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SUSCITADA ENTRE EL CRITERIO SUSTENTADO POR EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO
SEGUNDO CIRCUITO Y LOS EMITIDOS POR EL TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL
CUARTO CIRCUITO Y EL TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO
Tema de la posible contradicción de tesis: Determinar si el tercero adquirente de buena fe pierde la protección de la buena fe registral,
cuando el acto por el cual se le transmitió la propiedad de un inmueble fue a través de la venta de cosa ajena de mala fe.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN SENTIDO DEL PROYECTO:
VIGÉSIMO SEGUNDO CIRCUITO MATERIA CIVIL DEL CUARTO MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO
CIRCUITO CIRCUITO
Al resolver el juicio de amparo directo Al resolver el amparo directo 371/2013/3, Al resolver el amparo directo 808/2012 – PRIMERO. Esta Primera Sala de la
215/2013, por mayoría de votos –al estimó –conforme a la interpretación de al interpretar los artículos que prevén Suprema Corte de Justicia de la Nación
analizar la institución jurídica de los los preceptos que regulan la venta de sobre los adquirentes de buena fe– es competente para resolver la presente
terceros adquirentes de buena fe frente a cosa ajena y los adquirentes de buena determinó sobre esa institución jurídica, contradicción de tesis.
la nulidad de la primera compraventa, fe– que cuando un tercero adquirente de que al tratarse de los derechos reales o
derivada de la suplantación de la buena fe, a título oneroso, obtiene un personales transmitidos a un tercero SEGUNDO. No existe la contradicción de
vendedora y la actualización de la venta inmueble de quien aparece como sobre un inmueble, por una persona cuyo tesis a que este expediente 86/2014, se
de cosa ajena– consideró que el hecho propietario en el Registro Público de la título es declarado nulo posteriormente, refiere.
de que hubiera existido tracto sucesivo Propiedad, del propio registro no se quedan sin efectos, excepto contra los
en los registros previos a las operaciones desprende alguna causa de nulidad de terceros adquirentes de buena fe y que la
en que los quejosos fungieron como las inscripciones, se le debe dar validez a inscripción no convalida los actos o los
adquirentes y que éstos actuaran de la adquisición realizada por el tercero de contratos que sean nulos con arreglo a
buena fe al celebrar los contratos, no buena fe, la cual debe prevalecer sobre las leyes, con excepción de los actos o
desvirtuó lo relativo a la ausencia de cualquier otra que no derive del propio los contratos que se otorguen o celebren
buena fe registral, al haber quedado registro. Ello para cumplir con la finalidad por persona que en el registro aparezcan
demostrado que esas operaciones de otorgar seguridad jurídica que tiene el con derecho a ello, no se invalidan en
derivaron de otra diversa que se llevó en Registro Público de la Propiedad. cuanto a terceros de buena fe una vez
contravención a leyes prohibitivas, como inscritos, aunque después se anule o se
fue la venta de cosa ajena por Agregó que aun cuando se anulara o resuelva el derecho del otorgante en
suplantación de personas, ya que ello resolviera el derecho del vendedor, el virtud del título anterior no inscrito o de
constituyó un acto contrario a una ley legislador quiso colocar la hipótesis de la causas que resulten claramente del
prohibitiva y al interés público, conforme venta de cosa ajena dentro de los casos mismo registro.
al artículo 2139 del Código Civil del de excepción a la regla contenida en la
Estado de Querétaro, al prohibir la venta última parte del artículo 2899 del código Así, conforme a la legislación aplicable,
de cosa ajena; lo que generó que no sustantivo, que dispone que no se existe una regla y una excepción a ésta
operara la buena fe registral a favor de aplicará a los actos y contratos que se para los terceros de buena fe registral.
los terceros adquirentes de buena fe. otorguen en contravención a una ley Esto es, la norma tutela al adquirente
prohibitiva, pues si aquél hubiera tercero de buena fe, cuando celebra un
considerado que el caso de la venta de contrato con una persona que en el
cosa ajena quedaba comprendido en esa Registro Público aparece con derecho
regla, por ser un acto contra la ley para ello, a pesar de que posteriormente
prohibitiva, no hubiera hecho la salvedad se anule o se resuelva el derecho del
expresa referida, al señalar que para ese otorgante con motivo de un título anterior
supuesto se estaría a lo dispuesto en no inscrito o en virtud de causas que no
protección de los terceros adquirentes de se aprecien claramente del propio
buena fe. De manera que en la venta de registro, con lo cual subsiste el derecho
cosa ajena se mantenía el sistema de de protección a tal adquirente.
protección en favor del adquirente de
buena fe, tanto en la validez de su título,
para efectos del Registro Público de la
Propiedad, como en lo que atañe a la
posible convalidación de la venta.
RESOLUCIÓN
I. ANTECEDENTES
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II. TRÁMITE
8. Una vez que los tribunales requeridos remitieron las copias de las
resoluciones relativas a la denuncia de contradicción, mediante
proveído de veintiocho de abril de dos mil catorce, el Presidente de esta
Primera Sala tuvo por integrado el expediente en que se actúa y ordenó
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III. COMPETENCIA
IV. LEGITIMACIÓN
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Tesis aislada, publicada en la página nueve, del Libro VI, Marzo de 2012, Tomo 1, Décima Época,
del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.
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V. EXISTENCIA DE LA CONTRADICCIÓN
12. Una nueva forma de aproximarse a los problemas que plantean los
tribunales colegiados en este tipo de asuntos debe radicar en la
necesidad de unificar criterios y no en la de comprobar que se reúnan
una serie de características determinadas en los casos resueltos por los
tribunales colegiados.
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15. Por otro lado, cabe señalar que aun cuando los criterios sustentados
por los tribunales contendientes no constituyen jurisprudencia
debidamente integrada, ello no es requisito indispensable para proceder
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Tesis P./J. 72/2010, consultable en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, novena
época, pleno, tomo XXXII, agosto de 2010, página: 7; cuyo rubro es: "CONTRADICCIÓN DE TESIS.
EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS
TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS
JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO,
INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN
EXACTAMENTE IGUALES".
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El tribunal colegiado refirió que las inscripciones
inmobiliarias gozan de una presunción de
veracidad, la cual beneficia a los terceros de buena
fe. Esa presunción de veracidad otorga certeza y seguridad jurídica
sobre la titularidad de los bienes y su transmisión.
Por su parte, señaló que la legitimación se clasifica en ordinaria y
extraordinaria: la primera se da cuando existe coincidencia entre el
derecho protegido y la realidad de hecho; la extraordinaria tiene
lugar cuando un acto eficaz se ejecuta por un autor que no goza de
la titularidad del derecho de que se trata ni respeta la esfera jurídica
ajena. La ley legitima ese acto basado en la apariencia jurídica,
conforme al principio de buena fe registral.
La presunción de validez que otorga el Registro a los actos
inscritos, no obstante su falta de coincidencia con la realidad,
permite la eficacia de las transacciones realizadas con el titular
registral.
Por otro lado, el tribunal federal señaló que la legitimación nace con
el asiento o anotación en el registro. Lo inscrito es eficaz y crea una
presunción juris tantum de que el titular aparente es real; pero si se
trata de actos en los cuales se afecta el interés de un tercero de
buena fe, que a título oneroso adquiere la propiedad del titular
registral, la presunción se vuelva juris et de jure, en protección a los
adquirentes de buena fe, respecto del cual se presume que un
derecho existe y pertenece al titular registral.
Respecto al principio de la fe pública registral, el órgano
jurisdiccional indicó que aquél hace referencia al caso en que un
tercero de buena fe adquiere un inmueble a título oneroso de quien
aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad; si
posteriormente algún tercero controvierte el título de propiedad de
quien vendió a ese tercero y, consecuentemente, el título del
vendedor es anulado, por regla general, el derecho de propiedad
adquirido a título oneroso por el tercero de buena fe prevalece sobre
el derecho de quien haya sido el legítimo propietario –sin que
apareciera como tal en el Registro Público de la Propiedad– si la
causa de la nulidad no se desprende del título de vendedor ni del
propio Registro.
Sobre esa base, el tribunal colegiado estimó que ese era el alcance
que podía tener el principio de la fe pública registral, porque ante la
inseguridad jurídica que podría ocasionar dejar desamparado al
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Artículo 2899. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se
otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se
invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva
el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten
claramente del mismo registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se
ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.
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Artículo 2164. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y
perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el Título
relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe.
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Artículo 2893. El Registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de
permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de las inscripciones constantes en los libros
del Registro, y de los documentos relacionados con las inscripciones, que estén archivados. También
tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los
libros del Registro; así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de especie
determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.
Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo dispuesto en el
artículo 1461.
Artículo 2895. Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, solo
producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí
podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.
Artículo 2898. La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las
leyes.
Artículo 2899. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen
o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en
cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del
otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo
registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se
ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.
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Dicho órgano jurisdiccional estimó que lo referido en
el párrafo anterior no controvertía el contenido del
artículo 2164 del Código Civil del Estado de Nuevo
León, porque aunque la venta de cosa ajena es nula conforme a
dicho numeral, lo cierto es que en ese precepto se determina
también que se debe tomar en cuenta lo que se dispone en el título
relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe, esto
es, que los contratos inscritos no se invalidarían respecto a terceros
de buena fe, como ocurrió en el asunto, pues aun cuando se
decretó la nulidad del poder que se utilizó para donar el inmueble
materia del juicio en nombre de la demandada y, posteriormente, fue
vendido al actor, ello no podía afectar a quien adquirió el inmueble
de quien apareció como propietario, para efectos del juicio
reivindicatorio.
Estimó que tampoco se desconocía el artículo 2899 del código
referido, porque los contratos que se otorgaran o celebraran por
personas que en el Registro aparecieran con derecho para ello, no
se invalidarían en relación al tercero de buena fe, una vez inscritos,
aunque posteriormente se anulara o resolviera el derecho del
otorgante, por virtud de título anterior no inscrito o de causas que no
resultaran claramente del registro, ni que ello se aplicara a los
contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecutaran u
otorgaran en contravención a una ley prohibitiva o de interés
público.
El órgano federal expuso que aun cuando se anulara o resolviera el
derecho del vendedor, el legislador quiso colocar la hipótesis de la
venta de cosa ajena dentro de los casos de excepción a la regla
contenida en la última parte del artículo 2899 del código sustantivo,
que dispone que no se aplicará a los actos y contratos que se
otorguen en contravención a una ley prohibitiva, pues si aquél
hubiera considerado que el caso de la venta de cosa ajena quedaba
comprendido en esa regla, por ser un acto contra la ley prohibitiva,
no hubiera hecho la salvedad expresa referida, al señalar que para
ese supuesto se estaría a lo dispuesto en protección de los terceros
adquirentes de buena fe. De ello se deducía que en la venta de
cosa ajena se mantenía el sistema de protección en favor del
adquirente de buena fe, tanto en la validez de su título, para efectos
del Registro Público de la Propiedad, como en lo que atañe a la
posible convalidación de la venta.
Por tanto, expuso el tribunal colegiado, el contrato exhibido por el
actor para justificar el primer elemento de la reivindicación fue el de
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el artículo 2942, previene que respecto de esos terceros no se nulificará la adquisición que hicieren,
aun cuando se anule o resuelva el derecho del otorgante, debe concluirse que el legislador quiso
colocar la hipótesis de la venta de cosa ajena, dentro de los casos de excepción a la regla contenida
en la última parte del citado artículo 2942, por virtud de la cual, establece que lo dispuesto en ese
precepto, no se aplicará a los actos y contratos que se otorguen violando una ley prohibitiva. Si el
legislador hubiese considerado que el caso de venta de cosa ajena quedaba comprendido en esa
regla, por ser un acto contra ley prohibitiva, no hubiera hecho la salvedad expresa que menciona el
artículo 2188, estatuyendo que para esa hipótesis, se estará a lo dispuesto en protección de los
terceros adquirentes de buena fe. Por otra parte, la circunstancia de que el artículo 2189 permita que
la venta de cosa ajena quede revalidada por la adquisición que hiciere el enajenante, antes de que
tenga lugar la evicción, demuestra que en esta hipótesis el legislador no ha llevado a sus últimos
extremos la sanción de nulidad absoluta, la cual no es susceptible de convalecer por ratificación o
por prescripción; de lo que se deduce que en la venta de cosa ajena, se mantiene el sistema de
protección en favor del adquirente de buena fe, tanto en lo que a la validez de su título, para los
efectos de Registro Público de la Propiedad, cuando en lo que atañe a la posible convalidación de la
venta, por medio de la adquisición posterior que hiciere el enajenante; y es evidente que de
reputarse el caso dentro de la situación general que regula los actos ilícitos, como actos ejecutados
contra leyes prohibitivas o de interés público, no se hubiera permitido la citada convalidación."
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Sobre esa base, el tribunal de amparo expuso que
si en el asunto subsistía el contrato del demandado
por los efectos registrales, y los vicios imputados
por el quejoso no aparecieron del propio registro, entonces la
reivindicación reclamada resultaba improcedente, porque la
propiedad del inmueble controvertido que detenta el enjuiciado
prevalecía sobre el derecho de propiedad que el quejoso dice tener
sobre aquél, ya que su adquisición emana de la fe registral y no a
título de su causante.
Dicho órgano jurisdiccional estimó que eran inaplicables la
jurisprudencia de rubro "TERCERO EXTRAÑO A JUICIO.
PROCEDE EL JUICIO DE AMPARO PROMOVIDO POR ÉSTE
RESPECTO DE UN JUICIO EN EL CUAL NO SE LE ESCUCHÓ
AUN CUANDO LOS BIENES MATERIA DE ÉSTE SE HAYAN
ADJUDICADO A UN TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE." al
no irrogarle perjuicio al quejoso, ya que ese criterio parte de la base
de que es procedente el juicio de amparo promovido por un tercero
extraño a juicio en uno en que ya se la han adjudicado a un tercero
adquirente de buena fe los bienes en litigio, cuando en el caso en
concreto al quejoso se le otorgó el derecho de audiencia en el juicio
en el que se declaró acogió la nulidad de juicio fraudulento de
usucapión del cual derivaron los actos reclamados. Además, tal
criterio no podía aplicarse por analogía, porque según el quejoso, la
procedencia de la reivindicación no le restringía el derecho del
demandado a repetir en contra de la persona que le vendió el
inmueble materia de la controversia, el cual sería desposeído por el
efecto de esa acción. Ello en razón a que el derecho a repetir en
contra de la persona cuyo título fue declarado nulo posteriormente,
no operaba para los terceros adquirentes de buena fe, según lo
dispuesto por el artículo 7.29 del Código Civil del Estado de México
y, por esa razón, no era dable sostener que la procedencia de la
acción reivindicatoria no le restringía el derecho del quejoso a
repetir en contra de su causante.
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28. Sin embargo, después de hacer una interpretación de los artículos que
prevén la nulidad de la venta de cosa ajena, en relación con el
adquirente de buena fe, el Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo
Circuito concluyó que una persona que adquiere un inmueble de
buena fe pierde ese carácter y, por tanto, no puede hacer valer la buena
fe registral, cuando ese acto fue realizado en contravención a leyes
prohibitivas, como fue la venta de cosa ajena por suplantación de
personas.
29. Por su parte, si bien el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Cuarto Circuito analizó los preceptos legales que prevén la nulidad de
la venta de cosa ajena y la excepción a ello cuando se trata del
adquirente de buena fe. Desde su perspectiva, aun en el supuesto de
venta de cosa ajena atentatoria de una ley prohibitiva se mantiene el
sistema de protección registral a favor del tercero adquirente de buena
fe; sin embargo, el órgano colegiado de que se trata no aplicó ese
examen al caso específico, pues al final concluyó que, en el caso
concreto, la demandada otorgó un poder a su hija para que dispusiera
de sus bienes y, al hacer uso de ese poder, esta última donó a su hijo
los inmuebles materia del juicio, quien posteriormente celebró contrato
de compraventa con el actor, quien resultó ser adquirente de buena fe
conforme a las inscripciones respectiva y para efectos del juicio
reivindicatorio, sin que estuviera en aptitud de apreciar si la
escritura por la que aquél adquirió adolecía de nulidad alguna, por
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los alcances del referido poder, ya que esos aspectos, hasta ese
momento, no se advertían.
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32. Al respecto, para una mayor claridad en la resolución del asunto, esta
Primera Sala estima necesario precisar algunas generalidades sobre
los temas de: i) la venta de la cosa ajena y ii) la suplantación de
persona.
Código Civil del Estado Código Civil del Estado Código Civil del Estado
de Querétaro de Nuevo León de México
Artículo 2117. Habrá Artículo 2142. Habrá Artículo 7.532. Hay
compraventa cuando uno de compraventa cuando uno de compraventa cuando uno de
los contratantes transfiere los contratantes se obliga a los contratantes se obliga a
la propiedad de una cosa o transferir la propiedad de transferir la propiedad de un
de un derecho, y el otro a su una cosa o de un derecho, y bien o de un derecho, y el
vez se obliga a pagar por el otro a su vez se obliga a otro, a su vez, se obliga a
ello un precio cierto y en pagar por ellos un precio pagar por ello un precio
dinero. cierto y en dinero. cierto y en dinero.
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Zamora y Valencia, Miguel Ángel. "La compraventa de cosa ajena.", en el libro Cincuentenario del
Código Civil, del Instituto de Investigaciones Jurídicas, serie G, estudios doctrinales 25, Primera
Edición, México, 1978, páginas 317 a 349.
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Por ejemplo, el Código Penal del Estado de México, en su artículo 264 dispone: Artículo 264. Se
le impondrán de uno a cuatro años de prisión y de cien a quinientos días multa, a quien ejerza con
fines ilícitos un derecho o use cualquier tipo de datos, informaciones o documentos que
legítimamente pertenezcan a otro, que lo individualiza ante la sociedad y que le permite a una
persona física o jurídica colectiva ser identificada o identificable para hacerse pasar por él.
Se equiparan a la usurpación de identidad y se impondrán las mismas penas previstas en el párrafo
que precede prevista en el presente artículo a quienes:
I. Cometan un hecho ilícito previsto en las disposiciones legales con motivo de la usurpación de la
identidad;
II. Utilicen datos personales, sin consentimiento de quien deba otorgarlo;
III. Otorguen el consentimiento para llevar a cabo la usurpación de su identidad; y
IV. Se valgan de la homonimia para cometer algún ilícito.
Las sanciones previstas en este artículo se impondrán con independencia de las que correspondan
por la comisión de otro u otros delitos. El Código penal del estado de Nuevo León, al referirse a la
suplantación de identidad, en su artículo 444 prevé: Artículo 444. Comete el delito de suplantación
de identidad quien se atribuya por cualquier medio la identidad de otra persona, u otorgue su
consentimiento para llevar la suplantación de su identidad, produciendo con ello un daño moral o
patrimonial u obteniendo un lucro o un provecho indebido para si o para otra persona. Este delito se
sancionará con prisión de tres a ocho años y multa de mil a dos mil cuotas., mientras que el artículo
159 bis del Código Penal de Querétaro establece: Artículo 159 BIS. El que para descubrir los
secretos o vulnerar la intimidad de otro, sin el consentimiento de éste, se apodere de sus papeles,
cartas, mensajes de correo electrónico o cualesquiera otros documentos o efectos personales o
intercepte sus telecomunicaciones o utilice artificios técnicos de escucha, transmisión, grabación o
reproducción del sonido o de la imagen o de cualquier otra señal de comunicación, se le impondrán
de seis meses a tres años de prisión y de cien a trescientos días multa.
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37. En lo hasta aquí relacionado, esta Primera Sala concluye que no existe
la contradicción de tesis, pues no debe pasarse por alto que para el
surgimiento de la contradicción es indispensable que lo que se afirme
por un tribunal se niegue por el otro, así como que, además, la cuestión
jurídica estudiada en los criterios antagónicos goce de generalidad y no
de individualidad, ya que lo que se pretende con la resolución de estos
asuntos es generar certidumbre jurídica; luego, si en el caso específico,
el Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito afirmó que,
ante la celebración de un acto traslativo de dominio fraudulento, no
opera la buena fe registral que proteja al resto de los adquirentes que
han intervenido en la sucesión del tracto sucesivo, pues se actualiza la
excepción a la regla que prevé el artículo 2889 del Código Civil del
Querétaro (de contenido similar al 2899 del Código Civil de Nuevo
León); en tanto que, los otros dos tribunales, sin incorporar el tema del
dolo o el de la mala fe en la celebración de los actos traslativos de
dominio, estimaron que aquél que ha sido declarado nulo no impacta en
la protección de los derechos de terceros compradores de buena fe,
porque las causas que generaron la nulidad de los actos no se
apreciaban claramente del propio registro, además de que la
adquisición del inmueble emanó de la buena fe registral y no del título
del causante, cuyo vendedor, al momento de la adquisición del bien
gozaba de facultades para vender; de ahí que aplicaron la respectiva
regla general prevista en cada una de sus legislaciones (artículos 2899
del Código Civil de Nuevo León y 8.8 del Código Civil del Estado de
México). En ese sentido, dado que lo fundamental en cada una de las
decisiones adoptadas por los tribunales fue la naturaleza del acto
traslativo que se cuestionó y la facultad para vender, lo que involucra el
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SE RESUELVE:
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Jurisprudencia, Tesis: 2a./J. 163/2011, Tomo XXXIV, Septiembre de 2011, Novena Época,
Instancia: Segunda Sala, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Registro:
161114, Página: 1219.
21
Jurisprudencia, Tesis: 2a./J. 24/95, Tomo II, Julio de 1995, Tomo II, Julio de 1995, Novena Época,
Instancia: Segunda Sala, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Registro:
200766, Página: 59.
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