UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

INFORME DE TASACION

CURSO:
INGENIERIA ECONOMICA II
DOCENTE:
ING. MONDRAGON CASTAÑEDA CARLOS
RESPONSABLES:
GRUPO N°03
 CERVERA VILLALOBOS ARTURO JAIME
 CORONEL CELIS JAMPIER ELIAS
 DE LA CRUZ TENORIO ERICK JENNER JHUSEP
 GUIVAR VELASQUEZ RICHARD JUNIOR
 HUAMAN ZELADA NOE
 IDROGO PEREZ DARWIN

LAMBAYEQUE-2018
 INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

Contenido

1 MARCO TEORICO .......................................................................................................................... 4

1.1 DEFINICIONES ................................................................................................................................. 4

1.1.1 LA TASACIÓN......................................................................................................................... 4
1.1.2 AUTOAVALÚO ....................................................................................................................... 4
1.1.3 VALOR ARANCELARIO ........................................................................................................... 4
1.1.4 EL INFORME TÉCNICO ........................................................................................................... 5

2 MEMORIA DESCRIPTIVA ............................................................................................................... 6

2.1 OBJETIVO DE LA TASACIÓN............................................................................................................. 6

2.2 UBICACIÓN ..................................................................................................................................... 7
2.3 ZONIFICACIÓN Y USO ....................................................................................................................... 7
2.4 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS ............................................................................................ 8
2.5 ÁREAS ............................................................................................................................................. 8
2.6 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN ............................................................................................. 8
2.7 ESTADO DE CONSERVACIÓN........................................................................................................... 8
2.8 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS ................................................................................. 8
2.9 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO ............................................................................... 9
2.10 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN ................................................................... 9
2.11 CARACTERISTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN ................................................................ 11
2.12 SERVIDUMBRE ......................................................................................................................... 14
2.13 DEPRECIACIÓN ........................................................................................................................ 14
2.14 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL ....................................................................... 14
2.14.1 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA ............................................................................. 14
2.15 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE REFERENCIA. ......................... 14
2.16 OBSERVACIONES ..................................................................................................................... 14
2.17 OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR ............................................................................ 15

3 TASACIÓN ................................................................................................................................... 15

3.1 TASACION REGLAMENTARIA ........................................................................................................ 15

3.1.1 VALOR DEL TERRENO (VT) .................................................................................................. 15
3.1.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) .......................................................................................... 17
3.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) ........................................................................................ 17
3.2 TASACION COMERCIAL ................................................................................................................. 18
3.2.1 VALOR DEL TERRENO .......................................................................................................... 18
3.2.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN ................................................................................................. 18
3.2.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO .................................................................................................. 20
3.3 CONCLUSIONES ............................................................................................................................ 21

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 INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

4 ANEXOS ...................................................................................................................................... 22

4.1 ANEXO N°01 PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS ......................................... 22

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1 MARCO TEORICO

1.1 DEFINICIONES
1.1.1 LA TASACIÓN
Es el procedimiento para fijar el valor de los componentes de una propiedad
(terreno, infraestructura física y obras complementarias), utilizando los factores de
depreciación por antigüedad y conservación, los valores arancelarios de terrenos
urbanos y los valores unitarios de edificación establecidos en el reglamento de
tasaciones del Ministerio de Vivienda.

1.1.2 AUTOAVALÚO
Para las municipalidades el valor de un bien inmueble lleva el nombre de valor total
de autoavalúo (valorar ó señalar precio) ó también se nombra base imponible.

Toma como base la declaración jurada de autoavalúo que presenta el contribuyente

al registrar su propiedad (vivienda, oficina, local comercial, depósito, etc.) ante la
municipalidad.

En esta declaración se indican las características físicas del predio: área de terreno,
área construida, los acabados, instalaciones, la antigüedad, etc.

1.1.3 VALOR ARANCELARIO

Llamados también valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano
,son aquellos que han sido determinados por el ex Consejo Nacional de Tasaciones
(CONATA) , actualmente lo determina el Ministerio de Vivienda , Construcción y
Saneamiento y son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Son
publicados en el Diario Oficial “El Peruano”.

Valor arancelario de viviendas sirven como base para el cálculo de la vivienda

respecto a su ubicación y dimensiones que tenga y de las dimensiones que tenga.

Los valores arancelarios sirven para el cálculo de tributos y se dan en soles.

El mayor valor arancelario se da en la zona comercial, caso contrario sucede con el

menor valor que se da en zonas de ríos, o zonas declaradas riesgosas o no habitables
por INDECI.

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1.1.4 EL INFORME TÉCNICO

El informe técnico de tasación tiene tres rubros (Memoria descriptiva, tasación y
anexos), desarrollaremos el primer rubro.

En cuanto a la Valuación del Predio, este es el aspecto más importante que deberás
tomar en cuenta al momento de decidir una inversión inmobiliaria. Sin embargo, no
solo deberás enfocarte en el valor del terreno, valor de la edificación, valor de
reposición o valor comercial del inmueble; existen otros aspecto más a considerar
en un informe técnico de tasación, los cuales se encuentran comprendidos dentro de
la memoria descriptiva del mismo.

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2 MEMORIA DESCRIPTIVA

NFORME DE TASACION N°01-IEII-2018

CLIENTE : INGENIERIA ECONOMICA II

PROPIETARIO : CESAR TORRES DIAZ

TIPO DE BIEN : INMUEBLE

PERSONA DE CONTACTO : GRUPO N°03

FECHA DE TASACION : 29 DE SETIEMBRE DEL 2018

TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1US$ = 3.31 SOLES

2.1 OBJETIVO DE LA TASACIÓN

El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y

Valor Reglamentario del bien inmueble con fines académicos para el curso
ingeniería económica II. Esta tasación se realizó en conformidad a lo establecido en
el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016- VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.

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2.2 UBICACIÓN

El inmueble, materia de valuación, está ubicado en calle cois n° 320 distrito de

Chiclayo, provincia de Chiclayo, región Lambayeque.

2.3 ZONIFICACIÓN Y USO

El inmueble se encuentra ubicado en Zona Residencial Media.

ITEMS MUNICIPALIDAD VIVIENDA

a) Zonificación RDM RDM

b) Retiro Municipal No exigible No presenta retiro
c) Altura de Edificación 12ml – 4 pisos 9ml – 3 pisos

d) Estacionamiento No exigible No presenta

e) Uso actual del predio Vivienda – Comercio vecinal Uso de vivienda

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2.4 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

El terreno presenta los siguientes linderos y medidas perimétricas:

MEDIDAS
DESCRIPCIÓN LINDEROS
(ml )
Por el Frente Con calle Cois 4.15
Por la Derecha Con Lote N° 5 13.48
Por la Izquierda Con Lote N° 7 13.53
Por el Fondo Con Lote N° 12 perteneciente a la Av. Augusto B. Leguía 4.20
Peri metro 35.36

2.5 ÁREAS

El área del terreno es de 56.36 m2

Él área construida es:

ÁREA CONSTRUIDA O
DESCRIPCIÓN
TECHADA (m²)
1° Piso 58.00
2° Piso 60.75
3° Piso 59.17
Azotea -
Total 177.92

2.6 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

Presenta una antigüedad de 36 años.

2.7 ESTADO DE CONSERVACIÓN

Regular.

2.8 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana como: Pistas, Veredas,

Redes de Agua Potable y Alcantarillado, Alumbrado Público, Telefonía, Internet y
Cable.

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2.9 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El entorno del Inmueble, tiene en su entorno Vivienda de 1 a 4 pisos, mercado

modelo, bodegas, ferreterías, aserraderos y oleo centros.

Acerraderos

2.10 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Se trata de un inmueble, que cuenta con la siguiente distribución:

Primer Piso: destinado para comercio (con 1 baño completo incluido) y una escalera
como acceso para el segundo piso.

Venta de madera

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Segundo Piso: consta de una sala, comedor y cocina.

Sala Comedor

Tercer Piso: consta de 2 dormitorios y baño compartido completo.

Dormitorio 1 Dormitorio 2

Baño completo con instalación de agua caliente

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Azotea: Consta de un tanque elevado y con cubierta.

2.11 CARACTERISTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN

La Edificación cuenta con las siguientes características:

- Cimentación: Zapatas y Vigas de cimentación de concreto armado.

- Estructura Portante: Columnas de concreto armado.

- Techos: Techo aligerado de 20 cm de espesor.

- Pisos: Los pisos presentan:

- Primer piso: cerámico pulido

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- Segundo piso: cerámico tipo porcelanato de 30x30 cm

- Tercer piso: cerámico pulido.

- Revestimientos: Tarrajeo con mortero cemento-arena, pintura.

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- Puertas y ventanas: puertas amachimbradas de madera, ventanas de vidrio

con borde de aluminio y otras de vidrio con marco de madera.

- Baños: Aparatos sanitarios: son de color blanco, con zócalos de cerámico de

1.80m.

- Instalaciones Sanitarias: Son empotradas de PVC con instalación de agua fría

y agua caliente.

- Instalaciones Eléctricas: Son empotradas para corriente monofásica.

- Número de Pisos: 03 y Azotea; Sótanos: 00; Diseño: 03 Pisos y Azotea.

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2.12 SERVIDUMBRE

No Presenta.

2.13 DEPRECIACIÓN

Presenta una depreciación de 23.00 %

2.14 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

2.14.1 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
- Se contó con Copia Literal y se tuvo las facilidades para realizar el trabajo de
valuación.

- La información de precios de valores del mercado se obtuvo de terrenos

similares

A. ESCRITURAS PÚBLICAS

El dominio de la propiedad se encuentra inscrito a favor de TORRES DIAZ HILDA

ROSA, así consta en la Partida Electrónica N° 11170542, Registros Públicos –
SUNARP - Zona Registral Nº II - Sede Chiclayo.

B. DECLARATORIA DE FABRICA

No tiene.

C. GRAVÁMENES

No tiene.

2.15 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE REFERENCIA.

Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores de

Inmuebles oscilan entre US$ 350.00/m² y US$ 400.00/m², en la que la tendencia del
mercado a la fecha la oferta es mayor que la demanda; por lo que hemos permitido
recomendar razonablemente el valor del terreno en US$ 375.00/m2 .

Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.31

2.16 OBSERVACIONES

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Ninguna.

2.17 OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR

La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio y en

aplicación de las normas vigentes.

3 TASACIÓN

3.1 TASACION REGLAMENTARIA

Sabemos que:

𝑽𝑻𝑷 = 𝑽𝑻 + 𝑽𝑬

Donde:

VTP : Valor total del predio.

VT : Valor del terreno.
VE : Valor de la edificación.
3.1.1 VALOR DEL TERRENO (VT)
Según las características del predio, con un solo frente a la vía pública (calle Cois)
trabajamos de acuerdo al Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno
urbano con un solo frente a vía pública. Del reglamento nacional de tasaciones.

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Y el valor arancelario para el año 2018 según el plano predial de valores arancelarios
de terrenos urbanos de la Provincia de Chiclayo para los distritos de Chiclayo y José
Leonardo Ortiz.

VALOR DEL TERRENO EN SOLES

El valor arancelario para el predio (s/m2) 185.00
Dimensión del Frente del lote terreno (m) 4.15
Triple del cuadrado del Frente del lote terreno (m2) 51.67
Área del lote terreno (m2) 56.36 (Mayor)
Valor del terreno (soles) S/9,992.54

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3.1.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

Sabemos que:
𝑉𝐸 = ∑(𝐴𝑇 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡 ∗ 𝑓𝑑) + ∑(𝑚𝑒𝑡𝑟.𝑂𝐶 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑) + ∑(𝑚𝑒𝑡𝑟𝑖𝑓 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹 ∗ 𝑓𝑑)

Donde:

VE : Valor de la edificación
At : Área techada
Metr.oc : Metrado de las obras complementarias
Metr.if : Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUAt : Valor unitario del área techada
VUOC : Valor unitario de las obras complementarias

VUIF : Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes

Fd : Factor de depreciación

3.1.2.1 VUAT

CATEGORIA S/
Muros y columnas B 309.77
Techos C 157.29
Pisos E 60.09
Puertas y ventanas E 66.58
Revestimiento F 58.78
Baños D 26.69
Instalaciones electricas y sanitarias E 56.82
VUAt (s/m2) 736.02

3.1.2.2 VALOR DE LA EDIFICACION

Parcial VSN fd VE
At (m2) 177.92
130952.68
VUAt (s/m2) 736.02
Metr If cist (m3) 2
1941.94 S/133,550.73 0.77 S/102,834.06
VUIF cist (s/m3) 970.97
Metr If tanq (m3) 1
656.11
VUIF tanq (s/m3) 656.11

3.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

VT VE
S/9,992.54 S/102,834.06
VTP S/112,826.60

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3.2 TASACION COMERCIAL

Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores de

Inmuebles oscilan entre US$ 350.00/m² y US$ 400.00/m², en la que la tendencia del
mercado a la fecha la oferta es mayor que la demanda; por lo que hemos permitido
recomendar razonablemente el valor del terreno en US$ 375.00/m2 .

Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.31

3.2.1 VALOR DEL TERRENO

a 3a2 Comparac. A.T. V.A.U V. T. V. T.

(m) (m2) 3a2 y AT (m²) (US$/./m2) (US$) (S/)
4.15 51.67 < 56.36 375.00 20255.16 S/. 67,044.57

3.2.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN

3.2.2.1 VALOR DEL ÁREA TECHADA

Costo de Metro Cuadrado de Construcción por Tipo y Ambiente

PRIMER NIVEL
AMBIENTE TIPO VU (US$/m2) VU (S./m2)
1. SALA Económica 7.02 S/. 23.24
2. COMEDOR ----- ---
3. COCINA ----- ---
4. DORMITORIO ----- ---
5. HABITACIÓN ----- ---
6. CASCO Media 205.98 S/. 681.79
VUAt1 = 705.03

SEGUNDO NIVEL
AMBIENTE TIPO VU (US$/m2) VU (S./m2)
1. SALA Media 19.56 S/. 64.74
2. COMEDOR Media 11.73 S/. 38.83
3. COCINA Media 29.07 S/. 96.22
4. DORMITORIO ----- ---
5. HABITACIÓN ----- ---
6. CASCO Media 205.98 S/. 681.79
VUAt2 = 881.59

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TERCER NIVEL
AMBIENTE TIPO VU (US$/m2) VU (S./m2)
1. SALA ----- ---
2. COMEDOR ----- ---
3. COCINA ----- ---
4. DORMITORIO ----- ---
5. HABITACIÓN Media 41.89 S/. 138.66
6. CASCO Media 205.98 S/. 681.79
VUAt3 = 820.45

At VUAt VSN
DESCRIPCIÓN (m2) (S/./m2) (S/.)
(1) (2) (3)=(1)*(2)
Primer Nivel 58.00 705.03 40891.74
Segundo Nivel 60.75 881.59 53556.31
Tercer Nivel 59.17 820.45 48546.01
VAt = S/. 142,994.06

3.2.2.2 VALOR DEL LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES

DESCRIPCION DE O.
VSN
COMPLEMETARIA U OTRAS UNIDAD METRADO V.U. S/
INSTALACIONES (S/.)
Portón de fierro h = 3.00 m m2 7.50 274.92 2061.90
Tanque Elevado de polietileno de 1 m3 m3 1.00 672.64 672.64
Cisterna de polietileno de 2 m3 m3 2.00 960.75 1921.50
Caja de registro de concreto de 12" x 24" und 1 209.59 209.59
Parapeto de soga, tarrajeado, h = 0.80 m und 1 209.59 209.59
Escaleras de concreto armado c/acabado m3 1.05 4319.63 4535.61
VOC + VIF = S/. 9,610.83

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3.2.2.3 VALOR DE LA EDIFICACIÓN SIN DEPRECIACIÓN (VSN

TOTAL)

Descripción Variable Macro Valor

COSTO DIRECTO CD VAt+VOC+VIF S/. 152,604.89
GASTOS GENERALES GG 18% CD S/. 27,468.88
UTILIDAD UTI 10% CD S/. 15,260.49
--------------
-
SUB TOTAL ST CD+GG+UTI S/. 195,334.26
IGV IGV 18% ST S/. 35,160.17
VALOR SIMILAR
NUEVO VSN ST+IGV S/. 230,494.43

3.2.2.4 VALOR DE LA EDIFICACIÓN CON DEPRECIACIÓN

Descripción Variable Macro Valor

Depreciación de
D 23% VSN S/. 53,013.72
Edificación
VALOR EDIFICACIÓN VE VSN - D S/. 177,480.71

3.2.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO

Descripción Variable Macro Valor

Valor del Terreno VT S/. 67,044.57
Valor de Edificación VE S/. 177,480.71
Valor Total del Predio VTP VT + VE S/. 244,525.28

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3.3 CONCLUSIONES

 El valor reglamentario del predio es: S/. 112,826.60

 El valor comercial del predio es: S/. 244,525.28
 El Proyecto de acuerdo a lo evaluado, presenta un estado de conservación
regular, por lo que su precio corresponde para este tipo de edificación.
 El predio se encuentra ubicado en una zona estratégica comercial, motivo por
el cual las posibilidades de éxito son elevadas.

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4 ANEXOS

4.1 ANEXO N°01 PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS

URBANOS

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