TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP.TR-A

Arequipa, 27 de agosto de 2012.

: VILLAR GAMBOA ROGER DEMETRIO

APELANTE
: W 33529 DEL 22.06.2012.
TíTULO
ECURSO : N° 018164 DEL 25.07.2012.
GISTRO : PREDIOS - CUSCO
: RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD.
O
LLA

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

"El carácter formal del principio de tracto sucesivo. obliga al registrador a verificar si quien
efectúa el acto de disposición aparece como titular registral del derecho y rechazar todo acto
dispositivo que no aparezca como derivado del titular inscrito; no correspondiendo por tanto,
evaluar titularidades que no' consten en los asientos registrales ".

TRANSFERENCIA DE ACCIONES Y DERECHOS DE UN PREDIO

"Cuando se transfiera la totalidad de la cuota ideal y dicha pretensión fluye deli/Í}'!lo. no es
necesario establecer el porcentaje respecto de la totalidad del predio ". .'.";'

ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMf;NTACIÓN

. ".~

PRESENTADA..(/' ,.
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripQ9n
de la escritura pública de aclaración, declaración Y reconocimiento de
propiedad otorgada por Hilario Chacón Chávez y Giraldo Carrasco
Villafuerte a favor de la Asociación Pro Vivienda Monterrico, sobre el
predio inscrito en la partida N° 02072353 del Registro de Predios de
Cusco,
El título presentado está conformado por los siguientes documentos:

a, Rogatoria contenida en la solicitud de inscripción,

b. Copia simple del DNI del apelante,

Página 1 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

c. Parte de la escritura pública de aclaración, declaración y

reconocimiento de propiedad otorgada por Hilario Chacón Chávez y
Giraldo Carrasco Villafuerte a favor de la Asociación Pro Vivienda
Monterrico del 24/2/2012, extendida ante notario de Cusco Néstor
Avendaño Garcia.
d. Recurso de apelación.

DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora del Registro de Predios de Cusco, Silvana Díaz Salas,

tachó sustantivamente el título en los términos siguientes:
"(. ..)

ANALIS1S

Se tacha el presente título por cuanto de acuerdo a lo regulado por el artículo 79

del RlRP concordante con e! artículo 1810 de! e.e., la declaración de verdadero
propietario es la transferencia que debe efectuar el mandatario sin
representación a favor de su mandante, presupuesto que, en el presente caso no
se advierte de los antecedentes señalados en la cláusula segunda de la escritura
presentada, por el contrario el OTORGANTE (Hilario Chacón Chávez y Giralda
Carrasco Villafúerte), reconocen y declaran que como propietarios han realizado
diversas transferencias de sus derechos y acciones a favor de diferentes personas,
quienes sin inscribir sus adquisiciones (sus derechos), posteriormente se
asociaron y constituyeron la persona jurídica denominada Asociación Pro
Vivienda Monterrico y que por el presente y en mérito al acuerdo conciliatorio
reconoce e! derecho de propiedad de la totalidad de sus derechos y acciones a
favor de la asociación prenombrada.

En este último caso, que los otorgantes refieren haber transferido sus derechos y
acciones a favor de diferentes personas y ya no cuenten con el derecho de
dominio para disponer nos encontramos ante un tipo de defraudación contra el
patrimonio regulado por el artículo 197 inc. 4 del Código Penal modalidad
Estalionato con el siguiente texto: 4 ... y cuando se vende, grava o arriendo como
propios los bienes ajenos. (. ..). "

11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

• El recurrente manifiesta que la escritura que pretende inscribirse en el

registro es producto de un acuerdo conciliatorio, el mismo que se halla
inserto en la escritura, respecto al cual no hay pronunciamiento alguno.

Página 2 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

• Señala que el emplazamiento a través del Centro de Conciliación se

realizó hacia los señores Giralda Carrasco Villafuerte e Hilario Chacón
Chávez, por cuanto a pesar de los documentos celebrados
anteriormente, en mérito a los principios registrales de Tracto Sucesivo
y Legitimación; son quienes son formalmente emplazados,
circunstancia que la entidad registral no ha tomado en cuenta.
• El registro, sin considerar las condiciones establecidas
precedentemente, pretende tipificar la escritura de reconocimiento
como "estelionato", sin considerar los hechos expuestos en la escritura
y sin considerar que proviene de un proceso conciliatorio.
El recurrente pone énfasis en la obligatoriedad de la aplicación de la
Ley de Conciliación, pues ésta se generó para evitar que las
situaciones de incertidumbre y conflicto de intereses respecto a
erechos disponibles lleguen a la sede judicial por los costos
económicos, sociales y la exposición a una mayor incertidumbre de los
justiciables que inician un proceso judicial; y fue precisamente por esta
razón que la Asociación Pro Vivienda Monterrico inició el
procedimiento conciliatorio, el mismo que dio lugar a un acuerdo
conciliatorio, el cual finalmente desencadenó en la escritura pública
que es materia de calificación en sede registra!.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En el tomo 214, fojas 491 que continúa en ficha N° 19243 Y en la partida

W 02072353 del Registro de Predios de Cusco, corre inscrito el inmueble
rústico denominado Teqquechuaycco ubicado en el distrito de San
Sebastián, Provincia y Departamento de Cusco.

En el asiento 3 de la referida partida Giralda Carrasco Villafuerte ha

adquirido el 33% de las acciones y derechos del área del terreno matriz
por venta de su anterior propietaria Ricardina Ochoa Castro, mediante
escritura pública de fecha 19/09/1994.

En el asiento 8 consta que Hilario Chacón Chávez es propietario

conjuntamente con Giralda Carrasco Villafuerte de los derechos y
acciones inscritos en el asiento 3 de la partida submateria, por haber
aportado económicamente el 50% del capital, según escritura pública de
aclaración del 16 de diciembre de 1996.

Página 3 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

- Asimismo, se advierte de la partida que Gaspar Arturo Cáceres Montes y

Lourdes Huamán Maucaylla han pasado a ser propietarios del 2.40% de
los derechos y acciones inscritos en el asiento 3 y 8, en mérito de la venta
que otorgan Giraldo Carrasco Villafuerte e Hilario Chacón Chávez.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, las cuestiones a determinar son
las siguientes:

• Si corresponde a las instancias registrales evaluar titularidades que

no consten en los Registros Públicos.

• Si cuando se transfiera la totalidad de la cuota ideal y dicha

pretensión fluye del titulo, es necesario establecer el porcentaje
respecto de la totalidad del predio

VI. ANÁLISIS

1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la escritura pública de aclaración, declaración y reconocimiento de
propiedad otorgada por Hilario Chacón Chávez y Giraldo Carrasco
Villafuerte a favor de la Asociación Pro Vivienda Monterrico, sobre el
predio inscrito en la partida N° 02072353 del Registro de Predios de
Cusco.

La Registradora formula tacha sustantiva, señalando que no es aplicable

la figura del mandato sin representación, además que en la escritura
pública los copropietarios Hilario Chacón Chávez y Giraldo Carrasco
Villafuerte reconocían que con anterioridad habían transferido sus
acciones y derechos a diferentes personas, quienes sin inscribír sus
adquisiciones procedieron a constituir la Asociación Pro Vivienda
Monterrico; por lo que, los otorgantes ya no cuentan con dominio para
disponer de su alícuota. Señala además que al no contar con propiedad
alguna, la transferencia a la asociación constituíría .un tipo de
defraudación contra el patrimonio, en la modalidad de Estelionato.

Página 4 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

2. Como se puede apreciar de la ficha N° 19243 que continúa en la

partida N° 02072353 del Registro de Predios de Cusca se advierte lo
siguiente:

- En el asiento 3 de la referida partida Giralda Carrasco Villafuerte ha

adquirido el 33% de las acciones y derechos del área del terreno matriz
por venta de su anterior propietaria Ricardina Ochoa Castro, mediante
escritura pública de fecha 19/09/1994.

- En el asiento 8 consta que Hilario Chacón Chávez es propietario

conjuntamente con Giralda Carrasco Villafuerle de los derechos y
cciones inscritos en el asiento 3 de la partida submateria, por haber
aportado económicamente el 50% del capital, según escritura pública
de aclaración del 16 de diciembre de 1996.

- Asimismo, se advierte de la partida que Gaspar Arturo Cáceres

Montes y Lourdes Huamán Maucaylla han pasado a ser propietarios del
2.40% de los derechos y acciones inscritos en el asiento 3 y 8, en mérito
de la venta que otorgan Giralda Carrasco Villafuerle e Hilario Chacón
Chávez.

3. En la escritura pública del 24/2/2012, extendida ante Notario de Cusco

Néstor Avendaño García, consta inserta el acta de conciliación N" 009-
2012, donde se señala lo siguiente:

"Segundo: El conciliante Giralda Carrasco Villafuerte, declara que el

predio Tequechuaycco inscrito en la partida Nro. 02072353, transfirió a los
asociados de la Asociación Pro Vivienda Monterrico, en derechos y
acciones la totalidad del Predio.

Tercero: Igualmente los derechos y acciones que consta en el asiento 07

de la partida registral Nro. 02072353, del Registro de Predios que
transfirió por los conciliantes Hilario Chacón Chávez y Giralda Carrasco
Villafuerte a los asociados de la Asociación Pro Vivienda Monterrico.

Cuarto: Así también los conciliantes Hilario Chacón Chávez y Carmen

Enriqueta Hurtado Atayupanqui, transfirieron los derechos y acciones
inscritos en el asiento 09 de la partida registral Nro. 020072353 del
Registro de Predios de la Zona Registral del Cusca a los asociados de la
Asociación Pro Vivienda.

Página 5 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

Quinto.- Los concílíantes Hilario Chacón Chávez y Giraldo Carrasco

Víllafuerte, se obligan a suscribir la escritura pública de aclaración,
declaración y reconocimiento de propiedad a favor de la Asociación Pro
Vivienda de Monterrico el dia 27 de enero de 2012. Se aclara que las
minutas se adjuntaron a la solicitud de reprogramación de la concílíación
de fecha 11 de enero de 2012 y se suscribieron por los conciliantes en el
centro de conciliación en fecha 20 de enero de 2012. Para de esta forma
facílítar la integración de los predios antes descritos en la cláusula primera
al cuarto como Asociación Pro Vivienda Monterrico y como persona
jurídica la asociación realice los trámites de independizarian y
adjudicación a los asociados conforme a los acuerdos realizados en la
asamblea de asociados que se realizó con anterioridad a la suscripción de
esta acta.(. ..)".

Como puede advertirse de la lectura de las cláusulas precedentes, los

copropietarios acuerdan formalizar una transferencia a favor de la
Asociación Pro Vivienda Monterrico, para que sea ésta quien realice los
trámites de acumulación, independización y la adjudicación a cada uno de
los asociados. También reconocen que los miembros de esta persona
jurídica son los adquirentes de las acciones y derechos de propiedad de
Hilario Chacón Chávez y Giraldo Carrasco Villafuerte, copropietarios de
los predios W 02057561 y 02072353 del Registro de Predios de Cusco.
Habiendo asumido esta obligación es que se otorga la escritura pública de
aclaración, declaración y reconocimiento de propiedad que se presenta a
calificación. Sin embargo estas afirmaciones no constan en la partida del
Registro de Predios.

4. Revisada la partida N° 11001628 del Registro de Personas Jurídicas

del Cusco se advierte del asiento A0007 que los intervinientes en la
escritura pública submateria, esto es, Hilario Chacón Chávez y Giraldo
Carrasco Villafuerte ostentan las facultades para la adquisición a título
gratuito u oneroso de derechos y acciones a favor de la Asociación Pro
Vivienda Monterrico de los predios denominados Serrnonamocco y
Teqquechuaycco; este último es el que está siendo objeto de calificación.

5. El artículo 2011 del Código Civil establece en su primer párrafo que

"Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de elios, de sus antecedentes y de los asientos de
los Registros Públicos"

Página 6 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP.TR-A

El artículo trascrito recoge en la norma sustantiva, al denominado principio

de legalidad en su modalidad de calificación registral, uno de los pilares
fundamentales del sistema registral peruano, cuya característica principal
es la de tratarse de un Registro de publicidad jurídica o publicidad efecto.

El artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros

Públicos desarrolla el principio de legalidad, consignando como segundo
elemento de calificación a "la partida o partidas directamente vinculadas" al
título. Así para realizar su labor de calificación dará cumplimiento a lo
previsto en el literal a) del artículo 32 del RGRP en el que se señala que el
Registrador "deberá confrontar la adecuación de los títulos con los asientos
e inscripción de la partida registral correspondiente (... )", verificando en
s caso, que el acto o derecho que se solicita inscribir se refiera al bien o
peana determinados en la partida respectiva.

Ahora bien, conforme se desprende de la normativa citada, la calificación

del registrador debe basarse en forma exclusiva y excluyente en los
documentos presentados por el solicitante para la inscripcíón, por lo que
deberá rechazar documentos presentados por un tercero ajeno al
procedimiento registral, abstenerse de sustentar su calificación en otros
documentos que no forman parte del titulo presentado, salvo que se trate
de la calificación complementaria de antecedentes registrales.

Asimismo, no será relevante para la calificación las afirmaciones

formuladas por los intervinientes en un título respecto a actos de
compraventa que no constan en la partida registral, esto es, que lo que no
está inscrito en los asientos registrales no debe ser considerado por las
instancias registrales en su labor de calificación en aplicación a lo
dispuesto por el artículo 2111 del C.C. y Art. V del RGRP.

6. De otro lado, el artículo VI del Título Preliminar del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos (RGRP), concordante con el artículo
2015 del Código Civil, establece que "Ninguna inscripción, salvo la primera
se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane el
acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en
contrario" .

Roca Sastre señala que el principio de tracto sucesivo o de continuidad

registral consiste "en procurar que el historial jurídico de cada finca
inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares registrales que hayan

Página 7 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plena

continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones
sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo
'. -' . ,,'..... '
que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral
actual sea el transferente de mañana". 1

Para Diez Picazo el tracto sucesivo consiste en que "los actos de

transmisión y adquisición de derechos inscritos formen en el Registro una
cadena perfecta en el orden legal, sin solución de continuidad, de forma
que el Registro refleje el historial completo de la finca inmatriculada".

Ambos autores coinciden en el carácter formal del principio de tracto

sucesivo; así, Diez Picaza indica "El tracto sucesivo, aunque es un
presupuesto importante en la mecánica del Registro, tiene solamente
arácter formal y afecta exclusivamente al funcionamiento del Registro. No
s exige que quien disponga del derecho sea el verdadero titular, ni
tampoco que para una eficaz disposición tenga que llevar a cabo el acto el
titular del Registro. Un verdadero dueño, aunque su propiedad no esté
inscrita en el Registro, puede disponer válida y eficazmente. El tracto
sucesivo es una exigencia de la nueva inscripción o del nuevo asiento. Solo
puede practicarse si existe una previa inscripción, es decir, impone que
quien aparezca como disponente sea el titular registral. Actúa, pues
positiva y negativamente. Positivamente en el sentido de que autoriza a
practicar el nuevo asiento si quien dispone es el titular registral del derecho.
Negativamente, en el sentido de que rechaza el acceso al registro de todo
acto dispositivo que no aparezca como derivado del titular inscrito. No es,
pues, un requisito necesario para disponer del derecho desde el punto de
vista material o sustantivo, sino solamente un requisito de tipo formal para
permitir que el acto dispositivo tenga acceso al registro". 2

Roca Sastre coincide al señalar "el principio de tracto sucesivo tiene

carácter formal, ya que pertenece al proceso, forma o procedimiento de
inscripción y se dirige al Registrado"". Comentando el articulo 206 de la
Ley Hipotecaria Española agrega que "el articulo 20 en cuanto exige por
regla general la previa inscripción del derecho del disonante o perjudicado,

Ramón M. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Barcelona, Bosch, Casa

Editorial, S.A. 1995, página 87. .
2 Luis Diez Picaza, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial 111,Madnd,
Editorial Civitas, 1995, pág. 399-400.
3 Ramón M. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Barcelona, Bosch, Casa
Editorial, S.A. 1995, página 92.

Página 8 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP.TR-A

no condiciona a esta previa inscripción el ejercicio de la facultad dispositiva

del dueño o titular del derecho, sino que únicamente le exige como
requisito indispensable para que el acto dispositivo pueda inscribirse".

Por lo tanto, el carácter formal del principio de tracto sucesivo, obliga al

Registrador a verificar si quien efectúa el acto de disposición aparece como
titular registral del derecho y rechazar todo acto dispositivo que no
aparezca como derivado del titular inscrito, no pudiendo incorporar al
análisis titularidades que no han accedido al Registro.

7. En la escritura de aclaración, declaración y reconocimiento de propiedad

otorgada por Hilarlo Chacón Chávez y Giraldo Carrasco Villafuerte a favor
de la Asociación Pro Vivienda Monterrico, se señaló lo siguiente:

"Primero: Los otorgantes declaran ser propietarios de derechos y acciones

respecto del predio matriz denominado Tequethuaycco, derecho que se
al/a inscrito en el asiento W 3 y 8 de la partida registral W 02072353 del
R gistro de Predios de la Zona Registral W X.

Segundo.- Los otorgantes con el derecho que les asiste; y en mérito al

acuerdo conciliatorio aprobado ante la abogada conciliadora Marlene
Ccorimanya Castro; de manera voluntaria, gratuita y perpetua reconoce el
derecho de propiedad de la totalidad de sus derechos y acciones
disponibles registralmente a favor de la beneficiaria, en mérito a que los
otorgantes realizaron diversas transferencia de los lotes que físicamente
integran el predio identificado en la primera cláusula a favor de diferentes
personas, quienes sin inscribir sus adquisiciones posteriormente se
asociaron y constituyeron la persona juridica denominada Asociación Pro
Vivienda Monterrico, persona juridica que a través de asambleas generales
de fecha 13 de marzo y 08 de junio del año 2011 otorgaron las facultades a
sus directivos a fin que puedan suscribir la presente en su representación.

Tercero.- La beneficiaria acepta el reconocimiento de propiedad realizado

en su favor; y precisa que las circunstancias precisadas como justificación
del reconocimiento son absolutamente verdaderas.

Cuarto. - Los otorgantes y la beneficiaria precisan que no obstante ser el

presente contrato uno de naturaleza eminentemente gratuita, convienen en
establecer un valor referencial al presente reconocimiento, el cual asciende
a la cantidad de SI. 15,000 (quince mil con 00/100 nuevos soles).

Página 9 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405.2012.SUNARP-TR.A

Quinto.- El otorgante y la beneficiaria aclaran que el reconocimiento

realizado a favor de la beneficiaria es ad corpus, por lo que comprende
todos los derechos inherentes a la propiedad como son los ingresos,
salidas, aires, usos, costumbres, servidumbres, servicios, mejoras y todo
cuanto de hecho y derecho le corresponde a la propiedad inmobiliaria.
(. . .)".

8. En el ámbito registral se ha establecido que, en los casos en los que se

transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como
hacerse mención expresa del transferente (así se regula en el literal d) del
artículo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).

En el mismo sentido, el artículo 62 del citado Reglamento establece con

elación a la transferencia de cuotas ideales "En el caso de
que:
ansferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los
datos previstos en el literal d) del articulo 13", la cuota ideal con respecto a
la totalidad de predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que
debe constar expresamente en el título."

Estas disposiciones registrales tienen por finalidad publicitar con precisión

los alcances del derecho inscrito, para brindar una información completa a
terceros, de conformidad con el principio registral de especialidad.5 La
determinación del derecho real es uno de los contenidos del principio de
especialidad regulado en el artículo IV del Título Preliminar y en el artículo
50 del Reglamento General de los Registros Públicos, así como en el
glosado artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.

4 Articulo 13".- Contenido del asiento de inscripción

El asiento de inscripción, sin perjuicio de ios requisitos especiales que para cada clase
determina este reglamento, contendrá:
( ...)
d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquélla de quien
procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas
ideales, deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del
transferente.
5 IV. Principio de Especialidad:
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una
sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
xcepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una
partida registra!.

Página 10 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

Con relación a dicho principio, Manzano Solan06 afirma lo siguiente: "Para

que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica
pretendido, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda,
los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser
objeto de la misma. Por esta razón, la doctrina hipotecarista habla del
principio de especialidad o de determinación, que vale tanto como hablar
del principio o regla de necesaria claridad o transparencia".

9. En virtud del principio de especialidad cuyo contenido es la

determinabilidad del derecho real, en los casos de transferencia de cuotas
'deales sobre predios debe precisarse la cuota ideal con respecto a la
talidad de predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe
c nstar expresamente en el titulo. Con ello, lo que el Registro busca es
ef ctuar la publicidad registral del acto transmisivo a fin de que los terceros
puedan saber quién es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde
sobre el bien y no la cuota ideal con relación a la cuota de su transferente,
ya que en este último caso se haria confuso el estudio de la partida
registra!. Para efectos registrales entonces, la cuota ideal debe identificar
un porcentaje que permita conocer los alcances del derecho de propiedad
del titular registral (copropietario) respecto del bien, la misma que va a ser
oponible conforme a lo dispuesto en el articulo 2022 del Código Civil. 7

Sin embargo, no ocurre ello, cuando se transfiera la integridad de la cuota

ideal que le corresponde en el predio al transferente, pues en este caso no
existe desmembración o partición de las alícuotas, sino que es la misma
cantidad de alicuotas registradas que se transfieren, el íntegro o la totalidad
de alícuotas que le corresponden en un determinado predio.

Al respecto, este Colegiado en el XL y XLI Pleno ha aprobado en sesión

ordinaria realizada los días 18 y 19 de diciembre de 2008, publicado en el
Diario Oficial El Peruano el 11/3/2009, el siguiente precedente de
observancia obligatoria:

6 MANZANO SOLANO, Antonio .. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso de

Universitarios. Procedimiento Registral Ordinario. Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. Volumen 11.Pág. 405-406.
7 Articulo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
tienen derechos reales sobre los mismos. es preciso que el derecho que se opone esté inscrito
con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho
común.

Página 11 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP- TR-A

TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL

" uando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno
los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente
el título el porcentaje transferido".

riterio sustentado en las Resoluciones N° 161-2007-TR-T del 27 de junio

e 2007 y N° 439-2008-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2008.

e lo expuesto se desprende que si lo que se pretende es la transferencia

t tal de la cuota ideal y dicha pretensión fluye del título, no es necesario
e tablecer el porcentaje respecto de la totalidad del predio, lo que no
si nifica una trasgresión al articulo 62 del referido reglamento, ya que al
dis oner el total de la cuota se puede establecer el porcentaje transferido
con claridad.

10. Como se puede apreciar del tenor de la escritura pública de aclaración,

declaración y reconocimiento de propiedad del 24/0212012, la voluntad de
los copropietarios Hilario Chacón Chávez y Giralda Carrasco Víllafuerte es
la de transferir la totalidad de sus acciones y derechos que como
copropietarios tienen sobre el predio inscrito en la partida W 02072353 del
Registro de Predios de Cusca (asientos 3 y 8) a favor de la Asociación Pro
Vivienda Monterrico a titulo gratuito.

Conforme se indicó en el punto 2 de la presente resolución y considerando

que la calificación se realiza -prima facie- sobre la base de la partida
registral donde procederá extender el asiento que contendrá el acto o
derecho que se solicita inscribir, los señores copropietarios Hilario Chacón
Chávez y Giralda Carrasco Villafuerte al ostentar aún cuotas ideales sobre
el citado predio, podrán realizar actos de transferencia, no siendo necesario
establecer el porcentaje respecto de la totalidad del predio, puesto que se
transfiere la totalidad de sus acciones y derechos que les corresponden
como copropietarios.

Si bien en ese mismo acto se señala que con anterioridad se han realizado
transferencias de lotes que fisicamente integran el predio Teqquechuayco a
favor de los asociados de la persona jurídica adquirente, esta aparente
disociación entre el titular civil y el titular registral no puede ser incorporada
a la calificación, al no constar en la partida registra!. Como se ha afirmado
al desarrollar el principio de tracto sucesivo. su aplicación por las instancias
regístrales se ciñe al contenido de los asientos, donde se verificará la
concatenación lógica de los derechos más no las afirmaciones o

Página 12 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

motivaciones alegadas por las partes que puedan haber dado origen a la
suscripción del instrumento presentado.

Admitir lo sustentado en la esquela de observación implicaría que las

cuotas ideales no transferidas de los señores Hilario Chacón Chávez y
Giralda Carrasco Villafuerte no tengan un titular registra!.

En consecuencia, en sede registral se verificará la intervención de las

partes contratantes (debiendo ser el transferente titular registral), el bien
objeto de la transferencia, la causa, entendida como el acto derívado de la
autonomía de las partes que a título gratuito u oneroso originará los efectos
jurídicos (en el presente caso, el nacimiento del derecho real de propiedad
a favor de la asociación adquirente) y la formalidad requerida.

11. Resulta pertinente precisar que la relación obligacional que vincula a

las partes es independiente del derecho real que ha nacido por la voluntad
del transferente y adquirente; es asi que, si bien se reconocen como
motivación para el otorgamiento del contrato relaciones jurídicas
patrimoniales surgidas con anterioridad, el nacimiento del derecho real no
está supeditado a ninguna de ellas, por lo que la transferencia presentada
debe tener acogida registra!. Si bien el consentimiento de las partes debe
canal izarse a través de un contrato para lograr el efecto traslativo del
derecho real de propiedad, nuestro código no ha puesto una limitación
respecto al tipo de contrato que podrían celebrar en busca de este efecto.

12. La registradora argumenta que el mandato sin representación no se

configura en el presente caso, al haber reconocido el transferente que ya
había realizado transferencias respecto a sus cuotas ideales. Debe
considerarse que el artículo 1809 del Código Civil señala que, por el
mandato sin representación, el mandatario actúa en nombre propío y
adquiere los derechos y asume las obligaciones derivados de los actos que
celebra por interés y por cuenta del mandante. Es así, que dicho contrato
surtirá efectos respecto al mandatario, debiendo éste realizar un nuevo
acto a fin de que recaigan sobre su mandante.

En el presente caso no existió un encargo, mandante ní un mandatario, con

lo que queda plenamente establecido que no estamos frente a un mandato
sin representación.

En consecuencia, corresponde revocar la tacha formulada por la

Registradora del Registro de Predios de Cusco.

Página I3 de 15
 RESOLUCiÓN N° 405-2012-SUNARP-TR-A

Se debe dejar constancia que en este mismo sentido se ha pronunciado

.7 esta instancia en la Resolución N° 393 del 22 de agosto de 2012.

13. Finalmente, se debe precisar que la transferencia de acciones y

derechos cuya inscripción se pretende están referidas únicamente a las
acciones y derechos que poseen como copropietarios los señores Hilario
Chacón Chávez y Giralda Carrasco Villafuerte, siendo que dicha
transferencia no involucra a las acciones y derechos que ostentan en la
referida partida la sociedad conyugal conformada por Hilario Chacón
Chávez y Carmen Enriqueta Hurtado Atayupanqui (asiento 9) y Giralda
Carrasco Villafuerte ( asiento 10).
Interviene en calidad de Vocal suplente Sonia Campos Femández,
autorizada por Resolución N° 226-2012-SUNARP/PT del 26/7/2012.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Predios

del Cusco, y DISPONER su inscripción previo pago de los derechos
registrales, si correspondiera, conforme a los fundamentos vertidos en el
análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

RAÚL JIMMY DELGADO NIETO

Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

Página 14de 15
..
RESOLUCiÓN N° 405.2012.SUNARP.TR.A

SONIA F. CAMPOS FERNÁNDEZ

Vocal (s) de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

Página 15 de 15