CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE

Si estar gravado con una de las limitaciones de la propiedad establecidas en el interés

privado es el estado normal de la propiedad, el hecho de estar un fundo gravado con
servidumbre constituye un estado excepcional de la propiedad, de allí que:
En la servidumbre no se presupone: su constitución y existencia deben probarse.
El ejercicio de la servidumbre, si bien debe adaptarse al objeto y necesidades para que se
estableció (C.C, art. 726), debe efectuarse de manera que resulte lo menos gravoso posible
para el fundo sirviente (C.C, art. 727 y 729), En caso de conflicto la interpretación debe
favorecer en lo posible al fundo sirviente (C.C, art. 734).
Las servidumbres son unilaterales en el sentido de que implican una carga para uno y en
cambio un derecho para otro. Así pues, la limitación impuesta sobre la propiedad de uno
no está compensada por una limitación correlativa de la propiedad del otro. Las aparentes
excepciones de esta unilateralidad están constituidas por casos en que en realidad existen
dos servidumbres de igual contenido y de signo contrario.
Precisamente porque la servidumbre representa una carga unilateral sobre la propiedad
del fundo sirviente, la constitución de las servidumbres suele hacerse por actos a título
oneroso (aunque también pueda hacerse por actos a título gratuito).
Las servidumbres tienden a la perpetuidad aunque pueden ser temporales sin que en este
caso exista una duración máxima fijada por el legislador.
Las servidumbres son derechos inseparables de la propiedad del fundo dominante, de
modo que el propietario de éste no pueda enajenar dicho fundo separadamente de la
servidumbre ni la servidumbre separadamente del fundo. Lo expuesto no excluye que
pueda cederse separadamente el ejercicio de la servidumbre sin ceder el fundo ni la
servidumbre misma. En cuanto cargas, las servidumbres se transfieren también al
transferirse el fundo sirviente.
La servidumbre no es un derecho autónomo en el sentido de que no puede existir sino
siendo inherente a un derecho de propiedad; pero sí es un derecho autónomo en el sentido
de que originalmente nace por título separado y de que puede extinguirse separadamente
del correspondiente derecho de propiedad.
SERVIDUMBRES Y LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD
ESTABLECIDAS EN INTERESES PRIVADOS
Las servidumbres tienen su origen en un hecho del hombre (excepcionalmente la ley
contempla un derecho a exigir la constitución de una servidumbre); mientras que las
limitaciones legales de la propiedad establecidas en interés privado tienen su origen en la
ley, principalmente en las disposiciones del Código Civil así como en diversas normas
jurídicas tales como Ordenanzas Municipales, Resoluciones Administrativas,
Reglamentos y otros; por ejemplo, las cargas impuestas a los fundos inferiores de recibir
las aguas que naturalmente y sin obra del hombre caen de los superiores, y la tierra o
piedras que arrastran en su curso (Artículo 647 del Código Civil).
Las servidumbres nacen originalmente de un título separado del derecho de propiedad
(Artículo 1920, Ordinal 2º), y pueden extinguirse separadamente de éste; las limitaciones
de la propiedad establecidas en interés privado nacen con el título de propiedad.
Las servidumbres se extinguen cuando no se ha hecho uso de ellas por el término de
Veinte (20) años (Artículo 752 del Código Civil); mientras que las facultades derivadas
de una limitación legal de la propiedad en interés privado no se pierden por el no uso, ya
que forman parte del derecho de propiedad y este no está sujeto a prescripción extintiva
Los caracteres de las servidumbres son los siguientes:
a) Es un Derecho Real: Las servidumbres son derechos reales por excelencia, ya
que gravan un predio en beneficio de otro con prescindencia de la persona de los
propietarios, tal como se desprende de lo establecido por los artículos 1035° y
1036°. De modo que no interesa la variación o sucesión de propietarios, puesto
que la servidumbre se transmite con el predio y subsiste, cualquiera sea el
propietario.
b) Es un Derecho accesorio: Porque las servidumbres son indesligables, tanto del
predio dominante como del predio sirviente, tal como lo dispone el artículo 1036°
y subsisten cualquiera que sea el propietario y mientras sean útiles.
c) Es un Derecho predial: Las servidumbres tienen carácter inmobiliario predial,
porque dada su naturaleza jurídica, solo pueden ser objeto de ellas nada más y
nada menos que los bienes inmuebles prediales, tanto urbanos como rústicos,
quedando excluido los demás bienes inmuebles que enumera el artículo 885°.
Predio (preedium), es entendido, como aquel bien inmueble por su naturaleza,
como la heredad, una hacienda, las cosas, los terrenos. Los inmuebles por su
destino, como los árboles, jamás pueden ser gravados con una servidumbre.
d) De la definición del artículo 1035°, se desprende que para la constitución y
vigencia de un servidumbre se requiere necesariamente de la participación de dos
predios, uno que desempeña el papel de dominante el otro que haga las veces de
fundo sirviente. Peo no es indispensable que los dos predios sean colindantes,
como lo exigía el Derecho Romano, porque en el Derecho Moderno se permite
 que se establezca una servidumbre entre predios que no sean colindantes, como
es el caso de la servidumbre necesaria para la extracción de los materiales de una
cantera, aunque lo frecuente es que el predio dominante y el predio sirviente sean
colindantes.
e) Según lo establece el artículo 1048°, el propietario de dos predios está autorizado
para gravar uno de ellos con una servidumbre a favor de otro, lo que quiere decir
que los predios dominante y sirviente vinculados con una servidumbre pueden
pertenecer al mismo propietario. Esta posibilidad significa una modificación
importante al criterio del Derecho Romano en virtud del cual del predio dominante
y el predio sirviente tenía que corresponder a dos propietarios distintos, de ahí que
si ambos predios pasaban a ser de propiedad del mismo dueño la servidumbre se
extinguía por consolidación.
f) Las servidumbres tienen que ser útiles, es decir, deben asegurar una ventaja real
y efectiva en beneficio del predio dominante o que le preste utilidad concreta y
justificada, porque de no ser así, carecerían de objeto y sentido, cuanto más que
como todo gravamen desvalorizan y ocasionan daños y perjuicios al predio. De
tal manera que, si una servidumbre pierde utilidad que motivó su constitución o
resulta innecesaria, también desaparece la justificación que amparaba su vigencia.
g) Es un derecho indivisible: según lo establece expresamente el artículo 1038º, “Las
servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se debe entera a
cada uno de los dueños del predio dominante y por cada uno de los del sirviente.”
Osea que las servidumbres gravan a todo el predio, sin que puedan ser adquiridas
o perderse por partes alícuotas, de tal manera que si el predio dominante llega a
ser fraccionado, la servidumbre tiene que subsistir por entero, pero solo en
beneficio de los adjudicatario o propietarios que la necesitan naturalmente, sin
exceder la amplitud del gravamen del predio sirviente, tal como lo establece
expresamente el artículo 1039º.
h) Las servidumbres requieren de título constitutivo, puesto que no se presume, por
tratarse de un gravamen que sin duda perjudica al bien sirviente. Más bien, lo que
se presume es que el predio esté libre de servidumbres, siempre que no se pruebe
lo contrario. Para constituir el título se requiere de capacidad para celebrar actos
jurídicos de disposición de los bienes, por lo que los incapaces no pueden imponer
servidumbres sobre los bienes inmuebles de su propiedad.
 i) Es un derecho perpetuo: lo que constituye una de las características más
importantes, en razón de que los predios tienen igual naturaleza, por lo que la
necesidad de una servidumbre es permanente.
El artículo 1036 señala: Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Solo
pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario. Para Elvira
Gonzáles Barbadillo este artículo ha recogido tres características elementales de las
servidumbres: son inseparables del predio, se transfieren con los predios que la contengan
y se mantienen cualquiera sea su propietario.
Estas características obedecen a la naturaleza misma de la servidumbre, debido a que
éstas se constituyen por la necesidad que tiene un predio del otro. Es decir, un predio, el
dominante, requiere de otro predio, el sirviente, para adquirir utilidad a fin de ser
explotado económicamente; por ejemplo, en el caso de un predio que se encuentra en un
enclave, requiere de otro inmueble para tener salida a una vía pública, caso contrario ese
terreno encerrado no cuenta con utilidad alguna.
En ese sentido, no se concibe que la servidumbre sea separada de ambos predios, lo que
implica que no puede ser transferida a quien no sea propietario del predio dominante o
del sirviente, asimismo, que las servidumbres no subsisten por sí solas, lo que se entiende
perfectamente pues, éstas forman parte de dos predios.
De acuerdo con lo expuesto, la servidumbre está relacionada al inmueble, no a las
personas, por ello no se pueden separar, pues conforman una unidad que proporciona la
utilidad necesaria al bien. En tal sentido, la transferencia de uno de ellos se tiene que dar
respetando la condición del predio sirviente, que cuenta con gravamen, y la del predio
dominante, que tiene el beneficio de dicha servidumbre.
Por ello, es recomendable que este gravamen sea inscrito en el Registro de la Propiedad
Inmueble, con la finalidad que adquiera el carácter de ergo omnes, así cualquier
transferencia que se realice de los predios que lo contenga sea conocida por el adquirente,
quien deberá respetar la carga contenida en el inmueble adquirido. Huelga decir, que tal
advertencia va dirigida principalmente al adquirente del predio sirviente.
No obstante, su inscripción en los Registros solo adquiere importancia como carácter
probatorio, debido a que ésta no otorga ningún derecho. Es claro el artículo al señalar que
la transferencia que se haga de cualquiera de los inmuebles conlleva necesariamente la
servidumbre que se haya establecido en dichos predios.
En la línea del razonamiento que se ha venido realizando, se debe afirmar que el gravamen
del inmueble se mantendrá al margen de quién sea el propietario de los predios, pues
como reiteramos, la servidumbre se encuentra en función de los inmuebles, no del
propietario, por lo que cualquiera que sea la transferencia que se realice sobre uno de los
predios la servidumbre siempre subsistirá.
Estas características contenidas en el presente artículo denotan el carácter meramente real
de este derecho, al excluir las incidencias de cualquier índole que no sea meramente
relacionada al predio, por ello se justifica aún más lo recogido en el artículo 1048 del
Código Civil, al permitir que el propietario de dos predios pueda gravar uno a favor de
otro, pues la servidumbre subsiste al margen de quién sea el propietario, así éste sea uno
solo.
El artículo 1037 dispone que las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o
pacto contrario.
La perpetuidad está relacionada con la concepción de perdurabilidad de los predios a los
que se impone la servidumbre, debido a que si satisfacen la necesidad de un inmueble en
el sentido de que le permite ser útil, generando con ello un incremento en su valor la
servidumbre que se constituya debe ser porque responde a una necesidad duradera del
fundo.
La servidumbre va ligada a la noción de que los inmuebles son perpetuos, esta concepción
viene del Derecho Romano. Actualmente, esta noción está siendo superada, pues no todas
las servidumbres se prolongan a la existencia del predio, así como no todos los predios
son perpetuos, como ejemplo tenemos que en las servidumbres de tránsito deja de ser
necesaria cuando el predio dominante construye una mejor salida a la vía pública
(VELÁSQUEZ JARAMILLO); de igual forma si se constituyó un gravamen en una
edificación, destruida que sea ésta, se eliminará la servidumbre. En tal sentido,
teóricamente se acepta que las servidumbres se extinguen, siendo consideradas como
causales las siguientes:
1. Nulidad, resolución o rescisión del acto jurídico que constituía la servidumbre. Esto se
refiere a que el título por el cual se estableció la servidumbre adolece de alguna causal de
nulidad o rescisión o sobreviniera una causal de resolución. Las causales para dichas
extinciones del acto jurídico se encuentran establecidas en el Libro II: Acto Jurídico, de
nuestro Código.
2. Por confusión o consolidación. Esta causal se produce cuando se reúne en una misma
persona la titularidad del predio dominante y el predio sirviente, la misma que ha sido
recogida por la mayoría de las legislaciones y encuentra amplio respaldo en la doctrina;
sin embargo, nuestra legislación no considera esta causal para la extinción de la
servidumbre, pues el artículo 1048 del Código Civil establece que el propietario de dos
predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio de otro, acogiéndose de esta
forma a la legislación sueca y alemana, las que con gran acierto han distinguido el vínculo
existente entre propietario y predio con la utilidad que proporciona la servidumbre a un
predio, por lo que no debe ser materia de extinción de una servidumbre el hecho de que
una sola persona sea propietaria de dos predios sobre los que recae una servidumbre, pues
puede darse el hecho de que dicha persona decida arrendar uno de ellos y ante tal acto la
servidumbre subsistente beneficiará al arrendatario, si es que se encuentra en el predio
dominante, y de darse en el predio sirviente no podrá impedir la servidumbre a favor del
otro predio, pues éste cuenta con dicho gravamen (VELÁSQUEZ JARAMILLO).
3. Cambio de estado o situación de los predios, de modo que imposibilite el uso de la
servidumbre. En esta causal se considera la destrucción del predio, ya sea dominante o
sirviente, lo que se encuentra recogido en el artículo 1049 del Código Civil.
4. Pérdida de la utilidad de la servidumbre. Implica que la servidumbre haya dejado de
ser útil para el predio dominante, debido a que extinguida la utilidad, se debe entender
que se extingue la servidumbre. No obstante, ello no implica que si haya disminuido la
utilidad con que contaba cuando se estableció esta, se deba extinguir la servidumbre.
5. Por el no uso de la servidumbre. Al ser la esencia de la servidumbre la utilidad que
proporciona un predio a otro, conlleva al ejercicio que se realiza de la misma. El no uso
de la servidumbre hace presumir que esta no sea necesaria, lo que genera su extinción.
En nuestra legislación, dicha causal se encuentra contemplada en el artículo 1050 del
Código Civil. La extinción del gravamen por el no uso se diferencia de la causal
precedente, en que para la primera se extingue el gravamen porque este ya no es útil a
pesar de que mantenga la vigencia de su uso, mientras que en la segunda causal, la
servidumbre ya no es usada a pesar de que ésta pueda mantener su utilidad. A manera de
ejemplo podemos señalar el caso de que un predio que se vale de una servidumbre de
paso, adquiera un acceso directo a otra vía pública, a pesar de que el propietario del predio
dominante pretenda seguir utilizando la servidumbre, el propietario del predio sirviente
podrá solicitar judicialmente la extinción del gravamen (artículo 1051 del Código Civil),
pues se pretende mantener la vigencia de una servidumbre pese a que ésta ya no representa
utilidad alguna al predio dominante. Diferente es la situación del no uso, la que a pesar
de que pueda representar utilidad éste gravamen no es ejercido, como sería el caso de un
fundo abandonado.
6. Por la llegada del plazo o la condición. Esta causal no se encuentra expresamente
recogida en nuestro Código, sin embargo, consideramos que en la servidumbre
convencional los propietarios de los predios, en el ejercicio de su autonomía libre de la
voluntad, puedan establecer que la servidumbre se extinga a un plazo determinado o al
cumplimiento de una condición determinada. Igualmente, si se trata de una servidumbre
temporal, en el caso de constituirse como servidumbre legal, en la norma que la contenga
se puede establecer un plazo determinado o precisar una determinada condición.