Avalúo Lote Barranbermeja PDF

LOTE BARRANCABERMEJA – URB. “EL CERRO” – CARRERA 34 No.
39 31 - BARRANCABERMEJA
Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.
Señores
FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
Ciudad.
Apreciados señores:
De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del
avalúo comercial del inmueble ubicado en la Carrera 34 N° 39 – 31, de la Urbanización
denominada como El Cerro, comuna número Cuatro (4) de la ciudad de
Barrancabermeja en el Departamento de Santander.
Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado
en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el
valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que
se detallan en el presente documento.
Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a

prestarles nuestros servicios.
Sin otro particular reciban un cordial saludo,
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

Gerente
Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815
Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598
Correo-e info@evaluartesas.com Página web. www.evaluartesas.com
Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC
LOTE BARRANCABERMEJA – URB. “EL CERRO” – CARRERA 34 No. 39 31 - BARRANCABERMEJA
AVALÚO COMERCIAL
LOTE BARRANCABERMEJA
CARRERA 34 N° 39 – 31
URBANIZACIÓN EL CERRO
BARRANCABERMEJA
SOLICITADO POR
FIDUPREVISORA S.A.
COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO
ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.
MAYO DE 2016
LOTE BARRANCABERMEJA – URB. “EL CERRO” – CARRERA 34 No. 39 31 - BARRANCABERMEJA
CONTENIDO
I. INFORMACIÓN BÁSICA
II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE
III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
V. CONSIDERACIONES GENERALES
VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
X. METODOLOGÍA VALUATORIA
XI. AVALÚO COMERCIAL
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO
CERTIFICACIONES
LOTE BARRANCABERMEJA – URB. “EL CERRO” – CARRERA 34 No. 39 31 – BARRANCABERMEJA Página 1
I. INFORMACIÓN BÁSICA
1.1 SOLICITANTE
FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 como vocera del encargo fiduciario
ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1
1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
1.2.1 UBICACIÓN : Costado occidental de la Carrera 34, entre las Carreras

39 y 40 de la ciudad de Barrancabermeja.
1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 34 N° 39 – 31.
1.2.3 BARRIO : Comuna Número 4.
1.2.4 CIUDAD : Barrancabermeja.
1.2.5 DEPARTAMENTO : Santander.
1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un predio urbano de localización medianera, jurídicamente
independiente, en el cual se observó un lote de terreno sin desarrollar, donde
funciono el Colegio San José.
1.4 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se
encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos
tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se
detallan en el capítulo respectivo.
1.5 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al
valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador
estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad,
como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales
y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.
1.6 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto
de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus
condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste
actualmente no es utilizado para su uso más probable, sin embargo este puede
ser destinado, para otro uso como posible desarrollo individual de vivienda.
1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios
enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas
generalmente aceptadas.
En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la

estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los
siguientes enfoques básicos de valoración:
 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).
 Enfoque del ingreso. (Income Approach).
Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la

interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los
diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo
éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.
Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido

por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la
Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto
1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios
de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el
mercado actual.
1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 303 - 361
otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Barrancabermeja, impreso el 21 de enero de 2016.
 Copia de la escritura pública N° 3.143 del 18 de Diciembre de 2007,
expedida por la notaria novena (9) de Barrancabermeja.
 Prediales unificados años 2014, 2015 y 2016.
1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Abril 28 de 2016.
1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Abril 07 de 2016.
1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

Mayo 27 de 2016.
1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año,
contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones
físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del
mercado inmobiliario comparable.
Fin de página...
II. ASPECTOS JURÍDICOS
2.1 PROPIETARIO
ENTIDAD PROMOTORA DE SALUD ORGANISMO COOPERATIVO
“SALUDCOOP”.
2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad
aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública
N° 3.143 del 18/12/2007, Notaría 9 de Barrancabermeja, compraventa de
Unión de Amigos Educadores Católicos Unamec a Entidad Promotora de
Salud Organismo Cooperativo “Saludcoop” y registrada el 28/01/2008.
(Anotación Número 9).
2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

303 – 361, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Barrancabermeja.
2.4 CEDULA CATASTRAL

Código predial nuevo: 680810104000001260001000000000
2.5 INFORMACIÓN IGAC
NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

corresponde a un estudio formal de los mismos.
III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
Fuente de Imagen: Google maps
3.1 URBANIZACIÓN O BARRIO DENOMINADO EL CERRO

Sector residencial de la Ciudad de Barrancabermeja ubicado en la Comuna
Cuatro de esta ciudad, el predio se encuentra dentro de la comuna N° 4 en el
barrio Planada del cerro, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites
generales:
3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Calle 40.
POR EL SUR : Calle 36.
POR EL ORIENTE : Carrera 34.
POR EL OCCIDENTE : Carrera 29.
3.3 COMUNAS PRÓXIMAS

POR EL NORTE : Comuna 1 y 7.
POR EL SUR : Ciénaga el Castillo.
POR EL ORIENTE : Comuna 7.
POR EL OCCIDENTE : Humedal el Castillo o el Rio Magdalena.
3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector catastral se observan los usos residenciales de estrato bajo a
medio, el uso dotacional, y el uso comercial local y puntual.
El uso residencial se desarrolla en viviendas variadas, las cuales fueron

desarrolladas por urbanización y autoconstrucción, con alturas predominantes de
un (1) piso y máximo dos (2) pisos, con sencillas especificaciones constructivas.
En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre el eje vial principal de la Carrera
34 a escala local y se observa comercio puntual en locales en primer nivel con
frente a la vía pública sobre las vías interiores del sector.
En las inmediaciones del sector inmediato de localización del predio avaluado,

podemos encontrar edificaciones dotacionales tales como la Parroquia San
Pablo Apóstol, El Centro Cristiano La Red, El Parque de La Planada del Cerro,
entre otras.
3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a
que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación
relacionamos las vías más importantes del sector:
CARRERA 28 (C 1A)
Eje vial principal de gran importancia de la ciudad, conformado por dos (2)
calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación
Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de
conservación y mantenimiento.
CARRERA 34 (C 4B)
Vía principal de gran importancia del sector, conformado por dos (2) calzadas de
dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y
viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y
mantenimiento.
VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son tipo local como las Calles 39 y 40, con un
estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.
3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

Conforme a la consulta de la Oficina Asesora de Planeación Municipal, el área
perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada por manzanas
dentro del estrato socioeconómico dos (2), el cual corresponden a un nivel
socioeconómico bajo de la población. Se aclara que el estrato aplica
exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en
la Ley 142 de 1994. Los otros usos no tienen clasificación de estrato.
3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,
alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos.
En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público,
vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.
El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el

mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de colectivos, taxis y
mototaxismo, los cuales transitan por los ejes viales mencionados.
3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Departamento : Santander.
Ciudad/Municipio : Barrancabermeja.
Clase de suelo : Urbano.
Tratamiento Urbanístico : Mejoramiento integral.
Barrio : Planada del Cerro.
Conforme a la consulta realizada en la Oficina Asesora de Planeación

Municipal mediante el Acuerdo N° 018 del 2002, Por medio del cual se adopta
el plan de ordenamiento territorial del municipio de Barrancabermeja y se
dictan otras disposiciones, el predio objeto de estudio se encuentra
reglamentado así:
Áreas de Actividad: Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa:
Artículo 136. De la clasificación de las áreas de actividad. Las áreas de

actividad urbana para el municipio de Barrancabermeja son:
- ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL

- ÁREA DE ACTIVIDAD COMERCIAL
- ÁREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL
- ÁREA DE ACTIVIDAD INSTITUCIONAL
- ÁREA DE ACTIVIDAD MÚLTIPLE
Artículo 150. De las áreas de actividad institucional. Es aquella destinada a

prestar servicios administrativos, servicios públicos, de culto, recreativos,
educacionales, de salud, de seguridad, de protección social,
independientemente de su carácter público o privado.
Artículo 151. De la clasificación de la actividad institucional. Se clasifican en

Grupo I, Grupo 2, Grupo 3, Grupo 4 e Instituciones Generales.
Artículo 152. De la actividad institucional - Grupo 1. Institucionales de bajo

impacto, compatibles y necesarios en zonas de vivienda, tales como:
• Colegios, Iglesias, y centros de Salud.
Artículo 153. De la actividad institucional - Grupo 2. Institucionales de bajo

impacto social y ambiental pero que, por su magnitud e impacto urbano, tienen
restricciones de localización tales como:
Servicios administrativos, universidades, hospitales, servicios de seguridad.

Establecimientos y Zonas Recreacionales
Son aquellos establecimientos destinados al esparcimiento y recreación de

acuerdo con el impacto ambiental, social y/o urbanístico que generan.
Artículo 154. De la actividad institucional - Grupo 3.

• Compatible con la vivienda.
• Clubes campestres.
• Parques y zonas verdes.
Artículo 155. De la actividad institucional - Grupo 4. De bajo impacto ambiental

y social pero con restricciones de localización por su magnitud, tales como:
• Centros deportivos.
• Centros de espectáculos.
• Parques de diversión.
Parágrafo: Si existe el motivo de un cambio de uso para un proyecto

institucional, este inmediatamente entrará en la obligación de hacer las
cesiones correspondientes. La aprobación del cambio de uso estará sujeta al
concepto de Planeación Municipal.
Usos del Suelo: Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa:
Artículo 129. De la Definición de uso. Es la utilización que se le da a los

elementos de la estructura urbana en las distintas actividades ciudadanas. Los
usos tienen su fundamento en el derecho de la propiedad y en ejerció de sus
libertades públicas, en especial la libertad de empresa, como son los usos
residenciales, los usos comerciales y los usos industriales, así como los usos
dotacionales, que se sustraen de la actividad propiamente pública y ciertas
formas especificas del uso y disfrute colectivo que pueden darse en la
propiedad privada, conforme al artículo 5 de la ley 9 de 1989.
Artículo 132. De la definición de usos para efectos normativos. Para

efectos de la racionalización del Ordenamiento Urbano, con relación a las
diversas actividades que la comunidad ejecute en él, se clasificará el uso del
suelo con base en cuatro actividades fundamentales, esta clasificación permite
al mismo tiempo producir la reglamentación de usos principales, compatibles,
condicionados y prohibidos enunciada en el anterior numeral.
Los usos para el suelo en el Municipio de Barrancabermeja son los siguientes:
- Uso Residencial: Definido como el uso para áreas específicas en

vivienda, llámese Unifamiliar, Bifamiliar, y Multifamiliar.
- Uso Comercial: Es aquel definido para las áreas de locales comerciales,
donde se ejecutan actividades de intercambio, compra y venta de
servicios y de bienes.
- Uso Institucional: Es aquel definido para la implantación de entidades
Municipales o Privadas prestadoras de servicios sociales, asistenciales y/
o administrativos, como Colegios, Universidades, Hospitales, Iglesias.
Etc.
- Uso Industrial: Es aquel definido en áreas en las que se dé el proceso de
la transformación de un producto. Este uso, puede ser Extractivo o
Transformador.
- Uso Recreativo: Es aquel destinado al esparcimiento y recreación, los
cuales dependiendo de su escala tendrán un impacto ambiental y social
determinado dentro de la ciudad.
- Usos en áreas naturales de protección y recuperación ambiental: Son
aquellas zonas que deben ser sometidas a un proceso natural de
recuperación y protección en su forma y condición.
Artículo 167: De las definiciones de tratamientos. El tratamiento, como

mecanismo regulador del desarrollo, es el conjunto de normas a aplicarse en
un área urbana determinada, para que ella defina o adecue sus actividades,
en usos e intensidad a la forma y a la estructura urbana propuesta.
Artículo 168: De los tipos de tratamientos. Los tratamientos para el área

Urbana de Barrancabermeja son los siguientes:
- DESARROLLO
- MEJORAMIENTO INTEGRAL
- ACTUALIZACIÓN
- CONSERVACIÓN
- RENOVACIÓN URBANA
Artículo 174. Del Tratamiento de mejoramiento integral. Tratamiento

aplicado para sectores de la ciudad desarrollados de forma incompleta o con
condiciones deficitarias en la provisión de equipamientos, zonas recreativas y
servicios públicos. Igualmente va dirigido a incorporar los desarrollos de
origen clandestino hasta alcanzar niveles normales de urbanización y de
servicios.
Los usos por el área de actividad se muestran en la siguiente tabla:
CUADRO DE NORMATIVIDAD FISICA PARA ÁREAS DE ACTIVIDAD ESPECIALIZADA.
ÁREAS DE ACTIVIDAD CATEGORIAS REGIMEN DE USOS

PRINCIPAL COMPATIBLE CONDICIONADO PROHIBIDO
ÁREA DE ACTIVIDAD INSTITUCIONAL GRUPO 1 Acorde con el área de tratamiento donde se encuentre localizado el predio
GRUPO 2 Institucional Residencial, Industrial. Acorde con el
Comercial área de
tratamiento
donde se
GRUPO 3 Institucional Residencial, Industrial. Acorde con el
recreativo. Comercial área de
tratamiento
GRUPO 4 Institucional Residencial, Industrial. donde
Acordesecon el
recreativo. Comercial área de
tratamiento
donde se
encuentre
localizado el
predio.
CESION CESION REGIMEN DE USOS

TIP O I so bre el TIP O II so bre el
Áreas de Actividad Tratamientos área bruta área neta
urbanizable co nstruida PRINCIPAL COMPATIBLE CONDICIONADO PROHIBIDO
RESIDENCIAL Mejoramiento Integral 25% 20% Residencial Comercio tipo A Comercio tipo B, Comercio tipo IV
(MI). grupos I y II, grupos I, II y III, e Industria tipo I,
Institucionales Institucionales II, VI, VII y VIII.
Tipos I y III, tipo II y IV,
Industrial IV y V. Industrial tipo III
Para el grupo 1: Por ser Tratamiento de mejoramiento integral la zona:
3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector inmediato se baja, presentándose
remodelaciones y adecuaciones de las construcciones existentes, conservando
su estructura base, sin embargo se observó en sectores aledaños un par de
desarrollos nuevos de vivienda.
Fin de página...
IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Fuente: Imágenes Google Earth

4.1 TERRENO
4.1.1 UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en el costado occidental de la
Carrera 34 entre las carreras 39 y 40, de la Urbanización El Cerro, de la comuna
cuatro del municipio de Barrancabermeja.
4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno tiene una cabida superficiaria de seis mil metros cuadrados (6.000,00
m2).
Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública y en el Certificado de Tradición y
Libertad enunciados en el punto 1.9 del presente informe.
Nota: Existe diferencia del área de terreno reportada en los documentos

jurídicos citados en la fuente, versus el área de los impuestos prediales
unificados, se recomienda la verificación por parte del peticionario.
4.1.3 LINDEROS
POR EL NORTE : En extensión de 122,00 metros con Julio Salazar.
POR EL SUR : En extensión de 122,00 metros con José Domingo

Reyes.
POR EL ORIENTE : En extensión de 65.00 metros con la avenida que

de esta ciudad al Cerro.
POR EL OCCIDENTE : En extensión de 65.00 metros con José Domingo

Reyes.
Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en la Escritura Pública enunciada en el

punto 1.9 del presente informe.
4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

Lote de terreno con forma regular con apariencia de rectángulo y presenta
topografía plana.
4.2 CONSTRUCCIÓN
Según lo establecido por el peticionario del presente estudio, sobre el lote de
terreno, existían unas edificaciones las cuales se usaban para la prestación de
servicios del Antiguo Colegio San José, las cuales fueron demolidas hace más
de un año. En la actualidad se observaron vestigios de la zona duras pero no
se valoraran por su pésimo estado de conservación.
Al respecto sugerimos que la información catastral sea actualizada en este

sentido porque sigue apareciendo un área construida en los archivos del IGAC.
Fin de página...
V. CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos

anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al sur de la ciudad, en el

sector denominado Planada del Cerro de estrato socio-económico 2, delimitado por
vías importantes de la ciudad como la Carrera 28 y 34 cuya actividad principal es de
actividad residencial y comercio puntual.
 El transporte público al sector se considera aceptable, teniendo como vía principal

de acceso al predio la Carrera 34 y por la margen sur oriental del municipio la Calle
37. Adicional, por las principales vías del sector se encuentra en funcionamiento el
servicio de transporte público tradicional con colectivos que principalmente integra
el sector sur y norte de la ciudad.
 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato socioeconómico dos (2),

correspondiente a una clase baja. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si
el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.
 La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando construcciones de tipo

locativo a las edificaciones ya existentes conservando su estructura base.
 El predio objeto de estudio cuenta con frente a vía principal como lo es la Carrera
34.
 El predio se clasifica dentro del Tratamiento de Mejoramiento Integral, en Área de

Actividad Institucional, donde como usos compatibles está el uso residencial.
 Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma

regular asemejable aun rectángulo, topografía y linderos generales los cuales son
superiores a la prediación tipo del sector.
 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se
encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia
máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.
VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo consultado por la Oficina Asesora de Planeación y según lo
establecido Plan De Ordenamiento Territorial Del Municipio, el predio objeto de
estudio No presenta condición de riesgo por remoción en masa, pero presenta
amenaza baja por inundación lenta asociada al sistema de ciénagas y
humedales.
6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

Este ítem aplica para las áreas construidas, por lo cual en este caso específico,
no se realizara el análisis al respecto.
6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto
ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con
arborización, zonas verdes y además del Humedal el Castillo.
6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta
con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el folio de
Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de
bienes, haberes y negocios de entidad vigilada.
6.5 SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su
comercialización.
6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas socioeconómicas.
6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el
sector inmediato de localización.
Fin de página...
VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el

bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los

aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita
de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros

bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a
las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”,
primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la
participación tenida sobre la operación del negocio.
 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la

información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por
lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser
verificadas por nuestra firma en su debido momento.
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a

metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre
de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual,
del inmueble que en este informe se ha descrito.
 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros

establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I
01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del

“Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de
Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá.
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta

donde el valuador alcanza a conocer.
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y

condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido

plasmado en el presente informe de valuación.
 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten

realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble

que se está valorando.
 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble

objeto de valuación.
IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo
de conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las

partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
Fin de página...
X. METODOLOGÍA VALUATORIA
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos

anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y
adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la
actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes
disciplinas y profesiones.
Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos

y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis
y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y
adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.
Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de

los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.
Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta

diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los
bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al
justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los
cuales es avaluado.
Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos

Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características
particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De
Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o
Capitalización (directo, indirecto o residual).
Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación

alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del
mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para
determinar el método o métodos que han de aplicarse.
En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos

relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se
describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones
conducentes del valor asignado.
Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y

características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,
terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar
el estimativo del valor.
10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de
2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los
siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio
dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente
analizados, clasificados e interpretados.
MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto
total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la
reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien
final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de
las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica
se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de
vender lo proyectado.
10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS
10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de
comparación o de mercado ya definido.
Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores

totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les
hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento
que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.
Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación

realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un
porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del
mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:
VA = VTo * (1-%C)
En donde,
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.
Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes
del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:
VT = VA – VC
Donde,
VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción.
Se encontraron ocho (8) ofertas de predios en venta en el sector inmediato y en

sectores aledaños al predio objeto de estudio, en donde se tiene un rango de
valores aproximado de $300.000 a $600.000 por m2 de terreno. La diferencia
radica principalmente, en que los mayores valores los tienen los predios con
mejor ubicación y por su área cerca al área tipo del lote del sector.
El primer grupo corresponde a las ofertas 7 y 8, los cuales son lotes urbanos de
cabidas superficiarias grandes, las ofertas se muestran a continuación:
ÁREA ÁREA
LOCALIZACIÓN/ FAC. VALOR VR. VR M²
N° TIPO TERRENO. CONST. VALOR OBSERVACIONES FOTOGRAFÍA OFERTA CONTACTO
SECTOR COM. AJUSTADO CONSTRUCCIÓN TERRENO
M² M²
UBICADO A LA ENTRADA DE
SOBRE LA VÍA QUE VA BARRANCA SOBRE LA
AL CENTRO DE AUTOPISTA EN EL BARRIO EL
BARRANCABERMEJA LOTE PARA PALMAR, CERCA AL ANTIGUO 3188184261
7 1.301,0 0,0 $400.000.000 3,8% $385.000.000 $0 $295.926
CINCO MINUTOS DEL DESARROLLAR CLUB CARDALES. LOTE ANDRÉS AMADO
CENTRO DE LA CIUDAD TOTALMENTE URBANO ÁREA
CL 37 CON KR 50 DE 1.301 METROS
CUADRADOS.
IRENE SAN MIGUEL

TV 49 CL 26 FRENTE LOTE PARA LOTE PARA DESARROLLAR
8 600,0 0,0 $250.000.000 10,0% $225.000.000 $0 $375.000 3166737869
BARRIO BOSTON DESARROLLAR EN EL BARRIO DANUBIO.
3187551275
Los valores pedidos por metro cuadrado de terreno para predios, que se ofrecen
para desarrollo corresponden al primer grupo con valores que están entre
$300.000 a $375.000 por m2.
ÁREA ÁREA
LOCALIZACIÓN/ FAC. VALOR INTEGRAL VR. VR M²
N° TIPO TERRENO CONST. OFERTA OBSERVACIONES FOTOGRAFÍA OFERTA CONTACTO
SECTOR COM. AJUSTADO CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN TERRENO
M² M²
CASA DE UN NIVEL,
CUENTA CON 3 ALCOBAS, HERNANDO
CASA
1 CL 34 A 29 33 144,0 120,0 $130.000.000 3,8% $125.000.000 $1.041.667 $48.000.000 $534.722 1 BAÑO, ANTEJARDÍN, SALCEDO
RESIDENCIAL
SALA COMEDOR, COCINA 3158619538
SENCILLA Y UN SOLAR.
CASA DE UN NIVEL,
CUENTA CON 3 ALCOBAS,
CASA MARLON ROJAS
2 KR 41 24 473 36,0 36,0 $40.000.000 2,5% $39.000.000 $1.083.333 $18.000.000 $583.333 1 BAÑO, SALA COMEDOR,
RESIDENCIAL 3124229362
COCINA SENCILLA Y UN
PATIO CUBIERTO.
CASA DE UN NIVEL,
CUENTA CON 4 ALCOBAS,
CASA MARTIN LÓPEZ
3 KR 41 24 431 170,0 120,0 $125.000.000 3,2% $121.000.000 $1.008.333 $30.000.000 $535.294 2 BAÑOS, SALA COMEDOR,
RESIDENCIAL 3112254949
COCINA SENCILLA Y UN
PATIO DESCUBIERTO.
SE TRATA DE UNA CASA

LOTE EN REGULAR
ESTADO, CUENTA CON YEISSON
4 CL 35 38 53 CASA LOTE 183,0 120,0 $130.000.000 1,5% $128.000.000 $1.066.667 $28.800.000 $542.077 ACABADOS SENCILLOS Y MORENO
NO PRESENTA 3134675426
REMODELACIONES
RECIENTES.
LOTE PARA
DESARROLLAR, SIN
LOTE PARA JEFFERSON
NINGÚN TIPO DE
5 CL 35 KR 40 DESARROLLA 345,0 0,0 $200.000.000 2,5% $195.000.000 $0 $0 $565.217 ROMERO
CONSTRUCCIÓN, CON
R 3102543014
CERRAMIENTO EN
BLOQUE..
LOTE PARA
LOTE PARA DESARROLLAR, SIN
RAFAEL CUESTA
6 CL 34 KR 37 DESARROLLA 296,5 0,0 $220.000.000 13,6% $190.000.000 $0 $0 $640.809 NINGÚN TIPO DE
3102026032
R CONSTRUCCIÓN, CON
CERRAMIENTO METÁLICO.
$1.050.000 Media $566.909

$32.632 Desviación Estándar $40.954
3,11% % Desviación 7,22%
$1.008.333 Valor Mínimo $534.722
$1.083.333 Valor Máximo $640.809
$1.017.368 Int. Confianza Mínimo $525.955
$1.082.632 Int. Confianza Máximo $607.863
-0,60 Cof. De Asimetría 1,43
4 N° Datos 6
La tabla del segundo grupo comprende las ofertas 1 a 6, las cuales

corresponden a predios con área útiles en urbanizaciones residenciales, cuentan
con un comportamiento económico similar por metro cuadrado, el cual tiene
como promedio la cifra de $570.000, entre los siguiente límites: Inferior de
$525.000 y superior de $600.000, los valores se redondean para facilitar su
análisis.
Para corroborar los datos anteriores, se plantea un ejercicio hipotético, dadas las
características del predio en estudio –área y sin urbanismo-, donde se plantea un
desarrollo por loteo partiendo del valor de lotes útiles para obtener el valor en
bruto por residuo, a partir de los anteriores hallazgos del mercado inmobiliario.
Para plantear dicho ejercicio, del área bruta total descontamos las cesiones
exigidas por norma llegando a obtener un área de ocupación equivalente al 75%.
Con el porcentaje de ocupación se realiza el ejercicio de loteo como se muestra
a continuación:
EJERCICIO PARA LOTEO
V.T.B = %AU { Vtu_ - Cu}
1+g
% ocupación 0,75
Valor terreno urbanizado $ 600.000
Costos de urbanismo $ 66.000
Ganancia 15%
FORMULA
Vtu / 1+ G $ 521.739
( Vtu / 1+ G ) - CU $ 455.739
V.T.B $ 341.804
V.T.B $ 340.000
Para el valor del urbanismo se tienen en cuenta los costos de las obras
necesarias para homologar el predio objeto de avalúo al producto inmobiliario
planteado. La ganancia se estima según lo usualmente esperado por el promotor
para este tipo de proyectos.
El valor por metro cuadrado del terreno tipo a comercializar, corresponde al valor
del límite superior del segundo grupo de mercado analizado, el cual representa
el comportamiento de los valores pedidos de lotes útiles disponibles en la zona
sur del municipio en términos de ubicación y área.
Por lo anterior, del desarrollo del ejercicio, se tiene como resultado, que el valor
por metro cuadrado a asignar al inmueble objeto de avalúo es de $340.000.
De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos, se ha determinado

siguiente avalúo comercial:
XI. AVALUO COMERCIAL
LOTE DE TERRENO URBANO

CARRERA 34 N° 39 – 31
URBANIZACIÓN EL CERRO
BARRANCABERMEJA
ÁREA VR UNITARIO
DESCRIPCIÓN VR TOTAL
m2 $/m2
Terreno KR 34 N° 39 – 31 6.000,00 $ 340.000 $ 2.040.000.000
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $ 2.040.000.000
SON: DOS MIL CUARENTA MILLONES DE PESOS M/CTE.
VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24
de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ

Gerente Director Avalúos Bogotá
RNA 1275663251 SIC. RNA 08-119914 SIC
AVALÚO COMERCIAL
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN ABRIL DE 2016

LOTE DE TERRENO URBANO BARRANCABERMEJA
CARRERA 34 N° 39 – 31
FRENTE DEL LOTE VÍA DE ACCESO SOBRE LA CARRERA 34
FRENTE DEL LOTE VÍA DE ACCESO SOBRE LA CARRERA 34
VISTA ALREDEDORES AL LOTE VIVIENDA VISTA INTERIOR DEL LOTE

AVALÚO COMERCIAL
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN ABRIL DE 2016

LOTE DE TERRENO URBANO BARRANCABERMEJA
CARRERA 34 N° 39 – 31
VISTA INTERIOR DEL LOTE VISTA INTERIOR DEL LOTE

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LOTE BARRANCABERMEJA – URB. “EL CERRO” – CARRERA 34 No.

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a

Sin otro particular reciban un cordial saludo,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

XI. AVALÚO COMERCIAL

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado occidental de la Carrera 34, entre las Carreras

1.3 TIPO DE INMUEBLE

1.4 ENCARGO VALUATORIO

1.5 BASES DE LA VALUACIÓN

1.6 MAYOR Y MEJOR USO

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la

Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

2.4 CEDULA CATASTRAL

2.5 INFORMACIÓN IGAC

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

Fuente de Imagen: Google maps

3.1 URBANIZACIÓN O BARRIO DENOMINADO EL CERRO

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

3.3 COMUNAS PRÓXIMAS

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

El uso residencial se desarrolla en viviendas variadas, las cuales fueron

En las inmediaciones del sector inmediato de localización del predio avaluado,

3.5 VÍAS DE ACCESO

VÍAS ZONALES Y LOCALES

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Conforme a la consulta realizada en la Oficina Asesora de Planeación

Áreas de Actividad: Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa:

Artículo 136. De la clasificación de las áreas de actividad. Las áreas de

- ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL

Artículo 150. De las áreas de actividad institucional. Es aquella destinada a

Artículo 151. De la clasificación de la actividad institucional. Se clasifican en

Artículo 152. De la actividad institucional - Grupo 1. Institucionales de bajo

Artículo 153. De la actividad institucional - Grupo 2. Institucionales de bajo

Servicios administrativos, universidades, hospitales, servicios de seguridad.

Son aquellos establecimientos destinados al esparcimiento y recreación de

Artículo 154. De la actividad institucional - Grupo 3.

Artículo 155. De la actividad institucional - Grupo 4. De bajo impacto ambiental

Parágrafo: Si existe el motivo de un cambio de uso para un proyecto

Usos del Suelo: Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa: