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VALUACIÓN DE EDIFICIOS
ABRIL 2018
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
V = R / %C
En donde:
La tasa de capitalización así planteada refleja, dos aspectos que hay que tener en
cuenta a la hora de determinar aquella precisión:
1- Incluye lo que se puede llamar interés sobre la inversión, es decir sobre los
capitales arriesgados en la operación mediante la compra del inmueble, el
propietario proyecta obtener beneficios, un interés, tal como si hubiese
colocado este capital en cualquier sector productivo o instrumento
financiero.
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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS
DETERMINACIÓN DE % DE VACÍOS
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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS
1. VIVIENDAS UNIFAMILIARES
INTERES SOCIAL 5.00 %
TIPO MEDIO 10.00 %
TIPO RESIDENCIAL 13.00 %
RESIDENCIAL DE LUJO 18.5 %
3. LOCALES COMERCIALES
ECONÓMICO (ADAPTADOS) 10.00 %
MEDIO ( NORMAS SDEU) 15.00 %
PRIMERA (CENTROS COMERCIALES) 18.50 %
5. CUBIERTAS METÁLICAS
ECONÓMICA O BODEGA (CLAROS 12 MTS) 20.00 %
TIPO MEDIO (CLAROS 12 a 25 MTS) 25.00 %
TIPO PESADO ( CLAROS MAS DE 25 MTS) 25.00 %
6. EDIFICIOS ESPECIALIZADOS
HOTEL TIPO MEDIO 25.00 %
HOTEL DE PRIMERA 22.00 %
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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS
CONCEPTO
8% 9% 10% 11% 12%
EDAD 0 - 10 10 - 20 20- 30 30 - 40 40 ó MÁS
Calificación
VIDA MAS DE 35 30 - 35 25 - 30 20 - 25 MENOS DE 20
PROBABLE
Calificación
CONSERVACIÓN MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
Calificación
PROYECTO MUY BUENO BUENO REGULAR DEFICIENTE MALO
Calificación
UBIC. /MZA ESQ. COMER ESQ. RESD INTERMED INTERMEDIO INT RESD
IO COM RESID
Calificación
USO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
Calificación
CLASIF. ZONA MUY BUENA BUENA REGULAR DEFICIENTE MALO
Calificación
SUMA CALIF.
CAPITALIZAC 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASA PARCIAL
CONCEPTO
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD 0-5 5 - 20 20 - 40 40- 50 50 - 60 MÁS DE 60
Calificación
VIDA UTIL MAS DE 60 50 - 60 40 - 50 20 - 40 5 - 20 TERMINADA
-5
Calificación
CONSERVACIÓN NUEVA MUY BUENO REGULAR MALO RUINOSO
BUENO
Calificación
PROYECTO MUY BUENO ADECUADO REGULAR MALO PESIMO
BUENO
Calificación
REL SUP/CONST Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const Terr > Const Terr > Const
Mayor 5 - 1 Hasta 3 - 1 Hasta 2 - 1 1-1 Hasta 3 - 1 Mayor 3 - 1
Calificación
USO CH UNIFAM EDF DEPT/CASA OFICINA OFICINA BODEGA/
HAB/COM COND COND UNIFAM IND
Calificación
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2° ORDEN 3er ORDEN PROL SERV PROL SERV
COMPLETO INCOMP
Calificación
SUMA CALIF.
CAPITALIZAC 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASA PARCIAL
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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS
CONCEPTO
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD 0-5 5 - 10 10 - 20 20- 30 30 - 40 40 ó MÁS
Calificación
VIDA UTIL MAS DE 50 MAS DE 35 30 - 35 25 - 30 20 - 25 MENOS DE
20
Calificación
CONSERVACIÓN NUEVO MUY BUENO REGULAR MALO RUINOSO
BUENO
Calificación
PROYECTO OPTIMO MUY BUENO REGULAR DEFICIENTE MALO
BUENO
Calificación
UBIC. /MZA MANZANER ESQ. ESQ. RESD INTERMEDIO INT. COM INT RESD
O COMER
Calificación
USO CH UNIFAM EDF DEPT/CASA OFICINA OFICINA BODEGA/
HAB/COM COND COND UNIFAM IND
Calificación
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2° ORDEN 3er ORDEN PROL SERV PROL SERV
COMPLETO INCOMP
Calificación
SUMA CALIF.
CAPITALIZAC 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASA PARCIAL
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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS
ANÁLISIS DE RENTAS
1- Renta de Contrato
2- Renta de Mercado
3- Renta en Exceso
4- Renta Porcentual
1- Renta de Contrato
Es el ingreso por rentas real especificado en el contrato, es la renta acordada por el
propietario y el arrendatario y puede ser más alta, más baja, o la misma que la renta
de mercado.
2- Renta de Mercado
Es el ingreso por rentas que una propiedad más probablemente daría en un mercado
abierto; es indicada por las rentas vigentes pagadas y solicitadas por espacios
comparables a la fecha del avalúo. La Renta de Mercado es referida algunas veces
como Renta Económica.
3- Renta en Exceso
Es la cantidad por la cual la renta de contrato excede la renta de mercado al momento
del avalúo. Es creado por un contrato de arrendamiento que es favorable para el
propietario y puede reflejar una administración desusual. La renta en exceso puede
esperarse continúe por el resto del contrato, pero debido al riesgo mayor asociado a la
recepción de esa renta excesiva, frecuentemente es calculada separadamente y es
capitalizada a una tasa mayor, es un contrato ventajoso que en algunas veces se
considera como un componente no inmueble del valor.
4- Renta Porcentual
Es el ingreso por rentas recibido en concordancia con una cláusula porcentual de un
contrato, es derivada típicamente a partir de arrendatarios con tiendas de menudeo
basadas en cierto porcentaje de sus ventas. El surgimiento de competencia nueva en
la zona o la salida de una tienda ancla de un centro comercial puede reducir o
eliminar la renta porcentual.
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