MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

VALUACIÓN DE EDIFICIOS

ABRIL 2018

CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Este método indirecto de estimación de valor sustentado en la producción o ingresos

de rentas es más utilizado para determinar el valor de edificios nuevos o en buen
estado de conservación, es decir que permiten prever unas rentas progresivas,
particularmente destinadas a vivienda, se basa en la hipótesis de equivalencia entre el
valor del capital que comprende la edificación y su emplazamiento y el valor de la
renta anual que el capital puede producir, cuyo equilibrio está en la oferta y en la
demanda del mercado inmobiliario en rigurosa homogeneidad del mercado de la
construcción.

Es importante subrayar, al decir homogeneidad, no se pretende afirmar que dicho

mercado no está sometido a súbitas elevaciones, descensos o especulaciones, pues
esto se refleja en la economía de la construcción, estos fenómenos afecta a todas las
edificaciones de la zona con iguales características debido a la cantidad de demanda u
oferta propias del mercado inmobiliario.

Los fenómenos mencionados pueden aumentar o disminuir, en una zona, la relación

entre renta anual y capital, influyendo por tanto en el interés anual de la inversión,
pero dicho aumento o disminución afecta a todas las edificaciones que se hallen en
idénticas condiciones. Por lo tanto, puesto que la finalidad de la estimación de valor o
valuación es calcular en un momento determinado el valor de mercado de un
inmueble.

El procedimiento es relativamente sencillo, se trata de construir el valor desconocido

de un determinado capital partiendo de la renta que el capital produce, es decir
capitalizar una renta significa, qué capital es necesario para producir la renta
requerida.

El Método de capitalización de Rentas, consiste en la determinación a través del

alquiler (renta bruta) del que se restan los gastos, la renta media neta anual, el Valor
del Inmueble.

El método de capitalización de rentas para la obtención del valor de una propiedad

inmobiliaria tiene como objetivo producir una estimación del valor del mercado de
ésta en función de sus capacidades de obtención de renta.

La Filosofía última del método se basa en la presunción de que un capital

inmobiliario dado, materializado en suelo y edificación, produce unos rendimientos;
conocidos los cuales, y una vez capitalizados, se puede obtener aquel valor o capital.
El método, en suma, relaciona el rendimiento futuro esperado de una propiedad en su
valor presente, de manera que conocidos o presupuestos aquellos se pueda deducir
1
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS

éste, es de suponerse que el sistema de capitalización tiene su raíz en un

funcionamiento del sector inmobiliario basado en la inversión a largo plazo y no en el
negocio inmediato.

La relación entre valores y rendimientos puede se expresada mediante una tasa de

capitalización, es decir:

V = R / %C

En donde:

V = Valor del inmueble

R = Rentas netas operativas
%C = Tasa de Capitalización

La tasa de capitalización así planteada refleja, dos aspectos que hay que tener en
cuenta a la hora de determinar aquella precisión:

1- Incluye lo que se puede llamar interés sobre la inversión, es decir sobre los
capitales arriesgados en la operación mediante la compra del inmueble, el
propietario proyecta obtener beneficios, un interés, tal como si hubiese
colocado este capital en cualquier sector productivo o instrumento
financiero.

2- También debe incorporarse el retorno de la inversión o tasa de

recuperación del capital en el momento de adquisición de la propiedad.

Por lo tanto, al tratar de estimar la valuación de un inmueble por el método de

capitalización de rentas será absolutamente decisivo acertar en el tipo de tasa
utilizada, en función a la vida económica o tiempo de recuperación del capital así
como el interés que se puede considerar como normal a largo plazo.

En forma general los pasos principales para la capitalización de rentas son:

1- Calcular la renta bruta de cada unidad rentable o normal, base de la valuación

del inmueble.

2- Determinar la renta neta, restando de la renta bruta las pérdidas debidas a

vacíos, mantenimiento, administración, impuestos, seguros, etc.

2
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS

3- Calcular la tasa de recuperación del capital así como la de interés sobre

inversión para la obtención de la tasa de capitalización.

4- Capitalizar los rendimientos netos obteniendo el valor de capitalización del

inmueble.

TASA DE DEDUCCIONES CNVB

Vacíos 4.17 % de Ingreso Bruto Mensual
Impuesto predial 3.40 % de Ingreso Bruto Mensual
Gastos de Administración 5.00 % de Ingreso Bruto Mensual
Mantenimiento 4.00 % de Ingreso Bruto Mensual
Prima de Seguro anual 1.00 % de las Construcciones
ISR 8.00 % de Ingreso Bruto

TOTAL DEDUCCIONES: 25.57 % de Ingreso Bruto

TASA DE DEDUCCIONES INSTITUCIÓN DE CRÉDITO

Vacíos 10.0 % de Ingreso Bruto Mensual
Impuesto predial 5.0 % de Ingreso Bruto Mensual
Gastos de Administración 1.0 % de Ingreso Bruto Mensual
Mantenimiento 2.0 % de Ingreso Bruto Mensual
Prima de Seguro anual 0.0 % de las Construcciones
Energía Eléctrica 5.0 % de Ingreso Bruto Mensual
Servicio de agua 3.0 % de Ingreso Bruto Mensual
ISR 7.0 % de Ingreso Bruto

TOTAL DEDUCCIONES: 30.0 % de Ingreso Bruto

DETERMINACIÓN DE % DE VACÍOS

Casa económica desocupada en promedio 5.5 semanas en dos años.

% Vacíos = 5.5 semanas / 104 semanas (2 años) = 5.28 %

Casa nivel medio desocupada 5.2 semanas en un año

% Vacíos = 5.2 semanas / 52 semanas (1 año) = 10.0 %

Casa nivel residencial desocupada 7 semanas en un año

% Vacíos = 7 semanas / 52 semanas (1 año) = 13.46 %

3
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS

Casa de residencial de lujo desocupada 9.5 semanas en un año

% Vacíos = 9.5 semanas / 52 semanas (1 año) = 18.27 %

1. VIVIENDAS UNIFAMILIARES
INTERES SOCIAL 5.00 %
TIPO MEDIO 10.00 %
TIPO RESIDENCIAL 13.00 %
RESIDENCIAL DE LUJO 18.5 %

2. HABITACIONAL DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIO

ECONÓMICO (-5 P) 10.00 %
MEDIO ( 4 a 6 P) 12.50 %
LUJO ( + 6 P) 15.00 %

3. LOCALES COMERCIALES
ECONÓMICO (ADAPTADOS) 10.00 %
MEDIO ( NORMAS SDEU) 15.00 %
PRIMERA (CENTROS COMERCIALES) 18.50 %

4. EDIFICIOS COMERCIALES OFICINAS

ECONÓMICO (-5 P) 10.00 %
MEDIO ( 4 – 14 P) 20.00 %
PRIMERA (+ 14 P) 22.50 %

5. CUBIERTAS METÁLICAS
ECONÓMICA O BODEGA (CLAROS 12 MTS) 20.00 %
TIPO MEDIO (CLAROS 12 a 25 MTS) 25.00 %
TIPO PESADO ( CLAROS MAS DE 25 MTS) 25.00 %

6. EDIFICIOS ESPECIALIZADOS
HOTEL TIPO MEDIO 25.00 %
HOTEL DE PRIMERA 22.00 %
4
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS

HOSPITAL ESTANDAR 30.00 %

HOSPITAL DE PRIMERA 32.00 %
TEATRO, SALA DE ARTE 50.00 %

TASA DE CAPITALIZACIÓN (CNBV)

CONCEPTO
8% 9% 10% 11% 12%
EDAD 0 - 10 10 - 20 20- 30 30 - 40 40 ó MÁS
Calificación
VIDA MAS DE 35 30 - 35 25 - 30 20 - 25 MENOS DE 20
PROBABLE
Calificación
CONSERVACIÓN MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
Calificación
PROYECTO MUY BUENO BUENO REGULAR DEFICIENTE MALO
Calificación
UBIC. /MZA ESQ. COMER ESQ. RESD INTERMED INTERMEDIO INT RESD
IO COM RESID
Calificación
USO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
Calificación
CLASIF. ZONA MUY BUENA BUENA REGULAR DEFICIENTE MALO
Calificación
SUMA CALIF.
CAPITALIZAC 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASA PARCIAL

TASA DE CAPITALIZACIÓN (SHF)

CONCEPTO
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD 0-5 5 - 20 20 - 40 40- 50 50 - 60 MÁS DE 60
Calificación
VIDA UTIL MAS DE 60 50 - 60 40 - 50 20 - 40 5 - 20 TERMINADA
-5
Calificación
CONSERVACIÓN NUEVA MUY BUENO REGULAR MALO RUINOSO
BUENO
Calificación
PROYECTO MUY BUENO ADECUADO REGULAR MALO PESIMO
BUENO
Calificación
REL SUP/CONST Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const Terr > Const Terr > Const
Mayor 5 - 1 Hasta 3 - 1 Hasta 2 - 1 1-1 Hasta 3 - 1 Mayor 3 - 1
Calificación
USO CH UNIFAM EDF DEPT/CASA OFICINA OFICINA BODEGA/
HAB/COM COND COND UNIFAM IND
Calificación
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2° ORDEN 3er ORDEN PROL SERV PROL SERV
COMPLETO INCOMP
Calificación
SUMA CALIF.
CAPITALIZAC 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASA PARCIAL

5
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS

TASA DE CAPITALIZACIÓN (INSTITUCIÓN DE CRÉDITO)

CONCEPTO
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD 0-5 5 - 10 10 - 20 20- 30 30 - 40 40 ó MÁS
Calificación
VIDA UTIL MAS DE 50 MAS DE 35 30 - 35 25 - 30 20 - 25 MENOS DE
20
Calificación
CONSERVACIÓN NUEVO MUY BUENO REGULAR MALO RUINOSO
BUENO
Calificación
PROYECTO OPTIMO MUY BUENO REGULAR DEFICIENTE MALO
BUENO
Calificación
UBIC. /MZA MANZANER ESQ. ESQ. RESD INTERMEDIO INT. COM INT RESD
O COMER
Calificación
USO CH UNIFAM EDF DEPT/CASA OFICINA OFICINA BODEGA/
HAB/COM COND COND UNIFAM IND
Calificación
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2° ORDEN 3er ORDEN PROL SERV PROL SERV
COMPLETO INCOMP
Calificación
SUMA CALIF.
CAPITALIZAC 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASA PARCIAL

TASAS DE CAPITALIZACIÓN UTILIZADA POR INSTITUCIONES DE

CRÉDITO EN BASE A ESTUDIO ESTADÍSTICO PROPUESTA POR EL IMV,
A.C. DE JALISCO. ING. ÁLVARO MONTES Y GÓMEZ DAZA.

En base en estudio de método deductivo, apoyado en método estadístico con técnica

de estimación por intervalo de confianza, realizándose por separado para cada uno de
los inmuebles, clasificados por su uso, habitacional, comercial o industrial. Las
muestras fueron clasificadas en los diferentes rangos en relación a la Tasa de
Capitalización, seleccionando el rango donde fluctúa el mayor porcentaje para
obtener la Tasa correspondiente.

FUNCIÓN RANGO DE TASA TASA PROMEDIO

CASA HABITACIÓN 7.14 % al 7.86 % 7.5 %
DEPARTAMENTOS 7.71% al 8.63 % 8.17 %
OFICINAS 9.47 % al 11.17% 10.31 %
BODEGAS 9.27 % al 11.45 % 10.36 %

6
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS

ANÁLISIS DE RENTAS

El ingreso para propiedades consiste en la Renta, existiendo diferentes tipos:

1- Renta de Contrato
2- Renta de Mercado
3- Renta en Exceso
4- Renta Porcentual

1- Renta de Contrato
Es el ingreso por rentas real especificado en el contrato, es la renta acordada por el
propietario y el arrendatario y puede ser más alta, más baja, o la misma que la renta
de mercado.

2- Renta de Mercado
Es el ingreso por rentas que una propiedad más probablemente daría en un mercado
abierto; es indicada por las rentas vigentes pagadas y solicitadas por espacios
comparables a la fecha del avalúo. La Renta de Mercado es referida algunas veces
como Renta Económica.

3- Renta en Exceso
Es la cantidad por la cual la renta de contrato excede la renta de mercado al momento
del avalúo. Es creado por un contrato de arrendamiento que es favorable para el
propietario y puede reflejar una administración desusual. La renta en exceso puede
esperarse continúe por el resto del contrato, pero debido al riesgo mayor asociado a la
recepción de esa renta excesiva, frecuentemente es calculada separadamente y es
capitalizada a una tasa mayor, es un contrato ventajoso que en algunas veces se
considera como un componente no inmueble del valor.

4- Renta Porcentual
Es el ingreso por rentas recibido en concordancia con una cláusula porcentual de un
contrato, es derivada típicamente a partir de arrendatarios con tiendas de menudeo
basadas en cierto porcentaje de sus ventas. El surgimiento de competencia nueva en
la zona o la salida de una tienda ancla de un centro comercial puede reducir o
eliminar la renta porcentual.

7
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
VALUACIÓN DE EDIFICIOS

La valuación de una propiedad no arrendada es basada en la Renta de Mercado que es

capaz de generar.

El análisis de la renta comienza con el estudio de la renta actual de la propiedad

sujeto, examinando cuentas, contratos de arrendamiento y recavando información de
arrendatarios durante la inspección del inmueble.

Cuando es necesario estimar la renta de mercado, el valuador profesional, reúne,

compara y ajusta los datos de mercado para formar una conclusión firme de la renta
de mercado del sujeto, basada en información veraz.

La cantidad de información necesaria para respaldar una estimación de renta de

mercado depende de la complejidad del problema valuatorio, la disponibilidad de
rentas comparables y la magnitud en la cual los indicadores de la renta de mercado
ajustada a partir de propiedades comparables difieren del patrón de ingreso de la
propiedad sujeto.