11) Ley 8912/77 -Ley 14449 (año, fines, consecuencias)

Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de la provincia de Buenos Aires
• Regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo en la provincia de Buenos Aires.
• Define la responsabilidad primaria de las Municipalidades en la planificación del espacio físico
de cada Partido, encomendándoles la fijación de Planes de Ordenamiento y Zonificación.
• Define una serie de estándares mínimos que deben respetarse a la hora de realizar un parcelamiento
urbano:
Realizar infraestructura en nuevas urbanizaciones.
Cesión para áreas verdes.
Cesión para equipamiento público.
Cesión de calles.
Ancho mínimo de calles según categoría.
Dimensiones máximas y mínimas de manzana.
Dimensiones mínimas de lotes.
Valores de FOT y FOS máximos.
Usos y morfología de los edificios a proyectar en los lotes.

Teórica Producción de suelo urbano

Extractos de teóricas desgrabadas:

Ley 8912 :

Año de sanción: 1977

. En el 72 podemos ver muchos espacios intersticiales no urbanizados. Quedan dentro del tejido piezas de
suelo vacante. Tanto que cuando se sanciona la ley 8912, el diagnóstico sobre el que se basa la ley es que
había tanto suelo ocupado como no ocupado. Les parecía una proporción exagerada y entonces le exigen
al urbanizador mejorar los estándares de urbanización, es decir, construir agua y cloacal para que se
construya menos suelo de mejor calidad.

-Trasfondo histórico: procesos de loteados (a partir de década 40/50_migración campo a ciudad: Loteos de
manera anárquica x ley 14005 (del 50) los loteadores no tenían condiciones para el loteo fijadas x el
Estado. Ej: Fiorito, Luchetti, etc(personas dedicadas a la sobreproducción de lotes y venta x
mensualidades): todos los meses se iba pagando el lote hasta saldar el monto.

Así se iban generando muchos lotes sin criterio urbanístico (afuera de San Vicente, Cañuelas…).
Lejos de centro urbano (3er cordón)

-Año 77_Ley vigente: 8912_x Spoti, en dictadura. Pone limitaciones a los loteos indiscriminados _
Regulación en el mercado _

Fin: quitar la especulación urbana, ajustándose a los criterios solicitados por el dominio público.

Bienes del Estado: Ley 8912_3 artículos:

-Art 12: avenidas, calles…

-Art 56: Cesiones

-Art 60: Espacios Verdes

_Movilización de suelo urbano (instancia de la 8912, modificado x la 14449, no sustantivamente): la 8912

establece criterios de edificación obligatoria, en zona urbana, determinada por la municipalidad; x medio
de una ordenanza, se obligaba a edificar. La 14449, suma a la obligatoriedad de edificar, la obligación del
loteo y zonificación.

Los loteos x la 8912, Art 56, tienen la obligación de ceder espacios públicos, para la traza circulatoria como
también espacios verdes (determinado x la ley: 10 m2 x persona, plazas, plazoletas, parques) y tiene q
dejar un % en relación a la cantidad de población para el equipamiento comunitario (recreativo, educativo,
social).

Diferencia entre equipamiento urbano y espacios verdes: el equipamiento puede cambiar de lugar, pero el
espacio verde no puede ser trasladado, a excepción de q exista un lugar objetivamente mejor.

Distintos criterios en relación a los espacios verdes, contradictorios:

_10 m2 x habitante

_de esos 10 m2, 4 de parque regional, o sea q esos 6 restantes pueden estar fuera del loteo.

Problema:

No se respetan los 10 m2 . Ej: una manzana con 100 hab. y hay q donar 10 m2 x hab., en la manzana habría
q donar 1000m2 dentro de la manzana, como espacio verde, lo q seria el 10% de la manzana. Pero por otro
lado aparece otra afirmación en la ley q dice q de esos 10m2, pueden ser 4m2 de parque regional y 6m2 de
parque urbano. Aparece la necesidad de que el loteador pueda financiar la compra de esos otros 6m2 en
otro lado, herramienta q no se suele aplicar.
Cuando se aplica esta norma, dicen q las áreas verdes tienen q ser un porcentaje, o sea q no es una medida
x hab. sino q es un % de la totalidad del loteo.

Nunca se logra cumplir el % real definido x la ley para espacio verde.

LEY de Acceso justo al Suelo (14449)_del

Año de sanción: 2013

Incorpora instrumento de gestión como participación ciudadana, de distribución de costos y beneficios.

-Determina operativamente como se debe hacer, pero no se hace y el responsable es el

Administrador.

Disociación entre el deseo de trabajar con instrumentos y la efectivización. ( los instrumentos como una
audiencia publica no son vinculantes, por ende aunque la ciudadanía se oponga al desarrollo de
determinada actividad o construcción en X predio, si el Estado lo quiere llevar adelante, lo va a hacer
igual).
(La propiedad es intocable en la legislación argentina, pero la constitución argentina decía q la propiedad
tenía una hipoteca social, una responsabilidad social, el bien común estaba sobre el bien individual.
En el 55 cambian, sacan ese Art. y el Código Civil nuevo reafirma el valor de la propiedad: o sea q el diseño
institucional ha ido variando a lo largo de la historia, es una construcción histórica y ha ido tomando
reivindicaciones sociales que se convierten en el derecho. Por eso es importante la noción de la ampliación
de derechos.
I-CAPBA (Instituto de Estudios y Gestión Urbanos, Territoriales y Ambientales del Colegio de Arquitectos de la
Provincia de Buenos Aires) realizó una serie de reuniones con especialistas en el tema (contando con la
participación de profesionales como Eduardo Reese, Alfredo Garay, Edgardo Scotti, Horacio Bozzano y
Sergio Resa).
Se reconocen en general como logros de la ley de Uso del Suelo y Ordenamiento Territorial:
1) introducir o valorizar el planeamiento como instrumento para el
ordenamiento y desarrollo urbano,
delimitación preliminar de áreas, zonificación según usos, plan de ordenamiento urbano y
planes particularizados. Cabe aclarar que son muy pocos los municipios que alcanzaron a
cumplir con las cuatro etapas mencionadas, y que muchos aún se encuentran en la
delimitación preliminar de áreas.
2) La minuciosa especificación sobre uso, ocupación y subdivisión del suelo y de
niveles de infraestructura y equipamiento permitió a los municipios, cuanto menos, realizar
zonificaciones preventivas y según usos, que establecieron cierto orden urbano y lograron
algún freno sobre la especulación inmobiliaria, por lo menos en la "ciudad formal"
3) Algunos artículos referidos a lo que hoy se denomina genéricamente como
"instrumentos de gestión", dan el marco legal para la intervención concreta del Estado
Municipal en relación a la mejora del ambiente urbano.
4) Uno de los objetivos enunciados en el artículo segundo: " participación orgánica de la comunidad en
el proceso de ordenamiento territorial", que habilita a las autoridades municipales a encarar
con características participativas el planeamiento de su territorio, siendo este rasgo, el de la
participación comunitaria, uno de los aportes más positivos de las actuales corrientes del
planeamiento.
5) La posibilidad de encarar planes ínter jurisdiccionales (articulo 81) entre
municipios vecinos, abre perspectivas (especialmente en el AMBA) de regionalizar
normativas e intervenciones para ámbitos y problemáticas urbanas que exceden las
posibilidades de tratamiento por un sólo

Por otro lado, se cuestionan otros aspectos que pueden interpretarse como los
fracasos, carencias o aspectos obsoletos de la Ley:
1) La Ley 8912 carece de los instrumentos preliminares y / o complementarios
(económicos, de gestión, monitoreo, participación) para cumplimentar sus objetivos
generales.
La provincia de Buenos Aires carece de una política clara de planeamiento y
gestión del territorio, sin los cuales la normativa termina siendo un puro instrumento
formal, incapaz de incidir sobre la ciudad que realmente se quiere.
2) La categorización del territorio provincial en áreas rurales y urbanas, con algunos
matices intermedios, desconociendo las particularidades regionales (Area Metropolitana,
áreas pampeanas, área atlántica, etc.) y la existencia de situaciones tan diversas como
municipios totalmente urbanizados con altísima densidad (primer cordón del Conurbano)
hasta aquellos de población casi totalmente rural, redunda en indicadores urbanísticos
rígidos con pocas posibilidades de encuadrar a la totalidad del territorio.
La consecuencia es la dualización urbana: la "ciudad formal", con un razonable
cumplimiento de la normativa urbana, y la "ciudad informal", de desarrollo espontáneo y
no encuadrado en normas, con carencias y problemas dominiales. Los procesos de
ocupación de tierras que han caracterizado la evolución del conurbano bonaerense y de las
ciudades más grandes de la Provincia en los últimos años son en tal sentido una
consecuencia no deseada de los fallos de la Ley (más allá de los conflictos sociales y
económicos de los que indudablemente son expresión). Esta dualidad es la fuente de
numerosos decretos de excepción sancionados a partir de 1983, con el objeto de encuadrar
de alguna forma a esta ciudad informal.
La desatención con respecto a la vivienda social queda evidenciada en la falta de
toda mención explícita en la Ley acerca del tema, mientras que se dedican páginas enteras
de su articulado a la reglamentación de los clubes de campo (entre cuyas causas de
florecimiento en los últimos años podrían citarse las normativas sobre crecimiento urbano,
infraestructuras y densidades de la Ley 8912).
3) Una centralización excesiva y burocrática en los mecanismos establecidos para la
aprobación de los planes ha conspirado contra la necesaria agilidad y adaptación a
condiciones locales que requieren los procesos participativos de planeamiento. Esta
centralización atenta contra la necesaria dinámica de los procesos de planificación y
normativa de los municipios, y genera una inseguridad jurídica al respecto.
4) La falta de consideración en la Ley de los pobres niveles profesionales y técnicos
para desarrollar procesos planificadores en la mayoría de los municipios bonaerenses, ha
redundado en la escasa o nula utilización de un potencial importante (puntos 3, 4 y 5 de los
logros mencionadoa más arriba) presente en la normativa.
5) La inexistencia de mecanismos imprescindibles para la planificación y gestión
del territorio, como los mecanismos de expropiación y recuperación de plusvalías
contemplados en las legislaciones más avanzadas del mundo sobre la materia.
6) La convalidación de un modelo de crecimiento urbano basado en la baja densidad
y el premio al edificio aislado de perímetro libre, con sus consecuencias de destrucción de
la morfología urbana tradicional, uniformidad tipológica y amenazas a la sustentabilidad
económica y ambiental de la ciudad
Extracto artículos Arq. Reese:

Lo que hace la ley son 3 cosas:

1.- Modifica una serie de parámetros generales de la ley 8.912 de ordenamiento territorial de la provincia
de Buenos Aires, que es una ley con una serie de indicadores muy elitistas para los sectores populares, en
términos de tamaños de lotes, etc. Esa ley sigue rigiendo, pero esta nueva la modifica en algunos aspectos.

2.- Crea una serie de mecanismos concretos de intervención del Estado en el mercado de suelo,
esta ley parte de la idea de que efectivamente si el Estado no interviene en el proceso de configuración de
la ciudad, que está regido casi exclusivamente por la función de mercado, efectivamente cualquier otra
medida que quiera tomar va a ser bastante inútil porque después el mercado se la va a bloquear. Cuando
hablamos de bloqueo, me refiero a que, por ejemplo, en el PROCREAR todos los terrenos aumentaron de
precios y eso hizo que muchas de las familias no pudieran comprar un lote del PROCREAR y el Estado miró
como un ‘actor bobo’ esa situación. Esto lo que le da es una serie de capacidades al Estado para intervenir
en esos procesos.
3.- Y el tercer eje que tiene la ley es (que también es un mecanismo de intervención pero básicamente de
carácter económico tributario): castiga una serie de situaciones como por ejemplo, la retención de tierras
especulativa, viviendas vacías, etc. Eso tiene dos efectos:

a) fiscal: propiciar mayor recaudación fiscal para poder hacer loteos fiscales
b) extra fiscal: cuando vos castigás tierra vacía o mecanismos de plusvalía, se pone mucha tierra vacante, el
producto entonces deja de ser escaso, su precio se estabiliza.

Esos son los dispositivos concretos con los que opera la ley para facilitar un mejor acceso.

¿Tanta resistencia por qué?

Lo ejemplifico de la siguiente forma: ¿cuál era la forma tradicional de decir cómo se soluciona el tema de la
vivienda?: ‘Hagamos más viviendas’. Lo que es monstruoso de estos últimos 10 años es que esa teoría
demuestra que construir viviendas es importante pero completamente insuficiente porque de hecho
durante los últimos 10 años se hicieron aproximadamente un millón de soluciones habitacionales en el país
y las tomas empeoraron. Quiere decir que hacer más viviendas no es la solución al problema, sino que el
Estado intervenga en los mecanismos de segregación que produce el mercado del suelo. Y cuando vos
tocás el mercado del suelo te das cuenta que es un vector de política muy diferente a decir ‘hay que hacer
más viviendas’, estás entrando a limitar mucho más la propiedad privada, estás capturando la red
inmobiliaria de los especuladores, es decir, estás tomando una serie de medidas que son políticamente
difíciles.