PROYECTO TIPO CLASE UPC - SAN BORJA

ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD
UIT 35,00 S/. 4.050 $42.696
INGRESAR TIPO DE CAMBIO 3,32
INGRESE EL AREA TECHADA POR DEMOLER 0,00 m2 COSTO/M2 $166
PORCENTAJE DE IGV PARA LAS VENTAS 9,0% $0

1 .- DATOS DEL TERRENO

ÁREA TOTAL TERRENO 550,20 m²
ÁREA DESTINADA A VÍAS 0,00% 0,00 m²
ÁREA DESTINADA PARA APORTES 0,00% 0,00 m²
LOS APORTES SE REDIMIRÁN EN DINERO? (S/N) N
ÁREA NETA DEL TERRENO (CALCULO DE APORTE) 550,20 m²

2 .- EGRESOS
COSTOS DE TERRENO 42,88% $1.501.089
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO (CALCULO DE APORTE) 2.621,19 $/m2 $1.442.179
COSTO DEL TERRENO ASIGNADO AL PROYECTO (CALCULO DE EGRESOS) 2.621,19 $/m2 $1.442.179
ALCABALA $42.899
PAGO DE APORTES 0,00 $/m2 $0
ESTUDIO DE SUELOS $481
ESTUDIO TOPOGRÁFICO $550
COSTOS NOTARIALES $7.211
COSTOS REGISTRALES $5.769
DEMOLICIÓN DE LA EDIFICACION EXISTENTE $0
ESTUDIO DE TÍTULOS $1.000
OTROS COSTOS / VARIOS $1.000
IGV DE LA DEMOLICION 18,00% $0
IGV POR COSTOS DE TERRENO 0,00% $0
COSTO DE HABILITACIÓN URBANA 0,00% $0
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 0,00 $/m2 0,00 m² $0
IGV CONSTRUCTORA 18,00% $0
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN 49,56% $1.735.215
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 408,52 $/m2 2.425,60 m² $990.901
ÁREA TECHADA VENDIBLE DE VIVIENDA 500,00 $/m2 1.410,00 m² $705.000
ÁREA DE ESTACIONAMIENTOS TECHADOS 0,00 $/m2 0,00 m² $0
ÁREA DE ESTACIONAMIENTOS SIN TECHAR 0,00 $/m2 0,00 m² $0
ÁREA DE ESTACIONAMIENTOS (SEMISÓTANO Y/O SÓTANO) 300,00 $/m2 770,00 m² $231.000
ÁREA COMÚN (SERVIDUMBRE - CIRCULACIÓN) 500,00 $/m2 245,60 m² $122.800
ÁREA LIBRE 100,00 $/m2 220,08 m² $22.008
OTROS (LIBRE - DUCTOS - ETC) 0,00 $/m2 0,00 m² $0
ASCENSORES 1,00 29.661,02 $29.661
GASTOS GENERALES CONSTRUCTORA 8,00% $79.272
UTILIDAD CONSTRUCTORA 6,00% $59.454
IGV CONSTRUCTORA 16,00% $185.486
GERENCIA DE PROYECTO (6% de la Venta) 6,00% $254.690
OTROS EQUIPOS E INSTALACIONES $0
IGV ORIGINADO POR GERENCIA DE PROYECTO 18,00% $45.844
GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN 0,00% $0
IGV POR COSTOS DE GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN 18,00% $0
FACTIBILIDAD Y CONEXIÓN DE SERVICIOS 0,09% $3.000
COSTOS DE FACTIBILIDAD Y CONEXIÓN DE DESAGÜE $1.000
COSTOS DE FACTIBILIDAD Y CONEXIÓN DE AGUA $1.000
COSTOS DE FACTIBILIDAD Y CONEXIÓN DE ELECTRICIDAD $1.000
COSTOS DE FACTIBILIDAD Y CONEXIÓN DE TELEFONIA - TV CABLE $0
IGV ORIGINADO POR COSTOS DE CONEXIÓN DE SERVICIOS 18,00% $0
COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO 0,74% $26.010
HONORARIOS ARQUITECTURA (DISEÑO) 5,00 $/m2 2.425,60 m² $12.128
HONORARIOS ESTRUCTURAS (DISEÑO) 2,00 $/m2 2.425,60 m² $4.851
HONORARIOS SANITARIAS (DISEÑO) 1,00 $/m2 2.425,60 m² $2.426
HONORARIOS ELÉCTRICAS (DISEÑO) 1,00 $/m2 2.425,60 m² $2.426
PLANOS $250
ASESORÍA Y/O GERENCIA DE PROYECTOS $0
IGV COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO 18,00% $3.929
COSTOS MUNICIPALES 1,81% $63.235
DERECHO DE TRAMITE DEMOLICION $0
PAGO DE LICENCIA DE DEMOLICION $0
DERECHO POR REVISION DE ANTEPROYECTO (PAGO MUNICIPALIDAD) $868
DERECHO POR REVISION DE PROYECTO (PAGO MUNICIPALIDAD) $868
DERECHO DE TRAMITE DE LICENCIA DE CONSTRUCCION $4.338
PAGO DE DE LICENCIA DE CONSTRUCCION Y/O OBRA NUEVA $26.028
CONTROL DE OBRA MUNICIPALIDAD $81
DETERIORO DE PISTAS Y VEREDAS $0
OTROS IMPREVISTOS Y/O OTROS GASTOS $1.000
CONFORMIDAD DE OBRA $1.735
MEMORIA Y PLANO DE DECLARATORIA DE FABRICA $2.000
INDEPENDIZACION $1.000
CERTIFICADO DE NUMERACIÓN $486
DERECHO DE REVISION CAP $198
DERECHO DE REVISION CIP $198
DERECHO DE REVISION INDECI $198
DERECHO DE REVISION BOMBEROS $198
GASTOS NOTARIALES DE LA HIPOTECA $557
GASTOS REGISTRALES DE LA HIPOTECA $2.230
DERECHO DE TRAMITE POR FINALIZACION DE OBRA $231
ARBITRIOS, SERENAZGO Y OTROS $1.000
IMPUESTO PREDIAL $500
SERVICIO DE PARQUE SERPAR $19.521
IGV COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO (TRAMITES MUNICIPALES) 0,00% $0
COSTOS DE LA PROMOTORA (GASTOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS) 0,20% $7.080
PERSONAL DE OFICINA ADMINISTRATIVO, LEGAL Y CONTABLE $6.000
SERVICIOS DE OFICINA $0
MATERIALES DE OFICINA $0
PROFESIONALES EN OBRA $0
TÉCNICOS Y OTROS $0
OTROS VARIOS $0
IGV COSTOS DE LA PROMOTORA (OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS) 18,00% $1.080
COSTOS DE LA PROMOTORA PUBLICIDAD Y VENTAS 2,14% $75.033
PUBLICIDAD $21.224
ESTRATEGIA COMERCIA Y MARKETING $0
CARTEL DE VENTA $0
MAQUETAS Y OTROS $0
GERENCIA INMOBILIARIA $0
COMISIONES POR VENTAS $42.448
IGV COSTOS DE LA PROMOTORA (PUBLICIDAD Y VENTAS) 18,00% $11.360,35
COSTOS FINANCIEROS 2,58% $90.358
INTERESES FINANCIAMIENTO 9% 0,72% $65.243
COMISIÓN DE DESEMBOLSO 1% $17.376
SEGURO DE OBRA (PÓLIZA CAR) 2,9 0,36% $3.197
SUPERVISIÓN DE OBRA ENTIDAD FINANCIERA (5 MESES DE OBRA) $500 $3.361
IGV COSTOS DE LA PROMOTORA (PUBLICIDAD Y VENTAS) 18,00% $1.180,43
TOTAL DE EGRESOS 100,00% $3.501.020

//Perfil casas en Villa_Chorrillos_UPC Rev 0//Perfil de Factibilidad

3 .-
INGRESOS
CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO
INGRESAR NUMERO DE ETAPAS DEL PROCESO DE CONSTRUCCIÓN 1,00
INGRESAR POR ETAPA EL NUMERO DE: BLOQUES VIVIENDAS TOTAL
ETAPA 1 1,00 10,00 10,00
- 0,00 0,00 0,00
- 0,00 0,00 0,00
- 0,00 0,00 0,00
- 0,00 0,00 0,00
PRECIO PROMEDIO DE VIVIENDAS (SIN IGV) ÁREA M2 CANTIDAD PRECIO $
DEPARTAMENTOS 1ER NIVEL 141,00 m2 2 und 301.443,84
DEPARTAMENTOS 2DO NIVEL 141,00 m2 2 und 301.444
DEPARTAMENTOS 3ER NIVEL 141,00 m2 2 und 301.444
DEPARTAMENTOS 4TO NIVEL 141,00 m2 2 und 301.444
DEPARTAMENTOS 5TO NIVEL 141,00 m2 2 und 301.444
- 0,00 m2 0 und -
- 0,00 m2 0 und -
- 0,00 m2 0 und -
TOTAL 1410,00 m2 10 und $3.014.438
PRECIO PROMEDIO DE VIVIENDAS (CON IGV) PRECIO $ SUB TOTAL IGV
DEPARTAMENTOS 1ER NIVEL 330.081 660.162 57.274
DEPARTAMENTOS 2DO NIVEL 330.081 660.162 57.274
DEPARTAMENTOS 3ER NIVEL 330.081 660.162 57.274
DEPARTAMENTOS 4TO NIVEL 330.081 660.162 57.274
DEPARTAMENTOS 5TO NIVEL 330.081 660.162 57.274
- - - -
- - - -
- - - -
TOTAL $3.300.810 $286.372
PRECIO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS (SIN IGV) PRECIO $ CANTIDAD SUB TOTAL
TECHADO 39.367 22 und 866.073
SIN TECHAR - 0 und -
TOTAL 22 und $866.073
PRECIO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS (CON IGV) PRECIO $ SUB TOTAL IGV
TECHADO 42.910 944.020 77.947
SIN TECHAR - - -
TOTAL $944.020 $77.947
PRECIO PROMEDIO DE DEPÓSITOS (SIN IGV) PRECIO $ CANTIDAD SUB TOTAL
TECHADO - 0 und -
SIN TECHAR - 0 und -
TOTAL 0 und $0
PRECIO PROMEDIO DE DEPÓSITOS (CON IGV) PRECIO $ SUB TOTAL SUB TOTAL
TECHADO - - -
SIN TECHAR - - -
TOTAL $0 $0
TOTAL DE INGRESOS $4.244.830
4 .-
ANÁLISIS DE RENTABILIDAD
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN POR ÁREA CONSTRUIDA ($/m2) 513,52 $/m2
COSTO DE PROYECTO POR ÁREA VENDIBLE ($/m2) 2.482,99 $/m2
TOTAL DE EGRESOS (SIN IGV) $3.297.983,93
TOTAL DE INGRESOS (SIN IGV) $3.880.511,75
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $582.528
RENTABILIDAD ANTES DE IMPUESTOS RESPECTO A LOS INGRESOS TOTALES (INC IGV) 14%
RENTABILIDAD ANTES DE IMPUESTOS RESPECTO A LOS EGRESOS TOTALES (INC IGV) 17%
5 .-
CRÉDITO FISCAL (IGV)
IGV CONSTRUCTORA $231.330
IGV PROMOTORA $17.550
TOTAL IGV $248.881
IGV VENTA DEPARTAMENTOS/CASAS $286.372
IGV VENTA ESTACIONAMIENTOS / DEPÓSITOS $77.947
TOTAL IGV $364.318
CRÉDITO FISCAL -$115.438

IMPUESTO A LA RENTA 30% $174.758

UTILIDAD DESPUÉS DE IMPUESTOS $407.769

RENTABILIDAD RESPECTO AL APORTE 25,64%
RENTABILIDAD RESPECTO A LOS INGRESOS TOTALES (INC IGV) 9,6%
RENTABILIDAD RESPECTO A LOS EGRESOS TOTALES (INC IGV) 11,6%
6 .-
TOTAL DE UNIDADES INMOBILIARIAS (PRECIOS SIN IGV) 10,00
PREVENTA DE DEPARTAMENTOS 30,00% 3,00
PREVENTA CUOTAS INICIALES 10% 90.433
PREVENTA SALDO CREDITO HIPOTECARIO 90% 813.898
VENTA CUOTA INICIAL 10% 211.011
VENTA SALDO CREDITO HIPOTECARIO 90% 1.899.096
TOTAL DE VENTAS 3.014.438
TOTAL DE DEPARTAMENTOS (PRECIOS CON IGV) 10,00
PREVENTA DE DEPARTAMENTOS 30,00% 3,00
PREVENTA CUOTAS INICIALES 10% 99.024
PREVENTA SALDO CREDITO HIPOTECARIO 90% 891.219
VENTA CUOTA INICIAL 10% 231.057
VENTA SALDO CREDITO HIPOTECARIO 90% 2.079.510
TOTAL DE VENTAS 3.300.810
7 .-
FUENTE DE FINANCIAMIENTO
CUADRO DE COSTOS
APORTE PROPIO CI+ PREVENTAS FINANCIAMIENTO
COSTOS TERRENO: 1.501.089 1.501.089 - -
COSTOS PRE - OPERATIVOS: 89.245 89.245 - -
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN: 1.735.215 - 90.433 1.644.782,19
COSTOS POST - CONSTRUCCIÓN: 85.113 - - 85.112,80
COSTOS FINANCIEROS: 7.738 - - 7.738,38
COSTO ANTES DE GASTOS FINANCIEROS 3.418.401 1.590.334 90.433 1.737.633,37
Participación (%) 100% 46,52% 2,65% 50,83%
Gasto financiero (interés y comisiones) 82.619,54 - - 82.619,54
COSTO TOTAL 3.501.020 1.590.334,29 90.433,15 1.820.252,91
Participación (%) 100% 45,42% 2,58% 51,99%

CONDICIÓN PARA SER EVALUADO BAJO LOS CRITERIOS DE MI VIVIENDA

INGRESOS TOTALES POR UNIDADES INMOBILIARIAS $3.014.438
VALOR PROMEDIO DE CASCO HABITABLE O FABRICA POR DEPARTAMENTO 157.225,96 NO CONFORME
COSTO PROMEDIO (FABRICA + TERRENO) POR DEPARTAMENTO 203.514,13

ANÁLISIS DE RATIOS CONSTRUIDA TECHADA

COSTOS DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 513,52 $/m2 408,52 $/m2
COSTOS INDIRECTOS 109,13 $/m2 187,74 $/m2

COBERTURA SOBRE FINANCIAMIENTO A LA CONSTRUCCIÓN 46,84%

PUNTO DE EQUILIBRIO 8,25 UNIDADES VENDIDAS

//Perfil casas en Villa_Chorrillos_UPC Rev 0//Perfil de Factibilidad