CASO CIVIL BIENES: DERECHOS REALES DISCUTIDOS

Danielys Romero, Valentina Rodriguez, Angie Saltarin.

CASO 1
Roberto Bolaño decide adquirir la finca “La Tierrita”, ubicada en el municipio de
Mahates, Departamento de Bolívar, de su vecino, el señor Junot Díaz, que por
una difícil situación económica debe vender el bien. Esta es una finca próspera,
cultivada con diferentes frutales para la comercialización, y cuya producción en
(maracuyá, limón, piña, y mamón) está próxima a recogerse. Aunque el señor
Bolaño no cuenta con todo el dinero para pagarla de contado, se acuerda el
pago por el monto total de 550 millones de pesos por la finca “La Tierrita” de la
siguiente forma: 400 millones se pagan de contado una vez realizada la escritura
pública de compraventa, (y su correspondiente registro). Sobre el saldo se
realiza entre ambos un contrato de anticresis en donde Bolaño se compromete a
entregar la finca “La Tierrita” a Díaz para que éste se pague con sus frutos hasta
completar el monto restante (150 millones), luego del cual Díaz deberá restituir
la finca a Bolaños.

Al cabo de un tiempo Díaz se presenta en su oficina para realizarle las

siguientes consultas:

1. La cosecha resultó ser todo un éxito, pues se recogieron lo equivalente a 250

millones de pesos, y Díaz alega que la finca y lo cosechado son suyos, pues de
haber sabido del éxito que iba a tener no hubiera realizado en el negocio en
primer lugar. ¿Le asiste alguna razón Díaz para pensar que tiene algún derecho
real sobre la finca y lo cosechado dado que el bien no se pagó en su totalidad
desde un primer momento, justifique jurídicamente su respuesta?

RTA: Rodríguez, Romero & Saltarin Asoc. No le asiste ninguna razón para que
el Sr. Díaz crea tener algún derecho real sobre la finca “la tierrita” por las
siguientes razones:

• Díaz no tiene derechos reales sobre la finca debido a que se hizo el

debido proceso de escritura pública para el traspaso del dominio. El
contrato de anticresis no es traslaticio de dominio. ARTÍCULO 2461.
<DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRÍTICO>. La anticresis no da al
acreedor, por sí sola, ningún derecho real sobre la cosa entregada.
• Se realizó un acuerdo entre los Srs. Bolaños y Díaz sobre el pago de la
finca.
• Bolaños cumplió con lo acordado que era pagar los 400 millones y
entregarle la finca a Díaz por medio de un contrato de anticresis, en
donde Díaz recupera más del monto restante.
• En otros términos, el derecho real, está integrado por un titular de
derecho, que en este caso es el Sr. Bolaños, ya que por el cumplimiento
de este acuerdo se le da esta atribución, y un sujeto pasivo en el que se
integra por las personas que están obligadas a respetar el derecho del
titular, es decir, Díaz debe respetar tanto el acuerdo pactado, como a el
Sr. Bolaños, siendo este reconocido como el propietario de la finca “la
tierrita” en virtud de el pago total.
2. En esta conversación Díaz le comenta que para la recolección debió realizar
algunas reparaciones en la finca durante el tiempo que estuvo percibiendo de los
frutos (como cercamientos de los lotes, canalizaciones y drenajes para evitar
que las lluvias dañaran los cultivos), ¿podría Díaz hacer uso del derecho de
retención hasta tanto Bolaños no reconozca las reparaciones y en su caso
pagarse las reparaciones con los frutos, justifique jurídicamente su respuesta?

RTA: Si, en este caso se le da la facultad jurídica a Díaz como acreedor para
retener la finca, ya que, por realizar algunas reparaciones dentro del tiempo en
el que se estaba percibiendo de los frutos, el Sr. Bolaños debe pagarle por
dichas reparaciones, debido a que estas reparaciones fueron necesarias para
que el Sr. Díaz recolectara los frutos para saldar la deuda. Además no sería
justo, ni equitativo que el Sr. Bolaños exigiera la entrega de la finca, si aun es
deudor de las reparaciones que hizo Díaz.

Debido a que el contrato de anticresis tiene las mismas características del

contrato de arrendamiento, el acreedor anticrético está en su basto campo de
retener el bien si no se le reconocen las mejoras que efectuó para el desarrollo
del fin para el cual le dieron el bien en anticresis. ARTICULO 2463.
<APLICACIÓN DE NORMAS SOBRE EL ARRENDAMIENTO A LA
ANTICRESIS>. El acreedor que tiene anticresis, goza de los mismos derechos
que el arrendatario para el abono de mejoras, perjuicios y gastos, y está sujeto a
las mismas obligaciones que el arrendatario, relativamente a la conservación de
la cosa.

ARTÍCULO 1993. <REEMBOLSO DE LAS MEJORAS NECESARIAS NO

LOCATIVAS>. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo
de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la
cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por
su culpa.
.

CASO 2
Plutarco Inmobiliaria S.A es una empresa inmobiliaria cuyo objeto social es el
arrendamiento de apartamentos. El día 1 de septiembre de 2016 realizó un
contrato de arrendamiento con Jimena Arias de dos años de duración. El canon
de arrendamiento fue pactado por un millón de pesos pagaderos a los primeros
5 días de cada mes. Entregado el inmueble la sraJimena lo amueblo estilo
francés, además de instalar un televisor grande, una nevera de ultima tecnología
y acomodar una mini oficina con su computador personal.
En el mes de septiembre del 2017 la señora Jimena se reunión con una vieja
amiga Josefina y ella le comento que hacía un tiempo no pagaba su canon de
arrendamiento pues escucho que los procesos de restitución de inmueble
pueden demorar años.
Desde esa conversación la señora Jimena decidió no volver a pagar los canones
de Arrendamiento. Cuando el arrendador le fue a cobrar esta le decía que le
diera más tiempo y así pasó un año. En septiembre de 2018 terminado el
contrato. El arrendador exigió el pago de los canones dejados de pagar al igual
que la restitución del inmueble. Pero la señora Jimena le dijo que no le iba a
pagar si no dentro de dos años más.

1. El arrendador indignado llega a su oficina y le pregunta que puede hacer el

para exigir el pago del canon sin tener que iniciar un proceso judicial. ¿Puede
hacer él uso del derecho de retención?

RTA:/ Si, plutarco inmobiliaria S.A puede hacer uso de su derecho de retención
sin tener que recurrir a un proceso judicial ya que en el articulo 2000 del código
civil pone en manifiesto que el arrendatario es decir la señora Jimena Arias es
obligada a pagar el precio de renta entendiendo esto como los canones y podrá
el arrendador para certeza del pago tener derecho de retener todos los frutos
existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que el arrendatario la
amobló es decir (televisor grande, una nevera de ultima tecnología y acomodar
una mini oficina con su computador personal) como está en manifiesto en el
ARTICULO 1995. <DERECHO DE RETENCIÓN DEL ARRENDATARIO>. En
todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste
expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se
le asegure el importe por el arrendador; Adicionalmente el arrendatario esta en la
obligación de cumplir con los canones para la terminación del contrato de
arrendamiento y finalizar la totalidad del pago contemplado en el Art 2003 Inc
1:ARTICULO 2003. <RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN LA
FINALIZACIÓN DEL CONTRATO>. Cuando por culpa del arrendatario se pone
término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de
perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el
día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el
arriendo hubiera terminado sin desahucio.

2. ¿De tener alguna acción que tipo de acción tendría el arrendador y sobre que
bienes podría recaer su derecho?

RTA:/ La acción que tiene el arrendatario es personal por que emana de la

facultad jurídica que tiene una persona, en este caso para hacer valido el
cumplimiento de una prestación que puede ser prestación de dar, hacer o no
hacer, para que en este caso se exija la entrega del inmueble arrendado. Así
mismo, por la naturaleza de los derechos personales se entiende que el objeto
sobre el cual recae el derecho es la prestación, la conducta humana que se
exige del obligado, es decir, de la señora jimenez arias. No puede ser una acción
real ya que no se discute sobre la existencia de un derecho real, el inmueble es
del señor arrendado. Adicionalmente el derecho recae sobre los bienes
inmuebles existentes en el apartamento y sobre el apartamento también con
excepción a bienes inembargables que hace referencia el Art. 594 C.G.P

El arrendador posee acciones sobre el pago de los canones de arrendamiento

por parte del arrendatario, tiene tambien derecho a exigir la entrega de la cosa
arrendada expresado en el Art 2005 C.C <RESTITUCIÓN DE LA COSA
ARRENDADA POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO >. El arrendatario es
obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.(...) y el arrendador puede
hacer cumplir esta obligación de restitucion. ART. 2006. <FORMA DE
RESTITUCIÓN>. La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola
enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves,
si las tuviere la cosa.

CASO 3
Construcciones ABC, empresa constructora decide realizar un proyecto
urbanístico (construcción de un edificio) en predio de propiedad de la empresa
LA ARENERA S.A. Luego de iniciadas las obras y ya estando a punto de
entregar el proyecto, Construcciones ABC quiebra, y sus acreedores están
preocupados por la forma como la constructora va a responder por las deudas.
Su oficina, como firma apoderada de uno de los principales acreedores
incumplidos, plantea dos opciones: solicitar medidas previas de embargo
basadas en la existencia de un derecho real de superficie a favor de la
constructora, o solicitar el embargo de mejoras en terreno ajeno a ciencia y
paciencia del dueño.

1. Explique brevemente como sería cada una de las opciones y cuál opción
considera usted se debería aplicar bajo la normatividad vigente en el país y
porque?

RTA/ Teniendo en cuenta el ordenamiento jurídico en este caso bajo la

normativa de la legislación colombiana, solicitamos el embargo de las mejorías
del terreno ajeno a ciencia y paciencia del dueño, según la primera opción, las
medidas basadas en el derecho real no opera como este si no como un derecho
personal, no son estas las medidas de embargo y personales, pero se puede
solicitar siempre y cuando este se base en la existencia de un derecho real de
superficie a favor de la constructora.

La constructora no tiene un derecho de superficie, el cual es enajenable sobre lo

que ya está edificado por ende no pueden solicitar medidas previas de embargo
basadas en este derecho, la constructora ABC es superficiario lo cual le concede
un derecho real autónomo sobre este (el suelo), puede disponer y gravar la
edificación. Basándonos en nuestra legislación al momento de construir se crea
un vínculo jurídico lo que convierte a LA ARENERA S.A como propietaria o
sujeto pasivo y a construcciones ABC como como sujeto activo o acreedor.

Se debería aplicar la opción de solicitar el embargo de mejoras en terreno ajeno

a ciencia y paciencia del dueño, ya que teniendo la constructora ABC un crédito
a favor, mi cliente como acreedor incumplido puede perseguirlo en garantía con
sus obligaciones solicitando medidas de embargo y secuestro. No podemos
aplicar la primera opción porque el edificador no tiene un derecho real,
adicionando que entre la constructora ABC y la ARENERA S.A hay un vínculo
jurídico entre derechos personales u obligacionales entonces no es técnico
solicitar un embargo basado en la existencia de un derecho real de superficie a
favor de la constructora. Lo que se encuentra vigente en nuestra legislación es la
forma como los acreedores pueden utilizar el crédito a favor de la constructora
como un garantia para asegurar el cumplimuento de la obra. Adicionalmente al
momento de solicitar el embargo de mejoras en el terreno ajeno a ciencia y
paciencia del dueño, este actúa como un derecho personal en el cual el
constructor tiene un crédito a su favor por las mejoras realizadas al inmueble al
que los acreedores solicitaran embargar. En Colombia se regula en el código
civil en el Art. 739, inciso 2.

CASO DESARROLLADO EN CASA

Petronila Díaz es una diseñadora de interiores que decide arrendar uno de los
apartamentos que tiene el Doctor Milciades Zuleta. Para ello celebraron un un
contrato de arrendamiento el día 10 de Septiembre del 2017 cuya duración se
pactó por un año. Al llegar a la vivienda Petronila se da cuenta que una de las
paredes de la casa tenía grandes grietas que podrían en un futuro comprometer
la seguridad de la edificación y sus habitantes; también constató que habían
unos fuertes olores nauseabundos que eran causados por daños en las cañerías
de la vivienda, por lo que ella contrató las reparaciones de dichas averías sin
consultarle previamente al señor Milciades, aprovechando además su condición
de diseñadora para cambiar el color de la vivienda, todas las lámparas por unas
que trajo de la ciudad de Valledupar inspiradas en el sombrero vueltiao (que le
costaron varios millones de pesos) y por ultimo cambió el piso de baldosas
convencionales por unas elaboradas en mármol italiano. Pasado el año de
ejecución del contrato Milciades le exige la devolución del inmueble a Petronila
alegando que se cumplió el tiempo pactado y no tiene intención de renovarle el
contrato. Ante dicha petición Petronila se niega diciendo que Milciades le debe la
indemnización por todas las mejoras que ella le realizó al inmueble y que por
tanto no le va a entregar el inmueble. Ante esa situación Milciades le dice “usted
verá mí doña, yo a usted no le debo nada porque usted no me avisó que iba a
realizar esas reparaciones y poner esos aditamentos. Por el contrario, usted se
está constituyendo en mora de entregarme mi casa y le va a tocar pagarme” en
un claro intento de meter tiemple utilizando su condición de jurisconsulto.

Muy preocupada la señora Petronila acude a usted, le cuenta la historia y

procede a hacerle la consulta:
• “Doctor, yo no me voy a salir de la casa hasta que Milciades no me pague
todas las mejoras que le hice a la casa, usted que sabe de leyes dígame
¿hay algún derecho que me ampare?”.

RTA:/ Señora petronila, si posee un derecho que pueda amparar este caso el
Art. 1993 C.C manifiesta que el arrendador es decir, el señor Milciades es
obligado a reembolsar a usted que es la arrendataria el costo de las
reparaciones indispensables, como reparaciones a las paredes por las grandes
grietas y daños en la cañerias. Además en el mismo artículo consagra que si no
se notifica al arrendador para realizar dichas reparaciones que para subsistir son
indispensables ya que el señor milciades no hizo en una oportuna ocasión las
reparaciones necesarias, se abonara al arrendatario el costo razonable, sí y solo
si no se pruebe que se hicieron por necesidad. Usted señora Petronila puede
ampararse en el derecho de retencion ya que este manifiesta que si el
arrendador incumple con ciertas indemnizaciones usted puede retener el
inmueble hasta que el cumpla con su obligación.

• “Doc, ¿cierto que yo tengo derecho a que me pague todas las mejoras
que le hice a la casa?”.
RTA:/ Efectivamente el señor milciades debera correr con los gastos de las
reparaciones que usted por NECESIDAD le hizo al inmueble, no obstante las
mejoras que usted señora Petronila le hizo al inmueble corren por cuenta suya
ya que estas no son reparaciones indispensables, si en caso tal el señor
milciades desea abonar a lo que valdrían las reparaciones NO necesarias puede
hacerlo pero NO tiene la obligación.Adicionalemnte si el señor Milciades no está
dispuesto a abonar todas estas mejoras no necesarias usted podria separar y
llevarse los materiales sin detrimento del apartamento según el Art. 1994 C.C.

• “Milciades dice que yo tenía que avisarle que iba a hacer esas
reparaciones y que como yo no le avisé él no me va a pagar nada ¿eso
es así?”.
RTA:/ El señor Milciades tiene razon, usted debia avisarle lo mas pronto posible
de las reparaciones indispensables para que el las hiciera por su cuenta, No
obstante si la noticia no pudo darse en el tiempo, lo cual es cierto ya que usted
no podía hacer uso en las condiciones en las que estaba inicialemnte el
apartamento y estas reparaciones debian hacerse inmediatamente y ademas
que el era consciente que esas reparaciones debían hacerse y no trato de
hacerlas oportunamente, el está obligado a abonar el costo de las reparaciones
según el Art. 1993 C.C.

• “Él como se las tira de abogado me dijo que si no le entregaba la casa yo

me estaba constituyendo en mora y me iba tocar pagarle una
indemnización, ayúdeme Dóctor”.
RTA:/ El señor Milciades se refiere a la constitución en mora de restituir y
consecuencias de las mismas, él presume que solo por el hecho de que no ha
entregado el apartamento usted se constituye en mora y por ello debe
indemnizarlo por todos los perjuicios de la mora Art. 2007 C.C. , pero el mismo
codigo civil establece que debe ser el quien la indemnice a usted por el mal
estado en el que se encontraba el inmueble Art. 1991 “Tendrá además derecho
el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el
daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
(...)"