UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO

FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO Y ARTES

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

PROYECTO DE INVESTIGACÍON

TITULO:
EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO: “IMPACTO URBANO DE LA
URBANIZACION CALIFORNIA EN LOS ULTIMOS 10 AÑOS”

ALUMNAS:
OLIVARES VALVERDE, KARLA

REYES MEREGILDO, MIRELLA

DOCENTE:
DR. JAVIER MIRANDA FLORES
ARQ. VILLACORTA DOMINGUEZ OSCAR

CICLO:
VIII

Trujillo – Perú
2016
EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO: “IMPACTO URBANO
DE LA URBANIZACIÓN CALIFORNIA EN LOS ÚLTIMOS OLIVARES VALVERDE, KARLA
REYES MREGILDO, MIRELLA
10 AÑOS”

kolivaresv1@upao.edu.pe
yreyerm16@upao.edu.pe

Universidad Privada Antenor Orrego – Campus Trujillo (PERÚ)

Resumen
La ciudad de Trujillo se caracteriza
caracterizada como habilitación
por poseer urbanizaciones de
urbana netamente residencial; sin
distintos estratos dentro de su
embargo, estos antecedentes sólo
configuración urbana, una de las
forman parte de información
características que presenta es su
general, debido a que no existe
uso residencial catalogado en
mucha información acerca de su
media, baja y alta densidad. En las
creación y concepción como
mismas se han cumplido una serie
habilitación para ese uso.
de normativas en sus formaciones
Al mismo tiempo, desde el inicio del
como habilitaciones urbanas. Así
nuevo siglo, con el cambio de
como responden a un contexto
economía y la expansión urbana y el
histórico en tiempo de creación y
crecimiento económico de la ciudad,
crecimiento.
se detectaron cambios
Es conocido que en los primeros
precisamente desde su uso
años de formación de Trujillo como
netamente residencial
ciudad y durante la época virreinal e
UNIFAMILIAR al MULTIFAMILIAR.
inicios de la república, la ciudad se
El crecimiento poblacional y su
limitaba a desarrollarse en lo que es
densidad creciente justifican ese
actualmente el Centro Histórico de
cambio.
Trujillo, ya que sus alrededores eran
En la actualidad en la urbanización
fundos.
California existen edificios que van
Una de las habilitaciones urbanas,
desde los 4 pisos a mas, y estos han
para uso residencial, fue la creación
cambiado todo el perfil y paisaje de
de la Urbanización California a
la urbanización, generando una
principio de la década de 1980,
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EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO: “IMPACTO URBANO
DE LA URBANIZACIÓN CALIFORNIA EN LOS ÚLTIMOS
10 AÑOS”
problemática situacional
totalmente opuesta a la que se
presentaba en sus inicios
urbanización residencial netamente
de carácter unifamiliar; como son la
saturación de los servicios
generales de atención
alcantarillado, agua y luz, puesto
que la urbanización fue proyectada
cumpliendo una demanda y una
densidad exigida para el uso de una
familia por vivienda y ahora con la
llegada de los multifamiliares ese
número se ha quintuplicado por
unidad familiar en promedio.
Tenemos también como referente la
tesis del Arq. Guillermo Malca
Orbegozo, que tiene como título:
BOOM INMOBILIARIO
TRUJILLO: PROSPECCIÓN DE UN
SUICIDIO URBANO ANUNCIADO;
donde nos especifica que la ciudad
de Trujillo vive un aparente Boom
Inmobiliario, debido a la
cantidad de viviendas
(principalmente departamentos). No
sería un boom si la demanda y la
oferta estuviesen equilibradas, sin
embargo el déficit de vivienda
OLIVARES VALVERDE, KARLA
REYES MREGILDO, MIRELLA
y mantiene una brecha que se hace
cada vez más difícil de salvar.
de En el año 1995 el PLANDEMETRU
(Plan de Desarrollo Metropolitano
de Trujillo) elaboró el Plan Director
de la ciudad y la planificó apostando
de por la densificación, como el medio
más adecuado y racional de
crecimiento urbano, y es por este
proceso que en los sectores
consolidados de esta ciudad la
gente vive en una misma área
urbana.
DÉFICIT DE VIVIENDA Y BOOM
INMOBILIARIO:
El boom de la construcción en
Trujillo, de los últimos cinco años,
incluye principalmente vivienda y
EN
comercio, aunque también
edificaciones de instituciones y de
servicio público pero con menor
impacto; el déficit de vivienda en
esta ciudad fue medido por el
gran
Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento en el
año 2003 y fue estimado por la
Dirección Regional de Vivienda,
Construcción y Saneamiento en el
2006. Se observa que dicho déficit
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no sólo no se ha cubierto, sino que conservan su estado actual.

día a día se viene incrementando
debido al crecimiento poblacional.
Esta situación obliga a la sociedad
en su conjunto a encontrar
soluciones creativas que propicien
la construcción de viviendas a
mayor ritmo.
El grafico muestra las actividades
de la urbanización, las cuales
caracterizan a la zona. Y se pude
describir de la siguiente manera:
Con el 21% de lotes que se refiere a
la presencia de multifamiliares
correspondiente a 83 edificios.
El 1% que corresponde a centros
empresariales hallados en la zona,
cuantificados como 3 lotes de este
uso.
Comercio en ocupado en las vías de
mayor flujo, tanto vehicular como
peatonal, aprovechando el mismo,
esta corresponde al
equivalente a 53 lotes
proporcionan esta actividad.
Sin embargo la vivienda unifamiliar
esta en el 56%, lo cual demuestra
que existen predios que
Estamos
hablando de 219 lotes. Pero es
oportuno referirse que en algunos
casos las viviendas ya están a la
venta.
Posteriormente se encontraron
actividades como educación, las
cuales corresponde a 15 lotes que
corresponden al 4%, salud y otros
con el 2%, cada uno con 8 lotes.
Adentrándonos en el estudio de los
cambios de vivienda unifamiliar a
multifamiliar, podemos ver que a
través de los años, más de un
cuarto de los lotes para vivienda
cambiaron su uso para los
multifamiliares. Esto se debe a la
demanda que existe (las personas
quieren vivir en la Urb. California).
14%,
que
El grafico muestra: antes de los 10
aún años ya existian edificios y en la
actualidad hay un proceso de

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crecimiento de la vivienda recorrido por el sector con el fin de

multifamiliar. detectarlos.
Por esos motivos con la presente
investigación se pretende dar un
I. INTRODUCCION
aporte en la solución a la
En el siguiente proyecto, problemática que esta presenta,
analizaremos los cambios realizados pretendiendo mejorar la calidad de
en la Urbanización California debido vida de los habitantes de la
al efecto del boom inmobiliario urbanización California y en parte
registrado en los últimos 10 años, ya mitigar o tomar conciencia a los
que este no sólo afecta al perfil de la responsables de estos grandes
urbanización, sino también proyectos, sobre el impacto masivo
directamente a la calidad funcional de que genera cada nueva edificación
la vivienda, la cual garantiza la construida en la ciudad, para que así
existencia y el desarrollo de respeten las normas exigidas por la
condiciones de vida óptimas, por lo municipalidad.
que queremos dar cuenta de la II. ARGUMENTACIÓN
situación actual de la Urbanización
Como se sabe el movimiento
California, enfocándonos en la
inmobiliario en Trujillo ha ido
problemática que ha traído el cambio
creciendo y cambiando el contexto en
de residencial unifamiliar a
muchas de las urbanizaciones de la
residencial multifamiliar, identificando
ciudad, concentrándose más en el
el aumento de su densidad
sector vivienda y ubicándose en las
poblacional, sus espacios de
zonas ya consolidadas, debido al
recreación y los problemas en la
cambio aumentativo del coeficiente
calidad de servicios básicos que han
de edificación permitido, deformando
obtenido con este cambio, para lo
así el perfil de la urbanización y la
cual será necesario realizar un
densidad de la población, creando
trabajo de campo, haciendo un
diferentes problemas urbanos que

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interrumpen el rol funcional de una de la ciudad, de tal manera que

zona residencial medio/ baja. aporten los elementos necesarios
para el bienestar de la población,
La densidad de la población es un
dentro de los cuales la imagen
factor importante y una variable
urbana cumple uno de los papeles
esencial para el diseño de las zonas
prioritarios, debido a que esta se ha
urbanas, los servicios públicos de
abordado desde un punto de vista
salud y educación, las áreas de
tanto funcionalista como estético,
recreación y la planificación de las
considerando también el aspecto
infraestructuras de transporte, tanto
social y humano a partir de los cuales
público como privado. Es por ello que
la ciudad misma, toma significado e
el incremento de la producción
importancia para sus habitantes. Sin
inmobiliaria en cuanto a vivienda, ha
embargo, el perfil urbano engloba
tenido un efecto desfavorecedor, uno
más elementos, que simplemente el
de ello es la subida acelerada del
estado físico que deben tener las
precio de la vivienda que no ha
edificaciones ya sea que tengan valor
facilitado el acceso a las familias más
histórico o no, como es la
desfavorecidas y tampoco disminuyó
concepción, disfrute e identificación
el déficit de vivienda que sufre la
de las personas con su sector, con
ciudad. La mayoría de estas nuevas
los espacios en donde desarrolla sus
viviendas se han localizado en zonas
actividades y se interrelaciona con el
consolidadas, deformando el perfil
resto de la comunidad y en donde
original de las urbanizaciones, no
expresa sus tradiciones, razón por la
obstante, el boom inmobiliario no es
cual, el perfil urbano de la ciudad se
el único factor que ha afectado a la
convierte en un elemento importante
morfología de estas zonas urbanas.
para la población.
El perfil urbano se integra por
El planteamiento urbano establecido
diversos criterios normativos como
para una zona o sector, es orientado
son; confort, orientación, variedad y
fundamentalmente a la organización
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armonía entre sus componentes función que desempeña dentro de

tanto estructurales como estéticos ella en;
que puedan transmitir al ciudadano • Informativa y promocional
una perspectiva de la ciudad, es decir (comercial, avisos públicos, etc.)
espacios propios reconocibles y • Orientativa (nomenclatura y sentido
fácilmente identificables; uno de los de calles, mapas urbanos, avisos de
elementos de mayor significación e equipamiento)
identidad para la comunidad, son los • Preventiva y restrictiva (señales de
espacios abiertos o públicos, y son tránsito, advertencias y
todos aquellos que en la traza de una prohibiciones, etc.)
ciudad quedan definidos por los
Por lo tanto, teniendo en cuenta que
paramentos de la edificación, en
el cambio de viviendas unifamiliares
donde la población circula, se reúne
a multifamiliares no sólo afecta al
o recrea, estos forman parte integral
paisaje en cuanto a las
de la estructura urbana, añadiendo
características físico – espaciales
así características propias del
propios del lugar, sino también al
contexto de la zona. Por otra parte el
aumento de la densidad poblacional
mobiliario urbano y la señalización,
de la zona, es evidente que existe
también son componentes
una problemática en cuanto a
elementales en la conformación del
servicios de agua y desagüe,
perfil urbano, este se refiere
espacios públicos y vías de
principalmente a los kioscos, fuentes,
transporte público y privado.
bancas, casetas de teléfonos,
paradas de autobuses, módulos de
Transporte y Movilidad
información, etc., la señalización es
un elemento necesario para el Debido al crecimiento poblacional y la
cantidad de automóviles por
funcionamiento y desarrollo de la
habitante descontrolado, la
ciudad, se clasifica de acuerdo a la urbanización California se encuentra
en una situación crítica en cuestión
de congestionamiento vehicular
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EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO: “IMPACTO URBANO
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principalmente en las horas pico por
los turnos de la mañana, tarde y
noche. Sin embargo el tiempo de
estas horas picos se incrementará
cada vez más debido a la
acumulación excesiva de
automóviles dentro de un carril sobre
las avenidas Los Ángeles y Fátima.
En general entendemos la
congestión vehicular como un exceso
de vehículos en una vía, lo cual trae
como consecuencia que cada
vehículo avance de forma lenta e
irregular en comparación a las
condiciones normales de operación.
Esto produce un grave panorama
para muchos, que todos los días
deben tener paciencia para llegar a
su destino.
Una ciudad densa es más
competitiva porque como todo se
centraliza, se dan mejores servicios y
se atiende mejor a la población, pero
si estamos frente al peligro de un
colapso de los servicios básicos;
nuestro sistemas de agua y desagüe
son antiguos y respondía a una cierta
población, ahora la población
aumentado por lo que el sistema
tiene que cambiarse y modernizarse.
CONCLUSIONES
Como resultado de la investigación
presentada, es posible concluir que el
crecimiento inmobiliario en la
urbanización California se dio por
varios factores, entre ello es que las
personas que habitan en los edificios
son familia joven que buscan vivir en
una zona donde tenga todos los
equipamientos lo más cerca posible
(centro comercial, colegios, clínicas,
OLIVARES VALVERDE, KARLA
REYES MREGILDO, MIRELLA
etc.) y nuestra zona de estudio
cuenta con todo eso, esto a su vez
hace que como no haya espacio de
suelo urbano las construcciones se
realicen de manera vertical; es decir
si una vivienda desde un principio
estaba edificada de dos pisos, las
inmobiliarias lo compraban y pasaba
hacer un multifamiliar, esto nos trae
consecuencias como, desorden
espacial, tráfico vehicular entre otros.
Por otro lado, concluimos que el
desarrollo saludable del mercado de
viviendas depende principalmente de
dos variables: Los factores de oferta
y demanda, y el financiamiento
hipotecario. En la medida que haya
demanda efectiva (familias que
necesitan y pueden pagar una
vivienda), y financiamiento
hipotecario (financiamiento de largo
plazo) disponible, las ventas de
inmuebles aumentarán.
Finalmente podemos decir que una
ciudad planificada, el ordenamiento
del suelo va de la mano con el
desarrollo inmobiliario previsible, que
sigue un patrón de zonificación que a
su vez está integrado a otros
aspectos fundamentales como la
viabilidad. Esto también hace que la
ciudad establezca sus límites de
crecimiento para un determinado
horizonte.
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DE LA URBANIZACIÓN CALIFORNIA EN LOS ÚLTIMOS OLIVARES VALVERDE, KARLA
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BIBLIOGRAFIA:  María de los Ángeles cuenca

 BAZANT S. Jan, Manual de rosillo, densificación de la ciudad.
Diseño Urbano, Trillas, México, 5ª “aproximación desde la arquitectura”
edición 1998, pp. 81-100.

 CORRAL Y BÉKER, Carlos,

Lineamientos de diseño urbano,
Trillas, México, 4ª reimpresión 2001,
pp. 107-124.

 COCCATO, Marcelo Andrés,

Imagen Urbana y Calidad Ambiental,
(en línea).

 COLMENARES, Abner J.,

Gobernabilidad, diseño y gestión
urbana, (en línea).

 Fariña, José y Naredo, José

Manuel (coords.) (2010) Libro
Blanco de la Sostenibilidad en el
Planeamiento Urbanístico
Español. Madrid.

 Naredo, José
Manuel (1996) La burbuja
inmobiliario-financiera en la
coyuntura económica reciente (1985-
1995), Madrid: Siglo XXI.

 Malca Orbegoso Guillermo,

Boom inmobiliario en Trujillo:
Prospección de un suicido urbano
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