Compromiso de Contratar Conrtrato de Opcion

UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA FACULTAD
DE DERECHO Y CS. POLÍTICAS
GRUPO 2
UNIVERSIDAD PRIVADA DE
TACNA
FACULTAD DE DERECHO Y CS.
POLÍTICAS
CONTRATOS PREPARATORIOS: COMPROMISO
DE CONTRATAR Y CONTRATO DE OPCIÓN
INTEGRANTES:
 GEITHEIR GORDILLO CORZO
 ISMAEL CHAVEZ
 ROCIO NAVARRO APAZA
 FERNANDA RIOS GALLEGOS
 SOFIA GIRON MORÓN
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INDICE
INTRODUCCION PAG. 2
CAPITULO I: EL CONTRATO PREPARATORIO
1. ANTECEDENTES PAG. 3
2. DEFINICION DE CONTRATO PREPARATORIO PAG. 12
3. MARCO LEGAL PAG. 12
4. OBJETO DEL CONTRATO PREPARATORIO PAG. 12
5. CARACTERISTICAS DEL CONTRATO
PREPARATORIO PAG. 18
6. FORMALIDAD DE LOS CONTATOS PREPARATORIOS
PAG. 23
7. CLASES PAG. 27
8. SEGURIDAD JURIDICA DE LOS CONTRATOS
PREPARATORIOS PAG. 27
CAPITULO II: COMPROMISO DE CONTRATAR
1. DEFINICION DE COMPROMISO DE CONTRATAR PAG. 30
2. REQUISITOS PAG. 32
3. OBJETO PAG. 33
4. PLAZO PAG. 33
5. NEGATIVA INJUSTIFICADA DE CELEBRAR CONTRATO
DEFINITIVO PAG. 34
6. CARACTERISTICAS PAG. 36
CAPITULO III: CONTRATO DE OPCION
1. CONCEPTO PAG. 38
2. REQUISITOS PAG. 39
3. OBJETO PAG. 39
4. PLAZO PAG. 40
5. PARTES DEL CONTRATO PAG. 40
6. EFECTOS DEL CONTRATO DE OPCION PAG- 30
7. RECIPROCIDAD DEL CONTRATO DE OPCION PAG. 41
CONCLUSIONES PAG. 44
ANEXOS PAG. 45
BIBLIOGRAFIA PAG. 48
INTRODUCCIÓN
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En el presente trabajo hemos abordado sobre contratos preparatorios:

compromiso de contratar y contrato de Opción, el cual consta de un primer
capítulo, en el que hablamos sobre los antecedentes del Contrato Preparatorio.
Un segundo Capítulo sobre El Compromiso de Contratar, a la vez
mencionamos la Negativa Injustificada de Celebrar contrato definitivo. Nuestro
tercer Capítulo es referente al Contrato de Opción, abordando cada parte de
ellos con sus fundamentos como también nuestro punto de vista sobre el tema.
Como manera de introducción tenemos que saber que el Contrato Preparatorio

llegó a situarse en nuestro Código sustantivo, tal cual se encuentra regulado en
la actualidad, pues por ello nos remitimos a los Códigos Civiles de 1852, 1936 y
finalmente al de 1984 para descubrir cómo esta figura jurídica tan utilizada en
nuestros tiempos ha vivido su evolución normativa.
Dentro del Marco Legal tenemos que Los contratos preparatorios se

encuentran regulados por los artículos 1414° al 1425° del Código Civil, en tanto
que las arras se encuentran reguladas en los artículos 1477° al 1483° del
Código de 1984.
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CAPÍTULO I
EL CONTRATO PREPARATORIO
1. ANTECEDENTES
1.1 MARCO INTERNACIONAL:
A) DERECHO ROMANO:
Remontándonos de una manera cuasi obligatoria al derecho romano –

puesto que la comprensión de estas figuras contractuales requiere un
estudio de su desarrollo histórico-, el profesor Bernardo Pérez
Fernandes Del Castillo, no recuerda que en el Derecho Clásico Romano,
existían los nudos pactos, que a diferencia de la causa civilisobligandi,
no trasmitían la propiedad, solo creaban obligaciones de carácter
natural cuyo cumplimiento estaba estrechamente ligado a la buena fe
de las partes, ya que el acreedor carecía de acción legal para exigir su
cumplimiento. Se requerían de actos extra-contractuales
(FORMALIDADES) que producían como efecto la transmisión de la
propiedad; sin embargo, eran los nudos pactos la causa que la
legitimaban.
En ese sentido, los estudios de tema, refieren que es poco probable que
antes de la Republica los nudos pactos, haya tenido fuerza obligatoria.
Ahora bien, la Constitución Diecisiete de la Compilación de Justiniano,
capítulo De Fide Instrumentorum, dispone que, si las partes convienen
en la venta y a la vez acuerdan redactar el contrato por escrito, la
redacción de ese documento es requisito sin el cual el acto no producirá
efecto alguno; pero si hubiese habido arras, el contratante que no
cumpla lo prometido las perderá en favor de la otra parte, o tendrá
derecho a reclamar del otro contratante lo doble del importe de las
arras.
Este texto, no deja duda acerca de que, en Roma, a partir de la

Republica, era usual que ambas partes se comprometieran verbalmente
a celebrar en lo futuro un contrato por escrito. Sin embargo, los
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estudios de Derecho Romano, acerca de este tipo de contratos, no
aclaran cuales eran los efectos que producía un pacto de esta
naturaleza en el caso de incumplimiento de algunas de las partes. Esta
situación, quizás se deba al “espíritu práctico, poco o nada teórico, del
jurista romano”, que es un hecho sumamente conocido por todos los
estudios del derecho.
Por lo tanto, podemos colegir que, en el derecho Romano, estrictamente

no existió un contrato preparatorio específico. No obstante, por
cuestiones de tráfico comercial, se utilizó figuras análogas a una
promesa, pero que no constreñían ni vinculaban a las partes, a celebrar
un contrato final.
B) EL CÓDIGO CIVIL DE NAPOLEON:
El Código Civil francés, dispone en su Art. 1589 que "la promesa de

venta equivale a venta cuando hay consentimiento reciproco de las dos
partes sobre la cosa y sobre el precio". Al respecto, el insigne jurista
Marcel Planiol enseña que, la promesa de venta "es un contrato por
medio del cual una persona se obliga a vender a otra una cosa, sin que
esta consienta inmediatamente en comprarla".
De lo expuesto, podemos colegir diáfanamente que, el Código Civil de

Napoleón, mantenía únicamente como contrato preparatorio típico la
promesa de venta, que era un convenio de naturaleza unilateral, por
cuanto de no reunir la característica de la unilateralidad y al existir un
oferta y aceptación, el contrato preparatorio mutaba en contrato final.
Esta confusión entre la promesa y el contrato final, definitivamente es
equívoca, puesto que cada contrato tiene fines diferentes, mientras los
contratos preparatorios solo conllevan a una obligación de hacer
(entendida como la celebración de un contrato final), el contrato final
puede contener obligaciones de hacer, no hacer y de dar.
Felizmente, esta discusión fue superada en cierta medida, por la

jurisprudencia francesa, puesto que en diversas sentencias se reconoció
que la promesa de venta puede contener una condición suspensiva.
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Adicionalmente, debemos recordar que en el derecho francés anterior al
Código de Napoleón existió un desarrollo extenso del contrato de
promesa, prueba de ello, es que el insigne jurista Robert Pothier, definió
a la promesa unilateral como una convención por la cual uno se obliga
hacia otro a venderle una cosa.
Nótese que el derecho civil francés, regulo una modalidad de contrato

preparatorio, solo para el contrato de compraventa; obviando por
completo toda la variada gama de posibles contratos típico y atípicos
existentes en esa época. No obstante, en definitiva, es el Art. 1589 del
Código Civil de Napoleón, el antecedente positivo más claro y remoto de
la existencia de los contratos preparatorios.
C) EL CÓDIGO CIVIL ALEMAN DE 1990:
Muchos juristas, atribuyen el comienzo de la teoría precontractualista,

al jurista Alemán Heinrich DegenkoLb, autor de la obra “Teoría del
precontrato” (Vorvetrang). Sin embargo, en el Código Civil Alemán de
1990 (BGB), no se incluye a los contratos preparatorios como contratos
particulares, dejando al libre albedrío de la autonomía privada de las
partes, la configuración de los mismos. Fue indudablemente Degenkolb
quien dio luces a la distinción entre los contratos preparatorios que
contienen una obligación de hacer de ejecución futura, y los contratos
en donde las partes declaran una voluntad de ejecución actual, de una
obligación de hacer, de no hacer y de dar.
D) EL CODIGO CIVIL ITALIANO DE 1942:
El Código Civil Italiano de 1942, en lo que respecta los contratos

preparatorios, contribuyo a la difusión de las figuras contractuales
materia de estudio, sancionando en su Artículo 2932 que: “Si el que se
ha obligado a concluir un contrato no cumple la obligación, la otra parte,
si es posible y no se ha excluido en el título, puede obtener una sentencia
que produzca los efectos del contrato no concluido”.
Asimismo, el Art. 1351, estableció que: “El contrato preliminar es nulo si

no se hace en la misma forma que la ley prescriba para el contrato
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definitivo”. En torno a la posición de Degenkolb, descrita en los párrafos
precedentes –desde una óptica evidentemente procesal– las “fieras del
derecho Italiano”: Carnelluti y Chiovenda, se ha pronunciado
indistintamente.
El primero ha señalado que: “(…) importa sobre todo que la cuestión se

plantee bien. Lo que se pide al juez, en este caso, no es ya que él quiera
en vez del incumplimiento y que concurra a construir en su lugar el
contrato definitivo… Tal concepción ultraprivadística del proceso y de la
sentencia está bien distante de la moderna ciencia procesal; es
precisamente mérito de ésta el haber eliminado tales conceptos de la
doctrina. No se trata de constituir con la sentencia el contrato
definitivo; se trata de prescindir de él.
La sentencia no será constitutiva porque constituye directamente el

derecho al que se tiende, por ejemplo, la propiedad…” Carnelutti, por su
parte, ha señalado que: “(…) Los expertos en negocios saben que algo
análogo sucede, y es natural que así suceda, también en materia de
contrato, a propósito del cual se habla hace ya tiempo de su formación
progresiva. Pensemos, entre otros casos, en la combinación del contrato
definitivo con el contrato preliminar, o del contrato interpretativo con el
contrato interpretado. Todos estos casos, lo que son de continuación
que, por pertenecer los actos sucesivos a la misma especia, se puede
llamar homogénea…”
De lo expuesto, podemos inferir que, en relación a las posiciones

encontradas y divergentes de estos dos grandes maestros procesalistas,
es evidente que ambos reconocen la naturaleza instrumental de los
contratos preparatorios.
1.2 MARCO NACIONAL:
Consideramos oportuno hacer un breve análisis cronológico de cómo es

que esta figura jurídica – la del Contrato Preparatorio – llegó a situarse
en nuestro Código sustantivo, tal cual se encuentra regulado en la
actualidad, pues para ello requerimos remitirnos a los Códigos Civiles
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de 1852, 1936 y finalmente al de 1984 para descubrir como esta figura
jurídica tan utilizada en nuestros tiempos ha vivido su evolución
normativa.
A) EL CÓDIGO CIVIL DE 1852:
Para iniciar este breve estudio es importante tener en consideración que

este fue el primer Código Civil peruano que tuvo una vigencia
considerable, pues traspasó los ochenta años de vida, a diferencia del
Código Civil de Santa Cruz que también reguló los actos entre
particulares, pero que solo estuvo vigente por dos años (entre 1836 y
1838), como consecuencia de la caída de la Confederación Perú-
Boliviana, que obligó a que el Perú se siguiera rigiendo por el derecho
Colonial en su forma recopilada, hasta la promulgación del Código Civil
de 1852, que se produjera con fecha 28 de julio de 1852 y que ordenaba
su entrada en vigor a partir del día siguiente de su promulgación.
Pues como es de apreciarse, hasta antes de entrar en vigor el Código

Civil de 1852, el Perú ya había iniciado su vida republicana; sin
embargo, no contaba con una legislación que regulara adecuadamente
las relaciones entre privados, restringiendo a la población a utilizar
ordenamientos ajenos al país y probablemente a las costumbres de ese
entonces, por lo que a decir del ilustre doctor LEON BARANDIARAN, “la
elaboración del Código Civil de 1852 respondió a la finalidad de normar
las relaciones de derecho privado que requería la naciente republica
peruana”1.
De otro lado, es preciso tomar en consideración que nuestras

legislaciones siempre han seguido influencias normativas de las
grandes codificaciones, hecho que generó que el Código Civil de 1852,
haya redactado su articulado con gran influencia francesa, tanto en
relación a su organización como a su contenido; empero, esta influencia
no alcanzó a todo su articulado, ya que algunas materias o figuras
jurídicas fueron redactadas apartándose de la influencia Napoleónica,
1
LEÓN BARANDIARAN, J. “Estudio Comparado del Código Civil de 1852 y el Código Napoleónico”. En
Revista Jurídica del Perú, N 2, año III, Lima, 1952. Pág. 71 y siguientes.
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tal como sucedió con el caso de la promesa de compraventa, que hoy
nos ocupa.
Pues como es de apreciarse, según lo dicho en el párrafo precedente, el

Código Civil de 1852 reguló en su cuerpo normativo, como un Contrato
Preparatorio especifico, únicamente a la Promesa de Compraventa,
situándolo dentro del articulado del contrato de compraventa, pues el
legislador reservó la redacción de los artículos 1333 al 1339 a la
Promesa de Compraventa, la misma que como su nombre indicaba era
una promesa reciproca de compraventa, sin que se llegara a constituir
una venta propiamente dicha, tal como lo prescribe el propio artículo
1333, cuando señala: “la promesa reciproca de compraventa es
obligatoria desde que convienen las partes acerca de la cosa y precio,
pero no es venta, ni transfiere el dominio, ni el riesgo o provecho, al
comprador”2
De otro lado, el artículo 1338 3 es el artículo que hace referencia al plazo

para poder llevarse a cabo la venta del bien, siendo que la norma
prescribía un plazo máximo de tres (03) años en caso de inmuebles y un
(01) año en caso de muebles; estando asimismo prescrito en el artículo
13394, el supuesto en el que vencido el plazo las partes no hayan
cumplido la promesa realizando la venta o se hayan compelido el
cumplimiento de la misma, en cuyo caso quedan libres de toda
obligación, devolviéndose las arras que se recibió (de ser el caso).
Por otra parte, respecto de los artículos 1334, 1335, 1336 y 1337,
podemos señalar que estos se encuentran referidos a temas accesorios
al Compromiso de Compraventa propiamente dicho, en tanto hablan de
posibilidades que puede contener este tipo de contratos, como por
2
Artículo 1333 del Código Civil peruano de 1852
3
Código Civil Peruano de 1852. Artículo 1338.- En la promesa, se designará el tiempo
dentro del cual deba verificarse la venta. Este tiempo no puede pasar de tres años, si
la cosa es inmueble o de derecho sobre inmueble, ni de un año si es mueble. Si no hay
plazo convencional, se entiende fijado el que designa este artículo.
4
Código Civil peruano de 1852. Artículo 1339.- Vencido el plazo convencional, o en su
defecto el legal, sin que se haya realizado la venta, ni pidiéndose judicialmente el
cumplimiento de la promesa por alguna de las partes, quedan estas, en adelante,
libres de toda obligación. En este caso, si hubo arras, las devolverá el que las recibió.
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ejemplo es el caso de entregar alguna cantidad de dinero en calidad de
arras; la obligación alternativa de pagar una multa determinada; la
obligación conjuntiva de cumplir con el contrato, con el pago de la
multa y con las costas del juicio; o, de renunciar a la multa para
reclamar la indemnización de daños y perjuicios.
B) EL CÓDIGO CIVIL DE 1936:
Después del Código Civil de 1852, el Perú contó con el Código Civil de
1936, ordenamiento jurídico que tuvo vigencia por casi medio siglo,
Código sustantivo, que además trajo consigo algunas modificaciones
respecto al tema de los contratos preparatorios, pues este adoptó la
postura del proyecto de unificación franco – italiano.
Ahora bien, en el caso del Código Civil de 1936, es preciso señalar que
nuevamente se reglamentó la figura jurídica de Contrato Preparatorio
dentro del acápite referido a los contratos de compraventa, no dotando
de un título independiente para su regulación y reduciendo ésta a solo
dos (02) artículos, en los cuales se regulaba la definición y requisitos de
la Promesa Unilateral de Comprar o Vender y el plazo de ésta, es así
que el artículo 1392 prescribía que “el convenio por el cual una persona
promete vender o comprar a otra alguna cosa, por un precio y en un
plazo determinado, produce los efectos de la compraventa, desde que el
coestipulante declare en el plazo fijado, su voluntad de comprar o
vender”5.
Al respecto es preciso referirnos al doctor OLAECHEA cuando en la

exposición de motivos del artículo 1392 del Código Civil de 1936, dice:
“En lugar de introducir un artículo análogo al francés, hemos imitado la
manera legislativa del Proyecto de unificación franco-italiano de
obligaciones y contratos. Este procedimiento simplifica las cosas porque
al disponer la ley que la promesa unilateral de comprar o vender se
torna compra-venta desde que el coestipulante comunica su voluntad
5
Artículo 1392 del Código Civil peruano de 1936.
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de comprar o de vender, ha declarado implícitamente pero
inequívocamente, que la promesa sinalagmática se asimila a la venta.” 6
Como es de apreciarse, el texto del artículo 1392 hace referencia a la

Promesa de Vender o de Comprar, por lo que inicialmente nos situamos
en el único caso posible de aplicar este tipo de Contrato Preparatorio y
que sería el pre contrato de una compraventa.
De otro lado, a diferencia de la regulación con que se contaba en el

Código Civil de 1852, debemos tener en cuenta que ya no se habla de
una Promesa Reciproca de Compraventa, sino más bien de una
Promesa Unilateral de Comprar o Vender, por lo que discrepamos de la
denominación de este tipo de Contrato Preparatorio, en tanto siendo tal
la regulación del mismo, hubiera convenio en que el legislador lo
denominara Contrato de Opción, y no Promesa Unilateral de Comprar y
Vender, ya que queda en manos del coestipulante decidir si compra o
vende el bien.
Es decir, de acuerdo al texto del artículo 1392 se infiere que se trata de

una oferta lanzada de compra o venta que se mantiene en el tiempo y se
vincula al coestipulante, facultando a este último para que dentro del
plazo fijado declare su voluntad de comprar o vender.
Cabe señalar, lo dicho por MURILLO, al precisar que: “en algunas

sentencias dictadas bajo la vigencia del Código Civil peruano de 1936, y
también, en un sector de la doctrina, se equipara la promesa de venta
regulada por el articulo 1.392 con la opción de compra, utilizándose
ambos términos como equivalentes”7.
6
OLAECHEA, M.A. Exposición de motivos del Libro Quinto del Código Civil Peruano de
1936, (Foll); Cornejo, A.G. Exposición Sistemática y Comentarios del Código Civil.
Lima, 1937, T. II, Vol. 2, pág. 243 y siguientes.
7
MURILLO, María Luisa. Forma y Nulidad del Precontrato. Con Especial Referencia a
la Legislación Iberoamericana. Ediciones Universidad de Navarra S.A. España. 1993,
Pág. 151.
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Respecto del artículo 13938 del Código Civil peruano de 1936 podemos
mencionar que al establecer un plazo máximo legal de dos (02) años, si
la cosa es inmueble, o derecho sobre inmueble, y de un (01) año si es
mueble, para mantener la vigencia de la promesa de comprar o de
vender, este elemento (temporal) se convierte en un elemento sustantivo
y de vital importancia en tanto durante este plazo se mantendrá vigente
la promesa y por consiguiente la obligación de celebrar el contrato
definitivo de compraventa. Posición que es respaldada por el doctor
LEON BARANDIARAN cuando señala: “En los casos de promesa de
contrato el plazo deja de ser un elemento accidental en el negocio
jurídico para convertirse en un elemento sustantivo”9.
C) EL CÓDIGO CIVIL DE 1984:
El Código Civil de 1984, es el Código Sustantivo actual que a través del

Decreto Legislativo N° 295 promulgado el 24 de julio de 1984 entró en
vigencia el 14 de noviembre del mismo año, el cual viene rigiendo
nuestro derecho privado por casi tres décadas.
Nuestro actual Código Civil, trae consigo una serie de novedades con
relación a los Códigos sustantivos de 1852 y 1936. El primer suceso
que podemos encontrar – entre otros – sin lugar a dudas, es que este
estipula dos tipos de contratos preparatorios: El Contrato de
Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción,en los artículos 1414
y 1419, respectivamente. Nótese que lo hace en el Título V de la Sección
Primera: Contratos en General, del Libro VII: Fuentes de las
Obligaciones. Por ende, diferencia del código de 1936, los contratos
preparatorios que regula el Código de 1984, pueden ser instrumentos
de preparación de toda la gama de posibles contratos que se pueden
realizar, dentro del marco de la legalidad peruana.
8
Artículo 1393.- En la promesa de comprar o vender se designará plazo. Este plazo no
puede pasar de dos años, si la cosa es inmueble, o derecho sobre inmueble, ni de un
año si es mueble. Si no hay plazo convencional se entiende fijado el que designa este
artículo.
9
LEÓN BARANDIARAN, J. Contratos en el Derecho Civil Peruano, Edición Fondo
Editorial de la Facultad de Derecho de la universidad de San Marcos, Lima. 1965.
Tomo I, pág. 32.
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Los contratos comentados tienen su razón de ser, en que a menudo por
un obstáculo de hecho o de derecho, no es posible o conveniente
celebrar de inmediato un contrato y, sin embargo, desean las partes que
resultarían contratantes en tal contrato asegurarse que efectivamente
se va a celebrar.
Los contratos preparatorios son una consecuencia de la contratación en

masa propia de los sistemas económicos modernos; y responden a la
necesidad de uniformidad o estandarización de los negocios que se da
en la producción y negociación en serie.
2. DEFINICIÓN DE CONTRATO PREPARATORIO
El Código Civil de 1984, ha consagrado la institución de los contratos

preparatorios, como el común denominador de cualquier contrato que
se desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar
y asegurar situaciones jurídicas que comprometen a las partes a la
formalización o ejecución de un contrato posterior.
Su función es de garantía para asegurar el cumplimiento de un contrato

a realizarse a futuro. Se utiliza normalmente un contrato preparatorio
cuando existen algunas dificultades de hecho o de derecho que impiden
concluirlo en el mismo acto, pero sí resulta recomendable que las partes
aseguren su celebración futura.
Los contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato,

como puede ser a un mutuo, compraventa, arrendamiento, o cualquier
otro de cualquier naturaleza.
3. MARCO LEGAL:
Los contratos preparatorios se encuentran regulados por los artículos

1414° al 1425° del Código Civil, en tanto que las arras se encuentran
reguladas en los artículos 1477° al 1483° del referido Código.
4. OBJETO DEL CONTRATO PREPARATORIO:
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Es preciso señalar que nuestro actual Código Civil, contempla dos
clases de Contratos Preparatorios, por un lado el Contrato de
Compromiso de Contratar y por otro el Contrato de Opción, que
guardan ciertas diferencias entre sí, lo que generó que el nombre del
Título V del Libro VII se denomine Contratos Preparatorios, pues ello
admitía la posibilidad de regular más de un contrato como es el caso
peruano.
De otro lado, para entender el objeto del Contrato Preparatorio es

pertinente retomar la significación que como punto de partida atribuye
el destacado doctor DE LA PUENTE a dicho tipo contractual, por el cual
señala que debe ser considerado “como un acuerdo de declaraciones de
voluntad en virtud del cual los declarantes se obligan a celebrar en el
futuro un contrato que tenga las características establecidas en los
artículos 1351 y 1402 de dicho Código, o sea un contrato que crea,
regula, modifica o extingue una relación jurídica obligacional” 10.
De hecho, entre nosotros FORNO ha comentado, que en el caso del

Código Civilperuano, el Contrato de Opción es un ejemplo de que el
contrato es capaz de provocar efectos distintos a los obligatorios, pese a
que el Código Civil peruano de 1984, fiel a su tradición, fue redactado
bajo el esquema de que el contrato es fundamentalmente el acuerdo de
voluntades para crear, regular, modificar o extinguir, relaciones
jurídicas con contenido patrimonial, vale decir, para crear
obligaciones11. Señala el autor que lejos de generar una relación
10
6 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la
Sección Primeradel Libro VII del Código Civil. Tomo II. Segunda edición. Palestra
Editores. Lima, 2003. Pág. 165.
11
FORNO FLOREZ, Hugo: “Acerca de la Noción de Contrato”: Revista de la Gaceta
Jurídica, Lima, año 2000, Tomo 78-B, Mayo. En efecto, sobre este particular ha
señalado: “Veamos ahora un ejemplo de una relación jurídica distinta a la obligación.
Hay casos, en que es necesaria la cooperación de un sujeto para lograr la realización
del interés del otro, pero esa cooperación no reviste la fisonomía de una conducta o
actividad. Se trata de casos en que el interés se realiza mediante la alteración de la
realidad jurídica –ya no material- con una intensidad tal, que habrá de repercutir en
la esfera jurídica del sujeto de cuya cooperación se trata. Entonces, como la
realización del interés se logra con una simple alteración jurídica, el ordenamiento
otorga al interesado una situación jurídica subjetiva de ventaja que consiste en la
facultad de provocar directamente tal modificación, situación que es conocida como
derecho potestativo. En consecuencia, la cooperación que prestará el otro sujeto habrá
de consistir nada más que en tener que experimentar dicha alteración sin poder
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creditoria, el contrato de opción provoca una situación jurídica que
desafía la visión del contrato como sólo productor de obligaciones.
Además de ello, pone en evidencia la naturaleza del contrato de opción
desde una perspectiva que lo desmarca de toda relación creditoria.
Y es que bien visto el objeto que provoca el Contrato de Opción, nos

hace caer en cuenta que no queda del todo claro que el objeto de dicho
contrato nos lleve al esquema tradicional de una relación obligatoria,
pues la prestación de hacer supuestamente creada por este tipo
contractual, que dogmáticamente, supone una actuación fáctica y
factual del deudor en aras de realizar aquello a que se ha obligado, no
está presente en el Contrato de Opción, pues el opcionista tan sólo
queda vinculado a su propia voluntad mediante la oferta que se deriva
de dicho contrato mientras que el optante, tan sólo queda facultado
para decidir o no la conclusión del contrato definitivo con su sola
voluntad. Esto quiere decir, no hay nada que ambos tengan que realizar
oponerse o evitar que ella tenga lugar, de manera que semejante cooperación se hace
efectiva mediante la creación de una situación de desventaja que compromete la esfera
jurídica de su titular sin importar que, llegado el momento, éste se encuentreo no
dispuesto a sufrir la alteración de que se trate, colocándolo así en una situación de
sujeción.
Aquí, la facultad en qué consiste la referida situación de ventaja es sustancialmente
diferente de aquella que caracteriza el caso anterior (crédito) en tanto que consiste,
como puede fácilmente advertirse, en una pretensión. El derecho de crédito permite a
su titular pretender una conducta ajena parea que mediante la actuación de ella se
realice el interés presupuesto. En cambio, el derecho potestativo confiere a su titular
la facultad de obtener la modificación de la esfera jurídica de otro directamente
mediante la actuación de su derecho. Por su parte, la situación de sujeción no impone
a su titular la necesidad de actuar que está orientada a realizar el interés del deber,
sino que coloca a su titular en la necesidad de recibir la alteración de su esfera
jurídica si el titular del
derecho decide ejercerlo en el modo previsto. Es importante observar que aquí
nuevamente se requiere de una relación jurídica que coordine estas dos situaciones
jurídicas subjetivas –el derecho potestativo y la sujeción- pero como es obvio, no se
trata de una relación de obligación como en el caso anterior, porque sus componentes
–las situaciones jurídicas subjetivas que vincula- son sustancialmente diferentes.
Analicemos un caso específico. Tomemos por ejemplo una relación jurídica de opción,
en cuya virtud una de las partes tiene el derecho de decidir mediante su sola
declaración de voluntad la celebración de un contrato (en eso consiste en este caso el
derecho potestativo), y la otra parte simplemente se encuentra vinculada a esa
vicisitud (situación de sujeción), de manera que el contrato se celebra en el momento
en que el titular del derecho lo ejerce comunicando a la otra parte su voluntad de
formar el contrato. Así, el artículo 1419 del Código Civil señala que por el contrato de
opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un
contrato definitivo, y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.”
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a través de su conducta para obtener aquello a que se han “obligado”,
sino tan sólo afectar su esfera jurídica a través de su sola voluntad.
Esta manera de afrontar el verdadero objeto del Contrato de Opción,

supone sin embargo, una reconstrucción de la definición de contrato en
el Código Civil peruano, para que los efectos de dichos contratos
puedan ser admitidos coherentemente en nuestro Código.
No olvidemos, que el legislador peruano estuvo convencido de haber

culminado una regulación basada en el contrato como creador de
obligaciones, y que las objeciones a tal criterio pueden esperarse de
aquellos sectores doctrinales basado en la influencia del código italiano
que tiene una acepción más amplia para el objeto del contrato, que
incluye entre otros los efectos reales no admitidos por nuestro Código
Civil como parte de la opción legislativa.
Por ello, FORNO intenta realizar una nueva lectura del Código para
atribuirle un objeto más amplio y acaso necesario, al artículo 1351 del
Código Civil, que señala que el contrato sólo podría crear relaciones de
carácter obligacional. Por nuestra parte consideramos que la posición
esgrimida resulta consistente con la doctrina y con la estructura misma
que el mismo legislador peruano le ha dispensado al Contrato de
Opción haciendo de esta figura un contrato con efectos particulares.
Esta lectura, la realiza el citado autor, con ocasión de defender la
definición más amplia de la noción de contrato. En este cometido, el
citado autor efectúa un repaso de algunas figuras que nos darían las
pistas de casos en que el contrato es capaz de provocar efectos distintos
a los creditorios12. Sin embargo, creemos también, que una lectura
como esta, podría generar una disfunción considerando que nuestro
Código está estructurado sobre la base de la creación de relaciones de
carácter obligatorio en forma privativa.
Con este mismo criterio, PALACIOS también al comentar el contrato de

opción, señala: “la relación jurídico patrimonial generada por el contrato
12
FORNO FLOREZ, Hugo: “El Contrato con efectos reales”: Hugo Forno Flórez, en Ius
et Veritas,Lima, 1993, año IV, Nº 7
P á g i n a 15 | 49
de opción sirve a su vez como ejemplo para demostrar lo absurdo de la
afirmación, efectuada por algún autor peruano (TORRES VASQUEZ),
según el cual la obligación es la única relación de este tipo, puesto que
la opción no genera una obligación sino una relación patrimonial
distinta compuesta por un derecho potestativo, en el lado activo, y por
un estado de sujeción, en el lado pasivo. Es claro que del sujeto optado
no depende ni puede depender la satisfacción del interés del optante
(sujeto activo), por lo que la actuación se convierte en irrelevante con
respecto a la formación del contrato, al cual queda inexorablemente
vinculado tan solo por la declaración del optante; desprendiéndose ello
de la propia redacción del artículo ahora comentado cuando alude a que
una de las partes queda vinculada a su declaración13.
Incluido este matiz y salvedad, podemos seguir, en la línea tradicional

de concebir a ambos tipos en general como generadores de obligaciones,
dado a que en ambos casos podemos sostener que se obligan ya sea a
emitir una oferta vinculante o ya sea a celebrar el definitivo vía la
aceptación de las ofertas que se formulen (compromiso). Con ello no
queremos soslayar la verdadera naturaleza de la relación jurídica que
crea el citado contrato de opción.
En esta línea, el doctor BOLAÑOS VELARDE advierte que los Contratos

Preparatorios “(…) son acuerdos por los que se prepara la celebración
de los contratos definitivos” 14, por lo que de su afirmación podemos
desglosar que el objeto del Contrato Preparatorio radica en una
obligación de hacer, pues los acuerdos para preparar el contrato
definitivo, implicarían la obligación de suscribir dichos contratos en un
futuro pactado por las partes, o en el plazo ofrecido por el ofertante.
Objetivo que de alguna manera se adecúa mejor al Contrato de
Compromiso de Contratar, en donde las partes se obligan a celebrar el
13
PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. En “Código Civil comentado por los Mejores
Especialistas. Tomo VII.”, Editorial Gaceta Jurídica. Lima, 2004. Pág. 472.
14
BOLAÑOS VELARDE, Víctor. En Código Civil Comentado por los Mejores
Especialistas. Tomo VII. Primera Edición. Gaceta Jurídica S.A. Lima, Perú, pág. 446.
P á g i n a 16 | 49
contrato definitivo, en tanto en los Contratos de Opción la decisión de la
contratación final recae únicamente en el optante.
Asimismo, es preciso tener en cuenta, lo manifestado por DE

RUGGIERO, cuando precisa que “Todo contrato debe tener un objeto, y
si éste falta, aquél carece de valor; es objeto toda prestación consistente
en dar, hacer o no hacer, ya sea simple o compleja, ya se realice por
una sola de las partes (contratos unilaterales), ya por ambas
(bilaterales)”15.
Por tanto, el objeto del Contrato Preparatorio –tal como expresa

MESSINEO– es siempre el de dar lugar a una obligación de hacer, o sea,
de prestarse a la estipulación del futuro contrato definitivo, esto es, a
desarrollar una actividad determinada; por su parte el profesor ROPPO,
considera que “el objeto inmediato del preliminar es la celebración del
definitivo”.16; mientras que en términos DE RUGGIERO 17, se puede decir
que el objeto del Contrato Preparatorio es “prestarse a cuanto precise
para dar vida al contrato que se promete estipular”.
De otro lado, el término prestarse a la estipulación para dar vida al

contrato, utilizado por DE RUGGIERO, cabe en ambas clases de
Contratos Preparatorios pero con matices diferenciados para cada tipo
de contrato. Por un lado, en el Contrato de Compromiso de Contratar,
la obligación de prestarse a dicha estipulación recae en ambas partes,
en tanto las dos se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo;
mientras que por otro lado, en los Contratos de Opción, la obligación de
prestarse a dicha estipulación, se traduce en que el ofertante formula y
mantiene la oferta, correspondiendo a la otra parte (denominada
optante) hacerla efectiva mediante la aceptación, ya que, por el Contrato
de Opción, tal como lo prescribe el propio artículo 1419 del Código Civil,
una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el
15
DE RUGGIERO, Roberto. (1944). Instituciones de Derecho Civil (Tomo II1). Madrid:
Instituto Editorial Reus, pág. 288.
16
ROPPO, Vincenzo. (2009). El contrato. Lima: Gaceta Jurídica, p. 605.
17
DE RUGGIERO, Roberto. (1944). Instituciones de Derecho Civil (Tomo II1). Madrid:
Instituto Editorial Reus, pág. 289.
P á g i n a 17 | 49
futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de
celebrarlo o no.
Finalmente, consideramos oportuno citar al doctor SEPÚLVEDA

SANDOVAL, quien a diferencia de otros autores señala que el objeto del
Contrato de Promesa se bifurca en dos aspectos distintos, los cuales se
configuran en tener un objeto directo y otro objeto indirecto, al respecto
el destacado jurista señala lo siguiente: “El acuerdo o convención de las
partes en la promesa, o sea, su elemento esencial consentimiento, debe
coincidir en la persecución de un objeto física y jurídicamente posible,
que debe atender en principio a la naturaleza jurídica misma, de este
contrato, que permita distinguirlo de otros; que en este caso se traduce
en una finalidad consistente en la celebración de un contrato futuro, es
decir, debe pretenderse a través de este acto jurídico convencional, en
forma general, la preparación o concertación futura de otro contrato, lo
cual viene a constituir su objeto directo; en tanto que la determinación
de las prestaciones especificas en las que habrá de recaer y el plazo
dentro del cual habrá de celebrarse, conforman su objeto indirecto” 18.
Ahora bien, tomando en consideración las definiciones que se le

atribuyen a este tipo de contratos, y sabiendo que en términos
generales el Contrato Preparatorio viene a ser el contrato por el cual las
partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo, podemos
concluir señalando que el objeto del mismo no es otro que una
obligación de hacer, en tanto persigue que las partes lleguen a obligarse
de celebrar un contrato posterior, que será llamado definitivo.
Por otra parte, de sujetarnos al planteamiento del doctor SEPULVEDA

SANDOVAL, entenderíamos que el objeto directo es conseguir la
celebración del contrato definitivo, mientras que el objeto indirecto se
configuraría con las prestaciones especificas pactadas en el Contrato
Preparatorio y el plazo que se otorga en este para llegar a la celebración
del contrato definitivo.
18
34 SEPÚLVEDA SANDOVAL, Carlos. Contratos Civiles. Teoría General y Análisis en Particular de sus
Diversas Clases. Primera Edición, Editorial Porrúa S.A. México, 2006, pág. 181.
P á g i n a 18 | 49
5. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO PREPARATORIO:
Dentro de las principales características del Contrato Preparatorio

podemos mencionar las siguientes:
 ES UN CONTRATO TÍPICO:
Debido a que la mayoría de legislaciones ha considerado a los Contratos

Preparatorios, dentro de sus ordenamientos jurídicos, denominándolos
de la manera más conveniente en cada legislación como: contratos
preliminares, contratos de promesa, promesa de contrato, precontrato,
ante contrato, contrato preparatorio, entre otras denominaciones, por lo
que para los países que la contemplan podemos afirmar que se trata de
un contrato típico, pues es determinado y regulado por ley, ya que como
indica ARIAS SCHREIBER PEZET, “el contrato es típico cuando está
19
regido por una determinada disciplina legal”.
De otro lado, para el caso peruano es sin lugar a dudas un contrato

típico, en tanto el Código Civil de 1984 se ocupa de estos en todo el
Título V del Libro VII denominado Contratos Preparatorios, otorgándole
una regulación extensa a comparación de otras legislaciones, contenido
en sus artículos 1414 al 1425.
Cabe agregar sobre el caso de la tipicidad, que ella surge como

resultado de la llamada tipicidad social que implica el reconocimiento
de un tipo legal por una determinada comunidad, que a la larga termina
siendo reconocido por un ordenamiento jurídico para facilitar su uso a
través de la inclusión de normas de carácter supletorio y dispositivo
orientadas a que dicho tipo sea usado en forma masiva, para regir la
vida de los ciudadanos, cuando para el caso en particular estos decidan
utilizarla o incluirla en sus contrataciones.
 ES UN CONTRATO AUTÓNOMO:
19
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del código civil peruano de 1984. (Tomo I:
Contratos: parte general). Gaceta Jurídica, Lima, 2000, pág. 48. ARIAS SCHREIBER
PEZET, Max. Exégesis del código civil peruano de 1984. (Tomo I: Contratos: parte
general). Gaceta Jurídica, Lima, 2000, pág. 48.
P á g i n a 19 | 49
Pues si bien es cierto el Contrato Preparatorio tiene por objetivo o
finalidad la celebración de un contrato futuro ello no implica que de no
llegar a celebrarse el definitivo este pierda existencia, ni mucho menos
su identidad, ya que se trata de un contrato principal que existe por sí
mismo, sin necesidad de otro acuerdo posterior.
A decir de ABELIUK, “El contrato es principal cuando subsiste por sí

mismo, sin necesidad de otra convención, y en tal sentido la promesa lo
es, porque produce sus efectos, aunque no haya otro contrato, ni
siquiera el definitivo”20.
Además de ello, ostenta diferencia, con relación al contrato definitivo,

tal cual afirma MESSINEO, “el contrato preliminar se distingue
netamente del contrato definitivo por el hecho de que no produce un
efecto diverso y mayor que el de la obligación de concluir un contrato
futuro (ésta es la prestación debida), mientras que el contrato definitivo
obliga ya a la prestación que se podría llamar sustancial, esto es,
determina la adquisición o la constitución del derecho en el acreedor y,
por lo tanto, es suficiente para la adquisición o la constitución de dicho
derecho”21.
Por su parte, el doctor DE LA PUENTE le atribuye tal característica

cuando señala: “Es un contrato autónomo, en el sentido que se
mantiene distinto del contrato definitivo y se caracteriza por fijar
previamente el contenido de este contrato, sin perder su propia
identidad”.22
Finalmente, tomando los términos empleados por MESSINEO, quien

apunta que “es un contrato común; y como tal, exige que concurran
todos los requisitos de los contratos” 23 podemos afirmar que el Contrato
Preparatorio es un contrato perfecto, y no es uno de formación del
20
ABELIUK MANASEVICH, René. El Contrato de Promesa. Ediar Editores Ltda. Santiago, 1983, pág. 22.
21
MESSINEO, Francesco. (2007). Doctrina general del contrato. Lima: Ara Editores,
pág. 324
22
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la
Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Segunda edición. Palestra
Editores. Lima, 2003, Pág. 167.
23
Ibídem, pág. 313.
P á g i n a 20 | 49
contrato definitivo, por ello, se le requiere el cumplimiento de todos los
requisitos legales que se exige a cualquier otro contrato para su validez.
Por lo que podemos concluir señalando que el Contrato Preparatorio por

su carácter autónomo o principal es diferente del contrato definitivo, en
tanto surte plenos efectos con la sola suscripción del primero, ya que
con ello en el caso del Compromiso de Contratar cualquiera de las
partes puede exigir la celebración del definitivo, mientras que en el caso
del Contrato de Opción el optante puede aceptar la oferta lanzada.
Nótese que ello incluye que el Contrato Preparatorio tenga un objeto

distinto al definitivo, y que cómo contrato autónomo será objeto de las
reglas que gobiernan los contratos en general, como las reglas de la
buena fe, las reglas del consentimiento, las reglas sobre la resolución
cuando fuese el caso, las reglas sobre jurisdicción y competencia
propias, que incluso pueden ser distintas a las pactadas en el definitivo.
 ES UN CONTRATO PROVISIONAL:
En tanto el Contrato Preparatorio tiene un carácter temporal, sujeto al

plazo pactado por las partes (para el caso del Compromiso de Contratar)
u otorgado por el ofertante (para el caso del Contrato de Opción), que
dicho sea de paso, debe ajustarse al plazo máximo que cada
ordenamiento jurídico prescribe y que para el caso peruano no debe
exceder el plazo máximo legal de un año, tal como lo prescriben los
artículos 141624 y 142325del Código Civil, salvo renovación del Contrato
Preparatorio, en cuyo caso estas podrán efectuarse tantas veces lo
crean conveniente las partes, pero sin exceder en cada oportunidad el
máximo legal.
De otro lado es preciso señalar que el carácter provisional de este tipo

de contratos puede terminar con dos supuestos, el primero de ellos es
que se llegue a celebrar el contrato definitivo, con lo cual se habría
24
Articulo 1416.- El plazo del compromiso de contratar debe ser determinado o
determinable. Si no se estableciera el plazo, este será de un año.
25
Articulo 1423.- El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable.
Si no se estableciera el plazo, este será de un año.
P á g i n a 21 | 49
cumplido el objeto del Contrato Preparatorio y la obligación de hacer
devendría en cumplida; mientras que el segundo supuesto se traduciría
en que cumplido el plazo pactado en el Contrato Preparatorio para la
firma del definitivo (respetando los máximos plazos legales de cada
ordenamiento), ninguna de las partes se requiera el cumplimiento en el
caso del Compromiso de Contratar o el optante decida no celebrar el
contrato definitivo, en el caso del Contrato de Opción, con lo que se
configuraría el supuesto de vencimiento del plazo y consecuente
inexigibilidad de la celebración del contrato definitivo, lo que se
equipararía a la caducidad para exigir el cumplimiento de la obligación
de hacer, salvo que las partes decidan renovarlo extendiendo así su
temporalidad.
 ES UN CONTRATO DE EJECUCIÓN DIFERIDA:
Esta característica tiene su sustento en el hecho en que el Contrato

Preparatorio como tal engendra obligaciones con prestaciones de hacer
para un futuro, objetivo que se perfecciona con la celebración del
contrato definitivo, motivo por el cual su ejecución, es decir el
cumplimiento de la prestación se suspende en el tiempo hasta que
cualquiera de las partes requiera a la otra a cumplir con la celebración
del contrato definitivo, con el lanzamiento de la oferta, en el caso del
Compromiso de Contratar, o hasta que el optante decida suscribir el
contrato definitivo, en el caso del Contrato de Opción.
No es difícil comprender que la justificación de los Contratos

Preparatorios radica esencialmente en que las partes por alguna razón
no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo. Esto quiere decir,
que su misma naturaleza reclama que el definitivo se celebra o concluya
en un momento posterior de acuerdo a la necesidad o interés de las
partes. Por ello, el contrato definitivo, concebido como la realización o
materialización del Contrato Preparatorio, siempre tendrá lugar en un
momento posterior, pues de no ser así no tendría ningún sentido
celebrar un Contrato Preparatorio.
P á g i n a 22 | 49
Por otra parte, es preciso tener en cuenta que muchas veces, la
existencia de una condición justifica la celebración de los Contratos
Preparatorios. Imaginemos por ejemplo que una empresa está
postulando a una licitación pública de considerable envergadura, y
debido a la posibilidad de que gane y tenga que contar con una
importante provisión de materia prima, celebre un Contrato
Preparatorio a fin de asegurar desde ahora dicha provisión con otra
empresa proveedora, para que en el caso que resulte ganadora de la
licitación contraten sobre dicha materia prima en forma exclusiva y en
determinadas condiciones beneficiosas que el volumen podría
reportarles, pero bajo la condición que la primera gane la licitación.
Esta situación ha explicado que algunos autores hayan llegado a
sostener que en este contexto, la celebración de contratos preparatorios
se justifica plenamente, pues permite a las partes asegurarse mediante
contrato la celebración de un contrato definitivo, incluyendo cláusulas
resolutorias, penalidades y demás garantías que aseguren su
cumplimiento.
En ese sentido, y como expuesto, se entiende, que el Contrato

Preparatorio, no puede celebrarse sincrónicamente con el contrato
futuro o definitivo, como bien expresa FUEYO: “Es preciso insistir en
que junto a la idea de futuridad está en juego la de transitoriedad; esto
es, de temporalidad racional y breve de perecimiento próximo. En
efecto, lo transitorio es aquello que fácil o brevemente pasa o se acaba,
como se trata de un “tránsito”, de un paso o mudanza, aquí del contrato
preliminar al definitivo”26.
6. FORMALIDAD DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS:
Un punto importante con respecto a los contratos preparatorios es el

referido a la formalidad para su celebración. Conforme lo establece el
Código Civil, los contratos preparatorios, ya sean de opción o
26
FUEYO LANERI, Fernando. (1963). Los contratos en particular, y demás fuentes de
las obligaciones (Volumen II1). Santiago de Chile: Imprenta y Lito. Universo, S.A., pág.
146.
P á g i n a 23 | 49
compromisos de contratar, deben ser celebrados con las mismas
formalidades exigidas para el contrato definitivo.
El Art. 1425 del C.C. establece que los contratos preparatorios son
nulos si no se celebran en la misma forma que la ley prescribe para el
contrato definitivo, bajo sanción de nulidad. La norma se basa en el
principio de la unidad de la forma, con el propósito de evitar situaciones
conflictivas en el manejo de la contratación.
La finalidad del presente artículo es la de sancionar la no observancia

de la forma solemne del Contrato Preparatorio – Contrato de
Compromiso de Contratar y Contrato de Opción – con la nulidad, es
obvio que esta nulidad no afecta al definitivo por tratarse de contratos
autónomos e independientes.
6.1 TRATAMIENTO DE LAS ARRAS:
Luego de haber efectuado la revisión de las disposiciones que se aplican

para la celebración de contratos preparatorios, veremos ahora la
regulación de las arras.
Es una confusión muy común pensar que las arras son en sí mismas
un contrato. En realidad, las arras son pactos que se pueden incorporar
en un contrato, pero no son un fin en sí mismas y, por lo tanto, no se
celebra un contrato de arras, sino que lo que se celebra es alguna forma
contractual a la cual puede incorporarse un pacto sobre arras.
Siendo así, las arras son un pago en dinero que se efectúa en un

contrato para cumplir dos finalidades, la de constituir un signo de la
celebración de un contrato o la de constituir un respaldo con respecto a
la celebración de un contrato definitivo.
Así, las arras se diferencian, en función de su finalidad, en arras

confirmatorias y arras de retractación.
6.2. ARRAS CONFIRMATORIAS:
P á g i n a 24 | 49
Como lo habíamos mencionado, las arras pueden cumplir la función de
signo o manifestación de que un contrato ha quedado celebrado. El
Código Civil define a las arras confirmatorias en su artículo 1477°:
“Artículo 1477°.- Entrega y devolución de arras La entrega de arras

confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de
cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre
su crédito, según la naturaleza de la prestación”.
Para ponerlo en términos sencillos, las arras confirmatorias funcionan

como un adelanto del precio o retribución pactada en un contrato.
Así, por ejemplo, si se celebra un contrato de compraventa, el

comprador puede entregar un monto en calidad de arras confirmatorias
y que será recibido por el vendedor. Este monto, en la medida que se
cumpla el contrato, será aplicado al pago del precio.
Pero, si el comprador incumple con sus obligaciones, por ejemplo, con

el pago del saldo del precio, el vendedor podrá resolver el contrato y
quedarse con el monto entregado en calidad de arras, en cuyo caso
dejarán de tener la calidad de un adelanto del precio y constituirán una
indemnización por el perjuicio causado.
Pero, podría ocurrir también que sea el vendedor, que ha recibido las
arras, quien incumpla el contrato, en cuyo caso el comprador podrá
exigir la entrega del doble del monto de las arras.
Debe tenerse en cuenta que la parte perjudicada con el incumplimiento

puede optar también por ejercer su pretensión de resolver el contrato y
solicitar una indemnización distinta a las arras, pues puede considerar
que el daño sufrido es mayor al monto entregado en calidad de arras.
6.3. ARRAS DE RETRACTACIÓN:
La otra clase o forma de arras es la de retractación. Lo que debe quedar

en claro sobre este aspecto, es que las arras de retractación solamente
pueden ser pactadas en los contratos preparatorios, como los
P á g i n a 25 | 49
compromisos de contratar o los contratos de opción, de los que ya
hemos hablado.
Y esto es así porque las arras de retractación cumplen una función

distinta a las arras confirmatorias. Las arras de retractación no son una
seña de que se ha culminado la celebración de un contrato, sino que
confieren el derecho a retractarse de un contrato preparatorio. Así lo
establece el artículo 1480° del Código Civil:
“Artículo 1480°.- Arras de retractación La entrega de las arras de

retractación solo es válida en los contratos preparatorios y concede a las
partes el derecho de retractarse de ellos.”
No se trata entonces de una figura que pueda ser contenida en un

contrato definitivo, pues está claro que en estos contratos las partes no
pueden retractarse. Las arras de retractación entonces, solo se aplican
sobre los contratos preparatorios y le otorgan el derecho, a quien las
haya entregado, de retractarse, es decir, de retirarse de la intención de
celebrar el contrato definitivo que corresponda.
Así, por ejemplo, si se celebra un contrato de opción para la compra de

un bien inmueble, el comprador puede entregar un monto en calidad de
arras de retractación al vendedor, de forma tal que, si el comprador
llegado el momento no ejerce su derecho de opción, las arras quedarán
en poder del vendedor como una reparación por el perjuicio que se le
haya causado.
Pero, si es por ejemplo el vendedor a quien se han entregado las arras,

el que decide ya no celebrar el contrato de compraventa definitivo,
deberá entregar el doble del monto de las arras al comprador
perjudicado.
Si todo procede sin inconvenientes, es decir, si finalmente se celebra el

contrato definitivo, el monto entregado en calidad de arras será devuelto
o, en todo caso, imputado al pago del precio pactado.
P á g i n a 26 | 49
Es posible establecer que quien recibe las arras renuncia a su derecho
de retractarse, en cuyo caso, quedará obligado a celebrar el contrato
definitivo y no podrá ampararse en la posibilidad de negarse a
celebrarlo a través de la entrega del doble del monto de las arras.
7. CLASES:
 Compromiso de contratar
 Contrato de opción.
8. SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS:
Como hemos venido señalando en los acápites anteriores, los tipos

contractuales contemplados por nuestro ordenamiento jurídico,
respecto a los Contratos Preparatorios, importa la regulación de solo
dos formas de poder celebrar estos precontratos, como es el caso del
Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción.
A razón de todo lo afirmado es preciso recordar, respecto de estos tipos

de contratos que su particularidad a diferencia de cualquier otro
contrato radica en que existe una incertidumbre latente de no llegar a la
celebración del contrato futuro o definitivo, ya sea por el
incumplimiento de una de las partes obligadas, por la resolución del
contrato, por la pérdida de interés de ambas partes en la celebración del
contrato definitivo o por la celebración de un contrato con una tercera
persona quien no está enterada de la existencia de un contrato
preparatorio por la falta de oponibilidad de este frente a terceros, para
el caso del Compromiso de Contratar o porque el Optante no decide por
la aceptación de la oferta y por ende la no celebración del contrato
definitivo; lo que nos lleva a pensar que debe ser el propio ordenamiento
jurídico quien dote de seguridad jurídica a este tipo de contratos, para
así desactivar esa posibilidad latente y fáctica de no contratación
definitiva, para cuyos efectos consideramos que dicha seguridad se
vería reflejada en la posibilidad de que ambos tipos contractuales gocen
en igualdad de condiciones de acceso al Registro correspondiente, con
P á g i n a 27 | 49
lo que se conseguiría la publicidad registral y por ende la oponibilidad
de derechos frente a terceros.
Pues si bien es cierto la norma otorga seguridad entre los contratantes

en atención a la obligatoriedad de que este contenga cuando menos los
elementos imprescindibles del contrato definitivo para el caso del
Compromiso de Contratar o el deber de contener todos los elementos y
condiciones del contrato definitivo para el caso del Contrato de Opción,
entre otra regulación adicional, consideramos que por tratarse de
contratos que vinculan a dos partes obligadas recíprocamente, en el
caso del Compromiso de Contratar o de una parte vinculada a su
declaración, en el caso del Contrato de Opción, es decir un contrato
entre privados, es indispensable e importante la relación que guardan
las partes en atención al plazo, pues este será el indicativo principal de
seguridad para los contratantes, ya que durante todo ese lapso de
tiempo ellos verán protegida su posibilidad latente de contratación; sin
embargo, esta forma de otorgar seguridad a los contratantes no es
suficiente, en la medida en que los vincula únicamente a ellos, sin
oponer sus derechos de contratación o preferencia frente a terceros, ya
que como hemos afirmado la relación entre privados es sencillamente
eso “Relación Privada” respecto de la cual no tiene por qué tener
conocimiento ningún tercero ya que no hay publicidad de la
contratación, por lo que en principio el contenido del contrato
preparatorio no podría oponerse a terceros.
Por otro lado, encontramos un aspecto – desde nuestro punto de vista –

aún más importante que el plazo y se encuentra referido a la posibilidad
de la inscripción de estos Contratos Preparatorios en los Registros
Públicos, pues como es de conocimiento público, y en atención a lo
prescrito por el artículo 2012 27 del Código Civil se presume que todos
conocen el contenido de las inscripciones, por lo que llegar a la
inscripción registral de este tipo de contratos equivaldría a la
exteriorización de la protección legal privada de las partes a una esfera
27
Artículo 2012.- Principio de publicidad Se presume, sin admitir prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”
P á g i n a 28 | 49
pública que le dota de mayores seguridades, pues con el conocimiento
de terceros nadie podrá alegar desconocimiento de la posibilidad latente
de la celebración del contrato definitivo, con lo cual se encontraría
efectivamente protegido el derecho de los contratantes que optaron por
diversas razones a no contratar de inmediato, y por el contrario a
obligarse a futuro a celebrar la contratación o a mantenerse ligado a
una declaración.
Sin embargo, no siempre se puede lograr la inscripción registral de un

Contrato Preparatorio, pues hemos advertido que la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos - SUNARP, admite la inscripción de los
Contratos de Opción, amparado en lo prescrito en el numeral 2 del
artículo 2019 del Código Civil, cuando señala que “son inscribibles los
contratos de opción”, norma que guarda concordancia con el artículo
2023 del mismo cuerpo legal, cuando prescribe “La inscripción de los
contratos de opción otorga durante su vigencia derecho preferente sobre
todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad”,
mientras que por otro lado deniega la posibilidad de inscripción a los
Compromisos de Contratar, por considerar que estos no se encuentran
comprendidos en la relación de Actos y Derechos Inscribibles prescritos
por el citado artículo 201928 del Código sustantivo.
28
Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles Son Inscribibles en el registro del
departamento o provincial donde esté ubicado cada inmueble: 1. Los actos y contrato
que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos
reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de
propiedad y de retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las
cuales pendan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en
las facultades del titular del derecho inscrito
P á g i n a 29 | 49
CAPÍTULO II
COMPROMISO DE CONTRATAR
Es preciso iniciar este análisis, - como bien ya lo señalamos -

manifestando que el actual Código Civil introduce innovaciones en el
ordenamiento jurídico peruano con relación a los Contratos
Preparatorios, específicamente es nuestra inquietud poder analizar al
contrato de Compromiso de Contratar y que a continuación detallamos:
Es necesario indicar que el Código Civil de 1984 prescribe un Titulo

completo para tratar a los Contratos Preparatorios, proponiendo como
primer tipo o clase al Compromiso de Contratar, el cual ubica dentro de
la reglamentación de los contratos en general, contando con un
apartado específico de regulación independiente en los artículos 1414,
1415, 1416, 1417, 1418 y 1425 del Código Civil.
1. DEFINICIÓN DE COMPROMISO DE CONTRATAR:
En el compromiso de contratar, dos o más personas se obligan a

celebrar con posterioridad un contrato definitivo.
Así lo define el Código Civil en su artículo 1414º:
“Artículo 1414º.- Compromiso de contratar Por el compromiso de contratar

las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo”.
Debe tenerse en cuenta que no se trata de un acuerdo sin efectos o que

no revista ninguna responsabilidad legal. El compromiso de contratar
es un contrato y la obligación que se genera de él, que es la de celebrar
el contrato definitivo, es plenamente exigible.
P á g i n a 30 | 49
Así, por ejemplo, si dos personas han celebrado un compromiso de
contratar en virtud del cual se obligan a celebrar un contrato de
compraventa sobre un inmueble dentro del plazo de un mes, dicha
obligación de celebrar la compraventa es exigible legalmente, al punto
que ante el incumplimiento por alguna de las partes, la otra tendrá
derecho a exigir la celebración del contrato o a dar por resuelto el
compromiso y ser indemnizado por los perjuicios que le cause tal
incumplimiento.
Según la posición del doctor De la Puente, indica que el Contrato

Preparatorio implica un acuerdo de voluntades de parte de los
contratantes, por el cual, una o ambas partes se obligan a celebrar un
contrato definitivo en el devenir de un tiempo determinado y que este
contrato definitivo debe contar con las disposiciones que emanan de los
artículos 1351 y 1402 del Código Civil de 1984, siendo el objeto del
contrato ulterior o definitivo: crear, regular, modificar o extinguir una
relación jurídica obligacional.
Advertimos que el propio ordenamiento sustantivo quien nos indica o

nos da a conocer la naturaleza jurídica del Compromiso de Contratar,
pues si nos remitimos al texto del artículo 1414 del Código Civil de
1984 y a su ubicación dentro del texto sustantivo, podemos concluir
señalando que se trata de un Contrato Preparatorio o Preliminar,
mediante el cual las partes se obligan a celebrar en un futuro otro
contrato, denominado contrato definitivo, que de alguna manera es la
misma significación que asigna SPOTA 29, cuando señala que se trata de
un verdadero contrato en el que las partes que lo otorgan se obligan a
celebrar entre sí otro contrato, posición a la cual nos adherimos.
Sobre la naturaleza jurídica del Contrato de Compromiso de Contratar

también se ha pronunciado la Exposición de Motivos y Comentarios del
Código Civil de 1984, sosteniendo enfáticamente que “Mediante la
29
SPOTA, Alberto G. Instituciones del Derecho Civil. (Volumen II). Ediciones Depalma,
Buenos Aires, Argentina. 1984, pág. 1.
P á g i n a 31 | 49
promesa de contratar, dos o más partes se obligan recíprocamente a
otorgar, en el futuro, un contrato definitivo”. 30
Finalmente, consideramos oportuno referirnos a lo anotado por

LAVALLE ZAGO, quien indica que el Compromiso de Contratar viene a
ser “(…) un medio de preparar situaciones jurídicas destinadas a
producir consecuencias para un momento posterior. Las partes están
facultadas para exigir la celebración del contrato definitivo, ya que por
medio de este no se posterga la ejecución del futuro contrato, sino que
se concreta su constitución”.31
2. REQUISITOS:
Ahora bien, para que el compromiso de contratar sea exigible y válido,

debe contener los ELEMENTOS ESENCIALES del contrato definitivo que
se deberá celebrar con posterioridad. Esto se determina en función del
tipo de contrato definitivo, conforme lo indica el art. 1415 del Código
Civil.
Artículo 1415 (Contenido del compromiso): El compromiso de contratar

debe contener, por lo menos, los elementos esenciales del contrato
definitivo.
Ahora bien, no existe ningún impedimento para que el Compromiso de

Contratar contenga todas las estipulaciones del contrato definitivo.
Por ejemplo, si el contrato definitivo es un contrato de compraventa, sus

elementos esenciales estarían conformados por el bien y el precio. Con
lo cual, bastará con que las partes se hayan puesto de acuerdo en el
bien a ser vendido y el precio que se deberá pagar.
Todos los demás elementos, como forma de pago, fecha y lugar de

entrega del bien, ya no son esenciales pues se regulan por normas
supletorias del Código Civil y no requieren de un pacto expreso de las
partes.
30
Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. Código Civil Exposición de Motivos y Comentarios (tomo
VI). Lima: OKURA Editores, 1985, pág. 75.
31
LAVALLE ZAGO, Eduardo. Contratos. Contratos en General de Acuerdo al Código Civil Peruano (1984).
Ediciones jurídicas, Lima - Perú, 1991, pág. 238.
P á g i n a 32 | 49
De la misma manera, si se celebra un compromiso de contratar para la
posterior celebración de un contrato de mutuo, el compromiso deberá
establecer el monto a ser prestado.
Para cada caso, se deberá evaluar si se ha cumplido con fijar los

elementos esenciales del contrato definitivo que se desea celebrar.
3. OBJETO:
El objeto del Contrato de Compromiso de Contratar consiste, en

prestarse a la celebración del contrato definitivo, esto es, a la obligación
de contratar, que se traduce en una obligación de hacer, el mismo que
se configura cuando cualquiera de las partes expresa la aceptación a
celebrar del contrato definitivo tras la oferta o requerimiento formulada
por la otra parte, obviamente, circunscrito a lo acordado en el Contrato
de Compromiso de Contratar.
Al respecto proponemos un ejemplo:
El 24 de mayo de 2011 “A” y “B” celebran un contrato preparatorio bajo

la modalidad de compromiso de contratar, mediante el cual “A” se
obliga a vender su casa a “B” en un plazo máximo de cinco meses (que
se cumplen el 24 octubre de 2011), para lo cual “B” se obliga a pagar el
precio ascendente a S/. 500,000.00 (Quinientos Mil y 00/100 Nuevos
Soles) en dicha oportunidad. Llegado el quinto mes y habiendo reunido
el dinero “B” le requiere (lanza la oferta) a “A” la celebración del contrato
definitivo (compraventa), oferta a la que “A” responde positivamente,
aceptando suscribir el contrato definitivo (cumplimiento de la obligación
de hacer de “A”), tal cual lo habían pactado en el contrato preparatorio.
4. PLAZO:
El compromiso de contratar debe ser celebrado por un plazo

determinado o determinable, dentro del cual deberá celebrarse el
contrato definitivo.
A falta de acuerdo sobre el plazo, el Código Civil establece que se

aplicará un plazo de un año. Originalmente, el Código Civil contenía
P á g i n a 33 | 49
una regla distinta en cuanto al plazo del compromiso de contratar. Así,
su artículo 1416° tenía la siguiente redacción:
“Artículo 1416°.- El plazo del compromiso de contratar será no mayor

de un año y cualquier exceso se reducirá a este límite. A falta de plazo
convencional rige el máximo fijado por este artículo”.
Posteriormente, este artículo FUE MODIFICADO POR LA LEY Nº

27420, quedando redactado de la siguiente manera:
“Artículo 1416º.- Plazo del compromiso de contratar El plazo del

compromiso de contratar debe ser determinado o determinable. Si no se
estableciera el plazo, este será de un año”.
Ahora bien, cabe señalar que existe un defecto en la modificación

efectuada pues si bien se cambió la disposición contenida en el artículo
antes citado, se dejó sin modificación al artículo 1417°, según el
siguiente texto:
“Artículo 1417º.- Compromiso de contratar a su vencimiento El

compromiso de contratar puede ser renovado a su vencimiento por un
plazo no mayor que el indicado como máximo en el artículo 1416º y así
sucesivamente”.
Como se podrá apreciar, carece de sentido el contenido del artículo

1417° habiéndose modificado el artículo 1416°. Se trata de otro error de
nuestros legisladores, que asumen que una norma legal contenida en
un artículo no tiene relación con otras disposiciones legales y no ponen
la atención suficiente como para percatarse que existen otros artículos
que deben ser modificados también. En este caso, bastaba con leer el
artículo siguiente, pero parece que no fueron capaces de poner ese nivel
mínimo de atención.
5.NEGATIVA INJUSTIFICADA DE CELEBRAR CONTRATO

DEFINITIVO:
P á g i n a 34 | 49
Si alguna de las partes se negara a celebrar el contrato definitivo, es
derecho de la parte perjudicada exigir el cumplimiento de dicha
obligación o de resolver el compromiso y solicitar la indemnización por
los perjuicios causados. Así lo prevé el artículo 1418° del Código Civil:
Artículo 1418.- La injustificada negativa del obligado a celebrar el

contrato definitivo otorga a la otra parte alternativamente el derecho a:
1.- Exigir judicialmente la celebración del contrato.
2.- Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.
En uno u otro caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios.
Al respecto, La Exposición de Motivos y Comentarios del Código Civil de

1984 señala que: “El criterio del nuevo Código ha sido emplear un
sistema que permita obtener el máximo provecho del compromiso de
contratar y por eso se ha recurrido en el artículo 1418 a una fórmula
mixta, que deja hasta dos posibilidades, a elección del acreedor, todo
ello sin desmedro del derecho de solicitar el resarcimiento de los daños
y perjuicios.
La solución dada, si bien podría merecer objeciones doctrinarias, es la

que mejor responde al fundamento del compromiso de contratar y a la
utilidad de esta institución. De no haberse seguido este camino y si el
legislador se hubiese limitado a sostener la teoría de que en el
incumplimiento sólo permite el resarcimiento de los daños y perjuicios,
los alcances del compromiso de contratar habrían sido limitados y se
habría perdido la enorme riqueza práctica que contiene esta nueva
institución”32.
Por ello manifestamos que el Código Civil de 1984, ha dotado de una

protección o seguridad jurídica a los contratantes que empleen este tipo
de contratos, pues el carácter obligatorio nacido de la celebración del
32
Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. (1985). Código Civil Exposición de Motivos y Comentarios
(tomo VI). Lima: OKURA Editores, pág.77
P á g i n a 35 | 49
Contrato Preparatorio, implica que las partes se encuentren vinculadas
entre sí y obligadas a cumplir con lo pactado, por lo que se faculta a la
parte que no vea satisfecha la prestación a su favor, a exigir el
cumplimiento vía judicial (de celebración del contrato definitivo); o,
solicitar se deje sin efecto el Compromiso de Contratar, con lo que a
partir de dicho momento ya no se encuentra vinculada a la relación
obligatoria nacida por el Contrato Preparatorio; en uno u otro caso se
faculta adicionalmente a la parte afectada el poder solicitar el
resarcimiento por los daños ocasionados.
Finalmente, a decir del doctor BOLAÑOS VELARDE, con la lectura de

este artículo debemos ubicarnos en la celebración del contrato definitivo
pues señala “esta celebración se inicia con la formulación de una oferta
que, como se dijo al comentar el artículo 1414, torna exigible la
obligación nacida del compromiso de contratar: aceptar la oferta que se
les ha formulado, con lo que queda celebrado el contrato definitivo. O
pueden negarse a aceptarla; en cuyo caso podrían incurrir en
incumplimiento”33 y consecuentemente se requerirá la aplicación del
artículo 1418 decidiendo la parte afectada la alternativa que le sea más
conveniente a sus intereses.
6. CARACTERÍSTICA:
A) ES GENERAL: regula toda promesa de celebrar un contrato,

cualquiera sea su naturaleza.
B) ES DE DERECHO ESTRICTO: dados los términos en que se

encuentra redactada la norma, se deduce que la regla general es no
aceptar la promesa de celebrar un contrato y reconocerla sólo como
excepción, cuando reúne los requisitos expresados en el artículo. Se
trata de una norma imperativa de requisito (Alessandri, erróneamente,
dice que es una norma prohibitiva: no hay tal sin embargo, porque lo
que caracteriza a las normas prohibitivas es que impiden bajo todo
respecto un determinado acto o conducta).
33
Bolaños Velarde, Víctor. En Código Civil Comentado por los 100 Mejores Especialistas. Tomo VII.
Primera Edición. Gaceta Jurídica S.A. Lima, 2004, pág. 466.
P á g i n a 36 | 49
C) ES UN CONTRATO BILATERAL: engendra obligaciones para ambas
partes. Lo anterior, sin perjuicio que el contrato prometido pueda ser a
su vez unilateral o bilateral; y de lo postulado por un sector de la
doctrina, acerca de la promesa unilateral, a la que aludiremos más
adelante.
d) Tiene por finalidad CELEBRAR OTRO CONTRATO.
e) El efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del

contrato prometido y, en consecuencia, solamente DA ORIGEN A UNA
OBLIGACIÓN DE HACER.
f) El contrato de promesa es siempre SOLEMNE, y debe constar POR

ESCRITO.
g) Es un contrato que necesariamente debe CONTENER UNA

MODALIDAD: es de la esencia del contrato, el plazo o la condición que
fijen la época de su celebración.
h) GENERA UNA OBLIGACIÓN INDIVISIBLE: cual es la de celebrar un

contrato.
La característica singular que lo diferencia de los demás contratos, es

que conlleva intrínsecamente una obligación de hacer que vincula a las
partes contratantes, a celebrar en un futuro determinado, un contrato
definitivo. Podríamos decir entonces que, de alguna manera, restringe la
autonomía de las partes, respecto a la celebración o no del contrato final,
puesto que este no será ya voluntario, sino obligatorio.
P á g i n a 37 | 49
CAPITULO III
CONTRATO DE OPCIÓN
1. CONCEPTO
Artículo 1419.-Contrato de opción
Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su

declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene
el derecho exclusivo de celebrarlo o no.
La terminología opción como lo señala el maestro Manuel de la Puente y

Lavalle, citando el Diccionario de la Lengua Española:1) es Libertad y
facultad de elegir, 2) la elección misma; 3) Convenio en que, bajo
condiciones se deja al arbitrio de una de las partes ejercitar derecho o
adquirir una cosa.
Asimismo, señala que Nuestro Código Civil ha hecho bien en denominar

contrato de opción al convenio en virtud del cual una de las partes tiene
el derecho de elegir entre celebrar o no el contrato definitivo.
También, señala que el contrato de opción, es un negocio jurídico

bilateral, tiene una parte llamada concedente (optado), que es quien
emite una propuesta de contratar, que deviene de irrevocable por efecto
del acuerdo de voluntades; y otra, optante que tiene el derecho de optar
entre aceptar o no la propuesta en el plazo determinado por las parte o
por la ley.
P á g i n a 38 | 49
En el contrato de opción se realiza dos etapas: la primera etapa, es
cuando se realiza el contrato de opción, produciéndose efectos, pero sin
embargo no agota todos los efectos de la situación jurídica, porque da
paso a un segundo contrato futuro y eventual, al tiempo que la opción
se pacta, es decir que el contrato de opción se estipula que se realizará
un contrato definitivo siempre y cuando el optante ejercitará su derecho
de optar.
El contrato de opción carece de igualdad jurídica entre las partes,

puesto que una de ellas el concedente queda vinculado inevitablemente
a contratar al momento de emitir su propuesta, siendo esto el aspecto
más importante de la opción, y la otra parte, queda en la libertad de
aceptar o no la propuesta.
Cuando el optante hace uso del derecho de opción (en el caso que
acepte), se perfecciona como ya lo referimos el segundo contrato, que
viene hacer el contrato definitivo.
2. REQUISITOS
El contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones

del contrato definitivo. Esta es una de las más importantes diferencias
que tiene la opción con el compromiso de contratar. En la opción deben
pactarse todos los elementos y condiciones del contrato definitivo y no
únicamente los elementos esenciales
El Art. 1425 del C.C. establece que los contratos preparatorios son
nulos si no se celebran en la misma forma que la ley prescribe para el
contrato definitivo, bajo sanción de nulidad. La norma se basa en el
principio de la unidad de la forma, con el propósito de evitar situaciones
conflictivas en el manejo de la contratación
3. OBJETO
Consiste en preparar o facilitar el nacimiento de un segundo contrato

mediante el procedimiento de volver irrevocable una propuesta de
P á g i n a 39 | 49
contratar. Esto se da cuando el optante da su manifestación de
voluntad respecto al contrato.
En el contrato de opción solo hay una propuesta, pero no la aceptación,

el concedente no solo manifiesta su consentimiento para perfeccionar el
contrato de opción sino que además emite la propuesta de celebrar un
segundo contrato.
FORNO nos dice “Que el contenido del contrato de opción sea una
propuesta, queda suficientemente demostrado por el hecho que no se
requiere para la formación del contrato definitivo una nueva declaración
de quien confiere la opción sino que tan solo basta la declaración de
aceptación del optante.
Por otro lado, cuando se origina el contrato de opción no surge

obligación alguna al contrato previsto por la opción (es decir lo que se
detalla en el contrato, no tiene efecto cuando se encuentre en la etapa
de oferta). En el contrato de opción ninguna obligación surgiría para el
proponente por cuanto la propuesta, como declaración unilateral, no
genera obligaciones
4. PLAZO
Toda opción está sujeta al plazo máximo de 6 meses y cualquier exceso

se reduce a este límite. Es permitida la renovación por un plazo no
mayor de seis meses.
5. PARTES DEL CONTRATO
A. SUJETO ACTIVO: es la parte que tiene el derecho de ejercitar la

opción; se le denomina, optante.
B. SUJETO PASIVO: es el deudor, es el que está obligado a celebrar el

contrato definitivo. Se le denomina, opcionista.
6. EFECTOS DEL CONTRATO DE OPCION
•La relación de un derecho potestativo con el estado de sujeción.

• El efecto de conducir a un contrato definitivo.
P á g i n a 40 | 49
• El efecto de la irrevocabilidad de la propuesta contractual, se da
cuando llega la aceptación del destinatario a conocimiento del
proponente del contrato de opción.
• Es posible pactar una prestación recíproca a la concesión de la

opción. Es decir, previo pago económico o llamada prima de opción.
• Se puede modificar el contrato de opción.
• La opción puede ser materia de cesión.
• En cuanto al concedente, el contrato se puede formar por obrar de

una sola parte.
• Tiene una obligación de no hacer, esto es de no impedir la formación

del tipo o la producción de sus efectos finales, como la obligación del
optante de pagar un precio o premio por el derecho de opción que se le
confiere.
7. RECIPROCIDAD DEL CONTRATO DE OPCIÓN
En este supuesto, ambas partes tienen un derecho de opción y

cualquiera de ellas podría ejercerlo para dar lugar a la celebración del
Ahora bien, al igual que en el compromiso de contratar, el contrato de

opción debe contener todos los elementos esenciales del contrato
definitivo que se desea celebrar, de forma tal que al ejercer la opción, no
será necesario ningún acuerdo adicional sobre los elementos esenciales
del contrato. Claro que nada impide que las partes acuerden luego
modificar o ampliar los alcances del contrato definitivo, pero de no
existir acuerdo, el solo ejercicio del derecho de opción será suficiente
para que el contrato definitivo pueda surtir plenos efectos.
Es posible también que en el contrato de opción se prevea el derecho del

optante a designar a otra persona con la que se celebrará el contrato
definitivo. Es decir, que el optante tiene la posibilidad de que al ejercer
la opción, el contrato definitivo no se celebre con respecto a él sino con
respecto a otra persona.
P á g i n a 41 | 49
Este pacto requiere ser establecido expresamente en el contrato de
opción, no se trata de un derecho inherente a la calidad de optante.
Cabe señalar que por los efectos de este pacto, es necesario tener
cuidado al regularlo a fi n de que no se genere un vínculo inconveniente
para la otra parte
Podría ocurrir por ejemplo, que el optante designe a una persona con la
cual la otra parte no desea celebrar el contrato definitivo, pero en virtud
al pacto, se verá obligado a hacerlo.
Para efectos teóricos, debe tenerse en cuenta también que este derecho
del optante a designar otra persona para la celebración del contrato
definitivo, no constituye una cesión de posición contractual ya que,
precisamente, el contrato definitivo aún no se ha celebrado al momento
en que el optante designa a otra persona, de forma tal que recién con
esta persona se formará el vínculo definitivo.
P á g i n a 42 | 49
COMPROMISO DE CONTRATO DE
CONTRATAR OPCIÓN
Por el compromiso de contratar las El contrato de opción carece de

partes se obligan a celebrar en el igualdad jurídica entre las partes,
futuro un contrato definitivo puesto que una de ellas el concedente
queda vinculado inevitablemente a
contratar al momento de emitir su
propuesta, siendo esto el aspecto más
importante
El compromiso de contratar debe El contrato de opción debe contener
todos los elementos y condiciones del
contener, por lo menos, los
elementos esenciales del contrato
definitivo.
Contratar consiste, en prestarse a la Consiste en preparar o facilitar el

celebración del contrato definitivo, nacimiento de un segundo contrato
esto es, a la obligación de contratar, mediante el procedimiento de volver
que se traduce en una obligación de irrevocable una propuesta de
hacer contratar.
El plazo del compromiso de Toda opción está sujeta al plazo

contratar será no mayor de un año y
máximo de 6 meses y cualquier exceso
cualquier exceso se reducirá a este
límite. A falta de plazo convencional se reduce a este límite. Es permitida la
rige el máximo fijado por este
renovación por un plazo no mayor de
artículo
seis meses.
CARACTERISTICAS:
ES GENERAL
ES DE DERECHO ESCRITO
ES BILATERAL
P á g i n a 43 | 49
CONCLUSIONES
 Sabemos que el contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear,

regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Entonces
podemos decir que los Contratos Preparatorios permiten que las partes
se comprometan a realizar el intercambio en un futuro determinado o
determinable, estos contratos no deben ser confundidos como parte de
la epata de negociaciones o los tratos previos al contrato, que no se
vinculantes para las partes, sin embargo, si una de las partes en forma
injustificada rompe o frustra esas negociaciones y por ello se cause a la
otra parte daños y perjuicios; estos deberán ser indemnizados por haber
infringido la buena fe. Por el compromiso de contratar las partes se
obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo.
 La otra figura que regula el Código Civil como contrato preparatorio es el
contrato de opción. En virtud al contrato de opción, una persona se
obliga a celebrar un contrato definitivo con otra persona a la cual se le
otorga el derecho de optar o decidir, precisamente, la celebración del
contrato definitivo. Es decir, el optante o persona que tiene el derecho de
opción, es quien decidirá si se celebra o no el contrato definitivo, en
tanto que la otra parte está obligada ya desde un inicio a celebrar el
contrato apenas el optante ejerza su derecho de opción en las
condiciones y plazos acordados.
 Como se puede apreciar, la principal diferencia con el compromiso de

contratar es que en este caso una de las partes, o tal vez ambas, tienen
P á g i n a 44 | 49
un derecho de opción, es decir, de tomar la decisión de que el contrato
definitivo se celebre o no, a diferencia del compromiso de contratar en el
cual la obligación de celebrar el contrato definitivo se generaba
justamente con el compromiso de contratar, quedando ambas partes
vinculadas a posteriormente concretar la celebración del contrato definitivo.
ANEXO
CONTRATO PREPARATORIO: CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
Conste por el presente documento el contrato de opción que celebran de

una parte la empresa AAA, identificada con R.U.C. Nº …….., inscrita en
la partida electrónica Nº …… del Registro de Personas Jurídicas de
…….., con domicilio en ……………….., representada por su gerente
general don ………….., con poder inscrito en el asiento ……. de la
referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará LA
EMPRESA; y de otra parte don BBB, identificado con D.N.I. Nº …….., de
estado civil soltero y con domicilio en ………………….., a quien en lo
sucesivo se denominará EL OPTANTE; en los términos contenidos en
las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- LA EMPRESA es una persona jurídica de derecho privado,

constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social
principal es dedicarse habitualmente al diseño, fabricación y
comercialización de toda clase de muebles de oficina.
SEGUNDA.- A la fecha de celebración del presente contrato, LA

EMPRESA ha diseñado y fabricado un kit de muebles de oficina
integrado por ………………………………., los mismos que ha mostrado a
EL OPTANTE para que éste decida sobre su adquisición, por lo que para
dichos efectos las partes celebran este contrato.
OBJETO DEL CONTRATO:
P á g i n a 45 | 49
TERCERA.- En consideración a los antecedentes antes expuestos, por el
presente contrato, LA EMPRESA se obliga a celebrar en el futuro un
contrato de compraventa, en virtud del cual transferirá a favor de EL
OPTANTE la propiedad de los bienes a que se refiere la cláusula
segunda. A su turno y en aplicación de lo dispuesto por el art. 1419 del
Código Civil, EL OPTANTE tendrá el derecho de optar o no por la
celebración del referido contrato de compraventa.
PLAZO DEL CONTRATO:
CUARTA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente contrato

será de …… meses, contados a partir de la fecha de suscripción de este
documento.
QUINTA.- El plazo pactado en el párrafo anterior podrá ser renovado si

así lo acuerdan las partes, en cuyo caso el plazo de la renovación no
podrá ser por periodos mayores a los …..meses convenidos, y así
sucesivamente.
CONDICIONES DEL CONTRATO DEFINITIVO:
SEXTA.- Ambas partes declaran que en el caso que EL OPTANTE decida

por la celebración del contrato definitivo, las condiciones del mismo
serán las establecidas en las cláusulas siguientes:
SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el precio del bien materia del
presente contrato es de S/. ……… (………. y 00/100 de nuevos soles),
pagaderas en su integridad en la oportunidad de la celebración del
contrato definitivo, que se celebrará en la misma forma establecida en
este documento.
OCTAVA.- El bien materia de contratación será entregada a EL

OPTANTE dentro de los 3 días de producida la celebración del contrato
definitivo, en el domicilio de éste.
NOVENA.- Queda establecido que los gastos de entrega son de cargo de

EL OPTANTE.
P á g i n a 46 | 49
GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DÉCIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que
origine la celebración del presente contrato serán asumidos por ambas
en partes iguales.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO PRIMERA.- Para efectos de cualquier controversia que se

genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las
partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales
de ……
DOMICILIO:
DÉCIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y

notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato,
ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la
introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera
de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho
cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
DÉCIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el

presente contrato, ambas se someten a lo establecido por los artículos
1419 a 1425 del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten
aplicables.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la

ciudad de ….., a los … días del mes de …..de …..
LA EMPRESA EL OPTANTE
P á g i n a 47 | 49
BIBLIOGRAFÍA
 http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handle/1234567
89/5289/MISARI_ARGANDONA_CARLOS_COMPROMISO_CONTR
ATAR.pdf;jsessionid=FFA4E068249525D0D8D25BD668266F36?
sequence=1
 http://servicio.bc.uc.edu.ve/derecho/revista/56/56-10.pdf
 http://www.buenderecho.com/formato-de-contrato-preparatorio-
de-compra-venta-de-predio.html
 http://aempresarial.com/web/revitem/41_13076_48040.pdf
 http://pignaciodelgado.blogspot.pe/
 https://estudioabogadoscusco.com/2015/10/26/modelo-de-
contrato-de-opcion-de-compra/
P á g i n a 48 | 49

Compromiso de Contratar Conrtrato de Opcion

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UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA FACULTAD

DE DERECHO Y CS. POLÍTICAS

En el presente trabajo hemos abordado sobre contratos preparatorios:

Como manera de introducción tenemos que saber que el Contrato Preparatorio

Dentro del Marco Legal tenemos que Los contratos preparatorios se

1.1 MARCO INTERNACIONAL:

Remontándonos de una manera cuasi obligatoria al derecho romano –

Este texto, no deja duda acerca de que, en Roma, a partir de la

Por lo tanto, podemos colegir que, en el derecho Romano, estrictamente

B) EL CÓDIGO CIVIL DE NAPOLEON:

El Código Civil francés, dispone en su Art. 1589 que "la promesa de

De lo expuesto, podemos colegir diáfanamente que, el Código Civil de

Felizmente, esta discusión fue superada en cierta medida, por la

Nótese que el derecho civil francés, regulo una modalidad de contrato

C) EL CÓDIGO CIVIL ALEMAN DE 1990:

Muchos juristas, atribuyen el comienzo de la teoría precontractualista,

D) EL CODIGO CIVIL ITALIANO DE 1942:

El Código Civil Italiano de 1942, en lo que respecta los contratos

Asimismo, el Art. 1351, estableció que: “El contrato preliminar es nulo si

El primero ha señalado que: “(…) importa sobre todo que la cuestión se

La sentencia no será constitutiva porque constituye directamente el

De lo expuesto, podemos inferir que, en relación a las posiciones

1.2 MARCO NACIONAL:

Consideramos oportuno hacer un breve análisis cronológico de cómo es

A) EL CÓDIGO CIVIL DE 1852:

Para iniciar este breve estudio es importante tener en consideración que

Pues como es de apreciarse, hasta antes de entrar en vigor el Código

De otro lado, es preciso tomar en consideración que nuestras

Pues como es de apreciarse, según lo dicho en el párrafo precedente, el

De otro lado, el artículo 1338 3 es el artículo que hace referencia al plazo

B) EL CÓDIGO CIVIL DE 1936:

Al respecto es preciso referirnos al doctor OLAECHEA cuando en la

Como es de apreciarse, el texto del artículo 1392 hace referencia a la

De otro lado, a diferencia de la regulación con que se contaba en el

Es decir, de acuerdo al texto del artículo 1392 se infiere que se trata de

Cabe señalar, lo dicho por MURILLO, al precisar que: “en algunas

C) EL CÓDIGO CIVIL DE 1984:

El Código Civil de 1984, es el Código Sustantivo actual que a través del

Los contratos preparatorios son una consecuencia de la contratación en

2. DEFINICIÓN DE CONTRATO PREPARATORIO

El Código Civil de 1984, ha consagrado la institución de los contratos

Su función es de garantía para asegurar el cumplimiento de un contrato

Los contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato,

Los contratos preparatorios se encuentran regulados por los artículos

4. OBJETO DEL CONTRATO PREPARATORIO:

De otro lado, para entender el objeto del Contrato Preparatorio es

De hecho, entre nosotros FORNO ha comentado, que en el caso del

Y es que bien visto el objeto que provoca el Contrato de Opción, nos

Esta manera de afrontar el verdadero objeto del Contrato de Opción,

No olvidemos, que el legislador peruano estuvo convencido de haber

Con este mismo criterio, PALACIOS también al comentar el contrato de

Incluido este matiz y salvedad, podemos seguir, en la línea tradicional

En esta línea, el doctor BOLAÑOS VELARDE advierte que los Contratos

Asimismo, es preciso tener en cuenta, lo manifestado por DE

Por tanto, el objeto del Contrato Preparatorio –tal como expresa

De otro lado, el término prestarse a la estipulación para dar vida al

Finalmente, consideramos oportuno citar al doctor SEPÚLVEDA

Ahora bien, tomando en consideración las definiciones que se le

Por otra parte, de sujetarnos al planteamiento del doctor SEPULVEDA

Dentro de las principales características del Contrato Preparatorio

Debido a que la mayoría de legislaciones ha considerado a los Contratos

De otro lado, para el caso peruano es sin lugar a dudas un contrato

Cabe agregar sobre el caso de la tipicidad, que ella surge como

A decir de ABELIUK, “El contrato es principal cuando subsiste por sí