CAPITÚLO lll

LOS DERECHOS REALES NATURALEZA JURÍDICA Y CONCEPTO

Naturaleza Jurídica

Teoría Clásica

Esta teoría definía los derechos reales, «Como un señorío o poder inmediato sobre una cosa que
puede hacerse valer erga omnes.»

El titular del derecho real ostenta un poder inmediato y directo que su titular podía ejercer
sobre una cosa; hay por tanto una relación directa entre persona y cosa.

Esta teoría fundamentaba el paradigma de la misma en la particularidad de la relación,

1. En la inmediatividad del poder sobre la cosa, «es decir la relación directa y sin intermediario
entre persona y persona». que puede ser absoluta y plena como en la propiedad, o bien
restringida como en los demás derechos reales.

2. Y su eficacia erga omnes. Por la cual el titular puede perseguir la cosa donde quiera que esté y
contra cualquiera que la posea

 Concebido lo anterior, el derecho real aparece contrapuesto al derecho de obligación o

personal, ya que esta consiste en una relación entre dos personas, por la que una de ellas
(deudor) tiene que realizar una prestación (dar, hacer o no hacer) y la otra (acreedor)
puede exigir que se realice la prestación.

2. Teoría Personalista u obligacionista.

El jurista germano Windchaind sometió a un detenido análisis la teoría clásica,

 ¿ Como es posible –dijo- concebir una relación jurídica del hombre con una cosa?

 ¿Es qué las cosas tienen derecho?

 ¿Es que la sumisión a la potestad del hombre tiene alcance jurídico?

No, esa relación del hombre con la cosa será una relación material, de hecho, muy estimable y
muy económica si se quiere pero nunca jurídica.

Teoría Personalista u obligacionista

1. Las relaciones jurídicas solo existen de persona a persona, no entre personas y cosas. Se
aparta del criterio clasico (señorio directo sobre la cosa)

2. Dando vida a la idea de una relación personal entre el titular del derecho real y todas las
demas personas, que por razon de la existencia de ese vinculo están obligados a un no
hacer, consistente en la abstención de perturbar al titular del derecho en relación a la
cosa objeto del mismo. (obligación pasiva universal)

Según esta teoría existe diferencia entre Derecho real y Derecho personal, esencialmente en lo
que concierne a la oponibilidad, contra todos en el derecho real, y contra una persona,
generalmente en el derecho personal.

Teoria eclética: hace las siguientes críticas.

1. A la clásica se le achaca su insuficiencia al desconocer que todo derecho se da entre
hombres.
2. A la personalísima, se le imputa el error de confundir el deber jurídico general con la
obligación patrimonial, al reducir el derecho real a una obligación pasiva universal.
3. Teoría Ecléctica.
La doctrina jurídica, llego a una afortunada fusión conceptual y se llego a
establecer que
“Derecho Real: es aquel derecho que concede a su titular un poder inmediato y
directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos”.
ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES
1. Interno, es el poder inmediato que cierto derecho otorga a una o mas personas
sobre la cosa.
2. Externo: Consiste en lo absoluto de ese derecho en relación a las demás
personas.
El Derecho real se da frente a todos, en oposición al personal que es relativo por cuanto
que solo existe contra el deudor.
CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:
Clasificación Antigua de los Derechos Reales.
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
a) Derecho de Propiedad
DERECHO REAL SOBRE LA COSA AJENA
a) Servidumbre, usufructo etc.
DERECHO REAL SIMILARES AL DOMINIO.
a) La Posesión
DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DOMINIO
a) Las Servidumbres
CLASIFICACION MODERNA
(Doctrina Italiana y Alemana)
1. DERECHOS REALES DE GOCE Y DISPOSICIÓN.
a) La Propiedad
2. DERECHOS REALES DE GOCE
Ej. Usufructo
3. DERECHOS REALES DE GARANTIA.
Ej. La Hipoteca.
4. DERECHOS REALES DE ADQUISICION
Ej. Opción y Tanteo.
GUATEMALA- Corriente italiana
1. DERECHOS REALES DE GOCE Y DISPOSICIÓN
Titulo II - La propiedad en sus diferentes aspectos (arto. 464).
2. DERECHOS REALES DE MERO GOCE:
Titulo III , Usufructo (arto. 705)
Uso y Habitación (arto. 745)
Titulo IV Servidumbre (arto. 752).
3. DERECHOS REALES DE GARANTÍA:
Hipoteca (arto. 822)
Prenda (arto. 880)
El problema de la enumeración de los derechos reales
EL NÚMERO DE LOS DERECHOS REALES.
LOS SISTEMAS NUMERUS CLAUSUS Y NUMERUS APERTUS
 EL SISTEMA DE NÚMEROS APERTUS, se fundamenta en el criterio de que los
particulares pueden crear dada la diversidad del negocio jurídico, figuras de
derechos reales no consignado en la ley. (Derecho Germano)
 EL SISTEMA NÚMERUS CLAUSUS que preconiza que no existen más derechos
reales que los taxativamente legislados. (Derecho Romano).
Este sistema tiene la ventaja de uniformar toda la gama de derechos sobre las
cosas, en una categoría perfectamente definida y con caracteres bien determinados.
Facilita la labor del Registrador en cuanto a su deber de calificación. Evita la creación
derechos innominados y ambiguos.

La doctrina moderna se inclina por la tesis de numerus clausus y

vierte en su apología, los siguientes argumentos:
a) “El derecho real supone una obligación pasiva para los terceros.

¿Es que éstos, se dice van a estar siempre obligados a respetar cualquier situación creada
caprichosamente por el acreedor?

Si existe un deber exigible de respeto es porque la Ley ha trazado líneas fundamentales que es
preciso guardar, pero si sale de ellas ad libitum no se puede en, buena lógica, exigir la adhesión
de los extraños”.

b) La constitución de los derecho reales implica la observancia de ciertas formalidades

contenidas en la ley, que encauzan la oponibilidad erga omnes y no puede eludirse el
cumplimiento de las mismas con fundamento en el arbitrio humano aisladamente considerado.

 Ver art. 620. 704.

c) “El sistema numerus apertus –se dice finalmente- no cabe duda que introduce la confusión y
el desorden.

Según el Código Civil de Guatemala, libro II.

De los bienes de la propiedad y demás derechos reales.

1. Propiedad, como el derecho real por excelencia, otorga un poder amplio e inmediato (de
goce, disposición y persecución) sobre la cosa. 464

2. Posesión, (similar al dominio) que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el
ánimo de aprovecharse de ésta, téngase o no título sobre la misma. 612

3. Usucapión, entendida como la prescripción adquisitiva, que se basa necesariamente en la

previa posesión para que por el transcurso del tiempo se transforme en propiedad. 642

4. Accesión, que deviene en complemento de la propiedad en cuanto los frutos naturales y

civiles que la cosa produce, pertenecen al propietario. 655

5. Usufructo, uso y habitación, que respectivamente, en razón del aprovechamiento de los frutos
y del goce de la cosa, producen respecto al titular de esos derechos, una relación inmediata y
directa sobre de aquella. 703- 745

6. Servidumbres, que crean una relación directa de dependencia entre dos o más inmuebles, o
parte de éstos, a favor y en beneficio de otro u otros inmuebles. 752

7. Hipoteca y prenda, la primera que recae sobre bienes inmuebles y la segunda sobre bienes
muebles, para garantizar la obligación con preferencia a cualquier acreedor, anterior o posterior
en el tiempo que no hubiese inscrito similar derecho con antelación. 822-880
ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES
Aceptada la concepción ecléctica sobre los derechos reales,

1. Un poder inmediato y directo –establecida por los clásicos- y la de

2. motivar una abstención en la colectividad señalada por los personalista.

Puig Peña resume la esencia de la primera característica al establecer “que el titular del
derecho real domina directamente la cosa con poder absorbente, no necesitando de nadie para
la actuación de este derecho.”

El poder será pues, inmediato y directo, porque el titular no necesitará para su ejercicio
el concurso de ningún intermediario.

La segunda nota alude un deber universal de abstención, es decir a un no hacer de la

colectividad que no puede ni debe encuadrarse dentro de la figura de la obligación civil, por
cuanto que es

“una situación impuesta -ciertamente- por el ordenamiento jurídico, pero no de alcance

estrictamente privado, sino más bien lindante con el derecho público”.

Características de los D. Reales

a) La singularidad de la adquisición:
Los derechos reales precisan de un elemento objetivo que es la transmisión de la
posesión. Las figuras contractuales que gravitan sobre los derechos reales, reciben precisamente
el apelativo de reales por cuanto que su perfeccionamiento deriva de la entrega efectivamente
de la cosa.

b) El escaso poderío creador de la voluntad humana:

En torno al número de derechos reales, tema que ha dado lugar a dos posiciones encontradas, la
de numerus apertus y la de numerus clausus.

Las relaciones contractuales son en verdad ilimitadas en cuanto a su concepción. El negocio

jurídico es de naturaleza versátil y cualquier relación jurídica de corte obligacional puede surgir a
la vida legal siempre que éste enmarcada dentro de un marco de licitud; háblese por consiguiente
en la doctrina de contratos nominados e innominados, sin que tal aseveración sea motivo de
polémica, cuestión que se suscita

c) Los derechos de preferencia y persecución:

El derecho de preferencia consiste “en que el titular del derecho real no debe temer al concurso
de acreedores cuando surge un conflicto en la atribución de una cosa, o en la distribución del
precio si la cosa ha sido vendida” Al respecto de este derecho Puig Peña apunta que “permite al
titular excluir a todos aquellos que no tengan más que un derecho de crédito o un derecho real
posterior en fecha o clasificado en inferior categoría”.

El derecho de persecución es el que faculta al titular de un derecho real a que mediante el uso de
las acciones legales respectivas recupere el bien objeto de su derecho de quien se hubiere
apoderado de él sin título o con título sin valor”.

d) La posibilidad de abandono:
Se refiere esta particularidad a la circunstancia de que el propietario de un
bien puede eximirse de los gravámenes constituidos sobre el mismo,
abandonando el derecho que le corresponde. Esta situación no es dable en
los derechos personales. Art. 591.
 DIFERENCIA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS PERSONALES
OPINIÓN DE LA ESCUELA CLÁSICA

DERECHO REAL:

1. El Derecho Real se traduce en un poder inmediato y directo que el hombre puede

ejercitar sobre una cosa a afecto de satisfacer sus necesidades.

2. El objeto del derecho real es un bien, una cosa.

3. El titular del derecho real no puede ser perturbado y en el caso que lo sea puede ejercitar
una acción llamada persecutoria para recuperar la cosa cuando es desposeída. Además, el
carácter absoluto del derecho real y su posibilidad de oponerlos a terceros, le confiere un
derecho de preferencia a su titular.

DERECHO PERSONAL

1. El derecho Personal no es poder, sino facultad de obtener o de exigir del deudor una
prestación, o abstención. Esta prestación o abstención tiene por esencia un acto de
conducta y no implica potestad o señorío.

2. El objeto del derecho personal es una prestación o abstención términos que equivalen,
como ya se dijo, a un acto de conducta.

3. En los derechos personales, no existe ni acción persecutoria ni derecho de preferencia,

porque como no hay cosa, sino un acto de conducta no hay posibilidad de persecución y
no hay derecho de preferencia pues en ellos no rige el principio de que el primero en
tiempo es primero en derecho.

PUNTO DE VISTA DE LA ESCUELA PERSONALISTA U OBLIGACIONISTA

DERECHO PERSONAL

1. En los derechos personales existen dos sujetos, el activo, llamado acreedor, y el pasivo,
denominado deudor.

2. El objeto de los derechos personales es una prestación, término relativo a un acto de

conducta.

DERECHO REAL

1. En el derecho real no existe una relación de hombre a cosa porque este vínculo no es
jurídico. El titular del derecho será el sujeto activo y la comunidad humana absteniéndose
de perturbar al titular, configura el sujeto pasivo.

2. En los derechos reales, por ser oponibles ante terceros, también existe una abstención a la
que está obligada la colectividad humana.

CRITERIO DE LA ESCUELA INTEGRAL O ECLÉTICA

De esta tesis se colige que el derecho real se manifiesta en dos sentidos.

1. Como un poder inmediato y directo que el hombre ejerce sobre las cosas a afecto de
satisfacer sus necesidades y

2. Como una abstención por parte de los terceros ante el titular del derecho.

La primera constituye el aspecto interno de Derecho Real y la segunda al externo. La doctrina

ecléctica reconoce una identidad externa entre derechos reales y personales (acto de conducta) y
una diferenciación tajante y esencial en el aspecto interno.

OTRAS DIFERENCIAS
1. En Derecho Personal el Acreedor no ejerce su facultad sobre un objeto, sino que lo hace
contra un deudor (en forma mediata).

Depende del Deudor para lograr su cometido. Hay sujeto activo (Acreedor), sujeto pasivo
(deudor) y Objeto.
2. Derecho Real es una prerrogativa que un titular ejerce sobre una cosa sin
intermediarios. Hay sujeto, Titular, y Objeto.
3. El Derecho Personal es Relativo porque se ejerce solamente contra el Deudor. El
Derecho Real es Absoluto, ya que se ejerce contra todos (erga omnes).
4. Los Derechos Personales surgen de la voluntad de las partes y son ilimitados. Los
Derechos Reales son creados por ley y son limitados, las partes no pueden crear derechos
reales (aunque en el mundo esta tendencia se está revirtiendo).

OTRAS DIFERENCIAS QUE PARA ALGUNOS SON CARACTERISTICAS

1. Por razón de las personas:
En los derechos reales, interviene un solo sujeto activo determinado y un sujeto
pasivo colectivo e indeterminado.
En el derecho de crédito, además de esos mismos, figuran un sujeto pasivo
individualmente determinado.
2. Por razón del objeto:
En los derechos reales, el objeto es una cosa corporal, específica y determinada.
En el derecho de crédito el objeto es una prestación del deudor.
3. En razón del poder que atribuyen al titular:
En los derechos reales, implica el poder sobre una cosa.
El derecho de crédito, un poder o facultad contra la persona del deudor, para
exigirle una prestación de hacer o no hacer.
4. Por razón de su eficacia:
En los derechos reales, es el prototipo de los derechos absolutos, al poder
ejercitarse y hacerse efectivo erga omnes: su sujeto activo es el titular, quien ejerce sus
derechos sobre la cosa y la colectividad actuaría como sujeto pasivo, al verse obligado a
no perturbar las potestades que el titular ejerce sobre la cosa.
El derecho obligacional es el típico derecho relativo (inter partes), porque sólo
puede hacerse efectivo con la persona del deudor como sujeto pasivo, en contraposición
al acreedor, que actúa como sujeto activo.
5. Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación:
En los derechos reales, toma su configuración de la ley y obedece al principio de
orden público. Los diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia
para los ordenamientos jurídicos nacionales, suelen estar establecidos exclusivamente en
la ley, es decir, responden a un numerus clausus
El derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad, razón por
la cual existen tantas obligaciones como figuras jurídicas se puedan imaginar.
6. Por razón del origen:
Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos
por la ley.
Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el
derecho romano clásico son el contrato y el delito, variando en los distintos
ordenamientos jurídicos modernos. No son susceptibles de usucapión.
7. Por razón de su duración y causas de extinción:
 Los derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo
consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho.
El derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, "nace para morir", puesto
que su ejercicio lo extingue.
8. Por objeto de protección registral.
Los derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser protegido
por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en un registro especial de naturaleza
pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión.
El derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante
registro.