LOS DERECHOS REALES

Concepto
El derecho real constituye el núcleo fundamental de la mayor parte de las instituciones se
estudian en el presente curso.
No existe una teoría general del derecho real legalmente consagrada: la ley ni siquiera define
lo que es derecho real: por ello, el concepto de derecho real es producto de la elaboración
doctrinaria que, a través de la abstracción, señala los caracteres comunes a diversos derechos
que al mismo tiempo los diferencian de todos los derechos subjetivos. Como de todos esos
derechos el más típico es el derecho de la propiedad.
UBICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS
SUBJETIVOS.
1. como no nos proponemos a ubicar los derechos reales dentro de la clasificación de los
derechos subjetivos sino en la medida en que ello sea útil para definirlos, nos limitaremos a
señalar que:
A. dentro de la clasificación de los derechos subjetivos en derechos patrimoniales y
extramatrimoniales, los derechos reales, sin duda alguna, están ubicados dentro de los
derechos patrimoniales; pues son derechos valorables en dinero. Desde luego no son los
únicos derechos patrimoniales; es más, patrimoniales son también los derechos de crédito
(llamados también “obligaciones” cuando se les considera desde el punto de vista pasivo).
B. por otra parte, los derechos reales se ubican entre los derechos absolutos en la clasificación
de los de los derechos en absolutos y relativos; son pues derechos que pueden hacerse valer
frente a todos (erga omnes). Tampoco son derechos reales los únicos derechos absolutos sino
que pertenecen a esa misma categoría, entre otros, los derechos de personalidad, ciertos
derechos de familia, algunos relacionados con la sucesión (mortis causa).
2. es de observar, que con la afirmación de que los derechos reales son derechos patrimoniales
absolutos se señala el punto de contacto y una diferencia básica que tienen con los derechos
de crédito.
A. los derechos reales no son los únicos derechos patrimoniales absolutos, o, al menos, es
discutible que lo sean. Así, por ejemplo muchos autores niegan que la propiedad industrial,
que es un derecho patrimonial absoluto, sea un derecho real.
B. en todo caso, una definición de los derechos reales que solo se señalara que los mismos
son derechos patrimoniales y absolutos dejaría una nota fundamental: el hecho de que los
derechos
TEORÍAS
TEORÍA CLÁSICA
A. se llama “clásica” la teoría de que la relación nacida del derecho real es simplemente una
relación entre persona y cosa mientras que la relación nacida del derecho de crédito es una
relación entre personas (el acreedor o los acreedores y el deudor o los deudores).
B. a tal concepción se objeta que el derecho solo regula la conducta de las personas y que,
por lo tanto, las relaciones jurídicas nacidas de todos los derechos subjetivos son
necesariamente relaciones entre personas, de las cuales una o más serán sujetos activos y otra
o más, sujetos pasivos.
TEORÍAS OBLIGACIONISTAS
A. estas teorías surgidas, precisamente de la crítica de la concepción clásica, consideran que,
como solo existen derechos de la persona a persona y que, como todo derecho implica una
facultad del sujeto activo de exigir una determinada conducta del sujeto pasivo, en
consecuencia, todo derecho de un sujeto supone necesariamente la obligación de otro sujeto
o sujetos.
Así, dentro de esta concepción el derecho real no es sino el correlativo de una obligación
pasiva universal: una obligación que todos tienen que respetar, ya que en definitiva ese
respeto consiste en no interferir en el ejercicio del derecho por parte de su titular.
B. la crítica principal que merece la concepción obligacionista, especialmente cuando alcanza
a traducirse en teorías monistas o unitarias, es que yerma por confundir la noción de
obligación en el sentido amplio en que la palabra es sinónima de “deber” con el concepto
técnico de “obligación”, o sea, cuando esta palabra alude al aspecto pasivo del derecho de
crédito. En efecto, todo derecho tiene como correlativo una “obligación” en el sentido de que
supone en otros un “deber jurídico”.
TEORÍAS ARMÓNICAS
De acuerdo con la llamada concepción “armónica” es necesario distinguir e incluir en el
concepto del derecho real dos elementos: un elemento interno, material o estático, que es su
contenido y que consiste en la relación entre su titular y una cosa que en mayor o menor
medida permite a aquel recabar la utilidad económica de ésta. Y un elemento externo, formal
o dinámico, que es la sanción o garantía del derecho y que consiste en el deber jurídico del
contenido negativo que tienen todas las demás personas de no interferir en esa relación
directa entre la persona del titular derecho y la correspondiente cosa.
DETERMINACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Estableciendo el concepto de derechos reales en general se hace necesario determinar cuáles
son los derechos reales que en concreto existen en nuestro derecho.
DERECHOS REALES LEGALMENTE REGULADOS
Nuestro código civil no enumera los derechos reales sino que los regula uno por uno sin
indicar siquiera que son derechos reales ni agruparlos todos. Así, tanto en el libro segundo
del código como en el tercero, se encuentran regulados derechos que, de acuerdo con lo
expuesto, son evidentes derechos reales.
1. siguiendo el orden del código encontramos que indudablemente son derechos reales:
A. la propiedad, también llamada “dominio”;
B. el usufruto, el uso y la habitación;
C. el hogar, institución que por cierto se agota en constituir un derecho real;
D. las servidumbres;
E. la enfiteusis;
F. la prenda; y
G. la hipoteca.
2. a dicha lista parecen que pueden agregarse sin mayores dificultades: el derecho de retracto
(tanto el convencional como el legal).
Y los privilegios especiales (no los privilegios generales que en nuestro derecho solo existen
sobre nuestro derecho solo existe sobre todos los bienes muebles del deudor).
3. mayores dudas existen acerca de si son derechos reales otros derechos regulados por el
código; en concreto:
A. la posesión;
B. el derecho del heredero a la herencia;
C. el derecho de retención; y
D. la anticresis.
Incluso hay quienes pretenden que el derecho del arrendatario tiene carácter real.
CARACTERES O ATRIBUTOS DE LOS DERECHOS REALES
Especialmente si se tiene presente de los derechos reales son derechos patrimoniales y
absolutos, es fácil deducir casi todos los principales caracteres o tributos de los mismos.
I. los derechos reales por el hecho de ser derechos subjetivos patrimoniales, confieren a su
titular facultades o poderes valorables en dinero. Por ende, no obstante cualquiera semejanzas
que presenten con ellos, no son derechos reales aquellos que, como el derecho sobre el
nombre, no son valorables en dinero.
1. algunos derechos reales solo pueden transmitirse junto con otro derecho principal, (ej.: las
servidumbres prediales, que como derecho solo son transmisibles junto con la propiedad del
fundo dominante).
2. algunos derechos reales no son susceptibles de ejecución forzosa y razón por la cual no
forma parte de la “prenda común” que tiene los acreedores.
II. los derechos reales confieren a su titular un señorío o poder directo o inmediato sobre una
cosa con las siguientes consecuencias y salvedades:
1. ese señorío o poder del titular es inherente a la cosa, carácter que se vincula a otros que
luego se señalan.
2. ese señorío o poder sobre la cosa es directo o inmediato en el sentido de que puede ejercerse
sin que jurídicamente se requiera la intervención, mediación ni cooperación de ninguna otra
persona.
3. ese señorío o poder propio del derecho real excluye todo otro poder igual o concurrente
(salvo que sean varios los titulares del derecho de que se trate), de modo que el titular del
derecho real tiene un poder de exclusión que lo faculta para negar a otro el ejercicio y la
titularidad de su derecho (jus prohibendi).
4. ese señorío o poder recaer necesariamente sobre una cosa (no sobre una actividad), y, dadas
sus características antes señaladas, sobre una cosa especifica o cuerpo cierto y presente,
porque no es posible que poder semejante recaiga sobre cosas genéricas ni futuras.
III. correlativo a ese señorío o poder directo es un deber general de las personas de abstenerse
de impedir de cualquier manera el ejercicio de tal señorío o poder, con las siguientes
consecuencias y salvedades:
1. la existencia de ese deber implica que en materia de derechos reales existe un sujeto pasivo
que es universal; pero no excluye que, además, el sujeto pasivo parezca individualizarse en
el propietario que debe soportar el derecho limitado.
2. el señalado deber general explica también el poder de exclusión que tiene el titular del
derecho real.
3. trae como consecuencia la oponiblilidad del derecho real y su eficacia, frente a terceros de
donde derivan.
A. la persistencia del derecho real aun cuando la cosa no esté en manos de su titular; y
B. la facultad que tiene este de alcanzar la cosa para que vuelva de hecho a sus manos o para
ejercer sobre ella su derecho.
IV. el derecho real tiene como atributo el llamado “derecho de preferencia” (jus prelationis)
en virtud del cual:
1. en el conflicto entre quien hace valer sobre la cosa un derecho real y quien invoca en
relación con ella un derecho de crédito, en principio, debe vencer el titular del derecho real.
Sim embargo, no ocurre así, cuando el titular del derecho de crédito tiene como su deudor,
al titular del derecho real, ni cuando el acreedor insatisfecho, en su momento, solicita la
ejecución de bienes de su deudor.
2. el conflicto entre derechos reales se resuelve en principio por la prioridad en la adquisición
(priori tempore potior jure).
3. en el conflicto de derechos reales de diferente graduación prevalece el derecho de mayor
graduación.
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
I. los derechos reales pueden ser clasificados, desde muchos puntos de vista diferentes. Así,
dentro de otras clasificaciones pueden mencionarse las siguientes:
1. derechos reales propiamente dichos (sobre cosas corporales) y derechos reales sobre bienes
inmateriales como los derechos de autor, los derechos afines a este y la propiedad industrial.
2. derechos pertenecientes a una persona determinada “nominatim” (o individualmente
determinadas), como son la propiedad y la mayoría de los derechos reales; y derechos que
corresponden en cada momento a quien sea propietario de una cosa, como ocurre con las
servidumbres.
3. derechos que pueden recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles, como la propiedad
y el usufructo; derechos sobre muebles como la prenda y la hipoteca mobiliaria y derechos
sobre inmuebles como la enfiteusis, las servidumbres y la hipoteca inmobiliaria.
4. derechos perpetuos, como la propiedad; derechos que pueden ser perpetuos o temporales,
como la enfiteusis; y derechos necesariamente temporales, como el usufructo, el uso y la
habitación.
5. derechos reales transmisibles, como la propiedad y el usufructo; derechos reales que solo
son transmisibles junto con un derecho principal, como las servidumbres; y derechos
transmisibles como el uso y la habitación.
6. derechos sobre cosas singulares, que serían la casi totalidad de los derechos reales, y
derechos sobre universalidades, categoría creada para ubicar el derecho del heredero a la
herencia (que personalmente no consideramos un derecho real aunque sea un derecho
patrimonial absoluto).
7. derechos de protección provisional o interina, como la posesión; y derechos definitivos,
que serían todos los demás.
II. en este curso seguiremos la siguiente clasificación general:
Los derechos reales se dividen, en primer lugar, en derechos de protección provisional o
interina (la posesión y solo ella) y derechos definitivos (todos los demás).
Los derechos reales definitivos se dividen en derechos reales propiamente dichos (los que
recaen sobre cosas corporales) y derechos reales sobre cosas incorporales.
A su vez los derechos propiamente dichos se dividen en: el derecho real pleno que es la
propiedad o dominio (la cual puede presentar diferentes variables), y todos los demás, que
son derechos limitados, parciarios, fracionarios o menores, llamados también derechos en
cosa ajena o en cosa propia.
Entre estos derechos limitados a su vez pueden distinguirse los derechos de goce, los
derechos de garantía y los derechos de adquisición. Los primeros pueden agruparse en cuatro
categorías por razones que se señalaran en su momento: a) la enfiteusis; b) el usufructo, el
uso y la habitación; c) el hogar d) las servidumbres.
DIFERENCIA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS DE CRÉDITO.
I. el objeto (inmediato) del derecho real es siempre una cosa específica y presente, y del
derecho de crédito una conducta (prestación) del sujeto pasivo.
II. El derecho real implica fundamentalmente un derecho de exclusión frente a las demás
personas mientras que el derecho de crédito consiste en poder exigir la cooperación de otra
persona, razón por la cual se le ha calificado como un derecho de unión.
III. el derecho real es absoluto y el derecho de crédito, relativo. En consecuencia mientras
que el primero es eficaz “erga omnes”, el segundo solo lo es frente a personas determinadas.
Sin embargo debe observarse:
1. todos los derechos sean reales o de crédito, deben ser respetados por todas las personas; y
2. la eficacia erga omnes de los derechos reales en materia de inmuebles está limitada frente
a determinadas personas si en su adquisición no se cumplieron las normas de publicidad
registral y en materia de muebles está severamente restringida conforme al encabezamiento
del artículo 719 del código civil.
IV. se ha dicho que no existen obligaciones sino obligación en el sentido de que por diversa
que sea la fuente de los derechos de crédito ello no incluye sobre la naturaleza, los efectos ni
la extinción de la obligación, mientras que los derechos reales son distintos los unos de los
otros por muchos respectos. Sin embargo, no puede negarse que existen diversas clases de
obligaciones sujetas a reglas legales específicas.