Universidad Nacional Mayor

de San Marcos
“Decana de América”

Facultad de Ingeniería Geográfica, Minera, Metalúrgica y Geológica

EAP – Ingeniería Civil
INFORME TECNICO DE TASACIONES
Curso:
Ingeniería de Valuaciones

Profesor:
MG. Ricardo Santos Rodríguez

Alumno:
Valenzuela López Evelyn

Semestre académico:
2019 - I
 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

VALUACIÓN DEL PREDIO EN LOS

OLIVOS, EN EL JIRÓN PISCOBAMBA

PROPIETARIO : RAÚL VALENZUELA POCCO

SOLICITANTE : MG. RICARDO SANTOS RODRIGUEZ

LOCALIZACIÓN :
JIRÓN : jr. Piscobamba
LOTE : 13
MANZANA : “Z”
URBANIZACION : Los Naranjos
DISTRITO : Los Olivos
PROVINCIA : Lima
DEPARTAMENTO : Lima

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIÓN : 26 DE ABRIL DEL 2019

PERITO : EVELYN VALENZUELA LÓPEZ

LIMA, 26 DE ABRIL DEL 2019

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EP INGENIERÍA CIVIL – CICLO 2019 I

Mediante el contrato de Compra y Venta realizado el cinco de diciembre de 1989, el

señor Raúl Valenzuela Pocco adquirió el terreno que se encuentra en el Lote 13 de la
Mz. Z3 de la urbanización Los Naranjos distrito de Los Olivos. Antes de tal fecha, este
lote se encontraba dentro del terreno RUSTICO denominado 2B. Este último pertenecía
a la constructora Altamirano S.A. “CASA que a su vez lo adquirió por el mecanismo de
Compra-Venta de Inversiones Naranjal S.A el 23 de Julio de 1981.
Al momento de la firma del contrato para la adquisición del inmueble, el terreno rustico
2B se encontraba en el proceso de Habilitación Urbana. Este proceso lo llevaba a cabo
la constructora Altamirano. Sin embargo, el tiempo pasó y nunca se concretó el cambio
de terreno Rústico a Habilitación Urbana.
En la actualidad, la inscripción registral del inmueble es como predio rústico. Por tal
motivo no se cuenta con título de propiedad, pues uno de los requisitos para la
obtención del título es estar registrado, el terreno, en Registros Públicos. Según la Ley
29029 “Ley de regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones” uno de los motivos
para la Habilitación Urbana es por Oficio (Artículo24). La Habilitación Urbana de Oficio
es impulsada por los propietarios de los predios que figuran, en el registro municipal,
como urbanos pero se mantienen como terreno Rústicos en la Sunarp.

ALICIA R.; LUIS R. 1

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EP INGENIERÍA CIVIL – CICLO 2019 I

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. SOLICITANTES
Mg. Ricardo Santos Rodríguez

1.2. PROPIETARIO
Sr. Raúl Valenzuela López

1.3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO

El predio no cuenta con inscripción en los registros públicos. La inscripción
registral según Sunarp es de uso Rústico.

1.4. OBJETO DE LA TASACIÓN

Determinar la valorización del predio urbano ubicado en Jr. Piscobamba Mz.3
lote 13 Urb. Los Naranjos en el distrito de la Los Olivos en Lima, Perú.

1.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por el R.M. N°172-2016-
VIVIENDA / 19 de julio del 2016, por el Método de la Tasación Directa y toma
vistas fotográficas.

1.6. FECHA DE INSPECCION OCULAR

14de Abril del 2018

1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO

El predio se localiza en el Jr. Piscobamba Mz.3 lote 13 Urb. Los Naranjos en
el distrito de la Los Olivos en Lima, Perú.

Imagen N° 1: Ubicación
del predio, en jirón
Piscobamba. Google
Maps.

ALICIA R.; LUIS R. 2

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1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

1.8.1. ZONIFICACIÓN:
Considerando la Información proporcionada por la municipalidad
correspondiente, el área se encuentra RDM (Residencial Densidad
Media).
1.8.2. USO ACTUAL:
El predio es usado actualmente como vivienda familiar.

1.9. ÁREA DEL TERRENO Y ÁREA DE LA EDIFICACIÓN

De conformidad con el Planos las áreas del terreno y áreas construidas
son:

CUADRO N°1: MUESTRA LAS ÁREAS, TOTAL, CONSTRUIDA, TECHADA DEL PREDIO.

ÁREA DEL TERRENO (m²)

160
ÁREA CONSTRUIDA 1er PISO (m²)
143.15
ÁREA CONSTRUIDA 2do PISO (m²)
34.20
ÁREA CONSTRUIDA TOTAL (m²)
177.35
ÁREA LIBRE (m²)
16.85
AREA TECHADA(m²)
143.15
FUENTE: elaboración propia con datos obtenidos de los planos.

1.10. LINDEROS Y PERÍMETRO

1.10.1. LIDEROS
Los linderos de la edificación son los siguientes.
NORTE: 8m, Colinda al TERRENO DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN
SUR: 8m, Colinda con el jirón Piscobamba
ESTE: 20m, Colinda con lote 14. Propietario Paula Guerreo.
OESTE: 21.5, Colinda con el lote 12. Propietario: Ana Valenzuela Pocco.
CUADRO N°2: MUESTRA LAS DIMENSIONES DEL TERRENO

LINDERO DISTANCIA PERIMETRO

NORTE 8
SUR 8
ESTE 20
OESTE 20

FUENTE: elaboración propia.

ALICIA R.; LUIS R. 3

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1.10.2. PERÍMETRO
La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es:
10+ 10 + 20 + 20= 60ml.

1.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

1.11.1. DESCRIPCIÓN GENERAL
(a) TERRENO: El terreno es plano con suelo gravoso, de 8m de ancho por
20 de largo, dando un área de 160 m2.
(b) INMUEBLE: Es de albañilería confinada. Cuenta con 2 plantas, Los
tipos de acabado de la edificación según cada categoría se describen
a continuación:
• Muros y columnas: La edificación se sostiene sobre la base de un
sistema constructivo DE ALBAÑILERIA CONFINADA, con cimientos y
sobrecimientos de concreto ciclópeo, con columnas, vigas y escalera
de concreto armado, muros de ladrillo de arcilla.
• Techos: presenta losa aligerada de concreto armado horizontal con
viguetas unidireccionales.
• Pisos: los pisos son de baldosa de porcelanato 0.3x 0.30 m, baldosa
de cerámico, loseta veneciana (baldosa de terrazo veneciana) y
cemento pulido.
• Puertas y ventanas: la puerta que da al exterior de la vivienda es de
hierro y vidrio catedral. Las puertas en interiores son de madera tipo
contraplacada.
• Revestimientos: las paredes interiores y exteriores de la edificación
están revestidas con pintura látex y base imprimante. Cielo raso
enlucido con yeso.
• Baños: presenta 03 baños completos con revestimientos de
baldosas de cerámico de 15 cm x 15cm
• Cocina: presenta 01 cocina con revestimientos de baldosas de
cerámico de 15 cm x 15cm
• Instalaciones eléctricas y sanitarias: Instalación Eléctrica compuesta
con un sistema de alimentación y distribución del tipo empotrado,
con corriente monofásica y tablero general. Instalación Sanitaria del
tipo empotrada para agua fría; el abastecimiento de agua se realiza a
través de un sistema de agua potable directo.

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1.11.2. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA

Primer piso:
La vivienda tiene solo una entrada principal. Al entrar, nos ubicamos en
el vestíbulo, aquí se encuentra la escalera al segundo piso y un pasadizo.
Caminando por el pasadizo, a la derecha está el primer baño (debajo de
la escalera), a la izquierda, la puerta del garaje y al fondo, la puerta de la
sala. Al entrar a la sala, al fondo se ubica el patio y la lavandería. A la
derecha se ubica el comedor. A la derecha del comedor se ubica la cocina
y de frente el hall y un tragaluz. El hall reparte el ingreso a dos cuartos y
un baño.
Segundo y tercer piso:
Subimos las escaleras y al fondo se ubica dos cuartos y un baño en el
medio. El resto del espacio se usas como azotea.

CUADRO N°3: DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS DE LOS DIFERENTES PISOS

PLANTA 1er piso 2do piso

SALA 1 0
COMEDOR 1 0
COCINA 1 0
SS HH 2 1
DORMITORIOS 2 2
GARAJE 1 0
PATIO 1 0
FUENTE: elaboración propia con datos obtenidos de los planos

1.11.3. CARACTERISTÍCAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN

(a) ÁREA TECHADA
El área techada de la edificación es 143.15 m2 y encontramos en ella:
 MUROS Y COLUMNAS
- MUROS: Muros portantes de ladrillo de arcilla asentado con
mortero.
- COLUMNAS: todas las columnas son de concreto armado.
 TECHOS: Losa aligerada de concreto
 PISOS:
COCINA: Baldosa de cerámico
SALA, COMEDOR, CUARTOS, PASADIZO y PATIO: baldosa de
porcelanato.
GARAJE: Baldosa de terrazo veneciano.
 PUERTAS Y VENTANAS: de hierro y vidrio.
 REVESTIMIENTOS: Enlucido de mortero con pintura y zócalos
de porcelanato
En la cocina: losetas de mayólica blanca 15cm x 15 cm
En el baño: losetas de mayólica verde de 15 cm x 15cm

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 INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS

- ELÉCTRICAS: Instalación eléctrica empotrada.
- SANITARIAS: Interior.

1.12. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN

De acuerdo a la inspección ocular el estado de conservación, las
edificaciones tienen:

CUADRO N°4: ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL PREDIO.

DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN

1er piso 20 años Buena
2do piso 20años Buena
FUENTE: Elaboración propia con datos obtenidos del dueño y observación visual del perito.

Imagen N° 2: depreciación según la antigüedad, el material de la edificación y su conservación actual.

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente a la fecha.

Como de nuestra edificación su estado de conservación es buena y con una antigüedad

de 20 años entonces al ir a la tabla del Reglamento Nacional de Tasaciones se puede
obtener el porcentaje (%) de depreciación que nos resultaría en este caso de 14% de
depreciación.

CUADRO N°5: DEPRECIACION SEGÚN LA ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

DESCRIPCIÓN ESTADO DE CONSERVACION DEPRECIACIÓN (%)

1er piso buena 14
2do piso buena 14
FUENTE: Elaboración propia con datos obtenidos del Reglamento de Tasaciones.

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1.13. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL

ENTORNO DEL PREDIO.
El terreno está totalmente urbanizado, con pendiente inferior al 1%
(pendiente plana).
Los accesos vehiculares totalmente pavimentados y en buen estado, accesos
peatonales de igual manera en buen estado de conservación.

1.14. SERVIDUMBRES
Existe servidumbre de paso.

1.15. GRAVÁMENES Y CARGAS

 Carga registral por incumplimiento de retiro frontal mínimo.
 Carga registral por incumplimiento de áreas libres mínimas.
1.16. TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
El predio no se encuentra inscrito en la Superintendencia Nacional de
Registros Públicos
1.17. OBSERVACIONES
 La presente valuación se elaboró en base a la documentación alcanzada
por el propietario.
 En sus 20 años de existencia del predio no cuenta con modificación
drástica a lo construido inicialmente.

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2. TASACIÓN
(1) VALUACIÓN ARANCELARIA
i) Valuación del terreno

De conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y al Arancel Vigente, se

tiene que:

 El predio es un inmueble de vivienda unifamiliar.

 Tiene 1 frente de: 8m de largo.

 Área total del terreno: 160.00 m2

 Valor arancelario comercial: S/.114.00/m2 (obtenido de los valores

arancelarios de la municipalidad de Los Olivos).

Del artículo 19 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (RNTP):

Frente de 8m de largo. Para ello, y como dice el reglamento, consideraremos el criterio:

𝑆 ≤ 3 ∗ 𝑎2 ; Vt=Va*S

Efectivamente: 160 ≤ 3 ∗ 82 ;
Va= S/.114.00/m2 S=180 m2

Entonces: Vt=180*114

𝑉𝑡 = 𝑆/.20 520.00

Por lo tanto el valor del terreno es de S/.20 520.00

ii) Valuación de la edificación

Del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la costa, vigente desde
01 de enero del 2019, según Resolución Ministerial N°415-2017- VIVIENDA – Publicado
en el Diario Oficial El Peruano, fecha del 27 de octubre del 2018.

Valores por partidas en soles por m2 de área

 Primer, segundo cada uno

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CUADRO N°6: COSTO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES PARA LA EDIFICACIÓN VALUADA

ESTRUCTURAS/ACABADOS/INSTALACIONES CATEGORÍA COSTO S/. POR

ELÉCTR. Y SANIT. m2
Muros y Columnas (1) B 312.90
Techos (2) C 158.88
Pisos (3) E 60.69
Puertas y Ventanas (4) D 78.60
Revestimientos (5) F 59.37
Baños (6) D 26.96
Instalaciones Eléctricas y Sanitarias (7) G 31.57
Costo por m2= 728.97
FUENTE: Elaboración propia con datos obtenidos del RNTP.

CUADRO N°7: COSTO DE LA EDIFICACIÓN

ÁREA COSTO
COSTO COSTO POR COSTO DE LA
PISO CONSTRUIDA DEPRECIACIÓN DEPRECIADO
(SOLES/m2) PISO EDIFICACIÓN
(m2) (SOLES/m2)

1er 143.15 728.97 14% 626.9142 S/ 89,742.77

S/ 111,183.23
2do 34.2 728.97 14% 626.9142 S/ 21,440.47

FUENTE: Elaboración propia.

Finalmente, el valor de la edificación: S/ 111,183.23

iii) Valuación de Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes

Para la determinación de la base imponible de las obras complementarias, instalaciones
fijas y permanentes y edificaciones con características especiales, usos especiales o
sistemas constructivos no convencionales, para el cálculo del Impuesto Predial, se
tomará como metodología lo señalado en el Reglamento Nacional de Tasaciones,
aprobado mediante Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA.

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CUADRO N°8: VALORES UNITARIOS DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES DE LA EDIFICACIÓN VALUADA.

Descripción de las obras

Descripción del Unidad V.U 2018 Precio
Ítem complementarias e instalaciones fijas Metrado
componente medida S/. parcial s/.
y permanentes

Losas deportivas,
Losa de concreto
estacionamientos, patios de
33 armado espesor m2 117.71 49.47 5823.1137
maniobras, superficie de
4"
rodadura, veredas

Escaleras de
Rampas, gradas y escaleras de
55 concreto armado m3 3,532.93 6.006 21218.778
concreto
s/acabados
Pasamano
metálico de tubo
85 Pasamano metálico circular ml 308.08 14.148 4358.7158
galvanizado de 3"
diám.
SUMA PRECIO
31400.6071
PARCIAL (S/.)
FACTOR DE
0.68
OFICIALIZACIÓN
DEPRECIACIÓN % 14
PRECIO TOTAL 18363.075

FUENTE: Elaboración propia con datos del RNTP.

Finalmente el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

es: S/. 18 363.075
iv) Valuación de las áreas comunes
No presenta áreas comunes
v) Valuación de los bienes intangibles
No presenta valores intangibles.
vi) Cuadro resumen de las valuaciones
De conformidad al Artículo II.E35, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, el
valor del predio se obtiene de: 𝑉𝑡𝑝 = 𝑉𝑡 + 𝑉𝑒 + 𝑉𝑖 + 𝑉𝑜
Donde:

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-Vtp= Valor total del predio.

-Vt=Valor del terreno

-Ve=Valor de la edificación

-Vi=Valor de las instalaciones fijas del predio

-Voc=Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de las valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente

sustentado el perito añadirá el monto de los valores intangibles al valor total del predio.
CUADRO N°9: TASACIÓN TOTAL DEL PREDIO

Costo del terreno 𝑆/.20 520.00

Costo de la edificación S/ 111,183.23

Costo de obras
complementarias e
S/ 18,363.075
instalaciones fijas y
permanentes

Costos intangibles S/ -

TASACIÓN TOTAL DEL S/ 150,066.31

PREDIO

FUENTE: Elaboración propia con datos del RNTP.

ALICIA R.; LUIS R. 11

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ANEXOS

FOTOGRAFIA N°1: Sala del primer piso donde predomina las baldosas de porcelanato

FOTOGRAFIA N°2: comedor, baldosas de porcelanato

ALICIA R.; LUIS R. 12

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FOTOGRAFIA N°3: los baños contiene un inodoro, ducha, lavatorio y son de mayólica blanca.

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FOTOGRAFIA N°4: los cuartos. Los pisos son de baldosa de porcelanato y puertas
contraplacadas

FOTOGRAFIA N°5: La cocina. El piso es de baldosas de cerámico y revestimiento de

paredes de losetas de mayólica

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FOTOGRAFIA N°6: El garaje. El piso es de baldosas de terrazo veneciano de 0.30x0.30. La puerta es

contraplacada.

FOTOGRAFIA N°7: La escalera. Esta es de concreto armado

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Ilustración 1 Contrato de compra y venta elaborado por la constructora ALTAMIRANO.

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Ilustración 2 Recibo de compra y venta del lote.

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