LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

LA TEORÍA DEL VALOR Y DE LA VALORACIÓN

¿Cuál es la naturaleza de la valoración inmobiliaria? ¿Es simplemente el oficio o la práctica de

estimar subjetivamente el valor? ¿O es una disciplina teórica con elementos suficientes para constituirse
en un método científico de determinación de conocimiento objetivo? ¿Tiene la valoración un objeto teórico
definido? ¿O tiene una diversidad de objetos, tantos como finalidades de la estimación? ¿Tienen los
métodos de tasación un contenido teórico real? ¿O son meras técnicas teñidas por la subjetividad del
valorador? ¿Qué es, en suma, la valoración? ¿ciencia, arte u oficio?.

Estas serán las cuestiones planteadas en este lección .

1.- Conceptos de valor.

En la valoración inmobiliaria se utilizan, a menudo, diversos conceptos de valor. Sin ánimo

exhaustivo dichos conceptos pueden clasificarse atendiendo a su naturaleza o esencia, a la metodología
empleada para su estimación, así como a la finalidad que guía en cada caso la tasación. Así, y
considerando la naturaleza misma del valor, los tasadores utilizan términos tales como:

a) Valor de uso, o de utilidad.

b) Valor de cambio, o de mercado. A veces se utilizan también, los términos valor de realización,
o precio.
c) Valor intrínseco, o de coste.

A su vez, y en virtud a la metodología de valoración utilizada, se emplean conceptos como:

a) Valor de comparación, o en venta (entendido como sinónimo de valor de mercado), cuando se

emplea la metodología de comparación de mercado.
b) Valor (o coste) de reposición (bruto o neto), en el caso de aplicar la técnica analítica del coste.
c) Valor de capitalización, o en renta, cuando se aplica la metodología de capitalización.
d) Valor residual (del suelo, o de la edificación).

En razón a la finalidad de la tasación se pueden distinguir, entre otros, conceptos como:

a) Valor real, cuando se tasan los bienes a efectos de los Impuestos de Transmisiones, Sucesiones
y Donaciones, o Patrimonio. Asimismo se utiliza ese término en el marco de la Ley de
Expropiación Forzosa.
b) Valor comprobado, cuando se aplica el procedimiento de comprobación de valor en los citados
tributos de transmisiones y sucesiones.
c) Valor catastral, a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como de Plusvalía y (con
efectos, en cuanto valor mínimo) en otros tributos.
d) Valor hipotecario, o en general a efectos de determinadas entidades financieras.
e) Justiprecio, o valor de expropiación.
f) Valor urbanístico e inicial, cuando viene regulado por la Ley del Suelo.
g) Valor asegurado, a efectos de seguros sobre los inmuebles.
h) Valor contable de los activos inmobiliarios en el marco de la tasación de empresas.
i) Valor legal, cuando existe alguna normativa de orden legal que establezca valores máximos en
venta o en renta, como la de Viviendas de Protección Oficial.
j) Valor mercantil, si la finalidad de la tasación es una compraventa, o cualquiera otra de ese
carácter.

A su vez es usual la utilización de otros términos de valor tales como valor de inversión, de
liquidación, de fondo de comercio, de afección, histórico-artístico, expectante etc.

Aunque todos estos conceptos son utilizados en la práctica profesional de la tasación, ¿podemos
destacar alguno de ellos como el objeto teórico básico de la disciplina de la valoración inmobiliaria?
¿Existe realmente un concepto objetivo de valor, en el cual pueda descansar una pretendida teoría
científica de la valoración? ¿O, por el contrario, el valor es un concepto intrínsecamente subjetivo, que
depende no sólo de la finalidad de la estimación, sino también de la opinión, criterio o habilidad de quien
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la establece?.
2.- La concepción subjetiva del valor y de la valoración1.

Posiblemente la mayor parte de la opinión pública, incluidos los propios tasadores, respondería a
las preguntas precedentes reconociendo no sólo la pluralidad de valores, sino además aceptando la
esencia intrínsecamente subjetiva del valor y de la valoración. Santiago Fernández Pirla, por ejemplo, ha
afirmado:

" Así como hay distintas clases de valores, también se encontrará que una propiedad tiene
valores diferentes según distintas finalidades perseguidas. (...) Se ha definido en general
el valor de un bien por su poder de exigir otros bienes a cambio, pero frente a este valor
de intercambio surge el valor de utilidad, en función de la posible utilización de un bien o
de su posible rentabilidad y lo que si puede establecerse es la existencia de distintas clases
de valores función de las distintas finalidades perseguidas, valores que ciertamente difieren
2
unos de los otros , incluso en su precio como expresión y medida del valor" .

Stanley McMichael ha sido el principal difusor en nuestro país de esa concepción subjetiva:

"Una de las mayores verdades es aquella de que "una evaluación es solamente una
3
opinión" .

En el mismo sentido algunos autores han llegado a considerar que no sólo la valoración es una
opinión, sino que incluso lo es el valor:

"El valor es únicamente una opinión basada en el estudio de cada uno de los elementos
4
que lo integran" .

De igual forma McMichael ha afirmado:

5
"Un precio es un hecho. Un valor es una estimación de lo que el precio debería ser" .

Concepción muy próxima a la definición de valor de mercado adoptada por TEGoVA, (The
European Group of Valuer’s Association) así como por IVSC (International Valuation Standards Comité):

“Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se

intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor ...”6.

Dicha definición europea de valor es muy similar a la adoptada oficialmente en los Estados Unidos.
Así el Standard Appraisal Board (ASB) de The Appraisal Foundation identifica el valor (de mercado) de
los inmuebles como:

“un tipo de valor, concebido como una opinión, que presume la transferencia de una propiedad
...”7.

1
Para un análisis detallado de lo que se expone en este epígrafe, véase ROCA CLADERA, J.: “La valoración inmobiliaria:
¿ciencia, arte u oficio?”, Catastro, Año VII, n. 27, enero 1997, pp. 8-20. Documento de Trabajo 2-1.
2
FERNANDEZ PIRLA, S.: Valoraciones de bienes inmuebles, Consejo Superior de Colegios de Arquitectos, Madrid, 1992,
pág. 15 y siguientes.

3
MCMICHAEL, S.L.: Tratado de tasación. Ed. Labor S.A.. Buenos Aires-Montevideo, 1949. Dicha traducción al castellano
de la obra de McMichel, escrita originalmente en 1946, se ha convertido en un elemento de referencia obligado, al tratarse del primer
manual que, en época reciente, se ha difundido en nuestro país.

4
ZANGERLE, J.A.: Principles of Real Estate Appraising. Hollywood, California, 1927.

5
MCMICHAEL, S.L.: .Op. cit., pág. 21, citando al profesor Hadley.

6
TEGoVA: Approved European Property Valuation Standards, Estates Gazette, London, 1997. Véase Documento de
trabajo 1-2.
7
THE APPRAISAL FOUNDATION: Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. 2002. Véase documento de
trabajo 1-3.

1
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Lo cual ha conducido a buena parte de la doctrina de nuestro propio país a proclamar que la
tasación es un oficio, o, incluso, un arte: el arte de valorar. Así:

"La valoración inmobiliaria no es solamente una técnica. El conocimiento, la información,

la experiencia, el sentido común y, en general, eso que se llama "oficio", y que a mi me
8
gusta llamar "arte", son imprescindibles" .

La concepción subjetivista del valor y de la valoración concibe, por tanto, al primero como una
9
abstracción formada en nuestra propia mente , no como un hecho real, objeto de conocimiento objetivo.
Siendo dicho valor (subjetivo) creado por el oficio, o arte, de valorar. Hasta el punto de que algunos (en
este caso, los menos) han creído que el valor se encuentra ya en origen en nuestro pensamiento, y por
tanto que se trata de una intuición; siendo la valoración, entonces, la simple justificación externa (a
posteriori) de esa idea intuitiva. Y en este sentido el procedimiento de tasación y los métodos valorativos
se convierten en simples instrumentos justificativos en manos del valorador.

La concepción subjetiva de la valoración, tanto en las versiones más radicales como en las más
matizadas, comparte, por tanto, las siguientes ideas centrales:

a) El valor, al no ser una realidad física, no es susceptible de conocimiento objetivo; es opinable,

no contrastable empíricamente.
b) La valoración, en consecuencia, no es una ciencia. No tiene una metodología científica, sino tan
10
sólo es una técnica u oficio para realizar opiniones más o menos fundadas .
11
c) La naturaleza epistemológica de la valoración se acerca, por tanto, más a la crítica, a la opinión
especializada en un campo susceptible, sólo, de conocimiento subjetivo.

3.- El objeto de la valoración inmobiliaria.

Hemos visto en el epígrafe inicial de esta lección la pluralidad de conceptos de valor utilizados en
la práctica profesional de la valoración inmobiliaria. Cabe ahora interrogarse sobre si es posible distinguir
de entre esa maraña de concepciones un objeto teórico básico sobre el que construir la disciplina
científica de valoración, y no sólo el oficio (o "arte") más o menos cualificado de la tasación. ¿Se puede
hablar realmente de un concepto objetivo de valor?.

3.1.- Valor de uso vs. valor de cambio.

Existe, de entrada, la tentación de definir ese objeto teórico rehuyendo de su contenido económico.
¿No sería razonable referir al valor de uso, y no al valor económico o de cambio, la disciplina teórica de
la valoración? Si por valor de uso entendemos el valor que para la colectividad tiene un inmueble o
localización específica, es decir, su utilidad social, ¿no sería preferible referir a ese valor social o de uso
la construcción de dicha disciplina teórica? Dicha concepción significaría integrar la valoración en una
teoría global de planificación u ordenación de la ciudad, renunciando a su contenido económico básico
o preferente.

8
BORRELL, A.: Prólogo a la obra de ROCA, J.: Manual de Valoraciones Inmobiliarias, Ariel, Barcelona, 1986. Documento
de Trabajo 2-2.

9
Fernández Pirla ha expresado así esta concepción: "(...) el valor es, y probablemente lo será siempre, un concepto
mental cuya expresión, como ya decíamos antes, es el precio". Op.Cit. pág. 19.

10
Esto ha conducido a algunos a afirmar el carácter relativo, y no absoluto, de la valoración. Así Jesús Moral ha afirmado:
"es preciso señalar el carácter relativo de toda valoración, ya que es lógica una interpretación personal del valorador que conduce
a la creación de una magnitud como medida del "valor" que, aún considerándola representativa, difícilmente podrá significarse como
valor absoluto de la cosa. Este matiz de la interpretación personal debe suplirse y ajustarse con un trabajo riguroso, la meticulosidad
de la observación, el rigor y relación de los datos, y todas las virtudes que, en definitiva, configuran lo que se denomina "prestigio
profesional", que la experiencia y el estudio acaban por añadir". MORAL, J.: Los bienes inmuebles, Ariel, Barcelona, 1992.

11
Para un análisis profundo de la naturaleza epistemológica de la valoración consúltese el trabajo de BERNAT, J.:
Epistemología de la Valoració Immobiliària. Estudi de la questió a partir de la bibliografia en català i castellà. Tesina para la obtención
del título de Master en Valoraciones Inmobiliarias, diciembre de 1994. Dicho trabajo incluye un pormenorizado análisis de las
principales publicaciones en materia de valoración, y representa un buen referente para el conocimiento de la situación de la
bibliografía en este campo de la práctica profesional. Un resumen del citado trabajo puede encontrarse en el artículo del mismo autor
"Análisis bibliográfico de las valoraciones inmobiliarias”, Catastro, Año VII, n. 27, enero 1997, pp. 21-38 (véase el Documento de
Trabajo 2-3).

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Por desgracia, la utilidad social no es directamente mensurable o, mejor dicho, no se expresa

abiertamente en una sociedad capitalista sino a través de ese intermediario que es el mercado. De aquí
que algunos autores, la escuela neoclásica en particular12, hayan querido ver en los precios o valores de
mercado una expresión fiel de los valores de uso13 del espacio urbano. En esta perspectiva, un mercado
caracterizado por un funcionamiento transparente, competitivo, no sometido a prácticas especulativas o
monopolistas, debería expresar el equilibrio entre la oferta y demanda de inmuebles y, por tanto, reflejar
las utilidades diferenciales del parque inmobiliario manifestadas en forma de valores urbanos. Valores de
uso y de cambio deberían, pues, coincidir.

Este planteamiento, no es necesario detenerse en ello porque resulta obvio, es irreal: ni el

funcionamiento del mercado urbano es precisamente idílico (restricciones naturales y artificiales del suelo,
poca transparencia en las transacciones, prácticas especulativas, etc.), ni refleja el conjunto de intereses
sociales, sino exclusivamente los que denotan una expectativa de lucro. Para poner un ejemplo claro, los
espacios libres, las calles o los servicios públicos (equipamientos) tienen una extraordinaria utilidad social,
pero, por regla general, no tienen valor de cambio, ya que no existe mercado de los referidos usos.

Además, y aunque pueda parecer paradójico a la vista de lo anterior, no existe una teoría,
independiente de la económica, que permita la cuantificación completa de la utilidad social del espacio
14
urbano . ¿Qué es más valioso socialmente hablando: el centro congestionado, pero de elevado nivel de
vida urbana, o la periferia de mayor calidad ambiental, pero en parte carente de los atractivos de la
centralidad? No existe una respuesta unívoca a la cuestión precedente: para una parte de la sociedad es
básica la centralidad, y prefiere la congestión del centro a cambio de su elevado nivel de vida urbana; para
otra, en cambio, es esencial la tranquilidad y calidad mediambiental relacionada con la baja densidad y
escasa congestión de la periferia, aunque sea a costa de experimentar desplazamientos al centro más
costosos o prolongados. El valor de uso, por tanto, es un concepto intrínsecamente borroso, dependiendo
de la perspectiva de cada usuario/a de la ciudad. Lo que no quiere decir que no pueda hablarse de una
valor social agregado: el que para el conjunto de la sociedad tiene un bien determinado. En este sentido
se han producido, en la segunda mitad del siglo XX, enormes avances en la construcción de una teoría
económica del valor social. El análisis de coste-beneficio, la evaluación de las externalidades, la
metodología del coste viaje y la valoración contingente han representado un salto de gigante en el camino
de construir una teoría integrada del valor económico-social15.

La generalización de la conciencia ambiental ha puesto en primer plano, además, la valoración de

los bienes públicos, así como de las externalidades ambientales. Nuevas vías se han abierto, así, a la
valoración de los espacios públicos y los bienes culturales. Con lo que, progresivamente, nos hemos ido
dando cuenta de que los valores de cambio, de mercado, son tan sólo la punta de un iceberg más vasto
y complejo: el valor social urbano. La optimización de ese valor social se ha situado, así, en el centro de
la atención de los expertos en valoración, cuando, tan sólo unos años antes, el único foco de atención se
situaba en el mercado.

Valor de mercado a
c

b
Valor Social

12
Véase en el Anexo a esta lección un resumen de la concepción de renta y valor de la escuela neoclásica.
13
No cabe confundir la noción de “valor de uso” , tal como se utiliza en esta lección, con la de “valor de mercado del uso
existente”, como ha podido inducir la errónea terminología introducida por TEGoVA en sus European Standards (Documento de
Trabajo 1-2), donde utiliza el término “use value” para referirse a ese último tipo de valor de mercado.
14
Una cuantificación tal vez no, pero quizás sí una cualificación del valor social. La evaluación multicriterio es un intento
de superar el problema epistemológico planteado en la valoración de carácter multidimensional, no estrictamente económica. Para
una aproximación a la evaluación multicretaria, véase, entre otros, MUNDA, G.: Teoría de evaluación multicreterio: una breve
perspectiva general, Universitat Autònoma de Barcelona, 1998.
15
Para una buena exposición de esas aportaciones véase AZQUETA, D.: Valoración Económica de la Calidad Ambiental.
Mc Graw Hill, Madrid, 1996.

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El gráfico superior nos indica como el inmueble “a” (por ejemplo, un edificio de elevado valor de
mercado, pero de escaso interés arquitectónico o social) tiene un valor social inferior al de los inmuebles
“b” o “c”16, a pesar de su más elevado valor de mercado.

Construir una disciplina que permita evaluar de forma integrada los valores de mercado con la
totalidad del valor social parece, por tanto, debería situarse en el centro de atención de toda teoría de
valoración inmobiliaria y urbana. Sin embargo, aún no poseemos una teoría general completa para la
determinación del valor de uso, entendido en cuanto valor social. Los valores de cambio son fácilmente
reconocibles gracias a la existencia del mercado y de los precios. En cambio los valores estrictamente
sociales se manifiestan a menudo de forma indirecta, implícita o virtual, de ahí que sea enormemente
difícil aprehenderlos.

A la espera de tal generalización de la teoría de la valoración, habrá que concluir el carácter por el
momento “incompleto” de la disciplina de valoración actual, la cual no ha sido aún capaz de integrar los
valores de uso. De ahí que debamos renunciar, por el momento, a situar en dicho concepto, en el valor
de uso, el objeto central de la disciplina teórica de la valoración17.

3.2.- Valor intrínseco vs. valor de mercado.

Una segunda concepción ha venido a situar en el coste de producción (o de reposición) el objeto

central de la valoración. Desde esta perspectiva el precio de mercado, al venir determinado por las
cambiantes condiciones de la oferta y de la demanda, carece de la consolidación y estabilidad suficientes
para ser considerado una aproximación certera al valor real de los bienes inmuebles. En este sentido cabe
añadir que la experiencia demuestra que los precios experimentan, en ocasiones, pulsos al alza (épocas
de "boom"), o a la baja (épocas recesivas). Los precios, por tanto, al venir determinados por los elásticos
y rápidos cambios de la demanda, son, desde la concepción analizada, extremadamente volubles y
cambiantes. El coste de producción reflejaría, en cambio, las condiciones normales de la oferta; los
elementos, en principio, objetivizables que conformarían el valor.

Fundamentada en la teoría del precio natural, o de producción, de Adam Smith18, la concepción del
coste de reposición identifica dicho concepto con el valor intrínseco, o real, del inmueble. Lo que debería
traducirse, en el marco de un funcionamiento competitivo y equilibrado de la oferta y de la demanda, en
la tendencial convergencia, a largo plazo, de los precios de mercado en torno a dicho valor intrínseco, o
coste de producción. Partiendo del tradicional planteamiento de Smith, según el cual el valor (V) es la
composición de la renta del suelo (R), los salarios (S) y los beneficios (B), la concepción del valor de coste
de producción identificaría el valor del inmueble (Vi) como la suma del coste del suelo (Vs), del de la
19
construcción (Cc) y del relativo a los beneficios de promoción (BPc).

Así la ecuación V = R + S + B, se rescribiría:

Vi = Vs + Cc + BPc

El planteamiento del valor intrínseco o coste de producción quiebra al considerar separadamente

el factor suelo. ¿Cuál es el valor intrínseco del suelo? Según al teoría del coste de producción debería ser

16
El inmueble “c” podría ser el caso de un edificio protegido por su elevado valor histórico o artístico, pero con un valor
de mercado limitado (tal vez por la propia restricción de usos impuesta por la protección de orden cultural).
17
En la anterior versión de esta lección (que data de 1995) escribí (JRC): “El valor de uso, desconectado de su traducción
económica como valor de cambio, es incuantificable. De ahí que sea estéril la búsqueda, por algunos, de un valor de uso específico
para los edificios histórico-artísticos, desligado de su valor en el mercado. El valor histórico-artístico, por ejemplo, no puede, ni debe,
traducirse económicamente”. Y añadía: “(El valor de uso) es un valor social, no de naturaleza económica, y por tanto no
moneratizable. No puede ser el objeto central de una teoría objetiva de la valoración. Sólo el valor económico, aunque no responda
al esquema ideal neoclásico, puede elevarse a ese nivel en la disciplina de la valoración inmobiliaria”. El texto actual muestra la
evolución de mi pensamiento en esta materia.
18
Véase el Anexo al final de esta lección.
19
Se incluye en el coste de construcción (Cc), además de los costes estrictos de la edificación (Cc), los gastos normales
de promoción (GPc). Mas adelante en este Curso se escribirá la ecuación anterior de la siguiente forma:
Vi = Vs + Cc + GPc + BPc

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20
su coste de oportunidad agrícola (o valor agrícola del suelo, Va), incrementado en los costes (Cu) y
beneficios (BPu) de urbanización:

Vs = Va + Cu+ BPu

Sin embargo, en la práctica se constata que:

Vs >> Va + CU+ BPu

Lo que implica:

Vs = Va + Cu + BPu + PL

Es decir, el suelo urbanizado denota una evidente plusvalía (PL) sobre su coste de producción, o
urbanización (Va + Cu + BPu), dados unos beneficios “normales” de promoción de la obra urbanizadora.

En el mercado inmobiliario el suelo (urbanizado) es un factor sólo parcialmente producido. La

componente situación no es reproducible, lo que incapacita la determinación de su valor-precio, ni siquiera
a largo plazo, a partir de su coste de producción.

En la ciudad cada sitio es único. No existe un valor intrínseco, entendido éste como un coste
diferencial de producción de cada localización urbana. Sólo existe valor de cambio. Es el proceso de
intercambio, y no el de producción, el que determina el precio.
21
El valor del suelo no puede ser obtenido, por tanto, mediante su coste de producción. El suelo
no tiene un valor intrínseco en sí mismo. Y, en consecuencia, tampoco lo tienen los inmuebles
construidos, en su componente suelo, o localización.

El suelo, y por ende, los inmuebles, sólo tienen precio (o valor) de mercado, el cual refleja no sólo,
ni fundamentalmente, su coste real de producción (excluido el valor no producido del suelo), sino sobre
todo el equilibrio real existente entre la oferta y la demanda. Dicho equilibrio es, efectivamente, cambiante
e inestable. Refleja las condiciones específicas de cada momento y coyuntura concreta. Pero es la única
realidad económica objetiva en torno a la cual puede construirse una disciplina rigurosa de valoración.

Descartado el valor de uso, así como el coste de producción, parece evidente que sólo el valor de
cambio puede representar, en una economía de mercado, el objeto específico, central y básico de la
valoración inmobiliaria. De ahí que cuando nos referimos en este curso al concepto de valor inmobiliario,
de hecho estaremos haciendo referencia al valor de cambio o de mercado: único valor real,
económicamente hablando.

3.3.- Valor vs. Precio: hacia una definición objetiva del valor de mercado.

La referencia al valor de cambio como objeto teórico de la tasación no está desprovista de

problemas. Espesas nubes se ciernen sobre dicha concepción. En primer lugar por la propia ambigüedad
del término: cabe especificar con mayor precisión qué se entiende por valor de cambio; cabe determinar
si es sinónimo de precio, o si es una categoría relacionada con éste pero no identificada con él. Pero más
en el fondo cabe interrogarse acerca de la naturaleza objetiva o subjetiva de los precios (y de los valores)
de mercado, y preguntarse acerca de si es posible una definición objetiva de valor.

Reconocer que el valor de cambio de los productos inmobiliarios no está basado en su coste de
producción, sino que refleja, en sustancia, la relación entre oferta y demanda significa reconocer asimismo
la primacía de la concepción neoclásica del valor sobre la tradicional del valor-trabajo de Ricardo y
Marx.La economía neoclásica, recordemos, vino a sustituir la oferta por la demanda como elemento
determinante de la formación de los valores: era el deseo y la capacidad de compra de los consumidores,
basado en la utilidad de los bienes, lo que determinaba su precio, y no tanto lo que hubiese costado

20
De idéntica manera a lo referido en al nota anterior, Cu incluye además de los costes de urbanización (Cu) los gastos
normales de promoción (GPu) de la obra urbanizadora.
21
Los clásicos denominaban renta, y no valor, la contraprestación económica atribuida al suelo, debido a su carácter no
producido. El suelo, como ya se ha indicado al exponer la doctrina de Ricardo y Marx, no tendría valor, al no haber sido generado
por el trabajo humano. En una concepción más moderna se entiende la renta como la porción del valor (del suelo), o plusvalor, por
encima de su coste de oportunidad en otro uso, o utilización.

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producirlos, es decir, su coste de producción. Para los neoclásicos precio y valor se identificaban, pasando
a ser el primero el centro del análisis económico, al ser lo cierto, lo real, lo únicamente observable.Dicha
concepción es especialmente clara en el caso del mercado inmobiliario, donde, como se ha dicho, el suelo
no tiene propiamente coste de producción. Al ser la oferta inmobiliaria fundamentalmente rígida, es la
22
demanda la que determina el valor de los inmuebles .

A su vez, y dado el carácter estructuralmente diferencial del espacio urbano, fundamentalmente

en su componente de localización, el precio del suelo (y de los inmuebles) no es único, identificado con
su valor marginal, sino distinto para dada ubicación urbana, y tipo de edificio. Cada sitio, cada inmueble,
por tanto, tiene un precio de monopolio, que refleja la apetencia, disposición y necesidad de compra de
los distintos consumidores urbanos. La teoría marginalista debe ceder el paso, en el campo inmobiliario,
23
a la de la concurrencia monopolista .

Los precios inmobiliarios tienen, por tanto, un fuerte contenido de opinión: la opinión de los
consumidores sobre la utilidad de los bienes inmobiliarios, traducida por medio de su disposición y
capacidad de pagar por ellos.

A su vez, los precios inmobiliarios reflejan el acuerdo específico entre compradores y vendedores.
Cada precio es el resultado concreto de una transacción concreta, y refleja, por tanto, las características
diferenciales de cada una de ellas.
Los precios inmobiliarios tienen, en consecuencia, una acusada componente subjetiva. Representan
el acuerdo subjetivo entre un segmento individual (un cuanto) de la oferta y de la demanda. Denotando,
a menudo, oscilaciones acusadas que, más allá de justificarse en razones económicas generales,
interiorizan las actitudes individuales de los compradores y vendedores. Desconocimiento del mercado,
necesidad imperiosa de comprar o vender, afán especulativo, modas o gustos discutibles, son algunas
de las imperfecciones (desde la perspectiva de la ciencia económica) que guían, en ocasiones, nuestras
decisiones locacionales.
Los compradores y vendedores, en cuanto simples mortales, intercambian los bienes inmuebles de
acuerdo a sus gustos y necesidades, a su libre albedrío; no estando sometidos de forma mecánica, en
sus decisiones, a una Ley Económica de alcance universal, y obligado cumplimiento. Este
comportamiento no mecanicista de los compradores y vendedores viene, sin embargo, determinado
dialécticamente por factores de tipo económico y social.
De tipo económico puesto que el elevado esfuerzo que representa la producción y adquisición de los
inmuebles tiende a dificultar una decisión ligera, antieconómica, en la construcción y compra de los
productos inmobiliarios. Comportamiento social puesto que ofertantes y demandantes urbanos, a pesar
de lo sugerido por la escuela marginalista, no son individuos aislados, sino insertos en un tejido social,
que condiciona tanto sus estrategias productivas, como sus propios actos locacionales y de consumo.

22
Véase Capítulo 3 .
23
Véase CHAMBERLIN, E.: Op. cit.

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El valor inmobiliario, aunque determinado en su cuantía por la demanda, viene a su vez delimitado por
la oferta. Dicho valor tiene una competente producida que, aunque, como se ha visto, no debe
24 25
exagerarse , tampoco puede despreciarse :
a) Producción del suelo urbanizado, en la medida que, como se ha dicho, la urbanización es un
elemento de transformación cuantitativa y cualitativa del suelo urbano.
b) Producción del inmueble edificado, en tanto en cuanto la agregación del capital de construcción es
el elemento necesario, en general, para la puesta efectiva en mercado de los productos
inmobiliarios.
c) Producción del mismo escenario sobre el que se manifiesta la diversidad locacional, es decir, de
la ciudad. La ciudad, y por ende, la jerarquización física y social del espacio urbano, es un
producto histórico, agregación de capital público y privado que fijado espacialmente delimita y
reproduce los valores urbanos.
Los precios urbanos son, por tanto, subjetivos, en la medida que representan una medida psicológica
(es decir, formada en la mente) de las personas (o empresas) de la utilidad de los inmuebles, pero vienen
determinados objetivamente por la división y estructura física y social del espacio urbano.
Desde una perspectiva social debe añadirse que las personas de parecido nivel económico y social
suelen tener similares gustos y necesidades locacionales. El comportamiento individual de los
compradores (y vendedores) viene por tanto condicionado por su extracto social. No son "robinsones"
aislados del mundo, sino parte de un tejido social concreto; miembros de una clase social. Existe, por
tanto, un comportamiento social, y no sólo individual, de la demanda. Lo que se traduce en regularidades
en los gastos y necesidades de producto inmobiliario que tienden a interiorizarse en los precios de
mercado.
A su vez los demandantes (y también los ofertantes), compiten entre si en sus decisiones locacionales.
Las transacciones inmobiliarias, por tanto, no reflejan sólo las condiciones específicas de cada comprador
y vendedor, sino también las del conjunto de la oferta y de la demanda en el que se incardinan. Los
precios no son un resultado aislado, sino que se inscriben en el contexto del mercado inmobiliario.
Debido a dichos factores de orden económico y social los precios ("subjetivos") tienden a converger.
Y el valor de mercado es el resultado de esa convergencia. El valor es el precio más probable por el que
un comprador y un vendedor que actúen económicamente se pondrán de acuerdo en la transmisión de
un inmueble.
La convergencia de los precios en valores es un hecho económico objetivo, resultado de la teoría
económica de la localización espacial. El universo real-concreto de los precios ("subjetivos") conduce a
la determinación de esa abstracción teórico-empírica que denominamos valores de mercado ("objetivos",
en cuanto consecuencia de las leyes de la economía espacial).

24
Véase apartado 4.2 de este Capítulo.
25
Precisamente de esta componente de producción se deriva la posible utilización del método de reposición en la
valoración inmobiliaria. Asimismo se desprende de ella la adecuación del método residual, tanto en su faceta estática como
dinámica.

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26
El valor de mercado es, por tanto, un concepto teórico , no una realidad concreta. En el mundo, como
se ha dicho, sólo se observan precios, no valores de mercado. Pero de lo anterior no debe desprenderse
la inexistencia real de los valores de mercado, de la misma forma que no se deduce que no exista la
gravedad porque sólo observemos cuerpos concretos que caen. El valor de mercado es una abstracción
científica de una realidad concreta, los precios. De ahí que tenga un interés teórico y práctico de enorme
transcendencia, puesto que nos permite aprehender, es decir: comprender en profundidad, ese magma
aparentemente caótico que nos rodea, esa realidad que denominamos mercado inmobiliario (otra
abstracción), y sus manifestaciones en forma de precios.

4.- La disciplina teórica de la valoración inmobiliaria.

La definición probabilista del concepto de valor la han interpretado algunos como una demostración
del carácter subjetivo de la valoración; si el valor no existe en la realidad, sino sólo los precios, es tan sólo
una construcción subjetiva de nuestra mente: una estimación de lo que el precio debería ser, una opinión
en suma. Interpretación que descansa en una concepción subjetivista del concepto de probabilidad. Los
filósofos de la ciencia han criticado esta interpretación subjetiva de la probabilidad, según la cual ésta no
27
es otra cosa que la medida de nuestro grado de conocimiento o creencia (o de duda) en una cosa .
Frente a dicha concepción subjetiva de probabilidad, algunos autores han sugerido una interpretación
objetiva, propensivista, derivada de una interpretación estadística de la probabilidad, en tanto en cuanto
frecuencia inicial o intrínseca de la realidad.

Desde esta perspectiva entendemos que es la naturaleza, y no sólo nuestro conocimiento, la que es
indeterminada, probabilista. En este sentido la "naturaleza", los precios inmobiliarios, son indeterminados.
Nunca podremos anticipar "a ciencia cierta" el grado de un acuerdo concreto entre un comprador y un
vendedor específicos. Existe incertidumbre en el mercado inmobiliario. Y reconocerlo como tal no resta
28
un ápice al carácter objetivo y científico de la disciplina de la valoración . En este sentido el valor es tan
sólo el grado de convergencia, y por tanto también de incertidumbre, existente en el mercado inmobiliario,
es decir: el grado de indeterminación de los precios.
El valor de mercado es un concepto teórico de naturaleza objetiva, no subjetiva. No representa "nuestro
grado de creencia", ni "nuestra opinión" acerca de lo que los precios deberían ser, sino la magnitud o
dimensión misma de lo que los precios realmente son. El valor de mercado, en cuanto objeto de la
disciplina teórica de la valoración, no es, tampoco, una medida o estimación de los precios. Es la magnitud
o dimensión misma del grado de convergencia de éstos en virtud a factores físico-locacionales, sociales
y económicos. Los valores de mercado, por tanto, tienen una naturaleza objetiva, no son el resultado de
ninguna acción subjetiva humana.
La valoración inmobiliaria es la disciplina que tiene por objeto la determinación del valor de mercado
de los bienes inmuebles. El valor de mercado, y no cualquier otro concepto asociado con el precio o valor,
es el objeto teórico de la valoración. Y en tanto en cuanto disciplina teórica, la valoración emplea métodos
objetivos y científicos en la estimación del valor.

26
Ese carácter abstracto del valor de mercado se deduce de la mayor parte de las definiciones del mismo que la literatura
especializada ha desarrollado, así como, y muy especialmente, de las condiciones que, normalmente, se han establecido para su
determinación: 1) que el comprador y el vendedor actúen económicamente, esto es, en su propio interés económico; 2) que ambos
estén bien informados y actúen prudentemente; 3) que los inmuebles objeto de transacción se expongan durante un período de
tiempo razonable en un mercado tendencialmente abierto y transparente; y 4) que no exista una actuación voluntariamente
especuladora ni por parte de la oferta ni de la demanda. Condiciones, todas ellas, que de forma pura no se producen jamás en la
realidad.
27
Véase POPPER, K.: La Lógica de la Investigación Cientifica, Tecnos, Madrid, 1994., pág. 137-200. También del mismo
autor Teoría Cuántica y el Cisma de la Física, Tecnos, Madrid, 1992, pág. 28-29..
28
En este sentido cabe recordar que una disciplina como la Física, de reconocimiento científico indubitado, desarrolla el
principio de incertidumbre como uno de sus principales rasgos definidores. Si existe incertidumbre en Física, la ciencia por
antonomasia, bien puede aceptarse asimismo la indeterminación en la valoración inmobiliaria.

8
Josep Roca Cladera
LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

En este sentido es preciso volver a distinguir la valoración en tanto disciplina teórica de la práctica de
la tasación. La práctica de la valoración es una aplicación, necesariamente subjetiva, al venir teñida por
la percepción de cada tasador, de los métodos objetivos y científicos desarrollados por la teoría. En este
sentido, y sólo en éste, puede afirmarse que "el valor es una opinión"; pero no una opinión de lo que el
precio debería ser, sino de lo que el valor de mercado realmente es. La valoración, en cuanto práctica
profesional, es el acto de medir o determinar el valor de mercado de un inmueble concreto. Y como tal
acto de medida está ínsitamente sujeto a error. Nuestras medidas son siempre un acto humano
específico, y por tanto representación (cuantitativa) de una magnitud o dimensión del mundo real.
Representación, no realidad misma.
La insuficiencia de conocimientos teóricos existente aún en la mayoría de los tasadores, unida al débil
conocimiento que suele tenerse del funcionamiento del mercado inmobiliario, condiciona a menudo una
práctica de valoración relativamente heterogénea. A la incertidumbre intrínseca relativa al concepto mismo
de valor, así como a su determinación y medida, se añade la borrosidad extrínseca de los limitados
conocimientos y experiencia del tasador. De ahí que el resultado sea en ocasiones decepcionante: la
divergencia, a veces incluso acusada, en la estimación del valor por tasadores distintos. Sin embargo
quedarse ahí, sin investigar las causas que conducen a tal divergencia, para afirmar el carácter acientífico
de la valoración, dada su esencia subjetiva, es un error de calibre. Es quedarse en las formas y no ver
el fondo del problema.
Evidentemente la valoración no es una ciencia experimental. Y en consecuencia la medida del valor
no es, ni puede ser, idéntica en todo caso y ocasión. Pero ello no es óbice para que la disciplina de la
valoración ofrezca un método objetivo y científico para determinar el valor de mercado de los inmuebles.
En esta perspectiva cobra especial sentido la crítica que a menudo suele realizarse acerca de la
subjetividad implícita existente a cada uno de los métodos de tasación desarrollados por la teoría de la
valoración. )Son los métodos de tasación intrínsecamente subjetivos? )O puede afirmarse su carácter
científico y objetivo?. Esta es probablemente la cuestión central para desentrañar el carácter teórico de
la valoración: )ciencia o crítica? )técnica u oficio?.
Para responder a esta cuestión central es preciso volver a insistir en el objetivo básico de la disciplina
de la valoración: establecer el valor de mercado de los bienes inmuebles. Y en este sentido recordar lo
que a menudo olvidan los tasadores en su práctica profesional: los distintos métodos de tasación no son
29
sino instrumentos diversos para obtener el valor de mercado de los inmuebles . Los métodos de
valoración de mercado, coste y capitalización (y el residual del suelo) no conducen a valores autónomos,
específicos para cada técnica de evaluación: el valor en venta, en renta o de coste, sino a estimaciones
independientes del valor de mercado. Los valores resultantes de las distintas metodologías de tasación
30
deben, por tanto, converger . De ahí que la fase de conciliación de las estimaciones del valor realizadas
por los diversos métodos represente una pieza fundamental del informe de tasación técnicamente bien
confeccionado: se trata de conciliar valores homogéneos, estimaciones independientes del valor de
mercado, no conceptos heterogéneos de valor.
Dicha exigencia de conciliación entre los métodos para la estimación del valor de mercado no ha sido
31
siempre bien entendida. Incluso eminentes teóricos de la valoración inmobiliaria han llegado a sostener
que de la aplicación de los métodos de coste, así como de capitalización, no se deducían auténticos
valores de mercado. Razón por la cual se ha llegado a abonar su erradicación, centrando en el método
de comparación la esencia única de la disciplina de la valoración. No es preciso añadir que tales
posiciones cabe entenderlas como exageradas. No es preciso renunciar a ninguno de los métodos
clásicos de tasación, sino tan sólo proceder a su determinación rigurosa en función al objeto teórico
buscado: establecer el valor de mercado.
32
Desde la perspectiva inequívoca de reafirmar este objetivo como única y exclusiva finalidad teórica
de la valoración, el análisis de los presuntos eslabones débiles de los diferentes métodos de tasación se
nos presenta en una dimensión del todo distinta a la expuesta por dichos autores. Allá donde el tasador
pragmático no ve otra cosa (en la determinación de los comparables y corrección de los mismos, en la

29
Un ejemplo paradigmático de esta concepción se encuentra en la normativa hipotecaria , la cual parece entender que
los diferentes métodos de valoración llevan a valores distintos. En particular al diferenciar conceptualmente el coste de reposición
(bruto o neto) del valor de mercado (en venta o en renta), así como al definir este último como el menor de los obtenidos por
comparación o capitalización, dicha normativa de valoración hipotiza implícitamente la naturaleza heterogénea del valor, o coste,
obtenido por los distintas metodologías.
30
Dicha convergencia debe entenderse en el contexto de la valoración de inmuebles libres de cargas. Los bienes
inmuebles que soportan derechos reales o de arrendamiento (intervenido o congelado) obtendrán, obviamente, un valor diferenciado
según la metodología de valoración empleada. Así, por ejemplo, del método de comparación (si no se acude a comparables
igualmente sometidos e idénticas cargas) puede resultar un valor diferenciado del relativo a capitalización de rentas en el caso de
la tasación de inmuebles en régimen de alquiler protegido legalmente.
31
Véase, por ejemplo, RATCLIFF, R.U.: "Capitalizad Income Is Not Market Value", The Appraisal Journal, enero 1968.
También WENDT, P.F.: "Recent Developments in Appraisal Theory", The Appraisal Journal, octubre 1969.
32
Aunque, a efectos prácticos, la técnica de valoración puede servir, a su vez, para establecer otros conceptos como el
valor de inversión, expectante o de anticipación de los inmuebles. A su vez la metodología de tasación permite diferenciar en el valor
de mercado (libre de cargas) el relativo a los titulares de los diversos derechos que concurran en los inmuebles.

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Josep Roca Cladera
LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

depreciación, en el coeficiente de mercado, en la estimación del tipo de interés, etc...) que una justificación
a posteriori de una estimación formada ex ante, en su propia mente, el investigador descubre un problema
teórico, que debe ser abordado y resuelto desde la propia definición conceptual y metodológica.
Este es el reto que se pretende afrontar en las lecciones siguientes.

10
Josep Roca Cladera
LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

ANEXO

LA TEORÍA ECONÓMICA DEL VALOR Y DE LA RENTA

Frente a la concepción subjetiva anteriormente descrita, la teoría económica se ha esforzado, desde

su irrupción como disciplina específica, en construir un concepto objetivo de valor. Es por tanto preciso
echar la vista atrás y pasar revista a las principales aportaciones históricas a la teoría del valor y de la
renta. El análisis de las concepciones sostenidas por los inspiradores de la economía moderna y
contemporánea es de especial interés para clarificar el carácter objetivo o subjetivo del valor, así como
para establecer, en su caso, el objeto teórico básico de la disciplina de la valoración.

3.1.- Los precursores de la economía clásica.

En los albores del nacimiento de la disciplina teórica de la ciencia económica destacan diversos
autores, como Petty, Vauban y Cantillon, entre otros, que anticipan importantes conceptos directamente
relacionados con el valor y la renta de la tierra.
33
Destaca, en primer lugar, William Petty , el cual, aún reconociendo el carácter natural de la renta
de la tierra, concibió ésta como un excedente de la producción sobre el consumo, generado por la
explotación del suelo por el cultivador. Petty fue, asimismo, el precursor de la concepción del trabajo como
instrumento de medida del intercambio de productos; el tiempo de trabajo, para Petty, era la base para
la determinación del valor monetario de la renta agraria, así como del conjunto de mercancías. Siendo
el precio normal de la tierra (y en esto Petty anticipó el denominado método de capitalización) la suma de
34
las rentas de la tierra por un período aproximado de 20 años .
35
Vauban, y sobre todo Cantillon , continuaron la labor iniciada por Petty. Así Cantillon se esforzó es
desarrollar la noción de valor intrínseco de los distintos bienes, el cual no sería otra cosa que la
combinación entre tierra y trabajo:

" El precio o el valor intrínseco de una cosa es la medida de la cantidad de tierra y de

trabajo que se incorpora en su producción, de acuerdo a la bondad de la tierra y a la
36
calidad del trabajo" .

Para Cantillon (precursor de lo que después denominaremos método de reposición) el valor

intrínseco de las mercancías era estable, oscilando en torno a él el precio de mercado de las mismas,
fruto de la variable relación entre la oferta y la demanda.

33
Petty, consejero de Cromwell y de Carlos II, vivió entre 1623 y 1687. Su principal obra, probablemente, en el campo de
la economía de la tierra es su Tratado de Impuestos y Contribuciones (1662).

34
Petty justificó el criterio de establecer en 20 años de renta el precio normal de la tierra como la suma de las economías
procedentes de la misma que pudiera obtener una familia compuesta por tres generaciones (abuelos, padres e hijos de éstos).
Veinte años, para Petty, sería el tiempo medio de coexistencia coetánea de dichas generaciones.

35
Richard Cantillon (1680-1734), precursor de los fisiócratas, inspiró directamente la obra de Quesnay.

36
CANTILLON, R.: Ensayo sobre la naturaleza del comercio. 1775.

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LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

3.2.- Los Fisiócratas y la renta de la tierra.

A mediados del siglo XVIII, apareció el grupo autodenominado de los fisiócratas, el cual combatió
con ahínco las posiciones económicas dominantes hasta entonces, esto es: el mercantilismo.
37
Francois Quesnay fue, posiblemente, la figura más conocida de la escuela fisiocrática, entre la que
también cabe citar a Mirabeau y Turgot entre otros muchos.
Su concepción económica se basó en entender que la tierra era la fuente de toda la economía: "sólo
la tierra produce riquezas". Únicamente la tierra produce más de lo que consume, y por tanto, para los
fisócratas, era ésta el único medio de producción que generaba excedente. En este contexto el trabajo
asumía un rol absolutamente secundario; no representando, a diferencia del pensamiento de los
precursores, así como de los clásicos, fuente de riqueza.
De ahí que para los fisiócratas la propiedad privada de la tierra se elevaba al nivel de derecho
natural. Y la renta de la tierra no era otra cosa que el resultado lógico e indiscutible de esa singularidad
excepcional que era la tierra, esto es de su capacidad de creación de producto neto. Para los fisiócratas
el valor (y la renta) de la tierra estaba basado en su utilidad, en su capacidad para generar riqueza y
bienestar. La renta de la tierra era, por tanto, un resultado intrínseco de su capacidad natural de
producción.

3.3.- La aportación teórica de Adam Smith.

38
Adam Smith expone las bases de la teoría moderna del valor y de la renta. Dos son las concepciones
avanzadas por Smith:
- La primera consiste en identificar el valor de los bienes como una suma de componentes, entre
los cuales se encontraría uno específico: la renta de suelo. Así:

V=S+B+R

donde V sería el valor de un determinado bien o mercancía, S la cantidad de salarios y capital, B la

de beneficios y R la renta de la tierra. El valor así definido es lo que A. Smith denomina precio
natural de las mercancías.
Los precios corrientes observados en el mercado fluctúan en función de la oferta y la demanda
alrededor de los precios naturales de equilibrio, tendiendo, según Smith, a converger en torno a
éstos. El precio natural, o de producción, desarrollado por Adam Smith es, por tanto, el antecedente
inmediato del denominado, en la disciplina de valoración, valor de coste o de reposición,
fundamentando la metodología aditiva que tanta difusión ha tenido entre los tasadores.
- La segunda concepción desarrollada por A. Smith difiere significativamente de la primera,
matizándola cualitativamente. Según ésta, mientras los precios de los bienes urbanos o agrícolas
son el producto de salarios y beneficios, las rentas son el efecto. Las rentas no determinan el precio,
como otros costes, sino que son determinadas por él. Para poner un ejemplo agrícola, la renta no
es proporcional a lo que el propietario de la tierra haya podido gastar en mejorarla, sino a aquello
que el campesino puede darle a cambio de cultivarla. Salarios y beneficios, por un lado, y renta de
la tierra, por otro, son conceptos de distinta naturaleza. Los primeros son "ordinarios" o "naturales",
respondiendo a la remuneración del trabajo y del capital empleados en la producción y distribución
de la mercancía. Sin embargo la renta no es necesaria para la reproducción de la tierra puesto que
ésta, por su propia esencia, es permanente, indestructible. Depende exclusivamente de la capacidad

37
Francois Quesnay (1694-1774) fundó la escuela de los Fisiócratas. Su obra más conocida en el famoso Tableau
économique (1758). También son de destacar, en relación a su concepción de la renta de la tierra: el capítulo VII que escribió para
la obra de Mirabau, Philosophie Rurale (1763), así como sus Eléments de philosophie rurale (1765).

38
Adam Smith (1723-1790) realizó la gran síntesis de la economía del siglo XVIII. Dicha síntesis no es sólo una importante
aportación a la economía política; representa la elevación de la misma al nivel de ciencia social. Es por tanto el intento de
construcción de una nueva ciencia. La principal obra de Smith es La Riqueza de las Naciones (1776).

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LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

de pago del agricultor, la cual, a su vez, es el resultado del precio de mercado de los productos
agrícolas determinado por la demanda de los mismos.

Así pues, la teoría anterior lleva a diferenciar cualitativamente el concepto de renta en relación al resto
de componentes del valor: capital, salarios y beneficios. Según Smith, el precio de la tierra originariamente
39
es igual a cero. Si la renta es mayor de cero será porque los propietarios tienen un monopolio de este
recurso:
"La renta de la tierra, considerada como el precio pagado por el uso de la tierra, es de forma
natural un precio de monopolio".
De esta forma, y en virtud al derecho que le otorga la institución de la propiedad privada sobre un bien
escaso como el suelo, los propietarios calculan cuánto puede llegar a pagar el campesino arrendatario
a fin de trabajar su tierra, o, en el caso urbano, lo que puede retribuir el usuario de vivienda por el hecho
de vivir en la ciudad. La renta de la tierra es, por tanto, un beneficio excedente, un sobrebeneficio, que
se deduce de la capacidad de compra de la demanda. El precio determina la renta, y no al revés, como
aparentemente la noción de precio natural parecería sugerir. En este sentido Smith anticipa a Ricardo y
a Marx, siendo a su vez antecedente de la concepción residual del valor del suelo.

3.4.- La teoría de la renta de Robert Malthus.

40
Más conocido por su análisis sobre la población, Robert Malthus contribuyó en buena medida a la
construcción de la teoría de la renta. Para éste la renta es el excedente del producto total de la explotación
de la tierra, una vez deducidos el beneficio del agricultor, los salarios, así como el conjunto de costes de
producción. Excedente del precio de mercado de los productos agrícolas sobre su precio de producción,
fruto de las características intrínsecas y naturales de la tierra: fertilidad y escasez de las mismas, pero a
su vez del incremento de los precios resultado de la demanda creciente de productos agrarios. Para
Malthus el incremento previsible de la población debería incidir en un progresivo incremento de la
demanda, y por ende de los precios agrarios, así como de la renta de la tierra.
Para el pensamiento de Malthus es determinante el hecho de que las tierras más fértiles sean
intrinsecamente escasas. El crecimiento natural de la población implica la puesta en cultivo de espacios
productivos cada vez menos fértiles, con el consiguiente aumento de los costes de producción y con ello
del precio de mercado de los productos. De esta forma la renta no es la causa del encarecimiento de los
precios, sino que al contrario son éstos, al encarecerse, los que determinan el incremento del excedente
de las tierras más fértiles, y, por lo tanto, de su renta. Para Malthus la renta no es el efecto del monopolio
de la propiedad de la tierra:
"Es preciso observar la renta como el efecto natural de una cualidad otorgada por Dios a la tierra,
como un don precioso concedido al hombre".
La renta tiene, por tanto, un contenido natural, objetivo. "Una ley tan invariante como la acción del
principio de gravedad". La renta de la tierra es, por tanto, el resultado del desarrollo de la sociedad.
La teoría de la renta de la tierra de Malthus se inscribe de lleno en la concepción de Ricardo, sustento
mismo del método residual de tasación del suelo. Su principal aportación es, no obstante, la elevación de
la demanda al primer plano del análisis económico. Aunque revestido de un cierto fatalismo demográfico,
Robert Malthus anticipa los elementos básicos de la economía marginalista y de la escuela neoclásica,
al reconocer en la demanda, y por lo tanto en el precio de mercado y no tanto en el de producción, la
soberanía económica última.

3.5.- La concepción del valor y de la renta en David Ricardo.

41
David Ricardo , el gran economista inglés de la primera mitad del siglo XIX, desarrolló hasta sus
últimas consecuencias la teoría del valor-trabajo, que como se ha visto había sido esbozada previamente

39
Para que haya monopolio no es necesario que exista una cantidad pequeña de detentadores del mismo. Se habla de
monopolio cuando, por razones naturales o artificiales, un bien es escaso y no se puede reproducir competitivamente.

40
Robert Malthus (1766-1836) es especialmente conocido por su Ensayo sobre el principio de la población (1798). Su
principal trabajo sobre la renta data de 1815, Investigación sobre la naturaleza y progreso de la renta, integrado posteriormente en
sus Principios de Economía Política (1820).

41
David Ricardo (1772-1823) es el padre de la economía clásica. Su contribución fue decisiva para elevación de dicha
disciplina al nivel de ciencia social, representando, junto a Adam Smith, Karl Marx y Alfred Marshall un elemento de referencia
obligado para el conjunto del pensamiento económico, incluso hoy en la actualidad. Sus obras más significativas son Ensayo acerca
de los beneficios (Essay on the Influence of a Low Price of Corn on the Profits of stock, 1815), así como Principios de Economía
Política y Tributación, (1817).

13
Josep Roca Cladera
LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

por otros autores. Según ésta las cosas valen, se intercambian, por unos precios que dependen de la
cantidad de trabajo que tienen incorporado; trabajo que viene determinado no sólo por el tiempo de
producción de una determinada mercancía, sino también por la cuantía de trabajo incorporado en los
materiales y herramientas de producción. Desde esta perspectiva, las mercancías (y las de tipo urbano
o inmobiliario serían uno tipo específico de éstas) tendrían un valor intrínseco o coste de producción, al
cual, en condiciones normales de mercado, deberían tender los precios de las distintas transacciones.
La teoría del valor-trabajo es la base conceptual del denominado sistema del coste en la evaluación de
42
los edificios: una de las metodologías de valoración fundamentales en la práctica de la tasación urbana .
Pero, además, D. Ricardo desarrolló una teoría complementarla a la del valor-trabajo, referente a la
renta de la tierra. Analizó, en particular, el caso específico de los terrenos agrícolas, y estudió los efectos
de las variaciones de la población en la renta de la tierra. Descubrió que a medida que aumentaba la
población, nuevas tierras, de menor fertilidad y/o peor situadas, se ponían en cultivo. De esta manera
existían unos crecientes costos de producción de las tierras peores en relación a las mejores, ya fuera
debido a una menor rentabilidad por unidad de superficie (fertilidad), ya a unos mayores costes de
43
transporte (situación). Al ser, sin embargo, único el precio de los productos agrarios , al venir
determinado por el equilibrio oferta/demanda, éste se formaría a partir de las últimas tierras puestas en
mercado. Serían estas tierras marginales las que generarían la formación de los precios en función a la
cantidad de capital y de trabajo necesaria para hacerlas productivas. La figura adjunta resume la

concepción ricardiana de la renta.

Si la cantidad de tierra necesaria para el consumo es, en un momento dado, OA, y el precio
marginal del producto es AB, el área OABC representaría el conjunto de salarios y beneficios necesarios
para la producción, mientras que la superficie delimitada por la curva de rendimiento decreciente y OABC
sería, según Ricardo, la renta de la tierra. Creciente en la medida que nos encontramos en suelos más
productivos (por ejemplo X), y de menor cuantía si observamos suelos menos fértiles, o de mayores
costes de producción (Y), hasta ser nula en el margen (A).
La teoría del rendimiento decreciente y del valor marginal llevaría a Ricardo a conceptualizar la renta
como "la diferencia entre el capital más productivo y el menos productivo". Es decir, en la medida en que
existan tierras más productivas y mejor situadas que otras, las primeras obtendrán una ganancia
extraordinaria; excedente que, para Ricardo, sería la renta que se apropian los detentadores del suelo en
función a su derecho de propiedad sobre la tierra: "la renta es la porción del producto de la tierra que se
paga para tener el derecho de explotar las facultades productivas originales e imperecederas del suelo".

42
Sin embargo, la teoría del valor-trabajo no puede considerarse, en coherencia, el origen teórico del método de
reposición aplicado a los inmuebles entendidos como una totalidad suelo-edificación. Según dicha teoría el suelo carece en líneas
generales de valor, al no ser producto del trabajo humano. El origen del método de reposición, incluido el valor del suelo como coste
implícito a considerar en la estimación del valor total del inmueble, se encuentre, como ya se ha dicho, en la concepción del precio
natural de las mercancías de Adam Smith.

43
Ricardo, para simplificar, consideró un modelo basado en un único producto agrario: el trigo. Von Thunen (1826)
desarrollaría un modelo alternativo, con la distancia al centro de consumo como único elemento diferenciador (y, por tanto, sin
consideración alguna de la fertilidad), en el que se admitían distintos usos (o cultivos) del suelo.

14
Josep Roca Cladera
LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

David Ricardo habría puesto las bases para la comprensión del concepto de renta diferencial.
La concepción de la formación marginal de los valores y de la transformación de la ganancia excedente
en renta serían los cimientos teóricos de la metodología de valoración residual del suelo, según la cual
la tierra es considerada el último agente de producción, y los propietarios tienen derecho a ser retribuidos
sólo después que los demás agentes lo hayan sido. El valor del suelo, la renta de la tierra, es, pues, el
residuo una vez pagados los diversos agentes productivos (constructor, trabajadores, etc.), del valor del
producto (en nuestro caso: viviendas, locales comerciales, oficinas, etc.); renta o valor residual que es
apropiado (o está en disposición de ser apropiado) por el propietario/promotor del suelo en virtud a su
posición monopolista.

3.6.- La aportación de Karl Marx.

44
K. Marx desarrolla, completándola, las teorías de Ricardo sobre el valor-trabajo y la renta de la tierra.
Dos puntos merecen en especial su atención: los procesos de formación de rentas en las tierras peores,
así como en las mejores (y, muy particularmente, en las de uso urbano).
Marx, en concreto, critica la idea ricardiana de que las tierras marginales, las últimas puestas en el
mercado por ser las menos rentables, no producen renta. Desarrollando la concepción de A. Smith de que
todas las tierras, incluso las peores, producen un beneficio excedente, elaboró la concepción de renta
absoluta. Según Marx, los propietarios de tierras, como monopolistas de un bien potencialmente escaso,
pondrían las trabas oportunas a fin de evitar que las tierras en mercado, en cada momento concreto,
respondiesen a las necesidades de la demanda. Restricción absoluta de la oferta en relación a la
demanda, la cual generaría que los terrenos peores sólo se pusieran en el mercado una vez garantizada
la obtención de beneficio.
Marx argumentaba que la citada restricción, lejos de ser motivada por causas naturales, como en el
caso de la renta diferencial, lo era por causas artificiales, de carácter social. La tierra, así, no crearía la
renta, pero daría la capacidad al propietario de retirarla del circuito productivo a fin de extraer una
ganancia excedente.
La segunda aportación de Marx giró en torno a la formación de precios y obtención de rentas en el otro
lado del espectro económico: en las tierras más productivas. Marx consideró que, en determinados casos
(y en ellos incluía la generalidad de los usos urbanos), la formación de precios no vendría determinada
por el coste de producción marginal, sino por las condiciones específicas de la relación oferta/demanda.
De la misma manera que el precio del oro o de otros minerales preciosos no tiene nada que ver con su
coste de producción (como de hecho supondría la teoría del valor-trabajo), sino de la ansiedad, de la
apetencia de aquéllos por un sector de la demanda, igual sucedería en determinados casos excepcionales
en cuanto a la tierra.
En estos casos (y en concreto en el de los solares urbanos) los propietarios, explotando las apetencias
o necesidades de compra de los usuarios o consumidores, impondrían un precio de monopolio,
independiente del todo del coste de producción. A diferencia del caso de las tierras peores, en el que una
renta de monopolio (impuesta por los propietarios) se transformaba en precio de monopolio (es decir, en
un precio superior al coste de producción), en el caso de las más privilegiadas sería un precio de
monopolio (susceptible de ser extraído por las viviendas bien situadas, locales, oficinas, etc.) lo que se
transformaría en renta de monopolio.
Para Marx el precio de la tierra nada tenía que ver con el valor mismo del suelo (al coincidir con
Ricardo que la tierra, en cuanto factor preexistente e indestructible, no producido, carecería de valor-
trabajo), sino que representaba la cuantía del derecho a explotarlo, es decir a obtener renta:

44
Marx (1818-1883) es, junto a Ricardo, otro de los grandes economistas del siglo XIX. Su principal aportación se debió
a la teoría del capital y de la plusvalía, plasmada en obras como Contribución a la Crítica de la Economía Política (1859) y, sobre
todo, El Capital (1867-1885-1894).

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Josep Roca Cladera
LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

"El hecho de que sea la renta capitalizada (...) lo que se presente como precio de la tierra y de
que, por tanto, pueda venderse como cualquier otro artículo comercial, demuestra que es
simplemente el título de propiedad sobre el planeta que asiste a cierto número de personas el que
les permite apropiarse como tributo una parte del trabajo sobrante de la sociedad, en una
proporción cada vez superior a medida que la producción se desarrolla. Por eso, para el
comprador no aparece como adquirido gratuitamente el derecho a percibir la renta (...) A sus ojos
(...)la renta aparece simplemente como el interés del capital con que ha comprado la tierra y, por
45
tanto, su derecho a percibir renta"
La teoría de Marx permitía, por lo tanto, interpretar la formación de valores o precios urbanos con
independencia de su coste de ejecución material (de su valor-trabajo), en función de la pura y simple
relación oferta/demanda; abriendo así la vía a la comprensión de la denominada metodología de
comparación por el mercado, que llevaría a sus últimas consecuencias la escuela neoclásica. A su vez
su concepción del precio del suelo como suma capitalizada de las rentas futuras esperadas anticipa
plenamente el método de capitalización, de la misma forma que su concepción del valor-trabajo y de la
renta como ganancia excedente (siguiendo a Ricardo) hacen lo propio con los métodos de coste y residual
del suelo.

3.7.- Valores y rentas en la teoría neoclásica.

En el último tercio del siglo XIX se desarrollaría por la denominada escuela neoclásica (Jevons, Menger
46
y Walras, entre otros ) la teoría del valor-utilidad. Según esta teoría, los bienes valdrían no tanto en
función de las condiciones de la oferta (el coste de producción en la teoría del valor-trabajo), sino en la

45
Para Marx la existencia de la propiedad privada del suelo sería el factor determinante de dicha situación:
"Por medio de esta renta, una parte de la sociedad impone a la otra un tributo por el derecho de poder habitar la tierra, ya que la
propiedad territorial lleva implícito, en términos generales, el derecho del propietario a explotar el planeta". En este sentido Marx llegó
a asimilar la propiedad privada del suelo con la institución de la esclavitud: "Exactamente lo mismo que quien compra un negro no
cree que su derecho de propiedad sobre él se deba a la institución misma de la esclavitud, sino a la operación de compraventa de
la mercancía negra (...) la renta aparece simplemente como el interés del capital con que ha comprado la tierra (...) Pera la venta
no crea el título, se limita a transferirlo. El título tiene que existir antes de venderse, y si no basta un acto aislado de venta, tampoco
bastará una serie de actos de venta, su continua repetición. Lo que crea el título son las relaciones de producción". Y concluía:
"Considerada desde el punto de vista de una formación económica superior de la sociedad, la propiedad privada de algunos
individuos sobre la tierra parecerá algo tan monstruoso como la propiedad privada de un hombre sobre su semejante. Ni la sociedad
en su conjunto, ni la nación, ni todas las sociedades que coexistan en un momento dado, son propietarias de la tierra. Son,
simplemente, sus poseedoras, sus usufructuarias, llamadas a usarla como boni patres familias y a transmitirla mejorada a futuras
generaciones". Sin embargo, con independencia de lo anterior, Marx sabía que la renta, y por lo tanto el precio o valor (entendido
en una concepción distinta del valor-trabajo, como renta capitalizada) del suelo, eran fenómenos objetivos, que no podían ser
eliminados por la simple abolición de la propiedad privada de la tierra (excepto, tal vez, en sus componentes especulativos).

46
La revolución marginalista, con algún antecedente como Cournot (1801-1877), se desarrolla principalmente en el último
tercio del siglo XIX, siendo sus principales actores William Stanley Jevons (1835-1882) con su obra Teoría de la Economía Política
(1871), Carl Menger (1840-1921) y sus famosos Principios de Economía Política (1871), y Léon Walras (1834-1910) con sus
Elementos de Economía Política Pura (1874). La economía utilitaria de Jevons, la escuela de Viena de Menger y la de Lausana de
Walras confluyen en un momento histórico excepcional y provocan una ruptura de dimensiones decisivas en la teoría económica:
la llamada economía neoclásica.

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Josep Roca Cladera
LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

utilidad que tendrían para la demanda. Siendo esta utilidad medida, en las condiciones normales de
mercado, por el precio de equilibrio entre la oferta y la demanda.
La nueva teoría económica se asentaba en principios radicalmente novedosos en relación a las
aportaciones de los clásicos:
- En primer lugar desaparecía la distinción conceptual, inherente a Smith, Ricardo y Marx, entre valor
y precio, entre la esencia y la apariencia. En la realidad sólo existían precios, y a ellos debía referirse
la ciencia económica.
- El precio-valor dejaba de ser una categoría absoluta, una cualidad objetiva de las mercancías, para
pasar a considerarse una magnitud relativa. El precio, el valor de cambio, sólo tenía sentido como
instrumento de comparación entre mercancías.
- En coherencia con lo anterior esa magnitud relativa que llamamos precio debía recoger la distinta
utilidad que los individuos daban a los distintos productos. Utilidad considerada por individuos
aislados, hombres económicos independientes, no seres sociales integrados en clases o grupos de
ese tipo (como habían considerado los clásicos).
- Finalmente precio y utilidad no podían identificarse sin el recurso de un elemento adicional: la
escasez. La utilidad de los bienes no era suficiente para explicar su valor; era preciso, para que las
mercancías tuviesen un precio elevado, el concurso de que fuesen escasas.
Según esta teoría, denominada también marginalista, el valor de los productos sería igual a su coste
marginal, es decir, a su coste de producción en las condiciones peores del mercado. Se extendía asíCa
diferencia de Ricardo y de la economía clásicaCel concepto de valor marginal no sólo a los productos
originados en la tierra, sino también a los resultantes de la globalidad de ramas productivas, los cuales
no se diferenciarían sustancialmente de aquéllos.
Desde esta óptica, donde se produjese una situación de escasez de un determinado producto, se
generarían valores de rareza, es decir, rentas en relación al valor marginal. El concepto de renta dejaba
de ser una anomalía económica (como en la economía clásica), divorciada del valor, para ser una
consecuencia normal de la ley económica del valor.
En definitiva se asentaba la primacía de la demanda sobre la oferta. El valor ya no vendría fijado por
las condiciones normales de producción, por la oferta, sino por los requerimientos utilitaristas de la
demanda. Y en consecuencia, por los elementos (incluidos los de orden sicológico) que la determinasen.
La escuela neoclásica había establecido, sin duda, un nuevo pardigma de la ciencia económica.

3.8.- La síntesis de la economía por A. Marshall.

47
Alfred Marshall , aun siguiendo la óptica marginalista reconciliará esta teoría con los principales
supuestos de la economía clásica. La síntesis de la economía realizada por Marshall no renunciará ni de
la teoría de la oferta (propia del pensamiento clásico), ni del valor-utilidad y el cálculo marginal (propia de
la escuela neoclásica). En particular centrará su esfuerzo en demostrar que en el margen (es decir, en
las zonas menos productivas de cada sector económico), el valor (determinado por la demanda) tiende
a igualarse al coste de producción de los bienes, conciliando la teoría de la oferta con la de la demanda;
pero para ello Marshall considera que es preciso diferenciar los mecanismos de formación de los valores
a corto y a largo plazo:
- Así, a corto plazo la práctica totalidad de sectores producirán rentas; rentas que se denominarán
económicas, al depender la formación de valores de la demanda de productos, es decir,
exclusivamente de su utilidad.

A corto plazo la oferta vendrá fijada, siendo los cambios en la demanda los que generarán las
modificaciones en los precios. Por el contrario, si determinadas unidades económicas consiguen
mejoras tecnológicas que representen incrementos en la productividad, obtendrán rentas
diferenciales en relación al resto de unidades productivas en su sector económico, por lo menos
hasta que estas últimas no las hayan podido incorporar a su proceso de producción. En este sentido,
el progreso tecnológico y científico genera continuadamente rentas, o mejor casi-rentas, las cuales
son de duración igual al tiempo que pasa entre una innovación en alguna empresa concreta y su
generalización en el conjunto del sector.

47
Alfred Marshall (1842-1924) es el último de los grandes economistas del siglo XIX. Representa un punto de encuentro
del pensamiento económico, disociado hasta aquel momento entre clásicos y marginalistas. Su obra Principios de Economía Política
(1890) ha representado la principal síntesis de la economía.

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Josep Roca Cladera
LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN

- A largo plazo, en cambio, es decir, una vez absorbidas las progresivas innovaciones técnicas, la
oferta y la demanda tenderán a estar en equilibrio, dependiendo el valor de los productos de las
condiciones de la oferta: de su coste de producción. Las rentas, por lo tanto, tenderán a desaparecer
como fenómeno normal de la esfera económica excepto en aquellas ramas, como la producción
agrícola o la construcción urbana, susceptibles de ser monopolizadas.
En este punto específico Alfred Marshall rehuye la tentación, inherente a su esfuerzo unificador de la
economía, de negar toda especificidad a la tierra (como habían hecho los marginalistas). La renta del
suelo, a diferencia de las quasi-rentas del resto de la estructura económica, es un fenómeno estructural,
no coyuntural. Dicha renta no es, por otra parte, el simple rendimiento de un capital; es mucho más que
eso. La renta de la tierra es:
"el excedente del valor de los rendimientos totales que obtienen el capital y el trabajo aplicados
a una tierra sobre los rendimientos que este capital y este trabajo habrían obtenido en las
condiciones que existen en el límite del cultivo".
Junto a la renta agrícola por excelencia y las quasi-rentas producidas en todos los sectores de la
producción, Marshall destaca un tercer tipo de renta: la producida por economías externas. La que
podríamos denominar renta de externalidad:
"Existe una tercera categoría de rendimientos que ocupa un lugar intermedio entre estos dos
(rentas agrarias y quasi-rentas). Ella comprende los ingresos, o la parte de los mismos que son
el resultado indirecto del progreso general de la sociedad".
Las rentas de externalidad se deben a la situación, a su específica ubicación en un espacio no isótropo,
heterogéneo, resultado de la agregación histórica de capital que ha quedado fijado, de forma indisoluble,
en el territorio. Carreteras, caminos, ferrocarriles, equipamientos, espacios verdes, patrimonio edificado,
todo ello determina el valor de externalidad de los suelos, que más que valer en si mismos, se aprecian
por el entorno en el que se ubican. Marshall, y sus rentas de externalidad, se sitúan por tanto como
antecedentes de la moderna teoría de la localización espacial, y, como consecuencia, de la valoración
como disciplina teórica.

3.9.- Otras aportaciones a la teoría del valor.

A lo largo del siglo XX cabe resaltar pocas aportaciones generales a la teoría del valor y de la renta.
Aceptada la sistematización general de Marshall, la reflexión económica ha derivado, por lo general, a
otros campos de la ciencia económica. Con todo, dos elementos adicionales merecen ser destacados:
48
Por una parte la aportación que, en el marco de la teoría neoclásica, aporta Edward Chamberlain , el
cual aboga por el abandono dela libre concurrencia como modelo económico único, y desarrolla el sistema
denominado de competencia monopolista, el cual habrá de ser un elemento clave para la comprensión
49
de las rentas y valores del suelo urbano .
50
Por otra, la que, en el campo de teoría clásica, realiza Piero Sraffa . Sraffa, desarrollando los
esquemas ricardianos, unificará el sistema de producción con el de reproducción y consumo, abriendo
nuevos campos (aún parcialmente inexplorados) hacia la conceptualización de la renta y valor del suelo,
así como, en general, de la producción inmobiliaria

48
CHAMBERLAIN, E.: La teoría de la concurrencia monopolista, 1933.

49
Véase Capítulo 3 de este Manual.

50
SRAFFA, P.: Producción de mercancías por medio de mercancías, 1960.

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