Reforma Tributaria en materia de inmuebles

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I. Mayor valor en la enajenación.

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La Ley 20.780 modifica el tratamiento tributario de la enajenación de bienes raíces por personas naturales con
domicilio o residencia en Chile, contenido en el artículo 17 N°8 de la Ley de la Renta, restringiendo a 8.000
Unidades de Fomento el límite constitutivo de ingreso no renta por contribuyente y estableciendo un sistema
optativo de tributación por el exceso.
Para el debido entendimiento de esta nueva situación, es necesario considerar la fecha de adquisición del inmueble:
Reconocimientos

Clientes

Áreas Prácticas
a) Bienes inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004: Respecto de estos bienes raíces, de propiedad de
personas naturales con domicilio en Chile que no sean contribuyentes del impuesto de primera categoría, se debe
aplicar la legislación vigente al 31 de diciembre de 2014. Por tanto, el mayor valor obtenido en su enajenación
constituye un ingreso no renta por el que no se debe pagar impuesto.
b) Bienes adquiridos entre el 1 de enero de 2004 y el 29 de septiembre de 2014: La enajenación de los bienes
Derecho Inmobiliario
raíces adquiridos en este período, por personas naturales con domicilio o residencia en Chile, estará afecta al nuevo
régimen de la Ley 20.780, pero los contribuyentes tendrán una triple opción para determinar el valor de adquisición
del bien:
i) El valor de adquisición reajustado, incluyendo los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el
valor del bien.
Derecho Corporativo
ii) El avalúo fiscal del bien respectivo, vigente al 1 de enero de 2017, debidamente eajustado.
iii) El valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de publicación de la ley. Esta
tasación deberá ser comunicada al Servicio de Impuestos Internos hasta el 31 de diciembre de 2015.
c) Bienes adquiridos con posterioridad al 29 de septiembre de 2014: La Ley 20.780 establece que el mayor valor
determinadoDerecho
en la enajenación
Tributario de bienes raíces, que exceda de las 8.000 Unidades de Fomento constitutivas de
ingreso no renta, se gravará con el impuesto global complementario o adicional, o bien, con un impuesto único y
sustitutivo de tasa 10%, a elección del contribuyente.
En este caso formarán parte del valor de adquisición, los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado
el valor del bien.
Derecho Laboral
II. Nuevo concepto de “venta”.

La Reforma Tributaria equipara el tratamiento tributario entre muebles e inmuebles, redefiniendo el concepto de
“venta” y configura dentro de la Ley una presunción de habitualidad, eliminando la potestad entregada al Servicio
de Impuestos Internos de determinarla.
 Derecho Acuícola y Pesquero

Litigios

Derecho de Seguros

Seguros

Por tanto, el nuevo artículo 2° N°1 del Decreto Ley 825 considera “vendedor” a aquel que se dedica, en forma
habitual, a la venta de bienes corporales, sean muebles o inmuebles, sin considerar más, en el caso de los bienes
raíces,Equipo
al encargado de su construcción.
Es necesario tener presente que dentro del concepto de “inmuebles” se excluyen los terrenos, cuya transferencia no
estará sujeta al impuesto al valor agregado.
Vigencia: La modificación al artículo 2° N°1 rige a contar del 1° de enero de 2016, de acuerdo a lo dispuesto en el
artículo 5° transitorio de la Reforma Tributaria. Sin perjuicio de ello, los artículos 6° y 7° transitorio contienen las
siguientes situaciones
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a) Contrato de promesa: Las modificaciones señaladas no se aplicarán a las ventas y otras transferencias de
dominio de inmuebles, que se efectúen en virtud de un acto o contrato cuya celebración se hubiere válidamente
prometido con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la Reforma Tributaria, siempre que conste en un
Servicios
contrato celebrado porCorporativos
escritura pública o por instrumento privado protocolizado1.
b) Arrendamiento con opción de compra: Tampoco se aplicarán las nuevas disposiciones introducidas por la
Reforma, a las transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de
compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la norma, siempre que dicho contrato se
haya celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
VFCC de
c) Permisos Informa
Edificación otorgados: El artículo 7° transitorio de la Ley 20.780 prescribe que estarán exentas del
impuesto al valor agregado las ventas de bienes corporales inmuebles que se graven como consecuencia del nuevo
artículo 2° N°1, siempre que se cumplan los siguientes dos requisitos:
- Que los bienes cuenten, al 1° de enero de 2016, con el permiso de edificación a que se refiere la Ley General de
Urbanismo y Construcción; y,
- Que Contacto
las ventas de los bienes respectivos se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la fecha a que se
refiere el numeral 1 del artículo 5° transitorio, es decir, desde el 1 de enero de 2016.
Por último, el artículo octavo transitorio de la Ley 20.780 dispone que los contribuyentes que, a contar del 1° de
enero de 2016, deban recargar el impuesto al valor agregado en la venta de bienes corporales inmuebles, tendrán
derecho a crédito fiscal por el impuesto soportado en la adquisición o construcción de dichos inmuebles, aun cuando
este haya sido
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soportado con anterioridad a la fecha en que deban recargar dicho impuesto, pero dentro de los plazos
de prescripción establecidos en el artículo 200 del Código Tributario2, contados desde esta última fecha.

III. Habitualidad.

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La Reforma Tributaria establece una presunción legal3 de habitualidad en la venta de inmuebles, siempre que se
cumplan dos requisitos:

-Que se trate de venta de edificios por pisos o departamentos; y,

-Que la enajenación se produzca dentro de los 4 años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso.
Sumado a lo anterior, la transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo4,
podrá ser considerada habitual. Por tanto, se deja a criterio del Servicio de Impuestos Internos la calificación como
habitual5, en base a las circunstancias que rodeen la operación, en el caso de la venta efecuada por contribuyentes
de dicho giro inmobilirio efectivo.
Vigencia: La nueva norma sobre habitualidad regirá a contar del 1° de enero de 2016.

IV. Hechos asimilables a “venta”.

El nuevo artículo 8° letra m) del Decreto Ley 825 elimina también la diferencia entre el tratamiento del activo fijo
mueble e inmueble.

Vigencia: La modificación del artículo 8° letra m) regirá a contar del 1° de enero de 2016, según lo dispuesto en el
artículo 5° transitorio de la Reforma Tributaria.

V. Exención.

En base a lo señalado en el Protocolo de Acuerdo

de la Reforma Tributario, esta norma busca explicitar que la venta de viviendas que son financiadas, en todo o en
parte, por los subsidios habitacionales entregados para el Segmento Vulnerable, Segmento Emergente y Clase
Media (DS 016 y DS 497 de 2001, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo), no estarán sujetas a la aplicación del
Impuesto al Valor Agregado.
Vigencia: El nuevo artículo 12 letra F. rige a contar del 1° de enero de 2016, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo
5° transitorio de la Reforma Tributaria.

VI. Modificaciones introducidas al Decreto Ley 910 de 1975 [8]

La Ley 20.780 modifica el artículo 21 del Decreto Ley 910 de 1975 que establece un Crédito Especial para
Empresas Constructoras, disminuyendo el valor de las viviendas por las cuales se tiene derecho al referido crédito,
de 4.500 Unidades de Fomento a 2.000 Unidades de Fomento.
Vigencia: El artículo duodécimo transitorio de la Reforma Tributaria establece que las modificaciones introducidas
al artículo 21 del Decreto Ley 910, entrarán en vigencia de manera gradual, de acuerdo a las siguientes fechas:

a) A partir del 1° de enero del año 2015, el crédito establecido en el artículo 21 del Decreto Ley 910 de 1975, se
aplicará a las ventas efectuadas de bienes corporales inmuebles para habitación y a contratos generales de
construcción que se suscriban, desde de esa fecha, cuyo valor no exceda de 4.000 unidades de fomento.
b) A partir del 1° de enero del año 2016, el crédito se aplicará a las ventas efectuadas de bienes corporales
inmuebles para habitación y a contratos generales de construcción que se suscriban, desde de esa fecha, cuando el
valor de los bienes no exceda de 3.000 Unidades de Fomento.
c) Finalmente, a partir del 1° de enero del año 2017 el crédito se aplicará a las ventas efectuadas de bienes
corporales inmuebles para habitación y a contratos generales de construcción que se suscriban, desde de esa fecha,
cuando el valor de los bienes no exceda de 2.000 Unidades de Fomento.
 1 Si bien la norma no exige permiso de edificación otorgado con anteriorirdad al 1° de enero de 2016 es razonable considerar que el Servicio de Impuestos
Internos interpretará, en ejercicio de sus facultades legales, que aun existiendo contrato de promesa, debe existir permiso de edificación.
2 El plazo de prescripción del artículo 200 del Código Tributario es de 3 años.
3 La presunción simplemente legal admite prueba en contrario del contribuyente.
4 Aun cuando no se ha definido la expresión “giro efectivo”, debemos entender que se refiere a las actividades desarrolladas en la práctica por el contribuyente, y
no a aquellas señaladas en su estatuto social o declaradas en el Formulario 4415.
5 El SII será, como siempre y vía circulares, quien fijará los criterios que deberán utilizarse a los efectos de calificar la habitualidad. Respecto de situaciones
similares el SII ha considerado la naturaleza, frecuencia y cantidad de operaciones realizadas por el contribuyente.
6 Reglamento del Sistema integrado de Subsidio Habitacional. El DS 1 de 2011 es el único subsibidio al que actualmente se acoge Euro.
7 Reglamento del Programa Fondo Solidario de elección de vivienda.
Vivienda y Urbanismo), no estarán sujetas a la aplicación del Impuesto al Valor Agregado.
8 El derecho a crédito fiscal para el adquirente o contratante por la parte del impuesto al valor agregado que la empresa constructora recupere en virtud de lo
prescrito en el artículo 21 del decreto ley N° 910, de 1975, procederá sólo para contribuyentes que se dediquen a la venta habitual de bienes corporales inmuebles.

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Febrero 2015
Daniela Sepúlveda

Presidente Riesco 5335, of. 404 - Las Condes, Santiago, Chile. - +(56 2) 2571 2000 - vfc@vfcabogados.cl
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