FACULTAD DE ARQUITECTURA

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

VALUACIONES Y TÉCNICAS DE TASACIÓN

INMOBILIARIA

“INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

DEL EDIFICIO INTERBANK”

DOCENTE : ARQ. J. PETER VIZCARDO N.

ALUMNAS : DORICH GONZALES, BRENDA

OSTOS GOMEZ, ROSMERI

LIMA, PERÚ

2018
 ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN

2. MEMORIA DESCRIPTIVA

3. TASACIÓN

a. VALOR DEL TERRENO.

b. VALOR DE LA EDIFICACIÓN.
c. VALOR TOTAL DEL PREDIO.

4. ANEXOS

a. REGISTRO FOTOGRÁFICO.
 INTRODUCCIÓN

En este informe se plantea tasar el edificio Interbank, sometiéndose a las reglas

de tasación, tomando como guía el Reglamento de tasación.

La tasación de este edificio, es importante porque es la sede principal, además

que está considerada dentro de la lista de las 13 edificaciones más
espectaculares de Latinoamérica y cuenta con 88 metros de altura, siendo de
20 pisos. Por otra parte, cuenta con más de 15 años de antigüedad,
inaugurándose así desde el año 2001, construido por la empresa Cosapi.

Este edificio es uno de los más importantes en Lima, es por ello la importancia
de tasar dicho lugar, con fines académicos. Para el cual, se tomara como
referencia al Arq. Pedro José Tello Palacios, con el fin de hallan todos los puntos
necesarios, para llegar al monto especifico y a cantidad de valor que tiene dicho
edificio.
 VALUACIÓN DEL INMUEBLE

Empresa multinacional de origen

PROPIETARIO: peruano, INTERCORP PERÚ.

Está ubicada en la intersección de dos

autopistas principales, Av. Javier
UBICACIÓN: Prado Este con Paseo de la República,
urbanización Santa Catalina, distrito
de la Victoria, provincia y
departamento de Lima, Perú.

FECHA DE VALUACIÓN: Julio de 2018.

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: S/. 47, 974, 655.4

PERITOS: BRENDA DORICH Y ROSMERI OSTOS.

MEMORIA DESCRIPTIVA
1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.

Arquitecto John Peter Vizcardo Navarro (CAP 18212), mediante las alumnas
Brenda Dorich Gonzales y Rosmeri Ostos Gomez.

2. Nombre del propietario o posesionario.

Empresa multinacional de origen peruano, INTERCORP PERÚ.

3. Situación registral del predio.

Su constitución consta en escritura pública extendida ante el Notario de Lima

Dr. CARLOS SOTOMAYOR, inscrita en el asiento 1, fojas 171 del tomo 1 del libro
de Sociedades del Registro Mercantil de Lima.

N° Partida del Registro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Lima y

Callao, Oficina Lima: 11009129

4. Objeto de la tasación

Realizar la valorización del edificio Interbank ubicado en Santa Catalina, distrito

de la Victoria, Lima, Perú.

5. Método y Reglamentación empleada.

La presente valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional

de Tasaciones del Perú, publicado por el diario oficial “El Peruano” el 23 de Julio
del 2016, con la resolución ministerial N° 172-2016-VIVIENDA, y aplicando el
método de Valuación Directa, previo estudio de documentación, inspección
ocular y toma de vistas fotográficas.

6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.

La tasación y valuación de la presente edificación comprende de la fecha de

Junio del 2018, y como se sabe la tasación tendrá una validez de seis meses.

7. Ubicación del predio.

La edificación está ubicada en la intersección de dos autopistas principales, Av.

Javier Prado Este con Paseo de la República, urbanización Santa Catalina,
distrito de la Victoria, provincia y departamento de Lima, Perú.

8. Zonificación y uso actual del predio.

 Zonificación: Cuenta con plano de Zonificación aprobada por la Municipalidad
de la Victoria, determinada en una zonificación de Otros Usos.

Uso actual del predio: Sede principal del banco Interbank.

9. Área de la edificación y área del terreno.

ÁREA TECHADA ÁREA DEL TERRENO

TORRE “A” 16,000 m2

TORRE “B” 8,870 m2 5.000 m2

ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN = 45.300 m2

10. Linderos y Perímetros.

El edificio cuenta con las siguientes medidas y linderos:

 Frente Sur Este colinda con la Avenida Vía Expresa Javier Prado Este de
SETENTA Y SIETE metros lineales (77.00m).
 Frente Oeste colinda con la Avenida Vía Expresa Paseo de la República
de CINCUENTA Y OCHO metros lineales (58.00m).
 Derecha Este colinda con la Calle Manuel Méndez de SETENTA metros
lineales (70.00m).
 Fondo Norte colinda con la Calle Carlos Villarán de NOVENTA Y DOS
metros lineales (92.00m).

El inmueble urbano descrito tiene un perímetro de DOSCIENTOS

NOVENTA Y SIETE metros (297.00m).

11. Descripción del predio

a. Descripción general del Inmueble

La Torre Interbank es un conjunto de dos edificios, uno principal de 20

alturas y otro unido a él de 7 alturas. Tiene un interesante diseño en la
torre principal, una inclinación en su fachada frontal que sobresale 3
metros en su punto más alto. De la misma manera, el zócalo que da a la
 calle ha sido realizado con piedra volcánica de los Andes, según la
antigua tradición incaica del Perú.

b. Distribución de planta

El edificio Interbank está compuesto de dos volúmenes para oficinas

que se encuentran sobre cinco sótanos para estacionamiento, con
accesos mediante una rampa de doble vía con frente a la avenida
Villarán y una rampa de egreso hacia la calle 1. El acceso peatonal es por
la calle Villarán; el ingreso funciona como nexo entre los diferentes
volúmenes, desde el lobby se ve el atrio del edificio más bajo. El edificio
cuenta con otros accesos que no dan directamente a la calle, además de
las salidas de emergencia.

El volumen más alto de la edificación cuenta con 20 pisos, se denomina

“Torre A” y es para uso de oficinas. Está servido por dos escaleras de
escape, cinco ascensores de pasajeros, un montacargas de pasajeros y
de servicio. Una escalera adicional interior interconecta los pisos del 17
al 20. En el piso 19 los espacios de doble altura están techados con una
cúpula de fibra de vidrio de 48.50m de largo por 12.60m de ancho,
apoyada sobre una estructura metálica. Desde este nivel una escalera
lleva al comedor del Directorio ubicado en el piso 20. Asimismo, en
estos pisos se ubican las oficinas de los ejecutivos de la Interbank
Corporation, desde allí se obtienen privilegiadas vistas de Lima. En el
resto de este nivel se encuentran las áreas de descanso, depósitos y
archivos y sobre él, el helipuerto.

El volumen de 7 pisos de altura corresponde a la “Torre B”, y tiene una

escalera de escape y una escalera interior, así como 4 ascensores de
pasajeros. En el 5to nivel se ubica un volumen de doble altura
expresado en un atrevido voladizo. Sobre el techo del sexto piso hay
una teatina de aluminio y vidrio. En este piso hay una cafetería
debidamente equipada.

El edificio cuenta además con un auditorio para 300 personas con foyer,
un gran hall de entrada, un ala bancaria construida en la cima de un
basamento y áreas técnicas.

c. Características técnicas de la edificación

Tanto el modelado del espacio interno, como el acabado de pisos y
muros responden allí al sentido básico de una recepción. Por eso el
ambiente de mayor altura que forma el vestíbulo lleva en sus áreas de
circulación pisos de granito, y un entablado de madera clara donde se
sitúan las recepcionistas. Este contrapunto se da igualmente en los
muros y en el falso techo, donde la madera alterna igualmente con la
piedra y una estructura de malla metálica para conferirle no solo la
imagen de confort y gracia que debe acoger a la clientela, sino
adecuarse a los varios fines de su infraestructura, la iluminación,
climatización, señalización y circulaciones. Comprensiblemente, el
propio vestíbulo sirve de foyer para los ambientes que son de uso
público y que también funcionan, por lo general, consonantemente; una
cafetería, y el auditorio. La cafetería, desplegada sobre la terraza para
dispensarle la estupenda vista sobre el viaducto; y el auditorio,
trabajado con un volumen cuya geometría emula en cierta manera a la
dela torre, solo que invertida para adecuarse a su forma interna y a un
modo escultórico que evidentemente es más aparente para rematar la
esquina visible sobre el viaducto.

SEGURIDAD Y CONTROL

El edificio cuenta con los siguientes sistemas: Registro de consumo

energético de aire acondicionado, registro de consumo energético
eléctrico de cada usuario, a través de controladores digitales, extracción
de monóxido de carbono en sótanos, control de máxima demanda para
aplicar estrategias de consumol, detección y alarma de incendio,
seguridad, a través de un panel inteligente que se encarga del
monitoreo de los dispositivos de seguridad, circuito cerrado de
televisión, dispone de 142 camas, control de acceso, control
electromecánico. Cuenta con equipo hidroneumático de la Torre A y B,
extractores centrífugos, control de iluminación, extractores axiales,
extracción de monóxido de carbono, unidad central de aire
acondicionado, bombas de agua, bombas sumidero, extractores de
monóxido, inyectores de aire, ventiladores centrífugos, ventiladores
axiales, grupos electrógenos, tanque de petróleo, bombas de retorno,
subtableros de transferencia automática, entre otros.

ESTRUCTURAS

La estructura es de concreto armado, diseñada con los requisitos

exigidos por la reglamentación vigente para el Perú. El helipuerto del
piso 21 consta de una estructura metálica y una plataforma de 20
metros de diámetro más una malla de seguridad de tres metros
alrededor de la plataforma. Un ascensor hidráulico de cuatro pasajeros
atiende a los pisos 19 Y 20. Este helipuerto está diseñado para recibir
helicópteros de 2500 kilos. La estructura del volado en el 5° piso de la
“Torre B”, es metálica con vigas fijadas a la estructura principal
mediante un sistema de cables pos tensadas. Su ejecución ha cumplido
con todas las normas de control que el caso amerita.

CABLEADO ESTRUCTURADO

Un sistema de cableado estructurado permite la optimización y

administración de todos los sistemas actuales de comunicación como:
comunicaciones telefónicas, transmisión de datos, correo electrónico,
configuración de redes para el trabajo con recursos compartidos,
transmisión de señales de video, CATV, navegación por internet, etc.

ACABADOS

El hall principal de ingreso esta enchapado con granito en paredes y

pisos; que contrastan con las mamparas de aluminio y vidrio y, con una
puerta de acceso que es giratoria. En los otros pisos, los frentes de
todos los ascensores están también revestidos en granito. Todos los
baños han sido revestidos en porcelanato en muros y pisos. En la
fachada de la “Torre A” sobre la fenestración de aluminio y vidrio una
trama exterior de tubos de titanio cubre el frente principal a la Vía
Expresa, desde el tercero al vigésimo piso. En cambio, la fachada de la
“Torre B” esta revestida con vidrios especiales tipo Profilit, colocados en
bastidores de aluminio. La fachada del auditorio en todos sus lados luce
un granito importado. El piso del hall de ingreso es de granito nacional.

INSTALACIONES

Los proyectos de instalaciones eléctricas a cargo del ingeniero Raúl

Basombrio y las sanitarias a cargo del ingeniero Pablo Padilla,
requirieron de las experiencias e imaginación para resolver los
problemas que tan singular arquitectura exigía.

Todo el edificio está identificado con la modernidad. La cúpula de fibra

de vidrio sobre el techo del piso 19 es un reto a la capacidad profesional
de la firma que la hizo (Construcciones Náuticas 4L S.A.). De ancho con
 una geometría poco ortodoxa que debió ser construida en siete partes
para ser después levantadas por una grúa y ensambladas en su sitio.

d. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.

La antigüedad de la edificación es de 17 años y el estado de

conservación que presenta es MUY BUENO. Por lo que teniendo como
referencia a la Tabla N° 03 del Reglamento Nacional de Tasaciones,
referida a los porcentajes de depreciación, se estima una depreciación
de 9%.

12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.

El inmueble de la presente valuación se trata de una edificación de oficinas

para el Grupo Interbank, existiendo en su entorno gran mayoría de edificios
oficinas, viviendas y locales comerciales.

El entorno de la edificación es totalmente urbano, con un porcentaje alto de

viviendas, las cuales cuentan con los servicios de energía eléctrica pública y
privada, red de alcantarillado, agua potable con sus respectivas conexiones
domiciliares y redes de telefonía.

13. Servidumbres.

El acceso peatonal y vehicular al inmueble se realiza por el frente de la Avenida

Carlos Villarán y no cuenta con servidumbre.

14. Gravámenes y Cargas.

No presenta con gravámenes.

15. Fuente y procedencia de la información.

Empresa COSAPI.

16. Observaciones

 El inmueble cuenta con tres frentes.

 Su estado de conservación es Muy Bueno.
TASACION DEL INMUEBLE
A. VALOR DEL TERRENO (VT)

FRENTE “A”

92.00 m

FRENTE “B”

70.00 m

FRENTE “C”

135.00 m

Fuente: Google Maps

Para determinar el Valor del Terreno (VT) se toma en cuenta el Artículo 20 del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, publicado por el diario oficial “El
Peruano” el 23 de Julio del 2016, con la resolución ministerial N° 172-2016-
VIVIENDA, donde:

1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno

de sus frentes y se procede con cada porción de área en la forma que se
indica en el artículo precedente, sumándose luego los resultados
parciales.

ÁREA TOTAL DEL TERRENO PARTES PROPORCIONALES

5,000 m2 92K + 70K + 135K = 5,000

K = 16.8

Entonces se reemplaza en cada frente del Inmueble: A = 92 (16.8) = 1,545.6 m

B = 70 (16.8) = 1,176 m

C = 135 (16.8) = 2,268 m

FRENTE MAYOR

2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los

frentes que tiene el terreno y se les aplica el procedimiento señalado en
el artículo precedente.
Se toma en cuenta el artículo precedente, en este caso, el Artículo 19, del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, publicado por el diario oficial “El
Peruano” el 23 de Julio del 2016, con la resolución ministerial N° 172-2016-
VIVIENDA, donde:

1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara

con el área del terreno.

ÁREA TOTAL DEL TERRENO FRENTE “A” (AV. CARLOS VILLARÁN)

5,000 m2 3 x f 2 = 7, 166, 638. 08

FRENTE “B” (AV. MANUEL MENDEZ)

3 x f 2 = 4, 148, 928

FRENTE “C” (AUX. JAVIER PRADO E.)

3 x f 2 = 15, 431, 472

2. Si el área del terreno es igual o menor al menor al triple del

cuadrado del frente del terreno, se multiplica el área de terreno por
el Valor Arancelario de Terreno Urbano.

En este caso, el área del terreno es menor al triple del cuadrado de

cada frente del terreno, por lo tanto es multiplicado por el Valor
Arancelario de Terreno Urbano:

AREA DEL TERRENO VALOR ARANCELARIO RESULTADO

5,000 m2 x S/. 634 = S/. 3, 170, 000

Finalmente, para determinar el Valor del Terreno (VT), el último paso del
Artículo 20 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, publicado por el
diario oficial “El Peruano” el 23 de Julio del 2016, con la resolución ministerial
N° 172-2016-VIVIENDA, nos dice:

3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la

comparación de los casos antes descritos.

Por lo tanto, el frente “C” (Aux. Javier Prado Este) es el mayor, por lo
que se multiplicó el área del terreno por el Valor Arancelario de
Terreno Urbano y como resultado final se obtuvo S/. 3, 170, 000.

VALOR DEL TERRENO = S/. 3, 170, 00

B. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

El Valor de la Edificación (VE) lo vamos a determinar con el Artículo II.D.31 del

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, publicado por el diario oficial “El
Peruano” el 13 de Mayo del 2007, con la resolución ministerial N° 126-2007-
VIVIENDA.

Donde el Valor de la Edificación (VE) se obtiene deduciendo:

VE = VSN - D
Valor de la Edificación = Valor Similar Nuevo - Depreciación

Primero, hallaremos el valor similar nuevo y se obtiene multiplicando el área

techada (AT) por el valor unitario de la edificación (VUE)

 Valor Similar Nuevo de la Torre “A”:

Fuente: Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa

VSN = AT x VUE
VSN = 16,000 x 1, 979.73
VSN = 31, 675, 680

 Valor Similar Nuevo de la Torre “B”:

VSN = AT x VUE
VSN = 8,870 x 1, 979.73
VSN = 17, 560, 205.1

 Total del Valor Similar Nuevo del Inmueble:

 VSN DE TORRE “A” VSN DE TORRE “B”
31, 675, 680 + 17, 560, 205.1

49, 235, 885.1

Luego, hallaremos la depreciación, y se determina tomando el Valor Similar

Nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que
varía de acuerdo al material de construcción predominante.

D = P / 100 x VSN

De acuerdo a la Tabla N° 03 del Reglamento Nacional de Tasaciones, se estima

el porcentaje de Depreciación:

Fuente: Tabla de porcentajes del Reglamento Nacional de Tasaciones

Entonces la depreciación se determina con la siguiente fórmula:

 Depreciación de la Torre “A”:

D = P / 100 x VSN
D = 9 / 100 x 31, 675, 680
D = 0.09 x 31, 675, 680
D = 2, 850, 811.2

 Depreciación de la Torre “B”:

D = P / 100 x VSN
D = 9 / 100 x 17, 560, 205.1
D = 0.09 x 17, 560, 205.1
D = 1, 580, 418.46

Finalmente, según los datos obtenidos determinaremos el Valor de la

Edificación (VE) con la siguiente fórmula:
 VE = VSN (1 – P / 100)

VE = 49, 235, 885.1 (1 – 9 / 100)

VE = 49, 235, 885.1 (0.91)

VE = S/. 44, 804, 655.4

C. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

El Valor Total del Predio (VTP), se obtiene aplicando la siguiente fórmula:

VTP = VT + VE

Valor Total del Predio = Valor del Terreno + Valor de la Edificación

Reemplazando los datos obtenidos anteriormente:

VTP = S/. 3, 170, 00 + S/. 44, 804, 655.4

VTP = S/. 47, 974, 655.4

ANEXOS
a. Registro Fotográfico

VISTAS DE FACHADA E INGRESO DEL INMUEBLE

Ingreso del Edificio Torre Principal (Torre “A”)

Bloque de Oficinas (Torre “B”) Auditorio

VISTAS DEL ENTORNO DEL INMUEBLE

Avenida Carlos Villarán Avenida Manuel Méndez

 VISTAS DEL INTERIOR DEL INMUEBLE

Vestíbulo Principal Corredores

Auditorio Terraza del Directorio

Cafetería para el público Helipuerto

Sala de Reuniones Sala de Oficinas