Importancia de Las Ofertas en Tasaciones Inmobiliarias - Miguel Camacaro - Ponencia UPAV MIAMI 10-2010

Cortesía del Ing. MSc.
Miguel Camacaro Pérez - Vzla
XXV CONGRESO DE LA UNIÓN PANAMERICANA
DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN
“Valuación
Valuación de Nuestro Mundo:
de Nuestro Mundo:
Desafíos Frente al Mercado Global”
Miami, Florida, Estados Unidos, del 02 al 04 de noviembre de 2010
TEMA SECUNDARIO:
SOLUCIONES EN MERCADOS DEPRIMIDOS
Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 1
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla
DE LA TASACIÓN Y LOS FACTORES

FACTORES
Autor Enunciado
1 2 3
Las tres factores más
importantes que determinan el
D
Domenique
i Achour
A h UBICACIÓN UBICACIÓN UBICACIÓN
valor de un inmueble son:
Las tres factores que más

Emilio Botín
importan en la viabilidad de TIEMPO TIEMPO TIEMPO
(CEO BSCH-España)
una empresa (Inversión) son:
Las tres reglas de oro de la

D E Hendry
D.E. econometría son: PROBAR PROBAR PROBAR
Los tres factores más

José C. Pellegrino determinantes en las ÉTICA ÉTICA ÉTICA
actividades del tasador son:
Los tres factores más

Miguel
g Camacaro influyentes
y en la tasación MERCADO MERCADO MERCADO
inmobiliaria son:
DEL MERCADO INMOBILIARIO
DIFERENCIACIÓN DEL PRODUCTO
COMPONENTES
INMOBILIARIO
9Bienes llevados al mercado
9Gran vida útil.
(tipología).
9Personas interesadas en la 9Fijación espacial.

compra.
9Personas interesadas en la 9Alto costo de las unidades.

venta
9Fuerte Intervención gubernamental
gubernamental.
DE LAS COMPETENCIAS
IMPERFECCIÓN DEL MERCADO
COMPETENCIA PERFECTA
INMOBILIARIO
9Los bienes son idénticos.
idénticos 9La falta de información es un
9La entrada en el mercado es problema serio.
libre.
9Las
9L personas ti
tienen 9La heterogeneidad
9L h t id d ded l
los
información perfecta. inmuebles y sus localizaciones
dificultan su comparación.
9Las acciones individuales no 9El costo y los gastos son

afectan los precios. elevados.
9El valor del bien es igual al 9No hay libertad para negociar.
precio que él alcanza en el
mercado.
De las Declaraciones de Valor
Lima 1949 Fortaleza 2006
“El
El valor de un bien depende del
“Que el valor de un inmueble en
propósito y de la definición que
un momento dado es único,
se aplique para el caso
cualesquiera que sean los fines
específico que se analice en un
para los
l cuales
l es usado”
d ”
momento dado”
“2. La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV)

( )
acoge la definición contenida en la Norma IVS-1: “3.2. Valor de
Mercado.- La cuantía estimada por lo que un bien podría
intercambiarse en la fecha de la valuación, entre un comprador
dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una
transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las
partes han actuado con la información suficiente, de manera
prudente
d t y sin
i coacción”
ió ” sic.
i
A propósito del Valor Inmobiliario de Mercado
¿Cómo se miden empíricamente? Mercado Inmobiliario
Por la imperfección del mercado

•La disposición de vender y de
inmobiliario se acepta que el precio
comprar.
necesariamente no coincide con el
•La
La transacción libre.
l existiendo
valor, i i d una franja
f j de d preciosi
•La comercialización adecuada.
en cuyo centro está el precio más
•La suficiencia de información.
probable para el bien inmueble, esto
•La p
prudencia y la coacción.
es el Valor de Mercado (González,
es, (Gon ále 2006).
2006)
Valor Inmobiliario de Mercado
“Es
Es el p
precio más pprobable,, único e independiente
p del objetivo
j de
la tasación, por el cual se podría comercializar un bien inmueble
para una fecha determinada, y se fundamenta en la interpretación
de los datos provenientes del mercado inmobiliario”
(Miguel Camacaro, 2010)
2010)
VALOR
COSTO
PRECIO
OFERTA
MERCADO
INMOBILIARIO
INTERVENCIÓN
GUBERNAMENTAL
OFERTAS
NTA
VELLOCIDAD DE VEN
ALTAS TASAS DE
INTERÉS,
BAJOS INGRESOS,
BAJOS INGRESOS,
PRECIOS ALTOS
POTENCIALES
COMPRADORES
De las Fuentes de Información
Operaciones de Registro Ofertas
9 Registros Públicos y
9A i
9Avisos P bli it i
Publicitarios
Notarías.
9 Bancos De Datos 9 Prensa escrita
E
Especializados
i li d . 9Inmobiliarias
9 Banca Comercial –
9 Promotoras
Hipotecaria.
9 Oficinas de Catastro 9 Constructoras.
Municipal. 9Franquicias
q Inmobiliarias
9 Oficinas de Impuestos.
9Portales De Internet
9 Universidades.
9 Cámaras
Cá I
Inmobiliarias.
bili i 9Revistas Especializadas
De las Operaciones de Registro
Comentarios
9La base de datos de referenciales del Registro
Públi
Público están
tá desactualizadas
d t li d (
(muchas
h veces
precios sub‐estimados – evasión de impuestos
temporales).
9Aportan poca información para la
estructuración de las variables del modelo de
tasación.
9Alto costo de recolección
9Opacidad en la información.
9Son
Son pretéritas (expo
(expo‐facto).
facto).
Ejemplo de base de datos
Operaciones de Compra Venta de Inmuebles (Apartamentos)
Precio Área P.Unitario Núm. Fecha Doc.
Nº Otorgantes Ubicación Residencias Tomo Fecha
(Bs.) (m2) (Bs./m2) Doc. Condominio
1 MASINI MATHEUS / MENDEZ SERGENT CARRERA 14-B PARQUE FLORIDA 230.000,00 142,00 1.619,72 47 5 23-ene-08 20-abr-79
INVERSIONES 814, C.A. / GIMENEZ

2 CARRERA 19 PICHENO 210.000,00 152,00 1.381,58 15 12 25-ene-08 2-jun-99
LOPEZ
María C. TROITIÑO / PEREIRA
3 CARRERA 18 NAYUMA 220.000,00 131,23 1.676,45 19 12 11-feb-08 21-nov-89
ZALBUCHE
4 PEREZ LUNA / GONZALEZ SANCHEZ CARRERA 19 PICHENO 315.000,00 140,00 2.250,00 31 1 3-abr-08 2-jun-99
GIMENEZ ALVAREZ / BASTIDAS DE

5 CARRERA 19 CIUDAD DEL SOL 190.000,00 78,29 2.426,87 23 7 16-abr-08 9-sep-90
ARRIECHE
DIAZ RIVERO / BRICEÑO DE
6 CARRERA 19 CIUDAD DEL SOL 200.000,00 81,38 2.457,61 43 7 17-abr-08 9-nov-90
RODRIGUEZ
INVERSIONES GUACABRA,
GUACABRA S.A.
S A / LUGO
7 CARRERA 19 LA PUERTA DORADA 110.000,00 96,75 1.136,95 3 9 17-abr-08 29-ene-73
VIELMA
HENRIQUEZ VILLAVICENCIO / BRAVO
8 CARRERA 19 CIUDAD DEL SOL 190.000,00 77,46 2.452,88 5 9 17-abr-08 9-sep-90
ONTIVEROS
MARTINEZ RODRIGUEZ / ESCARRA
9 CARRERA 18 KILIMANJARO 265.000,00 96,00 2.760,42 26 7 22-jul-08 20-sep-83
MARTINEZ
LICET DE RANGEL / BERRIOS DE
10 CARRERA 17 EL CARACARO 220.000,00 91,00 2.417,58 12 15 21-ago-08 29-jul-81
PIMENTEL
HERRERA APONTE / MORILLO DE 2008- Folio
11 CARRERA 21 ALTAMIRA 300.000,00 85,00 3.529,41 4-sep-08 11-jun-80
VIVAS 143 Real
2008- Folio
12 SADRO GIL / SUCRE GONZALEZ AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA SAN LUIS 100.000,00 130,41 766,81 16-sep-08 30-sep-98
232 Real
OCCHIPINTI LATINO / CRUZ 2008- Folio
13 AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA MARIENZA 175.000,00 122,00 1.434,43 17-sep-08 1-feb-83
GONZALEZ 241 Real
2008- Folio
14 ROJAS ACOSTA / GODOY FERNANDEZ CARRERA 14-B PARQUE FLORIDA 430.000,00 142,00 3.028,17 16-oct-08 20-abr-79
814 Real
CORDERO GUERRA / DARIO DE J. 2008- Folio
15 AVENIDA PEDRO LEON TORRES CRISTINA 265.000,00 125,00 2.120,00 27-oct-08 29-jun-78
GRATEROL 1049 Real
Fuente: A. Chacón (2010)
De las Ofertas Inmobiliarias
Comentarios
9 La base de datos de ofertas no se llevan en forma
temporal ni continua (sin validación).
9 Los precios ofertados en el mercado tienden a ser
especulativos
p ((Tasa de Cambio ‐ Medidas Económicas).
)
9Los precios de pre‐venta están sobrestimados (no
reconocimiento de la indexación a través del INPC).
9Facilidad
Facilidad para obtener información de las
características de los inmuebles.
9Bajo costo de recolección.
9Relativa Opacidad.
Opacidad
9Están Actualizadas.
9Sufren cambios de precios importantes a comienzo
de año.
año
De los tipos de Ofertas Inmobiliarias
Tipo de Mercado Tipo de Oferta Estado construcción
9En planos
Pre-venta
Primario 9En construcción
Venta 9Inmueble terminado
9Inmueble nuevo
Secundario Venta 9Inmueble Usado
9Inmueble Reciclado
Ejemplo de datos de ofertas
ú=-_·JI
....::.......:..:.::ccc::.:..:==:.::..::.:.:.:..:==.:.:.:..:.c:=:.:..:...-==-=:.:.:..:...::.c==:.:.:.:.::.....:.::....:..::c.:.=....::.:.:...:..:.:.::....::===.:::.c=='---_ _ _ _ _ _ _ _ _ l-tl · tuinmu eb le.com
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) 04125150050
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Baños 1 Mis Construcción 110
Hla'bitaciolleS 1 Haño de servicio No ti ene
Es!acionamientos 2
H'ab . de s ervid o No t iene ombre del Resid encias El A lcazar

ed- IClio
Extras
Detalll es d e i l~ terés
Facil a cceso {Av. e ll "110 autopistas) Conj unto c·eIJado Buena distn."bución
listo para mudarse Excelen .e ubicación Piso: Alto
k:te :P8ra ejecutivos Muy bo i!o Exce ente oport unidad
Exce ente vista
I nstall aciones V 'C omodid ad es

Afea de BBQ Salón de fiesta Vigi ncia. privad!a
Ascensores: 1 Esca eras de en~rgen()ia Jar dines
Parc¡u.e infalllil
Condi ci on es d e negoci o
Se escuchan o-ertas
Cercanías a menos de d os c uadr as

Abasto .otros roegDcios Ce tro oon~rcial
Supermercado Farmaci a Panadenia
Co1egio
característ icas adicion ales
.Aire acondicionado Co cina ellllolrada .1aletero

Pisos (áreas s ociales): varios acabados Líneas teleló ieas: 1 TV por cah1e
T erraza Rejas de seguridad Pisos (cuartos): P-oroolanato
Vista pa norán~:ca
Características del inmueble

Exc·elene apartamento ubicado-a 50 metros de la Aven-da Lara _.Aire A.oondici!mado -po S plit en todos los ambienes .• baños de ujo,
cocina coequipos. teka. Pisos d e Porcelana 0 _
DEL MODELO DE FORMACIÓN DE PRECIOS HEDÓNICOS
P = f ( L , E ,T ) + ε
Donde:
P: precio del bien en función de sus atributos.
f: forma funcional.
L: localización (micro y macro localización).
E: variables estructurales.
T: variables temporales.
ε: errores.
DEL MODELO DE FORMACIÓN DE PRECIOS HEDÓNICOS
... ,…,
Y1,…,Ym: variable dependiente (precio del inmueble)
X1k,…,Xmk: variables independientes (características
intrínsecas y extrínsecas del inmueble).
β0,…,βk: Parámetros del modelo (atributos o precios
sombras).
ε1,…,εm: Errores aleatorios del modelo.
Nota: La estimación de los parámetros del modelo se realiza por medio del análisis de
regresión múltiple a través de los métodos de los mínimos cuadrados o de máxima
verosimilitud.
Del Muestreo y el esquema de recolección de datos
BIEN TASABLE
Del Tratamiento de la Muestra (Método Comparativo)

OPERACIONES REGISTRADAS DE APARTAMENTOS
ANÁLISIS DE LA
Fecha Edad CONS. P.Unitario
EDIFICIO
(Años) (Años) (%) (Bs./m2)
RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 350.000,00

ROCA LISA
RESIDENCIAS DEL ESTE
1
1
1
21
22
25
8,09
2,51
18,10
350.000,00
307.746,42
300.000,00
MUESTRA
MUESTRA INICIAL
ARAGUANEY II
1
2
28
28
18,10
52,60
338.638,67
293.706,29
EL ROSAL 2 26 8,09 370.647,70
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26
Fuente: Elaboración de Camacaro (2006)

EDIFICIO
(Años) (Años) (%) (Bs./m2)
RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52

, 350.000,00
,
ROCA LISA 1 21 8,09 350.000,00
BIEN TASABLE RESIDENCIAS DEL ESTE

1
1
1
22
25
28
2,51
18,10
18,10
307.746,42
300.000,00
338.638,67
MUESTRA VALIDADA
ARAGUANEY II
EL ROSAL
2
2
28
26
52,60
8,09
293.706,29
370.647,70
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26

EDIFICIO 2
(Años) (Años) (%) (Bs./m )

ROCA LISA 1 21 8,09 350.000,00
VALIDACIÓN DEL
MUESTRA TRATADA
ARAGUANEY II 2 28 52,60 293.706,29
EL ROSAL 2 26 8,09 370.647,70
TRATAMIENTO TRATAMIENTO DE
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00
LOS DATOS
LOS DATOS
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26
¿Por qué si las ofertas en Mercado Primario?
GRÁFICO COMPARATIVO DE PRECIOS NOMINALES (COMPARABLES vs OFERTAS)
1.200.000
fecha
Pˆ u = 228.272 x 1,0346
1.000.000
TASAS DE VARIACIÓN DE PRECIOS
MENSUAL TRIMESTRAL ANUAL
3,46% 10,76% 50,49%
800.000
Precio Total (Bs.)
APA
891.700 Bss.
PRE‐VENTA‐ I ETA
600.000
400 000
400.000
OTOCOLIZACIÓN
200.000
Comparables
registrados
PRO
TASACIÓN ????
Ó
0
02/07/06
21/08/06
10/10/06
29/11/06
18/01/07
09/03/07
28/04/07
17/06/07
06/08/07
25/09/07
14/11/07
03/01/08
22/02/08
12/04/08
01/06/08
21/07/08
09/09/08
29/10/08
18/12/08
06/02/09
28/03/09
17/05/09
06/07/09
25/08/09
14/10/09
03/12/09
22/01/10
13/03/10
02/05/10
21/06/10
10/08/10
29/09/10
18/11/10
07/01/11
Fuente: Elaboración propia del autor con datos de City Rock Houses (2010)
Fecha
De la Aplicación Práctica: Mercado Secundario
Tasación de apartamento (Macro Sector Centro de Barquisimeto)
Área Habit Baño Estac Fecha Edad Calidad
(m2) (adim) (adim) (adim) tasación (años) (adim)
73,34 2 2 1 06/02/2010 14 3
DE LA MUESTRA ANALIZADA
Se analizó
S ó una muestra de apartamentos
comercializados y ofertas en el sector centro de
Barquisimeto,
q , Municipio
p Iribarren del Estado Lara
TIPO DE DATOS N° DE DATOS LAPSO

Entre el primer
l i
Operaciones trimestre del 2008
73
Registradas y el tercer
trimestre del 2009
1er Trimestre del
Ofertas 16
2010
Total datos 89
CASO N°° 1: VARIABLES CONSIDERADAS
CASO N
Variable Tipo
p Describe Forma de Medición
Explicativa Cuantitativa - Área Tasable del Según cada
Área
continua Inmueble referencial (m2)
Explicativa Cuantitativa - Número de Según cada
Habit
discreta Habitaciones referencial (adim)
Explicativa Cuantitativa - Número de salas de Según cada
Baño
discreta baño referencial (adim)
Explicativa
E li ti C Cuantitativa
tit ti - Número de
Nú d puestos
t Según
S ú cadad
Estac.
discreta de estacionamiento referencial (adim)
Según cada
Explicativa Cuantitativa - Fecha de registro
Fecha referencial
di
discreta
t d la
de l operación
ió
(trimestres)
Explicativa Cuantitativa - Años de la Según cada
Edad
discreta edificación referencial (años)
La calidad
Explicativa Cualitativa - Excelente:3; Buena:
Calidad constructiva del
discreta 2, Regular:1
edificio
Precio Explicada – Cuantitativa - Precio Unitario del Según cada
Unitario Continua inmueble referencial (Bs./m2)
DE LOS CASOS PARA LA MODELACIÓN
• Sólo comparables de registro (calcular la

tasa promedio intermensual o intertrimestral
de variación de precios). Estimar el valor
puntual e intervalar a la fecha frontera del
p
agrupamiento temporal de datos. Como
ejercicio no conclusivo, hacer la estimación
d valores
de l a la
l fecha
f h de
d la
l tasación
ió (recordar
( d
que las extrapolaciones no están
permitidas) Comparar ambas estimaciones
permitidas).
con las ofertas actuales de mercado.
CASO N° 1
PRECIOS UNITARIOS vs. TRIMESTRES
PRECIOS UNITARIOS vs. TIEMPO
polación
7.000,00
extrap
6.000,00
5.000,00
m2)
P.U. (Bs./m
4.000,00
frontera de la muestra
fecha de la ttasssación
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Tiempo (Trimestres)
CASO N°° 1: RESULTADOS ESTADÍSTICOS
CASO N
(SisReN Windows Pellisistemas Engenharia – Brasil)
ln (p.unit) = + 7,93 - 0,0048 * área - 0,091 * baño + 0,12 * Estac + 0,086 * fecha - 0,0053 * edad + 0,11 * cal
CASO N°° 1: MODELO CON SU INTERPRETACIÓN
CASO N
t . 1,09 fecha
f h
b ñ . 1,13estac
Pˆ u = 2.789 . 0,99 area. 0,91baño .0,99 edad
d d .1,12 calid
ld
Variable Interpretación
Por cada aumento unitario del área tasable el valor unitario
área
disminuye en un 0,48%.
Por cada aumento de una sala de baño el valor disminuye
y en
baño
un 8,70%
Por cada puesto de estacionamiento adicional el precio
estac
unitario aumenta en un 13,04%.
fecha Los precios unitarios varían 8,99% en forma trimestral.
Por cada año del edificio, el precio unitario disminuye en un
edad
0,53%.
,
Los inmuebles de excelente calidad son valorados en un
calid 12,15% más que los inmuebles de buena calidad y en un
24,30% más que los inmuebles de regular calidad.
CASO N°° 1: ESTIMACIONES DE VALORES
CASO N
TABLA COMPARATIVA DE VALORES

Valor Medio Valor Mínimo Valor Máximo
Descripción
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
NORMAL 345 184 68

345.184,68 328 354 49
328.354,49 362 877 51
362.877,51
EXTRAPOLADO EN LA
376.242,49 355.665,38 398.010,10
FRONTERA
TABLA COMPARATIVA DE VALORES (BASE: NORMAL)
Descripción Normal Extrapolación Ofertas

Valor unitario Medio
4.706,63 5.130,11 5.996,14*
(Bs./m2)
Comparación/normal
0,00
, -8,99
, -27,40
,
(%)
*estimado por un modelo de regresión lineal de las ofertas al 1T2010
2. Proyectar los comparables para la

fecha de la tasación con la tasa
promedio estimada en el caso 1,
generar un nuevo modelo para una
serie de corte transversal. Estimar el
valor puntual e intervalar, analizar
resultados y comparar con los valores
del caso 1.
CASO N° 2
Precios Unitarios vs
vs. Tiempo
8.000,00
Comparables Registrados
7.000,00
6.000,00
Compaarables Registtrados
P.U. (Bs../m2)
5.000,00
,
proyectados
4.000,00
3 000 00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tiempo (Trimestres)
CASO N 2:

Pˆ u = 6.182 .0,99 area. 0,92
0 92baño. 1,12
1 12 estac. 0,99
0 99edad .1,11
1 11calid
Por cada aumento unitario del área tasable el valor unitario
área
disminuye en un 0,49%.
Por cada
P d aumento
t de
d una sala
l de
d baño
b ñ ell valor
l disminuye
di i en
baño
un 7,75%
Por cada puesto de estacionamiento adicional el precio
estac
unitario aumenta en un 11,79%.
11 79%
Por cada año del edificio, el precio unitario disminuye en un
edad
0,59%.
Los inmuebles
L i bl d excelente
de l t calidad
lid d son valorados
l d en un
calid 11,28% más que los inmuebles de buena calidad y en un
23,56% más que los inmuebles de regular calidad.
CASO N

Valor Medio Valor Mínimo Valor Máximo
Descripción
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
Unitario 5 130 11
5.130,11 4 849 54
4.849,54 5 426 91
5.426,91
Total 376.242,49 355.665,38 398.010,10
Si se comparan los valores unitarios y totales con los valores extrapolados

del modelo anterior, los resultados son idénticos, sin embargo, se
comprueba que el procedimiento de proyección de valores puede evitar el
uso de las indebidas extrapolaciones (en las normas brasileñas estás
prohíbidas para el grado III y permitida con limitaciones para las grados II
y I). Los valores estimados aún están por debajo de las ofertas y del precio
d compra del
de d l solicitante
l d la
de l tasación.
ó
3. Utilizar los comparables sin proyectar

y adicionar las ofertas. Con el nuevo
modelo estimar el valor puntual e
intervalar, analizar resultados y
comparar con los valores del caso 1 y
2. Determinar el Factor Fuente para las
ofertas.
CASO N° 3
Precios Unitarios vs
vs. Tiempo (Base Mixta)
9.500,00
Ofertas
8.500,00
Comparables Registrados
7.500,00
6.500,00
5.500,00
P.U. (Bs./m2)
4.500,00
P
3 500 00
3.500,00
2.500,00
feccha de la
taasación
1.500,00
500,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tiempo (Trimestres)
CASO N
fecha
Pˆ u = 4.177 .0,99 area. 1,046 . 0,99edad
d d . 1,11calid
lid .1,14evento
fecha Los precios unitarios varían 4,67% en forma trimestral.
Los precios de las ofertas son 14,18 % más elevados que los
evento
precios registrados (El factor de fuente es de 0,88)
**Las demás variables tienen similares interpretaciones en los otros modelos,

tanto el signo como en la proporcionalidad, por eso no se incluyen en esta
tabla.
CASO N
TABLA COMPARATIVA DE VALORES UNITARIOS

V.Unit. Medio V.Unit. Mínimo V.Unit. Máximo
Descripción
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
Registrados
5 167 14
5.167,14 4 922 26
4.922,26 5 424 20
5.424,20
(Evento=0)
Ofertas
5.899,60 5.678,05 6.129,79
(Evento=1)
TABLA COMPARATIVA DE VALORES TOTALES
V. Total Medio V. Total Mínimo V. Total Máximo
D
Descripción
i ió
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
Registrados
378.958,09 360.998,77 397.810,85
(Evento=0)
Ofertas
432 676 88
432.676,88 416 428 74
416.428,74 449 558 98
449.558,98
(Evento=1)
CASO N°° 3‐A: MODELO CON SU INTERPRETACIÓN
CASO N
∧
Pu = 3431,55 . 0,99 area . 1,073 fecha
. 0,993 . 1,112
edad calid
fecha Los precios unitarios varían 7,30%

7 30% en forma trimestral.
trimestral
**Las demás variables tienen similares interpretaciones en los otros modelos,

tanto el signo como en la proporcionalidad,
proporcionalidad por eso no se incluyen en esta
tabla. Al no incluir la variable evento, debido a que el referencial de la oferta no
se distingue del referencial de registro, la tasa de variación no es igual (>4,67%)
pero si menor a la del caso N N° 1 (8,98 %).
CASO N°° 3 y 3
CASO N 3 y 3‐‐A: ESTIMACIONES DE VALORES

V.Unit. Medio V.Unit. Mínimo V.Unit. Máximo
Descripción
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
CASO N° 3
5 899 60
5.899,60 5 678 05
5.678,05 6 129 79
6.129,79
(Evento=1)
CASO N° 3-A 5.669,77 5.433,38 5.916,45
TABLA COMPARATIVA DE VALORES TOTALES
V. Total Medio V. Total Mínimo V. Total Máximo
D
Descripción
i ió
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
CASO N° 3
432.676,88 416.428,74 449.558,98
(Evento=1)
CASO N
N° 3-A 415 821 54
415.821,54 398 484 52
398.484,52 433 912 85
433.912,85
Los resultados obtenidos para los casos N° 3 y 3‐A, tienen una diferencia del 4 %,
mientras que si se comparan con los resultados del caso N° 1, la diferencia se ubica
entre un 10 y 15% (factor fuente)
480 000 00
480.000,00
449.558,98
433.912,85
440.000,00
precio de venta = Bs. 420.000,00
398.010,10 397.810,85 416.428,74 398.484,52
400.000,00
362.877,51 360.998,77
355.665,38
360.000,00
320.000,00
280.000,00
328.354,49
240.000,00
200.000,00
160.000,00
120.000,00
80.000,00
40.000,00
0,00
CASO N° 1 CASO N° 2 CASO N° 3 CASO N° 3 (OFERTA) CASO N° 3‐A
(REGISTRO)
DE LAS CONCLUSIONES y/o RECOMENDACIONES
•El valor de mercado inmobiliario es

único independiente del objetivo de la
tasación.
•El tasador es un hombre de mercado,
mercado
por tanto, tiene que estar al día con el
movimiento de las ofertas
inmobiliarias (mercado primario y
secundario) para su incorporación en
secundario),
base mixtas de datos.
CONCLUSIONES y/o RECOMENDACIONES
•Cuando se combine las ofertas junto

j
con los comparables de registro en las
bases de datos,, la muestra debe estar
preferiblemente balanceada, ya que al
utilizar muchas ofertas con pocos
p
datos de registro o viceversa, es
posible q
p que se obtenga
g resultados
sesgados por los datos mayoritarios.
•Cuando se tiene una muestra tipo p

agrupamiento temporal de datos se
g q
exige que tanto los referenciales de
registro como las ofertas se deben
llevar en forma constante y continua,,
para poder analizar la base mixta de
datos mediante modelos
econométricos.
•Con el uso de los modelos

econométricos parsimoniosos se
pueden determinar indicadores o
índices de precios inmobiliarios así
como calcular la influencia unitaria de
los cambios de las variables en la
variabilidad de los precios.
precios
•Se recomienda estimar la Tasa de
Variación de Precios (TVP), a partir de
la muestra del mercado inmobiliario
analizada, para poder emplearla en las
actualizaciones de precios
inmobiliarios.
•La Tasa de Variación de Precios
depende del tamaño de la muestra y de
los períodos analizados, por tanto, no
se pueden generalizar para otros
períodos ni para otros inmuebles.
•El Factor de Fuente nos da una idea

de cuánto puede ser la diferencia entre
los precios registrados y los precios
ofertados, pero estos últimos tienen
que validarse con una investigación de
mercado (comparación entre la oferta
inicial y el precio de venta
efectivamente transado).
“Así como el valor inmobiliario de mercado es único, la

despedida también lo es,
es pero siempre el destino será diferente”
Miguel Camacaro (2010)
•Muchas
Muchas Gracias
•Muito Obrigado
g
•Thanks you

Importancia de Las Ofertas en Tasaciones Inmobiliarias - Miguel Camacaro - Ponencia UPAV MIAMI 10-2010

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Importancia de Las Ofertas en Tasaciones Inmobiliarias - Miguel Camacaro - Ponencia UPAV MIAMI 10-2010

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Cortesía del Ing. MSc.

Miguel Camacaro Pérez - Vzla

DE LA TASACIÓN Y LOS FACTORES

Las tres factores que más

Las tres reglas de oro de la

Los tres factores más

Los tres factores más

DEL MERCADO INMOBILIARIO

9Personas interesadas en la 9Fijación espacial.

9Personas interesadas en la 9Alto costo de las unidades.

9Las acciones individuales no 9El costo y los gastos son

“2. La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV)

Por la imperfección del mercado

INVERSIONES 814, C.A. / GIMENEZ

GIMENEZ ALVAREZ / BASTIDAS DE

.1 friulanos * Cambio Euro Dolar

Apartamento Venta 11 Face book Tweet

) ¿Está vendido? AllÍsanos

Enviar un mensaje al vendedor

Apartamento Venta I Lara 8arquisimeto

Baños 1 Mis Construcción 110

Hla'bitaciolleS 1 Haño de servicio No ti ene

H'ab . de s ervid o No t iene ombre del Resid encias El A lcazar

I nstall aciones V 'C omodid ad es

Cercanías a menos de d os c uadr as

característ icas adicion ales

.Aire acondicionado Co cina ellllolrada .1aletero

Características del inmueble

Del Muestreo y el esquema de recolección de datos

Del Tratamiento de la Muestra (Método Comparativo)

RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 350.000,00

Fecha Edad CONS. P.Unitario

RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52

BIEN TASABLE RESIDENCIAS DEL ESTE

OPERACIONES REGISTRADAS DE APARTAMENTOS

Fecha Edad CONS. P.Unitario

RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 350.000,00

TIPO DE DATOS N° DE DATOS LAPSO

• Sólo comparables de registro (calcular la

TABLA COMPARATIVA DE VALORES

NORMAL 345 184 68

Descripción Normal Extrapolación Ofertas

2. Proyectar los comparables para la

TABLA COMPARATIVA DE VALORES

Total 376.242,49 355.665,38 398.010,10

Si se comparan los valores unitarios y totales con los valores extrapolados

3. Utilizar los comparables sin proyectar

fecha Los precios unitarios varían 4,67% en forma trimestral.

**Las demás variables tienen similares interpretaciones en los otros modelos,

TABLA COMPARATIVA DE VALORES UNITARIOS

fecha Los precios unitarios varían 7,30%

**Las demás variables tienen similares interpretaciones en los otros modelos,

TABLA COMPARATIVA DE VALORES UNITARIOS

CASO N° 3-A 5.669,77 5.433,38 5.916,45

•El valor de mercado inmobiliario es

•Cuando se combine las ofertas junto

•Cuando se tiene una muestra tipo p

•Con el uso de los modelos

•El Factor de Fuente nos da una idea

“Así como el valor inmobiliario de mercado es único, la

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