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legítima Perú
La persona que desea entregar parte de sus bienes o patrimonio en vida, puede hacerlo a
través de un anticipo de legítima o adelanto de herencia. El anticipo de herencia es un
acto de liberalidad y que se realiza a título gratuito y que no está sujeto al
impuesto de la alcabala. El anticipo de herencia está regulado en el art. 831 del
Código Civil Peruano.
La persona que desea realizar el anticipo de herencia, Anticipante, tiene que tener en
cuenta que tiene herederos forzosos, llamados, Anticipados. Los herederos forzosos son:
en grado descendiente: cónyuge e hijos; y en grado ascendiente: padres, abuelos o
bisabuelos. Es preciso tener en cuenta que a los herederos forzosos no se les puede
excluir de la herencia, sin que exista causa legítima ya sea por desheredación o por
indignidad.
Para poder realizar un adelanto de herencia, tendrá que hacerse una minuta, elaborada
por un abogado. En la minuta deberá constar la claúsula de aceptación del anticipo de la
herencia y el valor monetario de lo que se dará como adelanto. La minuta se elevará a
escritura pública ante notario, y luego deberá estar inscrita en los Registros Públicos.
¿COMO TRAMITARLA?
Ante el Notario o Juez de Paz Letrado del lugar del último domicilio del causante, a
elección de los interesados.
Conforme al derecho común el artículo 949 del Código sustantivo dispone que la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él,
salvo disposición legal diferente o pacto en contrario; y en aplicación de este
dispositivo, el derecho de propiedad del actor se constituyó con anterioridad a la medida
cautelar trabada (CAS. Nº 706-2002-Junín. 16/07/2002).
La disposición del artículo 1549 del Código Civil, relativo a la obligación del vendedor
de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, no constituye norma de orden
público, pudiendo pactarse en contrario dada su naturaleza supletoria de la voluntad de
las partes. De acuerdo con ello, es válido el pacto por el cual se establece que los gastos
notariales y registrales serán de cargo de la compradora (CAS. Nº 896-96. 13/11/1997).
Para que sea pertinente el artículo 947 del Código Civil sobre la transferencia de
propiedad de bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a él,
es requisito previo la formalización del respectivo contrato de transferencia vehicular y
su inscripción en los Registros Públicos para ser constitutivo de derecho (CAS. Nº
2731-2002-Lima. El Peruano, 02/08/2004).
¿Puede enajenarse un bien ajeno?
La ley admite la compraventa sobre un bien ajeno, siempre que el comprador conozca
de dicha ajenidad, en cuyo caso serán aplicables las normas que regulan la promesa de
la obligación o el hecho de un tercero. Fuera de este supuesto, la venta de un bien ajeno
como propio constituye una modalidad de estafa denominada estelionato, tipificada en
el inciso 5 del artículo 197 del Código Penal. En este sentido, será nulo aquel contrato
de compraventa por el cual se pretenda transferir la propiedad de un bien ajeno como si
fuera propio, de conformidad con el inciso 4 del artículo 219 del Código Civil, que
establece la nulidad del acto jurídico que tenga un fin ilícito. La acción de nulidad podrá
ser impuesta por quien tenga interés, en este caso, el propietario del bien objeto del acto
ilícito en cuestión; acción de naturaleza distinta a la de rescisión que el artículo 1539
reserva para el comprador engañado, pudiendo ambas acciones ser ejercidas
indistintamente (CAS. Nº 1017-97-Piura. 19/10/1998).
No pueden ser materia de arrendamiento o transferencia las áreas que forman parte de la
zona común, sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios (CAS. Nº 13-95.
26/12/1995).
Si la sentencia de vista, expresa que no todas las reglas de la compraventa son aplicables
de manera absoluta al caso de dación en pago, dicha conclusión, no niega la posibilidad
de que alguna de las normas del contrato de compraventa sean aplicadas en la dación en
pago pactada. Consecuentemente, al haber expresado el colegiado que en el presente
caso era aplicable el artículo 1561 del Código Civil, relativo a la resolución del contrato
por falta de pago del saldo, no incurre en contradicción con lo expresado anteriormente
(CAS. Nº 3698-2001-Lima. 14/11/2002).
II. Perfeccionamiento
La desafectación de bien de un tercero, que prevee el artículo 624 del Código Procesal
Civil, solo procede cuando se acredita fehacientemente que dicho bien pertenece a
persona distinta del demandado.
Cuando el artículo 1549 del Código Civil establece que es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien materia de la venta, se
entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se
persigue es la elevación a escritura pública con fines registrales. Es decir, se trata de un
acto jurídico válido que simplemente se pretende formalizar. Por lo que, el documento
privado que contenga el contrato de compraventa por el cual se transfiera la propiedad
de un bien será suficiente para amparar la demanda de otorgamiento de escritura
pública, no siendo necesario que el comprador cancele el precio del bien, pues el
vendedor mantiene su potestad de reclamar su pago o plantear la resolución de contrato
(EXP. Nº 3054-98. 23/12/1998).
La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide que
el comprador solicite que su contraparte formalice el acto jurídico celebrado. Según el
artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien (EXP. Nº 99-14464. 23/01/2001).
Para adquirir la propiedad ¿es necesario que se inscriba en los Registros Públicos?
Para adquirir una propiedad no es necesario que el título que la contiene se inscriba en
el registro respectivo, por cuanto la inscripción registral en nuestro sistema es
declarativa y no es constitutiva de derechos (CAS. Nº 2452- 2002-La Libertad. El
Peruano, 03/02/2003).
Si uno de los herederos transmite la propiedad sin el consentimiento de los otros ¿la
transmisión es válida?
Dada la calidad de herederos de la causante, los accionantes también tienen derechos de
propiedad sobre los inmuebles, siendo que la disposición que realiza el único heredero
adolece de nulidad absoluta, puesto que la manifestación de voluntad de los herederos
mencionados, en su calidad de copropietarios de dichos lotes, no se había exteriorizado
a efectos de configurar una transferencia válida (EXP. Nº 4138-2000. 10/07/2001).
Los bienes transferidos por el heredero aparente o por uno de los coherederos a favor de
terceros, en el caso de que no se pueda reivindicar los bienes hereditarios, no son
materia de división y partición; sin embargo, el poseedor de los bienes, dentro de los
cuales debe incluirse al sucesor aparente o al coheredero, está obligado a restituir la
totalidad o parte del precio al heredero perjudicado (CAS. Nº 793-99-Ancash.
04/10/1999).
¿Quién asume el riesgo de la pérdida del bien en una compraventa con reserva de
propiedad, si es que aún no se ha cancelado el precio?
En caso de que uno de los cónyuges disponga de un bien social sin la participación del
otro nos encontraremos ante un caso de nulidad virtual, es decir, ante un acto jurídico
que se opone a una norma imperativa. En este caso no se podría equiparar la
transferencia a un contrato de bien ajeno, dado que la norma que consagra la disposición
de bienes sociales por ambos cónyuges es imperativa (CAS. Nº 2117-2001-Lima.
08/07/2002).
Si del contrato se observa que el inmueble fue adquirido por la cónyuge cuando esta era
soltera; en consecuencia, dicho bien resulta ser un bien propio, no importando que su
cónyuge intervenga en la modificación del contrato y en la ratificación de la garantía
hipotecaria, puesto que la transmisión del citado bien a favor de la cónyuge ya se había
perfeccionado tiempo atrás, incluso antes de la celebración de su matrimonio (EXP. Nº
44-02. 10/04/2002).
¿En qué caso el arrendador que enajenó el bien materia de arrendamiento puede
demandar el desalojo?
Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el título del arrendatario
en el caso de la enajenación del inmueble arrendado es necesario que el adquirente
proceda con las formalidades establecidas en el Código Civil para resolver el contrato y
luego de ello, procederá el desalojo por ocupación precaria del arrendatario (CAS. Nº
1157-2003-Lima. El Peruano, 30/11/2004