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Las personas jurídicas privadas son entonces las enumeradas por el art. n° 148
del nuevo Código, gozan de personalidad jurídica diferenciada de sus miembros y
administradores, y se les aplican, además de las normas especiales previstas para cada
una de ellas, las normas establecidas por los arts. 150 a 167 del nuevo Código 2.-
1
Cfr. Favier Dubois, Eduardo M. (Padre) y Favier Dubois, Eduardo M. (Hijo), “Cambios al sistema concursal derivados del
proyecto de Código Civil y Comercial”. Errepar, DSE, n° 305, Tomo XXV, Abril 2013.-
2
Cfr. Favier Dubois, Eduardo M. (Padre) y Favier Dubois, Eduardo M. (Hijo), “Cambios……”; ídem.-
1
Como se advierte, de la compulsa al nuevo articulado se amplían entonces los
sujetos concursales en orden al art. 2 LCQ, dado que ahora integrarán también esta
categoría las “sociedades anónimas unipersonales” y “las otras personas jurídicas a
determinar”, según sus características. En cambio, y a pesar de ser “personas jurídicas”,
debe advertirse que existen objeciones en la doctrina sobre si las “comunidades
indígenas”, las “simples asociaciones”, y el “consorcio de propiedad horizontal” podrían
ser eventualmente sujetos concursables3; basándose tales objeciones, en el caso de
comunidades indígenas – refieren -, por su estatuto constitucional de “inembargable”, y el
consorcio de propiedad en razón de su estructura y finalidades4.-
Si bien la temática dará mucho por analizar, el presente ensayo se limitará dar
estudio sobre diversas posturas habidas, y en referencia a la posibilidad de que el
“consorcio de propiedad horizontal”, a la luz del nuevo Código unificado, podría ser sujeto
concursal, esto es susceptible de ser declarado en concurso preventivo o quiebra.-
Así las cosas, menester es referir que el artículo n° 2037 del nuevo Código
unificado define a la Propiedad Horizontal como el derecho real autónomo que se ejerce
sobre un inmueble propio y que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición
material y jurídica cuyo contenido, extensión y límites varía según se ejerciten sobre
partes privativas del titular del derecho (departamento o piso) o sobre las partes comunes
3
Sobre el tema cfr. Favier Dubois, Eduardo M. (Padre) y Favier Dubois, Eduardo M. (Hijo), “Cambios al sistema
concursal….”; ídem.-
4
Cfr. Favier Dubois, Eduardo M. (Padre) y Favier Dubois, Eduardo M. (Hijo), “Cambios……”; ídem.-
2
del edificio. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
ejercen son interdependientes y conforman un todo inescindible5.-
5
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; “Temas pendientes sobre la capacidad del consorcio de propietarios”. Publicado en: LA
LEY 03/06/2013, 1 • LA LEY 2013-C , 1052. Cita Online: AR/DOC/1939/2013.-
6
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; idem.-
7
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; idem.-
3
Con respecto al uso de las cosas comunes el art. 2040, tercer párrafo, del
nuevo Código Unificado establece que, si bien el titular de la propiedad horizontal tiene
derecho sobre una cuota parte ideal de los sectores comunes del edificio, el uso y goce
de esos bienes puede ser ejercido sobre la totalidad de ellos, de conformidad con el
principio adoptado en materia de condominio; Cfr. art. 1986 (ex arts. 2684, 2712 del
Código de Vélez).-
En este orden de ideas el destino de las partes comunes deberá quedar fijado
en el reglamento de propiedad (cfr. art. 2056, inciso “k” del nuevo código unificado), y a él
deberán ajustarse los propietarios a los efectos de su uso.-
8
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; idem.-
4
pueda darse una respuesta absoluta ante conflictos planteados en cuestiones de
propiedad horizontal9.-
Por este apartado se realizará entonces breve reseña sobre aquellas posturas
existentes en cuanto a la “personalidad” del consorcio, que a la sazón incidían, al tiempo
de resolver, sobre la concursabilidad, o no, de la figura en estudio.-
9
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; idem.-
10
Conf. GURFINKEL de WENDY, Lilian N.: «Temas pendientes sobre la capacidad del consorcio de propietarios», LL 2013-
C, p. 1052.-
5
Se coincide en lo que respecta a esta temática con lo referido por Arenas,
Pablo11; y al decir de éste que la doctrina se ubicó entonces en posturas extremas. A
saber:
11
Cfr. Arenas, Pablo; “Concursabilidad del consorcio de propietarios a la luz del nuevo Código unificado”; Fecha: 2-jun-2015
Cita: MJ-DOC-7246-AR | MJD7246.-
12
Conf. LAQUIS, Manuel A.: «Nuevas consideraciones sobre la posibilidad de un sujeto de derecho en la Ley 13.512», LL
111-1113.-
13
Cfr. LAQUIS, Manuel A.: op. cit.
14
MOLINARIO, Alberto D.: Inexistencia de personalidad del consorcio creado por la Ley nacional 13.512, ED, pp. 120-405.
15
CICHERO, Néstor: División horizontal de la propiedad edificada, publicación del Instituto de Derecho Civil de la Facultad
de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires. Buenos Aires, 1949, p. 29.
16
CICHERO, Néstor: La personalidad del consorcio de propietarios, ED, pp. 61-226.
17
Cfr. Tratado de Derecho Civil, t. 1, vol. 3, nota 28, p. 75 y ss.-
18
Publicado en LL, pp. 71-905.
19
Publicado en LL, pp. 92-868.
20
CURUCHET, Julio E.: De la naturaleza jurídica del consorcio de propietarios en la propiedad horizontal, JA, 1961-III-528.
21
ALTERINI, Jorge H.: Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio - enfoque dinámico del consorcio, ED,
56-728.
6
Por su parte – refiere Pablo Arena -, jurisprudencia mayoritaria admitió la
capacidad del Consorcio para estar en juicio, ya sea como sujeto actor o demandado, y
ello fundado en evidentes razones prácticas22.-
7
de todos aquellos), y para los consortes (indisponibilidad de todos sus patrimonios,
pérdida al menos temporal de la administración de los bienes de cada uno, afectación del
crédito bancario, gastos innecesarios, etc.)”, concluyendo a continuación lo siguiente: “Si
en vez de ello se declara concursable al consorcio, deberán excutirse los bienes de este
y, en caso de insuficiencia - caso en cualquier otro supuesto de responsabilidad solidaria
o ilimitada de los integrantes de una persona ideal -, responderán solo entonces los
copropietarios de la Ley 13.512” (Sic); entendiendo que no solo resultaría ello una
solución más justa, sino también más equitativa y tendiente a evitar tantos inconvenientes
innecesarios como maniobras indebidamente coercitivas26.-
26
Conf. Cámara 1.ra, Civil y Comercial de Mar del Plata, sent. del 22/4/1969, «Consorcio de Propietarios Edificio "9 de
Julio"», JA, 1970-5-548.
27 JA 1970-5-649, con nota de Augusto MORELLO.
-
28 MORELLO, Augusto: El consorcio de propietarios y la responsabilidad personal de sus miembros. Carácter instrumental y relativo del concepto de la personalidad
jurídica. JA 1970-V-p.649.
8
de su órgano, el representante legal obligatorio y decide asambleariamente, y por todo
ello, en consecuencia puede ser declarado en concurso civil29.-
Por otra parte – refiere Pablo Arenas -, puede citarse la célebre doctrina
sentada en autos “Consorcio de Propietarios de la calle Perú 1724”, como sostenedora
de la postura opuesta, en cuyo caso se resolvió lo siguiente: “Para que ella tuviera
andamiento (la pretensión de apertura de concurso dirigida contra el consorcio
insolvente), sería menester la constitución en mora e interpelación infructuosa a quienes
integran como copropietarios el consorcio, en tanto han asumido una responsabilidad
subsidiaria que tutela los créditos legítimos de los terceros”. Y concluye así: “En autos no
se verifica tal situación, por lo que no puede hablarse de cesación de pagos en el sentido
de impotencia económica para afrontar el crédito que fundamenta la acción”. En
consecuencia, se rechazó la petición de quiebra contra el consorcio demandado 30.-
Como se advierte, por el precedente Consorcio Calle Perú 1724, la Sala “A”
de la CNCom. tuvo entonces ocasión de pronunciarse sobre este punto, expidiéndose por
la improcedencia de la declaración de quiebra del consorcio, advirtiendo que previamente
debió haberse constituido en mora a todos y cada uno de los copropietarios.-
29 La disidencia del Dr. Larraín expresó: Tanto el administrador, como la asamblea del consorcio tienen personería o sea represe ntación del conjunto, pero no
personalidad jurídica, pues no son un ente diferente en cada uno de sus componentes y tal personería del conjunto tiene solo atribuciones para satisfacer los fines
establecidos en la ley.-
30
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, sent. del 30/10/1996, «Consorcio de Propietarios d e la calle
Perú 1724. Le pide la quiebra Ramírez Eva María», EDJ8760.-
31
CNCom. sala A, 30/10/96. Rev. del Notariado Nº 851. enero/marzo de 1998, p. 133. Después de pasar revista a los
distintos rubros que integran el patrimonio del consorcio, sostiene el tribunal que la mera existencia del patrimonio no
implica que todas las obligaciones le sean imputables al ente con prescindencia de los propietarios que integran dicha
comunidad, para adherir luego a la tesis que admite la responsabilidad subsidiaria de s us miembros frente a terceros, por
aplicación de las reglas que emanan del Cód. Civil en materia societaria.-
9
consorcio de propietarios del edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal32,
argumentando el Juez de grado que un ente de esa naturaleza no encuadra en ninguna
de las personas a las que el artículo 2º de la ley 24.522 permite su concursamiento, por
carecer de personalidad propia y por configurar una universalidad jurídica.-
32 Cám.Nac.Com., Sala: A, 30-10-96, Consorcio de Propietarios de la Calle Perú 1724 s/ Pedido de quiebra por Ramirez, Eva María, ED 171-601, con nota de
COSTANTINO, Juan Antonio; CANESTRINI, Ana María; FORTINI Patricia y GIMENEZ BAUER, Marcela: Quiebra del consorcio de propieta rios y de los consorcistas
por deudas consorciales. Su factibilidad, E.D.. 174-p.1006 y sgtes).
33 Doctrina citada en el fallo: Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales, t. 1, pág. 625 y jurisprudencia allí citada ver asimismo, Cám. Nac. Civil,
sala D, febrero 20-1972, ED, 42-283 mismo Tribunal, sala L, Berchamann Marco Américo c. Bagley S.A. misma sala in re Estructuras Magdalena S.A. c. Consorcio
de Propietarios Lavalle 1942/44 s/sumario del 7.2.91).
34 En cambio reconocieron tal personalidad autores como Alberto G. Spota, Tratado de Derecho Civil, V. 3 (4). El Sujeto del Dere cho. Persona jurídica, 1951, nota
28 in fine, págs. 75/76 Racciatti, La naturaleza jurídica del Consorcio de Propietarios en la ley argentina de propiedad por pisos o por departamentos, De Palma,
1982, págs. 172 y sigtes, Laje, Jorge Eduardo, La personalidad del consorcio de Propietarios creado por la ley 13.512, en La Ley 99.430, Llambías, Jorge J., Tratado
de Derecho Civil, Parte General, t. II, nº 1117, pág. 51 ídem en JA, 1961-III-539 Arauz Castex, Manuel, Derecho Civil, Parte General, año 1968, nº 914, págs. 91/92,
Colombo, Leonardo, El Reglamento de Copropiedad en La Ley 13.512, en Aequitas, publicación de la Asociación de Estudiantes de la Faculta d de Ciencias Jurídicas
de la Universidad del Salvador, pág. 82, Belluscio, Augusto C., Código Civil Comentado, t. 1, pág. 155, II e), Astrea, 1985, etc. (De los considerandos del fallo).-
35 A tal amplio bagaje doctrinario siguieron numerosos pronunciamientos jurisprudenciales como los que consigna Racciatti en su obra citada en pág. 174 y ss. de
los cuales debe destacar el de la Excma. Cámara del Trabajo en pleno del 2 de diciembre de 1965, publicado en la Revista ED, 9-138.
-
10
de esta misma Sala36 y esta interpretación se ve reforzada a partir de la reforma de la ley
17.711 (art. 33 Cód. Civ.)37.-
b): Comunidad sujeta a una indivisión forzosa: Frente a lo normado por el art. n°
1747 del Código Civil (de Vélez), la ejecución individual o la pretensión de apertura de
concurso dirigida contra el consorcio insolvente carece de aptitud para promover una
solución disvaliosa y nociva, cual sería provocar la disolución de aquella comunidad,
sujeta a una indivisión forzosa en orden a las prescripciones de la ley 13.512 y el art. n°
2715 del Código Civil (de Vélez).-
36 La atipicidad de la petición falencial no puede conducir a desestimar una posición doctrinaria y jurisprudencial ampliamente mayoritaria, y ya desde antiguo cuño
en nuestro medio, que atribuye personalidad jurídica al consorcio de propietarios, como se admitiera por esta sala en su prec edente Vila Aquila, Inmobiliaria y
Comercial S.R.L. c. Consorcio de Propietarios, Suipacha 1043/51 publicada en ED, 5-231 (De los considerandos de la sentencia).
37 Y si alguna vacilación podría caber frente al antiguo texto del C.C. parecería que actualmente la tesis de la personalidad en cuentra un nuevo apoyo en la reforma
de la ley 17.711 que, sustituyendo el art. 33 del CC dispone que las personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado-Tienen carácter privado-2) las -
entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones - (cfr. Marina Mariani de Vidal, Las deudas del Consorcio-, ED, 45-
866 en el mismo sentido Llambías, J.J., Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. II, pág. 521, Belluscio, Código Civil -, t. 1, pág. 155, II c) (De los considerandos del
fallo)
.-
38 Admitido que los acreedores de la sociedad son acreedores al mismo tiempo, de los socios, resulta también congruente la aplicación de lo dispuesto por el art.
1747 del CC que prescribe que los socios no están obligados solidariamente por las deudas sociales si expresamente no lo esti pularon así. Las obligaciones
contratadas por todos los socios juntos o por uno de ellos, en virtud de un poder suficiente, hacen a cada uno de los socios responsables por una porción viril, y sólo
en esta proporción aunque sus partes en la sociedad sean desiguales, y aunque en el contrato de sociedad se haya estipulado el pago por cuotas desiguales y
aunque se pruebe que el acreedor conocía tal estipulación. (De los fundamentos del fallo).-
39 Para resolver adecuadamente la eventual insolvencia de un consorcio, se acude a la tesis sostenida por la Comisión Especial designada por la Federación
Argentina de Colegio de Abogados en 1968 para expedirse sobre el Anteproyecto de Ley de Propiedad Horizontal, la que propuso que en el art. 1º in fine, de éste se
consignara El consorcio de copropietarios es sujeto de relaciones jurídicas independientes de quienes lo componen a todos los fines relacionados con el in terés
común, agregándosele que La responsabilidad del consorcio y la subsidiaria de sus miembros frente a terceros, se rigen por el art. 1713 del CC (cfr. Allende,
Guillermo L., Alsina Atienza, Dalmiro A. y Alterini, Jorge Horacio, Reformas a la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, Rev. De la Federación Argentina de Colegios de
Abogados nº 2 [febrero de 1969], págs. 17 y ss. y 25/26, comentarios al art. 1º, apart. 2º). A ese criterio adhirió La Segunda Conferencia Nacional sobre el Régimen
de la ley 13.512 (Alterini, ob. cit. , ED, 56-743, nota 81). Esa solución no es descartada por la doctora Mariani de Vidal (De los fundamentos del fallo).-
40 En autos no se verifica tal situación, por lo que no puede hablarse de cesación de pagos en el sentido de impotencia económic a para afrontar el crédito que
fundamenta la acción. (De los considerandos del fallo).-
11
Que sobre tal antecedente (Consorcio calle Perú), se estructuraron luego, en
postura coincidente, los fallos y doctrinas que se pronunciaron en contra de la
concursabilidad del consorcio.-
41
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, sent. del 27/2/2014, «Consorcio de Copropietarios de calle
Sarmiento 412 s/ concurso preventivo», MJJ85530.-
12
Ello es así – referían -, pues a poco que se considere que necesariamente el
consorcio deberá continuar funcionando y realizando los contratos y actos jurídicos
imprescindibles para la administración de las cosas comunes, el consorcio no será
disuelto - lo que es imposible, pues necesariamente continuará operando, como se dijo -,
y que no será liquidado su patrimonio no ejecutable (consistente los espacios de entrada
común, pasillos, escaleras, ascensores, entre otras), porque seguirá sometido a la
permanente indivisión forzosa. Es decir, que existe una imposibilidad jurídica, fáctica y
funcional de aplicar dicho régimen al consorcio de propietarios de la Ley 13.512 porque,
decretada la quiebra de una persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni podría
tener los efectos que le son propios y típicos (conf. CNCom, Sala D, 26/12/05, "Consorcio
de Propietarios de Edificio, C.Calvo 869/75, le pide la quiebra Álvarez Egues, Neidi").-
13
Concluyendo luego de manera categórica del siguiente modo: “Así las cosas,
existiendo una imposibilidad jurídica, fáctica y funcional de decretar la quiebra de un
consorcio de propietarios, sin perjuicio de la existencia de otras vías de cobro compatibles
con sus características, debe confirmarse el fallo apelado”42.-
Pero referían Roitman y Di Tullio que más difícil se torna el tema para quienes
como la autora – Dra. Higthon -, admiten la personalidad, aceptando además que
jurisprudencialmente existieron casos en que se decretó el concurso de un consorcio. No
obstante se resiste a admitir tal situación, considerando que se trata de una solución
disvaliosa, pues habiendo estado de propiedad horizontal y diversos dueños, es una
persona necesaria que inevitablemente debe tener continuidad no pudiendo disolverse
con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica, ya que la indivisión
42
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, sent. del 30/12/2010, «Consorcio de Propietarios Edificio
Güemes 4215 s/ pedido de quiebra por Fischetti, Nuncio A.», MJJ63504.-
43
HIGHTON, ob. cit., p. 564. Sostiene que de admitirse la quiebra, cabría también analizar que la misma importaría la
quiebra de todos los propietarios en los términos del art. 160 de la ley concursal.-
44 HIGHTON, Elena: Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Derechos reales volumen 4, Hammurabi, Bs.As., 2000, pág. 563/564. -
14
forzosa del inmueble hace ineluctable la permanencia de la comunidad organizada y el
régimen de este derecho real está basado en la existencia del consorcio, ente cuya
creación no es optativa sino automática (art. 9 ley 13.512).-
45
Ley de Concursos y Quiebras Comentada. Ernesto E. Martorell. Director. t. I, 1.a ed., LL, CABA, 2012.-
46
Summa Concursal, Raúl A. Etcheverry - Francisco Junyent Bas. Directores. t I, 1.a ed., Abeledo Perrot, CABA 2012.-
15
que señala la necesidad de su existencia para el mantenimiento del sistema de propiedad
horizontal”47.-
e) – Por su parte Martorell decía: que aplicando las normas comerciales al tema
en cuestión se afirma que desde el punto de vista estrictamente normativo, la situación del
consorcio de propietarios no está contemplada entre las excepciones de la ley 24.522 por
lo cual, siendo una persona jurídica con caracteres especiales en cuanto a su objeto,
queda encuadrada en los arts. 2 y 5 de la ley de la materia y, aunque no persigue fines de
lucro, al realizar contrataciones mediante las cuales cubre las necesidades y obtiene
beneficios, contrae obligaciones que al quedar incumplidas lo vuelven pasible del
concurso o quiebra49. En consecuencia, si se reconoce al consorcio personalidad jurídica
no hay argumentos de derecho para excluirlo de los alcances de la ley concursal.-
47
GURFINKEL de WENDY, Lilian N.: op. cit.-
48
Cfr. Juan Costantino, Ana María Canestrini, Patricia Fontini y Marcela Giménez Bauer: “Quiebra del consorcio de
propietarios y de los consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad”; Doctrina Microjuris, MJD390.-
49
MARTORELL, Ernesto, "Tratado de concursos y quiebras", t. I, Depalma, Buenos Aires, 1998. Teniendo en cuenta el
antecedente jurisprudencial analizado (Consorcio de Propietarios Perú 1724) el autor interpreta que habrá que interpelar
previamente a los propietarios y constituirlos en mora para dejar expedita la vía de ejecución colectiva también en contra de
estos últimos.
50
Cfr. Horacio Roitman y José A. Di Tullio; “LOS CONCURSOS Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL”; Publicado en Revista
de Derecho Privado y Comunitario nº 2002-2 (Propiedad horizontal), p.401.
16
f) – 2: Aunque no persigue fines de lucro, al realizar contrataciones mediante
las cuales cubre necesidades y obtiene beneficios, obviamente, contrae obligaciones, que
en caso de ser desatendidas lo vuelven pasible del concurso o la quiebra;
Según tal tesis, el copropietario individual no puede ser perseguido sin previa
condena al consorcio y excusión de los bienes consorciales52.-
51 HEREDIA, Pablo D.: Tratado exegético de derecho concursal, tomo 1, Abaco, Bs.As., 2000, pág.245. Entonces los consorcistas tienen una responsabilidad
subsidiaria y accesoria, que los obliga a responder a los acreedores de la sociedad cuando no alcanzaran los bienes patrimoni ales de ella para cubrir sus deudas
(COSTANTINO, Juan A.: El administrador en el consorcio de copropietarios, citado por MARTORELL, Ernesto E.: Tratado de concursos y quiebras, tomo I, Depalma,
Bs.As., 1998, pág.414).
52 ARATA, Rodolfo V.: El consorcio de copropietarios. Responsabilidad civil, pág.81.
53 Constituido por el crédito por expensas comunes, el fondo de reserva, sus intereses y actualizaciones, como asimismo las penalidades pactadas para el caso de
incumplimiento en los pagos o cumplimiento tardío.-
17
posibilidad de concursamiento de tal sujeto de derecho (entendido en forma amplia,
abarcativo de la solución preventiva y liquidativa) en los términos de los arts. 2º y 5º de la
LCQ.-
Por tanto – referían los autores citados -, la posibilidad de los acreedores del
consorcio de dirigir su acción individual contra los consortes frente a la eventual
insolvencia de aquél se halla expedita en razón de la responsabilidad subsidiaria que
asumen por las deudas contraídas por el consorcio, del que forman parte.-
18
Así, esta responsabilidad indirecta y accesoria de los copropietarios por deudas
consorciales, determina que su patrimonio no puede ser agredido sin previa excusión de
los bienes sociales.-
Sin embargo – decían tales autores -, no debe ser soslayado que los efectos de
la sentencia recaída contra el consorcio son oponibles a los consorcistas, aún cuando no
hubieren participado en el litigio. Quizá por esta razón – referían Roitman y Di Tullio -, la
Sala A de la CNCom (en autos Consorcio de Calle Perú) requirió el emplazamiento a cada
uno de los consorcistas, intentando tal vez, anoticiarlos del pedido de quiebra, para que
luego no se vean sorprendidos ante una eventual declaración falencial del consorcio. En
cualquier caso, para los doctrinarios referidos no existían inconvenientes para que la
quiebra pudiera ser declarada58.-
Concluyeron así, Roitman y Di Tullio, en que “el argumento utilizado por la Sala
“A” de la CNCom. (en el precedente “Consorcio calle Perú”) en cuanto aprecia disvaliosa y
nociva la declaración de quiebra del consorcio puesto que provocaría su disolución, no
parece convincente y el perjuicio que causa el estado de quiebra a cualquier comunidad
de sujetos organizados jurídicamente no es diferente en uno y otro caso”.-
Como apunte final – dijeron los autores Roitman y Di Tullio -, que es de hacer
notar que el Proyecto de reformas al Código Civil elevado por la Comisión designada por
decreto 685/95 cuando regula integramente el instituto de la propiedad horizontal como
derecho real autónomo, define al consorcio de copropietarios como persona jurídica 59;
establece expresamente la integración de su patrimonio 60 y fija la responsabilidad
subsidiaria de los consorcistas61. Ahora bien, se aclara que esta responsabilidad
subsidiaria de los consorcistas (que fuera consignada en el proyecto) no se incluyó luego
en el Código unificado.-
59 Art.1979: El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas, constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios, si lo hay, y el administrador”.
60 Art.1980: Patrimonio: El patrimonio del consorcio se integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o terceros, las unidades
funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia”.
61 Art.1989: Responsabilidad de los propietarios: La sentencia que se pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzg ada con relación a los propietarios.
Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus alícuotas”.
20
propuestas en el Anteproyecto de Ley de Propiedad Horizontal redactado por el Dr.
Alberto A. Gabás62.
62 Art.17: Responsabilidad: Los propietarios responden subsidiariamente con sus unidades funcionales, por las deudas del consorcio, previa excusión de los bienes
de éste. Las sentencias contra el consorcio, causan cosa juzgada respecto de cada uno de los consorcistas aunque no hubiesen sido parte del juicio”. Cfr. GABAS,
Alberto Anibal: Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, Hammurabi, Bs.As., 1998, pág.593 y sgtes.)
63 MARIANI de VIDAL, Marina; Las deudas del consorcio de copropietarios: sobre qué bienes pueden hacerse efectivas, E.D. 45-p.865.
64 “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodid ad y decoro. Están
obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas de bidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta...” (Art. 8º primer párrafo de la
ley 13.512 de Propiedad Horizontal).-
21
Tendrá por supuesto, una particular conformación, integrándose por bienes
sujetos a un condominio de indivisión forzosa, pero también por bienes absolutamente
propios y liquidables, tales como pueden ser un crédito por cobro de medianería, una
unidad funcional, o simplemente, superávit en la administración de sus negocios65.-
Se coincide entonces con Pablo Arena en que – a la luz del nuevo Código
unificado -, no es posible ya negar su personalidad propia, separada de la de sus
integrantes, ni aducir inexistencia de patrimonio propio o confusión de patrimonios.-
Ocurre que entre los atributos asignados a las personas jurídicas – revistiendo
tal carácter el consorcio de propietarios -, se encuentran el patrimonio y su capacidad; y
65
Cfr. Arenas, Pablo; “Concursabilidad del consorcio de propietarios a la luz del nuevo Código unificado”; Fecha: 2 - jun-015
Cita: MJ-DOC-7246-AR | MJD7246.-
66
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; “Temas pendientes sobre la capacidad del consorcio de propietarios”. Publicado en: LA
LEY 03/06/2013, 1 • LA LEY 2013-C , 1052. Cita Online: AR/DOC/1939/2013.-
67
En forma concordante, el art. 148 del nuevo Código unificado, incluye entre las personas jurídicas privadas "el consorcio
de propiedad horizontal" (inc. h).-
68
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; “Temas pendientes sobre la capacidad……”; ídem.-
22
en consecuencia se le aplican, además de las normas especiales previstas para cada
persona jurídica en particular, las normas establecidas por los arts. 150 a 167 del nuevo
Código69.-
Sin perjuicio de ello – refiere Gurfinkel -, hay reglas básicas que hacen al
sistema de la propiedad horizontal y no podrán ser alteradas, a saber: Las partes y
cosas comunes del edificio no pueden integrar el patrimonio del consorcio (el
subrayado me pertenece) ya que en el régimen de la propiedad horizontal la unidad
funcional, conformada por las partes privativas, y las comunes conforman un todo
inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario
sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma
independiente; los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio
sino sólo la administración de las cosas comunes que implica la obligación, para
este último, de mantenerlas en buen estado de conservación.-
Cabe recordar en este punto – dice Gurfinkel -, que las cosas comunes no son
embargables por cuanto no son propiedad del consorcio, son inseparables de lo principal,
y además son indispensables para el funcionamiento del sistema.-
Tiene además capacidad para adquirir derechos reales sobre muebles que
sean necesarios para el mantenimiento, reparación y conservación de las partes comunes
(elementos de limpieza, computadoras, etc.)72.-
Que el nuevo Código unificado nada dice al respecto. Y cabe aquí otra pregunta
¿podría incluirse una cláusula en el reglamento de propiedad y administración que
otorgue esa capacidad al ente consorcial?.-
71
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; “Temas pendientes sobre la capacidad……”; ídem.-
72
Cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N.; “Temas pendientes sobre la capacidad……”; ídem.-
24
Entiende Gurfinkel que si bien el consorcio de propietarios es una persona
jurídica, tiene una regulación específica: esto es en el Libro IV, Título V del Código Civil y
Comercial. En tal régimen el “reglamento de propiedad y administración” es al consorcio lo
que el “Estatuto Social” es a una sociedad regular, es decir: constituye su acta de
nacimiento y contiene cláusulas obligatorias y facultativas destinadas a reglar la vida
comunitaria y el funcionamiento de los órganos del consorcio (asamblea, administrador y
consejo de administración).-
25
Ello así, pues a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código, los
consorcios nacerán al mundo del derecho sin más limitaciones que las expresamente
consagradas en su régimen especial73.-
En este orden de ideas Pablo Arenas refiere: “El nuevo régimen establecido por
el Código Civil y Comercial permite concluir que el consorcio de propiedad horizontal
resulta susceptible de ser declarado en concurso preventivo o quiebra”.-
Así Pablo Arenas concluye que la apertura del proceso concursal en su faz
preventiva, ya sea judicial o extrajudicial (APE) no plantearía mayores dificultades, más
que las propias del sometimiento de todo “ente” cuyo desenvolvimiento resulta
fundamental al normal desarrollo, mantenimiento y conservación de la actividad propia,
sea en el caso de las sociedades comerciales en sus negocios, o en el caso del
consorcio, en el adecuado mantenimiento de las instalaciones, servicios, sueldos, etc., y
que resultan tanto de las consecuencias legalmente previstas (el llamado
“desapoderamiento atenuado”, que supone la administración del ente bajo vigilancia del
síndico concursal y la debida autorización judicial previa de ciertos actos), como de
consecuencias legalmente no previstas, pero que resultan de la práctica diaria (vgr. el
cierre de las cuentas bancarias o el decaimiento de planes de regularización de la AFIP).-
Que los restantes efectos de la apertura del proceso (fuero de atracción, deber
de colaboración, etc.) no plantean dificultad en su aplicación.-
73
Cfr. Arenas, Pablo; “Concursabilidad del consorcio de propietarios…….”; ídem.-
74
El consorcio de propietarios y la responsabilidad personal de sus miembros. Augusto M. Morello, JA, 1970-5-548.-
26
Ahora bien – refiere Arena -, en cuanto a la declaración de concurso
liquidativo o quiebra resulta éste el aspecto más controversial, y en cuyo caso se ha
entendido que no resulta posible aplicar el régimen procedimental establecido por la Ley
24.522 (LCQ), como así también, que no resulta posible alcanzar los fines previstos por el
legislador.-
Sin perjuicio de ello Pablo Arenas entiende que, a partir de las modificaciones
introducidas por el nuevo CCivCom, caerían los argumentos en relación con la
imposibilidad de efectuar con claridad la determinación patrimonial de cada consorcio,
pues no solo se lo instituye como persona jurídica, sino que se lo obliga ahora a llevar
registro contable de su estado patrimonial.-
Más aún – refiere el autor en estudio -, dicha inclusión en el cuerpo del nuevo
CCivCom. permite descartar el argumento de regulación especial en los términos del art.
2° de la Ley 24.522, por el que se resolvió excluir al consorcio de propietarios del régimen
concursal, merced una amplia interpretación de su alcance legal, pues ahora se encuentra
legislado en el Código de fondo, y con alcance general.-
75
Cfr. Arenas, Pablo; “Concursabilidad del consorcio…….”; ídem.-
27
especial a los fines de las exclusiones a la ley concursal, la excepción - que debe ser
interpretada con criterio restrictivo -, debería haber surgido de aquella norma en forma
clara.-
Así Gurfinkel concluye que no sólo no había regla alguna al respecto en la ley
13.512 sino que ésta ni siquiera reconoce al consorcio de propietarios como persona
jurídica distinta de sus integrantes, como en cambio lo propone el proyecto de Código
Unificado de 1998 y actualmente el Proyecto de Código Civil y Comercial de 2012 (hoy el
nuevo Código Unificado). Por ello – refiere Gurfinkel -, ante la falta de sustento normativo
que permita excluir al consorcio de los alcances del concurso o quiebra, resulta
insuficiente el argumento de orden pragmático que señala la necesidad de su existencia
para el mantenimiento del sistema de propiedad horizontal.-
76
Según se aclara en los fundamentos del Proyecto de 1998. Lamentablemente dicha norma no fue reproducida en el
Proyecto de 2012.-
77
Tal como se propone claramente en el fallo de Cámara recaído en autos "Consorcio de Propietarios de la calle Perú
1724" (ED, 171-600)
28
No obstante debe advertirse que al no haberse reproducido en el nuevo Código
Unificado dicha previsión – esto es responsabilidad subsidiaria de los consorcistas -, la
solución dada por la Dra. Gurfinkel no trasuntaría ser inobjetable.-
Así también, cabe recordar – refiere Arenas -, que no sería un requisito del
proceso concursal la existencia de un patrimonio por liquidar, como así tampoco su
suficiencia.-
Con ello Pablo Arenas quiere decir que no resulta argumento válido para
negar el concursamiento del consorcio la particular conformación de su patrimonio,
como así tampoco que este sea insuficiente o, aun, que no exista 78.-
Con respecto al otro aspecto que ha sido discutido referido a la obligación del
tercero requirente de la quiebra de interpelar y constituir en mora a cada uno de los
consorcistas; el doctrinario Pablo Arenas entiende tal solución como desacertada, pues
siendo el consorcio una persona distinta, sus integrantes responderán en forma
subsidiaria, y plena excusión de los bienes del consorcio, siendo indispensable entonces,
solo la exigencia de una obligación líquida y exigible en cabeza del consorcio. La eventual
responsabilidad ulterior nacerá en cabeza de los consorcistas ante la insuficiencia del
patrimonio del consorcio, y será su cesación de pagos la que determine la apertura de la
quiebra, y no la de los consorcistas.-
78
Cfr. Arenas, Pablo; “Concursabilidad del consorcio………….”; ídem.-
29
entiende Pablo Arenas, siguiendo doctrina79, que de la lectura del proceso concursal, no
se advierte que resulte una consecuencia de la apertura de la quiebra la desaparición del
ente, sino que ello es una consecuencia expresamente prevista en el caso de las
sociedades comerciales, entre otras tantas causales de disolución, y que cabe advertir, se
producirá aun sin quiebra, luego de tres balances con resultados negativos.-
79
«Quiebra de las sociedades comerciales». Juan María Farina. VIII Congreso Argentino de Derecho Societario, IV
Congreso Iberoamericano de Derecho Societario y de la Empresa (Rosario, 2001).
80
Cfr. Arenas, Pablo; “Concursabilidad del consorcio……”; ídem.-
81
Cfr. Favier Dubois, Eduardo M. (Padre) y Favier Dubois, Eduardo M. (Hijo), “Cambios al sistema concursal derivados del
proyecto de Código Civil y Comercial”. Errepar, DSE, n° 305, Tomo XXV, Abril 2013.-
30
Así tales autores rechazan de plano tal interpretación por ser manifiestamente
incompatible con las finalidades del consorcio, destacando que la posibilidad de quiebra
ya fue rechazada por la mayoría de doctrina y jurisprudencia con fundamento en que se
trata de un ente de existencia necesaria, dada la indivisión forzosa.-
Ahora bien, Pablo Arenas consigna que el concursamiento del consorcio nos
dejará entonces los siguientes desafíos e interrogantes:
83
ED 174-1006.-
32
e. Debe descartarse el argumento de la imposibilidad de decretar la quiebra por
imposibilidad de liquidar el patrimonio falimentario, pues ello implicaría sostener que es
requisito de la quiebra la existencia de patrimonio por liquidar, y si bien es lógico y
deseable la apertura de procesos en que resulten satisfechos la totalidad de los
acreedores, no solo no es así en la mayoría de los procesos falenciales, sino que
expresamente se prevén las consecuencias para los casos de quiebra sin activo.-
33
empiezan”84; más aún cuando encontramos en la actualidad un gran vacío doctrinal y
jurisprudencial al respecto.-
Si de decidir tengo entonces inclinarme por una postura, y sin dejar de advertir
que la misma es interpretación provisoria, lo cierto es que en teoría – y en principio -, es
posible proyectar el concursamiento del consorcio de propietarios.-
36
37