7/11/2019 Gmail - RE: 19 Coolidge Hill Rd./Ch.

40B MassHousing

Watertown News <watertownmanews@gmail.com>

RE: 19 Coolidge Hill Rd./Ch. 40B MassHousing 
Kounelis, Angeline <akounelis@watertown­ma.gov> Sun, Jul 7, 2019 at 2:02 PM
To: "Kounelis, Angeline" <akounelis@watertown­ma.gov>

From: Kounelis, Angeline
Sent: Sunday, July 07, 2019 1:30 PM 
To: Kounelis, Angeline 
Cc: Driscoll, Michael; Magoon, Steven; Tracy, Thomas; Lawn, Michael; Robert Quinn; Mee, Gerald; Town Councilors 
Subject: RE: 19 Coolidge Hill Rd./Ch. 40B MassHousing 
 
Hello East Enders,
 
First and foremost, please allow me to say: we are not herein discussing; the value; the worth for a community; or the
need for affordable housing. Affordable housing has been the mainstay of Watertown's ethnically diverse community
for eons. Generations of extended families; first­time home owners and the elderly, have, and continue to call our
neighborhoods: "home". We are discussing the massing of 113 housing units at the corner of Coolidge Hill Rd., at
Arlington St. The frontage on Arlington St., possibly rising to six (6) stories with a height of eighty (80) feet.
 
In my capacity as your East End Town Councilor, I have compiled informational material for submission to
MassHousing, regarding the proposed Site Approval Process, initiated by 19 Coolidge Hill Road LLC., for a Chapter 40B
Affordable Housing Rental Units development. The notification letter, addressed to Town Manager, Michael J. Driscoll
on 06/11/19, is attached.
 
Some of you may have already heard, or even been in attendance; on Tuesday, 06/25/19, where the property owner
of 19 Coolidge Hill Rd. was given the opportunity to present a different proposal. Unbeknownst to myself, or the
Administration, a neighborhood meeting was held at Eastern Clothing, 76 Coolidge Hill Rd. to show plans for a five (5)
story self­storage facility.The renderings were for the same property as the aforementioned proposed 113 unit, Chapter
40B Affordable Housing Rental Units. 
 
You may recall, I eluded to a self­storage facility concept in my 06/12/19 communication. As of this date, the
developer has spoken with the Town's Staff; but has not submitted self­storage plans to the Watertown Planning
Office.
 
Is the property owner playing one development proposal, against another? Is the East End a mere pawn in the
clutches of a lucrative financial venture? Two different sets of architectural plans, for the same parcel, demand a
serious money outlay. You be the judge ­ in the open, public process.  Oh, woe is the East End..................
 
Best,
 
Angie
 

Angeline B. Kounelis   
District A, East End, Town Councilor 
The City Known as the Town of Watertown 
617­926­2352

All electronic mail to and from this City address should be considered subject to Massachusetts Public Records Laws.
Thank you

https://mail.google.com/mail/u/1?ik=c50eaca963&view=pt&search=all&permmsgid=msg-f%3A1638428959803234266&simpl=msg-f%3A1638428959803234266 1/4
7/11/2019 Gmail - RE: 19 Coolidge Hill Rd./Ch. 40B MassHousing

From: Kounelis, Angeline 
Sent: Thursday, June 27, 2019 11:53 AM 
To: Driscoll, Michael; Magoon, Steven 
Cc: Tracy, Thomas; Lawn, Michael; rquinn@watertown­ma.gov; Mee, Gerald; Town Councilors 
Subject: RE: 19 Coolidge Hill Rd./Ch. 40B MassHousing 
 
Dear Messrs. Driscoll and Magoon,
 
The attached communication from MassHousing was forwarded to the Town Council on 06/11/19, through
Miscellaneous Communications. The letter from Ms. Katherine Miller, Planning and Affordability Compliance Specialist,
outlines the submission by 19 Coolidge Hill Road LLC, to initiate the Site Approval Process (MH ID 1033) for 113,
Chapter 40B Affordable Housing Rental Units and limited retail space, at 19 Coolidge Hill Rd. (0.90 acres); at the high
traffic volume intersection with Arlington St. The property site visit, that I was granted approval to attend, was on
Friday, 06/14/19.
 
The letter from Ms. Miller, references the opportunity for the Town of Watertown to put forward comments and
concerns, relative to the proposal, by Thursday, 07/11/19. In my capacity as the District A, East End, Town Councilor, I
offer the following: 
 
Municipal Actions Previously Taken to Meet Affordable Housing Needs

January, 2014, Adopted Watertown Housing Production Plan
December, 2016, Affordable Set Aside Percentage increased from 12.5% to 15.0%
Affordable Housing Development Requirements; Watertown Zoning Ordinance Section 5.07: Inclusionary
Zoning, is overseen by the Senior Planner in the Watertown Planning Office
Watertown Housing Partnership Annual Action Plan
Member of the West Metro Home Consortium
Foreclosure Prevention Counseling Service available through Cambridge Neighborhood Apartment Housing
Services, Inc. 
November, 2016, the electorate adopted the 2% Community Preservation Act (CPA)

East End Mega Developments in Progress

485 & 615 Arsenal St. is a 23 acres, residential, commercial, retail & restaurant development, to be named:
Arsenal Yards. The "city within a city" concept, according to the Transportation Impact Assessment Report, is
anticipated to generate an additional 6366 daily weekday vehicle trips and 10648 Saturday vehicle trips.

490 Arsenal Way/Linx @ Nicholas Ave. Driveway is a 8.59 acres, Office/R&D development; when fully occupied,
is anticipated to add 1734 daily vehicle trips. 

65 Grove St. is a 3.43 acres parcel, redeveloped for Office/R&D, anticipated to generate 442 daily vehicle trips,
when fully occupied.

165,183, Lot 1505­2A­0 Grove St., approx. 3.35 acres parcel, owned by Mt. Auburn Cemetery, leased to Mt.
Auburn Hospital as a parking lot. A ten year sunset clause is due to expire on the parking lot in February, 2021,
allowing for future development of the parcel. As background, on 05/28/08, Hanover Co., a Texas based
developer, withdrew a proposal for 169­182 housing units. Will the next proposal be similar in scale?

Along the Arsenal St. corridor, close to 600 additional housing units and retail space are being developed.

Watertown's Largest Employers & Retail are Located in the East End

311 Arsenal St., Headquarters for Athenahealth (14.419 acres) employs approx. 1800 people
705 Mt. Auburn St./64 Grove St., Headquarters for Tufts Associated Health Plan (12.569 acres) employs over
2500 people
550 Arsenal St., Watertown Mall (17.849 acres), anchored by: Target, Best Buy, Mass. Registry of Motor
Vehicles, attracts thousands of vehicle trips per day
15 & 76 Arlington St. & Coolidge Ave., United Parcel Service (6.417 acres) distribution facility, truck terminal &
offices
570 Arsenal St., Residence Inn by Marriott (1.540 acres) 150 suites

https://mail.google.com/mail/u/1?ik=c50eaca963&view=pt&search=all&permmsgid=msg-f%3A1638428959803234266&simpl=msg-f%3A1638428959803234266 2/4
7/11/2019 Gmail - RE: 19 Coolidge Hill Rd./Ch. 40B MassHousing
The Watertown Zoning Map, current to 03/02/16, is as follows:
 
https://www.watertown­ma.gov/DocumentCenter/View/1584/Zoning­Map­­­March­2­2016
 
All the aforementioned properties are located within a one and one­half (1.5) mile radius of the subject locus at 19
Coolidge Hill Rd., at Arlington St. The Arlington St. corridor serves as the collector road to access the two major
arterial roads: Arsenal St. and Mount Auburn St. The five leg "Intersection" at: Arlington St./Nichols Ave./Coolidge Hill
Rd./Crawford St., has become a major disbursement link for vehicular traffic, bound for surrounding destinations.
 
The Watertown Zoning Ordinance specifically prohibits the development of housing on the subject property, located in
the Industrial 2 Zoning District (I­2), because of the adverse safety implications on pedestrian and vehicular traffic.
The proposed density of the housing development would overwhelm the fragile residential neighborhood; comprised
predominately of small, multi­family housing units; abutting commercial properties.
 
The proposed ingress/egress driveway to the internal robotic parking decks is within one hundred fifty feet (150 ft.) of
the said, Intersection. Traffic analysis data reviewed for the Linx development, to a projected 2021 build date, places
the overall Level of Service rating (LOS) for the signalized Intersection at "D". The same criteria holds true for other
signalized and unsignalized intersections in the immediate area that serve the community.
 
Over­Development = Quality­of­life Challenges

Pedestrian safety concerns arise at the Intersection, for guests at Filippello Park; children at the Atrium School
(Pre­K through 8th grade), 69 Grove St. and St. Stephen's Armenian Elementary School, 47 Nichols Ave.
Safety and logistic concerns abound for all who traverse the Intersection, that will connect the final 1.25 mile leg
of the Watertown­Cambridge Greenway Project/Multi­Use Path in Watertown; constructed by the Department of
Conservation and Recreation (DCR), expected to be completed, spring, 2020
Vehicular traffic congestion; vehicular circulation constraints; lack of parking for residents and small, local
businesses
Pedestrians, bicyclists and motorists vying for the same roadway, with possible dire consequences
Overburdened, bottle­necked, landlocked, narrow traffic intersections with no possible escape valves
Commuters cut­through the neighborhood streets seeking relief from the clogged intersections
Commuters from Belmont, Arlington, Lexington etc., have discovered Arlington St., to Grove St., in order to
bypass Fresh Pond in Cambridge; as access to Greenough Blvd. and points, east to Boston. 

Watertown's Team has worked fervently to foster affordable housing. We anticipate that the review process by
MassHousing will take into consideration the plight of our East End residents, business owners and Watertown
community­at­large by noting the recent, and on­going, massive developments and traffic growth within Watertown's
4.17 sq. mile boundaries. Thank you.
 
Best,
 
Angie
 
Angeline B. Kounelis 

District A, East End, Town Councilor 
The City Known as the Town of Watertown 
617­926­2352

All electronic mail to and from this City address should be considered subject to Massachusetts Public Records Laws.
Thank you

____________________________________­ 

From: Kounelis, Angeline 
Sent: Wednesday, June 12, 2019 11:18 PM 
To: Kounelis, Angeline 
Subject: FW: 19 Coolidge Hill Road 
 

Hello East Enders,
 

https://mail.google.com/mail/u/1?ik=c50eaca963&view=pt&search=all&permmsgid=msg-f%3A1638428959803234266&simpl=msg-f%3A1638428959803234266 3/4
7/11/2019 Gmail - RE: 19 Coolidge Hill Rd./Ch. 40B MassHousing

This past Monday, the 10th, I was verbally informed of a proposed Mass Housing Chapter 40B, affordable housing
development at 19 Coolidge Hill Rd.; the former E.H. Hinds Atlantic Plant. The parcel was purchased by 19 Coolidge
Hill Owner, LLC on 12/28/17 for $3,150,000. The principal, whose name is associated with the investment company, is
Paul A. Ferreira; with a business address at 275 Grove St., Suite 2400, Newton, MA.
 
Previous indications had been that the developer was considering pursuing a five story, self­storage facility. The
affordable housing concept could be six stories, with 113 housing units, of which 28 or 25% would be affordable. The
unknown factor is if both options are placeholders. 
 
In a nutshell; as background information: a Chapter 40B affordable housing development bypasses a municipality's
zoning requirements. The height; massing; density; parking requirements; etc., etc., and all other aspects are approved
under flexible rules. 
 
https://www.mass.gov/chapter­40­b­planning­and­information
 
The parcel is situated in an Industrial 2 Zoning District (I­2) that does not allow housing. To the best of my knowledge;
Watertown has not yet met the criteria associated with creating a "safe harbor", or the town­wide 10% affordable
housing threshold that would disallow a Chapter 40B development. The guidelines are being reviewed.
 
The implications are complicated from the aspect of an already densely populated community, with the full impact on
the Town's infrastructure; circulation; traffic; etc., etc., from ongoing and pending developments still to be realized. The
Town's Staff will be involved in discussions with Mass Housing and the developer.
 
As more information becomes available; I will advise. Thank you.
 
Best,
 
Angie
 

Angeline B. Kounelis  
District A, East End, Town Councilor 
The City Known as the Town of Watertown 
617­926­2352

All electronic mail to and from this City address should be considered subject to Massachusetts Public Records Laws.
Thank you

 
 
2 attachments
Pages from Misc. Items 6­11­19 (3).pdf 
202K
Pages from Town Notice ­ Coolidge Hill Road Watertown.pdf 
128K

https://mail.google.com/mail/u/1?ik=c50eaca963&view=pt&search=all&permmsgid=msg-f%3A1638428959803234266&simpl=msg-f%3A1638428959803234266 4/4