2010-0339, CD Juarez Chihuahua

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N Avalúo:
AVALÚO AGROPECUARIO
AVALÚO No: 2010/0339
HOJA: 1
FECHA DE ELABORACIÓN: 22 de Julio de 2010
Lic. José Inocencio Rodríguez Barrera. Jefe de Desarrollo Social y Adquisición

SOLICITANTE: Inmobiliaria PEMEX Gas y Petroquímica Básica. Av. Marina Nacional No. 329, Col.
Huasteca. C.P. 11311, Delegación Miguel Hidalgo, Distrito Federal. Teléfono 19445570
Predio ubicado en el DDV 2402 Chihuahua - Cd Juárez Cadenamiento Del Km:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
336+887.845 Al Km: 337+722.439.
PROPIETARIO: Yolanda Rodríguez Delgado

SUPERFICIE: 12,524.620 m²
ESTADO Y MUNICIPIO / DELEGACIÓN: Chihuahua, Juárez.
OBJETO: Estimar el precio máximo para el pago por indemnización.
PROPÓSITO: Legalizar el derecho de vía.
VALOR CONCLUSIVO: 5,060,000.00

( CINCO MILLONES SESENTA MIL PESOS 00/100 M.N. )
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsmCARATULA

Avalúo Agropecuario:

I.- ANTECEDENTES: HOJA: 2
EMPRESA QUE PRACTICA EL AVALÚO: PARAMETRIX S.C.

Jefe de Desarrollo Social y Adquisición Inmobiliaria PEMEX Gas y Petroquímica
SOLICITANTE:
Básica.
NOMBRE: Lic. José Inocencio Rodríguez Barrera.
Av. Marina Nacional No. 329, Col. Huasteca. C.P. 11311, Delegación Miguel Hidalgo,
DOMICILIO:
Distrito Federal. Teléfono 19445570
VALUADOR: Esp. en Val. Ing. Carlos Alfonso Sandoval Miranda.
CÉDULA PROFESIONAL: 4412769
ESPECIALIDAD: Inmuebles.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Transición.
ESTADO Y MUNICIPIO / DELEGACIÓN: Chihuahua, Juárez.
LOCALIDAD: Ciudad Juárez
CLAVE CATASTRAL: No proporcionada.
UBICACIÓN DEL PREDIO: Predio ubicado en el DDV 2402 Chihuahua - Cd Juárez
CADENAMIENTO DEL KM: 336+887.845 Al Km: 337+722.439

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.
OBJETO DEL AVALÚO: Estimar el precio máximo para el pago por indemnización.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Legalizar el derecho de vía.
PROPIETARIO: Yolanda Rodríguez Delgado
DOMICILIO: No proporcionado.
SITUACIÓN LEGAL A LA VISITA: En aparente calma y libre de invasiones.
FECHA DE LA VISITA: 22 de julio de 2010.
ACOMPAÑANTE A LA VISITA: Personal asignado por: Jefe de Desarrollo Social y Adquisición Inmobiliaria PEMEX Gas y
(SI LO HUBO Y RELACIÓN CON EL PREDIO) Petroquímica Básica. Lic. José Inocencio Rodríguez Barrera.
II.-DATOS GENERALES:
II.I GEOGRÁFICOS, FISIOGRÁFICOS Y ACTIVIDADES AGROPECUARIAS PREPONDERANTES EN EL MUNICIPIO:
El municipio de: Juárez, se localiza en las coordenadas latitud 31º 44', longitud 106º 29'.
Chihuahua, Juárez. Colinda al norte y al noroeste con los Estados Unidos, al este con el municipio de
Guadalupe, al sur con Ahumada y al oeste con Ascensión.
FUENTES: MUNICIPIO 037 ESTACIÓN METEOROLÓGICA 8213 CIUDAD JUÁREZ (CILA)

II.II CLIMATOLOGÍA:
, CHIHUAHUA (SIEMPA) Y ENCICLOPEDIA DE LOS MUNICIPIOS.
CLIMA: (BW) Muy árido.

TEMPERATURA: °C TEMPERATURA
MÁXIMA: 36.1° C TEMPERATURA:
MÁXIMA:
MÍNIMA: 0.5° C 40° C
PROMEDIO: 13.4° C
30° C TEMPERATURA:
MÍNIMA:
PRECIPITACIÓN PLUVIAL ANUAL (mm): 255.88 mm. 20° C
10° C
TEMPERATURA:
ALTITUD(MSNM): 1140 m snm. PROMEDIO:
0° C
FENÓMENOS METEREOLÓGICOS
Los vientos dominantes provienen del noroeste.
(VIENTOS, HELADAS, GRANIZO, ETC.):
II.III CULTIVOS EN LA REGIÓN: Sin datos.
II.IV VEGETACIÓN DOMINANTE DE LA

Sin datos.
ZONA:
II.V CLASIFICACIÓN DEL TIPO DE Agrícola y/o pecuaria de temporal de 6a. (Según la clasificación de la SAGARPA).
AGRICULTURA Y/O GANADERÍA DE LA
(1) Agricultura capitalista muy intensiva, con alta productividad (Colegio de Postgraduados).
ZONA:
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm GENERALES


III.- INFORMACIÓN SOCIOECONÓMICA DEL MUNICIPIO: HOJA: 3
III.I CONDICIONES ECONÓMICAS DEL MUNICIPIO:

Crecimiento Poblacional (No. De Habitantes) % Crecimiento Municipio VS Estado Estatal
Año Municipio Estatal 50%
1980 567,365 2,005,477 40%

Municipal
1990 798,499 2,441,873 30%
1995 1,011,786 2,793,537
20%
2000 1,218,817 3,052,907 Logarítmica
10% (Estatal)
0%
Logarítmica
1990 1995 2000 (Municipal)
PEA MUNICIPAL PEA SECTOR

PRIMARIO
Población Económicamente Activa
PEA SECTOR PRIMARIO 0.57% 1%
PEA SECTOR SECUNDARIO 53.13% 46% PEA SECTOR
53% SECUNDARIO
PEA SECTOR TERCIARIO 46.30%
PEA SECTOR
TERCIARIO
SERVICIOS
AGUA POTABLE
Características en las Diferencias de los Servicios.

Servicio: Con Servicios Sin Servicios
ELECTRICIDAD
DRENAJE 94.11% 5.89%
ELECTRICIDAD 99.07% 0.93%
AGUA POTABLE 75.80% 24.20%
DRENAJE
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Sin Servicios Con Servicios


IV.-CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO: HOJA: 4
IV.I USO ACTUAL DEL PREDIO:

Sin uso
IV.II CARACTERÍSTICAS AGROLÓGICAS: FUENTE: Tomadas en campo.
COLOR Y TEXTURA:
Suelo de coloración café claro en estado seco y con textura gruesa, arenoso.
CAPA ARABLE:
No precisada, se estima no mayor a 20 cm en la generalidad.
FUENTE DE ABASTECIMIENTO DE AGUA:
El predio no cuenta con título de concesión.
TOPOGRAFÍA DE LA REGIÓN:
Polígono irregular, sensiblemente plano.
PEDREGOSIDAD, PERMEABILIDAD Y DRENAJE:
Pedregosidad prácticamente nula de buena permeabilidad, sin problemas aparentes de
drenaje.
IV.III VÍAS DE ACCESO AL PREDIO Y CERCANÍA A PUNTOS DE RELEVANCIA:
Carretera federal 45 Chihuahua-Cd. Juárez
IV.IV DISPONIBILIDAD / CARENCIA DE SERVICIOS MUNICIPALES EN EL PREDIO:
Energía eléctrica: Si tiene. Agua potable: No tiene. Nada que
Otras:
Teléfono: No tiene. Drenaje: No tiene. maniferstar
IV.V LINDEROS Y COLINDANCIAS:
INFORMACIÓN OBTENIDA DE: Copia fotostática del plano: No. CHI-CDJUAREZ-03 proporcionado por el solicitante.
Limites y colindancias: Ver plano anexo.
SUPERFICIE: 12524.62 m²
IV.VI ÁREA TOTAL SEGÚN:
12,524.620 m²
Mismo documento.
12,525
IV.VII CONSIDERACIONES ADICIONALES:
Mismo testimonio.
IV.VIII CROQUIS DE LOCALIZACIÓN (CON DISTANCIAS Y UBICACIÓN DE POBLACIONES DE RELEVANCIA):

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N Avalúo Agropecuario:

V. COMENTARIOS RELEVANTES DE LA PROPIEDAD HOJA: 5
* Comentarios Relevantes de la Propiedad, en Función de su Entorno (Económico, Político, Social):

La población del municipio de Juárez tuvo un crecimiento del 20.46% y en el Estado del 9.28% en los últimos cinco años, la principal actividad
de la PEA (Población Económicamente Activa) es el Sector Secundario con el 53.12% de la PEA, le sigue el Sector Terciario con el 46.3% de la
PEA y finalmente el Sector Primario con el 0.57% de la Población dedicadas a este Sector. En cuanto a servicios municipales se refiere el
servicio de Agua Potabletiene un fuerte rezago con el 24.2% de la población sin este servicio y el Drenaje tiene un rezago con el 5.88% de la
población sin este servicio.
* Situación del Agua Subterránea dentro del Municipio:
MUNICIPIO VEDA RÍGIDA VEDA FLEXIBLE VEDA DE CONTROL LIBRE ALUMBRAMIENTO
037 Juárez 0 0 0 1
ESTADÍSTICA DE COMERCIALIZACIÓN DE PREDIOS RURALES
* Mercado Total de Propiedades de Clasificación Similar en el Municipio (INEGI, SAGARPA, RAN)
No se tiene información precisa sobre el inventario de tierra rural, el municipio de Juárez cuenta con una superficie total de 4,853.84 Km².,
equivalentes al 1.96% de la superficie estatal. Por información del RAN (Registro Agrario Nacional), la superficie social está conformada de la
manera siguiente: el municipio presenta un total de 10 ejidos, con 926 ejidatarios que suman 67,771.69 has, equivalente a 677.72 Km²., lo que
se traduce en el 13.96% de la superficie total del municipio, esto nos arroja un 86.04% de propiedad privada.
* Distribución del Lote Tipo para Propiedades Rurales en la Región (INEGI, SAGARPA, RAN)
En un estudio realizado sobre las características del inventario de la tierra rural, se desconoce las condiciones de ésta en cuanto a la propiedad
privada, sin embargo las condiciones sobre la tierra social son las que se observan en las láminas siguientes:
INVENTARIO PARCELAS R.A.N. % Inventario Tierra Social (RAN)

25%
Hasta 5 ha 32,465 7%
Más de 5 hasta 10 ha 94,466 21%

20%
Más de 10 hasta 15 ha 84,042 19%
Más de 15 hasta 20 ha 93,071 21%

15%
Más de 20 hasta 25 ha 49,043 11%
Más de 25 hasta 30 ha 24,979 6%

10%
Más de 30 hasta 35 ha 15,068 3%
Más de 35 hasta 40 ha 10,154 2%

5%
Más de 40 hasta 45 ha 6,229 1%
Más de 45 hasta 50 ha 3,876 1%

0%
Más de 50 ha 37,381 8% 5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50 +
TOTAL 450,774 100%
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm ANALISIS MDO.

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V. COMENTARIOS RELEVANTES DE LA PROPIEDAD HOJA: 6
* Operaciones Comerciales Registradas de Propiedades de Clasificación Similar en la Zona o Zona Comparable (R.P.P.)
En trabajos realizados a los diferentes R.P.P. (Registros Públicos de la Propiedad) del centro de la República Mexicana, en años recientes, se
puede observar las siguientes tablas de operaciones realizadas en un año en tierra rural privada:
PARCELAS R.P.P. % Demanda de Tierra Rural (R.P.P.)

25%
Hasta 5 ha 65 23%
Más de 5 hasta 10 ha 57 21%

20%
15%
10%
5%
0%
Más de 50 ha 55 20% 5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50 +
TOTAL 278 100%
EXCELENTE REGULAR REPROBADO PONDE RESUL

CONCEPTOS A CALIFICAR CALIFICACIÓN
(10 - 9) (8 - 6) (5 O MENOR) RACIÓN TADO
1 CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA: 8 8 8 8 3 24
2 SUPERFICIE DEL PREDIO: 10 10 10 10 2 20
3 CONDICIONES CLIMÁTICAS DE LA REGIÓN: 10 10 10 10 2 20
4 CONDICIONES AGROLÓGICAS DEL PREDIO: 10 10 10 10 3 30
5 INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE: 7 7 7 7 1 7
6 ESTADO DE CONSERVACIÓN: 10 10 10 10 1 10
7 SITUACIÓN LEGAL DEL PREDIO: 10 10 10 10 3 30
8 OFERTA / DEMANDA: 8 8 8 8 3 24
9 POSIBILIDAD DE INCREMENTO DE VALOR: 10 10 10 10 3 30
RESULTADO ARITMÉTICO: 9.29
* Calificación de la Propiedad en Relación a su Clasificación y al Mercado Actual:
La información sobre el mercado de tierra de reserva en la zona está fuertemente influenciada por el centro de
población conformado por la conurbación Ciudad Juárez y El Paso Texas, las operaciones comerciales se dan en
dólares y función de una posibilidad de uso diferente al agropecuario de los predios netamente rurales las ofertas
están dirigidas a usos alternos como es el Habitacional, Industrial y Servicios, la actividad agropecuaria ha dejado de
ser importante para la región, el mercado es prácticamente dominado por inversionistas que buscan la colindancia
con las carreteras, cercanos a las instalaciones de indutriales y la posibilidad de cambio de uso, en cuanto a
terrenos con usos diferentes al agropecuario existe una oferta importante de éstos a lo largo de la carretera y sobre
todo en la cercanía a las manchas urbanas, los más buscados son aquellos sensiblemente planos, de superficies
inferiores a las 5-00-00 ha y con servicios parciales o cercanos.
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm ANALISIS MDO.


X.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO: HOJA: 7
DEFINICIONES:
Para la realización de la visita se contó con la información siguiente:
Personal asignado por: Jefe de Desarrollo Social y Adquisición Inmobiliaria PEMEX Gas y Petroquímica Básica. Lic. José Inocencio Rodríguez
Barrera. Mismo que me mostró los linderos, colindancias y aspectos de relevancia de la propiedad afectada y el entorno.
Copia fotostática del plano No. CHI-CDJUAREZ-03, proporcionado por el solicitante, en el cual precisa las medidas y superficies afectadas.
Copia fotostática del oficio No. SAF-UDSAI-IL-0408-Bis/10, proporcionado por el solicitante.
Copia fotostática del Periódico Oficial del gobierno del estado Libre y Soberano de Chihuahua, del 26 de junio de 2010 donde se establece el
ACUERDO no. 207 del c. Gobernador Constitucional del Estado, mediante el cual se aprueba el PLAN DE DESARROLLO DEL CENTRO
POBLACIONAL DE CIUDAD JUAREZ, CHIH. , en donde se establece que el predio cae dentro del Area de Reserva (R).
DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS BÁSICOS
Ley de Bienes Nacionales de fecha 20 de mayo del 2004, Titulo Sexto, Capitulo Único, Artículo 144: Previamente a la celebración de los actos
jurídicos a que se refiere el presente articulo en los que intervengan las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades
administrativas de la Presidencia de la República y las entidades, éstas podrán solicitar a la Secretaria, a las instituciones de crédito o a los
especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, que determinen:
I.- El valor de los inmuebles respecto de los que las entidades pretendan adquirir derechos de propiedad, posesión o cualquier otro derecho
real, mediante contratos de compraventa, permuta, arrendamiento financiero o cualquier otro de derecho común cuando se requiera el avalúo.
II.- El valor de los inmuebles respecto de los que las entidades pretendan transmitir derechos de propiedad, posesión o cualquier otro derecho
real, mediante contratos de compraventa, permuta, aportación, afectación o cualquier otro autorizado por esta ley.
III- El valor del patrimonio de las unidades económicas agropecuarias, industriales, comerciales o de servicios que por cualquier concepto
adquieran o enajenen las entidades.
IV.- El valor de los bienes objeto de dación en pago de créditos fiscales, de cuotas obrero-patronales y de adeudos de carácter mercantil o civil,
así como de los bienes que las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la
República y las entidades pretendan enajenar para cobrar dichos créditos.
V.- El valor de los inmuebles que sean objeto de aseguramiento contra daños por parte de las dependencias, la Procuraduría General de la
República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades;
VI.- El valor de los bienes inmuebles y demás activos de las entidades, cuando éstas lo soliciten para efectos de actualización de valores de
sus inventarios con fines contables o para la reexpresión de sus estados financieros.
Vll.- El valor de los bienes que sean objeto de aseguramiento o decomiso por haber sido instrumento, medio, objeto o producto de un delito,
cuando se vayan a enajenar.
Vlll.- El valor de los bienes muebles usados que las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la
Presidencia de la República y las entidades pretendan adquirir mediante el procedimiento de invitación a cuando menos tres proveedores o de
adjudicación directa.
IX.- El valor de los bienes muebles de propiedad federal al servicio de las dependencias, la Procuraduría General de la República y las
unidades administrativas de la Presidencia de la República, así como de los muebles que formen parte de los activos o se encuentren al
servicio de las entidades, cuando se pretendan enajenar, sin perjuicio de lo dispuesto por el articulo 132, párrafo quinto, de esta Ley;
X.- El valor de los bienes muebles faltantes en el inventario, a fin de tomarlo como base para la cuantificación de los pliegos preventivos de
responsabilidades calificados como definitivos por la autoridad competente;
XI.- El monto de la indemnización por concepto de reparación del daño cuando en un procedimiento administrativo disciplinario se haya
determinado la responsabilidad de un servidor público y su falta administrativa haya causado daños y perjuicios a particulares.
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm CONSIDERACIONES


DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS BÁSICOS
Valor Comercial.- Representa el precio más probable que tendría el bien valuado en el mercado abierto al que por su naturaleza entraría, en
las circunstancias prevalecientes en la fecha del avalúo, para ser adquirido en un plazo razonable de exposición, con el comprador y el
vendedor actuando prudentemente y con conocimiento, sin que dicho precio se vea afectado por estímulos independientes al interés del
comprador y el vendedor del bien, en adquirirlo o venderlo respectivamente.
Enfoque de Mercado o Método Comparativo.-es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien
que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de bienes similares (comparables ajustados por sus principales factores diferenciales
(homologación).
Enfoque de Costos o Método Físico o Directo, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reposición o de reemplazo de un
bien similar al que se valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación observados.
Enfoque de Ingresos o Método de Capitalización de Rentas, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado
de los ingresos netos rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo de modo
constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real) aplicable al caso en estudio.
Valor del Pago por Indemnización.- Éste será el valor que se señale como conclusión del avalúo, exclusivamente para los casos en los que
el solicitante del avalúo sea una Entidad de la Administración Pública Federal, cuyo objeto sea la ocupación de la propiedad por causa de
utilidad pública reconocida por la ley y del cual se deriva un pago indemnizatorio al propietario o propietarios. En este caso, es necesario
reconocer que entran a un mercado distinto al mercado abierto de compradores y vendedores, el cual tiene características de monopolio y
monopsonio, al mismo tiempo.
Para determinar este valor, habrán de reconocerse los siguientes factores:
* Sólo existe interés de la entidad que afecta por adquirir derechos sobre la propiedad y no así del afectado, por transmitir su propiedad.
* El proyecto de beneficio público por el cual se requiere la afectación de la propiedad, considera ya toda una serie de estudios técnicos y
económicos que lo sitúan en la posición geográfica más factible, de donde surge la necesidad de afectar precisamente "esa" propiedad.
* Existe una pérdida de valor en el resto de la propiedad que resulta afectada, debida a las limitaciones de aprovechamiento por restricción de
uso en el entorno de la afectación. Esta pérdida debe reconocerse como el factor de presión sobre el precio que afectará a la propiedad
valuada.
Mercado monopólico:
El propietario o poseedor tiene el privilegio exclusivo para la venta y por tanto prevalecen sus condiciones.
Mercado monopsónico:
La Entidad tiene la intención de adquirir derecho sobre la propiedad y este derecho se trasmite sólo una vez, al menos mientras exista la
ocupación por causa de utilidad pública.
Este avalúo no podrá ser utilizado para ningún propósito distinto al señalado en el cuerpo del mismo.


Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes:
Para la estimación del valor comercial se llevó a cabo la investigación directa de mercado de propiedades de condiciones similares, mismos
que posteriormente mediante la realización de tablas de homologación permitió estimar los precios de mercado que finalmente fueron
aplicados a la metodología de costos o física, esto aún cuando las propiedades pudieran no estar colindantes o muy cercanas al predio, lo
importante fue que tuvieran el mismo potencial de uso de suelo (observado en la zona para el predio), no llevándose a cabo medición alguna.
Aún cuando se realizó un análisis de productividad bajo un enfoque agropecuario, para estimar el valor de ésta tomando en cuenta sus
características actuales, esta metodología no representa las condiciones del mercado pues los predios hoy se comercializan muy por arriba del
ingreso que puedan generar y el parámetro está definido por el potencial en función a su mayor y mejor uso.
Se concluye entonces con el Valor del Enfoque de Mercado para estimar el Valor Comercial del predio siendo congruente con las sanas
prácticas valuatorias y con los criterios técnicos aprobados y publicados por la Función Pública a través del Instituto de Administración y
Avalúos de Bienes Nacionales, así como con las Normas Internacionales en Materia de Valuación. Es importante recalcar la necesidad que
presenta la paraestatal de regularización para poder tener acceso al inmueble y dar mantenimiento a las instalaciones petroleras así como el
costo-beneficio de efectuar estas obras sobre el derecho de vía, lo que provoca una presión sobre la negociación del pago por indemnización,
priorizando esta situación para la elaboración del presente estudio.
"El promovente siempre solicitará y dejará asentado en el contrato de prestación de servicios profesionales que formalice con el valuador de
bienes nacionales, que los trabajos y dictámenes de valor se realizarán con apego a las normas, metodologías, criterios, procedimientos de
carácter técnico y plazos de elaboración que el INDAABIN emita, sin perjuicio de lo señalado en otras leyes."
"En la elaboración de los contratos de prestación de servicios profesionales, se incluirá una cláusula en la que se establezca la obligación de
los valuadores de bienes nacionales de reconsiderar el dictamen valuatorio, siempre y cuando existan circunstancias que lo ameriten y que el
promovente lo solicite de manera oportuna."
El valuador de bienes nacionales conservará en sus archivos, ya sea en papel, o en respaldo magnético, el expediente completo del trabajo y
dictamen valuatorio por un plazo mínimo de cinco años, contado a partir de la fecha de emisión del mismo. Por su parte, el INDAABIN se
sujetará a las disposiciones legales y reglamentarias que existan en la materia.
Se emitirá el dictamen valuatorio solicitado en hojas membretadas del propio valuador, el cual deberá ir en original y una copia, este segundo
ejemplar contendrá la leyenda de “COPIA” en marca de agua cruzada a la mitad de la hoja.

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XII.- ESTUDIO DE MERCADO DE TERRENOS: HOJA: 10
PRECIOS DE TERRENOS DETECTADOS EN LA ZONA Y/O ZONAS DE CARACTERÍSTICAS SIMILARES:
1 CLASIFICACIÓN: Transición. FUENTE:

LOCALIZACIÓN: Carretera Chihuahua - Ciudad Juárez, Km 21, en la localidad Granjas. Liberty Real State 623 24 25 / 142
35 98
CARACTERÍSTICAS: Terreno baldío, junto a la subestación de CFE, sin servicios.
VALOR UNITARIO
SUPERFICIE: 22,750.00 m². VALOR: 2,957,500.00 130.00
LOCALIZACIÓN: Blvd. Tecnológico, a la altura de Puente Alto Century 21, Marko Otero
CARACTERÍSTICAS: markootero@century21otero.com
Terreno en la salida hacia Chihuahua, servicios a pie del predio.
VALOR UNITARIO
LOCALIZACIÓN: Colonia Aeronáutica, Fracción No. 9, Lote No. 20, Puente Alto Century 21, Jesús Otero,
jesusotero@century21otero.com
CARACTERÍSTICAS: Terreno en la salida hacia Chihuahua, servicios a pie del predio.
VALOR UNITARIO
SUPERFICIE: 800.00 m². VALOR: 520,000.00 650.00
LOCALIZACIÓN: Libramiento Aeropuerto, Colonia Efraín González Century 21, Marko Otero
markootero@century21otero.com
CARACTERÍSTICAS: Entrando a Ciudad Juárez, a pie de carretera, servicios a pie del predio.
VALOR UNITARIO
LOCALIZACIÓN: Libramiento Aeropuerto, por MACSA, entrando a Ciudad Juárez Century 21, Marko Otero
markootero@century21otero.com
CARACTERÍSTICAS: Entrando a Ciudad Juárez, a pie de carretera, servicios a pie del predio.
VALOR UNITARIO
TABLA DE HOMOLOGACIÓN:
PRECIO FACTORES PRECIO
CONCEPTO USO INSTALA
UNITARIO SUPERFICIE ACCESO UBICACIÓN RESULTANTE HOMOLOGADO
SUELO CIONES
INVESTIGACIÓN No. 01 130 1.25 1.30 1.05 1.00 1.00 1.71 221.81
PRECIO HOMOLOGADO PROMEDIO: 403.94
SE CONSIDERA UN PRECIO / m² A. N. R. DE: 404.00
CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS:

Se consideran aplicables las investigaciones de mercado número: 1, 2, 3, 4, 5 detectadas en la zona y zonas similares, afectándolas por los
diferentes factores en la tabla de homologación correspondiente.
TABLA DE FACTOR DE MERCADO:
EXCELENTE COMERCIALIZACIÓN, CON UN TIEMPO DE VENTA DE MANERA INMEDIATA:
FACTOR DE AJUSTE: HASTA 0.95 (NO TIENE PROBLEMAS DE COMERCIALIZACIÓN, EXISTE UNA BUENA DEMANDA ACTUALMENTE).
BUENA COMERCIALIZACIÓN, CON UN TIEMPO DE VENTA DE 12 A 24 MESES: x
FACTOR DE AJUSTE: HASTA 0.95 (EXISTE UN MERCADO ACTIVO, CON BUENAS CARACTERÍSTICAS GENERALES).
REGULAR COMERCIALIZACIÓN, CON UN TIEMPO DE VENTA DE 25 A 36 MESES:
FACTOR DE AJUSTE: HASTA 0.90 (SU COMERCIALIZACIÓN ES LIMITADA, PRESENTA POCA DESEABILIDAD).
BAJA COMERCIALIZACIÓN, CON UN TIEMPO DE VENTA DE 37 A 48 MESES:
FACTOR DE AJUSTE: HASTA UN 0.80 (SE TIENEN PROBLEMAS PARA LA COMERCIALIZACIÓN, POCA DESEABILIDAD).
CONSIDERACIONES ADICIONALES:
Nada que manifestar.
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm MERCADO

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VII.III.- ANÁLISIS PARA TERRENOS EN TRANSICIÓN: HOJA: 11
(PÁGINA 1 / 2)
A).- CONDICIONES FÍSICAS:
A-1: UBICACIÓN:
5 Colindante a una colonia o a un centro poblacional.

4 A una distancia de más de 50.00 m. y hasta 500.00 m.
3 A una distancia de más de 500.00 m. y hasta 1,000.00 m.
2 A una distancia de más de 1,000.00 m. y hasta 2,000.00 m.
1 A una distancia de más de 2,000.00 m. Calificación:
1 2 3 4 5 5
A-2: VÍAS DE COMUNICACIÓN:
5 Carretera Federal.
4 Carretera Estatal.
3 Camino revestido o de terracería.
2 Brecha de terracería.
1 Camino de herradura. Calificación:
1 2 3 4 5 3
A-3: ACCESO AL PREDIO:
5 Acceso directo al predio.
4 Acceso, hasta 500.00 m.
3 Acceso de más de 500.00 m. hasta 1,000.00 m.
2 Acceso de más de 1,000.00 m. hasta 2,000.00 m.
1 Acceso de más de 2,000.00 m. Calificación:
1 2 3 4 5 5
A-4: TOPOGRAFÍA:
5 Con pendientes hasta 5 %.
4 Con pendientes de 5 %, hasta 10 %.
1 Con pendientes de más de 30 %. Calificación:
1 2 3 4 5 5
A-5: USO ACTUAL DEL SUELO:
5 Cuenta con Autorización para Uso de Suelo diferente al agropecuario.
4 Cuenta con Carta de Factibilidad de Cambio al Uso de Suelo Actual emitida por la Autoridad Municipal.
3 La generalidad de los colindantes presentan condiciones de cambio en el uso del suelo.
2 Sólo algunos colindantes presentan condiciones en el cambio de uso del suelo.
1 Tanto el predio como los colindantes tienen condiciones netamente agropecuarias. Calificación:
1 2 3 4 5 4
A-6: ELECTRIFICACIÓN:
5 Cuenta con línea de energía eléctrica.
4 A una distancia de hasta 150.00 m.
2 A una distancia de más de 500.00 m. y hasta 1,000.00 m.
1 Más de 1,000.00 m. Calificación:
1 2 3 4 5 4
A-7: ABASTECIMIENTO DE AGUA ENTUBADA:
5 Cuenta con toma de agua.
4 A una distancia de hasta 50.00m.
1 Más de 500.00 m. Calificación:
1 2 3 4 5 3
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm TRANSICIÓN



VII.III.- ANÁLISIS PARA TERRENOS EN TRANSICIÓN: HOJA: 12
(PÁGINA 2 / 2)
B).- POTENCIALIDAD:
B-1: DEMANDA DEL TERRENO:
5 Colindante o cercano a una población mayor a 50,000 habitantes.
4 Colindante o cercano a un poblado superior a 20,000 y menor a 50,000 habitantes.
3 Colindante o cercano a una colonia rural superior a 10,000 y menor a 20,000 habitantes.
2 Colindante o cercano a una colonia rural mayor a 5,000 y menor a 10,000 habitantes.
1 Colindante o cercano a un asentamiento humano, de menos de 5,000 habitantes. Calificación:
1 2 3 4 5 5
B-2: SITUACIÓN LEGAL DEL PREDIO:
5 Particular, mojoneado y cercado, sin problemas con los vecinos, colindantes y al corriente en pago de impuestos.
4 Particular, mojoneado y cercado, sin problemas con los vecinos, colindantes con problemas en el pago del predial.
3 Particular, mojoneado, sin cerco, con diferencia en medidas con los colindantes y al corriente en pago de impuestos.
2 Particular, mojoneado, sin cerco, con diferencia en medidas con los colindantes y con adeudo en el pago del predial.
1 Predio no mojoneado, con problemas de identificación, con posibles problemas con los colindantes y/o con el pago del
impuesto predial. Calificación:
1 2 3 4 5 5
B-3: USO POTENCIAL DEL SUELO:
5 Rápido crecimiento de la mancha urbana, cambio del suelo a corto plazo, existe una gran demanda y pocos terrenos susceptibles de
cambio.
4 Rápido crecimiento de la mancha urbana, cambio del suelo a corto plazo, existe una gran demanda y suficientes terrenos susceptibles de
cambio.
3 Rápido crecimiento de la mancha urbana, cambio del suelo a corto plazo, existe una gran demanda y muchos terrenos susceptibles de
cambio.
2 Mediano crecimiento de la mancha urbana, cambio del suelo a mediano plazo, existe una gran demanda y suficientes terrenos
susceptibles de cambio.
1 Mediano crecimiento de la mancha urbana, cambio del suelo a mediano plazo, existe una gran demanda y muchos terrenos susceptibles
de cambio.
Calificación:
1 2 3 4 5 5
VALUACIÓN POR PUNTOS PARA TERRENOS EN TRANSICIÓN:
A).- CONDICIONES FÍSICAS: CALIFICACIÓN PONDERACIÓN
A-1: UBICACIÓN: 5 2.5
A-2: VÍAS DE COMUNICACIÓN: 3 3.0
A-3: ACCESO AL PREDIO: 5 5.0
A-4: TOPOGRAFÍA: 5 2.5
A-5: USO ACTUAL DEL SUELO: 4 4.0
A-6: ELECTRIFICACIÓN: 4 2.0
A-7: ABASTECIMIENTO DE AGUA ENTUBADA: 3 1.5
B).- SITUACIÓN LEGAL Y POTENCIALIDAD DEL TERRENO: CALIFICACIÓN PONDERACIÓN

B-1: DEMANDA DEL TERRENO: 5 7.5
B-2: SITUACIÓN LEGAL DEL PREDIO: 5 7.5
B-3: USO POTENCIAL DEL SUELO: 5 10.0
SUMA: 45.5
PASO 1:
La puntuación obtenida se multiplica por dos para convertir el número de la calificación resultante en un porcentaje.
La puntuación será ponderada, dándole mayor peso a los aspectos legales y a la potencialidad del terreno. TOTAL: 91.0
PASO 2:
La calificación total obtenida, se divide entre 100 para obtener el C. E. R. (Coeficiente de Eficiencia Residual). 0.91 C. E. R.
PASO 3:
El V.U. (Valor Unitario) se obtiene del precio homologado en la investigación de mercado, considerando un terreno en
condiciones óptimas donde éste se castiga por los 8 aspectos físicos y legales descritos en el presente análisis.
FRACCIÓN ÁREA m². V. U. $/m². C. E. R. % V. U. RESULT. $/m². V. N. R. $
TOTAL 12,524.620 404.00 0.91 367.64 4,604,551.30
IMPORTE DEL PREDIO UTILIZANDO LA METODOLOGÍA DE PUNTOS: 4,604,551.30
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm TRANSICIÓN



XIII.- APLICACIÓN DEL MÉTODO FÍSICO: HOJA: 13
(AUXILIADO POR LA METODOLOGÍA DE MERCADO Y EN LOS PRECIOS UNITARIOS COMPARABLES).

A). TERRENO (LA SUPERFICIE ESTÁ CONSIDERADA EN m²):
CLASIFICACIÓN SUPERFICIE VALOR
PRECIO PARCIAL
DEL TERRENO TOTAL UNITARIO
1 Transición. 12,524.620 404.00 5,059,946.48
2
3
SUPERFICIE TOTAL: 12,524.620 m² 5,059,946.48 PRECIO TERRENO
PRECIO UNITARIO PROMEDIO: 404.00 $ / m²
B). CONSTRUCCIONES (EN m².):
VIDA PROV. EDAD DE FACTOR F.CONSERV. FACTOR SUPERFICIE PRECIO
No. CLASIFICACIÓN PRECIO PARCIAL
EN AÑOS LA CONST. DE EDAD F.OBSOLE. RESULTANTE EN m². UNITARIO
1
2
3
SUPERFICIE TOTAL: PRECIO TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES($):
PRECIO PROMEDIO / m².:
C). DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
V.U.T. FACTOR FACTOR FACTOR PRECIO
U. CONCEPTO EDAD CANTIDAD PRECIO PARCIAL
EN AÑOS DE EDAD CONSERV. RESULTANTE UNITARIO
1
2
3
PRECIO TOTAL DE LOS DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS ($):
D). BIENES DISTINTOS A LA TIERRA (PLANTACIONES, MADERA, BANCO DE MATERIAL, ETC.)

PRECIO FACTOR FACTOR FACTOR PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD PRECIO PARCIAL
UNIT. EFICIENCIA CONSERV. RESULTANTE UNITARIO
1
2
3
PRECIO TOTAL DE LOS BIENES DISTINTOS A LA TIERRA ($):
RESUMEN: RESULTADO DEL MÉTODO FÍSICO DIRECTO (A+B+C+D) EN $: 5,059,946.48
CONSIDERACIONES EN LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO FÍSICO: (EXPLICAR EL USO DE LOS FACTORES Y FUENTES DE INFORMACIÓN):
EN LAS CONSTRUCCIONES:
Nada que reportar.
EN LAS INSTALACIONES:
Nada que reportar.
EN LOS BIENES DISTINTOS A LA TIERRA:
Nada que reportar.
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm FISICO RESUMEN VALORES

N
 Avalúo Agropecuario:

XIV.-RESUMEN: HOJA: 14
CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN, (METODOLOGÍAS EMPLEADAS PARA LA ESTIMACIÓN DEL VALOR

COMERCIAL):
NO SE VERIFICÓ LA POSESIÓN LEGAL DEL PREDIO NI LA LIBERTAD DE GRAVAMEN.
EL PRESENTE AVALÚO AGROPECUARIO SE REALIZÓ POR MEDIO DEL MÉTODO FÍSICO, APOYADO EN LA INVESTIGACIÓN DE
MERCADO.
SE DESCARTA LA METODOLOGÍA DE PRODUCTIVIDAD YA QUE NO REFLEJA EL VALOR PARA EL PAGO POR INDEMNIZACIÓN
DEL TERRENO.
SE CONCLUYE CON LA ESTIMACIÓN FÍSICA.
SE CONSIDERA APLICABLE UN FACTOR DE CIERRE DE NEGOCIACIÓN DEL 1.00 SOBRE EL PRECIO HOMOLOGADO PARA ASÍ
ESTIMAR EL VALOR PARA EL PAGO POR INDEMNIZACIÓN POR EL DERECHO DE PASO.
LA VIGENCIA DE ESTE AVALÚO ES DE UN AÑO, A PARTIR DE LA FECHA DE SU EMISIÓN, SIEMPRE Y CUANDO NO CAMBIEN LAS
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE O LAS CONDICIONES GENERALES DEL MERCADO INMOBILIARIO. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR PARA EFECTOS FISCALES, LA VIGENCIA DEL AVALÚO SERÁ LA QUE ESTIPULE LA LEY DE HACIENDA ESTATAL O
CÓDIGO FINANCIERO DEL DISTRITO FEDERAL, SEGÚN APLIQUE, SIEMPRE Y CUANDO DURANTE ESTE PERÍODO, EL INMUEBLE
NO HAYA SUFRIDO MODIFICACIONES QUE IMPLIQUEN VARIACIONES EN SUS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS.
EL PRESENTE AVALÚO AGROPECUARIO REFLEJA EL VALOR PARA EL PAGO POR LA INDEMNIZACIÓN DEL TERRENO UBICADO
EN EL PREDIO UBICADO EN EL DDV 2402 CHIHUAHUA - CD JUÁREZ ESTADO DE CHIHUAHUA, MUNICIPIO DE JUÁREZ, EN EL
CADENAMIENTO DEL KM.336+887.845 AL KM.337+722.439. EL USO DEL PRESENTE SOLO PODRÁ SER USADO PARA TAL EFECTO
QUEDANDO NULO EL USO DISTINTO AL AQUÍ PLASMADO.
1 ESTIMACIÓN METODOLOGÍA FÍSICA / MERCADO: 5,059,946.48
2 ESTIMACIÓN METODOLOGÍA POR PUNTOS: 4,604,551.30
T VALOR PONDERADO: 5,059,946.48
T VALOR CONCLUSIVO: 5,060,000.00

XV- CONCLUSIÓN:
VALOR CONCLUSIVO (A N.R.) $ 5,060,000.00
IMPORTE (CON LETRA):

( CINCO MILLONES SESENTA MIL PESOS 00/100 M.N. )
FECHA (CON LETRA):

MÉXICO, DISTRITO FEDERAL, A VEINTIDÓS DE JULIO DE DOS MIL DIEZ.
EL PRESENTE AVALÚO CONSTA DE: 14 HOJAS.

EN ANEXOS NUMERADOS (FOTOS, CROQUIS) DE: 1 HOJAS.
EN ANEXOS NO NUMERADOS DE: 3 HOJAS.
POR LO TANTO EL DICTAMEN TOTAL CONSTA DE: 18 HOJAS.
A VALUADOR:
Esp. en Val. Ing. Carlos Alfonso Sandoval Miranda.

Cédula Profesional: 4412769
Especialidad: Inmuebles.
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm RESUMEN


XI.- ANEXOS: (ESTUDIO FOTOGRÁFICO) HOJA: 15
BREVE DESCRIPCIÓN DE LA FOTOGRAFÍA MOSTRADA

Foto 01: Vista panorámica. Foto 04: Vista panorámica.
2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm ANEXOS

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

Lic. José Inocencio Rodríguez Barrera. Jefe de Desarrollo Social y Adquisición

Predio ubicado en el DDV 2402 Chihuahua - Cd Juárez Cadenamiento Del Km:

PROPIETARIO: Yolanda Rodríguez Delgado

VALOR CONCLUSIVO: 5,060,000.00

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsmCARATULA

AVALÚO No: 2010/0339

EMPRESA QUE PRACTICA EL AVALÚO: PARAMETRIX S.C.

UBICACIÓN DEL PREDIO: Predio ubicado en el DDV 2402 Chihuahua - Cd Juárez

CADENAMIENTO DEL KM: 336+887.845 Al Km: 337+722.439

II.I GEOGRÁFICOS, FISIOGRÁFICOS Y ACTIVIDADES AGROPECUARIAS PREPONDERANTES EN EL MUNICIPIO:

FUENTES: MUNICIPIO 037 ESTACIÓN METEOROLÓGICA 8213 CIUDAD JUÁREZ (CILA)

CLIMA: (BW) Muy árido.

II.III CULTIVOS EN LA REGIÓN: Sin datos.

II.IV VEGETACIÓN DOMINANTE DE LA

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm GENERALES

AVALÚO No: 2010/0339

III.I CONDICIONES ECONÓMICAS DEL MUNICIPIO:

1980 567,365 2,005,477 40%

PEA MUNICIPAL PEA SECTOR

Características en las Diferencias de los Servicios.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Sin Servicios Con Servicios

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm GENERALES

AVALÚO No: 2010/0339

IV.I USO ACTUAL DEL PREDIO:

Limites y colindancias: Ver plano anexo.

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm GENERALES

AVALÚO No: 2010/0339

* Comentarios Relevantes de la Propiedad, en Función de su Entorno (Económico, Político, Social):

INVENTARIO PARCELAS R.A.N. % Inventario Tierra Social (RAN)

Más de 5 hasta 10 ha 94,466 21%

Más de 15 hasta 20 ha 93,071 21%

Más de 25 hasta 30 ha 24,979 6%

Más de 35 hasta 40 ha 10,154 2%

Más de 45 hasta 50 ha 3,876 1%

TOTAL 450,774 100%

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm ANALISIS MDO.

AVALÚO No: 2010/0339

PARCELAS R.P.P. % Demanda de Tierra Rural (R.P.P.)

Más de 5 hasta 10 ha 57 21%

TOTAL 278 100%

EXCELENTE REGULAR REPROBADO PONDE RESUL

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm ANALISIS MDO.

AVALÚO No: 2010/0339

Para la realización de la visita se contó con la información siguiente:

Copia fotostática del oficio No. SAF-UDSAI-IL-0408-Bis/10, proporcionado por el solicitante.

DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS BÁSICOS

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm CONSIDERACIONES

AVALÚO No: 2010/0339

DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS BÁSICOS

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm CONSIDERACIONES

AVALÚO No: 2010/0339

Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes:

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm CONSIDERACIONES

AVALÚO No: 2010/0339

PRECIOS DE TERRENOS DETECTADOS EN LA ZONA Y/O ZONAS DE CARACTERÍSTICAS SIMILARES:

1 CLASIFICACIÓN: Transición. FUENTE:

CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS:

Nada que manifestar.

2010-0339, Cd Juarez Chihuahua.xlsm MERCADO

AVALÚO No: 2010/0339

A).- CONDICIONES FÍSICAS:

5 Colindante a una colonia o a un centro poblacional.