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07/12/2010 El Análisis de Viabilidad Inmobiliaria: Tasa Interna de …

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El Análisis de Viabilidad Inmobiliaria


FOR O DE DE B A TE Y CON S U LTA S OB R E E L A N A LI S I S E CON OMI CO, LE GA L, F I N A N CI E R O Y DE V I A B I LI DA D DE L A S
P R OMOCI ON E S I N MOB I L I A R I A S

LU N E S 2 6 DE JU LI O DE 2 01 0

Tasa Interna de Rentabilidad, TIR. Concepto

La Tasa Interna de Rentabilidad, conocida como TIR, de una promoción Inmobiliaria es el


valor de la tasa de descuento, K, de los flujos de fondos que representan la inversión, que
hace que el VAN = 0. Esta seria la definición que podemos obtener de cualquier libro de
análisis financiero.

La primera cuestión es que clase de flujos de caja consideramos para efectuar este
E TI QU E TA S
calculo, y como en el VAN, concluimos que deberán ser flujos de fondos y no de tesorería,
Alojamientos (1 ) por lo que no consideramos como tales el capital social, los prestamos que puedan ser
alquiler (4) utilizados, ni en consecuencia los gastos financieros que producen.

analisis (2) En el caso de las promociones inmobiliarias, no hay que olvidar de que al suprimir los
Apuntes Contables (7 ) prestamos utilizados, debemos colocar un flujo de caja en el momento de la entrega de los
economica (2) productos inmobiliarios comercializados, que respete el importe que falta por cobrara de la
Financiacion (7 ) venta de los mismos, ya que solo se habrán considerado las entregas en efectivo y letras

fiscalidad (1 0) hasta llaves, y lógicamente hay que computar el préstamo hipotecario subrogable, que a
efectos de tesorería se ha dispuesto anteriormente, pero que a efectos de fondos se
Gestinmo (5)
considera aplicado en su totalidad en el momento de la entrega, por lo que no produce

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inmobiliaria (1 1 ) gastos financieros para el promotor, a estos efectos. Análogamente sucederá con el
InmoSuelo (2) Impuesto de sociedades, que es el correspondiente a los fondos manejados en este
legislacion (1 3) calculo, y no al importe real, que se produce al tener en cuenta que los gastos financieros
Noticias (1 ) son deducibles de este impuesto.

Opinion (4) Un segundo aspecto a considerar, en este calculo, de acuerdo con esta definición y
rehabilitacion (1 ) recordando la formula del VAN establecida anteriormente, resulta que el valor del TIR se
Suelo (6) obtiene resolviendo una ecuación algebraica de grado n (numero de periodos). Por lo que
v iabilidad (1 8) dicha ecuación podrá tener varias raíces positivas, raíces negativas y complejas, o bien no
tener ninguna raíz. En este ultimo caso y en el de varias raíces positivas el valor del TIR
v iv ienda (30)
quedar indeterminado a nuestros efectos de análisis financiero.
V PO (1 2)
Otra segunda observación, que resulta interesante resaltar es que el valor del TIR es un
porcentaje, a diferencia del VAN que era un valor absoluto, una cifra en euros; que
A R CHI V O DE L B LOG representa, no una tasa acumulada en cada periodo de duración de la promoción, sino la

▼ 201 0 (35) tasa que anualmente se espera obtener de ella.

► diciembre (1 ) Si, por ejemplo, si consideramos una inversión de 100 unidades monetarias, que en cada
► nov iembre (7 ) uno de los cuatro años en los que se recupera la inversión, produce 8 unidades
monetarias, el TIR será exactamente el 8%.
► octubre (4)
En efecto los flujos serian los siguientes:
► septiembre (7 )
► agosto (4)
▼ julio (5) PERIODO 0 1 2 3 4
V PP. Relación Superficie
FLUJO -100 8 8 8 108
Útil/Superficie Construid...
Tasa Interna de Rentabilidad, TIR.
Concepto
La ecuación seria: -100 + 8/(1+K) + 8/(1+K)2 + 8/(1+K)3 + 108/(1+K)4 = 0
Concepto de V AN. V alor Actual Neto
Concepto de U.A. De donde: TIR = 8% (como podemos comprobar fácilmente usando la formula TIR
de una hoja Excel)
Concepto fiscal de rehabilitación de
un edificio. ... Un ultimo aspecto a considerar de esta formula es ver lo que sucede con los flujos
intermedios de caja. Si volvemos al ejemplo anterior, tendremos, efectuando unas
► junio (4)
transformaciones elementales, que también la podemos escribir como:
► may o (3)

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-100 + (8* (1+K)4 (1+K) + 8*(1+K)4 /(1+K)2 + 8* (1+K)4/(1+K)3 + 108)/(1+K)4 = 0
CON TR I B U Y E N TE S Que indica que los flujos intermedios positivos se reinvierten precisamente a la tasa K, lo
cual evidentemente no siempre será posible en los mercados financieros.
Juan Fdez Caparros
Antonio Caparros Nav arro Este último aspecto es evidentemente un fallo del TIR, pero no impide que su utilización
sea profusa en el campo del análisis financiero mundial.

La última pregunta que sugiera la aplicación del TIR para establecer la rentabilidad
E N L A CE S DE I N TE R E S
dinámica de una promoción inmobiliaria es cual es el valor de TIR que hace que
Usuarios de Gestinmo en Linkedin razonablemente podamos aceptar o no aceptar la promoción inmobiliaria cuya viabilidad

Juan Fdez. Caparros en Linkedin estamos estudiando.

Pagina WEB de Pray de Gestion La respuesta es sencilla: Un proyecto de inversión será aceptable si su TIR es mayor
Blog inmobiliario (Cesar V illasante) o igual que el coste de capital, y en caso contrario será rechazable
P U B LI CA DO P OR JU A N FDE Z CA P A R R OS E N 1 1 :00
E TI QU E TA S : FI N A N CI A CI ON , I N MOB I L I A R I A , V I A B I LI DA D, V I V I E N DA

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