CONTENIDO

1. Introducción . . . . . . . . .
. 6

2. Conceptos y terminología . . . . . . .
7

3. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales. .

. 9

3.1. Recopilación y análisis de antecedentes. . . . .

9

3.2. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales. . 9

3.3. Determinación del valor unitario de terreno. . . .

10

3.4. Representación de los valores unitarios de suelo. . .

11

4. Valor de terreno . . . . . . . .
. 12

4.1. Definiciones. . . . . . . . .
. 12

4.2. Obtención del valor de terreno. . . . . .

12

4.2.1. Lotes de terreno baldíos, de uso habitacional y de uso

industrial. . . . . . . . . . . 12

4.2.1.1. Valuación de terrenos baldíos, de uso habitacional y de uso

industrial. . . . . . . . . . . I2

4.2.1.1.1. Obtención del grado de utilidad (GU). . . . .

12

4.2.1.1.2. Factor de área (FAR): . . . . . .

13

4.2.1.1.3. Factor de irregularidad.(FIR). . . . .

. 13

4.2.1.1.4. Factor de frente.(FFR). . . . . . .

15
4.2.1.1.5. Factor de fondo. (FFO): . . . . . .
15

4.2.1.1.6. Factor de ubicación. (FUB). . . . . .

16

4.2.2. Lotes de terreno industrial y especiales. . . .

17

4.2.2.1. Definiciones. . . . . . . . .
17

4.2.2.2. Valuación de lotes de terreno de uso industrial y

especiales. . . . . . . . . 17

4.2.3. Lotes de terreno rústico. . . . . . .

18

4.2.3.1. Métodos de valuación de predios rústicos. . . 18

4.2.3.1.1. Enfoque de costo. . . . . . . .

18

4.2.3.1.2. Enfoque de ingreso. . . . . . .

19

4.2.3.1.3. Enfoque de comparación de mercado. . . .

19

4.2.3.2. Clasificaciones. . . . . . . .
19

4.2.3.3. Fuentes de información. . . . . . .

20

4.2.3.4. Determinación del valor unitario. . . . .

21

5. Valor de edificaciones. . . . . . . .
. 23

5.1. Edificaciones de uso habitacional, comercial y provisionales. 23

5.1.1. Clasificación. . . . . . . . .
. 23

5.1.1.1. Tipo. . . . . . . . . .
. 23
5.1.1.2. Uso. . . . . . . . . .
23

5.1.1.3. Categoría. . . . . . . . .
24

5.1.1.4. Calidad. . . . . . . . . .
25

5.1.2. Determinación del valor unitario de construcción. .

26

5.1.3. Valuación de edificaciones de uso habitacional comercial y

provisionales. . . . . . . . . 27

5.1.3.1. Definiciones. . . . . . . .
. 27

5.1.3.2. Obtención del valor de construcción. . . .

28

5.1.3.2.1. Factor de estado (depreciación). . . . .

28

5.1.3.2.2. Edad cronológica. . . . . . . 29

5.1.3.2.3. Grado de conservación. . . . . . 29

5.13.2.4. Vida económica. . . . . . . .

29

5.2. Edificaciones de uso industrial y especiales. . . .

29

5.2.1. Clasificaciones. . . . . . . .
. 29

5.2.1.1. Por tipo. . . . . . . . . .

29

5.2.1.2. Por categoría. . . . . . . . 31

5.2.1.3. Por calidad. . . . . . . . . 32

5.2.2. Determinación del valor unitario. . . . . 33

5.2.2.1. Naves industriales. . . . . . . . 33

5.2.2.2. Tanques de almacenamiento. . . . . . 33

5.2.2.3. Chimeneas. . . . . . . . .
35

5.2.2.4. Silos. . . . . . . . . .
36

5.2.2.5. Rampas.. . . . . . . . .
36

5.2.2.6. Cimentación. . . . . . . . .
36

5.2.2.7 Valuación de edificaciones de uso industrial. . .

37

5.2.2.8 Edificaciones especiales. . . . .

. 38

6. Valor total de un predio. . . . . . . .

39

7. Anexos. . . . . . . . . . .
. 40

Anexo 1. Código y Tabla de Clasificación de Edificaciones de Uso

Habitacional, Comercial y Especiales. . . . . 41

Anexo 2. Código y Tablas de Clasificación de Edificaciones de Uso

Industrial y Provisionales. . . . . . . 42

Anexo 3. Factores de Ubicación de Lotes de Uso Habitacional,

Comercial y Baldíos. . . . . . .
. 43

Anexo 4. Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos por

Perito Valuador Externo. . . . . . . 45

Anexo 5. Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos

Internos de Uso Habitacional, Comercial y Baldíos. . 74

Anexo 6. Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos

Internos de Uso Industrial. . . . . .
. 84

1. INTRODUCCIÓN

El objetivo de este Instructivo para la Valoración de Predios Urbano en

el Estado de Hidalgo, es describir los procedimientos para la
determinación del valor catastral de toda la propiedad inmueble
comprendida dentro del territorio de la entidad, la cual se divide en
urbana y rural, de acuerdo con su naturaleza, su uso y explotación.

Entre los elementos principales del Sistema de Información Catastral,

además de los datos administrativos, geográficos, económicos,
estadísticos, jurídicos y sociales, están las características físicas y
técnicas que son:

Respecto a los valores de suelo: la ubicación dentro de la ciudad o

población, infraestructura, equipamiento y servicios existentes en la
zona, y en cuanto a cada inmueble en particular, como características
cuantitativas, la superficie de terreno, superficie de construcción y el
numero de niveles edificados.

Existen además características cualitativas, que tienen un alto grado

de subjetividad y que, sin embargo, son las que repercuten en forma
directa en el valor catastral de los inmuebles, base sobre la cual se
calcula el impuesto predial.

Como características cualitativas respecto de los terrenos se puede

mencionar su ubicación dentro de la manzana, y de las vialidades,
área, forma, proporción de frente y fondo. En cuanto a las
construcciones: tipo, uso, categoría, calidad, vida económica, edad
cronológica y grado de conservación.

Dada la imposibilidad de hacer un análisis valuatorio para cada uno

de los inmuebles, los catastros deben recurrir a procedimientos de
valuación colectiva y únicamente en casos muy específicos a una
individual. Para llevar a cabo la primera se elaboran las tablas de
valores unitarios de terreno y construcción, que son aplicadas en la
determinación del valor de los predios.

El mercado inmobiliario, al igual que el desarrollo urbano de cualquier

ciudad, son dinámicos y están sujetos a diversos factores
económicos, sociales y políticos, que se manifiestan en una constante
variación de los valores de los inmuebles, lo que obliga a que
periódicamente deban actualizarse y publicarse las tablas de valores
referidas.

Las normas que aquí se presentan están basadas en una metodología

de valuación ágil, dinámica y accesible a los usuarios de las
dependencias gubernamentales, tanto para el nivel estatal como para
el municipal, e incluso para los particulares, y responden a las
exigencias de la Ley de Catastro y a la naturaleza del sistema
catastral en general.

2. CONCEPTOS Y TERMINOLOGÍA

Para efectos de este instructivo se entenderá por:

I. Predio urbano: el que se encuentra ubicado en un poblado al que el
Gobierno del Estado o el municipio a que pertenezca, presten
servicios públicos.

En caso de colonias catastrales, los comprendidos en los perímetros

considerados urbanos;

II. Predio rústico: todas las demás porciones de terreno que no son
predios urbanos;

III. Predio edificado: el que tenga construcciones cuyo valor sea igual
o superior al 50% del valor de terreno;

IV. Predio no edificado: el que no tenga construcciones o que

existiendo estas, su valor en conjunto sea menor al 50% del valor de
terreno;

V. Construcción permanente: la que esta adherida de una manera

fija, en condiciones tales que no pueda separase del suelo sin
deterioro de la propia construcción;

VI. Construcción provisional: la que por su construcción es fácilmente

desmontable o transportable en cualquier momento. En caso de duda
el área de catastro determinará si las construcciones son o no son
provisionales.

VII. Construcción ruinosa: la que por su estado de conservación y

estado físico represente un riesgo de inestabilidad o de impedimento
de uso normal.

VIII. Colonias catastrales: la delimitación superficial en que se divide

el área urbana de un municipio o localidad, para fines de valuación
catastral, que presentan características de homogeneidad en su
infraestructura, equipamiento, servicios y nivel socioeconómico.

IX. Calle especial: es aquella cuyas características de vialidad,

infraestructura, uso y otras, la diferencian del resto de la colonia o
colonias catastrales con las que colinda.

X. Valuación catastral: el conjunto de actividades técnicas realizadas

para determinar un valor catastral a un bien inmueble. Las
autoridades catastrales asignaran el valor catastral tomando en
cuenta la zonificación y aplicando por separado a la superficie de
terreno y a la construcción las tablas de valores unitarios catastrales
de suelo y las tablas de valores unitarios catastrales de construcción,
a fin de obtener un avalúo general uniforme y equitativo a la
propiedad inmueble.

XI. Valor catastral: se entiende como valor catastral de un predio o

inmueble a la suma del valor de terreno con el valor de las
construcciones edificadas en el, obtenidos mediante los
procedimientos técnicos de valoración catastral, con base en las
tablas de valores unitarios catastrales de suelo y de construcciones, y
que deberán ser equiparables al valor de mercado.

XII. Valor de mercado: el precio mas probable de un predio o

inmueble, expresado en dinero e investigado en fecha determinada,
que toma en cuenta sus características físicas, de ubicación, uso y
calidad, y que es obtenido mediante los procedimientos de valuación
en uso.

XIII. Tablas de valores unitarios catastrales: el conjunto de

elementos y valores unitarios catastrales de suelo y de construcción
(por metro cuadrado), aprobados y contenidos en los planos y
cuadros de clasificación de las zonas (colonias catastrales), respecto
al valor de terreno, así como en relación con las clasificaciones de
construcción y demás elementos que deberán tomarse en
consideración para la valuación.

XIV. Por valor de terreno: al resultado de aplicar el valor unitario

catastral de la colonia catastral o calle especial a las condiciones
especificas de un lote de terreno determinado.

XV. Por valor de construcción: al resultado de aplicar un valor

unitario catastral a las características físicas y de uso de la misma.

XVI. Lotes de terreno habitacional, comercial o baldío: son aquellas

fracciones del suelo cuyos linderos están determinados legal o
físicamente, que están localizadas dentro de los limites de la zona
urbana de una población y cuyas edificaciones están destinadas o
previstas para uso habitacional o comercial.

XVII. Perito valuador catastral: persona que por sus especiales

conocimientos, esta calificada para determinar avalúos de bienes
inmuebles, y al que la autoridad catastral le otorga registro con base
en el Reglamento de la Ley de Catastro.

XVIII. Lineamientos para la elaboración del avalúo.- tiene por objeto

promover que el servicio de avalúo cuente con procedimientos y
metodología que permitan proveer servicios con alto nivel ético y de
diligencia, que aseguren que los avalúos sean de calidad y confiables,
en protección de los intereses de los usuario, así como garantizar la
existencia de procesos de revisión para la correcta elaboración del
avalúo de conformidad al anexo B.

3.- DELIMITACIÓN DE COLONIAS CATASTRALES Y CALLES ESPECIALES

Tiene como objetivo determinar el valor unitario catastral de suelo,

subdividiendo el territorio del municipio en zonas con características
urbanas y socioeconómicas homogéneas.
Para realizar la delimitación de las colonias catastrales se deberá
emplear el siguiente procedimiento:

3.1. Recopilación y análisis de antecedentes.

Se recopilará la información gráfica y alfanumérica disponible sobre el

territorio del municipio, como es:

• Fotografía aérea.

• Cartografía.

• Áreas geoestadísticas básicas

• Planes de desarrollo urbano.

Las fuentes de información pueden ser:

• Las áreas de desarrollo urbano y catastro del propio municipio.

• El instituto de Vivienda, Desarrollo Urbano y Asentamientos

Humanos del Estado.

• El Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática

(INEGI).

3.2. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales.

Mediante el análisis de la cartografía, técnicas de fotointerpretación

de la fotografía aérea y en su caso, el uso de vehículos aéreos o bien
a través de diferentes puntos elevados de la población, se hará la
delimitación preliminar sobre los planos cartográficos o mosaicos
fotográficos, atendiendo a las siguientes características:

• Tamaño de manzanas y de los predios.

• Vialidades principales.

• Equipamiento.

• Tipos de edificaciones.

• Áreas verdes.

• Cuerpos de agua o zonas sujetas a inundación.

Posteriormente se deberá hacer un recorrido general de la población

en estudio, con objeto de apreciar en forma general sus
características particulares, anotándose en planos o mosaicos
fotográficos las observaciones de estas características, como son:

• Redes de agua potable.

• Redes de drenaje y alcantarillado.

• Redes de energía eléctrica.

• Redes telefónicas y de televisión por cable.

• Usos y tipo de edificación predominante.

Una vez que se hayan recorrido las colonias catastrales delimitadas

preliminarmente, se llevarán a cabo las correcciones necesarias.

3.3. Determinación del valor unitario de terreno.

Se recopilarán todos los antecedentes disponibles sobre las

operaciones económicas realizadas con los lotes de terreno de una
determinada colonia catastral o calle especial.

Las fuentes de información de estos antecedentes son las siguientes,

de manera enunciativa mas no limitativa:

• Oficinas de corredores públicos.

• Compra-ventas efectuadas ante fedatario público.

• Avalúos realizados por peritos en esta área.

• Asociaciones de profesionales inmobiliarios o inmobiliarias y

personas relacionadas con el medio de los bienes raíces.

• Ofertas de terrenos en venta a través de anuncios al público.

• Operaciones de venta de inmuebles

• Oficinas de catastro.

• Resultado de registros estadísticos y proyecciones.

• Oficinas del registro público de la propiedad y del comercio.

Todos estos datos deberán ser analizados para comprobar o

determinar el grado de confiabilidad o validez que tengan para el
estudio. Dicho análisis debe consistir en el examen del tipo de
información o documentos de que haya dispuesto, fecha de
realización, circunstancias prevalecientes en la operación. Se
emplearán las técnicas de estadística matemática que incluyen el
análisis del tamaño de muestra disponible, su desviación estándar y
análisis de varianza.

En los casos en que no sea posible detectar ofertas de venta de

predios baldíos, se podrá comparar con zonas similares dentro de la
población o en otra población con características similares.

Así mismo, para determinar el valor unitario catastral de suelo que se

asignará a una determinada colonia catastral, deberá tomarse en
cuenta, además del resultado obtenido mediante el análisis del
mercado inmobiliario, el uso del suelo autorizado y el nivel
socioeconómico de la zona (colonia catastral).

3.4. Representación de los valores unitarios de suelo.

Los valores unitarios base del terreno resultado de los trabajos

descritos en incisos precedentes se anotarán y representarán en
planos de las poblaciones con la delimitación de las colonias
catastrales y calles especiales, y se les denominarán planos de
valores unitarios de suelo y listado de valores unitarios de suelo.

4. VALOR DEL TERRENO

4.1. Definiciones.

Valor unitario base del terreno. Es el parámetro que determina el

valor medio del terreno por metro cuadrado, correspondiente a una
colonia catastral o a una calle especial.

Grado de utilidad. Es un rango que se obtiene de comparar las

características de cada lote, con las características de otro al cual se
le llamará lote base.

Lote base. Es aquel cuyas características se repiten en la mayoría de

los lotes de una colonia catastral.

El mismo criterio se aplicará para la determinación de área, frente y

fondo base, así como de la irregularidad.

4.2. Obtención del valor del terreno.

4.2.1. Lotes de terrenos baldíos, de uso habitacional y uso industrial.

4.2.1.1. Valuación de terrenos baldíos, de uso habitacional y uso

industrial.

Para desarrollar la valuación de un lote de terreno de uso

habitacional, comercial o baldío se deberá emplear la siguiente
ecuación:
 VT = VUT x ST x GU

Donde:
VT = valor del terreno ($)

VUT = valor unitario del terreno ( $/m2)

ST = superficie del terreno (m2)

GU = grado de utilidad del terreno

4.2.1.1.1. Obtención del grado de utilidad (GU)

El grado de utilidad de un lote urbano se obtiene como la raíz

cuadrada del producto de los factores de área (FAR), irregularidad
(FIR), frente (FFR), fondo (FFO) y ubicación (FUB).

El grado de utilidad ( GU ) en ningún caso podrá ser menor que 0.50.

No ocuparse GU < 0.50

4.2.1.1.2. Factor de área (FAR)

El factor de área (FAR) se determinará de la siguiente manera:

• Se determinará la condición área media en la colonia. Para ello,

no se deberán de considerar los lotes manzaneros ni los interiores.

• Se deberá calcular la proporción de área del terreno en cuestión

(PA), a partir del área del lote (AL) y el área media de la colonia
catastral (AM).

PA = AL/AM proporción de área = área de lote/ área media

Aplicar:

para PA < = 2.0 por lo tanto FAR = 1.00

para PA > 2.0 por lo tanto FAR = 1 - ( 0.1 ( PA -

2))

para PA > = 12 por lo tanto FAR = 0.25 lote

especial

4.2.1.1.3. Factor de irregularidad (FIR)

• Lotes regulares son aquellos cuyos lados forman ángulos rectos

y no son mas de cuatro ángulos.
• Lotes irregulares son aquellos cuyos ángulos no son rectos y
son mas de cuatro.

Para determinar el factor de irregularidad (FIR) se deberá de seguir el

siguiente ejemplo:

Lote irregular de 555 m2 de superficie, en el cual el rectángulo de

mayor superficie que se puede formar en su interior es de 7m x 45m,
es decir de una superficie de 315 m2.