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Te resumo el artículo siguiente.

En él se afirma que las


comunidades de propietarios (prototipo de las
comunidades de bienes) no tienen personalidad jurídica.
El fundamento para negar la personalidad jurídica a las
comunidades de bienes, y por tanto, también a las
comunidades de propietarios son:
1. Artículo 35 CC:

"Son personas jurídicas:

1º. Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley.

Su personalidad empieza desde el instante mismo en que, con arreglo a derecho, hubiesen
quedado válidamente constituidas.

2º. Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley
conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados."

No existe una ley que expresamente reconozca o conceda esa personalidad a las Comunidades de
Propietarios constituidas según la LPH, por lo que es de aplicación lo dicho por el Catedrático de
Derecho Civil D. Ricardo de Angel Yagüez en el capítulo VI de su obra "Una Teoría del Derecho"
(Editorial Civitas, 1995):

2. Artículo 1669 CC:

"No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los
socios, y en que cada uno de estos contrate en su propio nombre con los terceros.

Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes."

Es decir, las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica. Esto ya era un avance en
nuestro proceso pues ya teníamos un dato muy importante, la ausencia de personalidad jurídica
en las comunidades de bienes.

3. Vemos que el Código Civil, en vez de haber definido directamente el que las comunidades
de bienes carecen de personalidad jurídica, ha preferido decirlo de una manera indirecta,
pero el hecho cierto es que lo dice. Esta manera de proceder quizás pueda parecer falta
de lógica, pero desde nuestro punto de vista es totalmente coherente con lo expresado en
el Artículo 39.2º del Código Civil :

"Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que
la ley conceda personalidad propia , independiente de la de cada uno de los asociados."

Ósea, que la calidad de posesión de "personalidad jurídica propia", independiente de la de cada


uno de sus asociados, por cualquier asociación de interés particular ha de venir declarada en una
ley. Sin esa declaración expresa, por mucho que se retuerza la argumentación, ninguna asociación
de interés particular, como lo son las comunidades de bienes, puede tener "personalidad jurídica
propia".
Artículos Doctrinales: Derecho Civil
Desarrollo de una deducción lógica: ¿Tienen personalidad jurídica las
comunidades de propietarios?

De: Gerardo García García


Fecha: Julio 2000

ANTECEDENTES

Un tema polémico en la realidad diaria es el planteado por la existencia en sí de las comunidades


de propietarios de inmuebles. Recientemente hemos asistido a la primera Iniciativa Legislativa
Popular, según recoge la vigente Constitución, iniciativa que ha sido protagonizada por el colectivo
de Administradores de Fincas para reformar la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), so pretexto
de terminar con la morosidad en las mencionadas comunidades. Hay que añadir que esta reforma
ha influido a su vez en la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero en este trabajo no vamos
a tratar de este polémico asunto, sobre el que ya han aparecido artículos advirtiendo de la
posibilidad de que, en algunos aspectos de lo promulgado, se pueda incluso haber incurrido en
inconstitucionalidad, lo que puede ser señal de precipitación en esas reformas, sino de otro que se
arrastra desde el propio nacimiento de la LPH, es decir, desde el año 1960, fecha de promulgación
de la misma.

JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA

La primera documentación a la que se tuvo acceso fueron varias sentencias del Tribunal Supremo.
Esta sentencias, por orden cronológico de su dictado, son: la STS 25.05.1987, la STS 15.07.1988,
la STS 4.11.1988, la STS 8.03.1991, la STS 14.05.1992, la STS 28.07.1992 y la STS 30.05.1997.

Además, se encontraron dos resoluciones de la Dirección General de Registros y Notarías, las de


27 y 30 de junio de 1986 concretamente, que se basaban precisamente en la ausencia de
personalidad jurídica por parte de las comunidades de propietarios. Hay que añadir que en estas
resoluciones se hacía referencia a resoluciones anteriores y a otras sentencias del Tribunal
Supremo.

Al ampliar la investigación, se encontró la obra de D. José Luís Lacruz Berdejo "Elementos de


Derecho Civil" (Editorial Bosch, Barcelona 1989), en cuyo Capítulo IX, parágrafo 60 (La propiedad
de casa por pisos. Urbanizaciones) del Volumen segundo del Tomo III, dice:

"...se deduce del hecho de que la comunidad no es una persona jurídica..."

y "... la representación del presidente no se extiende a suplir el voto unánime de la junta,


precisamente porque no representa ni a los individuos ni a la junta misma, sino para unos
objetivos concretos, a los condueños en su unanimidad, esto es, a la comunidad."

Como vemos, la doctrina de ausencia de personalidad jurídica en las comunidades de propietarios


es una constante en la jurisprudencia y en los estudios jurídicos. Otra consecuencia de ello es que
solo se puede hablar de "comunidad" en sentido estricto cuando existe unanimidad en la decisión
de acuerdo de los condueños.

Este resultado es muy importante en las decisiones de la comunidad ya que, en el caso de no


tener unanimidad, la decisión y la responsabilidad de la misma solo incumbe a la subcomunidad
que la ha decidido y no a los que estén en desacuerdo con la misma. Otra cosa es la validez de
esa decisión. Como afirma Ventura Traveset y González (Derecho de Propiedad Horizontal , 5ª
edición, Editorial Bosch, 1.989):

"Si bien el acuerdo que origina el litigio es provisionalmente ejecutivo, una cosa es el acuerdo y
otra el litigio en que se discute."
Es decir, en el caso de que se produzca un litigio por causa de un acuerdo en la comunidad, el
presidente de la misma no actuará en representación de la comunidad de propietarios como tal
comunidad, sino de la subcomunidad que, constituyendo mayoría cualificada para poder hacer que
sea ejecutivo el acuerdo, litiga contra otra subcomunidad de la misma comunidad, la formada por
los comuneros disidentes, y ello independientemente del número de comuneros componentes de
esta última subcomunidad.

Como consecuencia de la lectura detenida de las anteriores sentencias, resoluciones y doctrina, las
preguntas que se planteaban eran:

¿Como es posible que un profesional del derecho afirme, con la contundencia manifestada en la
primera respuesta del foro, que las comunidades de propietarios si tienen personalidad jurídica?.

¿Como es posible que otra respuesta del foro afirme, también contundentemente, que la práctica
ordinaria en los tribunales españoles es la de considerar la existencia de la personalidad jurídica
de las comunidades de propietarios?

La situación puede dejar perplejo a cualquiera, sobre todo teniendo en cuenta que, al igual que
han sido encontradas sentencias del Tribunal Supremo y resoluciones de la D.G.R. y N. que se
basan precisamente en la ausencia de esa personalidad, podría ocurrir que también se
encontrasen sentencias en las que se afirmara lo contrario.

PERSONALIDAD JURÍDICA

Para tratar de aclarar la situación se acudió a la legislación vigente. En primer lugar localizamos en
el Código Civil lo fundamental sobre "personalidad jurídica", lo que es tratado en su Artículo 35:

"Son personas jurídicas:

1º. Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley.

Su personalidad empieza desde el instante mismo en que, con arreglo a derecho, hubiesen
quedado válidamente constituidas.

2º. Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley
conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados."

No existe una ley que expresamente reconozca o conceda esa personalidad a las Comunidades de
Propietarios constituidas según la LPH, por lo que es de aplicación lo dicho por el Catedrático de
Derecho Civil D. Ricardo de Angel Yagüez en el capítulo VI de su obra "Una Teoría del Derecho"
(Editorial Civitas, 1995):

"A falta de una ley que expresamente lo autorice u ordene, no existe posibilidad de que un grupo
humano revista esos caracteres de identidad jurídica propia que derivan de la personalidad"

Esto ya era un avance, pues simplificaba el problema de definición de la personalidad jurídica:

Si no existe una ley que lo diga expresamente, no existe personalidad jurídica.

COMUNIDADES DE BIENES

Lo anterior, aunque en principio pudiera parecer que nos resolvía el problema, la experiencia dice
que se pueden utilizar argumentos retorcidos, los que antiguamente denominábamos sofismas,
que pueden conducir a la situación manifestada por el tercer participante en el foro, es decir, que
en los tribunales normales si fuera aceptada la existencia de la personalidad jurídica de las
comunidades de propietarios. Como consecuencia, se prosiguió el trabajo deductivo, llegando al
Artículo 1669, Libro Cuarto (De las obligaciones y contratos), del Código Civil. Este artículo, en su
segundo párrafo dice:

"No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los
socios, y en que cada uno de estos contrate en su propio nombre con los terceros.
Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes."

Es decir, las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica. Esto ya era un avance en
nuestro proceso pues ya teníamos un dato muy importante, la ausencia de personalidad jurídica
en las comunidades de bienes.

Vemos que el Código Civil, en vez de haber definido directamente el que las comunidades de
bienes carecen de personalidad jurídica, ha preferido decirlo de una manera indirecta, pero el
hecho cierto es que lo dice. Esta manera de proceder quizás pueda parecer falta de lógica, pero
desde nuestro punto de vista es totalmente coherente con lo expresado en el anteriormente
mencionado Artículo 39.2º del Código Civil :

"Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley
conceda personalidad propia , independiente de la de cada uno de los asociados."

Ósea, que la calidad de posesión de "personalidad jurídica propia", independiente de la de cada


uno de sus asociados, por cualquier asociación de interés particular ha de venir declarada en una
ley. Sin esa declaración expresa, por mucho que se retuerza la argumentación, ninguna asociación
de interés particular, como lo son las comunidades de bienes, puede tener "personalidad jurídica
propia".

De acuerdo con el razonamiento deductivo anterior, ha sido demostrado que las comunidades de
bienes no tienen personalidad jurídica propia.

Ahora bien, las comunidades de propietarios establecidas según la LPH, ¿constituyen ellas a su vez
"comunidades de bienes"?.

Para poder responder a esta pregunta, proseguimos con la lectura del Código Civil y más
concretamente su Título III, "De la comunidad de bienes", el cual abarca los artículos 392 al 406,
ambos inclusives.

El Artículo 396 del Código Civil dice:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser
objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás
elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,
cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores,
cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser
enajenadas, gravadas o embargadas con la parte determinada de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la de los interesados."

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Vemos que este Artículo 396 hace referencia a los edificios en copropiedad, tal y como lo son los
edificios o fincas cuyos pisos o locales pertenecen a diferentes propietarios, característica básica
de las comunidades de propietarios establecidas según la LPH. Pero, además, hace referencia a
otras disposiciones "especiales". Y, ¿cuales son estas disposiciones legales especiales a las que se
refiere el Código Civil?.

La respuesta a esta pregunta la tenemos en el Artículo 1º de la LPH, que en su primer párrafo


dice:

"La presente ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el
artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal."
Tenemos que la propia LPH establece que ella misma es una emanación del Artículo 396 del
Código Civil y, en consecuencia, las Comunidades de Propietarios son una de las formas de
Comunidades de Bienes incluidas en el Título III de dicho Código, y ello con todas sus
consecuencias en cuanto a tales comunidades de bienes, en especial la carencia de personalidad
jurídica.

CONSECUENCIAS

Una consecuencia de esta carencia de personalidad la tenemos en la representación en juicio. La


LPH dice que el presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él. Pero ya ha quedado
demostrado que solo se puede hablar de comunidad en el caso de unanimidad entre los
comuneros. Cuando no se produce esa unanimidad, el presidente carece de esa representación y
solo representará a los comuneros que estén de acuerdo con él, aunque éstos constituyan mayoría
cualificada. Por este motivo, en un juicio en el que aparentemente intervenga la comunidad como
tal, por aparecer el presidente arrogandose su representación sin que se haya producido
previamente unanimidad entre los comuneros, puede intervenir cualquiera de los comuneros como
parte en el mismo, lógicamente disidente en cuanto a ese asunto, sin que exista óbice para que,
incluso, pueda ser contraparte en el litigio.

Otra consecuencia es que el comunero o comuneros disidentes, tienen los mismos derechos
legales que el resto de los comuneros que, en ese momento, no forman ya la comunidad en
cuanto a ese asunto concreto sino que forman una subcomunidad dentro de la comunidad. Esto
tiene su fundamento legal en el Artículo 14 (Igualdad ante la ley) de la Constitución Española:

"Los españoles son iguales ante la ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón
de raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social."

CONCLUSIONES

1. Las Comunidades de Propietarios establecidas según la Ley de la Propiedad Horizontal carecen


de Personalidad Jurídica, y ello con todas las consecuencias legales que pueda acarrear la falta de
esa personalidad.

2. Solo se puede hablar de comunidad, en sentido estricto, cuando se produce unanimidad entre
los copropietarios.

3. Cuando no existe unanimidad en un acuerdo, el presidente actúa solamente en nombre y


representación de la subcomunidad mayoritaria que apoye el acuerdo.

4. Cualquier derecho que a nombre de la comunidad sea concedido a los componentes de una
subcomunidad, aunque ésta constituya mayoría cualificada dentro de la comunidad, es extensible
a los componentes de la subcomunidad disidente.

5. La contundencia no constituye ni un argumento ni una prueba.

OBSERVACIONES

El autor agradecerá que le sean señalados argumentos, no meras opiniones o pareceres, tanto en
pro como en contra de las conclusiones a las que se ha llegado y de cualquier otra que pueda ser
extraída, lo que servirá para descubrir deficiencias en el proceso deductivo realizado. Esto
redundará en un mejor conocimiento del problema y, por consiguiente, en una más correcta
aplicación de la Ley.

No se ha entrado a plantear aspectos de las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal ni de la


Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que este trabajo será seguido de otros en los que serán estudiados
casos concretos de aplicación de la falta de personalidad jurídica de las comunidades de
propietarios, y las situaciones paradójicas a las que puede abocar el considerarlas
equivocadamente dotadas de esa personalidad.