匯賢產業信託

（根據香港法例第571章證券及期貨條例第104條獲認可之香港集體投資計劃）

股份代號：87001

北京

首次發售

獨家財務顧問

聯席賬簿管理人、聯席牽頭包銷商及聯席上市代理人
 重 要 提 示
匯 賢 產 業 信 託 所 持 北 京 的 東 方 廣 場 之 權 益 將 於2049年1月 屆 滿 。

匯 賢 產 業 信 託
（根 據 香 港 法 例 第571章 證 券 及 期 貨 條 例 第104條 獲 認 可 之 香 港 集 體 投 資 計 劃）

由滙賢房託管理有限公司管理
首次發售
發售基金單位數目 ： 2,000,000,000（按超額配售權而調整）
香港公開發售基金單位數目 ： 400,000,000（可予調整）
國際發售基金單位數目 ： 1,600,000,000（可予調整及
按超額配售權而調整）
最高發售價 ： 每個基金單位人民幣5.58元，
另加1.0%經紀佣金、0.005%香港聯交所
交易費及0.003%證監會交易徵費，
申請時須以人民幣繳足，多收款項將予退還
股份代號 ： 87001

獨家財務顧問

聯 席 賬 簿 管 理 人 、聯 席 牽 頭 包 銷 商 及 聯 席 上 市 代 理 人

香 港 證 券 及 期 貨 事 務 監 察 委 員 會 、香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 、香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 及 香 港 中 央 結 算 有 限
公 司 對 本 發 售 通 函 之 內 容 概 不 負 責 ，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明 ，並 明 確 表 示 ，概 不 對 因 本 發 售 通
函全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。

發售價預期將由聯席賬簿管理人（代表包銷商）、Hui Xian Cayman 及管理人於定價日議定 。定價日預期為2011年4

月19日 或 前 後 。發 售 價 將 不 會 高 於 人 民 幣5.58元 ，且 現 時 預 期 不 會 低 於 人 民 幣5.24元 。香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之
申 請 人 於 申 請 時 須 繳 付 每 個 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 為 人 民 幣5.58元 之 最 高 發 售 價 ，另 加1.0%經 紀 佣 金 、0.005%
香 港 聯 交 所 交 易 費 及0.003%證 監 會 交 易 徵 費 ，倘 發 售 價 低 於 最 高 發 售 價 ，多 收 之 款 項 將 予 退 還 。

聯席賬簿管理人（代表包銷商） （徵得 Hui Xian Cayman 及管理人同意）可於根據香港公開發售提交申請最後一日上

午 或 之 前 任 何 時 間 ，減 少 發 售 項 下 發 售 之 基 金 單 位 數 目 及 ╱ 或 將 指 示 性 發 售 價 範 圍 調 低 至 低 於 本 發 售 通 函 所 載
之 發 售 價 範 圍（即 每 基 金 單 位 人 民 幣5.24元 至 人 民 幣5.58元）。在 此 情 況 下 ，公 告 將 不 遲 於 根 據 香 港 公 開 發 售 提 交
申 請 最 後 一 日 上 午 於 英 文 虎 報（以 英 文）及 星 島 日 報（以 中 文）刊 登 。在 遞 交 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 申 請 之 前 ，香
港 公 開 發 售 的 申 請 人 應 注 意 ，申 請 一 經 遞 交 即 不 可 撤 回 。如 發 售 項 下 提 呈 的 基 金 單 位 數 目 及 ╱ 或 發 售 價 範 圍 被
調 低 ，除 非 收 到 申 請 人 正 式 確 認 將 繼 續 進 行 其 申 請 ，否 則 香 港 公 開 發 售 的 申 請 人 有 權 撤 回 其 申 請 。進 一 步 詳 情
載 於 本 發 售 通 函「發 售 架 構」及「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位」章 節 內 。

倘 於 基 金 單 位 開 始 在 香 港 聯 交 所 買 賣 當 日 上 午 八 時 正 前 發 生 若 干 事 件 ，則 聯 席 牽 頭 包 銷 商（代 表 香 港 包 銷 商）可
終 止 香 港 包 銷 商 根 據 香 港 包 銷 協 議 認 購 及 促 使 申 請 認 購 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 責 任 。有 關 該 等 事 件 的 內 容 已
詳 載 於 本 發 售 通 函「包 銷」一 節 ，敬 請 　 閣 下 參 閱 該 節 以 瞭 解 進 一 步 詳 情 。

倘 若 　 閣 下 對 本 發 售 通 函 之 內 容 有 任 何 疑 問 ，應 聽 取 獨 立 專 業 財 務 意 見 。

2011年4月11日
 投 資 匯 賢 產 業 信 託 的 主 要 風 險

本 節 僅 為 關 於 投 資 匯 賢 產 業 信 託 若 干 風 險 的 綜 覽 ，投 資 者 宜 與 本 發 售 通 函 全 文 一 併
閱 讀 。請 參 閱 本 發 售 通 函「風 險 因 素」一 節 所 載 有 關 上 述 及 其 他 相 關 風 險 之 詳 情 。

匯賢產業信託於上市時的唯一房地產投資權益為其所持位於北京的東方廣場的投資
權 益 。匯 賢 產 業 信 託 通 過 持 有 根 據 相 關 合 營 文 件 及 有 關 中 國 法 律 在 中 國 成 立 的 中 外 合 作
1
經 營 企 業 之 權 益 ，持 有 於 東 方 廣 場 的 投 資 。

投 資 者 應 注 意（其 中 包 括）以 下 關 於 投 資 匯 賢 產 業 信 託 的 主 要 風 險 ：

(1) 匯 賢 產 業 信 託 所 持 東 方 廣 場 的 權 益 之 有 限 定 年 期 現 餘 下 約38年

• 上 市 後 ，匯 賢 產 業 信 託 的 唯 一 房 地 產 投 資 為 於 東 方 廣 場 的 權 益 。

• 除非提前終止 ，否則匯賢產業信託所持東方廣場的投資權益將於2049年1月24日
終 止 ，即 上 述 投 資 權 益 的 持 有 人 — 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 結 束 之 時 。

(2) 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 結 束 後 ，匯 賢 產 業 信 託 所 持 東 方 廣 場 投 資 權 益 的 價 值 將
降 至 零 ，而 匯 賢 產 業 信 託 或 會 終 止

• 匯賢產業信託可能會亦可能不會作出東方廣場以外的其他房地產投資。

• 合 營 期 終 止 時 ，匯 賢 產 業 信 託 所 持 東 方 廣 場 的 投 資 價 值 將 降 至 零 。

• 倘 若 東 方 廣 場 仍 為 匯 賢 產 業 信 託 的 唯 一 房 地 產 投 資 權 益 ，於 北 京 東 方 廣 場 公 司
的 合 營 期 屆 滿 或 終 止 後 ，匯 賢 產 業 信 託 將 會 因 為 其 無 法 符 合 房 地 產 投 資 信 託 基
金守則有關維持認可資格的規定而須取消認可資格及除牌。

(3) 匯 賢 產 業 信 託 所 持 東 方 廣 場 投 資 權 益 的 價 值 最 終 會 隨 時 間 而 下 降 ，直 至 合 營 期 結 束
時會降至零

• 匯 賢 產 業 信 託 所 持 東 方 廣 場 投 資 權 益 的 價 值 最 終 會 隨 時 間 而 下 降 ，合 營 期 接 近
結 束 時 ，價 值 或 會 迅 速 遞 減 。於 合 營 期 結 束 時 ，該 價 值 將 降 至 零 。

• 匯 賢 產 業 信 託 所 持 東 方 廣 場 投 資 權 益 的 價 值 下 降 ，將 減 低 每 個 基 金 單 位 的 資 產
淨值。

• 每 個 基 金 單 位 的 資 產 淨 值 突 變 ，或 使 基 金 單 位 的 市 價 大 幅 波 動 。

(4) 境內合營夥伴的若干行動或會對匯賢產業信託帶來實質負面影響

• 匯 賢 產 業 信 託 是 通 過 北 京 東 方 廣 場 公 司 持 有 東 方 廣 場 的 權 益 ，北 京 東 方 廣 場 公
司 為 根 據 合 資 文 件 及 中 國 相 關 法 律 成 立 的 中 外 合 作 經 營 企 業 。匯 賢 產 業 信 託 全

1
請參閱本發售通函附錄九及本發售通函「與匯賢產業信託有關之重大協議及其他文件 — 合資文件」一節 。

i
 投 資 匯 賢 產 業 信 託 的 主 要 風 險

資 擁 有 的 滙 賢 投 資 為 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 境 外 合 營 夥 伴 ，而 匯 賢 產 業 信 託 並 不
持有境內合營夥伴。

2
• 若 干 重 要 事 宜 須 經 境 內 合 營 夥 伴（或 其 委 任 的 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事）批 准 或 同
意 。倘 若 未 能 獲 得 所 需 境 內 合 營 夥 伴 的 批 准 或 同 意 ，可 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 造
成 實 質 負 面 影 響 ，並 對 匯 賢 產 業 信 託 構 成 實 質 影 響 。

• 倘 若 境 內 合 營 夥 伴 違 反 合 資 文 件 ，或 對 匯 賢 產 業 信 託 構 成 實 質 負 面 影 響 。

(5) 人民幣滙率風險

• 現 時 ，人 民 幣 不 可 自 由 兌 換 並 須 受 外 滙 管 制 及 其 他 限 制 所 限 。

• 無法保證人民幣不會貶值。

• 匯 賢 產 業 信 託 的 基 本 貨 幣 為 人 民 幣 。不 常 用 人 民 幣 的 投 資 者 須 因 人 民 幣 兌 其 常
用貨幣的滙率波動而承擔滙率風險。

(6) 基 於 法 律 限 制 或 其 他 原 因 ，匯 賢 產 業 信 託 或 以 人 民 幣 以 外 的 貨 幣 作 出 分 派

• 人 民 幣 跨 境 滙 款 受 到 多 項 限 制 ，亦 可 能 受 中 國 政 府 或 其 他 機 關 施 加 的 進 一 步 規
限 。倘 滙 賢 投 資 無 法 從 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 人 民 幣 ，或 無 法 以 其 他 方 式 按 滿
意 的 條 款 取 得 充 足 的 人 民 幣 ，匯 賢 產 業 信 託 或 以 人 民 幣 以 外 的 貨 幣 作 出 分 派 。

(7) 流通性風險

• 中國境外有限的人民幣供應及外幣兌換人民幣的限制或會對基金單位的流通性
及買賣價格構成負面影響。

• 因 此 ，無 法 保 證 基 金 單 位 持 有 人 將 能 按 其 意 願 的 價 格 、數 額 及 時 間 出 售 其 基 金
單 位 ，亦 不 能 保 證 可 按 在 香 港 聯 交 所 上 市 以 港 元 計 值 的 證 券 相 若 的 價 格 水 平 、
數額及時間出售基金單位。

(8) 概無保證投資回報

• 概 不 向 投 資 者 作 出 擔 保 。投 資 者 或 無 法 取 回 全 數 投 資 金 額 。

2
與 那 些 重 要 事 宜 有 關 的 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」
一節。

ii
 有 關 申 請 基 金 單 位 的 重 要 資 訊

充足的人民幣

閣下申請香港公開發售基金單位需有充足的人民幣支付申請款項以及相關經紀佣金 、
證監會交易徵費及香港聯交所交易費。

支付申請款項及相關收費及費用

倘若　閣下使用白色或黃色申請表格並利用以下方式支付申請款項及相關收費及費
用：

• 以支票付款 ： 　閣下需持有人民幣銀行戶口 。　閣下開立人民幣銀行戶口時 ，務

請　閣下預先向銀行查詢有關簽發人民幣支票有否任何特定規定 。尤其是 ，　閣
下務須注意若干銀行對客戶人民幣支票戶口結餘或客戶每天可簽發支票的金額
設 定 內 部 限 額（通 常 為 人 民 幣80,000元），而 有 關 限 額 可 影 響 　 閣 下 認 購 基 金 單
位的資金安排。

• 以 本 票 付 款 ： 　 閣 下 可 能 需 要 或 可 能 無 需 開 立 人 民 幣 銀 行 戶 口 ，惟 須 視 乎 　 閣
下 購 買 人 民 幣 本 票 的 銀 行 有 否 規 定 而 定 ，而 有 否 規 定 乃 屬 銀 行 的 內 部 政 策 ，而
各 銀 行 或 有 不 同 。據 管 理 人 所 悉 ，於 最 後 可 行 日 期 ，香 港 提 供 人 民 幣 本 票 服 務
最 少 有 中 信 銀 行 國 際 有 限 公 司 、香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 、中 國 銀 行（香 港）
有 限 公 司 、恒 生 銀 行 有 限 公 司 、中 國 建 設 銀 行（亞 洲）股 份 有 限 公 司 、渣 打 銀 行
（香 港）有 限 公 司 、交 通 銀 行 股 份 有 限 公 司 、東 亞 銀 行 有 限 公 司 、永 亨 銀 行 有 限
公 司 、集 友 銀 行 有 限 公 司 及 南 洋 商 業 銀 行 有 限 公 司 。

倘 若 　 閣 下 通 過 白 表eIPO服 務 供 應 商 指 定 網 站 作 網 上 申 請 ：

• 利 用 網 上 銀 行 服 務 ： 收 費 及 費 用 須 通 過 在 香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 、中 國 銀
行（香 港）有 限 公 司 或 恒 生 銀 行 有 限 公 司 開 立 的 人 民 幣 銀 行 戶 口 付 款 。有 關 支 付
數 額 及 支 付 指 示 更 多 詳 情 載 於www.eipo.com.hk 。

倘 若 　 閣 下 為 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 ，有 意 通 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算
發 出 電 子 認 購 指 示 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，　 閣 下 必 須 確 保 其 向 中 央 結 算 系 統 開 立
人民幣特定銀行戶口。

倘 　 閣 下 未 獲 配 發 任 何 基 金 單 位 或 　 閣 下 的 申 請 僅 部 分 獲 接 納 ，或 倘 　 閣 下 申 請 獲
接納 ，但最後釐定的發售價低於最高發售價 ，則全部或適當部分申請款項（連同相關經紀
佣 金 、證 監 會 交 易 徵 費 及 香 港 聯 交 所 交 易 費）將 以 人 民 幣 退 款 支 票 或 電 子 退 款 方 式 退 還
予 　 閣 下 。　 閣 下 需 持 有 人 民 幣 銀 行 戶 口 以 存 置 退 款 支 票 或 收 取 電 子 退 款 。

倘 　 閣 下 申 請 全 部 或 部 分 獲 接 納 ，　 閣 下 須 持 有 人 民 幣 銀 行 戶 口 存 入 或 收 取 匯 賢 產
業信託作出的人民幣分派。

合資格參與者名單

香港交易所已在其網站（http://www.hkex.com.hk/chi/market/sec_tradinfra/preparermb/
preparermb.htm）登 載 合 資 格 參 與 者 名 單 ，名 單 上 的 香 港 交 易 所 參 與 者 均 已 成 功 完 成 香 港
交 易 所 於2011年3月 舉 行 的 人 民 幣 準 備 測 試 ，並 確 認 他 們 已 準 備 就 緒 進 行 人 民 幣 證 券 買
賣 及 ╱ 或 結 算 交 易 。　 閣 下 可 點 擊 最 後 可 行 日 期 登 載 於 網 站 連 結(http://www.hkex.com.
hk/eng/market/sec_tradinfra/PrepareRMB/Documents/RMB_Part_Mar_2011.pdf)

iii
 有 關 申 請 基 金 單 位 的 重 要 資 訊

獲 取 合 資 格 參 與 者 名 單 。收 款 銀 行 備 有 申 請 表 格 以 供 索 取 的 相 關 分 行 亦 會 按 　 閣 下 的 要
求 免 費 提 供 合 資 格 參 與 者 名 單 副 本 ，惟 務 請 投 資 者 參 閱 香 港 交 易 所 網 站 刊 載 的 合 資 格 參
與 者 名 單 。有 關 分 行 的 詳 情 ，見 本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 — 3 使 用
申 請 表 格 申 請 — 索 取 申 請 表 格 之 地 點」一 節 。

• 利用黃色申請表格提出申請： 倘若申請表格末端紅色方格內未有填寫名列截止
辦理申請登記日期上午九時正於香港交易所網站刊載合資格參與者名單的中央
結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）之 參 與 者 編 號 ，通 過 特
定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以 黃 色 申 請 表 格
提出的申請將拒絕受理。

• 發出電子認購指示提出申請：倘若　閣下有意指示屬中央結算系統結算參與者
或中央結算系統託管商參與者的經紀或託管商通過中央結算系統終端機發出電
子 認 購 指 示 提 出 申 請 ，　 閣 下 須 注 意 ，如 該 名 經 紀 或 託 管 商 並 非 名 列 截 止 辦 理
申請登記日期上午九時正於香港交易所網站刊載合資格參與者名單的中央結算
系 統 結 算 參 與 者 或 中 央 結 算 系 統 託 管 商 參 與 者 ，　 閣 下 的 申 請 將 拒 絕 受 理 。

基 金 單 位 上 市 後 ，投 資 者 就 於 香 港 聯 交 所 買 賣 基 金 單 位 選 擇 股 票 經 紀 或 託 管 商 時 ，
務請參閱合資格參與者名單及香港交易所刊發其他有關參與者準備不時買賣人民幣證券
的 資 訊 。有 意 利 用 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 戶 口 結 算 買 賣 基 金 單 位 款 項 的 中 央 結
算系統投資者戶口持有人必須確保其已向中央結算系統開立人民幣特定銀行戶口。

進 一 步 資 料 ，見「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位」及「二 手 交 易 及 交 收」各 章 節 。

熱線

閣 下 亦 可 於2011年4月11日（星 期 一）至2011年4月19日（星 期 二）每 日 上 午 九 時 正 至 下

午 九 時 正 ，致 電 匯 賢 產 業 信 託 香 港 公 開 發 售 熱 線+852 2862 8666索 取 有 關 香 港 公 開 發 售
的 資 料 。接 線 生 將 能 解 答 有 關 香 港 公 開 發 售 時 間 表 、發 售 通 函 及 申 請 表 格 的 索 取 地 點 、
如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 及 如 何 獲 取 分 配 結 果 的 提 問 。然 而 ，接 線 生 所 說 或 所 作
的 概 不 構 成 就 投 資 匯 賢 產 業 信 託 的 好 處 向 任 何 人 士 發 出 的 投 資 意 見 ，亦 不 構 成 邀 請 或 誘
使 任 何 人 士 從 事 投 資 活 動 。　 閣 下 如 對 投 資 匯 賢 產 業 信 託 有 任 何 疑 問 ，務 請 諮 詢 　 閣 下
的 股 票 經 紀 、銀 行 經 理 、律 師 、專 業 會 計 師 或 其 他 獨 立 專 業 財 務 顧 問 。

iv
主 要 投 資 資 料 及 摘 要

v
 (1)
預 期 時 間 表

(2)
香港公開發售開始 及白色及黃色
　 申 請 表 格 可 供 索 取 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2011年4月11日（星 期 一）上 午 九 時 正

透 過 指 定 網 站 www.eipo.com.hk(3)根 據 白 表eIPO
　 服 務 完 成 電 子 申 請 之 最 後 限 期 . . . . . . . . . . . 2011年4月19日（星 期 二）上 午 十 一 時 三 十 分

開 始 辦 理 申 請 登 記(4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2011年4月19日（星 期 二）上 午 十 一 時 四 十 五 分

遞 交 白 色 及 黃 色 申 請 表 格 之 最 後 限 期. . . . . . . . . . . . 2011年4月19日（星 期 二）中 午 十 二 時 正

透 過 網 上 銀 行 轉 賬 完 成 白 表eIPO申 請 付 款 之 最 後 限 期 . . . . . . . . . 2011年4月19日（星 期 二）
中午十二時正

向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 之 最 後 限 期(5) . . . . . . . 2011年4月19日（星 期 二）中 午 十 二 時 正

截 止 辦 理 申 請 登 記 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2011年4月19日（星 期 二）中 午 十 二 時 正

預 期 定 價 日(6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2011年4月19日（星 期 二）

在 英 文 虎 報（以 英 文）及 星 島 日 報（以 中 文）公 佈 發 售 價 、

　 國 際 發 售 踴 躍 程 度 、香 港 公 開 發 售 之 認 購 申 請 結 果 、
　香港公開發售基金單位配發基準以及香港公開發售
　 項 下 分 別 於 甲 組 及 乙 組 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 最 終 數 目. . . . 2011年4月28日（星 期 四）
或之前

寄 發 全 部 或 部 分 獲 接 納 申 請 之 基 金 單 位 證 書(7) . . . . . . . . . . . . . . . . 2011年4月28日（星 期 四）

發送全部或部分不獲接納申請及申請獲接納
　但發售價低於最高發售價之電子退款指示╱
　 退 款 支 票(7)(8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2011年4月28日（星 期 四）或 之 前

基 金 單 位 開 始 在 香 港 聯 交 所 買 賣 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2011年4月29日（星 期 五）

附註：
1. 除 另 有 說 明 外 ，所 有 時 間 均 指 香 港 本 地 時 間 。有 關 發 售 架 構 之 詳 情（包 括 香 港 公 開 發 售 之 條 件），均 載 於 本
發 售 通 函「發 售 架 構」及「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位」兩 節 。
2. 有 關 申 請 基 金 單 位 的 重 要 資 料 ： 合 資 格 參 與 者 名 單 將 載 於 香 港 交 易 所 參 與 者 名 單 。他 們 已 成 功 完 成 香 港 交
易 所 於2011年3月 舉 行 的 人 民 幣 準 備 測 試 ，並 確 認 他 們 已 準 備 就 緒 進 行 人 民 幣 證 券 買 賣 及 ╱ 或 清 算 交 易 。
倘 投 資 者 擬 透 過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者 以 黃 色 申 請 表 格 提 呈 申 請 ，或 指 示 屬 於 中 央 結 算 系 統 結 算 參 與
者 或 中 央 結 算 系 統 託 管 商 參 與 者 的 經 紀 或 託 管 商 ，代 表 彼 等 透 過 中 央 結 算 系 統 終 端 機 發 出 電 子 認 購 指 示 申
請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，務 請 於 提 呈 申 請 前 參 閱 合 資 格 參 與 者 名 單 。投 資 者 可 點 擊 於 最 後 可 行 日 期 刊 載
http://www.hkex.com.hk/eng/market/sec_tradinfra/PrepareRMB/Documents/RMB_Part_Mar_2011.pdf網
頁 連 接 獲 得 合 資 格 參 與 者 名 單 。收 款 銀 行 備 有 申 請 表 格 以 供 索 取 的 相 關 分 行 亦 會 按 　 閣 下 的 要 求 免 費 提 供
最 後 可 行 日 期 刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 副 本 ，惟 務 請 投 資 者 參 閱 香 港 交 易 所 網 站 刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名
單 。有 關 分 行 的 詳 情 ，見 本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 — 3 使 用 申 請 表 格 申 請 — 索 取 申 請

vi
 (1)
預 期 時 間 表

表 格 之 地 點」一 節 。倘 申 請 表 格 末 端 紅 色 方 格 內 未 有 填 寫 名 列 截 止 辦 理 申 請 登 記 日 期 上 午 九 時 正 於 香 港 交
易 所 網 站 刊 載 合 資 格 參 與 者 名 單 的 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）之 參 與 者 編
號 ，通 過 特 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以 黃 色 申 請 表 格 提 出 的 申 請 將 拒
絕 受 理 。倘 投 資 者 有 意 指 示 屬 中 央 結 算 系 統 結 算 參 與 者 或 中 央 結 算 系 統 託 管 商 參 與 者 的 經 紀 或 託 管 商 通 過
中 央 結 算 系 統 終 端 機 發 出 電 子 認 購 指 示 提 出 申 請 ，他 們 須 注 意 ，如 該 名 經 紀 或 託 管 商 並 非 名 列 截 止 辦 理 申
請登記日期上午九時正於香港交易所網站刊載合資格參與者名單的中央結算系統結算參與者或中央結算系
統 託 管 商 參 與 者 ，其 申 請 將 拒 絕 受 理 。
3. 閣 下 將 不 得 於 遞 交 申 請 截 止 日 期 上 午 十 一 時 三 十 分 後 透 過 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 遞 交 申 請 。倘 閣 下 已
於 上 午 十 一 時 三 十 分 前 遞 交 申 請 並 已 自 指 定 網 站 取 得 申 請 參 考 編 號 ，則 閣 下 將 獲 准 繼 續 辦 理 申 請 程 序（即
完 成 繳 付 申 請 款 項），直 至 遞 交 申 請 截 止 日 期 中 午 十 二 時 正 ，截 止 辦 理 認 購 申 請 登 記 之 時 為 止 。
4. 倘香港於2011年4月19日（星期二）上午九時正至中午十二時正期間任何時間懸掛「黑色」暴雨警告訊號或8號
或 以 上 熱 帶 氣 旋 警 告 訊 號 ，則 當 日 不 會 辦 理 申 請 登 記 。有 關 詳 情 請 參 閱 本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發
售 基 金 單 位 — 10.惡 劣 天 氣 對 辦 理 認 購 申 請 登 記 之 影 響」一 節 。
5. 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 申 請 人 ，務 請 參 閱 本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港
公 開 發 售 基 金 單 位 — 6.透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 遞 交 申 請」一 節 。
6. 發 售 之 定 價 日 預 期 為2011年4月19日（星 期 二）或 前 後 。儘 管 所 釐 定 之 發 售 價 或 會 低 於 最 高 發 售 價 ，惟 申 請
人 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 時 仍 須 繳 付 最 高 發 售 價 每 個 基 金 單 位 人 民 幣5.58元 ，另 加1.0%經 紀 佣 金 、
0.005%香 港 聯 交 所 交 易 費 及0.003%證 監 會 交 易 徵 費 。根 據 本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 —
13.退 回 申 請 款 項」一 節 ，多 收 之 申 請 款 項（如 有）將 退 還 予 有 關 申 請 人 。
7. 使 用 申 請 表 格 申 請1,000,000個 或 以 上 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 申 請 人 ，並 在 其 申 請 表 格 中 表 明 擬 親 自 領 取
退 款 支 票 或（就 只 使 用 白 色 申 請 表 格 之 申 請 人 而 言）領 取 基 金 單 位 證 書 ，則 可 於2011年4月28日（星 期 四）上
午 九 時 正 至 下 午 一 時 正 期 間 到 香 港 基 金 單 位 登 記 處 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司 領 取 ，或 於 管 理 人 在 英 文 虎
報（以 英 文）及 星 島 日 報（以 中 文）通 知 基 金 單 位 證 書 、電 子 退 款 指 示 及 退 款 支 票 發 送 及 可 供 領 取 之 任 何 其 他
日 期 領 取 退 款 支 票 或 基 金 單 位 證 書 。選 擇 親 自 領 取 之 個 人 申 請 人 不 得 授 權 任 何 其 他 人 士 代 其 領 取 。屬 公 司
之 申 請 人 ，倘 選 擇 親 自 領 取 ，則 必 須 由 獲 授 權 個 人 代 表 攜 同 蓋 有 公 司 印 鑑 之 授 權 書 前 往 領 取 。個 人 及 獲 授
權 代 表（如 適 用）於 領 取 時 須 出 示 香 港 基 金 單 位 登 記 處 接 納 之 身 份 證 明 。未 獲 領 取 之 基 金 單 位 證 書 及 退 款 支
票 將 以 普 通 郵 遞 方 式 寄 往 有 關 申 請 表 格 指 定 之 地 址 ，郵 誤 風 險 概 由 申 請 人 承 擔 。有 關 安 排 之 詳 情 載 於 本 發
售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位」一 節 。
8. 如 申 請 全 部 或 部 分 不 獲 接 納 ，以 及 申 請 獲 接 納 但 發 售 價 低 於 最 高 發 售 價 ，有 關 申 請 人 將 獲 發 電 子 退 款 指
示╱退款支票。

基 金 單 位 證 書 預 期 將 於2011年4月28日（星 期 四）前 發 出 ，惟 僅 會 在(i)發 售 在 所 有 方 面 已

成 為 無 條 件 ； 及(ii)本 發 售 通 函「包 銷 — 包 銷 安 排 及 費 用 — 香 港 包 銷 商 終 止 協 議 之 理 由」一
節 所 述 之 終 止 權 利 沒 有 被 行 使 之 情 況 下 ，方 會 於2011年4月29日（星 期 五）上 午 八 時 正 成 為
有效憑證。

vii
 目 錄

頁次
投資匯賢產業信託的主要風險
有關申請基金單位的重要資訊
主要投資資料及摘要
預期時間表 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... vi
目錄 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... viii
發售通函概要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 1
發售 ................................... . . . . . . . . . . . . . . ......... 25
有關本發售通函及發售之資料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 30
參與發售之各方 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 33
風險因素 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 36
集資款項用途 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 64
基金單位擁有權及權益 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 65
分派政策 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 66
投資摘要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 68
行業概覽 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 72
策略 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 95
東方廣場及業務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 98
財務資料及預測
財務資料摘要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
管理層對財務狀況及經營業績之討論與分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
管理層對未來經營業績之討論與分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
溢利預測 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
分派陳述 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
架 構 、管 理 及 協 議
重 組 、架 構 及 組 織 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
管理人及物業管理人 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
與HUI XIAN CAYMAN有 關 的 資 料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
企業管治 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
信託契約 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
與匯賢產業信託有關之重大協議及其他文件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
關連人士交易 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
修 訂 、豁 免 及 發 牌 之 條 件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
其他資料
稅項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... 285
包銷 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... 289
發售架構 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... 292
專家 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... 300
如何申請香港公開發售基金單位 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... 301
二手交易及交收 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... 329
釋義
專用定義 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ....................... 332
一般定義 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ....................... 337
附錄
附錄一　會計師報告 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ....................... I-1
附錄二　匯賢產業信託之未經審核備考財務狀況表 ....................... II-1

viii
 目 錄

頁次

附錄三　溢利預測 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III-1
附錄四　獨立物業估值師就總租金收入發出之函件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV-1
附錄五　獨立物業估值師估值報告 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V-1
附錄六　戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場之函件 . . . . . . . . . . . . . . . . . VI-1
附錄七　仲量聯行就北京服務式公寓物業市場及酒店行業發出的函件 . . . . . . . . VII-1
附錄八　物業顧問就其樓宇狀況測量概要報告發出之函件 . . . . . . . . . . . . . . . . . VIII-1
附錄九　中國有關法律及法規概覽及其物業法
　與香港法例若干方面的比較 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........ IX-1
附錄十　一般資料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........ X-1

ix
 發 售 通 函 概 要

下文的概要旨在向　閣下提供本發售通函所載資料的概覽 ，　閣下應與本發售通函全
文一併閱讀 。由於本文僅屬概要 ，故並未載入對　閣下而言可能屬重要的一切資料 ，　閣
下 在 決 定 投 資 基 金 單 位 之 前 ，務 請 仔 細 閱 讀 本 發 售 通 函 全 文 。任 何 投 資 均 涉 及 風 險 ，投
資 基 金 單 位 涉 及 的 若 干 風 險 載 於 本 發 售 通 函「風 險 因 素」一 節 。　 閣 下 在 決 定 投 資 基 金 單
位 前 ，務 請 仔 細 閱 讀 本 節 。

閣 下 在 決 定 投 資 時 ，應 僅 依 賴 本 發 售 通 函 所 載 的 資 料 。匯 賢 產 業 信 託 並 無 授 權 任 何
人士向　閣下提供任何與本發售通函所載不符的資料。

本 概 要 所 載 的 陳 述 如 非 歷 史 事 實 之 陳 述 ，可 能 均 屬 以 若 干 假 設 、預 期 及 信 念 為 基 準
作 出 的 前 瞻 性 陳 述 。　 閣 下 務 須 慎 重 考 慮 匯 賢 產 業 信 託 涉 及 的 若 干 風 險 及 不 明 朗 因 素 ，
實際結果或與有關前瞻性陳述所預測的大相徑庭。

以房地產投資信託基金作為投資工具

房 地 產 投 資 信 託 基 金 為 集 體 投 資 計 劃 ，以 基 金 單 位 信 託 形 式 組 成 ，投 資 於 賺 取 收 入 的
房 地 產 資 產 ，並 以 其 收 入 向 該 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定 回 報 。投 資 者 持 有 房 地 產 投 資 信 託
基 金 的 基 金 單 位 ，可 分 享 及 分 擔 房 地 產 投 資 信 託 基 金 持 有 的 房 地 產 資 產 的 利 益 及 風 險 。在
香 港 ，投 資 於 房 地 產 投 資 信 託 基 金 的 基 金 單 位 ，主 要 受 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 監 管 ，
並具有下列好處：

(a) 業 務 重 點 明 確 ，因 為 房 地 產 投 資 信 託 基 金 不 得 從 事 房 地 產 以 外 的 業 務 ，或 擁 有 重 大 的
非房地產資產；

(b) 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 規 定 ，在 若 干 調 整 限 制 下 ，房 地 產 投 資 信 託 基 金 於 各 財 政 年
度 必 須 分 派 最 少90.0%的 經 審 核 除 稅 後 收 入 淨 額 ；

(c) 與 直 接 投 資 於 房 地 產 相 比 ，資 金 流 動 能 力 大 增 ；

(d) 管理人獲證監會持續發牌認可及監管；及

(e) 具 有 企 業 管 治 機 制 ，並 由 獨 立 受 託 人 監 督 遵 守 情 況 。

概覽

匯 賢 產 業 信 託 為 香 港 首 隻 人 民 幣 計 價 房 地 產 投 資 信 託 基 金 。管 理 人 的 主 要 目 標 是 在 法
律 及 法 規 的 規 限 下 ，以 人 民 幣 向 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定 的 人 民 幣 分 派 。此 外 ，基 金 單 位
將 於 香 港 聯 交 所 買 賣 並 以 人 民 幣 通 過 中 央 結 算 系 統 結 算 ，為 投 資 者 提 供 在 香 港 投 資 人 民 幣
計價證券產品之契機。

匯 賢 產 業 信 託 的 資 產 為 其 於Hui Xian BVI的 權 益 ，而Hui Xian BVI持 有 北 京 東 方 廣 場 公 司

的 境 外 合 營 夥 伴 — 滙 賢 投 資 。北 京 東 方 廣 場 公 司 持 有 東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有
權 ，而 東 方 廣 場 為 中 國 北 京 最 大 且 最 具 代 表 性 的 商 業 建 築 群 之 一 。東 方 廣 場 為 自 給 自 足 的
綜 合 物 業 建 築 群 ，其 中 包 括 ：

• 東方新天地 — 世界級購物商場；

• 東方經貿城 — 由八座甲級寫字樓組成；

• 東方豪庭公寓 — 由兩座服務式公寓大樓組成；
1
 發 售 通 函 概 要

• 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 — 擁 有825間 客 房 的 五 星 級 酒 店 ； 及

• 約1,900個 停 車 位（包 括 上 落 客 貨 車 位）的 配 套 設 施 以 補 足 東 方 廣 場 的 其 他 部 份 。

中 國 經 濟 不 斷 增 長 ，人 民 幣 隨 之 走 向 國 際

中國經濟及人民幣的發展

過 去25年 ，中 國 政 府 推 行 連 串 市 場 改 革 ，致 力 開 放 中 國 經 濟 。中 國 自2001年 成 為 世 界
貿 易 組 織 成 員 之 後 ，從 中 央 計 劃 經 濟 逐 步 轉 為 較 開 放 市 場 經 濟 的 步 伐 進 一 步 加 快 。2000年
至2010年 期 間 ，中 國 名 義 國 內 生 產 總 值 的 年 複 合 增 長 率 約14.9% 。

隨 著 經 濟 不 斷 迅 速 增 長 ，中 國 銳 意 將 人 民 幣 長 遠 打 造 成 全 球 儲 備 貨 幣 。為 達 到 人 民 幣
成 功 國 際 化 之 目 的 ，中 國 實 施 連 串 的 支 持 措 施 ，包 括 拓 展 人 民 幣 貿 易 結 算 至 各 國 家 ╱ 各 地
區 、容 許 離 岸 人 民 幣 金 融 產 品 。近 期 推 出 的 中 國 支 持 措 施 推 動 了 人 民 幣 貿 易 結 算 ，同 時 吸
引更多人民幣存款流進香港 。根據香港金融管理局的資料 ，香港的人民幣存款從2010年1月
底 約 人 民 幣640億 元 增 至2011年2月 底 約 人 民 幣4,080億 元 。

中 國 為 推 動 人 民 幣 國 際 化 ，計 劃 進 一 步 提 高 人 民 幣 滙 率 的 靈 活 性 ，改 善 人 民 幣 滙 率 機
制 。於2010年1月 ，人民幣兌美元的滙率約為人民幣1元兌0.1467美元 。於2011年3月底 ，人
民 幣 兌 美 元 隨 後 升 至 約 人 民 幣1元 兌0.1527美 元 。

北京經濟及物業市場

位於中國北部的北京是歷史悠久的文化之都 ，中國政治首都 ，也是中國經濟中心之一 。

北 京 於2009年 底 的 人 口 約 達2,000萬 ，屬 中 央 政 府 直 接 管 轄 的 直 轄 市 。北 京 在 環 渤 海 經 濟 圈
（中 國 經 濟 發 展 最 蓬 勃 地 區 之 一）具 協 同 領 導 地 位 ，同 時 亦 因 環 渤 海 經 濟 圈 人 口 遷 入 而 受 益
良多。

2000 年 至 2010 年 ，北 京 經 濟 發 展 迅 速 ，期 內 名 義 國 內 生 產 總 值 的 年 複 合 增 長 率 約
15.9% ，是 中 國 增 長 速 度 最 快 的 地 區 經 濟 體 之 一 。2010年 ，北 京 地 區 國 內 生 產 總 值 約 達 人
民 幣13,780億 元 ，僅 次 於 上 海 。隨 著 全 球 金 融 危 機 的 影 響 逐 步 消 退 ，預 期 北 京 經 濟 會 繼 續
迅 速 發 展 ，為 北 京 房 地 產 市 場 長 遠 發 展 ，奠 定 穩 固 的 基 礎 。

高 經 濟 增 長 提 升 了 人 均 可 支 配 收 入 、加 快 城 鎮 化 步 伐 及 基 建 發 展 。種 種 因 素 有 助 推 動
北 京 的 房 地 產 市 場 。2000年 至2010年 ，北 京 的 房 地 產 發 展 投 資 額 從2000年 約 人 民 幣520億
元 升 至2010年 約 人 民 幣2,900億 元 ，年 複 合 增 長 率 約18.7% 。

2000年 至2010年 ，中 國 經 濟 的 增 長 迅 速 驚 人 ，可 謂 史 無 前 例 。管 理 人 相 信 ，投 資 匯 賢
產 業 信 託 將 令 投 資 者 分 享 北 京 經 濟 迅 速 增 長 和 房 地 產 市 場 蓬 勃 發 展 的 裨 益 。此 外 ，管 理 人
相 信 ，投 資 匯 賢 產 業 信 託 實 為 投 資 者 投 資 往 績 斐 然 的 物 業 之 契 機 ，物 業 在 品 牌 知 名 度 、出
租 率 、財 務 表 現 等 方 面 皆 佔 據 北 京 領 先 市 場 地 位 。

2
 發 售 通 函 概 要

與人民幣發售及股票產品有關的重要資料

發 售 乃 香 港 聯 交 所 首 隻 以 人 民 幣 定 價 、買 賣 及 結 算 的 股 票 產 品 發 售 。

因 此 ，發 售 的 部 分 程 序 之 前 從 未 於 香 港 使 用 ，不 能 保 證 涉 及 的 系 統 不 會 出 現 故 障 ，亦
不保證流程問題不會發生。

倘 　 閣 下 擬 以 人 民 幣 支 票 支 付 申 請 款 項 、相 關 經 紀 佣 金 、證 監 會 交 易 徵 費 及 香 港 聯 交
所交易費 ，　閣下需持有人民幣銀行戶口 。　閣下開立人民幣銀行戶口時 ，務請　閣下預先
向 銀 行 查 詢 有 關 簽 發 人 民 幣 支 票 有 否 任 何 特 定 規 定 。尤 其 是 ，　 閣 下 務 須 注 意 若 干 銀 行 對
客戶人民幣支票戶口結餘或客戶每天可簽發支票的金額設定內部限額（通常為人民幣80,000
元），而 有 關 限 額 可 影 響 　 閣 下 認 購 基 金 單 位 的 資 金 安 排 。倘 　 閣 下 有 意 以 人 民 幣 本 票 付
款 ，　 閣 下 可 能 需 要 或 可 能 無 需 開 立 人 民 幣 銀 行 戶 口 ，惟 須 視 乎 　 閣 下 購 買 人 民 幣 本 票 的
銀行有否規定而定 ，而有否規定乃屬銀行的內部政策 ，而各銀行或有不同 。據管理人所悉 ，
於 最 後 可 行 日 期 ，香 港 提 供 人 民 幣 本 票 服 務 最 少 有 中 信 銀 行 國 際 有 限 公 司 、香 港 上 海 滙 豐
銀 行 有 限 公 司 、中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司 、恒 生 銀 行 有 限 公 司 、中 國 建 設 銀 行（亞 洲）股 份
有 限 公 司 、渣 打 銀 行（香 港）有 限 公 司 、交 通 銀 行 股 份 有 限 公 司 、東 亞 銀 行 有 限 公 司 、永 亨
銀 行 有 限 公 司 、集 友 銀 行 有 限 公 司 及 南 洋 商 業 銀 行 有 限 公 司 。此 外 ，倘 　 閣 下 為 中 央 結 算
系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 ，有 意 通 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 申 請 香 港 公
開 發 售 基 金 單 位 ，　 閣 下 必 須 確 保 其 向 中 央 結 算 系 統 開 立 人 民 幣 特 定 銀 行 戶 口 。倘 　 閣 下
有 意 通 過 白 表eIPO服 務(www.eipo.com.hk)支 付 申 請 款 項 ，則 只 可 通 過 在 香 港 上 海 滙 豐 銀 行
有 限 公 司 、中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司 或 恒 生 銀 行 有 限 公 司 提 供 的 互 聯 網 銀 行 服 務 支 付 申 請
款 項 。款 項 必 須 經 上 述 三 間 任 何 一 間 銀 行 開 立 人 民 幣 銀 行 戶 口 支 付 ，戶 口 需 存 有 足 夠 的 人
民幣。

倘 　 閣 下 未 獲 配 發 任 何 基 金 單 位 或 　 閣 下 的 申 請 僅 部 分 獲 接 納 ，或 倘 　 閣 下 申 請 獲 接
納 ，但 最 後 釐 定 的 發 售 價 低 於 最 高 發 售 價 ，則 全 部 或 適 當 部 分 申 請 款 項（連 同 相 關 經 紀 佣
金 、證監會交易徵費及香港聯交所交易費）將以人民幣退款支票或電子退款方式退還予　閣
下 。　 閣 下 需 持 有 人 民 幣 銀 行 戶 口 以 存 置 退 款 支 票 或 接 收 電 子 退 款 。

倘 　 閣 下 申 請 全 部 或 部 分 獲 接 納 ，　 閣 下 須 持 有 人 民 幣 銀 行 戶 口 存 入 或 收 取 匯 賢 產 業
信託作出的人民幣分派。

倘 若 　 閣 下 屬 個 人 投 資 者 ，於 開 立 人 民 幣 銀 行 戶 口 或 結 算 人 民 幣 款 項 時 將 受 到 若 干 的
限 制 ，其 中 包 括 ：

• 人民幣銀行戶口僅供香港居民開立；

• 每名以人民幣存款戶口兌換人民幣的客戶現時每人每日可兌換的人民幣上限為人
民幣20,000元 ，而親臨銀行兌換現鈔的客戶每人每次可兌換最多人民幣20,000元 ；
及

• 每 天 每 戶 滙 入 中 國 的 人 民 幣 上 限 為 人 民 幣80,000元 ，滙 款 服 務 僅 供 限 於 人 民 幣 存
款 戶 口 持 有 人 將 人 民 幣 從 其 人 民 幣 存 款 戶 口 滙 入 中 國 ，且 中 國 境 內 的 戶 口 名 稱 須
與香港銀行的人民幣銀行戶口名稱相同。

3
 發 售 通 函 概 要

有 關 上 述 限 制 的 進 一 步 詳 情 ，請 見 本 發 售 通 函「風 險 因 素 — 中 國 境 外 的 人 民 幣 供 應 有
限 ，兌 換 人 民 幣 卻 受 到 限 制 ，因 而 可 能 損 害 基 金 單 位 的 流 通 性 及 匯 賢 產 業 信 託 日 後 籌 集 人
民 幣 資 金 的 能 力」。　 閣 下 亦 須 遵 從 可 能 不 時 實 施 有 關 在 香 港 買 賣 人 民 幣 的 其 他 限 制 。

擬 透 過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以 黃 色 申 請
表 格 提 呈 申 請 的 投 資 者 ，於 提 呈 申 請 前 ，務 請 登 入 香 港 交 易 所 網 頁(http://www.hkex.com.
hk/eng/market/sec_tradinfra/PrepareRMB/Documents/RMB_Part_Mar_2011.pdf)之 合 資 格 參 與
者名單 ，其中載列香港交易所參與者名單 ，他們均已成功完成香港交易所於2011年3月舉行
的 人 民 幣 準 備 測 試 ，並 確 認 他 們 已 準 備 就 緒 進 行 人 民 幣 證 券 買 賣 及 ╱ 或 結 算 交 易 。任 何 透
過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以 黃 色 申 請 表 格 提 出 的
申 請 ，而 黃 色 申 請 表 格 末 端 紅 色 方 格 內 沒 有 載 有 截 止 辦 理 申 請 登 記 日 期 上 午 九 時 正 於 香 港
交 易 所 網 站 刊 載 合 資 格 參 與 者 名 單 上 所 載 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口
持 有 人 除 外）的 參 與 者 編 號 ，有 關 申 請 將 被 拒 絕 受 理 。

倘投資者擬指示屬中央結算系統結算參與者或中央結算系統託管商參與者的經紀或託
管 商 通 過 中 央 結 算 系 統 終 端 機 發 出 電 子 認 購 指 示 ，代 其 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，務 請
有 關 投 資 者 參 閱 合 資 格 參 與 者 名 單 ，另 請 投 資 者 注 意 ，截 止 辦 理 申 請 登 記 日 期 上 午 九 時 正
於香港交易所網站刊載合資格參與者名單以外的中央結算系統結算參與者或中央結算系統
託管商參與者處理的申請將被拒絕受理。

基 金 單 位 上 市 後 ，投 資 者 就 於 香 港 聯 交 所 買 賣 基 金 單 位 選 擇 股 票 經 紀 或 託 管 商 時 ，務
請參閱合資格參與者名單及香港交易所不時刊發其他有關參與者準備買賣人民幣證券的資
訊 。有 意 利 用 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 戶 口 結 算 買 賣 基 金 單 位 款 項 的 中 央 結 算 系 統
投資者戶口持有人必須確保其已向中央結算系統開立人民幣特定銀行戶口。

投 資 者 可 點 擊 最 後 可 行 日 期 刊 載 網 上 連 結 (http://www.hkex.com.hk/eng/market/
sec_tradinfra/PrepareRMB/Documents/RMB_Part_Mar_2011.pdf) 獲 取 合 資 格 參 與 者 名 單 。收
款銀行備有申請表格以供索取的相關分行亦會按投資者的要求免費提供合資格參與者名單
副 本 ，惟 務 請 投 資 者 參 閱 香 港 交 易 所 網 站 刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 。有 關 分 行 的 詳 情 ，見
本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 — 3 使 用 申 請 表 格 申 請 — 索 取 申 請 表 格 之 地
點」一 節 。

進一步詳情載於「發售架構」、「如何申請香港公開發售基金單位」及「二手交易及交收」。

競爭優勢

管理人相信東方廣場整體具備以下競爭優勢：

雄踞北京心臟地帶的黃金地段

東 方 廣 場 雄 踞 北 京 核 心 商 業 區 的 策 略 位 置 ，處 於 中 國 經 濟 最 蓬 勃 的 城 市 之 一 。東 方 廣
場 位 於 北 京 二 環 路 東 長 安 街 一 號 ，西 起 王 府 井 大 街（又 名 金 街），東 至 東 單 北 大 街（又 名 銀
街）。北 京 著 名 的 購 物 區 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 人 流 之 多 為 東 方 廣 場 帶 來 好 處 。

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 發 售 通 函 概 要

此 外 ，毗 鄰 東 方 廣 場 的 多 個 北 京 地 標 ，包 括 紫 禁 城 、人 民 大 會 堂 及 天 安 門 廣 場 ，亦 為
東方廣場帶來龐大的人流。

東 方 廣 場 同 時 位 處 北 京 政 治 中 心 地 帶 ，毗 鄰 多 個 重 要 政 府 部 門 ，如 商 務 部 、交 通 運 輸
部 、海 關 總 署 及 北 京 市 人 民 政 府 ，故 此 吸 引 不 少 有 意 在 中 國 決 策 機 關 鄰 近 地 區 設 立 辦 事 處
的國內外公司。

東 方 廣 場 的 交 通 極 之 便 利 ，連 接 貫 穿 全 市 的 公 共 交 通 網 絡 。乘 搭 北 京1號 及5號 地 鐵 綫
可直達東方廣場 ，而8號綫亦將連接至此（預期延伸工程將於2012年展開）。此外 ，東方廣場
亦 與 地 鐵 站 相 連 ，周 邊 公 車 站 有 超 過30條 公 車 綫 。東 方 廣 場 距 離 北 京 首 都 國 際 機 場 約35公
里。

東 方 廣 場 的 優 越 位 置 有 利 於 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 經 營 以 及 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城
及東方豪庭公寓的整體租務活動。

北 京 二 環 路 區 可 供 發 展 成 規 模 與 東 方 廣 場 相 若 的 商 業 建 築 群 的 土 地 供 應 有 限 。因 此 ，
1
東 方 廣 場 可 謂 獨 一 、完 善 且 具 聲 望 的 發 展 項 目 ，可 見 將 來 不 會 有 激 烈 的 競 爭 。

「城 中 之 城」的 好 處

東 方 廣 場 分 四 個 部 分 ，分 別 為 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及 北 京 東 方 君
悅 大 酒 店 ，物 業 建 築 群 的 成 功 缺 一 不 可 。東 方 廣 場 融 入 了「城 中 之 城」的 概 念 ，締 造 自 給 自
足的社區 。按照「城中之城」的概念 ，在東方廣場這單一商業建築群內 ，匯聚了商業企業 、購
物 商 場 、住 宿 設 施 及 公 共 服 務 。由 於 享 用 此 等 設 施 及 服 務 便 利 快 捷 ，吸 引 不 少 跨 國 公 司 及
國 內 公 司 於 東 方 經 貿 城 開 設 辦 事 處 。東 方 經 貿 城 的 租 戶 帶 動 強 大 商 務 旅 客 對 北 京 東 方 君 悅
大 酒 店 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 需 求 。東 方 經 貿 城 的 上 班 人 士 以 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 及 東 方 豪
庭 公 寓 的 住 客 也 自 然 成 為 東 方 新 天 地 的 消 費 群 組 。東 方 新 天 地 為 客 戶 、租 戶 、酒 店 住 客 及
公眾人士提供一站式購物 、餐飲 、娛樂的體驗 。四個部分綜合互補 ，共同締造出協同效益 ，
有 助 提 升 每 個 部 分 的 租 金 及 出 租 率 。建 築 群 設 有 約1,900個 停 車 位 作 支 援 。東 方 廣 場 內 的 東
方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 於 北 京 物 業 租 務 市 場 均 具 領 導 地 位 。過 去 十 年 ，該
地 標 發 展 項 目 在 品 牌 知 名 度 、出 租 率 、財 務 表 現 方 面 均 具 北 京 市 場 領 導 地 位 ，往 績 斐 然 。

具規模且多元化的資產能定期提供穩定分派

管 理 人 的 主 要 投 資 策 略 為 持 有 及 投 資 中 國 優 質 的 商 業 物 業 ，透 過 管 理 房 地 產 投 資 信 託

1 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-8頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。本 發 售 通 函「發 售 通 函 概
要」、「投 資 摘 要」及「東 方 廣 場 及 業 務」章 節 載 有 多 項 以 註 腳 形 式 列 示 的 陳 述 ，均 以 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售
業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 或 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 為 基 準（全 文 及 資
料 來 源 分 別 載 於 本 發 售 通 函 附 錄 六 及 七）（視 何 者 適 用 而 定）。若 干 陳 述 包 含 有 關 市 場 顧 問 的 見 解 及/或 按 照
估 計 編 製 的 資 料 ，故 此 僅 供 參 考 ，閱 讀 時 應 持 審 慎 態 度 。

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 發 售 通 函 概 要

基 金 組 合 及 維 持 高 水 平 的 投 資 紀 律 及 財 務 靈 活 性 ，致 力 為 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定 且 具 吸
引力的總回報 。東方廣場的租戶組合相當吸引 ，能為匯賢產業信託帶來多元化的收入基礎 。

東方廣場四個部分有助基金單位持有人涉足不同的市場分部 ，包括零售 、寫字樓 、服務

式 公 寓 及 酒 店 。截 至2009年12月31日 止 年 度 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及
北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 分 別 佔 東 方 廣 場 總 收 入 約38.0% 、約34.0% 、約5.0%及 約23.0% ，而 東
方新天地 、東方經貿城 、東方豪庭公寓及北京東方君悅大酒店的溢利貢獻則分別約46.2% 、
約39.2% 、約3.4%及 約11.2% 。

積 極 管 理 ，爭 取 未 來 增 長

管 理 人 將 致 力 通 過 積 極 管 理 ，提 升 匯 賢 產 業 信 託 每 個 基 金 單 位 的 資 產 淨 值 。就 自 然 增
長 而 言 ，管 理 人 將 積 極 管 理 其 組 合 ，以 優 化 租 金 收 入 增 長 、保 持 卓 越 的 租 戶 組 合 、爭 取 物
業 增 值 契 機 、盡 量 提 高 出 租 率 及 審 慎 控 制 物 業 開 支 。

董 事 會 及 管 理 團 隊 經 驗 豐 富 、專 業 至 誠

管理人董事會及其管理團隊的其他成員於房地產及投資管理擁有豐富經驗。

管 理 人 的 三 家 間 接 股 東 分 別 為 中 信 証 券 集 團 、長 實 集 團 及ARA集 團 。中 信 証 券 集 團 是
中 國 和 香 港 富 經 驗 的 活 躍 金 融 機 構 。長 實 集 團 為 經 驗 豐 富 的 地 產 發 展 商 ，於 香 港 及 中 國 擁
有 眾 多 物 業 發 展 及 投 資 項 目 。ARA集 團 在 管 理 香 港 及 亞 洲 其 他 國 家 房 地 產 投 資 信 託 基 金 的
經 驗 豐 富 ，往 績 斐 然 。董 事（獨 立 非 執 行 董 事 除 外）全 部 來 自 這 三 個 集 團 的 間 接 股 東 。

此 外 ，若 干 個 別 人 士 自 東 方 廣 場 及 ╱ 或 滙 賢 投 資 開 業 以 來 已 負 責 管 理 日 常 業 務 ，服 務
至 今 超 過10年 ，對 東 方 廣 場 及 ╱ 或 滙 賢 投 資 取 得 的 成 就 貢 獻 良 多 ，其 中 包 括 甘 慶 林 、文 嘉
強 、班唐慧慈 、蔣領峰 、王琦 、陳耀龍 、黎慧妍 、梁碧茜及謝曉芬 。匯賢產業信託上市後 ，
他們將繼續如常履行管理工作。

憑 藉 專 責 管 理 東 方 廣 場 的 管 理 團 隊 之 經 驗 及 專 業 知 識 ，管 理 人 深 切 了 解 租 戶 ，有 利 爭
取 最 優 厚 的 租 金 。另 外 ，管 理 團 隊 能 夠 按 策 略 為 發 展 項 目 挑 選 合 適 的 租 戶 組 合 ，結 果 不 單
提 升 東 方 廣 場 的 新 鮮 感 ，吸 引 新 訪 客 ，同 時 亦 為 整 體 租 金 水 平 作 出 貢 獻 。提 供 優 質 的 客 戶
服 務 乃 管 理 團 隊 的 使 命 ，他 們 一 直 能 夠 迎 合 租 戶 特 殊 的 需 要 ，如 協 助 客 戶 實 施 擴 充 計 劃 、
遷 入 東 方 廣 場 等 ，故 此 有 效 延 挽 現 有 租 戶 ，同 時 吸 引 新 客 戶 租 用 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城
或東方豪庭公寓。

品牌廣受青睞

東 方 廣 場 透 過 有 效 的 市 場 推 廣 及 優 質 服 務 ，成 功 將 其 自 家 品 牌 打 造 成 消 費 者 及 商 界 心
目 中 北 京 高 端 領 先 商 業 建 築 群 。東 方 廣 場 品 牌 能 招 攬 優 質 租 戶 ，出 租 率 及 租 金 水 平 維 持 高
水 平 。於2010年12月31日 ，東 方 廣 場 的 租 戶 層 包 括 東 方 新 天 地233名 租 戶 及 東 方 經 貿 城486
名 租 戶 ，租 戶 涉 足 各 行 各 業 ，使 東 方 廣 場 達 致 盈 利 多 元 化 。此 外 ，東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿

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 發 售 通 函 概 要

城 的 承 租 率 相 當 高 ，於2010年12月31日 分 別 約100.0%及 約97.4% ，截 至2010年12月31日 止

年 度 ，東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 已 出 租 可 出 租 面 積 每 平 方 米 的 平 均 月 租 分 別 約 人 民 幣813
元 及 約 人 民 幣165元 。

北京的經濟增長

過 去 十 一 年（自2000年 至2010年），中 國 經 濟 騰 飛 ，尤 其 是 北 京 。自2000年 至2010年 ，

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北 京 經 濟 發 展 一 直 保 持 著 較 高 速 度 增 長（複 合 年 增 長 率 約 達15.9%）。迅 速 增 長 刺 激 北 京 市
房 地 產 的 需 求 ，包 括 零 售 及 寫 字 樓 物 業 ，使 房 地 產 價 值 及 租 金 水 平 呈 上 升 態 勢 。東 方 廣 場
已為北京經濟的迅速增長作好準備。

3
零 售 分 部 方 面 ，零 售 銷 售 增 長 強 勁 ，大 大 促 進 了 零 售 物 業 市 場 發 展 。同 時 ，供 發 展 的
土 地 供 應 有 限 。北 京 市 目 前 主 要 商 業 區 內 留 待 開 發 的 用 地 較 少 ，尤 其 是 核 心 商 業 區 如 王 府
4
井 ╱ 東 長 安 街 區 域 、北 京 商 務 中 心 區（「CBD」）及 金 融 街 區 域 等 ，尤 以 王 府 井 區 的 土 地 為
甚 ，該 區 現 時 的 零 售 項 目 因 土 地 供 應 有 限 而 受 惠 。

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由 於 區 內 缺 乏 同 級 別 的 競 爭 項 目 ，故 此 東 方 新 天 地 商 鋪 租 賃 沒 有 任 何 壓 力 。據 戴 德 梁
行的資料 ，王府井 ╱ 東長安街細分市場高端零售物業未來自2011年至2013年的供應約為17.9
6
萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）。戴 德 梁 行 預 測 為 這 些 高 端 零 售 物 業 的 入 市 不 會 對 現 有 市 場 造 成
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太 大 的 競 爭 壓 力 。因 此 ，預 計 北 京 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 零 售 物 業 的 租 金 水 平 仍 然 高
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企 ，2011年 至2013年 按 年 穩 定 增 長 約2.5% 。

至 於 寫 字 樓 分 部 ，北 京 寫 字 樓 市 場 自1980年 代 中 開 始 迅 速 發 展 。2010年 底 ，北 京 市 甲
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級 寫 字 樓 的 總 供 應 量 約 為660萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）。 儘 管2005年 開 始 新 供 應 大 增 ，但
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基於經濟增長良好 ，吸納率相當高 ，故此平均空置率相對較低 。 據戴德梁行的預期 ，未來
11
三 年（2011年 至2013年）甲 級 寫 字 樓 的 供 應 約 為61萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）。 因 此 ，未 來
12
甲級寫字樓市場面臨的競爭壓力也較少。 預測北京甲級寫字樓未來三年的租金可按年增
13
長 約5.2% 。

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就 服 務 式 公 寓 分 部 方 面 ，預 期 內 需 逐 漸 擴 大 ，激 烈 的 市 場 環 境 亦 會 緩 和 。 中 短 線 而
言 ，隨 著 全 球 經 濟 改 善 ，本 土 市 場 持 續 增 長 ，預 期 服 務 式 公 寓 的 需 求 亦 隨 之 增 加 。再 加 上

2 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-6頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
3 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-6頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
4 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-8頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
5 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-8頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
6 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-20頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
7 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-21頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
8 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-21頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
9 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-26頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
10 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-26頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
11 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-27頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
12 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-27頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
13 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-28頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
14 附 錄 七 第VII-30至VII-31頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。

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 發 售 通 函 概 要

短 期 內 進 入 北 京 市 場 的 新 服 務 式 公 寓 數 量 相 對 有 限 ，大 有 機 會 為 出 租 率 的 增 長 打 下 一 個 良
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好的基礎。

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就北京的酒店市場方面 ，短期到中期的市場前景是較為樂觀 。 北京以其中國首都 、政
治 文 化 重 鎮 的 地 位 ，再 加 上 其 經 濟 基 調 良 好 ，將 有 力 推 動 增 長 。

管 理 人 相 信 ，投 資 匯 賢 產 業 信 託 將 有 助 投 資 者 受 惠 於 中 國 經 濟 快 速 增 長 及 其 蓬 勃 的 房
地產市場。

東方廣場概覽

滙賢豪庭
北京東方君悅大酒店 東一辦公樓 安永大樓
尊萃豪庭 中一辦公樓
東三辦公樓
西三辦公樓 中二辦公樓 東二辦公樓
德勤大樓
西二辦公樓 西一辦公樓

東 方 廣 場 為 中 國 規 模 最 大 且 最 具 代 表 性 的 商 業 建 築 群 之 一 。項 目 位 處 策 略 性 位 置 ，座
落 於 中 國 首 都 北 京 的 政 治 商 業 心 臟 地 帶 東 長 安 街 一 號 ，於 二 環 路 及 王 府 井 區 內 。東 方 廣 場
位 於 北 京 獨 有 地 段 ，於 該 區 內 建 設 中 國 大 型 商 業 發 展 項 目 確 實 史 無 前 例 。

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東 方 廣 場 佔 地 合 共 約10萬 平 方 米 ，建 築 樓 面 總 面 積 約80萬 平 方 米 。

過 去 十 年 ，該 地 標 發 展 項 目 在 品 牌 知 名 度 、出 租 率 及 財 務 表 現 方 面 均 具 北 京 市 場 領 導
地 位 ，往 績 斐 然 。按 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 管 理 賬 目 ，2002年 至2009年 期 間 ，北 京 東 方 廣 場
公 司 在 收 入 及 經 營 溢 利 方 面 的 複 合 年 增 長 率 分 別 約14.3%及19.3% 。在 出 租 率 方 面 ，東 方 新
天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 於2011年3月31日 的 承 租 率 分 別 約100.0% 、約99.7%及 約
95.4% ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 截 至2011年3月31日 止 一 個 月 的 平 均 出 租 率 則 約72.9% 。

15 附 錄 七 第VII-31頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
16 附 錄 七 第VII-19頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
17 按 北 京 東 方 廣 場 公 司 於2000年1月10日 獲 發 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 的 附 件 所 載 資 料 。

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 發 售 通 函 概 要

財務及營運資料

截 至2007年 、2008年 及2009年12月31日 止 三 個 年 度 以 及 截 至2010年10月31日 止 十 個

月 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 所 得 分 部 收 入 以 及 截
至2009年10月31日 止 十 個 月 未 經 審 核 分 部 收 入 載 列 下 表 ：

截至2007年 截至2008年 截至2009年 截至2009年 截至2010年

12月31日止年度 12月31日止年度 12月31日止年度 10月31日止十個月 10月31日止十個月
人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數
百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%）
（未經審核）
東方新天地 附註 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 588 28.3 695 30.6 748 38.0 617 37.8 679 39.0
東方經貿城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614 29.6 646 28.5 669 34.0 563 34.4 542 31.2
東方豪庭公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 6.7 142 6.3 98 5.0 82 5.0 74 4.3
北京東方君悅大酒店 . . . . . . . . . . . . . 736 35.4 786 34.6 454 23.0 372 22.8 444 25.5
總計 2,077 100.0 2,269 100.0 1,969 100.0 1,634 100.0 1,739 100.0

附註： 東方新天地的分部收入計入停車位業務所得收入。

截 至2007年 、2008年 及2009年12月31日 止 三 個 年 度 以 及 截 至2010年10月31日 止 十 個

月 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 所 得 分 部 溢 利 以 及 截
至2009年10月31日 止 十 個 月 未 經 審 核 分 部 溢 利 載 列 下 表 ：

截至2007年 截至2008年 截至2009年 截至2009年 截至2010年

12月31日止年度 12月31日止年度 12月31日止年度 10月31日止十個月 10月31日止十個月
人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數
百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%）
（未經審核）
東方新天地 附註 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471 34.8 572 37.1 626 46.2 514 45.9 572 48.4
東方經貿城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466 34.4 504 32.7 531 39.2 445 39.7 417 35.3
東方豪庭公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 5.8 81 5.2 46 3.4 41 3.6 33 2.8
北京東方君悅大酒店 . . . . . . . . . . . . . 338 25.0 385 25.0 152 11.2 121 10.8 160 13.5
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,353 100.0 1,542 100.0 1,355 100.0 1,121 100.0 1,182 100.0

附註： 東方新天地的分部溢利計入停車位業務所得溢利。

於2010年12月31日 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 租 戶 分 別 有233名 、
486名 及425名 租 戶 。

東 方 新 天 地 的 租 戶 包 括 領 先 的 時 裝 、手 錶 、珠 寶 、美 容 及 生 活 時 尚 品 牌 。現 時 進 駐
東 方 新 天 地 的 國 內 外 品 牌 約 有280個 ，包 括 Burberry 、HUGO BOSS 、Tiffany 、Givenchy 、
Dunhill 、Moschino 、Max Mara 、Coach 、Calvin Klein 、Kenzo 、Bally 、S.T. Dupont 、Kent
& Curwen 、Gieves & Hawkes 、Agnes b 、Ports 1961、DKNY 、Juicy Couture及Tommy
Hilfiger 。

東 方 經 貿 城 的 租 戶 組 合 亦 包 羅 眾 多 名 列 財 富 500 強 企 業 。進 駐 東 方 經 貿 城 的 主 要 品
牌 、公 司 及 組 織 包 括 香 港 聯 交 所 、蘇 格 蘭 皇 家 銀 行 、麥 格 理 銀 行 、美 國 運 通 銀 行 、英 國 電
信 、Vale 、Rolex 、Shiseido 、Chanel 、Fancl 、Toshiba 、Burson-Marsteller 、CPA Australia 、

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 發 售 通 函 概 要

Merck Sharp & Dohme 、Deacons Law Firm 、Sidley Austin 、Metlife 、滙 豐 保 險 、香 港 旅 遊 發
展 局 及 泰 國 政 府 旅 遊 局 。另 外 ，全 球「四 大」會 計 事 務 所 中 三 家 包 括 安 永 華 明 、德 勤 華 永 及
畢馬威亦選擇將其北京總部設於東方經貿城。

下 表 載 列2007年 、2008年 、2009年 及2010年12月31日 東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 的 承 租

率以及東方豪庭公寓的出租率：

於2007年 於2008年 於2009年 於2010年

12月31日 12月31日 12月31日 12月31日
% % % %
東 方 新 天 地. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100.0 99.9 99.4 100.0
東 方 經 貿 城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97.2 98.2 93.8 97.4
東方豪庭公寓. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81.6 67.6 71.6 79.5

截 至2007年 、2008年 、2009年 及2010年12月31日 止 四 個 年 度 各 年 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒

店 的 平 均 出 租 率 分 別 約72.6% 、約62.3% 、約56.9%及 約65.6% 。

下表載列2010年12月31日東方新天地及東方經貿城以可出租面積及截至2010年12月31
日止一個月總月租收入計十大租戶等若干資料：

佔可出租
可出租面積 總面積 佔總月租
（平 方 米）附 註(1) 百 分 比 附 註(1) 收 入 百 分 比 附 註(2)
東方新天地
十 大 租 戶 附 註(3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15,447 20.9% 25.0%
其 他 租 戶. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58,585 79.1% 75.0%
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74,032 100.0% 100.0%
東方經貿城
十 大 租 戶 附 註(4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97,018 32.5% 33.2%
其 他 租 戶. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193,613 64.9% 66.8%
空置 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,730 2.6% 不適用
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298,361 100.0% 100.0%

附註：
(1) 於2010年12月31日 。
(2) 以 所 佔 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 總 月 租 收 入 的 百 分 比 計 算 。
(3) 東 方 新 天 地 十 大 租 戶 中 ，中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 市 王 府 井 支 行 為 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 指 匯 賢 產
業 信 託 的 關 連 人 士 ，中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 市 王 府 井 支 行 於 東 方 新 天 地 租 用 了 大 約1,497平 方 米 ，約
佔2010年12月31日 總 可 出 租 面 積 約2.0% ，月 租 則 佔 東 方 新 天 地 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 總 月 租 收 入
約2.4% 。除 上 文 披 露 者 外 ，東 方 新 天 地 十 大 租 戶 並 非 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 指 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人
士。
(4) 東 方 經 貿 城 十 大 租 戶 中 ，長 江 商 學 院 為 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 指 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人 士 ，長 江 商 學
院 於 東 方 經 貿 城 租 用 了 大 約9,046平 方 米 ，約 佔2010年12月31日 總 可 出 租 面 積 約3.0% ，月 租 則 佔 東 方 經 貿
城截至2010年12月31日止一個月總月租收入約3.0% 。除上文披露者外 ，東方經貿城十大租戶並非房地產投
資信託基金守則所指匯賢產業信託的關連人士。

下表載列北京東方君悅大酒店於所示期間的平均房價及平均可出租客房收入：

截 至12月31日 止 年 度
2007年 2008年 2009年 2010年
平 均 房 價（人 民 幣 ，包 括 服 務 費） . . . . . . . . 2,029 2,736 1,470 1,552
平 均 可 出 租 客 房 收 入（人 民 幣）. . . . . . . . . . 1,473 1,703 836 1,019

10
 發 售 通 函 概 要

東方廣場的物業估值及權益

按 獨 立 物 業 估 值 師 釐 定 的 結 果 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 、北 京 東 方
君 悅 大 酒 店 及 東 方 廣 場 地 庫 部 分 各 自 於2011年1月31日 的 評 估 值 如 下 ：

人民幣百萬元

東 方 新 天 地. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,580
東 方 經 貿 城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,310
東方豪庭公寓. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,310
北京東方君悅大酒店 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,920
東方廣場地庫部分 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31,410

於2011年4月8日 ，受 託 人（以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 身 份）與 Hui Xian Cayman 等 訂 立

重組協議 ，據此 ，受託人（以匯賢產業信託的受託人身份）將收購 Hui Xian BVI 全部已發行股
本 ，藉此間接取得東方廣場的權益 ，而 Hui Xian BVI 則持有滙賢投資的全部已發行股本 。見
本 發 售 通 函「重 組 、架 構 及 組 織 — Hui Xian BVI 集 團 進 行 重 組」一 節 及「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關
之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 重 組 協 議」一 節 。轉 讓 及 出 讓 Hui Xian BVI 股 份 及 轉 讓 債 務 將 於
2011年4月28日 或 之 前（或Hui Xian Cayman 與 管 理 人 可 能 協 定 的 其 他 日 期）完 成 。

匯賢產業信託的主要策略

管理人就匯賢產業信託的主要目標是向基金單位持有人提供穩定可持續每基金單位的
分 派 。管 理 人 的 主 要 投 資 策 略 為 持 有 及 投 資 中 國 優 質 的 商 業 物 業 ，通 過 管 理 房 地 產 投 資 信
託 基 金 組 合 及 維 持 高 水 平 的 投 資 紀 律 及 財 務 靈 活 性 ，致 力 為 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定 且 具
吸 引 力 的 總 回 報 。管 理 人 擬 長 線 持 有 東 方 廣 場 ，如 有 商 機 ，則 通 過 收 購 其 他 能 提 供 收 入 的
物 業 作 補 充 。管 理 人 實 施 的 策 略 大 致 分 為 以 下 類 別 ：

• 資 產 管 理 策 略 。管 理 人 擬 積 極 管 理 匯 賢 產 業 信 託 的 物 業 組 合 ，以 維 持 最 高 的 出 租
率 、達致強勁的租金增長以及優化物業淨收入 。管理人將與物業管理人緊密合作 ，
共 同 提 升 自 然 增 長 、與 租 戶 建 立 密 切 的 關 係 ，並 發 掘 物 業 增 值 契 機 。

• 收 購 策 略 。如 有 合 適 機 遇 ，管 理 人 或 會 選 擇 性 地 考 慮 額 外 收 購 符 合 其 投 資 條 件 的
物業。

• 資 本 管 理 策 略 。管 理 人 將 致 力 優 化 資 本 架 構 及 資 本 成 本 。

11
 發 售 通 函 概 要

匯賢產業信託架構概覽
下 圖 載 列 發 售 完 成 後（假 設 超 額 配 售 權 未 獲 行 使）匯 賢 產 業 信 託 的 擁 有 權 架 構 以 及 匯 賢
產 業 信 託 、基 金 單 位 持 有 人 、管 理 人 、受 託 人 、物 業 管 理 人 與 酒 店 管 理 人 等 各 方 之 間 的 主
要架構及合約關係。

匯賢控股(1)

100%股份
擁有權

Hui Xian Cayman(1) 公眾投資者

6%基金 54%基金 40%基金
單位擁有權(2) 單位擁有權 單位擁有權(2)

分派
投資於匯賢產業信託
基本費用及
浮動費用(3) 受託人費用

管理人(7) 匯賢產業信託 以信託為

受託人
管理服務(3) 基金單位持有人
持有匯賢產業信託
的資產
100%股份
擁有權 分派╱股息

100%
股份 Hui Xian
擁有權
BVI(6)
申報

監督及 100%股份
分派╱股息
監察 擁有權

滙賢投資(7) 酒店管理人(7)

分派╱股息
中國境外

中國境內
物業 酒店管理服務(5) 酒店管理費(5)

管理人(10)
境內
合營夥伴(9)
提供 物業管理人
物業管理安排服務、 費用(4)
租賃管理服務及
營銷服務(4)

北京東方廣場公司(8)及(9)
(11)
100%

東方廣場

東方新天地 東方經貿城 東方豪庭公寓 北京東方君悅

大酒店

根 據 信 託 契 約 、經 營 管 理 協 議 及 酒 店 管 理 協 議 下 合 約 關 係 的 付 款 及 服 務 提 供
自北京東方廣場公司向匯賢產業信託的資金流量(包括透過滙賢投資及Hui Xian
BVI的 資 金 流 量)以 及 自 匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 的 資 金 流 量
申報或監督
匯賢產業信託及其特別目的投資工具
12
 發 售 通 函 概 要

附註：
(1) Hui Xian Cayman 為 匯 賢 控 股 的 直 接 全 資 附 屬 公 司 ，而 匯 賢 控 股 由 六 名 投 資 者 組 成 的 財 團 最 終 擁 有 。該 等
投 資 者 為 長 實（擁 有 約33.4%權 益）、和 記 黃 埔（擁 有 約17.9%權 益）、中 銀（擁 有 約19.8%組 成 的 權 益）、東 方
海 外 國 際（擁 有 約7.9%權 益）、中 國 人 壽（擁 有 約19.8%權 益）及Cranwood（擁 有 約1.2%權 益）。長 實 、和 記 黃
埔 、中 銀 、東 方 海 外 國 際 及 中 國 人 壽 共 同 持 有 匯 賢 控 股 已 發 行 股 本 約98.8% ，相 當 於 匯 賢 控 股 的 全 部 投 票
權 。而 匯 賢 控 股 餘 下 的 已 發 行 股 本（約1.2%)由 無 投 票 權 股 份 組 成 ，而 該 等 股 份 由Cranwood持 有 。Cranwood
為 和 記 黃 埔 的 聯 營 公 司（定 義 見 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則），原 因 是 Cranwood 及 和 記 黃 埔 於 各 公 司 均 持 有
股 權 。儘 管 如 此 ，據 管 理 人 所 悉 ，Cranwood並 非 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人 士 。有 關 Hui Xian Cayman 的 進 一
步 資 料 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 Hui Xian Cayman 有 關 的 資 料」一 節 。
(2) 根 據 將 予 訂 立 的 基 金 單 位 借 貸 協 議 ，或 會 向 匯 賢 控 股 借 入 匯 賢 控 股 認 購 協 議 項 下 將 供 認 購 的 匯 賢 控 股 基 金
單 位（數 量 相 等 於 匯 賢 產 業 信 託 已 發 行 基 金 單 位 資 本 經 匯 賢 控 股 認 購 及 發 售 擴 大 後6.0%），藉 以 補 足 國 際 發
售 的 任 何 超 額 配 售 。經 計 及 任 何 超 額 配 售 ，發 售 完 成 時 ，投 資 者（除 Hui Xian Cayman 及 匯 賢 控 股 外）的 基
金 單 位 持 有 量 可 能 超 過40.0% ，最 多 至46.0% 。此 外 ，倘 超 額 配 售 權 獲 行 使 ，匯 賢 控 股 的 基 金 單 位 持 有 量 將
減 少 。倘 超 額 配 售 權 獲 悉 數 行 使 ，則 匯 賢 控 股 將 不 再 持 有 基 金 單 位 。有 關 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函
「發 售 架 構 — 超 額 配 售 權 及 穩 定 價 格」一 節 。
(3) 管 理 人 將 向 匯 賢 產 業 信 託 提 供 管 理 服 務 ，繼 而 向 匯 賢 產 業 信 託 收 取 基 本 費 用 及 浮 動 費 用 。
(4) 物 業 管 理 人 將 就 東 方 廣 場（不 包 括 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店）向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 業 務 顧 問 及 管 理 服 務 、營
銷 及 租 賃 管 理 服 務 以 及 物 業 管 理 安 排 服 務 ，繼 而 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 物 業 管 理 人 費 用 。
(5) 酒 店 管 理 人 將 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 酒 店 管 理 服 務 ，繼 而 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 酒 店 管 理 費 。
(6) 於英屬處女群島註冊成立。
(7) 於 香 港 註 冊 成 立 。World Deluxe Enterprises Limited 全 資 擁 有 管 理 人 ，而 CSI REITs Investment Management
Company Limited 、Wealth Finder Limited 及 ARA Hui Xian (Holdings) Limited（分 別 為 中 信 証 券 國 際 、長 實 及
ARA的 間 接 全 資 附 屬 公 司）擁 有 World Deluxe Enterprises Limited 。有 關 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「管 理 人 及
物 業 管 理 人」一 節 。
(8) 於中國成立為中外合作經營企業。
(9) 有 關 滙 賢 投 資 及 境 內 合 營 夥 伴 的 主 要 權 利 及 責 任 的 概 要 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大
協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件」一 節 。
(10) 物業管理人現正於中國成立為管理人的全資附屬公司。
(11) 北 京 東 方 廣 場 公 司 持 有 東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 ，為 期50年 ，直 至2049年4月21日 為 止 。

北京東方廣場公司

東方廣場由北京東方廣場公司持有 ，而北京東方廣場公司為滙賢投資（以海外投資者身
份）與境內合營夥伴（以境內投資者身份）在中國成立的合作經營企業 。北京東方廣場公司的
合 營 期 為50年 ，自1999年1月25日 起 至2049年1月24日 止 ，其 持 有 中 國 政 府 就 東 方 廣 場 授 出
的土地使用權及房屋所有權 ，年限至2049年4月21日止 。因此 ，北京東方廣場公司將於有關
土地使用權及房屋所有權屆滿前約三個月屆滿。

滙賢投資及境內合營夥伴就北京東方廣場公司的權利及義務 ，載於本發售通函「有關匯
賢 產 業 信 託 的 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件」一 節 。

管理人

管 理 人 滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司 於2010年10月26日 在 香 港 註 冊 成 立 ，唯 一 目 的 是 管 理 匯
賢 產 業 信 託 的 資 產 。管 理 人 繳 足 資 本 為500萬 港 元 ，其 註 冊 辦 事 處 為 香 港 皇 后 大 道 中2號 長
江 集 團 中 心12樓1203室 。管 理 人 已 獲 證 監 會 發 牌 ，並 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，進 行

13
 發 售 通 函 概 要

資 產 管 理 受 規 管 活 動 。有 關 管 理 人 須 遵 從 的 發 牌 條 件 ，見 本 發 售 通 函「修 訂 、豁 免 及 發 牌 之
條 件 — 管 理 人 獲 得 發 牌 之 條 件」一 節 。

物業管理人

物 業 管 理 人（現 擬 名 為 北 京 匯 賢 企 業 管 理 有 限 公 司）由 管 理 人 全 資 擁 有 ，正 於 中 國 辦 理
成立手續 ，目的是接管現由北京東方廣場公司負責與東方廣場管理有關的職能及服務（北京
東 方 君 悅 大 酒 店 除 外 ，該 酒 店 由 酒 店 管 理 人 根 據 酒 店 管 理 協 議（見 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業
信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 酒 店 管 理 協 議」一 節）管 理），物 業 管 理 人 於 其 成 立 及 訂
立 經 營 管 理 協 議 後 ，將 代 表 管 理 人 根 據 經 營 管 理 協 議 履 行 上 述 與 東 方 廣 場 管 理 有 關 的 職 能
及 服 務 。物 業 管 理 人 於 中 國 成 立 ，能 為 管 理 人 管 理 東 方 廣 場（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 除 外）。
由 於 物 業 管 理 人 將 為 管 理 人 的 全 資 附 屬 公 司 ，管 理 人 將 管 理 及 監 督 物 業 管 理 人 根 據 經 營 管
理協議履行其職務及服務之整體表現。

受託人

匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 為 德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司 。受 託 人 為 一 間 於 香 港 註 冊 成 立
的 公 司 ，並 根 據 受 託 人 條 例 第77條 登 記 為 信 託 公 司 。根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，受 託
人合資格擔任證券及期貨條例授權認可的集體投資計劃之受託人。

企業管治

為 建 立 及 維 持 高 水 準 之 企 業 管 治 ，匯 賢 產 業 信 託 已 制 定 若 干 政 策 及 程 序 ，以 促 使 匯 賢
產 業 信 託 以 具 透 明 度 的 方 式 營 運 ，並 輔 以 內 部 監 察 及 制 衡 。

14
 發 售 通 函 概 要

財務資料概要

綜合全面收益表

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
收入 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,077 2,269 1,969 1,634 1,739
租金相關收入. . . . . . . . . . . . . . 61 72 77 48 40
其 他 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 33 17 14 25
外幣滙兌收益. . . . . . . . . . . . . . 273 197 84 84 18
酒店存貨消耗. . . . . . . . . . . . . . (56) (56) (45) (35) (42)
員 工 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . (135) (141) (107) (91) (95)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . (133) (138) (134) (111) (112)
其他營運開支. . . . . . . . . . . . . . (659) (484) (544) (439) (460)
投資物業公允價值之
　（減 少）增 加 . . . . . . ........ (65) 923 (16) (27) 8,756
融 資 成 本. . . . . . . . . . ........ (159) (83) (82) (70) (53)
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 1,228 2,592 1,219 1,007 9,816
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . (276) (625) (346) (280) (2,489)
年內╱期內溢利 . . . . . . . . . . . . 952 1,967 873 727 7,327
其 他 全 面 收 入（開 支）
換算財務報表的滙兌差額 . . . . 444 425 (54) (58) 107
年內╱期內全面收入總額 . . . . 1,396 2,392 819 669 7,434

15
 發 售 通 函 概 要

綜合財務狀況表

於12月31日 於2010年
2007年 2008年 2009年 10月31日
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非流動資產
投 資 物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,332 11,258 11,242 19,998
物 業 、機 器 及 設 備 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,184 2,124 2,045 1,984
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,251 1,810 1,772 1,740
15,767 15,192 15,059 23,722
流動資產
酒 店 存 貨. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 20 16 17
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 38 38 38
貿易及其他應收款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 76 82 72
銀行結餘及現金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,416 1,685 732 1,157
1,585 1,819 868 1,284
流動負債
貿易及其他應付款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . (792) (779) (773) (765)
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (121) (1,570) — —
最終控股公司貸款 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (7,302) (6,832) (6,143) (6,019)
應 付 稅 項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (359) (229) (125) (96)
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (756) (707) (846) (405)
(9,330) (10,117) (7,887) (7,285)
流動負債淨額. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (7,745) (8,298) (7,019) (6,001)
資產總值減流動負債 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,022 6,894 8,040 17,721
非流動負債
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1,661) (847) (1,100) (1,100)
貿易及其他應付款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . (558) (520) (518) (507)
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2,988) — — —
遞延稅項負債. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (597) (917) (993) (3,251)
(5,804) (2,284) (2,611) (4,858)
2,218 4,610 5,429 12,863

資本及儲備
股本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — — —
滙 兌 儲 備. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 866 812 919
保 留 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,777 3,744 4,617 11,944
2,218 4,610 5,429 12,863

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 發 售 通 函 概 要

綜合現金流量表
截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
經營活動
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 1,228 2,592 1,219 1,007 9,816
經以下調整：
　投資物業公允價值之減少
　 　（增 加） . . . . . . . . . . . . . . . 65 (923) 16 27 (8,756)
　 滙 兌 差 額. . . . . . . . . . . . . . . . (273) (202) (86) (84) (18)
　 出 售 物 業 、機 器 及
　　設備虧損. . . . . . . . . . . . . . 3 1 — — 1
　折舊及攤銷. . . . . . . . . . . . . . 133 138 134 111 112
　 利 息 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . (23) (24) (13) (10) (8)
　 融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . 159 83 82 70 53
　營運資本變動前
　　營運現金流量 . . . . . . . . . . 1,292 1,665 1,352 1,121 1,200
　 酒 店 存 貨（增 加）減 少 . . . . . . (2) (3) 4 — (1)
　貿易及其他應收款項
　 　 減 少（增 加）. . . . . . . . . . . . 21 35 (6) (30) 8
　貿易及其他應付款項
　 　 增 加（減 少）. . . . . . . . . . . . 134 (125) (4) (20) (19)
營運產生現金. . . . . . . . . . . . . . 1,445 1,572 1,346 1,071 1,188
已 付 利 得 稅. . . . . . . . . . . . . . . . (409) (475) (350) (321) (269)
經營活動所得現金淨額 . . . . . . 1,036 1,097 996 750 919
投資活動
償還其他應付款項 . . . . . . . . . . — — (1,570) (1,570) —
添 置 物 業 、機 器 及 設 備 . . . . . . (45) (49) (21) (10) (20)
已 收 利 息. . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 24 13 10 8
投資活動所用現金淨額 . . . . . . (22) (25) (1,578) (1,570) (12)
融資活動
償還銀行貸款. . . . . . . . . . . . . . (574) (714) (707) (434) (433)
已 付 利 息. . . . . . . . . . . . . . . . . . (158) (81) (81) (63) (48)
償還最終控股公司款項 . . . . . . — — (683) (683) —
新籌銀行貸款. . . . . . . . . . . . . . — — 1,100 1,100 —
融資活動所用現金淨額 . . . . . . (732) (795) (371) (80) (481)
現金及現金等值物
　 增 加（減 少）. . . . . . . . . . . . . . 282 277 (953) (900) 426
滙率變動影響. . . . . . . . . . . . . . (7) (8) — — (1)
年╱期初之現金及
　現金等值物. . . . . . . . . . . . . . 1,141 1,416 1,685 1,685 732
年╱期末之現金及
　 現 金 等 值 物 ，以 銀 行 結 餘 及
　 現 金 代 表. . . . . . . . . . . . . . . . 1,416 1,685 732 785 1,157

17
 發 售 通 函 概 要

由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 的 溢 利 預 測

管 理 人 預 測 ，在 沒 有 發 生 不 可 預 見 的 情 況 下 ，按 照 下 文 所 述 的 基 準 及 假 設 ，匯 賢 產 業
信 託 自 上 市 日 期 至2011年6月30日 期 間 的 溢 利 將 不 少 於 人 民 幣1.40億 元 。

歷史 預測
截至 截至 由上市日期至
2009年12月31日 2010年10月31日 2011年6月30日
止年度 止十個月 止期間
人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元
收入 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,969 1,739 404
租金相關收入. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 40 7
其 他 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 25 —
外幣滙兌收益. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 18 —
酒店存貨消耗. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (45) (42) (10)
員 工 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (107) (95) (16)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (134) (112) (36)
其他營運開支. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (544) (460) (118)
投 資 物 業 公 允 價 值（減 少）╱ 增 加(1) . . . . . (16) 8,756 —
融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (82) (53) (2)
房地產投資信託基金開支 . . . . . . . . . . . — — (24)
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,219 9,816 205
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (346) (2,489) (65)
年 ╱ 期 內 溢 利(2) 873 7,327 140

調 整(3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
可供分派收入. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

預測
由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間
(4)
發 售 價（人 民 幣） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.24 5.58
已 發 行 基 金 單 位 數 目（以 百 萬 計）(5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,000 5,000
預 測 期 間 每 個 基 金 單 位 作 出 的 分 派（人 民 幣）. . . . . . . . . . 0.0386 0.0386
年 度 預 測 分 派 收 益 率(6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.26% 4.00%

附註：
(1) 管 理 人 認 為 並 無 合 理 基 準 可 達 成 東 方 廣 場 於2011年6月30日 的 市 值 。因 此 ，管 理 人 達 致 由 上 市 日 期 至2011
年6月30日 期 間 的 溢 利 預 測 時 並 無 考 慮 投 資 物 業 未 來 估 值 變 動 之 影 響 。
(2) 截 至2009年12月31日 止 年 度 及 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 的 溢 利（不 包 括 投 資 物 業（即 東 方 新 天 地 、東
方 經 貿 城 及 東 方 廣 場 地 庫 部 分）公 允 價 值 增 減 及 相 關 稅 務 影 響）分 別 約 為 人 民 幣8.85億 元 及 約 人 民 幣7.60億
元。

18
 發 售 通 函 概 要

(3) 指撇除下列影響之調整：

預測
由上市日期至
2011年6月30日
止期間
人民幣百萬元
管理人的基金單位基本費用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
折舊及攤銷 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
有關加速稅項折舊的遞延稅項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

調整總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

(4) 發 售 價 範 圍 分 別 假 設 為 每 個 基 金 單 位 人 民 幣5.24元 及 人 民 幣5.58元 ，即 最 低 發 售 價 及 最 高 發 售 價 。

(5) 已 發 行 基 金 單 位 數 目 乃 於2011年6月30日 假 設 為 發 行 在 外 的 基 金 單 位 數 目 。由 上 市 日 期 至2011年6月30日
止 期 間 的 預 測 每 基 金 單 位 分 派 乃 基 於2011年6月30日 假 設 為 發 行 在 外 的 基 金 單 位 數 目 ，並 不 包 括 為 代 替 截
至2011年6月30日 須 支 付 的 管 理 費 而 發 行 的 基 金 單 位（該 基 金 單 位 須 於 有 關 分 派 記 錄 日 期 後 方 發 行 予 管 理
人）。
(6) 提 供 年 度 預 測 分 派 收 益 率 僅 供 說 明 用 途 。根 據 自 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 的 實 際 每 基 金 單 位 分 派
計 算 ，年 度 實 際 分 派 收 益 率 或 會 與 年 度 預 測 分 派 收 益 率 有 所 偏 差 。年 度 預 測 分 派 收 益 率 僅 參 照 最 低 發 售 價
及最高發售價計算得出。

年 度 預 測 分 派 收 益 率 乃 根 據 預 測 期 間 的 每 基 金 單 位 分 派 為 基 準 計 算 。由 於 僅 涵 蓋 自 上
市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 ，故 此 並 不 代 表 匯 賢 產 業 信 託 於 截 至2011年12月31日 止 財
政 年 度 業 績 產 生 的 年 度 分 派 收 益 率 。就 在 二 級 市 場 按 有 別 於 發 售 價 範 圍 內 的 最 高 及 最 低 認
購 價 的 價 格 購 入 基 金 單 位 的 投 資 者 而 言 ，年 度 預 測 分 派 收 益 率 將 會 不 同 。

若干費用及收費

基金單位持有人就認購基金單位以人民幣應付若干費用及收費的概要如下：

基金單位持有人直接應付 應 付 金 額附註

經 紀 佣 金. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 最 高 發 售 價 之1.0%

香港聯交所交易費 . . . . . . . . . . . . . . . . . 最 高 發 售 價 之0.005%

證監會交易徵費 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 最 高 發 售 價 之0.003%

附註： 倘 若 發 售 價 低 於 最 高 發 售 價 ，多 收 款 項 將 予 退 還 。

19
 發 售 通 函 概 要

匯賢產業信託就成立及持續管理匯賢產業信託應付若干費用的概要如下：

匯賢產業信託應付 應付金額

管 理 人 費 用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 基本費用

每 年 不 超 過 物 業 價 值 之0.3%（及 信 託 契 約 日 期 為
0.3%）計 算

浮動費用

每 年 按 物 業 收 入 淨 額3.0%計 算（扣 除 有 關 浮 動 費
用及物業管理人費用（倘物業管理人為管理人的附
屬 公 司）前），惟 就 東 方 廣 場 而 言 ，自 物 業 管 理 人
根據經營管理協議獲委任當日起並只要物業管理
人 仍 為 管 理 人 的 附 屬 公 司 ，自 物 業 管 理 人 正 式 獲
委 任 當 日 起 ，有 關 年 度 百 分 比 率 須 降 至2.0%（並
非 上 述 的3.0%）

收購費用

按 不 超 過 任 何 房 地 產 收 購 價1.0%（及 信 託 契 約 日
期 為1.0%）計 算

出售變現費用

按 不 超 過 任 何 房 地 產 售 價0.5%（及 信 託 契 約 日 期
為0.5%）計 算

受 託 人 費 用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 不超過人民幣10萬元的一次性首次費用 ，另加於
每 個 財 政 年 度 的 年 費 ，金 額 按 管 理 人 與 受 託 人 不
時 協 定 ，惟 不 超 過 各 財 政 年 度 結 束 時 物 業 價 值 之
0.02%（未經基金單位持有人批准 ，最高可升至每
年 物 業 價 值 之0.06% ，惟 須 事 先 向 管 理 人 及 基 金
單位持有人發出最少1個月的書面通知），但每月
最 低 為 人 民 幣56,000元

按照受託人與管理人於最後可行日期協定的安排
以 及 東 方 廣 場 於2011年1月31日 的 評 估 值 約 人 民
幣314.10億 元 ，上 述 於 上 市 日 期 支 付 年 度 費 用 的
百 分 比 預 計 為0.01%

物業管理人費用 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 每 年 按 物 業 收 入 淨 額 之1.0%計 算（扣 除 有 關 浮 動

費 用 及 物 業 管 理 人 費 用 前）

20
 發 售 通 函 概 要

風險因素概要

投 資 匯 賢 產 業 信 託 涉 及 若 干 風 險 。該 等 風 險 可 分 為(i)與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 的 風 險 ；(ii)
與 東 方 廣 場 有 關 的 風 險 ；(iii)與 匯 賢 產 業 信 託 業 務 所 處 行 業 有 關 的 風 險 ；(iv)與 中 國 有 關 的 風
險 ； 及(v)與 投 資 基 金 單 位 有 關 之 風 險 。

與匯賢產業信託有關的風險

• 北京東方廣場公司的合營期有限 ，當北京東方廣場公司合營期於2049年1月24日當
日（約38年 後）屆 滿 時 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 將 解 散 ，匯 賢 產 業 信 託 的 東 方 廣 場 權 益
價值相等於零。

• 北京東方廣場公司的合營期將於土地使用權及房屋所有權的現有期限屆滿日期前
屆滿 ，因此延長土地使用權及房屋所有權的限期 ，匯賢產業信託亦無法從中受惠 。

• 北京東方廣場公司的合營期可能提早終止。

• 北京東方廣場公司需徵得境內合營夥伴同意的若干事宜。

• 人 民 幣 不 可 自 由 兌 換 。境 內 滙 入 滙 出 人 民 幣 受 到 相 當 的 限 制 ，北 京 東 方 廣 場 公 司
能 否 將 人 民 幣 款 項 滙 入 香 港 以 及 匯 賢 產 業 信 託 能 否 以 人 民 幣 作 出 分 派 ，或 須 視 乎
中國政府日後施加的限制而定。

• 人 民 幣 幣 值 的 波 動 可 影 響 基 金 單 位 持 有 人 的 分 派 金 額 、基 金 單 位 市 值 及 變 現 價 。

• 分派或會以人民幣以外貨幣派發。

• 中 國 境 外 的 人 民 幣 供 應 有 限 ，兌 換 人 民 幣 卻 受 到 限 制 ，因 而 可 能 損 害 基 金 單 位 的
流通性及匯賢產業信託日後籌集人民幣資金的能力。

• 外幣兌換為人民幣的限制可能對基金單位流通性及交易價造成不利影響。

• 匯 賢 產 業 信 託 將 主 要 通 過 其 所 持 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 間 接 權 益 經 營 業 務 ，並 依 賴
東 方 廣 場 所 作 的 分 派 ，而 分 派 能 力 及 分 派 成 本 涉 及 多 項 風 險 。

• 分派未必準時。

• 北 京 東 方 廣 場 公 司 應 付 予 滙 賢 投 資 的 股 息 或 須 繳 納 中 國 預 提 稅 ，且 匯 賢 產 業 信 託
可能須就全球收入繳納中國稅項。

• 匯賢產業信託或就有關東方廣場營運針對北京東方廣場公司提出索償而招致損失 。

• 匯 賢 產 業 信 託 及 管 理 人 均 為 新 成 立 實 體 ，故 此 並 無 全 備 的 經 營 往 績 供 投 資 者 依 賴
作投資決定。

• 匯賢產業信託現有及將來的借貸會招致財務風險。

• 於 中 國 滙 出 人 民 幣 存 有 重 大 限 制 ，匯 賢 產 業 信 託 償 付 融 資 的 能 力 可 能 受 到 中 國 政
府施加的限制所影響。

• 利率波動或會對匯賢產業信託的價值造成不利影響。

• 因 Hui Xian Cayman 違反重組協議所收的賠償有限 ，原因是只有匯賢控股擔保其表

現 ，且 匯 賢 控 股 最 終 股 東 概 無 提 供 任 何 擔 保 。

21
 發 售 通 函 概 要

• 匯賢產業信託只可進行有限的借貸。

• 匯賢產業信託之增長取決於超出其控制範圍之外部資金來源。

• 倘若 Hui Xian BVI 集團無法繼續獲取融資 ，將損害其業務 、業務持續增長的能力及

財務穩定性。

• 匯 賢 產 業 信 託 倚 賴 若 干 主 要 人 員 ，而 任 何 主 要 人 員 離 職 或 會 對 其 業 務 、財 務 狀 況
及經營業績產生不利影響。

• 匯賢產業信託之成功倚賴管理人 、物業管理人及酒店管理人經營東方廣場之能力 ，
彼等無法有效及有效率經營東方廣場可能對東方廣場之價值及匯賢產業信託之經
營業績產生重大不利影響。

• 管 理 人 、酒 店 管 理 人 及 若 干 物 業 服 務 供 應 商 的 業 務 受 限 於 規 例 、其 發 牌 、合 資 格
及批准條件。

• 倘 若 經 營 管 理 協 議 及 ╱ 或 酒 店 管 理 協 議 屆 滿 或 提 前 終 止 ，匯 賢 產 業 信 託 日 後 未 必
能按類似條款訂立新經營管理協議及╱或新酒店管理協議。

• 失 去 關 鍵 租 戶 或 其 租 戶（包 括 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士）業 務 下 滑 或 對 匯 賢 產 業 信
託之財務狀況及經營業績產生不利影響。

• 匯 賢 產 業 信 託 於 租 約 到 期 時 或 未 能 續 期 、出 租 空 置 樓 面 或 重 新 出 租 。

• 因東方廣場之物業重估所致之物業價值減少可導致匯賢產業信託於該年之年度綜
合 溢 利 淨 額 減 少 ，亦 可 引 發 融 資 協 議 的 若 干 失 責 事 件 ，從 而 產 生 不 利 後 果 。

• 管理人可能改變匯賢產業信託的投資策略。

• 匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 、長 實 集 團 、置 富 產 業 信 託 與 泓 富 產 業 信 託 有 潛 存 利 益 衝
突。

• 管 理 人 為ARA的 聯 營 公 司 。匯 賢 產 業 信 託 就 物 業 收 購 及 租 賃 契 機 與ARA管 理 的 房 地
產投資信託基金及私人房地產基金有潛存利益衝突。

• 管 理 人 為 中 信 証 券 國 際 的 聯 營 公 司 。匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 與 中 信 証 券 集 團 之 間
潛存利益衝突。

• 全 球 負 面 經 濟 環 境 ，可 能 對 匯 賢 產 業 信 託 的 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 造 成 不 利
影響。

• 在 亞 洲 及 其 他 地 區 爆 發 傳 染 病 或 出 現 任 何 其 他 嚴 重 公 共 衛 生 問 題 ，可 能 會 對 匯 賢
產 業 信 託 的 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 造 成 不 利 影 響 。

• Hui Xian Cayman 以 匯 賢 產 業 信 託 為 受 益 人 作 出 的 陳 述 、擔 保 及 彌 償 保 證 受 到 若 干

限制。

• 閣 下 應 僅 依 賴 本 發 售 通 函 所 載 之 資 料 作 出 閣 下 之 投 資 決 定 ，而 不 應 依 賴 新 聞 報 導
所刊載之個別陳述。

22
 發 售 通 函 概 要

與東方廣場有關的風險

• 匯賢產業信託現依賴東方廣場提供其全部收入 ，導致匯賢產業信託承受集中風險 。

• 東 方 廣 場 位 於 北 京 ，匯 賢 產 業 信 託 的 表 現 受 北 京 及 中 國 整 體 的 經 濟 及 房 地 產 市 況
和中國政府就壓抑過熱的中國房地產市場實施的經濟措施所影響。

• 倘 若 北 京 其 他 商 業 區 冒 起 ，東 方 廣 場 的 吸 引 力 或 受 影 響 。

• 東方廣場賺取的收入及東方廣場的價值可能受多項因素的不利影響。

• 倘 物 業 開 支（例 如 維 修 費 、物 業 管 理 費 、物 業 稅 以 及 其 他 營 運 開 支）增 加 但 收 入 未
有 相 對 上 升 ，則 匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 的 能 力 可 能 受 到 不 利 影
響。

• 建 築 物 及 設 備 之 盡 職 調 查 或 未 能 發 現 所 有 重 大 缺 陷 、違 反 法 律 及 規 定 行 為 及 其 他
缺點。

• 樓 宇 或 設 備 之 潛 在 損 壞 引 發 損 失 或 責 任 ，或 會 對 盈 利 及 現 金 流 量 有 不 利 影 響 。

• 東 方 廣 場 的 評 估 值 以 各 種 假 設 為 基 礎 ，而 北 京 東 方 廣 場 公 司 可 出 售 東 方 廣 場 之 價
格或與東方廣場之評估值或最初收購價值不同。

• 東方廣場或其部分可能被強制收回。

與匯賢產業信託業務所處行業有關的風險

• 投資於房地產涉及一般性風險。

• 物業投資之低流通性或對匯賢產業信託產生不利影響。

• 酒店業易受週期以及匯賢產業信託及酒店管理人控制範圍以外之其他因素所影響 。

• 匯賢產業信託面對競爭。

• 即 使 酒 店 及 服 務 式 公 寓 的 出 租 率 下 降 ，其 經 營 成 本 及 開 支 未 必 減 少 。

• 匯賢產業信託或需承擔超出保額之重大損失。

• 匯賢產業信託可能就環境事宜導致重大開支或須承擔責任。

與中國有關的風險

• 中國經濟及其他政策可影響匯賢產業信託的業務。

• 中國法律及法規的詮釋涉及不確定因素。

與投資基金單位有關之風險

• 匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 及 以 人 民 幣 計 值 的 證 券 的 上 市 、交 易 及 結 算 或 未 能 如 期 實
行。

• 匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 為 首 隻 在 香 港 聯 交 所 上 市 以 人 民 幣 計 值 的 證 券 ，並 非 所 有
股票經紀或託管商已準備及能夠進行匯賢產業信託基金單位的交易及結算。
23
 發 售 通 函 概 要

• 匯賢產業信託不能根據公司條例以協議計劃或強制收購的方法私有化。

• 基 金 單 位 從 未 公 開 交 易 ，而 發 售 或 不 會 產 生 基 金 單 位 之 活 躍 或 流 通 市 場 。

• 基金單位持有人將實際上從屬於 Hui Xian BVI 集團債權人所有現有及將來之索償 。

• 基金單位持有人無權要求贖回其基金單位。

• 發售後基金單位價格或下跌。

• 投資基金單位須承受外滙風險。

• 本發售通函內前瞻性資料或被證明不準確。

• 匯賢產業信託持有房地產之物業收益不等於基金單位之收益。

• 可供未來出售之基金單位數量或對基金單位之市價產生不利影響。

• 倘 若 額 外 發 行 的 基 金 單 位 之 定 價 低 於 資 產 淨 值 ，基 金 單 位 資 產 淨 值 將 會 攤 薄 。

• 由 於 全 部 或 部 分 管 理 人 報 酬 會 以 基 金 單 位 支 付 ，將 攤 薄 基 金 單 位 持 有 人 之 權 益 。

• 信託契約之條文可暫停某人士擁有或視作擁有基金單位權益所涉及之若干權利。

• 基金單位或會於香港聯交所除牌。

• 投資基金單位涉及稅務風險。

• 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 的 歷 史 相 較 短 淺 ，其 條 文 的 應 用 及 詮 釋 之 確 定 性 較 低 。

• 中國及香港的會計準則可予改變。

24
 發 　 售

匯賢產業信託 匯 賢 產 業 信 託 ，一 個 由 信 託 契 約 以 單 位 信 託 基 金 組 成 之 集 體 投 資 計
劃 ，已 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第104條 獲 認 可 。

管理人 滙賢房託管理有限公司。

受託人 德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司 。

香港公開發售 在香港向公眾人士初步提呈發售400,000,000個基金單位 ，可予調整 。

以黃色申請表格 擬 透 過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有
　提呈申請 人 除 外）以 黃 色 申 請 表 格 提 呈 申 請 的 投 資 者 ，於 提 呈 申 請 前 ，務 請
參 閱 刊 載 於 香 港 交 易 所網頁 (http://www.hkex.com.hk/chi/market/
sec_tradinfra/preparermb/preparermb.htm) 之 合 資 格 參 與 者 名 單 ，其
中載列香港交易所參與者名單 ，他們均已成功完成其於2011年3月舉
行 的 人 民 幣 準 備 測 試 ，並 確 認 他 們 已 準 備 就 緒 進 行 人 民 幣 證 券 買 賣
及 ╱ 或 清 算 交 易 。任 何 透 過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統
投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以 黃 色 申 請 表 格 提 出 的 申 請 ，而 黃 色 申 請 表
格末端紅色方格內沒有載有截止辦理申請登記日期上午九時正於香
港 交 易 所 網 站 刊 載 合 資 格 參 與 者 名 單 上 所 載 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中
央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）的 參 與 者 編 號 ，有 關 申 請 將 被 拒
絕 受 理 。收 款 銀 行 備 有 申 請 表 格 以 供 索 取 的 相 關 分 行 亦 會 按 　 閣 下
的 要 求 免 費 提 供 於 最 後 可 行 日 期 刊 發 的 合 資 格 參 與 者 名 單 副 本 ，惟
務 請 投 資 者 參 閱 香 港 交 易 所 網 站 刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 。有 關 分
行的詳情 ，見本發售通函「如何申請香港公開發售基金單位 — 3 使用
申 請 表 格 申 請 — 索 取 申 請 表 格 之 地 點」一 節 。

發出電子認購指示 屬 於 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 的 投 資 者 ，若 擬 透 過 中 央 結 算
　提呈申請 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，須
確認於中央結算系統設立人民幣指定銀行戶口。

倘投資者擬指示屬於中央結算系統結算參與者或中央結算系統託管
商 參 與 者 的 經 紀 或 託 管 商 ，代 表 彼 等 透 過 中 央 結 算 系 統 終 端 機 發 出
電 子 認 購 指 示 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，務 請 參 閱 合 資 格 參 與 者
名 單 。彼 等 須 注 意 ，並 非 透 過 截 止 辦 理 申 請 登 記 日 期 上 午 九 時 正 於
香港交易所網站刊載合資格參與者名單所載的中央結算系統結算參
與者或中央結算系統託管商參與者作出的申請將不獲接納。

25
 發 　 售

國際發售 向國際 、專業及其他投資者初步提呈發售1,600,000,000個基金單位 ，

可予調整及按超額配售權而定。

發售 合 共 提 呈 發 售2,000,000,000個 基 金 單 位 ，由 香 港 公 開 發 售 及 國 際 發
售（視 超 額 配 售 權 行 使 與 否 而 定）組 成 。

重新分配基金單位 香港公開發售及國際發售下提呈發售之基金單位可在若干情況下重
新 分 配 。請 參 閱 本 發 售 通 函「發 售 架 構」一 節 。

架構 在 美 國 境 外 根 據 美 國 證 券 法S規 例 提 呈 發 售 及 出 售 基 金 單 位 。基 金 單
位 並 無 亦 不 會 根 據 美 國 證 券 法 登 記 ，除 若 干 情 況 外 ，基 金 單 位 不 得
在美國境內發售或出售。

發售價範圍 基金單位發售價（將以人民幣計值）不會高於人民幣5.58元 ，且現時預

期 不 會 低 於 人 民 幣5.24元（須 以 人 民 幣 支 付）。

投資者須付之費用 除 最 高 發 售 價 外 ，申 請 發 售 內 基 金 單 位 之 投 資 者 必 須 以 人 民 幣 支 付
1.0% 經 紀 佣 金 、0.005% 香 港 聯 交 所 交 易 費 及0.003%證 監 會 交 易 徵
費（均 以 最 高 發 售 價 為 準），倘 發 售 價 低 於 最 高 發 售 價 ，多 收 款 項 將
予退還。

超額配售權 根 據 個 別 協 議 ，國 際 包 銷 商 預 期 將 獲 匯 賢 控 股 授 予 配 售 權 ，可 由 穩
定 價 格 操 作 人（經 諮 詢 聯 席 賬 簿 管 理 人 後 代 表 國 際 包 銷 商）自 上 市 日
期 至 遞 交 香 港 公 開 發 售 申 請 表 格 之 最 後 限 期 後 起 計30日（包 括 該 日）
的 任 何 時 間 全 數 或 部 分 行 使 一 次 或 多 次 ，以 向 匯 賢 控 股 以 發 售 價 購
買 最 多 合 共300,000,000個 基 金 單 位 。行 使 超 額 配 售 權 不 會 增 加 已 發
行 基 金 單 位 之 總 數 。受 超 額 配 售 權 所 限 之 基 金 單 位 總 數 ，將 構 成 根
據 發 售 下 基 金 單 位 總 數15.0% 。

集資款項用途 有 關 如 何 使 用 發 售 集 資 款 項 之 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「集 資 款 項 用
途」一 節 。

向 Hui Xian Cayman 作 為 非 發 售 之 一 部 分 ，發 售 之 前 ，Hui Xian Cayman 與 受 託 人 及 管 理

　發行新基金單位 人 已 訂 立 一 項 重 組 協 議 ，據 此 其 已 同 意 ，以 向 Hui Xian Cayman 發 行
2,700,000,000個 基 金 單 位（或 Hui Xian Cayman 與 管 理 人 可 能 協 定 的

26
 發 　 售

其 他 數 目 之 基 金 單 位）為 代 價 ，向 受 託 人（作 為 匯 賢 產 業 信 託 之 受 託
人）轉 讓 及 出 讓 轉 讓 債 務 項 下 之Hui Xian BVI股 份 及 權 益 。

匯賢控股之認購 並 非 作 為 發 售 之 部 分 ，發 售 之 前 ，匯 賢 控 股 與 管 理 人 已 訂 立 一 項 認
購 協 議 ，據 此 其 已 同 意 按 發 售 價 認 購300,000,000個 基 金 單 位 ，惟 受
到 該 等 包 銷 協 議 須 由 所 有 訂 約 方 訂 立 並 成 為 無 條 件 ，且 並 無 根 據 該
等 包 銷 協 議 之 條 款 於 上 市 日 期 時 或 之 前 遭 終 止 之 條 件 所 限 。穩 定 價
格 操 作 人 將 根 據 基 金 單 位 借 貸 協 議 獲 得 該 等 基 金 單 位（即 超 額 配 售 權
的 標 的），以 此 補 足 超 額 分 配 。

禁售 Hui Xian Cayman 已 經 或 將 會 於 上 市 日 期 前 與 包 銷 商 訂 立 若 干 禁 售 安

排 ，自 上 市 日 期 始 為 期 六 個 月（另 加 緊 接 首 六 個 月 屆 滿 後 第 二 個 六 個
月 期 間），惟 若 干 情 況 除 外 。請 參 閱 本 發 售 通 函「包 銷」一 節 。

匯 賢 控 股 已 向 管 理 人 承 諾 ，就 根 據 匯 賢 控 股 認 購 協 議 將 向 其 發 行 的
基金單位以及根據基金單位借貸協議可能向其退還之任何基金單位
而 言 ，除（其 中 包 括）匯 賢 控 股 根 據 行 使 任 何 超 額 配 售 權 進 行 的 任 何
出售或轉讓及╱或根據基金單位借貸協議進行的任何基金單位轉讓
外 ，其 自 上 市 日 期 起 計 六 個 月 期 間 不 會 出 售 任 何 該 等 基 金 單 位 。參
閱「發 售 架 構 — 匯 賢 控 股 之 禁 售 承 諾」一 節 。

市值 人 民 幣279億 元（根 據 最 高 發 售 價）或 人 民 幣262億 元（根 據 最 低 發 售

價）。

發 售 完 成 後 之 每 基 金 按 最 高 發 售 價 及 最 低 發 售 價 計 算 分 別 為 人 民 幣5.50元 及 人 民 幣5.17
　單位資產淨值 元 。每 基 金 單 位 資 產 淨 值 是 按 最 高 發 售 價 及 最 低 發 售 價 計 算 匯 賢 產
業信託未經審核備考財務狀況表所載基金單位持有人應佔資產淨值
（即 按 最 高 發 售 價 及 最 低 發 售 價 計 算 發 售 及 匯 賢 控 股 認 購 估 計 集 資
淨 額（扣 除 匯 賢 產 業 信 託 應 付 發 行 開 支 後））以 及 發 售 完 成 時 將 發 行
5,000,000,000個 基 金 單 位 為 基 礎 計 算 。

上市及買賣 於 發 售 前 ，基 金 單 位 並 無 市 場 。

香港聯交所已初步批准所有基金單位在香港聯交所主板上市及
買 賣 。 預 期 基 金 單 位 將 於 2011 年 4 月 29 日（星 期 五）開 始 在 香 港 聯
交 所 買 賣。倘 香 港 聯 交 所 正 式 批 准 基 金 單 位 在 香 港 聯 交 所 主 板
上 市 及 買 賣，且 匯 賢 產 業 信 託 符 合 香 港 結 算 之 證 券 收 納 規 定，
則 基 金 單 位 將 獲 香 港 結 算 接 納 為 合 資 格 證 券，自 基 金 單 位 於 香
港 聯 交 所 開 始 買 賣 之 日 或 香 港 結 算 選 定 之 任 何 其 他 日 期 起，可

27
 發 　 售

於 中 央 結 算 系 統 寄 存、結 算 及 交 收。基 金 單 位 將 於 香 港 聯 交 所
以 人 民 幣 進 行 買 賣。香 港 聯 交 所 參 與 者 之 間 之 交 易 交 收 須 於 任
何 交 易 日 後 第 二 個 香 港 聯 交 所 營 業 日 在 中 央 結 算 系 統 內 進 行。

所有在中央結算系統之活動均須根據當時有效之中央結算系統一般
規則及中央結算系統運作程序規則進行。

為 確 保 基 金 單 位 獲 納 入 中 央 結 算 系 統 ，一 切 必 需 安 排 均 已 辦 妥 。

基 金 單 位 上 市 後 ，投 資 者 就 於 香 港 聯 交 所 買 賣 基 金 單 位 選 擇 股 票 經
紀 或 託 管 商 時 ，務 請 參 閱 合 資 格 參 與 者 名 單 及 香 港 交 易 所 不 時 刊 發
其 他 有 關 參 與 者 準 備 買 賣 人 民 幣 證 券 的 資 訊 。有 意 利 用 中 央 結 算 系
統投資者戶口持有人戶口結算買賣基金單位款項的中央結算系統投
資者戶口持有人必須確保其已向中央結算系統開立人民幣特定銀行
戶口。

穩定價格 就發售而言 ，穩定價格操作人可超額配發或買賣 ，以穩定或支持基金

單位之市價高於上市日期後一段有限期間不進行穩定價格之市價。

單位持有人 於 任 何 時 間 ，基 金 單 位 持 有 人 均 無 權 要 求 管 理 人 贖 回 其 基 金 單 位 。
　無贖回權利 基金單位在香港聯交所上市並不保證基金單位有一個流通市場。

溢 利 預 測（上 市 日 期 至 管 理 人 預 測 ，倘 無 不 可 預 見 的 情 況 ，並 根 據 本 發 售 通 函「溢 利 預 測」
　2011年6月30日） 一節所載的基準及假設計算 ，匯賢產業信託於上市日期至2011年6月
30日 期 間 之 溢 利 將 不 會 少 於 人 民 幣1.40億 元 。有 關 進 一 步 詳 情（包 括
預 測 的 主 要 假 設 基 準），請 參 閱 本 發 售 通 函「溢 利 預 測」一 節 。

分派 按 管 理 人 之 政 策 ，將 相 等 於 匯 賢 產 業 信 託 於 上 市 日 期 至2011年12月
31日 期 間 以 及 截 至2012年12月31日 止 財 政 年 度 之 年 度 可 供 分 派 收 入
的100.0%以 及 此 後 匯 賢 產 業 信 託 每 個 財 政 年 度 至 少90.0%年 度 可 供
分 派 收 入 分 派 予 基 金 單 位 持 有 人 作 為 分 派 ，詳 情 請 參 閱 本 發 售 通 函

28
 發 　 售

「分 派 政 策」一 節 。根 據 信 託 契 約 ，匯 賢 產 業 信 託 在 任 何 情 況 下 均 須
將 其 每 個 財 政 年 度 之 年 度 可 供 分 派 收 入 至 少90.0%作 出 分 派 。分 派將
以 人 民 幣 宣 派（須 遵 守 適 用 法 律 法 規 規 定）。

有 關 匯 賢 產 業 信 託 分 派 政 策 之 進 一 步 資 料 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「分 派
政 策」一 節 。有 關 可 能 會 影 響 匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分
派之能力所涉不利因素之討論 ，請參閱本發售通函「風險因素」一節 。

分派聲明 匯 賢 產 業 信 託 擬 於 上 市 日 期 至2011年6月30日 期 間 達 致 每 基 金 單 位
分派總額為人民幣0.0386元 ，相當於年度化預測分派收益率 附註 4.00%
（按 最 高 發 售 價（不 包 括 其 他 交 易 成 本）計 算）及4.26%（按 最 低 發 售 價
（不 包 括 其 他 交 易 成 本）計 算）。

稅項事宜 有 關 購 買 、擁 有 及 處 置 基 金 單 位 之 若 干 稅 項 影 響 的 進 一 步 詳 情 ，請
參 閱 本 發 售 通 函「稅 項」一 節 。

規管法例 匯賢產業信託據此成立的信託契約受香港法例規管。

匯 賢 產 業 信 託 之 終 止 匯 賢 產 業 信 託 可 於 信 託 契 約 所 列 情 況 下 由 受 託 人 或 管 理 人 終 止 。詳
情 請 參 閱 本 發 售 通 函「信 託 契 約」一 節 。

風險因素 有 意 投 資 者 應 審 慎 考 慮 投 資 於 基 金 單 位 涉 及 之 風 險 。若 干 該 等 風 險
的 詳 細 討 論 請 參 閱 本 發 售 通 函「風 險 因 素」一 節 。

附 註 ： 年 度 預 測 分 派 收 益 率 乃 根 據 預 測 期 間 的 每 基 金 單 位 分 派 為 基 準 計 算 。由 於 僅 涵 蓋 自 上 市 日 期 至2011年6
月30日 止 期 間 ，故 此 並 不 代 表 匯 賢 產 業 信 託 截 至2011年12月31日 年 止 財 政 年 度 業 績 產 生 的 年 度 分 派 收
益 率 。就 在 二 級 市 場 按 有 別 於 發 售 價 範 圍 內 的 最 高 及 最 低 認 購 價 的 價 格 購 入 基 金 單 位 的 投 資 者 而 言 ，年
度預測分派收益率將會不同。

29
 有 關 本 發 售 通 函 及 發 售 之 資 料

管理人對本發售通函內容所負之責任

管 理 人 及 其 各 董 事（其 姓 名 載 於 本 發 售 通 函「參 與 發 售 之 各 方」一 節）共 同 及 各 自 對 本 發

售 通 函 所 載 資 料 之 準 確 性 負 全 責 ，並 在 作 出 一 切 合 理 查 詢 後 確 認 ，據 彼 等 所 深 知 及 確 信 ，
本 發 售 通 函 並 無 遺 漏 重 大 事 實 ，以 致 其 所 載 任 何 聲 明 有 所 誤 導 。

證監會認可

匯賢產業信託乃根據證券及期貨條例第104條獲證監會認可 。證監會對匯賢產業信託之
財 務 是 否 穩 健 概 不 承 擔 任 何 責 任 ，對 本 發 售 通 函 及 其 他 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 文 件 所 作 出
之 任 何 聲 明 或 發 表 之 任 何 意 見 之 準 確 性 不 承 擔 任 何 責 任 。證 監 會 認 可 不 等 如 對 該 計 劃 作 出
推 介 或 認 許 ，亦 不 是 對 該 計 劃 的 商 業 利 弊 或 表 現 作 出 保 證 ，更 不 代 表 該 計 劃 適 合 所 有 投 資
者 ，或 認 許 該 計 劃 適 合 任 何 個 別 投 資 者 或 任 何 類 別 的 投 資 者 。

包銷

本 發 售 通 函 僅 就 發 售 之 香 港 公 開 發 售 部 分 而 刊 發 。對 香 港 公 開 發 售 之 申 請 人 而 言 ，本
發 售 通 函 及 申 請 表 格 載 有 香 港 公 開 發 售 之 條 款 及 條 件 。發 售 由 聯 席 賬 簿 管 理 人 經 辦 。根 據
香 港 包 銷 協 議 ，香 港 公 開 發 售 由 香 港 包 銷 商 包 銷 。根 據 國 際 包 銷 協 議 ，國 際 發 售 預 期 由 國
際 包 銷 商 包 銷 。有 關 香 港 包 銷 商 與 包 銷 安 排 之 進 一 步 詳 情 已 載 於 本 發 售 通 函「包 銷」一 節 。

分銷及銷售限制

香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 乃 完 全 依 據 本 發 售 通 函 及 申 請 表 格 所 載 之 資 料 及 陳 述 ，按 本 發
售 通 函 及 申 請 表 格 所 載 條 款 及 在 其 所 述 條 件 之 規 限 下 提 呈 發 售 。概 無 任 何 人 士 獲 授 權 提 供
任 何 其 他 關 於 香 港 公 開 發 售 之 資 料 ，或 作 出 未 有 載 於 本 發 售 通 函 之 陳 述 ，而 對 於 任 何 未 載
於 本 發 售 通 函 之 資 料 或 陳 述 ，任 何 人 士 不 得 視 之 為 已 獲 管 理 人 、聯 席 賬 簿 管 理 人 、任 何 其
董 事 、代 理 、僱 員 、顧 問 或 其 他 任 何 參 與 發 售 之 人 士 授 權 而 加 以 依 賴 。

匯 賢 產 業 信 託 並 無 亦 不 會 在 任 何 司 法 管 轄 權 區 採 取 任 何 行 動 ，以 求 獲 准 在 香 港 以 外 任
何 國 家 或 司 法 管 轄 權 區 ，公 開 發 售 基 金 單 位 或 管 有 、傳 遞 或 分 派 本 發 售 通 函 或 任 何 其 他 與
匯 賢 產 業 信 託 或 基 金 單 位 有 關 之 發 售 或 宣 傳 資 料 。基 金 單 位 不 得 直 接 或 間 接 發 售 或 出 售 ，
而 本 發 售 通 函 或 任 何 其 他 涉 及 基 金 單 位 發 售 之 發 售 資 料 、通 函 、申 請 表 格 或 廣 告 亦 不 得 在
或 向 或 自 任 何 國 家 或 司 法 管 轄 權 區 分 派 或 刊 發 ，惟 獨 符 合 任 何 有 關 國 家 或 司 法 管 轄 權 區 任
何適用規則及規例之情況下除外。

購買基金單位之人士均須確認或因其購買基金單位而將被視為已確認其知悉本發售通
函所述有關發售基金單位之限制。

基 金 單 位 之 申 請 人 如 對 認 購 、購 買 、持 有 、出 售 或 以 其 他 方 式 買 賣 基 金 單 位 之 監 管 事
宜 有 任 何 疑 問 ，應 諮 詢 其 專 業 顧 問 。

30
 有 關 本 發 售 通 函 及 發 售 之 資 料

申請於香港聯交所上市

於 發 售 前 ，基 金 單 位 並 無 市 場 。香 港 聯 交 所 已 初 步 批 准 基 金 單 位（包 括 根 據 超 額 配 售 權
而可能出售之基金單位）於香港聯交所主板上市及買賣 。概無基金單位於任何其他證券交易
所 上 市 或 買 賣 ，近 期 內 亦 無 尋 求 或 建 議 尋 求 批 准 有 關 上 市 或 買 賣 。預 期 基 金 單 位 將 於2011
年4月29日（星 期 五）開 始 在 香 港 聯 交 所 買 賣 ，並 將 以 人 民 幣 進 行 。基 金 單 位 將 以 每 手1,000
個 基 金 單 位 買 賣 。匯 賢 產 業 信 託 的 股 票 代 號 為87001。

合資格獲納入中央結算系統

待基金單位獲正式批准於香港聯交所上市及買賣 ，且符合香港結算之證券收納規定後 ，
基 金 單 位 將 獲 香 港 結 算 接 納 為 合 資 格 證 券 ，自 基 金 單 位 於 香 港 聯 交 所 開 始 買 賣 之 日 或 香 港
結 算 選 定 之 任 何 其 他 日 期 起 ，可 於 中 央 結 算 系 統 記 存 、結 算 及 交 收 。該 等 基 金 單 位 將 以 人
民 幣 在 香 港 聯 交 所 買 賣 。香 港 聯 交 所 參 與 者 之 間 之 交 易 交 收 須 於 任 何 交 易 日 後 第 二 個 香 港
聯交所營業日在中央結算系統內進行。

所有在中央結算系統之活動均須根據當時有效之中央結算系統一般規則及中央結算系
統運作程序進行。

為 確 保 基 金 單 位 獲 納 入 中 央 結 算 系 統 ，一 切 必 需 安 排 均 已 辦 妥 。

印花稅

向 香 港 公 開 發 售 之 成 功 申 請 人 初 步 發 行 基 金 單 位 毋 須 繳 付 香 港 印 花 稅 。隨 後 買 賣 基 金
單位將須繳納以港元支付之香港印花稅。

諮詢專業稅務意見

任 何 人 士 如 對 認 購 、購 買 、持 有 、出 售 、買 賣 基 金 單 位 ，或 行 使 任 何 與 基 金 單 位 有 關
之 權 利 之 稅 務 影 響 有 任 何 疑 問 ，應 諮 詢 專 業 顧 問 。

匯 賢 產 業 信 託 、受 託 人 、管 理 人 、董 事 、包 銷 商 及 參 與 發 售 之 任 何 其 他 人 士 ，概 不 會
就 認 購 、購 買 、持 有 、出 售 、買 賣 基 金 單 位 ，或 行 使 任 何 與 基 金 單 位 有 關 之 權 利 而 引 致 之
任何稅務影響或債務負上任何責任。

發售價

最 高 發 售 價 為 人 民 幣5.58元 。發 售 價 預 期 由 Hui Xian Cayman 、管 理 人 及 聯 席 賬 簿 管 理

人（代 表 包 銷 商）於 定 價 日 協 定 。請 參 閱 本 發 售 通 函「發 售 架 構」一 節 。

所 有 申 請 人 須 繳 付 每 個 基 金 單 位 人 民 幣5.58元 的 最 高 發 售 價（另 加1.0%經 紀 佣 金 、最 高

發 售 價 的0.005%香 港 聯 交 所 交 易 費 及 最 高 發 售 價 的0.003%證 監 會 交 易 徵 費）。倘 發 售 價 低
於 最 高 發 售 價 ，則 申 請 可 獲 適 當 的 退 款 。請 參 閱 以 下「申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 手 續」
分節。
31
 有 關 本 發 售 通 函 及 發 售 之 資 料

申請香港公開發售基金單位之手續

申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 手 續 載 於 本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位」
一節及有關申請表格內。

香港公開發售之條件

香 港 公 開 發 售 條 件 之 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「發 售 架 構 — 香 港 公 開 發 售 之 條 件」一 節 。

發售架構

發 售 架 構 之 詳 情（包 括 其 條 件）載 於 本 發 售 通 函「發 售 架 構」一 節 。

語言

本 發 售 通 函 內 無 官 方 英 文 譯 名 的 中 國 法 律 法 規 、政 府 機 關 、部 門 、實 體 、機 構 、自 然
人 、設 施 、證 書 、稱 銜 及 類 似 名 稱 等 的 英 文 譯 名 僅 供 識 別 用 途 。

約數

為 求 一 致（如 適 用 及 無 另 有 指 明），本 發 售 通 函 之 百 分 比 數 字 均 列 示 至 一 個 小 數 位 ，而
若 干 財 務 數 字 則 以 最 接 近 之 千 位 或 百 萬 位 或 至 一 個 小 數 位 列 示（如 適 用）。因 此 ，該 等 數 字
及由該等數字所得出之計算均需作約數調整。

任 何 數 表 所 列 示 之 總 數 與 數 額 總 和 之 間 的 任 何 差 異 ，均 因 約 數 調 整 所 致 。

32
 參 與 發 售 之 各 方

Hui Xian Cayman Hui Xian (Cayman Islands) Limited

Caledonian Trust (Cayman) Limited
Caledonian House,
69 Dr. Roy's Drive,
PO Box 1043,
Grand Cayman KY1-1102
Cayman Islands
管理人 滙賢房託管理有限公司
香港
皇 后 大 道 中2號
長江集團中心
12樓1203室
管理人董事
主席及非執行董事 甘慶林
執行董事 徐英略
關文輝
非執行董事 葉德銓
林惠璋
殷可
獨立非執行董事 鄭海泉
李焯芬
蔡冠深
管理人之負責人員 徐英略
關文輝
彭宣衞
受託人 德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司
香港
九龍
柯 士 甸 道 西1號
環 球 貿 易 廣 場52樓
香港基金單位登記處 香港中央證券登記有限公司
香港
灣仔
皇 后 大 道 東183號
合 和 中 心17樓
1712至1716室
獨家財務顧問 中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司
香港
中環
添 美 道1號
中 信 大 廈26樓

33
 參 與 發 售 之 各 方

聯 席 賬 簿 管 理 人 、聯 席 牽 頭 中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司
　包銷商及聯席 香港
　上市代理人 中環
添 美 道1號
中 信 大 廈26樓
香港上海滙豐銀行有限公司
香港
皇 后 大 道 中1號
中銀國際亞洲有限公司
香港
花 園 道1號
中 銀 大 廈26樓
核數師及申報會計師 德勤 • 關黃陳方會計師行
香港
金 鐘 道88號
太 古 廣 場 一 座35樓
管理人之法律顧問 有關香港法律
胡關李羅律師行
香港
中環
康 樂 廣 場1號
怡 和 大 廈26樓
有關中國法律
通商律師事務所
中國
北京市
朝陽區
建 國 門 外 大 街 甲12號
新 華 保 險 大 廈6層
郵 編 ：100022
聯 席 賬 簿 管 理 人 、聯 席 牽 頭 有關香港法律
　包銷商及聯席上市 年利達律師事務所
　代理人之法律顧問 香港
中環
遮打道
歷 山 大 廈10樓
有關中國法律
北京觀韜律師事務所
中國
北京市
金 融 大 街28號
盈 泰 中 心2號 樓17層
郵 編 ：100140
受託人之法津顧問 有關香港法律
貝克•麥堅時律師事務所
香港
金 鐘 道88號
太 古 廣 場 一 座23樓

34
 參 與 發 售 之 各 方

Hui Xian Cayman 之 法 津 顧 問 有關香港法律

高露雲律師行
香港
中環
遮打道
太 子 大 廈6樓
獨立物業估值師 美國評值有限公司
香港
灣仔
告 士 打 道108號
大 新 金 融 中 心15樓
1506室
市場顧問 中信仲量聯行有限公司
中國
北京市
建 國 門 外 大 街1號
中 國 國 際 貿 易 中 心11樓
郵 編 ：100004
北京戴德梁行物業管理有限公司
中國
北京市
東城區
建 國 門 內 大 街7號
光 華 長 安 大 廈15樓
郵 編 ：100005
物業顧問 第一太平戴維斯工程顧問有限公司
香港
太古城
英 皇 道1111號
太 古 城 中 心 一 期805–13
收款銀行 中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司
香港
花 園 道1號
香港上海滙豐銀行有限公司
香港
皇 后 大 道 中1號
中信銀行國際有限公司
香港
德 輔 道 中232號
恒生銀行有限公司
香港
德 輔 道 中83號
渣 打 銀 行（香 港）有 限 公 司
九龍
觀塘
觀 塘 道388號
渣 打 中 心15樓
東亞銀行有限公司
香港
德 輔 道 中10號

35
 風 險 因 素

於 基 金 單 位 的 投 資 涉 及 重 大 風 險 。潛 在 投 資 者 於 決 定 是 否 投 資 基 金 單 位 前 ，應 仔 細
考慮下文所述的風險因素以及本發售通函所載的所有其他資料。

集 體 投 資 計 劃 的 投 資 旨 在 提 供 長 遠 回 報 ，投 資 者 不 應 預 期 能 獲 取 短 期 收 益 。

投 資 者 應 知 悉 基 金 單 位 價 格 及 從 基 金 單 位 所 賺 取 的 收 益 可 升 亦 可 跌 。投 資 者 應 注 意
其 未 必 能 取 回 所 有 原 本 投 資 ，亦 未 必 能 獲 取 任 何 分 派 。

於 決 定 是 否 投 資 於 基 金 單 位 前 ，潛 在 投 資 者 應 向 其 顧 問 尋 求 有 關 按 其 個 別 情 況 就 其
潛在投資提供的專業意見。

與匯賢產業信託有關的風險

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 有 限 ，當 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 於2049年1月24日 當 日（約38
年 後）屆 滿 時 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 將 解 散 ，匯 賢 產 業 信 託 的 東 方 廣 場 權 益 價 值 相 等 於 零 。

匯 賢 產 業 信 託 的 資 產 是 其 於 滙 賢 投 資 的 權 益 。滙 賢 投 資 是 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 境 外 合
營 夥 伴 。北 京 東 方 廣 場 公 司 持 有 中 國 政 府 授 出 東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 。北 京
東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 為50年 ，自1999年1月25日 起 至2049年1月24日 止 。北 京 東 方 廣 場 公
司合營期的屆滿日期為中國政府授出東方廣場的土地使用權及房屋所有權屆滿日期（即2049
年4月21日）前 約 三 個 月 。除 非 滙 賢 投 資 與 境 內 合 營 夥 伴 延 長 雙 方 訂 立 協 議 的 合 營 期 ，而 中
國有關審批機構批准有關延期 ，否則北京東方廣場公司的合營期將於2049年1月24日屆滿 ，
北 京 東 方 廣 場 公 司 屆 時 將 根 據 中 國 法 律 、規 則 及 規 例 解 散 。合 資 文 件 規 定 ，北 京 東 方 廣 場
公司合營期於2049年1月24日屆滿（除非延期）之後 ，在滙賢投資撤回其注資時 ，北京東方廣
場 公 司 的 固 定 資 產（包 括 東 方 廣 場（即 匯 賢 產 業 信 託 通 過 屬 北 京 東 方 廣 場 公 司 外 資 方 滙 賢 投
資作出的初始唯一房地產投資））將無償歸境內合營夥伴所有 。有關合資文件詳情 ，見「與匯
賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件」一 節 。屆 時 ，滙 賢 投 資 與 匯 賢 產 業 信
託 將 不 再 擁 有 東 方 廣 場 的 直 接 或 間 接 權 益 或 其 收 入 。因 此 ，除 非 匯 賢 產 業 信 託 於 北 京 東 方
廣 場 公 司 合 營 期 屆 滿 前 取 得 及 持 有 能 產 生 經 常 性 租 金 收 入 的 其 他 房 地 產 投 資 ，否 則 ，匯 賢
產 業 信 託 的 東 方 廣 場 權 益 價 值 將 隨 時 間 而 減 少 ，而 當 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 於2049年1
月24日 當 日（約38年 後）屆 滿 時 ，其 價 值 相 等 於 零 ，因 此 不 能 保 證 持 有 及 ╱ 或 出 售 基 金 單 位
所 得 回 報（如 有）可 超 過 基 金 單 位 持 有 人 的 投 資 成 本 。

事 實 上 ，東 方 廣 場 往 後 的 價 值 變 化 難 以 確 定 ，原 因 是 東 方 廣 場 的 價 值 將 視 乎 多 個 市 場
及 物 業 專 屬 因 素 而 定 。市 場 因 素 與 東 方 廣 場 不 同 物 業 組 成 部 分 的 未 來 供 求 有 關 ，此 等 供 求
影 響 租 金 、收 入 、空 置 率 等 。物 業 專 屬 因 素 關 乎 東 方 廣 場 未 來 實 際 狀 況 、租 戶 概 況 、當 前
租 金 及 出 租 率 、物 業 管 理 質 量 、土 地 使 用 權 餘 下 年 期 等 。儘 管 土 地 使 用 權 餘 下 年 期 對 東 方
廣 場 價 值 有 所 影 響 ，惟 並 非 唯 一 決 定 性 因 素 。東 方 廣 場 價 值 亦 受 上 述 其 他 相 關 市 場 及 物 業
因 素 影 響 ，因 此 ，難 以 斷 定 土 地 使 用 權 餘 下 年 期 任 何 時 間 東 方 廣 場 價 值 變 化 。然 而 ，理 論

36
 風 險 因 素

上 ，假 設 上 述 所 有 估 值 因 素 及 資 本 化 比 率 於 土 地 使 用 權 餘 下 年 期 保 持 不 變 ，可 能 預 期 觀 察
到 其 價 值 在 土 地 使 用 權 完 結 前 呈 指 數 下 降 。換 言 之 ，在 初 始 年 度 ，價 值 每 年 減 少 較 少 ，隨
著趨近土地使用權年期終結年度價值每年減少持續擴大。

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 將 於 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 的 現 有 期 限 屆 滿 日 期 前 屆 滿 ，因
此 延 長 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 的 限 期 ，匯 賢 產 業 信 託 亦 無 法 從 中 受 惠 。

誠如上文所述 ，北京東方廣場公司的合營期屆滿日期（2049年1月24日）為東方廣場的土
地使用權及房屋所有權現有期限屆滿日期（即2049年4月21日）前約三個月 。此外 ，合資文件
規 定 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 屆 滿 後 ，在 滙 賢 投 資 撤 回 其 注 資 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的
固 定 資 產（包 括 東 方 廣 場）將 無 償 歸 境 內 合 營 夥 伴 所 有 。因 此 ，除 非 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合
營 期 額 外 延 長 至 現 有 屆 滿 日 期2049年1月24日 後 約 三 個 月 以 上 ，否 則 即 使 有 關 延 長 或 續 期
根據當時適用的中國法律及政策及╱或因北京東方廣場公司與相關人士或機關進一步協定
或 安 排 或 循 其 他 途 徑 而 授 予 北 京 東 方 廣 場 公 司 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 與 匯 賢 產 業 信 託 仍 不 能
因 延 長 或 續 期（如 有）東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 ╱ 或 房 屋 所 有 權 的 期 限 而 從 中 受 惠 。此 外 ，
即 使 東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 ╱ 或 房 屋 所 有 權 屆 滿 日 期 於 日 後 得 以 延 長 或 續 期 ，滙 賢 投 資
未 必 可 因 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 的 任 何 延 長 或 續 期 而 從 中 從 惠 ，惟 滙 賢 投 資 可 參 與 或 以
其他方式可受惠於土地使用權及╱或房屋所有權的有關延長或續期者除外。

匯 賢 產 業 信 託 的 潛 在 投 資 者 於 作 出 投 資 決 定 前 ，應 假 設 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 不
會 延 長 ，滙 賢 投 資 與 境 內 合 營 夥 伴 亦 不 會 就 經 營 東 方 廣 場 而 重 新 或 繼 續 合 作 ，致 令 滙 賢 投
資或匯賢產業信託可於北京東方廣場公司的合營期屆滿後受惠。

北京東方廣場公司的合營期可能提早終止。

儘管合資文件所載的北京東方廣場公司的合營期於2049年1月24日屆滿 ，惟由於不可抗
力 或 滙 賢 投 資 或 境 內 合 營 夥 伴 違 約 以 外 的 理 由 難 以 執 行 合 資 文 件 的 條 款 、滙 賢 投 資 違 約 、
境內合營夥伴違約或北京東方廣場公司董事會會議與會北京東方廣場公司董事一致批准，
北京東方廣場公司的合營期可予提早終止 。有關進一步詳情 ，請參閱「與匯賢產業信託有關
之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件 — 合 營 期 提 早 終 止」一 節 及 發 售 通 函 附 錄 九「關 於 中 外
合 作 經 營 企 業 的 中 國 法 律 — 終 止」一 段 。滙 賢 投 資 於 提 早 終 止 時 獲 分 派 的 北 京 東 方 廣 場 公
司 資 產 與 合 營 期 屆 滿 時 所 獲 分 派 資 產 可 能 有 別 ，視 乎 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 終 止 的 情 況
而定。

北京東方廣場公司需徵得境內合營夥伴同意的若干事宜。

根 據 關 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 資 文 件 ，關 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 若 干 事 宜 須 經 出 席
北 京 東 方 廣 場 公 司 相 關 董 事 會 會 議 的 董 事 一 致 批 准 。該 等 事 宜 包 括 修 訂 北 京 東 方 廣 場 公 司
的 組 織 章 程 、北 京 東 方 廣 場 公 司 註 冊 資 本 的 增 減 或 轉 讓 、解 散 北 京 東 方 廣 場 公 司 、抵 押 北
京 東 方 廣 場 公 司 的 資 產 、北 京 東 方 廣 場 公 司 組 織 架 構 的 合 併 、分 立 或 變 動 、有 關 東 方 廣 場

37
 風 險 因 素

及 附 於 東 方 廣 場 其 他 固 定 資 產 的 使 用 權 期 限 超 過 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 屆 滿 日（即2049
年1月24日 ，除 非 延 期）的 事 宜 、與 東 方 廣 場 及 附 於 東 方 廣 場 其 他 固 定 資 產 擁 有 權 有 關 之 交
易 、於 合 營 期 屆 滿 後 或 相 關 法 律 法 規 訂 明 可 能 影 響 境 內 合 營 夥 伴 或 滙 賢 投 資 所 持 北 京 東 方
廣 場 公 司 的 權 益 及 權 利 之 任 何 其 他 事 宜 。此 外 ，2049年1月24日 後 有 關 東 方 廣 場 及 附 於 東
方廣場其他固定資產的使用權涉及的事宜或與東方廣場及附於東方廣場其他固定資產擁有
權有關之交易須經滙賢投資及境內合營夥伴同意。

北京東方廣場公司有12名董事 ，滙賢投資有權委任其中9名 ，而境內合營夥伴則有權委

任 餘 下 三 名 董 事 。根 據 關 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 資 文 件 ，只 要 沒 有 危 及 北 京 東 方 廣 場 公
司 的 法 律 地 位 、境 內 合 營 夥 伴 的 固 定 資 產 擁 有 權 以 及 其 餘 下 資 產 的 分 派 權 益 ，則 境 內 合 營
夥 伴 將 積 極 支 持 通 過 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 上 提 呈 的 所 有 決 議 案 。然 而 ，無 法 保 證 有 關
須出席北京東方廣場公司董事會會議的董事一致批准的事宜定必獲得北京東方廣場公司董
事 會 一 致 批 准 。倘 若 未 能 取 得 境 內 合 營 夥 伴 委 任 的 董 事 或 境 內 合 營 夥 伴 批 准 ，須 經 北 京 東
方 廣 場 公 司 董 事 及 ╱ 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 作 夥 伴 一 致 同 意 的 事 宜 將 不 可 進 行 ，屆 時 可 能
損 害（其 中 包 括）匯 賢 產 業 信 託 獲 取 融 資 的 能 力 ，從 而 損 害 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 狀 況 、業 務
及 經 營 業 績 ，最 終 損 害 匯 賢 產 業 信 託 向 其 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 的 能 力 。

人 民 幣 不 可 自 由 兌 換 。境 內 滙 入 滙 出 人 民 幣 受 到 相 當 的 限 制 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 能 否 將 人
民 幣 款 項 滙 入 香 港 以 及 匯 賢 產 業 信 託 能 否 以 人 民 幣 作 出 分 派 ，或 須 視 乎 中 國 政 府 日 後 施 加
的限制而定。

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 收 入 絕 大 部 分 是 人 民 幣 。匯 賢 產 業 信 託 依 賴 收 取 北 京 東 方 廣 場 公
司 支 付 的 股 息 或 款 項 ，故 此 計 劃 以 人 民 幣 向 其 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 。目 前 ，人 民 幣 不
可 自 由 兌 換 。儘 管 中 國 政 府 近 年 大 幅 減 少 對 經 常 賬 例 行 外 滙 交 易 的 控 制 ，但 中 國 政 府 仍 繼
續 規 管 人 民 幣 與 外 幣（包 括 港 元）之 間 的 兌 換 。香 港 的 參 與 銀 行 於2009年7月 獲 准 根 據 試 點
計劃從事人民幣結算業務 ，此屬經常賬業務 。2010年6月 ，試點計劃拓展至中國二十多個省
市（包 括 北 京），容 許 世 界 各 國 進 行 人 民 幣 貿 易 及 其 他 經 常 賬 項 目 結 算 。據 報 ，北 京 及 廣 東
省 等 地 區 的 商 業 銀 行 會 向 外 資 公 司 提 供 有 關 將 人 民 幣 股 息 滙 出 中 國 境 外 的 服 務 。誠 如 中 國
法 律 顧 問 通 商 律 師 事 務 所 向 管 理 人 作 出 的 建 議 ，如 北 京 東 方 廣 場 公 司 等 外 商 投 資 公 司 的 股
息 及 其 他 分 派 ╱ 付 款（無 論 以 外 幣 或 人 民 幣 作 出）代 表 其 海 外 投 資 者 應 佔 溢 利 ，均 可 依 法 滙
出 中 國 的 海 外 ，而 毋 須 獲 得 相 關 外 滙 管 理 局 的 事 先 批 准 或 授 權 。據 中 國 法 律 顧 問 的 意 見 ，
北京東方廣場公司就滙賢投資應佔溢利的股息及其他分派╱付款向滙賢投資作出的人民幣
滙 款 ，可 透 過 提 供 滙 款 服 務 的 商 業 銀 行 滙 出 中 國 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 毋 須 取 得 相 關 外 滙 管
理 局 的 任 何 事 先 批 准 或 授 權 。進 一 步 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「附 錄 九 — 中 國 有 關 法 律 及 法 規
概 覽 及 其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較 — 外 滙 管 制」一 節 。

概 無 保 證 中 國 政 府 日 後 將 持 續 逐 步 減 低 控 制 跨 境 人 民 幣 滙 款 ，亦 不 能 保 證 日 後 不 會 頒
佈 新 中 國 法 規 ，限 制 人 民 幣 滙 入 或 滙 出 中 國 。倘 若 北 京 東 方 廣 場 公 司 無 法 將 人 民 幣 滙 出 中
國 ，匯 賢 產 業 信 託 需 尋 找 離 岸 人 民 幣 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 ，而 能 否 如 此 行 事 則 視 乎

38
 風 險 因 素

中 國 境 外 人 民 幣 的 整 體 供 應 而 定 ，故 此 無 法 保 證 匯 賢 產 業 信 託 定 能 按 滿 意 的 條 款 取 得 離 岸
人 民 幣 ，亦 不 能 保 證 定 能 取 得 離 岸 人 民 幣 ，因 而 不 能 保 證 能 以 人 民 幣 向 基 金 單 位 持 有 人 作
出分派。

人 民 幣 幣 值 的 波 動 可 影 響 基 金 單 位 持 有 人 的 分 派 金 額 、基 金 單 位 市 值 及 變 現 價 。

誠 如 本 發 售 通 函「分 派 政 策」一 節 所 述 ，向 基 金 單 位 持 有 人 所 作 的 分 派 是 以 人 民 幣 宣 派
及 派 付 ，惟 須 遵 從 適 用 法 律 及 監 管 規 定 。誠 如 上 文「風 險 因 素 — 人 民 幣 不 可 自 由 兌 換 。境
內 滙 入 滙 出 人 民 幣 受 到 相 當 的 限 制 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 能 否 將 人 民 幣 款 項 滙 入 香 港 以 及 匯
賢產業信託能否以人民幣作出分派 ，或須視乎中國政府日後施加的限制而定」一節所述 ，人
民 幣 不 可 自 由 兌 換 ，概 無 保 證 日 後 不 會 頒 佈 新 中 國 法 規 ，限 制 人 民 幣 滙 入 或 滙 出 中 國 。如
有 限 制 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 或 需 將 其 人 民 幣 收 入 先 兌 換 為 美 元 及 ╱ 或 港 元 等 其 他 貨 幣 ，再
以 其 他 貨 幣 向 滙 賢 投 資 支 付 股 息 、分 派 及 其 他 款 項 ，在 此 情 況 下 ，滙 賢 投 資 需 於 市 場 出 售
其 他 貨 幣 及 購 入 人 民 幣（如 有），將 北 京 東 方 廣 場 公 司 以 人 民 幣 以 外 的 貨 幣 支 付 的 股 息 、分
派 及 其 他 款 項 再 換 回 人 民 幣 ，方 便 以 人 民 幣 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 。

人民幣兌外幣的滙率波動 ，受中國及國際政治及經濟條件及其他眾多因素的變動影響 。
中國政府於2005年7月引入有限度浮動貨幣制度 ，人民幣與一籃子貨幣掛鈎 。人民幣兌籃子
各 貨 幣 的 滙 率 或 會 大 幅 波 動 ，人 民 幣 日 後 亦 會 重 新 估 值 。

人民幣價值的波動（包括人民幣貶值）、買賣價差及其兌換（包括基金單位持有人為其本
身 將 人 民 幣 以 外 貨 幣 兌 換 成 人 民 幣）可 能 使 基 金 單 位 持 有 人 最 終 收 取 的 人 民 幣 金 額 低 於 其
原 應 收 取 的 人 民 幣 金 額（倘 北 京 東 方 廣 場 公 司 能 以 人 民 幣 代 替 其 他 貨 幣 向 滙 賢 投 資 支 付 股
息 、分 派 及 其 他 款 項）。人 民 幣 貶 值 亦 可 能 造 成 基 金 單 位 市 值 及 基 金 單 位 變 現 價 格 下 降 。

分派或會以人民幣以外貨幣派發。

誠 如 上 文「風 險 因 素 — 人 民 幣 不 可 自 由 兌 換 。境 內 滙 入 滙 出 人 民 幣 受 到 相 當 的 限 制 ，
北京東方廣場公司能否將人民幣款項滙入香港以及匯賢產業信託能否以人民幣作出分派，
或須視乎中國政府日後施加的限制而定」一節所述 ，人民幣不可自由兌換 ，概無保證日後不
會 頒 佈 新 中 國 法 規 ，限 制 人 民 幣 滙 入 或 滙 出 中 國 。如 有 限 制 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 以 人 民 幣
以 外 貨 幣 向 匯 賢 產 業 信 託 支 付 股 息 或 其 他 分 派 ，而 匯 賢 產 業 信 託 無 法 按 令 人 滿 意 的 條 款 取
得 足 夠 的 人 民 幣 或 完 全 無 法 取 得 人 民 幣 作 分 派 ，管 理 人 可 酌 情 以 港 元 或 美 元 代 替 人 民 幣 ，
向 基 金 單 位 持 有 人 派 付 全 部 或 部 分 分 派（如 有）。

39
 風 險 因 素

中 國 境 外 的 人 民 幣 供 應 有 限 ，兌 換 人 民 幣 卻 受 到 限 制 ，因 而 可 能 損 害 基 金 單 位 的 流 通 性 及
匯賢產業信託日後籌集人民幣資金的能力。

基 於 中 國 政 府 限 制 跨 境 人 民 幣 資 金 流 動 ，中 國 境 外 的 人 民 幣 供 應 有 限 。

自2004年2月起 ，根據中國中央政府與香港政府訂立的安排 ，香港的持牌銀行可向香港

居 民 及 特 定 業 務 客 戶 提 供 有 限 的 人 民 幣 銀 行 服 務 。中 國 中 央 銀 行 中 國 人 民 銀 行 亦 為 香 港 的
參 加 行 設 立 人 民 幣 清 算 結 算 系 統 。根 據 結 算 協 議 ，所 有 企 業 可 於 香 港 開 立 人 民 幣 戶 口 ，從
此 不 再 限 制 企 業 兌 換 人 民 幣 ，亦 不 再 限 制 香 港 不 同 戶 口 之 間 人 民 幣 款 項 轉 賬 ，惟 須 視 乎 個
別銀行的慣例及香港銀行可能不時施加的其他適用監管規定而定。

倘 若 投 資 者 屬 個 別 人 士 ，於 開 立 人 民 幣 銀 行 戶 口 或 結 算 人 民 幣 款 項 時 將 受 到 若 干 的 限
制 ，其 中 包 括 ：

• 人民幣銀行戶口僅供香港居民開立；

• 每名以人民幣存款戶口兌換的客戶現時每人每日可兌換的人民幣上限為人民幣
20,000元 ，而 親 臨 銀 行 兌 換 現 鈔 的 客 戶 每 人 每 次 可 兌 換 最 多 人 民 幣20,000元 ； 及

• 每 天 每 戶 滙 入 中 國 的 人 民 幣 上 限 為 人 民 幣80,000元 ，滙 款 服 務 僅 供 限 於 人 民 幣 存
款 戶 口 持 有 人 將 人 民 幣 從 其 人 民 幣 存 款 戶 口 滙 入 中 國 ，且 中 國 境 內 的 戶 口 名 稱 須
與香港銀行的人民幣銀行戶口名稱相同。

屬 個 別 人 士 的 基 金 單 位 持 有 人 尤 須 注 意 ，由 於 人 民 幣 兌 換 每 天 有 上 限 ，倘 若 從 匯 賢 產
業 信 託 收 取 的 分 派 或 出 售 任 何 基 金 單 位 所 得 款 項 超 出 每 天 上 限 ，將 人 民 幣 款 項 兌 換 為 其 他
貨 幣 可 能 需 時 。潛 在 投 資 者 亦 需 累 積 充 足 的 人 民 幣 支 付 認 購 價 以 及 申 請 基 金 單 位 相 關 的 其
他費用。

上 列 限 制 並 不 全 面 ，原 因 是 不 同 銀 行 或 有 不 同 及 ╱ 或 額 外 的 限 制 。

現有中國境外以人民幣計值的金融資產之規模有限 。於2011年2月底 ，獲准於香港從事

人 民 幣 銀 行 業 務 的 機 構 所 持 人 民 幣 存 款 總 額 約 為 人 民 幣4,080億 元 。此 外 ，香 港 金 融 管 理 局
亦要求參加行保存其人民幣存款總額不少於25%（包括現金及其於人民幣結算銀行之結算戶
口結餘），因而進一步限制參加行的備用人民幣作兌換服務或借予客戶 。人民幣業務參加行
並 無 中 國 人 民 銀 行 直 接 提 供 的 人 民 幣 流 動 資 金 支 持 。人 民 幣 結 算 行 僅 獲 得 中 國 人 民 銀 行 提
供 的 境 內 流 動 資 金 支 持 ，以 便 計 算 參 加 行 有 限 類 別 交 易 的 人 民 幣 持 有 量 ，包 括 為 企 業 進 行
跨 境 貿 易 結 算 提 供 兌 換 服 務 及 個 人 客 戶 提 供 每 人 每 天 最 多 人 民 幣20,000元 後 的 人 民 幣 持 有
量 。人 民 幣 結 算 行 毋 須 計 算 參 加 行 因 其 他 外 滙 交 易 或 兌 換 服 務 所 持 的 人 民 幣 ，而 參 加 行 需
自行向離岸市場尋找人民幣以便計算其人民幣持有量。

儘 管 預 期 離 岸 人 民 幣 市 場 將 繼 續 垂 直 且 橫 向 發 展 ，但 仍 受 中 國 有 關 外 滙 法 律 法 規 施 加
眾 多 限 制 所 限 。概 不 保 證 日 後 不 會 頒 佈 將 限 制 離 岸 人 民 幣 供 應 的 新 中 國 法 律 法 規 。鑒 於 基

40
 風 險 因 素

金 單 位 將 以 人 民 幣 計 值 及 買 賣 ，中 國 境 外 人 民 幣 的 有 限 供 應 或 損 害 基 金 單 位 的 流 通 性 。因
此 ，匯賢產業信託的買賣市場僅有限及匯賢產業信託日後籌集人民幣資金的能力或有不足 。

外幣兌換為人民幣的限制可能對基金單位流通性及交易價造成不利影響。

人 民 幣 的 兌 換 有 若 干 限 制（請 參 閱 上 述 題 為「中 國 境 外 的 人 民 幣 供 應 有 限 ，兌 換 人 民 幣
卻受到限制 ，因而可能損害基金單位的流通性及匯賢產業信託日後籌集人民幣資金的能力」
的風險因素）。該等因素或會影響投資者在香港聯交所買賣人民幣基金單位的流通性 ，損害
基 金 單 位 的 市 場 需 求 ，繼 而 影 響 基 金 單 位 在 二 級 市 場 的 流 通 性 及 交 易 價 。因 此 ，基 金 單 位
持 有 人 或 未 能 按 在 香 港 上 市 以 港 元 計 值 的 其 他 股 本 產 品 的 方 式 ，適 時 在 二 級 市 場 出 售 基 金
單 位 ，而 交 易 價 可 能 未 能 反 映 基 金 單 位 內 在 價 值 。

匯 賢 產 業 信 託 將 主 要 通 過 其 所 持 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 間 接 權 益 經 營 業 務 ，並 依 賴 東 方 廣 場
所 作 的 分 派 ，而 分 派 能 力 及 分 派 成 本 涉 及 多 項 風 險 。

匯 賢 產 業 信 託 將 主 要 通 過 其 所 持 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 間 接 權 益 經 營 業 務 ，其 房 地 產 投
資 只 有 東 方 廣 場 。於 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 將 向 滙 賢 投 資 派 付 股 息
及 其 他 分 派 ╱ 付 款 ，而 滙 賢 投 資 向 Hui Xian BVI 所 作 分 派 多 寡 ，以 及 Hui Xian BVI 間 接 向 匯
賢 產 業 信 託 所 作 分 派 的 多 寡 均 受 限 於（其 中 包 括）北 京 東 方 廣 場 公 司 的 業 務 及 財 務 狀 況（包
括現金流量狀況）、可分派溢利的多寡 、可能限制北京東方廣場公司將股息滙出中國的適用
法 律 法 規 或 Hui Xian BVI 、滙 賢 投 資 及 ╱ 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 已 或 可 能 訂 立 協 議 的 條 款 。

尤 其 是 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 可 供 分 派 予 滙 賢 投 資 的 溢 利 是 按 中 國 公 認 會 計 準 則 計 算 。
北 京 東 方 廣 場 公 司 可 供 分 派 溢 利 與 匯 賢 產 業 信 託 可 供 分 派 的（將 按 香 港 財 務 報 告 準 則 釐 定）
將 會 不 同 ，兩 者 在 若 干 重 大 方 面 有 異 ，包 括 但 不 限 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 物 業 及 其 他 固 定
資 產 的 折 舊 、攤 銷 及 減 值 虧 損 及 遞 延 稅 項 的 會 計 處 理 方 法 不 同 。截 至2007年12月31日 、
2008年12月31日及2009年12月31日止年度及截至2010年10月31日止十個月 ，根據中國公認
會 計 準 則 及 香 港 財 務 報 告 準 則 ，折 舊 、攤 銷 及 遞 延 稅 項 的 會 計 處 理 方 法 不 同 分 別 導 致 北 京
東 方 廣 場 公 司 可 供 分 派 溢 利 增 加 約 人 民 幣160,000,000元 、約 人 民 幣155,000,000元 、約 人 民
幣157,000,000元 及 約 人 民 幣131,000,000元 ，而 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 ，北 京 東 方 廣 場 公 司
的 物 業 及 其 他 固 定 資 產 並 無 錄 得 減 值 虧 損 。此 外 ，根 據 中 國 相 關 財 務 法 規 ，可 供 分 派 的 溢
利須經扣除根據中國法律規定轉撥法定儲備基金後予以釐定。

此 外 ，根 據 相 關 中 國 法 律 及 會 計 規 定 釐 定 可 供 北 京 東 方 廣 場 公 司 向 滙 賢 投 資 分 派 的 溢
利 金 額 ，或 會 少 於 滙 賢 產 業 信 託 根 據 其 分 派 政 策 按 香 港 財 務 報 告 準 則 決 定 向 基 金 單 位 持 有
人 分 派 的 金 額 。在 該 等 情 況 下 ，其 中 一 項 可 能 被 採 納 以 解 決 該 情 況 的 方 式 是 ，北 京 東 方 廣
場 公 司 根 據 相 關 中 國 法 律 並 按 照 北 京 東 方 廣 場 公 司 與 滙 賢 投 資 訂 立 的 股 東 貸 款 協 議 ，透 過
償 還 北 京 東 方 廣 場 公 司 欠 付 的 現 有 股 東 貸 款（包 括 相 關 利 息 款 項）方 式 將 現 金 滙 入 滙 賢 投
資 ，惟 須 向 相 關 外 滙 機 關 辦 理 必 要 的 核 准 程 序 。此 外 ，在 上 述 的 任 何 情 況 下 ，管 理 人 擬 運

41
 風 險 因 素

用 貸 款 融 資 項 下 之 循 環 信 貸 融 資 支 持 滙 賢 產 業 信 託 以 人 民 幣 作 出 分 派 。倘 滙 賢 產 業 信 託 動
用 貸 款 融 資 項 下 的 循 環 信 貸 融 資 或 任 何 其 他 借 貸 以 支 持 其 進 行 分 派 ，或 會 招 致 額 外 的 融 資
成 本 ，因 而 減 低 滙 賢 產 業 信 託 的 可 供 分 派 收 入 。

東 方 廣 場 的 表 現 或 經 營 業 績 若 不 理 想 ，將 損 害 匯 賢 產 業 信 託 的 整 體 表 現 及 匯 賢 產 業 信
託 向 其 基 金 單 位 持 有 人 分 派 的 能 力 。倘 若 東 方 廣 場 及 匯 賢 產 業 信 託 持 有 或 其 後 可 能 擁 有 直
接 或 間 接 權 益 的 任 何 其 他 物 業 未 能 產 生 足 夠 的 經 營 溢 利 ，將 損 害 匯 賢 產 業 信 託 的 收 入 、現
金 流 量 及 分 派 能 力 。此 外 ，倘 若 北 京 東 方 廣 場 公 司 及 ╱ 或 持 有 匯 賢 產 業 信 託 其 他 房 地 產 投
資 的 任 何 其 他 實 體（如 有）沒 有 足 夠 的 現 金 流 量 或 可 分 派 溢 利 、盈 餘 或 儲 備 ，或 匯 賢 產 業 信
託 通 過 其 持 有 東 方 廣 場 或 其 他 房 地 產 投 資 的 實 體（如 有）於 任 何 財 務 年 度 未 能 作 出 預 期 的 分
派 水 平 ，將 損 害 匯 賢 產 業 信 託 的 收 入 、現 金 流 量 及 向 其 基 金 單 位 持 有 人 派 付 或 維 持 分 派 的
能力。

除 需 要 充 足 的 可 供 分 派 溢 利 外 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 向 滙 賢 投 資 作 出 分 派 的 能 力 將 視 乎
其 備 用 現 金 ，其 中 計 入 的 項 目 包 括 資 本 開 支 及 償 債 付 息 責 任（如 有）。

另外 ，融資協議的條款規定匯賢產業信託及北京東方廣場公司維持若干財務比率 ，並載
有 其 他 限 制 。匯 賢 產 業 信 託 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 達 致 該 等 財 務 比 率 之 能 力 可 能 受 其 控 制 以
外 之 事 件 所 影 響 。管 理 人 無 法 保 證 匯 賢 產 業 信 託 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 將 有 能 力 滿 足 該 等 比
率 。進 一 步 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」一 節 。該 等
條 文 可 能 對 管 理 人 對 市 況 轉 變 作 出 反 應 、把 握 其 相 信 有 利 之 商 機 、未 來 為 匯 賢 產 業 信 託 取
得 融 資 、支 付 未 來 所 需 資 本 開 支 或 承 受 未 來 匯 賢 產 業 信 託 業 務 衰 退 之 能 力 構 成 不 利 影 響 。

中 銀 貸 款 協 議 載 有 若 干 契 諾 ，規 定 北 京 東 方 廣 場 公 司 向 其 股 東 派 付 股 息 或 作 出 分 派 以
及 償 還 其 股 東 貸 款 的 本 金 額 或 利 息 之 前 ，須 先 償 還 中 銀 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 墊 付 貸 款 之 當
期 未 償 還 本 金 額 及 利 息 。進 一 步 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及
其他文件」一節 。此等條文限制北京東方廣場公司向滙賢投資派付股息 ，並限制向滙賢投資
償 還 股 東 貸 款 的 本 金 及 利 息 ，因 而 可 能 影 響 匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 的 能
力。

此 外 ，利 率 波 動 或 增 加 貸 款 融 資 及 中 銀 貸 款 協 議 項 下 產 生 的 利 息 成 本 ，故 此 可 能 損 害
匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 狀 況 及 匯 賢 產 業 信 託 向 其 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 的 能 力 。進 一 步 詳
情 載 於 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」一 節 。

概不保證北京東方廣場公司 、滙賢投資及 ╱ 或 Hui Xian BVI 日後將有充足可分派溢利或

盈 餘 向 匯 賢 產 業 信 託 派 付 股 息 或 支 付 墊 款 ，同 時 無 法 保 證 分 派 水 平 會 隨 時 間 增 加 、東 方 廣
場 各 租 約 的 租 金 按 合 同 上 升 、或 收 取 的 租 金 及 酒 店 營 運 收 入 將 增 加 匯 賢 產 業 信 託 現 金 流 量
以供分派予基金單位持有人。

分派未必準時。

在 適 用 法 律 及 法 規 要 求 的 規 限 下 ，將 以 人 民 幣 向 基 金 單 位 持 有 人 宣 派 及 派 付 分 派 。按
匯 賢 產 業 信 託 最 初 的 分 派 政 策 ，每 年 分 別 就 截 至12月31日 止 六 個 月 及 截 至6月30日 止 六 個
月分派兩次 ，預計分別於每年6月底及11月底派付 。倘若中國相關法律法規及 ╱ 或行政理由

42
 風 險 因 素

拖 延 北 京 東 方 廣 場 公 司 將 人 民 幣 從 中 國 滙 入 香 港 的 匯 賢 產 業 信 託 ，或 會 延 後 向 基 金 單 位 持
有 人 派 付 分 派 的 時 間 。管 理 人 計 劃 利 用 貸 款 融 資 項 下 循 環 信 貸 撥 資 匯 賢 產 業 信 託 作 出 人 民
幣 分 派 。進 一 步 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」一 節 。
然 而 ，無 法 保 證 有 關 貸 款 融 資 適 時 可 供 使 用 ，亦 不 能 保 證 有 關 貸 款 融 資 足 以 應 付 全 數 分 派
或 匯 賢 產 業 信 託 能 以 令 人 滿 意 的 條 款 取 得 其 他 人 民 幣 資 金 或 完 全 無 法 取 得 人 民 幣 資 金 。倘
若有關貸款融資不足或基於任何理由無法使用及匯賢產業信託無法以令人滿意的條款從其
他 途 徑 取 得 足 夠 的 人 民 幣 資 金 ，分 派 或 會 拖 延 ，且 不 能 於 預 計 時 間 作 出 分 派 ，亦 可 能 無 法
作出分派。

北 京 東 方 廣 場 公 司 應 付 予 滙 賢 投 資 的 股 息 或 須 繳 納 中 國 預 提 稅 ，且 匯 賢 產 業 信 託 可 能 須 就
全球收入繳納中國稅項。

根 據 中 國 企 業 所 得 稅 法 ，非 居 民 企 業 外 國 投 資 者 於2008年1月1日 後 從 其 投 資 的 中 國 企
業 賺 取 的 股 息 須 按10.0%的 稅 率 繳 納 預 提 稅 ，除 非 該 非 居 民 企 業 的 註 冊 成 立 司 法 管 轄 權 區
與 中 國 已 訂 有 稅 收 協 定 ，訂 明 經 下 調 的 預 提 稅 率 。根 據 中 國 及 香 港 於2006年8月 協 定 的《內
地 和 香 港 特 別 行 政 區 關 於 對 所 得 避 免 雙 重 徵 稅 和 防 止 偷 漏 稅 的 安 排》，倘 外 國 投 資 者 直 接
擁 有 中 國 外 商 投 資 企 業 最 少25.0%股 份 ，則 中 國 外 商 投 資 企 業 向 其 香 港 直 接 控 股 公 司 支 付
的 股 息 經 相 關 稅 務 機 關 批 准 後 須 按 不 高 於5.0%的 稅 率 繳 納 預 提 稅 。然 而 ，根 據 國 家 稅 務 總
局 於2009年10月 發 出 的 通 函 ，無 實 質 業 務 的「管 道 公 司」或 空 殼 公 司 不 會 享 有 稅 務 優 惠 。因
此 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 付 予 滙 賢 投 資 的 股 息 須 按5.0%的 稅 率 繳 納 預 提 稅 ，惟 須 獲 相 關 稅 務
機 關 批 准 。就 北 京 東 方 廣 場 公 司 於2011年1月20日 向 滙 賢 投 資 宣 派 的 人 民 幣5,000萬 元 股 息
而 言 ，滙 賢 投 資 經 中 國 有 關 稅 務 機 關 批 准 ，享 有 優 惠 稅 務 待 遇 ，減 按5.0%稅 率 繳 納 中 國 預
提稅。

此 外 ，根 據 中 國 企 業 所 得 稅 法 ，於 中 國 以 外 地 區 成 立 而 其「實 際 管 理 機 構」位 於 中 國 的
企 業 被 視 為「居 民 企 業」，並 須 就 其 全 球 收 入 按25.0%的 稅 率 繳 納 企 業 所 得 稅 。「實 際 管 理 機
構」的 定 義 為 對 企 業 的 生 產 、業 務 經 營 、員 工 、財 務 、會 計 及 財 產 實 施 實 際 性 全 面 管 理 及 控
制 的 機 構 。中 國 稅 務 機 關 對 此 寬 泛 定 義 的 詮 釋 仍 不 明 確 。於 本 發 售 通 函 日 期 ，滙 賢 投 資 並
無 獲 中 國 稅 務 機 關 通 知 或 知 會 其 就 中 國 企 業 所 得 稅 而 言 屬 中 國 稅 務 居 民 企 業 。倘 中 國 稅 務
機 關 其 後 釐 定 滙 賢 投 資 及 ╱ 或 匯 賢 產 業 信 託 應 分 類 為 居 民 企 業 ，滙 賢 投 資 及 ╱ 或 匯 賢 產 業
信託的全球收入須按25.0%的稅率繳納中國企業所得稅 ，其經營盈利將減少 。除上述規定之
外 ，中 國 企 業 所 得 稅 法 亦 規 定 ，倘 一 間 居 民 企 業 直 接 投 資 另 一 間 居 民 企 業 ，作 出 投 資 的 居
民 企 業 向 被 投 資 企 業 收 取 的 股 息 可 豁 免 繳 納 所 得 稅 ，但 須 滿 足 若 干 條 件 。因 此 ，倘 若 滙 賢
投 資 被 分 類 為 居 民 企 業 ，滙 賢 投 資 收 取 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 股 息 可 能 豁 免 繳 納 所 得 稅 。然
而 ，目 前 仍 不 明 確 中 國 稅 務 機 關 將 如 何 詮 釋 於 中 國 企 業 擁 有 所 有 權 權 益 之 離 岸 公 司 的 稅 務
居 民 待 遇 。此 外 ，若 匯 賢 產 業 信 託 日 後 被 中 國 稅 務 機 關 視 為 中 國 稅 務 居 民 企 業 ，非 居 民 企
業 基 金 單 位 持 有 人 自 轉 讓 基 金 單 位 變 現 的 任 何 收 益 或 會 被 視 為 源 自 中 國 收 入 ，因 而 須 按 最
多10.0%的 稅 率 繳 納 中 國 預 提 稅 。

43
 風 險 因 素

上 述 中 國 現 行 稅 務 法 律 法 規 或 詮 釋 如 有 變 動 ，或 未 來 頒 佈 任 何 中 國 新 法 律 法 規 ，可 提
高 預 提 稅 稅 率 或 限 制 或 撤 回 稅 務 優 惠 待 遇 ，或 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 向 滙 賢 投 資 派 付 股 息 的
應 繳 稅 項 構 成 不 利 影 響 ，最 終 或 對 匯 賢 產 業 信 託 及 基 金 單 位 持 有 人 造 成 不 利 影 響 。

匯賢產業信託或就有關東方廣場營運針對北京東方廣場公司提出索償而招致損失。

北京東方廣場公司現時及將繼續於中國聘用若干員工履行若干核心職能（如公司行政 、
人 力 資 源 及 監 督 工 作）、酒 店 營 運 及 與 東 方 廣 場 有 關 的 其 他 職 能（有 關 北 京 東 方 廣 場 公 司 僱
員 安 排 的 進 一 步 資 料 載 於 本 發 售 通 函「東 方 廣 場 及 業 務 — 僱 員」一 節）。無 法 保 證 日 後 不 會
因 北 京 東 方 廣 場 公 司 僱 員 或 第 三 方 就 北 京 東 方 廣 場 公 司 僱 員 提 供 的 服 務 遭 受 的 損 毀 、損 失
或 傷 害 而 針 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 出 索 償 。北 京 東 方 廣 場 公 司 僱 員 或 第 三 方 就 北 京 東 方 廣
場 公 司 僱 員 提 供 的 服 務 提 出 索 償 招 致 的 虧 損 未 必 全 數 受 保 ，在 此 情 況 下 ，匯 賢 產 業 信 託 或
會招致損失。

匯 賢 產 業 信 託 及 管 理 人 均 為 新 成 立 實 體 ，故 此 並 無 全 備 的 經 營 往 績 供 投 資 者 依 賴 作 投 資 決
定。

管 理 人 於2010年10月26日 註 冊 成 立 ，而 匯 賢 產 業 信 託 則 於2011年4月1日 成 立 。儘 管 長
實 集 團 及 和 記 黃 埔 集 團 之 前 共 同 間 接 擁 有 滙 賢 投 資 及 東 方 廣 場 大 部 分 權 益 ，並 由 長 實 的 若
干 附 屬 公 司 管 理 ，並 且 管 理 人 的 管 理 團 隊 具 備 管 理 東 方 廣 場 及 ╱ 或 Hui Xian BVI 集 團 的 經
驗 ，但 匯 賢 產 業 信 託 僅 於 完 成 時 取 得 東 方 廣 場 的 間 接 權 益 。因 此 ，匯 賢 產 業 信 託 及 管 理 人
並 無 營 運 歷 史 及 往 績 可 供 判 斷 ，　 閣 下 或 許 難 以 評 核 其 業 務 及 前 景 。尤 其 是 ，本 發 售 通 函
所 載 匯 賢 產 業 信 託 的 歷 史 財 務 資 料 未 必 能 反 映 其 未 來 的 經 營 業 績 、財 務 狀 況 及 現 金 流 量 ，
亦 未 必 反 映 出 於 所 示 期 間 各 期 假 設 匯 賢 產 業 信 託 為 獨 立 單 獨 實 體 的 經 營 業 績 、財 務 狀 況 及
現 金 流 量 。另 外 ，不 能 保 證 管 理 人 將 能 成 功 以 房 地 產 投 資 信 託 基 金 或 公 開 上 市 實 體 經 營 匯
賢 產 業 信 託 ，故 此 匯 賢 產 業 信 託 或 招 致 虧 損 。

匯賢產業信託現有及將來的借貸會招致財務風險。

倘 若 未 能 準 時 償 還 現 有 或 將 來 銀 行 借 款 ，貸 款 銀 行 或 宣 佈 拖 欠 款 項 並 沒 收 抵 押 品 。另
外 ，倘 若 違 反 有 關 貸 款 協 議 項 下 若 干 財 務 契 諾 ，貸 款 銀 行 或 將 之 宣 佈 為 違 責 事 件 ，並 要 求
即 時 償 還 貸 款 協 議 項 下 所 有 未 償 還 貸 款 及 其 他 應 付 款 額 ，同 時 沒 收 抵 押 品 。

根 據 北 京 東 方 廣 場 公 司 及 中 銀 分 別 於2008年12月30日 及2009年2月12日 訂 立 的 兩 份 按
揭 協 議 ，中 銀 定 期 貸 款 及 中 銀 循 環 融 資 由 東 方 廣 場 的 一 項 按 揭 作 抵 押 。倘 中 銀 定 期 貸 款 協
議及中銀循環融資協議所載的任何違約事件發生 ，中銀可沒收有關抵押品 。詳情載於「與匯
賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 中 銀 定 期 貸 款 協 議 及 中 銀 循 環 融 資 協 議」一 節 。

融 資 由 Hui Xian BVI 持 有 的 滙 賢 投 資 股 份 作 質 押 。倘 融 資 協 議 所 載 的 任 何 違 約 事 件 發

生 ，匯賢控股可沒收有關抵押品 。詳情載於「與匯賢產業信託有關之重大協議及其他文件 —
融 資 協 議」一 節 。

匯 賢 產 業 信 託 亦 可 能 不 時 需 要 債 務 融 資 ，以 實 行 管 理 人 之 投 資 策 略 。匯 賢 產 業 信 託 將
受 到 通 常 與 債 務 融 資 相 關 之 風 險 所 影 響 。借 貸 本 金 及 利 息 之 付 款 或 使 匯 賢 產 業 信 託 無 足 夠
44
 風 險 因 素

現 金 資 源 營 運 其 物 業 或 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 所 需 分 派 ，以 保 持 其 房 地 產 投 資 信 託 基 金 之
資 格 。匯 賢 產 業 信 託 債 務 水 平 及 其 目 前 或 未 來 貸 款 協 議 對 其 所 施 加 之 限 制 或 會 產 生 重 大 不
利 後 果 ，包 括 但 不 限 於 以 下 各 項 ：(i)其 現 金 流 量 或 不 足 以 支 付 所 需 本 金 及 利 息 ；(ii)其 或 無 法
借 入 或 按 有 利 條 款 借 入 所 需 額 外 資 金 ；(iii)其 或 無 法 於 到 期 時 為 債 項 再 融 資 或 再 融 資 條 款 可
能 會 遜 於 原 有 債 項 之 借 貸 條 款 ；(iv)其 或 不 履 行 義 務 ，而 貸 款 人 或 承 按 人 可 能 沒 收 其 物 業 並
要 求 強 制 出 售 所 按 揭 之 物 業 ，或 止 贖 擁 有 物 業 之 實 體 之 權 益 並 要 求 強 制 出 售 該 等 實 體 ；(v)
其 受 到 融 資 協 議 及 中 銀 貸 款 協 議 內 限 制 性 契 諾 之 限 制 ，及 可 能 受 到 未 來 貸 款 協 議 之 類 似 限
制 性 契 諾 之 限 制 ，而 該 等 契 諾 會 限 制 或 可 能 限 制 匯 賢 產 業 信 託 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 之 經 營
或 對 其 產 生 其 他 不 利 影 響 ，如 其 借 入 額 外 債 項 、收 購 物 業 、進 行 若 干 其 他 投 資 、提 供 資 本
支 出 或 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 ，以 及 要 求 其 作 出 肯 定 的 契 諾 之 能 力 ，該 等 契 諾 可 能 要
求 彼 等 撥 出 資 金 維 持 或 償 還 抵 押 按 金 ；(vi)其 可 能 違 反 融 資 協 議 項 下 及 未 來 貸 款 文 件 內 之 限
制 性 契 諾 ，而 使 貸 款 人 有 權 要 求 提 前 其 履 行 債 務 責 任 ； 及(vii)其 任 何 貸 款 協 議 項 下 之 違 約 可
能導致其他負債之連帶違約。

若 出 現 任 何 該 等 事 件 ，匯 賢 產 業 信 託 之 財 務 狀 況 、經 營 業 績 、現 金 流 量 、可 供 向 基 金
單 位 持 有 人 作 出 分 派 的 現 金 、每 基 金 單 位 交 易 價 及 其 履 行 其 償 債 付 息 責 任 的 能 力 或 會 受 到
重大不利影響。

於 中 國 滙 出 人 民 幣 存 有 重 大 限 制 ，匯 賢 產 業 信 託 償 付 融 資 的 能 力 可 能 受 到 中 國 政 府 施 加 的
限制所影響。

滙 賢 投 資 已 獲 取 人 民 幣 融 資 。為 撥 付 滙 賢 投 資 可 根 據 融 資 借 取 的 任 何 還 款 金 額 及 就 此
應 付 利 息 ，滙 賢 投 資 需 要 具 備 足 夠 人 民 幣 ，以 履 行 到 期 借 款 的 付 款 責 任 。儘 管 北 京 東 方 廣
場 公 司 所 得 收 益 幾 乎 全 為 人 民 幣 ，但 能 否 以 人 民 幣 向 滙 賢 投 資 派 付 股 息 及 其 他 分 派 則 取 決
於 多 項 因 素 ，包 括 但 不 限 於 適 用 法 規 及 法 律 規 定 。誠 如 本 發 售 通 函「風 險 因 素 — 人 民 幣 不
可 自 由 兌 換 。境 內 滙 入 滙 出 人 民 幣 受 到 相 當 的 限 制 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 能 否 將 人 民 幣 款 項
滙 入 香 港 以 及 匯 賢 產 業 信 託 能 否 以 人 民 幣 作 出 分 派 ，或 須 視 乎 中 國 政 府 日 後 施 加 的 限 制 而
定」一節所載的風險因素所指 ，概無法保證日後不會頒佈新中國法規 ，限制人民幣滙入或滙
出 中 國 。因 此 ，不 能 保 證 北 京 東 方 廣 場 公 司 以 人 民 幣 向 滙 賢 投 資 派 付 股 息 及 其 他 分 派 的 能
力 於 日 後 不 會 受 到 限 制 。此 外 ，由 於 中 國 政 府 對 跨 境 人 民 幣 資 金 流 施 加 限 制 ，中 國 境 外 的
人 民 幣 流 通 量 有 限 ，匯 賢 產 業 信 託 未 必 可 於 中 國 境 外 取 得 足 夠 人 民 幣 或 完 全 無 法 取 得 任 何
人 民 幣 。倘 北 京 東 方 廣 場 公 司 無 法 把 人 民 幣 資 金 撤 離 中 國 ，而 匯 賢 產 業 信 託 無 法 於 中 國 境
外取得足夠人民幣 ，或無法償付其所借取的任何融資金額的本金及利息 。詳情載於「與匯賢
產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 融 資 協 議」一 節 。

利率波動或會對匯賢產業信託的價值造成不利影響。

東 方 廣 場 的 業 務 受 地 方 、地 區 及 國 際 經 濟 環 境 影 響 ，具 體 而 言 ，利 息 波 動 或 會 增 加 貸
款 融 資 及 中 銀 貸 款 協 議 項 下 的 利 息 成 本 ，對 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 狀 況 及 匯 賢 產 業 信 託 向 基
金 單 位 分 派 的 能 力 造 成 不 利 影 響 。此 外 ，利 率 波 動 與 其 他 經 濟 市 場 環 境 變 動 ，都 可 能 對 物

45
 風 險 因 素

業 市 場 活 動 水 平 造 成 不 利 影 響 ，亦 可 能 對 匯 賢 產 業 信 託 的 收 入 、其 物 業 價 值 、財 務 表 現 及
狀況造成重大不利影響 。貸款融資及中銀貸款協議進一步詳情 ，請參閱本發售通函「與匯賢
產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」一 節 。

因 Hui Xian Cayman 違 反 重 組 協 議 所 收 的 賠 償 有 限 ，原 因 是 只 有 匯 賢 控 股 擔 保 其 表 現 ，且

匯賢控股最終股東概無提供任何擔保。

匯 賢 控 股 就Hui Xian Cayman在 重 組 協 議 項 下 責 任（包 括 其 違 反 就Hui Xian BVI集 團 及 東

方 廣 場 作 出 的 任 何 聲 明 、保 證 及 彌 償 保 證 的 責 任）提 供 擔 保 。然 而 ，Hui Xian Cayman的 任 何
最終股東的 財 力 或 較 Hui Xian Cayman 雄 厚 ，惟並 無 就Hui Xian Cayman的 責 任 提 供 擔 保 。故
此 ，倘Hui Xian Cayman違 反 重 組 協 議 ，而Hui Xian Cayman未 能 向 匯 賢 產 業 信 託 全 數 賠 償 ，
甚 或 無 法 賠 償 時 ，匯 賢 產 業 信 託 將 不 能 向Hui Xian Cayman任 何 最 終 股 東 尋 求 任 何 賠 償 ，因
此 ，在Hui Xian Cayman違 反 重 組 協 議 項 下 責 任 時 ，匯 賢 產 業 信 託 蒙 受 或 招 致 的 一 切 損 失 及
責任或未能得到全數賠償。

匯賢產業信託只可進行有限的借貸。

匯 賢 產 業 信 託 借 貸 需 承 受 的 限 制 中 ，其 借 貸 受 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 規 限 ，借 款
額 不 得 超 過 其 總 資 產 值45.0% 。按 匯 賢 產 業 信 託 於 上 市 日 期 的 借 貸（於2011年4月6日 償 還 部
分 中 銀 定 期 貸 款 後 約 為 人 民 幣2億 元）及 本 發 售 通 函 附 錄 二 所 載 匯 賢 產 業 信 託 未 經 審 核 備 考
財 務 狀 況 表 所 載 匯 賢 產 業 信 託 資 產 總 值 ，現 有 借 貸 總 額 將 佔 匯 賢 產 業 信 託 資 產 總 值 不 超 過
1.0% 。倘 若 融 資 額 按 類 似 基 準 悉 數 提 取 ，融 資 項 下 已 提 取 現 有 借 貸 及 借 貸 總 額 將 佔 匯 賢 產
業 信 託 資 產 總 值 不 超 過5.0% 。然 而 ，均 無 法 保 證 隨 時 間 過 去 ，匯 賢 產 業 信 託 的 資 產 經 重 估
或 其 他 原 因 ，匯 賢 產 業 信 託 之 貸 款 將 不 會 超 過 其 總 資 產 值45.0% 。匯 賢 產 業 信 託 可 能 不 時
需要提取其銀行融資並使用透支 ，但基於45.0%借貸限制或無法如此行事 。匯賢產業信託亦
可 能 在 以 房 地 產 作 抵 押 的 資 產 抵 押 交 易 中 未 能 及 時 獲 得 商 業 上 有 利 之 融 資 ，或 根 本 不 能 獲
得 融 資 ，尤 其 是 基 於 持 有 東 方 廣 場 土 地 使 用 權 的 方 式 及 若 干 事 宜 須 經 出 席 北 京 東 方 廣 場 公
司 董 事 會 會 議 的 董 事 一 致 批 准 的 規 定（見 上 文「北 京 東 方 廣 場 公 司 需 徵 得 境 內 合 營 夥 伴 同 意
的 若 干 事 宜」一 節 的 風 險 因 素）。此 外 ，使 用 借 貸 或 會 增 加 匯 賢 產 業 信 託 承 受 不 利 經 濟 因 素
之 風 險 ，包 括 利 率 上 升 及 經 濟 衰 退 。

匯賢產業信託之增長取決於超出其控制範圍之外部資金來源。

據 管 理 人 的 政 策 ，其 於 上 市 日 期 至2011年12月31日 期 間 及 截 至2012年12月31日 止 財 政
年 度 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 的 分 派 金 額 相 等 於 匯 賢 產 業 信 託 年 度 可 供 分 派 收 入 之100.0% ，
其 後 每 個 財 政 年 度 則 為 匯 賢 產 業 信 託 年 度 可 供 分 派 收 入 最 少90.0% 。此 外 ，為 保 持 作 為 房
地 產 投 資 信 託 基 金 之 資 格 ，根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 規 定 匯 賢 產 業 信 託 每 年 須 將 其 至
少90.0%之 經 審 核 稅 後 年 度 淨 收 入 作 分 派 之 用 。另 外 ，管 理 人 可 酌 情 分 派 額 外 金 額（包 括 資
本）。因 此 ，匯 賢 產 業 信 託 可 能 無 法 自 營 運 現 金 流 量 中 為 未 來 資 本 需 要 提 供 資 金 ，包 括 為 任
何 必 要 之 收 購 進 行 融 資 。故 此 ，其 可 能 倚 靠 外 部 資 金 來 源 擴 大 其 投 資 組 合 ，而 該 等 資 金 可
能 無 法 按 商 業 上 可 接 受 的 條 款 獲 取 或 根 本 無 法 獲 取 。若 匯 賢 產 業 信 託 無 法 自 外 部 來 源 獲 得
資 金 ，其 或 未 能 於 出 現 策 略 性 機 會 時 收 購 物 業 、履 行 其 償 債 付 息 責 任 或 向 基 金 單 位 持 有 人
作 出 現 金 分 派 ，以 保 持 其 作 為 房 地 產 投 資 信 託 基 金 之 資 格 。

46
 風 險 因 素

倘 若 Hui Xian BVI 集 團 無 法 繼 續 獲 取 融 資 ，將 損 害 其 業 務 、業 務 持 續 增 長 的 能 力 及 財 務 穩

定性。

Hui Xian BVI 集 團 過 去 及 現 時 一 直 欠 負 匯 賢 控 股 及 其 他 貸 款 人 龐 大 金 額 。於2007年 、

2008年 、2009年12月31日 及2010年10月31日 ，Hui Xian BVI 集 團 的 流 動 負 債 淨 額 分 別 為 約
人 民 幣77.45億 元 、約 人 民 幣82.98億 元 、約 人 民 幣70.19億 元 及 約 人 民 幣60.01億 元 ，主 要 屬
匯賢控股提供的借貸及根據中銀定期貸款協議借取的貸款。

儘 管 匯 賢 控 股 的 借 貸 將 償 還（包 括 利 用 發 售 所 得 款 項 淨 額）或 轉 讓 予 受 託 人（作 為 匯 賢

產 業 信 託 的 受 託 人），因 而 將 大 幅 縮 減 Hui Xian BVI 集 團 的 流 動 負 債 淨 額 ，然 而 ，倘 若 中 銀
不再向 Hui Xian BVI 集團提供融資 ，或匯賢產業信託無法按商業上可接受的條款取得足夠或
額 外 的 資 金 ，或 倘 若 匯 賢 產 業 信 託 需 要 龐 大 的 營 運 資 金 或 現 金 流 出 ，匯 賢 產 業 信 託 未 必 有
足 夠 的 流 動 資 產 或 信 貸 能 力 應 付 所 有 現 金 需 求（包 括 償 還 銀 行 及 其 他 借 貸），故 此 或 遭 貸 款
人 或 其 他 債 權 人 提 出 索 償 或 訴 訟 。在 此 情 況 下 ，匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 狀 況 或 會 受 損 ，匯 賢
產 業 信 託 未 必 能 成 功 實 行 其 業 務 策 略 ，亦 因 而 會 損 害 其 業 務 、前 景 及 財 務 穩 定 性 。

匯 賢 產 業 信 託 倚 賴 若 干 主 要 人 員 ，而 任 何 主 要 人 員 離 職 或 會 對 其 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業
績產生不利影響。

匯 賢 產 業 信 託 之 成 功 部 分 取 決 於 管 理 人 、北 京 東 方 廣 場 公 司 之 主 要 行 政 人 員 及 若 干 其
他 高 層 要 員 之 持 續 服 務 及 表 現 ，就 物 業 管 理 人 而 言 ，則 取 決 於 獲 委 任 主 要 行 政 人 員 的 服 務
及 表 現 。該 等 人 員 或 會 於 未 來 離 開 管 理 人 、北 京 東 方 廣 場 公 司 及 ╱ 或 物 業 管 理 人 ，且 其 後
可 能 會 與 其 及 匯 賢 產 業 信 託 競 爭 。任 何 該 等 人 員 離 職 或 會 對 匯 賢 產 業 信 託 之 業 務 、財 務 狀
況及經營業績產生重大不利影響。

匯 賢 產 業 信 託 之 成 功 倚 賴 管 理 人 、物 業 管 理 人 及 酒 店 管 理 人 經 營 東 方 廣 場 之 能 力 ，彼 等 無
法有效及有效率經營東方廣場可能對東方廣場之價值及匯賢產業信託之經營業績產生重大
不利影響。

匯 賢 產 業 信 託 倚 賴 管 理 人 管 理 其 經 營 及 其 地 產 資 產 組 合 。管 理 人 並 無 經 營 往 績 ，且 倚
賴 其 將 自 匯 賢 產 業 信 託 所 收 取 有 關 物 業 管 理 、收 購 及 銷 售 之 費 用 及 其 他 補 償 ，以 進 行 其 經
營。

物 業 管 理 人 成 立 後 ，物 業 管 理 人 將 提 供 若 干 物 業 管 理 功 能 及 服 務 。北 京 東 方 廣 場 公 司
將與物業管理人訂立經營管理協議 ，據此履行東方廣場所有日常業務及管理工作（不包括北
京 東 方 君 悅 大 酒 店）。根 據 經 營 管 理 協 議 ，物 業 管 理 人 將 負 責 提 供 有 關 東 方 廣 場（不 包 括 北
京東方君悅大酒店）的物業管理協調服務 、租賃管理服務及市場推廣服務 ，並以代理身份代
表 北 京 東 方 廣 場 公 司 挑 選 及 建 議 提 供 有 關 服 務 的 服 務 供 應 商 ，同 時 ，物 業 管 理 人 亦 會 代 表
北 京 東 方 廣 場 公 司 監 察 有 關 服 務 供 應 商 的 表 現 。此 外 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 由 酒 店 管 理 人
按 酒 店 管 理 協 議 管 理 。酒 店 管 理 人 可 全 權 酌 情 管 理 、經 營 及 推 廣 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 ，惟
若干事宜須經北京東方廣場公司批准。

47
 風 險 因 素

物 業 管 理 人 或 酒 店 管 理 人 無 法 妥 善 管 理 東 方 廣 場 將 損 害 東 方 廣 場 的 相 關 價 值 、匯 賢 產
業 信 託 經 營 業 績 、向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 的 能 力 以 及 償 還 到 期 債 務 的 能 力 。此 外 ，匯
賢 產 業 信 託 與 管 理 人 的 關 係 轉 差 ，或 管 理 人 與 物 業 管 理 人 或 酒 店 管 理 人 的 關 係 轉 差 ，均 會
阻礙各自管理匯賢產業信託經營及其房地產資產組合之能力。

管 理 人 、酒 店 管 理 人 及 若 干 物 業 服 務 供 應 商 的 業 務 受 限 於 規 例 、其 發 牌 、合 資 格 及 批 准 條
件。

管 理 人 須 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 獲 發 牌 照 ，以 進 行 屬 受 規 管 活 動 的 資 產 管 理 。酒 店 管 理
人 及 若 干 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 物 業 服 務 供 應 商（包 括 但 不 限 於 北 京 港 基 及 北 京 高 衞）須 持 有
必 要 的 資 格 證 書 ，並 就 其 各 自 的 業 務 取 得 中 國 相 關 政 府 部 門 的 批 准 。無 法 保 證 管 理 人 、酒
店 管 理 人 及 該 等 物 業 服 務 供 應 商 各 自 將 按 其 牌 照 及 審 批 條 件 經 營 管 理 。管 理 人 高 級 職 員 的
離 任 或 使 管 理 人 損 失 其 擔 任 匯 賢 產 業 管 理 人 的 牌 照 。倘 若 酒 店 管 理 人 及 該 等 物 業 服 務 供 應
商 違 反 其 各 自 牌 照 的 若 干 條 件 及 ╱ 或 批 准 條 件 ，或 使 其 損 失 或 遭 撤 回 擔 任 東 方 廣 場 有 關 部
分 物 業 服 務 供 應 商 或 酒 店 管 理 人 的 牌 照 或 批 准 。倘 若 管 理 人 不 獲 發 證 券 及 期 貨 條 例 規 定 的
牌 照 ，或 酒 店 管 理 人 或 該 等 物 業 服 務 供 應 商 不 再 持 有 中 國 有 關 法 律 法 規 規 定 的 牌 照 或 必 要
批 准 或 遭 撤 回 ，匯 賢 產 業 信 託 或 另 需 委 任 其 他 持 牌 或 經 審 批 管 理 公 司 及 ╱ 或 物 業 服 務 供 應
商 。管 理 人 、酒 店 管 理 人 及 ╱ 或 物 業 服 務 供 應 商 如 有 離 任 ，或 會 嚴 重 損 害 匯 賢 產 業 信 託 的
業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 。倘 未 有 另 一 間 持 牌 或 認 可 的 管 理 公 司 願 意 替 代 現 任 管 理 人 ，
則受託人可能終止匯賢產業信託。

倘 若 經 營 管 理 協 議 及 ╱ 或 酒 店 管 理 協 議 屆 滿 或 提 前 終 止 ，匯 賢 產 業 信 託 日 後 未 必 能 按 類 似
條款訂立新經營管理協議及╱或新酒店管理協議。

經 營 管 理 協 議 或 酒 店 管 理 協 議（將 於2019年12月31日 屆 滿）終 止 或 屆 滿 後 ，按 照 當 其 時

的 市 況 ，管 理 人 未 必 能 及 時 或 按 經 營 管 理 協 議 或 酒 店 管 理 協 議（視 乎 情 況 而 定）類 似 條 款 取
代 有 關 物 業 管 理 人 或 酒 店 管 理 人 。在 沒 有 物 業 管 理 人 或 酒 店 管 理 人 的 期 間 ，管 理 人 將 需 自
行 直 接 經 營 東 方 廣 場 ，匯 賢 產 業 信 託 經 營 上 或 遇 上 嚴 重 中 斷 ，管 理 東 方 廣 場 、若 干 公 司 及
行政服務涉及的成本或會增加。

失 去 關 鍵 租 戶 或 其 租 戶（包 括 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士）業 務 下 滑 或 對 匯 賢 產 業 信 託 之 財 務
狀況及經營業績產生不利影響。

若 關 鍵 租 戶 業 務 下 滑 或 其 他 財 政 困 難 ，如 破 產 或 無 力 償 債 ，其 或 無 法 及 時 支 付 租 金 。
匯 賢 產 業 信 託 就 未 付 租 金 向 破 產 租 戶 提 出 之 索 償 或 不 會 足 額 支 付 。此 外 ，匯 賢 產 業 信 託 或
會 就 任 何 迫 遷 程 序 消 耗 時 間 及 支 出 ，並 無 法 於 該 等 程 序 期 間 收 回 租 金 。再 者 ，其 關 鍵 租 戶
決 定 不 再 續 約 或 提 前 終 止 租 約（關 鍵 租 戶 有 權 行 使 終 止 權 之 情 況）時 ，其 或 無 法 重 新 出 租 該
樓 面 。即 使 關 鍵 租 戶 決 定 續 租 或 租 用 新 樓 面 ，續 租 或 新 租 約 之 條 款 ，包 括 所 需 翻 新 成 本 或

48
 風 險 因 素

對 租 戶 之 優 惠 條 款 ，對 匯 賢 產 業 信 託 而 言 或 遜 於 現 行 租 約 之 條 款 。基 於 該 等 情 況 ，匯 賢 產
業 信 託 之 現 金 流 量 或 會 減 少 ，而 且 其 或 無 法 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 。

此 外 ，倘 若 該 等 關 鍵 租 戶 業 務 下 滑 ，或 會 削 弱 其 財 務 狀 況 並 導 致 其 無 法 按 時 支 付 租 金
甚 或 違 反 租 約 。從 事 特 定 行 業 的 租 戶 或 因 其 行 業 衰 退 而 受 到 影 響 ，因 而 可 能 未 能 及 時 支 付
租 金 或 違 反 租 約 。關 鍵 租 戶 亦 可 能 因 為 其 他 原 因 未 能 續 簽 租 約 。若 任 何 關 鍵 租 戶 違 約 、未
能 及 時 支 付 租 金 或 未 能 續 簽 租 約 ，匯 賢 產 業 信 託 於 行 使 其 業 主 權 利 時 或 會 有 所 延 誤 ，或 於
保護其投資過程中產生重大成本及無法重新出租有關樓面。

匯 賢 產 業 信 託 於 租 約 到 期 時 或 未 能 續 期 、出 租 空 置 樓 面 或 重 新 出 租 。

截至2011年1月31日止 ，東方新天地已出租可出租總面積約有17.9% 、32.0%及17.8%之

租 約 ，而 東 方 經 貿 城 已 出 租 可 出 租 總 面 積 則 約 有25.4% 、35.1%及29.8%之 租 約 分 別 於 截 至
2011年 、2012年 及2013年12月31日 止 年 度 屆 滿 。管 理 人 不 能 保 證 租 約 將 會 續 期 或 東 方 廣 場
可 按 相 當 於 或 高 於 現 時 的 租 值 重 新 出 租 。倘 東 方 廣 場 租 值 下 降 ，匯 賢 產 業 信 託 現 有 租 戶 不
續 訂 租 約 或 匯 賢 產 業 信 託 未 能 重 新 出 租 現 有 樓 面 及 租 約 將 到 期 之 樓 面 的 主 要 部 分 ，匯 賢 產
業 信 託 之 財 務 狀 況 、經 營 業 績 、現 金 流 量 、每 基 金 單 位 之 買 賣 價 ，以 及 其 償 債 付 息 之 能 力
會 受 到 重 大 不 利 影 響 。有 關 東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 的 租 約 到 期 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函
附錄五。

因東方廣場之物業重估所致之物業價值減少可導致匯賢產業信託於該年之年度綜合溢利淨
額 減 少 ，亦 可 引 發 融 資 協 議 的 若 干 失 責 事 件 ，從 而 產 生 不 利 後 果 。

匯 賢 產 業 信 託 所 持 物 業 須 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 規 定 定 期 進 行 重 估 。根 據 匯 賢
產 業 信 託 之 會 計 政 策（現 時 乃 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 規 定）及 依 據 適 用 之 香 港 財 務
報 告 準 則 ，其 投 資 物 業 之 任 何 估 值 減 少 可 導 致 全 面 收 益 表 產 生 非 現 金 支 出 ，及 可 使 年 度 綜
合 溢 利 淨 額 大 幅 下 降 。根 據 信 託 契 約 ，某 一 財 政 年 度 的 年 度 可 供 分 派 收 入 乃 經 管 理 人 按 匯
賢 產 業 信 託 於 該 財 政 年 度 經 審 核 財 務 報 表 計 算 ，代 表 著 匯 賢 產 業 信 託 及 特 別 目 的 投 資 工 具
於 該 財 政 年 度 的 綜 合 經 審 核 除 稅 後 溢 利 淨 額 ，經 調 整 以 撇 銷 若 干 調 整（定 義 見 本 發 售 通 函
「分派政策」一節）之影響 。儘管管理人可以（但基於並非調整而毋須）在其年度分派中包括有
關 任 何 未 變 現 物 業 重 估 虧 損 ，管 理 人 能 否 如 此 行 事 須 視 乎 及 可 能 受 限 於 遵 守 房 地 產 投 資 信
託 基 金 守 則 規 定 之 資 產 負 債 率 ，該 守 則 現 時 限 制 匯 賢 產 業 信 託 之 借 貸 不 得 超 過 匯 賢 產 業 信
託 之 資 產 總 值 之45.0% 。

倘物業重估引致資產總值減少及因此匯賢產業信託之借貸按佔資產總值之比例增加而
超 出 適 用 之 借 貸 限 制 規 定 ，管 理 人 須 保 留 本 應 用 作 向 基 金 單 位 持 有 人 分 派 之 資 金 ，從 而 增
加 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 總 值 ，而 匯 賢 產 業 信 託 或 須 受 到 進 一 步 借 貸 限 制 。

49
 風 險 因 素

管理人可能改變匯賢產業信託的投資策略。

匯 賢 產 業 信 託 有 關 若 干 活 動（包 括 投 資 及 收 購）的 政 策 ，將 由 管 理 人 釐 訂 。基 金 單 位 持
有 人 及 潛 在 投 資 者 應 注 意 ，根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 、信 託 契 約 、上 市 協 議 及 適 用 法
律 的 規 定 ，管 理 人 有 絕 對 酌 情 權 決 定 匯 賢 產 業 信 託 的 投 資 策 略 、匯 賢 產 業 信 託 所 作 的 投 資
及 收 購 ，此 舉 或 會 減 低 匯 賢 產 業 信 託 的 淨 收 入 ，甚 至 招 致 損 失 。

匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 、長 實 集 團 、置 富 產 業 信 託 與 泓 富 產 業 信 託 有 潛 存 利 益 衝 突 。

就 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 而 言 ，匯 賢 產 業 信 託 上 市 後 ，長 實 將 被 視 為 匯 賢 產 業 信 託
的 主 要 持 有 人 之「聯 繫 人」。長 實 集 團 的 主 要 業 務 包 括 物 業 發 展 及 於 中 國（包 括 北 京）和 其 他
地方進行投資 。長實集團從事發展供銷售用途的大規模優質物業 ，並對零售 、辦公室 、服務
式 公 寓 及 酒 店 領 域 進 行 投 資 。因 此 ，匯 賢 產 業 信 託 與 長 實 集 團 在 若 干 方 面 可 能 彼 此 競 爭 。
長實可通過其全資附屬公司以基金單位持有人身份就匯賢產業信託的事務（所指是須基金單
位持有人投票且 Hui Xian Cayman 毋須放棄投票的有關事宜）影響 Hui Xian Cayman 之權利 ，
包 括 批 准 收 購 或 出 售 等 重 大 公 司 交 易 。此 外 ，兩 名 非 執 行 董 事（即 甘 慶 林 及 葉 德 銓）及 管 理
人 若 干 高 級 行 政 人 員 身 兼 長 實 及 ╱ 或 其 聯 屬 公 司 的 董 事 及 ╱ 或 高 級 行 政 人 員 。另 外 ，於 最
後 可 行 日 期 ，管 理 人 由 長 實 全 資 附 屬 公 司 擁 有 管 理 人30.0%的 權 益 ，而ARA間 接 擁 有 管 理 人
30.0%的 權 益 ，長 實 則 間 接 擁 有ARA約15.6%的 權 益 ，而 獲 委 聘 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 服
務 的 若 干 服 務 供 應 商 亦 為 長 實 附 屬 公 司 。長 實 間 接 持 有 置 富 產 業 信 託 及 泓 富 產 業 信 託 的 基
金 單 位 ，其 日 後 可 能 投 資 與 匯 賢 產 業 信 託 直 接 或 間 接 構 成 或 可 能 構 成 競 爭 的 其 他 房 地 產 投
資 信 託 基 金 。置 富 產 業 信 託 及 泓 富 產 業 信 託 分 別 由 置 富 資 產 管 理 有 限 公 司 及 泓 富 資 產 管 理
有 限 公 司 管 理 ，兩 家 公 司 均 屬ARA的 全 資 附 屬 公 司 。儘 管 現 時 泓 富 產 業 信 託 的 物 業 及 置 富
產 業 信 託 的 物 業 位 於 香 港 ，而 匯 賢 產 業 信 託 擁 有 權 益 的 初 始 物 業 位 於 中 國 ，但 置 富 產 業 信
託 及 泓 富 產 業 信 託 日 後 可 能 投 資 位 於 中 國 的 物 業 。因 此 ，將 來 匯 賢 產 業 信 託 可 能 就 物 業 收
購 及 租 賃 契 機 ，與 長 實 集 團 、置 富 產 業 信 託 及 泓 富 產 業 信 託 彼 此 競 爭 。同 時 ，匯 賢 產 業 信
託 日 後 可 能 與 長 實 集 團 、置 富 產 業 信 託 及 泓 富 產 業 信 託 彼 此 收 購 物 業 或 其 他 資 產 或 進 行 其
他 交 易 。不 能 保 證 匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 、長 實 集 團 、置 富 產 業 信 託 與 泓 富 產 業 信 託 不 存
有 利 益 衝 突 。尤 其 是 ，上 述 潛 在 收 購 、租 賃 契 機 及 交 易 及 協 定 有 關 潛 在 收 購 、租 賃 契 機 及
交易條款時可能會出現利益衝突。

管 理 人 為ARA的 聯 營 公 司 。匯 賢 產 業 信 託 就 物 業 收 購 及 租 賃 契 機 與ARA管 理 的 房 地 產 投 資
信託基金及私人房地產基金有潛存利益衝突。

ARA 、其 附 屬 公 司 及 聯 營 公 司 從 事 公 開 上 市 房 地 產 投 資 信 託 基 金 管 理 業 務 ，包 括 泓 富
產 業 信 託 和 置 富 產 業 信 託 及 投 資 亞 洲（包 括 中 國）的 私 人 房 地 產 基 金 管 理 業 務 。ARA間 接 持
有 管 理 人30.0%的 權 益 ，而ARA其 中 兩 名 董 事 亦 為 管 理 人 的 董 事 。葉 德 銓 先 生 為ARA非 執 行
董 事 及 置 富 產 業 信 託 之 管 理 人 非 執 行 董 事 。因 此 ，葉 先 生 以 董 事 身 份 承 擔 匯 賢 產 業 信 託 的
職 務 ，同 時 以 置 富 產 業 信 託 之 管 理 人 及ARA的 董 事 身 份 兼 任 置 富 產 業 信 託 及ARA的 職 務 ，在
角 色 上 或 有 衝 突 。此 外 ，林 惠 璋 先 生 也 是ARA主 要 股 東 兼 董 事 、泓 富 產 業 信 託 及 置 富 產 業

50
 風 險 因 素

信 託 的 管 理 人 之 董 事 。因 此 ，由 於 林 先 生 為 董 事 ，於 匯 賢 產 業 信 託 承 擔 職 務 ，亦 為 置 富 產
業 管 理 人 、泓 富 產 業 管 理 人 及ARA的 董 事 ，分 別 於 置 富 產 業 信 託 、泓 富 產 業 信 託 及ARA承 擔
職 務 ，故 此 林 先 生 在 角 色 上 或 有 衝 突 。

儘 管ARA管 理 的 私 募 房 地 產 基 金 主 力 發 展 風 險 較 匯 賢 產 業 信 託 為 高 的 策 略 及 投 機 性 房
地 產 ，及 置 富 產 業 信 託 及 泓 富 產 業 信 託 側 重 香 港 地 區（並 非 中 國），因 而 減 低 有 關 衝 突 ，惟
利 益 衝 突 可 導 致 作 出 並 非 符 合 匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 持 有 人 的 最 佳 利 益 。尤 其 是 ，匯 賢 產
業 信 託 一 方 與ARA一 方 管 理 的 公 開 上 市 房 地 產 投 資 信 託 基 金 及 私 募 房 地 產 基 金 或 會 因 潛 在
收 購 及 租 賃 契 機 而 相 互 競 爭 。匯 賢 產 業 信 託 一 方 與ARA一 方 管 理 的 公 開 上 市 房 地 產 投 資 信
託 基 金 及 私 募 房 地 產 基 金 日 後 或 會 互 相 收 購 物 業 或 其 他 資 產 或 進 行 其 他 交 易 。上 述 潛 在 收
購 、租 賃 契 機 及 交 易 及 協 定 有 關 潛 在 收 購 、租 賃 契 機 及 交 易 條 款 時 可 能 會 出 現 利 益 衝 突 。

管 理 人 為 中 信 証 券 國 際 的 聯 營 公 司 。匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 與 中 信 証 券 集 團 之 間 潛 存 利 益
衝突。

中 信 証 券 集 團 的 主 要 業 務 包 括 證 券 及 期 貨 交 易 、包 銷 與 保 薦 、自 營 交 易 、資 產 管 理 、
證 券 投 資 顧 問 服 務 、財 務 顧 問 、研 究 及 固 定 收 入 服 務 。中 信 証 券 集 團 為 其 本 身 及 ╱ 或 其 客
戶 從 事 物 業 相 關 證 券 及 基 金 交 易 。中 信 証 券 國 際 間 接 持 有 管 理 人40.0%的 股 權 。此 外 ，殷
可 及 關 文 輝 除 擔 任 管 理 人 董 事 職 務 外 ，亦 身 兼 中 信 証 券 集 團 若 干 成 員 公 司 的 董 事 及 高 級 行
政 人 員 。儘 管 匯 賢 產 業 信 託 與 中 信 証 券 集 團 的 業 務 範 疇 不 同 ，概 不 保 證 匯 賢 產 業 信 託 、管
理 人 與 中 信 証 券 集 團 不 存 有 利 益 衝 突 。尤 其 是 ，倘 若 匯 賢 產 業 信 託 與 中 信 証 券 集 團 進 行 交
易 ，協 定 有 關 交 易 條 款 時 可 能 會 出 現 利 益 衝 突 。

全 球 負 面 經 濟 環 境 ，可 能 對 匯 賢 產 業 信 託 的 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 造 成 不 利 影 響 。

全 球 金 融 危 機 於2008年 爆 發 並 蔓 延 至2009年 ，拖 累 全 球 經 濟 增 長 顯 著 放 緩 ，若 干 市 場
（包 括 匯 賢 產 業 信 託 業 務 所 處 的 中 國）出 現 經 濟 萎 縮 、商 業 及 消 費 者 拖 欠 率 上 升 、消 費 者 信
心 轉 弱 、市 場 波 幅 擴 大 。是 次 全 球 金 融 危 機 對 東 方 廣 場 構 成 不 利 影 響 。詳 情 載 於 本 發 售 通
函「管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之 討 論 與 分 析」一 節 。縱 然 中 國 及 其 他 國 家 的 經 濟 有 復 甦
的 跡 象 ，但 我 們 不 能 向 　 閣 下 保 證 全 球 金 融 危 機 不 會 重 臨 。

匯 賢 產 業 信 託 擁 有 權 益 的 東 方 廣 場 ，是 其 初 始 唯 一 的 房 地 產 投 資 項 目 ，當 中 包 括 位 於
北 京 的 零 售 、辦 公 室 、服 務 式 住 宅 及 酒 店 物 業 ，易 受 該 等 前 所 未 見 的 經 濟 環 境 引 致 消 費 減
少 及 可 支 配 收 入 下 降 所 影 響 。匯 賢 產 業 信 託 可 能 受（其 中 包 括）下 列 因 素 影 響 ：

(a) 其 租 戶 有 機 會 未 能 按 時 或 甚 至 不 能 支 付 租 金 ，削 弱 匯 賢 產 業 信 託 的 收 入 及 現 金 流 ；

(b) 零 售 及 商 用 空 間 的 需 求 有 機 會 減 少 或 波 動 ，令 租 戶 租 用 的 空 間 空 置 或 縮 小 ，令 該 等 空
間有機會出現供過於求的現象；

51
 風 險 因 素

(c) 市 場 對 酒 店 客 房 、服 務 式 公 寓 單 位 及 設 施 的 需 求 可 能 減 低 或 波 動 ，導 致 空 置 率 上 升

(d) 租 金 、房 價 及 其 他 經 營 收 入 會 有 下 調 壓 力 ；

(e) 流 動 資 金 減 少 或 波 動 ，借 貸 有 機 會 出 現 困 難 ；

(f) 匯 賢 產 業 信 託 的 一 名 或 以 上 借 款 人 或 承 保 人 ，未 能 履 行 其 對 匯 賢 產 業 信 託 所 作 承 諾 的
機會增加；及

(g) 交易對手風險上升。

日後如出現全球經濟下滑或金融市場動盪 ，或會損害東方廣場零售 、辦公室 、酒店及服

務 式 公 寓 各 租 戶 的 業 務 ，導 致 東 方 廣 場 的 整 體 需 求 減 少 ，東 方 廣 場 的 租 金 、房 價 及 其 他 收
入 亦 有 所 下 降 。此 外 ，由 於 匯 賢 產 業 信 託 的 租 金 收 入 部 分 來 自 東 方 廣 場 租 戶 的 營 業 額 ，此
部 分 相 比 基 本 租 金 較 易 受 到 影 響 ，只 要 消 費 者 對 東 方 廣 場 租 戶 的 貨 品 及 服 務 之 需 求 下 降 ，
亦 會 減 低 匯 賢 產 業 信 託 來 自 零 售 物 業 的 租 金 收 入 ，最 終 損 害 匯 賢 產 業 信 託 的 經 營 業 績 。

在 亞 洲 及 其 他 地 區 爆 發 傳 染 病 或 出 現 任 何 其 他 嚴 重 公 共 衛 生 問 題 ，可 能 會 對 匯 賢 產 業 信 託
的 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 造 成 不 利 影 響 。

在 亞 洲 或 其 他 地 方 爆 發 甲 型 流 感 (H1N1-2009) 、禽 流 感 或 嚴 重 急 性 呼 吸 系 統 綜 合 症 等
傳 染 病 ，加 上 因 而 對 旅 遊 施 加 的 任 何 限 制 及 ╱ 或 實 施 檢 疫 ，可 能 會 對 亞 洲 及 其 他 地 區 的 經
濟 及 商 業 活 動（包 括 北 京 的 消 費）造 成 負 面 影 響 ，從 而 對 匯 賢 產 業 信 託 的 收 入 及 表 現 造 成 打
擊 。現 不 能 確 保 就 傳 染 病 所 採 取 的 任 何 預 防 措 施 將 會 有 效 。日 後 在 亞 洲 及 其 他 地 區 爆 發 傳
染 病 或 出 現 任 何 其 他 嚴 重 公 共 衛 生 問 題 ，可 能 會 對 東 方 廣 場 的 業 務 經 營 、匯 賢 產 業 信 託 的
業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 造 成 不 利 影 響 。

Hui Xian Cayman 以 匯 賢 產 業 信 託 為 受 益 人 作 出 的 陳 述 、擔 保 及 彌 償 保 證 受 到 若 干 限 制 。

Hui Xian Cayman 以 匯 賢 產 業 信 託 為 受 益 人 作 出 的 陳 述 、擔 保 及 彌 償 保 證（見 本 發 售 通 函「與

匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」一 節）在 其 範 圍 、金 額 及 索 償 時 間 方 面 受 到 若 干
限 制 。概 不 保 證 匯 賢 產 業 信 託 因 其 間 接 取 得 東 方 廣 場 權 益 所 承 擔 或 招 致 的 一 切 損 失 或 責 任
（如 有）可 根 據 上 述 陳 述 、擔 保 及 彌 償 保 證 全 數 獲 得 補 償 。

閣 下 應 僅 依 賴 本 發 售 通 函 所 載 之 資 料 作 出 閣 下 之 投 資 決 定 ，而 不 應 依 賴 新 聞 報 導 所 刊 載 之
個別陳述。

於 本 發 售 通 函 刊 發 前 ，報 章 及 傳 媒 可 能 就 匯 賢 產 業 信 託 及 ╱ 或 東 方 廣 場 以 及 發 售 作 出
報 導 ，當 中 亦 包 括 若 干 有 關 匯 賢 產 業 信 託 惟 並 無 載 入 本 發 售 通 函 之 財 務 預 測 、其 他 前 瞻 性
陳 述 及 資 料 。概 不 應 以 任 何 方 式 將 所 刊 載 之 新 聞 報 導 詮 釋 為 匯 賢 產 業 信 託 之 租 金 或 溢 利 預
測 。管 理 人 並 無 授 權 於 報 章 或 傳 媒 中 披 露 任 何 有 關 資 料 。匯 賢 產 業 信 託 對 任 何 該 等 報 章 或
傳 媒 報 導 或 任 何 有 關 資 料 之 準 確 性 或 完 整 性 概 不 負 責 。管 理 人 對 任 何 有 關 資 料 或 出 版 刊 物

52
 風 險 因 素

之 恰 當 性 、準 確 性 、完 整 性 或 可 靠 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明 。倘 於 本 發 售 通 函 以 外 其 他 出 版 刊
物 出 現 之 任 何 有 關 資 料 與 本 發 售 通 函 所 載 資 料 不 符 或 互 相 衝 突 ，管 理 人 概 不 承 擔 責 任 。

因 此 ，　 閣 下 應 僅 依 賴 本 發 售 通 函 所 載 之 資 料 作 出 之 投 資 決 定 ，而 不 應 依 賴 任 何 其 他
資料。

與東方廣場有關的風險

匯 賢 產 業 信 託 現 依 賴 東 方 廣 場 提 供 其 全 部 收 入 ，導 致 匯 賢 產 業 信 託 承 受 集 中 風 險 。

匯 賢 產 業 信 託 現 依 賴 東 方 廣 場 提 供 其 全 部 收 入 ，相 比 持 有 多 於 一 項 物 業 的 房 地 產 投 資
信 託 基 金 ，尤 其 是 所 持 物 業 分 佈 於 多 個 不 同 地 區 或 投 資 種 類 較 廣 的 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ，
匯 賢 產 業 信 託 的 風 險 水 平 較 高 。倘 出 現 任 何 情 況 ，導 致 東 方 廣 場 的 業 務 或 經 營 受 到 負 面 影
響 或 其 對 租 戶 的 吸 引 力 下 降 ，或 會 對 東 方 廣 場 所 得 收 入 構 成 負 面 影 響 ，而 匯 賢 產 業 信 託 將
無 其 他 物 業 的 收 入 可 抵 銷 上 述 情 況 下 產 生 的 任 何 持 續 虧 損 。集 中 投 資 於 東 方 廣 場 導 致 匯 賢
產 業 信 託 將 大 大 受 制 於 中 國 整 體 市 況 ，尤 以 北 京 為 甚 。

東 方 廣 場 位 於 北 京 ，匯 賢 產 業 信 託 的 表 現 受 北 京 及 中 國 整 體 的 經 濟 及 房 地 產 市 況 和 中 國 政
府就壓抑過熱的中國房地產市場實施的經濟措施所影響。

匯 賢 產 業 信 託 現 時 擁 有 權 益 的 唯 一 房 地 產 東 方 廣 場 位 於 北 京 ，匯 賢 產 業 信 託 須 承 擔 中
國（尤 其 是 北 京）整 體 經 濟 及 房 地 產 市 況 轉 壞 的 風 險 。當 地 房 地 產 市 況 或 損 害 東 方 廣 場 的 價
值 ，如 供 應 過 剩 、其 他 競 爭 商 業 物 業 的 表 現 或 商 業 空 間 需 求 減 少 。

匯 賢 產 業 信 託 的 業 務 、財 務 狀 況 以 及 經 營 業 績 相 當 依 賴 北 京 及 中 國 整 體 的 經 濟 表 現 。
北京及╱或中國整體經濟或房地產市場的衰退或損害匯賢產業信託。

倘 若 北 京 其 他 商 業 區 冒 起 ，東 方 廣 場 的 吸 引 力 或 受 影 響 。

東 方 廣 場 其 中 吸 引 之 處 在 於 其 位 處 北 京 主 要 商 業 區 之 一 。隨 著 北 京 其 他 商 業 區 冒 起 ，
開 始 受 從 商 人 士 青 睞 ，東 方 廣 場 對 租 戶 及 酒 店 住 客 的 吸 引 力 或 有 所 減 少 。其 他 商 業 區 的 發
展 會 吸 引 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 現 有 租 戶 離 開 東 方 廣 場 ，而 現 有 酒 店 住
客 可 能 選 擇 其 他 酒 店 ，迫 使 匯 賢 產 業 信 託 降 低 東 方 廣 場 的 租 金 及 房 價 以 挽 留 現 有 租 戶 及 酒
店 住 客 ，吸 引 新 租 戶 及 酒 店 住 客 。因 此 ，匯 賢 產 業 信 託 的 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 或 受
不利影響。

53
 風 險 因 素

東方廣場賺取的收入及東方廣場的價值可能受多項因素的不利影響。

東 方 廣 場 賺 取 的 收 入 及 東 方 廣 場 的 價 值 可 能 受 多 項 因 素 的 不 利 影 響 ，包 括 ：

(a) 租 約 屆 滿 或 終 止 後 出 現 的 空 置 空 間 令 空 置 率 上 升 ，削 弱 匯 賢 產 業 信 託 的 收 入 以 及 其 透
過服務費收回若干營運成本的能力；

(b) 北 京 東 方 廣 場 公 司 、物 業 管 理 人 及 酒 店 管 理 人 未 能 按 時 向 租 戶 及 酒 店 住 客 收 取 租 金 及
收費或甚至不能收取租金及收費；

(c) 因 經 濟 逆 轉 的 影 響 ，租 戶 及 代 理 要 求 退 回 部 分 租 金 及 房 價 ；

(d) 租 戶 、酒 店 住 客 及 代 理 要 求 豁 免 遲 交 租 金 、房 價 及 服 務 費 的 利 息 ；

(e) 租 戶 應 付 的 租 金 ，以 及 經 協 定 的 續 租 及 新 租 約 的 其 他 條 款 可 能 遜 於 現 有 租 約 條 款 ；

(f) 東 方 廣 場 經 常 需 要 翻 新 、裝 修 及 修 繕 ；

(g) 本 地 及 國 際 的 經 濟 氣 候 及 房 地 產 市 場 市 況（例 如 零 售 建 築 面 積 、辦 公 室 空 間 、服 務 式 公
寓 及 ╱ 或 酒 店 客 房 ╱ 設 施 供 過 於 求 或 需 求 縮 減 、市 場 租 金 及 房 價 變 動 以 及 東 方 廣 場 的
營 運 開 支 變 動）；

(h) 鄰 近 地 區 的 現 有 及 新 零 售 、辦 公 室 、服 務 式 公 寓 及 ╱ 或 酒 店 物 業 的 競 爭 增 加 ；

(i) 管理人未能提供充足管理及保養或購買或設定充足保障；

(j) 其 他 物 業 及 ╱ 或 酒 店 經 營 對 租 戶 及 酒 店 住 客 的 競 爭 ，可 能 影 響 東 方 廣 場 的 租 金 及 其 他
收入或出租率水平；及

(k) 自然災害 、天災 、戰亂 、恐怖襲擊 、動亂 、民亂 、傳染病流行以及其他非管理人能控制

的事件。

因 此 ，東 方 廣 場 的 現 時 租 金 回 報 未 必 能 持 續 。

倘 物 業 開 支（例 如 維 修 費 、物 業 管 理 費 、物 業 稅 以 及 其 他 營 運 開 支）增 加 但 收 入 未 有 相 對 上
升 ，則 匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派 的 能 力 可 能 受 到 不 利 影 響 。

可能增加物業開支的因素包括但不限於下列各項：

(a) 工 資 、價 格 、能 源 成 本 及 維 修 成 本 上 升 ；

(b) 尋求新租戶及酒店住客的代理佣金開支上升；

(c) 物業稅評估及其他法定收費上升；

(d) 法 定 法 例 、規 例 或 政 府 政 策 變 動 ，令 遵 守 有 關 法 例 、規 例 或 政 策 的 成 本 上 升 ；

(e) 外判服務成本增加；

(f) 通脹率上升；

(g) 保費及利率上升；

(h) 有關調整租戶組合的成本增加；及

(i) 北京東方君悅大酒店的經營成本上升。
54
 風 險 因 素

建 築 物 及 設 備 之 盡 職 調 查 或 未 能 發 現 所 有 重 大 缺 陷 、違 反 法 律 及 規 定 行 為 及 其 他 缺 點 。

就 匯 賢 產 業 信 託 收 購 東 方 廣 場 權 益 而 言 ，獨 立 物 業 顧 問 第 一 太 平 戴 維 斯 工 程 顧 問 有 限
公 司 已 進 行 盡 職 調 查 審 核 、調 查 及 檢 查 。第 一 太 平 戴 維 斯 工 程 顧 問 有 限 公 司 就 其 盡 職 審 查
調 查 報 告 發 出 之 函 件 載 於 本 發 售 通 函 附 錄 八 。盡 職 審 查 調 查 報 告 包 括 ：(i)視 察 東 方 廣 場 ；
(ii)以 最 近 期 審 批 之 樓 宇 圖 則 核 實 現 有 樓 宇 平 面 圖 及 用 途 ；(iii)視 察 所 有 可 到 達 之 樓 宇 部 份 ，
包 括 臨 門 正 街 、屋 頂 、窗 及 天 窗 ；(iv)檢 查 現 有 或 潛 在 危 險 ； 及(v)視 察 電 力 及 電 機 圖 則 及 裝
置 ，包 括 空 調 、消 防 設 施 、水 管 及 渠 道 舖 設 。然 而 ，就 東 方 廣 場 實 質 狀 況 方 面 之 盡 職 調 查
反 映 事 實 有 限 。無 法 保 證 該 等 審 核 、調 查 或 檢 查（或 匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 、聯 席 上 市 代 理
人 及 包 銷 商 倚 靠 之 有 關 審 核 、調 查 及 檢 查 報 告）已 披 露 影 響 東 方 廣 場 組 合 之 所 有 缺 陷 或 缺
點 。尤 其 無 法 保 證 並 無 ：(i)潛 在 或 未 發 現 之 缺 陷 或 缺 點 ； 或(ii)該 等 審 核 、調 查 或 檢 查 報 告 內
之 不 準 確 或 缺 點 ，而 其 中 任 何 一 項 或 對 匯 賢 產 業 信 託 之 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 產 生 重
大不利影響。

樓 宇 或 設 備 之 潛 在 損 壞 引 發 損 失 或 責 任 ，或 會 對 盈 利 及 現 金 流 量 有 不 利 影 響 。

如 按 上 文 所 述 ，東 方 廣 場 存 在 設 計 、建 築 或 其 他 潛 在 物 業 或 設 備 損 壞 ，則 除 本 發 售 通
函 所 披 露 者 外 ，或 需 增 加 資 本 開 支 、特 殊 維 修 或 保 養 支 出 ，或 產 生 向 第 三 者 支 付 賠 償 或 承
擔 其 他 責 任 。該 等 物 業 或 設 備 損 壞 所 引 發 之 各 種 開 支 或 責 任 可 能 導 致 不 能 預 測 模 式 及 水 平
之 支 出 ，或 會 嚴 重 損 害 匯 賢 產 業 信 託 之 盈 利 及 現 金 流 量 。

房 地 產 賣 家 或 擁 有 房 地 產 權 益 的 公 司 作 出 之 法 定 或 合 約 陳 述 、保 證 或 賠 償 ，難 以 令 因
上述物業或設備損壞而需承擔之費用或責任提供滿意之保障。

東 方 廣 場 的 評 估 值 以 各 種 假 設 為 基 礎 ，而 北 京 東 方 廣 場 公 司 可 出 售 東 方 廣 場 之 價 格 或 與 東
方廣場之評估值或最初收購價值不同。

獨 立 物 業 估 值 師 之 估 值 報 告 載 於 本 發 售 通 函 之 附 錄 五 。獨 立 物 業 估 值 師 進 行 其 估 值 時
主 要 使 用 收 入 資 本 化 方 法 。估 值 以 若 干 假 定（詳 情 見 本 發 售 通 函 附 錄 五「假 設」一 段）為 基
礎 ，而 就 其 性 質 而 言 乃 主 觀 及 不 確 定 並 可 能 與 市 場 之 實 際 衡 量 數 值 大 相 逕 庭 。此 外 ，一 般
物 業 估 值 ，尤 其 是 獨 立 物 業 估 值 師 進 行 之 估 值 ，往 往 包 括 對 與 東 方 廣 場 有 關 之 若 干 因 素 之
主 觀 判 斷 ，如 其 相 關 市 場 地 位 、其 財 政 及 競 爭 實 力 、地 點 及 其 物 質 條 件 。收 入 資 本 化 法 的
主 要 驅 動 因 素 為 市 場 租 金 及 資 本 化 率 。獨 立 物 業 估 值 師 按 此 方 法 計 算 評 估 值 時 ，其 已 估 算
於2049年4月前東方廣場土地使用權未到期年限可賺取的租金收入 ，並應用其估計的資本化
率（獲 採 納 估 計 市 場 租 金 及 估 計 資 本 化 率 之 詳 情 載 於 本 發 售 通 函 附 錄 五「估 值 方 法」一 段）。
利 用 有 別 於 獨 立 物 業 估 值 師 採 納 的 市 場 租 金 及 ╱ 或 資 本 化 率 ，或 使 東 方 廣 場 的 評 估 價 值 與

55
 風 險 因 素

評 估 值 大 相 逕 庭 。因 此 ，東 方 廣 場 之 評 估 值 並 非 且 不 保 證 為 目 前 或 將 來 按 彼 等 價 值 設 定 之
售 價 。北 京 東 方 廣 場 公 司 可 出 售 東 方 廣 場 之 價 格 可 能 低 於 東 方 廣 場 之 評 估 值 或 其 最 初 收 購
價 值 ，因 而 可 能 損 害 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 狀 況 。

東方廣場或其部分可能被強制收回。

中 國 政 府 有 權 根 據 適 用 法 律 條 文 於 出 讓 期 屆 滿 前 強 制 收 回 中 國 之 任 何 土 地 。若 出 現 任
何 強 制 收 回 中 國 物 業 之 行 動 ，中 國 政 府 將 向 土 地 使 用 權 人 作 出 補 償 。詳 情 可 參 閱 本 發 售 通
函 附 錄 九「終 止 土 地 使 用 權 及 收 回 物 業」一 段 。倘 若 中 國 政 府 強 制 收 回 東 方 廣 場 的 土 地 使 用
權 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 獲 賠 償 的 金 額 或 低 於 匯 賢 產 業 信 託 就 東 方 廣 場 的 間 接 投 資 所 支 付 的
價 格 ，因 而 可 能 損 害 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 狀 況 。

與匯賢產業信託業務所處行業有關的風險

投資於房地產涉及一般性風險。

投資房地產及東方廣場所得收入涉及各種風險 ，包括但不限於 ：(i)政治或經濟條件之不利變

化 ；(ii)當地不利市場條件（匯賢產業信託業務所處市場的房地產供過於求或需求縮減） ；(iii)租
戶 之 財 務 狀 況 ；(iv)融 資 備 用 額 多 寡 ，如 債 務 或 股 本 融 資 變 化 ，以 致 匯 賢 產 業 信 託 不 能 以 優
惠 條 款 獲 取 融 資 以 進 行 日 後 之 收 購 ；(v)利 率 及 其 他 經 營 開 支 變 化 ；(vi)環 境 法 律 及 規 定 、區
域 法 規 及 其 他 政 府 法 律 法 規 、規 則 及 財 政 政 策 之 變 化 ；(vii)出 現 與 房 地 產 有 關 之 環 境 索 償 ；
(viii)市場租金變化 ；(ix)能源價格變化 ；(x)物業類型及地點之相對受歡迎程度變化導致某一市
場 上 某 一 類 物 業 空 間 供 應 過 剩 或 租 戶 需 求 下 降 ；(xi)物 業 業 主 競 爭 租 戶 或 會 導 致 空 置 或 無 法
按 有 利 條 款 出 租 空 間 ；(xii)現 有 租 約 到 期 時 無 法 續 訂 租 約 或 重 新 出 租 空 間 ；(xiii)由 於 租 戶 破
產或無力償債或其他原因 ，無法按時向租戶收取租金或根本無法收取租金 ；(xiv)保險受保範
圍 不 足 或 保 費 增 加 ；(xv)通 貨 膨 脹 率 上 升 ；(xvi)管 理 人 無 法 提 供 或 促 使 提 供 足 夠 保 養 及 其 他
服 務 ；(xvii)影 響 該 等 物 業 之 缺 損 需 要 進 行 修 補 或 需 對 該 等 物 業 進 行 維 修 及 保 養 導 致 未 可 預
見之資本支出 ；(xviii)房地產投資之流通性相對較低 ；(xix)相當倚靠現金流以為物業組合進行
保 養 及 改 善 工 程 ；(xx)營 運 成 本 上 升 ，包 括 房 地 產 稅 ；(xxi)實 地 勘 查 或 盡 職 審 查 沒 有 涵 蓋 的
任 何 缺 陷 或 非 法 構 築 物 ；(xxii)管 理 人 的 管 理 風 格 及 策 略 ；(xxiii)匯 賢 產 業 信 託 的 物 業 對 租 戶
的吸引力 ；(xxiv)遵規成本 ；(xxv)按有利條款租出物業的能力 ；(xxvi)斷電 、天災 、戰爭 、恐怖
襲 擊 、不 承 保 損 失 及 其 他 因 素 。

許 多 該 等 因 素 或 造 成 租 用 率 、租 金 或 房 價 或 經 營 開 支 波 動 ，對 房 地 產 價 值 及 房 地 產 之 收 入
造 成 負 面 影 響 。東 方 廣 場 之 年 度 估 值 將 反 映 該 等 因 素 並 因 此 可 能 上 下 波 動 。若 中 國 房 地 產
市 場 價 格 或 經 濟 突 然 衰 退 ，匯 賢 產 業 信 託 之 房 地 產 資 產 資 本 值 或 大 幅 減 低 ，因 而 可 能 損 害
匯賢產業信託的財務狀況。

物業投資之低流通性或對匯賢產業信託產生不利影響。

匯 賢 產 業 信 託 主 要 投 資 於 房 地 產 ，涉 及 風 險 較 擁 有 不 同 投 資 種 類 之 組 合 為 高 。物 業 投
資 ，尤 其 是 如 匯 賢 產 業 信 託 有 意 投 資 之 高 價 值 物 業 之 流 通 性 相 對 較 低 。尤 其 是 北 京 收 購 ╱

56
 風 險 因 素

出 售 酒 店 物 業 及 服 務 式 公 寓 物 業 一 向 並 不 活 躍 ，並 受 多 項 並 非 匯 賢 產 業 信 託 所 能 控 制 的 因
素 影 響 ，如 整 體 經 濟 狀 況 、融 資 備 用 多 寡 、利 率 及 其 他 因 素（包 括 供 求）。此 外 ，倘 若 酒 店
物 業 及 服 務 式 公 寓 基 於 競 爭 、樓 齡 、需 要 縮 減 或 其 他 原 因 而 無 法 獲 利 ，該 等 物 業 或 許 未 能
即 時 轉 作 其 他 用 途 。將 酒 店 或 服 務 式 公 寓 轉 作 其 他 用 途 一 般 需 要 龐 大 資 本 開 支 。上 述 種 種
因 素 連 同 酒 店 物 業 出 售 後 附 隨 的 酒 店 管 理 協 議 通 常 會 繼 續 ，均 會 限 制 潛 在 買 家 的 數 目 ，故
此影響匯賢產業信託在需要或有意出售所持北京東方君悅大酒店間接權益時的出售能力。

由 於 匯 賢 產 業 信 託 的 相 關 資 產 主 要 屬 房 地 產 投 資 ，而 該 投 資 的 流 動 性 一 向 較 低 ，再 加
上 上 文「風 險 因 素 — 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 的 風 險」一 節 所 載 首 兩 項 風 險 因 素 所 述 ，北 京 東
方 廣 場 公 司 及 境 內 合 營 夥 伴 的 組 織 法 律 形 式 ，均 可 能 限 制 匯 賢 產 業 信 託 適 時 出 售 其 所 持 滙
賢 投 資 的 權 益 ，亦 限 制 其 因 迎 合 經 濟 、財 務 及 投 資 狀 況 轉 變 而 改 變 其 投 資 組 合 的 能 力 。例
如 ，匯 賢 產 業 信 託 或 無 法 以 較 短 的 通 知 期 變 現 其 資 產 ，或 被 迫 以 遠 低 於 原 應 的 價 格 割 價 盡
快 出 售 有 關 資 產 。此 外 ，由 於 房 地 產 資 產 流 通 性 低 以 及 境 內 合 營 夥 伴 的 權 利 ，匯 賢 產 業 信
託及北京東方廣場公司或難以於以資產為本的貸款交易中獲得以房地產物業作擔保之及時
及 商 業 上 之 有 利 融 資 。該 等 因 素 可 能 對 匯 賢 產 業 信 託 之 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 產 生 不
利 影 響 ，因 而 對 匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 作 預 期 分 派 之 能 力 產 生 不 利 影 響 。

酒店業易受週期以及匯賢產業信託及酒店管理人控制範圍以外之其他因素所影響。

酒店業為週期性行業 ，且一般極易受全球 、地區或本地經濟變動所影響 。鑒於北京之酒店服

務 需 求 受 經 濟 增 長 影 響 ，全 球 、地 區 或 本 地 衰 退 均 可 導 致 需 求 下 降 ，因 而 或 會 影 響 酒 店 業
務 。匯 賢 產 業 信 託 及 酒 店 管 理 人 控 制 範 圍 以 外 之 其 他 不 利 因 素 包 括 政 治 動 盪 、天 災 、法 律
變 更 以 及 其 他 可 能 不 利 旅 遊 業 及 酒 店 業 務（包 括 北 京 之 酒 店 預 訂 以 及 酒 店 之 餐 飲 業 務）。倘
發 生 一 項 或 以 上 之 上 述 事 件 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 及 匯 賢 產 業 信 託 的 經 營 業 績 或 會 受 損 。

匯賢產業信託面對競爭。

北京的辦公室 、零售 、服務式公寓及酒店物業領域均為競爭激烈的市場 。匯賢產業信託與眾

多 寫 字 樓 、零 售 、服 務 式 公 寓 及 酒 店 物 業 的 發 展 商 、擁 有 人 及 營 運 商 就 租 戶 或 住 客 競 爭 。
寫 字 樓 、零 售 、服 務 式 公 寓 及 酒 店 物 業 的 新 供 應 亦 就 租 戶 或 住 客 方 面 帶 來 額 外 的 競 爭 。此
外 ，其 他 競 爭 寫 字 樓 、零 售 、酒 店 及 服 務 式 公 寓 不 斷 翻 新 及 升 級 ，或 會 減 低 較 舊 或 現 有 物
業的競爭力。

無 法 保 證 東 方 廣 場 業 務 所 處 市 場 的 新 晉 或 現 有 競 爭 對 手 不 會 提 出 更 低 的 租 金 ╱ 房 價 ，或 提
供 更 大 的 便 利 、更 佳 的 服 務 或 配 套 設 施 ，或 發 展 、大 幅 擴 充 或 改 善 設 施 。無 法 有 效 競 爭 將
損害東方廣場的表現以及匯賢產業信託的財務狀況。

57
 風 險 因 素

即 使 酒 店 及 服 務 式 公 寓 的 出 租 率 下 降 ，其 經 營 成 本 及 開 支 未 必 減 少 。

無 論 酒 店 及 服 務 式 公 寓 的 出 租 率 如 何 ，若 干 經 營 成 本 務 必 產 生 。酒 店 一 週 七 天 每 天24小 時
經 營 ，每 週 、每 月 或 每 季 的 出 租 率 如 何 ，亦 不 會 大 幅 增 減 成 本 。因 此 ，經 營 酒 店 及 服 務 式
公 寓 涉 及 龐 大 的 固 定 成 本 ，因 而 限 制 營 運 商 以 削 減 成 本 的 方 法 來 應 付 不 利 市 況 的 能 力 ，而
此 等 限 制 在 酒 店 及 服 務 式 公 寓 市 場 疲 弱 時 或 會 影 響 盈 利 能 力 ，從 而 可 能 損 害 匯 賢 產 業 信 託
的財務狀況。

匯賢產業信託或需承擔超出保額之重大損失。

東 方 廣 場 可 能 遭 受 火 災 或 其 他 原 因 造 成 之 物 質 損 壞 ，而 匯 賢 產 業 信 託 或 北 京 東 方 廣 場
公司或遭受公共法律責任索償 ，招致保額或無法完全補償之損失（包括損失租金）。此外 ，匯
賢 產 業 信 託 尚 未 就 若 干 類 別 的 損 失 投 保 ，如 戰 爭 及 核 污 染 之 損 失 。若 出 現 未 受 保 損 失 或 損
失 超 過 受 保 限 額 ，匯 賢 產 業 信 託 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 或 須 支 付 賠 償 及 ╱ 或 喪 失 投 資 於 受 影
響 物 業 之 資 本 以 及 來 自 東 方 廣 場 之 預 期 未 來 收 入 。然 而 ，匯 賢 產 業 信 託 或 北 京 東 方 廣 場 公
司 將 須 對 與 東 方 廣 場 有 關 之 任 何 債 務 或 其 他 財 政 義 務 ，例 如 已 承 諾 之 資 本 開 支 承 擔 責 任 。
而 第 三 方 保 險 公 司 亦 有 可 能 無 法 保 持 足 夠 再 保 險 以 保 障 可 能 出 現 之 任 何 損 失 。任 何 重 大 未
受 保 損 失 或 對 匯 賢 產 業 信 託 之 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 產 生 重 大 不 利 影 響 。

此 外 ，倘 若 匯 賢 產 業 信 託 的 現 有 保 單 到 期 ，將 須 要 求 續 保 其 保 單 並 就 可 接 納 受 保 條 款
進 行 洽 商 ，承 擔 保 險 市 場 價 格 波 動 之 風 險 ，包 括 保 險 費 增 加 之 可 能 性 。管 理 人 將 定 期 監 控
保 險 市 場 狀 況 ，惟 無 法 預 期 於 未 來 保 單 年 度 可 按 商 業 上 合 理 條 款 獲 提 供 保 險 之 範 圍 。將 來
任 何 保 險 費 之 大 幅 提 升 或 可 提 供 受 保 範 圍 之 減 低 ，或 對 匯 賢 產 業 信 託 之 業 務 、財 務 狀 況 及
經營業績產生不利影響。

匯賢產業信託可能就環境事宜導致重大開支或須承擔責任。

匯 賢 產 業 信 託 之 營 運 受 多 項 環 境 法 律 所 管 制 ，包 括 有 關 空 氣 污 染 管 制 、水 污 染 管 制 、
廢物棄置 、噪音污染管制 、防火管制及危險品儲存之管制 。根據該等法律 ，房地產之業主或
營 運 人 或 因 在 該 物 業 產 生 空 氣 污 染 、噪 音 污 染 或 存 有 或 排 放 危 險 或 有 毒 化 學 品 而 須 承 擔 責
任 ，包括罰款或監禁 。此外 ，匯賢產業信託為符合該等環境法律 ，可能須作出資本開支 。倘
未 有 有 效 牌 照 而 出 現 污 染 、空 氣 污 染 、噪 音 污 染 或 危 險 品 ，或 未 能 糾 正 污 染 、空 氣 污 染 、
噪 音 污 染 或 危 險 品 ，或 不 符 合 防 火 管 制 措 施 ，匯 賢 產 業 信 託 可 能 須 承 擔 責 任 ，或 對 其 租 賃
房地產或以房地產作抵押進行借貸造成重大不利影響。

與中國有關的風險

東 方 廣 場 位 於 中 國 。因 此 ，匯 賢 產 業 信 託 的 經 營 業 績 、財 務 狀 況 及 前 景 相 當 程 度 會 受
中國經濟及其他發展的影響。

58
 風 險 因 素

中國經濟及其他政策可影響匯賢產業信託的業務。

中 國 經 濟 在 眾 多 方 面 有 別 於 大 部 分 已 發 展 國 家 的 經 濟 ，包 括 ：

(a) 經濟及政治架構；

(b) 發展程度；

(c) 增長率；

(d) 外滙管制；及

(e) 資源分配。

儘 管 中 國 政 府 一 直 實 施 經 濟 改 革 措 施 ，強 調 利 用 市 場 力 量 發 展 中 國 經 濟 ，過 去30年 中
國 經 濟 蓬 勃 發 展 ，但 不 同 地 域 及 不 同 經 濟 領 域 的 增 長 並 不 平 衡 。此 外 ，中 國 政 府 繼 續 實 施
自 上 而 下 的 政 策 監 管 各 行 業 的 發 展 ，並 以 各 種 渠 道 控 制 中 國 經 濟 的 增 長 ，如 資 源 分 配 、貨
幣 政 策 、控 制 外 幣 計 值 負 債 的 支 付 及 向 個 別 行 業 或 企 業 提 供 優 待 。儘 管 管 理 人 相 信 上 述 改
革 將 有 利 於 匯 賢 產 業 信 託 的 整 體 長 線 發 展 ，但 無 法 預 測 中 國 經 濟 及 其 他 政 策 的 改 變 會 否 損
害 匯 賢 產 業 信 託 目 前 或 未 來 的 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業 績 。

中國法律及法規的詮釋涉及不確定因素。

東 方 廣 場 位 於 中 國 ，其 業 務 經 營 主 要 受 中 國 的 法 律 和 法 規 監 管 。中 國 的 法 律 制 度 以 成
文 法 為 基 礎 ，而 法 院 以 往 的 判 決 只 可 作 為 參 考 。自1979年 以 來 ，中 國 政 府 頒 佈 多 項 涉 及 外
商 投 資 、公 司 組 織 和 管 治 、商 務 、稅 務 和 貿 易 等 與 經 濟 事 務 有 關 的 法 律 和 法 規 ，以 發 展 全
面 的 商 業 法 律 體 系 。然 而 ，由 於 這 些 法 律 和 法 規 仍 不 斷 因 應 經 濟 及 其 他 狀 況 轉 變 而 發 展 ，
加 上 公 佈 的 案 例 數 量 有 限 及 法 院 以 往 判 決 不 具 約 束 力 ，故 中 國 的 法 律 和 法 規 的 特 定 詮 釋 或
未能確定。

中國的土地和房產法律 ，包括有關土地權屬和建築物所有權的法律 ，適用於業主和租戶

的法規和法律 ，仍在發展和改革中 。近些年來 ，就相關土地和房產法律問題 ，全國人大 、國
務 院 、國 土 資 源 部 及 住 房 和 城 鄉 建 設 部 等 頒 佈 了 多 項 法 律 、行 政 法 規 和 部 門 規 章 。此 外 ，
許 多 省 市 的 地 方 人 民 代 表 大 會 和 地 方 政 府 機 構 也 頒 佈 了 各 種 地 方 性 法 規 或 地 方 性 規 章 。上
述 法 律 、行 政 法 規 、部 門 規 章 、地 方 性 法 規 和 地 方 性 規 章 的 詮 釋 及 應 用 或 會 存 在 不 明 朗 因
素。

與投資基金單位有關之風險

匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 及 以 人 民 幣 計 值 的 證 券 的 上 市 、交 易 及 結 算 或 未 能 如 期 實 行 。

匯 賢 產 業 信 託 將 為 在 香 港 上 市 的 首 隻 以 人 民 幣 計 值 的 房 地 產 投 資 信 託 基 金 。以 人 民 幣
計 值 的 證 券 從 未 於 香 港 上 市 、交 易 及 結 算 ，不 能 保 證 有 關 系 統 不 會 出 問 題 ，或 不 會 出 現 其
他 流 程 問 題 。如 有 問 題 ，不 能 保 證 基 金 單 位 能 如 期 上 市 、交 易 及 結 算 。

59
 風 險 因 素

匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 為 首 隻 在 香 港 聯 交 所 上 市 以 人 民 幣 計 值 的 證 券 ，並 非 所 有 股 票 經 紀
或託管商已準備及能夠進行匯賢產業信託基金單位的交易及結算。

以 人 民 幣 計 值 的 證 券 從 未 在 香 港 交 易 及 結 算 ，不 能 保 證 有 關 系 統 不 會 出 問 題 ，或 不 會
出 現 其 他 流 程 問 題 。儘 管 香 港 聯 交 所 於2011年3月 已 進 行 人 民 幣 上 市 產 品 交 易 及 結 算 端 對
端 模 擬 測 試 及 參 與 者 付 款 試 驗 運 作 ，然 而 ，部 分 股 票 經 紀 未 能 參 與 該 測 試 及 試 驗 運 作 。不
是 全 部 曾 參 與 測 試 及 試 驗 運 作 的 人 士 都 能 成 功 完 成 測 試 及 試 驗 運 作 ，至 於 該 等 成 功 完 成 測
試 及 試 驗 運 作 的 人 士 ，亦 概 不 保 證 彼 等 已 準 備 就 緒 買 賣 以 人 民 幣 計 值 的 證 券 。投 資 者 應 注
意 ，並 非 所 有 股 票 經 紀 已 準 備 及 能 夠 進 行 匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 的 交 易 及 結 算 ，因 此 ，投
資者或未能透過若干股票經紀買賣基金單位。

匯賢產業信託不能根據公司條例以協議計劃或強制收購的方法私有化。

匯賢產業信託並非一間公司 ，故此香港法例第32章公司條例並不適用於匯賢產業信託 。
因 此 ，如 要 私 有 化 匯 賢 產 業 信 託 ，則 不 能 如 其 他 在 香 港 聯 交 所 上 市 的 公 司 進 行 私 有 化 般 根
據 公 司 條 例 以 協 議 計 劃 及 強 制 收 購 方 法 進 行 ，亦 不 可 引 用 公 司 條 例 。

基 金 單 位 從 未 公 開 交 易 ，而 發 售 或 不 會 產 生 基 金 單 位 之 活 躍 或 流 通 市 場 。

進 行 發 售 前 ，基 金 單 位 並 無 公 開 市 場 ，而 發 售 後 或 不 會 出 現 或 保 持 基 金 單 位 之 活 躍 市
場 。儘 管 發 售 完 成 後 基 金 單 位 將 於 香 港 聯 交 所 上 市 ，但 不 保 證 將 發 展 一 個 基 金 單 位 之 交 易
市 場 或（若 確 實 發 展 一 個 市 場）彼 等 市 場 之 流 通 性 。

基 金 單 位 持 有 人 將 實 際 上 從 屬 於 Hui Xian BVI 集 團 債 權 人 所 有 現 有 及 將 來 之 索 償 。

Hui Xian BVI 集 團 債 權 人 之 索 償 將 較 匯 賢 產 業 信 託 就 該 等 實 體 之 資 產 提 出 之 索 償 擁 有 優

先權（匯賢產業信託為 Hui Xian BVI 集團之非從屬債權人情況除外）。預期滙賢投資根據貸款
融資產生負債 ，匯賢產業信託日後可能擁有權益的 Hui Xian BVI 集團成員及 ╱ 或其他特別目
的 投 資 工 具 於 日 後 可 能 直 接 產 生 無 抵 押 或 有 抵 押 義 務 。 Hui Xian BVI 集 團 有 抵 押 債 權 人 將
擁有有抵押資產索償之優先權 ，而 Hui Xian BVI 集團所有債權人將排名於匯賢產業信託索償
之 前（匯 賢 產 業 信 託 為 Hui Xian BVI 集 團 之 非 從 屬 債 權 人 情 況 除 外）。

基金單位持有人無權要求贖回其基金單位。

基 金 單 位 持 有 人 無 權 要 求 贖 回 其 基 金 單 位 。因 此 ，無 法 保 證 基 金 單 位 持 有 人 可 按 照 發
售 價 或 任 何 價 格 處 置 其 基 金 單 位 或 根 本 無 法 處 置 其 基 金 單 位 。因 此 ，基 金 單 位 持 有 人 僅 可
透過第二市場向第三方出售該等基金單位而變現或處置其基金單位。

發售後基金單位價格或下跌。

基 金 單 位 發 售 價 將 由 Hui Xian Cayman 、管 理 人 及 聯 席 賬 簿 管 理 人 透 過 協 議 予 以 釐 定 ，

並 且 對 完 成 發 售 後 基 金 單 位 之 市 價 不 具 指 示 性 。發 售 後 基 金 單 位 或 按 大 幅 低 於 發 售 價 之 價

60
 風 險 因 素

格 交 易 ，以 及 基 金 單 位 價 格 或 會 波 動 。基 金 單 位 價 格 將 取 決 於 多 項 其 他 因 素 ，而 該 等 因 素
或不時變動 。該等因素包括但不限於 ：(i)匯賢產業信託業務及投資以及中國房地產市場預計
前 景 ；(ii)匯 賢 產 業 信 託 實 際 財 務 及 經 營 業 績 與 投 資 者 及 分 析 師 預 期 之 差 異 ；(iii)匯 賢 產 業 信
託 收 入 或 盈 餘 估 計 值 或 分 析 師 建 議 或 預 測 之 變 化 ；(iv)本 地 及 國 際 一 般 經 濟 及 市 況 之 變 化 ；
(v)匯 賢 產 業 信 託 資 產 市 值 ；(vi)同 類 公 司 市 場 估 值 變 化 ；(vii)利 率 上 升 ；(viii)基 金 單 位 相 對 其
他 股 票 證 券（包 括 與 房 地 產 行 業 無 關 之 其 他 股 票 證 券）之 預 計 吸 引 力 ；(ix)基 金 單 位 將 來 之 市
場 規 模 及 流 通 性 以 及 香 港 一 般 房 地 產 投 資 信 託 基 金 將 來 之 市 場 規 模 及 流 通 性 ；(x)規 管 制 度
之 任 何 未 來 變 化 ，包 括 一 般 及 具 體 涉 及 香 港 房 地 產 投 資 信 託 基 金 及 物 業 業 主 及 運 營 商 之 稅
務 體 制 ；(xi)匯 賢 產 業 信 託 成 功 實 施 其 投 資 及 增 長 策 略 以 及 保 留 其 關 鍵 人 員 之 能 力 ； 及(xii)廣
泛 之 市 場 波 動 ，包 括 股 票 市 場 疲 軟 及 利 率 增 加 。

基 於（其 中 包 括）該 等 原 因 ，基 金 單 位 或 按 高 於 或 低 於 每 個 基 金 單 位 應 佔 淨 資 產 值 之 價
格 交 易 。若 匯 賢 產 業 信 託 根 據 投 資 目 的 保 留 營 運 現 金 流 量 ，作 為 運 營 資 金 儲 備 或 為 其 他 目
的 ，該等所保留之資金儘管增加其有關資產價值 ，或不會相應地增加基金單位之市場價格 。
若匯賢產業信託未能滿足市場有關未來盈利及現金分派之預期或會對基金單位之市價產生
不利影響。

此 外 ，概 不 向 投 資 者 作 出 擔 保 。基 金 單 位 持 有 人 或 無 法 取 回 全 數 投 資 金 額 。若 匯 賢 產
業 信 託 被 終 止 或 被 清 盤 ，投 資 者 有 可 能 失 去 其 基 金 單 位 內 所 有 或 部 分 投 資 。

投資基金單位須承受外滙風險。

人 民 幣 兌 港 元 及 其 他 外 幣 的 價 值 時 有 波 動 ，並 受 到 中 國 及 國 際 政 治 及 經 濟 狀 況 變 動 以
及眾多其他因素的影響 。基金單位以人民幣買賣 ，管理人計劃以人民幣支付所有有關匯賢產
業 信 託 的 分 派 款 項 。因 此 ，此 等 人 民 幣 款 項 的 港 元 價 值 於 市 場 上 會 隨 當 其 時 的 滙 率 漲 跌 而
有 所 不 同 。例 如 ，基 金 單 位 持 有 人 於 購 買 基 金 單 位 時 須 按 當 時 適 用 的 滙 率 將 港 元 兌 換 為 人
民 幣 。倘 若 基 金 單 位 持 有 人 買 入 與 賣 出 基 金 單 位 期 間 人 民 幣 兌 港 元 貶 值 ，基 金 單 位 持 有 人
原 以 港 元 所 作 的 投 資 之 價 值 將 會 下 降（降 幅 或 不 獲 基 金 單 位 交 易 價 的 漲 幅（如 有）所 抵 銷）。

本發售通函內前瞻性資料或被證明不準確。

本 發 售 通 函 載 有 自 上 市 日 期 至2011年6月30日 期 間 有 關 預 測 純 利 及 分 派 水 平 等 前 瞻 性
陳 述 。此 等 前 瞻 性 陳 述 以 若 干 有 關 管 理 人 策 略 及 匯 賢 產 業 信 託 或 管 理 人 將 來 經 營 所 處 環 境
之 假 設 為 基 礎 ，而 有 關 假 設 涉 及 相 當 程 度 且 並 非 匯 賢 產 業 信 託 所 能 控 制 的 不 明 朗 因 素 及 無
法 預 測 的 因 素（見 本 發 售 通 函「溢 利 預 測」一 節）。此 外 ，匯 賢 產 業 信 託 的 收 入 取 決 於 一 眾 因
素 ，包 括 管 理 人 全 面 實 行 其 策 略 的 能 力 、能 否 直 接 或 間 接 收 取 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 股 息 及
分派 、能否收取東方廣場的租金以及北京東方君悅大酒店業務的盈利能力 。租金 、股息及分
派 以 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 盈 利 能 力 或 因 種 種 理 由 而 下 降 ，包 括 出 租 率 、租 金 及 房 價 下
跌 、租 戶 無 力 支 付 或 拖 欠 租 金 ，而 由 於 假 設 之 若 干 或 所 有 事 件 及 情 況 或 不 會 按 預 期 出 現 或
目 前 未 預 計 事 件 或 情 況 可 能 出 現 ，租 金 、股 息 及 分 派 以 及 盈 利 能 力 下 降 可 能 對 匯 賢 產 業 信
託 獲 取 預 期 分 派 之 能 力 產 生 不 利 影 響 。由 於 該 等 前 瞻 性 陳 述 及 財 務 資 料 反 映 管 理 人 現 時 對

61
 風 險 因 素

未 來 事 件 的 看 法 ，或 多 或 少 涉 及 風 險 、不 明 朗 因 素 及 假 設 。此 等 陳 述 僅 代 表 其 作 出 當 日 的
情 況 ，並 純 粹 反 映 管 理 人 當 時 的 意 見 ，而 管 理 人 概 無 責 任 就 新 資 訊 、情 況 或 未 來 發 展 作 出
更 新 。儘 管 管 理 人 並 無 理 由 懷 疑 有 關 前 瞻 性 陳 述 所 依 據 的 假 設 ，但 仍 有 已 知 及 未 知 風 險 、
不 明 朗 因 素 及 其 他 因 素 可 使 匯 賢 產 業 信 託 或 管 理 人 的 實 際 業 績 、表 現 或 成 就 與 該 等 前 瞻 性
陳 述 及 財 務 資 料 明 示 或 暗 示 的 任 何 未 來 業 績 、表 現 或 成 就 大 相 徑 庭 。

匯賢產業信託持有房地產之物業收益不等於基金單位之收益。

一 般 而 言 ，物 業 收 益 按 淨 物 業 收 入 數 額（按 照 有 關 物 業 產 生 之 收 入 數 額 減 該 等 物 業 產
生之維護 、經營 、管理及租賃物業而產生之支出計算）與該等物業之現行價值對比之比率計
算 。然 而 ，基 金 單 位 之 收 益 是 以 基 金 單 位 應 付 股 息 與 基 金 單 位 購 買 價 對 比 之 比 率 計 算 。儘
管 該 兩 項 收 益 之 間 或 有 互 為 關 係 ，二 者 並 非 相 同 ，並 有 所 不 同 。

可供未來出售之基金單位數量或對基金單位之市價產生不利影響。

無法預測基金單位未來出售或基金單位未來可供出售之程度將對基金單位市價產生何
種 影 響（如 有）。於 完 成 發 售 後 ，未 計 及 基 金 單 位 借 貸 協 議 及 假 設 超 額 配 售 權 並 無 獲 行 使 ，
預 期Hui Xian Cayman 及 匯 賢 控 股 將 分 別 擁 有 當 時 已 發 行 基 金 單 位 之54.0%及6.0% 。倘 超 額
配 售 權 獲 全 數 行 使 ，預 期 Hui Xian Cayman 將 擁 有 當 時 已 發 行 基 金 單 位 之54.0% ，而 匯 賢 控
股將不會直接擁有任何基金單位 。儘管包銷協議載有限制出售 Hui Xian Cayman 所持的基金
單位 ，但無法保證其他各方不會大量出售基金單位或 Hui Xian Cayman 不會大量處置其有關
基 金 單 位 。發 售 後 於 公 開 市 場 出 售 大 量 基 金 單 位 或 被 認 為 會 出 現 該 等 出 售 ，或 會 對 基 金 單
位之通行市價產生不利影響。

倘 若 額 外 發 行 的 基 金 單 位 之 定 價 低 於 資 產 淨 值 ，基 金 單 位 資 產 淨 值 將 會 攤 薄 。

信 託 契 約 擬 定 可 能 發 行 新 基 金 單 位 ，發 行 價 可 能 高 於 、相 等 於 或 低 於 基 金 單 位 當 時 現
有 資 產 淨 值 。倘 若 新 基 金 單 位 以 低 於 資 產 淨 值 發 行 ，現 有 基 金 單 位 的 資 產 淨 值 將 會 攤 薄 。

由 於 全 部 或 部 分 管 理 人 報 酬 會 以 基 金 單 位 支 付 ，將 攤 薄 基 金 單 位 持 有 人 之 權 益 。

全 部 或 部 分 管 理 人 報 酬 會 以 基 金 單 位 代 替 現 金 支 付 。再 者 ，向 管 理 人 以 基 金 單 位 之 方
式 付 款 時 ，該 等 基 金 單 位 之 發 行 價 可 能 低 於 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 淨 值 ，亦 可 能 因 而 對 基 金
單 位 持 有 人 造 成 即 時 攤 薄 。請 參 閱 本 發 售 通 函「管 理 人 — 管 理 人 的 費 用 、成 本 及 開 支」一
節。

信託契約之條文可暫停某人士擁有或視作擁有基金單位權益所涉及之若干權利。

信 託 契 約 載 有 條 文 ，要 求 相 關 人 士 如 購 入 或 出 售 基 金 單 位 之 權 益 ，須 向 管 理 人 披 露 有
關 資 料 。倘 管 理 人 相 信 有 人 士 並 未 遵 守 信 託 契 約 內 之 權 益 披 露 條 文 ，則 無 論 該 人 士 是 否 基
金 單 位 持 有 人 ，管 理 人 有 絕 對 酌 情 權 對 該 人 士 所 持 有 或 被 視 作 持 有 權 益 之 所 有 或 部 分 基 金

62
 風 險 因 素

單 位 採 取 若 干 行 動 ，包 括 暫 停 該 等 基 金 單 位 之 投 票 權 、暫 停 向 該 等 基 金 單 位 作 出 分 派 ，以
及暫停該等基金單位之轉讓及登記。

基金單位或會於香港聯交所除牌。

香 港 聯 交 所 就 證 券（包 括 基 金 單 位）如 要 在 香 港 聯 交 所 持 續 掛 牌 制 定 了 若 干 規 定 。無 法
向 投 資 者 保 證 匯 賢 產 業 信 託 可 繼 續 符 合 有 關 維 持 在 香 港 聯 交 所 上 市 地 位 之 所 需 規 定 ，又 或
香 港 聯 交 所 不 會 改 變 上 市 規 定 。一 旦 基 金 單 位 於 香 港 聯 交 所 除 牌 ，匯 賢 產 業 信 託 或 需 終 止
營運。

投資基金單位涉及稅務風險。

雖 然 北 京 東 方 廣 場 公 司 須 繳 納 中 國 稅 項 ，而 滙 賢 投 資 須 繳 納 香 港 稅 項 ，但 作 為 以 單 位
信 託 組 成 及 證 券 及 期 貨 條 例 第104條 下 獲 認 可 之 集 體 投 資 計 劃 ，匯 賢 產 業 信 託 獲 豁 免 繳 納
香 港 利 得 稅 。匯 賢 產 業 信 託 、北 京 東 方 廣 場 公 司 及 滙 賢 投 資 以 及 匯 賢 產 業 信 託 控 制 的 任 何
其 他 實 體 稅 務 地 位 之 任 何 變 化 ，或 中 國 、香 港 或 英 屬 處 女 群 島 之 一 般 或 影 響 基 金 單 位 持 有
人 之 任 何 其 他 司 法 管 轄 權 區 內 稅 務 法 例 之 任 何 變 化 ，或 會 影 響 匯 賢 產 業 信 託 所 持 投 資 之 價
值 或 影 響 匯 賢 產 業 信 託 達 到 其 投 資 目 標 之 能 力 或 改 變 基 金 單 位 持 有 人 之 稅 後 收 益 。香 港 的
房地產投資信託基金在多個重大方面或與其他司法管轄權區的房地產投資信託基金不同。
若 　 閣 下 對 　 閣 下 之 稅 務 情 況 有 任 何 疑 問 ，請 向 　 閣 下 之 稅 務 顧 問 徵 詢 意 見 。

房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 的 歷 史 相 較 短 淺 ，其 條 文 的 應 用 及 詮 釋 之 確 定 性 較 低 。

證監會根據證券及期貨條例第104(1)條的規定獲得授權認可集體投資計劃 ，惟可附加其
認 為 適 當 的 條 件 。儘 管 匯 賢 產 業 信 託 須 遵 從 的 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 早 於2003年8月 生
效（於2005年6月 及2010年6月 經 修 訂），但 直 至2005年 底 才 有 首 隻 房 地 產 投 資 信 託 基 金 在 香
港 聯 交 所 上 市 ，於 最 後 可 行 日 期 ，在 香 港 聯 交 所 上 市 的 房 地 產 投 資 信 託 基 金 只 有 八 隻 。房
地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 並 無 法 律 效 力 ，基 於 其 歷 史 相 較 短 淺 以 及 在 香 港 聯 交 所 上 市 的 房 地
產 投 資 信 託 基 金 的 數 目 有 限 ，詮 釋 及 如 何 強 制 執 行 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 載 條 文 之 確
定 性 或 會 較 低 。證 監 會 保 留 檢 討 其 授 權 認 可 房 地 產 投 資 信 託 基 金 的 權 利 ，可 按 其 認 為 適 當
的 情 況 下 修 訂 授 權 條 件 或 撤 回 授 權 。此 外 ，不 能 保 證 未 來 的 立 法 、行 政 裁 定 、法 院 裁 決 或
房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 的 變 更 不 會 損 害 房 地 產 投 資 信 託 基 金 的 業 務 、財 務 狀 況 及 經 營 業
績或基金單位持有人的投資。

中國及香港的會計準則可予改變。

中 國 及 香 港 的 會 計 準 則 可 予 改 變 。因 此 ，匯 賢 產 業 信 託 、北 京 東 方 廣 場 公 司 及 滙 賢 投
資 以 及 匯 賢 產 業 信 託 所 控 制 且 須 遵 照 該 等 會 計 準 則 的 任 何 其 他 實 體 之 財 務 報 表 ，可 能 因 推
行任何該等經修訂的會計準則而受影響。

該 等 會 計 準 則 改 變 的 範 圍 及 時 間 ，現 仍 屬 未 知 之 數 ，並 須 由 有 關 當 局 確 認 。管 理 人 未
能 確 定 該 等 建 議 改 變 的 影 響 ，及 無 法 保 證 該 等 改 變 將 不 會 嚴 重 影 響 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 報
表 或 其 經 營 業 績 的 呈 列 。此 外 ，該 等 改 變 可 能 對 匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分 派
的能力造成不利影響。

63
 集 資 款 項 用 途

管 理 人 估 計 ，匯 賢 產 業 信 託 從 發 售 收 取 之 集 資 款 項 總 數 將 約 為 人 民 幣104.8億 元（根 據
最 低 發 售 價 計 算）至 約 為 人 民 幣111.6億 元（根 據 最 高 發 售 價 計 算）。

下表列示匯賢產業信託在發售完成後之資金來源及該等資金之計劃用途。

根據 根據
最低發售價 最高發售價
人 民 幣5.24元 人 民 幣5.58元
(人 民 幣 百 萬 元)
資金來源：
根 據 發 售 發 行2,000,000,000個 基 金 單 位 . . . . . . . . . . . . . . 10,480 11,160
根 據 匯 賢 控 股 認 購 發 行300,000,000個 基 金 單 位 . . . . . . . . 1,572 1,674
總計 12,052 12,834

資金用途：
償 還 現 有 債 務（減 去 轉 讓 債 務）(1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,690 12,455
發 行 成 本 及 收 購 成 本(2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362 379
總計 12,052 12,834

附註：
(1) 現 有 債 務 由 現 有 借 貸（僅 供 參 考 ： 於 最 後 可 行 日 期 總 數 約 為 人 民 幣58.87億 元）及 上 市 前 分 派 款 額（於 最 後 可
行 日 期 ，Hui Xian BVI 尚 未 向 Hui Xian Cayman 繳 付）所 組 成 。
(2) 發 行 成 本 由 有 關 發 售 之 開 支 所 組 成 ，包 括 應 付 予 包 銷 商 之 包 銷 佣 金（按 照 最 終 發 售 規 模）、法 律 費 用 、印 刷
成 本 、核 數 師 費 用 、上 市 成 本 、廣 告 及 市 場 推 廣 相 關 開 支（包 括 路 演 開 支）及 其 他 行 政 開 支 ； 而 收 購 成 本 包
括 收 購 Hui Xian BVI 所 引 致 之 專 業 費 用 及 其 他 費 用 。

預期發售收取之集資款項（扣除發行成本及收購成本）將全數借給 Hui Xian BVI ，Hui Xian

BVI 將 全 數 用 作 償 還 現 有 債 務（減 轉 讓 債 務）。重 組 協 議 的 訂 約 方 可 就 轉 讓 債 務 協 定 與 重 組
協議所載初步金額人民幣10億元不同的金額 ，如有協定 ，預計轉讓債務將介乎人民幣7億元
至 人 民 幣15.5億 元（視 乎 最 高 發 售 價 與 最 低 發 售 價 的 範 圍 而 定）。上 述 發 售 收 取 集 資 款 項 之
擬 定 用 途 是 按 轉 讓 債 務 的 範 圍 編 製 。倘 若 轉 讓 債 務 的 金 額 與 原 本 最 初 所 列 者 有 所 改 變 ，於
最終決定轉讓債務金額之時將刊發公告 。見本發售通函「重組 、架構及組織」及「與匯賢產業
信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」章 節 。

64
 基 金 單 位 擁 有 權 及 權 益

基金單位擁有權及權益

就 董 事 所 知 ，除 Hui Xian Cayman 、匯 賢 控 股 、長 實 、Noblecrown Investment Limited 及

若 干 中 介 控 股 公 司 外 ，於 發 售 完 成 時 ，並 無 人 士 持 有 或 被 視 為 擁 有 匯 賢 產 業 信 託5%或 以 上
之已發行基金單位權益。

下 表 及 下 文 附 註 顯 示(i)於 發 售 完 成 ； 及(ii)於 超 額 配 售 權 全 數 行 使 後 ，下 列 人 士 持 有 或 根
據 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部（除 第328及351節 外 ，將 於 上 市 日 期 後 根 據 信 託 契 約 條 款 生 效）被
視為擁有權益的基金單位數目及百分比：

(1)
發售完成後但超額配售權行使前 超額配售權獲行使後
佔已發行 佔已發行
基金 基金單位 基金 基金單位
單位數目 總數百分比 單位數目 總數百分比
Hui Xian Cayman . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,700,000,000 54.0% 2,700,000,000 54.0%
匯賢控股(2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300,000,000 6.0% — —
基金單位公眾持有人 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,000,000,000 40.0% 2,300,000,000 46.0%
總計 5,000,000,000 100.0% 5,000,000,000 100.0%

附註：
(1) 假設超額配售權獲全數行使。
(2) 上 表 所 載 匯 賢 控 股 名 下 基 金 單 位 指 根 據 匯 賢 控 股 根 據 匯 賢 控 股 認 購 協 議 認 購 基 金 單 位 的 權 益 ，倘 超 額 配 售
權 悉 數 行 使 ，匯 賢 控 股 將 不 再 持 有 該 等 基 金 單 位 的 權 益 。此 外 ，由 於 匯 賢 控 股 於Hui Xian Cayman股 東 大 會
上 行 使 或 控 制 行 使 投 票 權 ，根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 ，匯 賢 控 股 將 被 視 為 擁 有 Hui Xian Cayman 持 有 的
基金單位的權益。
(3) 此 外 ，由 於 Noblecrown Investment Limited 擁 有 Hui Xian Cayman 及 ╱ 或 匯 賢 控 股 已 發 行 股 本 之 權 益 ，因
而 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 長 實 、Noblecrown Investment Limited 及 各 中 介 控 股 公 司（長 實 透 過 其 持 有
Noblecrown Investment Limited 股 本 的 權 益）將 被 視 為 擁 有 Hui Xian Cayman 及 ╱ 或 匯 賢 控 股 所 持 基 金 單 位
之權益 。Noblecrown Investment Limited 有權於匯賢控股股東大會上行使或控制行使三分之一或以上之投票
權 。Noblecrown Investment Limited 為 長 實 之 間 接 全 資 附 屬 公 司 。

於緊隨基金單位上市後 ，概無董事持有基金單位權益（就管理人合規手冊之披露規定而
言）。

65
 分 派 政 策

分派政策

在遵守適用法律及監管規定的規限下 ，將以人民幣向基金單位持有人宣派及支付分派 。
管理人的政策為於上市日期至2011年12月31日期間以及截至2012年12月31日止財政年度分
派 相 等 於 匯 賢 產 業 信 託 年 度 可 供 分 派 收 入 的100.0%之 款 項 ，而 其 後 於 每 個 財 政 年 度 分 派 匯
賢產業信託年度可供分派收入至少90.0%予基金單位持有人 。根據信託契約 ，匯賢產業信託
在 任 何 情 況 下 均 須 確 保 ，於 每 個 財 政 年 度 分 派 予 基 金 單 位 持 有 人 的 款 項 總 額 不 得 少 於 匯 賢
產 業 信 託 年 度 可 供 分 派 收 入 的90.0% 。

有 關 人 民 幣 滙 出 中 國 之 相 關 中 國 法 律 法 規 詳 情 ，參 閱 本 發 售 通 函 附 錄 九 —「中 國 有 關
法 律 及 法 規 概 覽 及 其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較」。

就 上 述 分 派 目 的 而 言 ，並 根 據 信 託 契 約 的 條 款 ，財 政 年 度 的「年 度 可 供 分 派 收 入」乃 由
管 理 人 基 於 該 財 政 年 度 匯 賢 產 業 信 託 經 審 核 財 務 報 表 計 算 之 款 項 ，以 匯 賢 產 業 信 託 及 特 別
目 的 投 資 工 具 於 該 財 政 年 度 之 綜 合 經 審 核 除 稅 後 純 利 為 基 礎 ，並 就 撇 除 調 整（定 義 見 下 文）
之 影 響 作 出 調 整 。於 撇 除 該 等 調 整 之 影 響 後 ，年 度 可 供 分 派 收 入 或 會 有 別 於 有 關 財 政 年 度
所錄得的純利。

「調 整」指 於 相 關 財 政 年 度 或 相 關 分 派 期 間（視 情 況 而 定）匯 賢 產 業 信 託 之 綜 合 損 益 表 內

扣 除 或 計 入 之 調 整 ，包 括 ：(i)未 變 現 物 業 重 估 收 益 ，包 括 撥 回 減 值 撥 備 ；(ii)有 關 物 業 估 值 收
益 之 遞 延 稅 項 支 出 ╱ 抵 減 及 加 速 稅 項 折 舊 ；(iii)負 商 譽 之 確 認 ；(iv)現 金 與 會 計 融 資 成 本 之 差
異 ；(v)出 售 該 物 業 之 已 變 現 收 益 ；(vi)以 基 金 單 位 形 式 已 付 或 應 付 之 管 理 費 部 分 ；(vii)於 損 益
表支銷惟由發行基金單位或可轉換工具所得款項撥付之任何該等公開發售或以其他形式發
售 基 金 單 位 或 可 轉 換 工 具 成 本 ；(viii)有 關 東 方 廣 場 及 其 輔 助 機 器 、設 備 及 其 他 固 定 資 產 之 折
舊 與 攤 銷 ； 及(ix)其 他 重 大 非 現 金 收 益 。

管 理 人 亦 有 權 酌 情 分 派 任 何 額 外 款 項（包 括 資 本）。在 決 定 是 否 分 派 任 何 額 外 款 項（包

括 資 本）時 ，管 理 人 將 考 慮 一 系 列 因 素 ，包 括 但 不 限 於 匯 賢 產 業 信 託 的 資 金 需 要 、其 財 務 狀
況 、增 長 策 略 、有 否 遵 守 有 關 法 律 、規 例 及 契 約（包 括 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 訂 明 對 借 貸
的 現 有 限 制）、其 他 資 金 管 理 考 慮 、分 派 的 整 體 穩 定 程 度 及 現 行 行 業 慣 例 。管 理 人 擬 於 履 行
有 關 監 管 規 定（不 僅 於 合 營 期 限 屆 滿 時）後 ，將 盡 快 安 排 撤 回 北 京 東 方 廣 場 公 司 註 冊 資 本 。

根 據 信 託 契 約 ，管 理 人 必 須 遵 守 適 用 法 例 ，確 保 各 財 政 年 度 作 出 最 少 一 次 分 派 ，且 不
得 遲 於 有 關 分 派 期 間 分 派 計 算 日 後180日 作 出 。匯 賢 產 業 信 託 將 於 自 上 市 日 期 起 至2011年6
月30日（包 括 當 日）止 期 間 作 出 上 市 日 期 後 首 次 分 派 ，並 將 於2011年11月30日 前 支 付 。匯 賢
產 業 信 託 初 步 的 分 派 政 策 為 每 年 作 兩 次 分 派 ，即 就 截 至12月31日 及6月30日 止 六 個 月 期 間
作 出 的 分 派 。董 事 預 期 中 期 及 末 期 分 派 將 分 別 於 每 年11月 底 及6月 底 作 出 。

管 理 人 或 採 用 其 認 為 適 當 的 規 定 ，使 基 金 單 位 持 有 人 就 匯 賢 產 業 信 託 作 出 之 任 何 分 派
進 行 再 投 資 ，以 換 取 全 新 基 金 單 位 ，但 是 基 金 單 位 持 有 人 不 會 被 強 迫 收 取 基 金 單 位 以 代 替
現 金 分 派 。根 據 現 行 之 香 港 稅 法 ，分 派 毋 須 預 扣 或 扣 除 香 港 稅 項 。據 悉 ，按 稅 務 局 現 行 慣

66
 分 派 政 策

例 ，匯賢產業信託所作之分派毋須在香港繳納稅項 。基金單位持有人應就其特定稅務情況 ，
諮詢其專業顧問之意見。

匯 賢 產 業 信 託 的 分 派 能 力 乃 視 乎（其 中 包 括）受 託 人 是 否 於 匯 賢 產 業 信 託 備 妥 足 夠 現 金
支 付 所 需 之 款 項 。匯 賢 產 業 信 託 的 人 民 幣 分 派 能 力 亦 視 乎 受 託 人 是 否 於 匯 賢 產 業 信 託 備 妥
足 夠 人 民 幣 支 付 所 需 之 款 項 。倘 由 於 相 關 中 國 法 律 法 規 及 ╱ 或 行 政 原 因 ，北 京 東 方 廣 場 公
司 將 於 中 國 的 人 民 幣 滙 入 香 港 的 匯 賢 產 業 信 託 有 任 何 延 遲 ，分 派 予 基 金 單 位 持 有 人 之 付 款
時 間 亦 將 有 所 延 遲 。此 外 ，根 據 相 關 中 國 法 律 及 會 計 規 定 釐 定 可 供 北 京 東 方 廣 場 公 司 向 滙
賢 投 資 分 派 的 溢 利 金 額 ，或 會 少 於 匯 賢 產 業 信 託 根 據 上 述 分 派 政 策 決 定 向 基 金 單 位 持 有 人
分 派 的 金 額 。在 該 情 況 下 ，其 中 一 項 可 能 被 採 納 以 解 決 該 情 況 的 方 式 是 ，北 京 東 方 廣 場 公
司 根 據 相 關 中 國 法 律 並 按 照 北 京 東 方 廣 場 公 司 與 滙 賢 投 資 訂 立 的 股 東 貸 款 協 議 ，透 過 償 還
北 京 東 方 廣 場 公 司 欠 付 的 現 有 股 東 貸 款（包 括 相 關 利 息 款 項）方 式 將 現 金 滙 入 滙 賢 投 資 ，惟
須 向 相 關 外 滙 機 關 辦 理 必 要 的 核 准 程 序 。在 上 述 任 何 情 況 下 ，管 理 人 亦 擬 運 用 貸 款 融 資 項
下之循環信貸融資支持匯賢產業信託以人民幣作出分派 。詳情參閱本發售通函「與匯賢產業
信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 融 資 協 議」一 節 。

匯賢產業信託可自資本中作出分派 。匯賢產業信託所宣派的分派組成部分（包括但不限
於 由 收 入 及 資 本 組 成 及 收 入 及 資 本 類 別 組 成 宣 派 或 作 出 的 分 派）將 由 管 理 人 全 權 酌 情 釐 定
並 將 於 匯 賢 產 業 信 託 的 相 關 業 績 公 告 、半 年 度 報 告 及 年 報 中 披 露 。

根 據 應 變 計 劃 ，倘 將 人 民 幣 滙 出 中 國 受 到 限 制（無 論 由 於 中 國 法 律 法 規 或 任 何 其 他 原
因），北京東方廣場公司或須將其人民幣收入兌換為其他貨幣（美元及 ╱ 或港元），並以該等
其 他 貨 幣 向 滙 賢 投 資 支 付 股 息 、分 派 及 其 他 付 款 。在 此 情 況 下 並 為 以 人 民 幣 向 基 金 單 位 持
有 人 作 出 分 派 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 需 於 市 場 上 出 售 該 等 其 他 貨 幣 並 買 入 人 民 幣（倘 可 行），
將 其 以 人 民 幣 以 外 的 貨 幣 支 付 的 股 息 、作 出 的 分 派 及 其 他 付 款 再 兌 換 為 人 民 幣 。

倘 匯 賢 產 業 信 託 自 北 京 東 方 廣 場 公 司 以 人 民 幣 以 外 的 貨 幣 收 取 股 息 或 其 他 付 款（儘 管
此情況不大可能出現），且匯賢產業信託無法購入及 ╱ 或借得足夠人民幣以作分派 ，全部或
部 分 該 等 分 派 將 由 管 理 人 酌 情 決 定 以 港 元 或 美 元 支 付 。參 閱 本 發 售 通 函「風 險 因 素 — 與 匯
賢 產 業 信 託 有 關 的 風 險」及「風 險 因 素 — 與 中 國 有 關 的 風 險」各 節 。房 地 產 投 資 信 託 基 金 守
則 規 定 管 理 人 及 受 託 人 須 確 保 ，用 作 當 時 為 匯 賢 產 業 信 託 持 有 房 地 產 及 其 他 資 產 之 各 公 司
須 按 其 註 冊 成 立 之 司 法 管 轄 權 區 之 法 律 法 規 ，於 每 個 財 政 年 度 向 匯 賢 產 業 信 託 分 派 該 公 司
所有此等收入。

有 關 自 上 市 日 期 起 至2011年6月30日 期 間 預 測 分 派 資 料 ，參 閱 本 發 售 通 函「分 派 陳 述」
一節。

67
 投 資 摘 要

匯 賢 產 業 信 託 為 香 港 首 隻 人 民 幣 計 價 房 地 產 投 資 信 託 基 金 。管 理 人 的 主 要 目 標 是 在 法
律 及 法 規 的 規 限 下 ，以 人 民 幣 向 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定 的 每 基 金 單 位 分 派 。此 外 ，基 金
單 位 將 於 香 港 聯 交 所 買 賣 並 以 人 民 幣 通 過 中 央 結 算 系 統 結 算 ，為 投 資 者 提 供 在 香 港 投 資 人
民幣計價證券產品之契機。

匯 賢 產 業 信 託 的 資 產 為 其 於 滙 賢 投 資 的 權 益 。滙 賢 投 資 是 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 境 外 合
營 夥 伴 。北 京 東 方 廣 場 公 司 持 有 東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 ，而 東 方 廣 場 為 中 國
首 都 北 京 最 大 且 最 具 代 表 性 的 商 業 建 築 群 之 一 。東 方 廣 場 位 處 北 京 策 略 性 位 置 ，為 綜 合 物
業 建 築 群 ，其 中 包 括 ：

• 東方新天地 — 世界級購物商場；

• 東方經貿城 — 由八座甲級寫字樓組成；

• 東方豪庭公寓 — 由兩座服務式公寓大樓組成；

• 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 — 擁 有825間 客 房 的 五 星 級 酒 店 ； 及

• 約1,900個 停 車 位（包 括 上 落 客 貨 車 位）的 配 套 設 施 以 補 足 東 方 廣 場 的 其 他 部 份 。

管理人相信東方廣場整體具備以下競爭優勢：

雄踞北京心臟地帶的黃金地段

東 方 廣 場 雄 踞 北 京 核 心 商 業 區 的 策 略 位 置 ，處 於 中 國 經 濟 最 蓬 勃 的 城 市 之 一 。東 方 廣
場 位 於 北 京 二 環 路 東 長 安 街 一 號 ，西 起 王 府 井 大 街（又 名 金 街），東 至 東 單 北 大 街（又 名 銀
街）。北 京 著 名 的 購 物 區 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 人 流 之 多 為 東 方 廣 場 帶 來 好 處 。

此 外 ，毗 鄰 東 方 廣 場 的 多 個 北 京 地 標 ，包 括 紫 禁 城 、人 民 大 會 堂 及 天 安 門 廣 場 ，亦 為
東方廣場帶來龐大的人流。

東 方 廣 場 同 時 位 處 北 京 政 治 中 心 地 帶 ，毗 鄰 多 個 重 要 政 府 部 門 ，如 商 務 部 、交 通 運 輸
部 、海 關 總 署 及 北 京 市 人 民 政 府 ，故 此 吸 引 不 少 有 意 在 中 國 決 策 機 關 鄰 近 地 區 設 立 辦 事 處
的國內外公司。

東 方 廣 場 的 交 通 極 之 便 利 ，連 接 貫 穿 全 市 的 公 共 交 通 網 絡 。乘 搭 北 京1號 及5號 地 鐵 綫
可直達東方廣場 ，而8號綫亦將連接至此（預期延伸工程將於2012年展開）。此外 ，東方廣場
亦 與 地 鐵 站 相 連 ，周 邊 公 車 站 有 超 過30條 公 車 綫 。東 方 廣 場 距 離 北 京 首 都 國 際 機 場 約35公
里。

東 方 廣 場 的 優 越 位 置 有 利 於 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 經 營 以 及 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城
及東方豪庭公寓的整體租務活動。

北 京 二 環 路 區 可 供 發 展 成 規 模 與 東 方 廣 場 相 若 的 商 業 建 築 群 的 土 地 供 應 有 限 。因 此 ，
68
 投 資 摘 要

18
東 方 廣 場 可 謂 獨 一 、完 善 且 具 聲 望 的 發 展 項 目 ，可 見 將 來 不 會 有 激 烈 的 競 爭 。

「城 中 之 城」的 好 處

東 方 廣 場 分 四 個 部 分 ，分 別 為 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及 北 京 東 方 君
悅 大 酒 店 ，物 業 建 築 群 的 成 功 缺 一 不 可 。東 方 廣 場 融 入 了「城 中 之 城」的 概 念 ，締 造 自 給 自
足 的 社 區 。按 照「城 中 之 城」的 概 念 ，在 東 方 廣 場 這 單 一 商 業 建 築 群 內 ，匯 聚 了 商 業 企 業 、
購 物 商 場 、住 宿 設 施 及 公 共 服 務 。由 於 享 用 此 等 設 施 及 服 務 便 利 快 捷 ，吸 引 不 少 跨 國 公 司
及 國 內 公 司 於 東 方 經 貿 城 開 設 辦 事 處 。東 方 經 貿 城 的 租 戶 帶 動 強 大 商 務 旅 客 對 北 京 東 方 君
悅 大 酒 店 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 需 求 。東 方 經 貿 城 的 上 班 人 士 以 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 及 東 方
豪 庭 公 寓 的 住 客 也 自 然 成 為 東 方 新 天 地 的 消 費 群 組 。東 方 新 天 地 為 客 戶 、租 戶 、酒 店 住 客
及 公 眾 人 士 提 供 一 站 式 購 物 、餐 飲 、娛 樂 的 體 驗 。四 個 部 分 綜 合 互 補 ，共 同 締 造 出 協 同 效
益 ，有 助 提 升 每 個 部 分 的 租 金 及 出 租 率 。建 築 群 設 有 約1,900個 停 車 位 作 支 援 。東 方 廣 場 內
的東方新天地 、東方經貿城及東方豪庭公寓於北京物業租務市場均具領導地位 。過去十年 ，
東 方 廣 場 的 往 績 斐 然 ，在 品 牌 知 名 度 、出 租 率 、財 務 表 現 方 面 皆 佔 據 北 京 領 先 市 場 地 位 。

具規模且多元化的資產能定期提供穩定分派

管 理 人 的 主 要 投 資 策 略 為 持 有 及 投 資 中 國 優 質 的 商 業 物 業 ，透 過 管 理 房 地 產 投 資 信 託
基 金 組 合 及 維 持 高 水 平 的 投 資 紀 律 及 財 務 靈 活 性 ，致 力 為 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定 且 具 吸
引力的總回報 。東方廣場的租戶組合相當吸引 ，能為匯賢產業信託帶來多元化的收入基礎 。

東方廣場四個部分有助基金單位持有人涉足不同的市場分部 ，包括零售 、寫字樓 、服務

式 公 寓 及 酒 店 。截 至2009年12月31日 止 年 度 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及
北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 分 別 佔 東 方 廣 場 總 收 入 約38.0% 、約34.0% 、約5.0%及 約23.0% ，而 東
方新天地 、東方經貿城 、東方豪庭公寓及北京東方君悅大酒店的溢利貢獻則分別約46.2% 、
約39.2% 、約3.4%及 約11.2% 。

積 極 管 理 ，爭 取 未 來 增 長

管 理 人 將 致 力 通 過 積 極 管 理 ，提 升 匯 賢 產 業 信 託 每 個 基 金 單 位 的 資 產 淨 值 。就 自 然 增
長 而 言 ，管 理 人 將 積 極 管 理 其 組 合 ，以 優 化 租 金 收 入 增 長 、保 持 卓 越 的 租 戶 組 合 、爭 取 物
業 增 值 契 機 、盡 量 提 高 出 租 率 及 審 慎 控 制 物 業 開 支 。

18 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-8頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。本 發 售 通 函「投 資 摘 要」一

節 及「東 方 廣 場 及 業 務」一 節 載 有 多 項 以 註 腳 形 式 列 示 的 陳 述 ，均 以 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市
場 之 函 件 或 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 為 基 準（全 文 及 資 料 來 源 分 別 載 於
本 發 售 通 函 附 錄 六 及 七）
（視 何 者 適 用 而 定）。若 干 陳 述 包 含 有 關 市 場 顧 問 的 見 解 及 ╱ 或 按 照 估 計 編 製 的 資
料 ，故 此 僅 供 參 考 ，閱 讀 時 應 持 審 慎 態 度 。

69
 投 資 摘 要

董 事 會 及 管 理 團 隊 經 驗 豐 富 、專 業 至 誠

管理人董事會及其管理團隊的其他成員於房地產及投資管理擁有豐富經驗。

管 理 人 的 三 家 間 接 股 東 分 別 為 中 信 証 券 集 團 、長 實 集 團 及ARA集 團 。中 信 証 券 集 團 是
中 國 和 香 港 富 經 驗 的 活 躍 金 融 機 構 。長 實 集 團 為 經 驗 豐 富 的 地 產 發 展 商 ，於 香 港 及 中 國 擁
有 眾 多 物 業 發 展 及 投 資 項 目 。ARA集 團 在 管 理 香 港 及 亞 洲 其 他 國 家 房 地 產 投 資 信 託 基 金 的
經 驗 豐 富 ，往 績 斐 然 。董 事（獨 立 非 執 行 董 事 除 外）全 部 來 自 這 三 個 集 團 的 間 接 股 東 。

此 外 ，若 干 個 別 人 士 自 東 方 廣 場 及 ╱ 或 滙 賢 投 資 開 業 以 來 已 負 責 管 理 日 常 業 務 ，服 務
至 今 超 過10年 ，對 東 方 廣 場 及 ╱ 或 滙 賢 投 資 取 得 的 成 就 貢 獻 良 多 ，其 中 包 括 甘 慶 林 、文 嘉
強 、班唐慧慈 、蔣領峰 、王琦 、陳耀龍 、黎慧妍 、梁碧茜及謝曉芬 。匯賢產業信託上市後 ，
他們將繼續如常履行管理工作。

憑 藉 專 責 管 理 東 方 廣 場 的 管 理 團 隊 之 經 驗 及 專 業 知 識 ，管 理 人 深 切 了 解 租 戶 ，有 利 爭
取 最 優 厚 的 租 金 。另 外 ，管 理 團 隊 能 夠 按 策 略 為 發 展 項 目 挑 選 合 適 的 租 戶 組 合 ，結 果 不 單
提 升 東 方 廣 場 的 新 鮮 感 ，吸 引 新 訪 客 ，同 時 亦 為 整 體 租 金 水 平 作 出 貢 獻 。提 供 優 質 的 客 戶
服 務 乃 管 理 團 隊 的 使 命 ，他 們 一 直 能 夠 迎 合 租 戶 特 殊 的 需 要 ，如 協 助 客 戶 實 施 擴 充 計 劃 、
遷 入 東 方 廣 場 等 ，故 此 有 效 延 挽 現 有 租 戶 ，同 時 吸 引 新 客 戶 租 用 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城
或東方豪庭公寓。

品牌廣受青睞

東 方 廣 場 透 過 有 效 的 市 場 推 廣 及 優 質 服 務 ，成 功 將 其 自 家 品 牌 打 造 成 消 費 者 及 商 界 心
目 中 北 京 高 端 領 先 商 業 建 築 群 。東 方 廣 場 品 牌 能 幫 助 東 方 廣 場 招 攬 優 質 租 戶 ，出 租 率 及 租
金 水 平 維 持 高 水 平 。於2010年12月31日 ，東 方 廣 場 的 租 戶 層 包 括 東 方 新 天 地233名 租 戶 及
東 方 經 貿 城486名 租 戶 ，租 戶 涉 足 各 行 各 業 ，使 東 方 廣 場 達 致 盈 利 多 元 化 。此 外 ，東 方 新 天
地 及 東 方 經 貿 城 的 承 租 率 相 當 高 ，於2010年12月31日 分 別 約100.0%及 約97.4% ，截 至2010
年12月31日 止 年 度 ，東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 已 出 租 可 出 租 面 積 每 平 方 米 的 平 均 月 租 分 別
約 人 民 幣813元 及 約 人 民 幣165元 。

北京的經濟增長

過 去 十 一 年（2000年 至2010年），中 國 經 濟 騰 飛 ，尤 其 是 北 京 。自2000年 至2010年 ，北

19
京 經 濟 發 展 一 直 保 持 著 較 高 速 度 增 長（年 複 合 增 長 率 約 達15.9%） 。迅 速 增 長 刺 激 北 京 市 房
地 產 的 需 求 ，包 括 零 售 及 寫 字 樓 物 業 ，使 房 地 產 價 值 及 租 金 水 平 呈 上 升 態 勢 。東 方 廣 場 正
好可隨北京經濟迅速增長而獲益。

20
零 售 分 部 方 面 ，零 售 銷 售 增 長 強 勁 ，大 大 促 進 了 零 售 物 業 市 場 發 展 。同 時 ，供 發 展 的
土 地 供 應 有 限 。北 京 市 目 前 主 要 商 業 區 內 留 待 開 發 的 用 地 較 少 ，尤 其 是 核 心 商 業 區 如 王 府

19 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-6頁 — 戴 德 梁 行 就 北 京 零 售 及 辦 公 室 物 業 市 場 發 出 的 函 件 。
20 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-6頁 — 戴 德 梁 行 就 北 京 零 售 及 辦 公 室 物 業 市 場 發 出 的 函 件 。

70
 投 資 摘 要

21
井 ╱ 東 長 安 街 區 域 、CBD及 金 融 街 區 域 等 ，尤 以 王 府 井 區 的 土 地 為 甚 ，該 區 現 時 的 零 售 項
目因土地供應有限而受惠。

22
由於區內缺乏同級別的競爭項目 ，故此東方新天地商鋪租賃沒有任何壓力 。據戴德梁
行 的 資 料 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 高 端 零 售 物 業 自2011年 至2013年 的 供 應 約 為17.9萬
23
平 方 米（建 築 樓 面 面 積） 。據 戴 德 梁 行 的 預 測 ，這 些 高 端 零 售 物 業 的 入 市 不 會 對 現 有 市 場
24
造成太大的競爭壓力 。因此 ，預計北京王府井 ╱ 東長安街細分市場零售物業的租金水平仍
25
然 高 企 ，2011年 至2013年 按 年 穩 定 增 長 約2.5% 。

至 於 寫 字 樓 分 部 ，北 京 寫 字 樓 市 場 自1980年 代 中 開 始 迅 速 發 展 。至2010年 底 北 京 市 甲
26
級 寫 字 樓 的 總 供 應 量 約 為660萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）。 儘 管2005年 開 始 新 供 應 大 增 ，但
27
基於經濟增長良好 ，吸納率相當高 ，故此平均空置率相對較低 。 據戴德梁行的預期 ，未來
28
三 年（2011年 至2013年）甲 級 寫 字 樓 的 供 應 約 為61萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）。 因 此 ，未 來
29
甲級寫字樓市場面臨的競爭壓力也將較小。 預測北京甲級寫字樓未來三年的租金可按年
30
增 長 約5.2% 。

31
就 服 務 式 公 寓 分 部 方 面 ，預 期 內 需 逐 漸 擴 大 ，激 烈 的 市 場 環 境 亦 會 緩 和 。 中 短 線 而
言 ，隨 著 全 球 經 濟 改 善 ，本 土 市 場 持 續 增 長 ，預 期 服 務 式 公 寓 的 需 求 亦 隨 之 增 加 。再 加 上
短 期 內 進 入 北 京 市 場 的 新 服 務 式 公 寓 數 量 相 對 有 限 ，大 有 機 會 為 出 租 率 的 增 長 打 下 一 個 良
32
好的基礎。

33
就北京的酒店市場方面而言 ，短期到中期的市場前景較為樂觀 。 北京以其中國首都 、
政 治 文 化 重 鎮 的 地 位 ，再 加 上 其 經 濟 基 調 良 好 ，將 有 力 推 動 增 長 。

管 理 人 相 信 ，投 資 匯 賢 產 業 信 託 將 有 助 投 資 者 受 惠 於 中 國 經 濟 快 速 增 長 及 其 蓬 勃 的 房
地產市場。

21 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-8頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
22 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-8頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
23 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-20頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
24 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-21頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
25 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-21頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
26 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-26頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
27 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-26頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
28 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-27頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
29 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-27頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
30 資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-28頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
31 資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-30至VII-31頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
32 資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-31頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
33 資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-19頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。

71
行 業 概 覽

72
 行 業 概 覽

戴德梁行及仲量聯行獲管理人委託分別就北京零售及辦公室物業市場以及北京服務
式公寓物業市場及酒店行業編寫報告。

以下內容主要按戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場之函件以及仲量聯行就北
京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 為 基 礎 ，全 文 及 有 關 的 資 料 來 源 分 別 載 於
本發售通函附錄六及附錄七。

管 理 人 認 為 ，下 文 所 載 的 若 干 資 料 來 源 為 此 資 料 的 合 適 來 源 ，並 於 節 錄 及 轉 載 資 料
時 已 採 取 合 理 的 謹 慎 態 度 。管 理 人 並 無 理 由 認 為 有 關 資 料 為 虛 假 或 誤 導 或 遺 漏 任 何 其 他
資 料 致 使 下 述 資 料 為 虛 假 或 誤 導 。有 關 資 料 未 經 管 理 人 、受 託 人 、聯 席 上 市 代 理 人 或 任
何 參 與 發 售 的 其 他 人 士 作 獨 立 核 證（戴 德 梁 行 及 仲 量 聯 行 就 其 函 件 相 關 部 分（如 適 用）除
外），亦 無 就 其 準 確 性 發 表 任 何 聲 明 。

中國經濟概覽

過 去25年 ，中 國 政 府 推 行 連 串 市 場 改 革 ，致 力 開 放 中 國 經 濟 。中 國 自2001年 成 為 世 界
貿 易 組 織 成 員 之 後 ，從 中 央 計 劃 經 濟 逐 步 轉 為 較 開 放 市 場 經 濟 的 步 伐 進 一 步 加 快 。2000年
至2010年 期 間 ，中 國 的 名 義 國 內 生 產 總 值 年 複 合 增 長 率 約14.9% 。

中 國2000年 至2010年 的 年 度 國 內 生 產 總 值

(人民幣十億元)
45,000
39,798
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
9,921
10,000
5,000
0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

資料來源：國家統計局

73
 行 業 概 覽

北京經濟概覽
位於中國北部的北京是歷史悠久的文化之都 ，中國政治首都 ，也是中國經濟中心之一 。
北 京 於2009年 底 的 人 口 約 為2,000萬 ，屬 中 央 政 府 直 接 管 轄 的 直 轄 市 。北 京 為 環 渤 海 經 濟 圈
（中 國 經 濟 發 展 最 蓬 勃 地 區 之 一）具 協 同 領 導 地 位 ，同 時 亦 因 環 渤 海 經 濟 圈 人 口 遷 入 而 受 益
良多。
2010年 北 京 市 及 其 他 中 國 主 要 城 市 地 區 生 產 總 值 對 比
(人民幣十億元)
2,000
1,687

1,378
1,500
1,060
951 911 901
1,000
789
595

500

-
上海 北京 廣州 深圳 天津 蘇州 重慶 杭州

資料來源：各城市統計局

2000 – 2010年 北 京 市 年 度 地 區 生 產 總 值
(人民幣十億元)
1,600
1,378

1,200

800

316
400

0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

資料來源：北京市統計局

2000年 至2010年 ，北 京 經 濟 發 展 迅 速 ，2000年 至2010年 的 北 京 地 區 名 義 國 內 生 產 總 值

年 複 合 增 長 率 約 為15.9% ，是 中 國 增 長 速 度 最 快 的 地 區 經 濟 體 之 一 。2010年 ，北 京 的 地 區
生 產 總 值 約 達 人 民 幣13,780億 元 ，於 中 國 僅 次 於 上 海 。
據 北 京 市 統 計 局 的 數 據 ，北 京 市 2010 年 的 名 義 國 內 生 產 總 值 較 2009 年 同 期 增 長 約
13.4% ，顯 示 經 濟 持 續 發 展 。隨 着 全 球 金 融 危 機 的 影 響 逐 步 消 退 ，預 期 北 京 市 經 濟 會 繼 續
迅 速 發 展 ，奠 定 穩 固 的 基 礎 ，讓 北 京 房 地 產 市 場 長 遠 發 展 。
北京市城鎮規劃及基建發展
北 京 市 佔 地 約16,411平 方 公 里 ，包 含16個 區 縣 ，依 據 城 市 整 體 發 展 規 劃 分 成 四 類 發 展
區域：
• 首 都 功 能 核 心 區 ： 東 城 、西 城
• 城 市 功 能 拓 展 區 ： 朝 陽 、海 淀 、石 景 山 、豐 台 ：

74
 行 業 概 覽

• 城 市 發 展 新 區 ： 房 山 、通 州 、順 義 、昌 平 、大 興

• 生 態 涵 養 發 展 區 ： 門 頭 溝 、懷 柔 、平 谷 、密 雲 、延 慶

北 京 市 擁 有 較 為 完 善 的 內 外 交 通 網 絡 設 施 ，各 區 脈 脈 相 連 ，目 前 北 京 市 運 營 的 地 鐵 已
經 超 過226公 里 ，預 計 到2015年 時 ，投 入 運 營 的 地 鐵 綫 路 總 里 程 將 達 到561公 里 。北 京 地 鐵
設 施 為 刺 激 經 濟 發 展 的 主 要 元 素 之 一 ，其 有 助 增 加 商 業 物 業 的 可 達 性 ，城 郊 的 可 達 性 ，從
而擴大城市核心區商業的輻射範圍。

除 地 鐵 設 施 外 ，北 京 的 公 路 、鐵 路 建 設 也 有 很 大 的 進 展 ，使 得 北 京 市 與 中 國 其 他 城 市
的 交 通 極 為 便 捷 。截 至2010年 底 ，北 京 市 境 內 公 路 總 里 程 為28,484公 里 ，其 中 高 速 公 路 里
程 約 為903公 里 ，如 京 津 、京 沈 、京 哈 、京 承 、京 包 、京 石 等 高 速 公 路 ； 同 時 ，北 京 也 是 中
國 的 鐵 路 樞 紐 中 心 ，境 內 鐵 路 線 路 約 有50條（如 京 九 、京 廣 、京 滬 鐵 路 線 等 等），長 度 約 為
956公 里 。

同 時 ，北 京 國 際 機 場 北 京 首 都 國 際 機 場 是 中 國 規 模 最 大 、設 備 最 先 進 、運 輸 生 產 最 繁
忙 的 大 型 國 際 航 空 港 ，擁 有3個 航 站 樓 ，年 旅 客 輸 送 量 從1978年 約100萬 人 次 增 長 到2010年
約7,400萬人次 ，目前排名全球第3位 ； 每天約有1400個航班將北京與世界208個城市緊密連
接。

75
 行 業 概 覽

北京市房地產市場

高 經 濟 增 長 提 升 了 人 均 可 支 配 收 入 、加 快 城 鎮 化 步 伐 及 基 建 發 展 。種 種 因 素 有 助 推 動
北 京 市 房 地 產 市 場 。2000年 至2010年 ，北 京 的 房 地 產 發 展 投 資 額 從2000年 約 人 民 幣520億
元 升 至2010年 約 人 民 幣2,900億 元 ，年 複 合 增 長 率 約 為18.7% 。

2000 – 2010年 北 京 市 房 地 產 開 發 投 資 額

人民幣十億元
350
290
300

250

200

150

100
52
50

-
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

資料來源：北京市統計局

2010年 前 三 季 度 北 京 市 地 區 土 地 成 交 比 例

生態涵養 首都功能 城市功能

發展區 核心區 拓展區
14.46% 0.01% 11.68%

城市發展新區
73.85%

資料來源：北京市土地整理儲備中心

北 京 城 區 位 於 直 轄 市 的 中 南 部 ，佔 地 不 大 但 仍 不 斷 擴 張 。北 京 城 區 的 發 展 以 同 心 圓 的
方 式 向 外 擴 充 ，從 二 環 路 、三 環 路 ，直 至 六 環 路 。長 安 街 是 北 京 市 的 一 條 東 西 軸 線 ，為 北
京 市 主 要 通 道 之 一 。北 京 首 都 功 能 核 心 區 留 待 開 發 的 用 地 較 少 ，尤 其 是 王 府 井 ╱ 東 長 安 街
區 域 、CBD 、金 融 街 區 域 等 ，2010年 前 三 季 度 ，首 都 功 能 核 心 區 的 成 交 土 地 面 積 僅 佔 北 京
市 土 地 成 交 總 面 積 約0.01% 。

76
 行 業 概 覽

北京高端零售物業市場

概覽

北 京 高 端 零 售 物 業 市 場 包 括 建 築 樓 面 面 積 超 過30,000平 方 米 的 購 物 商 場 及 百 貨 商 場 ，
而 購 物 商 場 為 受 消 費 者 歡 迎 的 零 售 類 別 。北 京 市 高 端 零 售 物 業 主 要 集 中 在 八 大 商 圈 中 ，包
括王府井 ╱ 東長安街商圈 、西單商圈 、CBD商圈 、燕莎商圈 、朝外商圈 、中關村商圈 、望京
商 圈 以 及 亞 運 村 商 圈 。根 據 戴 德 梁 行 的 資 料 ，於2010年 年 底 ，北 京 市 高 端 零 售 物 業 的 總 面
積 超 過660萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積），購 物 商 場 約 佔70.0% 。

北京市主要零售物業細分市場

Asia Games Village

Asian

Zhongguancun Wangjing
Wa ji

Lufthansa
nsa

Sanlitun
Chaowai

Xidan Wangfujing/
East Chang’an Avenue CBD
/

資料來源：戴德梁行

77
 行 業 概 覽

供 應 、吸 納 及 空 置 率

北京市高端零售物業市場歷年供應量

平方米（建築樓面面積）
1,800,000
1,600,000
1,400,000
120,000
1,200,000
1,014,244
1,000,000
51,100
800,000 388,000
115,000 61,000
600,000 1,176,000
32,000
400,000 810,600
555,000 594,000 550,000 619,000
485,000 50,000
200,000 96,431 114,000 234,800
41,000 75,000 80,000
- -
前

年
年

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10
00

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
20

百貨店歷年新增供應量
購物商場歷年新增供應量

資料來源：戴德梁行

北 京 市 購 物 商 場 供 應 、吸 納 及 空 置 率

平方米（建築樓面面積）
400,000 30.0%

350,000 24.0%
21.1% 25.0%
22.0%
300,000
20.0%
250,000

200,000 15.0%

150,000
10.0%
100,000
5.0%
50,000

- 0.0%
2008年 2008年2008年 2008年2009年2009年 2009年2009年 2010年2010年 2010年 2010年
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季
新增供應量淨吸納量 淨吸納量 空置率

資料來源：戴德梁行

從2004年 開 始 ，購 物 商 場 的 新 增 供 應 遠 超 過 百 貨 店 的 新 增 供 應 ，尤 以2008年 差 異 最 為
明 顯（當 年 為 供 應 量 歷 史 高 峰 期 ，購 物 商 場 新 增 約118萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積），遠 大 於 百
貨 店 的 新 增 供 應12萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積））。

北 京 市 零 售 物 業 的 供 應 量 充 裕 ，但 市 場 對 購 物 商 場 的 需 求 也 相 當 強 勁 。2009年 全 年 購
物 商 場 的 新 增 供 應 約 為61.9萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積），全 年 淨 吸 納 量 也 達 到 約48.3萬 平 方
米（建 築 樓 面 面 積）。

至2010年第四季度 ，購物商場空置率約為23.0% ，即使如此 ，新增供應對於如東方新天

地 這 樣 的 經 營 多 年 的 零 售 項 目 幾 乎 沒 有 影 響 ，其 仍 然 具 有 較 強 的 市 場 競 爭 力 ，維 持100.0%
承 諾 租 出 率 ，且 有 大 量 的 待 租 客 戶 予 以 選 擇 。2012至2013年 的 北 京 市 零 售 空 間 空 置 率 將 因
供 應 的 減 少 ，逐 漸 降 低 至 較 低 水 準 。

78
 行 業 概 覽

平均成交租金水平

全 市 購 物 商 場 平 均 成 交 租 金 在 全 球 金 融 危 機 期 間 ，由2008年 第 三 季 度 每 月 每 淨 平 方 米
約 人 民 幣541元 下 降 至2008年 第 四 季 度 每 月 每 淨 平 方 米 約 人 民 幣515元 。至2010年 第 四 季
度 ，全 市 高 端 購 物 商 場 成 交 租 金 平 均 每 月 每 淨 平 方 米 回 升 至 約 為 人 民 幣519元 。

北京市購物商場平均成交租金走勢

人民幣╱月╱
淨平方米
600

550
519
500

450

400
2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季

資料來源：戴德梁行

2010年 第 四 季 度 北 京 市 高 端 零 售 物 業 細 分 市 場 的 地 舖 平 均 要 價 租 金 範 圍

平均要價
租金範圍
（每月每淨平方米
細分市場 人 民 幣 元） 零售物業代表

王府井╱東長安街 . . . . . . . . 780–2,400 東 方 廣 場 的 東 方 新 天 地 、新 東 安 廣 場
西單 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350–1,000 中 友 百 貨 、君 太 太 平 洋 百 貨
CBD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350–1,500 國 貿 商 城 、新 光 天 地 、北 京 銀 泰 中 心
燕莎 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280–900 友誼商城
朝外 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 500–800 尚 都 國 際 中 心 、藍 島 大 廈
中關村 . . . . . . . . . . . . . . . . . 280–700 金 源 購 物 中 心 、中 關 村 廣 場
望京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250–700 嘉 茂 購 物 中 心 、方 恒 國 際 中 心
亞運村 . . . . . . . . . . . . . . . . . 250–750 北 辰 購 物 中 心 、飄 亮 購 物 中 心

資料來源：戴德梁行

戴德梁行資料顯示 ：2011年至2013年 ，北京市共有約124.9萬平方米（建築樓面面積）推

出 ，其 中 約100萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）將 於2011年 推 出 。由 此 可 知 ，2011年1月 以 後 半 年
內 ，北 京 的 零 售 物 業 市 場 將 面 臨 較 大 的 競 爭 壓 力 ，尤 其 是 新 推 出 的 零 售 商 業 項 目 ，令 整 體
空 置 率 進 一 步 上 升 ，租 金 上 升 的 腳 步 將 放 緩 。

2011年 充 裕 的 零 售 物 業 供 應 將 對 仍 在 構 思 或 規 劃 的 新 零 售 房 地 產 項 目 構 成 重 大 壓 力 。
惟戴德梁行預計 ，東方新天地等已發展零售物業在經營及租金水平方面不會受到不利影響 ，
尤 其 是 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 的 零 售 物 業 ，原 因 是 供 應 較 少 ，僅 佔 北 京 未 來 整 體 供 應
約14.3% 。

79
 行 業 概 覽

王府井╱東長安街零售物業細分市場
概覽
王 府 井700餘 年 的 建 街 史 ，為 北 京 市 近100年 來 最 重 要 的 零 售 街 道 之 一 ，其 聲 望 將 是 王
府井╱東長安街細分市場零售物業市場繁榮發展的內在動力。
王 府 井 ╱ 東 長 安 街 零 售 街 是 北 京 歷 史 最 為 悠 久 、國 內 知 名 度 最 高 的 商 業 街 ，在 北 京 市
民和國內外遊客當中具有極高的品牌認知。
目前北京市眾多知名零售商業項目座落於此 。其中包括東方新天地 、以及新東安廣場 、
王府井百貨大樓等。
政 府 對 於 王 府 井 區 域 零 售 發 展 具 有 較 為 詳 盡 合 理 的 規 劃 ，並 逐 步 進 行 ，希 望 將 其 打 造
成 品 牌 化 、具 特 色 及 規 劃 設 計 合 理 的 商 業 核 心 區 。
進 入 王 府 井 步 行 街 平 日 日 均 客 流 約 為20萬 人 次 ，週 末 及 節 假 日 期 間 日 均 客 流 量 約 為25
萬 至30萬 人 次 ，王 府 井 商 業 街 客 流 全 年 達 到 約7,000萬 至9,000萬 人 次 。
供 應 、吸 納 及 空 置 率
王府井╱東長安街區域高端零售物業歷年新增供應量

平方米（建築樓面面積）
250,000

200,000
2001年至2007年缺乏
150,000 新增供應項目。
王府井 東長安區域有七個高端
零售商業項目。於2009年年底總建築
100,000 樓面面積約53.2萬平方米。

50,000

-
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
百貨店歷年供應量 購物商場歷年供應量

資料來源：戴德梁行

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 購 物 商 場 供 應 、淨 吸 納 量 及 空 置 率
平方米（建築樓面面積）
50,000 14.0%

40,000 12.0%

30,000 8.7% 9.9% 10.0%

7.5%
20,000 8.0%

10,000 6.0%

- 4.0%

-10,000 2.0%

-20,000 0.0%
2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季

歷年供應量 淨吸納量 空置率

資料來源：戴德梁行

80
 行 業 概 覽

依據戴德梁行的資料 ，2009年年底王府井 ╱ 東長安街細分市場內有7個高端零售項目 ，

總 建 築 樓 面 面 積 約 為53.2萬 平 方 米 ，其 中 購 物 商 場 佔 約80.0% 。

2008年 至2010年 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 內 購 物 商 場 新 增 供 應 量 較 少 ，淨 吸 納 量
也 維 持 在 一 個 較 為 平 穩 的 水 準 。細 分 市 場 內 高 端 購 物 商 場 經 營 情 況 普 遍 較 好 ，出 租 率 長 期
維 持 在 較 高 水 準 ，平 均90.7%左 右 ，遠 高 於 全 市 零 售 物 業 的 平 均 水 準 。

至2010年 第 四 季 度 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 零 售 物 業 細 分 市 場 的 平 均 空 置 率 約 為7.5%（大
大 低 於 同 期 全 市 約24.0%的 零 售 物 業 市 場 總 空 置 率）。

供應及租金預測

戴 德 梁 行 資 料 顯 示 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 高 端 零 售 物 業 於2011年 至2013年 的 未
來供應量約為17.9萬平方米（建築樓面面積），佔現有零售商業市場存量約33.3% ，且大部分
為購物商場。

戴 德 梁 行 認 為 這 些 高 端 零 售 物 業 的 新 增 供 應 不 會 對 現 有 市 場 造 成 太 大 的 競 爭 壓 力 ，原
因包括以下四點：

1. 2000至2008年 期 間 細 分 市 場 新 增 供 應 較 少 ，此 時 出 現 較 多 項 目 屬 於 市 場 補 償 式 增 長 ；

2. 王府井╱東長安街細分市場零售物業市場經營往績彪炳；

3. 這 些 項 目 將 在 未 來3至4年（即2011年 至2014年）內 投 入 市 場 ，讓 市 場 有 足 夠 時 間 消 化 ；

4. 所 列 未 來 潛 在 供 應 均 定 位 高 端 ，將 提 高 零 售 物 業 細 分 市 場 的 質 素 。同 時 ，聚 集 效 應 有
助提高區內的租金水平。

一 直 以 來 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 購 物 商 場 的 成 交 租 金 高 企 ，高 踞 北 京 所 有 主 要
細分市場（如西單及CBD)的首位 。於2010年第四季度 ，王府井 ╱ 東長安街細分市場高端零售
物業成交月租平均每淨平方米約人民幣576元 。根據戴德梁行的資料 ，平均成交租金將升至
2013年 平 均 每 淨 平 方 米 約 人 民 幣621元 ，2011年 至2013年 的 平 均 年 增 長 約2.5% 。

王府井╱東長安街細分市場購物商場平均成交租金走勢

人民幣╱月╱
淨平方米
640
620
600
576
580
560
540
520
500
2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季

資料來源：戴德梁行

81
 行 業 概 覽

北京甲級寫字樓市場

概覽

伴隨着城市總人口的持續增加 ，北京就業人口的數量增長也較為顯著 ； 至2009年 ，約為

1,000萬 。就業人口中 ，第三產業的就業人口百分比從2005年約54.6%增至2009年約73.8% ，
顯示經濟逐步成熟 。預計未來幾年第三產業的就業人口佔總就業人口的比例將進一步上升 ，
這對於北京市的辦公物業市場無疑是一個利好。

北京市主要寫字樓細分市場

Zhongguancun

Lufthansa

East 2nd Ring Road

Financial Street
Wangfujing/East CBD
Chang’an Avenue
/

資料來源：戴德梁行

北 京 市 甲 級 寫 字 樓 主 要 分 佈 在 六 個 細 分 市 場 中 ，包 括CBD商 圈 ，金 融 街 商 圈 ，中 關 村
商 圈 ，燕 莎 商 圈 ，東 二 環 商 圈 以 及 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 。亞 奧 村 、望 京 、總 部 基 地（豐 台
區）及亦莊經濟技術開發區的寫字樓市場近年也得到相當程度的發展 ，然而相對於以上六個
較 為 成 熟 的 商 圈 來 說 ，無 論 是 樓 宇 品 質 ，總 存 量 ，經 營 狀 況 ，市 場 影 響 等 都 略 遜 一 籌 。

82
 行 業 概 覽

供 應 、吸 納 及 空 置 率

北 京 市 甲 級 寫 字 樓 供 應 、淨 吸 納 量 及 空 置 率

平方米（建築樓面面積）
1,000,000 25.0%
900,000
800,000 20.0%
700,000
600,000 15.0%
500,000
400,000 10.0%
300,000
200,000 5.0%
100,000
- 0.0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

歷年新增供應量 歷年淨吸納量 年終空置率

資料來源：戴德梁行

北京市甲級寫字樓租金

人民幣╱月╱
平方米（總築樓面面積）
180 171
161
160
140
141
120
100
80
60
40
20
0
度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度
季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季
二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四
第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
06
06
06

08
08
08
08
09
09
09
09
10
10
10
10
07
07
07
07
20
20
20

20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20

資料來源：戴德梁行

據 戴 德 梁 行 資 料 ，北 京 甲 級 寫 字 樓 在2005年 之 前 年 度 新 增 供 應 較 少 ，這 主 要 是 因 為 市
場需求的萎縮使得需求減少 。然而 ，2005年以後五年 ，年度平均增加約78萬平方米（建築樓
面面積）的供應量 。這一方面因為經濟高速發展帶來了較大的辦公物業需求 ，另一方面因為
租 戶 對 於 高 品 質 寫 字 樓 的 需 求 有 所 升 級 ，促 進 了 甲 級 辦 公 樓 的 不 斷 入 市 。截 至2010年 底 ，
北 京 市 甲 級 寫 字 樓 約 為660萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）。

在 甲 級 寫 字 樓 大 量 入 市 的 同 時 ，市 場 空 置 率 仍 然 保 持 相 對 較 低 的 水 平 。其 中2007年 末
空 置 率 約9.6%；2008第 四 季 度 及2009年 因 全 球 金 融 危 機 的 影 響 ，空 置 率 上 升 至19.9% ，金
融 危 機 過 後 ，平 均 空 置 率 在2010年 第 四 季 度 下 降 至 約13.5%的 水 準 。

於2010年 ，甲 級 寫 字 樓 的 成 交 租 金 仍 然 高 企（全 球 金 融 危 機 期 間 除 外），成 交 月 租 每 平

方 米（建 築 樓 面 面 積）約 人 民 幣159元 ，水 平 與2006年 第 二 季 度 至2008年 第 三 季 度 期 間 由 每
月 每 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）約 人 民 幣155元 升 至 每 月 每 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）約 人 民 幣161
元 相 若 ，期 間 可 謂 穩 步 上 揚 。據 戴 德 梁 行 預 測 ，甲 級 寫 字 樓 的 租 金 將 隨 整 體 經 濟 環 境 而 上
升。

83
 行 業 概 覽

2010年 第 四 季 度 北 京 市 按 細 分 市 場 劃 分 甲 級 寫 字 樓 的 平 均 成 交 租 金 範 圍

平均成交租金
（每 月 每 平 方 米
（建 築 樓 面 面 積）
細分市場 人 民 幣 元） 寫字樓物業代表

王府井╱東長安街 . . . . . . . . 158 東方廣場 、中信國際大廈 、賽特廣場 、中糧廣

場 、光 華 長 安 大 廈
CBD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 中國國際貿易中心 、北京銀泰中心 、北京嘉里
中 心 、北 京 華 貿 中 心
金融街 . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 英藍國際金融中心 、豐融國際中心 、卓著國際
金融中心
中關村 . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 融科資訊中心 、理想國際大廈 、清華科技大廈
燕莎 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 亮 馬 河 大 廈 、現 代 汽 車 大 廈 、鳳 凰 廣 場
二 環 路 東. . . . . . . . . . . . . . . . 172 國華投資大廈 、中青旅大廈 、來福士廣場 、第
五廣場
資料來源：戴德梁行

北京寫字樓供應及租金預測

據 戴 德 梁 行 資 料 顯 示 ： 未 來 三 年（2011年 至2013年）北 京 市 甲 級 寫 字 樓 供 應 量 約 為61萬

平方米（建築樓面面積），其中將近一半都位於CBD區域 。且預計未來供應量大多集中於2011
年 ，2012年 及2013年 幾 乎 沒 有 任 何 新 增 供 應 量 。由 此 可 知 ，未 來 甲 級 寫 字 樓 市 場 面 臨 的 競
爭 壓 力 也 將 減 小 ，同 時 ，甲 級 寫 字 樓 市 場 空 置 率 預 期 維 持 在 較 低 水 準 。

2007年 至2010年 期 間 ，北 京 市 甲 級 寫 字 樓 租 金 年 度 平 均 增 長 率 約 為3.7% ，戴 德 梁 行 預

測 未 來 三 年 將 繼 續 按 年 增 長 約5.2%（包 括 預 期 未 來 年 度 通 脹 率 約1.5%），而 空 置 率 預 測 將 由
2010年 第 四 季 度 約13.5%降 至2013年 約5.0% 。

王府井╱東長安街甲級寫字樓細分市場

概覽

王府井╱東長安街細分市場甲級寫字樓大致沿著東長安街至建國門外大街南北分佈，
較 為 均 勻 。區 域 地 理 位 置 較 好 ，交 通 方 便（地 鐵1號 綫 在 區 域 內 設 置4個 網 站）。該 細 分 市 場
發 展 起 步 最 早 ，眾 多 高 品 質 寫 字 樓 陸 續 投 入 市 場 ，其 發 展 較 其 它 區 域 更 為 成 熟 ： 市 場 空 置
率較低 ，保持在10.0%左右 ，尤其是像華潤大廈 、東方經貿城 、LG雙子座大廈這樣的高品質
寫 字 樓 ，長 期 處 於 滿 租 狀 態 ； 且 該 區 域 從 長 期 租 金 走 勢 來 看 ，平 均 租 金 呈 平 穩 增 長 態 勢 。

84
 行 業 概 覽

供 應 、吸 納 及 空 置 率

就 供 應 而 言 ，過 去 七 年 的 競 爭 對 手 較 少 ，市 場 前 景 仍 然 樂 觀 ，至2010年 底 ，王 府 井 ╱
東 長 安 街 細 分 市 場 甲 級 寫 字 樓 市 場 總 存 量 約 為82.5萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）。

王府井╱東長安街細分市場甲級寫字樓歷年供應
平方米（建築樓面面積）
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
-
前

4年

5年

6年

7年

6年

0年
年

98

99

00

01

02

03

04

05

07

08

09
9

1
94

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
歷年新增供應量 歷年存量

資源來源：戴德梁行

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 甲 級 寫 字 樓 供 應 、淨 吸 納 量 及 空 置 率
平方米（建築樓面面積）
100,000 16.0%

80,000 14.0%
12.0%
60,000
10.0%
40,000
8.0%
20,000
6.0%
-
4.0%
-20,000 2.0%
-40,000 0.0%
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季
2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
歷年新增供應量 歷年淨吸納量 年終空置率

資源來源：戴德梁行

值得注意的是區域內2003年新增供應較大 ，這主要是由於東方經貿城的推出 ，東方經貿

城 落 成 當 年 即 被 北 京 市 商 務 局 、工 商 局 等 商 業 主 管 部 門 評 為 北 京 最 佳 寫 字 樓 。其 寫 字 樓 部
分面積高達約30萬平方米（建築樓面面積），自2001年推出以來出租率保持在95.0%左右 ，且
擁 有 優 質 租 戶 ，吸 引 了 大 量 的 專 業 服 務 業 、資 訊 科 技 業 及 金 融 保 險 投 資 行 業 的 企 業 進 駐 。

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 甲 級 寫 字 樓 需 求 狀 況 在2008年 至2010年 間（除 金 融 危 機 期

間 外），表 現 較 為 強 勁 。與 此 同 時 ，空 置 率 在2008年 期 間 曾 一 度 低 至 約2.2% ，金 融 危 機 期
間 ，市 場 需 求 有 所 萎 縮 ，空 置 率 上 升 較 快 ，加 上 民 生 金 融 中 心 項 目 新 增 供 應 於2009至2010
年陸續投入市場 ，然而市場空置率仍然維持在11.9%左右 。截至2010年第四季度 ，其空置率
約 為11.1% 。

據 戴 德 梁 行 資 料 ，過 去 的 五 年（2005年 至2010年）中 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 的 甲
級 寫 字 樓 平 均 成 交 租 金 表 現 較 為 穩 定 。截 至2010年 第 四 季 度 ，區 域 內 甲 級 寫 字 樓 平 均 成 交

85
 行 業 概 覽

租 金 每 月 每 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）約 為 人 民 幣158元 。

供應及租金預測

按 戴 德 梁 行 的 預 期 ，甲 級 寫 字 樓 未 來 供 應 量 主 要 位 於CBD區 域 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細
分 市 場 預 計 未 來 三 年（2011年 至2013年）內 將 不 會 有 新 增 供 應 量 入 市 。這 將 減 少 競 爭 及 市 場
壓 力 ，對 未 來 該 區 域 的 甲 級 寫 字 樓 細 分 市 場 無 疑 是 一 個 利 好 。

王府井╱東長安街細分市場甲級寫字樓租金

人民幣╱月╱
平方米（建築樓面面積）
200

150

100

50

0
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
0 第 度
1 第 度
1 第 度
1 第 度
10 第三 度
第 度
度
20 年 季
20 5年 二季
20 5年 三季
20 6年 四季
20 6年 一季
20 6年 二季
20 6年 三季
20 7年 四季
20 7年 一季
20 7年 二季
20 7年 三季
20 8年 四季
20 8年 一季
20 8年 二季
20 8年 三季
20 9年 四季
20 9年 一季
20 9年 二季
20 9年 三季
20 0年 四季
20 0年 一季
20 0年 二季
年 季
季
05 第一

四
20 5年
0
20

資料來源：戴德梁行

基 於 新 供 應 有 限 及 空 置 率 偏 低 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 細 分 市 場 甲 級 寫 字 樓 平 均 成 交 租 金
預 測 從2010年 第 四 季 度 每 月 每 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）約 人 民 幣158元 升 至2013年 第 四 季 度
每 月 每 平 方 米（建 築 樓 面 面 積）約 人 民 幣184元 ，平 均 每 年 增 長 率 約5.2% ，與 整 體 北 京 寫 字
樓市場年度租金增長率相若。

北京服務式公寓市場

概覽

北京的服務式公寓主要集中於王府井 ╱ 東長安街 、第三使館區和CBD等主要商業街區 。

其 他 商 業 氛 圍 次 之 的 地 區 ，諸 如 第 二 使 館 區 ╱ 東 二 環 沿 線 以 及 東 四 環 沿 線 等 ，由 於 其 通 往
上 述 主 要 國 際 商 業 區 的 交 通 便 利 ，故 服 務 式 公 寓 在 這 些 地 區 也 有 所 發 展 。如 今 隨 着 越 來 越
多 的 國 外 企 業 進 駐 諸 如 海 淀 和 金 融 街（西 部）等 新 興 地 區 ，使 得 這 些 地 區 也 新 湧 現 出 了 一 批
服務式公寓。

86
 行 業 概 覽

供應

下 圖 標 註 出 了 截 至2010年12月 北 京 主 要 服 務 式 公 寓 的 地 理 分 佈 情 況 。王 府 井 ╱ 東 長 安
街 細 分 市 場 佔 了 北 京 服 務 式 公 寓 總 供 給 量 的18.2%以 上 ； 在 這 個 細 分 市 場 ，東 方 豪 庭 公 寓
提 供613套 服 務 式 公 寓 ，使 其 不 僅 成 為 所 在 細 分 市 場 而 且 是 整 個 北 京 市 場 規 模 最 大 的 服 務
式公寓。

北京服務式公寓的地理分佈情況

金融街
3.7% 海淀
2.8%
東四環
7.1% CBD
29.8%
第二使館區
13.2%

東長安街
18.2%

東三環
25.3%

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息

下面的圖表顯示了北京主要服務式公寓項目的歷史和預計供應量。

北京服務式公寓現有供應量

現有供應量 新供應量
6,000
服務式公寓供應量（單位數目）

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0
86
87
88

19 9
19 0
91
92

19 3
19 4
95
96

19 7
19 8
99
00
01

20 2
03

20 4
20 5
06
07

20 8
20 9
20 10
E*
8
9

9
9

9
9

0
0

0
0

11
19
19
19
19

19
19

19
19

20
20
20

20

20
20

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息

許 多 國 際 服 務 式 公 寓 和 酒 店 經 營 者 都 已 經 進 入 北 京 市 場 ，為 了 進 一 步 佔 領 市 場 份 額 ，
許 多 運 營 商 都 推 出 了 面 向 不 同 市 場 檔 次 的 新 品 牌 。這 一 趨 勢 將 導 致 市 場 的 進 一 步 細 分 化 。
例 如 輝 盛 國 際 管 理 有 限 公 司 ，2007年 新 開 設 了CBD東 住 宅 公 寓 輝 盛 庭 ，之 後2008年 開 設 了
CBD服 務 式 公 寓 輝 盛 閣 ，而CBD套 房 公 寓 輝 盛 坊 預 計 將 於2011年 對 外 開 放 。雖 然 這 三 處 物
業 均 由 輝 盛 進 行 管 理 ，但 每 個 品 牌 都 提 供 著 不 同 的 產 品 和 價 格 。

2010年 ，北 京 服 務 式 公 寓 唯 一 的 新 增 供 給 是 位 於 東 直 門 外 斜 街 擁 有407套 民 居 式 公 寓
的奧克伍德華庭 。另外一處新增的服務式公寓 — 輝盛閣服務式公寓 ，預計擁有150套公寓 ，
並 將 在2011年 開 始 營 業 。在2012年 之 前 ，王 府 井 地 區 預 計 沒 有 新 的 服 務 式 公 寓 供 應 。
87
 行 業 概 覽

市場表現

下 圖 說 明 所 選8,427套 北 京 服 務 式 公 寓 樣 本 在2000年 至2010年 之 間 的 季 度 業 績 情 況 。

北京服務式公寓業務情況

月租 入住率

250 100.0%
每平方米月租（人民幣）

200 80.0%

150 60.0%

100 40.0%

50 20.0%

0 0.0%
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
第一季
第二季
第三季
第四季
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

資料來源：仲量聯行

入住率

2000年 至2005年 間 ，北 京 的 服 務 式 公 寓 市 場 的 入 住 率 一 直 處 於70%至80%之 間 ，相 對

穩 定 。酒 店 行 業 受 到 了2003年 嚴 重 急 性 呼 吸 道 綜 合 症（「非 典」）疫 情 的 明 顯 影 響 ，但 是 ，服
務 式 公 寓 由 於 長 期 住 戶 相 對 較 多 ，起 到 了 一 定 的 緩 衝 作 用 ，使 得 服 務 式 公 寓 的 入 住 率 仍 然
保持著優異的表現。

儘管在2004年至2008年期間出現大量新供應 ，2,000套新的服務式公寓湧入市場 ，使得

市場在原有約3,000套的基礎上增加到了接近5,000套 ，入住率在2004年第二季度（約70.0%）
至 2006 年 第 四 季 度（約 85.1%）出 現 了 明 顯 的 上 升 趨 勢 ，平 均 每 季 度 的 增 長 速 度 達 到 了 約
2.0% 。此 後 ，市 場 的 入 住 率 大 致 保 持 在 約80%（79.2%至81.8%之 間）的 水 準 ，2008年 第 三 季
度 受 奧 運 會 期 間 所 產 生 的 需 求 帶 動 入 住 率 達 到 了 約82.0%的 高 峰 值 。

這 種 上 升 趨 勢 一 直 持 續 到2010年 ，反 映 了 全 球 企 業 的 環 境 已 經 有 所 改 善 ，新 的 供 應 量
保 持 相 對 穩 定 的 態 勢 。隨 着 經 濟 的 逐 步 復 蘇 ，北 京 的 商 業 活 動 也 逐 漸 升 溫 ，吸 引 了 新 的 外
籍 人 士 ，為 服 務 式 公 寓 注 入 了 需 求 。2010年 第 四 季 度 ，市 場 入 住 率 達 約86.9% 。

租金

與 入 住 率 相 比 ，服 務 式 公 寓 的 租 金 波 動 情 況 更 為 明 顯 ，這 反 映 了 業 主 和 經 營 者 制 定 了
相 對 彈 性 的 定 價 策 略 ╱ 接 受 底 線 。從2003年 第 三 季 度 到2007年 第 三 季 度 ，服 務 式 公 寓 行 業
的 租 金 水 準 出 現 了 相 對 下 降 的 趨 勢 。2007年 第 四 季 度 和2008年 第 三 季 度 之 間 ，在 奧 運 會 舉
行之前及期間 ，服務式公寓的平均租金達到了空前的高位（約每平方米每月人民幣226元），
許多服務式公寓長時間的出租給了企業或外交團體。

88
 行 業 概 覽

由 於 全 球 金 融 危 機 的 負 面 影 響 ，再 加 上 高 端 酒 店 湧 入 市 場 導 致 的 競 爭 加 劇 ，使 得 服 務
式公寓平均租金在2008年第三季度開始趨向下降 ，年底下降到了每月每平方米約人民幣168
元 。這種趨勢一直持續到2009年 ，2009年第一季度的月租平均達到了每平方米約人民幣160
元 ，而第四季度更是下降到了約人民幣152元 。2010年第一季度的出租率略有增加 ，月租金
略漲至每平方米約人民幣153元 。由於入住率開始復蘇 ，租金也有所改善 ，截至2010年第四
季 度 平 均 月 租 與2009年 同 期 相 比 增 長 了 約11.3% ，達 到 了 約 人 民 幣168元 。

市場發展趨勢及前景

作 為 中 國 的 國 家 首 都 和 經 濟 中 心 ，北 京 一 直 吸 引 著 並 有 可 能 繼 續 吸 引 跨 國 公 司 、外 交
機 構 和 非 政 府 組 織 在 北 京 設 立 國 家 和 地 區 總 部 ，這 會 推 動 北 京 高 端 住 房 的 需 求 持 續 增 加 。
也 正 因 為 如 此 ，北 京 全 市 近 幾 年 服 務 式 公 寓 開 業 的 數 量 一 直 在 增 加 。儘 管 需 求 與 供 應 大 致
保 持 著 相 同 的 增 長 速 度 ，但 最 近 的 全 球 金 融 危 機 和 跨 國 公 司 對 成 本 意 識 的 提 高 ，還 是 導 致
近 幾 年 服 務 式 公 寓 的 需 求 和 價 格 水 準 有 所 下 降 。按 仲 量 聯 行 的 預 計 ，根 據2010年 的 業 務 表
現 ，租 金 水 準 已 開 始 回 升 。

另 一 方 面 ，奧 運 會 之 前 酒 店 供 應 的 大 量 增 加 導 致 出 現 了 激 烈 的 競 爭 ，這 也 給 服 務 式 公
寓 尤 其 是 短 期 住 宿 需 求 帶 來 了 嚴 重 的 影 響 。儘 管 短 期 逗 留 需 求 在 服 務 式 公 寓 業 務 中 只 佔 有
很 小 的 一 部 分 ，但 許 多 服 務 式 公 寓 業 主 都 在 通 過 重 新 配 置 資 源 來 應 對 這 種 轉 變 ，開 始 提 供
更加靈活的服務和設施來捕捉這種需求。

就 短 期 和 中 期 住 宿 需 求 而 言 ，隨 着 全 球 經 濟 的 復 蘇 和 本 地 市 場 的 持 續 增 長 ，對 服 務 式
公 寓 的 需 求 預 計 也 將 相 應 的 增 加 。再 加 上 短 期 內 進 入 北 京 市 場 的 新 服 務 式 公 寓 數 量 相 對 有
限 ，有 可 能 為 入 住 率 和 租 金 的 增 長 打 下 一 個 良 好 的 基 礎 。

89
 行 業 概 覽

北京酒店市場

概覽

北 京 大 部 分 的 國 際 品 牌 五 星 級 酒 店 均 位 於 市 中 心 和 城 市 東 側 地 區 。北 京 的 酒 店 市 場 基
本 上 與 寫 字 樓 商 圈 相 吻 合 ，但 更 著 重 於 以 下 幾 個 區 域 ：(1)北 京 市 東 城 區（包 括 王 府 井 、東
長 安 街）；(2) CBD；(3)西 城 區 和 金 融 街 ；(4)亮 馬 橋（包 括 第 二 和 第 三 使 館 區 及 東 北 三 環 路 沿
線）； 以 及 ，(5)北 部 和 中 關 村 地 區 。除 了 這 些 知 名 的 細 分 市 場 以 外 ，隨 着 北 京 城 市 區 域 持 續
向 外 擴 展 ，其 他 區 域 的 商 圈 也 正 在 隨 之 初 具 雛 形 。然 而 ，這 些 新 的 細 分 市 場 無 論 從 供 給 還
是 需 求 等 方 面 來 看 ，規 模 仍 然 很 小 。
北京市主要酒店細分市場
N
奧運村

中關村
望京╱麗都

第三
使館區

東
二
環
金融街 王府井╱ 路
紫禁城 CBD
天安門廣場 東長安街

2 km
2 mi

資料來源：仲量聯行

國內外旅遊
2003 年 後 北 京 的 國 內 遊 客 增 長 一 直 保 持 著 穩 定 態 勢(2004 年 至 2007 年 間 平 均 增 長 約
6.3%），但與國外入境遊客人次同期增長速度相比稍慢（每年平均增長約11.3%）。2007年 ，
國 內 遊 客 人 數 達 到 了 約1.42億 人 次 。與 國 際 遊 客 人 數 相 反 ，2008年 國 內 遊 客 人 次 略 微 低 於
前 一 年 的 資 料（下 滑 約0.7%）。

雖 然 北 京 的 國 內 遊 客 人 數 也 受 到 了 北 京 奧 運 會 之 前 及 期 間 旅 遊 限 制 措 施 的 影 響 ，但 他
們 能 夠 更 好 地 抵 禦 全 球 性 事 件 的 影 響 ，包 括 但 不 限 於 全 球 經 濟 衰 退 。2009及2010年 度 國 內
遊客人數即出現了顯著的升幅。

2003年 由 於 非 典 爆 發 的 原 因 ，旅 遊 需 求 出 現 了 顯 著 的 下 降 ，隨 後 北 京 國 外 入 境 遊 客 人
數 一 直 保 持 穩 步 增 長 。誠 如 上 文 所 述 ，2004年 至2007年 間 ，北 京 國 外 入 境 遊 客 人 數 增 長 出

90
 行 業 概 覽

現 了 令 人 驚 歎 的 兩 位 數 增 長 態 勢 ，年 平 均 增 長 率 達 到 了 約11.3% ，2007年 的 國 外 入 境 遊 客
人數達到了創紀錄的約400萬人次 。然而 ，北京奧運會之前及期間 ，收緊簽證政策大大限制
了 滿 懷 期 待 的 國 外 入 境 遊 客 湧 向 這 座 城 市 ，故2008年 下 跌 約13.0% 。此 外 ，全 球 金 融 危 機
的 爆 發 以 及2008年 第 三 和 第 四 季 度 的 經 濟 發 展 放 緩 ，也 對 旅 遊 需 求 有 進 一 步 的 不 利 影 響 。

儘 管 全 球 經 濟 疲 軟 的 影 響 仍 在 持 續 ，但 截 至2009年 底 的 北 京 國 外 入 境 遊 客 人 數 仍 然 出
現 了 復 蘇 的 跡 象 ，達 到 了 約400萬 人 次 ，國 外 入 境 遊 客 相 比2008年 增 長 了 約8.8% 。雖 然 仍
低 於2007年 創 紀 錄 的 數 量 ，但2009年 的 國 外 入 境 旅 遊 人 次 與2006年 入 境 人 次 相 比 也 增 加 了
約5.7% ，這 表 明 了 旅 遊 市 場 初 步 呈 升 勢 。復 蘇 動 力 於2010年 更 見 強 勁 ，原 因 是2010年 國 外
入 境 遊 客 的 人 次 較2009年 上 升 約18.8% ，破 紀 錄 達 到 約500萬 人 次 。

高端酒店供應

北 京 開 業 的 第 一 家 國 際 品 牌 五 星 級 酒 店 是 北 京 長 城 喜 來 登 酒 店 ，坐 落 於 今 日 的 第 三 使
館 區 。從 那 時 起 ，一 批 國 際 品 牌 酒 店 — 其 中 包 括 北 京 中 國 大 飯 店 和 北 京 希 爾 頓 酒 店 — 紛 紛
進 駐 北 京 ，基 本 上 滿 足 了 前 來 北 京 遊 客 的 住 宿 市 場 需 求 。北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 於2001年 開
業 時 ，是 北 京 當 時 最 大 的 五 星 級 酒 店 ，連 同 東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及 東 方 新 天 地 組 成
北京其中一個具地標性的發展項目。

根據北京市旅遊局公佈的統計數字 ，北京截至2009年12月底總共擁有757家星級酒店 。
下圖為北京四星級和五星級國際品牌酒店的房間供應增長情況。

北 京 市 高 端 國 際 品 牌 酒 店 房 間 供 應 增 長 情 況*

40,000

32,000
酒店房間總數

24,000

16,000

8,000

0
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013後
預測 預測
新供應 735 1,626 2,511 9,739 1,884 1,273 1,561 1,329 1,301
現有供應 13,248 13,983 15,609 18,120 27,859 29,743 31,016 32,577 33,906

*截 至2010年12月 ； 資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行

在2005年 至2009年 間 ，北 京 的 國 際 品 牌 酒 店 的 供 應 複 合 平 均 年 增 率 達 到 了 約20.8% ，

客 房 數 量 從13,983間 增 加 至2009年 底 的29,743間 。北 京 奧 運 會 舉 辦 的2008年 出 現 了 最 大 幅
度 的 增 幅 ，有 近10,000間 客 房 增 加 到 北 京 國 際 品 牌 高 端 酒 店 的 行 列 中 來 。

在2009年 和2010年 ，總 共 有3,157間 國 際 品 牌 高 端 酒 店 客 房 進 入 了 北 京 市 場 。預 計 在

2011年 及 以 後 ，至 少 會 新 增 加4,191間 客 房 。

91
 行 業 概 覽

五星級酒店業務表現

下 面 的 圖 表 顯 示 的 是 北 京 五 星 級 酒 店 的 業 務 表 現 。該 樣 本 集 囊 括 了2010年 總 計11,692
間客房的數據。

日平均房價╱每間可出租客房收入（人民幣）
北 京 五 星 級 酒 店 業 務 表 現 ：2000年–2010年

日平均房價 每間可出租客房收入 入住率

1,800 90.0%

1,500 75.0%

1,200 60.0%

入住率 (%)
900 45.0%

600 30.0%

300 15.0%

0 0.0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年* 2008年* 2009年* 2010年*

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 。行 業 信 息 ，*STR Global

在2003年 入 住 率 明 顯 下 降 之 後 ，ADR（日 平 均 房 價）和 入 住 率 均 出 現 了 迅 速 復 蘇 ，2003

年 至2006年 間 的 年 均 增 長 率 分 別 達 到 了 約12.2%和 約15.0% 。因 此 ，每 間 可 出 租 客 房 收 入
(RevPAR)在 同 一 時 期 的 年 均 增 長 率 達 到 了 約29.1% ，在2006年 達 到 了 創 紀 錄 約 人 民 幣934元
水準。

隨 着 新 酒 店 開 業 和 競 爭 的 加 劇 ，2007年 開 始 入 住 率 出 現 降 低 跡 象 ，與 上 一 年 度 相 比 下
降 了 約5.4個 百 分 點 。雖 然2008年 北 京 舉 行 了 奧 運 會 ，但 這 一 趨 勢 在2008年 仍 然 繼 續 著 ，並
隨 着 供 給 的 增 加 以 及 全 球 金 融 危 機 的 爆 發 延 續 至2009年 。2009年 的 平 均 入 住 率 下 降 到 了 約
53.0%的 低 點 。

2008年 日 平 均 房 價(ADR)增 長 的 主 要 因 素 可 以 歸 因 於 北 京 奧 運 會 和 夏 季 月 份 的 溢 價 。然
而 ，當 排 除 舉 行 奧 運 影 響 的 八 月 份（日 平 均 房 價 相 比2007年 增 加 了 約248.0%）之 後 ，2008年
年 終 的 日 平 均 房 價 和 平 均 每 間 可 出 租 客 房 收 入 (RevPAR) 較2007年 均 有 所 下 降 。

在 北 京 奧 運 會 之 前 和 期 間 ，新 供 應 湧 入 市 場 導 致 競 爭 異 常 激 烈 ，而 全 球 金 融 危 機 爆 發
導 致 遊 客 減 少 、旅 遊 費 用 下 降 更 是 雪 上 加 霜 ，使 得 北 京 的 五 星 級 酒 店 對2009年 的 業 績 倍 感
壓 力 。2009年 市 場 全 年 平 均 入 住 率 約 為53.0% ，日 平 均 房 價 約 為 人 民 幣1,032元 ，平 均 可 出
租 客 房 收 入 約 為 人 民 幣547元 。日 平 均 房 價（下 降 約18.6%）和 入 住 率（下 降 約16.0個 百 分 點）
雙 雙 大 幅 降 低 ，導 致 平 均 可 出 租 客 房 收 入 相 比2007年 同 期 急 劇 下 降 約37.5% 。

經 過 兩 年 表 現 下 滑 ，北 京 酒 店 市 場 最 終 於2010年 有 所 反 彈 。隨 着 新 酒 店 數 目 微 升 ，再
加 上 國 外 遊 客 的 增 長 強 勁（上 升 約18.8%），北 京 五 星 級 酒 店 市 場 的 入 住 率 自2010年1月 顯 著
上 升 ，年 底 前 達 到 約62.4% 。入 住 率 持 續 改 善 ，使 酒 店 營 運 商 在 定 價 策 略 上 更 為 進 取 ，推
動 該 年 度 最 後 兩 季 的 房 價 有 所 上 升 。基 於 入 住 率 及 日 平 均 房 價 分 別 上 升 約9.4個 百 分 點 及 約
4.4% ，北 京 五 星 級 酒 店 的 平 均 可 出 租 客 房 收 入 於2010年 大 幅 上 升 約22.8% 。

92
 行 業 概 覽

市場發展趨勢及展望

2009年 對 於 中 國 的 酒 店 業 整 體 而 言 是 充 滿 挑 戰 的 一 年 ，對 於 北 京 的 酒 店 業 尤 其 如 此 。
繼奧運年1萬餘間客房湧入酒店市場之後 ，席捲全球的金融危機隨之而來 ，導致全球的旅遊
需 求 下 降 、旅 遊 預 算 削 減 ，給 尤 其 是 高 端 酒 店 的 需 求 帶 來 了 消 極 影 響 。需 求 和 供 給 兩 方 面
的巨大壓力給北京酒店的入住率和房價帶來了顯著的影響。

迄 今 為 止 ，2010年 的 狀 況 已 經 大 幅 改 善 ，入 住 率 出 現 了 顯 著 的 上 升 。另 一 方 面 ，這 一
復 蘇 不 僅 體 現 在 入 住 率 的 提 高 上 ，而 且 房 價 也 在 一 定 程 度 上 出 現 了 回 升 。然 而 ，這 是 尋 常
的 現 象 ，酒 店 經 營 者 在 直 到 入 住 率 持 續 得 到 改 善 之 前 ，對 於 提 高 房 價 一 般 都 採 取 比 較 審 慎
的 態 度 ，因 為 由 於 預 先 承 諾 合 同 在 時 間 上 具 有 一 定 的 滯 後 性 ，所 以 房 價 一 般 不 會「及 時」出
現 回 升 。因 此 ，基 於 上 文 所 述 ，入 住 率 於2010年1月 開 始 上 升 後 ，酒 店 營 運 商 於 該 年 最 後 兩
季方才轉向更進取的定價策略。

根 據 歷 史 績 效 情 況 ，北 京 的 酒 店 行 業 短 期 到 中 期 的 市 場 前 景 是 較 為 積 極 的 。

人民幣國際化

隨 着 中 國 經 濟 迅 速 發 展 ，中 國 有 意 使 人 民 幣 長 遠 成 為 全 球 儲 備 貨 幣 。中 國 為 使 人 民 幣
走 向 國 際 ，中 國 實 施 連 串 的 支 持 措 施 ，包 括 拓 展 人 民 幣 貿 易 結 算 至 各 國 家 ╱ 各 地 區 、容 許
離岸人民幣金融產品。

為 推 動 人 民 幣 國 際 化 的 進 程 ，香 港 以 金 融 中 心 的 身 份 在 發 展 各 種 人 民 幣 業 務 方 面 承 擔
重 任 ，並 獲 指 派 為 實 質 人 民 幣 結 算 、清 算 、交 易 及 投 資 中 心 。

最 近 ，香 港 人 民 幣 業 務 獲 得 重 大 突 破 。繼 內 地 宣 佈 擴 大 跨 境 貿 易 人 民 幣 結 算 試 點 後 ，
央 行 又 與 人 民 幣 清 算 行 簽 署 了 清 算 協 議 。近 期 推 出 的 中 國 支 持 措 施 推 動 了 人 民 幣 貿 易 結
算 ，同 時 吸 引 更 多 人 民 幣 存 款 流 進 香 港 。根 據 香 港 金 融 管 理 局 的 資 料 ，香 港 的 人 民 幣 存 款
從2010年1月 底 約 人 民 幣640億 元 增 至2011年2月 底 約 人 民 幣4,080億 元 。

下 圖 載 列 香 港 自2010年1月 至2011年2月 期 間 的 人 民 幣 存 款 金 額 ：

香 港 自2010年1月 至2011年2月 期 間 的 人 民 幣 存 款

（人民幣十億元）
450
408
400

350

300

250

200

150

100
64
50

0
10年1月 10年2月 10年3月 10年4月 10年5月 10年6月 10年7月 10年8月 10年9月 10年10月10年11月10年12月 11年1月 11年2月

資料來源：香港金融管理局

93
 行 業 概 覽

另 外 ，中 國 計 劃 進 一 步 提 高 人 民 幣 滙 率 的 靈 活 性 ，改 善 人 民 幣 滙 率 機 制 。於2010年1
月 ，人 民 幣 兌 美 元 的 滙 率 約 為 人 民 幣1元 兌0.1467美 元 。於2011年3月 底 ，人 民 幣 兌 美 元 滙
率隨後升至約人民幣1元兌0.1527美元 。下表載列2010年1月至2011年3月人民幣兌美元及港
元的滙率：

2010年1月 至2011年3月 人 民 幣 兌 美 元 匯 率
0.1540
0.1530
0.1520
0.1510
0.1500
0.1490
0.1480
0.1470
0.1460
0.1450
0.1440
0.1430
10年1月

10年2月

10年3月

10年4月

10年5月

10年6月

10年7月

10年8月

10年9月

10年10月

10年11月

10年12月

11年1月

11年2月

11年3月
資料來源：香港金融管理局

2010年1月 至2011年3月 人 民 幣 兌 港 元 匯 率
1.2000
1.1900
1.1800
1.1700
1.1600
1.1500
1.1400
1.1300
1.1200
1.1100
10年1月

10年2月

10年3月

10年4月

10年5月

10年6月

10年7月

10年8月

10年9月

10年10月

10年11月

10年12月

11年1月

11年2月

11年3月

HKMA 香 港 金 管 局
資料來源：香港金融管理局

據 近 期 出 臺 的 政 策 ，香 港 持 牌 銀 行 獲 准 投 資 中 國 的 銀 行 同 業 債 券 市 場 ，此 市 場 的 孳 息
率 較 香 港 的 為 高 ，回 報 率 較 高 ，因 而 推 高 香 港 的 人 民 幣 存 款 利 率 。下 圖 載 列 香 港 自2010年
1月 至2011年2月 的 人 民 幣 存 款 利 率 ：

香 港 自2010年1月 至2011年2月 的 人 民 幣 存 款 利 率
0.9
(%)
0.8

0.7

0.6

0.5

0.4
10年1月 10年2月 10年3月 10年4月 10年5月 10年6月 10年7月 10年8月 10年9月 10年10月 10年11月 10年12月 11年1月 11年2月

三個月 一個月 六個月 一年 儲蓄存款利率

資料來源：香港金融管理局
94
策 略

95
 策 略

主要策略

管理人就匯賢產業信託的主要目標是向基金單位持有人提供穩定可持續的每基金單位
分 派 。管 理 人 的 主 要 投 資 策 略 為 持 有 及 投 資 中 國 優 質 的 商 業 物 業 ，通 過 管 理 房 地 產 投 資 信
託 基 金 組 合 及 維 持 高 水 平 的 投 資 紀 律 及 財 務 靈 活 性 ，致 力 為 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定 且 具
吸 引 力 的 總 回 報 。管 理 人 擬 長 線 持 有 東 方 廣 場 ，如 有 商 機 ，則 通 過 收 購 其 他 能 提 供 收 入 的
物 業 作 補 充 。管 理 人 實 施 的 策 略 大 致 分 為 以 下 類 別 ：

• 資 產 管 理 策 略 。管 理 人 擬 積 極 管 理 匯 賢 產 業 信 託 的 物 業 組 合 ，以 維 持 最 高 的 出 租
率 、達致強勁的租金增長以及優化物業淨收入 。管理人將與物業管理人緊密合作 ，
共 同 提 升 自 然 增 長 、與 租 戶 建 立 密 切 的 關 係 ，並 發 掘 物 業 增 值 契 機 。

• 收 購 策 略 。如 有 合 適 機 遇 ，管 理 人 或 會 選 擇 性 地 考 慮 額 外 收 購 符 合 其 投 資 條 件 的
物業。

• 資 本 管 理 策 略 。管 理 人 將 致 力 優 化 資 本 架 構 及 資 本 成 本 。

資產管理策略

管 理 人 將 積 極 管 理 其 資 產 組 合 ，致 力 擴 大 租 金 收 入 增 長 、保 持 最 佳 租 戶 組 合 、緊 握 物
業 增 值 機 會 、提 升 出 租 水 平 及 審 慎 控 制 物 業 開 支 。管 理 人 擬 致 力 於 下 列 各 項 ，盡 量 提 升 回
報：

積極租賃管理

管 理 人 將 制 訂 租 賃 策 略 ，並 採 取 積 極 措 施 將 匯 賢 產 業 信 託 物 業 組 合 之 市 場 潛 力 及 長 遠
盈 利 能 力 推 至 最 高 。管 理 人 將 就 各 物 業 部 分 訂 立 最 佳 租 金 基 準 。同 時 ，管 理 人 將 為 匯 賢 產
業 信 託 各 物 業 部 分 制 訂 積 極 進 取 之 市 場 推 廣 計 劃 ，以 盡 量 提 升 物 業 之 知 名 度 及 租 戶 權 益 。
管 理 人 亦 計 劃 透 過 下 列 各 項 達 致 有 效 之 續 租 管 理 ，並 減 少 因 租 約 到 期 或 提 早 終 止 租 約 而 出
現之空置期：

• 與租戶保持密切和融洽之業務關係以延挽租戶；

• 監察及適應業界趨勢；

• 適時地提早與租戶磋商續約；

• 預早為空置物業物色新租戶；及

• 監察拖欠租金之情況以減少租戶違約行為。

最佳租戶組合

管 理 人 將 積 極 管 理 到 期 租 約 ，尋 求 機 會 保 持 最 佳 租 戶 組 合 。另 外 ，管 理 人 亦 銳 意 持 續
評 估 租 戶 質 素 及 管 理 個 別 行 業 之 租 戶 風 險 ，以 保 持 租 金 收 入 之 穩 定 。

持續資產增值

管理人將與物業管理人緊密合作 ，透過採取資產增值措施 ，持續改善租金收入並提升匯

賢 產 業 信 託 物 業 組 合 價 值 。在 有 關 法 律 和 法 規 可 能 及 許 可 之 情 況 下 ，管 理 人 將 致 力 提 升 匯

96
 策 略

賢 產 業 信 託 物 業 內 之 空 間 運 用 及 樓 宇 效 益 。如 有 需 要 ，管 理 人 亦 將 根 據 競 爭 物 業 之 情 況 ，
持 續 檢 討 匯 賢 產 業 信 託 物 業 的 競 爭 力 ，並 提 升 樓 宇 設 施 ，以 保 持 及 提 升 匯 賢 產 業 信 託 物 業
之競爭定位。

控制物業開支並提供優質服務

為 達 致 最 大 回 報 ，管 理 人 將 與 物 業 管 理 人 緊 密 合 作 ，務 求 在 不 影 響 對 租 戶 之 服 務 質 素
之 前 提 下 ，致 力 控 制 物 業 開 支 。管 理 人 將 透 過 執 行 成 本 控 制 管 理 系 統 ，與 物 業 管 理 人 協 調
以控制營運開支。

收購策略

管 理 人 將 不 時 就 中 國 投 資 物 業 進 行 研 究 ，考 慮 可 提 供 具 穩 定 之 現 金 流 量 及 長 期 資 本 升
值 之 適 當 收 購 機 會 。管 理 人 在 評 估 收 購 機 會 時 會 考 慮（但 不 限 於）下 列 因 素 ：

(i) 與匯賢產業信託主要集中在中國投資物業市場之策略是否一致；

(ii) 能 否 提 供 具 吸 引 力 的 長 期 現 金 流 量 與 回 報 ，以 及 資 產 淨 值 增 長 潛 力 ；

(iii) 相 對 市 場 之 競 爭 物 業 而 言 ，出 租 率 及 租 戶 組 合 現 時 具 備 之 優 勢 ，以 及 日 後 改 善 表 現 之
潛力；及

(iv) 透 過 積 極 進 取 之 物 業 管 理 改 善 價 值 之 潛 力 。藉 選 擇 性 翻 新 或 其 他 改 善 措 施 以 提 升 價 值
之機會亦將予以評估。

資本管理策略

管理人的目標是致力提升匯賢產業信託旗下組合的回報及對基金單位持有人的分派，
同 時 維 持 適 當 水 平 的 財 政 穩 健 政 策 。為 此 ，管 理 人 旨 在 透 過 結 合 運 用 債 務 及 資 本 為 物 業 增
值 及 日 後 之 收 購（如 出 現 合 適 機 會）提 供 資 金 ，以 優 化 資 本 結 構 及 降 低 北 京 東 方 廣 場 公 司 之
資 金 成 本 。使 用 債 務 方 面 ，房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 限 制 匯 賢 產 業 信 託 的 債 務 為 其 資 產 總
值 的45.0% 。管 理 人 亦 將 尋 求 採 取 對 沖 策 略（倘 適 用），以 管 理 匯 賢 產 業 信 託 借 貸 利 率 改 變
之 相 關 風 險 。除 對 債 務 制 定 策 略 外 ，管 理 人 有 意 把 握 可 能 出 現 之 機 會 ，透 過 發 行 額 外 基 金
單 位 為 匯 賢 產 業 信 託 籌 集 額 外 股 本（倘 匯 賢 產 業 信 託 對 該 等 款 項 有 合 適 之 用 途 及 倘 符 合 基
金 單 位 持 有 人 的 利 益）。

有 關 管 理 人 的 對 沖 策 略 詳 情 ，請 參 閱「管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之 討 論 與 分 析 —
對 沖 策 略」一 節 。

97
東 方 廣 場 及 業 務

98
 東 方 廣 場 及 業 務

東方廣場概覽

滙賢豪庭
北京東方君悅大酒店 東一辦公樓 安永大樓
尊萃豪庭 中一辦公樓
東三辦公樓
西三辦公樓 中二辦公樓 東二辦公樓
德勤大樓
西二辦公樓 西一辦公樓

東 方 廣 場 為 中 國 規 模 最 大 且 最 具 代 表 性 的 商 業 建 築 群 之 一 。項 目 位 處 策 略 性 位 置 ，座
落 於 中 國 首 都 北 京 的 政 治 商 業 心 臟 地 帶 東 長 安 街 一 號 ，於 二 環 路 及 王 府 井 區 內 。東 方 廣 場
位 於 北 京 獨 有 地 段 ，於 該 區 內 建 設 中 國 大 型 商 業 發 展 項 目 確 實 史 無 前 例 。

34
東 方 廣 場 佔 地 合 共 約10萬 平 方 米 ，建 築 樓 面 總 面 積 約80萬 平 方 米 。

過 去 十 年 ，該 地 標 發 展 項 目 在 品 牌 知 名 度 、出 租 率 及 財 務 表 現 方 面 均 具 北 京 市 場 領 導
地 位 ，往 績 斐 然 。按 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 管 理 賬 目 ，2002年 至2009年 期 間 ，北 京 東 方 廣 場
公 司 在 收 入 及 經 營 溢 利 方 面 的 複 合 年 增 長 率 分 別 約14.3%及19.3% 。在 出 租 率 方 面 ，東 方 新
天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 於2011年3月31日 的 承 租 率 分 別 約100.0% 、約99.7%及 約
95.4% ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 截 至2011年3月31日 止 一 個 月 的 平 均 出 租 率 則 約72.9% 。

下 表 載 列 東 方 廣 場 於2010年12月31日 建 築 樓 面 面 積 的 明 細 分 析 ：

概 約 建 築 樓 面 面 積（平 方 米）

東 方 新 天 地. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130,195
東 方 經 貿 城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309,552
東方豪庭公寓. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81,603
北京東方君悅大酒店 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125,420
停 車 場 及 其 他 配 套 設 施附註 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140,289
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 787,059

附 註 ： 停 車 場 及 其 他 配 套 設 施 的 建 築 樓 面 面 積 包 括 獲 准 用 作 停 車 場 的23,577平 方 米 之 人 防 工 程 。

於2011年1月31日 ，東 方 廣 場 用 作 賺 取 收 入 的 總 面 積 約580,000平 方 米 ，其 中 包 括 東 方
新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 可 出 租 面 積 以 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 建 築 樓 面 面
積。

34 按 北 京 東 方 廣 場 公 司 於2000年1月10日 獲 發 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 附 件 所 載 資 料 。

99
 東 方 廣 場 及 業 務

東 方 廣 場 由 世 界 知 名 建 築 公 司 巴 馬 丹 拿(Palmer & Turner)設 計 ，巧 妙 結 合 傳 統 四 合 院 概

念 和 現 代 建 築 構 思 ，內 圓 外 方 。

東方廣場坐落於東長安街 ，西起王府井大街（又名金街），東至東單北大街（又名銀街），
合共16處入口 。東方廣場毗鄰中國中央政府部門 ，如商務部 、交通運輸部 、海關總署及北京
市 人 民 政 府 。尤 其 是 ，交 通 運 輸 部 設 於 東 方 廣 場 以 東 東 單 北 大 街 之 上 ，而 北 京 市 人 民 政 府
則 位 處 東 方 廣 場 以 南 東 長 安 街 。另 外 ，東 方 廣 場 毗 鄰 北 京 多 個 地 標 ，如 東 方 廣 場 以 西 只 有
數 街 之 隔 的 紫 禁 城 、人 民 大 會 堂 及 天 安 門 廣 場 。東 方 廣 場 交 通 便 利 ，連 接 北 京 公 交 網 絡 。
乘 搭 北 京1號 及5號 地 鐵 綫 可 直 達 東 方 廣 場 ，而8號 綫 亦 將 連 接 至 此（預 期 延 伸 工 程 將 於2012
年 展 開）。此 外 ，東 方 廣 場 亦 與 地 鐵 站 相 連 ，周 邊 公 車 站 有 超 過30條 公 車 綫 。東 方 廣 場 距 離
北 京 首 都 國 際 機 場 約35公 里 。

東 方 廣 場 採 納「城 中 之 城」的 概 念 ，屬 多 用 途 綜 合 發 展 項 目 ，包 括 共 分 三 層 的 世 界 級 購
物 商 場「東 方 新 天 地」、由 八 座 甲 級 寫 字 樓 組 成 的「東 方 經 貿 城」、由 兩 座 服 務 式 公 寓 組 成 的
「東 方 豪 庭 公 寓」、擁 有825間 客 房 的 五 星 級 酒 店「北 京 東 方 君 悅 大 酒 店」以 及 擁 有 約1,900個
停 車 位（包 括 上 落 客 貨 車 位）的 多 層 地 庫 停 車 場 。

東 方 廣 場 四 個 部 分 綜 合 互 補 ，組 成 自 給 自 足 的 社 區 ，提 供 完 善 的 設 施 及 服 務 ，包 括 購
物 、娛 樂 及 康 樂 設 施 、辦 公 室 、餐 廳 、停 車 位 、酒 店 及 服 務 式 公 寓 。

東 方 新 天 地 提 供 的 品 牌 種 類 繁 多 ，其 中 不 乏 國 內 外 領 先 品 牌 。東 方 經 貿 城 有 多 家 跨 國

100
 東 方 廣 場 及 業 務

公 司 及 大 型 本 地 企 業 進 駐 。東 方 豪 庭 公 寓 為 海 外 僱 員 及 其 他 人 士 提 供 中 長 期 住 宿 ，而 北 京
東方君悅大酒店則提供豪華酒店住宿及世界級餐飲服務。

東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 四 個 實 體 締 造 出 協 同
效 益 ，有 助 提 升 每 個 實 體 的 租 金 及 出 租 率 。譬 如 ，目 前 超 過2萬 人 於 東 方 廣 場 居 住 及 工 作 ，
35
為東方新天地及北京東方君悅大酒店 提供穩定的客源。

過 去 十 年 ，這 個 由 四 部 分 組 成 的 地 標 發 展 項 目 在 品 牌 知 名 度 、出 租 率 、財 務 表 現 方 面
均 具 北 京 市 場 領 導 地 位 ，往 績 斐 然 。東 方 廣 場 各 部 分 均 被 視 為 行 內 代 表 、模 範 及 領 導 潮 流
的指標。

東 方 廣 場 周 邊 設 有 郵 局 、公 安 局 及 消 防 局 ，包 括 北 京 市 東 區 郵 電 局 東 方 廣 場 郵 電 所 、
北京市公安消防總隊東城支隊王府井中隊及北京市公安局東城公局東方廣場派出所。

東 方 廣 場 於1996年 施 工 並 於2004年 落 成 。

東 方 新 天 地 於2000年 落 成 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 於2001年 竣 工 ，東 方 經 貿 城 於2000年

至2001年 間 分 階 段 完 工 ，而 東 方 豪 庭 公 寓 則 於2002年 至2004年 竣 工 。

東 方 廣 場 的 建 築 及 工 程 屢 獲 殊 榮 ，足 證 其 建 築 及 工 程 相 當 優 秀 。項 目 於2002年 獲 中 華
人 民 共 和 國 建 設 部 及 中 國 建 築 業 協 會 頒 發 中 國 建 築 工 程 魯 班 獎（國 家 優 質 工 程），並 於2004
年獲國家科技獎勵辦公室頒發詹天佑土木工程獎 。此外 ，東方廣場亦於「Bentley International
Property Awards 2004」評 選 活 動 中 脫 穎 而 出 ，勇 奪「Best Chinese Development」和「Best
Chinese Property」兩 個 獎 項 。

東 方 廣 場 自2000年 開 業 以 來 ，一 直 由 專 業 管 理 團 隊 管 理 ，運 作 順 暢 且 具 效 率 。有 關 北
京東方廣場公司高級管理人員的履歷載於本發售通函「東方廣場及業務 — 僱員」一節 。東方
廣 場 的 租 戶 組 合 強 大 ，為 匯 賢 產 業 信 託 提 供 多 元 化 的 收 入 基 礎 。東 方 廣 場 管 理 層 積 極 管 理
各 部 份 ，致 力 提 升 面 積 使 用 率 、出 租 率 及 租 金 水 平 。

35資 料 來 源 ：附 錄 六 第VI-19頁 – 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。另 見 本 發 售 通 函 第69頁 的 註

腳。

101
 東 方 廣 場 及 業 務

截 至2007年 、2008年 及2009年12月31日 止 三 個 年 度 以 及 截 至2010年10月31日 止 十 個

月 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 所 得 分 部 收 入 以 及 截
至2009年10月31日 止 十 個 月 未 經 審 核 分 部 收 入 載 列 下 表 ：

截至2007年 截至2008年 截至2009年 截至2009年 截至2010年

12月31日止年度 12月31日止年度 12月31日止年度 10月31日止十個月 10月31日止十個月
人民幣 佔總數百分 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數
百萬元 比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%） 百萬元 百分比（%）
（未經審核）
東方新天地 附註 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 588 28.3 695 30.6 748 38.0 617 37.8 679 39.0
東方經貿城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614 29.6 646 28.5 669 34.0 563 34.4 542 31.2
東方豪庭公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 6.7 142 6.3 98 5.0 82 5.0 74 4.3
北京東方君悅大酒店 . . . . . . . . . . . . . 736 35.4 786 34.6 454 23.0 372 22.8 444 25.5
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,077 100.0 2,269 100.0 1,969 100.0 1,634 100.0 1,739 100.0

附註：東方新天地的分部收入計入停車位業務所得收入。

東方廣場由北京東方廣場公司持有 ，而北京東方廣場公司為滙賢投資（以海外投資者身
份）與 境 內 合 營 夥 伴（以 境 內 投 資 者 身 份）於1999年 在 中 國 成 立 的 合 作 合 營 企 業 。見 本 發 售
通函「與匯賢產業信託有關之重大協議及其他文件 — 合資文件」一節 。北京東方廣場公司的
合 營 期 為50年 ，自1999年1月25日 起 至2049年1月24日 止 ，餘 下 年 期 約38年 。北 京 市 人 民 政
府 就 東 方 廣 場 所 處 土 地 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 授 出 土 地 使 用 權 證 ，年 期 自1999年4月22日 起
至2049年4月21日 止 ； 北 京 市 建 設 委 員 會（北 京 市 住 房 和 城 鄉 建 設 委 員 會 前 身）則 授 出 東 方
廣場各座樓宇的房屋所有權證。

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 於2049年1月24日 屆 滿 之 後 ，滙 賢 投 資 與 匯 賢 產 業 信 託 將
不 再 擁 有 東 方 廣 場 的 直 接 或 間 接 權 益 或 其 收 入 。因 此 ，除 非 匯 賢 產 業 信 託 於 北 京 東 方 廣 場
公 司 合 營 期 屆 滿 前 取 得 及 持 有 能 產 生 經 常 性 租 金 收 入 的 其 他 房 地 產 投 資 ，否 則 ，匯 賢 產 業
信 託 的 房 地 產 投 資 價 值 將 隨 時 間 而 減 少 ，而 直 至 合 營 期 屆 滿 時 ，投 資 價 值 相 等 於 零 。

按 獨 立 物 業 估 值 師 釐 定 的 結 果 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 、北 京 東 方
君 悅 大 酒 店 及 東 方 廣 場 地 庫 部 分 各 自 於2011年1月31日 的 評 估 值 如 下 ：

人民幣百萬元

東 方 新 天 地. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,580
東 方 經 貿 城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,310
東方豪庭公寓. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,310
北京東方君悅大酒店 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,920
東方廣場地庫部分 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31,410

於 2011 年 4 月 8 日 ，受 託 人（以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 身 份）與（其 中 包 括）Hui Xian

Cayman 訂 立 重 組 協 議 ，據 此 ，Hui Xian Cayman同 意 將Hui Xian BVI全 部 已 發 行 股 本 及 其 欠
負 的 轉 讓 債 務 轉 讓 及 出 讓 予 受 託 人（以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 身 份），而 Hui Xian BVI 則 持 有
滙 賢 投 資 的 全 部 已 發 行 股 本 。見 本 發 售 通 函「重 組 、架 構 及 組 織 — Hui Xian BVI 集 團 進 行 重
組」一節及「與匯賢產業信託有關之重大協議及其他文件 — 重組協議」一節 。轉讓及出讓 Hui
Xian BVI股份及轉讓債務將於2011年4月28日或之前（或Hui Xian Cayman 與管理人可能協定的
其 他 日 期）完 成 。

102
 東 方 廣 場 及 業 務

東方廣場的詳情

東方新天地

東方新天地的租金為北京市最高之一。

於 東 方 經 貿 城 上 班 、入 住 東 方 豪 庭 公 寓 及 下 榻 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 國 內 外 人 士 與 遊 客
為東方新天地提供穩定的客源。

東 方 新 天 地 的 承 租 率 接 近100% ，輪 候 名 單 上 的 潛 在 租 戶 超 過250名 。

103
 東 方 廣 場 及 業 務

東 方 新 天 地 為 中 國 規 模 最 大 的 購 物 商 場 之 一 ，為 當 地 居 民 及 遊 客 的 休 閒 熱 點 ，亦 是 各
大 零 售 商 在 北 京 設 立 據 點 的 首 選 。東 方 新 天 地 屢 獲 殊 榮 ，其 中 包 括 ：

• 《新 京 報》2010年 度 最 佳 一 站 式 購 物 地 獎

• 精 品 傳 媒（集 團）頒 發 之2010金 指 南 獎「年 度 最 佳 視 覺 裝 飾」

• 《北 京 娛 樂 信 報》2008年 度 商 業 流 通 行 業 時 尚 先 鋒

104
 東 方 廣 場 及 業 務

• 《北 京 晨 報》2008年 度 京 城 商 業 百 姓 星 級 榜「購 物 環 境 五 星 級 商 場」

• 《BAZAAR》2007年 度 中 國 最 佳 時 尚 商 場

• 建 設 部 中 國 建 築 文 化 中 心 與 經 濟 日 報 社 頒 發 之2005中 國 商 業 地 產 十 大 名 盤

東 方 新 天 地 購 物 商 場 共 分 三 層 ，於2010年12月31日 ，總 建 築 樓 面 面 積 約130,195平 方
米 ，可 出 租 總 面 積 約74,032平 方 米 。於2010年12月31日 ，東 方 新 天 地 各 商 舖 的 概 約 面 積 介
乎2平 方 米 至2,991平 方 米 。

於 最 後 可 行 日 期 ，東 方 新 天 地 的 承 租 率 接 近100.0% ，輪 候 名 單 上 有 意 租 用 零 售 空 間 的
潛 在 零 售 租 戶 超 過250名 。東 方 新 天 地 為 北 京 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 最 具 代 表 性 的 零 售 項
36
目 ，其成功有助建立北京高端的零售物業市場 。基於東方廣場所在位置為租戶帶來競爭優
勢 ，故 此 在 東 方 新 天 地 成 功 租 用 商 舖 實 在 難 能 可 貴 。

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 為 北 京 主 要 購 物 區 ，到 訪 的 不 僅 是 本 地 人 ，也 有 國 內 外 的 遊 客 。週
中 每 日 平 均 客 流 約20萬 ，週 末 每 日 約25萬 ，而 公 眾 假 期 則 約30萬 。該 區 每 年 的 概 約 平 均 客
37
流介乎7千萬至9千萬 。同時 ，於東方經貿城上班 、入住東方豪庭公寓及下榻北京東方君悅
38
大 酒 店 的 國 內 外 人 士 與 遊 客 超 過2萬 人 ，為 東 方 新 天 地 提 供 穩 定 的 客 源 。另 外 ，東 方 新 天
地 的 定 位 及 租 戶 、東 方 經 貿 城 的 白 領 、東 方 豪 庭 公 寓 的 住 戶 與 五 星 級 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店
的住客亦產生協同效益。

鑒 於 東 方 經 貿 城 不 少 租 戶 屬 跨 國 領 先 公 司 ，而 東 方 豪 庭 公 寓 的 不 少 住 戶 及 北 京 東 方 君
悅 大 酒 店 的 住 客 為 專 業 及 商 務 行 政 人 員 ，整 個 發 展 區 域 為 消 費 者 營 造 出 舒 適 且 具 吸 引 力 的
購物氛圍。

據 戴 德 梁 行 的 資 料 顯 示 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 的 高 端 零 售 物 業 平 均 成 交 月 租 每 淨 平 方 米
39
約 人 民 幣576元（2010年 第 四 季 度） 。租 金 水 平 高 於 整 個 北 京 市 場 的 平 均 租 金 ，現 時 仍 冠 於
40
主要北京商圈 。然而 ，東方新天地每平方米已出租可出租面值之平均月租更高 ，2010年第
四 季 約 達 人 民 幣835元 ，而 東 方 新 天 地2010年12月 的 地 舖 租 金 則 約 人 民 幣1,240元 。

東 方 新 天 地 的 月 租 水 平 高 達 每 平 方 米 已 出 租 可 出 租 面 積 人 民 幣4,000元 ，為 北 京 市 場 最
高之一。

東 方 新 天 地 的 交 通 相 當 便 利 ，連 接 完 善 的 公 交 網 絡 ，周 邊 共 有30多 條 公 交 路 線 ，乘 搭
北 京1號 及5號 地 鐵 綫 可 直 達 東 方 廣 場 ，而8號 綫 亦 將 連 接 至 此（預 期 延 伸 工 程 將 於2012年 展

36資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-19頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
37資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-17頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
38資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-19頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
39資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-20頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
40資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-20頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。

105
 東 方 廣 場 及 業 務

開）。東 方 新 天 地 與 地 鐵 站 相 連 ，訪 客 不 受 北 京 大 雪 、沙 暴 及 炎 夏 等 惡 劣 天 氣 影 響 。東 方 新
天 地 的 多 層 地 庫 亦 設 有 約1,900個 停 車 位（包 括 上 落 客 貨 車 位），方 便 駕 車 訪 客 。

東 方 新 天 地 分 七 個 主 題 購 物 區 ，分 別 為 位 於 首 層 及 地 鐵 層 且 貫 穿 金 街 和 銀 街 的 第 一 區
至 第 五 區 、尊 萃 時 光 別 館 及 天 空 大 道 。各 購 物 區 的 風 格 及 主 題 獨 特 ，提 升 消 費 者 的 購 物 體
驗 之 餘 ，也 可 迎 合 他 們 不 同 的 品 味 、風 格 及 需 求 。多 年 來 ，東 方 新 天 地 經 過 多 次 大 型 翻 新
工 程 且 不 斷 革 新 ，將 其 整 體 形 象 升 級 ，為 訪 客 帶 來 全 新 面 貌 。

東 方 新 天 地 的 租 戶 包 括 領 先 的 時 裝 、手 錶 、珠 寶 、美 容 及 生 活 時 尚 品 牌 。現 時 進 駐
東 方 新 天 地 的 國 內 外 品 牌 約 有 280 個 ，包 括 Burberry 、HUGO BOSS 、Tiffany 、Givenchy 、
Dunhill 、Moschino 、Max Mara 、Coach 、Calvin Klein 、Kenzo 、Bally 、S.T. Dupont 、Kent
& Curwen 、Gieves & Hawkes 、Agnes b 、Ports 1961、DKNY 、Juicy Couture和Tommy
Hilfiger 。

40多個國際頂尖品牌選擇在東方新天地開設旗艦店 ，包括 Trussardi 、Montblanc 、Cerruti

1881、A. Testoni 、BMW Lifestyle 、Tissot 、上 海 灘 及Blancpain 。

不 少 國 際 品 牌 於 東 方 新 天 地 創 下 記 錄 ，包 括 ：

• 北 京 最 大 的 OMEGA店
• 北 京 唯 一 Audemars Piguet 店
• 北 京 首 間Hublot專 賣 店
• 北 京 首 間Sony Style銷 售 體 驗 店
• 亞 洲 唯 一Audi品 牌 汽 車 展 廳
• 北 京 最 大 的Nike專 賣 店
• 北 京 最 大 的i.t.店
• 中 國 最 大 的Burger King 餐 廳

東方新天地沿長安街的一邊設有全長500米的高級品牌長廊 ，滙聚多個卓越高級品牌 ，
如Glashutte 、Piaget 、Rolex 、Vacheron Constantin 、Ulysse Nardin及IWC 。

多 家 主 要 銀 行 如 中 國 銀 行 、中 國 工 商 銀 行 、渣 打 銀 行 、中 國 建 設 銀 行 、招 商 銀 行 及 北
京 銀 行 均 在 東 方 新 天 地 設 有 分 行 。為 提 升 購 物 體 驗 ，東 方 新 天 地 設 有 兩 條 由50多 間 餐 飲 店
組 成 的 美 食 街 ，美 食 包 羅 萬 有 ，豐 儉 由 人 ，既 可 享 用 國 際 饗 宴 ，亦 可 品 嚐 地 道 風 味 。

東 方 新 天 地 中 庭（非 屬 可 出 租 面 積）定 期 有 各 種 貿 易 展 、展 覽 、路 演 和 博 覽 會 舉 行 。
近 期 ，Mercedes–Benz 、Audi 、Max Mara 、Tissot 、Calvin Klein 、Swarovski 、Sony 、Nike 、
adidas 、Motorola 、Samsung 及Vogue 等 多 個 主 要 品 牌 曾 在 中 庭 舉 辦 路 演 。這 些 路 演 不 但 為
東 方 新 天 地 帶 旺 人 流 ，亦 為 東 方 新 天 地 開 闢 額 外 的 收 入 來 源 。

東 方 新 天 地 內 的 電 影 院 屬 北 京 最 高 檔 的 電 影 院 之 一 ，因 此 電 影 首 映 及 名 人 活 動 不 時 在
東方新天地舉行 ，進一步提升商場的知名度 。曾於東方新天地舉辦首映的電影包括青蜂俠 、

106
 東 方 廣 場 及 業 務

未來戰士2018、冰河世紀3大威龍駕到及新鐵金剛智破皇家賭場 ，出席嘉賓包括眾多荷里活
及其他國內外明星名人。

隨 着 中 國 的 經 濟 環 境 改 善 ，管 理 人 預 計 北 京 的 零 售 銷 售 將 持 續 增 長 ，特 別 是 高 端 的 零
41
售銷售 。預期零售銷售增長進一步推動零售物業 的需求 ，以東方新天地的優秀質量及戰略
位 置 而 言 ，其 定 必 從 中 受 惠 。

儘管北京購物商場的新供應不斷增加 ，但預期不會對已經營多年的商場構成不利影響 ，
42
位於傳統購物區的東方新天地 正是一例。

過 去 多 年 ，即 使 全 球 金 融 危 機 等 重 大 市 況 下 滑 ，東 方 新 天 地 的 經 營 依 然 表 現 強 勁 。

截 至2007年 、2008年 、2009年 及2010年12月31日 止 四 個 年 度 各 年 ，已 出 租 可 出 租 面 積

每 平 方 米 的 平 均 月 租 分 別 約 人 民 幣588元 、約 人 民 幣665元 、約 人 民 幣732元 及 約 人 民 幣813
元。

截 至2007年 、2008年 、2009年 及2010年12月31日 止 四 個 年 度 各 年 ，已 出 租 可 出 租 面 積

43
每平方米的平均年租 分別約人民幣7,055元 、約人民幣7,978元 、約人民幣8,786元及約人民
幣9,760元 。

於 2007 年 、2008 年 、2009 年 及 2010 年 12 月 31 日 ，東 方 新 天 地 獲 承 租 的 百 分 比 分 別 約

100.0% 、約99.9% 、約99.4%及 約100.0% 。2008年12月31日 的 承 租 百 分 比 較2007年12月31
日 輕 微 下 跌 ，而2009年12月31日 的 承 租 百 分 比 亦 較2008年12月31日 的 輕 微 下 跌 ，此 乃 由 於
北 京 東 方 廣 場 公 司 保 留 東 方 新 天 地 部 分 可 出 租 面 積 不 作 出 租 之 用 ，以 便 按 其 計 劃 就 若 干 商
舖進行合併或重組。

41資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-7頁 – 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
42資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-14頁 – 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
43計 算 每 平 方 米 已 出 租 可 出 租 面 積 的 平 均 年 租 的 分 母 為 期 內 各 月 份 結 束 時 的 平 均 已 出 租 可 出 租 面 積 。

107
 東 方 廣 場 及 業 務

租戶組合

東 方 新 天 地 的 租 戶 組 合 經 周 密 的 部 署 ，具 有 相 當 的 吸 引 力 ，足 以 迎 合 不 同 品 味 及 年 齡
的 消 費 者 之 需 求 。租 戶 包 括 多 個 國 內 外 領 先 品 牌 。

於2010年12月31日 ，東方新天地有233名租戶 。下表載列2010年12月31日來自東方新天

地10大 租 戶（以 可 出 租 面 積 計）截 至2010年12月31日 止 一 個 月 月 租 收 入 總 額 等 的 若 干 資 料 ：

佔可出租總 佔總月租
可出租面積 面積百分比 收入百分比
附 註(1) 附 註(1) 附 註(2)

（平 方 米）
十 大 租 戶 附 註(3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15,447 20.9% 25.0%
其 他 租 戶. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58,585 79.1% 75.0%
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74,032 100.0% 100.0%

附註：
(1) 於2010年12月31日 。
(2) 以 所 佔 截 至2010年12月31日 止 當 月 月 租 總 收 入 的 百 分 比 計 算 。
(3) 東 方 新 天 地 十 大 租 戶 中 ，中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 市 王 府 井 支 行 為 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 指 匯 賢 產
業 信 託 的 關 連 人 士 ，中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 市 王 府 井 支 行 於 東 方 新 天 地 租 用 了 大 約1,497平 方 米 ，約
佔2010年12月31日 總 可 出 租 面 積 約2.0% ，月 租 則 佔 東 方 新 天 地 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 總 月 租 收 入
約2.4% 。除 上 文 披 露 者 外 ，東 方 新 天 地 十 大 租 戶 並 非 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 指 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人
士。

下 圖 展 示 管 理 人 劃 分 各 特 定 行 業 之 租 戶 於2010年12月31日 佔 用 東 方 新 天 地 已 出 租 可 出
租 總 面 積 之 百 分 比 以 及 各 業 務 子 分 部 租 戶 於 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 支 付 租 金 佔 總 租
金收入之百分比：

各 行 業 於2010年12月31日 各 行 業 於 截 至2010年12月31日 止
佔用的已出租可出租面積 一個月支付月租佔總月租收入之百分比

3% 2%
6% 4%
銀行 美容服務 38% 美容服務 百貨公司及超市
7% 時裝及配飾 5%
百貨公司 6% 銀行
及超市 娛樂及展銷

7% 12%
手錶及珠寶
餐飲

13% 13% 59%

娛樂及展銷 手錶及珠寶 時裝及配飾
25%
餐飲

108
 東 方 廣 場 及 業 務

到期日

下 表 載 列 東 方 新 天 地 於2011年1月31日 租 約 的 到 期 日 詳 情 ，有 關 租 約 預 期 於 所 示 期 間
內到期：

到期租約已 到期租約佔 到期租約總 到期租約佔

(2)
出租可出租 總已出租可 月租收入 總月租收入
(3)
到期租約 面 積（概 約 平 出 租 面 積 百 （概 約 人 民 百分比
(1)
期間 數目 方 米） 分 比（概 約） 幣） （概 約）
截 至2011年12月31日 止 年 度 . . 76 13,273 17.9% 12,423,489 21.2%
截 至2012年12月31日 止 年 度 . . 110 23,701 32.0% 22,442,213 38.4%
截 至2013年12月31日 止 年 度 . . 73 13,168 17.8% 13,076,823 22.4%
截 至2014年12月31日 止 年 度 . . 12 11,939 16.1% 6,694,048 11.4%
截 至2015年12月31日 止 年 度 . . 11 7,686 10.4% 3,334,100 5.7%
截 至2016年12月31日 止 年 度 . . 3 3,272 4.4% 427,971 0.7%
截 至2017年12月31日 止 年 度 . . 1 998 1.4% 113,200 0.2%
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 74,037 100.0% 58,511,844 100.0%

附註：
(1) 假 設 並 無 行 使 重 續 權（如 有）。
(2) 各 期 間 到 期 租 約 的 總 月 租 收 入 按 截 至2011年1月31日 止 一 個 月 根 據 到 期 租 約 應 付 總 月 租 收 入 計 算 。
(3) 以 所 佔 截 至2011年1月31日 總 月 租 收 入 的 百 分 比 計 算 。

東方經貿城

東方經貿城為北京最大的 東方經貿城設有專屬大堂及入口，
甲級寫字樓發展項目。 各辦公樓均直通東方新天地。

東 方 經 貿 城 位 於 北 京 政 治 中 心 ，毗 鄰 多 個 中 央 政 府 部 門 ，如 商 務 部 、交 通 運 輸 部 、海
關總署及北京市人民政府。
44
自東方廣場開業至今 ，東方經貿城為北京規模最大的甲級寫字樓發展項目 ，其中包括
8座甲級辦公樓 。於2011年1月31日 ，東方經貿城的建築樓面總面積為309,552平方米 ，可出

44資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-26頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。

109
 東 方 廣 場 及 業 務

租 面 積 為298,361平 方 米 。東 一 辦 公 樓 、東 二 辦 公 樓 及 東 三 辦 公 樓（又 名「安 永 大 樓」）位 於 東

方 廣 場 東 面 ，靠 東 單 北 大 街 與 東 長 安 街 的 交 界 。中 一 辦 公 樓 及 中 二 辦 公 樓 位 於 東 方 廣 場 中
心 部 份 ，靠 東 長 安 街 。西 一 辦 公 樓 、西 二 辦 公 樓（又 名「德 勤 大 樓」）及 西 三 辦 公 樓 位 於 東 方
廣 場 西 面 ，靠 王 府 井 街 及 東 長 安 街 。

東 一 辦 公 樓 、東 二 辦 公 樓 及 東 三 辦 公 樓 均 屬 18 層 高 大 樓 ，而 中 一 辦 公 樓 、中 二 辦 公
樓 、西 一 辦 公 樓 、西 二 辦 公 樓 及 西 三 辦 公 樓 則 屬12層 高 大 樓 。辦 公 樓 各 層 的 全 層 面 積 介 乎
45
約2,500平 方 米 至3,000平 方 米 ，實 用 率 約80.0% 。東 方 經 貿 城 裝 置 活 動 地 板 ，佈 局 能 為 租
戶 提 供 最 高 的 靈 活 性 。所 有 辦 公 大 樓 均 附 設 專 用 大 堂 及 入 口 ，並 接 連 東 方 新 天 地 ，與 整 個
東方廣場脈脈相連。

東 方 經 貿 城 裝 置 完 善 的 資 訊 科 技 設 施 ，以 迎 合 其 租 戶 的 需 求 ，設 施 包 括 光 纖 接 駁 、寬
頻 互 聯 網 及 內 聯 網 服 務 、VSAT 、24小 時 傳 真 及 視 像 會 議 以 及 多 媒 體 網 絡 。另 設 東 方 會 議 培
訓 中 心 ，為 租 戶 提 供 舉 行 會 議 及 研 討 會 所 需 的 設 施 。

管 理 人 相 信 ，不 少 企 業 的 業 務 已 受 惠 於 東 方 廣 場 四 個 部 分 締 造 的 協 同 效 益 。效 率 實 為
他 們 成 功 的 要 訣 。企 業 辦 公 室 位 置 與 其 供 應 商 及 客 戶 相 當 接 近 ，因 利 乘 便 ，再 加 上 東 方 廣
場 提 供 達 國 際 水 平 的 可 靠 配 套 設 施 ，如 供 娛 樂 及 總 部 派 員 及 海 外 訪 客 入 住 的 五 星 級 酒 店 、
供 海 外 僱 員 入 住 的 服 務 式 公 寓 以 及 可 滿 足 僱 員 日 常 需 要 的 世 界 級 購 物 商 場 ，這 些 都 能 大 幅
提升寫字樓租戶的營運效率。

東 方 廣 場 內 的 東 方 經 貿 城 之 成 功 要 訣 為 其 客 戶 關 係 管 理 。與 租 戶 商 討 租 約 時 經 常 會 考
慮 到 租 戶 所 租 用 的 辦 公 室 能 否 配 合 其 日 後 的 拓 展 計 劃 ，攜 手 合 作 乃 達 致 雙 贏 的 精 神 所 在 。

專業物業管理團隊可確保東方經貿城的租戶可享嚴密的保安及舒適的辦公環境。

東 方 經 貿 城 於2003年 竣 工 時 獲《北 京 現 代 商 報》評 為「北 京 最 佳 寫 字 樓」，評 委 包 括 北 京

市 商 務 局 及 北 京 市 工 商 局 。此 外 ，東 方 經 貿 城 亦 於2005年 獲 建 設 部 中 國 建 築 文 化 中 心 與 經
濟 日 報 社 選 為「中 國 智 能 樓 宇 十 大 名 盤」。

於 2007 年 、2008 年 、2009 年 及 2010 年 12 月 31 日 ，東 方 經 貿 城 獲 承 租 的 百 分 比 分 別 約

97.2% 、約98.2% 、約93.8%及約97.4% 。東方經貿城自2001年推出以來 ，其出租率較北京整
46
體 的 平 均 出 租 率 為 高 。2009年12月31日 的 承 租 百 分 比 較2008年12月31日 下 跌 ，此 乃 由 於
部 分 租 戶 因2009年 全 球 金 融 危 機 而 暫 延 其 業 務 拓 展 計 劃 ，租 約 屆 滿 時 並 無 重 續 。全 球 金 融
危 機 過 後 ，經 濟 逐 步 復 甦 ，2010年12月31日 的 承 租 百 分 比 亦 較2009年12月31日 有 所 上 升 。

東 方 經 貿 城 的 租 戶 基 礎 強 大 且 多 元 化 ，其 中 不 乏 國 內 外 的 龍 頭 公 司 ，雲 集 高 科 技 、投

45實 用 率 按 淨 建 築 樓 面 面 積 除 總 建 築 樓 面 面 積 計 算 。
46資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-26頁 及VI-29頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。

110
 東 方 廣 場 及 業 務

資證券 、金融銀行 、會計 、律師 、醫藥 、媒體 、廣告 、高級品牌產品與消費品等各界精英 。

另 外 ，全 球「四 大」會 計 事 務 所 中 三 家 包 括 安 永 華 明 、德 勤 華 永 及 畢 馬 威 亦 選 擇 將 其 北
京 總 部 設 於 東 方 經 貿 城 ，他 們 多 年 來 不 斷 擴 充 租 賃 面 積 ，從 不 足6,000平 方 米 拓 展 至 目 前 各
公 司 佔 用 面 積 超 過17,000平 方 米 。

2006年「安 永 大 樓」的 冠 名 乃 中 國 歷 來 首 家 會 計 師 事 務 所 取 得 其 寫 字 樓 的 冠 名 權 。安 永
最初租用東方廣場4,200平方米 ，隨後合共進行了22次擴充 。於2010年11月30日 ，安永向東
方 經 貿 城 租 用 約25,880平 方 米（佔 東 方 經 貿 城 的 可 出 租 面 積 約8.7%）。東 方 經 貿 城 另 一 辦 公
樓 冠 名 為「德 勤 大 樓」。德 勤 華 永 於2002年 首 次 進 駐 東 方 廣 場 ，經 過 六 次 擴 充 後 ，於2008年
冠 名「德 勤 大 樓」。於 冠 名 時 ，德 勤 華 永 已 擴 租 至 約13,000平 方 米 。於2010年11月30日 ，德
勤 華 永 於 東 方 經 貿 城 的 佔 用 面 積 約17,500平 方 米（佔 東 方 經 貿 城 的 可 出 租 面 積 約5.9%）。

租戶組合亦包羅眾多名列財富500強企業 。進駐東方經貿城主要的品牌 、公司及組織包

括 香 港 聯 交 所 、蘇 格 蘭 皇 家 銀 行 、麥 格 理 銀 行 、美 國 運 通 銀 行 、英 國 電 信 、Vale 、Rolex 、
Shiseido 、Chanel 、Fancl 、Toshiba 、Burson-Marsteller 、CPA Australia 、Merck Sharp &
Dohme 、Deacons Law Firm 、Sidley Austin 、Metlife 、滙豐保險 、香港旅遊發展局及泰國政府
旅遊局。

東 方 經 貿 城 佔 現 時 區 內 甲 級 寫 字 樓 供 應 約 三 分 之 一 ，對 市 場 的 影 響 力 重 大 ，並 為 區 內
47
甲級寫字樓在租戶組合方面的指標 。

據 戴 德 梁 行 的 預 計 ，甲 級 寫 字 樓 未 來 三 年（2011年 至2013年）的 供 應 量 約 為61萬 平 方 米

48 49
（建 築 樓 面 面 積） 。因 此 ，未 來 甲 級 寫 字 樓 市 場 受 壓 的 情 況 將 會 較 低 。另 外 ，未 來 甲 級 寫
字 樓 的 供 應 大 多 集 中 於CBD ，而 北 京 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 預 期 於 未 來 三 年 並 無 新 甲 級 寫
50 51
字 樓 落 成 ，代 表 未 來 該 商 圈 的 市 場 壓 力 較 低 。

52
按戴德梁行之預測 ，北京甲級寫字樓於未來三年的租金可按年增長約5.2% ，反映該市
場的前景正面。

截 至2007年 、2008年 、2009年 及2010年12月31日 止 四 個 年 度 各 年 ，東 方 經 貿 城 已 出 租

可出租面積每平方米的平均月租分別約人民幣157元 、約人民幣160元 、約人民幣167元及約
人 民 幣165元 。

2010年第四季度及截至2011年2月28日止兩個月 ，東方經貿城續租及新租約每平方米已
出 租 可 出 租 面 積 的 平 均 月 租 分 別 約 人 民 幣183元 及 人 民 幣200元 。值 得 一 提 的 是 ，截 至2011
年2月28日 止 兩 個 月 新 租 約 每 平 方 米 已 出 租 可 出 租 面 積 的 平 均 月 租 達 到 人 民 幣229元 。

47資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-24頁 — 戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場之函件。

48資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-27頁 — 戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場之函件。
49資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-27頁 — 戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場之函件。
50資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-27頁 — 戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場之函件。
51資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-31頁 — 戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場之函件。
52資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-28頁 — 戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場之函件。

111
 東 方 廣 場 及 業 務

截 至2007年 、2008年 、2009年 及2010年12月31日 止 四 個 年 度 各 年 ，東 方 經 貿 城 已 出 租

53
可出租面積每平方米的平均年租 分別約人民幣1,889元 、約人民幣1,922元 、約人民幣2,002
元 及 約 人 民 幣1,979元 。

租戶組合

於2010年12月31日 ，東 方 經 貿 城 有486名 租 戶 。下 表 載 列 東 方 經 貿 城10大 租 戶2010年

12月31日 租 用 可 出 租 面 積 及 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 月 租 收 入 總 額 等 的 若 干 資 料 ：

佔可出租總面積 佔總月租收入百
可 出 租 面 積 附 註(1) 百 分 比 附 註(1) 分 比 附 註(2)
（平 方 米）
附 註(3)
十大租戶 ..................... 97,018 32.5% 33.2%
其 他 租 戶. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193,613 64.9% 66.8%
空置 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,730 2.6% 不適用
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298,361 100.0% 100.0%

附註：
(1) 於2010年12月31日 。
(2) 以 所 佔 截 至2010年12月31日 止 當 月 月 租 總 收 入 的 百 分 比 計 算 。
(3) 東 方 經 貿 城 十 大 租 戶 中 ，長 江 商 學 院 為 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 指 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人 士 ，長 江 商 學
院 於 東 方 經 貿 城 租 用 了 大 約9,046平 方 米 ，約 佔2010年12月31日 總 可 出 租 面 積 約3.0% ，月 租 則 佔 東 方 經 貿
城截至2010年12月31日止一個月總月租收入約3.0% 。除上文披露者外 ，東方經貿城十大租戶並非房地產投
資信託基金守則所指匯賢產業信託的關連人士。

下 圖 展 示 管 理 人 劃 分 各 特 定 行 業 之 租 戶 於2010年12月31日 佔 用 東 方 經 貿 城 已 出 租 可 出
租 總 面 積 之 百 分 比 以 及 各 行 業 之 租 戶 於 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 支 付 租 金 佔 總 租 金 收
入之百分比：

各 行 業 於2010年12月31日 各 行 業 於 截 至2010年12月31日 止
佔用的已出租可出租面積 一個月支付月租佔總月租收入之百分比

28%
專業服務 12%
12% 市場推廣、消費品
市場推廣、消費品 27%
專業服務

11%
12%
能源、運輸、
能源、運輸、
貿易、其他
貿易、其他

15%
政府、 14%
政府、
教育、醫療
20% 教育、醫療
金融、保險、 20%
房地產、製造 金融、保險、
14% 房地產、製造
15%
科技
科技

53計 算 每 平 方 米 已 出 租 可 出 租 面 積 的 平 均 年 租 的 分 母 為 期 內 各 月 份 結 束 時 的 平 均 已 出 租 可 出 租 面 積 。

112
 東 方 廣 場 及 業 務

到期日

下 表 載 列 東 方 經 貿 城 於2011年1月31日 租 約 的 到 期 日 詳 情 ，有 關 租 約 預 期 於 所 示 期 間
內到期：

到期租約已 到期租約佔 到期租約總 到期租約佔

(2)
出租可出租 總已出租可 月租收入 總月租收入
(3)
到期租約 面 積（概 約 出租面積百 （概 約 百分比
(1)
期間 數目 平 方 米） 分 比（概 約） 人 民 幣） （概 約）
截 至2011年12月31日 止 年 度 . . 189 73,009 25.4% 12,997,164 26.5%
截 至2012年12月31日 止 年 度 . . 254 100,602 35.1% 18,095,470 36.9%
截 至2013年12月31日 止 年 度 . . 121 85,425 29.8% 14,030,472 28.6%
截 至2014年12月31日 止 年 度 . . 40 27,674 9.6% 3,845,822 7.9%
截 至2015年12月31日 止 年 度 . . 1 337 0.1% 62,345 0.1%
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605 287,047 100.0% 49,031,273 100.0%

附註：
(1) 假 設 並 無 行 使 重 續 權（如 有）。
(2) 各 期 間 到 期 租 約 的 總 月 租 收 入 按 截 至2011年1月31日 止 一 個 月 根 據 到 期 租 約 應 付 總 月 租 收 入 計 算 。
(3) 以 所 佔 截 至2011年1月31日 總 月 租 收 入 的 百 分 比 計 算 。

東方豪庭公寓

東方豪庭公寓提供五星級貼身 東方豪庭公寓的大堂入口 東方豪庭公寓為北京最大

管家及禮賓服務。 設於發展項目的平台層， 的服務式公寓發展
環境寧靜。 項目。

54
東方豪庭公寓為北京最大的服務式公寓發展項目 。該項目由尊萃豪庭及匯賢豪庭兩幢
服務式公寓組成。

東 方 豪 庭 公 寓 的 住 客 盡 享 城 市 生 活 的 便 利 之 餘 ，同 時 擁 有 幽 靜 的 居 住 環 境 。東 方 廣 場
在 建 築 上 特 意 將 東 方 豪 庭 公 寓 置 於 最 遠 離 王 府 井 繁 鬧 之 處 ，為 住 客 提 供 寧 靜 的 居 住 環 境 ，
而大堂入口則設於發展項目的平台層。

於2010年12月31日 ，東方豪庭公寓兩幢公寓合共提供613個服務式公寓單位 ，可出租總

面 積 約81,098平 方 米 ，提 供 開 放 式 、一 房 至 四 房 的 多 樣 選 擇 ，面 積 介 乎 約31平 方 米 至560平

54資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-21頁 – 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。

113
 東 方 廣 場 及 業 務

方米 。613個單位中有13個開放式單位 、317個一房單位 、249個兩房單位 、29個三房單位 、

4個 四 房 單 位 以 及1個 總 統 套 房 。

所 有 服 務 式 公 寓 單 位 裝 修 設 備 齊 全 ，配 備 時 尚 廚 櫃 家 電 ，更 設 有 電 子 保 險 箱 。此 外 ，
所有單位均提供衛星電視及寬頻上網服務。

東 方 豪 庭 公 寓 提 供 五 星 級 貼 身 管 家 和 禮 賓 服 務 ，以 及 多 語 客 戶 服 務 支 援 以 迎 合 各 國 租
戶的需要。

東 方 豪 庭 公 寓 的 住 客 亦 可 享 用 多 項 設 施 ，包 括 閱 讀 室 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 內24小 時
開 放 的 綠 洲 俱 樂 部 。該 俱 樂 部 設 有 設 備 齊 全 的 健 身 中 心 以 及50米 長 的 度 假 式 室 內 游 泳 池 。
為 住 客 提 供 增 值 服 務 ，東 方 豪 庭 公 寓 會 定 期 舉 辦 活 動 ，如 北 京 旅 遊 景 點 的 觀 光 團 及 品 酒 活
動。

作 為 東 方 廣 場 這「城 中 之 城」的 一 部 分 ，東 方 豪 庭 公 寓 可 從 中 受 惠 。東 方 新 天 地 及 北 京
東 方 君 悅 大 酒 店 近 在 咫 尺 ，內 裏 商 店 餐 廳 林 立 。東 方 豪 庭 公 寓 亦 深 受 東 方 經 貿 城 上 班 一 族
的青睞。

此 外 ，東 方 豪 庭 公 寓 的 租 戶 可 申 請 成 為 東 方 新 天 地Malls Club的 會 員 ，於 東 方 新 天 地 購
物 賺 取 積 分 ，而 租 戶 於 東 方 新 天 地 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 用 餐 亦 可 享 有 折 扣 優 惠 。

截 至2007年 、2008年 、2009年 及2010年12月31日 止 四 個 年 度 各 年 ，東 方 豪 庭 公 寓 已 出

租可出租面積每平方米的平均月租分別約人民幣161元 、約人民幣198元 、約人民幣145元及
約 人 民 幣126元 。

截 至2007年 、2008年 、2009年 及2010年12月31日 止 四 個 年 度 各 年 ，東 方 豪 庭 公 寓 已 出

55
租 可 出 租 面 積 每 平 方 米 的 平 均 年 租 分 別 約 人 民 幣1,934元 、約 人 民 幣2,376元 、約 人 民 幣
1,745元 及 約 人 民 幣1,513元 。

北 京 服 務 式 公 寓 市 場 的 前 景 明 朗 。隨 着 全 球 經 濟 回 暖 ，地 方 市 場 持 續 增 長 ，服 務 式 公
寓 中 短 期 的 需 求 有 望 上 升 。加 上 ，短 期 內 進 入 北 京 市 場 的 新 服 務 式 公 寓 數 量 相 對 有 限 ，預
56
期出租率及租金水平將會提升 。

另 外 ，在 北 京 租 戶 組 合 中 ，預 計 屬 單 身 及 無 子 女 夫 妻 租 戶 的 比 重 漸 升 ，正 好 為 主 要 針
對 單 身 及 小 家 庭 的 服 務 式 公 寓 提 供 商 機 。東 方 豪 庭 公 寓 一 直 切 合 小 型 家 庭 的 需 要 ，可 從 此
57
市場趨勢之中佔優 。

於 2007 年 、2008 年 、2009 年 及 2010 年 12 月 31 日 ， 東 方 豪 庭 公 寓 的 出 租 率 分 別 約

81.6% 、約 67.6% 、約 71.6%及 約 79.5% 。2008 年 12 月 31 日 的 出 租 率 較 2007 年 12 月 31 日 為
58
低 ，主要由於2009年及以前有大量新酒店及非服務式公寓的供應 。此外 ，全球金融危機迫

55計 算 每 平 方 米 已 出 租 可 出 租 面 積 的 平 均 年 租 的 分 母 為 期 內 各 月 份 結 束 時 的 平 均 已 出 租 可 出 租 面 積 。
56資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-31頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
57資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-30頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
58資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-22頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。

114
 東 方 廣 場 及 業 務

59
使 多 間 跨 國 公 司 減 少 派 員 到 中 國 及 ╱ 或 削 減 住 房 預 算 。全 球 金 融 危 機 過 後 ，經 濟 於2009
年 開 始 復 甦 ，東 方 豪 庭 公 寓 的 出 租 率 亦 穩 步 上 揚 。

租戶組合

於2010年12月31日 ，東方豪庭公寓有425名租戶 。下表載列東方豪庭公寓按服務式公寓

單 位 類 別 劃 分 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 東 方 豪 庭 公 寓 不 同 租 戶 類 別 的 若 干 資 料 。

於2010年12月31日 截 至2010年12月31日 止
單位類別 租戶總數 一個月總月租收入
（人 民 幣）
開 放 式 單 位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 56,388
一 房 單 位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 3,379,952
兩 房 單 位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 3,098,169
三 房 單 位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 1,318,330
四 房 單 位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 129,000
總 統 套 房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 156,350

下 表 載 列2010年12月31日 來 自 東 方 豪 庭 公 寓10大 租 戶 月 租 收 入 總 額 等 的 若 干 資 料 ：

佔可出租總面積 佔總租金收入
可 出 租 面 積 附 註(1) 百 分 比 附 註(1) 百 分 比 附 註(2)
（平 方 米）
附 註(3)
十大租戶 ..................... 7,374 9.1% 13.8%
其 他 租 戶. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60,573 74.7% 86.2%
空置 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,151 16.2% 不適用
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81,098 100.0% 100.0%

附註：
(1) 於2010年12月31日 。
(2) 以 所 佔 截 至2010年12月31日 止 當 月 月 租 總 收 入 的 百 分 比 計 算 。
(3) 東 方 豪 庭 公 寓 十 大 租 戶 中 ，滙 豐 銀 行（中 國）有 限 公 司 北 京 分 行 、北 京 長 樂 房 地 產 開 發 有 限 公 司 及 北 京 寶 苑
房 地 產 開 發 有 限 公 司 為 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 指 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人 士 。除 上 文 披 露 者 外 ，東 方 豪
庭公寓十大租戶並非房地產投資信託基金守則所指匯賢產業信託的關連人士。

59資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-22頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。

115
 東 方 廣 場 及 業 務

下 圖 展 示 東 方 豪 庭 公 寓 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 按 租 約 期 限 劃 分 的 總 租 金 收 入 ：

截 至2010年12月31日 止 一 個 月 按 租 約 期 限 劃 分 的 總 租 金 收 入

13%
（連續1年以上）
26%（連續1至6個月）

連續1至6個月

連續6個月至1年

連續1年以上

61%
（連續6個月至1年）

長 租 期（即 連 續 六 個 月 以 上）佔 總 租 金 收 入 約74% ，佔 業 務 相 當 的 比 重 。此 百 分 比 遠 高

60
於 北 京 其 他 服 務 式 公 寓 長 租 期 所 佔 比 重（約59.9%） 。

到期日

下 表 載 列 東 方 豪 庭 公 寓 於2011年1月31日 租 約 的 到 期 日 詳 情 ，有 關 租 約 預 期 於 所 示 期
間內到期：

到期租約 到期租約
已出租可 佔總已出租 到期租約總 到期租約
(2)
出租面積 可出租面積 月租收入 佔總月租
(3)
到期租約 （概 約 百分比 （概 約 收入百分比
(1)
期間 數目 平 方 米） （概 約） 人 民 幣） （概 約）

截 至2011年12月31日 止 年 度 . . 472 61,470 86.3% 5,618,112 89.7%

截 至2012年12月31日 止 年 度 . . 67 9,289 13.0% 606,656 9.7%
截 至2013年12月31日 止 年 度 . . 4 522 0.7% 40,382 0.6%
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543 71,281 100.0% 6,265,150 100.0%

附註：
(1) 假 設 並 無 行 使 重 續 權（如 有）。
(2) 各 期 間 到 期 租 約 的 總 月 租 收 入 按 截 至2011年1月31日 止 一 個 月 根 據 到 期 租 約 應 付 總 月 租 收 入 計 算 。
(3) 以 所 佔 截 至2011年1月31日 總 月 租 收 入 的 百 分 比 計 算 。

60資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-25頁 – 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。

116
 東 方 廣 場 及 業 務

北京東方君悅大酒店

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 先 後 獲 得 超 過100項 國 內 外 殊 榮 。

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 為 北 京 五 星 級 龍 頭 酒 店 之 一 。酒 店 毗 鄰 市 中 心 及 多 個 主 要 地 標 ，
連 接 完 善 的 交 通 網 絡 ，服 務 達 世 界 級 標 準 ，深 受 商 務 旅 客 、社 會 名 人 和 政 府 高 官 歡 迎 。

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 位 置 相 當 便 利 ，毗 鄰 主 要 政 府 辦 公 大 樓 和 商 業 大 廈 ，以 及 天 安 門
及 紫 禁 城 等 旅 遊 景 點 。故 此 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 吸 引 觀 光 及 商 務 旅 客 入 住 。

北京東方君悅大酒店一直被譽為首都頂級酒店之一 ，自開業以來先後獲得超過100項國
內 外 的 殊 榮 。2010年 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 榮 獲 以 下 獎 項 ：

• 《Business Traveller Asia-Pacific》年 度 大 獎「北 京 最 佳 商 務 酒 店」(7度 獲 獎）

• 《Asiamoney》商 務 旅 行 票 選 大 獎「北 京 最 佳 酒 店」(5度 獲 獎）
• 《DestinAsian》讀 者 票 選 大 獎「北 京 最 佳 酒 店」 （衛 冕5年）
• 《私 家 地 理》中 國 旅 遊 獎「中 國 百 佳 酒 店」 （衛 冕4年）
• 《財 資》商 務 旅 行 報 告「北 京 最 佳 商 務 酒 店」 （4度 獲 獎）
• 《Condé Nast Traveller》旅 遊 金 榜「北 京 最 佳 酒 店」 （3度 獲 獎）
• 《時 尚 旅 遊》讀 者 票 選 金 榜「北 京 首 選 商 務 酒 店」 （衛 冕2年）
• 《Smart Travel Asia》亞洲最佳旅遊品牌評選「亞洲最佳25家會議酒店」 （衛冕2年）
• 《胡 潤 百 富》2010至 尚 優 品 中 國 千 萬 富 翁 品 牌 傾 向 調 查「最 受 青 睞 北 京 奢 華 酒
店」

117
 東 方 廣 場 及 業 務

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 由 酒 店 管 理 人 管 理 。酒 店 管 理 人 屬 國 際 知 名 酒 店 營 運 商 凱 悅 國 際
集團之成員。

北京東方君悅大酒店樓高24層（包括四層地庫），現有合共825間客房及套房 。客房及套
房的種類及數目如下：

客房及套房類型 客房╱套房數目

君 悅 客 房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .399間
君悅豪華客房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92間
君 悅 豪 華 客 房（雙 床）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59間
嘉 賓 軒 客 房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107間
嘉賓軒豪華客房 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49間
君 悅 套 房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .67間
嘉 賓 軒 豪 華 客 房（雙 床）. . . . . . . . . . . . . . . . . .27間
君悅行政套房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20間
外 交 套 房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3間
大 使 套 房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1間
總 統 套 房. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1間
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .825間 客 房 ╱ 套 房

每 間 客 房 及 套 房 均 設 書 桌 空 間 及 客 房 設 施 ，包 括 供 寬 頻 上 網 用 的 電 腦 數 據 端 口 。

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 提 供 會 議 設 施 、餐 飲 及 其 他 設 施 ，其 中 包 括 ：

會議設施 餐飲 其他設施

• 會議╱宴會區域達到 • 悅 庭（粵 菜） • 50米長度假式室內游泳池

2,924平方米 ，包括兩個君 • 長 安 壹 號（中 菜） • 24小時開放的健身中心 ，
悅 大 宴 會 廳 、五 個 多 功 能 • Da Giorgio（意 大 利 菜） 配 備 私 人LCD屏 幕
廳 、五 個 畫 室 、四 個 君 府 • 君悅咖啡廳 • 蒸汽桑拿房及按摩浴池
及四個董事會議廳 • 東方亮餐吧 • 健身健體課程
• 君府屬住宅會議概念式的 • 茶源 • 按摩療程房
多 功 能 場 所 ，擁 有 三 個 會 • 酥園 • 商務中心
議 室 、兩 個 咖 啡 吧 及 君 府
休 息 廳 ，可 容 納 300 位 貴
賓

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 餐 廳 酒 吧 受 北 京 當 地 人 、旅 客 及 酒 店 住 客 歡 迎 。因 此 ，該 等 餐
廳 酒 吧 為 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 帶 來 強 大 的 現 金 流 量 及 穩 定 的 收 入 來 源 。北 京 東 方 君 悅 大 酒
店的餐廳榮獲多項獎項。

中 菜 餐 廳「長 安 壹 號」贏 得 的 美 譽 包 括 ：

• 《The Beijinger》2010年 度 傑 出 新 派 菜 餐 廳
• 《Time Out北 京》2009年 度 最 佳 京 派 餐 廳
118
 東 方 廣 場 及 業 務

• 《週 末 畫 報》2009最 佳 餐 廳 評 選「最 佳 宅 門 菜 餐 廳」
• 《週 末 畫 報》2008年 度 最 佳 浪 漫 約 會 餐 廳
• 《美 食 與 美 酒》2006至2010年 度 中 國 最 佳50家 餐 廳

2009年 ，粵 菜 餐 廳「悅 庭」獲《Time Out北 京》選 為「年 度 推 薦 粵 菜 餐 廳」。

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 也 為 首 都 及 中 國 各 地 客 戶 提 供 到 會 服 務 ，從 而 獲 取 收 入 。

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 休 閒 設 施 應 有 盡 有 ，綠 洲 俱 樂 部 為 設 備 齊 全 的 健 身 中 心 ，附 設
50米 長 度 假 式 室 內 游 泳 池 ，充 滿 熱 帶 雨 林 風 情 ，配 有「虛 擬 天 幕」展 現 各 種 不 同 氣 象 。

北京東方君悅大酒店的住客可享用綠洲俱樂部健身中心，
其中設有偌大的度假式室內游泳池。

2001年 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 推 出 Club at the Hyatt 計 劃（「CATH計 劃」）。於2010年

12月31日 ，CATH計 劃 有3,600名 會 員 ，會 員 專 享 優 惠 ，包 括 入 住 酒 店 、用 餐 及 購 物 優 惠 。
CATH計 劃 能 為 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 建 立 忠 誠 客 戶 群 。

119
 東 方 廣 場 及 業 務

誠 如 下 圖 所 示 ，按 酒 店 住 客 的 客 房 晚 數 劃 分 商 務 旅 客 及 休 閒 旅 客 截 至2010年12月31日
止 年 度 之 比 例 分 別 約85%及 約15% 。

截 至2010年12月31日 止 年 度 按 客 房 晚 數 劃 分 訪 客 組 合

15% 休閒

85% 商務

附註：計算按客房晚數劃分訪客組合之統計數字源自北京東方君悅大酒店。

下表載列北京東方君悅大酒店於所示期間的平均出租率及其他營運數據。

截 至12月31日 止 年 度
2007年 2008年 2009年 2010年

房數 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 825 825 825 825

平 均 出 租 率（%）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.6 62.3 56.9 65.6
平 均 房 價 附 註（人 民 幣） . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,029 2,736 1,470 1,552
平 均 可 出 租 客 房 收 入（人 民 幣）. . . . . . . . . . 1,473 1,703 836 1,019
附註：包括服務費。

2007年 至2009年 間 平 均 出 租 率 下 降 是 受 整 體 市 況 影 響 。下 降 主 要 由 於 北 京 奧 運 會 結 束
61
後 酒 店 客 房 的 供 應 過 剩 、2009年 及 之 前 有 大 量 新 酒 店 及 非 服 務 式 公 寓 的 供 應 ，再 加 上 發
62
生全球金融危機降低世界各國的旅遊需求 ，旅遊預算大減 ，尤其是高端酒店的需求 。截至
2010年12月31日 止 年 度 ，平 均 出 租 率 上 升 ，主 要 由 於 全 球 金 融 危 機 過 後 ，經 濟 開 始 復 甦 ，
推動出租率及房價上升。

截 至 2007 年 、2008 年 及 2009 年 12 月 31 日 止 三 個 年 度 各 年 以 及 截 至 2010 年 10 月 31 日

止 十 個 月 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 餐 飲 店 的 收 入 分 別 約 人 民 幣 248,000,000 元 、約 人 民 幣
240,000,000元 、約 人 民 幣179,000,000元 及 約 人 民 幣170,000,000元 。

61資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-22頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
62資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-18頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。

120
 東 方 廣 場 及 業 務

截 至2010年10月31日 止10個 月 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 餐 飲 業 務 及 其 他 非 主 要 部 門（即

並 非 與 酒 店 客 房 住 宿 直 接 有 關）
（「餐 飲 及 其 他 酒 店 業 務」）所 佔 收 入 及 溢 利 佔 東 方 廣 場 收 入
及 溢 利 分 別 約9.8%及 約4.5% 。

由於北京東方廣場公司所持北京東方君悅大酒店的權益包括餐飲及其他酒店業務的擁
有 權 及 經 營 權 ，故 此 匯 賢 產 業 信 託 通 過 滙 賢 投 資 間 接 投 資 北 京 東 方 廣 場 公 司 也 包 括 餐 飲 及
其 他 酒 店 業 務 的 擁 有 權 及 經 營 權 。匯 賢 產 業 信 託 於 上 市 日 期 後 保 留 餐 飲 及 其 他 酒 店 業 務 間
接權益之理由如下：

(i) 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 整 體 經 營 屬 東 方 廣 場 的 一 部 分 。商 業 上 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店
的 營 運 與 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 租 務 可 互 補 。餐 飲 及 其 他 酒 店 業
務 被 視 為 向 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 住 客 、東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 租 戶
提供的增值服務。

(ii) 管 理 人 認 為 ，東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 租 金 收 入 佔 北 京 東 方 廣 場 公
司 總 收 入 或 溢 利 相 當 大 的 部 分 ，即 使 餐 飲 及 其 他 酒 店 業 務 有 所 波 動 ，但 僅 佔 東 方 廣 場
總 收 入 及 溢 利 的 一 小 部 分 ，對 匯 賢 產 業 信 託 整 體 而 言 也 能 向 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定
的回報。

(iii) 此 外 ，如 要 將 餐 飲 及 其 他 酒 店 業 務 從 匯 賢 產 業 信 託 中 剔 除 ，就 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的
營運與酒店管理人訂立現有的合約及其他安排將須作大幅修改。

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 毗 鄰 知 名 的 王 府 井 購 物 區 ，再 加 上 其 屬 面 積80萬 平 方 米 包 含 甲 級
寫 字 樓 及 零 售 之 混 合 用 途 建 築 群 一 部 分 ，為 酒 店 帶 來 巨 額 的 企 業 業 務 ，包 括 有 關 會 議 、激
63
勵 旅 遊 、大 會 及 展 覽（「MICE」）及 休 閒 旅 遊 之 業 務 。鑒 於 擁 有 大 量 高 端 企 業 客 戶 ，酒 店 能
64
收取高房價 。

每 年 ，不 少 大 型 會 議 於 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 舉 行 。出 席 會 議 的 代 表 會 佔 用 數 百 間 客 房
和 絕 大 部 分 多 功 能 廳 ，同 時 會 帶 來 巨 額 的 餐 飲 業 務 。

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 競 爭 對 手 包 括 北 京 王 府 半 島 酒 店 、北 京 中 國 大 飯 店 、北 京 嘉 里
65
中心飯店 、北京金融街威斯汀大酒店及北京麗晶酒店 。北京東方君悅大酒店在平均房價 、
66
出租率及平均可出租客房收入一直領先此等競爭對手及北京其他五星級酒店 。

2007年 至2010年 期 間 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 每 月 平 均 可 出 租 客 房 收 入 較 其 競 爭 對 手
67
高 出 人 民 幣280元 至 人 民 幣580元 。

63資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-18頁 — 仲量聯行就北京服務式公寓物業市場及酒店行業發出的函件。

64資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-18頁 — 仲量聯行就北京服務式公寓物業市場及酒店行業發出的函件。
65資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-18頁 — 仲量聯行就北京服務式公寓物業市場及酒店行業發出的函件。
66資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-18頁 — 仲量聯行就北京服務式公寓物業市場及酒店行業發出的函件。
67資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-18頁 — 仲量聯行就北京服務式公寓物業市場及酒店行業發出的函件。

121
 東 方 廣 場 及 業 務

2010年1月至12月 ，北京東方君悅大酒店與其直接競爭對手相比 ，房價第一 ，出租率第

二。

市場推廣及租賃活動

現時 ，北京東方廣場公司設有專責的市場推廣團隊 ，負責為東方新天地 、東方經貿城及

東 方 豪 庭 公 寓 在 目 標 租 戶 群 中 尋 找 合 適 租 戶 。他 們 通 過 印 刷 媒 體 的 廣 告 版 面 、電 話 營 銷 、
派 發 傳 單 及 物 業 代 理 ，積 極 向 潛 在 租 戶 推 廣 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 。代
理 及 潛 在 租 戶 亦 會 定 期 獲 得 最 新 出 租 辦 公 室 、公 寓 或 零 售 單 位 的 資 料 。於 物 業 管 理 人 成 立
之 後 ，現 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 負 責 的 市 場 推 廣 功 能 將 按 照 經 營 管 理 協 議 交 由 物 業 管 理 人 負
責。

酒 店 管 理 人 設 有 專 責 的 銷 售 及 市 場 推 廣 團 隊 ，致 力 提 高 出 租 率 及 收 入 。團 隊 進 行 的 銷
售 及 市 場 推 廣 活 動 包 括 與 公 司 客 戶 建 立 關 係 、提 供 批 量 優 惠 、增 加 國 內 外 媒 體 曝 光 、舉 行
銷售團及貿易展。

租約

東 方 新 天 地 的 租 約 年 期 一 般 介 乎2至5年 ，但 有 時 會 視 乎 特 定 行 業 的 慣 例 及 東 方 新 天 地
的 策 略 ，向 租 戶 提 供 較 長 的 租 期 。大 多 數 的 租 約 有 固 定 約 期 ，其 中 不 附 帶 重 續 權 。

東 方 經 貿 城 的 租 約 年 期 一 般 介 乎2至5年 ，其 中 會 考 慮 租 戶 需 要 及 東 方 經 貿 城 的 策 略 等
因 素 。大 多 數 的 租 約 有 固 定 約 期 ，部 分 附 帶 重 續 權 。

東 方 豪 庭 公 寓 的 租 約 年 期 一 般 介 乎1個 月 至2年 ，其 中 會 考 慮 租 戶 需 要 及 租 金 等 因 素 ，
但 有 時 會 視 乎 租 戶 需 要 及 租 金 向 租 戶 提 供 較 長 的 租 期 。大 多 數 的 租 約 有 固 定 約 期 ，其 中 不
附帶重續權。

訂立租約之時 ，東方新天地及東方經貿城的租戶一般須支付保證金 ，保證金包括3個月

的 租 金 、管 理 費 、公 用 事 業 開 支 及 配 套 設 施 按 金 。東 方 豪 庭 公 寓 的 租 戶 一 般 亦 須 支 付 保 證
金 ，保 證 金 包 括2個 月 租 金 及 電 話 費 按 金 。保 證 金 不 計 利 息 。上 述 按 金 於 租 約 屆 滿 時 退 還 ，
如 需 維 修 及 按 租 約 規 定 將 物 業 的 狀 況 還 原 ，涉 及 的 金 額 從 按 金 中 扣 除 。

東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 租 戶 一 般 須 預 付 一 個 月 的 租 金 ，並 視 乎 市
況 ，有 時 根 據 租 約 授 出 有 限 的 免 租 期(3年 租 約 的 東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 之 新 租 戶 現 時 一
般 享 有 約2至3個 月 的 免 租 期），此 舉 措 基 本 上 符 合 市 場 做 法 。

五年交易歷史

緊 接 最 後 可 行 日 期 前 五 個 年 度 ，並 無 進 行 有 關 東 方 廣 場 的 交 易 。

122
 東 方 廣 場 及 業 務

與東方廣場業權有關的資料

北京東方廣場公司憑土地使用權證（京市東港澳臺國用(2006出）第10128號）及房屋所有
權 證（京 房 權 證 市 東 港 澳 臺 字 第10283號）持 有 東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 ，為 期50年 ，由1999
年4月22日 起 至2049年4月21日 止 。

根據中國有關法律法規的規定 ，建築樓面面積24,474平方米的人防工程位於東方廣場的
地 庫 。人 防 工 程 的 擁 有 權 歸 中 國 政 府 所 有 。北 京 東 方 廣 場 公 司 已 取 得 許 可 ，可 使 用 人 防 工
程 其 中23,577平 方 米 的 部 分 作 停 車 位 之 用 ，年 限 由2008年5月20日 起 至2013年5月20日 止 。

人 防 工 程 的 使 用 許 可 屆 滿 前 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 可 向 有 關 民 防 機 關 申 請 許 可 重 續 ，一
經 有 關 民 防 機 關 批 准 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 可 於 獲 准 的 重 續 期 內 繼 續 使 用 人 防 工 程 作 停 車
場之用。

倘 若 許 可 未 獲 重 續 ，現 有 許 可 屆 滿 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 不 再 擁 有 人 防 工 程 之 使 用 權
作 停 車 場 或 其 他 許 可 用 途 。鑒 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 過 去 一 直 能 成 功 重 續 許 可 ，倘 若 沒 有 發
生 無 法 預 計 的 事 件 ，管 理 人 相 信 北 京 東 方 廣 場 公 司 應 可 重 續 許 可 。然 而 ，假 如 無 法 重 續 許
可 ，管 理 人 預 期 不 會 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 以 及 匯 賢 產 業 信 託 構 成 重 大 影 響 。

一般資料

翻新及修繕

東 方 廣 場 計 劃 於2011年 進 行 翻 新 ，估 計 成 本 約 人 民 幣9,300萬 元 ，其 中 大 部 分（約 人 民

幣5,400萬 元）計 劃 用 於 翻 新 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 客 房 及 餐 廳 ，餘 額 約 人 民 幣3,900萬 元 則
計 劃 用 於 翻 新 東 方 廣 場 的 其 他 部 分 。翻 新 及 修 繕 成 本 將 以 內 部 資 金 撥 支 。

僱員

於最後可行日期 ，北京東方廣場公司（其本身連同其分公司）合共於中國僱用約570名僱
員 ，職 責 包 括 酒 店 營 運 、租 務 、物 業 管 理 、其 他 商 業 職 能 及 服 務 、處 理 法 律 、法 規 及 其 他
行 政 事 務 。至 於 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 ，酒 店 管 理 協 議 規 定 營 運 酒 店 的 僱 員 須 隸 屬 北 京 東 方
廣 場 公 司 ，並 非 隸 屬 酒 店 管 理 人 。

北 京 東 方 廣 場 公 司 為 僱 員 提 供 退 休 福 利 計 劃 、醫 療 及 社 會 保 險 計 劃 以 及 住 房 公 積 金 。

有 關 北 京 東 方 廣 場 公 司 分 公 司 聘 用 現 有 僱 員（於 最 後 可 行 日 期 合 共 約390名）在 酒 店 管
理 人 的 管 理 下 履 行 酒 店 營 運 職 能 及 服 務 ，所 有 留 任 效 力 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 員 工 於 上 市
日 期 後 將 繼 續 獲 北 京 東 方 廣 場 公 司 分 公 司 聘 用 。另 外 ，其 後 聘 用 的 新 酒 店 僱 員 將 以 相 類 形
式 聘 用 。預 計 上 市 日 期 後 直 接 聘 用 酒 店 僱 員 的 總 數 不 會 大 幅 增 加 。北 京 東 方 廣 場 公 司 分 公
司直接聘用酒店僱員之原因包括北京東方廣場公司與酒店管理人根據酒店管理協議進行的

123
 東 方 廣 場 及 業 務

現 有 合 約 安 排 規 定 ，酒 店 僱 員 應 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 聘 用 。上 述 與 酒 店 管 理 人 訂 立 的 合 約
安 排 於 匯 賢 產 業 信 託 成 立 及 發 售 前 多 年 已 經 實 行（有 關 酒 店 管 理 協 議 的 詳 情 載 於 本 發 售 通
函「有 關 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 酒 店 管 理 協 議」一 節）。修 改 酒 店 僱 員
的 現 有 聘 用 安 排 與 合 約 安 排 的 精 神 不 符 ，並 預 計 難 以 要 求 酒 店 管 理 人 同 意 作 出 有 關 修 改 。

於 最 後 可 行 日 期 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 合 共 聘 用 約180名 僱 員 ，負 責 處 理 法 律 、法 規 及 其
他 行 政 事 務 ，並 履 行 商 業 職 能 及 服 務 ，包 括 租 賃 及 部 分 其 他 物 業 管 理 職 能 及 服 務（酒 店 營
運 及 服 務 除 外）。除 將 履 行 特 定 職 能（「核 心 非 酒 店 職 能」）的 若 干 僱 員 外 ，上 述 的 現 任 非 酒
店 僱 員 仍 將 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 聘 用 ，直 至 現 行 僱 傭 合 約 屆 滿 或 自 然 流 失 為 止 。過 渡 期 結
束 後 ，現 有 非 酒 店 僱 員（如 留 任）將 由 物 業 管 理 人 及 ╱ 或 履 行 相 關 職 能 的 其 他 服 務 供 應 商 聘
用 。上 市 日 期 及 物 業 管 理 人 成 立 之 後 ，除 履 行 核 心 非 酒 店 職 能 的 僱 員 外 ，所 有 履 行 酒 店 營
運以外職能及服務的新僱員將不會直接由北京東方廣場公司聘用。

核 心 非 酒 店 職 能 將 繼 續 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 直 接 聘 用 的 僱 員 負 責 ，惟 他 們 的 現 行 僱 傭
合 約 或 會 屆 滿 及 可 予 重 續 。上 市 日 期 後 聘 用 負 責 核 心 非 酒 店 職 能 的 新 僱 員（如 需 要）亦 將 直
接 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 聘 用 。上 述 的 過 渡 期 結 束 後 ，預 期 直 接 聘 用 履 行 核 心 非 酒 店 職 能 的
僱 員 數 目 將 合 理 維 持 約50名 。北 京 東 方 廣 場 公 司 於 上 市 日 期 後 安 排 直 接 聘 用 負 責 核 心 非 酒
店 職 能 的 僱 員 ，原 因（其 中 包 括）是 東 方 廣 場 的 管 理 、北 京 東 方 廣 場 公 司 的 管 理 及 經 營 受 中
國 相 關 法 律 法 規 及 合 資 文 件 規 管 ，尤 其 是 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 若 干 責 任 及 職 能 須 由 北 京 東
方廣場公司本身根據中國相關法律法規及合資文件履行及完成。

管 理 人 已 申 請 豁 免 於 上 市 日 期 後 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第7.5(c)(i)段 有 關 上
述 僱 員 安 排 的 守 則 ，而 證 監 會 按 以 下 理 由 授 出 有 關 豁 免 權 ：

(A) 東 方 廣 場 的 管 理 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 管 理 及 營 運 受 中 國 相 關 法 律 法 規 及 北 京 東
方 廣 場 公 司 的 合 資 文 件 所 規 管 。特 別 是 ，酒 店 相 關 僱 員 及 非 酒 店 相 關 僱 員 的 僱 傭
關 係 受 中 國 相 關 勞 工 法 律 法 規 所 規 管 ，且 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 若 干 責 任 及 職 能 須
由北京東方廣場公司本身根據中國相關法律法規及合資文件履行及完成。

(B) 根據上述安排 ，北京東方廣場公司的大部分直接僱員將為酒店相關僱員 。截至2007

年 、2008年 及2009年12月31日 止 年 度 各 年 以 及 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 ，酒
店 僱 員 的 總 員 工 成 本 僅 佔 北 京 東 方 廣 場 公 司 同 期 總 收 入 分 別 約4.7% 、約4.3% 、約
3.5%及 約3.6% 。百 分 比 數 字 相 對 較 低 ，部 分 是 由 於 該 酒 店 僅 屬 東 方 廣 場 其 中 一 個
多用戶類別。

(C) 根據北京東方廣場公司與酒店管理人之間的現有合約安排 ，由北京東方廣場公司將

聘 用 酒 店 相 關 僱 員 。該 項 安 排 自 酒 店 於2001年 開 始 營 運 時 已 與 酒 店 管 理 人 訂 立 。
酒 店 相 關 僱 員 的 現 行 僱 傭 安 排 的 變 動 與 有 關 合 約 安 排 的 精 神 並 不 相 符 ，並 預 期 就
有關變動取得酒店管理人同意時或會遭遇困難。

124
 東 方 廣 場 及 業 務

(D) 上 述 匯 賢 產 業 信 託 的 僱 傭 安 排 將 不 會 嚴 重 影 響 匯 賢 產 業 信 託 ，由 於 ：

(i) 根據上述匯賢產業信託的僱傭安排 ，經過上文所述過渡期後 ，北京東方廣場公

司 直 接 聘 用 的 非 酒 店 相 關 僱 員 將 調 低 至 約 不 超 過50人 。管 理 人 已 確 認 ，北 京
東方廣場公司分公司的酒店相關僱員總數預期不會於上市日期後大幅增加，
而 大 部 分 酒 店 相 關 僱 員 將 主 要 受 聘 履 行 酒 店 營 運 部 分 日 常 職 能 及 服 務 。根 據
上 文(B)段 所 述 的 歷 史 數 字 ，北 京 東 方 廣 場 公 司（及 其 分 公 司）直 接 受 聘 僱 員 的
總 員 工 成 本 預 期 相 較 北 京 東 方 廣 場 公 司 總 收 益 為 低 。因 此 ，管 理 人 相 信 ，直
接受聘僱員引致北京東方廣場公司及因而間接引致匯賢產業信託出現重大負
債或虧損的風險輕微。

(ii) 即使聘用匯賢產業信託及其特別目的投資工具以外的僱主以委聘相關僱員，
其 僱 傭 成 本 及 責 任 預 期 會 間 接 轉 嫁 予 匯 賢 產 業 信 託 ，亦 可 能 因 涉 及 外 聘 僱 主
而 產 生 額 外 成 本 及 其 他 潛 在 責 任 。因 此 ，相 較 其 他 涉 及（或 倚 重）外 聘 僱 主 公
司 的 安 排 ，匯 賢 產 業 信 託 的 僱 員 安 排 建 議 不 會 導 致 匯 賢 產 業 信 託 出 現 任 何 重
大不利財務負債。

上 述 豁 免 詳 情 載 於「修 訂 、豁 免 及 發 牌 之 條 件 — 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 僱 員 — 房 地 產 投
資 信 託 基 金 守 則 第7.5(c)(i)段」。

除 北 京 東 方 廣 場 公 司 直 接 聘 用 僱 員 外 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 及 其 分 公 司 亦 有 聘 用 外 部 人
力 資 源 供 應 商 或 代 理 ，為 北 京 東 方 廣 場 公 司 及 其 分 公 司 酒 店 及 非 酒 店 業 務 聘 用 及 臨 時 調 派
所 需 員 工 。經 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 中 國 法 律 顧 問 通 商 律 師 事 務 所 確 認 ，根 據 中 國 相 關 勞 動
合 同 法 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 或 其 分 公 司 與 臨 時 調 派 往 北 京 東 方 廣 場 公 司 或 其 分 公 司 的 員 工
不會構成僱傭或勞資關係。

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 高 級 管 理 人 員 包 括 蔣 領 峰（北 京 東 方 廣 場 公 司 總 經 理）、王 琦（北

京 東 方 廣 場 公 司 副 總 經 理 兼 首 席 公 司 事 務 官）、陳 耀 龍（北 京 東 方 廣 場 公 司 物 業 管 理 部 總 經
理）、黎 慧 妍（北 京 東 方 廣 場 公 司 財 務 總 監）、梁 碧 茜（北 京 東 方 廣 場 公 司 東 方 經 貿 城 及 東 方
豪 庭 公 寓 首 席 租 務 經 理）及 謝 曉 芬（北 京 東 方 廣 場 公 司 東 方 新 天 地 首 席 租 務 經 理）。上 述 各
人 自2011年4月 起 一 直 為 管 理 人 管 理 團 體 的 成 員 。其 工 作 經 驗 的 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「管 理
人 及 物 業 管 理 人 — 管 理 人 之 組 織 及 滙 報 架 構」一 節 。

競爭

北 京 的 零 售 、辦 公 室 、服 務 式 公 寓 及 酒 店 物 業 領 域 的 競 爭 激 烈 。主 要 競 爭 因 素 包 括 租
金 、物 業 質 素 及 位 置 、同 類 零 售 辦 公 室 、服 務 式 公 寓 及 酒 店 空 間 的 供 應 。

北京零售物業市場的競爭

近年 ，北京購物商場的供求相當強勁 。據戴德梁行的研究結果 ，2011年1月後六個月將

68
有 新 零 售 項 目 開 業 ，空 置 率 將 有 所 提 升 ，租 金 增 長 放 緩 ，導 致 市 場 競 爭 激 烈 。

68資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-16頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。

125
 東 方 廣 場 及 業 務

北京甲級寫字樓的競爭

69
據戴德梁行的資料 ，2005年開始 ，甲級寫字樓的供應不斷增加 。於2010年年末 ，甲級
70
寫 字 樓 的 總 面 積 約660萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積） 。鑒 於2008年 第 四 季 度 及2009年 發 生 全 球
金融危機 ，空置率於短時間內大幅上升 。據戴德梁行的資料 ，北京未來三年（2011年至2013
71
年）甲 級 寫 字 樓 的 供 應 預 計 遠 低 於 過 去 五 年（2006年 至2010年）的 總 供 應 。因 此 ，甲 級 寫 字
樓市場未來的壓力不大。

北京服務式公寓市場的競爭

據 仲 量 聯 行 的 研 究 結 果 ，2010年 ，北 京 服 務 式 公 寓 的 唯 一 新 供 應 為 位 於 東 直 門 外 斜 街
72 73
提 供407個 單 位 的 奧 克 伍 德 華 庭 。2011年 預 期 另 有150個 單 位 的 Fraser Place 開 業 。2012
74
年前預期於王府井區域內並無新供應提供 。因此 ，北京服務式公寓市場的競爭壓力應會減
低。

北京酒店市場的競爭

75
據仲量聯行的研究結果 ，近年北京國際品牌高端酒店的新供應大幅上升 。預期2011年
76
及 以 後 市 場 最 少 增 加4,191間 新 客 房 供 應 。新 供 應 增 加 使 競 爭 加 劇 ，再 加 上 全 球 金 融 危 機
導 致 旅 遊 預 算 減 少 ，因 而 對 北 京 五 星 級 酒 店2009年 的 表 現 構 成 壓 力 。

管理人認為東方廣場的若干特點將可抗禦現時及未來競爭：

• 位於北京市中心的黃金地段；
• 「城 中 之 城」的 優 勢 ；
• 整 項 資 產 大 型 且 多 元 化 ，可 定 期 提 供 穩 定 分 派 ；
• 通過積極管理達致未來增長；
• 具防守性的租約屆滿組合；
• 最低的資本開支要求；
• 經驗豐富及積極的管理團隊；
• 廣受青睞的品牌；及
• 北京的經濟增長。

有 關 東 方 廣 場 競 爭 優 勢 的 詳 情 ，請 參 閱 發 售 通 函「競 爭 優 勢」一 節 。

69資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-26頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
70資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-26頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
71資 料 來 源 ： 附 錄 六 第VI-27頁 — 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及 辦 公 物 業 市 場 之 函 件 。
72資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-23頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
73資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-23頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
74資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-23頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
75資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-15頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。
76資 料 來 源 ： 附 錄 七 第VII-15頁 — 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件 。

126
 東 方 廣 場 及 業 務

保險

北 京 東 方 廣 場 公 司 已 為 東 方 廣 場 投 購 保 險 ，管 理 人 相 信 受 保 範 圍 足 夠 且 與 北 京 行 業 慣
例 相 符 。保 險 將 包 括 財 產 綜 合 險（包 括 火 險 及 水 險）╱ 財 產 全 險 、溢 利 損 失 險 、公 眾 責 任 險
（包 含 有 關 整 個 東 方 廣 場 公 用 地 方 及 東 方 廣 場 部 分 單 位 的 第 三 方 責 任）。該 等 保 單 規 定 的 可
扣 減 金 額 與 行 業 慣 例 相 符 。然 而 ，部 分 該 等 保 單 未 涵 蓋 的 若 干 風 險 類 別 包 括 因 戰 爭 及 核 污
染導致的損失。

訴訟

北京東方廣場公司的前租戶就雙方訂立的租約針對北京東方廣場公司於北京市東城區
人 民 法 院 提 出 法 律 程 序 ，索 償 總 額 約 人 民 幣906,000元 。北 京 東 方 廣 場 公 司 就 損 失 該 前 租 戶
已付保險金及損毀向該前租戶反索償約人民幣240萬元 。於最後可行日期 ，法律程序仍未有
結果。

獲委派為東方廣場提供服務的招聘公司僱員通過北京市西城勞動爭議仲裁委員會就勞
資 糾 紛 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 出 損 毀 索 償 合 共 約 人 民 幣8,900元 。於 最 後 可 行 日 期 ，仲 裁 程
序仍未有結果。

除 上 文 披 露 者 外 ，匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 現 時 並 無 牽 涉 任 何 重 大
索 償 、糾 紛 或 訴 訟 ，據 管 理 人 所 悉 ，現 時 亦 無 威 脅 或 可 能 針 對 匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 及 北
京 東 方 廣 場 公 司 的 任 何 重 大 索 償 、糾 紛 或 訴 訟 ，因 而 可 嚴 重 影 響 匯 賢 產 業 信 託 或 其 建 議 上
市。

法律及規管

管 理 人 的 中 國 法 律 顧 問 通 商 律 師 事 務 所 告 知 管 理 人 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 已 取 得 其 持 有
東 方 廣 場 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 以 及 進 行 其 現 有 業 務 的 一 切 相 關 批 准 、許 可 證 、牌 照 及
證 書 。北 京 東 方 廣 場 公 司 在 各 重 大 方 面 已 遵 從 中 國 有 關 法 律 法 規 。

有 關 匯 賢 產 業 信 託 須 遵 從 的 適 用 法 律 法 規 ，請 參 閱 附 錄 九 — 中 華 人 民 共 和 國 有 關 法 律
及法規概覽以及其物權法就若干方面與香港法例之比較。

127
財 務 資 料 及 預 測

128
 財 務 資 料 摘 要

財務資料摘要

下文為匯賢產業信託於截至2007年 、2008年及2009年12月31日止三個年度及截至2010
年10月31日 止 十 個 月 的 經 審 核 綜 合 業 績 以 及 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 的 未 經 審 核 綜 合
業 績 的 概 要 ，資 料 乃 節 錄 自 本 發 售 通 函 附 錄 一 所 載 的 會 計 師 報 告 。有 意 投 資 的 人 士 應 連 同
會 計 師 報 告 一 併 閱 讀 本 概 要 ，不 應 只 依 賴 本 概 要 所 載 的 資 料 。

綜合全面收益表

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
收入 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,077 2,269 1,969 1,634 1,739
租金相關收入. . . . . . . . . . . . . . 61 72 77 48 40
其 他 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 33 17 14 25
外幣滙兌收益. . . . . . . . . . . . . . 273 197 84 84 18
酒店存貨消耗. . . . . . . . . . . . . . (56) (56) (45) (35) (42)
員 工 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . (135) (141) (107) (91) (95)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . (133) (138) (134) (111) (112)
其他營運開支. . . . . . . . . . . . . . (659) (484) (544) (439) (460)
投 資 物 業 公 允 價 值（減 少）增 加 (65) 923 (16) (27) 8,756
融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . (159) (83) (82) (70) (53)
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 1,228 2,592 1,219 1,007 9,816
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . (276) (625) (346) (280) (2,489)
年內╱期內溢利 . . . . . . . . . . . . 952 1,967 873 727 7,327
其 他 全 面 收 入（開 支）
換算財務報表的滙兌差額 . . . . 444 425 (54) (58) 107
年內╱期內全面收入總額 . . . . 1,396 2,392 819 669 7,434

129
 財 務 資 料 摘 要

綜合財務狀況表

於12月31日 於2010年
2007年 2008年 2009年 10月31日
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非流動資產
投 資 物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,332 11,258 11,242 19,998
物 業 、機 器 及 設 備 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,184 2,124 2,045 1,984
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,251 1,810 1,772 1,740
15,767 15,192 15,059 23,722
流動資產
酒 店 存 貨. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 20 16 17
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 38 38 38
貿易及其他應收款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 76 82 72
銀行結餘及現金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,416 1,685 732 1,157
1,585 1,819 868 1,284
流動負債
貿易及其他應付款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . (792) (779) (773) (765)
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (121) (1,570) — —
最終控股公司貸款 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (7,302) (6,832) (6,143) (6,019)
應 付 稅 項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (359) (229) (125) (96)
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (756) (707) (846) (405)
(9,330) (10,117) (7,887) (7,285)
流動負債淨額. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (7,745) (8,298) (7,019) (6,001)
資產總值減流動負債 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,022 6,894 8,040 17,721
非流動負債
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1,661) (847) (1,100) (1,100)
貿易及其他應付款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . (558) (520) (518) (507)
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2,988) — — —
遞延稅項負債. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (597) (917) (993) (3,251)
(5,804) (2,284) (2,611) (4,858)
2,218 4,610 5,429 12,863

資本及儲備
股本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — — —
滙 兌 儲 備. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 866 812 919
保 留 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,777 3,744 4,617 11,944
2,218 4,610 5,429 12,863

130
 財 務 資 料 摘 要

綜合現金流量表

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
經營活動
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . ...... 1,228 2,592 1,219 1,007 9,816
經以下調整：
　　投資物業公允價值
　 　 　 減 少（增 加）. . . . ...... 65 (923) 16 27 (8,756)
　　滙兌差額. . . . . . . . ...... (273) (202) (86) (84) (18)
　 　 出 售 物 業 、機 器 及
　　　設備虧損 . . . . . . . . . . . . 3 1 — — 1
　　折舊及攤銷 . . . . . . . . . . . . 133 138 134 111 112
　　利息收入. . . . . . . . . . . . . . (23) (24) (13) (10) (8)
　　融資成本. . . . . . . . . . . . . . 159 83 82 70 53
　　營運資金變動前
　　　營運現金流 . . . . . . .... 1,292 1,665 1,352 1,121 1,200
　 　 酒 店 存 貨（增 加）減 少 .... (2) (3) 4 — (1)
　　貿易及其他應收款項
　 　 　 減 少（增 加）. . . . . . .... 21 35 (6) (30) 8
　　貿易及其他應付款項
　 　 　 增 加（減 少）. . . . . . .... 134 (125) (4) (20) (19)
營運產生現金. . . . . . . . . . . . . . 1,445 1,572 1,346 1,071 1,188
已 付 利 得 稅. . . . . . . . . . . . . . . . (409) (475) (350) (321) (269)
經營活動所得現金淨額 . . . . . . 1,036 1,097 996 750 919
投資活動
償還其他應付款項 . . . . . . . . . . — — (1,570) (1,570) —
添 置 物 業 、機 器 及 設 備 . . . . . . (45) (49) (21) (10) (20)
已 收 利 息. . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 24 13 10 8
投資活動所用現金淨額 . . . . . . (22) (25) (1,578) (1,570) (12)
融資活動
償還銀行貸款. . . . . . . . . . . . . . (574) (714) (707) (434) (433)
已 付 利 息. . . . . . . . . . . . . . . . . . (158) (81) (81) (63) (48)
償還最終控股公司款項 . . . . . . — — (683) (683) —
新籌銀行貸款. . . . . . . . . . . . . . — — 1,100 1,100 —
融資活動所用現金淨額 . . . . . . (732) (795) (371) (80) (481)
現金及現金等值物
　 增 加（減 少）. . . . . . . . . . . . . . 282 277 (953) (900) 426
滙率變動影響. . . . . . . . . . . . . . (7) (8) — — (1)
年╱期初之現金及
　現金等值物. . . . . . . . . . . . . . 1,141 1,416 1,685 1,685 732
年╱期末之現金及現金
　 等 值 物 ，以 銀 行 結 餘 及
　 現 金 代 表. . . . . . . . . . . . . . . . 1,416 1,685 732 785 1,157

131
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

以 下 討 論 應 與「財 務 資 料 摘 要」及 本 發 售 通 函 附 錄 一 之 經 審 核 財 務 報 表 及 其 附 註 一 併
閱讀。

討論基準及主要會計政策

管 理 人 於 下 文 載 列 其 對 匯 賢 產 業 信 託 於 截 至2007年 、2008年 及2009年12月31日 止 財 政

年度及截至2010年10月31日止十個月之歷史經營業績以及截至2009年10月31日止十個月的
未 經 審 核 業 績 之 討 論 。有 關 主 要 會 計 政 策 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函 附 錄 一 所 載 之 會 計 師 報
告。

經營業績的組成部分

收入

匯 賢 產 業 信 託 的 收 入 主 要 來 自 東 方 廣 場 的 四 個 經 營 分 部 ： 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 、
東方豪庭公寓及北京東方君悅。

下表載列所示期間的收益明細：

截至12月31日止年度 截至10月31日止十個月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數 人民幣 佔總數
百萬元 百分比 百萬元 百分比 百萬元 百分比 百萬元 百分比 百萬元 百分比
（未經審核）
東方新天地 附註 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 588 28.3 695 30.6 748 38.0 617 37.8 679 39.0
東方經貿城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614 29.6 646 28.5 669 34.0 563 34.4 542 31.2
東方豪庭公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 6.7 142 6.3 98 5.0 82 5.0 74 4.3
北京東方君悅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 736 35.4 786 34.6 454 23.0 372 22.8 444 25.5
總數 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,077 100.0 2,269 100.0 1,969 100.0 1,634 100.0 1,739 100.0

附註：停車位業務所得收入計入上表東方新天地的收入。

租金相關收入

租 金 相 關 收 入 包 括 服 務 收 入（即 水 電 費 、電 訊 電 纜 租 金 及 空 調 費 等）、來 自 在 東 方 新 天
地 中 庭 舉 行 各 項 貿 易 展 、展 覽 、路 演 和 博 覽 會 的 收 入 、沒 收 之 租 戶 按 金 、租 戶 裝 修 收 入 、
來自租戶的利息收入及其他租金相關收入。

其他收入

其 他 收 入 包 括 銀 行 利 息 收 入 、政 府 補 貼 及 其 他 雜 項 收 入 。

外幣滙兌收益

在 編 製 每 個 獨 立 集 團 實 體 的 財 務 報 表 時 ，以 實 體 功 能 貨 幣 以 外 貨 幣（外 幣）結 算 的 交 易
以 各 自 的 功 能 貨 幣（即 實 體 營 運 所 在 之 主 要 經 濟 環 境 的 貨 幣）按 交 易 當 日 之 滙 率 入 賬 。於 各
報 告 期 末 ，以 外 幣 計 值 之 貨 幣 項 目 按 當 日 之 滙 率 重 新 換 算 ，而 以 外 幣 計 值 按 公 允 價 值 入 賬
之 非 貨 幣 項 目 則 按 釐 定 公 允 價 值 當 日 之 滙 率 重 新 換 算 。以 外 幣 按 歷 史 成 本 計 量 之 非 貨 幣 項
目不作重新換算。

132
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

酒店存貨消耗

酒店存貨消耗指北京東方君悅產生的食物及飲料成本。

員工成本

員工成本指北京東方廣場公司聘用員工以管理及經營東方廣場所承擔之薪金及其他福
利成本。

折舊及攤銷

折舊及攤銷主要指東方豪庭公寓及北京東方君悅之折舊及土地預付租賃款項之攤銷。

其他營運開支

其 他 營 運 開 支 包 括 商 業 稅 、租 賃 代 理 費 、物 業 管 理 費 、市 區 房 產 稅 、公 共 設 施 及 維 修
及維護費以及其他雜項開支。

投資物業公允價值變動

東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 廣 場 的 地 庫 部 分 以 投 資 物 業 入 賬 。投 資 物 業 乃 持 作 賺
取 租 金 及 作 資 本 增 值 的 物 業 。初 步 確 認 時 ，投 資 物 業 乃 以 成 本（包 括 任 何 直 接 應 佔 開 支）計
量 。初 步 確 認 後 ，投 資 物 業 使 用 公 允 價 值 模 式 計 量 。投 資 物 業 公 允 價 值 變 動 所 產 生 之 損 益
於產生期間計入損益賬。

獨立物業估值師戴德梁行有限公司於2007年 、2008年及2009年12月31日及2010年10月
31日 重 估 投 資 物 業 ，該 行 具 備 適 當 專 業 資 歷 及 經 驗 ，曾 對 北 京 的 商 業 物 業 及 中 國 其 他 城 市
的 類 似 物 業 進 行 估 值 。戴 德 梁 行 有 限 公 司 對 投 資 物 業 進 行 的 估 值 為 其 市 值 ，即 自 願 買 家 與
自 願 賣 家 於 適 當 市 場 推 廣 後 基 於 公 平 原 則 ，在 知 情 、審 慎 及 不 受 脅 迫 之 情 況 下 於 估 值 日 買
賣物業之估計金額。

投 資 物 業 之 估 值 乃 將 現 有 租 約 所 得 收 入 淨 額 資 本 化 ，並 充 分 考 慮 投 資 物 業 的 可 復 歸 潛
在 收 入 ，或（如 適 用）參 考 地 段 及 條 件 相 若 的 類 似 物 業 之 交 易 價 格 市 場 憑 證 後 ，使 用 投 資 法
釐定。

於2007年 、2008年及2009年12月31日及2010年10月31日投資物業的公允價值分別約為
人 民 幣113億 元 、人 民 幣113億 元 、人 民 幣112億 元 及 人 民 幣200億 元 。分 別 表 示2007年 減 少
約人民幣6,500萬元 ；2008年增加約人民幣9.23億元 ；2009年減少約人民幣1,600萬元 ； 及截
至2010年10月31日 止 十 個 月 增 加 約 人 民 幣88億 元 ，均 於 Hui Xian BVI 集 團 的 綜 合 全 面 收 益
表確認。

於2008年 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 與 境 內 合 營 夥 伴 訂 立 合 資 文 件 的 補 充 協 議 ，並 就 有 關 款
項 達 成 協 議 。有 關 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件
— 合 資 文 件」一 節 。與 境 內 合 營 夥 伴 協 定 有 關 款 項 ，導 致 須 對 投 資 物 業 的 賬 面 值 作 出 成 本

133
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

調整 。因此 ，投資物業公允價值變動於 Hui Xian BVI 集團截至2008年12月31日止年度的綜合

全面收益表確認。

截至2010年10月31日止十個月 ，投資物業公允價值增加約人民幣88億元 ，已於 Hui Xian

BVI 集 團 的 綜 合 全 面 收 益 表 確 認 。上 述 增 加 主 要 由 於 可 資 比 較 物 業 市 場 預 期 產 生 的 各 自 資
本 化 率 下 降（就 東 方 新 天 地 而 言 ，由10.5%下 降 至8.0%； 就 東 方 經 貿 城 而 言 ，由9.0%下 降 至
7.0%）。該 等 資 本 化 率 應 用 於 投 資 物 業 重 估 ，加 上 在 全 球 金 融 危 機 後 北 京 經 濟 開 始 復 蘇 的
情 況 下 東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 的 月 租 增 加 。東 方 新 天 地 按 已 出 租 可 出 租 面 積 計 算 每 平 方
米平均月租由2009年12月31日約人民幣764元增加至2010年10月31日約人民幣815元 ，而東
方 經 貿 城 已 出 租 可 出 租 面 積 平 均 月 租 按 平 方 米 計 算 則 由2009年12月31日 約 人 民 幣160元 增
加 至2010年10月31日 人 民 幣163元 。此 外 ，於2010年10月31日 前 六 個 月 開 始 的 新 租 約 及 ╱
或重續租約所達成按已出租可出租面積平均合約月租載列如下：

佔可出租面積總
平均合約月租 額 百 分 比附註
（人 民 幣 ╱
平 方 米）
東 方 新 天 地. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,264 20.3%
東 方 經 貿 城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 28.0%

附 註 ： 於2010年10月31日 。

此外 ，中國政府實施多項刺激內消政策 ，並放寬中國保險公司投資商業物業的限制 。這
因 素 加 上 人 民 幣 持 續 升 值 ，通 脹 率 高 企 ，吸 引 投 資 者 為 了 投 資 及 對 沖 目 的 投 資 中 國 物 業 市
場 ，導 致 產 生 收 入 的 商 業 物 業 需 求 持 續 增 長 ，資 本 值 普 遍 上 升 ，即 意 味 著 資 本 化 率 下 降 。
值 得 注 意 的 是 ，戴 德 梁 行 有 限 公 司 對 東 方 新 天 地 進 行 估 值 時 所 參 照 可 資 比 較 物 業 市 值 按 建
築 樓 面 面 積 計 算 每 平 方 米 由2009年12月31日 介 乎 約 人 民 幣62,000元 至 人 民 幣72,000元 ，增
加至2010年10月31日介乎約人民幣90,000元至人民幣149,000元 。戴德梁行有限公司對東方
經 貿 城 進 行 估 值 時 所 參 照 可 資 比 較 物 業 市 值 按 建 築 樓 面 面 積 計 算 每 平 方 米 由2009年12月31
日 介 乎 約 人 民 幣35,000元 至 人 民 幣40,000元 ，增 加 至2010年10月31日 介 乎 約 人 民 幣39,000
元至人民幣60,000元 。故此 ，投資物業所用資本化率減少約22%至23% ，已計及根據戴德梁
行 有 限 公 司 專 業 判 斷 作 出 的 預 期 租 金 增 長 、預 期 投 資 回 報 及 可 預 見 市 場 風 險 ，連 同 月 租 租
金 增 加 ，帶 動 於2010年10月31日 投 資 物 業 公 允 價 值 增 加 至 人 民 幣200億 元 。

融資成本

融資成本指有抵押銀行貸款之利息開支。

所得稅開支

截 至2007年12月31日 止 年 度 ，就 北 京 東 方 廣 場 公 司 估 計 應 課 稅 溢 利 按 適 用 企 業 所 得 稅
稅 率33.0%計 提 中 國 企 業 所 得 稅 撥 備 。

根據2007年3月16日頒佈的中國企業所得稅法（「企業所得稅法」），國內及外資企業須自

134
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

2008年1月1日 起 按 劃 一 稅 率25.0%繳 納 企 業 所 得 稅 。有 關 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「稅 項」

一節。

經營業績

截 至2010年10月31日 止 十 個 月 與 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 比 較

收入

總 收 入 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣16.34億 元 增 加 約 人 民 幣1.05億 元 或 約

6.4%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣17.39億 元 。

東 方 新 天 地 所 得 收 入（包 括 停 車 位 所 得 收 入）由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣

6.17億 元 增 加 約 人 民 幣6,200萬 元 或 約10.0%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣6.79
億 元 ，主 要 由 於 全 球 金 融 危 機 過 後 ，消 費 者 信 心 有 望 增 強 ，租 戶 願 意 支 付 溢 價 續 租 東 方 新
天 地 ，導 致 租 金 上 升 。東 方 新 天 地 的 平 均 出 租 率 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約98.3%
輕 微 下 跌 至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約97.8% 。有 關 下 跌 主 要 由 於 東 方 新 天 地 若 干 可
出 租 面 積 被 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 回 ，以 作 合 併 或 重 組 商 鋪 或 租 戶 組 合 變 動 。

東 方 經 貿 城 所 得 收 入 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣5.63億 元 減 少 約 人 民 幣
2,100萬 元 或 約3.7%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣5.42億 元 。東 方 經 貿 城 的 平
均 出 租 率 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約93.3%下 跌 至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約
90.4% 。該 下 跌 的 主 因 為2009年 爆 發 全 球 金 融 危 機 ，辦 公 室 租 戶 大 多 擱 置 擴 展 計 劃 ，導 致
辦 公 室 單 位 需 求 驟 降 。此 外 ，部 分 租 戶 於 租 期 屆 滿 時 並 無 續 租 。

東 方 豪 庭 公 寓 所 得 收 入 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣8,200萬 元 減 少 約 人
民幣 800萬元或約9.8%至截至2010年10月31日止十個月約人民幣7,400萬元 。該下跌主要由
於 爆 發 全 球 金 融 危 機 後 ，服 務 式 公 寓 需 求 持 續 有 限 ，加 上 北 京 服 務 式 公 寓 供 應 整 體 上 升 ，
令 市 場 競 爭 更 趨 熾 熱 ，儘 管 東 方 豪 庭 公 寓 的 平 均 出 租 率 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約
66.2%增 加 至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約69.8% 。

北 京 東 方 君 悅 所 得 收 入 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣3.72億 元 增 加 約 人 民
幣7,200萬 元 或 約19.4%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣4.44億 元 。北 京 東 方 君 悅
的 平 均 出 租 率 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約56.6%增 加 至 截 至2010年10月31日 止 十 個
月 約66.3% 。該 增 加 主 要 由 於 全 球 金 融 危 機 後 經 濟 回 穩 ，帶 動 出 租 率 及 房 租 上 升 。

租金相關收入

租 金 相 關 收 入 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣4,800萬 元 減 少 約 人 民 幣 800萬

元 或 約16.7%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣4,000萬 元 。下 跌 主 要 由 於 截 至2010
年10月31日 止 十 個 月 的 裝 修 收 入 及 已 收 租 戶 的 提 早 終 止 租 約 賠 償 費 均 有 所 減 少 。

135
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

其他收入

其 他 收 入 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣1,400萬 元 增 加 約 人 民 幣1,100萬 元

或 約78.6%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣2,500萬 元 。該 增 加 主 要 由 於2010年 撥
回 應 付 建 築 費 ，惟 部 分 被 同 期 內 利 息 收 入 減 少 所 抵 銷 。

外幣滙兌收益

外 幣 滙 兌 收 益 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣8,400萬 元 減 少 約 人 民 幣6,600

萬 元 或 約78.6%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣1,800萬 元 ，原 因 為 於2009年 償 還
股東貸款時錄得若干滙兌收益。

酒店存貨消耗

酒 店 存 貨 消 耗 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣3,500萬 元 增 加 約 人 民 幣700萬

元 或 約20.0%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣4,200萬 元 ，原 因 為 食 物 及 飲 料 耗 量
增 加 ，與 北 京 東 方 君 悅 所 經 營 餐 館 收 益 上 升 相 符 。

員工成本

員 工 成 本 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣9,100萬 元 增 加 約 人 民 幣400萬 元 或

約4.4%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣9,500萬 元 。

折舊及攤銷

折舊及攤銷由截至2009年10月31日止十個月約人民幣1.11億元增加約人民幣100萬元或
約0.9%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣1.12億 元 。

其他營運開支

其 他 營 運 開 支 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣4.39億 元 增 加 約 人 民 幣2,100萬

元 或 約4.8%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣4.60億 元 ，主 要 由 於 合 約 勞 工 成 本 上
升。

投資物業公允價值變動

截 至2010年10月31日 止 十 個 月 的 投 資 物 業（即 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 廣 場 地
庫 部 分）公 允 價 值 增 加 約 人 民 幣87.56億 元 ，截 至2009年10月31日 止 十 個 月 則 減 少 約 人 民 幣
2,700萬元 。截至2010年10月31日止十個月的投資物業公允價值大幅增加 ，主要由於北京經
濟 狀 況 改 善 ，導 致 房 價 及 租 金 不 斷 飆 升 。有 關 詳 情 ，請 參 閱 上 文「經 營 業 績 的 組 成 部 分 —
投 資 物 業 公 允 價 值 變 動」分 節 。

融資成本

融 資 成 本 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣7,000萬 元 減 少 約 人 民 幣1,700萬 元

136
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

或 約24.3%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣5,300萬 元 。該 下 跌 主 要 由 於 實 際 利 率

下降及銀行借款減少。

所得稅開支

所 得 稅 開 支 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣2.80億 元 增 加 約 人 民 幣22.09億 元

或約788.9%至截至2010年10月31日止十個月約人民幣24.89億元 。該增加主要由於投資物業
公 允 價 值 佔 總 收 益 增 加 ，導 致 遞 延 稅 項 開 支 增 加 。

溢利

溢 利 由 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣7.27億 元 增 加 約 人 民 幣66.00億 元 或 約

907.8%至 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 約 人 民 幣73.27億 元 ，主 要 由 於 上 述 因 素 的 累 計 影
響。

截 至2009年12月31日 止 財 政 年 度 與 截 至2008年12月31日 止 財 政 年 度 比 較

收入

總收入由截至2008年12月31日止年度約人民幣22.69億元減少約人民幣3億元或約13.2%
至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣19.69億 元 。

東方新天地所得收入（包括停車位所得收入）由截至2008年12月31日止年度約人民幣6.95
億 元 增 加 約 人 民 幣5,300萬 元 或 約7.6%至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣7.48億 元 。
儘 管2009年 爆 發 全 球 金 融 危 機 ，然 而 東 方 新 天 地 的 平 均 出 租 率 僅 由 截 至2008年12月31日 止
年度約99.7%輕微下降至截至2009年12月31日止年度約98.3% 。該下降主要由於北京東方廣
場 公 司 計 劃 合 併 或 重 組 若 干 商 舖 單 位 ，故 北 京 東 方 廣 場 公 司 保 留 東 方 新 天 地 的 若 干 可 出 租
面 積 ，且 不 作 出 租 。東 方 新 天 地 的 若 干 樓 面 於2009年 經 翻 新 後 ，有 關 商 舖 已 按 較 高 租 金 租
出 ，導 致 東 方 新 天 地 的 整 體 收 益 上 升 。

東 方 經 貿 城 所 得 收 入 由 截 至2008 年 12 月 31 日 止 年 度 約 人 民 幣 6.46 億 元 增 加 約 人 民 幣
2,300萬 元 或 約3.6%至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣6.69億 元 。東 方 經 貿 城 的 平 均
出 租 率 由 截 至 2008 年 12 月 31 日 止 年 度 約 93.1%輕 微 減 少 至 截 至 2009 年 12 月 31 日 止 年 度 約
92.9% 。即 使 全 球 金 融 危 機 於2008年 底 爆 發 ，惟 租 約 大 多 於 金 融 危 機 爆 發 前 訂 立 ，故 對 辦
公 室 單 位 租 金 的 影 響 於2009年 仍 未 完 全 浮 現 。

東 方 豪 庭 公 寓 所 得 收 入 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.42億 元 減 少 約 人 民 幣
4,400萬元或約31.0%至截至2009年12月31日止年度約人民幣9,800萬元 ，主要由於北京奧運
及 全 球 金 融 危 機 的 滯 後 合 併 影 響 。東 方 豪 庭 公 寓 的 平 均 出 租 率 由 截 至2008年12月31日 止 年
度約72.2%減少至截至2009年12月31日止年度約67.1% 。2008年乃情況特別的一年 ，由於北
京 奧 運 ，出 租 率 及 租 金 均 創 下 新 高 ，其 後 受 到 全 球 金 融 危 機 衝 擊 ，北 京 一 眾 外 籍 人 士 於 租

137
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

約 期 滿 後 不 再 續 租 ，新 需 求 亦 不 大 。由 於 東 方 豪 庭 公 寓 單 位 的 租 戶 大 多 為 駐 京 外 籍 人 士 ，
故租金及出租率均受到不利影響。

北 京 東 方 君 悅 所 得 收 入 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣7.86億 元 減 少 約 人 民 幣
3.32億元或約42.2%至截至2009年12月31日止年度約人民幣4.54億元 。北京東方君悅的平均
出租率由截至2008年12月31日止年度約62.3%減少至截至2009年12月31日止年度約56.9% 。
北京奧運於2008年閉幕後 ，北京酒店房間供過於求 ，加上2009年全球金融危機帶來的衝擊 ，
北京東方君悅的收入大幅下滑。

租金相關收入

租 金 相 關 收 入 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣7,200萬 元 微 升 約 人 民 幣 500萬 元

或約6.9%至截至2009年12月31日止年度約人民幣7,700萬元 。該增加主要由於2009年內之沒
收租戶按金增加。

其他收入

其 他 收 入 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣3,300萬 元 減 少 約 人 民 幣1,600萬 元 或

約48.5%至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1,700萬 元 。該 減 少 主 要 由 於 銀 行 結 餘 及 利
率 下 跌 ，導 致 利 息 收 入 減 少 。

外幣滙兌收益

外 幣 滙 兌 收 益 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.97億 元 減 少 約 人 民 幣1.13億 元

或 約57.4%至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣8,400萬 元 ，原 因 為 美 元 計 值 的 銀 行 借 款
減少及期內人民幣升值幅度較慢。

酒店存貨消耗

酒 店 存 貨 消 耗 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣5,600萬 元 減 少 約 人 民 幣1,100萬

元 或 約19.6%至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣4,500萬 元 ，原 因 為 食 物 及 飲 料 耗 量 減
少 ，與 北 京 東 方 君 悅 所 經 營 餐 館 收 益 下 降 相 符 。

員工成本

員 工 成 本 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.41億 元 減 少 約 人 民 幣3,400萬 元 或 約

24.1%至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.07億 元 。2009年 的 僱 員 人 數 及 平 均 薪 金 均
下跌。

折舊及攤銷

折舊及攤銷由截至2008年12月31日止年度約人民幣1.38億元輕微減少約人民幣400萬元
或 約2.9%至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.34億 元 。

其他營運開支

其 他 營 運 開 支 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣4.84億 元 增 加 約 人 民 幣6,000萬 元

或約12.4%至截至2009年12月31日止年度約人民幣5.44億元 。2008年的其他營運開支較低 ，

138
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

主 要 由 於 過 往 年 度 超 額 撥 備 。若 撇 除 上 述 超 額 撥 備 ，2009年 的 其 他 營 運 開 支 遠 較2008年 為
低。

投資物業公允價值變動

截至2009年12月31日止年度的投資物業（即東方新天地 、東方經貿城及東方廣場地庫部
分）公 允 價 值 減 少 約 人 民 幣1,600萬 元 ，截 至2008年12月31日 止 年 度 則 增 加 約 人 民 幣9.23億
元 。截 至2008年12月31日 止 年 度 的 投 資 物 業 公 允 價 值 大 幅 飆 升 ，原 因 為 與 境 內 合 營 夥 伴 協
定 有 關 款 項（定 義 見 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件」
一 節）導 致 投 資 物 業 賬 面 值 成 本 調 整 。有 關 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關
之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件」一 節 及 上 文「經 營 業 績 的 組 成 部 分 — 投 資 物 業 公 允 價
值 變 動」分 節 。

融資成本

融 資 成 本 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣8,300萬 元 略 為 減 少 約 人 民 幣100萬 元

或約1.2%至截至2009年12月31日止年度約人民幣8,200萬元 ，儘管實際利率下降 ，惟大多被
2009年 銀 行 借 款 增 加 所 抵 銷 。

所得稅開支

所 得 稅 開 支 由 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣6.25億 元 減 少 約 人 民 幣2.79億 元 或

約44.6%至截至2009年12月31日止年度約人民幣3.46億元 。該減少主要由於總收益減少 ，導
致應課稅收入下降。

溢利

溢 利 由 截 至 2008 年 12 月 31 日 止 年 度 約 人 民 幣 19.67 億 元 減 少 約 人 民 幣 10.94 億 元 或 約

55.6%至 截 至2009年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣8.73億 元 ，主 要 由 於 上 述 因 素 的 累 計 影 響 。

截 至2008年12月31日 止 財 政 年 度 與 截 至2007年12月31日 止 財 政 年 度 比 較

收入

總 收 入 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣20.77億 元 增 加 約 人 民 幣1.92億 元 或 約

9.2%至 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣22.69億 元 。

東方新天地所得收入（包括停車位所得收入）由截至2007年12月31日止年度約人民幣5.88
億元增加約人民幣1.07億元或約18.2%至截至2008年12月31日止年度約人民幣6.95億元 。東
方 新 天 地 的 若 干 樓 面 於2007年 經 翻 新 後 ，有 關 商 舖 已 按 較 高 租 金 租 出 ，導 致 東 方 新 天 地 於
2007年 及2008年 底 的 整 體 收 入 上 升 。東 方 新 天 地 的 平 均 出 租 率 由 截 至2007年12月31日 止 年
度 約96.6%增 加 至 截 至2008年12月31日 止 年 度 約99.7% 。

139
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

東 方 經 貿 城 所 得 收 入 由 截 至2007 年 12 月 31 日 止 年 度 約 人 民 幣 6.14 億 元 增 加 約 人 民 幣
3,200萬元或約5.2%至截至2008年12月31日止年度約人民幣6.46億元 。東方經貿城的平均出
租率由截至2007年12月31日止年度約90.1%增加至截至2008年12月31日止年度約93.1% 。由
於 北 京 奧 運 於2008年 舉 行 ，北 京 政 府 以 安 全 為 由 ，推 出 措 施 監 控 及 管 制 北 京 區 內 動 工 的 工
程 ，導 致 北 京 辦 公 室 單 位 整 體 供 應 緊 絀 ，故 東 方 經 貿 城 於2008年 的 租 金 及 出 租 率 上 升 。

東 方 豪 庭 公 寓 所 得 收 入 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.39億 元 輕 微 增 加 約 人
民幣300萬元或約2.2%至截至2008年12月31日止年度約人民幣1.42億元 ，主要由於2008年舉
辦 北 京 奧 運 ，導 致 服 務 式 公 寓 需 求 上 升 ，亦 帶 動 東 方 豪 庭 公 寓 的 租 金 增 加 。此 升 幅 部 分 被
東 方 豪 庭 公 寓 的 平 均 出 租 率 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約87.0%減 少 至 截 至2008年12月
31日 止 年 度 約72.2%而 抵 銷 ，該 減 少 主 要 由 於 北 京 奧 運 閉 幕 及 爆 發 全 球 經 濟 危 機 後 租 戶 數
目驟降。

北 京 東 方 君 悅 所 得 收 入 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣7.36億 元 增 加 約 人 民 幣
5,000萬元或約6.8%至截至2008年12月31日止年度約人民幣7.86億元 。北京東方君悅的平均
出租率由截至2007年12月31日止年度約72.6%減少至截至2008年12月31日止年度約62.3% 。
北 京 奧 運 於2008年 舉 辦 ，平 均 房 租 高 企 ，對 收 入 帶 來 的 正 面 影 響 足 以 抵 銷 年 內 平 均 出 租 率
下降的影響。

租金相關收入

租 金 相 關 收 入 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣6,100萬 元 上 升 約 人 民 幣 1,100萬

元 或 約18.0%至 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣7,200萬 元 ，主 要 由 於2008年 內 租 戶 的
已付或應付裝修收入上升。

其他收入

其 他 收 入 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣2,400萬 元 增 加 約 人 民 幣900萬 元 或 約

37.5%至 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣3,300萬 元 ，主 要 由 於2008年 獲 得 政 策 補 貼 。

外幣滙兌收益

外 幣 滙 兌 收 益 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣2.73億 元 減 少 約 人 民 幣7,600萬 元

或約27.8%至截至2008年12月31日止年度約人民幣1.97億元 ，原因為期內美元計值的銀行借
款減少。

酒店存貨消耗

酒 店 存 貨 消 耗 於 截 至2007年12月31日 及 截 至2008年12月31日 止 年 度 均 維 持 約 人 民 幣
5,600萬 元 。

140
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

員工成本

員工成本由截至2007年12月31日止年度約人民幣1.35億元略為增加約人民幣600萬元或
約4.4%至 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.41億 元 。

折舊及攤銷

折舊及攤銷由截至2007年12月31日止年度約人民幣1.33億元增加約人民幣500萬元或約
3.8%至 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.38億 元 。

其他營運開支

其 他 營 運 開 支 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣6.59億 元 減 少 約 人 民 幣1.75億 元

或約26.6%至截至2008年12月31日止年度約人民幣4.84億元 。2008年的其他營運開支較低 ，
主 要 由 於 過 往 年 度 超 額 撥 備 。若 撇 除 上 述 超 額 撥 備 ，2008年 的 其 他 營 運 開 支 遠 較2007年 為
高。

投資物業公允價值變動

截 至2008年12月31日 止 年 度 的 投 資 物 業（即 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 廣 場 地 庫
部 分）公 允 價 值 增 加 約 人 民 幣9.23億 元 ，截 至2007年12月31日 止 年 度 則 減 少 約 人 民 幣6,500
萬 元 。截 至2008年12月31日 止 年 度 的 投 資 物 業 公 允 價 值 上 升 ，乃 由 於 與 境 內 合 營 夥 伴 協 定
有 關 款 項 ，導 致 投 資 物 業 賬 面 值 成 本 調 整 。有 關 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託
有關之重大協議及其他文件 — 合資文件」一節及上文「經營業績的組成部分 — 投資物業公允
價 值 變 動」分 節 。

融資成本

融 資 成 本 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣1.59億 元 減 少 約 人 民 幣7,600萬 元 或 約

47.8%至 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣8,300萬 元 ，主 要 由 於 銀 行 借 款 減 少 及 利 率 下
調。

所得稅開支

所 得 稅 開 支 由 截 至2007年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣2.76億 元 增 加 約 人 民 幣3.49億 元 或

約126.4%至 截 至2008年12月31日 止 年 度 約 人 民 幣6.25億 元 ，主 要 由 於 總 收 益 增 加 ，導 致 應
課稅收入上升。

溢利

溢 利 由 截 至 2007 年 12 月 31 日 止 年 度 約 人 民 幣 9.52 億 元 增 加 約 人 民 幣 10.15 億 元 或 約

106.6%至截至2008年12月31日止年度約人民幣19.67億元 ，主要由於上述因素的累計影響 。

141
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

流動資金及資本來源

管 理 東 方 廣 場 及 資 產 增 值 措 施 所 需 資 金 的 主 要 來 源 ，過 往 一 直 來 自 內 部 產 生 的 資 金 及
向不同銀行借取的貸款融資。

債務

於2011年2月28日 ，控 股 公 司 的 貸 款 及 銀 行 借 款 約 為 人 民 幣63.87億 元 ，當 中 包 括 中 銀
定 期 貸 款 約 人 民 幣5億 元 。其 中 已 分 別 於2011年3月 及2011年4月 償 還 人 民 幣2億 元 及 人 民 幣
1億 元 。於2011年2月28日 ，控 股 公 司 的 貸 款 及 銀 行 借 款 總 額 中 約7.8%為 計 息 貸 款 ，年 息 為
5.6% 。

對沖策略

於 上 市 日 期 ，根 據 本 發 售 通 函 附 錄 二 所 載 匯 賢 產 業 信 託 的 未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表 ，
現 有 借 款 總 額 佔 匯 賢 產 業 信 託 的 合 共 資 產 總 值 將 不 超 過1.0% 。倘 悉 數 提 取 貸 款 融 資 ，根 據
貸 款 融 資 下 的 現 有 借 款 及 已 提 取 借 款 總 額 佔 匯 賢 產 業 信 託 的 合 共 資 產 總 值 將 不 超 過5.0% 。
北 京 東 方 廣 場 公 司 以 人 民 幣 收 取 絕 大 部 分 收 益 ，而 中 銀 定 期 貸 款 及 貸 款 融 資 亦 以 人 民 幣 計
值 。此 外 ，管 理 人 預 期 在 匯 賢 產 業 信 託 上 市 後 起 計 兩 年 內 方 會 償 還 中 銀 定 期 貸 款 。鑒 於 上
文 所 述 ，管 理 人 認 為 匯 賢 產 業 信 託 借 款 相 關 的 利 率 或 滙 率 變 動 並 無 存 在 重 大 風 險 而 需 要 作
出對沖。

管 理 人 並 無 即 時 計 劃 為 借 款 訂 立 任 何 對 沖 策 略 。管 理 人 將 定 期 審 閱 匯 賢 產 業 信 託 借 款
相 關 對 沖 風 險 的 適 合 程 度 。一 旦 採 納 對 沖 政 策 ，管 理 人 擬 主 要 使 用 單 一 利 率 掉 期 對 沖 任 何
匯賢產業信託借款相關的利率風險。

142
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

估值對賬

下 表 載 述 於2010年10月31日 會 計 師 報 告 內 匯 賢 產 業 信 託 物 業 與 本 發 售 通 函 附 錄 五 內 物
業估值的對賬。

人民幣
百萬元

本發售通函附錄五內物業估值
　 所 載 物 業 於2011年1月31日 的 估 值 . . . . . . . . . . . . . . . . 31,410
2010年10月31日 的 賬 面 淨 值 ：
物 業 、機 器 及 設 備（附 註(1)） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,885
土 地 及 相 關 成 本（附 註(2)）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,778
投 資 物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19,998
總數 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23,661
減 ：2010年11月1日 至2011年1月31日 期 間 內
　土地使用權攤銷及北京東方君悅及
　東方豪庭公寓折舊 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (26)
本發售通函附錄五內物業估值所載本集團
　 於2011年1月31日 的 物 業 賬 面 淨 值 . . . . . . . . . . . . . . . . 23,635
除企業所得稅及土地增值稅前重估盈餘以及
　 物 業 賬 面 淨 值 與 公 允 價 值 間 的 差 額. . . . . . . . . . . . . . . . 7,775
31,410

附註：
(1) 物業 、機器及設備乃按成本值減累計折舊及累計減值虧損（如適用）列值 。約人民幣9,900萬元的其他固定資
產（包 括 傢 俱 及 裝 置 和 電 腦 設 備）並 無 計 入 本 發 售 通 函 附 錄 五 的 估 值 ，故 亦 無 計 入 此 對 賬 中 。
(2) 土地及相關成本乃按成本值減累計攤銷列值。

重 估 盈 餘 以 及 物 業 賬 面 淨 值 與 公 允 價 值 間 的 差 額 約 為 人 民 幣77.75億 元 ，包 括(i)東 方 新
天 地 及 東 方 經 貿 城 的 重 估 盈 餘 約 人 民 幣51.82億 元 ； 及(ii)東 方 豪 庭 公 寓 及 北 京 東 方 君 悅 的 賬
面 淨 值 與 公 允 價 值 間 的 差 額 約 人 民 幣25.93億 元 。

東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 的 重 估 盈 餘 約 為 人 民 幣51.82億 元 ，主 要 由 於 相 對 東 方 新 天 地
及 東 方 經 貿 城 於2010年10月31日 的 評 估 值 ，東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 於2011年1月31日 的
評 估 值 有 所 增 加 。在 釐 定 東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 於2011年1月31日 的 估 值 時 ，獨 立 估 值
師已計及東方新天地及東方經貿城的月租變動 。於2011年1月31日 ，東方新天地按已出租可
出租面積計算每平方米平均月租由2010年10月31日約人民幣815元增加至2011年1月31日約
人 民 幣882元 ，而 東 方 經 貿 城 按 已 出 租 可 出 租 面 積 計 算 每 平 方 米 平 均 月 租 於2010年10月31
日 約 為 人 民 幣163元 ，於2011年1月31日 則 維 持 不 變 。東 方 新 天 地 按 已 出 租 可 出 租 面 積 計 算
每 平 方 米 平 均 月 租 增 加 ，主 要 由 於 近 期 發 生 的 全 球 金 融 危 機 過 後 ，消 費 者 信 心 有 望 增 強 ，
現 有 租 戶 願 意 支 付 溢 價 續 租 東 方 新 天 地 。就 東 方 經 貿 城 而 言 ，除 於2010年 前 訂 立 而 仍 以 較
低 月 租 交 租 的 未 屆 滿 租 約 外 ，重 續 租 約 及 新 租 約 所 達 成 的 月 租 一 直 穩 步 增 長 。同 時 ，由 於

143
 管 理 層 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

收 入 產 生 商 業 物 業 的 租 金 上 升 、出 租 率 偏 高 且 需 求 持 續 增 長 ，故 中 國 的 有 關 物 業 資 本 值 亦
有所提高 。於2011年1月31日 ，東方新天地按建築樓面面積計算物業每平方米的報價 ╱ 報稱
交 易 價 格 介 乎 約 人 民 幣80,000元 至 人 民 幣190,000元 ，而 東 方 經 貿 城 則 介 乎 約 人 民 幣34,000
元 至 人 民 幣46,000元 。經 考 慮 東 方 廣 場 為 位 於 北 京 黃 金 地 段 的 優 質 多 用 途 發 展 項 目 ，亦 計
及 中 國 商 業 物 業 市 場 的 市 場 租 金 、預 期 投 資 回 報 及 可 預 見 市 場 風 險 ，獨 立 物 業 估 值 師 已 評
估東方新天地及東方經貿城於2011年1月31日的重估值合共約為人民幣248.90億元 ，導致重
估 盈 餘 約 達 人 民 幣51.82億 元 。

由於東方豪庭公寓及北京東方君悅向客戶提供的服務有別於東方新天地及東方經貿城
（東 方 新 天 地 及 東 方 經 貿 城 為 持 作 賺 取 租 金 收 入 及 ╱ 或 作 資 本 增 值），故 該 等 服 務 對 整 體 安
排 十 分 重 要 ，並 產 生 現 金 流 量 ，該 現 金 流 量 不 僅 歸 屬 於 物 業 ，亦 歸 屬 於 提 供 服 務 過 程 所 使
用的其他資產 。東方豪庭公寓及北京東方君悅獲分類為「物業 、機器及設備」，並於 Hui Xian
BVI 集 團 的 賬 目 及 記 錄 中 以 賬 面 淨 值 入 賬 。為 籌 備 上 市 ，須 對 東 方 豪 庭 公 寓 及 北 京 東 方 君
悅進行重估 。於2011年1月31日 ，獨立物業估值師對東方豪庭公寓及北京東方君悅的估值約
為 人 民 幣62.30億 元 ，導 致 物 業 的 賬 面 淨 值 與 公 允 價 值 間 的 差 額 約 達 人 民 幣25.93億 元 。

144
 管 理 層 對 未 來 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

收 購 之 後 ，匯 賢 產 業 信 託 的 成 本 架 構 、負 債 水 平 及 業 務 將 會 發 生 若 干 變 動 。因 此 ，
編製以下討論乃旨在協助有意投資者評估收購以及可能影響匯賢產業信託未來經營業績
之因素。

本發售通函附錄一所載 Hui Xian BVI 集團之經審核財務報表及其他歷史財務資料 ，已根

據 Hui Xian BVI 集 團 過 往 營 運 狀 況 而 編 製 。轉 讓 Hui Xian BVI 集 團 予 匯 賢 產 業 信 託 後 ，匯 賢
產業信託之成本及資本架構預期與上市日期前 Hui Xian BVI 集團先前採納者不同 。該等差異
討論如下。

此 外 ，匯 賢 產 業 信 託 財 務 資 料 之 呈 報 方 式 ，可 能 與 本 發 售 通 函 附 錄 一 所 載 經 審 核 財 務
資料之呈報方式不同 。下文載列 Hui Xian BVI 集團可能於上市日期後受到影響的主要收益表
項目及其他財務報表項目詳情。

額外成本項目

匯賢產業信託將承擔與房地產投資信託基金架構有關之費用及開支 ，而於以往 Hui Xian

BVI 集 團 於 上 市 日 期 前 並 無 產 生 該 等 費 用 及 開 支 。以 下 為 若 干 該 等 額 外 成 本 項 目 。

管理人基本費用

管 理 人 有 權 自 緊 隨 完 成 日 期 後 當 日（包 括 該 日）開 始 從 存 置 財 產 中 收 取 其 本 身 應 享 有 而
仍 未 獲 支 付 之 基 本 費 用 款 項 。透 過 向 信 託 受 託 人 發 出 書 面 通 知 ，管 理 人 可 調 低 基 本 費 用 費
率 至 較 物 業 價 值0.3%之 現 行 年 費 水 平 為 低 之 某 個 百 分 比 ，惟 若 管 理 人 將 有 關 費 率 調 高 至 限
定 範 圍 內 的 較 高 百 分 比 ，均 須 於 生 效 日 期 前 不 少 於 三 個 月 向 所 有 基 金 單 位 持 有 人 及 受 託 人
發 出 書 面 通 知 。有 關 管 理 人 的 費 用 詳 情 ，見 本 發 售 通 函「管 理 人 及 物 業 管 理 人」一 節 。

管理人浮動費用

自 緊 隨 完 成 日 期 後 當 日（包 括 該 日）開 始 ，管 理 人 有 權 就 每 個 財 政 年 度 為 受 託 人 直 接 持
有或受託人透過特別目的投資工具間接持有的每一項物業從存置財產中收取其本身浮動費
用 款 額 。就 每 一 項 物 業（不 論 由 受 託 人 直 接 持 有 或 受 託 人 透 過 特 別 目 的 投 資 工 具 間 接 持 有）
應付管理人之浮動費用 ，須為每年按該項物業之物業收入淨額（未扣除浮動費用 ，而倘物業
管理人為管理人的附屬公司 ，則未扣除物業管理人費用）3.0%計算之年度金額 ，惟就東方廣
場 而 言 ，自 物 業 管 理 人 按 經 營 管 理 協 議 獲 委 任 當 日 起 計 ，倘 管 理 人 指 派 東 方 廣 場 物 業 管 理
職 務 的 物 業 管 理 人 為 管 理 人 的 附 屬 公 司 ，自 物 業 管 理 人 獲 委 任 當 日 開 始 年 費 率 則 減 至2.0%
（而 非 上 文 所 述 的3.0%）。有 關 管 理 人 的 費 用 詳 情 ，見 本 發 售 通 函「管 理 人 及 物 業 管 理 人」一
節。

145
 管 理 層 對 未 來 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

管理人之收購費用及出售變現費用

除 基 本 費 用 及 浮 動 費 用 外 ，管 理 人 亦 有 權 收 取 一 項 收 購 費 用 ，該 項 收 購 費 用 將 不 超 逾
匯賢產業信託以土地形式直接或間接收購任何物業收購價之1.0%（於信託契約日期為1.0%）
（如 適 用 ，則 以 匯 賢 產 業 信 託 於 所 收 購 物 業 的 權 益 按 比 例 計 算）。收 購 費 用 將 於 收 購 完 成 後
於可行情況下盡快支付。

此 外 ，管 理 人 有 權 收 取 一 項 出 售 變 現 費 用 ，該 項 出 售 變 現 費 用 將 不 超 逾 匯 賢 產 業 信 託
以 土 地 形 式 直 接 或 間 接 銷 售 或 出 售 之 任 何 物 業 售 價 之0.5%（於 信 託 契 約 日 期 為0.5%）
（如 適
用 ，則以匯賢產業信託於已售物業的權益按比例計算）。出售變現費用將於出售完成後於可
行 情 況 下 盡 快 支 付 。有 關 管 理 人 的 費 用 詳 情 ，見 本 發 售 通 函「管 理 人 及 物 業 管 理 人」一 節 。

物業管理人費用

根 據 經 營 管 理 協 議 建 議 條 款 ，物 業 管 理 人 擬 訂 有 權 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 年 度 物 業
收 入 淨 額1.0%（未 扣 除 浮 動 費 用 及 物 業 管 理 人 費 用）之 物 業 管 理 人 費 用 。此 外 ，如 物 業 管 理
人 僱 員 受 聘 純 粹 獨 家 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 東 方 廣 場 服 務 ，物 業 管 理 人 還 將 獲 北 京 東 方
廣場公司全數償付相關僱員成本及酬金 。有關物業管理人的費用詳情 ，見本發售通函「管理
人 及 物 業 管 理 人 — 管 理 人 及 物 業 管 理 人 之 費 用 、成 本 及 開 支」一 節 。

受託人費用

匯 賢 產 業 信 託 將 向 受 託 人 支 付 不 超 過 人 民 幣100,000元 的 一 次 性 成 立 費 ，並 在 每 個 財 政
年 度 支 付 管 理 人 與 受 託 人 不 時 協 定 且 不 超 過 有 關 財 政 年 度 結 束 時 相 等 於 物 業 價 值0.02%之
年 費（可 能 在 未 經 基 金 單 位 持 有 人 批 准 下 透 過 向 管 理 人 及 基 金 單 位 持 有 人 發 出 最 少 一 個 月
事 先 書 面 通 知 後 最 多 增 加 至 物 業 價 值 每 年 的0.06%），惟 最 低 月 費 為 人 民 幣56,000元 。受 託
人 酬 金 須 從 存 置 財 產 中 每 半 年 繳 付 。有 關 受 託 人 的 費 用 詳 情 ，見 本 發 售 通 函「信 託 契 約」一
節。

信託相關開支

匯 賢 產 業 信 託 經 常 性 信 託 相 關 開 支 包 括 年 度 上 市 費 用 、股 份 註 冊 處 費 、審 計 和 稅 務 顧
問 費 用 ，編 製 及 分 發 報 告 予 基 金 單 位 持 有 人 相 關 成 本 以 及 其 他 雜 項 開 支 。

現有成本性質之變動

融資成本

過 往 ，Hui Xian BVI 集 團 相 關 之 融 資 成 本 包 括 外 部 借 款 利 息 付 款 。滙 賢 投 資 已 向 匯 賢 控

股獲得備用貸款融資總額達人民幣14億元 。有關詳情 ，見本發售通函「與匯賢產業信託有關
之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」一 節 。

所得稅

向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 的 分 派 將 須 遵 守 適 用 法 律 法 規 規 定 ，並 以 人 民 幣 宣 派 及 派 付 。
根 據2008年1月1日 起 生 效 的《中 華 人 民 共 和 國 企 業 所 得 稅 法》及 其 實 施 細 則 ，外 商 投 資 企 業

146
 管 理 層 對 未 來 經 營 業 績 之
討 論 與 分 析

以 及 中 國 內 資 企 業 的 劃 一 所 得 稅 稅 率 為25.0% ，除 非 中 國 和 其 海 外 母 公 司 註 冊 成 立 所 在 司
法管轄權區訂有稅務條約 ，訂明豁免或下調該預提稅 ，否則中國外商投資企業於2008年1月
1日 後 向 其 非 中 國 母 公 司 派 付 的 股 息 收 入 將 須 繳 納10.0%預 提 稅 。根 據 香 港 與 中 國 訂 立 的 一
項避免雙重徵稅安排 ，倘非中國母公司為香港居民 ，並於中國企業直接持有25.0%或以上權
益 ，該 稅 率 可 下 調 至5.0% ，惟 須 有 關 中 國 稅 務 機 關 批 准 。然 而 ，根 據 中 國 國 家 稅 務 總 局 於
2009年10月 發 出 的 通 函 ，無 實 質 業 務 的「管 道 公 司」或 空 殼 公 司 不 會 享 有 稅 務 條 約 優 惠 。

流動資金及資本來源

於 發 售 完 成 後 ，東 方 廣 場 業 務 所 收 取 之 現 金 淨 額 ，將 成 為 匯 賢 產 業 信 託 之 主 要 流 動 資
金 來 源 ，以 用 於 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 現 金 分 派（管 理 人 擬 將 匯 賢 產 業 信 託 由 上 市 日 期 起
至2011年12月31日及截至2012年12月31日止財政年度之年度可供分派收入總額100.0%作出
分 派 ，其 後 則 最 少 為 匯 賢 產 業 信 託 於 每 一 個 財 政 年 度 之 年 度 可 供 分 派 收 入 總 額90.0%）、償
債 、維 修 及 保 養 以 及 其 他 經 常 性 經 營 及 資 本 成 本 。在 適 當 情 況 下 ，匯 賢 產 業 信 託 亦 可 能 會
尋求額外發行基金單位 ，以及新造信貸融資（根據房地產投資信託基金守則 ，匯賢產業信託
一 般 只 可 借 入 高 達 合 共 資 產 總 值 之45.0%），特 別 是 就 任 何 收 購 其 他 物 業 之 建 議 。

管 理 人 將 僅 會 尋 求 承 擔 該 等 能 夠 改 善 東 方 廣 場 之 非 維 修 資 本 開 支 或 其 他 開 支 ，以 透 過
提 高 租 金 價 格 或 出 租 率 ，或 以 其 他 方 式 增 加 東 方 廣 場 之 可 出 租 總 面 積 來 改 善 該 物 業 之 回 報
率 或 長 遠 價 值 。該 等 提 升 應 可 增 加 東 方 廣 場 所 產 生 之 現 金 流 量 及 東 方 廣 場 之 價 值 ，這 可 為
管 理 人 提 供 更 大 的 靈 活 性 ，以 便 其 依 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 借 款 。

本發售通函附錄八所載由物業顧問委託第一太平戴維斯工程顧問有限公司編製的樓宇
狀 況 調 查 報 告 ，包 括 維 護 及 資 本 開 支 十 年 預 測 所 載 的 維 修 工 程 成 本 預 算 概 要 。

於2010年10月31日 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 並 無 任 何 合 約 性 承 諾 或 責 任 須 據 此 作 出 任 何 資
本開支。

營運資金聲明

經 計 及 匯 賢 產 業 信 託 之 可 供 動 用 財 政 資 源（包 括 其 內 部 所 得 資 金）、貸 款 融 資 及 發 售 之
估 計 所 得 款 項 淨 額 ，管 理 人 相 信 匯 賢 產 業 信 託 於 上 市 日 期 後12個 曆 月 將 有 足 夠 之 流 動 資 產
應 付 其 營 運 資 金 及 經 營 所 需 。倘 匯 賢 產 業 信 託 進 行 任 何 收 購 ，其 將 須 依 賴 向 外 借 款 及 提 呈
發 售 股 票 或 債 務 證 券 以 為 該 等 收 購 提 供 資 金 。發 行 額 外 股 票 或 股 票 掛 鈎 證 券 可 能 攤 薄 基 金
單位持有人之權益。

無重大不利變動

管 理 人 確 認 ，經 對 匯 賢 產 業 信 託 進 行 合 理 盡 職 審 查 後 ，匯 賢 產 業 信 託 之 財 務 或 經 營 狀
況 或 前 景 自2010年10月31日（即 本 發 售 通 函 附 錄 一 所 載 會 計 師 報 告 涵 蓋 之 期 間 結 束 之 日）以
來並無重大不利變動。

147
 溢 利 預 測

本 溢 利 預 測 所 載 並 非 往 績 事 實 的 陳 述 ，可 能 屬 前 瞻 性 陳 述 。該 等 陳 述 乃 以 本 節 所 載
之 假 設 為 基 礎 ，並 會 受 若 干 風 險 及 不 明 朗 因 素 所 影 響 ，可 能 會 使 實 際 業 績 與 預 期 業 績 出
現重大差異 。請參閱本發售通函「風險因素 — 與投資基金單位有關之風險 — 本發售通函
內 前 瞻 性 資 料 或 被 證 明 不 準 確」一 節 。

僅 須 由 管 理 人 負 責 的 溢 利 預 測（包 括 相 關 假 設）已 獲 董 事 會 批 准 。本 預 測 乃 按 下 文 所
述 基 準 及 假 設 ，根 據 香 港 公 認 會 計 準 則 編 製 ，並 在 任 何 重 大 方 面 均 與 本 發 售 通 函 附 錄 一
所 載 會 計 師 報 告 所 採 納 之 會 計 政 策 一 致 。溢 利 預 測 乃 按 綜 合 賬 目 基 準 編 製 ，反 映 匯 賢 產
業 信 託 由 上 市 日 期 起 至2011年6月30日 止 期 間 之 預 測 綜 合 損 益 賬 。預 測 乃 假 設 上 市 日 期
為2011年4月29日 ，倘 上 市 日 期 有 變 ，預 測 亦 可 出 現 變 動 。

將 會 對 匯 賢 產 業 信 託 由 上 市 日 期 起 至2011年6月30日 止 期 間 之 業 績 進 行 中 期 審 核 ，
致 使 該 預 測 可 與 由 上 市 日 期 起 至2011年6月30日 止 期 間 之 實 際 業 績 作 出 比 較 。

投資者務請注意 ，溢利預測僅就自上市日期至2011年6月30日止期間而編製 。本發售

通函內之經審核財務業績僅涵蓋截至2009年12月31日止三個年度及截至2010年10月31日
止十個月 。管理人沒有編製東方廣場由2010年11月1日至上市日期止期間之財務資料 ，而
東 方 廣 場 於 該 期 間 之 財 務 業 績 尚 未 經 審 核 或 審 閱 。於 編 製 本 溢 利 預 測 時 ，管 理 人 已 就 有
關匯賢產業信託之營運作出下文所載之若干假設。

敬 請 投 資 者 注 意 ，基 於 本 節 所 載 之 原 因 ，管 理 人 在 達 致 綜 合 預 測 溢 利 時 並 無 就 物 業
估 值 變 動 作 出 假 設 。如 東 方 廣 場 於 收 購 完 成 日 期 之 市 值 低 於 或 高 於 上 述 評 估 值 ，屬 非 現
金性質的虧損或盈餘淨額將連同任何相關遞延稅項扣自或計入收益表。

投 資 者 亦 請 注 意 ，匯 賢 產 業 信 託 日 後 之 財 務 報 告 及 報 表 所 列 之 格 式 及 個 別 項 目 ，可
能 有 別 於 就 本 預 測 所 採 用 者 。該 等 項 目 不 應 視 作 個 別 預 測 ，惟 可 作 為 於 達 致 由 上 市 日 期
至2011年6月30日 止 期 間 之 可 供 分 派 收 入 時 採 納 之 基 準 及 假 設 部 分 。溢 利 預 測 應 連 同 分
別 於 本 發 售 通 函 附 錄 三「溢 利 預 測」及 附 錄 五「獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告」所 載 之 函 件 及 下
文所載之主要基準及假設一併閱讀。

匯 賢 產 業 信 託 將 承 擔 管 理 人 費 用 、受 託 人 費 用 和 年 度 上 市 費 用 等 信 託 相 關 開 支 ，於
上 市 日 期 前 概 無 產 生 有 關 開 支（見 本 發 售 通 函「管 理 層 對 未 來 經 營 業 績 之 討 論 與 分 析」一
節）。
考慮到上述各種因素 ，投資者一般於依靠本溢利預測時應謹慎行事 ，特別是(i)投資者
於 下 述 管 理 人 的 預 測 收 益 表 和 任 何 以 往 財 務 業 績（不 論 屬 個 別 項 目 或 整 體 財 務 表 現）之 間
作 出 比 較 時 ，應 高 度 審 慎 行 事 ； 及(ii)投 資 者 不 應 視 管 理 人 預 測 收 益 表 內 任 何 個 別 項 目 為
其本身預測。

148
 溢 利 預 測

由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 的 溢 利 預 測

管 理 人 預 測 ，在 沒 有 發 生 不 可 預 見 的 情 況 下 ，按 照 下 文 所 述 的 基 準 及 假 設 ，匯 賢 產 業
信 託 自 上 市 日 期 至2011年6月30日 期 間 的 溢 利 將 不 少 於 人 民 幣1.40億 元 。

歷史 預測
截至 截至 由上市日期至
2009年12月31日 2010年10月31日 2011年6月30日
止年度 止十個月 止期間
人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元
收入 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,969 1,739 404
租金相關收入. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 40 7
其 他 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 25 —
外幣滙兌收益. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 18 —
酒店存貨消耗. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (45) (42) (10)
員 工 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (107) (95) (16)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (134) (112) (36)
其他營運開支. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (544) (460) (118)
投 資 物 業 公 允 價 值（減 少）╱ 增 加(1) . . . . . (16) 8,756 —
融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (82) (53) (2)
房地產投資信託基金開支 . . . . . . . . . . . — — (24)
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,219 9,816 205
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (346) (2,489) (65)
(2)
年內╱期內溢利 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 873 7,327 140
調 整(3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
可供分派收入. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

預測
由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間
(4)
發 售 價（人 民 幣） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ............ 5.24 5.58
已 發 行 基 金 單 位 數 目（百 萬 計）(5) . . . . . . . . ............ 5,000 5,000
自 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間
　 每 個 基 金 單 位 作 出 的 分 派（人 民 幣 元）. . ............ 0.0386 0.0386
年 度 預 測 分 派 收 益 率(6) . . . . . . . . . . . . . . . . ............ 4.26% 4.00%

附註：
(1) 管 理 人 相 信 並 無 可 靠 基 礎 達 致 東 方 廣 場 於2011年6月30日 的 市 值 。因 此 ，管 理 人 在 計 算 上 市 日 期 至2011年
6月30日 期 間 的 溢 利 預 測 時 並 無 考 慮 投 資 物 業 未 來 估 值 變 動 之 影 響 。
(2) 截 至2009年12月31日 止 年 度 及 截 至2010年10月31日 止 十 個 月 的 溢 利（不 包 括 投 資 物 業（即 東 方 新 天 地 、東
方 經 貿 城 及 東 方 廣 場 地 庫 部 分）公 允 價 值 增 減 及 相 關 稅 務 影 響）分 別 約 為 人 民 幣8.85億 元 及 約 人 民 幣7.60億
元。

149
 溢 利 預 測

(3) 指撇除下列影響之調整：

預測
由上市日期至
2011年6月30日
止期間
人民幣百萬元
管理人的基金單位基本費用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
折舊及攤銷 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
有關加速稅項折舊的遞延稅項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

調整總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

(4) 發 售 價 範 圍 分 別 假 設 為 每 個 基 金 單 位 人 民 幣5.24元 及 人 民 幣5.58元 ，即 最 低 發 售 價 及 最 高 發 售 價 。

(5) 已 發 行 基 金 單 位 數 目 乃 於2011年6月30日 假 設 為 發 行 在 外 的 基 金 單 位 數 目 。由 上 市 日 期 至2011年6月30日
止 期 間 的 預 測 每 基 金 單 位 分 派 乃 基 於2011年6月30日 假 設 為 發 行 在 外 的 基 金 單 位 數 目 ，並 不 包 括 為 代 替 截
至2011年6月30日 須 支 付 的 管 理 費 而 發 行 的 基 金 單 位（該 基 金 單 位 須 於 有 關 分 派 記 錄 日 期 後 方 發 行 予 管 理
人）。
(6) 提 供 年 度 預 測 分 派 收 益 率 僅 供 說 明 用 途 。根 據 自 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 的 實 際 每 基 金 單 位 分 派
計 算 ，年 度 實 際 分 派 收 益 率 或 會 與 年 度 預 測 分 派 收 益 率 有 所 偏 差 。年 度 預 測 分 派 收 益 率 僅 參 照 最 低 發 售 價
及最高發售價計算得出。

由於年度預測分派收益率乃根據預測期間（僅涵蓋由上市日期至2011年6月30日止期間）
的 每 單 位 分 派 為 基 準 計 算 ，故 並 不 代 表 匯 賢 產 業 信 託 於 截 至2011年12月31日 止 財 政 年 度 業
績 產 生 的 年 度 分 派 收 益 率 。就 在 二 級 市 場 按 有 別 於 發 售 價 範 圍（不 包 括 其 他 交 易 成 本）內 的
最 高 及 最 低 認 購 價 的 價 格 購 入 基 金 單 位 的 投 資 者 而 言 ，年 度 預 測 分 派 收 益 率 將 會 不 同 。

收入

東 方 新 天 地 的 收 入 主 要 指 租 金 收 入 、管 理 費 和 因 於 東 方 新 天 地 進 行 推 廣 活 動 而 向 租 戶
收取的推廣費 。東方經貿城的收益主要指租金及管理費 。東方豪庭公寓的收入主要指租金 、
管 理 費 和 電 話 費 及 洗 衣 費 等 雜 費 。北 京 東 方 君 悅 的 收 入 主 要 指 酒 店 客 房 收 入 、於 酒 店 場 所
銷 售 食 物 及 飲 料 的 收 入 ，及 租 用 會 議 室 、商 務 中 心 及 其 他 設 施 等 其 他 收 入 。匯 賢 產 業 信 託
業務四大主要分部的過往及預測收入貢獻如下：

按分部劃分的收入明細分析

收入貢獻
截至 截至 由上市日期至
2009年12月31日 2010年10月31日 2011年6月30日
止年度 止十個月 止期間
% % %
東 方 新 天 地. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38.0 39.0 36.9
東 方 經 貿 城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34.0 31.2 29.3
東方豪庭公寓. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.0 4.3 4.3
北京東方君悅. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23.0 25.5 29.5
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100.0 100.0 100

租金收入

租 金 收 入 包 括 應 收 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 租 戶 的 租 金 收 入 。東 方 新
天 地 租 賃 協 議 下 所 支 付 的 大 部 分 租 金 均 會 逐 步 遞 增 ，租 期 為3至5年 。東 方 經 貿 城 的 租 金 一
般 於2至3年 內 不 變 。東 方 豪 庭 公 寓 的 租 賃 一 般 設 有 定 額 租 金 ，為 期1至24個 月 。

150
 溢 利 預 測

東方新天地

預測期間 ，約99.4%的預測租金收入為已簽訂租賃協議的訂約租金 ，其餘預測租金收入

乃 根 據 管 理 人 的 預 測 。按 個 別 租 戶 進 行 的 分 析 乃 利 用 有 關 租 戶 的 過 往 表 現 和 持 續 關 係 等 因
素 ，探 討 每 份 到 期 租 約 的 續 約 可 能 性 。

出租率假設

東 方 新 天 地 於 預 測 期 間 的 出 租 率 預 測 約 為98.9% ，與 東 方 新 天 地 的 過 往 出 租 率 相 若 。

於 作 出 預 測 時 ，亦 會 計 入 租 約 之 間 介 乎0至1個 月 的 空 置 期 。

租金假設

東方新天地於預測期間的租金按照協定租約的實際租金及預測租金而定。

預 測 租 金 乃 按 每 平 方 米 租 賃 面 積 的 平 均 每 月 實 際 租 金 計 算 。實 際 租 金 界 定 為 總 租 金 收
入 ，經 調 整 以 攤 銷 於 租 賃 期 間 向 租 戶 提 供 的 任 何 免 租 期 。

東方新天地過往及預測按已出租可出租面積計算每平方米平均月租如下：

截至 截至 由上市日期至
2009年12月31日 2010年12月31日 2011年6月30日
止年度 止年度 止期間
人民幣元 人民幣元 人民幣元
東 方 新 天 地. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 732 813 844

東方經貿城

東 方 經 貿 城 的 預 測 租 金 收 入 乃 按 現 有 租 約 應 收 的 合 約 租 金 ，另 加 新 出 租 的 預 期 收 入 計
算。

按 個 別 租 戶 進 行 的 分 析 乃 按 市 況 及 與 有 關 租 戶 的 持 續 關 係 等 因 素 ，探 討 每 份 到 期 租 約
的續約可能性。

下 表 載 列 由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 ，歸 屬 於 東 方 經 貿 城 不 同 租 戶 類 別 的 預
測租金收入明細分析：

由上市日期至
2011年6月30日
的租金收入
租戶類別 百分比
%
現有租賃承擔. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98.2
預測期間預期續租租約 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.5
預測期間預期訂立的新租約 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.3

出租率假設

東 方 經 貿 城 於 預 測 期 間 的 出 租 率 預 測 約 為95.2% ，與 東 方 經 貿 城 的 過 往 出 租 率 相 若 。

151
 溢 利 預 測

租金假設

重續現有租約時假設租金並無增加 。該等租約早於數年前訂立 ，當時辦公室租金高企 ，

此 乃 由 於2008年 北 京 奧 運 前 全 面 限 制 建 築 工 程 ，導 致 北 京 辦 公 室 供 應 緊 絀 。新 租 約 的 預 測
已 考 慮 物 業 近 期 出 租 單 位 或 類 似 物 業 近 期 出 租 單 位 的 成 交 租 金 等 因 素 ，並 經 調 整 以 反 映 個
別 單 位 的 特 性 。東 方 經 貿 城 過 往 及 預 測 按 已 出 租 可 出 租 面 積 計 算 每 平 方 米 平 均 月 租 如 下 ：

由上市日期至
截 至2009年12月 截 至2010年12月 2011年6月30日
31日 止 年 度 31日 止 年 度 止期間

人民幣元 人民幣元 人民幣元

東 方 經 貿 城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 165 165

東方豪庭公寓

出租率假設

由上市日期至2011年6月30日止期間的出租率假設約為80.2% 。截至2009年12月31日止
年 度 及 截 至2010年12月31日 止 年 度 ，東 方 豪 庭 公 寓 的 出 租 率 分 別 約 為67.0%及 約71.0% 。

平均月租假設

考 慮 到 整 體 市 場 前 景 和 北 京 服 務 式 公 寓 的 供 求 情 況 ，預 測 期 間 假 設 按 租 賃 可 出 租 面 積
每 平 方 米 平 均 月 租 與2010年 實 現 者 相 近 。

北京東方君悅

北 京 東 方 君 悅 的 收 入 主 要 源 自(i)房 租 收 入 ；(ii)食 物 和 飲 料（「餐 飲」）收 入 ； 及(iii)其 他 收

入 。客房收入乃來自與北京東方君悅業務有關的房租收入 ，並於有關服務提供時予以確認 ，
而 餐 飲 收 入 乃 源 自 客 房 服 務 、酒 店 餐 館 、宴 會 及 企 業 和 個 人 活 動 或 會 議 餐 飲 等 酒 店 場 地 銷
售 餐 飲 項 目 。其 他 收 入 一 般 源 自 酒 店 相 關 業 務 ，如 向 酒 店 客 戶 提 供 配 套 服 務 ，包 括 來 自 商
務中心服務 、會議設施租金 、洗衣服務費 、電話費 、健身中心費用和大堂店舖銷售的收入 。

房租收入

房租收入的預測乃根據下述因素計及預期出租率及平均房租計算：

(i) 北京東方君悅的營運往績

(ii) 季 節 性 — 由 於 北 京 東 方 君 悅 的 定 位 為 商 務 酒 店 ，北 京 東 方 君 悅 的 旺 季（出 租 率 及 平 均
房 租 均 較 高）為 四 月 至 六 月 及 九 月 至 十 一 月 ，淡 季 為 十 二 月 至 一 月 。三 月 、七 月 和 八 月
等 餘 下 月 份 為 平 季 ，出 租 率 及 房 租 普 遍 溫 和 。

(iii) 競爭對手收取的估計平均房租。

152
 溢 利 預 測

北京東方君悅於預測期間的平均出租率及房租乃按北京酒店業的預計市場前景作出估
算。

餐飲收入

預測期間的餐飲收益增加乃預計北京東方君悅客戶人數上升而作出假設。

其他收入

預 測 期 間 的 其 他 收 入 增 加 乃 預 期 預 測 期 間 的 平 均 出 租 率 上 升 ，導 致 配 套 服 務 預 計 收 入
增加而作出假設。

租金相關收入

預測期間的租金相關收入假設維持於以往年度的相若水平。

外幣滙兌收益

由 於 概 無 釐 定 日 後 滙 率 的 可 靠 基 準 ，故 並 無 就 預 測 期 間 內 滙 率 任 何 變 動 作 出 假 設 。

酒店存貨消耗

預 測 期 間 的 毛 利 假 設 穩 定 。預 測 期 間 酒 店 存 貨 增 加 的 假 定 ，與 同 期 預 測 餐 飲 收 益 增 長
的假設相符。

員工成本

預 測 期 間 的 員 工 成 本 下 降 ，主 要 由 於 同 期 內 的 現 任 永 久 員 工 僱 傭 合 約 屆 滿 。自2008年
以 來 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 於 現 任 永 久 員 工 僱 傭 合 約 屆 滿 時 ，一 直 透 過 招 聘 機 構 招 募 合 約 僱
員 。管 理 人 預 期 ，於 預 測 期 間 不 會 有 董 事 的 董 事 酬 金 支 出 。

折舊及攤銷

由 於 北 京 東 方 君 悅 已 計 劃 在 預 測 期 間 作 出 資 本 開 支 ，預 測 折 舊 將 上 升 ，而 物 業 、機 器
及 設 備 的 折 舊 基 於 美 國 評 值 於2011年1月31日 作 出 撥 備 。

匯 賢 產 業 信 託 的 資 本 開 支 計 劃 假 設 將 如 期 實 施 ，並 假 設 無 物 業 、機 器 及 設 備 的 重 大 出
售。

營 業 稅 、城 市 維 護 建 設 稅 及 教 育 費 附 加

營 業 稅 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 總 收 入5.0%收 取 。2010年12月1日 之 前 ，城 市 維 護 建 設
稅 及 教 育 費 附 加 並 不 適 用 於 外 資 企 業 。然 而 ，自2010年12月1日 起 ，根 據《關 於 對 外 資 企 業
徵 收 城 市 維 護 建 設 稅 和 教 育 費 附 加 有 關 問 題 的 通 知》
（財 稅[2010]103號），及《國 務 院 關 於 統

153
 溢 利 預 測

一 內 外 資 企 業 和 個 人 城 市 維 護 建 設 稅 和 教 育 費 附 加 制 度 的 通 知》
（國 發[2010]35號），國 務 院
決 定 統 一 外 資 企 業 、外 籍 人 士 及 內 資 企 業 的 城 市 維 護 建 設 稅 和 教 育 費 附 加 的 政 策 。因 此 ，
自2010年12月1日 起 ，城 市 維 護 建 設 稅 及 教 育 費 附 加（以 營 業 稅 為 計 稅 依 據）開 始 適 用 於 外
資企業。

租賃代理費

東方新天地 、東方經貿城及東方豪庭公寓為吸引新租客而向代理支付的佣金相當於1至
2個 月 的 實 際 租 金 。北 京 東 方 君 悅 須 支 付 代 理 訂 房 佣 金10.0% 。假 設 此 等 代 理 將 招 徠 更 多 業
務 ，預 測 期 間 的 租 賃 代 理 費 預 測 亦 告 增 加 。

物業管理費

預測期間 ，物業管理費預期增加 ，並就預測目的假設物業管理人於上市後正式成立 。物

業 管 理 人 將 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 東 方 廣 場（不 包 括 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店）的 業 務 顧 問 及
管 理 服 務 、營 銷 及 租 賃 管 理 服 務 以 及 物 業 管 理 安 排 服 務 ，繼 而 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 物
業 管 理 人 費 用（按 物 業 收 入 淨 額 每 年1.0%計 算（扣 除 有 關 浮 動 費 用 及 物 業 管 理 人 費 用 前））。
預 測 期 間 ，應 付 酒 店 管 理 人 的 酒 店 管 理 費 亦 預 期 增 加 ，理 據 是 同 一 期 間 北 京 東 方 君 悅 大 酒
店的業務營運有所增加。

維修保養及其他雜費

維修保養及其他雜費乃按預測期間預期錄得的合約維修保養費用及相關保養開支而作
出 估 計 。預 測 期 間 的 維 修 及 保 養 開 支 預 期 將 增 加 ，原 因 為2009年 經 濟 低 迷 後 ，於2010年 上
半年擱置若干維修保養開支。

城市房地產稅

城市房地產稅指就物業支付的稅項 。於2010年12月頒佈財稅[2010]121號後 ，土地成本即

取 得 土 地 使 用 權 的 成 本 或 為 土 地 產 生 的 建 設 成 本 ，將 會 納 入 計 算 城 市 房 地 產 稅 的 稅 基 內 。
預測期間已包括土地成本以計算城市房地產稅。

投資物業公允價值變動

獨 立 物 業 估 值 師 評 估 投 資 物 業（即 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 廣 場 的 地 庫 部 分）於
2011年1月31日的評估值為人民幣251.80億元 。由於沒有可釐定日後投資物業市值的可靠依
據 ，故 並 無 就 預 測 期 間 的 投 資 物 業 市 值 變 動 作 出 假 設 。

融資成本

預測融資成本乃按現有借款利率及預期借款水平作出估計。

根 據 銀 行 貸 款 協 議 條 款 ，該 金 額 指 按 中 國 人 民 銀 行 現 時 所 公 佈 利 率 的90.0%（即 實 際 年
利 率5.598%）計 算 的 銀 行 貸 款 累 計 利 息 開 支 。截 至2010年10月31日 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的
美 元 貸 款 為6,046萬 美 元 ，人 民 幣 貸 款 則 為 人 民 幣11億 元 。預 測 期 間 的 總 融 資 成 本 減 少 乃 由

154
 溢 利 預 測

於2010年11月全數償還美元貸款 ，及分別在2010年12月 、2011年3月及2011年4月償還部分

人民幣貸款人民幣6億元 、人民幣2億元及人民幣1億元 ，使預測期間人民幣貸款承擔結餘約
為 人 民 幣2億 元 。

管 理 人 假 設 可 於 預 測 期 間 取 得 貸 款 融 資 ，以 撥 付 匯 賢 產 業 信 託 的 分 派 及 營 運 資 金 。

房地產投資信託基金的開支

房 地 產 投 資 信 託 基 金 的 開 支 包 括 管 理 人 費 用 、受 託 人 費 用 及 信 託 開 支 。

管理人費用

管理人費用包括基本和浮動費用 。基本費用按東方廣場於2011年1月31日評估值的0.3%
計 算 ，而 浮 動 費 用 部 分 按 扣 除 預 測 期 間 該 等 費 用 前 房 地 產 投 資 信 託 基 金 的 物 業 收 入 淨 額
2.0%計 算 。

受託人的費用及開支

於 預 測 期 間 ，受 託 人 有 權 收 取 按 東 方 廣 場 於2011年1月31日 評 估 值 以 年 率0.01%計 算 的
酬金。

信 託 開 支 包 括 房 地 產 投 資 信 託 基 金 的 經 常 性 營 運 開 支 ，包 括 年 度 上 市 費 用 、登 記 處 費
用 、會 計 費 用 及 稅 務 顧 問 費 用 、與 編 製 及 分 派 報 告 予 基 金 單 位 持 有 人 有 關 之 成 本 及 其 他 雜
項開支。

所得稅開支

所 得 稅 開 支 主 要 指 北 京 東 方 廣 場 公 司 產 生 的 中 國 企 業 所 得 稅 。北 京 東 方 廣 場 公 司 須 繳
納25.0%的 中 國 企 業 所 得 稅 。

中 國 附 屬 公 司 向 控 股 公 司 作 出 的 分 派 假 設 須 繳 納5.0%的 預 提 稅 。

遞延稅項主要來自加速稅項折舊和北京東方廣場公司將分派溢利的預提稅。

換算財務報表的滙兌差額

由 於 概 無 釐 定 日 後 滙 率 的 可 靠 基 準 ，故 並 無 就 預 測 期 間 內 滙 率 任 何 變 動 作 出 假 設 。

會計準則

管 理 人 假 設 並 無 可 能 對 由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 的 預 測 溢 利 構 成 重 大 影 響
的適用會計準則或任何其他財務申報要求變動。

其他假設

以下乃與預測有關的其他假設：

• 香 港 或 中 國 現 時 之 政 治 、法 律 、財 政 、市 場 或 經 濟 狀 況 均 無 出 現 重 大 變 動 ；

155
 溢 利 預 測

• 香 港 或 中 國 或 任 何 其 他 國 家 或 地 區 之 法 例 、法 規 或 規 則 均 無 出 現 可 對 匯 賢 產
業信託之業務造成重大不利影響之變動；

• 匯賢產業信託之營運及業務將不會因管理人控制範圍以外的任何不可抗力事
件 、不 可 預 測 因 素 ，或 不 可 預 見 理 由 而 嚴 重 受 阻 ，包 括 發 生 自 然 災 害 、災 難
（如 地 震 、水 災 和 颱 風）、流 行 病 或 嚴 重 意 外 ；

• 利率與現行生效者不會有重大分別；

• 匯賢產業信託經營國家或匯賢產業信託或其附屬公司註冊成立所在國家的稅
基或適用稅率無重大變動；

• 房地產投資信託基金守則不變；

• 預期其他收入預測不多；

• 財 務 開 支 以 外 的 預 測 開 支 乃 經 考 慮 擴 充 業 務 撥 備 後 ，按 上 一 個 財 政 年 度 的 實
際開支作出估算；

• 並無計及預測期間發售所得款項的利息收入；

• 上 市 後 ，將 不 會 於 預 測 期 間 進 一 步 集 資 ；

• 所 有 租 賃 及 牌 照 可 強 制 執 行 ，並 將 按 其 條 款 履 行 ；

• 匯 賢 產 業 信 託 將 可 按 現 行 利 率 、條 款 及 條 件 繼 續 享 有 現 有 銀 行 及 信 貸 融 資 ；

• 匯 賢 產 業 信 託 的 業 務 將 不 會 受 到 物 料（如 餐 飲 項 目 、裝 修 物 料）供 應 中 斷 、勞
資 糾 紛 、商 業 訴 訟 ，或 管 理 人 控 制 範 圍 以 外 的 任 何 原 因 的 不 利 影 響 ；

• 匯 賢 產 業 信 託 的 業 務 、業 績 及 財 務 狀 況 將 不 會 受 到 本 發 售 通 函「風 險 因 素」一
節所載風險因素的重大不利影響；

• 整個預測期間的物業組合維持不變；

• 東方廣場的實質狀況將無重大變動；

• 管 理 人 將 向 基 金 單 位 持 有 人 分 派 預 測 期 間 的 年 度 可 供 分 派 收 入 的100.0% ，故
不會觸發分派再投資安排；及

• 匯賢產業信託於預測期間內將不會使用任何財務工具。

分派再投資安排

根 據 信 託 契 約 ，管 理 人 可 不 時 以 書 面 知 會 基 金 單 位 持 有 人 ，基 金 單 位 持 有 人 可 按 通 知
所 載 條 款 參 與 安 排 ，據 此 ，基 金 單 位 持 有 人 可 要 求 彼 等 應 收 的 全 部 或 部 分 特 定 分 派 ，用 以
進一步發行基金單位。

敏感度分析

本 發 售 通 函 所 載 溢 利 預 測 及 預 測 分 派 乃 基 於 本 節 概 述 的 多 項 假 設 ，並 可 能 受 本 發 售 通

156
 溢 利 預 測

函「風 險 因 素」一 節 所 述 的 多 項 風 險 影 響 。有 意 投 資 者 務 請 注 意 ，未 來 事 件 概 不 可 預 測 ，並
須估計本發售通函的預測數字可能出現不確定性及有所偏差。

為 協 助 有 意 投 資 者 評 估 分 派 的 部 分 而 非 全 部 假 設 的 影 響 ，下 表 顯 示 下 文 所 載 假 設 出 現
若 干 變 動 對 每 單 位 分 派 的 敏 感 性 。此 外 亦 應 注 意 ，下 述 每 單 位 分 派 乃 假 設 管 理 人 將 由 上 市
日 期 至2011年6月30日 止 期 間 向 基 金 單 位 持 有 人 分 派 可 供 分 派 收 入 的100.0% ，且 不 會 自 資
本 分 派 任 何 額 外 金 額 。因 此 ，敏 感 度 分 析 僅 基 於 所 考 慮 情 況 出 現 的 可 供 分 派 收 入 變 動 。

有 意 投 資 者 應 注 意 ，敏 感 度 分 析 不 擬 冗 長 及 範 圍 有 限 ，故 本 敏 感 度 分 析 未 能 核 實 或 審
閱本發售通函預測或預計數字有關的所有主要假設或其他假設。

詮 釋 此 等 敏 感 度 分 析 時 務 須 審 慎 行 事 。此 等 敏 感 度 分 析 獨 立 處 理 變 數 的 每 項 變 動 ，但
實 質 上 ，變 動 可 能 互 有 關 連 。變 動 的 影 響 可 能 會 相 互 抵 銷 或 結 合 。因 此 ，各 敏 感 度 分 析 呈
列 的 溢 利 預 測 影 響 未 必 可 顯 示 各 項 敏 感 度 分 析 結 果 的 可 能 性 範 圍 。本 分 析 並 無 意 圖 找 出 任
何 潛 在 變 動 的 原 因 ，或 識 別 或 量 化 其 他 項 目 的 後 續 或 相 關 變 動 或 變 化 。

在 溢 利 預 測 中 ，匯 賢 產 業 信 託 投 資 物 業 的 收 入 及 租 金 相 關 收 入 、營 運 開 支 及 投 資 物 業
公允價值的變動影響的敏感度分析結果如下：

以 下 資 料 乃 摘 錄 自 預 測 期 間（即 由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間）匯 賢 產 業 信 託 的

分派資料。

人民幣百萬元
分派資料：
期 間 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
調整 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
可供分派收入. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
已發行基金單位數目 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,000
每 基 金 單 位 分 派（人 民 幣 元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.0386

每單位 年度
年度溢利變動 每單位分派變動
% %
收入及租金相關收入
收入 及 租 金 相 關 收 入 增 加5.0% . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.0 7.0
收入 及 租 金 相 關 收 入 減 少5.0% . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . -10.0 -7.0

營運開支
營 運 開 支 增 加5.0%. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . -2.0 -2.0
營 運 開 支 減 少5.0%. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.0 2.0

物業估值
東 方 廣 場 投 資 物 業 公 允 價 值 增 加5.0%
　（約 人 民 幣264.39億 元） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116.0 —
東 方 廣 場 投 資 物 業 公 允 價 值 減 少5.0%
　（約 人 民 幣239.21億 元） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . -116.0 附 註(1)

附註：
(1) 投 資 物 業（即 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 廣 場 地 庫 部 分）公 允 價 值 減 少5.0%可 能 導 致 年 度 可 供 分 派 收 入
減少至零。

157
 溢 利 預 測

然 而 ， 倘 匯 賢 產 業 信 託 的 淨 溢 利 因 非 現 金 項 目 而 減 少（如 投 資 物 業 公 允 價 值 減 少），則
有關期間的現金流量有潛在可能超過年度可供分派收入 。投資者應注意 ，管理人可（但無責
任）分派因非現金成本減低盈利而產生的任何超出現金部分 ，如投資物業公允價值減少而產
生的超出現金部分。

158
 分 派 陳 述

匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 、受 託 人 及 包 銷 商 概 不 保 證 匯 賢 產 業 信 託 的 表 現 、資 本 償 還 或
派 付 任 何（或 任 何 特 定）基 金 單 位 回 報 。

由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間

倘 無 不 可 預 見 情 況 ，基 金 單 位 持 有 人 將 由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 獲 派 付 合
共人民幣0.0386元的每單位分派 ，相當於年度分派收益率4.00%（按最高發售價（不包括其他
交 易 成 本）計 算）及4.26%（按 最 低 發 售 價（不 包 括 其 他 交 易 成 本）計 算）及 倘 該 數 額 超 過 期 內
的可供分派收入則可自滙賢產業信託的資本中撥付。

基礎及假設

上 述 預 測 分 派 收 益 率 是 按 最 高 發 售 價 及 最 低 發 售 價（不 包 括 其 他 交 易 成 本）計 算 。投 資
者 於 二 級 市 場 按 有 別 於 最 高 發 售 價 及 最 低 發 售 價（不 包 括 其 他 交 易 成 本）的 市 價 購 買 基 金 單
位 之 分 派 收 益 率 ，則 按 該 二 級 市 場 購 買 價 計 算 ，因 而 將 與 上 述 分 派 收 益 率 有 所 不 同 。

159
架 構 、 管 理 及 協 議

160
 重 組 、 架 構 及 組 織

匯賢產業信託由 Hui Xian Cayman 、管理人與受託人於2011年4月1日訂立的信託契約所

構成。

Hui Xian BVI 集 團 進 行 重 組

Hui Xian BVI 集 團 已 按 下 文 所 述 的 方 式 部 份 重 組 ，並 預 期 按 下 文 所 述 的 方 式 全 面 進 行 重

組：

(i) 重新安排滙賢投資或 Hui Xian BVI（以一方）欠付 Hui Xian Cayman 或匯賢控股（以另一方）

的 股 東 貸 款 及 其 他 集 團 內 公 司 間 款 項 ，致 使 完 成 前 Hui Xian BVI 欠 付 Hui Xian Cayman
現有借貸。

(ii) 匯賢產業信託由 Hui Xian Cayman 、管理人與受託人於2011年4月1日簽立的信託契約所

構成。

(iii) 於2011年4月7日 ，重 估 Hui Xian BVI 資 產 後 ，Hui Xian BVI 向 其 當 時 唯 一 股 東 Hui Xian
Cayman 宣 派 人 民 幣7,300,000,000元 盈 餘 分 派（即 上 市 前 分 派）。於 最 後 可 行 日 期 ，Hui
Xian BVI 尚未向 Hui Xian Cayman 支付上市前分派金額 。完成前 ，Hui Xian BVI 集團將欠
付 Hui Xian Cayman 現 有 債 務 總 額 ，包 括 現 有 借 貸 及 預 期 尚 未 支 付 的 上 述 分 派 金 額 。

(iv) 於2011年4月8日 ，受託人（作為匯賢產業信託的受託人）、管理人 、Hui Xian Cayman 與

匯 賢 控 股 訂 立 重 組 協 議 ，據 此 ，Hui Xian Cayman 同 意 向 受 託 人（作 為 匯 賢 產 業 信 託 的
受託人）轉讓及出讓 Hui Xian BVI 股份及於轉讓債務的權益 。轉讓及出讓將於2011年4月
28日 或 之 前（或 Hui Xian Cayman 與 管 理 人 可 能 同 意 的 其 他 日 期）完 成 。轉 讓 及 出 讓 Hui
Xian BVI 股 份 及 轉 讓 債 務 的 代 價 ，將 透 過 向 Hui Xian Cayman 發 行2,700,000,000個 基 金
單 位（或 Hui Xian Cayman 與 管 理 人 可 能 協 定 的 其 他 數 目 之 基 金 單 位）的 方 式 支 付 ，數
目 相 當 於 完 成 時 全 部 已 發 行 基 金 單 位 。完 成 後 ，受 託 人（作 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）
將 透 過 其 擁 有 Hui Xian BVI 的100.0%權 益 而 間 接 全 資 擁 有 滙 賢 投 資 。完 成 後 及 發 售 完
成 前 ，Hui Xian Cayman 將 擁 有 匯 賢 產 業 信 託 的 所 有 基 金 單 位 。有 關 重 組 協 議 的 進 一 步
詳情 ，請參閱本發售通函「與匯賢產業信託有關之重大協議及其他文件 — 重組協議」一
節。

(v) 完 成 後 ，Hui Xian BVI 將 欠 付 Hui Xian Cayman 現 有 債 務 總 額 減 轉 讓 債 務 金 額 。隨 着 發

售完成後 ，發售的所得款項（經扣除所有費用及收費）將於上市日期隨即出借予 Hui Xian
BVI 作 為 償 還 Hui Xian BVI 欠 付 Hui Xian Cayman 的 現 有 債 務（減 轉 讓 債 務）。

匯賢控股的認購

於2011年4月8日 ，匯 賢 控 股 與 管 理 人 訂 立 認 購 協 議 ，據 此 ，匯 賢 控 股 同 意 按 發 售 價 認
購300,000,000個 基 金 單 位 ，相 當 於 完 成 匯 賢 控 股 認 購 及 發 售 後 基 金 單 位 的6.0% 。

161
 重 組 、 架 構 及 組 織

擁有權架構及主要合約關係
下 圖 說 明 發 售 完 成 後（假 設 超 額 配 售 權 不 獲 行 使）匯 賢 產 業 信 託 的 擁 有 權 架 構 ，以 及 匯
賢 產 業 信 託 、基 金 單 位 持 有 人 、管 理 人 、受 託 人 、物 業 管 理 人 及 酒 店 管 理 人 等 之 間 的 主 要
架構及合約關係。

匯賢控股(1)

100%股份
擁有權

Hui Xian Cayman(1) 公眾投資者

6%基金 54%基金 40%基金
單位擁有權(2) 單位擁有權 單位擁有權(2)

分派
投資於匯賢產業信託
基本費用及
浮動費用(3) 受託人費用

管理人(7) 匯賢產業信託 以信託為

受託人
管理服務 (3) 基金單位持有人
持有匯賢產業信託
的資產
100%股份
擁有權 分派╱股息

100%
股份 Hui Xian
擁有權
BVI(6)
申報

監督及 100%股份
分派╱股息
監察 擁有權

滙賢投資(7) 酒店管理人(7)

分派╱股息
中國境外

中國境內
物業 酒店管理服務(5) 酒店管理費(5)

管理人(10)
境內
合營夥伴(9)
提供 物業管理人
物業管理安排服務、 費用(4)
租賃管理服務及
營銷服務(4)

北京東方廣場公司(8)及(9)
(11)
100%

東方廣場

東方新天地 東方經貿城 東方豪庭公寓 北京東方君悅

大酒店

根 據 信 託 契 約 、經 營 管 理 協 議 及 酒 店 管 理 協 議 下 合 約 關 係 的 付 款 及 服 務 提 供
自北京東方廣場公司向匯賢產業信託的資金流量(包括透過滙賢投資及Hui Xian
BVI的 資 金 流 量)以 及 自 匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 的 資 金 流 量
申報或監督
匯賢產業信託及其特別目的投資工具

162
 重 組 、 架 構 及 組 織

附註：
(1) Hui Xian Cayman 為 匯 賢 控 股 的 直 接 全 資 附 屬 公 司 ，而 匯 賢 控 股 由 六 名 投 資 者 組 成 的 財 團 最 終 擁 有 。該 等
投 資 者 為 長 實（擁 有 約33.4%權 益）、和 記 黃 埔（擁 有 約17.9%權 益）、中 銀（擁 有 約19.8%權 益）、東 方 海 外 國
際（擁有約7.9%權益），中國人壽（擁有約19.8%權益）及 Cranwood（擁有約1.2%權益）。長實 、和記黃埔 、中
銀 、東 方 海 外 國 際 及 中 國 人 壽 共 同 持 有 匯 賢 控 股 已 發 行 股 本 約98.8% ，相 當 於 匯 賢 控 股 的 全 部 投 票 權 。而
匯 賢 控 股 餘 下 的 已 發 行 股 本（約1.2%）由 無 投 票 權 股 份 組 成 ，而 該 等 股 份 由 Cranwood 持 有 。Cranwood 為
和 記 黃 埔 的 聯 營 公 司（定 義 見 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則），原 因 是 Cranwood 及 和 記 黃 埔 於 各 公 司 均 持 有 股
權 。儘 管 如 此 ，據 管 理 人 所 悉 ，Cranwood 並 非 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人 士 。有 關 Hui Xian Cayman 的 進 一 步
資 料 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與HUI XIAN CAYMAN有 關 的 資 料」一 節 。
(2) 根 據 將 予 訂 立 的 基 金 單 位 借 貸 協 議 ，或 會 向 匯 賢 控 股 借 入 匯 賢 控 股 認 購 協 議 項 下 將 供 認 購 的 匯 賢 控 股 基 金
單 位（數 量 相 等 於 匯 賢 產 業 信 託 已 發 行 基 金 單 位 資 本 經 匯 賢 控 股 認 購 及 發 售 擴 大 後6.0%），藉 以 補 足 國 際 發
售 的 任 何 超 額 配 售 。經 計 及 任 何 超 額 配 售 權 ，發 售 完 成 時 ，投 資 者（除 Hui Xian Cayman 及 匯 賢 控 股 外）的
基 金 單 位 持 有 量 可 能 超 過40.0% ，最 多 至46.0% 。此 外 ，倘 超 額 配 售 權 獲 行 使 ，匯 賢 控 股 的 基 金 單 位 持 有 量
將 減 少 。倘 超 額 配 售 權 獲 悉 數 行 使 ，則 匯 賢 控 股 將 不 再 持 有 基 金 單 位 。有 關 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通
函「發 售 架 構 — 超 額 配 售 權 及 穩 定 價 格」一 節 。
(3) 管 理 人 將 向 匯 賢 產 業 信 託 提 供 管 理 服 務 ，繼 而 向 匯 賢 產 業 信 託 收 取 基 本 費 用 及 浮 動 費 用 。
(4) 物 業 管 理 人 將 就 東 方 廣 場（不 包 括 北 京 東 方 君 悅）向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 業 務 顧 問 及 管 理 服 務 、營 銷 及 租
賃 管 理 服 務 以 及 物 業 管 理 安 排 服 務 ，繼 而 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 物 業 管 理 人 費 用 。
(5) 酒 店 管 理 人 將 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 酒 店 管 理 服 務 ，繼 而 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 酒 店 管 理 費 。
(6) 於英屬處女群島註冊成立。
(7) 於 香 港 註 冊 成 立 。World Deluxe Enterprises Limited 全 資 擁 有 管 理 人 ， 而 CSI REITs Investment
Management Company Limited 、Wealth Finder Limited 及 ARA Hui Xian (Holdings) Limited（分 別 為 中 信 証 券 國
際 、長 實 及ARA的 間 接 全 資 附 屬 公 司）擁 有 World Deluxe Enterprises Limited 。有 關 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函
「管 理 人 及 物 業 管 理 人」一 節 。
(8) 於中國成立為中外合作合營公司。
(9) 有 關 滙 賢 投 資 及 境 內 合 營 夥 伴 的 主 要 權 利 及 責 任 的 概 要 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大
協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件」一 節 。
(10) 物 業 管 理 人 現 正 於 中 國 成 立 為 管 理 人 的 全 資 附 屬 公 司 。
(11) 北 京 東 方 廣 場 公 司 持 有 東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 樓 宇 擁 有 權 ，為 期50年 ，直 至2049年4月21日 為 止 。

對北京東方廣場公司的管理及東方廣場業權的控制權

北 京 東 方 廣 場 公 司 是 一 家 由 滙 賢 投 資（作 為 境 外 合 營 夥 伴）與 境 內 合 營 夥 伴 於1999年1

月在中國成立的中外合作合營公司。

根 據 合 資 文 件 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的 成 立 有 限 年 期 為50年（於2049年 屆 滿），僅 為 持 有
東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 房 屋 擁 有 權（餘 下 年 期 約 為38年）及 經 營 東 方 廣 場 。經 考 慮 東 方 廣
場 的 規 模 且 其 位 於 戰 略 位 置 後 ，滙 賢 投 資 理 解 ，利 用 中 外 合 作 合 營 架 構 及 與 中 國 境 內 人 士
合夥可能是成立北京東方廣場公司時收購土地使用權及房屋擁有權的唯一實際可行選擇。
北 京 東 方 廣 場 公 司 成 立 時 ，滙 賢 投 資 無 法 指 令 一 家 外 商 獨 資 企 業 取 得 土 地 使 用 權 及 房 屋 擁
有 權 。管 理 人 亦 相 信 ，滙 賢 投 資 將 北 京 東 方 廣 場 公 司 或 東 方 廣 場 的 持 股 架 構 更 改 為 外 商 獨
資 企 業 是 非 常 困 難 ，且 並 非 在 滙 賢 投 資 控 制 範 圍 之 內 。

完 成 後 ，匯 賢 產 業 信 託 將 直 接 或 間 接 持 有 多 層 特 別 目 的 投 資 工 具 ，包 括 滙 賢 投 資 及 北
京 東 方 廣 場 公 司 。匯 賢 產 業 信 託 將 間 接 擁 有 滙 賢 投 資 的 全 部 已 發 行 股 本 ，惟 不 會 擁 有 境 內
合營夥伴的任何權益。

163
 重 組 、 架 構 及 組 織

根 據 合 資 文 件 ，境 內 合 營 夥 伴 有 權 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 相 關 金 額 。滙 賢 投 資 已 繳
足北京東方廣場公司的註冊資本（即6億美元）。境內合營夥伴已收取全數相關金額 。因此 ，
滙 賢 投 資 在 北 京 東 方 廣 場 公 司 餘 下 年 期 內 有 權 享 有 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 所 有 溢 利 分 派 ，而
除 非 合 營 年 期 已 屆 滿 或 提 早 終 止 ，境 內 合 營 夥 伴 不 再 享 有 收 取 北 京 東 方 廣 場 公 司 分 派 的 權
利 ，亦不再於北京東方廣場公司擁有任何財務利益 。倘北京東方廣場公司的合營年期於2049
年 屆 滿（除 非 獲 延 長 年 期），於 北 京 東 方 廣 場 公 司 償 還 其 債 務 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 清 盤 後 ，
並向滙賢投資償還滙賢投資的原資本投資額後 ，北京東方廣場公司的固定資產（包括東方廣
場）將無償移交予境內合營夥伴及屬於境內合營夥伴所有 ，而北京東方廣場公司的任何餘下
資 產（固 定 資 產 除 外）將 於 滙 賢 投 資（以60.0%）與 境 內 合 營 夥 伴（以40.0%）之 間 作 出 分 派 。滙
賢投資向北京東方廣場公司注入的註冊資本為6億美元 。因此 ，直至北京東方廣場公司的合
營 年 期 屆 滿 後 或 提 早 終 止 之 前 ，分 派 固 定 資 產 及 餘 下 資 產 時 ，境 內 合 營 夥 伴 無 權 享 有 向 北
京東方廣場公司收取任何財務利益的權利 。於2011年2月28日 ，北京東方廣場公司欠付滙賢
投 資 的 總 額 為 人 民 幣16.55億 元 。

誠 如 管 理 人 的 中 國 法 律 顧 問 通 商 律 師 事 務 所 所 告 知 ，滙 賢 投 資 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 的
管理擁有控制權 。首先 ，滙賢投資有權提名北京東方廣場公司董事會內12名董事中的9名董
事 。第 二 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的 日 常 營 運 全 權 歸 屬 滙 賢 投 資 所 有 。根 據 合 資 文 件 ，只 要 北
京東方廣場公司法律上存在；合營年期屆滿後境內合營夥伴仍擁有北京東方廣場公司的固
定資產；及合營年期屆滿後境內合營夥伴收取北京東方廣場公司餘下資產分派的權利並無
受 到 損 害 ，境 內 合 營 夥 伴 有 責 任 協 助 滙 賢 投 資 處 理 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 業 務 及 營 運（有 關
進 一 步 詳 情 請 參 閱「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件 — 初 始 角 色」
一節），並承諾積極支持北京東方廣場公司董事會提呈作出決議的一切決議案 ，致使北京東
方 廣 場 公 司 的 業 務 得 以 順 利 營 運 及 發 展 。此 外 ，根 據 合 資 文 件 ，只 要 北 京 東 方 廣 場 公 司 已
適 當 履 行 其 會 議 通 知 的 責 任 ，倘 境 內 合 營 夥 伴 所 提 名 的 董 事 缺 席 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會
會 議 ，且 並 無 委 任 代 表 代 為 出 席 該 會 議 ，則 彼 等 會 被 視 為 同 意 該 會 議 通 過 的 任 何 董 事 會 決
議案。

北 京 東 方 廣 場 公 司 僅 有 少 數 特 定 重 要 事 宜 ，須 取 得 出 席 會 議 的 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事
的 一 致 批 准 。該 等 事 宜 包 括 ：(i)修 定 組 織 章 程 ；(ii)增 加 、削 減 或 轉 讓 註 冊 資 本 ；(iii)終 止 業 務
或解散 ；(iv)按揭資產 ；(v)合併 、分立或改變組織架構 ；(vi)涉及北京東方廣場公司物業（包括
東 方 廣 場）及 其 附 屬 的 其 他 固 定 資 產 的 使 用 權 期 限 超 過2049年 合 營 年 期 屆 滿 日 ； 及(vii)處 理
北 京 東 方 廣 場 公 司 物 業（包 括 東 方 廣 場）及 其 附 屬 的 其 他 固 定 資 產 的 擁 用 權 。管 理 人 明 白 ，
除 上 文 第(vi)及(vii)項 外 ，中 國 法 律 均 有 訂 明 該 等 事 宜 。管 理 人 相 信 ，該 等 事 宜 須 取 得 一 致 批
准的規定概不會重大不利影響匯賢產業信託對北京東方廣場公司日常營運的控制權或出售
匯賢產業信託於東方廣場的間接投資 ，由於該出售可以出售匯賢產業信託於 Hui Xian BVI 或
滙 賢 投 資 權 益 的 方 式 進 行 ，而 管 理 人 的 中 國 法 律 顧 問 已 告 知 管 理 人 ，Hui Xian BVI 股 權 變 動
或滙賢投資股權變動 ，及因而上述出售 Hui Xian BVI 或滙賢投資權益均毋須根據北京東方廣
場公司訂立的任何現有合約取得境內合營夥伴的同意或任何中國當局批准或任何其他第三
方 同 意 。管 理 人 的 中 國 法 律 顧 問 已 告 知 管 理 人 ，毋 須 就 基 金 單 位 上 市 而 取 得 有 關 同 意 或 批
准。

鑑 於 滙 賢 投 資 有 權 享 有 北 京 東 方 廣 場 公 司 餘 下 合 營 年 期 的 所 有 溢 利 分 派 、其 董 事 提 名
權 及 滙 賢 投 資 可 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 日 常 營 運 施 加 的 控 制 權 ，管 理 人 認 為 ，匯 賢 產 業 信 託

164
 重 組 、 架 構 及 組 織

將 透 過 滙 賢 投 資 而 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 擁 有 大 部 分 擁 有 權 及 控 制 權 ，且 認 為 根 據 房 地 產 投
資 信 託 基 金 守 則 第7.5條 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 實 質 上 可 被 視 為 特 別 目 的 投 資 工 具 。

中 國 法 律 顧 問 通 商 律 師 事 務 所 告 知 管 理 人 ，合 資 文 件 為 合 法 、有 效 、具 約 束 力 及 可 強
制執行。

中 國 法 律 顧 問 亦 告 知 管 理 人 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 是 東 方 廣 場 的 土 地 使 用 權 及 房 屋 擁 有
權 的 唯 一 擁 有 人 ，除 現 有 按 揭 及 租 賃 外 ，上 述 權 利 概 無 任 何 產 權 負 擔 。由 於 匯 賢 產 業 信 託
透 過 滙 賢 投 資 擁 有 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 大 部 分 擁 有 權 及 控 制 權 ，故 被 視 為 已 遵 守 房 地 產 投
資 信 託 基 金 守 則 第7.7條 有 關 業 權 的 規 定 。

東 方 廣 場 土 地 使 用 權 及 房 屋 擁 有 權 的 餘 下 年 期 約 為38年 ，直 至2049年 為 止 。獨 立 物 業
估值師根據土地使用權及樓宇權的餘下年期內北京東方君悅租賃及營運所產生或將產生的
收 入 淨 額 資 本 化 為 基 準 ，對 東 方 廣 場 進 行 估 值 。因 此 ，獨 立 物 業 估 值 師 估 值 時 已 計 及 有 關
餘 下 年 期 的 時 間 ，且 對 東 方 廣 場 附 加 重 大 價 值 。以 管 理 人 理 解 ，獨 立 物 業 估 值 師 編 製 估 值
報告時並無僅由於北京東方廣場公司是中外合作經營企業而對東方廣場的估值附加重大折
讓。

管理人中國法律顧問通商律師事務所的法律意見已確認載於本節上文有關北京東方廣
場 公 司 、東 方 廣 場 及 合 資 文 件 的 事 實 資 料 及 法 律 狀 況 。

有 關 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 —
合 資 文 件」一 節 。

有關北京東方廣場公司作為中外合營企業的若干重要資料

北京東方廣場公司的法律地位及東方廣場的業權

東方廣場由北京東方廣場公司持有 ，而北京東方廣場公司為滙賢投資（以海外投資者身
份）與 境 內 合 營 夥 伴（以 境 內 投 資 者 身 份）於1999年 在 中 國 成 立 的 合 作 合 營 企 業（見 本 發 售 通
函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件」一 節）。北 京 東 方 廣 場 公 司 的
合 營 期 為50年 ，自1999年1月25日 起 至2049年1月24日 止 ，餘 下 年 期 約38年 。北 京 市 人 民 政
府 就 東 方 廣 場 所 處 土 地 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 授 出 土 地 使 用 權 證 ，年 期 自1999年4月22日 起
至2049年4月21日 止 ； 北 京 市 建 設 委 員 會（北 京 市 住 房 和 城 鄉 建 設 委 員 會 前 身）則 授 出 東 方
廣場各座樓宇的房屋所有權證。

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 於2049年1月24日 屆 滿 之 後 ，滙 賢 投 資 與 匯 賢 產 業 信 託 將
不 再 擁 有 東 方 廣 場 的 直 接 或 間 接 權 益 或 其 收 入 。因 此 ，除 非 匯 賢 產 業 信 託 於 北 京 東 方 廣 場
公 司 合 營 期 屆 滿 前 取 得 及 持 有 能 產 生 經 常 性 租 金 收 入 的 其 他 房 地 產 投 資 ，否 則 ，匯 賢 產 業
信 託 的 房 地 產 投 資 價 值 將 隨 時 間 而 減 少 ，而 直 至 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 於2049年1月 屆
滿 時 ，投 資 價 值 相 等 於 零 。詳 情 載 於 本 發 售 通 函「風 險 因 素 — 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期
有 限 ，當 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 於2049年1月24日 當 日（約38年 後）屆 滿 時 ，北 京 東 方 廣
場 公 司 將 解 散 ，匯 賢 產 業 信 託 的 東 方 廣 場 權 益 價 值 相 等 於 零」一 節 。

根 據 合 資 文 件 ，境 內 合 營 夥 伴 有 權 收 取 相 關 金 額 ，而 滙 賢 投 資 須 就 北 京 東 方 廣 場 公 司
的 註 冊 資 本 注 資 。境 內 合 作 夥 件 已 全 數 收 取 相 關 金 額 ，滙 賢 投 資 亦 已 就 北 京 東 方 廣 場 公 司

165
 重 組 、 架 構 及 組 織

全 數 注 資 。因 此 ，滙 賢 投 資 有 權 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 餘 下 年 限 內 獲 發 北 京 東 方 廣 場 公 司 的
一切溢利分派。

北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 的12名 董 事 中 ，滙 賢 投 資 有 權 提 名 其 中 九 位 ，北 京 東 方 廣 場
公司的日常業務則完全交予滙賢投資。

有關北京東方廣場公司溢利分派權利的進一步資料 ，請見「與匯賢產業信託有關之重大
協議及其他文件 — 合資文件 — 溢利分派」一節 ； 有關北京東方廣場公司管理控制權及北京
東 方 廣 場 公 司 所 持 東 方 廣 場 業 權 的 進 一 步 資 料 ，請 見「重 組 、架 構 及 組 織 — 對 北 京 東 方 廣
場 公 司 的 管 理 及 東 方 廣 場 業 權 的 控 制 權」一 節 。

北京東方廣場公司合營期的終止

(i) 終止理由

北京東方廣場公司合營期：

(a) 誠 如 合 資 文 件 所 述 ，合 營 期 將 於2049年1月24日 屆 滿（除 非 合 營 期 延 長 但 潛 在 投 資

者須假設合營期不會延長（見「風險因素 — 北京東方廣場公司的合營期將於土地使
用 權 及 房 屋 所 有 權 的 現 有 期 限 屆 滿 日 期 前 屆 滿 ，因 此 延 長 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有
權 的 限 期 ，匯 賢 產 業 信 託 亦 無 法 從 中 受 惠」一 節 的 風 險 因 素））； 或

(b) 將於屆滿前因以下各項而終止 ：(i)因不可抗力或難以執行合資文件的條款 ，或北京

東 方 廣 場 公 司 錄 得 多 年 虧 損 ，並 經 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 一 致 通 過 且 獲 中 國 有
關 審 批 機 關 批 准 ；(ii)因 滙 賢 投 資 或 境 內 合 營 夥 伴（視 何 者 適 用 而 定）無 法 履 行 或 嚴
重 違 反 其 根 據 合 資 文 件 的 責 任 ，導 致 北 京 東 方 廣 場 公 司 無 法 繼 續 經 營 或 無 法 達 到
合 資 文 件 所 列 的 經 營 目 的 ，非 違 約 方 提 出 申 請 並 獲 中 國 有 關 審 批 機 構 批 准 ； 或(iii)
北京東方廣場公司董事會會議上列席董事一致批准北京東方廣場公司解散且經相
關 中 國 審 批 機 構 批 准 。據 管 理 人 所 悉 ，於 最 後 可 行 日 期 ，滙 賢 投 資 或 境 內 合 營 夥
伴 並 無 不 遵 守 或 違 反 其 各 自 合 資 文 件 項 下 的 責 任 ，故 此 境 內 合 營 夥 伴 或 滙 賢 投 資
（適 用 者）無 權 申 請 提 前 終 止 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 。

(ii) 終止時資產分派

視 乎 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 終 止 的 情 況 ，於 合 營 期 提 前 終 止 及 屆 滿 時 ，分 派 予
滙賢投資及境外合營夥伴的北京東方廣場公司資產或會不同。

根據合資文件及中國相關法律法規 ，北京東方廣場公司的負債（包括償還北京東方
廣場公司欠付的股東貸款）解除且北京東方廣場公司清盤後 ，北京東方廣場公司剩餘的
資產將按下述方式分派：

(a) 合營期屆滿

北京東方廣場公司合營期屆滿後 ，滙賢投資向北京東方廣場公司的注資（以未退回
者為限）將利用北京東方廣場公司的資產（包括固定資產）退回滙賢投資 。滙賢投資

166
 重 組 、 架 構 及 組 織

注 入 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 註 冊 資 本 為6億 美 元 。截 至 最 後 可 行 日 期 ，滙 賢 投 資 向 北
京 東 方 廣 場 公 司 注 入 的 註 冊 資 本 並 無 退 回 。向 滙 賢 投 資 退 回 注 資 後 ，北 京 東 方 廣
場 公 司 的 固 定 資 產（包 括 東 方 廣 場）將 無 償 轉 至 及 歸 屬 境 內 合 營 夥 伴 。自 此 ，北 京
東 方 廣 場 公 司 餘 下 的 資 產 將 按60.0%及40.0%的 比 例 分 別 分 派 予 滙 賢 投 資 及 境 內 合
營 夥 伴 。倘 若 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 資 產（固 定 資 產 除 外）不 足 以 退 回 滙 賢 投 資 的 注
資 ，則 會 將 北 京 東 方 廣 場 公 司 部 分 固 定 資 產 變 現 ，所 得 款 項 將 用 作 支 付 有 關 差 額
予滙賢投資。

(b) 因 不 可 抗 力 或 難 以 執 行 合 資 文 件 條 款（任 何 合 營 方 違 約 除 外）提 前 終 止

當 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 因 不 可 抗 力 或 難 以 執 行 合 資 文 件 條 款（滙 賢 投 資 或 境
內合營夥伴違約除外）於屆滿前提前終止 ，滙賢投資有權獲退回其向北京東方廣場
公 司 的 注 資（以 未 退 回 者 為 限）另 加 滙 賢 投 資 注 資 的 回 報 率 ，倘 若 合 營 期 於 首15年
終 止 ，回 報 率 為16.5%； 倘 若 合 營 期 於15周 年 以 後 終 止 ，合 營 期 首15年 回 報 率 為
16.5% ，首15年 後 回 報 率 為10.0% 。鑒 於 境 內 合 營 夥 伴 已 獲 全 數 支 付 相 關 金 額 ，倘
若 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產 餘 額 不 足 以 全 數 向 滙 賢 投 資 支 付 上 述 金 額 ，則 所 有 剩 餘
的資產將歸滙賢投資所有；倘北京東方廣場公司的資產超出全數向滙賢投資支付
上 述 金 額 ，餘 額 將 按60.0%及40.0%的 比 例 分 別 分 派 予 滙 賢 投 資 及 境 內 合 營 夥 伴 。

(c) 因滙賢投資違約而提前終止

當 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 因 滙 賢 投 資 違 約 於 屆 滿 前 提 前 終 止 ，滙 賢 投 資 有 權 獲
退 回 其 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 注 資（以 未 退 回 者 為 限）。鑒 於 境 內 合 營 夥 伴 已 全 數
獲 取 相 關 金 額 ，向 滙 賢 投 資 退 回 注 資 後 ，所 有 北 京 東 方 廣 場 公 司 剩 餘 的 資 產（包 括
固定資產）將按60.0%及40.0%的比例分別分派予滙賢投資及境內合營夥伴 ； 然而 ，
倘 若 滙 賢 投 資 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 行 事 方 式 與 合 資 文 件 的 條 款 背 道 而 馳 ，使 境
內 合 營 夥 伴 於 合 營 期 屆 滿 時 獲 取 北 京 東 方 廣 場 公 司 固 定 資 產 的 權 利 遭 損 害 ，滙 賢
投資須向境內合營夥伴作出賠償。

(d) 因境內合營夥伴違約而提前終止

當 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 因 境 內 合 營 夥 伴 違 約 於 屆 滿 前 提 前 終 止 ，所 有 剩 餘 資
產（包 括 固 定 資 產）將 歸 滙 賢 投 資 所 有 ，其 可 全 權 出 售 有 關 資 產 。

(e) 北京東方廣場公司董事會會議上一致批准

所有剩餘資產將按滙賢投資及境內合營夥伴可能協定且經有關審批機構批准的方
式分派。

167
 重 組 、 架 構 及 組 織

有 關 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文
件 — 合 營 期 屆 滿」，「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件 — 合 營
期 提 早 終 止」及 附 錄 九「關 於 中 外 合 作 經 營 企 業 的 中 國 法 律 — 終 止」各 章 節 。

168
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

匯 賢 產 業 信 託 之 組 織 及 管 理 符 合 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 條 文 及 規 定 ，其 詳 情 載 於
本發售通函「修訂 、豁免及發牌之條件」一節 。管理人獨立於受託人 ，並具備可有效及盡責地
執 行 有 關 匯 賢 產 業 信 託 職 能 之 技 能 及 資 源 。在 執 行 其 職 能 時 ，管 理 人 必 須 奉 行 高 水 平 之 企
業 管 治 。有 關 管 理 人 之 企 業 管 治 政 策 及 程 序 之 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「企 業 管 治」一 節 。

匯賢產業信託的管理

管理人

管 理 人 滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司 於2010年10月26日 在 香 港 註 冊 成 立 ，唯 一 目 的 是 管 理 匯
賢 產 業 信 託 。管 理 人 的 繳 足 資 本 為500萬 港 元 ，其 註 冊 辦 事 處 為 香 港 皇 后 大 道 中2號 長 江 集
團 中 心12樓1203室 。

下圖列示管理人在最後可行日期的簡明股權架構：

中信証券國際 長實 ARA(1)

100.0% 100.0% 100.0%

CSI REITs Investment

ARA Hui Xian (Holdings)
Management Company Wealth Finder Limited
Limited
Limited

40.0% 30.0% 30.0%

World Deluxe
Enterprises Limited
（於英屬處女群島註冊成立）

100.0%

信理人
（於香港註冊成立）

100.0%

物業管理人(2)
（於中國註冊成立）

附註：
(1) 於最後可行日期 ，長實集團持有 ARA 已發行股份的15.6% ，而 ARA 七名董事中有兩名屬長實集團提名的董
事 。長實集團提名加入 ARA 董事會的董事為ARA的非執行董事 ，並不參與 ARA 的日常管理工作 。倘若 ARA
董 事 會 會 議 上 提 呈 該 等 提 名 董 事 或 長 實 集 團 擁 有 實 質 利 益 的 決 議 案 ，長 實 集 團 提 名 的 董 事 亦 須 放 棄 就 有 關
決議案投票。
(2) 正辦理成立的手續。

169
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

物業管理人

物 業 管 理 人（現 擬 名 為 北 京 匯 賢 企 業 管 理 有 限 公 司）由 管 理 人 全 資 擁 有 ，正 於 中 國 辦 理
成立手續 ，目的是接管現由北京東方廣場公司負責與東方廣場管理有關的職能及服務（北京
東 方 君 悅 大 酒 店 除 外 ，該 酒 店 由 酒 店 管 理 人 根 據 酒 店 管 理 協 議（見 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業
信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 酒 店 管 理 協 議」一 節）管 理），物 業 管 理 人 於 其 成 立 及 訂
立 經 營 管 理 協 議 後 ，將 代 表 管 理 人 根 據 經 營 管 理 協 議 履 行 上 述 與 東 方 廣 場 管 理 有 關 的 職 能
及 服 務 。物 業 管 理 人 於 中 國 成 立 ，能 為 管 理 人 管 理 東 方 廣 場（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 除 外）。
由 於 物 業 管 理 人 將 為 管 理 人 的 全 資 附 屬 公 司 ，管 理 人 將 管 理 及 監 督 物 業 管 理 人 根 據 經 營 管
理協議履行其職務及服務之整體表現。

於 最 後 可 行 日 期 ，預 期 國 家 工 商 行 政 管 理 總 局 於4月 中 或 前 後 發 出 物 業 管 理 人 的 營 業
牌 照 ，其 後 ，物 業 管 理 人 正 式 成 立 。物 業 管 理 人 將 於 完 成 有 關 行 政 註 冊 手 續 後 全 面 開 展 業
務。

有關成立物業管理人的資料將載入匯賢產業信託上市後的中期及╱或年度報告。

管理人及物業管理人的職務

管理人的職務

管理人具備管理匯賢產業信託資產之一般權力 。管理人主要負責以符合基金單位持有人
利 益 之 方 式 管 理 匯 賢 產 業 信 託 資 產 ，並 就 每 個 基 金 單 位 向 基 金 單 位 持 有 人 提 供 穩 定 分 派 。
管 理 人 並 不 涉 及 任 何 其 他 房 地 產 投 資 信 託 基 金 。管 理 人 將 制 定 匯 賢 產 業 信 託 之 策 略 方 向 及
風 險 管 理 政 策 ，並 依 照 受 託 人 訂 明 之 投 資 策 略 向 其 作 出 有 關 收 購 、出 售 變 現 或 增 加 匯 賢 產
業 信 託 資 產 之 指 引 。管 理 人 將 依 照 管 理 人 之 投 資 策 略（如 本 發 售 通 函「策 略」一 節 所 述）及 信
託 契 約 之 條 文 及 本 發 售 通 函 所 載 合 規 程 序 ，管 理 匯 賢 產 業 信 託 資 產 。管 理 人 已 獲 證 監 會 發
牌 ，並 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，進 行 資 產 管 理 受 規 管 活 動 。

此 外 ，管 理 人 將 定 期 編 製 物 業 計 劃 ，其 中 載 有 淨 收 入 、資 本 開 支 、銷 售 及 估 值 、與 以
往 預 測 存 在 重 大 差 異 之 闡 釋 、主 要 事 項 之 書 面 評 註 及 通 脹 相 關 假 設 、年 度 營 業 額 、佔 用 成
本 及 任 何 其 他 相 關 假 設 之 方 案 及 預 測 。該 等 計 劃 旨 在 解 釋 匯 賢 產 業 信 託 資 產 之 表 現 。

管 理 人 將 負 責 委 任（須 經 受 託 人 批 准）匯 賢 產 業 信 託 及 特 別 目 的 投 資 工 具 的 核 數 師 ，並
負責檢討該等核數師的表現及是否勝任。

管 理 人 亦 將 負 責 確 保 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 、證 券 及 期 貨 條 例 、上 市 規 則 、信
託 契 約 、所 有 相 關 合 約 以 及 所 有 其 他 有 關 法 律 、規 則 及 規 例 之 適 用 條 文 。管 理 人 負 責 與 基
金單位持有人維持定期溝通。

170
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

管 理 人 擁 有 唯 一 絕 對 酌 情 權 ，在 其 認 為 必 要 或 有 利 於 匯 賢 產 業 信 託 時 可 以 書 面 形 式 要
求 受 託 人 代 表 匯 賢 產 業 信 託 直 接 或 通 過 特 別 目 的 投 資 工 具 借 入 及 籌 集 資 金（按 管 理 人 認 為
適 當 之 條 款 及 條 件 ，特 別 是 抵 押 或 按 揭 全 部 或 任 何 部 分 投 資）。然 而 ，如 借 款 會 導 致 匯 賢
產業信託借款總額超過其緊接借款生效前最近期刊發的經審核賬目所載存置財產總資產值
的45.0%（或 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 可 能 允 許 或 有 關 當 局 可 能 特 別 允 許 的 較 高 或 較 低 百 分
比），管 理 人 不 可 指 示 受 託 人 作 出 相 關 借 款 ； 而 該 存 置 資 產 總 資 產 值 可 就 以 下 事 項 作 出 調
整 ：(a)管 理 人 在 該 經 審 核 賬 目 建 議 作 出 的 任 何 分 派 ，以 及 管 理 人 自 該 賬 目 刊 發 以 來 宣 派 的
任何分派的款額 ；(b)在適用情況下 ，匯賢產業信託最近刊發的資產估值（如該估值乃於上述
賬 目 刊 發 後 始 行 發 出）。

物業管理人的職務

根 據 建 議 ，物 業 管 理 人 成 立 以 後 ，將 與 北 京 東 方 廣 場 公 司 訂 立 經 營 管 理 協 議 ，據 此 ，
物 業 管 理 人 將 獲 委 任 獨 家 專 門 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 有 關 東 方 廣 場（北 京 東 方 君 悅 大 酒
店 除 外）若 干 服 務 ，包 括 但 不 限 於 以 下 各 項 ：

• 業 務 顧 問 及 管 理 服 務 。此 服 務 包 括 物 業 管 理 人 就 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 業 務 及
管理提供（其中包括）顧問及諮詢服務 ，尤其是東方廣場（北京東方君悅大酒店
除 外）的 營 運 及 管 理 。

• 市場推廣及租務管理服務 。此服務包括擔任東方廣場非獨家廣告及宣傳代理 、
支 援 及 協 調 東 方 廣 場 的 廣 告 及 宣 傳 活 動 以 及 對 市 況 提 供 意 見 。租 務 管 理 服 務
也包括代表北京東方廣場公司並以北京東方廣場公司的名義向租戶收取租金
及 其 他 款 項 、租 戶 擴 充 及 租 務 相 關 事 宜 ，以 及 備 製 物 業 租 賃 報 告 。物 業 管 理
人需要時亦可委聘租務代理物色租戶租用空置單位。

• 物 業 管 理 協 調 服 務 。就 北 京 東 方 廣 場 公 司 委 聘 物 業 管 理 服 務 供 應 商 事 宜 ，物
色 、挑 選 及 建 議 合 適 的 服 務 供 應 商 ，以 提 供 物 業 管 理 服 務 ，如 移 交 ╱ 接 管 物
業 、協 調 租 戶 之 配 套 要 求 、客 戶 關 係 管 理 、保 養 管 理 、代 表 北 京 東 方 廣 場 公
司 監 察 及 監 督 服 務 供 應 商 的 表 現 、督 促 服 務 供 應 商 定 期 直 接 向 物 業 管 理 人 及
北 京 東 方 廣 場 公 司（倘 若 其 要 求）滙 報 ，並 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 要 求 時 擔 任 北
京東方廣場公司的代理與服務供應商訂立服務合約。

有關經營管理協議的若干擬訂主要條款概要 ，見本發售通函「與匯賢產業信託有關之重
大 協 議 及 其 他 文 件」一 節 。

根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，即 使 管 理 人 的 若 干 職 能 將 委 託 物 業 管 理 人 執 行 ，但 管
理 人 的 職 責 及 義 務 並 無 向 外 委 託 ，管 理 人 仍 須 承 擔 原 有 的 職 責 及 義 務 。根 據 信 託 契 約 ，管
理 人 須 就 其 代 表 及 代 理（包 括 受 託 人 按 管 理 人 的 指 示 委 任 的 代 表 或 代 理）的 一 切 行 為 及 遺 漏
而 導 致 匯 賢 產 業 信 託 蒙 受 或 招 致 的 所 有 損 失 、負 債 、損 毀 、費 用 及 開 支 向 受 託 人（以 匯 賢 產
業 信 託 受 託 人 身 份）悉 數 償 付 ，猶 如 管 理 人 自 身 作 出 有 關 行 為 或 遺 漏 。

171
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

管理人的管理

董事會

董 事 會 負 責 管 理 人 之 整 體 管 治 ，包 括 確 立 管 理 目 標 及 監 察 該 等 目 標 之 達 成 。董 事 會 已
確 立 匯 賢 產 業 信 託 之 管 理 框 架 ，包 括 內 部 監 控 系 統 及 業 務 風 險 管 理 程 序 之 系 統 。

董 事 會 現 由 九 名 董 事 組 成 ，包 括 兩 名 執 行 董 事 、四 名 非 執 行 董 事 及 三 名 獨 立 非 執 行 董
事 。管 理 人 的 所 有 執 行 董 事 及 財 務 總 監 均 獲 證 監 會 發 牌 ，根 據 證 券 及 期 貨 條 例 擔 任 管 理 人
之負責人員。

有 關 董 事 會 及 其 屬 下 委 員 會 之 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「企 業 管 治」一 節 。

董事

董 事 會 獲 交 託 對 管 理 人 施 行 整 體 管 理 之 職 責 。下 表 載 列 有 關 董 事 的 履 歷 ：

姓名 年齡 職位
主席兼非執行董事
甘慶林 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 主席兼非執行董事

執行董事
徐英略 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 行政總裁
關文輝 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 投資總監

其他非執行董事
葉德銓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 非執行董事
林惠璋 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 非執行董事
殷可 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 非執行董事

獨立非執行董事
鄭海泉 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 獨立非執行董事
李焯芬 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 獨立非執行董事
蔡冠深 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 獨立非執行董事

董事負責之業務及工作經驗資料載列如下：

主席兼非執行董事

甘 慶 林 ，64歲 ，自2010年12月21日 起 出 任 管 理 人 的 創 辦 主 席 。甘 先 生 身 兼 北 京 東 方 廣
場 公 司 創 辦 主 席 ，以 及 滙 賢 旗 下 所 有 公 司（包 括 Hui Xian BVI 、Hui Xian Cayman 、匯 賢 控 股
及 滙 賢 投 資）的 創 辦 主 席 。

自1990年 代 初 ，甘 先 生 一 直 監 督 東 方 廣 場 的 發 展 ，由 初 期 策 劃 、設 計 、施 工 ，及 至 今
天 東 方 廣 場 成 為 亞 洲 頂 尖 商 業 建 築 群 之 一 。彼 親 力 親 為 參 與 東 方 廣 場 的 策 略 發 展 、整 體 管
理 以 及 租 賃 事 宜 ，過 去 十 年 每 月 大 約 前 往 北 京 三 次 ，親 自 監 督 業 務 。在 甘 先 生 的 領 導 下 ，
東 方 廣 場 現 時 之 管 理 團 隊 經 驗 豐 富 ，善 於 策 劃 租 戶 組 合 、洽 談 租 約 、市 場 推 廣 及 宣 傳 。

甘 先 生 自1993年 開 始 一 直 擔 任 長 江 實 業（集 團）有 限 公 司 的 副 董 事 總 經 理 ，在 中 港 兩 地

的 房 地 產 行 業 擁 有 豐 富 經 驗 ，曾 於1990年 代 以 創 新 的 手 法 銷 售 及 推 廣 香 港 最 具 規 模 的 住 宅

172
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

發 展 項 目 嘉 湖 山 莊 ，取 得 空 前 成 功 。甘 先 生 於1996至2000年 間 曾 任 香 港 置 業（地 產 代 理）集

團有限公司主席。

於 中 國 ，甘 先 生 除 了 管 理 東 方 廣 場 外 ，還 同 時 參 與 位 於 不 同 城 市 的 同 類 型 混 合 用 途 發
展 項 目 。於 北 京 ，彼 擔 任 麗 都 飯 店 有 限 公 司 副 主 席 ，該 公 司 擁 有 北 京 首 項 綜 合 建 築 群 麗 都
廣 場 ，項 目 集 寫 字 樓 、服 務 式 公 寓 、購 物 商 場 、酒 店 、俱 樂 部 及 國 際 學 校 於 一 身 ，佔 地 約
100,000平 方 米 ，與 東 方 廣 場 相 若 。於 上 海 ，甘 先 生 為 上 海 梅 龍 鎮 廣 場 有 限 公 司 的 董 事 ，該
公 司 擁 有 集 寫 字 樓 及 購 物 商 場 於 一 身 的 梅 龍 鎮 廣 場 。於 重 慶 ，彼 為 和 記 實 業（重 慶）有 限 公
司 的 董 事 ，該 公 司 擁 有 集 寫 字 樓 、購 物 商 場 及 酒 店 於 一 身 的 大 都 會 廣 場 。

甘 先 生 亦 為 北 京 寶 苑 房 地 產 開 發 有 限 公 司 的 董 事 兼 副 主 席 ，該 公 司 擁 有 面 積445,000平
方米的北京住宅發展項目譽天下。

甘 先 生 並 擔 任 瀋 陽 麗 都 商 務 有 限 公 司 及 成 都 長 天 有 限 公 司 的 主 席 ，兩 家 公 司 分 別 擁 有
瀋 陽 麗 都 喜 來 登 飯 店 及 天 府 麗 都 喜 來 登 飯 店 。兩 家 飯 店 與 東 方 廣 場 的 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店
一 樣 ，連 續 數 年 獲 眾 多 旅 遊 組 織 選 為 其 所 在 城 市 的 最 佳 酒 店 。

具 備 豐 富 中 國 營 商 經 驗 的 甘 先 生 ，同 時 為 長 江 基 建 之 集 團 董 事 總 經 理 。彼 於1996年 促
成 該 公 司 成 功 上 市 ，其 後 一 直 監 督 長 江 基 建 的 業 務 發 展 ，包 括 位 於 中 國 的 投 資 項 目 。

此 外 ，甘 先 生 為 長 江 生 命 科 技 集 團 有 限 公 司 總 裁 及 行 政 總 監 、和 記 黃 埔 有 限 公 司 及 電
能 實 業 集 團 有 限 公 司 之 執 行 董 事（三 間 公 司 均 於 香 港 聯 交 所 主 板 上 市）。彼 曾 於 多 家 美 國 大
型 跨 國 公 司 擔 任 高 級 及 地 區 性 職 務 超 過20年 ，包 括 強 生（香 港）有 限 公 司 董 事 總 經 理 、美 國
運通國際股份有限公司市務及銷售副總裁及富蘭克林有限公司總經理。

甘 先 生 為 中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 北 京 市 第 十 一 屆 委 員 會 委 員 ，並 為 瀋 陽 市 、江 門 市 、
佛山市及南海市之榮譽市民。

甘先生持有香港大學頒授之工程學士學位及香港中文大學頒授之工商管理碩士學位。

甘 先 生 曾 出 任 均 於 澳 洲 註 冊 成 立 之 CrossCity Motorway Pty Ltd 、CrossCity Motorway

Nominees No. 1 Pty Ltd 、CrossCity Motorway Nominees No. 2 Pty Ltd 、CrossCity Motorway
Holdings Pty Ltd 及 CrossCity Motorway Finance Pty Ltd（統 稱「CrossCity 公 司」）之 董 事（已 於
2006年12月22日 辭 任）。CrossCity 公 司 之 主 要 業 務 為 從 事 澳 洲 悉 尼 市 跨 城 隧 道 之 設 計 、建
築及營運 。於2006年12月27日已就 CrossCity 公司無力償債委任管理人與 接管人及經理人 。
有 關 該 跨 城 隧 道 項 目 合 約 之 擁 有 權 已 透 過 競 爭 招 標 並 根 據2007年6月19日 簽 訂 及 於2007年
9月27日 完 成 之 買 賣 合 約 ，轉 讓 予 由 ABN AMRO 及 Leighton Contractors 新 組 成 之 財 團 。

執行董事

徐英略 ，50歲 ，自2010年12月21日起出任董事 。彼身兼管理人的行政總裁及負責人員 。

彼 加 盟 管 理 人 之 前 ，曾 任 泓 富 資 產 管 理 有 限 公 司（泓 富 產 業 信 託 之 管 理 人）的 行 政 總 裁 及 董

173
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

事 ，專 責 有 關 泓 富 產 業 信 託 之 表 現 及 發 展 方 針 。徐 先 生 加 盟 泓 富 資 產 管 理 有 限 公 司 之 前 ，
曾 任 置 富 資 產 管 理 有 限 公 司（前 稱 ARA Asset Management (Singapore) Limited）
（置 富 產 業 信
託 之 管 理 人）之 行 政 總 裁 。

徐 先 生 於 租 賃 、銷 售 、設 施 及 物 業 管 理 ，以 及 涵 蓋 房 地 產 市 場 之 零 售 、住 宅 、酒 店 及
商 業 部 分 之 市 場 推 廣 工 作 範 疇 方 面 具 有 超 過20年 之 國 際 物 業 經 驗 。

關 文 輝 ，43 歲 ，自 2010 年 12 月 21 日 起 出 任 董 事 。彼 身 兼 管 理 人 的 投 資 總 監 及 負 責 人
員 。關 先 生 於1993年 獲 得 英 國 埃 克 斯 特 大 學 工 商 管 理（金 融 管 理）碩 士 學 位 。彼 其 後 於1997
年 獲 得 香 港 城 市 大 學 商 業 計 量 分 析 文 學 碩 士 學 位 。關 先 生 於1994年1月 至1998年2月 先 後
在 Goodwill Research Services Ltd. 、南 華 資 料 研 究 有 限 公 司 及 MeesPierson Securities (Asia)
Limited 擔 任 研 究 ╱ 投 資 分 析 員 ，專 注 香 港 的 物 業 及 股 票 。

自 1998 年 2 月 至 2006 年 6 月 ， 關 先 生 效 力 於 第 一 上 海 。 彼 曾 任 First Shanghai Asset

Management Limited 的董事（1998年至2006年）以及第一上海投資管理有限公司的董事（2001
年至2006年），負責直接投資 、分析投資目標公司及監察投資組合的業績 ，其中大多屬中國
投 資 。2002年2月 至2006年6月 ，關 先 生 負 責 設 計 及 管 理 China Alpha Fund（由 第 一 上 海 投 資
管 理 有 限 公 司 擔 任 投 資 顧 問 的 基 金 專 注 於 中 國 投 資）的 投 資 組 合 。

關先生加入第一上海初期亦有參與其上市母公司第一上海投資有限公司多個中國直接
投 資 項 目 ，包 括 上 海 浦 東 的 物 業 發 展 項 目 以 及 江 蘇 省 昆 山 的 酒 店 發 展 項 目 ，其 中 專 責 製 備
溢 利 預 測 、估 值 模 型 、投 資 建 議 及 市 場 分 析 。

自2006年6月 至2008年5月 ，關 先 生 為 建 銀 國 際 資 產 管 理 有 限 公 司 (CCBI) 的 副 董 事 總 經

理 ，負 責 股 票 投 資 組 合 管 理 、證 監 會 認 可 基 金 的 設 立 及 QDII 產 品 設 計 ，包 括 專 注 或 投 資 中
國 的 基 金 及 其 他 產 品 。期 內 ，彼 以 CCBI 私 募 股 權 部 投 資 委 員 會 成 員 身 份 參 與 該 部 門 多 項
中國物業相關投資的高層決策。

自2008年5月起至加盟管理人期間 ，關先生一直擔任中信証券國際有限公司投資管理部
董事總經理 ，負責管理該部門及監察中信証券國際有限公司及其聯屬公司投資的基金（包括
投 資 中 國 的 基 金）的 經 營 及 業 績 。

非執行董事

葉 德 銓 ，58 歲 ，自 2010 年 12 月 21 日 起 出 任 董 事 。葉 先 生 自 1993 年 起 出 任 長 實 執 行 董

事 ，並於2005年起出任副董事總經理 ，負責監督長實及其附屬公司的所有財務及庫務事務 ，
特 別 是 企 業 及 項 目 融 資 方 面 的 事 宜 。葉 先 生 自 長 江 基 建 於1996年 註 冊 成 立 以 來 ，一 直 擔 任

174
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

該 公 司 的 執 行 董 事 ，並 自2003年 起 出 任 副 主 席 。葉 先 生 自2002年 起 擔 任 長 江 生 命 科 技 的 高
級 副 總 裁 及 投 資 總 監 。葉 先 生 同 時 監 督 長 江 基 建 及 長 江 生 命 科 技 兩 家 公 司 有 關 企 業 融 資 、
策略收購及投資事務 。葉先生亦擔任 TOM 集團有限公司（「TOM」）、中國航空工業國際控股
（香 港）有 限 公 司（「中 國 航 空 工 業」）、志 鴻 科 技 國 際 控 股 有 限 公 司（「志 鴻 科 技」）、瑞 年 國 際
有 限 公 司（「瑞 年 國 際」）及 首 長 國 際 企 業 有 限 公 司（「首 長 國 際」）的 非 執 行 董 事 。長 實 、長 江
基 建 、長 江 生 命 科 技 、TOM 、中 國 航 空 工 業 、瑞 年 國 際 及 首 長 國 際 均 於 香 港 聯 交 所 主 板 上
市 ，志 鴻 科 技 則 於 香 港 聯 交 所 創 業 板 上 市 。

葉先生同時兼任ARA及置富資產管理有限公司（置富產業信託之管理人）的非執行董事 ，
以 及 ARA Trust Management (Suntec) Limited（新 達 產 業 信 託 之 管 理 人）的 董 事 。ARA 及 新 達
產 業 信 託 均 在 新 加 坡 交 易 所 主 板 上 市 。置 富 產 業 信 託 則 於 新 加 坡 交 易 所 主 板 及 香 港 聯 交 所
主板上市。

葉 先 生 加 入 長 實 前 ，曾 任 數 間 主 要 金 融 機 構 的 高 級 財 務 職 位 ，擁 有 豐 富 的 香 港 金 融 市
場 經 驗 ，涉 足 多 項 活 動 如 銀 行 業 務 、資 本 市 場 、企 業 融 資 、證 券 經 紀 業 務 及 組 合 投 資 。

葉 先 生 持 有 美 國 Ripon College 頒 授 之 經 濟 學 士 學 位 及 加 拿 大 英 屬 哥 倫 比 亞 大 學 頒 授 之
工商管理碩士學位。

葉 先 生 曾 出 任 均 於 澳 洲 註 冊 成 立 之 CrossCity Motorway Pty Ltd 、CrossCity Motorway

Nominees No. 1 Pty Ltd 、CrossCity Motorway Nominees No. 2 Pty Ltd 、CrossCity Motorway
Holdings Pty Ltd 及 CrossCity Motorway Finance Pty Ltd（統 稱「CrossCity 公 司」）之 董 事（已 於
2006年12月22日 辭 任）。CrossCity 公 司 之 主 要 業 務 為 從 事 澳 洲 悉 尼 市 跨 城 隧 道 之 設 計 、建
築及營運 。於2006年12月27日已就 CrossCity 公司無力償債委任管理人與 接管人及經理人 。
有 關 該 跨 城 隧 道 項 目 合 約 之 擁 有 權 已 透 過 競 爭 招 標 並 根 據2007年6月19日 簽 訂 及 於2007年
9月27日 完 成 之 買 賣 合 約 ，轉 讓 予 由 ABN AMRO 及 Leighton Contractors 新 組 成 之 財 團 。

林 惠 璋 ，53歲 ，自2010年12月21日 起 出 任 董 事 。彼 現 為ARA的 集 團 行 政 總 裁 兼 執 行 董

事 。自ARA成 立 以 來 ，林 先 生 一 直 擔 任 其 集 團 行 政 總 裁 兼 執 行 董 事 。彼 亦 為 置 富 資 產 管 理
有 限 公 司（置 富 產 業 信 託 之 管 理 人）、ARA Trust Management (Suntec) Limited（新 達 產 業 信
託（在 新 加 坡 上 市）之 管 理 人）、泓 富 資 產 管 理 有 限 公 司（泓 富 產 業 信 託 之 管 理 人）、Am ARA
REIT Managers Sdn. Bhd.（AmFIRST REIT（在 馬 來 西 亞 上 市）之 管 理 人）及 ARA-CWT Trust
Management (Cache) Limited（Cache Logistics Trust（在新加坡上市）之管理人）的董事 ，以及
APM Property Management Pte. Ltd. 和 Suntec Singapore International Convention & Exhibition
Services Pte. Ltd. 的主席 。此外 ，林先生為 Teckwah Industrial Corporation Limited（在新加坡
上 市）的 獨 立 董 事 及 審 核 委 員 會 成 員 。林 先 生 亦 為 香 港 新 加 坡 商 會 副 主 席 、亞 洲 公 共 房 地
產 市 場 協 會 高 級 副 總 裁 、新 加 坡 中 華 總 商 會 董 事 會 成 員 及 新 加 坡 財 政 部 估 值 檢 討 委 員 會 委
員。

林先生於房地產方面擁有接近30年經驗 。創辦ARA前 ，他曾於1997年至2002年間 ，擔任

GRA (Singapore) Pte. Ltd (Prudential (US) Real Estate Investors 的全資附屬公司）的執行董事 。
於1996年 至1997年 間 ，林 先 生 創 辦 了 The Land Managers (S) Pte. Ltd.（ 一 間 新 加 坡 物 業 及 顧
問 公 司 ，專 門 在 新 加 坡 、香 港 及 中 國 從 事 可 行 性 研 究 、市 場 推 廣 及 租 賃 管 理），並 擔 任 董 事
總 經 理 。他 曾 於1991年 至1995年 間 擔 任 Singapore Labour Foundation Management Services
Pte. Ltd. 的 總 經 理 ，並 於1981年 至1990年 間 任 職 DBS Land Limited（現 為CapitaLand Limited
一 部 分）。

175
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

林 先 生 持 有 新 加 坡 國 立 大 學 頒 授 之 機 電 工 程 系 工 程 學 士 學 位（一 級 榮 譽）、工 業 工 程 系
科學碩士學位及工商管理文憑。

殷可 ，47歲 ，自2010年12月21日起出任董事 。彼為中信証券國際有限公司之行政總裁 、

執 行 董 事 兼 副 董 事 長 ，亦 為 上 海 證 券 交 易 所 上 市 的 中 國 公 司 中 信 証 券 股 份 有 限 公 司 之 執 行
董 事 及 副 董 事 長 。此 外 ，彼 為 香 港 聯 交 所 主 板 上 市 公 司 中 信 泰 富 有 限 公 司 、大 昌 行 集 團 有
限 公 司 及 中 信 大 錳 控 股 有 限 公 司 的 非 執 行 董 事 。殷 先 生 的 職 業 生 涯 始 於 創 立 深 圳 證 券 交
易 所 ，當 時 擔 任 深 圳 證 券 交 易 所 行 政 總 裁 秘 書 。彼 曾 出 任 君 安 證 券 有 限 責 任 公 司 之 執 行 董
事 、國 泰 君 安 證 券 有 限 責 任 公 司 之 執 行 董 事 、聯 合 證 券 有 限 責 任 公 司 之 執 行 董 事 兼 總 裁 、
ACT360 Solutions Limited 之 董 事 、建 信 基 金 管 理 有 限 責 任 公 司 之 董 事 、中 信 資 本 控 股 有 限
公司之董事兼副行政總裁以及中興 — 瀋陽商業大廈（集團）股份有限公司之董事 。殷先生具
備 中 國 及 海 外 豐 富 的 投 資 銀 行 經 驗 ，亦 積 極 參 加 不 同 專 業 組 織 ，其 中 包 括 中 國 證 券 業 協 會
及 深 圳 證 券 業 協 會 。殷 先 生 於 浙 江 大 學 取 得 電 子 工 程 學 士 學 位 及 經 濟 學 碩 士 學 位 。

獨立非執行董事

鄭 海 泉 ，62歲 ，自2011年4月4日 起 出 任 獨 立 非 執 行 董 事 。彼 亦 為 滙 豐 銀 行（中 國）有 限

公 司 及 滙 豐（台 灣）商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 的 董 事 長 以 及 滙 豐 控 股 有 限 公 司 的 執 行 董 事 。曾
任 香 港 上 海 滙 豐 有 限 公 司 及 滙 豐 環 球 投 資 管 理（香 港）有 限 公 司 的 主 席 兼 董 事 。鄭 先 生 身 兼
鷹君集團有限公司及香港鐵路有限公司的獨立非執行董事以及太古地產有限公司非執行董
事。

鄭 先 生 是 銀 行 家 ，具 有 廣 泛 的 國 際 商 務 經 驗 ，尤 其 熟 悉 亞 洲 事 務 。彼 是 香 港 銀 行 學 會
副 會 長 及 中 國 銀 行 業 協 會 副 會 長 。鄭 先 生 亦 為 香 港 政 府 行 政 會 議 成 員 、立 法 會 議 員 及 政 治
委 任 制 度 官 員 薪 津 獨 立 委 員 會 主 席 。曾 任 證 監 會 程 序 覆 檢 委 員 會 主 席 、香 港 政 府 首 長 級 薪
俸及服務條件常務委員會委員主席及香港金融管理局外滙基金諮詢委員會委員。

鄭 先 生 是 中 國 人 民 政 治 協 商 會 議（「中 國 人 民 政 治 協 商 會 議」）第11屆 全 國 委 員 會 委 員 ，
以 及 中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 北 京 市 第11屆 委 員 會 高 級 顧 問 。1995年 至1997年 間 歷 任 行 政 局
議 員 、1994年 至1997年 任 中 華 人 民 共 和 國 港 事 顧 問 以 及1991年 至1995年 任 立 法 局 議 員 。鄭
先生現時兼任香港中文大學校董會主席。

鄭 先 生 於2005年 獲 香 港 政 府 頒 金 紫 荊 星 章 。彼 獲 香 港 中 文 大 學 及 香 港 公 開 大 學 分 別 頒
授 榮 譽 社 會 科 學 博 士 及 榮 譽 工 商 管 理 博 士 銜 。鄭 先 生 持 有 香 港 中 文 大 學 社 會 科 學（經 濟）學
士 ，以 及 奧 克 蘭 大 學 經 濟 學 系 哲 學 碩 士 學 銜 。

李 焯 芬 ，65歲 ，自2011年4月4日 起 出 任 獨 立 非 執 行 董 事 。李 教 授 為 香 港 大 學 岩 土 工 程

176
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

講 座 教 授 及 香 港 大 學 專 業 進 修 學 院 院 長 ，中 國 工 程 院 院 士 。彼 身 兼 保 華 建 業 集 團 有 限 公 司
獨立非執行董事。

李 教 授 為 蜚 聲 國 際 的 岩 土 工 程 專 家 。李 教 授 曾 任 多 個 中 國 及 海 外 能 源 和 基 建 項 目 的 顧
問 及 技 術 顧 問 ，包 括 建 設 長 江 三 峽 大 壩 。彼 於1994年 加 盟 香 港 大 學 以 前 ，曾 於 加 拿 大 安 大
略 省 電 力 公 司 工 作 逾20年 。彼 曾 參 與 多 項 大 壩 及 核 電 廠 的 設 計 工 作 。同 時 曾 就 世 界 各 地 多
個 能 源 及 基 建 項 目 ，擔 任 多 個 國 際 組 織 的 顧 問 專 家 ，包 括 聯 合 國 發 展 計 劃 、世 界 銀 行 、亞
洲發展銀行等。

李 教 授 現 任 衞 奕 信 勳 爵 文 物 信 託 理 事 會 主 席 、香 港 中 國 文 化 促 進 中 心 理 事 會 主 席 、福
慧 慈 善 基 金 會 會 長 以 及 西 九 文 化 區 管 理 局 董 事 局 成 員 。彼 亦 為 共 建 維 港 委 員 會 前 主 席 、香
港 獸 醫 管 理 局 前 主 席 。曾 任 策 發 會 及 文 化 委 員 會 委 員 。

李教授於土木工程方面取得的傑出成就廣獲確認 ，並於2000年獲得 Engineering Institute

of Canada 的 KY Lo Medal ，同 時 亦 於2003年 獲 選 為 中 國 工 程 學 院 院 士 ，以 表 揚 其 於 土 木 工
程 方 面 的 貢 獻 。彼 於2003年 獲 香 港 政 府 授 勳 為 太 平 紳 士 ，並 於2005年 獲 頒 銀 紫 荊 勳 章 。

李教授於香港大學畢業 ，持有土木工程學士學位 ，其後獲香港大學頒授碩士學位以及加

拿 大 西 安 大 略 大 學 博 士 學 位 ，主 修 岩 土 工 程 。2005年 獲 美 國 富 布 爾 特 傑 出 學 人 獎 (Fulbright
Distinguished Scholar) 。2006年 獲 加 拿 大 西 安 大 略 大 學 頒 授 榮 譽 理 學 博 士 。李 教 授 於2009年
獲頒香港工程師學會榮譽大獎並於2010年獲香港工程師學會選為工程界翹楚 (Hall of Fame) 。

蔡 冠 深 ，53歲 ，自2011年4月4日 起 出 任 獨 立 非 執 行 董 事 。蔡 先 生 現 為 新 華 集 團 主 席 、
Sunwah International Limited（前稱 Kingsway International Holdings Limited）主席 、滙富金融控
股 有 限 公 司 主 席 及 新 華 科 技 集 團 主 席 。蔡 博 士 在 金 融 服 務 業 務 、食 品 行 業 、房 地 產 發 展 、
國際貿易及科技擁有豐富經驗。

蔡 博 士 為 全 國 政 協 委 員 ，並 身 兼 多 個 公 職 ，包 括 香 港 中 華 總 商 會 會 長 、全 國 工 商 聯 合
會 常 委 、中 國 科 學 院 院 長 經 濟 顧 問 、香 港 貿 易 發 展 局 理 事 會 理 事 、港 日 經 濟 合 作 委 員 會 主
席 、香 港 越 南 商 會 會 長 、中 印 軟 件 協 會 主 席 、中 國 香 港 以 色 列 民 間 科 技 合 作 及 促 進 中 心 主
席 。蔡 博 士 亦 為 多 間 大 學 校 董 會 或 顧 問 委 員 會 成 員 ，包 括 香 港 中 文 大 學 聯 合 書 院 、香 港 科
技 大 學 、香 港 理 工 大 學 、復 旦 大 學 、南 京 大 學 及 遼 寧 東 北 大 學 。

蔡 博 士 於2003年7月25日 獲 選 並 於2003年7月29日 正 式 獲 委 任 為 VinaCapital Vietnam

Opportunity Fund Limited（於 倫 敦 證 券 交 易 所 AIM 市 場 上 市）的 董 事 。蔡 博 士 已 於2010年 辭
退有關董事職務。

蔡 博 士 為 太 平 紳 士 ，獲 香 港 特 區 政 府 頒 發 銅 紫 荊 星 章 。他 亦 獲 世 界 華 人 協 會 頒 發 世 界

177
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

傑 出 華 人 獎 。同 時 ，他 亦 分 別 獲 廣 州 、沈 陽 、武 漢 、井 岡 山 、張 家 界 榮 譽 市 民 或 顧 問 等 稱
號。

蔡博士於2005年獲美國密歇根州立大學 (Michigan State University) 頒授榮譽人文博士 ，

於2007年 獲 香 港 理 工 大 學 頒 授 大 學 院 士 榮 銜 ，及 於2009年 獲 英 國 格 拉 摩 根 大 學 (University
of Glamorgan) 頒 發 名 譽 教 授 榮 銜 。

董事的獨立性

於評估非執行董事之獨立性時 ，審核委員會及董事會將考慮下列因素（全部均非必然定
論）。倘 存 在 下 列 情 況 ，則 董 事 之 獨 立 性 很 有 可 能 受 到 質 疑 ：

(a) 持 有 全 部 已 發 行 基 金 單 位1.0%以 上 或 管 理 人 全 部 已 發 行 股 本1.0%以 上 。委 任 為 獨 立 非

執行董事並持有1.0%以上權益的候選人在其獲委任之前 ，必須使董事會信納其獨立性 。
持 有5.0%或 以 上 權 益 的 候 選 人 一 般 不 會 被 視 為 獨 立 。在 計 算1.0%上 限 時 ，董 事 會 必 須
計 入 董 事 合 法 或 實 益 持 有 的 基 金 單 位 總 數 ，連 同 因 任 何 尚 未 行 使 配 售 權 、可 換 股 證 券
及 其 他 要 求 發 行 基 金 單 位 之 權 利（無 論 以 合 約 或 其 他 方 式）獲 行 使 而 可 能 發 行 予 董 事 或
其代名人的基金單位總數。

(b) 向 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士 或 匯 賢 產 業 信 託 本 身 收 取 基 金 單 位 權 益 作 為 一 項 饋 贈 ，或
由匯賢產業信託之關連人士或匯賢產業信託提供其他財務資助（惟須受上文(a)段所載限
額規限）。倘董事向匯賢產業信託（惟並非向匯賢產業信託之關連人士）收取基金單位權
益 作 為 其 董 事 袍 金 的 一 部 分 ，或 根 據 匯 賢 產 業 信 託 或 管 理 人 成 立 配 售 權 計 劃 收 取 基 金
單 位 權 益 ，則 仍 視 為 具 獨 立 性 ；

(c) 為 目 前 正 在 向 以 下 各 方 提 供（或 於 緊 接 其 建 議 委 任 日 期 前 一 年 內 已 提 供）服 務 之 專 業 顧

問 之 董 事 、合 夥 人 或 委 託 人 ，或 為 該 名 現 正 或 一 直 於 同 一 期 間 涉 及 向 以 下 各 方 提 供 有
關服務之專業顧問之僱員：

(i) 匯賢產業信託或匯賢產業信託之任何關連人士；或

(ii) 緊 接 其 建 議 委 任 日 期 前 一 年 內 為 管 理 人 之 主 要 持 有 人 之 任 何 人 士 ，如 無 主 要 持 有
人 ，則 擔 任 管 理 人 之 行 政 總 裁 或 董 事（獨 立 非 執 行 董 事 除 外）之 任 何 人 士 或 彼 等 之
任何聯繫人；

(d) 於匯賢產業信託或匯賢產業信託之任何關連人士之任何主要營業活動中擁有重大權益 ，
或者涉及與匯賢產業信託或匯賢產業信託之任何關連人士有任何重大業務交易；

(e) 於 董 事 會 上 特 別 維 護 某 一 實 體 之 利 益 ，而 其 利 益 與 基 金 單 位 持 有 人 之 整 體 利 益 並 不 一
致；

(f) 現 時 或 於 緊 接 其 建 議 委 任 日 期 前 兩 年 內 ，曾 經 與 管 理 人 之 董 事 或 行 政 總 裁 或 匯 賢 產 業
信託之主要持有人有關連；

(g) 現 時 或 於 緊 接 其 建 議 委 任 日 期 前 兩 年 內 任 何 時 間 ，一 直 為 管 理 人 或 匯 賢 產 業 信 託 之 任
何 其 他 關 連 人 士 之 行 政 人 員 或 董 事（獨 立 非 執 行 董 事 除 外）； 及

(h) 在財務上依賴匯賢產業信託或匯賢產業信託之任何關連人士。

上 文 所 述 的 因 素 僅 作 指 引 用 途 ，並 非 巨 細 無 遺 。在 評 估 獨 立 性 時 均 會 考 慮 與 特 定 情 況
有關的任何因素。

178
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

投 資 者 應 參 閱 管 理 人 的 企 業 管 治 政 策 所 載 評 估 非 執 行 董 事 獨 立 性 的 詳 情 ，管 理 人 的 企
業管治政策屬本發售通函附錄十所列的備查文件。

管理人之組織及滙報架構

下圖列載管理人的組織及滙報架構：

董事會

主席及
非執行董事
披露 甘慶林 審核
委員會 委員會
執行董事： 非執行董事：
徐英略 葉德銓
關文輝 林惠璋
殷可
特定
（財務） 獨立非執行董事：
委員會 鄭海泉
李焯芬
蔡冠深

行政總裁及
負責人員
徐英略

投資總監及 財務總監及 營運總監 企業策略總監 企業事務及 合規經理 內部核數

負責人員 負責人員 投資者關係總監 經理

關文輝 彭宣衞 蔣領峰 文嘉強 班唐慧慈 鄭愛蓮 謝俊偉

副財務總監 副營運總監 副營運總監 物業管理總監 租務總監 租務總監

（東方新天地、 （北京東方 （東方經貿城 （東方新天地）
東方經貿城及 君悅大酒店） 及東方豪庭
東方豪庭公寓） 公寓）
黎慧妍 王琦 李智健 陳耀龍 梁碧茜 謝曉芬

虛線代表按情況作特別報告。

管理人的行政人員職責

管 理 人 之 行 政 總 裁 專 責 與 董 事 會 共 同 釐 定 匯 賢 產 業 信 託 之 策 略 。行 政 總 裁 與 管 理 人 管
179
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

理 團 隊 之 其 他 成 員 攜 手 合 作 ，確 保 匯 賢 產 業 信 託 依 照 管 理 人 訂 明 之 投 資 策 略 、政 策 及 適 用
規 例 運 作 。此 外 ，行 政 總 裁 將 負 責 匯 賢 產 業 信 託 之 策 略 發 展 規 劃 。行 政 總 裁 亦 負 責 管 理 人
之 日 常 營 運 ，並 與 管 理 人 的 管 理 團 隊 合 作 ，致 力 達 致 匯 賢 產 業 信 託 的 策 略 、投 資 及 營 運 目
標。

財 務 總 監 專 責 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 管 理 。由 財 務 總 監 率 領 的 財 務 及 會 計 團 隊 將 確 保 財
務 管 理 的 效 能 及 效 率 ，包 括 法 定 申 報 、財 務 及 管 理 會 計 、稅 務 及 現 金 流 管 理 。財 務 總 監 的
職 務 亦 包 括 預 測 租 金 回 報 、將 管 理 和 經 營 匯 賢 產 業 信 託 物 業 過 程 中 所 收 取 之 租 金 與 所 涉 及
的 經 營 開 支 入 賬 ，確 保 會 計 記 錄 按 照 國 際 財 務 報 告 準 則 準 備 、儲 存 和 滙 報 ，並 監 督 預 算 的
編 製 。財 務 總 監 亦 負 責 就 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 投 資 向 行 政 總 裁 提 出 建 議 。財 務 總 監 亦 會 監
督 年 度 計 劃 的 制 定 ，監 察 已 批 准 開 支 是 否 與 計 劃 相 符 ，從 而 施 行 資 本 開 支 監 控 ，並 確 保 匯
賢產業信託的資產按市場慣例及監管規定定期估值。

營 運 總 監 專 責(i)制 定 匯 賢 產 業 信 託 物 業 之 業 務 計 劃 ，訂 立 長 、中 、短 線 目 標 ，通 過 積
極 資 產 管 理 盡 量 提 升 匯 賢 產 業 信 託 的 租 金 收 入 ；(ii)與 物 業 管 理 人 聯 手 制 定 資 產 增 值 策 略 及
計 劃 ；(iii)與 物 業 管 理 人 聯 手 就 匯 賢 產 業 信 託 出 租 物 業 制 定 策 劃 及 開 發 策 略 ，以 達 致 溢 利 目
標 ；(iv)就 組 合 表 現 制 定 預 算 ，並 與 資 產 及 租 務 管 理 團 隊 和 發 展 管 理 團 隊 合 作 ，確 保 達 成 預
算 業 績 ；(v)與 物 業 管 理 人 制 定 及 實 行 所 有 出 租 物 業 的 租 賃 政 策 、指 引 、條 款 及 條 件 ；(vi)與
物 業 管 理 人 合 作 實 施 租 務 及 營 銷 策 略 ，確 保 就 有 關 物 業 達 成 目 標 ； 及(vii)監 察 資 產 增 值 項 目
的進度。

投 資 總 監 專 責 物 色 、研 究 及 評 估 潛 在 收 購 機 會 ，務 求 強 化 匯 賢 產 業 信 託 物 業 組 合 ，或
於 物 業 不 再 具 策 略 意 義 、未 能 增 加 匯 賢 產 業 信 託 物 業 組 合 之 價 值 或 未 能 取 得 收 益 增 長 時 ，
將 其 全 部 出 售 。投 資 總 監 分 析 收 購 和 發 展 機 會 及 相 關 融 資 對 組 合 的 影 響 ，確 保 匯 賢 產 業 信
託 承 擔 的 風 險 得 到 妥 善 管 理 。投 資 總 監 亦 就 房 地 產 潛 在 收 購 或 出 售 監 督 盡 職 審 查 程 序 ，管
理資產收購涉及債務及股本融資的升幅。

企 業 策 略 總 監 專 責(i)制 定 管 理 人 的 業 務 策 略 ，訂 立 長 、中 、短 線 目 標 ，盡 量 提 高 股 東 回
報 ；(ii)物 色 及 評 估 潛 在 商 業 機 會 ，以 提 升 管 理 人 的 增 長 及 盈 利 能 力 ；(iii)與 其 他 高 管 人 員 指
導 業 務 發 展 計 劃 的 實 行 ；(iv)就 管 理 人 的 業 績 設 定 目 標 ，與 其 他 高 管 人 員 合 作 以 確 保 達 成 目
標 ；(v)與 物 業 管 理 人 聯 手 制 定 及 實 施 推 銷 策 略 及 業 務 發 展 計 劃 ；(vi)與 物 業 管 理 人 聯 手 制 定
客戶服務策略及標準 ；(vii)與物業管理人聯手確保管理服務供應商的質量達致協定標準 ；(viii)
處 理 客 戶 服 務 ╱ 租 戶 關 係 ；(ix)在 有 關 關 連 方 交 易 特 別 程 序 的 物 業 管 理 人 租 務 指 引 實 施 前 進
行 檢 審 ，以 供 物 業 管 理 人 的 租 務 員 工 遵 行 ；(x)就 委 聘 物 業 管 理 人 及 主 要 估 值 師 作 出 推 薦 建

180
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

議 ，以 及 監 察 他 們 的 表 現 ； 及(xi)確 保 匯 賢 產 業 信 託 的 物 業 按 市 場 慣 例 、必 要 的 程 序 及 監 管
規定定期估值。

企業事務及投資者關係總監專責(i)協助行政總裁促成及協調制定策略計劃 、推廣及推銷
匯 賢 產 業 信 託 及 管 理 人 ；(ii)為 提 升 匯 賢 產 業 信 託 及 管 理 人 的 正 面 形 象 及 聲 譽 制 定 公 共 關 係
策 略 ；(iii)管 理 與 傳 媒 的 關 係 及 解 答 查 詢 ；(iv)處 理 與 外 部 溝 通 有 關 的 一 切 事 務 ；(v)處 理 與 基
金 單 位 持 有 人 及 其 他 主 要 持 份 者 溝 通 有 關 的 一 切 事 務 ，向 基 金 單 位 持 有 人 及 市 場 定 期 作 出
具 透 明 度 的 披 露 及 發 出 其 他 資 訊 ； 及(vi)與 財 務 及 會 計 團 隊 以 及 合 規 團 隊 合 作 ，製 備 年 度 及
中期報告和其他市場推廣物品。

內 部 核 數 經 理 負 責(i)審 核 匯 賢 產 業 信 託 所 有 營 運 及 交 易 記 錄 之 準 確 性 及 完 整 性 ；(ii)確
保 管 理 人 內 部 監 控 系 統 運 作 正 常 ；(iii)檢 討 及 對 董 事 會 或 審 核 委 員 會（視 乎 情 況 而 定）提 出 建
議 ，以確保管理人職責及營運功能之有效劃分 ； 及(iv)檢討及對董事會或審核委員會（視乎情
況而定）提出建議 ，以確保管理人營運及合規程序之不合規及違規行為申報之有效性及準確
性。

合規經理主要負責(i)確保管理人在管理匯賢產業信託之事務時 ，遵守（其中包括）信託契
約 、房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 、有 關 上 市 規 則 、證 券 及 期 貨 條 例 項 下 的 相 關 證 監 會 守 則 、
收 購 守 則 以 及 其 他 適 用 法 例 、規 例 及 規 則 ；(ii)確 保 管 理 人 就 合 規 事 宜 得 知 適 用 規 則 及 規 例
之 任 何 改 變 ；(iii)設 立 一 套 有 效 之 合 規 框 架 及 定 期 進 行 審 閱 以 監 察 有 關 制 度 之 實 施 ； 及(iv)識
別或有事件及將其提升至管理人之適當層面。

副 財 務 總 監 專 責 協 助 財 務 總 監 進 行 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 管 理 。副 財 務 總 監 身 為 財 務 及
會 計 團 隊 主 要 成 員 ，將 協 助 財 務 總 監 履 行 職 務 ，如 確 保 有 效 且 具 效 率 的 財 務 管 理 。副 財 務
總 監 亦 將 協 助 確 保 按 照 國 際 財 務 準 則 編 製 、保 存 及 報 告 會 計 記 錄 、監 督 預 算 備 製 、監 察 已
審 批 開 支 是 否 與 計 劃 相 符 ，以 及 確 保 匯 賢 產 業 信 託 定 期 按 市 場 慣 例 並 根 據 監 管 規 定 進 行 估
值。

副營運總監（東方新天地 、東方經貿城及東方豪庭公寓）專責(i)協助營運總監履行有關東
方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 職 務 ； 及(ii)監 督 並 監 察 物 業 管 理 人 有 關 其 管 理 及
經營上述東方廣場三個部分之工作表現。

副 營 運 總 監（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店）專 責(i)協 助 營 運 總 監 履 行 有 關 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店

的 職 務 ； 及(ii)監 督 並 監 察 酒 店 管 理 人 有 關 其 管 理 及 經 營 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 之 工 作 表 現 。

物 業 管 理 總 監 專 責 協 助 營 運 總 監 履 行 東 方 廣 場 的 物 業 管 理 職 務 ，包 括 制 定 重 大 翻 新 和
修 繕 、維 修 及 保 養 預 算 、監 察 物 業 管 理 人 的 表 現 ，以 及 就 東 方 廣 場 整 體 物 業 管 理 與 酒 店 管
理人聯繫。

租務總監（東方經貿城及東方豪庭公寓）專責協助營運總監制定及實行租務策略及政策 、

181
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

與 現 有 及 潛 在 租 戶 聯 繫 ，以 及 監 察 東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 租 約 收 租 狀 況 。

租 務 總 監（東 方 新 天 地）專 責 協 助 營 運 總 監 制 定 及 實 行 租 務 策 略 及 政 策 、與 現 有 及 潛 在
租 戶 聯 繫 ，以 及 監 察 東 方 新 天 地 的 租 約 收 租 狀 況 。

行政人員

有關管理人行政人員的履歷如下：

徐 英 略 為 管 理 人 的 行 政 總 裁 。其 工 作 經 驗 詳 情 載 於 上 文「董 事 — 執 行 董 事」分 節 。

彭宣衞為管理人的財務總監兼負責人員 。加盟管理人之前 ，彭先生曾任中信証券國際投

資 管 理 部 執 行 董 事 ，涉 足 香 港 及 中 國 兩 地 物 業 及 投 資 行 業 超 過20年 。彼 最 初 曾 於 多 家 金 融
機 構 擔 任 大 中 華 地 區 房 地 產 業 的 研 究 分 析 員 ，其 中 包 括 霸 菱 證 券（香 港）有 限 公 司 及 野 村 國
際（香 港）有 限 公 司 。其 後 ，彼 於1999年 以 監 督 董 事 兼 創 辦 人 身 份 加 盟 宣 和 訊 研 有 限 公 司 ，
此 公 司 為 證 監 會 持 牌 投 資 顧 問 及 中 國 產 業 及 商 業 訊 息 的 專 家 。於2002年 ，彼 加 盟 富 聯 投 資
管 理 有 限 公 司 擔 任 負 責 人 員 ，該 公 司 為 證 監 會 持 牌 投 資 顧 問 ，為 股 份 於 主 板 買 賣 的 兩 個 封
閉式上市基金提供投資顧問意見 。於2006年 ，彭先生加盟旭日金融投資有限公司（為主板上
市公司旭日企業有限公司控股公司的投資公司）擔任投資總監 ，專責就收購及整合投資基金
進 行 策 略 投 資 分 析 。於2007年 ，彭 先 生 加 入 率 然 投 資 管 理 有 限 公 司 擔 任 基 金 經 理 ，負 責 管
理 該 公 司 的 亞 洲 股 票 組 合 。於2008年 ，彭 先 生 營 運 率 然 翰 林 諮 詢（北 京）有 限 公 司 ，此 公 司
的 成 立 目 的 是 支 援 率 然 投 資 管 理 有 限 公 司 的 投 資 活 動 ，進 行 中 國 的 投 資 研 究 及 尋 找 投 資 機
會 。彭 先 生 為 法 律 學 士 、工 商 管 理 碩 士 、應 用 財 務 學 碩 士 、哲 學 博 士（商 業 及 管 理）。

蔣 領 峰 為 管 理 人 的 營 運 總 監 兼 北 京 東 方 廣 場 公 司 總 經 理 ，專 責 處 理 東 方 廣 場 的 日 常 營
運 ，以 及 管 理 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 的 租 賃 事 宜 。蔣 先 生 為 北 京 東 方 廣
場公司執行委員會成員。

過 去 十 年 ，蔣 先 生 曾 於 多 個 部 門 擔 任 管 理 職 務 。彼 於2001年 加 入 北 京 東 方 廣 場 公 司 ，
擔 任 東 方 豪 庭 公 寓 總 經 理 ，並 於2005年 開 始 兼 任 東 方 經 貿 城 總 經 理 。蔣 先 生 於2006年 成 為
整 個 東 方 廣 場 項 目 的 業 務 發 展 總 經 理 ，及 後 於2009年 晉 升 為 北 京 東 方 廣 場 公 司 總 經 理 。蔣
先 生 於 多 個 不 同 部 門 均 擁 有 豐 富 的 經 驗 ，對 東 方 廣 場 各 個 範 疇 相 當 熟 悉 。

蔣 先 生 加 盟 北 京 東 方 廣 場 公 司 之 前 ，曾 駐 上 海 七 年 ，為 國 際 頂 尖 的 世 邦 魏 理 仕 物 業 顧
問 有 限 公 司 在 上 海 開 設 中 國 內 地 首 間 分 公 司 ，並 擔 任 總 經 理 一 職 。蔣 先 生 具 備 超 過19年 之
房 地 產 工 作 經 驗 ，當 中 涵 蓋 寫 字 樓 、零 售 及 住 宅 物 業 。彼 曾 參 與 逾20個 國 內 房 地 產 項 目 的
銷 售 、租 賃 及 市 場 推 廣 工 作 ，地 點 遍 及 上 海 、廣 州 、深 圳 、杭 州 及 惠 州 。

蔣 先 生 持 有 工 商 管 理 學 士 學 位（主 修 財 務 金 融）及 工 商 管 理 碩 士 學 位 。

182
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

關 文 輝 為 管 理 人 的 投 資 總 監 。其 工 作 經 驗 詳 情 載 於 上 文「董 事 — 執 行 董 事」分 節 。

文 嘉 強 為 管 理 人 的 企 業 策 略 總 監 。文 先 生 自 北 京 東 方 廣 場 公 司 成 立 以 來 ，一 直 參 與 預
算 程 序 、財 務 報 告 及 營 運 檢 討 的 工 作 。文 先 生 於1987年12月 加 入 長 實 集 團 ，現 任 長 實 企 業
策 略 部 總 監 兼 會 計 部 首 席 經 理 ，並 為 長 江 基 建 副 主 席 兼 執 行 董 事 葉 德 銓 之 替 任 董 事 。文 先
生 亦 為 海 逸 酒 店 管 理 有 限 公 司（一 間 業 務 範 圍 包 括 香 港 及 中 國 的 酒 店 管 理 公 司）的 董 事 。文
先 生 於 會 計 、稅 務 、財 務 及 審 計 方 面 累 積 超 過30年 經 驗 ，持 有 經 濟 學 學 士 學 位 ，並 為 澳 洲
特許會計師協會會員。

班 唐 慧 慈 為 管 理 人 的 企 業 事 務 及 投 資 者 關 係 總 監 。班 唐 女 士 自1993年 開 始 參 與 東 方 廣
場 項 目 。班 唐 女 士 於1993年 至1999年 任 職 Bozell Tong Barnes PR（前 稱 Bozell PR)董 事 總 經
理 期 間 ，已 擔 任 東 方 廣 場 項 目 的 公 關 顧 問 ，從 事 策 劃 及 推 行 開 業 前 及 出 租 前 的 市 場 傳 訊 工
作 。班 唐 女 士 於1999年 加 入 長 實 後 ，繼 續 致 力 發 展 東 方 廣 場 項 目 ，初 期 負 責 開 業 及 租 務 的
推 廣 、宣 傳 及 公 關 活 動 ，其 後 則 參 與 日 常 營 運 。班 唐 女 士 為 長 實 、長 江 基 建 及 長 江 生 命 科
技 的 企 業 事 務 總 監 ，在 公 共 關 係 、市 場 傳 訊 及 企 業 事 務 方 面 累 積 超 過25年 經 驗 。班 唐 女 士
持有工商管理學士學位。

謝俊偉為管理人的內部核數經理 。謝先生於2009年1月加入長實集團 ，並一直擔任長實

集 團 內 部 審 計 部 高 級 經 理 。彼 於 審 計 方 面 累 積 超 過19年 經 驗 。謝 先 生 持 有 工 商 管 理 碩 士 學
位 、資 訊 系 統 管 理 學 理 學 碩 士 學 位 及 投 資 管 理 學 理 學 碩 士 學 位 ，並 為 特 許 公 認 會 計 師 公 會
資 深 會 員 、英 國 特 許 管 理 會 計 師 公 會 會 員 及 香 港 會 計 師 公 會 會 計 師 。

鄭 愛 蓮 為 管 理 人 的 合 規 經 理 。鄭 女 士 在 法 律 及 合 規 方 面 累 積 超 過17年 經 驗 。彼 在 長 實
法律部工作 ，一直專責商業法律工作 ，包括合資企業事務 、股份買賣及物業交易相關事務 。
在 加 盟 長 實 之 前 ，鄭 女 士 曾 為 私 人 執 業 律 師 超 過 六 年 。鄭 女 士 持 有 香 港 大 學 頒 授 的 法 律 學
士 學 位 及 法 律 學 深 造 證 書 ，並 於1993年 成 為 香 港 律 師 。

黎 慧 妍 為 管 理 人 的 副 財 務 總 監 和 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 財 務 總 監 。彼 於2000年 加 盟 北 京
東 方 廣 場 公 司 ，擔 任 財 務 經 理 一 職 ，於2006年 晉 升 為 高 級 財 務 經 理 。自2008年 開 始 ，彼 擔
任 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 財 務 總 監 ，主 要 職 務 為 管 理 財 務 及 稅 務 事 宜 、安 排 銀 行 借 款 、處 理
庫 務 工 作 、監 督 收 租 情 況 及 建 立 內 部 財 務 監 控 ，以 及 會 計 、報 表 及 預 算 工 作 。黎 女 士 為 北
京東方廣場公司執行委員會成員。

黎 女 士 具 備 超 過21年 的 會 計 及 審 計 工 作 經 驗 。彼 加 盟 北 京 東 方 廣 場 公 司 前 ，曾 效 力 於
香港的安達信公司及北京盛世長城國際廣告公司等多間機構。

黎 女 士 持 有 工 商 管 理 學 士 學 位 ，並 為 特 許 公 認 會 計 師 公 會 資 深 會 員 及 香 港 會 計 師 公 會
會計師。

183
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

王 琦 為 管 理 人 的 副 營 運 總 監（東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓），並 自1998年

開 始 一 直 擔 任 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 副 總 經 理 兼 首 席 公 司 事 務 官 。王 先 生 負 責 處 理 預 算 及 營
運 事 務 ，並 與 酒 店 管 理 層 進 行 定 期 會 議 。此 外 ，彼 亦 處 理 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 企 業 事 務 ，
包 括 管 理 與 股 東 、合 作 夥 伴 、政 府 組 織 及 傳 媒 的 持 份 者 關 係 。王 先 生 為 北 京 東 方 廣 場 公 司
執行委員會的成員。

王先生現為北京港基世紀物業管理有限公司及北京高衛世紀物業管理有限公司主席 。王
先 生 自1994年 開 始 擔 任 長 實 的 經 理（業 務 發 展），兼 該 公 司 北 京 辦 事 處 的 首 席 代 表 。此 前 ，
彼 曾 任 和 記 黃 埔（中 國）有 限 公 司 的 市 場 推 廣 主 任 及 業 務 經 理 。

王先生持有管理科學碩士學位。

李 智 健 為 管 理 人 的 副 營 運 總 監（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店）。彼 於1998年 加 入 長 實 集 團 ，其

職 責 包 括 評 核 中 國 酒 店 及 相 關 物 業 發 展 的 新 投 資 機 會 、與 中 國 地 方 機 關 聯 繫 、就 項 目 融 資
及 財 務 重 組 與 銀 行 合 作 ，以 及 監 督 集 團 旗 下 各 酒 店 的 營 運 。李 先 生 並 負 責 長 實 集 團 於 瀋 陽
麗都喜來登飯店之投資。

李 先 生 在 酒 店 管 理 及 經 營 方 面 累 積 超 過23年 經 驗 。彼 加 入 長 實 集 團 之 前 曾 效 力 多 個 酒
店 管 理 集 團 ，以 及 Coopers and Lybrand 。

李先生持有社會科學學士學位 ，並為英格蘭及威爾斯特許會計師協會會員 、香港會計師

公 會 會 計 師 及 中 國 註 冊 會 計 師 協 會 會 員 。李 先 生 為 中 國 人 民 政 治 協 商 會 議（瀋 陽 市）委 員 。

陳 耀 龍 為 管 理 人 的 物 業 管 理 總 監 兼 北 京 東 方 廣 場 公 司 物 業 管 理 部 總 經 理 。彼 於1987年
加 盟 長 實 集 團 ，於1994年 開 始 擔 任 東 方 廣 場 施 工 的 項 目 經 理 。陳 先 生 目 前 任 北 京 東 方 廣 場
公 司 物 業 管 理 部 總 經 理 ，負 責 物 業 管 理 及 物 業 工 程 。在 物 業 管 理 方 面 ，陳 先 生 的 職 責 包 括
制 定 預 算 、與 政 府 機 關 聯 繫 、人 力 資 源 規 劃 、制 定 物 業 管 理 政 策 、採 購 及 投 訴 處 理 ，以 及
管 理 保 安 、消 防 、停 車 場 及 地 庫 。在 物 業 工 程 方 面 ，陳 先 生 負 責 制 定 基 本 預 算 及 架 構 、審
查 承 包 商 ，以 及 監 督 維 修 和 保 養 工 程 。陳 先 生 為 北 京 東 方 廣 場 公 司 執 行 委 員 會 的 成 員 。

陳先生具備超過25年施工管理經驗及8年物業管理經驗 。彼加盟長實集團之前 ，曾效力

多 間 中 港 兩 地 的 私 人 機 構 ，專 門 從 事 建 築 工 程 方 面 的 工 作 。

陳 先 生 持 有 土 木 工 程 文 憑 ，並 為 美 國 土 木 工 程 師 學 會 會 員 。

梁 碧 茜 為 管 理 人 的 租 務 總 監（東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓）。彼 於2001年 加 盟 北 京 東 方

廣 場 公 司 ，現 任 東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 首 席 租 務 經 理 ，負 責 東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公
寓 、停 車 場 及 東 方 會 議 培 訓 中 心 的 所 有 租 務 事 宜 ，以 及 制 定 和 實 行 租 賃 及 市 場 推 廣 策 略 ，
致力提升業務組合的租金收入。

184
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

梁 女 士 於2001年 加 盟 北 京 東 方 廣 場 公 司 ，擔 任 東 方 經 貿 城 租 務 經 理 ，於 東 方 廣 場 發 展
初 期 ，專 責 招 攬 租 戶 及 提 升 出 租 率 。於2007年 ，彼 獲 委 任 為 東 方 經 貿 城 首 席 租 務 經 理 。

梁 女 士 於 物 業 行 業 擁 有 超 過16年 經 驗 ，主 要 從 事 商 業 物 業 租 務 。彼 加 盟 北 京 東 方 廣 場
公 司 之 前 ，曾 任 九 龍 倉 中 國 的 商 舖 租 務 助 理 經 理 ，負 責 其 北 京 購 物 商 場 的 市 場 推 廣 及 租 務
工 作 。此 前 ，梁 女 士 曾 效 力 香 港 多 家 地 產 發 展 商 及 國 際 測 量 師 行 ，專 門 從 事 寫 字 樓 、商 舖
及住宅的銷售及租賃工作。

梁女士持有土地管理理學士學位及行政人員工商管理碩士學位。

謝 曉 芬 為 管 理 人 的 租 務 總 監（東 方 新 天 地），自2006年 起 一 直 擔 任 北 京 東 方 廣 場 公 司 東
方 新 天 地 首 席 租 務 經 理 ，專 責 整 體 零 售 租 務 、品 牌 及 租 戶 管 理 、監 督 日 常 營 運 、制 訂 推 廣
策 略 、協 商 租 約 及 推 行 商 場 翻 新 措 施 。彼 亦 協 助 北 京 東 方 廣 場 公 司 總 經 理 制 定 東 方 新 天 地
的業務策略。

謝 女 士 在 零 售 物 業 租 務 方 面 擁 有 超 過 十 年 的 經 驗 。彼 最 初 於2000年 擔 任 北 京 東 方 廣 場
公司東方新天地業務發展經理 ，專責處理租務 、監督合約商談 、執行銷售及市場營銷計劃 ，
以及協調推廣活動。

謝 女 士 加 盟 北 京 東 方 廣 場 公 司 之 前 ，曾 任 外 資 餐 飲 銷 售 及 營 銷 公 司 — 淦興發展有限公
司 總 經 理 ，專 責 在 北 京 及 華 北 市 場 分 銷 及 營 銷 酒 類 飲 品 。此 前 ，謝 女 士 在 香 港 及 北 京 多 家
公司擔任同類職務。

謝女士持有文學學士學位。

物業管理人的人員

物業管理人成立之後 ，建議物業管理人的行政人員將為北京東方廣場公司的高管人員 。
有關北京東方廣場公司的僱用安排及高管人員的履歷詳情 ，見本發售通函「東方廣場及業務
— 一 般 資 料 — 僱 員」一 節 。

管 理 人 及 物 業 管 理 人 之 費 用 、成 本 及 開 支

管 理 人 的 費 用 、成 本 及 開 支

管理人有權收取下列管理費：

(i) 基 本 費 用 每 年 不 超 過 物 業 價 值 之0.3%（及 即 信 託 契 約 日 期 之0.3%）計 算 ； 及

(ii) 浮動費用每年按受託人直接持有或受託人通過特別目的投資工具間接持有的各項房地
產 物 業 收 入 淨 額3.0%計 算（扣 除 有 關 浮 動 費 用 及 物 業 管 理 人 費 用（倘 物 業 管 理 人 為 管 理
人 的 附 屬 公 司）前），惟 就 東 方 廣 場 而 言 ，只 要 物 業 管 理 人 仍 為 管 理 人 的 附 屬 公 司 ，自
物 業 管 理 人 根 據 經 營 管 理 協 議 獲 委 任 當 日 起 ，管 理 人 據 此 獲 派 下 文 詳 述 有 關 東 方 廣 場
的 若 干 職 務 ，有 關 年 度 百 分 比 率 須 降 至2.0%（並 非 上 述 的3.0%）。

185
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

此 外 ，管 理 人 根 據 信 託 契 約 妥 善 履 行 其 義 務 或 妥 善 行 使 其 權 力 ，則 有 權 就 其 蒙 受 或 招
致 的 一 切 負 債 、費 用 、成 本 、收 費 及 開 支 獲 得 賠 償 。

基本費用

管 理 人 自 緊 接 完 成 日 期 後 一 天（包 括 該 日）起 有 權 為 本 身 利 益 從 存 置 財 產 收 取 應 計 及 尚
未 支 付 之 基 本 費 用 。管 理 人 於 各 財 務 年 度 各 季 度 結 束 時 須 按 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 賬 目（倘
受 託 人 直 接 擁 有 該 房 地 產）或 相 關 特 別 目 的 投 資 工 具（倘 特 別 目 的 投 資 工 具 擁 有 該 房 地 產）
的 管 理 賬 目 計 算 季 度 基 本 費 用 ，管 理 人 將 每 季 獲 取 基 本 費 用（可 按 信 託 契 約 予 以 調 整）。基
本 費 用 每 年 不 可 超 過 物 業 價 值 之0.3%（及 於 信 託 契 約 日 期 為0.3%）。就 計 算 基 本 費 用 而 言 ，
物 業 價 值 須 以 計 算 基 本 費 用 時 可 獲 取 匯 賢 產 業 信 託 最 近 期 刊 發 中 期 報 告（如 有）或 最 近 期 已
刊 發 經 審 核 年 度 賬 目 的 估 值 為 準 。倘 已 付 管 理 人 季 度 基 本 費 用 總 額 超 出 按 相 關 財 政 年 度 經
審 核 年 度 賬 目 計 算 該 財 政 年 度 應 付 管 理 人 的 基 本 費 用 ，則 管 理 人 須 於 經 審 核 年 度 賬 目 刊 發
起 計30天 內 將 差 額 支 付 予 匯 賢 產 業 信 託 。倘 已 付 管 理 人 季 度 基 本 費 用 總 額 少 於 按 相 關 財 政
年 度 經 審 核 年 度 賬 目 計 算 該 財 政 年 度 應 付 管 理 人 的 基 本 費 用 ，則 匯 賢 產 業 信 託 須 於 經 審 核
年 度 賬 目 刊 發 起 計30天 內 將 差 額 以 現 金 支 付 予 管 理 人 。管 理 人 將 就 有 關 調 整（如 有）刊 發 公
告。

管 理 人 有 權 將 基 本 費 用 的 百 分 比 調 至 低 於 其 向 受 託 人 發 出 書 面 通 知 所 載 者 ，惟 倘 若 管
理 人 將 百 分 比 調 至 允 許 限 額 內 較 高 的 百 分 比 ，則 須 向 所 有 持 有 人 及 受 託 人 發 出 不 少 於 自 生
效日期前三個月的書面通知。

任何超過允許限度之基本費用費率之提升或基本費用結構之任何改變在未經基金單位
持 有 人 根 據 信 託 契 約 之 條 文 適 當 召 開 及 舉 行 之 會 議 上 以 特 別 決 議 案 批 准 將 不 得 實 行 。管 理
人 可 改 動 基 本 費 用 的 費 率 至 低 於 信 託 契 約 訂 明 相 關 允 許 限 度 的 若 干 百 分 比 ，或 低 於 按 信 託
契 約 所 述 方 式 以 特 別 決 議 案 批 准 的 其 他 百 分 比 上 限（如 適 用）。管 理 人 可 向 所 有 基 金 單 位 持
有 人 及 受 託 人 發 出 最 少 一 個 月 的 書 面 通 知 ，提 高 基 本 費 用 的 費 率 至 管 理 人 不 時 建 議 收 取 的
較 高 百 分 比 ，惟 不 得 超 出 信 託 契 約 訂 明 相 關 允 許 限 度 或 按 信 託 契 約 所 述 方 式 以 特 別 決 議 案
批 准 的 其 他 百 分 比 上 限（如 適 用）。

自 緊 接 完 成 日 期 後 一 天（包 括 該 日）起 至2011年12月31日 期 間 ，管 理 人 將 獲 取 基 本 費 用

（限於與東方廣場有關的），其中80%以基金單位形式支付 ，餘下20%則以現金支付 。2011年
12月31日 之 後 期 間 與 東 方 廣 場 有 關 的 基 本 費 用 以 及 與 東 方 廣 場 以 外 任 何 房 地 產 有 關 的 基 本
費 用 須 以 現 金 及 ╱ 或 基 金 單 位（按 管 理 人 的 選 擇）形 式 支 付 。管 理 人 須 於 每 個 曆 年 一 月 十 五
日 或 之 前 向 受 託 人 發 出 書 面 通 知 及 向 基 金 單 位 持 有 人 發 出 公 告 ，就 上 述 以 現 金 及 ╱ 或 基 金
單 位 支 付 基 本 費 用 及（倘 適 用）將 以 現 金 及 ╱ 或 基 金 單 位 支 付 基 本 費 用 之 各 自 百 分 比 作 出 選
擇 。該 選 擇 於 作 出 當 年 不 可 撤 回 。倘 管 理 人 於 任 何 曆 年 未 能 作 出 選 擇 ，則 將 採 用 管 理 人 於
之 前 曆 年（若 有）作 出 之 最 近 有 效 選 擇 。倘 管 理 人 並 無 作 出 之 前 曆 年 選 擇 ，則 基 本 費 用 將 以
現金支付。

186
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

浮動費用

自 緊 接 完 成 日 期 後 一 天（包 括 該 日）起 ，管 理 人 有 權 為 本 身 利 益 於 每 個 財 政 年 度 按 受 託
人直接持有或受託人通過特別目的投資工具間接持有的各項房地產從存置財產收取浮動費
用 。就 各 項 房 地 產（不 論 是 受 託 人 直 接 持 有 或 受 託 人 通 過 特 別 目 的 投 資 工 具 間 接 持 有）每 年
應 付 管 理 人 的 浮 動 費 用 相 等 於 該 房 地 產 年 度 物 業 收 入 淨 額3.0%（扣 除 有 關 浮 動 費 用 及 物 業
管 理 人 費 用（倘 物 業 管 理 人 為 管 理 人 的 附 屬 公 司）前），惟 就 東 方 廣 場 而 言 ，自 物 業 管 理 人
根據經營管理協議獲委任當日起並只要物業管理人仍為管理人的附屬公司並獲聘派負責東
方 廣 場 的 物 業 管 理 職 務 ，自 物 業 管 理 人 正 式 獲 委 任 當 日 起 ，有 關 年 度 百 分 比 率 須 降 至 每 年
2.0%（並 非 上 述 的3.0%）。應 付 管 理 人 浮 動 費 用 如 要 升 至 高 於 上 述 者 或 浮 動 費 用 結 構 之 任 何
改變須根據信託契約正式召開及舉行的基金單位持有人大會上經基金單位持有人以特別決
議案批准。

涉及該房地產的浮動費用須以現金或根據信託契約的條文按管理人的選擇全數以基金
單 位 或 部 分 現 金 及 部 分 基 金 單 位 向 管 理 人 支 付 。管 理 人 須 於 每 個 曆 年 一 月 十 五 日 或 之 前 向
受 託 人 發 出 書 面 通 知 及 向 基 金 單 位 持 有 人 發 出 公 告 ，就 上 述 以 現 金 及 ╱ 或 基 金 單 位 支 付 浮
動 費 用 及（倘 適 用）將 以 現 金 及 ╱ 或 基 金 單 位 支 付 浮 動 費 用 之 各 自 百 分 比 作 出 選 擇 。該 選 擇
於作出當年不可撤回 。倘管理人於任何曆年未能作出選擇 ，則將採用管理人於之前曆年（若
有）作 出 之 最 近 有 效 選 擇 。倘 管 理 人 並 無 作 出 之 前 曆 年 選 擇 ，則 浮 動 費 用 將 以 現 金 支 付 。

管 理 人 於 各 財 務 年 度 各 季 度 結 束 時 須 按 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 賬 目（倘 受 託 人 直 接 擁 有
該 房 地 產）或 相 關 特 別 目 的 投 資 工 具（倘 特 別 目 的 投 資 工 具 擁 有 該 房 地 產）的 管 理 賬 目 計 算
季度浮動費用 ，管理人將每季以現金及 ╱ 或基金單位（視乎情況而定）獲取浮動費用（可按信
託 契 約 予 以 調 整）。管 理 人 將 就 有 關 調 整（如 有）刊 發 公 告 。

儘管上文所述 ，就上一季度分派期或上一財政年度的中期分派及末期分派（視乎情況而
定）以基金單位支付的基本費用或浮動費用的任何部分 ，有關基金單位於有關中期分派或未
期 分 派（視 乎 情 況 而 定）記 錄 日 期 前 不 可 發 給 管 理 人 。倘 若 分 派 期 不 足 三 個 月 ，與 該 分 派 期
有 關 以 基 金 單 位 方 式 支 付 的 基 本 費 用 或 浮 動 費 用 ，有 關 基 金 單 位 於 分 派 的 記 錄 日 期 前 不 可
發行。

倘 以 基 金 單 位 形 式 支 付 基 本 費 用 及 ╱ 或 浮 動 費 用 ，管 理 人 將 有 權 收 取 基 本 費 用 或 浮 動
費 用（視 乎 情 況 而 定）有 關 金 額 可 購 入 的 基 金 單 位 數 目（下 調 至 最 接 近 的 基 金 單 位 整 數），基
金 單 位 價 格 根 據 信 託 契 約 訂 明 發 行 有 關 基 金 單 位 時 通 行 的 市 價 予 以 釐 定 。倘 付 款 須 以 基 金
單 位 形 式 作 出 ，且(i)在 毋 須 基 金 單 位 持 有 人 批 准 而 可 發 行 未 發 行 基 金 單 位 之 相 關 限 額（包 括
管理人可能於各財政年度根據房地產投資信託基金守則且毋須基金單位持有人批准而發行
之 尚 未 支 付 之 基 金 單 位20%之 限 額（或 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 許 可 之 其 他 百 分 比），及
任何其他嚴格遵守房地產投資信託基金守則而由證券及期貨條例授予之任何豁免所載限度
或 限 額）被 超 出 及 尚 未 取 得 持 有 人 之 批 准 ，或(ii)達 到 觸 發 根 據 收 購 守 則 須 進 行 強 制 性 收 購 建

187
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

議 的 任 何 限 額 ，則 基 本 費 用 或 浮 動 費 用（視 乎 情 況 而 定）之 超 額 部 分 須 以 現 金 方 式 取 代 基 金
單 位 形 式 支 付 。應 付 管 理 人 基 本 費 用 及 浮 動 費 用 金 額 須 扣 除 所 有 適 用 商 品 及 服 務 稅 、增 值
稅 或 其 他 類 似 稅 項 及 所 有 其 他 適 用 銷 售 稅 、政 府 徵 稅 、香 港 或 其 他 地 方 有 關 機 關 施 加 的 任
何關稅及徵稅。

收購費用及出售變現費用

管理人亦有權收取：

(i) 不 超 過 匯 賢 產 業 信 託 直 接 或 間 接 購 得 任 何 土 地 形 式 的 房 地 產 收 購 價（或 按 匯 賢 產 業 信
託 持 有 所 購 房 地 產 之 權 益 比 例（倘 適 用））之1.0%（及 於 信 託 契 約 日 期 為1.0%）之 收 購 費
用 。於 收 購 完 成 後 ，收 購 費 用 應 在 實 際 可 行 情 況 下 盡 快 支 付 。管 理 人 須 事 先 向 基 金 單
位 持 有 人 發 出 至 少 一 個 月 書 面 通 知 ，方 可 調 高 不 時 建 議 收 取 之 收 購 費 用 之 費 率 最 高 至
（惟 不 得 超 過）許 可 限 額 。任 何 超 過 許 可 限 額 之 收 購 費 用 之 提 升 或 收 購 價 結 構 之 任 何 改
變須經基金單位持有人根據信託契約之條文適當召開及舉行之會議上以特別決議案批
准 。管 理 人 可 改 動 收 購 價 的 費 率 至 低 於 許 可 限 額 的 若 干 百 分 比 ，或 就 下 調 管 理 人 建 議
不 時 收 取 收 購 費 用 之 費 率 向 基 金 單 位 持 有 人 發 出 最 少 一 個 月 事 先 通 知 ，以 特 別 決 議 案
批准的其他百分比上限（如適用）。收購費用將以現金方式 ，或（倘管理人選擇並事先以
普 通 決 議 案 方 式 取 得 基 金 單 位 持 有 人 批 准）全 部 以 基 金 單 位 方 式 或 部 分 以 現 金 及 部 分
以 基 金 單 位 方 式 ，向 管 理 人 支 付 。倘 以 基 金 單 位 方 式 支 付 ，管 理 人 有 權 收 取 按 用 以 撥
付 或 部 分 撥 付 該 收 購（就 此 應 付 收 購 費 用）之 基 金 單 位 之 同 一 發 行 價 以 有 關 收 購 費 金 額
可 購 得 之 基 金 單 位 數 目 ，或 倘 基 金 單 位 之 發 行 並 非 用 以 撥 付 或 部 分 撥 付 該 收 購 ，則 按
相 當 於 緊 接 以 下 最 早 發 生 情 況 前10個 香 港 聯 交 所 交 易 日 基 金 單 位 之 平 均 收 市 價 之 最 高
者 作 為 發 行 價 可 購 得 之 該 數 目 之 基 金 單 位 ：(a)訂 立 協 議 收 購 該 房 地 產 ，(b)就 收 購 該 房
地 產 作 出 公 佈 ，及(c)完 成 收 購 該 房 地 產 ，就 各 情 況 下 ，均 會 調 低 至 最 接 近 基 金 單 位 的
整 數 ，餘 額 則 以 現 金 支 付 。就 首 次 公 開 發 售 收 購 特 別 目 的 投 資 工 具 則 毋 須 支 付 收 購 費
用。

(ii) 不超過匯賢產業信託直接或間接出售或出售變現任何土地形式房地產的售價（或按匯賢
產 業 信 託 持 有 所 出 售 房 地 產 之 權 益 比 例（倘 適 用））之0.5%（及 於 信 託 契 約 日 期 為0.5%）
之 出 售 變 現 費 用 。於 出 售 完 成 後 ，出 售 變 現 費 用 應 在 實 際 可 行 情 況 下 盡 快 支 付 。管 理
人 須 事 先 向 基 金 單 位 持 有 人 發 出 至 少 一 個 月 書 面 通 知 ，方 可 調 高 不 時 建 議 收 取 之 出 售
變 現 費 用 之 比 率 最 高 至（惟 並 無 超 過）許 可 限 額 。任 何 超 過 允 許 限 度 之 出 售 變 現 費 用 之
提升或出售變現費用結構之任何改變須經基金單位持有人根據信託契約之條文適當召
開 及 舉 行 之 會 議 上 以 特 別 決 議 案 批 准 。管 理 人 可 改 動 出 售 變 現 費 用 的 費 率 至 低 於 允 許
限 度 的 若 干 百 分 比 ，或 就 下 調 管 理 人 建 議 不 時 收 取 出 售 變 現 費 用 之 費 率 向 基 金 單 位 持
有 人 發 出 最 少 一 個 月 事 先 通 知 ，以 特 別 決 議 案 批 准 的 其 他 百 分 比 上 限（如 適 用）。出 售
變現費用將以現金方式 ，或（倘管理人選擇並事先以普通決議案方式取得基金單位持有
人 批 准）全 部 以 基 金 單 位 方 式 或 部 分 以 現 金 及 部 分 以 基 金 單 位 方 式 ，向 管 理 人 支 付 。倘

188
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

以 基 金 單 位 方 式 支 付 ，管 理 人 有 權 收 取 按 相 當 於 緊 接 以 下 最 早 發 生 情 況 前 十 個 聯 交 所
交 易 日 基 金 單 位 之 平 均 收 市 價 之 最 高 者 作 為 發 行 價 所 購 得 之 該 等 基 金 單 位 數 目 ：(a)訂
立 協 議 出 售 變 現 該 房 地 產 ，(b)就 出 售 變 現 該 房 地 產 作 出 公 佈 ，及(c)完 成 出 售 變 現 該 房
地 產 ，在 各 情 況 之 下 將 下 調 至 最 接 近 的 基 金 單 位 整 數 ，餘 額 則 以 現 金 支 付 。

就收購或出售變現匯賢產業信託之任何房地產而向第三方代理或經紀支付之任何款項 ，
須 由 管 理 人 自 管 理 人 所 收 取 之 收 購 費 用 或 出 售 變 現 費 用 撥 付 ，而 非 額 外 自 存 置 財 產 或 有 關
特別目的投資工具之資產撥付予該等人士。

受 託 人（徵 詢 管 理 人 之 意 見 行 事）可 依 賴 稅 務 顧 問 之 推 薦 意 見 ，並 授 權 支 付 任 何 收 購 費
用 或 出 售 變 現 費 用（無 論 在 匯 賢 產 業 信 託 層 面 或 特 別 目 的 投 資 工 具 層 面）。

物業管理人費用

按 照 經 營 管 理 協 議 的 擬 定 條 款 ，建 議 物 業 管 理 人 將 有 權 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 物 業
管 理 人 費 ，金 額 為 每 年 物 業 收 入 淨 額 之1.0%（扣 除 有 關 浮 動 費 用 及 物 業 管 理 人 費 用 前）。

物業管理人的營運開支

除 上 述 費 用 外 ，物 業 管 理 人 將 就 其 獲 聘 純 粹 及 獨 家 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 東 方 廣 場
（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 除 外）的 管 理 服 務 ，獲 全 數 償 付 物 業 管 理 人 僱 員 之 僱 用 成 本 及 酬 金 。

物業管理人（作為北京東方廣場公司之代理）可按北京東方廣場公司的要求就提供清洗 、
保 養 、保 安 、停 車 場 管 理 及 東 方 廣 場 之 其 他 服 務 ，按 正 常 商 業 條 款 與 第 三 方 服 務 供 應 商 公
平 訂 立 合 約 ，而 該 等 合 約 之 成 本 及 開 支 將 構 成 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 支 付 之 營 運 開 支 之 一 部
分。

退任或撤換管理人

管 理 人 於 向 受 託 人 發 出60天 或 受 託 人 同 意 的 任 何 其 他 期 間 之 書 面 通 知 後 隨 時 退 任 其 管
理 人 的 職 務 ，並 受 限 於 以 下 情 況 ：

(i) 管 理 人 須 挑 選 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 項 下 正 式 合 資 格 、根 據 證 券 及 期 貨 條 例 獲 發 牌
並 為 受 託 人 、證 監 會 和 香 港 聯 交 所 接 納 的 新 管 理 人 ；

(ii) 符 合 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 的 規 定 ，有 關 退 任 於 各 主 要 方 面 均 不 會 損 害 基 金 單 位 持
有人的利益。

根 據 受 託 人 、管 理 人 及 新 管 理 人 之 間 訂 立 之 退 任 及 委 任 契 據 ，管 理 人 之 退 任 須 待 委 任
新 管 理 人（須 基 金 單 位 持 有 人 經 普 通 決 議 案 的 方 式 批 准）生 效 時 方 會 生 效 。

在 以 下 情 況 ，受 託 人 可 發 出 事 先 書 面 通 知（惟 有 關 下 文(iii) ，則 須 給 予30日 事 先 通 知）將

管理人撤職：

(i) 管 理 人 進 行 清 盤（根 據 受 託 人 先 前 以 書 面 批 准 的 條 款 就 重 組 或 合 併 進 行 自 動 清 盤 除 外）
或 對 其 任 何 資 產 委 任 財 產 接 管 人 或 就 管 理 人 委 任 司 法 管 理 人（或 發 生 任 何 類 似 程 序 或
就 管 理 人 委 任 類 似 人 士）；

189
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

(ii) 管理人不再從事業務；

(iii) 管理人在受託人合理通知後並無履行或疏忽履行由信託契約施加予管理人的任何重大
責任；

(iv) 通 過 普 通 決 議 案 將 管 理 人 撤 職（所 有 基 金 單 位 持 有 人 有 權 就 基 金 單 位 的 普 通 決 議 案 投
票）；

(v) 受 託 人 有 充 分 及 足 夠 理 由 並 以 書 面 陳 述 該 等 理 由 ，表 示 更 換 管 理 人 乃 符 合 基 金 單 位 持
有人的最佳利益；或

(vi) 證 監 會 撤 回 批 准 管 理 人 擔 任 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 人 。

豁免管理人之責任

在管理人並無涉及欺詐 、疏忽 、故意失責或違反信託契約 、匯賢產業信託之組成文件 、

或 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 或 其 他 相 關 法 律 及 規 例 之 情 況 下 ，管 理 人 毋 須 因 其 以 真 誠 於 信
託契約下作出之任何錯誤判斷或已作出或蒙受或未有作出之任何事項或事宜之理由而須承
擔任何責任。

管 理 人 毋 須 承 擔 其 信 託 契 約 項 下 可 能 承 擔 責 任 以 外 的 任 何 責 任 ，在 管 理 人 並 無 涉 及 欺
詐 、疏 忽 、故 意 失 責 或 違 反 信 託 契 約 、匯 賢 產 業 信 託 之 組 成 文 件 、或 房 地 產 信 託 基 金 守 則
或 任 何 其 他 相 關 法 律 及 規 例 之 情 況 下 ，毋 須 就 受 託 人 、香 港 基 金 單 位 登 記 處 或 主 要 估 值 師
的 任 何 行 動 或 疏 忽 而 承 擔 任 何 責 任（信 託 契 約 另 有 規 定 者 除 外）。

管理人的索償權

根據信託契約並在信託契約明確規定的限制且不損害法律給予管理人的任何索償權下 ，
管 理 人 有 權（就 管 理 人 可 能 面 臨 的 任 何 訴 訟 、費 用 、索 償 、損 害 、開 支 或 索 求 款 額 作 為 彌 償
保 證 而 言）追 索 其 存 置 財 產 或 其 任 何 部 分 ，惟 因 管 理 人 本 身 以 及 其 任 何 董 事 、僱 員 、員 工 、
代 理 或 代 表 欺 詐 、疏 忽 、故 意 失 責 或 違 反 信 託 契 約 、匯 賢 產 業 信 託 其 他 組 成 文 件 、房 地 產
投 資 信 託 基 金 守 則 或 適 用 法 律 法 規 引 起 的 訴 訟 、費 用 、索 償 、損 害 、開 支 或 索 求 款 額 則 除
外。

管理人的轉委權

管 理 人 可（以 適 用 規 管 規 定 准 許 之 情 況 為 限）轉 委 其 認 為 適 當 之 有 關 人 士 或 委 任 其 認 為
適 當 之 代 理 以 管 理 及 管 治 各 項 投 資 之 具 體 部 分（但 非 全 部）及 根 據 信 託 契 約 授 予 管 理 人 之 任
何權利 、信託及酌情權 ，惟管理人須一直對其獲轉委人士及代理（包括受託人按管理人的指
示委任的獲轉委人士或代理）之一切行動及疏忽而使匯賢產業信託承擔或招致的一切損失 、
責 任 、損 毀 、成 本 及 開 支 向 受 託 人（以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 身 份）負 責 ，猶 如 該 行 動 或 疏
忽乃由管理人本身作出。

商標使用許可

於2011年4月8日 ，Hui Xian BVI與 管 理 人 訂 立 匯 賢 商 標 許 用 契 約 ，據 此 ，Hui Xian BVI同

意 向 管 理 人（以 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 人 身 份）授 出 非 獨 家 使 用 權 及 許 可 ，允 許 管 理 人 按 匯 賢
產業信託的指示及指導於中國及香港就匯賢產業信託的營運 、業務或事務使用匯賢商標 ，其
中 毋 須 支 付 任 何 使 用 費 或 其 他 款 項 。上 述 權 利 及 許 可 自 匯 賢 商 標 使 用 許 可 契 約 日 期 開 始 ，
並 於（其 中 包 括）管 理 人 不 再 出 任 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 人 之 時 或 匯 賢 產 業 信 託 或 管 理 人 向 另
一方發出三個月的書面通知之時終止。

190
 管 理 人 及 物 業 管 理 人

於2011年4月8日 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 與 管 理 人 訂 立 北 京 東 方 廣 場 公 司 商 標 許 用 契 約 ，
據 此 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 同 意 向 管 理 人（以 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 人 身 份）授 出 非 獨 家 使 用 權
及 許 可 ，允 許 管 理 人 於 中 國 及 香 港 就 匯 賢 產 業 信 託 的 營 運 、業 務 或 事 務 使 用 北 京 東 方 廣 場
公 司 商 標 ，其 中 毋 須 支 付 任 何 使 用 費 或 其 他 款 項 。上 述 權 利 及 許 可 自 北 京 東 方 廣 場 公 司 商
標 許 用 契 約 日 期 開 始 ，並 於（其 中 包 括）管 理 人 不 再 出 任 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 人 之 時 或 北 京
東方廣場公司或管理人向另一方發出三個月的書面通知之時終止。

建 議 根 據 經 營 管 理 協 議 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 亦 將 向 物 業 管 理 人 授 出 使 用 北 京 東 方 廣 場
公司商標的許可。

191
 與 H U I X I A N C A Y M A N 有 關 的 資 料

緊隨發售完成後 ，Hui Xian Cayman 及匯賢控股將分別持有匯賢產業信託約54.0%及6.0%

權 益 。倘 超 額 配 售 權 獲 悉 數 行 使 ，匯 賢 控 股 將 不 再 持 有 任 何 基 金 單 位 。Hui Xian Cayman 為
一 家 在1994年6月1日 於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 的 公 司 ，並 為 匯 賢 控 股 的 直 接 全 資 附 屬 公 司 。匯
賢 控 股 為 一 家 在1993年7月15日 在 香 港 註 冊 成 立 的 公 司 ，並 由 六 名 投 資 者 財 團 最 終 擁 有 。
該等投資者為長實（擁有約33.4%權益）、和記黃埔（擁有約17.9%權益）、中銀（擁有約19.8%
權益）、東方海外國際（擁有約7.9%權益）、中國人壽（擁有約19.8%權益）及 Cranwood（擁有
約1.2%權 益）。長 實 、和 記 黃 埔 、中 銀 、東 方 海 外 國 際 及 中 國 人 壽 共 同 持 有 匯 賢 控 股 已 發 行
股 本 約98.8%（即 匯 賢 控 股 所 有 有 投 票 權 股 份）。匯 賢 控 股 餘 下 已 發 行 股 本（約1.2%)為 無 投
票 權 股 份 ，由 Cranwood 擁 有 。Cranwood 為 和 記 黃 埔 的 聯 營 公 司（定 義 見 房 地 產 投 資 信 託
基 金 守 則），原 因 是Cranwood及 和 記 黃 埔 於 各 公 司 持 有 股 權 。儘 管 如 此 ，據 管 理 人 所 悉 ，
Cranwood 並 非 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人 士 。

長實集團概覽

長 實 集 團 主 要 於 香 港 從 事 物 業 發 展 及 投 資 。長 實 集 團 發 展 各 類 型 優 質 及 大 型 物 業 以 作
銷 售 及 投 資 ，如 住 宅 、零 售 、寫 字 樓 、酒 店 及 工 業 物 業 。

長 實 集 團 具 備 豐 富 物 業 租 賃 、物 業 銷 售 及 物 業 管 理 經 驗 。長 實 集 團 另 於 生 命 科 技 、資
訊 科 技 及 互 聯 網 業 務 中 擁 有 重 大 權 益 ，並 經 營 該 等 業 務 。

長實集團透過於和記黃埔的投資 ，亦涉及港口及相關服務 、地產及酒店 、零售及製造 、

能 源 、基 建 、財 務 和 投 資 及 電 訊 業 務 。

長 實 於1972年 在 香 港 聯 交 所 首 次 上 市 ，於 最 後 可 行 日 期 ，市 值 約 為2,980億 港 元 。

和記黃埔的概覽

和記黃埔（長實擁有49.9%權益）為一家跨國綜合企業 ，業務遍及全球53個國家 。和記黃

埔經營及投資五項核心業務 ：(i)港口及相關服務 ；(ii)電訊 ；(iii)地產及酒店 ；(iv)零售及製造 ；
及(v)能 源 及 基 建 。和 記 黃 埔 於1978年 在 香 港 聯 交 所 首 次 上 市 ，於 最 後 可 行 日 期 ，市 值 約 為
3,970億 港 元 。

中銀的概覽

中 銀 為 中 國 大 型 金 融 綜 合 企 業 之 一 ，從 事 提 供 一 系 列 銀 行 及 相 關 金 融 服 務 ，包 括 商 業
銀 行 、投 資 銀 行 及 保 險 業 務 。中 銀 於2006年 在 香 港 聯 交 所 首 次 上 市 ，於 最 後 可 行 日 期 ，市
值 約 為11,630億 港 元 。

東方海外國際的概覽

東 方 海 外 國 際 為 一 家 綜 合 企 業 ，主 要 從 事 貨 櫃 運 輸 、物 流 及 物 業 投 資 。東 方 海 外 國 際
於1992年 在 香 港 聯 交 所 首 次 上 市 ，於 最 後 可 行 日 期 ，市 值 約 為520億 港 元 。

中國人壽的概覽

中 國 人 壽 為 一 家 於 中 國 成 立 的 中 國 國 有 企 業 ，主 要 從 事 金 融 及 保 險 業 務 。

192
 企 業 管 治

本 著 建 立 及 保 持 高 水 準 企 業 管 治 之 目 標 ，若 干 政 策 及 程 序 已 安 排 就 緒 ，以 促 使 匯 賢 產
業 信 託 以 透 明 方 式 營 運 ，並 輔 以 內 部 監 察 及 制 衡 。以 下 為 管 理 人 及 匯 賢 產 業 信 託 基 於 上 市
規 則 附 錄14的 規 定 所 採 納 並 將 遵 循 之 企 業 管 治 政 策 主 要 部 分 之 概 要 。有 關 政 策 可 能 在 取 得
所有董事的過半數批准後作出修訂。

認可架構

匯賢產業信託為證監會根據證券及期貨條例第104條認可之集體投資計劃 ，受房地產投
資 信 託 基 金 守 則 之 規 定 監 管 。證 監 會 對 匯 賢 產 業 信 託 的 財 務 穩 健 性 概 不 承 擔 任 何 責 任 ，對
本文件及其他與匯賢產業信託有關的文件所作出的任何聲明或發表的任何意見的準確性亦
不 承 擔 任 何 責 任 。證 監 會 認 可 不 等 如 對 計 劃 作 出 推 介 或 認 許 ，亦 不 是 對 計 劃 的 商 業 利 弊 或
表 現 作 出 保 證 ，更 不 代 表 計 劃 適 合 所 有 投 資 者 ，或 認 許 計 劃 適 合 任 何 個 別 投 資 者 或 任 何 類
別的投資者 。證監會根據證券及期貨條例第116條授權管理人進行受規管之資產管理活動 。
管 理 人 有 三 名 人 員（即 兩 名 執 行 董 事 及 財 務 總 監）已 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第125條 及 房 地 產
投 資 信 託 基 金 守 則 第5.4章 之 規 定 獲 准 成 為 負 責 人 員 。行 政 總 裁 已 獲 證 監 會 根 據 證 券 及 期 貨
條 例 第104(2)及 第105(2)條 批 准 成 為 管 理 人 的 獲 准 人 士 。

受 託 人 已 根 據 受 託 人 條 例 第77條 註 冊 為 信 託 公 司 。受 託 人 符 合 資 格 作 為 按 照 證 券 及 期
貨條例及根據房地產投資信託基金守則認可之集體投資計劃受託人。

受託人及管理人之職責

受 託 人 與 管 理 人 互 相 獨 立 。根 據 信 託 契 約 ，受 託 人 負 責 代 表 基 金 單 位 持 有 人 安 全 保 管
匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 。管 理 人 於 信 託 契 約 下 之 職 責 為 根 據 信 託 契 約 純 粹 以 基 金 單 位 持 有 人
的 利 益 管 理 匯 賢 產 業 信 託 ，並 履 行 一 般 法 律 對 其 身 為 匯 賢 產 業 信 託 管 理 人 施 加 的 職 責 ，尤
其確保匯賢產業信託資產之財務及經濟事宜是僅以基金單位持有人之利益進行專業管理。

董事會之職能

董 事 會 目 前 由 九 名 成 員 組 成 ，其 中 三 名 為 獨 立 非 執 行 董 事 。

董事會主要監督管理人之日常事務管理及業務營運 ，並負責管理人之整體管治 。董事會

行 使 的 一 般 權 力 在 組 織 章 程 規 限 之 內 ，以 確 保 管 理 層 妥 善 履 行 職 責 並 享 有 適 當 報 酬 ，並 維
持 健 全 之 內 部 控 制 政 策 及 風 險 管 理 體 系 。董 事 會 亦 將 檢 討 重 大 財 務 決 策 及 管 理 人 之 表 現 。
根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，管 理 人 須 按 基 金 單 位 持 有 人（管 理 人 對 其 負 有 受 信 責 任）之
最佳利益行事。

董事會組成

根 據 管 理 人 之 企 業 管 治 政 策 ，獨 立 非 執 行 董 事 必 須 為 符 合 管 理 人 採 納 之 合 規 手 冊 所 載
有關的獨立性準則之人士。

董事會須按以下原則組成：

• 董事會主席須為非執行董事；

• 董 事 會 須 由 具 備 廣 泛 之 商 業 經 驗 ，包 括 基 金 管 理 及 物 業 行 業 之 專 業 知 識 的 董 事 所
組成；及

193
 企 業 管 治

• 董事會中至少三分之一成員須為獨立非執行董事 ，數目下限為三名（按照目前董事
會 的 組 成 ，要 求 管 理 人 要 有 至 少 三 名 獨 立 非 執 行 董 事）。

主 席 及 行 政 總 裁 的 職 位 分 別 由 兩 名 不 同 人 士 擔 任 ，以 維 持 有 效 的 職 權 分 立 。主 席 領 導
董 事 會 進 行 討 論 及 審 議 ，並 負 責 訂 定 董 事 會 會 議 的 議 程 。其 確 保 在 有 需 要 的 情 況 下 召 開 董
事 會 會 議 。主 席 須 促 使 保 持 高 水 平 的 企 業 管 治 及 維 持 與 基 金 單 位 持 有 人 作 有 效 溝 通 。行 政
總 裁 負 責 管 理 人 及 匯 賢 產 業 信 託 的 日 常 管 理 。其 執 行 董 事 會 制 訂 的 策 略 性 計 劃 ，並 確 保 董
事可透過管理報告獲知匯賢產業信託業務的最新資料。

董事會的組合將作定期檢討以確保董事會具備恰當之專業知識及經驗。

董事委員會

董 事 會 有 權 將 其 職 權 轉 授 予 委 員 會 ，而 委 員 會 由 董 事 會 認 為 合 適 之 董 事 人 數 組 成 。董
事 會 已 設 立 多 個 委 員 會 協 助 董 事 會 履 行 其 職 責 。董 事 會 之 各 委 員 會 均 具 明 確 職 權 範 圍 ，負
責 檢 討 個 別 議 題 或 事 項 ，然 後 將 檢 討 結 果 及 建 議 交 報 全 體 董 事 會 審 批 。除 非 董 事 會 已 將 決
策 權 授 予 有 關 委 員 會 ，否 則 最 終 決 定 權 仍 屬 全 體 董 事 會 ，而 非 委 員 會 。

董事會下設之委員會如下：

審核委員會

董 事 會 從 非 執 行 董 事 成 員 中 委 任 為 審 核 委 員 會 。審 核 委 員 會 成 員 須 大 多 數 為 獨 立 非 執
行 董 事 ，而 委 員 會 至 少 一 名 成 員 須 具 備 合 適 專 業 資 格 或 會 計 或 相 關 財 務 管 理 專 業 知 識 。於
本發售通函刊發日期 ，審核委員會成員為鄭海泉 、李焯芬及蔡冠深（彼等均為獨立非執行董
事）及 葉 德 銓 及 殷 可（彼 等 為 非 執 行 董 事）。鄭 海 泉 已 獲 委 任 為 審 核 委 員 會 主 席 。

審 核 委 員 會 負 責 成 立 及 維 持 充 足 的 內 部 監 控 架 構 ，確 保 財 務 報 表 具 備 質 素 及 可 靠 。審
核 委 員 會 亦 負 責 提 名 獨 立 外 聘 核 數 師 及 檢 討 外 部 審 核 的 成 本 、範 圍 及 表 現 方 面 是 否 足 夠 。
審 核 委 員 會 亦 確 保 管 理 人 及 匯 賢 產 業 信 託 設 有 有 效 的 內 部 監 控 及 風 險 管 理 系 統 ，且 行 之 有
效。

審核委員會的責任亦包括：

(1) 每半年審閱管理人及董事的交易；

(2) 就 委 任 及 重 新 委 任 董 事 的 人 選 ，及 就 建 議 董 事 退 任 向 全 體 董 事 會 提 出 推 薦 建 議 ；

(3) 審 閱 所 有 財 務 報 表 及 所 有 外 部 審 核 報 告 ，並 建 立 及 執 行 有 關 委 任 外 聘 核 數 師 以 提 供 非
核數服務的政策；

(4) 確 保 內 部 審 核 功 能 獲 得 足 夠 資 源 ，並 引 導 管 理 層 採 取 合 適 行 動 ，以 糾 正 獲 辨 識 的 任 何
內部監控錯誤或缺陷；

194
 企 業 管 治

(5) 協 助 董 事 會 監 察 其 實 體 的 整 體 風 險 管 理 組 合 ，並 制 定 規 管 風 險 評 估 及 風 險 管 理 的 指 引
及政策；

(6) 定期審閱及監察所有關連人士交易及有關連方交易；及

(7) 定期審閱管理人及匯賢產業信託是否符合法律及監管規定。

披露委員會

披 露 委 員 會 包 括 行 政 總 裁 及 兩 名 非 執 行 董 事 ，其 中 一 名 須 為 獨 立 非 執 行 董 事 。披 露 委
員 會 的 職 責 為 審 閱 向 基 金 單 位 持 有 人 披 露 資 料 及 向 公 眾 發 表 公 佈 的 相 關 事 宜 。披 露 委 員 會
亦 與 管 理 人 的 管 理 層 合 作 ，確 保 披 露 的 資 料 為 準 確 、完 整 及 無 誤 導 成 份 。於 本 發 售 通 函 日
期 ，披露委員會成員為徐英略 、葉德銓及李焯芬 。徐英略已獲委任為披露委員會成員主席 。

披露委員會的責任包括：

(1) 審 閱 公 司 披 露 事 宜 ，及 有 關（但 不 限 於）財 務 報 告 、關 連 人 士 交 易 及 可 能 存 有 利 益 衝 突

範 疇 的 公 佈 ，並 就 上 述 事 宜 向 董 事 會 提 供 意 見 ；

(2) 監 督 遵 守 適 用 法 律 規 定 之 情 況 ，以 及 監 督 匯 賢 產 業 信 託 或 其 代 表 向 公 眾 及 適 用 之 監 管
機 構 發 佈 資 料 為 持 續 、準 確 、清 晰 、完 整 及 最 新 ；

(3) 於 向 公 眾 發 佈 前 或 向 適 用 之 監 管 機 構 存 檔 前（如 適 用），審 閱 及 批 准 匯 賢 產 業 信 託 或 其

代表作出之所有非公開重大資料及所有公眾監管存檔；

(4) 審 閱 向 監 管 機 構 存 檔 之 定 期 及 即 期 報 告 、代 表 委 任 聲 明 、資 料 聲 明 、登 記 聲 明 及 任 何
其他資料；

(5) 審 閱 載 有 財 務 資 料 、有 關 重 大 收 購 或 出 售 的 資 料 或 對 基 金 單 位 持 有 人 而 言 屬 重 大 的 其
他資料的新聞發佈；及

(6) 審閱向基金單位持有人發佈載有財務資料的通訊。

特 定（融 資）委 員 會

特 定（融 資）委 員 會 包 括 行 政 總 裁 及 兩 名 非 執 行 董 事 ，其 中 一 名 須 為 獨 立 非 執 行 董 事 。
特 定（融 資）委 員 會 的 職 責 為 審 閱 與 對 沖 政 策 、融 資 及 重 新 融 資 安 排 和 為 對 沖 而 涉 及 衍 生 工
具 交 易 相 關 的 事 宜 。於 本 發 售 通 函 日 期 ，特 定(融 資)委 員 會 成 員 為 殷 可 、徐 英 略 及 蔡 冠 深 。
殷 可 已 獲 委 任 為 特 定(融 資)委 員 會 成 員 主 席 。

特 定（融 資）委 員 會 的 職 責 包 括 根 據 管 理 層 編 製 的 建 議 書 審 閱 、考 慮 及 決 定 或 向 董 事 會
推 薦（視 乎 情 況 而 定）與 對 沖 政 策 、融 資 及 重 新 融 資 安 排 和 為 對 沖 而 涉 及 衍 生 工 具 交 易 相 關
的事宜。

195
 企 業 管 治

利益衝突

董 事 會 須 根 據 管 理 人 的 組 織 章 程 、適 用 法 律 、規 則 及 規 例 管 理 所 有 利 益 衝 突 。管 理 人
須 確 保 已 管 理 及 避 免 所 有 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 的 利 益 衝 突 。就 此 已 採 納 下 列 措 施 ：

(a) 除 非 經 證 監 會 批 准 ，否 則 管 理 人 不 會 管 理 匯 賢 產 業 信 託 以 外 的 任 何 房 地 產 投 資 信 託 基
金 ，亦 不 會 管 理 匯 賢 產 業 信 託 擁 有 權 益 或 投 資 的 房 地 產 資 產 以 外 的 任 何 其 他 房 地 產 資
產；

(b) 管 理 人 設 有 內 部 監 控 系 統 ，以 確 保 匯 賢 產 業 信 託 與 其 關 連 人 士 進 行 的 關 連 人 士 交 易 按
符 合 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 的 程 序 及 ╱ 或 條 款（或 符 合 證 監 會 施 加 的 豁 免 條 件（如 適
用））進 行 及 受 到 監 察 ，同 時 其 他 可 能 出 現 的 其 他 潛 在 利 益 衝 突 亦 受 監 察 ；

(c) 所 有 利 益 衝 突 須 由 全 體 董 事 會 管 理 ，包 括 獨 立 非 執 行 董 事 ； 及

(d) 董 事 如 對 管 理 人 董 事 會 會 議 上 提 呈 的 決 議 案 涉 及 的 主 體 事 項 有 重 大 利 益 ，須 放 棄 就 有
關 決 議 案 投 票 ，且 不 得 計 入 有 關 決 議 案 獲 提 呈 的 董 事 會 會 議 之 法 定 人 數 內 。

有 關 匯 賢 產 業 信 託 利 益 衝 突 的 詳 情 ，請 參 閱(i)「風 險 因 素 — 匯 賢 產 業 信 託 、管 理 人 、長
實 集 團 、置 富 產 業 信 託 與 泓 富 產 業 信 託 有 潛 存 利 益 衝 突」、(ii)「風 險 因 素 — 管 理 人 為ARA的
聯 營 公 司 。匯 賢 產 業 信 託 就 物 業 收 購 及 租 賃 契 機 與ARA管 理 的 房 地 產 投 資 信 託 基 金 及 私 人
房 地 產 基 金 有 潛 存 利 益 衝 突」，及(iii)「風 險 因 素 — 管 理 人 為 中 信 証 券 國 際 的 聯 營 公 司 。匯 賢
產 業 信 託 、管 理 人 與 中 信 証 券 集 團 之 間 潛 存 利 益 衝 突」各 節 的 風 險 因 素 。

根 據 信 託 契 約 ，任 何 基 金 單 位 持 有 人 將 不 得 於 將 處 理 其 於 當 中 擁 有 重 大 利 益 並 且 其 利
益 有 別 於 其 他 基 金 單 位 持 有 人 的 事 務（如 有 關 的 基 金 單 位 持 有 人 並 非 管 理 人 的 關 連 人 士 ，
由 管 理 人 全 權 釐 定 ，或 如 有 關 的 基 金 單 位 持 有 人 並 非 受 託 人 的 關 連 人 士 ，由 受 託 人 全 權 決
定（如適用））的大會上 ，就本身的基金單位投票或被計入有關大會的法定人數內 。該等事務
包 括 發 行 新 基 金 單 位 ，以 致 該 基 金 單 位 持 有 人 可 按 超 出 其 比 例 的 百 分 比 增 持 基 金 單 位 。上
市 日 期 後 ，倘 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 、收 購 守 則 或 上 市 規 則 適 用 條 文 規 定 ，管 理 人 及 其
關 連 人 士 須 就 發 行 相 關 新 基 金 單 位 放 棄 投 票 。倘 有 關 建 議 由 管 理 人 提 出 ，而 管 理 人 及 有 關
的關連人士於基金單位持有權益 ，而彼等於終止或合併匯賢產業信託的利益（按受託人唯一
酌情決定）有別於所有其他基金單位者 ，管理人及其關連人士亦須就任何終止或合併匯賢產
業信託的建議放棄投票。

信 託 契 約 亦 訂 明 ，倘 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 有 所 規 定 ，或 證 監 會 不 時 或 應 管 理 人 的
書 面 要 求 就 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 的 運 作 給 予 豁 免 及 免 除 條 件 ，受 託 人 可 在 有 需 要 的 情
況 下 代 表 匯 賢 產 業 信 託 採 取 法 律 行 動 或 展 開 法 律 程 序 ，包 括 就 受 託 人 為 及 代 表 匯 賢 產 業 信
託 與 受 託 人 任 何 關 連 人 士 訂 立 的 任 何 交 易 或 協 議 ，對 上 述 關 連 人 士 採 取 有 關 行 動 及 程 序 ，
條 件 是 對 受 託 人 的 關 連 人 士 採 取 任 何 法 律 行 動 ，受 託 人 須 應 管 理 人 的 要 求 及 指 示 而 行 動 。

196
 企 業 管 治

儘管上文所述 ，管理人知悉受託人的關連人士違反匯賢產業信託（或受託人或管理人為及代
表匯賢產業信託）與受託人的任何關連人士訂立的任何協議或交易時 ，須盡快通知受託人 ，
而 管 理 人 須 採 取 其 視 為 必 須 的 行 動 ，以 保 障 基 金 單 位 持 有 人 的 權 利 及 ╱ 或 符 合 基 金 單 位 持
有人的利益。

基金單位持有人大會

除 每 年 舉 行 之 任 何 其 他 會 議 外 ，匯 賢 產 業 信 託 將 於 每 個 曆 年 舉 行 一 次 基 金 單 位 持 有 人
週 年 大 會 。受 託 人 或 管 理 人 可 隨 時 按 其 認 為 合 適 的 時 間 或 地 點 在 香 港 召 開 基 金 單 位 持 有 人
大 會 並 提 呈 決 議 案 於 有 關 大 會 上 審 議 。倘 不 少 於 兩 名 註 冊 基 金 單 位 持 有 人（合 共 持 有 不 少
於 當 時10.0%已 發 行 的 基 金 單 位）以 書 面 要 求 ，管 理 人 亦 會 召 開 會 議 。就 基 金 單 位 持 有 人 週
年 大 會 而 言 ，須 以 不 少 於20日 書 面 通 知（不 包 括 送 達 或 視 作 送 達 通 告 當 日 ，也 不 包 括 發 送
通 告 當 日 及 星 期 六 、星 期 日 及 香 港 的 公 眾 假 期）告 知 基 金 單 位 持 有 人 。就 基 金 單 位 持 有 人
週 年 大 會 以 外 基 金 單 位 持 有 人 的 任 何 會 議 ，須 向 基 金 單 位 持 有 人 發 出 不 少 於10日 書 面 通 告
（如於相關會議提呈審議特別決議案 ，則不少於20日） （在各情況下 ，不包括送達或視作送達
通 告 當 日 ，也 不 包 括 發 送 通 告 當 日 及 星 期 六 、星 期 日 及 香 港 的 公 眾 假 期）。在 不 損 害 上 文 所
述 通 告 規 定 下 ，每 次 會 議 須 至 少 提 前14日 按 信 託 契 約 所 述 方 式 向 基 金 單 位 持 有 人 發 出 通 知
（不 包 括 通 知 送 達 或 被 視 為 送 達 之 日 及 通 知 發 出 當 日），惟 就 提 呈 特 別 決 議 案 以 供 在 該 會 議
上 考 慮 之 基 金 單 位 持 有 人 大 會 則 須 於 至 少21日 前 發 出 通 知（不 包 括 通 知 送 達 或 被 視 為 送 達
之日及發出通知之日）。上述各大會的通知須列明召開大會的時間及地點 ，以及將提呈的決
議案內容。

親身或委派代表出席會議的兩名或更多名合共持有當時不少於10.0%已發行基金單位之
基 金 單 位 持 有 人 ，即 構 成 處 理 一 切 事 務 所 需 之 法 定 人 數 ，惟 就 通 過 特 別 決 議 案 則 除 外 。通
過 特 別 決 議 案 所 需 之 法 定 人 數 ，須 為 親 身 或 委 派 代 表 出 席 且 登 記 為 合 共 持 有 不 少 於25.0%
已 發 行 基 金 單 位 之 兩 名 或 多 名 基 金 單 位 持 有 人 。續 會 的 法 定 人 數 須 為 親 身 或 委 派 代 表 出 席
的 基 金 單 位 持 有 人 數 目 ，而 不 論 彼 等 所 持 的 基 金 單 位 數 目 。

申報及透明度

匯 賢 產 業 信 託 將 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 編 製 截 至12月31日 止 財 政 年 度 及 截 至6月30日
止 半 個 財 政 年 度 之 賬 目 。根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，匯 賢 產 業 信 託 的 年 報 及 賬 目 須 於
各 財 政 年 度 結 算 日 後 四 個 月 內 公 佈 及 寄 發 予 基 金 單 位 持 有 人 ，而 中 期 業 績 則 須 於 各 財 政 年
度半年度結算日後兩個月內公佈及寄發予基金單位持有人。

管 理 人 須 確 保 匯 賢 產 業 信 託 各 項 土 地 形 式 的 房 地 產（不 論 是 由 受 託 人 直 接 持 有 或 由 特
別目的投資工具間接持有）由根據信託契約委任的總估值師每年至少全面估值一次 ，而且管
理 人 按 其 全 權 酌 情 可 要 求 總 估 值 師 於 其 他 日 期 進 行 額 外 的 估 值 或 檢 查 ，惟 在 匯 賢 產 業 信 託
成 立 後 ，匯 賢 產 業 信 託 土 地 形 式 的 房 地 產 的 下 一 次 估 值 將 不 會 遲 於 或 在 有 關 財 政 年 度 結 束
時 進 行（首 次 估 值 將 在 首 次 公 開 發 售 的 財 政 年 度 結 束 時 進 行）。管 理 人 亦 應 確 保 總 估 值 師(i)
對 匯 賢 產 業 信 託 將 購 買 或 出 售 的 房 地 產 ，或(ii)對 為 按 照 信 託 契 約 發 行 基 金 單 位 而 將 收 取 性
質 為 房 地 產 的 非 現 金 代 價 ，或(iii)於 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 指 定 的 其 他 情 況 ，發 出 估 值 報
告。

197
 企 業 管 治

根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 規 定 ，管 理 人 將 確 保 適 時 公 佈 有 關 匯 賢 產 業 信 託 之 重
大 資 料 及 發 展 ，以 便 基 金 單 位 持 有 人 能 夠 及 時 評 估 匯 賢 產 業 信 託 之 狀 況 。

管 理 人 亦 會 就 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則（或 按 受 託 人 或 管 理 人 的 合 理 意 見）須 獲 基
金 單 位 持 有 人 批 准 的 交 易 向 基 金 單 位 持 有 人 發 出 通 函 ，或 按 照 信 託 契 約 就 匯 賢 產 業 信 託 的
重大資料發出通函。

上市後進一步發行基金單位

為 盡 可 能 避 免 基 金 單 位 持 有 人 所 持 權 益 遭 受 重 大 攤 薄 ，基 金 單 位 之 任 何 進 一 步 發 行 ，
均 須 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 載 之 優 先 購 買 規 定 。根 據 該 等 規 定 ，基 金 單 位 之 進 一
步發行 ，須按比例優先向現有基金單位持有人發售 ，除非基金單位以下列方式發行 ：(i)於任
何 財 政 年 度 可 合 共 發 行 最 多 相 當 於 上 個 財 政 年 度 結 算 日 已 發 行 基 金 單 位 數 目20.0%之 基 金
單 位 ，而 不 受 有 關 優 先 購 買 權 之 限 制 ； 及(ii)在 其 他 情 況 下 發 行 而 不 受 優 先 購 買 權 之 限 制 ，
惟 須 獲 得 基 金 單 位 持 有 人 以 普 通 決 議 案 批 准 。在 上 文 所 述 者 規 限 下 ，可 發 行 基 金 單 位 作 為
增購房地產的代價。

匯 賢 產 業 信 託 亦 受 限 於 其 所 持 基 金 單 位 之 若 干 限 制 ，有 關 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「發 售」
一節。

董 事 、管 理 人 或 主 要 持 有 人 於 基 金 單 位 之 權 益 及 買 賣

為 監 察 及 監 督 任 何 基 金 單 位 之 買 賣 ，管 理 人 已 採 用 一 套 載 有 關 於 董 事 進 行 買 賣 規 則 之
守 則 ，該 守 則 相 等 於 上 市 規 則 所 載 上 市 發 行 人 董 事 進 行 證 券 交 易 的 標 準 守 則 。根 據 此 一 守
則 ，有 意 買 賣 基 金 單 位 之 管 理 人 、管 理 人 的 附 屬 公 司 或 特 別 目 的 投 資 工 具 所 有 董 事 、高 級
行 政 人 員 、高 級 職 員 及 其 他 僱 員（「管 理 層 人 士」）因 其 受 聘 於 管 理 人 、管 理 人 的 相 關 附 屬 公
司 或 相 關 特 別 目 的 投 資 工 具 而 很 可 能 擁 有 匯 賢 產 業 信 託 證 券 的 未 公 佈 股 價 敏 感 資 料 ，須 首
先 考 慮 證 券 及 期 貨 條 例 第XIII及XIV部 關 於 內 幕 交 易 及 市 場 失 當 行 為 之 規 定 ，猶 如 該 等 規 定 適
用於匯賢產業信託證券一般。

管 理 層 人 士 若 知 悉 任 何 擬 進 行 收 購 或 出 售 蹉 商 或 協 議 而 屬 上 市 規 則 第14章 的 須 予 申 報
交 易（猶 如 適 用 於 匯 賢 產 業 信 託）或 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 項 下 任 何 關 連 方 人 士 易 或 股 價
敏 感 資 料 ，則 必 須 在 知 悉 有 關 情 況 的 一 刻 起 ，避 免 買 賣 基 金 單 位 ，直 至 根 據 房 地 產 投 資 信
託 基 金 守 則 及 任 何 適 用 上 市 規 則 對 有 關 資 料 作 適 當 披 露 為 止 。知 悉 有 關 磋 商 或 協 定 或 任 何
股 價 敏 感 資 料 之 管 理 層 人 士 ，應 提 醒 並 不 同 樣 知 情 之 管 理 層 人 士 ，指 出 或 會 有 股 價 敏 感 資
料 尚 未 公 佈 ，以 及 他 們 務 必 不 要 在 相 若 期 間 買 賣 匯 賢 產 業 信 託 的 證 券 。

除 特 別 情 況 外 ，管 理 層 人 士 不 得 於 公 佈 匯 賢 產 業 信 託 財 務 業 績 的 日 期 及 下 列 期 間 內 買
賣 任 何 基 金 單 位 ：(a)緊 接 公 佈 其 年 度 業 績 的 日 期 前60日 期 間 ，或 有 關 財 政 年 度 結 算 日 起 至
公 佈 業 績 的 日 期 止 期 間（以 較 短 者 為 準）； 及(b)緊 接 公 佈 其 季 度 業 績（如 有）或 半 年 度 業 績 的
日 期 前30日 的 期 間 ，或 有 關 季 度 或 半 年 度 期 間 結 算 日 起 至 公 佈 業 績 的 日 期 止 期 間（以 較 短
者 為 準）。在 任 何 情 況 下 ，倘 管 理 層 人 士 進 行 買 賣 ，管 理 層 人 士 必 須 遵 守 由 管 理 人 採 納 載 列
管理層人士進行買賣規則的守則所載的程序。

198
 企 業 管 治

管 理 人 亦 須 遵 守 董 事 遵 守 的 相 同 買 賣 規 定（經 相 應 修 定 後）。

管 理 人 亦 已 採 納 監 察 董 事 、管 理 人 的 行 政 總 裁 及 管 理 人 披 露 權 益 的 程 序 。證 券 及 期 貨
條 例 第XV部 的 條 文 被 視 為 適 用 於 管 理 人 、董 事 及 管 理 人 的 行 政 總 裁 及 每 名 基 金 單 位 持 有 人
及透過其或在其下提出索償的所有人士。

根 據 信 託 契 約 ，持 有5.0%或 以 上 已 發 行 基 金 單 位 的 基 金 單 位 持 有 人 ，以 及 於 基 金 單 位
擁 有 權 益 的 董 事 及 管 理 人 的 行 政 總 裁 將 擁 有 須 申 報 權 益 及 須 通 知 香 港 聯 交 所 、受 託 人 及 管
理 人 有 關 其 於 匯 賢 產 業 信 託 的 權 益 。管 理 人 須 就 此 等 目 的 存 置 登 記 名 冊 ，並 須 在 登 記 名 冊
內 在 該 名 人 士 之 名 義 下 記 錄 該 項 通 知 之 詳 情 及 記 錄 日 期 。受 託 人 及 任 何 基 金 單 位 持 有 人 可
於 向 管 理 人 發 出 合 理 通 知 後 於 營 業 時 間 內 隨 時 查 閱 上 述 登 記 名 冊 。有 關 信 託 契 約 的 進 一 步
詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「信 託 契 約」一 節 。

在信託契約的條文規限下 ，並且於任何形式均不影響信託契約條文的一般性的情況 ，當
受 託 人 或 管 理 人 認 為 ，某 基 金 單 位 持 有 人 可 能 是 重 大 持 有 人（定 義 見 信 託 契 約），則 每 位 受
託 人（由 管 理 人 以 書 面 指 示）及 管 理 人 應 具 有 自 然 人 或 代 其 行 事 的 法 團 的 權 力 及 法 律 地 位 ，
並 具 有 全 部 及 絕 對 的 權 力 ，就 存 置 財 產 要 求 基 金 單 位 持 有 人 即 時 向 受 託 人 及 管 理 人 披 露 基
金 單 位 持 有 人 以 及 在 釐 定 基 金 單 位 持 有 人 是 否 重 大 持 有 人（定 義 見 信 託 契 約）時 所 持 有 基 金
單 位 會 被 計 及 的 有 關 其 他 人 士 的 所 持 有 基 金 單 位 的 所 有 法 律 、實 益 及 衡 平 法 上 的 權 益 。在
不 損 害 以 上 情 況 下 ，受 託 人 應 有 權 要 求 任 何 基 金 單 位 持 有 人 即 時 向 受 託 人 披 露 基 金 單 位 持
有人於基金單位的所有實益權益。

須由基金單位持有人以特別決議案決定之事宜

根 據 信 託 契 約 ，若 干 事 項 決 定 須 事 先 以 特 別 決 議 案 徵 得 基 金 單 位 持 有 人 特 定 批 准 。有
關 該 等 事 宜 的 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「信 託 契 約 — 基 金 單 位 持 有 人 大 會」一 節 。

委任總估值師

在 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 的 規 限 下 ，管 理 人 應 為 受 託 人 選 取 及 推 介 一 位 或 以 上 的 物
業 估 值 師 ，而 受 託 人 將 按 其 酌 情 權 委 任 一 名 物 業 估 值 師 ，作 為 由 管 理 人 推 介 對 房 地 產 提 供
估 值 的 總 估 值 師 。於 委 任 物 業 估 值 師 時 ，受 託 人 應 時 刻 按 照 信 託 契 約 的 條 文 行 事 ，並 可 行
使 酌 情 權 拒 絕 委 任 由 管 理 人 推 介 ，但 受 託 人 認 為 資 格 不 足 或 對 其 誠 信 不 滿 意 的 總 估 值 師 。
在 有 關 情 況 ，當 管 理 人 推 介 的 任 何 物 業 估 值 師 未 獲 受 託 人 委 任 ，管 理 人 將 在 信 託 契 約 條 文
的 規 限 下 推 介 另 一 位 物 業 估 值 師 。當 管 理 人 向 受 託 人 作 出 有 關 推 介 時 ，應 考 慮 認 可 投 資 的
類 別 、有 關 估 值 、推 介 或 報 告 的 內 容 ，條 件 是 屬 於 土 地 形 式 的 房 地 產 投 資 ，不 論 是 由 受 託
人 直 接 持 有 或 受 託 人 經 由 特 別 目 的 投 資 工 具 間 接 持 有 ，所 推 介 人 士 應 從 事 香 港 的 房 地 產 估
值 業 務 的 物 業 估 值 師 、應 符 合 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 載 的 獨 立 性 要 求 ，以 及 身 為 香 港
測 量 師 學 會 專 業 會 員 或 資 深 專 業 會 員 ，兼 且 符 合 資 格 按 照 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 進 行 物
業 估 值 的 重 要 人 員 。管 理 人 應 就 受 託 人 的 要 求 ，提 供 所 推 介 物 業 估 值 師 的 有 關 資 料 ，該 有

199
 企 業 管 治

關 資 料 將 協 助 受 託 人 根 據 信 託 契 約 的 條 文 行 使 選 任 物 業 估 值 師 的 酌 情 權 。為 首 次 公 開 發 售
委 任 的 總 估 值 師 的 薪 酬 應 由 管 理 人 按 公 平 基 準 釐 定 。隨 後 ，總 估 值 師 的 薪 酬 （應 從 存 置 財
產撥款支付）應由管理人釐定 ，並經受託人批准 ，及於匯賢產業信託的年度財務報表披露 。
受 託 人 不 應 因 為 總 估 值 師 的 作 為 或 不 作 為 而 承 擔 責 任 ，條 件 是 受 託 人 秉 誠 行 事 ，於 委 任 有
關總估值師時未有疏忽或故意失責。

200
 信 託 契 約

信 託 契 約 屬 複 雜 文 件 ，而 以 下 所 載 僅 為 概 要 。投 資 者 應 參 閱 信 託 契 約 ，以 確 定 具 體
資 料 或 詳 細 了 解 匯 賢 產 業 信 託 。信 託 契 約 於 管 理 人 之 註 冊 辦 事 處 可 供 查 閱 ，地 址 為 香 港
皇 后 大 道 中2號 長 江 集 團 中 心12樓1203室 。

匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 為 德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司 。受 託 人 為 一 間 於 香 港 註 冊 成 立
的 公 司 ，並 根 據 受 託 人 條 例 第77條 登 記 為 信 託 公 司 。根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，受 託
人合資格擔任證券及期貨條例授權認可的集團投資計劃之受託人。

信託契約

匯 賢 產 業 信 託 乃 由 信 託 契 約 構 成 之 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ，受 證 券 及 期 貨 條 例 、房 地 產
投 資 信 託 基 金 守 則 、上 市 規 則 第20章 及 上 市 協 議 監 管 。

信 託 契 約 是 由 Hui Xian Cayman（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 創 立 人）與 滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司

（身 為 匯 賢 產 業 信 託 之 管 理 人）及 德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司（身 為 匯 賢 產 業 信 託 之 受 託 人）
於2011年4月1日 所 訂 立 。受 託 人 以 信 託 形 式 為 Hui Xian Cayman 利 益 持 有 現 金100港 元 作 為
存 置 財 產（由Hui Xian Cayman 於 信 託 契 約 日 期 結 算），構 成 匯 賢 產 業 信 託 ，以 待 發 行 基 金 單
位 ，屆 時 ，Hui Xian Cayman 將 不 再 於 該 存 置 財 產（或 其 所 產 生 的 任 何 收 入）中 擁 有 任 何 性 質
的權益。

信 託 契 約 之 條 款 及 條 件 及 任 何 補 充 契 約 對 受 託 人 及 管 理 人（為 其 簽 署 人）及 每 名 基 金 單
位 持 有 人（及 所 有 透 過 或 借 助 有 關 基 金 單 位 持 有 人 提 出 申 訴 之 人 士）均 具 約 束 力 ，猶 如 有 關
基 金 單 位 持 有 人 及 該 名 人 士 乃 有 關 契 約 之 訂 約 方 ，並 因 此 就 該 基 金 單 位 持 有 人 及 所 有 該 等
其 他 人 士 訂 立 契 諾 ，以 遵 守 信 託 契 約 之 所 有 條 文 並 受 其 約 束 ，以 及 已 分 別 授 權 管 理 人 及 受
託 人 作 出 之 一 切 信 託 契 約 可 能 規 定 管 理 人 或 受 託 人（視 乎 情 況 而 定）須 作 出 之 行 動 及 事 項 。

房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 條 文 訂 明 信 託 契 約 之 若 干 條 款 及 管 理 人 、受 託 人 及 基 金 單
位 持 有 人 在 信 託 契 約 下 之 若 干 權 利 、義 務 及 責 任 。

房地產投資信託基金架構

匯 賢 產 業 信 託 是 根 據 香 港 法 例 以 基 金 單 位 信 託 形 式 成 立 ，成 立 目 的 是 主 要 投 資 於 房 地
產（不 論 直 接 或 間 接 透 過 特 別 目 的 投 資 工 具）。管 理 人 必 須 管 理 匯 賢 產 業 信 託 ，致 使 其 主 要
投 資 為 房 地 產 。有 關 管 理 人 之 投 資 目 標 及 政 策 之 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「策 略」一
節 。在信託契約條款及條件規限下 ，受託人將初步為 Hui Xian Cayman 之利益以信託形式分
別 持 有 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 及 該 等 資 產 產 生 之 收 入 ，其 後 在 基 金 單 位 發 行 後 ，按 各 基 金 單
位持有人所持基金單位數目的比例地為基金單位持有人持有有關資產及收入。

基金單位及基金單位持有人

基 金 單 位 持 有 人 之 權 利 及 權 益 均 載 於 信 託 契 約 。根 據 信 託 契 約 ，受 託 人 必 須 盡 最 大 努
力及警惕保障基金單位持有人之權利及權益。

匯 賢 產 業 信 託 下 之 實 益 權 益 分 為 多 個 基 金 單 位 。然 而 ，基 金 單 位 持 有 人 不 得 干 預 或 尋
求 干 預 或 質 疑 受 託 人 或 管 理 人 之 權 利 、權 力 、義 務 、授 權 或 酌 情 權（倘 根 據 信 託 契 約 已 恰 當
地 行 使 或 履 行 該 等 權 利 、權 力 、義 務 、授 權 或 酌 情 權）。此 外 ，基 金 單 位 持 有 人 不 得 就 存 置
財 產 或 存 置 財 產 之 任 何 部 分 提 出 索 償 或 行 使 任 何 權 利 ，或 提 呈 任 何 影 響 存 置 財 產 或 存 置 財
產 之 任 何 部 分 之 知 會 備 忘 或 其 他 通 知 。另 外 ，基 金 單 位 持 有 人 不 得 要 求 向 基 金 單 位 持 有 人
轉讓任何存置財產或存置財產之任何部分。

201
 信 託 契 約

發行基金單位及發行價

基 金 單 位 將 以 人 民 幣 上 市 及 報 價 。下 文 乃 信 託 契 約 中 有 關 發 行 基 金 單 位 之 條 文 概 要 。

根 據 信 託 契 約 及 受 限 於 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 及 任 何 其 他 適 用 法 律 及 法 規 ，管 理 人
擁 有 獨 家 權 利 代 表 匯 賢 產 業 信 託 設 立 及 發 行 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 ，惟 於 完 成 後 至 任
何基金單位上市前 ，除本發售通函所披露的新基金單位發行外 ，如無 Hui Xian Cayman 事先
書 面 批 准 ，管 理 人 概 不 會 發 行 任 何 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 。為 免 生 疑 問 ，於 上 市 日 期
或 之 後 ，發 行 任 何 新 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具（包 括 據 本 發 售 通 函 所 披 露 發 行 新 基 金 單
位），概 無 需 獲 Hui Xian Cayman（身 為 設 立 匯 賢 產 業 信 託 的 創 立 人）批 准 。完 成 時 ，基 金 單
位 將 根 據 重 組 協 議 按 管 理 人 與Hui Xian Cayman協 定 的 發 行 價 向Hui Xian Cayman發 行 。就 發
售 而 言 ，於 上 市 日 期 發 行 之 基 金 單 位 須 按 本 發 售 通 函 所 披 露 之 基 準 釐 定 發 行 價 。

於 上 市 日 期 後 ，可 毋 須 經 基 金 單 位 持 有 人 事 先 批 准 ，按 比 例 基 準 以 供 股 方 式 發 售 新 基
金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 ，惟 倘 任 何 該 等 發 行 連 同 可 轉 換 工 具（假 設 全 數 換 股）令 匯 賢 產 業
信託之市值增加超過50.0%則除外 ，在此情況下 ，該等發行須經基金單位持有人於管理人根
據 信 託 契 約 之 條 文 召 開 之 大 會 上 以 普 通 決 議 案 事 先 批 准 後 ，方 可 進 行 。

受限於信託契約內有關向關連人士發行新基金單位之若干限制及房地產投資信託基金
守 則 ，上 市 日 期 後 ，在 毋 須 基 金 單 位 持 有 人 批 准 下 ，可 於 任 何 財 政 年 度 內 ，直 接 或 根 據 任
何 可 轉 換 工 具 發 行 或（有 條 件 或 無 條 件）同 意 發 行 基 金 單 位（除 向 所 有 現 有 基 金 單 位 持 有 人
進 行 按 比 例 之 供 股 外），如 ：

(a) 根據本段 ，於該財政年度發行或（有條件或無條件）同意發行之新基金單位總數 ，不計 ：

(i) 於該財政年度根據及遵循本段已發行之任何可轉換工具（在該財政年度或任何之前
一個財政年度內）所發行或可予發行之任何新基金單位 ，惟限於該等新基金單位乃
計 入 在 有 關 日 期 適 用 於 相 關 可 轉 換 工 具 並 擬 據 下 文(b)段 發 行 之 新 單 位 總 數 內 ；

(ii) 因 合 併 或 拆 細 或 重 新 分 配 基 金 單 位 而 進 行 之 調 整 後 ，根 據 任 何 可 轉 換 工 具 或 按 下
文(a)(iii)分 段 所 述 任 何 協 議 已 發 行 或 可 發 行 新 基 金 單 位 之 數 目 ；

(iii) 於 該 財 政 年 度 內 根 據 發 行 基 金 單 位 之 任 何 協 議 而 發 行 之 任 何 新 基 金 單 位 ，惟 該 等
新 基 金 單 位 須 在 過 往 於 相 關 日 期 計 入 適 用 於 該 協 議 並 根 據(a)分 段 進 行 之 計 算 內（無
論 於 該 財 政 年 度 或 任 何 之 前 一 個 財 政 年 度 內）；

(iv) 在 依 照 本 文 件 之 有 關 規 定 及 根 據 適 用 法 例 及 規 例（包 括 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則）
取 得 基 金 單 位 持 有 人 特 定 事 先 批 准 而 發 行 或（有 條 件 或 無 條 件）同 意 發 行 之 任 何 新
基 金 單 位（除 向 所 有 現 有 基 金 單 位 持 有 人 進 行 按 比 例 之 供 股 外）； 及 ╱ 或

(v) 於該財政年度內根據信託契約作出的分派的任何再投資而發行或同意發行之任何
新基金單位；

202
 信 託 契 約

加上：

(b) (i) 根據任何已發行或（有條件或無條件）同意發行之可轉換工具乃按最初發行價（定義

見 下 文）可 予 發 行 之 新 基 金 單 位 之 最 高 數 目（除 其 相 關 日 期 亦 於 該 財 政 年 度 內 向 所
有 現 有 基 金 單 位 持 有 人 進 行 按 比 例 之 供 股 外）； 及

(ii) 於相關日期根據任何該等可轉換工具而可予發行之任何其他新基金單位之最高數
目 ，該 數 目 可 由 管 理 人 經 考 慮 該 等 可 轉 換 工 具 之 相 關 條 款 及 條 件 ，按 管 理 人 認 為
適當的假設 ，真誠和盡力並以書面向受託人及證監會確認後估計或釐定（包括按任
何 調 整 機 制 而 可 予 發 行 之 任 何 額 外 新 基 金 單 位 ，惟 因 合 併 或 拆 細 或 重 新 分 配 基 金
單 位 所 引 起 者 則 除 外），

而增加之基金單位數目 ，不超過之前一個財政年度結算時已發行之基金單位數目（或如
在 第 一 個 財 政 年 度 內 發 行 或 訂 立（無 論 有 條 件 或 無 條 件）協 議 以 發 行 基 金 單 位 或 可 轉 換
工 具 ，則 為 不 超 過 上 市 日 期 已 發 行 之 基 金 單 位 數 目）20.0%（或 證 監 會 不 時 規 定 之 該 等
其他已發行基金單位百分比） （「百分比界限」），惟倘於該財政年度出現任何合併或拆細
或 重 新 分 配 基 金 單 位 ，將 按 比 例 對 基 金 單 位 數 目 之 界 限 作 出 調 整 以 反 映 有 關 合 併 或 拆
細或重新分配基金單位之影響。

如 發 行 或 訂 立（無 論 有 條 件 或 無 條 件）協 議 以 發 行 新 基 金 單 位 之 數 目 超 過 百 分 比 界 限 ，
將 須 經 基 金 單 位 持 有 人 於 管 理 人 根 據 信 託 契 約 條 文 召 開 的 大 會 上 ，以 普 通 決 議 案 形 式 給 予
特 定 事 先 批 准 ，惟 在 並 無 先 行 取 得 該 事 先 批 准 的 情 況 下 ，發 行 新 基 金 單 位 之 數 目 超 過 百 分
比 界 限 之 協 議 ，須 待 基 金 單 位 持 有 人 以 普 通 決 議 案 作 特 定 批 准 ，方 可 作 實 ，則 可 予 訂 立 。

除 非 向 關 連 人 士 發 行 、授 出 或 提 呈 基 金 單 位 或 可 轉 換 工 具 於 以 下 情 況 進 行（為 免 生 疑
問 ，無 須 獲 基 金 單 位 持 有 人 批 准），否 則 ，須 獲 基 金 單 位 持 有 人 於 管 理 人 根 據 信 託 契 約 條 文
召 開 的 大 會 上 ，以 普 通 決 議 案 給 予 特 定 事 先 批 准 ：

(i) 上市日期前；

(ii) 根據首次公開發售；

(iii) 根據供股或向所有基金單位持有人按比例作出任何發售的部分（惟該發行將不會把
匯 賢 產 業 信 託 市 值 增 加 逾50.0%）；

(iv) 資本化發行（只要該發行按比例發售予基金單位持有人）
（惟該發行將不會把匯賢產
業 信 託 市 值 增 加 逾50.0%）；

(v) 關連人士以基金單位持有人身份按比例收取基金單位及 ╱ 或可轉換工具權利（惟該

發 行 將 不 會 把 匯 賢 產 業 信 託 市 值 增 加 逾50.0%）；

(vi) 根 據 證 監 會 授 予 的 豁 免 ，根 據 信 託 契 約 向 關 連 人 士 發 行 基 金 單 位 ，以 便 支 付 基 本
費 用 及 浮 動 費 用 ，其 中 一 項 條 件 為 在 各 個 財 政 年 度 ，可 向 管 理 人 發 行 的 基 金 單 位
最 高 數 目 ，作 為 該 財 政 年 度 全 部 或 部 分 基 本 費 用 及 浮 動 費 用 的 款 項 ，應 限 於 緊 接

203
 信 託 契 約

財 政 年 度 最 後 一 日 已 發 行 基 金 單 位 總 數 的3.0% ，另 加 用 作 匯 賢 產 業 信 託 收 購 任 何
房 地 產 融 資 ，於 相 關 財 政 年 度 已 發 行 的 基 金 單 位 數 目（如 有）。詳 情 請 參 閱 本 發 售
通 函「修 訂 、豁 免 及 發 牌 之 條 件」一 節 ；

(vii) 就 基 金 單 位 持 有 人 分 派 的 再 投 資 而 發 行 基 金 單 位 ；

(viii) 除 信 託 契 約 明 確 規 定 或 證 監 會 另 行 授 出 任 何 豁 免 或 寬 免 外 ，於 關 連 人 士 簽 立 協 議
透過配售基金單位及 ╱ 或同類別可轉換工具予並非其聯繫人（不包括任何僅因證券
及 期 貨 條 例 附 表 一「聯 繫 人」之 定 義(b) 、(c)及 ╱ 或(k)段（就(k)段 而 言 ，不 包 括 證 券 及
期貨條例附表一「關連機構」之定義(a)段所涵蓋之關連機構）而成為相關關連人士之
聯繫人之任何人士或實體）之任何一名或以上第三方人士以減少其持有的基金單位
及 ╱ 或 同 類 別 可 轉 換 工 具 後14日 內 ，將 新 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 發 行 予 關 連
人士 ，惟(A)新基金單位及 ╱ 或可轉換工具必須按不少於配售價（或因配售開支而予
以調整）之價格發行 ； 及(B)發行予關連人士之基金單位及 ╱ 或該類別可轉換工具數
目不得超逾其所配售之基金單位及╱或該類別可轉換工具數目；

(ix) 在 若 干 情 況 下 ，關 連 人 士 出 任 匯 賢 產 業 信 託 新 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 發 行 的
包銷商或分包銷商；

惟 在 上 文(iii)或(iv)所 述 各 情 況 下 ，該 發 行 不 會 把 匯 賢 產 業 信 託 市 值 增 加 逾50.0% ，而 在 上 文
(vi)所 述 情 況 下 ，該 發 行 根 據 證 監 會 授 予 的 任 何 豁 免 並 遵 守 其 項 下 條 件 進 行 ，或 以 其 他 形 式
獲 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 允 許 ； 或 不 過 ，倘 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 不 禁 止 或 因 其 他 原
因 證 監 會 不 時 授 出 任 何 豁 免 或 寬 免 ，以 豁 免 執 行 或 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，則
未獲上述批准亦可進行有關發行。

於 上 市 日 期 後 ，只 要 獲 准 許 在 香 港 聯 交 所 買 賣 基 金 單 位 ，管 理 人 就 可 在 信 託 契 約 及 房
地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 規 限 下 ，代 表 匯 賢 產 業 信 託 於 任 何 營 業 日（定 義 見 信 託 契 約）按(i)
相 等 於 市 價 或(ii)其 酌 情 決 定 按 不 超 過 市 價20.0%（或 證 監 會 於 適 用 情 況 下 可 能 不 時 規 定 之 該
等其他百分比（如有））之折讓或市價之溢價（並無設限）之每個基金單位發行價 ； 或(iii)如按下
文 所 述 獲 得 普 通 決 議 案 批 准 ，則 按 該 普 通 決 議 案 授 權 的 定 價 基 準 ，發 行 或 同 意 發 行 基 金 單
位（不 論 是 否 直 接 ，或 根 據 匯 賢 產 業 信 託 已 發 行 之 任 何 可 轉 換 工 具）。就 任 何 可 轉 換 工 具 而
言 ，發 行 價 指 每 個 基 金 單 位 最 初 訂 價 ，據 此 ，基 金 單 位 將 根 據 可 轉 換 工 具 項 下 任 何 換 股 、
交 換 或 認 購 或 類 似 權 利 而 發 行（扣 除 可 能 應 用 於 下 文 之 任 何 調 整 前） （「最 初 發 行 價」）。按 超
過 市 價20.0%（或 證 監 會 可 能 不 時 規 定 之 該 等 其 他 百 分 比）折 讓 之 發 行 價 或 最 初 發 行 價（視 乎
情 況 而 定）發 行 或 協 議（無 論 有 條 件 或 無 條 件）發 行 新 基 金 單 位 ，須 取 得 基 金 單 位 持 有 人 於
管 理 人 根 據 信 託 契 約 條 文 召 開 的 大 會 上 ，以 普 通 決 議 案 給 予 特 定 事 先 批 准 。該 批 准 須 達 基
金 單 位 持 有 人 可 能 批 准 的 條 件 ，包 括 但 不 限 於 列 明 定 價 基 準 、或 授 權 管 理 人 按 普 通 決 議 案
授 權 的 條 款 釐 定 定 價 基 準 。該 等 有 關 本 段 所 述 發 行 價 的 規 限 並 不 適 用 於(a)任 何 供 股 、任 何
資 本 化 發 行 或 紅 股 發 行（各 情 況 均 按 比 例 進 行），惟 該 發 行 不 會 把 匯 賢 產 業 信 託 市 值 增 加 逾
50.0%（或 證 監 會 允 許 的 其 他 百 分 比）； 或(b)倘 該 發 行 根 據 證 監 會 授 予 的 任 何 豁 免 並 遵 守 其
項 下 條 件 進 行 ，或 以 其 他 形 式 獲 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 允 許 ，根 據 信 託 契 約 單 位 基 位 向
管 理 人 發 行 基 金 單 位 代 為 支 付 費 用 ； 或(c)管 理 人 能 夠 向 證 監 會 證 明 匯 賢 產 業 信 託 之 財 務 狀
況 處 於 嚴 峻 狀 況 ，而 唯 一 挽 救 之 緊 急 方 法 包 括 按 超 過 市 價20.0%（或 證 監 會 可 能 不 時 規 定 之
該 等 其 他 百 分 比）折 讓 之 發 行 價 發 行 基 金 單 位 以 籌 集 現 金 或 證 監 會 根 據 適 用 情 況 允 許 的 其

204
 信 託 契 約

他 特 別 情 況 ，在 該 等 情 況 下 ，發 行 價 按 管 理 人 釐 定 。就 該 等 目 的 而 言 ，「市 價」指 由 管 理 人
釐 訂 ，並 為 以 下 列 各 項 之 較 高 者 ：

(a) 於(i)建 議 發 行 基 金 單 位 ； 或(ii)任 何 可 轉 換 工 具 之 建 議 發 行 之 有 關 協 議 或 其 他 文 據 之 日

期 ，基 金 單 位 於 香 港 聯 交 所 之 收 市 價 ； 及

(b) 於緊接下列較早日期前十個交易日所有基金單位買賣之每個基金單位之成交量加權平
均 價 格（「基 金 單 位 成 交 量 加 權 平 均 價 格」）：

(i) (A)建 議 發 行 基 金 單 位 ； 或(B)任 何 可 轉 換 工 具 之 建 議 發 行 之 公 佈 日 期 ；

(ii) (A)建 議 發 行 基 金 單 位 ； 或(B)任 何 可 轉 換 工 具 之 建 議 發 行 之 有 關 協 議 或 其 他 文 據 訂

立日期；及

(iii) 釐定發行價之日期。

購回及贖回基金單位

基金單位持有人無權要求購回或贖回其基金單位。

除 非 在 根 據 證 監 會 不 時 發 出 之 有 關 守 則 及 指 引（包 括 但 不 限 於 公 司 股 份 購 回 守 則 及 日
期 為2008年1月31日 的 致 證 監 會 認 可 房 地 產 基 金 管 理 公 司 的 通 函 — 證 監 會 認 可 的 房 地 產 基
金於香港聯合交易所之單位購回）下獲准購回或贖回任何基金單位 ，否則管理人不得購回或
贖 回 任 何 基 金 單 位 。管 理 人 購 回 或 贖 回 任 何 基 金 單 位 必 須 根 據 該 等 守 則 及 指 引 進 行 。

最低公眾持有量規定

於上市日期後 ，只要基金單位獲准許在香港聯交所上市 ，管理人就須盡其全力 ，確保最

少25%（或 證 監 會 可 能 批 准 之 較 低 百 分 比）已 發 行 基 金 單 位 由 公 眾 持 有 。倘 管 理 人 發 現 該 百
分 比 少 於25%（或 證 監 會 可 能 批 准 之 較 低 百 分 比）已 發 行 基 金 單 位 ，管 理 人 即 須 盡 其 全 力 ，
使 公 眾 所 持 有 之 已 發 行 基 金 單 位 恢 復 至 最 少25%（或 證 監 會 可 能 批 准 之 較 低 百 分 比）。管 理
人 須 採 納 恰 當 的 內 部 程 序 ，監 察 公 眾 持 有 量 ，倘 有 關 已 發 行 基 金 單 位 百 分 比 少 於25%（或 證
監 會 可 能 批 准 之 較 低 百 分 比），管 理 人 須 即 時 知 會 受 託 人 及 證 監 會 ，並 刊 發 相 關 公 告 。

基金單位持有人之權利及責任

基金單位持有人之主要權利包括：

(1) 收取所持基金單位應佔之收入及其他分派；

(2) 接收匯賢產業信託之經審核財務報表及年報；及

(3) 根 據 信 託 契 約 之 條 文 ，按 基 金 單 位 持 有 人 於 匯 賢 產 業 信 託 終 止 日 期 在 匯 賢 產 業 信 託 所
佔 權 益 之 比 例 ，參 與 匯 賢 產 業 信 託 終 止 時 之 資 產 分 派 ，收 取 出 售 或 變 現 匯 賢 產 業 信 託
資產所產生之所有現金所得款項淨額減任何負債之應佔部份。

205
 信 託 契 約

基 金 單 位 並 無 賦 予 任 何 基 金 單 位 持 有 人 或 人 士 權 利 ，根 據 或 透 過 其 取 得 任 何 存 置 財 產
的 權 益 或 份 額 ，但 基 金 單 位 持 有 人 有 權 根 據 信 託 契 約 使 匯 賢 產 業 信 託 受 到 監 管 。

如基金單位持有人向管理人或受託人發出任何指示會導致受託人或管理人作出或遺漏
作出任何事情而可能導致以下所述之情況 ，則不可向其作出有關指示（不論是於根據信託契
約 召 開 的 基 金 單 位 持 有 人 大 會 上 或 其 他 情 況 下）：

(a) 匯賢產業信託不再遵守房地產投資信託基金守則或上市規則；或

(b) 行 使 信 託 契 約 明 文 賦 予 受 託 人 或 管 理 人 之 任 何 酌 情 權 ，或 根 據 信 託 契 約 決 定 任 何 須 經
受託人或管理人或受託人及管理人同時同意之事宜；惟本段不限制基金單位持有人要
求匯賢產業信託根據信託契約恰當地經營或受託人或管理人遵守信託契約項下各自的
責任的權利。

在 基 金 單 位 持 有 人 全 數 支 付 收 購 基 金 單 位 代 價 後 ，無 須 對 管 理 人 或 受 託 人 負 責 ，以 向
匯 賢 產 業 信 託 支 付 任 何 其 他 款 項 ，而 且 ，概 無 對 該 基 金 單 位 持 有 人 另 行 施 加 任 何 有 關 其 基
金單位的責任。

投資限制

根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 限 制 及 規 定 ，管 理 人 須 確 保 以 下 各 項 投 資 限 制 得 以 遵
守：

(a) 在 信 託 契 約 規 限 下 ，匯 賢 產 業 信 託 概 不 會 作 出 任 何 投 資 ，導 致 違 反 房 地 產 投 資 信 託 基
金 守 則 、上 市 規 則 適 用 投 資 限 制（如 有）、適 用 法 律 及 法 規 以 及 信 託 契 約 ；

(b) 匯賢產業信託僅可投資於信託契約規定的獲授權投資；

(c) 匯賢產業信託不得投資任何空置土地或從事或參與任何物業發展活動（為免生疑問 ，不
包 括 翻 新 、調 整 及 裝 修）；

(d) 未 經 受 託 人 事 先 書 面 批 准 ，匯 賢 產 業 信 託 不 得 借 出 、承 擔 、擔 保 、批 署 或 以 其 他 方 式
直 接 或 或 然 承 擔 或 涉 及 任 何 人 士 之 任 何 責 任 或 債 項 ，而 任 何 部 份 存 置 財 產 亦 不 得 用 作
任 何 人 士 之 債 項 或 任 何 責 任 、負 債 或 債 項 之 抵 押 品 ；

(e) 匯賢產業信託不得收購涉及承擔任何無限責任之任何投資；及

(f) 匯 賢 產 業 信 託 須 至 少 持 有 每 項 投 資（屬 房 地 產 性 質 或 持 有 房 地 產 權 益 的 特 別 目 的 投 資
工 具 的 股 份）兩 年 ，惟 管 理 人 明 確 告 知 基 金 單 位 持 有 人 在 該 期 間 屆 滿 前 出 售 的 理 由 ，而
且 基 金 單 位 持 有 人 於 管 理 人 根 據 信 託 契 約 召 開 的 會 議 以 特 別 決 議 案 批 准 有 關 出 售 ，則
另當別論。

管理人須確保各特別目的投資工具遵守上段所載的規定。

投資估值

管 理 人 須 確 保 ，信 託 契 約 項 下 總 估 值 師 根 據 該 等 總 估 值 師 可 能 認 為 適 合 的 市 場 慣 例 真
誠地履行一切估值 ，惟受限於信託契約條款及房地產投資信託基金守則條文 。估值方法須依

206
 信 託 契 約

循香港測量師學會不時刊發的「物業估值準則」或國際估值準則委員會（International Valuation
Standards Committee）不 時 頒 佈 的 國 際 估 值 準 則（International Valuation Standards）、或 房 地
產 投 資 信 託 基 金 守 則 或 任 何 資 產 估 值 適 用 的 慣 例 守 則 。一 經 採 納 估 值 準 則 後 ，該 等 估 值 準
則須一致地應用於匯賢產業信託所有物業的估值。

管 理 人 根 據 總 估 值 師 的 房 地 產 估 值（定 義 見 信 託 契 約）、現 金 價 值（定 義 見 信 託 契 約）、

組 成 匯 賢 產 業 信 託 資 產 及 其 他 存 置 財 產 減 負 債 的 現 金 等 值 項 目（定 義 見 信 託 契 約）的 價 值 ，
釐定存置財產的資產淨值。

受 託 人 須 盡 量 合 理 謹 慎 地 確 保 ，當 總 估 值 師 出 具 有 關 期 間 匯 賢 產 業 信 託 的 年 度 估 值 報
告時 ，管理人根據信託契約計算存置財產資產淨值及每個基金單位的存置財產資產淨值（即
存 置 財 產 資 產 淨 值 除 以 當 時 已 發 行 基 金 單 位 數 目），並 確 保 存 置 財 產 資 產 淨 值 及 每 個 基 金
單位的存置財產資產淨值載入匯賢產業信託的年報內。

信託契約之更改

受託人及管理人有權根據任何補充契約及經證監會事先批准下按其認為適當之方式及
程 度 修 訂 、修 改 、更 改 、改 動 或 增 補 信 託 契 約 之 條 文 ，惟 ：

(a) 受 託 人 必 須 以 書 面 證 明 其 認 為 有 關 修 訂 、修 改 、更 改 、改 動 或 增 補 ：

(i) 在 需 要 時 ，並 不 會 對 基 金 單 位 持 有 人 之 權 益 造 成 重 大 損 害 ，並 不 會 解 除 受 託 人 或
管 理 人 根 據 信 託 契 約 在 任 何 重 大 方 面 對 基 金 單 位 持 有 人 負 有 之 任 何 責 任 ，及 並 不
會 增 加 存 置 財 產 應 付 之 成 本 及 費 用（有 關 補 充 契 約 的 成 本 、收 費 、費 用 及 開 支 除
外）；

(ii) 對 於 遵 守 適 用 財 政 、法 定 或 官 方 規 定（不 論 是 否 具 有 法 律 效 力）而 言 屬 必 需 ，包 括

但 不 限 於 證 券 及 期 貨 條 例 的 規 定 、房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 、上 市 規 則 及 匯 賢 產
業信託可能上市的其他相關指定證券交易所任何其他適用規則；或

(iii) 乃修正明顯錯誤之必要修訂，

否 則 不 得 在 未 經 根 據 信 託 契 約 條 文 正 式 召 開 及 舉 行 的 基 金 單 位 持 有 人 大 會 上 ，以 特 別
決 議 案 通 過 之 情 況 下 作 出 有 關 修 訂 、修 改 、更 改 、改 動 或 增 補 ； 而

(b) 該 等 修 訂 、修 改 、更 改 、改 動 或 增 補 不 得 強 制 規 定 任 何 基 金 單 位 持 有 人 須 就 其 基 金 單
位支付任何額外款項或就此承擔任何責任。

基金單位持有人大會

除 於 任 何 年 度 召 開 之 任 何 其 他 會 議 外 ，管 理 人 將 須 每 曆 年 最 少 一 次 召 開 基 金 單 位 持 有
人 週 年 大 會 ，管 理 人 並 須 在 通 告 中 指 明 所 召 開 之 會 議 。管 理 人 指 定 召 開 週 年 大 會 之 時 間 及
地 點 ，並 須 以 不 少 於20日 書 面 通 告（不 包 括 通 告 送 達 或 視 作 送 達 之 日 及 通 告 發 出 當 日 及 香
港 星 期 六 、星 期 日 及 公 眾 假 期）告 知 基 金 單 位 持 有 人 。

207
 信 託 契 約

在 信 託 契 約 之 條 文 規 限 下 ，在 受 託 人 或 管 理 人（視 乎 情 況 而 定）認 為 適 當 時 ，受 託 人 或
管 理 人 分 別 可 隨 時 在 香 港 任 何 地 點 召 開 基 金 單 位 持 有 人 大 會（及 管 理 人 須 按 合 共 持 有 不 少
於10.0%當 時 已 發 行 在 外 之 基 金 單 位 之 兩 名 或 以 上 基 金 單 位 持 有 人 之 書 面 要 求 召 開 會 議），
並 在 會 上 提 呈 決 議 案 以 供 審 議 。除 週 年 大 會 外 ，在 任 何 基 金 單 位 持 有 人 大 會 上 ，須 向 基 金
單 位 持 有 人 發 出 不 少 於10日 通 告（如 於 相 關 會 議 提 呈 審 議 特 別 決 議 案 ，則 不 少 於20日 通 告）
（在各情況下 ，不包括通告送達或視作送達之日及通告發出當日及香港星期六 、星期日及公
眾 假 期）。

在 任 何 基 金 單 位 持 有 人 大 會 上 ，管 理 人 或 管 理 人 提 名 之 人 士（如 出 席）將 為 任 何 基 金 單
位持有人大會之主席。

在 不 損 害 上 文 所 述 的 通 知 規 定 下 ，每 次 會 議 須 至 少 提 前14日 按 信 託 契 約 所 述 方 式 向 基
金 單 位 持 有 人 發 出 通 告（不 包 括 通 告 送 達 或 被 視 為 送 達 之 日 及 通 告 發 出 當 日），惟 就 提 呈 特
別 決 議 案 以 供 在 該 會 議 上 考 慮 之 基 金 單 位 持 有 人 大 會 則 須 於 至 少21日 前 發 出 通 告（不 包 括
通告送達或被視為送達之日及發出通告之日）。每項通告須列明會議之地點 、日期及時間及
將 提 呈 之 任 何 決 議 案 之 條 款 。通 知 須 以 郵 遞 方 式 寄 予 受 託 人 ，惟 倘 會 議 是 由 受 託 人 召 開 ，
則 須 以 郵 遞 方 式 向 管 理 人 寄 發 該 通 告 。概 不 得 以 意 外 遺 漏 向 任 何 基 金 單 位 持 有 人 發 出 通 告
或任何基金單位持有人未能收到通告為由使任何會議之程序失效。

除 通 過 特 別 決 議 案 外 ，處 理 任 何 事 務 之 基 金 單 位 持 有 人 大 會 之 法 定 人 數 須 為 兩 名 或 以
上 親 身 或 以 委 任 代 表 出 席 且 登 記 為 合 共 持 有 不 少 於10.0%當 時 已 發 行 在 外 基 金 單 位 之 基 金
單 位 持 有 人 。就 通 過 特 別 決 議 案 而 言 ，法 定 人 數 為 兩 名 或 以 上 親 身 或 以 委 任 代 表 出 席 且 登
記 為 合 共 持 有 不 少 於25.0% 當 時 已 發 行 在 外 基 金 單 位 之 基 金 單 位 持 有 人 。除 非 於 開 始 處 理
有 關 事 務 時 與 會 者 達 法 定 人 數 規 定 ，否 則 任 何 會 議 上 不 得 處 理 任 何 事 務 。為 免 生 疑 問 ，可
以 分 拆 受 委 代 表 之 方 式 行 事 。不 論 上 文 所 述 如 何 ，於 上 市 日 期 前 任 何 時 間 ，倘 匯 賢 產 業 信
託 僅 有 一 名 基 金 單 位 持 有 人 ，該 唯 一 基 金 單 位 持 有 人 親 身 或 委 派 代 表 出 席 會 議 ，即 達 匯 賢
產 業 信 託 會 議 的 法 定 人 數 ； 倘 匯 賢 產 業 信 託 於 基 金 單 位 持 有 人 大 會 採 納 任 何 決 定 ，且 於 匯
賢 產 業 信 託 基 金 單 位 持 有 人 大 會 同 意 後 即 具 效 力 ，則 該 唯 一 基 金 單 位 持 有 人 採 納 任 何 有 關
決 定 時 ，須 於 採 納 該 決 定 後 七 日 內 向 管 理 人 提 交 該 決 定 的 書 面 記 錄 。該 書 面 記 錄 為 該 唯 一
基金單位持有人採納該決定的充分憑據。

在 信 託 契 約 相 關 條 文 規 限 下 ，就 於 某 一 會 議 上 處 理 基 金 單 位 持 有 人 於 當 中 擁 有 有 別 於
其 他 基 金 單 位 持 有 人 權 益 之 重 大 權 益（由 管 理 人（如 有 關 之 基 金 單 位 持 有 人 為 管 理 人 之 關 連
人 士）或 如 適 用 由 受 託 人（如 有 關 之 基 金 單 位 持 有 人 並 非 管 理 人 之 關 連 人 士）全 權 酌 情 釐 定）
之 事 務 而 言 ，包 括 發 行 新 基 金 單 位 令 某 一 基 金 單 位 持 有 人 持 有 之 基 金 單 位 數 量 增 加 超 過 其
原 有 所 佔 之 比 例 ，該 等 基 金 單 位 持 有 人 將 不 准 於 該 會 議 上 就 其 基 金 單 位 行 使 投 票 權 或 被 計
作該會議之法定人數。

不論信託契約任何其他條文如何 ，倘根據信託契約相關條文罷免或委任身為或候任（視
乎 情 況 而 定）匯 賢 產 業 管 理 人 的 任 何 人 士 ，所 有 基 金 單 位 持 有 人（只 要 仍 是 基 金 單 位 持 有
人）、即將離任管理人 、建議新任匯賢產業管理人及彼等各自聯繫人均有權在通過該決議案
的 大 會 上 投 票 ，並 計 入 法 定 人 數 內 。

208
 信 託 契 約

於 任 何 會 議 上 ，在 會 議 上 提 呈 之 決 議 案 須 以 投 票 表 決 ，而 投 票 之 結 果 須 被 視 為 該 會 議
之決議案 。於進行投票時 ，每名親身 、由法團代表或由受委代表出席之基金單位持有人就其
作 為 基 金 單 位 持 有 人 之 每 個 基 金 單 位 享 有 一 票 ，惟 該 基 金 單 位 須 為 已 繳 足 。基 金 單 位 持 有
人 作 出 與 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 或 上 市 規 則 有 抵 觸 之 投 票 將 不 被 計 算 。於 進 行 投 票 時 ，
可 親 身 或 由 受 委 代 表 作 出 投 票 。受 委 代 表 委 任 表 格 之 格 式 須 符 合 信 託 契 約 提 供 之 格 式 範 例
或 受 託 人 批 准 之 任 何 其 他 格 式 。代 表 委 任 表 格 須 經 委 任 人 或 其 以 書 面 正 式 授 權 之 授 權 人 書
面 簽 署 ，或 倘 委 任 人 為 一 法 團 ，則 以 法 團 印 鑑 或 正 式 授 權 之 職 員 或 授 權 人 簽 署 。

如 基 金 單 位 持 有 人 為 法 團 ，可 透 過 其 董 事 會（或 其 他 監 管 組 織）以 決 議 案 授 權 之 任 何 人
士 作 為 其 代 表 出 席 任 何 基 金 單 位 持 有 人 大 會 。於 該 會 議 上 ，如 此 獲 授 權 之 人 士 代 表 法 團 行
使 權 力 時 ，猶 如 法 團 為 個 人 基 金 單 位 持 有 人 可 行 使 者 。

香 港 結 算 代 理 人（或 其 任 何 繼 任 人）可 委 任 超 過 一 名 受 委 代 表 或 公 司 代 表 出 席 基 金 單 位
持 有 人 大 會 及 於 會 上 投 票 ，猶 如 該 等 代 表 為 個 人 基 金 單 位 持 有 人 ，且 該 等 代 表 毋 須 就 該 等
委任出示任何權屬文件或經認證之授權書 。基金單位持有人如為認可結算所（按證券及期貨
條例之涵義）或其代名人 ，可授權其認為適合之該（等）人士於任何基金單位持有人大會或任
何 類 別 基 金 單 位 持 有 人 大 會 上 擔 任 其 代 表 或 受 委 代 表 ，惟 倘 授 權 超 過 一 名 人 士 ，則 須 於 有
關 之 授 權 書 或 代 表 委 任 表 格 ，列 明 每 名 該 等 人 士 所 獲 授 權 之 基 金 單 位 數 目 及 類 別 。

須以特別決議案及普通決議案批准之事宜

根據信託契約 ，如決定關於須獲得基金單位持有人事先以特別決議案批准之若干事宜 ，
將 召 開 基 金 單 位 持 有 人 大 會 通 過 特 別 決 議 案 。該 等 事 宜 包 括 但 不 限 於 ：(a)管 理 人 就 匯 賢 產
業 信 託 之 投 資 政 策 或 策 略 改 變 ；(b)於 收 購 組 成 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 之 任 何 土 地 後 兩 年 內 出
售 該 等 土 地 或 任 何 該 等 土 地 之 權 益 、選 擇 權 或 權 利 ，或 出 售 持 有 匯 賢 產 業 信 託 之 土 地 或 任
何 該 等 土 地 、選 擇 權 或 權 利 之 任 何 公 司 之 股 份 ；(c)任 何 基 本 費 用 之 費 率 上 調 至 高 於 基 本 費
用 獲 准 限 額 或 其 任 何 結 構 變 動 ；(d)任 何 應 付 管 理 人 之 浮 動 費 用 上 調 至 高 於 信 託 契 約 所 載 之
費 率 或 浮 動 費 用 之 任 何 結 構 變 動 ；(e)任 何 收 購 費 用 上 調 至 高 於 獲 准 限 額 或 收 購 費 用 之 任 何
結 構 變 動 ；(f)任 何 出 售 變 現 費 用 上 調 至 高 於 獲 准 限 額 或 出 售 變 現 費 用 之 任 何 結 構 變 動 ；(g)
任 何 受 託 人 酬 金 之 費 率 上 調 至 高 於 獲 准 限 額 或 受 託 人 酬 金 之 任 何 結 構 變 動 ；(h)對 信 託 契 約
條 文 作 出 修 訂 、修 改 、更 改 、改 動 或 增 補 ；(i)終 止 匯 賢 產 業 信 託 ； 及(j)匯 賢 產 業 信 託 合 併 。
基 金 單 位 持 有 人 亦 可 透 過 特 別 決 議 案(i)罷 免 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 及 委 任 另 一 名 核 數 師 ；
或(ii)罷 免 受 託 人 。

基 金 單 位 持 有 人 就 上 述 以 外 之 事 宜 以 決 議 案 作 出 之 任 何 決 定 ，須 以 普 通 決 議 案 形 式 進
行 ，除 非 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 規 定 須 以 特 別 決 議 案 形 式 進 行 。該 等 事 宜 須 以 普
通 決 議 案 通 過 ，包 括 但 不 限 於(a)分 拆 或 合 併 基 金 單 位 ；(b)於 上 市 日 期 後 發 行 任 何 基 金 單 位
而令匯賢產業信託之市值增加超過50.0%；(c)於任何財政年度發行任何基金單位令基金單位
之 總 數 較 之 前 一 個 財 政 年 度 結 算 時 已 發 行 之 基 金 單 位 總 數 增 加20.0%以 上（或 證 監 會 可 能 不
時 規 定 之 已 發 行 基 金 單 位 之 其 他 百 分 比）；(d)除 根 據 一 項 首 次 公 開 發 售 、發 行 基 金 單 位 以 代

209
 信 託 契 約

替 根 據 信 託 契 約 應 付 管 理 人 的 費 用 、就 基 金 單 位 持 有 人 分 派 的 再 投 資 向 其 發 行 基 金 單 位 、
或供股 、向關連人士發行新基金單位（不包括作為按比例基準向所有基金單位持有人作出發
售 要 約 之 一 部 分）； 及(e)管 理 人 就 以 現 金 或 以 基 金 單 位 或 部 分 現 金 及 部 分 基 金 單 位 形 式 向 其
支 付 之 收 購 費 用 或 出 售 變 現 費 用 作 出 表 決 。在 罷 免 管 理 人 或 管 理 人 退 任 時 ，受 託 人 委 任 匯
賢 產 業 信 託 新 任 管 理 人（如 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 有 此 要 求（或 按 任 何 豁 免 或 寬 免 予 以 增
補））須 經 基 金 單 位 持 有 人 通 過 普 通 決 議 案 及 證 監 會 事 先 批 准 ，方 可 作 實 。基 金 單 位 持 有 人
亦可以通過普通決議案形式罷免管理人及受託人代表匯賢產業信託根據信託契約委任之任
何總估值師。

受 託 人 之 權 力 、職 責 及 責 任

根 據 信 託 契 約 ，受 託 人 之 權 力 及 職 責 包 括 但 不 限 於 ：

(1) 實 行 管 理 人 的 投 資 指 示 ，惟 倘 有 關 指 示 與 本 發 售 通 函 、信 託 契 約 或 匯 賢 產 業 信 託 其 他
組 成 文 件 、房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 或 一 般 法 律 有 所 衝 突 ，則 另 當 別 論 ；

(2) 確保存置財產根據信託契約條文為基金單位持有人利益適當地予以區分及持有；

(3) 監 督 管 理 人 之 活 動 是 否 符 合 信 託 契 約 、匯 賢 產 業 信 託 其 他 相 關 組 成 文 件 及 適 用 於 匯 賢
產業信託的監管規定；及

(4) 確保管理人進行之所有投資活動與匯賢產業信託之投資目標及政策以及匯賢產業信託
之 組 成 文 件 相 符 ，且 符 合 基 金 單 位 持 有 人 之 利 益 。

倘 受 託 人 須 根 據 信 託 契 約 按 管 理 人 指 示 行 事 ，受 託 人 須 優 先 對 匯 賢 產 業 信 託 的 受 信 責
任 負 責 。受 託 人 於 履 行 其 職 能 及 職 責 ，以 及 於 保 障 基 金 單 位 持 有 人 之 權 利 及 權 益 時 須 盡 最
大努力及警惕。

當 管 理 人 按 照 其 絕 對 酌 情 權 認 為 借 貸 或 集 資 對 匯 賢 產 業 信 託 而 言 屬 必 要 或 有 利 時 ，管
理 人 可 按 照 信 託 契 約 及 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 相 關 條 文 以 書 面 指 示 受 託 人 ，由 受 託 人
代 表 匯 賢 產 業 信 託 直 接 或 透 過 特 別 目 的 投 資 工 具（按 管 理 人 認 為 合 適 之 條 款 及 條 件）將 所 有
或任何投資押記或抵押 。受託人須落實有關要求（包括在管理人要求時代表匯賢產業信託從
存 置 財 產 中 作 出 擔 保）。

倘 於 進 行 新 借 貸 或 集 資 後 ，其 金 額 連 同 受 託 人 根 據 信 託 契 約 相 關 條 文 應 管 理 人 要 求 作
出或受託人根據信託契約相關條文應管理人指示或同意作出而仍未償還之一切其他集資或
借 貸 總 額（在 各 情 況 下 ，不 論 直 接 或 透 過 特 別 目 的 投 資 工 具 間 接 地），合 共 超 過 緊 接 進 行 有
關借貸前匯賢產業信託之最新公佈經審核賬目所載存置財產之總資產值（經作出下述調整 ：
(i)管 理 人 於 有 關 經 審 核 賬 目 中 建 議 之 任 何 分 派 金 額 及 管 理 人 自 有 關 賬 目 公 佈 以 來 宣 派 之 任
何 分 派 ； 及(ii)如 適 用 ，匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 之 最 新 公 佈 估 值（倘 有 關 估 值 乃 於 公 佈 有 關 賬 目
後 公 佈））之45.0%（或 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 可 能 准 許 或 有 關 機 構 可 能 特 別 准 許 之 其 他 較
高或較低百分比），則管理人不得根據信託契約相關條文要求進行有關借貸或集資 ，受託人
亦不得根據信託契約相關條文應管理人指示或同意進行借貸或集資。

210
 信 託 契 約

受託人之償付權利

受託人有權就其根據信託契約履行職責或行使權力時可能妥為承擔或產生之一切負債
或 任 何 其 他 開 支 ，或 在 其 他 情 況 下 因 信 託 契 約 或 匯 賢 產 業 信 託 之 其 他 組 成 文 件 ，於 受 託 人
及 管 理 人 就 任 何 個 別 情 況 可 能 釐 定 之 時 間 及 期 間 內 ，動 用 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 或 自 匯 賢 產
業信託中獲償付款項。

受託人之法律責任限制

在受託人並無欺騙 、疏忽 、蓄意失責 、違反信託契約或受託人為其中一方之匯賢產業信

託 其 他 組 成 文 件 ，或 違 反 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 或 其 他 適 用 法 例 及 規 例 或 違 反 信 託 之 情
況 下 ，受 託 人 毋 須 就 管 理 人 、香 港 基 金 單 位 登 記 處（倘 受 託 人 並 非 基 金 單 位 登 記 處）、任 何
總估值師或任何特別目的投資工具或前述各方任何董事之任何行為或遺漏承擔任何責任。

在 受 託 人 並 無 欺 騙 、疏 忽 、蓄 意 失 責 、違 反 信 託 契 約 或 受 託 人 為 其 中 一 方 之 匯 賢 產 業
信 託 其 他 組 成 文 件 ，或 違 反 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 或 其 他 適 用 法 例 及 規 例 或 違 反 信 託 之
情 況 下 ，受 託 人 毋 須 就 因 行 使 或 不 行 使 其 權 力 而 可 能 產 生 之 任 何 損 失 、費 用 、損 害 或 造 成
之 不 便 ，以 任 何 方 式 向 匯 賢 產 業 信 託 、基 金 單 位 持 有 人 、管 理 人 或 任 何 人 士 承 擔 責 任 。

在 受 託 人 並 無 欺 騙 、疏 忽 、蓄 意 失 責 、違 反 信 託 契 約 或 匯 賢 產 業 信 託 為 其 中 一 方 之 其
他 組 成 文 件 、違 反 信 託 、違 反 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 或 違 反 其 他 適 用 法 例 及 規 例 之 情 況
下 ，受 託 人 招 致 之 任 何 負 債 及 提 供 之 任 何 彌 償 保 證 僅 限 於 受 託 人 享 有 追 索 權 之 匯 賢 產 業 信
託資產。

受託人於存置財產中之彌償保證權利

根 據 信 託 契 約 之 條 文 ，且 在 不 影 響 受 託 人 在 法 律 上 獲 授 予 之 任 何 彌 償 保 證 權 利 下 ，受
託 人 及 受 託 人 之 任 何 董 事 、僱 員 、下 屬 代 理 人 或 代 表 可 就 彼 等 作 為 受 託 人 及 作 為 受 託 人 之
董 事 、僱 員 、下 屬 代 理 人 或 代 表 而 可 能 面 對 之 任 何 訴 訟 、成 本 、索 償 、損 失 、開 支 或 要 求
自 存 置 財 產 或 其 任 何 部 份 中 獲 得 彌 償 ，及 就 彌 償 之 目 的 而 言 有 權 對 存 置 財 產 或 其 任 何 部 份
行 使 追 索 權 ，惟 倘 該 訟 訴 、成 本 、索 償 、損 失 、開 支 或 要 求 乃 因 受 託 人 或 受 託 人 之 任 何 董
事 、僱 員 、下 屬 代 理 人 或 代 表 存 在 欺 詐 、疏 忽 、蓄 意 失 責 行 為 或 違 反 信 託 契 約 或 違 反 信 託
或 違 反 匯 賢 產 業 信 託 的 組 成 文 件 ，或 違 反 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 或 其 他 適 用 法 例 及 規 例
而產生則另作別論。

受託人之退任及撤換

在 下 列 情 況 下 ，受 託 人 可 退 任 或 被 撤 換 ：

(a) 除 非 已 委 任 新 任 受 託 人（於 匯 賢 產 業 信 託 獲 證 監 會 認 可 期 間 ，須 經 證 監 會 事 先 書 面 同
意），否則受託人不可自願退任 。受託人之退任應與新受託人就任匯賢產業信託的受託
人之時同時生效。

(b) 在 下 列 任 何 事 件 發 生 時 ，管 理 人 可 以 事 先 向 受 託 人 發 出 書 面 通 知 ，撤 換 受 託 人 ：

(i) 倘受託人清盤（為按管理人事先書面批准之條款進行重組或合併而自願清盤者則除
外）或 倘 其 任 何 資 產 獲 指 派 接 管 人 或 就 受 託 人 指 派 司 法 管 理 人（或 任 何 相 類 程 序 出
現 或 就 受 託 人 指 派 任 何 相 類 人 員）；

211
 信 託 契 約

(ii) 倘受託人停止經營業務；及

(iii) 倘基金單位持有人於根據信託契約之條文召開之基金單位持有人大會上以特別決
議 案 正 式 通 過 ，並 且 已 向 受 託 人 及 管 理 人 發 出 最 少21日 之 通 知 述 明 有 關 之 決 定 。

受託人費用

匯 賢 產 業 信 託 將 向 受 託 人 支 付 不 超 過 人 民 幣10萬 元 的 一 次 性 首 次 費 用 ，另 加 於 每 個 財
政 年 度 的 年 費 ，金 額 按 管 理 人 與 受 託 人 不 時 協 定 ，惟 不 超 過 各 財 政 年 度 結 束 時 物 業 價 值 之
0.02%（未 經 基 金 單 位 持 有 人 批 准 ，最 高 可 升 至 每 年 物 業 價 值 之0.06% ，惟 須 事 先 向 管 理 人
及 基 金 單 位 持 有 人 發 出 最 少1個 月 的 書 面 通 知），但 每 月 最 低 為 人 民 幣56,000元 。受 託 人 之
酬 金 須 於 每 半 年 度 最 後 一 日 自 存 置 財 產 撥 付 酬 金（可 按 信 託 契 約 予 以 調 整）。

按 照 受 託 人 與 管 理 人 於 最 後 可 行 日 期 協 定 的 安 排 以 及 東 方 廣 場 於2011年1月31日 的 評
估 值 約 人 民 幣314.1億 元 ，上 述 於 上 市 日 期 支 付 年 度 費 用 的 百 分 比 預 計 為0.01% 。

於不完整的期間應付受託人之酬金以時間長短按比例支付。

受 託 人 可 向 管 理 人 及 基 金 單 位 持 有 人 給 予 不 少 於 一 個 月 事 先 書 面 通 知 ，將 受 託 人 酬 金
費 率 調 高 至 受 託 人 擬 不 時 收 取 之 獲 准 限 額 ，但 不 得 超 逾 獲 准 限 額 。受 託 人 酬 金 費 率 上 調 至
高 於 獲 准 限 額 或 受 託 人 酬 金 結 構 之 任 何 變 動 ，僅 可 由 基 金 單 位 持 有 人 於 根 據 信 託 契 約 之 條
文正式召開及舉行之基金單位持有人大會上以特別決議案批准。

匯賢產業信託之終止

倘 因 任 何 理 由 ，匯 賢 產 業 信 託 並 無 管 理 人 為 期 超 逾60個 曆 日 或 受 託 人 認 為 適 當 的 較 長
期 間 ，則 匯 賢 產 業 信 託 將 會 終 止 。否 則 ，匯 賢 產 業 信 託 將 一 直 營 運 ，直 至 按 信 託 契 約 所 訂
明 於 匯 賢 產 業 信 託 開 始 日 期 起 計 滿80年 之 該 日 期 減 一 日 為 止 屆 滿 ，或 直 至 其 根 據 下 文 所 述
或 下 文「匯 賢 產 業 信 託 之 合 併」分 節 所 載 之 方 式 被 終 止 或 合 併 為 止 。

除 非 其 按 法 院 命 令 清 盤 或 根 據 執 行 法 律 被 終 止 ，根 據 信 託 契 約 之 條 文 ，匯 賢 產 業 信 託
可 於 管 理 人 根 據 信 託 契 約 之 條 文 召 開 的 大 會 上 ，以 特 別 決 議 案 予 以 終 止 。

倘 管 理 人 提 出 終 止 匯 賢 產 業 信 託 之 建 議 ，而 管 理 人 及 其 關 連 人 士 於 基 金 單 位 持 有 權 益
且 彼 等 從 在 匯 賢 產 業 信 託 之 終 止 中 獲 得 之 利 益 有 別 於 所 有 其 他 基 金 單 位 持 有 人（純 粹 由 受
託 人 釐 定），則 彼 等 須 放 棄 投 票 。倘 不 存 在 欺 詐 、不 真 誠 、蓄 意 失 責 或 疏 忽 ，受 託 人 毋 須 就
任 何 由 管 理 人 提 議 及 經 特 別 決 議 案 批 准 之 終 止 所 引 起 之 任 何 後 果 負 責 。管 理 人 須 在 合 理 可
行 情 況 下 ，盡 快 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 終 止 匯 賢 產 業 信 託 之 公 告 。

管 理 人 須 於 公 佈 終 止 匯 賢 產 業 信 託 後21日 內（在 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 允 許 的 其 他
期 間），向 基 金 單 位 持 有 人 送 呈 一 份 通 函 ，當 中 須 載 有 以 下 資 料 ：

(a) 終止匯賢產業信託之理據；

(b) 終止之生效日期；

212
 信 託 契 約

(c) 處理存置財產之方式；

(d) 分派終止之所得款項之程序及時間安排；

(e) 總估值師編製之匯賢產業信託估值報告 ，有關報告之日期不得早於通函日期前三個月 ；

(f) 基金單位持有人之其他選擇（包括（如適用）轉往另一個基金單位信託計劃 ，不另收費的

權 利）；

(g) 終止之估計成本及預期須承擔該等成本之人士；及

(h) 管理人決定應知會基金單位持有人之其他重要資料。

待 基 金 單 位 持 有 人 批 准 匯 賢 產 業 信 託 終 止 後 ，概 不 會 進 一 步 創 設 、發 行 、註 銷 或 出 售
基金單位 。上述公告發出後 ，如未得受託人批准 ，概不會登記基金單位的轉讓 ，且概不會對
持 有 人 名 冊 作 出 其 他 變 動 。匯 賢 產 業 信 託 終 止 後 ，匯 賢 產 業 信 託 概 不 會 作 進 一 步 投 資 ，而
受 託 人 、管 理 人 及 物 業 估 值 師 的 責 任 持 續 ，直 至 匯 賢 產 業 信 託 資 產 清 算 及 終 止 完 成 為 止 。

於批准終止匯賢產業信託之建議後 ，受託人須監督管理人變現投資（管理人須於切實可
行 的 情 況 下 盡 快 進 行），並 確 保 管 理 人 從 存 置 財 產 中 償 還 以 匯 賢 產 業 信 託 之 名 義 或 為 匯 賢
產 業 信 託 而 借 貸 之 未 償 還 借 貸（連 同 未 支 付 之 任 何 相 關 利 息），以 及 確 保 匯 賢 產 業 信 託 之 責
任及負債已妥為解除。

所 有 投 資 必 須 透 過 公 開 拍 賣 或 任 何 公 開 招 標 方 式 出 售 。出 售 必 須 按 公 平 原 則 進 行 並 符
合 基 金 單 位 持 有 人 之 最 佳 利 益 。出 售 價 格 必 須 為 公 開 拍 賣 或 公 開 招 標 所 取 得 之 最 高 價 格 。
在 上 文 所 述 的 規 限 下 ，除 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 有 所 訂 明 外 ，管 理 人 有 絕 對 酌 情 權 按 管
理 人 認 為 適 宜 之 方 式 於 匯 賢 產 業 信 託 終 止 後 某 一 期 間 內 進 行 及 完 成 出 售 及 還 款 ，惟 該 期 間
不 得 超 出 二 十 四 個 月 ，如 該 期 間 超 出 十 二 個 月 ，則 須 在 符 合 基 金 單 位 持 有 人 之 利 益 之 情 況
下 發 生 ，並 須 以 公 佈 方 式 知 會 基 金 單 位 持 有 人 。在 信 託 契 約 之 條 文 規 限 下 ，出 售 或 變 現 該
等 投 資 所 得 之 任 何 現 金 款 項 之 淨 額 ，須（在 受 託 人 認 為 方 便 之 該 時 間）按 基 金 單 位 持 有 人 於
終止匯賢產業信託之日期分別持有或被視為持有之基金單位數目之比例向基金單位持有人
作 出 分 派 ，惟 倘 匯 賢 產 業 信 託 清 盤 時 間 由 匯 賢 產 業 信 託 終 止 日 期 起 逾 六 個 月 ，應 在 出 售 或
變現該等投資所得之任何現金款項之淨額中撥出暫定分配。

於 完 成 清 算 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 後 ，須 準 備 以 下 各 項 ：

(a) 管 理 人 對 匯 賢 產 業 信 託 之 表 現 之 審 閱 及 意 見 ，以 及 有 關 如 何 處 置 投 資 及 交 易 價 格 以 及
出售之主要條款之解釋；

(b) 受 託 人 報 告 ，述 明 管 理 人 已 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 及 信 託 契 約 之 條 文 管 理 及 清
算匯賢產業信託之資產；

(c) 匯 賢 產 業 信 託 之 財 務 報 表 ，管 理 人 須 於 完 成 清 算 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 後 三 個 月 內 寄 發
給 基 金 單 位 持 有 人 ，並 提 交 證 監 會 存 檔 ； 及

(d) 核數師報告。

213
 信 託 契 約

於 處 置 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 ，以 及 分 派 出 售 或 變 現 匯 賢 產 業 信 託 之 資 產 之 現 金 款 項 淨
額（如 有）後 ，匯 賢 產 業 信 託 將 予 終 止 。

匯賢產業信託之合併

匯 賢 產 業 信 託 如 進 行 合 併 ，須 經 管 理 人 根 據 信 託 契 約 之 條 文 召 開 之 會 議 上 以 特 別 決 議
案授出特定事先批准。

倘 合 併 匯 賢 產 業 信 託 之 建 議 由 管 理 人 提 出 ，而 管 理 人 及 其 於 基 金 單 位 中 擁 有 權 益 之 關
連 人 士 ，如 於 合 併 匯 賢 產 業 信 託 中 獲 得 之 利 益（由 受 託 人 全 權 釐 定）乃 有 別 於 所 有 其 他 基 金
單 位 持 有 人 ，則 彼 等 須 放 棄 投 票 。倘 合 併 後 受 託 人 將 予 退 任 ，則 藉 以 進 行 存 置 財 產 與 匯 賢
產 業 信 託 負 債 合 併 之 契 據 必 須 載 有 令 受 託 人 信 納 之 彌 償 保 證 條 款 。如 合 併 之 建 議 由 管 理 人
提 出 並 經 特 別 決 議 案 批 准 ，受 託 人 毋 須 再 對 匯 賢 產 業 信 託 於 合 併 時 仍 有 效 之 責 任 及 負 債 負
責 ，惟 以 隨 後 自 合 併 實 體 解 除 及 不 在 合 併 實 體 下 之 責 任 及 負 債 為 限 ，而 受 託 人 亦 毋 須 就 匯
賢產業信託之合併產生之後果承擔任何其他責任（因受託人之欺詐 、蓄意失責 、不真誠或疏
忽 行 為 而 引 致 之 責 任 除 外）。

管 理 人 須 在 合 理 可 行 情 況 下 盡 快 以 公 告 之 方 式 ，知 會 基 金 單 位 持 有 人 有 關 合 併 匯 賢 產
業 信 託 之 意 向 。管 理 人 須 於 上 述 公 告 刊 發 後21日 內（在 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 允 許 的 其
他 期 間），向 基 金 單 位 持 有 人 送 呈 一 份 通 函 ，當 中 須 載 有 以 下 資 料 ：

(a) 合併匯賢產業信託之理據；

(b) 合併之生效日期；

(c) 處理存置財產之方式；

(d) 因合併而發行或交換新基金單位之程序及時間安排；

(e) 總估值師編製之匯賢產業信託估值報告 ，有關報告之日期不得早於通函日期前三個月 ；

(f) 基金單位持有人之其他選擇（包括（如適用）轉往另一個基金單位信託計劃 ，不另收費的

權 利）；

(g) 合併之估計成本及須承擔該等成本之人士；及

(h) 管理人決定應知會基金單位持有人之其他重要資料。

根 據 信 託 契 約 條 文 進 行 之 任 何 合 併 ，僅 可 於 經 繼 任 實 體 承 擔 履 行 清 償 匯 賢 產 業 信 託 於
合併時留存之所有債務及負債之責任後方可生效。

於 完 成 合 併 匯 賢 產 業 信 託 後 ，須 準 備 以 下 各 項 ：

(i) 管 理 人 對 匯 賢 產 業 信 託 之 表 現 之 審 閱 及 意 見 ，以 及 有 關 合 併 計 劃 如 何 將 投 資 入 賬 之 解
釋；

(ii) 受 託 人 報 告 ，述 明 管 理 人 已 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 及 信 託 契 約 之 條 文 管 理 及 合
併匯賢產業信託；

(iii) 匯 賢 產 業 信 託 之 財 務 報 表 ，管 理 人 須 於 完 成 合 併 後 三 個 月 內 寄 發 給 基 金 單 位 持 有 人 ，
並提交證監會存檔；及

(iv) 核 數 師 報 告 。

214
 信 託 契 約

證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 視 作 適 用

上市日期後 ，證券及期貨條例第XV部之規定（第328條及第351條除外以及證監會不時頒
佈 的 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 所 有 指 引 及 詮 釋（可 作 必 要 之 變 通）對 管 理 人 及 管 理 人 之 董 事 及
最 高 行 政 人 員 及 每 名 基 金 單 位 持 有 人 及 透 過 或 以 其 名 義 取 得 權 益 之 所 有 人 士（包 括 但 不 限
於 每 名 參 與 者）均 具 效 力 及 約 束 力 ，猶 如 ：

(a) 就 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 而 言 ，匯 賢 產 業 信 託 為 一 間「上 市 法 團」；

(b) 凡 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 所 指 該 上 市 法 團 之「相 關 股 本」，均 指 ：(a)不 時 已 發 行 在 外 之

基 金 單 位 ； 及(b)匯 賢 產 業 信 託 不 時 同 意（不 論 有 條 件 或 無 條 件）發 行 之 基 金 單 位 ；

(c) 一 個 基 金 單 位 為 該 上 市 法 團 相 關 股 本 所 包 含 之 一 股 股 份 ，而 一 名 基 金 單 位 之 持 有 人 為
該上市法團相關股本內一股股份之持有人；

(d) 擁 有 基 金 單 位 權 益 的 人 士 ，在 該 上 市 法 團 相 關 股 本 的 股 份 中 擁 有 權 益 ；

(e) 管理人本身為該上市法團之董事；

(f) 管理人之董事及最高行政人員分別為該上市法團之董事及最高行政人員；

(g) 就 須 申 報 權 益 而 言 ，「百 分 率 水 平」指 以 下 述 方 式 表 達 之 百 分 率 數 字 ： 有 關 人 士 在 緊 接

有 關 時 間 之 前 或 之 後（視 乎 情 況 而 定）擁 有 權 益 之 基 金 單 位 總 數 ，在 有 關 時 間 經 管 理 人
公 佈 之 全 部 已 發 行 基 金 單 位 中 所 佔 之 百 分 率 ； 如 該 數 字 並 非 整 數 ，則 調 低 至 最 接 近 之
整數；

(h) 就 淡 倉 而 言 ，「百 分 率 水 平」指 以 下 述 方 式 表 達 之 百 分 率 數 字 ： 在 緊 接 有 關 時 間 之 前 或

之 後（視 乎 情 況 而 定）由 有 關 人 士 持 有 淡 倉 之 基 金 單 位 總 數 ，在 有 關 時 間 經 管 理 人 公 佈
之全部已發行基金單位中所佔之百分率 ； 如該數字並非整數 ，則調低至最接近之整數 ；

(i) 此外 ，在不損害因證券及期貨條例第XV部視作適用 ，須向香港聯交所發出的任何通知的

情 況 下 ，由 於 執 行 信 託 契 約 相 關 條 文 ，須 向 上 市 法 團 發 行 的 任 何 基 金 單 位 權 益 通 知 ，
相 關 人 士 須 向 管 理 人 發 出 ，而 管 理 人 將 收 到 通 知 後 隨 即 向 受 託 人 寄 發 副 本 。

凡提述：

(a) 一 名 人 士 之 基 金 單 位 權 益 ，須 按 證 券 及 期 貨 條 例 第322條 下 對 股 份 權 益 之 相 同 方 式 解
釋；

(b) 一 名 人 士 之 基 金 單 位 淡 倉 ，須 按 證 券 及 期 貨 條 例 第308及 第322條 下 對 股 份 之 淡 倉 之 相

同方式解釋；

(c) 管 理 人 或 管 理 人 之 董 事 或 最 高 行 政 人 員（視 乎 情 況 而 定）之 基 金 單 位 權 益 ，須 按 證 券 及

期 貨 條 例 第346條 下 對 股 份 權 益 之 相 同 方 式 解 釋 ；

(d) 管 理 人 或 管 理 人 之 董 事 或 最 高 行 政 人 員（視 乎 情 況 而 定）之 基 金 單 位 淡 倉 ，須 按 證 券 及

期 貨 條 例 第308及 第346條 下 對 股 份 之 淡 倉 之 相 同 方 式 解 釋 ；

(e) 管 理 人 不 應 純 粹 基 於 受 託 人 身 為 匯 賢 產 業 信 託 受 託 人 於 管 理 人 中 持 有 權 益 ，因 而 理 解
為 證 券 及 期 貨 條 例 第316條 的 受 託 人 的 受 控 法 團 。

215
 信 託 契 約

在上文所述規限下：

(a) 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 第2分 部 至 第4分 部 條 文（第328條 除 外）適 用 於 以 下 人 士 ：(i)於 基

金 單 位 持 有 權 益 的 人 士 ，或 收 購 基 金 單 位 權 益 的 人 士 或 不 再 於 基 金 單 位 持 有 權 益 的 人
士 ； 或(ii)持 有 基 金 單 位 淡 倉 的 人 士 ，或 將 於 基 金 單 位 持 有 或 不 再 持 有 淡 倉 的 人 士 。因
此 ，在 證 券 及 期 貨 條 例 第313條 所 述 情 況 下 ，倘 出 現 證 券 及 期 貨 條 例 第310條 所 述 的 相
關 事 件 ，該 人 士 須 負 上 披 露 責 任 ； 及

(b) 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 第7分 部 至 第9分 部 條 文（第351條 除 外）適 用 於 管 理 人 本 身 及 以

下 每 名 管 理 人 以 下 人 士 ：(i)於 基 金 單 位 持 有 權 益 的 管 理 人 董 事 及 最 高 行 政 人 員 ，或 收
購基金單位權益的管理人董事及最高行政人員或不再於基金單位持有權益的管理人董
事 及 最 高 行 政 人 員 ； 或(ii)持 有 基 金 單 位 淡 倉 的 管 理 人 董 事 及 最 高 行 政 人 員 ，或 將 於 基
金 單 位 持 有 或 不 再 持 有 淡 倉 的 管 理 人 董 事 及 最 高 行 政 人 員 。因 此 ，在 證 券 及 期 貨 條 例
第341條所述情況下 ，倘出現該條所述的相關事件 ，管理人及管理人的董事或最高行政
人 員（視 乎 情 況 而 定）須 負 上 信 託 契 約 項 下 披 露 責 任 。

倘 因 信 託 契 約 相 關 條 文 ，證 券 及 期 貨 條 例 第310條 或 第341條 所 述 相 關 事 件 發 生 而 產 生
披 露 責 任 ，則 有 關 人 士 須 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第XV部 相 關 條 文 向 管 理 人 及 香 港 聯 交 所 發 出
通 知 。管 理 人 須 於 接 獲 通 知 後 隨 即 向 受 託 人 發 送 該 通 知 的 副 本 。

倘根據管理人採納之基金單位權益披露守則及信託契約之有關條文須承擔披露責任之
人 士 未 有 根 據 信 託 契 約 之 有 關 條 文 作 出 通 知（不 論 該 名 人 士 是 否 基 金 單 位 持 有 人），該 人 士
擁 有（或 被 視 作 擁 有）權 益 之 基 金 單 位（「受 影 響 基 金 單 位」）須 受 信 託 契 約 之 有 關 條 文 所 規
限 。當 擁 有 受 影 響 基 金 單 位 權 益 之 人 士 是 管 理 人 以 外 之 人 士 ，管 理 人 可 全 權 酌 情 決 定 就 任
何或全部受影響基金單位採取下列任何或所有行動：

(a) 宣佈暫時中止任何或全部受影響基金單位附帶之投票權（而在宣佈後 ，就匯賢產業信託

而 言 ，該 等 投 票 權 須 就 各 方 面 而 言 暫 時 中 止）；

(b) 暫時中止支付任何或全部受影響基金單位之任何分派（而在暫時中止後 ，任何該等分派

須 保 留 於 受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）名 下 之 信 託 賬 戶 以 待 動 用）；

(c) 由 該 人 士 須 作 出 披 露 之 期 限 當 日 起 計 ，就 每 違 規 日 實 施 收 取 每 個 受 影 響 基 金 單 位 最 多
0.10港 元 之 行 政 費 ； 及 ╱ 或

(d) 暫時中止及╱或拒絕登記部份或全部受影響基金單位之任何轉讓，

直至管理人信納信託契約之相關條文已獲全面遵守為止。

上 文 所 指 之 行 政 費 須 由 管 理 人 保 留 作 其 認 為 合 適 之 用 途 。倘 有 關 基 金 單 位 持 有 人 或 任
何 其 他 人 士 並 無 支 付 該 費 用 ，管 理 人 可（全 權 酌 情 決 定）從 有 關 之 受 影 響 基 金 單 位 之 任 何 分
派中預扣及扣除該費用（而在收回該費用前 ，管理人可（全權酌情決定）行使上文所載之任何
權利）。倘有任何款項存於上文所指之信託賬戶 ，管理人可動用該等款項抵銷對有關之受影
響基金單位實施收取之任何該等費用。

不論任何基金單位持有人有否違反管理人採納的基金單位權益披露守則及信託契約之
條 文 ，每 名 基 金 單 位 持 有 人 須 受 管 理 人 之 決 定 約 束 ，而 倘 管 理 人（全 權 酌 情 決 定）宣 佈 任 何
或 全 部 該 等 基 金 單 位 是（或 被 視 作 為）受 影 響 基 金 單 位 ，每 名 持 有 人 之 基 金 單 位 須 受 該 決 定
規限。

216
 信 託 契 約

倘該名擁有受影響基金單位權益之人士是管理人：

(a) 受 託 人 可 就 任 何 或 全 部 受 影 響 基 金 單 位 ，行 使 管 理 人 在 上 文 第(a)至(d)分 段 下 之 權 力 ；

(b) 受 託 人 可 行 使 上 述 管 理 人 之 權 力 ，為 匯 賢 產 業 信 託 之 利 益 保 留 行 政 費 ，並 於 費 用 沒 有
支付之情況下採取行動；及

(c) 不 論 管 理 人 有 否 違 反 信 託 契 約 之 有 關 條 文 ，管 理 人 須 受 受 託 人 之 決 定 所 約 束 ，而 倘 受
託 人（全 權 酌 情 決 定）宣 佈 任 何 或 全 部 該 等 基 金 單 位 是（或 被 視 作 為）受 影 響 基 金 單 位 ，
管理人之基金單位須受該決定約束。

根 據 信 託 契 約 ，每 位 基 金 單 位 持 有 人 及 所 有 透 過 或 藉 着 基 金 單 位 持 有 人 提 出 索 償 之 人
士明確承認及同意授予管理人及受託人上述權利及權力 ，並同意受管理人或受託人（視情況
而 定）根 據 信 託 契 約 真 誠 採 取 之 任 何 行 動 所 約 束 。

217
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

以 下 為 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 之 重 大 條 款 概 要 。附 有「*」號 的 文
件 在 本 發 售 通 函 日 期 前 簽 立 ，由 現 時 起 至 上 市 日 期 一 般 辦 公 時 間 內 ，於 香 港 中 環 康 樂 廣
場1號 怡 和 大 廈26樓 胡 關 李 羅 律 師 行 辦 事 處 可 供 免 費 查 閱 。

合 資 文 件*

滙 賢 投 資 與 境 內 合 營 夥 伴 於1998年11月16日 訂 立 合 營 合 同 及 組 織 章 程 ，以 成 立 北 京 東
方廣場公司 。上述合營合同及組織章程經各方於2008年6月13日之補充協議所修訂及補充 。

北京東方廣場公司的合營期

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 由1999年1月25日 至2049年1月24日 止 ，為 期50年 。在 滙 賢

投 資 與 境 內 合 營 夥 伴 協 定 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 一 致 同 意 下 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 可 在
上述期間屆滿前6個月向有關中國主管當局申請延長合營期 。延長（如獲授予）將於有關中國
主管當局批准後方始生效。

北京東方廣場公司的投資總額及註冊資本

北 京 東 方 廣 場 公 司 投 資 總 額 及 註 冊 資 本 分 別 為1,950,000,000美 元 及600,000,000美 元 。
滙 賢 投 資 全 數 出 資 予 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 註 冊 資 本 。滙 賢 投 資 負 責 為 北 京 東 方 廣 場 公 司 的
資 本 需 求 安 排 融 資 ，惟 以 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 總 投 資 額 與 北 京 東 方 廣 場 的 註 冊 資 本 之 差 額
為限。

初始角色

根據合資文件 ，境內合營夥伴負責（其中包括）協助北京東方廣場公司(i)申請位於北京東
城 區 的 地 盤 的 土 地 使 用 權 ，為 期50年 ，以 發 展 東 方 廣 場 ，為 其 申 請 批 准 、許 可 證 及 優 惠 待
遇（包 括 稅 項），(ii)拆 遷 該 地 盤 內 的 構 築 物 及 騰 空 地 盤 ；(iii)申 請 許 可 及 優 惠 待 遇（包 活 超 過）
及(iv)招 聘 當 地 及 外 籍 員 工 。另 外 ，滙 賢 投 資 負 責（其 中 包 括）支 付 北 京 東 方 廣 場 公 司 全 數 資
本（包 括 支 付 北 京 東 方 廣 場 公 司 全 部 註 冊 資 本 及 向 其 提 供 貸 款）及 管 理 及 營 運 東 方 廣 場 。東
方 廣 場 所 在 地 盤 的 土 地 使 用 權 出 讓 予 北 京 東 方 廣 場 公 司 ，為 期50年 ，至2049年4月21日 屆
滿 。北 京 東 方 廣 場 公 司 註 冊 資 本 僅 由 滙 賢 投 資 支 付 。

溢利分派

在2008年 簽 訂 補 充 協 議（經 中 國 相 關 機 構 批 准）前 ，根 據 北 京 東 方 廣 場 公 司 原 合 營 合 同

及 組 織 章 程 ，境 內 合 營 夥 伴 原 有 權 於 合 營 期 內 每 年 自 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 一 筆 指 定 年 度
款 項 ，作 為 騰 空 相 關 地 盤 用 作 發 展 東 方 廣 場 相 關 地 盤 的 酬 金 。根 據 上 述 補 充 協 議 作 出 修 訂
後 ，境 內 合 營 夥 伴 有 權 自 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 若 干 款 項（「有 關 款 項」），以 代 替 上 述 年 度
款 項 ，境 內 合 營 夥 伴 悉 數 收 訖 有 關 款 項 。有 關 款 項 包 括 在2006年 前 付 予 境 內 合 營 夥 伴 的 若
干 年 度 款 項 約48,000,000美 元 及2009年1月 一 筆 過 結 清 的 款 項 約271,000,000美 元 ，合 共 約
319,000,000美 元 。除 有 關 款 項 及 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 屆 滿 後 或 提 早 終 止 後 境 內 合 營

218
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

夥 伴 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產 分 派（如 有）的 權 利 外 ，境 內 合 營 夥 伴 無 權 收 取 北 京 東 方 廣 場
公司任何溢利分派。

2009年1月 起 ，滙 賢 投 資 有 權 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 餘 下 合 營 期 內 收 取 北 京 東 方 廣 場 公
司全部溢利分派。

分擔風險

在整段合營期內 ，滙賢投資將作出北京東方廣場公司獲授貸款所需的任何擔保 。此外 ，

滙 賢 投 資 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 所 有 貸 款 、風 險 及 擔 保 負 責 ，而 境 內 合 營 夥 伴 則 無 須 為 該 等
事宜承擔責任。

轉讓

除 合 資 文 件 訂 明 外 ，或 除 取 得 合 作 他 方 事 先 書 面 批 准 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 一 致
同 意 外 ，合 作 各 方 概 不 得 向 任 何 第 三 方 轉 讓 、出 售 或 以 其 他 方 式 處 置 其 注 入 北 京 東 方 廣 場
公司的任何資本或其於北京東方廣場公司註冊資本項下的任何權益。

角色

根 據 合 資 文 件 ，滙 賢 投 資 的 主 要 職 責 包 括（其 中 包 括）(a)與 銀 行 或 其 他 金 融 機 構 磋 商 授
予 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 貸 款 的 條 款 及 條 件 ，並 代 表 北 京 東 方 廣 場 公 司 簽 訂 相 關 貸 款 協 議 ，
惟 北 京 東 方 廣 場 公 司 依 法 存 在 不 會 受 到 損 害 ，且 境 內 合 營 夥 伴 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 正 當
權 益 不 受 影 響 ；(b)經 營 及 管 理 北 京 東 方 廣 場 公 司 及 其 項 目 ； 及(c)處 理 北 京 東 方 廣 場 公 司 董
事會委託的任何其他事宜。

另 外 ，境 內 合 營 夥 伴 的 主 要 職 責 包 括（其 中 包 括）在 北 京 東 方 廣 場 公 司 若 干 業 務 及 經 營
方 面 提 供 協 助 ，包 括 聘 請 當 地 員 工 、辦 理 外 國 員 工 簽 證 及 工 作 證 申 請 及 北 京 東 方 廣 場 公 司
董事會委託的其他事宜。

北京東方廣場公司的董事會

根 據 合 資 文 件 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的 董 事 會 為 擁 有 最 高 權 力 的 機 構 ，可 就 北 京 東 方 廣
場公司所有重要事宜作出決定。

(i) 董事會組成

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 董 事 會 由12名 董 事 組 成 。滙 賢 投 資 有 權 提 名 北 京 東 方 廣 場 公 司 董
事 會12名 董 事 中 的9名 ，而 境 內 合 營 夥 伴 有 權 提 名 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 餘 下3名 董 事 。
證監會已授出豁免 ，豁免北京東方廣場公司嚴格遵守房地產投資信託基金守則第7.5（f）段 ，
以 允 許 若 干 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 無 須 由 受 託 人 委 任 。有 關 豁 免 的 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通
函「修 訂 、豁 免 及 發 牌 之 條 件 — 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 董 事 提 名 權」一 節 。

(ii) 董事會會議

北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 會 議 的 法 定 人 數 應 為 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 三 分 之 二 。倘 董
事 會 會 議 未 達 法 定 人 數 而 休 會 ，而 續 會 上 與 會 董 事 數 目 仍 然 不 足 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 三
分 之 二 ，當 時 出 席 續 會 的 董 事 構 成 續 會 的 法 定 人 數 。倘 任 何 董 事 並 無 出 席 董 事 會 會 議 ，亦
並 無 委 任 代 表 出 席 該 董 事 會 會 議 ，董 事 被 視 為 對 其 他 與 會 董 事 通 過 的 決 議 案 表 示 同 意 。

219
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

任何董事會會議的通告應按合資文件所載方式送達境內合營夥伴所提名的全部三名董
事 ，否 則 ，於 相 關 會 議 上 通 過 的 任 何 決 議 案 均 為 無 效 。

任何影響合作期限屆滿後境內合營夥伴或滙賢投資於北京東方廣場公司的權益的事項
或 相 關 中 國 法 律 法 規 規 定 的 事 項 ，以 及 合 資 文 件 所 訂 明 及 下 文 所 述 須 獲 與 會 北 京 東 方 廣 場
公 司 董 事 一 致 批 准 的 數 項 重 要 事 宜 外 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 將 按 與 會 董 事 簡 單 多 數 票
作 出 決 定 。上 述 所 指 的 重 要 事 宜 均 須 獲 出 席 上 述 會 議 的 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 一 致 批 准 ，
該 等 事 項 包 括(i)修 訂 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 組 織 章 程 ；(ii)增 加 、削 減 或 轉 讓 北 京 東 方 廣 場 公 司
的 註 冊 資 本 ；(iii)終 止 及 解 散 北 京 東 方 廣 場 公 司 ；(iv)抵 押 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 資 產 ；(v)北 京
東 方 廣 場 公 司 的 合 併 、分 立 或 組 織 形 式 改 變 ；(vi)涉 及 東 方 廣 場 及 東 方 廣 場 其 他 配 套 固 定 資
產 使 用 權 期 限 超 過2049年1月24日 的 事 宜 ； 及(vii)東 方 廣 場 及 東 方 廣 場 其 他 配 套 固 定 資 產 所
有 權 的 處 分 ，而 有 關 上 述(vi)及(vii)所 述 事 宜 的 決 議 案 僅 會 在 加 蓋 滙 賢 投 資 及 境 內 合 營 夥 伴 的
公司印鑑後方會生效。

此外 ，根據合資文件 ，境內合營夥伴承諾 ，只要北京東方廣場公司依法存在不受損害 ，

且境內合營夥伴對固定資產的所有權及其在合營期屆滿後對北京東方廣場公司餘下資產分
派 的 權 益 不 受 影 響 ，境 內 合 營 夥 伴 就 積 極 支 持 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 會 會 議 上 提 呈 以 供 決
定 的 所 有 決 議 案 ，以 便 順 利 實 施 及 發 展 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 業 務 ，前 提 是 倘 北 京 東 方 廣 場
公 司 董 事 會 會 議 通 告 按 上 述 方 式 正 式 發 出 ，境 內 合 營 夥 伴 將 促 使 其 提 名 的 董 事 出 席 董 事 會
會議及支持相關決議案。

合營期屆滿

根據合資文件 ，在北京東方廣場公司合營期屆滿前 ，北京東方廣場公司須先動用其流動

資 產（並 非 固 定 資 產），解 除 以 東 方 廣 場 及 東 方 廣 場 其 他 配 套 固 定 資 產 按 揭 或 押 記 作 為 抵 押
的 負 債 。倘 有 關 流 動 資 產 不 足 以 解 除 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 負 債 ，滙 賢 投 資 負 責 支 付 差 額 ，
以便解除相關按揭或押記。

北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 屆 滿（即2049年1月24日 ，延 長 者 除 外）時 ，在 北 京 東 方 廣 場
公 司 負 債 解 除（包 括 償 還 北 京 東 方 廣 場 公 司 結 欠 的 股 東 貸 款）及 北 京 東 方 廣 場 公 司 清 盤 後 ，
滙 賢 投 資 注 入 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 資 本 將 從 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產（包 括 其 固 定 資 產）中 退
回 滙 賢 投 資 。在 向 滙 賢 投 資 退 回 注 入 資 本 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 固 定 資 產（包 括 東 方 廣 場）
無 償 歸 境 內 合 營 夥 伴 所 有 。此 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 任 何 餘 下 資 產 將 分 別 分 配 予 滙 賢 投 資
（佔60.0%)及 境 內 合 營 夥 伴（佔40.0%）。倘 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產（固 定 資 產 除 外）不 足 以 退
回 滙 賢 投 資 所 注 入 的 資 本 ，合 資 文 件 規 定 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 須 在 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營
期 屆 滿 時 變 現 部 分 固 定 資 產 ，以 所 得 款 項 將 差 額 付 予 滙 賢 投 資 。北 京 東 方 廣 場 公 司 將 於 合
營期屆滿後解散。

合營期提早終止

(i) 不可抗力或困難

倘 在 合 營 期 屆 滿 前 ，由 於 不 可 抗 力 或 滙 賢 投 資 或 境 內 合 營 夥 伴 違 約 以 外 的 理 由 難 以 執
行 合 資 文 件 的 條 款 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 因 而 終 止 ，且 該 提 早 終 止 在 北 京 東 方 廣 場

220
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

公 司 合 營 期 首15年（包 括 第15年）發 生 ，在 解 除 負 債 及 清 盤 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 所 有 資 產
按以下方式分配：

(a) 從 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產 中 向 境 內 合 營 夥 伴 支 付 有 關 款 項 ，即 相 等 其 於 提 早 終 止 日 期
至 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 第15個 週 年 止 期 間 有 權 收 取 者 ； 及

(b) 從北京東方廣場公司資產中向滙賢投資退回滙賢投資注入北京東方廣場公司的資本，
並 支 付 該 注 入 資 本 在 首15年 合 資 的 回 報 。相 關 回 報 年 利 率 為16.5% 。

倘北京東方廣場公司資產不足以按緊接上段所述方式付款予境內合營夥伴及滙賢投資 ，
境 內 合 營 夥 伴 及 滙 賢 投 資 將 按 各 自 上 述 應 收 款 項 的 比 例 ，各 自 獲 分 配 北 京 東 方 廣 場 公 司 資
產 。倘 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產 足 夠 有 餘 以 按 緊 接 上 段 所 述 方 式 付 款 予 境 內 合 營 夥 伴 及 滙 賢
投 資 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 任 何 餘 下 資 產（包 括 固 定 資 產（如 有））將 分 別 按60.0%及40.0%的 比
例分配予滙賢投資及境內合營夥伴。

然 而 ，倘 上 述 提 早 終 止 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 第15個 週 年 後 發 生 ，在 解 除 負 債 及
清 盤 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 所 有 資 產 將 按 以 下 方 式 分 配 ：

(a) 從 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產 中 向 境 內 合 營 夥 伴 支 付 有 關 款 項 ，即 其 於 提 早 終 止 日 期 至 北
京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 第25個 週 年 或 合 營 期 屆 滿（以 較 早 者 為 準）止 期 間 有 權 收 取 者 ；
及

(b) 從北京東方廣場公司資產中向滙賢投資退回滙賢投資注入北京東方廣場公司的資本，
並支付該注入資本在首15年合營期的回報 ，相關回報年利率為16.5% 。此外 ，滙賢投資
將 就 注 入 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 資 本 收 取 一 筆 額 外 回 報 ，回 報 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 營 業
執照簽發第16個週年至合營期提早終止當年相關週年日期止期間按年利率10.0%計算 。

倘北京東方廣場公司資產不足以按緊接上段所述方式付款予境內合營夥伴及滙賢投資 ，
境 內 合 營 夥 伴 及 滙 賢 投 資 將 按 各 自 上 述 應 收 款 項 的 比 例 ，各 自 獲 分 配 北 京 東 方 廣 場 公 司 資
產 。倘 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產 足 夠 有 餘 以 按 緊 接 上 段 所 述 方 式 付 款 予 境 內 合 營 夥 伴 及 滙 賢
投 資 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 任 何 餘 下 資 產 將 分 別 按60.0%及40.0%的 比 例 分 配 予 滙 賢 投 資 及 境
內合營夥伴。

(ii) 滙賢投資違約

倘在合營期屆滿前 ，由於滙賢投資違約 ，北京東方廣場公司的合營期因而終止 ，在解除

負 債 及 清 盤 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 將 從 資 產 中 向 境 內 合 營 夥 伴 分 配 款 項 ，相 等 於 境 內 合 營
夥 伴 於 合 資 屆 滿 時 有 權 收 取 的 有 關 款 項 現 值 。此 後 ，滙 賢 投 資 注 入 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 資
本將獲退回 。其後 ，北京東方廣場公司任何餘下資產（包括固定資產（如有））將分別按60.0%
及40.0%的比例分配予滙賢投資及境內合營夥伴 。然而 ，倘北京東方廣場公司資產不足以按
上 文 支 付 境 內 合 營 夥 伴 的 有 關 款 項 ，滙 賢 投 資 保 證 支 付 差 額 ，而 各 滙 賢 投 資 股 東 應 按 各 自

221
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

於 滙 賢 投 資 的 持 股 比 例 ，出 資 支 付 該 差 額 。然 而 ，倘 滙 賢 投 資 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 行 事 違
反 合 資 文 件 的 條 款 ，並 且 境 內 合 營 夥 伴 於 合 營 期 屆 滿 時 收 取 北 京 東 方 廣 場 公 司 固 定 資 產 的
權 利 因 此 受 到 損 害 ，滙 賢 投 資 須 向 境 內 合 營 夥 伴 賠 償 。

(iii) 境 內 合 營 夥 伴 違 約

倘 在 合 營 期 屆 滿 前 ，由 於 境 內 合 營 夥 伴 違 約 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 營 期 因 而 終 止 ，
北 京 東 方 廣 場 公 司 、滙 賢 投 資 或 滙 賢 投 資 任 何 股 東 將 無 須 支 付 境 內 合 營 夥 伴 有 關 款 項 ，即
相 等 於 境 內 合 營 夥 伴 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 合 營 期 提 早 終 止 當 年（包 括 該 年）及 往 後 年 度 有 權
收 取 者 。在 償 還 北 京 東 方 廣 場 公 司 負 債 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 所 有 資 產（包 括 固 定 資 產（如
有））將 歸 滙 賢 投 資 所 有 ，滙 賢 投 資 可 全 權 處 置 有 關 資 產 。

誠 如 上 文 所 述 ，由 於 有 關 款 項 已 全 數 付 予 境 內 合 營 夥 伴 ，故 此 境 內 合 營 夥 伴 無 權 在 北
京東方廣場公司合營期屆滿或提早終止時再次收取任何上述有關款項。

重 組 協 議*

轉 讓Hui Xian BVI

受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）及 管 理 人 與Hui Xian Cayman及 匯 賢 控 股 於2011年

4月8日 訂 立 重 組 協 議 ，據 此 ，Hui Xian Cayman同 意 向 受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）
轉 讓Hui Xian BVI股 份 及 於 轉 讓 債 務 的 權 益 。

Hui Xian BVI集 團 的 備 考 完 成 資 產 負 債 表

根 據 重 組 協 議 ，Hui Xian BVI集 團 備 考 完 成 資 產 負 債 表（「備 考 完 成 資 產 負 債 表」）將 予 編

製 。備 考 完 成 資 產 負 債 表 將 載 列Hui Xian BVI集 團 於 完 成 時 的「經 調 整 資 產 值」，即 對Hui Xian
BVI集 團 於 完 成 時 的 其 他 資 產 及 負 債 作 出 調 整 後 於 交 易 中 東 方 廣 場 的 轉 讓 價 值 。就 編 製 備 考
完 成 資 產 負 債 表 及 計 算 經 調 整 資 產 值 而 言 ，東 方 廣 場 的 轉 讓 價 值 將 參 照 東 方 廣 場 的 市 值 。
Hui Xian Cayman將 通 知 受 託 人 及 管 理 人 轉 讓 價 值（將 介 乎 人 民 幣265.54億 元 至 人 民 幣282.37
億 元），而 有 關 東 方 廣 場 估 值 變 動 的 任 何 遞 延 稅 項 負 債 或 遞 延 稅 項 資 產 以 及 資 本 準 備 ╱ 折
舊（如 有）將 不 計 算 在 內 。

轉讓轉讓債務

Hui Xian BVI集團的轉讓債務包括金額為人民幣10億元（或Hui Xian Cayman與管理人可能

協 定 的 其 他 本 金 額 ，惟 須 介 乎 人 民 幣7億 元 至 人 民 幣15.5億 元 的 範 圍）的 部 份 現 有 債 務 。Hui
Xian Cayman將 於 完 成 時 向 受 託 人（作 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）轉 讓 轉 讓 債 務 。

因 此 ，受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 及 於 完 成 後 身 為Hui Xian BVI的 唯 一 股 東）將

實 際 上 於 完 成 時 向Hui Xian BVI授 出 股 東 貸 款 ，數 額 相 當 於 將 於 完 成 時 轉 讓 予 受 託 人 的 轉 讓
債務。

有 關 轉 讓 債 務 的 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「集 資 款 項 用 途」一 節 。
222
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

代 價 、款 項 調 整 及 完 成

Hui Xian BVI股 份 及 轉 讓 債 務 的 轉 讓 代 價 將 以 向Hui Xian Cayman發 行2,700,000,000個 基

金單位（Hui Xian Cayman與管理人可能協定的其他數目的基金單位） （即於完成時全部已發行
基 金 單 位）的 方 式 償 付 。完 成 後 ，核 數 師 將 審 閱 備 考 完 成 資 產 負 債 表 ，Hui Xian Cayman與 受
託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）將 支 付 調 整 款 項 ，以 解 決 據 備 考 完 成 資 產 負 債 表 所 示Hui
Xian BVI集團於完成時的資產及負債的任何超額部分或不足部分（視乎情況而定），惟受託人
應付Hui Xian Cayman的調整款項金額不超逾人民幣50,000,000元 。該等調整款項（如有）須於
收 訖 調 整 聲 明（核 數 師 須 確 認 其 準 確 性）起 計 十 四 日 內 以 現 金 支 付 。倘 備 考 完 成 資 產 負 債 表
或 該 資 產 負 債 表 的 調 整（如 有）載 有 任 何 股 價 敏 感 資 料 ，管 理 人 將 公 佈 該 股 價 敏 感 資 料 。另
外 ，倘 作 出 該 項 調 整 ，管 理 人 將 刊 發 有 關 該 調 整 的 公 告 。

重 組 協 議 規 定 ，Hui Xian Cayman須 於 完 成 前 促 成 以 下 事 項 ：Hui Xian BVI集 團 須(i)出 售

Hui Xian BVI集 團 所 有 資 產 ，不 包 括 東 方 廣 場 及 附 屬 機 器 、設 備 及 流 動 資 產（如 有）以 及 、Hui
Xian BVI集團未經審核完成管理賬目所反映的資產及Hui Xian BVI集團根據相關法律及法規存
置的任何其他資產 ；(ii)解除Hui Xian BVI集團所有負債 ，不包括(a)現有債務及Hui Xian BVI集團
公 司 間 負 債 、(b)備 考 完 成 資 產 負 債 表 所 反 映 的 負 債 、(c)Hui Xian BVI集 團 未 經 審 核 完 成 管 理
賬 目 將 會 反 映 的 任 何 遞 延 稅 項 負 債 及(d)受 託 人 書 面 同 意 的 任 何 其 他 負 債 ； 及(iii)妥 為 履 行 及
解 除 其 合 約 及 其 他 安 排 下 的 責 任 ，並 在 到 期 時 支 付 及 償 還 應 付 賬 款 。重 組 協 議 亦 載 有 倘Hui
Xian BVI 集 團 的 財 務 狀 況 或 情 況 會 受 到 重 大 不 利 影 響 ，Hui Xian BVI於 完 成 前 期 間 宣 派 股 息
或 其 他 分 派 的 限 制（上 市 前 分 派 除 外），以 及Hui Xian BVI集 團 向Hui Xian Cayman償 還 欠 款 的
限 制 與 解 除 或 削 減Hui Xian BVI集 團 任 何 負 債 的 限 制 。

向 受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）轉 讓Hui Xian BVI股 份 將 於2011年4月28日 或 之

前（或Hui Xian Cayman與 管 理 人 可 能 協 定 的 其 他 日 期）完 成 。

保證及責任限制

重 組 協 議 載 有Hui Xian Cayman就（其 中 包 括）Hui Xian BVI股 份 、轉 讓 債 務 、Hui Xian BVI

集 團 的 賬 目 、稅 項 、財 務 、業 務 、訴 訟 及 資 產 、東 方 廣 場 及 東 方 廣 場 的 租 賃 協 議 發 出 的 若
干 聲 明 及 保 證 。重 組 協 議 可 據 本 發 售 通 函 附 錄 十 中 所 述 者 予 以 查 閱 。匯 賢 控 股 擔 保Hui Xian
Cayman根 據 重 組 協 議 ，完 成Hui Xian BVI股 份 及 轉 讓 債 務 的 轉 讓 的 責 任 ，並 擔 保Hui Xian
Cayman支 付 調 整 款 項 的 責 任 ，以 解 決 據 備 考 完 成 資 產 負 債 表 所 示Hui Xian BVI集 團 於 完 成 時
於備考完成資產負債表所示的資產及負債的任何超額部分。

重 組 協 議 亦 載 列 因 違 反 任 何 聲 明 及 保 證 所 引 致 的Hui Xian Cayman責 任 限 制 。

223
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

根 據 重 組 協 議 提 出 之 一 切 有 關Hui Xian Cayman及 匯 賢 控 股 之 索 償（連 同 根 據Hui Xian

Cayman與受託人（作為匯賢產業信託的受託人）及 ╱ 或其他人士就Hui Xian BVI集團於重組協
議 前 或 後 訂 立 的 任 何 其 他 協 議 提 出 之 一 切 索 償 一 併 計 算）之 最 高 責 任 總 額 不 應 超 逾 備 考 完
成資產負債表所示並經核數師審閱該資產負債表後作出調整後Hui Xian BVI集團「經調整資產
值」。

根據重組協議有關僱用或之前曾僱用北京東方廣場公司的僱員的保證或申索的索償限
期 為 由 完 成 日 期 起 計 四 年 ，而 根 據 或 關 乎 違 反 重 組 協 議 一 切 其 他 申 索 之 索 償 限 期 為 由 完 成
日期起計七年。

稅務契約

上 市 日 期 前 ，Hui Xian Cayman以 受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）及Hui Xian BVI為

受 益 人 訂 立 稅 務 契 約 ，就 以 下 各 項 向Hui Xian BVI（為 其 本 身 及 代 表 滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣
場 公 司 及 身 為 滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 受 託 人）及 受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託
人 及 為 匯 賢 產 業 信 託 的 利 益）提 供 彌 償 保 證 ：

(i) 因 或 參 考 於 上 市 日 期 前 發 生 或 生 效 之 任 何 交 易 、事 件 、事 宜 或 事 情 或 就Hui Xian BVI集

團 任 何 成 員 公 司 於 上 市 日 期 前 所 賺 取 、應 計 或 收 取 或 被 指 或 視 為 已 賺 取 、應 計 或 收 取
之 任 何 總 收 入 、所 得 、溢 利 或 收 益 ，Hui Xian BVI集 團 任 何 成 員 公 司 或 受 託 人（身 為 匯 賢
產 業 信 託 的 受 託 人）產 生 之 任 何 稅 務 責 任 ，而 並 無 在 備 考 完 成 資 產 負 債 表（可 因 已 結 算
的款項對該資產負債表進行任何審核調整 ，且不在 Hui Xian Cayman 或匯賢控股根據重
組 協 議 已 經 涵 蓋 及 已 然 償 付 申 索 的 主 體 事 項）內 撥 備 ；

(ii) 因 為 或 關 乎Hui Xian BVI已 發 行 股 本 中 的 任 何 股 份 的 轉 讓 、Hui Xian BVI結 欠 貸 款 中 的 任

何 權 益 的 轉 讓 、發 售 及 於 上 市 日 期 基 金 單 位 上 市 、Hui Xian BVI利 用 發 售 所 得 款 項 償 還
債 務 或 於 上 市 日 期 或 之 前 落 實 的 任 何Hui Xian Cayman交 易 而 產 生 的Hui Xian BVI集 團 任
何 成 員 公 司 或 受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）的 任 何 及 全 部 責 任 ； 及

(iii) Hui Xian BVI集 團 任 何 成 員 公 司 或 受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）已 經 或 可 能 受 限

於 ，或 任 何 該 等 公 司 或 受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）因 以 下 原 因 而 合 理 及 適 當
地招致的所有行動 、申索 、損失 、損害賠償 、成本（包括所有法律成本）、費用 、開支 、
利 息 、罰 款 或 其 他 責 任 ：(a)調 查 、評 估 或 抗 辯 任 何 上 述(i)或(ii)項 的 申 索 ；(b)任 何 上 述(i)
或(ii)項 的 申 索 達 成 和 解 ；(c)受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）或 Hui Xian BVI集 團 任
何 成 員 公 司 根 據 或 就 稅 務 契 約 而 提 出 索 償 並 且 勝 訴 之 任 何 法 律 程 序 或 行 動 ； 或(d)執 行
任何該等和解或判決。

就 此 ，在Hui Xian Cayman可 能 合 理 地 要 求 時 ，Hui Xian BVI及 受 託 人 須 採 取 或 促 使Hui

Xian BVI集 團 任 何 成 員 公 司 採 取 在 稅 務 契 約 範 圍 內 有 關 任 何 稅 務 申 索 的 行 動 ，惟 受 限 於Hui
Xian Cayman提 供 的 成 本 彌 償 保 證 及 其 他 條 文 等 事 項 。

224
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

根 據 稅 務 契 約 提 出 一 切 索 償（連 同 根 據 重 組 協 議 提 出 之 一 切 索 償 一 併 計 算）之 最 高 責 任
總 額 將 不 會 超 逾 備 考 完 成 資 產 負 債 表 所 示 並 經 核 數 師 審 閱 該 資 產 負 債 表 後 作 出 調 整 後Hui
Xian BVI集 團 於 完 成 時 的「經 調 整 資 產 值」。

根 據 稅 務 契 約 提 出 索 償 之 限 期 為 由 上 市 日 期 後 起 計 七 年 。就 該 項 索 償 所 涉 及 之 有 關 稅
務 責 任 提 出 並 且 於 適 用 之 限 期 屆 滿 前 未 有 最 終 得 到 解 決 之 任 何 稅 務 行 動 或 程 序 ，不 損 害 稅
務契約項下之索償權利。

匯 賢 控 股 認 購 協 議*

匯 賢 控 股 已 與 管 理 人 訂 立 認 購 協 議 ，據 此 ，匯 賢 控 股 同 意 按 發 售 價 認 購300,000,000個
基金單位 ，相當於匯賢控股認購及發售完成後基金單位6.0% 。認購價從匯賢產業信託向Hui
Xian BVI借 出 的 款 項 中 抵 銷 相 同 的 金 額 ，而Hui Xian BVI將 利 用 該 款 項 向Hui Xian Cayman（及
最終向匯賢控股）償還現有債務（減轉讓債務）。於該等認購及發售完成後 ，匯賢控股將予認
購的基金單位將與已發行繳足基金單位在所有方面享有同等權利。

條件

根 據 匯 賢 控 股 認 購 協 議 ，管 理 人 及 匯 賢 控 股 之 權 利 及 責 任 須 待 達 成 以 下 條 件 ，方 予 履
行：

• 香港聯交所批准根據本發售通函所載之條款及條件而發行及將發行之所有基金單
位上市及買賣；

• 證監會已根據證券及期貨條例認可有關發售之匯賢產業信託及本發售通函；及

• 包銷協議成為無條件（包括當中任何條件之豁免 ，但不包括匯賢控股認購協議成為
無 條 件 之 規 定）且 並 無 於 發 售 中 發 行 基 金 單 位 交 收 之 日 或 之 前 根 據 其 各 自 條 款 終
止。

完成

倘 上 述 條 件 於2011年4月29日 或 之 前（或 匯 賢 控 股 與 管 理 人 可 能 書 面 協 定 的 較 後 日 期）
達 成（或 另 獲 匯 賢 控 股 與 管 理 人 書 面 豁 免），預 期 匯 賢 控 股 認 購 協 議 將 於 上 市 日 期 當 日 及 基
金單位開始在香港聯交所買賣前完成。

匯賢控股之禁售承諾

匯 賢 控 股 於 匯 賢 控 股 認 購 協 議 內 向 管 理 人 承 諾 ，就 根 據 匯 賢 控 股 認 購 協 議 將 發 行 予 匯
賢 控 股 之 基 金 單 位 以 及 根 據 基 金 單 位 借 貸 協 議 可 能 退 還 之 任 何 基 金 單 位 而 言 ，自 上 市 日 期
起 至 上 市 日 期 後 六 個 月 止（包 括 當 日）期 間 ，其 將 不 會（無 論 有 條 件 或 無 條 件）：

• 出售其持有的任何基金單位；或

• 要約或同意或宣佈作出前文所述事情之意圖。

惟 該 等 限 制 並 不 適 用 於(a)匯 賢 控 股 根 據 行 使 任 何 超 額 配 售 權 售 出 或 轉 讓 任 何 基 金 單 位 ；(b)
根 據 基 金 單 位 借 貸 協 議 轉 讓 任 何 基 金 單 位 ；(c)匯 賢 控 股 以 任 何 該 等 基 金 單 位 就 真 誠 的 商 業

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 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

貸 款 向 認 可 機 構（定 義 見 香 港 法 例 第155章 銀 行 業 條 例）作 出 擔 保（包 括 押 記 或 質 押） ； 或(d)(i)

匯 賢 控 股 向 其 任 何 全 資 附 屬 公 司（反 之 亦 然）； 或(ii)一 間 匯 賢 控 股 全 資 附 屬 公 司 向 另 一 間 匯
賢 控 股 全 資 附 屬 公 司 售 出 或 轉 讓 基 金 單 位 ，惟 該 每 一 附 屬 公 司 已 簽 署 及 向 管 理 人 交 付 承 諾
書 ，以 符 合 上 述 限 制 ，且 該 附 屬 公 司 須 承 諾 一 旦 不 再 作 為 匯 賢 控 股 全 資 附 屬 公 司 時 ，必 須
將該等基金單位轉撥回匯賢控股或另一間匯賢控股全資附屬公司。

酒 店 管 理 協 議*

酒 店 管 理 人 現 時 根 據 酒 店 管 理 協 議 管 理 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 ，其 主 要 條 款 概 述 如 下 。

一般事項

北 京 東 方 廣 場 公 司 及 酒 店 管 理 人 於2001年7月27日 訂 立 酒 店 管 理 協 議 ，內 容 有 關 北 京
東 方 君 悅 大 酒 店 業 務 管 理 ，並 分 別 於2002年9月13日 及2011年3月28日 訂 立 該 管 理 協 議 的 兩
份補充協議。

經營期

酒店管理協議有效期由中華人民共和國對外貿易經濟合作部批准酒店管理協議日期起
至2019年12月31日 屆 滿 。

北京東方君悅大酒店的營運

酒店營運的控制

酒 店 管 理 人 須 按 以 下 各 項 透 過 酒 店 總 經 理 營 運 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 ：(a)代 表 及 為 北 京
東 方 君 悅 大 酒 店 好 處 及 利 益 ；(b)其 標 準 與 一 流 國 際 豪 華 酒 店 相 若 ； 及(c)其 標 準 與「君 悅」酒
店 奉 行 者 相 若 。酒 店 管 理 人 應 按 營 運 習 慣 及 常 規 進 行 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 一 切 活 動 ，依 照
中 國 法 律 進 行 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 營 運 ，並 在 可 行 及 其 建 議 的 情 況 下 ，以 富 地 方 特 色 及 傳
統 的 方 式 營 運 。酒 店 總 經 理 對 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 營 運 擁 有 控 制 權 及 酌 情 權 ，惟 須 受 酒 店
管理協議的條款規限。

租賃及持許權

酒 店 管 理 人 須 透 過 酒 店 總 經 理 營 運 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 所 有 設 施 及 提 供 所 有 服 務 ，並
不得出租該等服務或設施或就此授出持許權。

北 京 東 方 廣 場 公 司 於 同 一 地 點 開 發 的 零 售 及 商 用 空 間 與 康 樂 中 心 ，不 視 為 北 京 東 方 君
悅 大 酒 店 的 一 部 分 。北 京 東 方 廣 場 公 司 有 權 出 租 有 關 零 售 及 商 用 空 間 或 就 此 授 出 持 許 權 ，
而北京東方廣場公司根據有關租約或持許權收取的租金或其他款項不計入北京東方君悅大
酒店營運所得的收入。

226
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

酒店管理服務

於 經 營 期 內 ，根 據 酒 店 管 理 協 議 規 定 ，酒 店 管 理 人 須 透 過 酒 店 總 經 理（可 收 取 費 用 作 為
代 價 ，並 報 銷 有 關 開 支）進 行 以 下 各 項 ：

(a) 請 求 、要 求 、收 回 自 房 客 、賓 客 、租 戶 、分 租 戶 、持 許 權 許 可 使 用 人 商 及 向 北 京 東 方
君 悅 大 酒 店 房 客 提 供 服 務 的 其 他 第 三 方 收 取 的 一 切 費 用 、租 金 及 其 他 款 項 ，並 開 立 收
據 ，而且 ，在適宜或需要時 ，安排向該等房客 、賓客 、租戶 、分租戶及持許權許可使用
人商發出遷出及交還所佔用空間的通知；

(b) 就 此 加 盟 一 個 或 以 上 信 用 卡 系 統 ，並 遵 守 凱 悅 國 際 的 整 體 政 策 ；

(c) 招 聘 、面 試 及 聘 用 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 僱 員 ，並 支 付 一 切 薪 金 、工 資 、稅 項（視 乎
情 況 而 定）及 社 會 福 利（附 註 ： 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 僱 員 的 僱 主 為 北 京 東 方 廣 場 公 司 ，
而 並 非 酒 店 管 理 人 。有 關 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 僱 員 安 排 詳 情 ，請 參 閱 下 文「僱 員」分
節）；

(d) 確 立 採 購 政 策 ，以 挑 選 供 應 商 及 磋 商 供 應 合 同 ，確 保 按 可 獲 得 的 最 佳 條 款 購 貨 ；

(e) 安排購買有用品（透過北京東方廣場公司）及北京東方君悅大酒店營運所需的其他服務 ，
以 及 購 買 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 暢 順 營 運 所 需 的 所 有 食 品 、飲 品 及 其 他 服 務 及 商 品 ；

(f) 提供適當的銷售及營銷服務；

(g) 提供適用的廣告推廣服務；

(h) 根 據 酒 店 管 理 協 議 規 定 ，安 排 其 聯 屬 人 士 提 供 銷 售 及 營 銷 服 務 及 中 央 預 約 服 務 ；

(i) 調 撥 其 本 身 及 其 整 體 聯 屬 公 司 人 員 ，以 解 決 營 運 困 難 或 改 善 營 運 狀 況 ；

(j) 設立及實施僱員培訓及推動計劃；

(k) 安 排 酒 店 管 理 人 維 持 合 理 充 足 的 保 險（與 其 他 國 際 五 星 級 酒 店 管 理 公 司 要 求 者 相 若），

包括 ：(i)有關人身傷害的公眾責任 、財產損毀 、酒店管理人責任及廣告責任 、汽車責任
保險 ； 及罪案保險（包括僱員誠信），金額按酒店管理人視為需要者 ；(ii)工人賠償 、僱主
責 任 或 適 用 法 律 或 酒 店 管 理 人 認 為 適 宜 的 其 他 保 險 ；(iii)使 用 及 佔 用（業 務 中 斷）保 險 ，
範 圍 涵 蓋 北 京 東 方 廣 場 公 司 溢 利 損 失 及 標 準 火 災 、鍋 爐 及 機 器 保 險 所 保 障 危 險 及 酒 店
管 理 人 認 為 必 要 的 其 他 危 險 的 損 失 所 導 致 的 酒 店 管 理 人 費 用 ； 及(iv)酒 店 管 理 人 認 為 為
北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 營 運 所 招 致 的 索 償 、責 任 及 損 失（無 論 提 出 、決 定 或 發 生 的 地 點）
所需的其他保險；及遵守所有適用保險的條款；

(l) 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 建 議 提 呈 有 關 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 營 運 的 適 當 訴 訟 ，並 協 助 北 京
東 方 廣 場 公 司 進 行 訴 訟 ，前 提 是 北 京 東 方 廣 場 公 司 須 對 不 提 起 該 等 訴 訟 所 產 生 的 任 何
後果承擔責任；

(m) 設 置 及 存 置 會 計 賬 冊 及 紀 錄 ，以 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 有 效 營 運 所 需 的 其 他 資 訊 科 技
系統；

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 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

(n) 凱悅國際或其聯屬人士的內部核數師審閱北京東方君悅大酒店的會計賬冊及紀錄以及
營運系統；及

(o) 維護及加強北京東方君悅大酒店營運管理系統的電腦軟件。

僱員

酒 店 管 理 人 須 代 表 北 京 東 方 廣 場 公 司 及 在 諮 詢 北 京 東 方 廣 場 公 司 後 ，挑 選 及 委 任 或 罷
免 酒 店 總 經 理 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 執 行 委 員 會 成 員 。獲 提 名 為 酒 店 總 經 理 或 北 京 東 方 君
悅 大 酒 店 執 行 委 員 會 成 員 的 人 士 ，須 為 酒 店 管 理 人 、酒 店 管 理 人 聯 屬 公 司 或 現 時 凱 悅 國 際
酒 店 的 當 時 僱 員 。釐 定 酒 店 總 經 理 及 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 執 行 委 員 會 成 員 各 自 的 酬 金 及 福
利 待 遇 時 須 諮 詢 北 京 東 方 廣 場 公 司 ，而 酒 店 管 理 人 須 真 誠 地 考 慮 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 理
意 見 及 推 薦 意 見 後 ，方 可 確 認 有 關 委 任 。

總 經 理 須 代 表 北 京 東 方 廣 場 公 司 ，在 酒 店 管 理 協 議 條 款 規 限 下 ，挑 選 及 委 任 或 罷 免 北
京東方君悅大酒店所有本地僱員 。北京東方君悅大酒店各僱員（包括酒店總經理及執行委員
會成員）須為北京東方廣場公司的僱員 ，而並非酒店管理人的僱員 。酒店管理人無須對有關
僱員的工資或賠償負責。

於最後可行日期 ，北京東方廣場公司透過其分公司僱用約390名僱員 ，履行酒店營運職

能 及 服 務 。上 市 日 期 後 ，彼 等 將 繼 續 受 僱 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 分 公 司 ，其 後 新 聘 酒 店 相 關
僱 員 的 僱 用 方 式 相 若 。預 期 上 市 日 期 後 直 接 僱 用 的 酒 店 相 關 僱 員 的 總 數 將 不 會 大 幅 上 升 。
有 關 僱 員 安 排 的 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「東 方 廣 場 及 業 務 — 一 般 資 料 — 僱 員」一 節 。

酒店管理費

基本酒店管理費

酒 店 管 理 人 有 權 每 月 收 取 一 筆 款 項 ，作 為 基 本 管 理 費 初 步 分 期 部 分 ，在 基 金 管 理 費 扣
除 當 前 曆 年 已 付 酒 店 管 理 人 所 有 基 本 管 理 費 後 ，金 額 相 等 於 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 於 該 歷 年
累 計 收 入2.0% 。

獎勵費

酒 店 管 理 人 有 權 於 經 營 期 內 收 取 獎 勵 費 。根 據 現 行 安 排 ，在 經 營 期 餘 下 時 間 及 其 任 何
延 長 時 間 ，在 該 獎 勵 費 扣 除 當 前 財 政 年 度 付 予 酒 店 管 理 人 所 有 獎 勵 費 後 ，酒 店 管 理 人 有 權
每 月 收 取 一 筆 款 項 ，作 為 其 獎 勵 費 用 的 初 步 分 期 部 分 ，金 額 相 等 於 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 於
該 財 政 年 度 累 計 經 營 毛 利5.0% 。

最後分期付款款項

在扣除上述基本管理費及獎勵費初步分期部分後 ，在經營期內各曆年末後起計60日內 ，
酒店管理人有權根據該完整曆年的收入及經營毛利相關百分比獲得最後分期付款款項。

228
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

支付費用

上 述 基 本 管 理 費 及 獎 勵 費 應 以 人 民 幣 釐 定 ，並 以 滙 款 日 期 通 行 官 方 滙 率 換 算 為 美 元 後
支 付 。然 而 ，倘 中 國 外 滙 管 制 規 例 對 酒 店 管 理 人 將 費 用 兌 換 為 美 元 造 成 延 誤 ，酒 店 管 理 人
可選擇於該延誤期間以人民幣收取及保留該等費用。

維修及變動

日常維修及保養

受 限 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 根 據 酒 店 管 理 協 議 提 供 充 足 營 運 資 金 ，酒 店 管 理 人 應 透 過 酒
店 總 經 理（若 干 法 定 要 求 或 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 進 行 的 必 要 維 修 、變 動 及 替 換 除 外）對 北 京
東 方 君 悅 大 酒 店 進 行 維 修 及 保 養 ，使 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 維 持 良 好 狀 況 ，惟 日 常 磨 損 及 耗
損除外。

酒店設施及設備替換及添置

酒 店 設 施 及 設 備 替 換 及 添 置 儲 備 內 應 計 入 若 干 款 項 ，金 額 於 經 營 期 第 一 個 財 政 年 度 至
第 四 個 財 政 年 度 為 收 入 的2.0%至3.5% ，而 經 營 期 第 五 個 財 政 年 度 起 至 餘 下 財 政 年 度 則 為 收
入 的4.0% ，作 為 替 換 及 添 置 酒 店 設 施 及 設 備 的 撥 備 ，並 應 計 入 出 售 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 營
運 時 不 再 需 用 或 適 用 的 若 干 酒 店 設 施 及 設 備 所 得 款 項（「替 換 儲 備」）。有 關 款 項 每 月 從 北 京
東方君悅大酒店營運銀行賬戶過戶至由酒店管理人純粹為北京東方君悅大酒店利益控制的
銀 行 賬 戶（「替 換 基 金」），有 關 款 項 附 帶 利 息 ，減 去 任 何 應 付 所 得 稅 後 ，計 入 替 換 儲 備 ，並
在 替 換 基 金 中 累 計 ，或 如 雙 方 同 意 ，有 關 款 項 作 其 他 投 資 用 途 。酒 店 管 理 人 或 酒 店 總 經 理
有權按照已批准的預算提取替換基金 ，並自替換儲備中扣除其視為必要（若干法定要求或由
北京東方廣場公司進行的必要維修 、變動及替換除外）或適宜作出酒店設施及設備替換及添
置 所 需 的 一 切 款 項 。該 等 酒 店 設 施 及 設 備 在 收 購 及 安 裝 後 ，無 須 任 何 進 一 步 行 動 ，即 屬 北
京東方君悅大酒店的財產。

對北京東方君悅大酒店造成的損毀

倘北京東方君悅大酒店或其任何部分於經營期內任何時間因火災或任何已投保意外而
受 到 損 毀 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 須 勤 勉 地 維 修 、重 建 或 替 換 受 損 部 分 ，使 北 京 東 方 君 悅 大 酒
店 其 後 狀 況 與 受 到 損 毀 前 大 致 相 同 ，費 用 及 開 支 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 支 付 。倘 北 京 東 方 廣
場 公 司 在 火 災 或 其 他 意 外 後 一 段 合 理 時 間 內 未 能 辦 妥 該 項 工 作 ，或 未 能 勤 勉 地 完 成 有 關 工
作 ，酒 店 管 理 人 可 代 表 北 京 東 方 廣 場 公 司 辦 妥 或 完 成 該 項 工 作 ，並 有 權 收 取 費 用 ，惟 酒 店
管 理 人 並 無 責 任 如 此 行 事 。北 京 東 方 廣 場 公 司 的 責 任 應 以 相 關 保 險 所 得 款 項 為 限 。

徵用

倘 任 何 有 關 當 局 因 任 何 公 眾 或 類 似 公 眾 用 途 或 理 由 ，以 任 何 徵 用 權 、徵 用 、強 制 收 購
或 類 似 程 序 全 盤 接 管 或 徵 用 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 ，或 接 管 或 徵 用 部 分 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店

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 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

時 ，酒 店 管 理 人 合 理 地 認 為 ，以 緊 接 接 管 或 徵 用 前 酒 店 類 別 及 等 級 使 用 酒 店 餘 下 部 分 為 不
適 宜 或 不 合 理 ，則 經 營 期 應 於 接 管 或 徵 用 日 期 終 止 。

倘 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 僅 被 部 分 接 管 或 徵 用 ，酒 店 管 理 人 合 理 地 認 為 ，以 緊 接 接 管 或
徵用前酒店類別及等級使用酒店餘下部分並無因部分接管或徵用而成為不合理或不適宜之
舉 ，則 不 應 終 止 酒 店 管 理 協 議 ，惟 須 給 予 北 京 東 方 廣 場 公 司 款 項 ，對 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店
或 其 任 何 部 分 作 出 合 理 地 必 要 的 裝 修 或 改 動 ，以 便 其 成 為 令 人 滿 意 的 酒 店 建 築 單 位 ，與 接
管或徵用前酒店類別及級數相若。

違約

違約事件

下列事件構成違約事件：

(i) 任何一方在酒店管理協議規定的款項到期應付後三十個曆日期間無法向另一方付款（中
國 外 滙 規 定 及 程 序 引 致 的 任 何 延 誤 除 外）；

(ii) 任何一方根據任何破產或類似法律提呈自願破產或無力償債呈請或重組呈請；

(iii) 對非自願破產或無力償債呈請或重組呈請表示同意或在批准任何一方提呈非自願呈請
的 任 何 頒 令 出 具 日 期 起 計 六 十 個 曆 日 內 ，無 法 取 消 該 頒 令 ；

(iv) 對 任 何 一 方 全 部 或 絕 大 部 分 財 產 委 任 破 產 管 理 人 ；

(v) 依 照 債 權 人 申 請 ，任 何 有 管 轄 權 法 院 頒 佈 命 令 、裁 決 或 法 令 ，判 定 任 何 一 方 破 產 或 無
力 償 債 ，或 批 准 尋 求 破 產 或 無 力 償 債 重 組 或 對 任 何 一 方 全 部 或 絕 大 部 分 資 產 委 任 破 產
管 理 人 、受 託 人 或 清 盤 人 的 呈 請 ，而 該 命 令 、裁 決 或 法 令 於 任 何 一 百 二 十 個 連 續 曆 日
期間未被阻撓及持續有效；

(vi) 北 京 東 方 廣 場 公 司 未 能 根 據 酒 店 管 理 協 議 ，依 照 酒 店 管 理 人 所 批 准 的 計 劃 、規 格 及 設
計 興 建 、裝 設 、配 置 及 裝 修 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 ，或 於 一 段 合 理 時 間 內 ，未 能 根 據 酒
店管理協議按酒店管理人通知修正北京東方廣場公司重大缺陷或欠善之處；

(vii) 任 何 一 方 未 能 履 行 、信 守 或 符 合 酒 店 管 理 協 議 所 載 的 任 何 其 他 重 大 契 諾 、承 諾 、承 擔
或 條 件 ，並 在 接 獲 通 知 後 持 續 有 關 行 為 為 期 三 十 個 曆 日 ；

(viii) 凱 悅 國 際 發 生 上 述(ii) 、(iii) 、(iv)或(v)段 所 述 任 何 事 件 時 ，酒 店 管 理 人 被 視 為 違 約 方 。

發生上述任何違約事件時 ，無違約方可向違約方發出通知 ，告悉有意於該通知日期起計

第 十 五 個 曆 日 止 期 間 屆 滿 時 終 止 酒 店 管 理 協 議 。該 期 間 屆 滿 時 ，酒 店 管 理 協 議 將 告 終 止 。
然 而 ，倘 接 獲 該 通 知 後 ，違 約 方 即 時 及 實 際 上 改 正 違 約 事 項 ，則 該 通 知 隨 後 再 無 效 力 及 效

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 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

用 ，或 倘 違 約 方 勤 勉 地 採 取 改 正 違 約 事 項 的 行 動 ，惟 違 約 事 項 或 未 能 於 十 五 個 曆 日 改 正 ，
則 該 終 止 通 知 的 生 效 日 期 應 予 延 長 ，以 給 予 違 約 方 改 正 違 約 事 項 所 需 的 合 理 時 間 。

不可抗力

除 酒 店 管 理 協 議 另 行 規 定 外 ，倘 任 何 一 方 因 或 基 於 任 何 不 可 抗 力 或 ，在 履 行 本 發 售 通
函 所 載 任 何 承 擔 或 條 件（付 款 除 外）或 行 使 權 利 時 遭 到 全 面 或 部 分 延 誤 或 阻 撓 ，則 該 方 在 遭
到 延 誤 或 阻 撓 為 期 三 十 日 後 ，可 免 卻 履 行 該 等 承 擔 或 條 件 。

「不 可 抗 力」一 詞 指 ，天 災 、政 府 行 動 、罷 工 、停 工 或 其 他 工 業 騷 亂 、公 眾 敵 人 行 動 、
封鎖 、戰爭 、暴動或暴亂 、疫病 、塌方 、火災 、風暴 、水災 、爆炸或非該方所能控制的其他
類似原因。

酒店管理人終止酒店管理協議

倘 發 生 以 下 情 況 ，酒 店 管 理 人 有 權 終 止 酒 店 管 理 協 議 ，即 使 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 出 任
何不可抗力的理由：

(1) 北 京 東 方 廣 場 公 司 在 一 段 合 理 時 間 內 未 能 取 得 所 有 必 要 之 政 府 批 准 、命 令 、法 令 、判
令 、同 意 、執 照 及 許 可 ，以 便 北 京 東 方 廣 場 公 司 能 建 造 酒 店 ，且 酒 店 管 理 人（透 過 酒 店
總 經 理）能 根 據 酒 店 管 理 協 議 的 條 款 營 運 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 ； 或

(2) 北 京 東 方 廣 場 公 司 在2002年6月30日 前 大 致 未 能 完 成 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 興 建 、裝
設 、配 置 及 裝 修 工 程 。

商用名稱

除 北 京 東 方 廣 場 公 司 與 酒 店 管 理 人 雙 方 另 行 協 議 外 ，於 經 營 期 內 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒
店 在 任 何 情 況 下 英 文 名 稱 為 及 獲 指 定 為「Grand Hyatt Beijing at Oriental Plaza」，中 文 名 稱 為
及 獲 指 定 為「東 方 君 悅 大 酒 店」。

經 營 期 內 ，酒 店 管 理 人 及 其 聯 屬 人 士 不 得 在 北 京 以 英 文 名 稱「Grand Hyatt」及 ╱ 或 中 文
名 稱「君 悅」擁 有 、管 理 或 營 運 另 一 家 酒 店 。

繼任人及受讓人

酒店管理人根據酒店管理協議有權向任何一家或多家凱悅國際全資附屬公司轉讓其權
利 及 責 任 ，惟 酒 店 管 理 人 根 據 酒 店 管 理 協 議 持 續 負 責 ，猶 如 未 曾 作 出 轉 讓 。酒 店 管 理 人 在
轉 讓 時 招 致 的 任 何 費 用 或 開 支 ，自 行 全 數 承 擔 ，概 不 會 對 北 京 東 方 廣 場 公 司 造 成 任 何 不 利
成 本 影 響 。除 上 文 所 述 者 外 ，酒 店 管 理 人 未 經 北 京 東 方 廣 場 公 司 事 先 同 意 ，不 得 轉 讓 酒 店
管理協議。

東方豪庭公寓

北 京 東 方 廣 場 公 司 營 運 與 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 相 鄰 的 東 方 豪 庭 公 寓 。倘 北 京 東 方 廣 場
公 司 向 酒 店 管 理 人 要 求 向 東 方 豪 庭 公 寓 提 供 房 務 及 維 護 服 務 ，酒 店 管 理 人 須 安 排 北 京 東 方
君 悅 大 酒 店 提 供 有 關 服 務 。北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 可 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 提 供 有 關 服 務
的 費 用（另 加10.0%或 其 他 協 定 百 分 比）。

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 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

融 資 協 議*

滙 賢 投 資 已 向 匯 賢 控 股 獲 取 貸 款 融 資 合 共 人 民 幣 1,400,000,000 元 ， 由 人 民 幣
1,300,000,000元 循 環 信 貸 融 資 及 人 民 幣100,000,000元 循 環 信 貸 融 資 組 成 。

貸 款 融 資 項 下 人 民 幣100,000,000元 循 環 信 貸 融 資 將 用 於 撥 付 匯 賢 產 業 信 託 及 其 附 屬 公
司 一 般 營 運 資 金 要 求 及 一 般 企 業 資 金 ，在 上 市 日 期 起 至 其 最 終 到 期 日（融 資 協 議 日 期 起 計
18個 月 屆 滿 當 日）（不 包 括 該 日）前 一 個 月（或 匯 賢 控 股 與 滙 賢 投 資 可 能 不 時 以 書 面 協 議 延 長
的 較 後 日 期），可 按 循 環 基 準 予 以 多 次 提 取 。

貸 款 融 資 項 下 人 民 幣1,300,000,000元 循 環 信 貸 融 資 將 用 於 支 持 北 京 東 方 廣 場 公 司 作 出
人 民 幣 分 派 ，在 上 市 日 期 起 至 其 最 終 到 期 日（融 資 協 議 日 期 起 計42個 月 屆 滿 當 日） （不 包 括
該 日）前 一 個 月（或 匯 賢 控 股 與 滙 賢 投 資 可 能 不 時 以 書 面 協 議 的 較 後 日 期），可 按 循 環 基 準
予以多次提取。

倘 在 向 匯 賢 控 股 發 出 提 取 首 筆 貸 款 通 知 日 期 當 日 前 任 何 時 間 ，備 用 人 民 幣100,000,000
元循環信貸融資及備用人民幣1,300,000,000元循環信貸融資合共超逾東方廣場估值報告（由
受託人及╱或管理人遵照房地產投資信託基金守則委任出任獨立物業估值師的合資格估值
公 司 出 具 的 估 值 報 告 ，其 日 期 不 得 較 融 資 協 議 項 下 給 付 匯 賢 控 股 首 筆 貸 款 前180日 ，「物 業
估 值 報 告」）所 載 的 東 方 廣 場 公 開 市 值 的40% ，有 關 人 民 幣100,000,000元 循 環 信 貸 融 資 及 人
民 幣1,300,000,000元 循 環 信 貸 融 資 須 即 時 減 少 ，使 備 用 人 民 幣100,000,000元 循 環 信 貸 融 資
及 備 用 人 民 幣1,300,000,000元 循 環 信 貸 融 資 合 共 不 超 逾 該 東 方 廣 場 公 開 市 值 的40% ，惟 削
減 時 ，有 關 備 用 人 民 幣1,300,000,000元 循 環 信 貸 融 資 較 備 用 人 民 幣100,000,000元 循 環 信 貸
融資優先。

貸款融資須待若干先決條件達成後方始作實 ，包括但不限於提供正式簽立的抵押品（如
下 文 所 述）及 完 善 該 抵 押 品 所 需 的 所 有 其 他 文 件 。

貸 款 融 資 項 下 各 項 貸 款 將 附 帶 利 息 ，年 利 率 為 滙 豐 標 準 人 民 幣 利 率 另 加1.0% 。釐 定 滙
豐 標 準 人 民 幣 利 率 所 依 據 者 為 路 透HSBCRMB頁 面(Reuters Page HSBCRMB)（或 倘 並 無 路 透
HSBCRMB頁 面 ，則 為 匯 賢 控 股 可 能 不 時 釐 定 的 替 補 頁 面）上「CNH DEPO」一 項 於 匯 賢 控 股
可能釐定的規定期間或各利息期首日上午十一時正或前後所示的香港上海滙豐銀行有限公
司提供的利率。

在 向 匯 賢 控 股 發 出 不 少 於15個 營 業 日 的 事 先 書 面 通 知 後 ，滙 賢 投 資 可 歸 還 貸 款 融 資 項
下 全 部 或 部 分 貸 款 ，連 同 相 關 預 付 款 項 應 計 利 息 。如 屬 人 民 幣100,000,000元 循 環 信 貸 融 資
貸 款 ，則 還 款 金 額 至 少 須 達 人 民 幣3,000,000元 或 為 人 民 幣1,000,000元 的 整 數 倍 數 ； 如 屬 人
民 幣1,300,000,000元 的 循 環 信 貸 融 資 貸 款 ，則 還 款 金 額 至 少 須 達 人 民 幣50,000,000元 並 且
為 人 民 幣5,000,000元 的 整 數 倍 數 。根 據 融 資 協 議 的 條 款 ，滙 賢 投 資 可 取 消 未 提 取 的 貸 款 融
資 金 額 。倘 履 行 人（定 義 見 下 文）或 受 託 人 根 據 其 為 訂 約 方 的 任 何 融 資 文 件 履 行 或 遵 行 任 何
責 任 已 經 或 成 為 不 合 法 ，貸 款 融 資 亦 會 成 為 預 付 性 質 。

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 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

違約事件

貸 款 融 資 載 有 一 般 違 約 事 件 ，如 發 生 違 約 事 件 ，匯 賢 控 股 可 要 求 即 時 償 還 貸 款 融 資 項
下 未 償 還 金 額 連 同 應 計 利 息 、費 用 及 其 他 金 額 ，並 取 消 貸 款 人 根 據 貸 款 融 資 之 承 諾 。該 等
事 件 其 中 包 括 以 下 各 項（惟 若 干 協 定 例 外 情 況 除 外）：

(i) 未 能 支 付 融 資 協 議 或 任 何 融 資 文 件 到 期 日 項 下 應 付 的 任 何 款 項 ； 滙 賢 投 資 、Hui Xian

BVI及 融 資 文 件 所 有 其 他 訂 約 方（匯 賢 控 股 及 受 託 人 除 外） （統 稱 為「履 行 人」）或 受 託 人
違 反 各 自 在 融 資 文 件 項 下 責 任 ，並 在 該 違 約 事 件 可 補 救 的 情 況 下 ，未 能 於21日 內 作 出
使匯賢控股信納的補救措施；任何履行人或受託人違反根據任何融資文件作出的任何
聲 明 ，並 在 該 違 約 事 件 可 補 救 的 情 況 下 ，未 能 於21日 內 作 出 使 匯 賢 控 股 信 納 的 補 救 措
施；

(ii) 倘 總 額 超 過 人 民 幣10,000,000元 ，則 拖 欠 或 被 提 前 要 求 償 還 滙 賢 投 資 或 北 京 東 方 廣 場
公司中任何一方之任何債務；

(iii) 履 行 人 無 力 償 債 ； 任 何 履 行 人 的 任 何 部 分 重 大 資 產 被 徵 收 、執 行 或 判 以 扣 押 品 、扣 押
物 、執 行 書 或 其 他 法 律 程 序 ，並 未 曾 解 除 或 維 持 達21日 或21日 內 未 曾 進 行 質 疑 或 解 除
上 述 各 項 真 誠 法 律 程 序 ，在 向 匯 賢 控 股 全 面 披 露 後 及 獲 其 信 納 ；

(iv) 對 任 何 履 行 人 整 體 或 任 何 重 大 部 分 資 產 可 予 執 行 任 何 現 在 或 未 來 產 權 負 擔（允 准 產 權
負擔（定義見融資協議）除外）及執行產權負擔的任何行動 ，並未曾解除或維持達21日或
21日 內 未 曾 進 行 質 疑 或 解 除 上 述 各 項 真 誠 法 律 程 序 ，在 向 匯 賢 控 股 全 面 披 露 後 及 獲 其
信納；

(v) 任 何 人 士 採 取 任 何 行 動 ，以 對 任 何 履 行 人 進 行 清 盤 ，惟 並 非 該 履 行 人 或 其 控 股 公 司 開
展 該 行 動 ，以 及 該 履 行 人 真 誠 地 抗 議 或 質 疑 該 行 動 ，並 向 匯 賢 控 股 全 面 披 露 及 獲 其 信
納 ，或 於 該 行 動 開 展21日 內 解 除 、停 止 或 取 消 ，則 另 當 別 論 ；

(vi) 頒 佈 對 受 託 人 進 行 清 盤 的 判 令 ，而 未 能 根 據 信 託 契 約 條 款 委 任 匯 賢 產 業 信 託 的 替 任 受
託人；

(vii) 任 何 國 家 的 任 何 機 關 扣 押 、強 制 收 購 、徵 用 或 收 歸 國 有 任 何 履 行 人 或 受 託 人 全 部 或 重
大 部 分 資 產 ，持 續 為 期21日 ；

(viii) 任 何 履 行 人 或 受 託 人 在 任 何 融 資 文 件 項 下 責 任 成 為 違 法 、無 效 或 無 法 執 行 ；

(ix) 匯 賢 控 股 合 理 地 認 為 ，出 現 任 何 事 件 或 情 況 ，導 致 任 何 履 行 人 或 受 託 人 履 行 或 遵 守 任
何融資文件項下責任的能力遭受重大不利影響或該履行人或受託人整體上遭受重大不
利 影 響 ，而 該 事 件 或 情 況 在 能 予 以 補 救 的 情 況 下 ，未 能 於 發 生 後21日 內 作 出 匯 賢 控 股
信納的補救措施；

(x) 滙 賢 投 資 或 其 他 履 行 人 或 受 託 人 不 再 或 建 議 不 再 經 營 其 全 部 或 重 大 部 分 業 務 ，惟 就 受
託 人 而 言 ，倘 在 終 止 前 根 據 信 託 契 約 條 款 委 任 替 任 或 替 代 匯 賢 產 業 信 託 受 託 人 ，則 不
構成違約事件；及

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 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

(xi) 匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 上 市 或 交 易 連 續 暫 停 逾14日（匯 賢 產 業 信 託 尋 求 任 何 建 議 及 自
願 交 易 的 必 要 監 管 批 准 所 引 致 的 臨 時 暫 停 除 外）或 告 終 。

契諾

貸 款 融 資 載 有 一 般 契 諾 ，限 制 滙 賢 投 資（若 干 協 定 例 外 情 況 除 外）（其 中 包 括）抵 押 其 物

業 、收 入 或 其 他 資 產 。肯 定 契 諾 規 定 ，滙 賢 投 資 須 進 行 其 中 包 括 以 下 各 項 ：

(i) 取 得 及 遵 守 適 用 法 律 及 法 規 所 載 列 或 規 定 的 一 切 授 權 、批 准 、執 照 及 同 意 的 條 款 ，並
進 行 一 切 必 要 事 宜 ，以 維 持 該 等 授 權 、批 准 、執 照 及 同 意 的 十 足 效 力 及 效 用 ，以 便 其
能 依 法 訂 立 及 履 行 任 何 融 資 文 件 項 下 責 任 ，或 確 保 該 融 資 文 件 在 香 港 及 ╱ 或 英 屬 處 女
群 島 合 法 、有 效 、可 執 行 或 可 供 接 納 為 憑 證 ；

(ii) 在 交 付 任 何 提 取 通 知 後 及 按 該 通 知 所 要 求 的 建 議 貸 款 作 出 前 ，通 知 匯 賢 控 股 發 生 導 致
或 可 能 合 理 地 預 期 會 導 致 融 資 協 議 項 下 任 何 聲 明 於 該 建 議 貸 款 作 出 時 或 之 前 ，在 任 何
重 大 方 面 不 實 、不 確 或 含 誤 導 成 份 的 事 件 ；

(iii) 緊隨其知悉後 ，通知匯賢控股發生任何違約事件（定義見融資協議）或潛在違約事件（定

義見融資協議），並不時應合理要求向匯賢控股交付證書 ，確認概無發生違約事件或潛
在違約事件；

(iv) 據 其 所 知 ，當 前 、面 臨 或 於 融 資 協 議 日 期 待 決 訴 訟 、仲 裁 或 行 政 程 序 或 會 導 致 融 資 協
議 項 下 聲 明 在 任 何 重 大 方 面 不 實 、不 確 或 含 誤 導 成 份 ，通 知 匯 賢 控 股 有 關 訴 訟 、仲 裁
或 行 政 程 序 詳 情 ，惟 倘 任 何 適 用 法 律 或 法 規 禁 止 滙 賢 投 資 披 露 任 何 有 關 資 料 ，則 滙 賢
投資無須披露任何資料；

(v) 確 保 其 在 任 何 融 資 文 件 項 下 責 任 構 成 其 直 接 、無 條 件 及 非 後 償 責 任 ，並 確 保 匯 賢 控 股
根 據 該 融 資 文 件 提 呈 的 申 索 ，至 少 與 滙 賢 投 資 所 有 其 他 無 抵 押 及 非 後 償 債 權 人 的 地 位
相等；

(vi) 獲 授 權 簽 署 人 如 有 變 動 ，隨 即 通 知 匯 賢 控 股 ；

(vii) 持 續 為 匯 賢 產 業 信 託 及Hui Xian BVI的 直 接 或 間 接 全 資 附 屬 公 司 ，並 確 保 及 促 使 北 京 東

方 廣 場 公 司 持 續 為 在 中 國 成 立 的 中 外 合 作 經 營 企 業 ，以 及 滙 賢 投 資 為 其 唯 一 外 商 投 資
者；

(viii) 確保及促使在出售 、轉讓或處置滙賢投資於北京東方廣場公司的權利 、所有權及權益與

北 京 東 方 廣 場 公 司 全 部 或 任 何 部 分 資 產 後 所 引 致 或 產 生 的 全 部 所 得 款 項（扣 除 開 支），
即 時 全 數 預 償 貸 款 融 資（或 其 任 何 部 分），惟 該 責 任 受 限 於 以 下 事 項 ：(a)根 據 中 銀 定 期
貸 款 協 議 及 中 銀 循 環 信 貸 融 資 協 議 ，相 關 所 得 款 項 須 用 於 向 中 銀 強 制 償 還 北 京 東 方 廣
場 公 司 結 欠 的 貸 款 ； 及(b)北 京 東 方 廣 場 公 司 根 據 適 用 法 律 向 滙 賢 投 資 盡 量 分 派 該 等 所
得款項或可有效地分派的最高數額；

(ix) 就 匯 賢 產 業 信 託 而 言 ，確 保 及 促 使 各 受 託 人 及 管 理 人 分 別 不 會 改 變 或 遭 撤 換 ；
234
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

(x) 確 保 及 促 使 北 京 東 方 廣 場 公 司 與 知 名 保 險 公 司 維 持 具 效 力 及 有 效 的 保 險 ，按 重 置 成 本
及 不 少 於12個 月 總 租 金 的 租 金 損 失 ，涵 蓋 東 方 廣 場 及 其 任 何 部 分 的 所 有 風 險 ；

(xi) 確 保 及 促 使 匯 賢 產 業 信 託 遵 守 所 有 適 用 法 律 、規 則 及 法 規 ，包 括 但 不 限 於 證 券 及 期 貨
條 例 、房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 及 上 市 規 則 所 有 重 大 方 面 。

貸款融資載有下列財務契諾：

(A) 滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 借 貸 總 額 不 超 逾 包 括 以 下 各 項 的 東 方 廣 場 公 開 市 值 合
共20.0%：(a)就東方廣場投資物業部分 ，最新物業估值報告或當時最新刊發的匯賢產業
信 託 財 務 報 表（以 較 新 者 為 準）所 載 的 該 部 分 價 值 或 金 額 ； 或(b)就 東 方 廣 場 非 投 資 物 業
部 分 ，最 新 物 業 估 值 報 告 所 載 的 該 部 分 價 值 或 金 額 ；

(B) 匯 賢 產 業 信 託 某 一 財 政 年 度 或 某 一 財 政 年 度 首 六 個 月 除 利 息 、稅 項 、折 舊 及 攤 銷 前 盈
利 ，不 少 於 滙 賢 投 資 綜 合 利 息 開 支 總 額 的3倍 ； 及

(C) 匯 賢 產 業 信 託 須 確 保 其 綜 合 借 貸 總 額 不 超 逾 匯 賢 產 業 信 託 綜 合 總 資 產 值45.0%或 房 地
產投資信託基金守則不時允許的任何其他百分比，

惟在各情況下 ，有關比率須按符合香港公認會計慣例及準則（包括但不限於投資及非投
資 物 業 分 類 及 歸 類）的 方 式 釐 定 。

限制契諾規定滙賢投資不得：

(i) 允 許 滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 在 彼 等 任 何 或 全 部 資 產 上 存 續 任 何 產 權 負 擔 （允 准
產權負擔（定義見融資協議）除外）及以中銀為受益人設立的其他抵押權益 ，根據中銀定
期 貸 款 協 議 及 中 銀 循 環 融 資 協 議 ，作 為(a)東 方 廣 場（或 其 任 何 部 分）及 ╱ 或(b)有 關 東 方
廣 場（或 其 任 何 部 分）保 險 項 下 持 續 抵 押 品 ；

(ii) 允 許 匯 賢 產 業 信 託 及 其 附 屬 公 司 與 任 何 其 他 人 士 訂 立 任 何 兼 併 、合 併 、分 立 、企 業 重
組 或 綜 合 ，惟 以 匯 賢 產 業 信 託 及 其 附 屬 公 司 相 關 成 員 公 司（倘 該 活 動 涉 及 滙 賢 投 資 ，則
就 滙 賢 投 資 而 言）作 為 存 續 實 體 的 任 何 償 債 重 組 、兼 併 或 合 併 則 除 外 ；

(iii) 允許匯賢產業信託及其附屬公司相關成員公司對於融資協議日期經營的業務性質作出
任何重大變動；

(iv) 出 售 、轉 讓 或 以 其 他 方 式 處 置 或 不 再 直 接 控 制 行 使(a)於 北 京 東 方 廣 場 公 司 及 其 全 部 或
任 何 部 分 資 產（包 括 但 不 限 於 東 方 廣 場）的 任 何 權 利 、所 有 權 及 權 益 ； 及(b)匯 賢 產 業 信
託及北京東方廣場公司任何一方不時到期應付的任何及全部債務；

(v) 允 許 滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 向 任 何 人 士 作 出 任 何 形 式 的 貸 款 、墊 款 、信 貸 或 以
其他方式提供任何財務通融；

235
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

(vi) 當 發 生 違 約 事 件（定 義 見 融 資 協 議）及 存 續 時 ，允 許 滙 賢 投 資 或 匯 賢 產 業 信 託 宣 派 、派

付或作出任何股息或其他分派；

(vii) 允 許 滙 賢 投 資 或 匯 賢 產 業 信 託 更 改 匯 賢 產 業 信 託 及 ╱ 或 匯 賢 產 業 信 託 及 其 附 屬 公 司 任
何成員公司的投資及╱或分派及╱或對受託人及管理人有效及適用的費用算式的任何
重 大 方 面 ，在 各 情 況 下 ，據 匯 賢 控 股 合 理 意 見 ，影 響 或 將 影 響 到 滙 賢 投 資 據 此 償 還 貸
款融資一事；及

(viii) 允 許 滙 賢 投 資 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 作 出 任 何 形 式 的 投 資 或 收 購 任 何 附 屬 公 司 ，據 匯 賢
控 股 合 理 意 見 ，影 響 或 將 影 響 到 滙 賢 投 資 據 此 償 還 貸 款 融 資 一 事 。

提供資料

根 據 融 資 協 議 ，滙 賢 投 資 須 ：

(i) 於 各 財 政 年 度 結 束 後 起 計180日 內 及 各 財 政 年 度 首 六 個 月 期 間 結 束 後 起 計120日 內 ，分

別 呈 交 滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 年 度 經 審 核 財 務 報 表 及Hui Xian BVI年 度 財 務 報
表以及各未經審核中期財務報表；

(ii) 於 各 財 政 年 度 結 束 後 起 計180日 內 及 各 財 政 年 度 首 六 個 月 期 間 結 束 後 起 計120日 內 ，分

別呈交匯賢產業信託的年報及中期報告；

(iii) 於 根 據 上 述(ii)段 交 付 相 關 報 告 時 ，同 時 呈 交 物 業 估 值 報 告 ，而 東 方 廣 場 估 值 日 期 須 為
相 關 半 年 度 結 束 日 或（視 乎 情 況 而 定）匯 賢 產 業 信 託 財 政 年 度 年 結 日 ，惟 前 提 是 該 估 值
報 告 或 其 內 容 的 重 要 部 分（在 僅 向 匯 賢 控 股 交 付 該 重 要 部 分 內 容 的 情 況 下）須 向 基 金 單
位持有人及╱或公眾人士披露；

(iv) 於 大 致 發 送 時 間 ，呈 交 管 理 人（以 匯 賢 產 業 管 理 人 身 份 及 僅 關 於 匯 賢 產 業 信 託）、滙 賢

投 資 、受 託 人（以 匯 賢 產 業 信 託 受 託 人 身 份 及 僅 關 於 匯 賢 產 業 信 託）及Hui Xian BVI或 任
何 一 方 向 各 自 股 東（或 任 何 類 別 股 東）、基 金 單 位 持 有 人 及 ╱ 或 債 權 人 發 出 的 各 樣 文 件
（於 港 交 所 官 方 網 站 刊 載 關 於 匯 賢 產 業 信 託 的 文 件 除 外）；

(v) 不 時 應 匯 賢 控 股 要 求 ，呈 交 匯 賢 控 股 可 能 合 理 地 要 求 的 匯 賢 產 業 信 託 及 其 附 屬 公 司 業
務及財政狀況資料；及

(vi) 經 事 先 諮 詢 滙 賢 投 資 後 ，應 匯 賢 控 股 要 求 ，在 真 實 需 要 的 情 況 下 ，除 上 述(iii)段 所 述 的
估 值 報 告 外 ，還 須 於 每 個 財 政 年 度 呈 交 一 份 匯 賢 產 業 信 託 的 物 業 估 值 報 告 ，費 用 由 滙
賢投資承擔。

抵押品

受 託 人（身 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）及Hui Xian BVI以 匯 賢 控 股 為 受 益 人 ，共 同 及 個 別

無 條 件 及 不 可 撤 回 地 擔 保 貸 款 融 資 ，而 且 ，Hui Xian BVI以 所 持 滙 賢 投 資 的 股 份 作 出 質 押 。

中 銀 定 期 貸 款 協 議*及 中 銀 循 環 融 資 協 議*

於 最 後 可 行 日 期 ，(a)北 京 東 方 廣 場 公 司 結 欠 中 銀 一 筆 定 期 貸 款 ，尚 未 償 還 本 金 額 為 人
民 幣200,000,000元 ，須 於2014年1月8日 全 數 償 還 ； 及(b)中 銀 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 授 出 人 民

236
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

幣500,000,000元 循 環 貸 款 融 資 ，於2014年2月11日 到 期 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 未 曾 提 取 中 銀
循環融資。

中銀定期貸款

2008年12月30日 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 與 中 銀 就 總 額 人 民 幣1,100,000,000元 的 定 期 貸 款
訂 立 中 銀 定 期 貸 款 協 議 。根 據 中 銀 定 期 貸 款 協 議 ，2009年1月9日 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 借 取
定期貸款人民幣1,100,000,000元 ，用作結清當時尚未償還的有關款項（有關款項詳情 ，請參
閱 本 發 售 通 函 上 文「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 合 資 文 件 — 溢 利 分 派」一
節），該 貸 款 須 於 提 取 日 期 起 計 足60個 月 償 還（即 於2014年1月8日 償 還）。鑒 於 北 京 東 方 廣
場公司於2010年12月 、2011年3月及2011年4月預先償還本金額人民幣600,000,000元 、人民
幣200,000,000元 及 人 民 幣100,000,000元 ，故 於 最 後 可 行 日 期 ，中 銀 定 期 貸 款 協 議 項 下 尚 未
償 還 本 金 額（即 中 銀 定 期 貸 款）為 人 民 幣200,000,000元 。

中 銀 定 期 貸 款 須 於2014年1月8日 全 數 償 還 。在 給 予 中 銀 三 個 營 業 日 事 先 書 面 通 知 後 ，
北 京 東 方 廣 場 公 司 可 預 先 償 還 部 分 中 銀 定 期 貸 款 ，而 中 銀 有 權 就 預 付 款 項 收 取 賠 償 ，金 額
相 當 於 該 預 先 償 還 金 額 未 變 現 利 息 的10.0% 。

中 銀 定 期 貸 款 附 帶 浮 動 利 率 ，經 參 考 中 國 人 民 銀 行 頒 佈 的 貸 款 利 率 ，按 提 取 日 期 後 每
12個 月 釐 定 一 次 。於 最 後 可 行 日 期 ，中 銀 定 期 貸 款 當 時 年 利 率 為5.598% ，並 將 於 全 數 償 還
中銀定期貸款前每年一月予以調整。

如 發 生 違 約 事 件 ，中 銀 定 期 貸 款 或 須 強 制 償 還 。

中銀循環融資

2009年2月12日 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 與 中 銀 就 總 額 人 民 幣500,000,000元 的 中 銀 循 環 融
資 訂 立 中 銀 循 環 融 資 協 議 。根 據 中 銀 循 環 融 資 協 議 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 可 於2009年2月12
日至2014年2月11日止期間獲得中銀循環融資 。中銀循環融資應用作短期人民幣借貸 。於最
後 可 行 日 期 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 概 無 根 據 中 銀 循 環 融 資 提 取 任 何 款 項 。

中 銀 循 環 融 資 的 供 應 須 待 達 成 若 干 先 決 條 件 後 ，方 可 作 實 。該 等 條 件 包 括 但 不 限 於 根
據中銀循環融資協議及提取中銀循環融資的個別協議提供所需抵押品。

違約事件

中 銀 定 期 貸 款 協 議 及 中 銀 循 環 融 資 協 議 各 自 載 有 一 般 違 約 事 件 ，如 發 生 違 約 事 件 ，中
銀可要求即時償還中銀根據北京東方廣場公司與中銀訂立的協議及所有其他協議作出的所
有 未 償 還 貸 款 ，連 同 應 計 利 息 、費 用 及 其 他 金 額 ，並 取 消 中 銀 根 據 該 等 融 資 之 承 諾 。該 等
事件包括：

(i) 未能根據相關貸款或融資協議支付或償還任何款項；

(ii) 未能按借貸指定用途動用借貸款項；

(iii) 北京東方廣場公司根據相關貸款或融資協議作出的保證不實或北京東方廣場公司違反
根據該貸款或融資協議作出的任何承諾；

237
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

(iv) 中 銀 認 為 有 情 況 導 致 北 京 東 方 廣 場 公 司 之 財 政 狀 況 或 履 行 承 擔 或 償 債 的 能 力 有 重 大 不
利 影 響 ，而 北 京 東 方 廣 場 公 司 未 能 根 據 相 關 貸 款 或 融 資 協 議 提 供 新 抵 押 品 或 轉 換 擔 保
人；

(v) 北京東方廣場公司違反相關貸款或融資協議項下有關訂約各方的主要權利及責任的任
何條文；

(vi) 北 京 東 方 廣 場 公 司 不 再 營 運 或 解 散 、撤 銷 或 結 業 ； 及

(vii) 北 京 東 方 廣 場 公 司 嚴 重 違 反 其 與 中 銀 或 中 銀 其 他 實 體 訂 立 的 其 他 協 議 ，並 對 北 京 東 方
廣場公司還款能力造成重大不利影響。

契諾

中 銀 定 期 貸 款 協 議 及 中 銀 循 環 融 資 協 議 載 有 若 干 一 般 契 諾 ，限 制 北 京 東 方 廣 場 公 司 進
行以下各項：

(a) 在 全 數 支 付 當 時 到 期 應 付 尚 欠 中 銀 所 授 出 貸 款 的 當 期 本 金 及 應 計 利 息 前 ，向 股 東 償 還
股 東 貸 款 本 金 及 利 息 或 派 發 股 息 ，直 至 北 京 東 方 廣 場 公 司 根 據 彼 等 訂 立 的 所 有 貸 款 協
議結欠中銀的一切債項全數償還為止；

(b) 在全數償還北京東方廣場公司根據彼等訂立的所有貸款協議結欠中銀的一切債務前，
允許北京東方廣場公司股東將北京東方廣場公司註冊資本撤資；

(c) 增 加 債 務 金 額 ，獲 中 銀 事 先 同 意 者 除 外 ；

(d) 允許或訂立相關貸款或融資協議項下擔保人擔保責任（如有）的反彌償協議或類似協議 ，
對中銀的權利有所損害；

(e) 在償還北京東方廣場公司結欠中銀的債務前 ，向其他債權人償還類似債務（此限制僅屬

中 銀 定 期 貸 款 協 議）； 及

(f) 處 理 其 本 身 資 產 所 有 權 時 ，削 弱 其 償 債 能 力（此 限 制 僅 屬 中 銀 定 期 貸 款 協 議）。

中 銀 根 據 中 銀 定 期 貸 款 協 議 及 中 銀 循 環 融 資 協 議 墊 付 的 本 金 及 利 息 付 款 ，或 會 耗 用 匯
賢 產 業 信 託 現 金 資 源 ，使 匯 賢 產 業 信 託 按 本 發 售 通 函 所 載 的 方 式 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 分
派 的 能 力 造 成 不 利 影 響（詳 情 請 參 閱 本 發 售 通 函「風 險 因 素 — 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 的 風 險
— 匯 賢 產 業 信 託 現 有 及 將 來 的 借 貸 會 招 致 財 務 風 險」一 節）。

中 銀 定 期 貸 款 協 議 及 中 銀 循 環 融 資 協 議 項 下 肯 定 契 諾 規 定 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 將 ：

(i) 遵守及協助中銀檢查及監察北京東方廣場公司的信貸及融資 ，並（此限制僅屬中銀定期

貸款協議）在北京東方廣場公司協助下 ，使北京東方廣場公司的業務及財務活動受到中
銀檢查及監察；及

(ii) 為 在 北 京 東 方 廣 場 公 司 日 常 業 務 過 程 中 作 結 算 用 途 ，在 中 銀 設 立 結 算 賬 戶 ，該 賬 戶 內
資 金 金 額 對 所 有 北 京 東 方 廣 場 公 司 銀 行 賬 戶 資 金 總 金 額 的 比 例 ，不 得 低 於 中 銀 向 北 京
東方廣場公司提供信貸額對中國所有銀行向北京東方廣場公司提供信貸總額的比例。

238
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

此 外 ，根 據 中 銀 定 期 貸 款 協 議 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 承 諾 ，其 為 第 三 方 債 務 作 出 擔 保 的
金 額 不 超 逾 北 京 東 方 廣 場 公 司 資 產 淨 值 ，而 擔 保 金 額 合 共 不 超 逾 其 組 織 章 程 所 述 的 限 額 。

提供資料

根 據 中 銀 定 期 貸 款 協 議 及 中 銀 循 環 融 資 協 議 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 必 須 ：

(i) 定 期 或 按 中 銀 要 求 適 時 向 中 銀 呈 交 財 務 報 表（包 括 但 不 限 於 年 報 、季 度 報 告 及 月 份 報
告）及 其 他 相 關 資 料 ； 及

(ii) 倘 發 生 任 何 事 件 ，對 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 財 政 狀 況 或 履 行 責 任 的 能 力 造 成 重 大 不 利 影
響 ，通 知 中 銀 及 取 得 中 銀 事 先 同 意 ，該 等 事 件 包 括 但 不 限 於(I)以 分 立 、合 併 、聯 營 、合
資 、合作 、承包經營 、重組或上市方式 ，改變其業務模式 ；(II)北京東方廣場公司削減註
冊 資 本 、轉 讓 重 大 資 產 或 股 本 權 益 或 招 致 重 大 債 務 ；(III)在 抵 押 品 上 設 置 新 的 重 大 債 務
或 抵 押 品 被 沒 收 ；(IV)北 京 東 方 廣 場 公 司 解 散 或 撤 銷 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 申 請 或 被 提 呈
結 業 ；(V)北 京 東 方 廣 場 公 司 涉 及 任 何 重 大 訴 訟 或 仲 裁 程 序 ；(VI)（此 規 定 僅 屬 中 銀 定 期
貸 款 協 議）北 京 東 方 廣 場 公 司 面 臨 營 運 困 難 或 北 京 東 方 廣 場 公 司 財 政 狀 況 轉 壞 ； 或(VII)
（此 規 定 僅 屬 中 銀 定 期 貸 款 協 議）北 京 東 方 廣 場 公 司 嚴 重 違 反 其 他 協 議 項 下 責 任 。

抵押品

北京東方廣場公司與中銀於2008年12月30日及2009年2月12日分別訂立兩項按揭協議 ，
以 東 方 廣 場 的 按 揭 作 為 中 銀 定 期 貸 款 及 中 銀 循 環 融 資 的 抵 押 。倘 出 現 以 下 情 況 ，北 京 東 方
廣 場 公 司 將 有 責 任 應 中 銀 要 求 提 供 新 抵 押 品 或 擔 保 人 ，以 抵 押 或 擔 保 中 銀 定 期 貸 款 協 議 及
中銀循環融資協議項下債務 ：(i)出現可能對北京東方廣場公司履行責任的能力造成重大不利
影 響 的 任 何 情 況 ；(ii)抵 押 合 同 變 成 無 效 或 遭 撤 回 或 解 除 ；(iii)北 京 東 方 廣 場 公 司 或 其 擔 保 人
的 財 政 狀 況 轉 壞 ，或 北 京 東 方 廣 場 公 司 或 其 擔 保 人 涉 及 任 何 重 大 訴 訟 或 仲 裁 程 序 ，或 出 現
可能對北京東方廣場公司或其擔保人履行責任的能力造成重大不利影響的任何其他情況；
及(iv)因 抵 押 品 價 值 的 任 何 重 大 折 舊 、損 害 、損 失 或 被 沒 收 ，造 成 抵 押 品 價 值 大 幅 減 少 或 喪
失。

香 港 包 銷 協 議*

香 港 包 銷 協 議 於2011年4月8日 訂 立 。有 關 香 港 包 銷 協 議 的 主 要 條 款 及 條 文 概 要 ，請 參
閱 本 發 售 通 函「包 銷」一 節 。

經營管理協議

一般事項

現 擬 在 設 立 物 業 管 理 人 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 與 物 業 管 理 人 將 訂 立 營 運 管 理 協 議 ，據
此 ，物 業 管 理 人 將 獲 委 任 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 東 方 廣 場（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 除 外）的
若 干 營 運 、管 理 及 市 場 推 廣 服 務 。以 下 載 列 部 分 建 議 營 運 管 理 協 議 的 主 要 條 款 。

239
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

年期

現 建 議 根 據 營 運 管 理 協 議 ，物 業 管 理 人 之 首 個 委 任 期 將 會 由 營 運 管 理 協 議 日 期 開 始 ，
並於其後第三個財政年度最後一日當日屆滿。

在 適 用 監 管 規 定 規 限 下 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 與 物 業 管 理 人 雙 方 協 定 後 ，可 延 長 物 業 管
理 的 委 任 期 不 超 逾 三 個 月（或 彼 等 協 定 的 其 他 期 間）。除 非 如 此 延 長 ，否 則 物 業 管 理 人 的 委
任須告終止。

物業管理人之服務

物 業 管 理 人 就 其 所 管 理 之 東 方 廣 場（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 除 外）純 粹 獨 家 為 北 京 東 方 廣
場公司提供之服務包括但不限於以下各項：

• 業 務 顧 問 及 管 理 服 務 。此 服 務 包 括 物 業 管 理 人 就 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 業 務 及 管 理
提 供（其 中 包 括）顧 問 及 諮 詢 服 務 ，尤 其 是 東 方 廣 場（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 除 外）的
營運及管理。

• 市場推廣及租務管理服務 。此服務包括擔任東方廣場非獨家廣告及宣傳代理 、支援

及 協 調 東 方 廣 場 的 廣 告 及 宣 傳 活 動 以 及 對 市 況 提 供 意 見 。租 務 管 理 服 務 也 包 括 代
表北京東方廣場公司並以北京東方廣場公司的名義向租戶收取租金及其他付款、
租 戶 擴 充 及 租 務 相 關 事 宜 以 及 備 製 物 業 租 賃 報 告 。物 業 管 理 人 需 要 時 亦 可 委 聘 租
務代理物色租戶租用空置單位。

• 物 業 管 理 協 調 服 務 。判 別 、挑 選 及 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 建 議 合 適 服 務 供 應 商 的 委
聘 ，以提供物業管理服務 ，如移交 ╱ 接管物業 、協調租戶之裝修要求 、客戶關係管
理 、保 養 管 理 ，代 表 北 京 東 方 廣 場 公 司 監 察 及 監 督 服 務 供 應 商 的 表 現 ，促 使 服 務
供 應 商 定 期 直 接 向 物 業 管 理 人 及 北 京 東 方 廣 場 公 司（倘 若 其 要 求）滙 報 ，並 在 北 京
東方廣場公司要求時擔任北京東方廣場公司的代理與服務供應商訂立服務合約。

為 確 保 物 業 管 理 人 可 監 察 及 監 督 服 務 供 應 商 的 表 現 ，現 建 議 根 據 其 與 服 務 供 應 商 將 予
訂立的服務合同 ，其中載有服務供應商須提供資料及負上滙報責任的條文 ，使服務供應商受
物 業 管 理 人 監 察 及 監 督 ，並 定 期 直 接 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 滙 報 外 ，亦 向 物 業 管 理 人 滙 報 。

物業管理人提供資料及滙報的責任

除 北 京 東 方 廣 場 公 司 外 ，物 業 管 理 人 還 須 定 期 直 接 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 所 指 定 的 人 士
提 供 資 料 及 滙 報 ，有 關 人 士 將 包 括 管 理 人 。

物業管理人費用

現 擬 物 業 管 理 人 有 權 自 北 京 東 方 廣 場 公 司 收 取 物 業 管 理 人 費 用 ，金 額 相 當 於 每 年 物 業
收 入 淨 額（自 其 中 扣 除 浮 動 費 用 及 物 業 管 理 人 費 用 前）的1.0% 。

240
 與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件

物業管理人之營運開支

現 建 議 除 其 費 用 外 ，如 物 業 管 理 人 僱 員 受 聘 純 粹 獨 家 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 東 方 廣
場 服 務 ，物 業 管 理 人 還 將 獲 北 京 東 方 廣 場 公 司 全 數 償 付 相 關 僱 員 成 本 及 酬 金 。

物 業 管 理 人 作 為 北 京 東 方 廣 場 公 司 之 代 理 ，可 按 北 京 東 方 廣 場 公 司 要 求 ，就 提 供 東 方
廣 場 之 清 潔 、保 養 、保 安 、停 車 場 管 理 及 其 他 服 務 與 第 三 方 服 務 供 應 商 按 正 常 商 業 條 款 公
平 地 訂 立 合 同 ，該 等 合 同 之 成 本 及 開 支 將 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 支 付 。

由北京東方廣場公司終止

在 發 生 若 干 特 定 事 件 下 ，包 括 物 業 管 理 人 清 盤 或 擁 有 權 或 控 制 權 有 變（惟 物 業 管 理 人
為成員公司之集團公司內之變動除外）、出售東方廣場或出售北京東方廣場公司 ，北京東方
廣 場 公 司 可 終 止 物 業 管 理 人 出 任 受 其 管 理 的 東 方 廣 場（北 京 東 方 君 悅 除 外）的 物 業 管 理 人 ，
以 及 若 物 業 管 理 人 嚴 重 違 反 營 運 管 理 協 議 項 下 義 務 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 可 提 前 發 出 書 面 通
知 ，如 物 業 管 理 人 未 在 接 到 書 面 通 知 後 的 指 定 期 限 內 糾 正 該 行 為 ，則 北 京 東 方 廣 場 公 司 亦
可 至 少 提 前14天 發 出 書 面 通 知 終 止 營 運 管 理 協 議 。

由物業管理人終止

物 業 管 理 人 僅 可 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 嚴 重 違 反 其 根 據 營 運 管 理 協 議 之 任 何 責 任 下 ，方
能 夠 終 止 其 有 關 東 方 廣 場 之 委 任 。在 該 情 況 下 ，物 業 管 理 人 可 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 發 出 書
面 通 知 ，如 北 京 東 方 廣 場 公 司 於 接 獲 前 述 書 面 通 知 後 未 能 於 前 述 通 知 後 指 定 期 間 內 就 嚴 重
違 反 營 運 管 理 協 議 之 相 關 責 任 作 出 補 救 ，則 物 業 管 理 人 可 至 少 提 前14日 向 北 京 東 方 廣 場 公
司 發 出14日 書 面 通 知 ，終 止 其 委 任 。

其他條文

現 建 議 營 運 管 理 協 議 亦 將 載 有 若 干 關 於 約 務 更 替 、轉 讓 及 特 許 使 用 北 京 東 方 廣 場 公 司
商標的條文。

241
 關 連 人 士 交 易

關連人士交易詳情

發 售 完 成 後 ，匯 賢 產 業 信 託 與 下 文 所 述 人 士 之 間 將 進 行 持 續 交 易 ，該 等 交 易 將 構 成 匯
賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士 交 易（按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 界 定 之 涵 義）。該 等 交 易 之 詳 情
及 匯 賢 產 業 信 託 就 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 關 連 人 士 交 易 之 相 關 條 文 尋 求 之 修 訂 或
豁免載於下文。

簡介

繼 發 售 完 成 後 ，代 表 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 人 或 由 匯 賢 產 業 信 託 持 有 或 控 制 之 其 他 公 司
或 實 體（統 稱「匯 賢 產 業 信 託 集 團」）與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 連 或 聯 繫 之 人 士 將 持 續 並 不 時 發 生
多項交易。

房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 載 列 有 關 規 管 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 若 干 界 定 類 別 之「關 連 人
士」（按房地產投資信託基金守則所界定之涵義）所進行之交易之規則 。就房地產投資信託基
金 守 則 而 言 ，該 等 交 易 將 構 成「關 連 人 士 交 易」。

匯 賢 產 業 信 託 的「關 連 人 士」將 包 括 ：

(i) 匯 賢 控 股（為「主 要 持 有 人」 （按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 界 定 之 涵 義）的 聯 繫 人），基

於 匯 賢 控 股 與 其 全 資 附 屬 公 司 Hui Xian Cayman 的 關 係 ；

(ii) 長 實（為「主 要 持 有 人」 （按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 所 界 定 之 涵 義）的 聯 繫 人），原 因 是

本 發 售 通 函 上 文「與HUI XIAN CAYMAN有 關 的 資 料」一 節 所 述 長 實 與 匯 賢 控 股 的 關 係 、
其 提 名 董 事 進 入 Hui Xian Cayman 董 事 會 的 權 利 以 及 其 所 持 管 理 人 的30.0%間 接 權 益 ，
及 與 長 實 有 聯 繫 而 成 為 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士 的 實 體 或 人 士（統 稱「長 實 關 連 人 士 集
團」）。長 實 關 連 人 士 集 團 將 包 括 長 實 集 團 的 若 干 成 員 公 司 、和 記 黃 埔 及 和 記 黃 埔 若 干
附屬公司；

(iii) 中信証券國際 ，原因是中信証券國際間接持有管理人40.0%之權益 ，及與中信証券國際

有聯繫而成為匯賢產業信託之關連人士的實體或人士（統稱「中信証券關連人士集團」） ；

(iv) ARA ，原 因 是ARA持 有 管 理 人 的30.0%間 接 權 益 ，及 與ARA有 聯 繫 而 成 為 匯 賢 產 業 信 託

之 關 連 人 士 的 實 體 或 人 士（統 稱「ARA關 連 人 士 集 團」）；

(v) 管 理 人 及 因 與 管 理 人 有 聯 繫 而 成 為 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士 的 人 士 ，包 括 將 成 為 管 理
人 全 資 附 屬 公 司 的 物 業 管 理 人 ，但 不 包 括 長 實 關 連 人 士 集 團 、中 信 証 券 關 連 人 士 集 團
及ARA關 連 人 士 集 團（統 稱「管 理 人 集 團」）；

(vi) 管 理 人 的 董 事 、高 級 行 政 人 員 及 高 級 職 員 以 及 其 各 自 的「聯 繫 人」 （定 義 見 房 地 產 投 資
信託基金守則）。管理人董事的聯繫人包括有關董事兼任董事職務的其他公司 。就此 ，
HSBC Holdings plc（「滙 豐」）及 ╱ 或 其 若 干 附 屬 公 司（統 稱「滙 豐 關 連 人 士 集 團」）將 為 匯
賢 產 業 信 託 的 關 連 人 士 ，原 因 是 獨 立 非 執 行 董 事 鄭 海 泉 為 該 等 公 司 的 董 事 ；

(vii) 北 京 東 方 廣 場 公 司 ，基 於 本 發 售 通 函 上 文「與HUI XIAN CAYMAN有 關 的 資 料」一 節 所 述

北 京 東 方 廣 場 公 司 與 匯 賢 控 股（及 Hui Xian Cayman）的 關 係 、其 提 名 董 事 進 入 Hui Xian
Cayman 董 事 會 的 權 利 ，及 與 北 京 東 方 廣 場 公 司 有 聯 繫 而 成 為 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人
士 的 實 體 或 人 士（統 稱「北 京 東 方 廣 場 公 司 關 連 人 士 集 團」）；

242
 關 連 人 士 交 易

(viii) 中 國 人 壽 ，基 於 本 發 售 通 函 上 文「與HUI XIAN CAYMAN有 關 的 資 料」一 節 所 述 中 國 人 壽

與匯賢控股的關係 、其提名董事進入 Hui Xian Cayman 董事會的權利 ，及與中國人壽有
聯 繫 而 成 為 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士 的 實 體 或 人 士（統 稱「中 國 人 壽 關 連 人 士 集 團」）；

(ix) 東 方 海 外 國 際 ，基 於 本 發 售 通 函 上 文「與HUI XIAN CAYMAN有 關 的 資 料」一 節 所 述 東 方

海外國際與匯賢控股（及 Hui Xian Cayman）的關係 、其提名董事進入 Hui Xian Cayman 董
事 會 的 權 利 ，及 與 東 方 海 外 國 際 有 聯 繫 而 成 為 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士 的 實 體 或 人 士
（統 稱「東 方 海 外 國 際 關 連 人 士 集 團」）； 及

(x) 受 託 人 及 因 與 受 託 人 有 聯 繫 而 成 為 匯 賢 產 業 信 託 之 關 連 人 士 的 實 體 或 人 士（統 稱「受 託

人 關 連 人 士」）。因 此 ，匯 賢 產 業 信 託 的「關 連 人 士」名 單 將 包 括 德 意 志 銀 行（「德 意 志」）
及 其 集 團 的 其 他 成 員 公 司（因 為 受 託 人 是 德 意 志 的 全 資 附 屬 公 司）；

管 理 人 已 就 以 下 交 易 申 請 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ：(A)匯 賢 產 業 信 託 集
團 與 匯 賢 控 股 的 交 易 ；(B)匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 長 實 關 連 人 士 集 團 的 交 易 ；(C)匯 賢 產 業 信 託
集 團 與 中 信 証 券 關 連 人 士 集 團 的 交 易 ；(D)匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 管 理 人 集 團 的 交 易 ；(E)匯 賢
產 業 信 託 集 團 與 滙 豐 關 連 人 士 集 團 的 交 易 ；(F)匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 中 銀 關 連 人 士 集 團 的 交
易 ；(G)匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 中 國 人 壽 關 連 人 士 集 團 的 交 易 ；(H)匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 東 方 海
外 國 際 關 連 人 士 集 團 的 交 易 ；(I)匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 受 託 人 關 連 人 士 的 交 易 ；(J)與 相 關 僱
員（定 義 見 下 文）有 關 的 交 易 ； 及(K)與 發 行 新 基 金 單 位 及 可 轉 換 工 具 有 關 的 交 易 。此 等 豁 免
權 須 受 下 文「若 干 關 連 人 士 交 易 的 豁 免」分 節 所 列 的 條 件 所 限 。

內部監控

管 理 人 已 建 立 內 部 監 控 制 度 ，旨 在 確 保 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 其 關 連 人 士 之 間 之 關 連 人
士 交 易 受 到 監 察 ，並 按 符 合 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之 條 款 進 行 。根 據 房 地 產 投 資 信 託 基
金 守 則 之 規 定 ，所 有 關 連 人 士 交 易 必 須（其 中 包 括）以 公 平 原 則 並 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ，並
符合基金單位持有人之最佳利益。

作 為 一 般 規 則 ，管 理 人 必 須 向 審 核 委 員 會 展 示 匯 賢 產 業 信 託 訂 立 之 所 有 關 連 人 士 交 易
符 合 上 述 準 則 ，當 中 可 能 涉 及（如 可 實 行）向 管 理 人 之 非 關 連 人 士 取 得 報 價 ，或 向 獨 立 專 業
估值師取得一份或多份估值函件。

管 理 人 須 調 查 及 定 期 監 察 匯 賢 產 業 信 託 之 所 有 交 易 ，以 釐 定 該 等 交 易 是 否 關 連 人 士 交
易 。此 外 ，管 理 人 須 保 存 由 匯 賢 產 業 信 託 集 團 的 成 員 訂 立 之 所 有 關 連 人 士 交 易 之 記 錄 ，以
及 訂 立 該 等 交 易 之 基 準 ，包 括 向 獨 立 估 值 師 取 得 可 支 持 該 等 基 準 的 任 何 報 價 。管 理 人 亦 須
於其內部審核計劃內載入匯賢產業信託集團成員公司所訂立之所有關連人士交易。

若干關連人士交易的豁免

(A) 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 匯 賢 控 股 之 間 若 干 關 連 人 士 交 易 的 豁 免

於 2011 年 4 月 8 日 ，匯 賢 控 股（以 放 貸 人 身 份）與 滙 賢 投 資（以 借 款 人 身 份）訂 立 融 資 協

議 ，據此 ，匯賢控股同意向滙賢投資授出貸款融資合共人民幣14億元（包括人民幣13億元的

243
 關 連 人 士 交 易

循 環 信 貸 融 資 以 及 人 民 幣1億 元 的 循 環 信 貸 融 資）。貸 款 融 資 項 下 人 民 幣1億 元 的 循 環 信 貸

融 資 將 用 作 應 付 一 般 營 運 資 金 所 需 ，並 用 作 匯 賢 產 業 信 託 及 其 附 屬 公 司 的 一 般 公 司 資 金 ，
此 循 環 信 貸 融 資 自 上 市 日 期 起 可 循 環 多 次 提 取 使 用 ，直 至 其 最 終 到 期 日（即 融 資 協 議 日 期
起 計 滿18個 月）前 一 個 月 止 。貸 款 融 資 項 下 人 民 幣13億 元 的 循 環 信 貸 融 資 將 用 作 支 持 匯 賢
產 業 信 託 作 人 民 幣 分 派 ，此 循 環 信 貸 融 資 自 上 市 日 期 起 可 循 環 多 次 提 取 使 用 ，直 至 其 最 終
到 期 日（即 融 資 協 議 日 期 起 計 滿42個 月）前 一 個 月 止 。貸 款 融 資 項 下 各 項 貸 款 將 按 滙 豐 標 準
人 民 幣 利 率 另 加 年 利 率1.0%計 息 。貸 款 融 資 須 以 受 託 人（以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 身 份）及
Hui Xian BVI 作 出 以 匯 賢 控 股 為 受 益 人 的 聯 合 及 各 別 無 條 件 及 不 可 撤 回 擔 保 以 及 以 Hui Xian
BVI 所 持 滙 賢 投 資 股 份 所 作 質 押 作 為 抵 押 。貸 款 融 資 的 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信
託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 融 資 協 議」一 節 。

管 理 人 已 就 融 資 協 議 項 下 擬 進 行 的 交 易（「融 資 交 易」）申 請 ，而 證 監 會 已 批 准 豁 免 嚴 格
遵守房地產投資信託基金守則第8章的公告或基金單位持有人批准的規定 。此外 ，房地產投
資 信 託 基 金 守 則 第8章 有 關 融 資 交 易 的 披 露 及 申 報 規 定 須 按 下 文 所 述 予 以 修 訂 。

匯 賢 產 業 信 託 之 年 報 內 將 披 露 每 個 財 政 年 度 融 資 交 易 之 概 要 。該 等 資 料 包 括 交 易 之 性
質 、交 易 或 服 務 之 種 類 ，以 及 該 等 交 易 之 關 連 人 士 之 身 份 。獨 立 非 執 行 董 事 須 於 年 報 內 確
認 ，彼 等 已 審 閱 任 何 該 等 交 易 之 條 款 ，並 信 納 該 等 交 易 已 按 下 文 所 述 訂 立 ：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易 是 否

按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方 之 條
款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 ，按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位 持 有 人 整 體 利 益 之 條 款 訂
立。

此 外 ，須 委 聘 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 履 行 若 干 協 定 之 審 閱 程 序 並 向 管 理 人 提 交 匯 賢 產
業 信 託 核 數 師 報 告（「核 數 師 報 告」）（亦 須 向 證 監 會 提 交 該 報 告 之 副 本），確 認 所 有 該 等 交 易
(a)已遵循管理人就該等交易之內部程序並按照發售文件所披露之條款 ；(b)已接獲董事會（包
括 獨 立 非 執 行 董 事）批 准 ； 及(c)乃 按 照 規 管 該 等 交 易 之 協 議 之 條 款 進 行 。

(B) 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 長 實 關 連 人 士 集 團 之 間 若 干 關 連 人 士 交 易 的 豁 免

(I) 交易類別

管 理 人 已 就 以 下 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 長 實 關 連 人 士 集 團 進 行 關 連 人 士 交 易（「長 實 持 續
關 連 人 士 交 易」）的 類 別 申 請 ，而 證 監 會 已 批 准 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8
章的披露及基金單位持有人批准的規定。

(i) 租賃及許用安排

在 匯 賢 產 業 信 託 集 團 的 一 般 業 務 過 程 中 ，北 京 東 方 廣 場 公 司（以 東 方 廣 場 的 擁 有 人 身

244
 關 連 人 士 交 易

份）已 經 或 可 能 不 時 就 東 方 廣 場 與 長 實 關 連 人 士 集 團 訂 立 租 約 或 許 用 安 排（「長 實 租 賃 及 許
用 交 易」）。

(ii) 物業管理及會所設施安排

物業管理及會所設施交易包括匯賢產業信託集團與長實關連人士集團已經及將會訂立
有 關 北 京 東 方 廣 場 公 司 屬 物 業 管 理 及 營 運 安 排 性 質 的 任 何 交 易（「長 實 物 業 管 理 及 會 所 設 施
交 易」）。

目前 ，北京東方廣場公司委聘長實的附屬公司北京港基及北京高衞提供東方廣場（酒店
管理人管理的北京東方君悅大酒店除外）的若干物業管理服務 。預期上市之後 ，北京東方廣
場 公 司 將 繼 續 聘 用 北 京 港 基 及 北 京 高 衞 ，並 可 能 聘 用 長 實 關 連 人 士 集 團 的 其 他 成 員 公 司 提
供物業管理服務。

東 方 豪 庭 公 寓 的 租 戶 獲 准 利 用 北 京 麗 都 廣 場（長 實 集 團 擁 有 其 中40.0%的 權 益）的 會 所

設 施 ，租 戶 毋 須 向 麗 都 廣 場 擁 有 人 支 付 任 何 費 用 。就 此 安 排 而 言 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 須 就
東 方 豪 庭 公 寓 租 戶 使 用 有 關 會 所 設 施 向 麗 都 廣 場 擁 有 人（屬 長 實 關 連 人 士 集 團 一 員）支 付 費
用 。據 目 前 的 計 劃 ，有 關 的 會 所 設 施 安 排 於 上 市 後 將 會 繼 續 ，而 北 京 東 方 廣 場 公 司 亦 可 能
不時使用長實關連人士集團的其他設施。

(iii) 使 用 互 聯 網 及 電 訊 服 務

北 京 東 方 廣 場 公 司 在 東 方 廣 場 的 一 般 及 正 常 管 理 及 業 務 過 程 中 ，已 經 並 現 時 預 計 將 使
用 長 實 關 連 人 士 集 團 成 員 公 司 提 供 的 互 聯 網 及 電 訊 服 務（「長 實 互 聯 網 服 務 交 易」）。

(II) 豁 免 條 件

證監會就長實持續關連人士交易授出的豁免附帶以下條件：

(i) 重續或修訂

豁 免 的 有 效 期 將 於2013年12月31日 屆 滿 。該 項 豁 免 可 延 長 至2013年12月31日 後 ，及 ╱
或 豁 免 之 條 件 可 不 時 予 以 修 訂 ，惟 須 ：

(a) 以 在 基 金 單 位 持 有 人 大 會 上 通 過 普 通 決 議 案 之 方 式 ，獲 得 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第
8.11段 所 指 除 於 有 關 交 易 中 有 重 大 權 益 之 基 金 單 位 持 有 人 以 外 之 基 金 單 位 持 有 人（「獨
立 基 金 單 位 持 有 人」）之 批 准 ；

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 延 長 及 ╱ 或 修 訂（視 情 況 而 定）刊 發

公 佈 披 露 該 建 議 之 詳 情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 於 每 次 作 出 任 何 延 長 豁 免 時 ，該 延 長 豁 免 期 間 不 得 遲 於 獲 得 上 文 第(a)項 所 述 之 批 准 日
期後匯賢產業信託之第三個完整財政年度結算日後屆滿。

245
 關 連 人 士 交 易

(ii) 年度限額

上文所述之關連人士交易年度價值不得超過下表所載之各年度限額：

上市日期至 截至 截至
2011年12月31日 2012年12月31日 2013年12月31日
關連人士交易類別 期間 止年度 止年度
長實租賃及許用交易 . . . . . . . . . . . 人民幣 人民幣 人民幣
7,700萬 元 8,500萬 元 1.035億 元

長實物業管理及會所設施交易. . . . 人民幣 人民幣 人民幣

2,800萬 元 3,600萬 元 3,800萬 元

長實互聯網服務交易 . . . . . . . . . . . 人民幣 人民幣 人民幣

600萬 元 650萬 元 700萬 元

就 首 次 訂 立 或 於 上 市 日 期 或 以 後 重 續 的 長 實 租 賃 及 許 用 交 易 而 言 ，將 就 每 一 租 賃 及 許
用 交 易 進 行 獨 立 評 估 ，惟 按 標 準 或 已 公 佈 之 費 率 進 行 者 除 外 。

(iii) 於 半 年 報 告 及 年 報 內 作 出 披 露

有 關 關 連 人 士 交 易 之 詳 情 須 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業
信託之半年報告及年報內披露。

(iv) 核 數 師 之 審 閱 程 序

就 每 一 有 關 之 財 政 期 間 而 言 ，管 理 人 將 委 聘 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 及 與 其 協 定 就 關 連
人士交易履行若干審閱程序 。核數師將根據其所履行之工作向管理人滙報實際結果（該報告
副 本 將 呈 交 證 監 會），並 確 認 所 有 該 等 關 連 人 士 交 易 是 否 已 ：

(a) 獲 得 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事）批 准 ；

(b) 按匯賢產業信託之定價政策訂立；

(c) 按 監 管 該 等 交 易 之 協 議 之 條 款（如 有）訂 立 及 進 行 ； 及

(d) 該 等 交 易 之 總 價 值 並 無 超 逾 各 自 之 年 度 限 額（如 適 用）。

(v) 獨立非執行董事之審閱

獨 立 非 執 行 董 事 將 每 年 審 閱 有 關 之 關 連 人 士 交 易 ，並 在 匯 賢 產 業 信 託 有 關 財 政 期 間 之
年報內確認該等交易是：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 的 可 比 較 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易

是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方
之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 及 管 理 人 內 部 程 序（如 有），按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位

持有人整體利益之條款訂立。

246
 關 連 人 士 交 易

(vi) 核 數 師 取 閱 賬 目 及 記 錄

管理人將讓及將促使有關關連人士交易之對手方讓匯賢產業信託之核數師可充分取閱
有 關 記 錄 ，以 就 交 易 作 出 報 告 。

(vii) 向 證 監 會 發 出 通 知

如 管 理 人 知 悉 或 有 理 由 相 信 核 數 師 及 ╱ 或 獨 立 非 執 行 董 事 將 不 能 確 認 上 述 事 項 ，管 理
人將即時知會證監會及刊發公佈。

(viii) 其 後 獲 得 獨 立 基 金 單 位 持 有 人 批 准 而 提 高 年 度 上 限

如有需要 ，例如匯賢產業信託進一步收購資產 ，因而令整體業務規模增加 ，或如市場或

經 營 狀 況 出 現 變 動 ，管 理 人 將 來 可 不 時 尋 求 調 高 上 文 所 列 之 一 項 或 多 項 年 度 上 限 ，惟 須 ：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 提 高 上 限 刊 發 公 佈 披 露 該 建 議 之 詳
情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 上文第(ii)至(vii)段所述之規定須持續適用於有關交易 ，惟年度上限金額按已提高者為準 。

(ix) 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段

如 有 關 之 關 連 人 士 交 易 之 條 款 出 現 任 何 重 大 變 動 ，或 如 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 其 後
出 現 變 動 而 施 加 較 嚴 格 之 披 露 及 ╱ 或 基 金 單 位 持 有 人 批 准 之 規 定 ，管 理 人 將 遵 守 房 地 產 投
資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 所 有 規 定 。有 關 關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金
守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託 相 關 財 政 年 度 之 半 年 報 告 及 年 報 內 披 露 。

(C) 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 中 信 証 券 集 團 進 行 的 若 干 關 連 人 士 交 易 之 豁 免

管 理 人 亦 已 申 請 ，而 證 監 會 已 批 准 就 下 文 所 述 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 中 信 証 券 集 團 進 行
的 若 干「公 司 融 資 交 易」（「中 信 証 券 公 司 融 資 交 易」）豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則
第8章 。

就 本 分 節 而 言 ，「中 信 証 券 集 團」指 中 信 証 券 國 際 、其 控 股 公 司 及 彼 等 各 自 附 屬 公 司 。
鑒 於 中 信 証 券 集 團 屬 中 信 証 券 關 連 人 士 集 團 一 員 ，故 此 中 信 証 券 集 團 的 成 員 公 司 為 匯 賢 產
業信託的關連人士。

(I) 除外交易

就房地產投資信託基金守則第8章而言 ，以下交易將不被視為匯賢產業信託之關連人士
交易：

(i) 中 信 証 券 集 團 為 第 三 方 人 士 以 代 名 人 、託 管 人 、代 理 人 或 受 託 人 身 份 與 匯 賢 產 業 信 託
集團訂立代理人交易；

247
 關 連 人 士 交 易

(ii) 如為一項集體投資計劃（包括另一房地產投資信託基金）與匯賢產業信託集團進行交易 ，
而 中 信 証 券 集 團 屬 下 之 公 司 為 該 集 體 投 資 計 劃 之 受 託 人 ，但 該 交 易 並 非 中 信 証 券 集 團
之自營交易；及

(iii) 如中信証券集團之成員公司按給予公眾或其他基金單位持有人整體而言相同之條款，
收 購 、購 買 、認 購 、出 售 或 處 置 基 金 單 位 ，及 如 適 用 ，受 上 市 規 則 載 列 之 申 請 及 分 配
規 則 所 規 限 。為 免 生 疑 問 ，中 信 証 券 集 團 於 聯 交 所 買 賣 基 金 單 位 將 不 是 一 項 關 連 人 士
交易。

(II) 「長 城」保 密 程 序

中 信 証 券 國 際 的 主 要 業 務 包 括 經 紀 業 務 、投 資 銀 行 、自 營 交 易 及 資 產 管 理 。自 上 市 日
期 起 ，匯 賢 產 業 信 託 將 成 為 中 信 証 券 國 際 資 產 管 理 業 務 之 一 。中 信 証 券 國 際 將 繼 續 投 資 其
他 基 金 ，亦 會 投 資 基 金 單 位 。為 免 發 生 利 益 衝 突 ，中 信 証 券 國 際 及 其 控 股 公 司 各 自 已 實 施
「長城」保密程序 ，實際上及功能上將可能導致利益衝突情況的不同業務功能獨立分開 。「長
城」保 密 程 序 重 點 如 下 ：

1. 中 信 証 券 國 際 及 其 控 股 公 司 各 部 門 由 不 同 的 人 員 管 理 ，辦 事 處 地 址 亦 不 同 ；

2. 中信証券國際及其控股公司各自規定其員工承擔保密責任；

3. 中 信 証 券 國 際 及 其 控 股 公 司 各 自 設 有 資 訊 科 技 防 火 牆 程 序 ，確 保 只 有 獲 授 權 人 士
方可啟動重要系統及獲取重要資訊。

管 理 人 相 信 ，實 施 上 述 程 序 將 足 以 維 持 中 信 証 券 國 際 及 其 控 股 公 司 各 業 務 單 位 及 部 門
之 間 的 獨 立 性 ，確 保 其 資 產 管 理 與 中 信 証 券 國 際 及 其 控 股 公 司 其 他 業 務 活 動 及 功 能 獨 立 營
運。

(III) 中 信 証 券 公 司 融 資 交 易 之 豁 免

(1) 公司融資交易的範圍

證監會已就匯賢產業信託集團與中信証券集團之間進行之中信証券公司融資交易授出
豁 免 ，毋 須 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.9段 及8.11條 須 尋 求 基 金 單 位 持 有 人 事 先
批 准 及 作 出 公 佈 和 刊 發 通 函（根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章）之 規 定 。此 外 ，房 地 產
投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 就 該 等 交 易 之 披 露 及 申 報 規 定 須 如 下 文 第(3)(A)至(G)項 之 特 定 條 件
所 述 予 以 修 訂 。就 本 豁 免 而 言 ，「中 信 証 券 公 司 融 資 交 易」指 ：

(a) 中 信 証 券 集 團 參 與 匯 賢 產 業 信 託 之 包 銷 或 安 排 身 份 或 擔 任 其 上 市 代 理 人 、配 售 代 理 、
穩 定 價 格 操 作 人 及 ╱ 或 財 務 顧 問 及 ╱ 或 全 球 協 調 人 之 包 銷 、證 券 化 、發 行 債 務 票 據 或
其 他 證 券 或 其 他 相 關 之 安 排 ，惟 此 等 交 易 須 以 公 平 原 則 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ，而 其 主
要目的為向中信証券集團以外之人士發售或分銷證券；

(b) 就匯賢產業信託集團將為收購房地產而融資之任何融資協議而進行之借貸及借款或其
他相關安排；及

248
 關 連 人 士 交 易

(c) 「公 司 顧 問 交 易」，即 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供「公 司 融 資 顧 問 意 見」，不 包 括 上 文 第(a)

及(b)項 所 述 之 交 易 ，惟 中 信 証 券 集 團 於 某 一 財 政 年 度 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 進 行 所 有「公
司 顧 問 交 易」所 得 之 總 收 費 ，須 以 匯 賢 產 業 信 託 最 新 公 佈 之 資 產 淨 值（「資 產 淨 值」）之
1.0%為 上 限 。

為 免 生 疑 問 ，「公 司 融 資 顧 問 意 見」指 有 關 以 下 所 述 之 意 見 ：

(i) 遵 守 或 有 關 上 市 規 則 、香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 創 業 板 證 券 上 市 規 則 、股 份 購 回 守 則
或香港公司收購及合併守則之意見；

(ii) (I)任 何 向 公 眾 人 士 提 呈 出 售 證 券 之 要 約 ；(II)向 公 眾 人 士 收 購 證 券 之 要 約 ； 或(III)接 納 第

(I)或(II)項 所 述 之 任 何 要 約 ，但 只 就 一 般 給 予 證 券 持 有 人 或 一 類 證 券 之 持 有 人 之 意 見 而
言；或

(iii) 進 行 與 證 券 有 關 之 公 司 重 組（包 括 發 行 、註 銷 或 更 改 附 於 任 何 證 券 之 任 何 權 利）。

(2) 豁免一般條件及承諾

為 支 持 要 求 豁 免 之 申 請 ，獨 立 非 執 行 董 事 已 向 證 監 會 承 諾 符 合 若 干 條 件 ，包 括 按 持 續
基準符合以下一般條件：

(i) 中信証券公司融資交易將以公平原則按正常商業條款及符合基金單位持有人整體利益
之方式訂立；

(ii) 管 理 人 必 須 執 行 內 部 監 控 及 遵 例 程 序 ，以 確 保 中 信 証 券 公 司 融 資 交 易 定 期 受 到 監 察 並
在符合房地產投資信託基金守則之條款下進行；

(iii) 獨 立 非 執 行 董 事 信 納 管 理 人 之 內 部 監 控 及 遵 例 程 序（如「長 城」保 密 程 序），以 確 保 管 理

人 之 營 運 獨 立 於 中 信 証 券 集 團 之 其 他 銀 行 、金 融 服 務 及 其 他 業 務 功 能 及 營 運 ； 及

(iv) 管理人在信託契約內載入條文 ，規定受託人須在必要時就保障基金單位持有人之利益 ，

代 表 匯 賢 產 業 信 託 採 取 行 動 或 展 開 法 律 程 序 ，包 括 就 及 代 表 匯 賢 產 業 信 託 與 管 理 人 或
其關連人士訂立任何交易或協議而針對管理人或其關連人士採取法律行動或展開法律
程序。

獨立及就本豁免而言，

(a) 中 信 証 券 國 際 已 向 證 監 會 承 諾 其 向 管 理 人（而 管 理 人 須 僅 為 匯 賢 產 業 信 託 的 利 益 而 行
事且無須理會中信証券集團就任何涉及與根據房地產投資信託基金守則而與中信証券
集 團 有 關 係 而 構 成 匯 賢 產 業 信 託「關 連 人 士」者 所 作 交 易 的 任 何 其 他 權 益 或 其 發 出 的 指
示）發 出 的 指 示（「指 示」）於 基 金 單 位 在 香 港 聯 交 所 上 市 期 間 未 獲 證 監 會 事 先 書 面 同 意
前 ，不 得 撤 回 或 修 訂 ； 及

(b) 管 理 人 已 向 證 監 會 承 諾 ，只 要 中 信 証 券 國 際 仍 為 管 理 人 的 控 制 實 體 ，而 管 理 人 仍 為 匯
賢 產 業 信 託 的 管 理 人 ，管 理 人 將 遵 守 指 示 。

僅於涉及與僅由於根據房地產投資信託基金守則而與管理人有關係而構成匯賢產業信
託「關連人士」者所作的關連人士交易 ，且亦於中信証券國際直接或間接為管理人控股實體 ，
而 管 理 人 的 身 份 為 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 人 的 情 況 下 ，方 會 作 出 豁 免 。倘 關 連 人 士 交 易 因 其
他 情 況 而 出 現 ，則 將 受 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 監 管 。

249
 關 連 人 士 交 易

縱 有 上 文 所 述 ，如 情 況 其 後 有 任 何 變 動 ，影 響 任 何 豁 免 ，證 監 會 保 留 審 閱 或 修 訂 任 何
豁 免 之 條 款 及 條 件 之 權 利 。倘 日 後 對 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 修 訂 ，施 加 較 證 監 會 授
出 該 等 豁 免 之 日 而 適 用 於 該 等 交 易 所 屬 類 別 之 交 易 之 規 定 更 為 嚴 格 之 規 定（包 括 但 不 限 於
該等交易須獲獨立基金單位持有人批准方可進行之規定），管理人須即時採取步驟 ，確保在
合理時間內符合該等規定。

(3) 豁免附帶的特定條件

上述有關中信証券公司融資交易的豁免附帶以下特定條件：

(A) 豁 免 權 期 限 將 於2013年12月31日 屆 滿 並 可 延 至2013年12月31日 以 後 日 期 ，及 ╱ 或 下 列

(B)至(G)的 豁 免 條 件 可 不 時 修 訂 ，惟 ：

(I) 以 在 基 金 單 位 持 有 人 大 會 上 通 過 普 通 決 議 案 之 方 式 ，獲 得 獨 立 基 金 單 位 持 有 人 之
批准；

(II) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 延 期 及 ╱ 或 修 訂（視 情 況 而 定）

刊 發 公 佈 披 露 該 建 議 之 詳 情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(III) 於每次作出任何延期豁免時 ，該延期之屆滿日不得遲於獲得上文第(I)項所述之批准

日期後匯賢產業信託之第三個完整財政年度結算日；

(B) 匯 賢 產 業 信 託 之 發 售 文 件 及 任 何 通 函 載 有 此 一 豁 免 之 最 新 資 料 披 露 ，及 就 上 文 豁 免 第
(1)(a)及(b)類 別 項 下 之 公 司 融 資 交 易 而 言 ，須 全 面 披 露 有 關 協 議 之 重 要 條 款 ；

(C) 年 報 載 有 就 某 一 財 政 年 度 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 進 行 公 司 融 資 交 易 而 向 中 信 証 券 集 團 支
付之費用總額之披露；

(D) 年 報 載 有 關 於 費 用 超 過100萬 港 元 之 任 何 公 司 融 資 交 易 之 披 露 ：(I)該 交 易 之 發 生 及 性

質 ；(II)訂 立 交 易 之 訂 約 方 ； 及(III)訂 立 交 易 之 日 期 ；

(E) 年 報 披 露 各 獨 立 非 執 行 董 事 作 出 之 聲 明 ，確 認 公 司 融 資 交 易 已 遵 守 上 文 本 分 節 第(2)段
所載的一般條件；

(F) 獨立非執行董事在年報內作出彼等已審閱該等交易之條款之確認及信納該等交易是按
以下所述訂立：

(I) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(II) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等

交 易 是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨
立第三方之條款訂立；及

(III) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 ，按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位 持 有 人 整 體 利 益 之 條
款訂立；及

(G) 核 數 師 報 告 應 涵 蓋 所 有 有 關 公 司 融 資 交 易 。

縱有上述豁免 ，如中信証券集團於某一財政年度為匯賢產業信託集團進行之所有「公司
顧問交易」產生之總收費 ，超出匯賢產業信託最新刊發之經審核賬目所示匯賢產業信託最近

250
 關 連 人 士 交 易

期 資 產 淨 值 之1.0% ，則 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 所 載 有 關 關 連 人 士 交 易 之 規 定 將 會
適 用 。此 外 ，為 免 生 疑 問 ，如 根 據 交 易 之 性 質（中 信 証 券 集 團 按 上 文 中 信 証 券 公 司 融 資 交 易
所 述 之 參 與 身 份 除 外），須 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 公 佈（及 沒 有 根 據 證 監 會 授 出
豁 免 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 公 佈 之 任 何 豁 免），該 公 佈 須 根 據 房 地 產 投 資 信 託
基金守則之有關條文披露中信証券集團之角色及委聘之有關條款。

(D) 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 管 理 人 集 團 進 行 若 干 關 連 人 士 交 易 之 豁 免

(I) 交易類別

就匯賢產業信託集團與管理人集團（包括物業管理人但不包括長實關連人士集團 、中信
証 券 關 連 人 士 集 團 及ARA關 連 人 士 集 團）進 行 以 下 的 關 連 人 士 交 易（統 稱「管 理 人 集 團 持 續 關
連 人 士 交 易」），管 理 人 已 申 請 ，而 證 監 會 已 批 准 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第
8章 ：

(i) 租賃及許可使用交易

作 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 日 常 業 務 之 一 部 分 ，北 京 東 方 廣 場 公 司（以 東 方 廣 場 擁 有 人 身
份）已經或可能不時就東方廣場與管理人集團訂立租約或許可使用權 ，包括就物業管理人根
據擬訂經營管理協議向北京東方廣場公司提供服務而租用東方廣場物業供物業管理人之用
（「管 理 人 集 團 租 賃 及 許 可 使 用 交 易」）。

(ii) 經營管理協議

建 議 於 物 業 管 理 人 成 立 之 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 與 物 業 管 理 人 將 訂 立 經 營 管 理 協 議 ，
據此 ，北京東方廣場公司將委聘物業管理人提供東方廣場（北京東方君悅大酒店除外 ，其管
理由酒店管理人按酒店管理協議負責）的若干有關經營 、管理及市場推廣服務（「管理人集團
物 業 管 理 交 易」）。物 業 管 理 人 將 為 管 理 人 的 全 資 附 屬 公 司 ，因 而 成 為 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連
人士 。有關經營管理協議的進一步詳情 ，請參閱本發售通函「與匯賢產業信託有關之重大協
議 及 其 他 文 件」一 節 。按 計 劃 ，物 業 管 理 人 將 根 據 經 營 管 理 協 議 收 取 費 用 ，金 額 為 每 年 物 業
收 入 淨 額 之1.0%（扣 除 有 關 浮 動 費 用 及 物 業 管 理 人 費 用 前），而 北 京 東 方 廣 場 公 司 將 向 物 業
管 理 人 支 付 有 關 物 業 管 理 人 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 服 務 產 生 的 若 干 開 支 ，包 括 由 物 業 管
理人的若干僱員獨家向北京東方廣場公司提供東方廣場相關服務的成本。

(II) 豁 免 條 件

證監會批准管理人集團持續關連人士交易的豁免附帶以下條件：

(i) 延長或修訂

豁 免 權 期 限 將 於2013年12月31日 屆 滿 並 可 延 至2013年12月31日 以 後 日 期 ，及 ╱ 或 豁 免
條 件 可 不 時 修 訂 ，惟 ：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

251
 關 連 人 士 交 易

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 延 長 及 ╱ 或 修 訂（視 情 況 而 定）刊 發

公 佈 披 露 該 建 議 之 詳 情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 於 每 次 作 出 任 何 延 長 豁 免 時 ，該 延 長 之 屆 滿 日 不 得 遲 於 獲 得 上 文 第(a)項 所 述 之 批 准 日
期後匯賢產業信託之第三個完整財政年度結算日。

(ii) 年度上限

關連人士交易的年度價值不得超出下表所載各自的年度上限金額：

截至 截至
上市日期至 2012年12月31日 2013年12月31日
關連人士交易類別 2011年12月31日 止年度 止年度
管理人集團租賃及許可使用交易 . . 人 民 幣20萬 元 人 民 幣30萬 元 人 民 幣30萬 元

管理人集團物業管理交易 . . . . . . . 人民幣 人民幣 人民幣

3,200萬 元 4,900萬 元 5,200萬 元
（附 註） （附 註） （附 註）

附 註 ： 包 括 每 年 房 地 產 收 入 淨 額1.0%（扣 除 有 關 浮 動 費 用 及 物 業 管 理 人 費 用 前）。

就管理人集團租賃及許可使用交易而言 ，將就每一租賃及許可使用交易進行獨立評估 ，
惟按標準或已公佈之費率進行者除外。

(iii) 於 半 年 報 告 及 年 報 內 作 出 披 露

關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託
之半年報告及年報內披露。

(iv) 核 數 師 之 審 閱 程 序

就 每 一 有 關 之 財 政 期 間 而 言 ，管 理 人 將 委 聘 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 及 與 其 協 定 就 關 連
人士交易履行若干審閱程序 。核數師將根據其所履行之工作向管理人滙報實際結果（該報告
副 本 將 呈 交 證 監 會），並 確 認 所 有 該 等 關 連 人 士 交 易 是 否 已 ：

(a) 獲 得 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事）批 准 ；

(b) 按匯賢產業信託之定價政策訂立；

(c) 按 監 管 該 等 交 易 之 協 議（如 有）之 條 款 訂 立 及 進 行 ； 及

(d) 該 等 交 易 之 總 價 值 並 無 超 逾 各 自 之 年 度 限 額（如 適 用）。

(v) 獨立非執行董事之審閱

獨 立 非 執 行 董 事 將 每 年 審 閱 有 關 之 關 連 人 士 交 易 ，並 在 匯 賢 產 業 信 託 有 關 財 政 期 間 之
年報內確認該等交易是：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

252
 關 連 人 士 交 易

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易

是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方
之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 及 管 理 人 內 部 程 序（如 有），按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位

持有人整體利益之條款訂立。

(vi) 核 數 師 取 閱 賬 目 及 記 錄

管理人將讓及將促使有關關連人士交易之對手方讓匯賢產業信託之核數師可充分取閱
有 關 記 錄 ，以 就 交 易 作 出 報 告 。

(vii) 向 證 監 會 發 出 通 知

如 管 理 人 知 悉 或 有 理 由 相 信 核 數 師 及 ╱ 或 獨 立 非 執 行 董 事 將 不 能 確 認 上 述 事 項 ，管 理
人將即時知會證監會及刊發公佈。

(viii) 其 後 獲 得 獨 立 基 金 單 位 持 有 人 批 准 而 提 高 年 度 上 限

如有需要 ，例如匯賢產業信託進一步收購資產 ，因而令整體業務規模增加 ，或如市場或

經 營 狀 況 出 現 變 動 ，管 理 人 將 來 可 不 時 尋 求 調 高 上 文 所 列 之 一 項 或 多 項 年 度 上 限 ，惟 須 ：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 提 高 上 限 刊 發 公 佈 披 露 該 建 議 之 詳
情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 上文第(ii)至(vii)段所述之規定須持續適用於有關交易 ，惟年度上限金額按已提高者為準 。

(ix) 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段

如 有 關 之 關 連 人 士 交 易 之 條 款 出 現 任 何 重 大 變 動 ，或 如 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 其 後
出 現 變 動 而 施 加 較 嚴 格 之 披 露 及 ╱ 或 基 金 單 位 持 有 人 批 准 之 規 定 ，管 理 人 將 遵 守 房 地 產 投
資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 所 有 規 定 。有 關 關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金
守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託 之 半 年 報 告 及 年 報 內 披 露 。

(E) 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 滙 豐 關 連 人 士 集 團 進 行 的 若 干 關 連 人 士 交 易 之 豁 免

證 監 會 已 批 准 就 下 文 所 述 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 滙 豐 關 連 人 士 集 團 進 行 的 若 干 交 易 ，即
滙 豐 租 賃 及 許 可 使 用 交 易 、滙 豐 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 及 滙 豐 公 司 融 資 交 易（「滙 豐 持 續 關 連
人 士 交 易」）豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 的 披 露 及 基 金 單 位 持 有 人 批 准 規
定。

253
 關 連 人 士 交 易

(I) 除外交易

就房地產投資信託基金守則第8章而言 ，以下交易將不被視為匯賢產業信託之關連人士
交易：

(a) 滙 豐 關 連 人 士 集 團 為 第 三 方 人 士 以 代 名 人 、託 管 人 、代 理 人 或 受 託 人 身 份 與 匯 賢 產 業
信託集團訂立代理人交易；

(b) 如為一項集體投資計劃（包括另一房地產投資信託基金）與匯賢產業信託集團進行交易 ，
而 滙 豐 關 連 人 士 集 團 屬 下 之 公 司 為 該 集 體 投 資 計 劃 之 受 託 人 ，但 該 交 易 並 非 滙 豐 關 連
人士集團之自營交易；及

(c) 如滙豐關連人士集團之成員公司（包括滙豐及其專有附屬公司 ，其中滙豐或其任何專有

附 屬 公 司 為 另 一 集 體 投 資 計 劃 之 受 託 人 並 按 該 身 份 行 事）按 給 予 公 眾 或 其 他 基 金 單 位
持 有 人 整 體 而 言 相 同 之 條 款 ，收 購 、購 買 、認 購 、出 售 或 處 置 基 金 單 位 ，及 如 適 用 ，
受 上 市 規 則 載 列 之 申 請 及 分 配 規 則 所 規 限 。為 免 生 疑 問 ，滙 豐 關 連 人 士 集 團 於 聯 交 所
買賣任何基金單位將不是一項關連人士交易。

(II) 豁 免 的 一 般 條 件 及 承 諾

為 支 持 要 求 有 關 滙 豐 持 續 關 連 人 士 交 易 豁 免 之 申 請 ，管 理 人 已 向 證 監 會 承 諾 符 合 若 干
條 件 ，包 括 按 持 續 基 準 符 合 以 下 一 般 條 件 ：

(a) 關連人士交易將以公平原則按正常商業條款及符合基金單位持有人整體利益之方
式訂立；

(b) 管 理 人 必 須 執 行 內 部 監 控 及 遵 例 程 序 ，以 確 保 關 連 人 士 交 易 定 期 受 到 監 察 並 在 符
合房地產投資信託基金守則之條款下進行；

(c) 關連人士交易豁免的基礎將為有關豁免僅適用於純粹基於及只要鄭海泉擔任獨立
非 執 行 董 事 產 生 的 關 連 人 士 交 易 。倘 若 因 彼 等 的 情 況 產 生 的 其 他 關 連 人 士 交 易 ，
有 關 交 易 將 按 正 常 方 式 受 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 所 規 管 ； 及

(d) 有關豁免無需定期重續 ，惟(i)證監會保留其權利檢討或修訂豁免的條款或施加其不

時認為合適的任何條件 ； 及(ii)全體董事會（包括獨立非執行董事（附註））認為 ，繼續在
未經基金單位持有人批准獲授有關豁免及在匯賢產業信託的年報內披露有關確認
誠 屬 公 平 合 理 且 符 合 基 金 單 位 持 有 人 的 最 佳 利 益 。此 外 ，審 核 委 員 會 將 於 匯 賢 產
業 信 託 的 年 報 內 作 出 陳 述 ，表 明 其 已 審 閱 關 連 人 士 交 易 豁 免 的 條 款 ，按 豁 免 的 條
款 及 設 定 的 內 部 監 控 及 程 序 ，那 些 繼 續 無 需 基 金 單 位 持 有 人 批 准 的 豁 免 屬 公 平 合
理。

受 下 文(III) 、(IV)及(V)所 載 豁 免 限 制 的 各 種 交 易 ，乃 為 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 任 何
及 所 有 適 用 豁 免 及 批 准 之 補 充 ，且 互 不 從 屬 ，從 而 ：(a)任 何 一 類 均 不 受 任 何 其 他 類 別 所 限
制 或 以 任 何 其 他 類 別 作 參 考 ； 及(b )倘 在 任 何 特 定 情 況 或 狀 況 下 與 超 過 一 類 有 關 ，則 所 有 相
關類別均應適用。

縱 有 上 文 所 述 ，證 監 會 有 權 就 豁 免 審 閱 、修 訂 或 施 加 其 不 時 認 為 合 適 之 任 何 條 件 。

附註：不包括鄭海泉

254
 關 連 人 士 交 易

倘 日 後 對 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 修 訂 ，施 加 較 證 監 會 授 出 該 等 豁 免 之 日 適 用 於
該等交易所屬類別之交易之規定更為嚴格之規定（包括但不限於該等交易須獲獨立基金單位
持有人批准方可進行之規定），管理人須即時採取步驟 ，確保在合理時間內符合該等規定 。

(III) 滙 豐 租 賃 及 許 可 使 用 交 易 之 豁 免

作 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 日 常 業 務 之 一 部 分 ，北 京 東 方 廣 場 公 司（以 東 方 廣 場 擁 有 人 身
份）已經或可能不時就東方廣場與滙豐關連人士集團訂立租約或許可使用權 ，其中包括與滙
豐 銀 行（中 國）有 限 公 司 北 京 分 行（滙 豐 銀 行 附 屬 公 司 及 東 方 豪 庭 公 寓 十 大 租 戶 之 一）訂 立 的
現 有 租 約（「滙 豐 租 賃 及 許 可 使 用 交 易」）。

證監會就滙豐租賃及許可使用交易授出的豁免附帶以下條件：

(a) 交易是以公平原則按正常商業條款進行；

(b) 審 核 委 員 會 於 匯 賢 產 業 信 託 的 年 報 內 作 出 陳 述 ，表 明 其 已 審 閱 交 易 條 款 ，並 信 納
該 等 交 易 在 一 般 及 日 常 業 務 中 以 公 平 原 則 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ，誠 屬 公 平 合 理 且
符合匯賢產業信託基金單位持有人的利益；

(c) 就 各 交 易 進 行 獨 立 估 值 ，惟 按 標 準 或 已 公 佈 之 費 率 進 行 者 除 外 ；

(d) 滙 豐 關 連 人 士 集 團 於 某 一 財 政 年 度 向 匯 賢 產 業 信 託 支 付 的 年 租 總 額 ，連 同 與 滙 豐
關連人士集團成員公司訂立任何租約或許可使用的重大條款項下的每份租約的年
租或每份許可使用的年度許可使用費用超出100萬港元 ，則根據房地產投資信託基
金 守 則 第8.15條 在 年 報 內 披 露 ； 及

(e) 獨 立 非 執 行 董 事（附 註）於 年 報 內 確 認 ，有 關 交 易 ：

(i) 根 據 管 理 人 的 內 部 程 序 獲 董 事 會（附 註）正 式 批 准 ； 及

(ii) 根據監管交易的協議條款進行。

(IV) 滙 豐 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 之 豁 免

管 理 人 或 委 聘 滙 豐 關 連 人 士 集 團 不 時 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供「一 般 銀 行 及 金 融 服 務」
（「滙 豐 銀 行 及 金 融 服 務 交 易」）。管 理 人 已 申 請 ，而 證 監 會 已 批 准 豁 免 滙 豐 銀 行 及 金 融 服 務
交易遵守房地產投資信託基金守則第8章的公佈或基金單位持有人批准的任何規定 。此外 ，
房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 就 滙 豐 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 之 披 露 及 申 報 規 定 須 按 下 文 作
出 修 訂 。就 此 而 言 ，「滙 豐 銀 行 及 金 融 服 務 交 易」指 ：

(i) 向 滙 豐 關 連 人 士 集 團 內 屬「持 牌 法 團」或「註 冊 機 構」 （定 義 見 證 券 及 期 貨 條 例）之 成 員 公

司 或 相 等 之 海 外 機 構（統 稱「滙 豐 關 連 人 士 集 團 中 介 公 司」）存 款 及 進 行 其 他「銀 行 業 務」
（定 義 見 香 港 法 例 第155章 銀 行 業 條 例），而 該 等 服 務 乃 按 公 平 之 商 業 條 款 進 行 ；

附註：不包括鄭海泉

255
 關 連 人 士 交 易

(ii) 滙 豐 關 連 人 士 集 團 中 介 公 司 批 出 貸 款 ，是 在 匯 賢 產 業 信 託 集 團 之 日 常 及 一 般 業 務 範 圍
內 進 行 之 交 易 ，並 且 是 按 公 平 之 商 業 條 款 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供 或 為 其 安 排 ； 及

(iii) 構 成 受 規 管 活 動（定 義 見 證 券 及 期 貨 條 例）之 相 關 金 融 服 務 ，以 及 匯 賢 產 業 信 託 集 團 在

一般及日常業務範圍內所需之其他銀行或金融服務（包括保險 、職業退休計劃條例的退
休 保 障 計 劃 、強 制 性 公 積 金 計 劃 、信 用 卡 、資 產 管 理 及 該 等 其 他 服 務）。

為 免 生 疑 問 ，滙 豐 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 並 不 包 括 下 文 所 載「滙 豐 公 司 融 資 交 易 之 豁 免」
分節所界定的滙豐公司融資交易。

縱 有 上 文 所 述 ，匯 賢 產 業 信 託 之 年 報 內 必 須 披 露 滙 豐 關 連 人 士 集 團 於 每 一 財 政 年 度 向
匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供 滙 豐 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 之 披 露 概 要 。該 等 資 料 包 括 交 易 之 性 質 、
交 易 或 服 務 之 種 類 ，以 及 該 等 交 易 之 關 連 人 士 身 份 。審 核 委 員 會（附 註）須 於 年 報 內 確 認 ，彼
等 已 審 閱 任 何 該 等 交 易 之 條 款 ，並 信 納 該 等 交 易 已 按 下 文 所 述 訂 立 ：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易 是 否

按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方 之 條
款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 及 管 理 人 內 部 程 序 ，按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位 持 有 人
整體利益之條款訂立。

此 外 ，須 委 聘 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 履 行 若 干 協 定 之 審 閱 程 序 並 向 管 理 人 提 交 核 數 師
報 告（並 向 證 監 會 提 交 一 份 該 報 告 之 副 本），確 認 所 有 該 等 交 易(a)已 遵 循 管 理 人 就 該 等 交 易
之 內 部 程 序 並 按 照 發 售 文 件 所 披 露 之 條 款 ；(b)已 接 獲 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事（附 註））批
准 ；(c)乃按照匯賢產業信託之定價政策 ；(d)乃按照規管該等交易之協議之條款訂立及進行 ；
及(e)其 總 值 並 無 超 過 有 關 上 限 金 額（如 適 用）。

(V) 滙 豐 公 司 融 資 交 易 之 豁 免

證 監 會 已 就 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 滙 豐 關 連 人 士 集 團 之 間 進 行 之 若 干「公 司 融 資 交 易」
（「滙 豐 公 司 融 資 交 易」）授 出 豁 免 ，毋 須 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.9段 及8.11段
須 尋 求 基 金 單 位 持 有 人 事 先 批 准 及 作 出 公 佈 和 刊 發 通 函（根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第
10章）之 規 定 。此 外 ，房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 就 滙 豐 公 司 融 資 交 易 之 公 告 、披 露 及
申 報 規 定 須 如 下 文 第(2)(A)至(F)項 之 條 件 所 述 予 以 修 訂 。

(1) 滙豐公司融資交易之範圍

就 本 豁 免 而 言 ，「滙 豐 公 司 融 資 交 易」指 ：

(i) 滙豐關連人士集團參與匯賢產業信託以包銷或安排身份參予或擔任其上市代理人及╱
或 財 務 顧 問 及 ╱ 或 賬 簿 管 理 人 及 ╱ 或 全 球 協 調 人 之 包 銷 、證 券 化 、發 行 債 務 票 據 或 其
他 證 券 或 其 他 相 關 之 安 排 ，惟 此 等 交 易 須 以 公 平 原 則 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ，而 其 主 要
目的為向滙豐關連人士集團以外之人士發售或分派證券；

附註：不包括鄭海泉先生

256
 關 連 人 士 交 易

(ii) 就匯賢產業信託集團將為收購房地產而融資之任何融資協議而進行之借貸及借款或其
他相關安排；及

(iii) 「公 司 顧 問 交 易」，即 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供 公 司 融 資 顧 問 意 見 ，不 包 括 上 文 第(i)及(ii)

項所述之交易 ，惟滙豐關連人士集團於某一財政年度為匯賢產業信託集團進行所有「公
司 顧 問 交 易」所 得 之 總 收 費 ，須 以 匯 賢 產 業 信 託 最 新 公 佈 之 資 產 淨 值 之0.2%為 上 限 。

為 免 生 疑 問 ，「公 司 融 資 顧 問 意 見」指 有 關 以 下 所 述 之 意 見 ：

(a) 遵 守 或 有 關 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 、上 市 規 則 、香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 創 業 板 證
券 上 市 規 則 、香 港 股 份 購 回 守 則 或 香 港 公 司 收 購 及 合 併 守 則 之 意 見 ；

(b) (i)任 何 向 公 眾 人 士 提 呈 出 售 證 券 之 要 約 ；(ii)向 公 眾 人 士 收 購 證 券 之 要 約 ； 或(iii)接 納 第(i)

或(ii)項所述之任何要約 ，但只就一般給予證券持有人或一類證券之持有人之意見而言 ；
或

(c) 進 行 與 證 券 有 關 之 公 司 重 組（包 括 發 行 、註 銷 或 更 改 附 於 任 何 證 券 之 任 何 權 利）。

(2) 豁免條件

上述豁免附帶以下條件：

(A) 各 交 易 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ；

(B) 匯 賢 產 業 信 託 之 發 售 文 件 及 任 何 通 函 載 有 此 一 豁 免 之 最 新 資 料 披 露 ，及 就 豁 免 第(i)及(ii)
項 之 滙 豐 公 司 融 資 交 易 而 言 ，須 全 面 披 露 有 關 協 議 之 重 要 條 款 ；

(C) 年 報 載 有 就 某 一 財 政 年 度 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 進 行 滙 豐 公 司 融 資 交 易 而 向 滙 豐 關 連 人
士集團支付之費用總額之披露；

(D) 年報載有關於費用超過100萬港元之任何滙豐公司融資交易之披露 ：(a)該交易之發生及

性 質 ；(b)交 易 之 訂 約 方 ； 及(c)交 易 日 期 ；

(E) 管 理 人 將 於 年 報 內 確 認 上 文(A)項 及 上 文(II)項 所 載 的 一 般 條 件 均 符 合 與 滙 豐 公 司 融 資 交

易有關者；

(F) 審 核 委 員 會（附 註）在 年 報 內 作 出 彼 等 已 審 閱 該 等 交 易 之 條 款 之 聲 明 及 信 納 該 等 交 易 是 按

以下所述訂立：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等

交 易 是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨
立第三方之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 及 管 理 人 內 部 程 序 ，按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位 持
有人整體利益之條款訂立；

257
 關 連 人 士 交 易

(G) 包 銷 或 其 他 有 關 協 議 乃 個 別 按 公 平 原 則 及 一 般 商 業 條 款 進 行 的 交 易 ，且 主 要 目 的 為 向
滙豐關連人士集團以外的人士發售或分派證券；

(H) 滙 豐 關 連 人 士 集 團 就 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 於 財 政 年 度 內 進 行 的 所 有「企 業 顧 問 交 易」所

產生費用總額上限定為匯賢產業信託最近期刊發經審核賬目披露匯賢產業信託的最新
資 產 淨 值 之0.2% 。倘 滙 豐 關 連 人 士 集 團 於 財 政 年 度 內 進 行 的 企 業 顧 問 交 易 所 產 生 費 用
總 額 超 逾 上 述 上 限 ，則 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 的 關 連 人 士 交 易 規 定（包 括 獲 取
基 金 單 位 持 有 人 批 准）將 適 用 於 有 關 關 連 人 士 交 易 。

(I) 倘依據房地產投資信託基金守則條文 ，涉及滙豐關連人士集團之交易須發出公佈 ，且證

監 會 就 涉 及 關 連 人 士 交 易 而 授 出 之 豁 免 並 不 適 用 ，則 須 根 據 一 般 市 場 慣 例 及 房 地 產 投
資信託基金守則之規定於有關公佈內披露滙豐關連人士集團的角色及有關委聘條款；
及

(J) 須委任匯賢產業信託的核數師履行若干協定的審閱程序 ，並於核數師報告（副本將提呈

予 證 監 會）內 向 管 理 人 滙 報 ，確 認 ：

(a) 交 易 已 獲 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事（附 註））批 准 且 有 關 交 易 已 遵 從 管 理 人 的 內 部

程序；

(b) 交易乃根據監管交易之協議條款訂立及進行；及

(c) 滙豐關連人士集團就於有關財政年度進行之所有企業顧問交易所產生費用總額不
超過上文所述之上限。

此外 ，為免生疑問 ，如根據交易之性質（滙豐關連人士按上文「公司融資交易」所述之參
與 身 份 除 外），須 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 公 佈（及 沒 有 根 據 證 監 會 授 出 豁 免 根 據
房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 公 佈 之 任 何 豁 免），該 公 佈 須 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則
之有關條文披露滙豐關連人士集團之角色及委聘之有關條款。

(F) 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 中 銀 關 連 人 士 集 團 進 行 若 干 關 連 人 士 交 易 之 豁 免

證監會已就下文所述匯賢產業信託集團與中銀關連人士集團進行若干交易批准豁免嚴
格遵守房地產投資信託基金守則第8章 ，上述若干交易即中銀租賃及許可使用交易 、中銀保
險 交 易 、中 銀 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 以 及 中 銀 公 司 融 資 交 易（「中 銀 持 續 關 連 人 士 交 易」）。

(I) 除外交易

就房地產投資信託基金守則第8章而言 ，以下交易將不被視為匯賢產業信託之關連人士
交易：

(a) 中 銀 關 連 人 士 集 團 作 為 第 三 方 人 士 之 代 名 人 、託 管 人 、代 理 人 或 受 託 人 ，與 匯 賢 產 業
信託集團訂立代理人交易；

附註：不包括鄭海泉

258
 關 連 人 士 交 易

(b) 如為一項集體投資計劃（包括另一房地產投資信託基金）與匯賢產業信託集團進行交易 ，
而 中 銀 關 連 人 士 集 團 屬 下 之 公 司 為 該 集 體 投 資 計 劃 之 受 託 人 ，但 該 交 易 並 非 中 銀 關 連
人士集團之自營交易；及

(c) 如中銀關連人士集團之成員公司（包括中銀及其專有附屬公司 ，其中中銀或其任何專有

附 屬 公 司 為 另 一 集 體 投 資 計 劃 之 受 託 人 並 按 該 身 份 行 事）按 給 予 公 眾 或 其 他 基 金 單 位
持 有 人 整 體 而 言 相 同 之 條 款 ，收 購 、購 買 、認 購 、出 售 或 處 置 基 金 單 位 ，及 如 適 用 ，
受 上 市 規 則 載 列 之 申 請 及 分 配 規 則 所 規 限 。為 免 生 疑 問 ，中 銀 關 連 人 士 集 團 於 香 港 聯
交所買賣任何基金單位將不是一項關連人士交易。

(II) 中 銀 租 賃 及 許 可 使 用 交 易 以 及 中 銀 保 險 交 易 之 豁 免

作為匯賢產業信託集團日常業務過程之一部分 ，北京東方廣場公司（以東方廣場擁有人
身 份）已 經 或 可 能 不 時 就 東 方 廣 場 與 中 銀 關 連 人 士 集 團 訂 立 租 約 或 許 可 使 用 權（「中 銀 租 賃
及 許 可 使 用 交 易」）。

此 外 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 已 經 ，且 匯 賢 產 業 信 託 集 團 或 不 時 就 匯 賢 產 業 信 託 集 團 的 物
業 及 業 務 向 中 銀 關 連 人 士 集 團（以 保 險 人 身 份）投 購 保 單（「中 銀 保 險 交 易」）。

證監會就中銀租賃及許可使用交易及中銀保險交易授出的豁免附帶以下條件：

(i) 延長或修訂

豁 免 的 有 效 期 將 於2013年12月31日 屆 滿 。該 項 豁 免 可 延 長 至2013年12月31日 後 ，及 ╱
或 豁 免 之 條 件 可 不 時 予 以 修 訂 ，惟 須 ：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 延 長 及 ╱ 或 修 訂（視 情 況 而 定）刊 發

公 佈 披 露 該 建 議 之 詳 情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 於 每 次 作 出 任 何 延 長 豁 免 時 ，該 延 長 之 屆 滿 日 不 得 遲 於 獲 得 上 文 第(a)項 所 述 之 批 准 日
期後匯賢產業信託之第三個完整財政年度結算日後屆滿；

(ii) 年度上限

年度價值不得超出下表所載各自的年度上限金額：

截至 截至
上市日期至 2012年12月31日 2013年12月31日
關連人士交易類別 2011年12月31日 止年度 止年度
中銀租賃及許可使用交易 . . . . . . . . . . . 人民幣 人民幣 人民幣
1,900萬 元 2,000萬 元 2,100萬 元

中銀保險交易. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 人民幣 人民幣 人民幣

80萬 元 130萬 元 140萬 元

就上市日期或以後首次訂立或重續的每項中銀租賃及許可使用交易將進行獨立評估，
惟按標準或已公佈之費率進行者除外。

259
 關 連 人 士 交 易

(iii) 於 半 年 報 告 及 年 報 內 作 出 披 露

關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託
之半年報告及年報內披露。

(iv) 核 數 師 之 審 閱 程 序

就 每 一 有 關 之 財 政 期 而 言 ，管 理 人 將 委 聘 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 及 與 其 協 定 就 關 連 人
士交易履行若干審閱程序 。核數師將根據其所履行之工作向管理人滙報實際結果（該報告副
本 將 呈 交 證 監 會），並 確 認 所 有 該 等 關 連 人 士 交 易 是 否 已 ：

(a) 獲 得 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事）批 准 ；

(b) 按匯賢產業信託之定價政策訂立；

(c) 按 監 管 該 等 交 易 之 協 議（如 有）之 條 款 訂 立 及 進 行 ； 及

(d) 該 等 交 易 之 總 價 值 並 無 超 逾 各 自 之 年 度 限 額（如 適 用）。

(v) 獨立非執行董事之審閱

獨 立 非 執 行 董 事 將 每 年 審 閱 有 關 之 關 連 人 士 交 易 ，並 在 匯 賢 產 業 信 託 有 關 財 政 期 間 之
年報內確認該等交易是：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易

是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方
之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 及 管 理 人 內 部 程 序（如 有），按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位

持有人整體利益之條款訂立。

(vi) 核 數 師 取 閱 賬 目 及 記 錄

管理人將讓及將促使有關關連人士交易之對手方讓匯賢產業信託之核數師可充分取閱
有 關 記 錄 ，以 就 交 易 作 出 報 告 。

(vii) 向 證 監 會 發 出 通 知

如 管 理 人 知 悉 或 有 理 由 相 信 核 數 師 及 ╱ 或 獨 立 非 執 行 董 事 將 不 能 確 認 上 述 事 項 ，管 理
人將即時知會證監會及刊發公佈。

(viii) 其 後 獲 得 獨 立 基 金 單 位 持 有 人 批 准 而 提 高 年 度 上 限

如 有 需 要 ，例 如 匯 賢 產 業 信 託 進 一 步 收 購 資 產 ，因 而 令 整 體 業 務 規 模 增 加 ，或 如 市 場
或 經 營 狀 況 出 現 變 動 ，管 理 人 將 來 可 不 時 尋 求 將 上 文 所 列 之 一 項 或 多 項 年 度 上 限 調 高 ，惟
須：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

260
 關 連 人 士 交 易

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 提 高 上 限 刊 發 公 佈 披 露 該 建 議 之 詳
情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 上文第(ii)至(vii)段所述之規定須持續適用於有關交易 ，惟年度上限金額按已提高者為準 。

(ix) 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段

如 有 關 之 關 連 人 士 交 易 之 條 款 出 現 任 何 重 大 變 動 ，或 如 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 其 後
出 現 變 動 而 施 加 較 嚴 格 之 披 露 及 ╱ 或 基 金 單 位 持 有 人 批 准 之 規 定 ，管 理 人 將 遵 守 房 地 產 投
資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 所 有 規 定 。有 關 關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金
守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託 之 半 年 報 告 及 年 報 內 披 露 。

(III) 中 銀 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 之 豁 免

中 銀 一 直 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 若 干 一 般 銀 行 及 金 融 服 務 ，包 括 存 款 服 務 及 向 北 京
東 方 廣 場 公 司 提 供 貸 款 。於 最 後 可 行 日 期 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 於 中 銀 所 持 的 定 期 存 款 戶 口
及 往 來 戶 口 均 存 有 存 款 。有 關 中 銀 根 據 中 銀 貸 款 協 議 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 現 有 貸 款 及
信 貸 額 之 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件 — 中 銀 定 期 貸
款 協 議 及 中 銀 循 環 融 資 協 議」一 節 。

管 理 人 或 委 聘 中 銀 及 其 附 屬 公 司（「中 銀 集 團」）不 時 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供「一 般 銀

行及金融服務」 （「中銀銀行及金融服務交易」）。基於中銀集團屬中銀關連人士集團 ，故此中
銀 集 團 成 員 為 匯 賢 產 業 信 託 的 關 連 人 士 。管 理 人 已 申 請 ，而 證 監 會 已 批 准 豁 免 中 銀 銀 行 及
金 融 服 務 交 易 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 的 公 佈 或 基 金 單 位 持 有 人 批 准 的 任 何 規
定 。此外 ，房地產投資信託基金守則第8章就中銀銀行及金融服務交易之披露及申報規定須
按 下 文 作 出 修 訂 。就 此 而 言 ，「中 銀 銀 行 及 金 融 服 務 交 易」指 ：

(i) 向 中 銀 集 團 內 屬「持 牌 法 團」或「註 冊 機 構」（定 義 見 證 券 及 期 貨 條 例）之 成 員 公 司 或 相 等

之 海 外 機 構（統 稱「中 銀 集 團 中 介 公 司」）存 款 及 進 行 其 他「銀 行 業 務」（定 義 見 香 港 法 例
第155章 銀 行 業 條 例），而 該 等 服 務 乃 按 公 平 之 商 業 條 款 進 行 ；

(ii) 中 銀 集 團 中 介 公 司 批 出 貸 款 ，是 在 匯 賢 產 業 信 託 集 團 之 日 常 及 一 般 業 務 範 圍 內 進 行 之
交易 ，並且是按公平之商業條款向匯賢產業信託集團提供或為其安排（包括中銀定期貸
款 及 中 銀 貸 款 協 議 項 下 中 銀 循 環 融 資）； 及

(iii) 構 成 受 規 管 活 動（定 義 見 證 券 及 期 貨 條 例）之 相 關 金 融 服 務 ，以 及 匯 賢 產 業 信 託 集 團 之

一 般 及 日 常 業 務 範 圍 內 所 需 之 其 他 銀 行 或 金 融 服 務（包 括 保 險 、香 港 法 例 第426章 職 業
退 休 計 劃 條 例（「職 業 退 休 計 劃 條 例」）項 下 的 退 休 保 障 計 劃 、強 制 性 公 積 金 計 劃 、信 用
卡 、資 產 管 理 及 該 等 其 他 服 務）。

為 免 生 疑 問 ，中 銀 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 並 不 包 括 下 文 所 載「中 銀 公 司 融 資 交 易 之 豁 免」
分節所界定的中銀公司融資交易。

縱 有 上 文 所 述 ，匯 賢 產 業 信 託 之 年 報 內 必 須 披 露 中 銀 集 團 於 每 一 財 政 年 度 向 匯 賢 產 業
信 託 集 團 提 供 中 銀 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 之 披 露 概 要 。該 等 資 料 包 括 交 易 之 性 質 、交 易 或 服

261
 關 連 人 士 交 易

務 之 種 類 ，以 及 該 等 交 易 之 關 連 人 士 身 份 。獨 立 非 執 行 董 事 須 於 年 報 內 確 認 ，彼 等 已 審 閱
任 何 該 等 交 易 之 條 款 ，並 信 納 該 等 交 易 已 按 下 文 所 述 訂 立 ：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易 是 否

按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方 之 條
款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 ，按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位 持 有 人 整 體 利 益 之 條 款 訂
立。

此 外 ，匯 賢 產 業 信 託 須 委 聘 核 數 師 以 履 行 若 干 協 定 之 審 閱 程 序 並 向 管 理 人 提 交 核 數 師
報 告（並 向 證 監 會 提 交 一 份 該 報 告 之 副 本），確 認 所 有 該 等 交 易(a)已 遵 循 管 理 人 就 該 等 交 易
之 內 部 程 序 並 按 照 發 售 文 件 所 披 露 之 條 款 ；(b)已 接 獲 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事）批 准 ；
(c)乃 按 照 匯 賢 產 業 信 託 之 定 價 政 策 ；(d)乃 按 照 規 管 該 等 交 易 之 協 議 之 條 款 進 行 ； 及(e)其 總
值 並 無 超 過 有 關 上 限 金 額（如 適 用）。

(IV) 中 銀 公 司 融 資 交 易 之 豁 免

證 監 會 已 就 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 中 銀 集 團 之 間 進 行 之 若 干「公 司 融 資 交 易」
（「中 銀 公 司
融 資 交 易」）授 出 豁 免 ，毋 須 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.9段 及8.11段 須 尋 求 基 金
單 位 持 有 人 事 先 批 准 及 作 出 公 佈 和 刊 發 通 函（根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章）之 規
定 。此外 ，房地產投資信託基金守則第8章就中銀公司融資交易之披露及申報規定須如下文
第(2)(A)至(F)項 之 條 件 所 述 予 以 修 訂 。

(1) 中銀公司融資交易之範圍

就 本 豁 免 而 言 ，中 銀 公 司 融 資 交 易 指 ：

(i) 中銀集團參與匯賢產業信託之包銷或安排身份或擔任其上市代理人及 ╱ 或財務顧問及 ╱

或 賬 簿 管 理 人 及 ╱ 或 全 球 協 調 人 之 包 銷 、證 券 化 、發 行 債 務 票 據 或 其 他 證 券 或 其 他 相
關 之 安 排 ，惟 此 等 交 易 須 以 公 平 原 則 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ，而 其 主 要 目 的 為 向 中 銀 集
團以外之人士發售或分銷證券；

(ii) 就匯賢產業信託集團將為收購房地產而融資之任何融資協議而進行之借貸及借款或其
他相關安排；及

(iii) 「公 司 顧 問 交 易」，即 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供 公 司 融 資 顧 問 意 見 ，不 包 括 上 文 第(i)及(ii)

項所述之交易 ，惟中銀集團於某一財政年度為匯賢產業信託集團進行所有「公司顧問交
易」所 得 之 總 收 費 ，須 以 匯 賢 產 業 信 託 最 新 公 佈 之 資 產 淨 值 之1.0%為 上 限 。

為 免 生 疑 問 ，「公 司 融 資 顧 問 意 見」指 有 關 以 下 所 述 之 意 見 ：

(a) 遵 守 有 關 上 市 規 則 、房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 、香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 創 業 板 證 券

262
 關 連 人 士 交 易

上 市 規 則 、香 港 股 份 購 回 守 則 或 香 港 公 司 收 購 及 合 併 守 則 之 意 見 ；

(b) (i)任 何 向 公 眾 人 士 提 呈 出 售 證 券 之 要 約 ；(ii)向 公 眾 人 士 收 購 證 券 之 要 約 ； 或(iii)接 納 第(i)

或(ii)項所述之任何要約 ，但只就一般給予證券持有人或一類證券之持有人之意見而言 ；
或

(c) 進 行 與 證 券 有 關 之 公 司 重 組（包 括 發 行 、註 銷 或 更 改 附 於 任 何 證 券 之 任 何 權 利）。

(2) 豁免條件

上述豁免附帶以下條件：

(A) 豁 免 權 期 限 將 於2013年12月31日 屆 滿 並 可 延 至2013年12月31日 以 後 日 期 ，及 ╱ 或 下 列

(B)至(F)的 豁 免 條 件 可 不 時 修 訂 ，惟 ：

(I) 以 在 基 金 單 位 持 有 人 大 會 上 通 過 普 通 決 議 案 之 方 式 ，獲 得 獨 立 基 金 單 位 持 有 人 之
批准；

(II) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 延 長 及 ╱ 或 修 訂（視 情 況 而 定）

刊 發 公 佈 披 露 該 建 議 之 詳 情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(III) 於每次作出任何延長豁免時 ，該延長豁免期間不得遲於獲得上文第(I)項所述之批准

日期後匯賢產業信託之第三個完整財政年度結算日後屆滿；

(B) 匯 賢 產 業 信 託 之 發 售 文 件 及 任 何 通 函 載 有 此 一 豁 免 之 最 新 資 料 披 露 ，及 就 豁 免 第(i)及(ii)
項 之 中 銀 公 司 融 資 交 易 而 言 ，須 全 面 披 露 有 關 協 議 之 重 要 條 款 ；

(C) 年 報 載 有 就 某 一 財 政 年 度 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 進 行 中 銀 公 司 融 資 交 易 而 向 中 銀 集 團 支
付之費用總額之披露；

(D) 年報載有關於費用超過100萬港元之任何中銀公司融資交易之披露 ：(a)該交易之發生及

性 質 ；(b)訂 立 交 易 之 訂 約 方 ； 及(c)訂 立 交 易 之 日 期 ；

(E) 獨立非執行董事在年報內作出彼等已審閱該等交易之條款之確認及信納該等交易是按
以下所述訂立：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等

交 易 是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨
立第三方之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 ，按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位 持 有 人 整 體 利 益 之 條
款訂立；及

(F) 核數師報告應涵蓋所有有關中銀公司融資交易。

縱有上述豁免 ，如中銀集團於某一財政年度為匯賢產業信託集團進行之所有「公司顧問
交 易」產 生 之 總 收 費 ，超 出 匯 賢 產 業 信 託 最 新 刊 發 之 經 審 核 賬 目 所 示 匯 賢 產 業 信 託 最 近 期
資 產 淨 值 之1.0% ，則 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 所 載 有 關 關 連 人 士 交 易 之 規 定 將 會 適

263
 關 連 人 士 交 易

用 。此外 ，為免生疑問 ，如根據交易之性質（中銀集團按上文「公司融資交易」所述之身份參

與 者 除 外），須 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 公 佈（及 沒 有 根 據 證 監 會 授 出 豁 免 根 據 房
地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 公 佈 之 任 何 豁 免），該 公 佈 須 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 之
有關條文披露中銀集團之角色及委聘之有關條款。

(G) 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 中 國 人 壽 關 連 人 士 集 團 訂 立 若 干 關 連 人 士 交 易 之 豁 免

北 京 東 方 廣 場 公 司 已 經 ，且 匯 賢 產 業 信 託 集 團 或 不 時 就 匯 賢 產 業 信 託 集 團 的 物 業 及 業
務 向 中 國 人 壽 關 連 人 士 集 團（以 保 險 人 身 份）投 購 保 單（「中 國 人 壽 保 險 交 易」）。就 中 國 人 壽
保險交易 ，管理人已申請 ，而證監會已批准豁免嚴格遵守房地產投資信託基金守則第8章的
規定。

豁免條件

證監會就中國人壽保險交易授出的豁免附帶以下條件：

(i) 延長或修訂

豁 免 的 有 效 期 將 於2013年12月31日 屆 滿 。該 項 豁 免 可 延 長 至2013年12月31日 後 ，及 ╱
或 豁 免 之 條 件 可 不 時 予 以 修 訂 ，惟 須 ：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 延 長 及 ╱ 或 修 訂（視 情 況 而 定）刊 發

公 佈 披 露 該 建 議 之 詳 情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 於 每 次 作 出 任 何 延 長 豁 免 時 ，該 延 長 豁 免 期 間 不 得 遲 於 獲 得 上 文 第(a)項 所 述 之 批 准 日
期後匯賢產業信託之第三個完整財政年度結算日後屆滿；

(ii) 年度上限

年度價值不得超出下表所載各自的年度上限金額：

截至 截至
2012年12月31日 2013年12月31日
上 市 日 期 至2011年12月31日 止年度 止年度
人 民 幣350萬 元 人 民 幣500萬 元 人 民 幣500萬 元

(iii) 於 半 年 報 告 及 年 報 內 作 出 披 露

關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託
之半年報告及年報內披露。

(iv) 核 數 師 之 審 閱 程 序

就 每 一 有 關 之 財 政 期 而 言 ，管 理 人 將 委 聘 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 及 與 其 協 定 就 關 連 人
士交易履行若干審閱程序 。核數師將根據其所履行之工作向管理人滙報實際結果（該報告副
本 將 呈 交 證 監 會），並 確 認 所 有 該 等 關 連 人 士 交 易 是 否 已 ：

(a) 獲 得 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事）批 准 ；

264
 關 連 人 士 交 易

(b) 按匯賢產業信託之定價政策訂立；

(c) 按 監 管 該 等 交 易 之 協 議（如 有）之 條 款 訂 立 及 進 行 ； 及

(d) 該 等 交 易 之 總 價 值 並 無 超 逾 各 自 之 年 度 限 額（如 適 用）。

(v) 獨立非執行董事之審閱

獨 立 非 執 行 董 事 將 每 年 審 閱 有 關 之 關 連 人 士 交 易 ，並 在 匯 賢 產 業 信 託 有 關 財 政 期 間 之
年報內確認該等交易是：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易

是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方
之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 及 管 理 人 內 部 程 序（如 有），按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位

持有人整體利益之條款訂立。

(vi) 核 數 師 取 閱 賬 目 及 記 錄

管理人將讓及將促使有關關連人士交易之對手方讓匯賢產業信託之核數師可充分取閱
有 關 記 錄 ，以 就 交 易 作 出 報 告 。

(vii) 向 證 監 會 發 出 通 知

如 管 理 人 知 悉 或 有 理 由 相 信 核 數 師 及 ╱ 或 獨 立 非 執 行 董 事 將 不 能 確 認 上 述 事 項 ，管 理
人將即時知會證監會及刊發公佈。

(viii) 其 後 獲 得 獨 立 基 金 單 位 持 有 人 批 准 而 提 高 年 度 上 限

如 有 需 要 ，例 如 匯 賢 產 業 信 託 進 一 步 收 購 資 產 ，因 而 令 整 體 業 務 規 模 增 加 ，或 如 市 場
或 經 營 狀 況 出 現 變 動 ，管 理 人 將 來 可 不 時 尋 求 將 上 文 所 列 之 一 項 或 多 項 年 度 上 限 調 高 ，惟
須：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 提 高 上 限 刊 發 公 佈 披 露 該 建 議 之 詳
情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 上文第(ii)至(vii)段所述之規定須持續適用於有關交易 ，惟年度上限金額按已提高者為準 。

(ix) 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段

如 有 關 之 關 連 人 士 交 易 之 條 款 出 現 任 何 重 大 變 動 ，或 如 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 其 後
出 現 變 動 而 施 加 較 嚴 格 之 披 露 及 ╱ 或 基 金 單 位 持 有 人 批 准 之 規 定 ，管 理 人 將 遵 守 房 地 產 投

265
 關 連 人 士 交 易

資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 所 有 規 定 。有 關 關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金
守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託 之 半 年 報 告 及 年 報 內 披 露 。

(H) 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 東 方 海 外 國 際 關 連 人 士 集 團 訂 立 若 干 關 連 人 士 交 易 之 豁 免

作 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 日 常 業 務 之 一 部 分 ，北 京 東 方 廣 場 公 司（以 東 方 廣 場 擁 有 人 身
份）已經或可能不時就東方廣場與東方海外國際關連人士集團訂立租約或許可使用權（「東方
海 外 國 際 租 賃 及 許 可 使 用 交 易」）。就 東 方 海 外 國 際 租 賃 及 許 可 使 用 交 易 ，管 理 人 已 申 請 ，
而 證 監 會 已 批 准 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 的 規 定 。

豁免條件

證監會就東方海外國際租賃及許可使用交易授出的豁免附帶以下條件：

(i) 延長或修訂

豁 免 的 有 效 期 將 於2013年12月31日 屆 滿 。該 項 豁 免 可 延 長 至2013年12月31日 後 ，及 ╱
或 豁 免 之 條 件 可 不 時 予 以 修 訂 ，惟 須 ：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 延 長 及 ╱ 或 修 訂（視 情 況 而 定）刊 發

公 佈 披 露 該 建 議 之 詳 情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 於 每 次 作 出 任 何 延 長 豁 免 時 ，該 延 長 之 屆 滿 日 不 得 遲 於 獲 得 上 文 第(a)項 所 述 之 批 准 日
期後匯賢產業信託之第三個完整財政年度結算日；

(ii) 年度上限

年度價值不得超出下表所載各自的年度上限金額：

截至 截至
上 市 日 期 至2011年12月31日 2012年12月31日 止 年 度 2013年12月31日 止 年 度
人 民 幣100萬 元 人 民 幣100萬 元 人 民 幣100萬 元

就上市日期或以後首次訂立或延長的每項東方海外國際租賃及許可使用交易將進行獨
立 評 估 ，惟 按 標 準 或 已 公 佈 之 費 率 進 行 者 除 外 。

(iii) 於 半 年 報 告 及 年 報 內 作 出 披 露

關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託
之半年報告及年報內披露。

(iv) 核 數 師 之 審 閱 程 序

就 每 一 有 關 之 財 政 期 而 言 ，管 理 人 將 委 聘 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 及 與 其 協 定 就 關 連 人

266
 關 連 人 士 交 易

士交易履行若干審閱程序 。核數師將根據其所履行之工作向管理人滙報實際結果（該報告副
本 將 呈 交 證 監 會），並 確 認 所 有 該 等 關 連 人 士 交 易 是 否 已 ：

(a) 獲 得 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事）批 准 ；

(b) 按匯賢產業信託之定價政策訂立；

(c) 按 監 管 該 等 交 易 之 協 議（如 有）之 條 款 訂 立 及 進 行 ； 及

(d) 該 等 交 易 之 總 價 值 並 無 超 逾 各 自 之 年 度 限 額（如 適 用）。

(v) 獨立非執行董事之審閱

獨 立 非 執 行 董 事 將 每 年 審 閱 有 關 之 關 連 人 士 交 易 ，並 在 匯 賢 產 業 信 託 有 關 財 政 期 間 之
年報內確認該等交易是：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易

是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方
之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 及 管 理 人 內 部 程 序（如 有），按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位

持有人整體利益之條款訂立。

(vi) 核 數 師 取 閱 賬 目 及 記 錄

管理人將讓及將促使有關關連人士交易之對手方讓匯賢產業信託之核數師可充分取閱
有 關 記 錄 ，以 就 交 易 作 出 報 告 。

(vii) 向 證 監 會 發 出 通 知

如 管 理 人 知 悉 或 有 理 由 相 信 核 數 師 及 ╱ 或 獨 立 非 執 行 董 事 將 不 能 確 認 上 述 事 項 ，管 理
人將即時知會證監會及刊發公佈。

(viii) 其 後 獲 得 獨 立 基 金 單 位 持 有 人 批 准 而 提 高 年 度 上 限

如 有 需 要 ，例 如 匯 賢 產 業 信 託 進 一 步 收 購 資 產 ，因 而 令 整 體 業 務 規 模 增 加 ，或 如 市 場
或 經 營 狀 況 出 現 變 動 ，管 理 人 將 來 可 不 時 尋 求 將 上 文 所 列 之 一 項 或 多 項 年 度 上 限 調 高 ，惟
須：

(a) 以在基金單位持有人大會上通過普通決議案之方式 ，獲得獨立基金單位持有人之批准 ；

(b) 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章 就 建 議 提 高 上 限 刊 發 公 佈 披 露 該 建 議 之 詳
情 ，以 及 須 向 基 金 單 位 持 有 人 刊 發 通 函 及 通 知 ； 及

(c) 上文第(ii)至(vii)段所述之規定須持續適用於有關交易 ，惟年度上限金額按已提高者為準 。

267
 關 連 人 士 交 易

(ix) 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段

如 有 關 之 關 連 人 士 交 易 之 條 款 出 現 任 何 重 大 變 動 ，或 如 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 其 後
出 現 變 動 而 施 加 較 嚴 格 之 披 露 及 ╱ 或 基 金 單 位 持 有 人 批 准 之 規 定 ，管 理 人 將 遵 守 房 地 產 投
資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 所 有 規 定 。有 關 關 連 人 士 交 易 之 詳 情 將 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金
守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託 之 半 年 報 告 及 年 報 內 披 露 。

(I) 受託人關連人士與匯賢產業信託集團進行若干關連人士交易之豁免

此外 ，就受託人關連人士與匯賢產業信託集團訂立的若干交易（即德意志租賃及許可使
用 交 易 、德 意 志 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 及 德 意 志 公 司 融 資 交 易（統 稱「德 意 志 持 續 關 連 人 士 交
易」）），管 理 人 已 申 請 ，而 證 監 會 已 批 准 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 的 規
定。

就 本 分 節(I)而 言 ：

(i) 「德 意 志 集 團」指 德 意 志 及 其 附 屬 公 司 ，除 本 文 另 有 表 明 者 外 ，並 不 包 括 受 託 人 及 其 專
有 附 屬 公 司（即 受 託 人 的 附 屬 公 司 但 不 包 括 以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人 的 身 份 組 成 的 該
等 附 屬 公 司）；

(ii) 「受 託 人 關 連 人 士」包 括(a)受 託 人 的 董 事 、高 級 行 政 人 員 或 高 級 職 員 ；(b)於 前 文(a)項 所

述 人 士 的 聯 繫 人 ； 及(c)受 託 人 的 控 制 實 體 、控 股 公 司 、附 屬 公 司 或 聯 營 公 司 。

(I) 除外交易

就房地產投資信託基金守則第8章而言 ，以下交易將不被視為匯賢產業信託之關連人士
交易：

(i) 德 意 志 集 團 作 為 第 三 方 人 士 之 代 名 人 、託 管 人 、代 理 人 或 受 託 人 ，與 匯 賢 產 業 信 託 集
團訂立代理人交易；

(ii) 如為一項集體投資計劃（包括另一房地產投資信託基金）與匯賢產業信託集團進行交易 ，
而 德 意 志 屬 下 之 公 司 為 該 集 體 投 資 計 劃 之 管 理 人 或 受 託 人 ，但 該 交 易 並 非 德 意 志 集 團
之自營交易；及

(iii) 如德意志集團之成員公司（包括受託人及其專有附屬公司 ，其中受託人或其任何專有附

屬 公 司 為 另 一 集 體 投 資 計 劃 之 受 託 人 並 按 該 身 份 行 事）按 給 予 公 眾 或 其 他 基 金 單 位 持
有人整體而言相同之條款 ，收購 、購買 、認購 、出售或處置基金單位 ，及如適用 ，受上
市 規 則 載 列 之 申 請 及 分 配 規 則 所 規 限 。為 免 生 疑 問 ，德 意 志 集 團 於 香 港 聯 交 所 買 賣 任
何基金單位將不是一項關連人士交易。

(II) 豁 免 的 一 般 條 件 及 承 諾

為 支 持 要 求 有 關 德 意 志 持 續 關 連 人 士 交 易 豁 免 之 申 請 ，管 理 人 已 向 證 監 會 承 諾 符 合 若
干 條 件 ，包 括 持 續 符 合 以 下 一 般 條 件 ：

(i) 關 連 人 士 交 易 將 以 公 平 原 則 ，按 正 常 商 業 條 款 及 符 合 基 金 單 位 持 有 人 整 體 利 益 之 方 式
訂立；

(ii) 管 理 人 必 須 執 行 內 部 監 控 及 遵 例 程 序 ，以 確 保 關 連 人 士 交 易 定 期 受 到 監 察 並 在 符 合 房
地產投資信託基金守則之條款下進行；

268
 關 連 人 士 交 易

(iii) 管 理 人 信 納 受 託 人 之 內 部 監 控 及 遵 例 程 序 ，例 如 執 行「長 城」保 密 程 序 ，以 確 保 受 託 人

之 營 運 獨 立 於 德 意 志 集 團 之 其 他 銀 行 、金 融 服 務 及 其 他 業 務 功 能 及 營 運 ； 及

(iv) 管 理 人 在 信 託 契 約 內 載 入 條 文 ，規 定 受 託 人 須 在 管 理 人 認 為 就 保 障 基 金 單 位 持 有 人 之
利 益 而 言 屬 必 需 之 情 況 下 ，代 表 匯 賢 產 業 信 託 採 取 行 動 或 展 開 法 律 程 序 ，包 括 就 受 託
人為及代表匯賢產業信託與受託人關連人士訂立之任何交易或協議而對有關之受託人
關 連 人 士 採 取 法 律 行 動 或 展 開 法 律 程 序 ，倘 若 針 對 受 託 人 關 連 人 士 提 出 任 何 行 動 ，受
託人須按管理人的要求及指示行事。

作 為 一 般 規 則 ，管 理 人 必 須 向 審 核 委 員 會 展 示 德 意 志 持 續 關 連 人 士 交 易 符 合 上 述 一 般
條件 ，這樣可能牽涉（如可實行）向受託人沒有關連之人士取得報價 。舉例說 ，就非日常「公
司 金 融 交 易」而 言 ，必 須 採 取 程 序 以 確 保(a)價 格 為 具 競 爭 力 之「最 佳 價 格」 （經 考 慮 所 尋 求 服
務 之 性 質 及 市 況 而 言）； 及(b)受 託 人 不 得 參 與 挑 選 交 易 之 訂 約 方 。所 有 關 連 人 士 交 易 將 由 獨
立 非 執 行 董 事 進 行 審 閱 ，以 確 保 該 等 交 易 符 合 基 金 單 位 持 有 人 之 整 體 最 佳 利 益 進 行 。根 據
上 文 所 述 之 監 控 措 施 ，管 理 人 擬 就 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 德 意 志 集 團 之 間 進 行 之 交 易 採 取 及
注意若干合適企業管治政策。

另 外 ，為 本 豁 免 而 言 ，受 託 人 及 德 意 志（代 表 其 本 身 及 其 附 屬 公 司）各 自 向 證 監 會 作 出
承 諾 ，於 與 匯 賢 產 業 信 託 進 行 交 易 時 其 將 彼 此 獨 立 於 對 方 行 事 。受 託 人 向 證 監 會 承 諾 ，其
將 不 會 參 與 代 表 匯 賢 產 業 信 託 就 與 受 託 人 關 連 人 士 訂 立 任 何 交 易 之 事 宜 作 出 任 何 決 定 ，惟
僅限於受託人根據房地產投資信託基金守則及信託契約履行監督職務之情況除外。

授 出 豁 免 之 條 件 為 ，該 等 豁 免 只 適 用 於 僅 因 及 只 要 受 託 人 仍 在 任 為 匯 賢 產 業 信 託 之 受
託 人 而 涉 及 受 託 人 關 連 人 士 之 關 連 人 士 交 易 。如 因 其 他 情 況 產 生 關 連 人 士 交 易 ，該 交 易 將
受 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 監 管 。

縱 有 上 文 所 述 ，如 情 況 其 後 有 任 何 變 動 ，影 響 任 何 豁 免 ，證 監 會 保 留 審 閱 或 修 訂 任 何
豁 免 之 條 款 及 條 件 之 權 利 。倘 日 後 對 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 修 訂 ，施 加 較 證 監 會 授
出 該 等 豁 免 之 日 適 用 於 該 等 交 易 所 屬 類 別 之 交 易 之 規 定 更 為 嚴 格 之 規 定（包 括 但 不 限 於 該
等交易須獲獨立基金單位持有人批准方可進行之規定），管理人須即時採取步驟 ，確保在合
理時間內符合該等規定。

(III) 德 意 志 租 賃 及 許 可 使 用 交 易 之 豁 免

證 監 會 已 就 與 匯 賢 產 業 信 託 集 團 訂 立 之 任 何 租 約 或 許 用 交 易（箇 中 承 租 人 或 許 用 合 約
持有人為德意志集團成員公司或受託人的董事 、高級行政人員或高級職員） （「德意志租賃及
許 可 使 用 交 易」），豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.9段 及8.11段 有 關 須 作 出 公 佈
及 尋 求 基 金 單 位 持 有 人 事 先 批 准 之 規 定 ，而 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 之 披 露 及 申 報
規 定 須 如 下 文 第(iii) 、(iv)及(v)段 所 述 予 以 修 訂 。由 於 有 此 一 豁 免 ，管 理 人 毋 須 就 任 何 有 關 租
賃 及 許 可 使 用 交 易 作 出 公 佈 或 尋 求 基 金 單 位 持 有 人 批 准 ，而 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8
章 之 披 露 及 申 報 規 定 中 適 用 於 任 何 該 等 租 賃 或 許 可 使 用 交 易 須 如 下 文 第(iii) 、(iv)及(v)段 所 述
予以修訂。

269
 關 連 人 士 交 易

德意志租賃及許可使用交易之豁免附帶以下特定條件：

(i) 批出租約或許用乃由管理人及 ╱ 或管理人就匯賢產業信託集團委任之代表磋商及釐定 ；

(ii) 就 每 項 租 賃 或 許 可 使 用 交 易 進 行 獨 立 估 值 ，惟 按 標 準 或 已 公 佈 之 費 率 進 行 者 除 外 ；

(iii) 德 意 志 集 團 於 某 一 財 政 年 度 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 支 付 之 年 租 及 許 用 費 用 總 額 ，連 同 與
德 意 志 集 團 任 何 成 員 公 司 之 間 之 任 何 租 約 年 租 或 年 度 許 用 費 為 超 過100萬 港 元 者（每 項
租 約 或 許 用）之 重 要 條 款 ，根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.15條 於 匯 賢 產 業 信 託 之 年
報內披露；

(iv) 獨 立 非 執 行 董 事 在 年 報 內 確 認 彼 等 已 審 閱 該 等 交 易 之 條 款 及 信 納 該 等 交 易 是 按 以 下 所
述訂立：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等

交 易 是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨
立第三方之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 及 管 理 人 內 部 程 序（如 有），按 公 平 合 理 及 符 合 基 金

單位持有人整體利益之條款訂立。

(v) 核數師報告應涵蓋所有有關租約及許用交易。

(IV) 德 意 志 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 之 豁 免

此 外 ，管 理 人 可 不 時 委 託 德 意 志 集 團 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供「一 般 銀 行 及 金 融 服 務」
（「德 意 志 銀 行 及 金 融 服 務 交 易」）。就 德 意 志 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 ，管 理 人 已 申 請 ，且 證 監
會已批准豁免遵守房地產投資信託基金守則第8章的公佈 、或基金單位持有人批准的任何規
定 。此外 ，房地產投資信託基金守則第8章有關上述交易之披露及申報規定須如下文所述予
以 修 訂 。就 此 而 言 ，「德 意 志 銀 行 及 金 融 服 務 交 易」指 ：

(i) 向 德 意 志 集 團 內 屬「持 牌 法 團」或「註 冊 機 構」（定 義 見 證 券 及 期 貨 條 例）之 成 員 公 司 或 相

等 之 海 外 機 構（統 稱「德 意 志 集 團 中 介 公 司」）存 款 及 進 行 其 他「銀 行 業 務」（定 義 見 香 港
法 例 第155章 銀 行 業 條 例），而 該 等 服 務 乃 按 公 平 之 商 業 條 款 進 行 ；

(ii) 德 意 志 集 團 中 介 公 司 批 出 貸 款 ，是 在 匯 賢 產 業 信 託 集 團 之 日 常 及 一 般 業 務 範 圍 內 進 行
之 交 易 ，並 且 是 按 公 平 之 商 業 條 款 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供 或 為 其 安 排 ； 及

(iii) 構 成 受 規 管 活 動（定 義 見 證 券 及 期 貨 條 例）之 相 關 金 融 服 務 ，以 及 匯 賢 產 業 信 託 集 團 之

一般及日常業務範圍內所需之其他銀行或金融服務（包括保險 、職業退休計劃條例項下
的 退 休 保 障 計 劃 、強 制 性 公 積 金 計 劃 、信 用 卡 、資 產 管 理 及 該 等 其 他 服 務）。

為免生疑問 ，德意志銀行及金融服務交易並不包括下文所載「德意志公司融資交易之豁
免」分 節 所 界 定 的 德 意 志 公 司 融 資 交 易 。

270
 關 連 人 士 交 易

縱 有 上 文 所 述 ，匯 賢 產 業 信 託 之 年 報 內 必 須 披 露 德 意 志 集 團 於 每 一 財 政 年 度 向 匯 賢 產
業 信 託 集 團 提 供 德 意 志 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 之 披 露 概 要 。該 等 資 料 包 括 交 易 之 性 質 、交 易
或 服 務 之 種 類 ，以 及 該 等 交 易 之 關 連 人 士 身 份 。獨 立 非 執 行 董 事 須 於 年 報 內 確 認 ，彼 等 已
審 閱 任 何 該 等 交 易 之 條 款 ，並 信 納 該 等 交 易 已 按 下 文 所 述 訂 立 ：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等 交 易 是 否

按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨 立 第 三 方 之 條
款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 ，按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位 持 有 人 整 體 利 益 之 條 款 訂
立。

此 外 ，匯 賢 產 業 信 託 須 委 聘 核 數 師 以 履 行 若 干 協 定 之 審 閱 程 序 並 向 管 理 人 提 交 核 數 師
報 告（並 向 證 監 會 提 交 一 份 該 報 告 之 副 本），確 認 所 有 該 等 交 易(a)已 遵 循 管 理 人 就 該 等 交 易
之 內 部 程 序 並 按 照 發 售 文 件 所 披 露 之 條 款 ；(b)已 接 獲 董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事）批 准 ；
(c)乃 按 照 匯 賢 產 業 信 託 之 定 價 政 策 ；(d)乃 按 照 規 管 該 等 交 易 之 協 議 之 條 款 進 行 ； 及(e)其 總
值 並 無 超 過 有 關 上 限 金 額（如 適 用）。

(V) 德 意 志 公 司 融 資 交 易 之 豁 免

證 監 會 已 就 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 德 意 志 集 團 之 間 進 行 之 若 干「公 司 融 資 交 易」（「德 意 志
公 司 融 資 交 易」）授 出 豁 免 ，毋 須 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.9段 及8.11段 須 尋 求
基 金 單 位 持 有 人 事 先 批 准 及 作 出 公 佈 和 刊 發 通 函（根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第10章）之
規定 。此外 ，房地產投資信託基金守則第8章就有關交易之披露及申報規定須如下文第(2)(A)
至(F)項 之 條 件 所 述 予 以 修 訂 。

(1) 德意志公司融資交易之範圍

就 本 豁 免 而 言 ，德 意 志 公 司 融 資 交 易 指 ：

(i) 德意志集團參與匯賢產業信託之包銷或安排身份或擔任其上市代理人及╱或財務顧問
及 ╱ 或 賬 簿 管 理 人 及 ╱ 或 全 球 協 議 人 之 包 銷 、證 券 化 、發 行 債 務 票 據 或 其 他 證 券 或 其
他 相 關 之 安 排 ，惟 此 等 交 易 須 以 公 平 原 則 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ，而 其 主 要 目 的 為 向 德
意志集團以外之人士發售或分銷證券；

(ii) 就匯賢產業信託集團將為收購房地產而融資之任何融資協議而進行之借貸及借款或其
他 相 關 安 排（包 括 與 此 等 借 貸 有 關 的 利 率 掉 期 安 排）； 及

(iii) 「公 司 顧 問 交 易」，即 向 匯 賢 產 業 信 託 集 團 提 供 公 司 融 資 顧 問 意 見 ，不 包 括 上 文 第(i)及(ii)

項所述之交易 ，惟德意志集團於某一財政年度為匯賢產業信託集團進行所有「公司顧問
交 易」所 得 之 總 收 費 ，須 以 匯 賢 產 業 信 託 最 新 公 佈 之 資 產 淨 值 之1.0%為 上 限 。

為 免 生 疑 問 ，「公 司 融 資 顧 問 意 見」指 有 關 以 下 所 述 之 意 見 ：

(a) 遵 守 有 關 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 、上 市 規 則 、香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 創 業 板 證 券

271
 關 連 人 士 交 易

上 市 規 則 、香 港 股 份 購 回 守 則 或 香 港 公 司 收 購 及 合 併 守 則 之 意 見 ；

(b) (i)任 何 向 公 眾 人 士 提 呈 出 售 證 券 之 要 約 ；(ii)向 公 眾 人 士 收 購 證 券 之 要 約 ； 或(iii)接 納 第(i)

或(ii)項所述之任何要約 ，但只就一般給予證券持有人或一類證券之持有人之意見而言 ；
或

(c) 進 行 與 證 券 有 關 之 公 司 重 組（包 括 發 行 、註 銷 或 更 改 附 於 任 何 證 券 之 任 何 權 利）。

(2) 豁免條件

上述有關德意志公司融資交易之豁免附帶以下條件：

(A) 匯 賢 產 業 信 託 之 發 售 文 件 及 任 何 通 函 載 有 此 一 豁 免 之 最 新 資 料 披 露 ，及 就 豁 免 第(i)及(ii)
項 之 公 司 融 資 交 易 而 言 ，須 全 面 披 露 有 關 協 議 之 重 要 條 款 ；

(B) 年 報 載 有 就 某 一 財 政 年 度 為 匯 賢 產 業 信 託 集 團 進 行 公 司 融 資 交 易 而 向 德 意 志 集 團 支 付
之費用總額之披露；

(C) 年 報 載 有 關 於 費 用 超 過100萬 港 元 之 任 何 公 司 融 資 交 易 之 披 露 ：(a)該 交 易 之 發 生 及 性

質 ；(b)訂 立 交 易 之 訂 約 方 ； 及(c)訂 立 交 易 之 日 期 ；

(D) 年 報 披 露 管 理 人 及 受 託 人 各 自 作 出 之 聲 明 ，確 認 上 文 第(i) 、(ii)及(iii)項 所 述 之 公 司 融 資 交

易 已 遵 守 上 文 本 分 節 第(II)段 所 述 豁 免 之 一 般 條 件 ，而 受 託 人 並 沒 有 參 與 就 代 表 匯 賢 產
業 信 託 訂 立 任 何 公 司 融 資 交 易 作 出 任 何 決 定（惟 受 託 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則
及 信 託 契 約 履 行 監 督 職 務 除 外），包 括 挑 選 交 易 之 財 務 顧 問 ；

(E) 獨立非執行董事在年報內作出彼等已審閱該等交易之條款之確認及信納該等交易是按
以下所述訂立：

(a) 在匯賢產業信託之一般及日常業務範圍內訂立；

(b) 按 正 常 商 業 條 款（如 有 足 夠 可 比 較 之 交 易）或 ，如 沒 有 足 夠 之 可 比 較 交 易 判 斷 該 等

交 易 是 否 按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，則 按 不 遜 於 匯 賢 產 業 信 託 給 予 或 獲 自（如 適 用）獨
立第三方之條款訂立；及

(c) 根 據 監 管 該 等 交 易 之 有 關 協 議 ，按 公 平 合 理 及 符 合 基 金 單 位 持 有 人 整 體 利 益 之 條
款訂立；及

(F) 核數師報告應涵蓋所有有關公司融資交易。

縱有上述豁免 ，如德意志集團於某一財政年度為匯賢產業信託集團進行之所有「公司顧
問交易」產生之總收費 ，超出匯賢產業信託最新刊發之經審核賬目所示匯賢產業信託最近期
資 產 淨 值 之1.0% ，則 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 所 載 有 關 關 連 人 士 交 易 之 規 定 將 會 適
用 。此外 ，為免生疑問 ，如根據交易之性質（德意志集團按上文「公司融資交易」所述之身份
參 與 者 除 外），須 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 公 佈（及 沒 有 根 據 證 監 會 授 出 豁 免 根 據
房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 作 出 公 佈 之 任 何 豁 免），該 公 佈 須 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則
之有關條文披露德意志集團之角色及委聘之有關條款。

272
 關 連 人 士 交 易

(J) 與僱員有關的免除之豁免

管 理 人 亦 已 申 請 ，且 證 監 會 已 批 准 豁 免 屬 長 實 關 連 人 士 集 團 、中 銀 關 連 人 士 集 團 或 中
國 人 壽 關 連 人 士 集 團 僱 員（管 理 人 僱 員 除 外） （「有 關 僱 員」）並 僅 因 其 為 有 關 僱 員 而 成 為 匯 賢
產 業 信 託 關 連 人 士 但 就 豁 免 而 言 免 除 被 視 為 匯 賢 產 業 信 託 關 連 人 士 ，故 此 ，有 關 僱 員 與 匯
賢產業信託集團於日常業務中按正常商業條款進行的交易將獲豁免遵守房地產投資信託基
金守則第8章有關關連人士交易的所有規定 。然而 ，此豁免並無免除有關僱員歸屬房地產投
資信託基金守則所界定關連人士的其他類別。

管理人基於以下理由申請上述豁免：

(1) 鑒 於 有 關 僱 員 數 目 龐 大 ，要 求 管 理 人 識 別 各 名 及 每 名 有 關 僱 員 ，並 識 別 、監 察 及
披露匯賢產業信託與各有關僱員進行的每宗交易並不可行；及

(2) 由 於 有 關 僱 員 大 多 不 會 參 與 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 ，而 合 適 的 措 施 亦 會 被 採 取 以 確
保 管 理 人 就 匯 賢 產 業 信 託 的 管 理 職 能 與 長 實 關 連 人 士 集 團 其 餘 部 分 獨 立 分 開 ，故
此管理人認為嚴格執行房地產投資信託基金守則會為匯賢產業信託帶來過份沉重
的 負 擔 ，但 不 會 對 基 金 單 位 持 有 人 提 供 重 大 的 益 處 。

(K) 有 關 發 行 新 基 金 單 位 及 可 轉 換 工 具 若 干 關 連 人 士 交 易 之 豁 免

管 理 人 已 申 請 ，而 證 監 會 已 批 准 自 上 市 日 期 起 至 信 託 契 約 的 屆 滿 日 期 止 期 間 豁 免 嚴 格
遵守房地產投資信託基金守則第6.2段 、第8章 、第10.7(b)(iv)段及 ╱ 或第12.2段 ，以便管理人
按 照 下 文 第(1)至 第(6)段 所 載 情 況 向 關 連 人 士 發 行 新 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 ，其 中 毋 須
遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 、第10.7(b)(iv)及 ╱ 或 第12.2段 的 任 何 申 報 、公 告 、披 露
或 基 金 單 位 持 有 人 批 准 的 規 定 ，或 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第6.2段 的 任 何 估 值 規 定 ，惟 在
下 文 第(5)段 所 述 的 情 況 下 ，向 匯 賢 產 業 信 託 關 連 人 士 發 行 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 須 嚴
格遵從信託契約的條文 ，另附帶以下條件 ：(i)管理人須根據房地產投資信託基金守則第10.3
段 及 第10.4(k)段 刊 發 公 告 ，其 中 載 有 關 連 人 士 根 據 信 託 契 約 的 有 關 條 款 配 售 及 增 補 認 購 基
金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 之 詳 情 ； 及(ii)按 照 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第12.2段 獲 准 的 一 般
授 權 足 以 發 行 有 關 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 ，其 中 毋 須 根 據 該 段 尋 求 獨 立 基 金 單 位 持 有
人的批准。

上段所述的情況為：

(1) 供股或作為向全體基金單位持有人按比例提呈的部份；

(2) 資本化發行（有關發行按比例向基金單位持有人提呈 ，就此不包括其地址位於香港境外

的 任 何 基 金 單 位 持 有 人）；

(3) 就重新投資向基金單位持有人所作分派而發行基金單位；

(4) 當關連人士以基金單位持有人身份按比例收取應享有的基金單位及╱或可轉換工具；

273
 關 連 人 士 交 易

(5) 當關連人士簽立協議透過配售特定類別基金單位及 ╱ 或可轉換工具予並非其聯繫人（不

包 括 任 何 除 外 聯 繫 人）的 任 何 一 名 或 以 上 第 三 方 以 減 少 其 持 有 的 同 類 別 基 金 單 位 及 ╱
或 可 轉 換 工 具 後14日 內 將 新 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 發 行 予 關 連 人 士 ，惟(i)新 基 金
單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 必 須 按 不 低 於 配 售 價（或 因 配 售 開 支 而 予 以 調 整）的 價 格 發 行 ；
及(ii)發 行 予 關 連 人 士 的 新 基 金 單 位 及 ╱ 或 該 類 別 可 轉 換 工 具 數 目 不 得 超 逾 其 所 配 售 的
基 金 單 位 及 ╱ 或 該 類 別 可 轉 換 工 具 數 目 ，其 中「除 外 聯 繫 人」指 僅 因 證 券 及 期 貨 條 例 附
表一「聯繫人」的定義(b) 、(c)及 ╱ 或(k)段（就(k)段而言 ，不包括證券及期貨條例附表一「關
連 機 構」的 定 義(a)段 所 涵 蓋 的 關 連 機 構）而 成 為 相 關 關 連 人 士 的 聯 繫 人 的 任 何 人 士 或 實
體；或

(6) 向 關 連 人 士 發 行 新 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 ，而 關 連 人 士 乃 於 匯 賢 產 業 信 託 之 新 基
金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 發 行 中 擔 任 包 銷 商 或 分 包 銷 商 ，惟 須 遵 守 以 下 規 定 ：

(i) 於 上 市 文 件 中 對 包 銷 或 分 包 銷 之 條 款 及 條 件 已 作 出 全 面 披 露 ，據 此 ，匯 賢 產 業 信
託可發行有關新基金單位及╱或可轉換工具；

(ii) 倘 並 無 安 排 或 作 出 下 文(A)段 及(B)段 所 述 者 以 外 之 安 排 以（就 供 股 而 言）出 售 不 獲 承

配人根據暫定分配通知書或其棄權人認購之基金單位及 ╱ 或可轉換工具或（就公開
發售而言）申請無效的基金單位及 ╱ 或可轉換工具 ，則並無有關安排或作出有關之
其他安排獲基金單位持有人於根據信託契約的有關條文正式召開的會議上以普通
決 議 案 形 式 特 別 批 准 ，而 於 有 關 其 他 安 排 中 擁 有 重 大 利 益 的 人 士 必 須 就 會 上 提 呈
的 事 宜 放 棄 投 票 ，而 向 基 金 單 位 持 有 人 寄 發 的 通 函 必 須 載 有 有 關 該 包 銷 及 ╱ 或 分
包銷條款及條件之全部詳情；及

(iii) 已 遵 守 上 市 規 則 有 關 關 連 人 士（定 義 見 上 市 規 則）於 上 市 公 司 之 任 何 股 份 或 其 他 證

券 發 售 中 擔 任 包 銷 商 或 分 包 銷 商 之 任 何 適 用 條 文（作 出 必 要 更 改），猶 如 該 等 條 文
適用於證監會根據房地產投資信託基金守則批准授權的房地產投資信託。

根 據 信 託 契 約 ，管 理 人 可 ：

(A) 在 每 次 供 股 中 作 出 安 排 以 ：

(i) 通過額外申請表格方式出售未獲承配人根據暫定分配通知書或其棄權人認購之基
金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 ，在 該 情 況 下 ，有 關 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 必 須 供
全體基金單位持有人（惟管理人可於就香港以外任何適用司法管轄權區適用法例作
出 查 詢 後 ，按 其 絕 對 酌 情 權 ，在 管 理 人 認 為 有 關 豁 除 基 於 有 關 司 法 管 轄 權 區 之 法
律 限 制 或 監 管 機 構 或 證 券 交 易 所 規 定 而 屬 必 要 或 恰 當 之 情 況 下 ，選 擇 豁 除 該 等 地
址 位 於 香 港 以 外 地 區 之 持 有 人）認 購 ，並 按 公 平 基 準 分 配 ； 或

(ii) 為 獲 提 供 供 股 權 之 人 士 之 利 益 ，而 於 市 場 上（如 可 能）出 售 未 獲 承 配 人 根 據 暫 定 分

配通知書認購之基金單位及╱或可轉換工具，

而 有 關 證 券 之 發 售 必 須 於 供 股 公 佈 、上 市 文 件 及 任 何 有 關 通 函 中 作 出 全 面 披 露 。

274
 關 連 人 士 交 易

(B) 在 每 次 公 開 發 售 中 ，管 理 人 可 作 出 安 排 以 出 售 超 出 保 證 分 配 而 未 獲 基 金 單 位 持 有 人 有
效 申 請 之 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具 ，在 該 情 況 下 ，有 關 基 金 單 位 及 ╱ 或 可 轉 換 工 具
必 須 供 全 體 基 金 單 位 持 有 人（惟 管 理 人 可 於 就 香 港 以 外 任 何 適 用 司 法 管 轄 權 區 適 用 法
例 作 出 查 詢 後 ，按 其 絕 對 酌 情 權 ，在 管 理 人 認 為 有 關 豁 除 基 於 有 關 司 法 管 轄 權 區 之 法
律 限 制 或 監 管 機 構 或 證 券 交 易 所 規 定 而 屬 必 要 或 合 宜 之 情 況 下 ，選 擇 豁 除 該 等 地 址 位
於 香 港 以 外 地 區 之 持 有 人）認 購 ，並 按 公 平 基 準 分 配 ，而 有 關 證 券 之 發 售 必 須 於 公 開 發
售 公 佈 、上 市 文 件 及 任 何 有 關 通 函 中 作 出 全 面 披 露 。

董事會之意見

董 事 會（包 括 獨 立 非 執 行 董 事）按 上 文 所 載 確 認 ：

(1) 其 認 為 ，有 關 融 資 交 易 、長 實 持 續 關 連 人 士 交 易 、管 理 人 集 團 持 續 關 連 人 士 交 易 、滙
豐 持 續 關 連 人 士 交 易 、中 銀 持 續 關 連 人 士 交 易 、中 國 人 壽 保 險 交 易 及 東 方 海 外 國 際 租
賃及許可使用交易：

(i) 涉及的豁免符合基金單位持有人的整體利益；

(ii) 上 述 年 度 限 額（如 有）及 年 度 限 額 計 算 基 準 公 平 合 理 ，其 中 符 合 基 金 單 位 持 有 人 的

整體利益；

(iii) 就 上 市 日 期 將 仍 存 續 的 交 易 而 言 ，各 交 易 是(a)在 匯 賢 產 業 信 託（或 其 前 身（視 乎 情

況 而 定））的 日 常 及 一 般 業 務 中 ； 及(b)按 正 常 商 業 條 款 訂 立 ，條 款 公 平 合 理 且 符 合
基金單位持有人的整體利益；及

(iv) 就 上 市 日 期 以 後 訂 立 的 交 易 而 言 ，各 交 易 須(a)在 匯 賢 產 業 信 託 的 日 常 及 一 般 業 務
中 ； 及(b)按 正 常 商 業 條 款 公 平 訂 立 ，條 款 公 平 合 理 且 符 合 基 金 單 位 持 有 人 的 整 體
利益；

(2) 有關中信証券公司融資交易：

(i) 豁免符合基金單位持有人之整體利益；

(ii) 信納管理人有關管理人之營運乃獨立於中信証券集團之其他業務功能及活動之內
部監控程序；

(iii) 有關中信証券集團於有關財政年度就其與匯賢產業信託之間進行的所有「公司顧問
交易」所收取費用總額年度上限及計算年度上限的基準而言 ，對基金單位持有人整
體利益而言屬公平合理；及

(iv) 每 一 關 連 人 士 交 易 須 於 匯 賢 產 業 信 託 之 一 般 業 務 範 圍 內 以 公 平 原 則 按 正 常 商 業 條
款及符合基金單位持有人之整體利益訂立。

(3) 有關德意志持續關連人士交易：

(i) 德意志持續關連人士交易之豁免符合基金單位持有人之整體利益；

(ii) 信納受託人有關受託人之營運乃獨立於德意志集團之其他銀行功能╱營運之內部
監控程序；
275
 關 連 人 士 交 易

(iii) 有關德意志集團於有關財政年度就其與匯賢產業信託之間進行的所有「公司顧問交
易」所收取費用總額年度上限及計算年度上限的基準而言 ，對基金單位持有人整體
利益而言屬公平合理；及

(iv) 每 一 關 連 人 士 交 易 須 於 匯 賢 產 業 信 託 之 一 般 業 務 範 圍 內 以 公 平 原 則 按 正 常 商 業 條
款及符合基金單位持有人之整體利益訂立。

聯席上市代理人之意見

聯 席 上 市 代 理 人 已 審 閱 管 理 人 就 上 述 仍 然 存 續 的 融 資 交 易 、長 實 持 續 關 連 人 士 交 易 、
管 理 人 集 團 持 續 關 連 人 士 交 易 、滙 豐 租 賃 及 許 可 使 用 交 易 、中 銀 租 賃 及 許 可 使 用 交 易 、中
銀 保 險 交 易 、中 銀 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 、中 國 人 壽 保 險 交 易 及 東 方 海 外 國 際 租 賃 及 許 可 使
用 交 易 編 製 及 提 供 的 有 關 資 料 ，並 與 管 理 人 及 其 顧 問 討 論 後 進 行 盡 職 審 查 ，同 時 亦 已 向 管
理 人 獲 取 必 要 的 聲 明 及 資 料 。按 照 聯 席 上 市 代 理 人 盡 職 審 查 結 果 ，聯 席 上 市 代 理 人 認 為 仍
然 存 續 的 融 資 交 易 、長 實 持 續 關 連 人 士 交 易 、管 理 人 集 團 持 續 關 連 人 士 交 易 、滙 豐 租 賃 及
許 可 使 用 交 易 、中 銀 租 賃 及 許 可 使 用 交 易 、中 銀 保 險 交 易 、中 銀 銀 行 及 金 融 服 務 交 易 、中
國人壽保險交易及東方海外國際租賃及許可使用交易乃於匯賢產業信託的日常及一般業務
過 程 中 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ，屬 公 平 合 理 且 符 合 基 金 單 位 持 有 人 的 整 體 利 益 。

獨立物業估值師之意見

獨 立 物 業 估 值 師 確 認 ，於 匯 賢 產 業 信 託 集 團 與 長 實 關 連 人 士 集 團 、管 理 人 集 團 、滙 豐
關 連 人 士 集 團 、中 銀 關 連 人 士 集 團 及 東 方 海 外 國 際 關 連 人 士 集 團 訂 立 其 各 自 租 約 日 期 ，有
關 租 賃 之 租 金 為 通 行 市 場 水 平 或 高 於 通 行 市 場 水 平 ，以 及 該 等 租 約 之 其 他 商 業 條 款 ，例 如
年 期 、租 金 按 金 、終 止 條 款 及 類 似 之 條 款 為 正 常 商 業 條 款 。

於半年報告及年報內作出披露

有 關 關 連 人 士 交 易 之 詳 情 須 按 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8.14段 之 規 定 ，於 匯 賢 產 業
信 託 之 半 年 報 告 及 年 報 內 披 露 。獨 立 非 執 行 董 事 將 每 年 審 閱 有 關 的 關 連 人 士 交 易 ，確 認 有
關 交 易 是 否 按 正 常 商 業 條 款 於 匯 賢 產 業 信 託 的 日 常 及 一 般 業 務 過 程 中 進 行 ，其 中 以 規 管 交
易 的 有 關 協 議 之 條 款 為 基 礎 ，條 款 公 平 合 理 且 符 合 基 金 單 位 持 有 人 的 利 益 。

基金單位持有人之授權

管 理 人 將 來 可 隨 時 就 管 理 人 可 能 向 證 監 會 申 請 豁 免 遵 守 或 確 認 關 連 人 士 交 易 規 則 ，向
基 金 單 位 持 有 人 尋 求 一 般 年 度 授 權 。為 就 此 向 證 監 會 提 出 申 請 ，必 須 在 任 何 適 用 之 證 監 會
規 定 或 適 用 之 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 條 文 規 限 下 尋 求 一 般 授 權 。該 等 授 權 可 包 括 持 續 或
擴 大 現 有 豁 免 之 適 用 範 圍（包 括 上 文「受 託 人 關 連 人 士 與 匯 賢 產 業 信 託 集 團 進 行 若 干 關 連 人
士 交 易 之 豁 免」分 節 所 列 者）。

在 尋 求 任 何 該 等 一 般 授 權 時 ，獨 立 非 執 行 董 事 將 就 釐 定 根 據 一 般 授 權 預 計 進 行 之 交 易
之 交 易 價 格 或 其 他 有 關 條 款 之 方 法 或 程 序 ，是 否 足 以 確 保 該 等 交 易 將 按 公 平 原 則 及 正 常 商

276
 關 連 人 士 交 易

業 條 款 訂 立 、不 會 損 害 匯 賢 產 業 信 託 及 基 金 單 位 持 有 人 之 利 益 ，以 及 該 等 交 易 之 條 款 及 條
件為公平合理提供意見。

審核委員會就關連人士交易之職責

審 核 委 員 會 將 定 期 審 閱 所 有 關 連 人 士 交 易 ，而 管 理 人 之 執 行 董 事 或 管 理 團 隊 將 定 期 向
審核委員會遞交報告 ，以供審閱所有關連人士交易 ，藉以確保其符合管理人之內部監控制度
及 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 有 關 條 文 。審 閱 程 序 包 括 查 核 有 關 交 易 之 性 質 及 其 支 持 文 件 ，
或審核委員會認為必要之其他資料。

倘 審 核 委 員 會 某 位 成 員 於 某 項 交 易 中 擁 有 利 益 ，彼 須 放 棄 參 與 有 關 該 項 交 易 之 審 閱 及
批准程序。

公佈及申報

上 述 任 何 類 別 之 關 連 人 士 交 易 將 由 匯 賢 產 業 信 託 之 核 數 師 審 閱 ，並 於 匯 賢 產 業 信 託 年
報及賬目中予以披露。

有關成立匯賢產業信託及發售之關連人士交易

匯賢產業信託集團就成立匯賢產業信託及發售與若干關連人士已或將進行數項交易。
該等關連人士交易如下：

信託契約

匯 賢 產 業 信 託 由 Hui Xian Cayman 、管 理 人（長 實 間 接 持 有 其30.0%的 權 益）與 受 託 人 於

2011年4月1日 訂 立 之 信 託 契 約 組 成 。有 關 信 託 契 約 之 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「信
託 契 約」一 節 。

重組協議

於2011年4月8日 ，受 託 人（匯 賢 產 業 信 託 受 託 人）及 管 理 人 與 Hui Xian Cayman 及 匯 賢

控 股 訂 立 重 組 協 議 ，以 將 Hui Xian BVI 轉 入 受 託 人（匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）以 及 向 Hui Xian
Cayman 發 行2,700,000,000個 基 金 單 位（或 Hui Xian Cayman 與 管 理 人 可 能 協 定 的 其 他 數 目
之 基 金 單 位）。有 關 重 組 協 議 的 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「重 組 、架 構 及 組 織 — Hui Xian BVI 集
團 進 行 重 組」一 節 及「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」一 節 。

稅務契約

上 市 日 期 前 ，Hui Xian Cayman 以 受 託 人（為 匯 賢 產 業 信 託 的 利 益）為 受 益 人 與 Hui Xian

BVI （為 本 身 及 以 滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 受 託 人 身 份）訂 立 稅 務 契 約 。有 關 稅 務 契 約
之 進 一 步 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」一 節 。

277
 關 連 人 士 交 易

北京東方廣場公司商標許用契約及匯賢商標許用契約

北 京 東 方 廣 場 公 司 及 Hui Xian BVI 於2011年4月8日 與 管 理 人 訂 立 北 京 東 方 廣 場 公 司 商

標 許 用 契 約 及 匯 賢 商 標 許 用 契 約 ，以 向 管 理 人 授 予 權 利 ，分 別 獲 許 使 用 北 京 東 方 廣 場 公 司
商 標 及 匯 賢 商 標 。詳 情 見「管 理 人 及 物 業 管 理 人」一 節 。

經營管理協議

於 物 業 管 理 人 成 立 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 將 就 東 方 廣 場（北 京 東 方 君 悅 大 酒 店）的 營
運 、管 理 及 市 場 推 廣 與 物 業 管 理 人 建 議 訂 立 經 營 管 理 協 議 。物 業 管 理 人 將 為 管 理 人 的 附 屬
公司 。有關經營管理協議的詳情載於本發售通函「與匯賢產業信託有關之重大協議及其他文
件」一 節 。

發售

有 關 發 售 已 經 及 將 會 與 中 信 証 券 集 團 及 中 銀 關 連 人 士 集 團 訂 立 多 項 交 易 ，其 中 包 括 包
銷 協 議 、穩 定 價 值 操 作 人 的 聘 任 及 職 務 。有 關 關 連 人 士 交 易 的 合 約 基 礎 於 上 市 日 期 或 前 後
已 經 釐 定 ，於 匯 賢 產 業 信 託 上 市 後 ，將 無 需 就 有 關 交 易（經 營 管 理 協 議 除 外 ，其 由 上 述 豁 免
有 關 條 件 規 管）遵 守 公 告 、通 告 、通 函 或 基 金 單 位 持 有 人 批 准 規 定（受 遵 守 房 地 產 投 資 信 託
基 金 守 則 第10章 任 何 適 用 披 露 規 定 所 限）。

除 上 文 披 露 者 外 ，據 董 事 所 悉 ，並 無 關 連 人 士 交 易 或 於 發 售 完 成 後 存 續 。

278
 修 訂 、 豁 免 及 發 牌 之 條 件

就證監會認可匯賢產業信託而言 ，管理人已就有關修訂及豁免嚴格遵守房地產投資信託
基 金 守 則 之 若 干 規 定 向 證 監 會 提 出 申 請 並 已 獲 其 批 准 。該 等 修 訂 及 豁 免 之 概 要 載 於 下 文 。

關 連 人 士 交 易 — 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章

匯 賢 產 業 信 託 已 就 匯 賢 產 業 信 託 之 若 干 關 連 人 士 交 易（根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則
定 義）向 證 監 會 申 請 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第8章 若 干 條 文 並 已 獲 其 批 准 。
獲 得 有 關 豁 免 之 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「關 連 人 士 交 易 — 若 干 關 連 人 士 交 易 的 豁 免」一 節 。

使 用 特 別 目 的 投 資 工 具 — 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第 7.5(d)段

根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第7.5(d)段 ，房 地 產 投 資 信 託 基 金 只 有 在 擁 有 不 超 過 兩 層
特 別 目 的 投 資 工 具 的 情 況 下 ，方 可 透 過 特 別 目 的 投 資 工 具 持 有 房 地 產 。根 據 該 段 的 附 註 ，
證監會在理據充分的特別情況下可允許房地產投資信託基金擁有額外一層或多層特別目的
投資工具。

匯 賢 產 業 信 託 於 東 方 廣 場 的 間 接 權 益 乃 透 過 三 層 特 別 目 的 投 資 工 具 持 有 。成 立 北 京 東
方廣場公司的目的乃為持有該物業 ，而自1999年4月起北京東方廣場公司如此持有該物業 ，
自北京東方廣場公司於1999年1月成立以來 ，北京東方廣場公司 、滙賢投資及Hui Xian BVI的
直 接 控 股 架 構 一 直 維 持 不 變 。經 考 慮 過 往Hui Xian BVI集 團 的 持 有 方 式 、有 關 集 團 架 構 可 促
進 任 何 日 後 集 團 重 組 及 透 過 中 間 控 股 公 司 出 售 滙 賢 投 資 的 權 益 後 ，管 理 人 已 向 證 監 會 提 呈
准 許 匯 賢 產 業 信 託 透 過 三 層 特 別 目 的 投 資 工 具 持 有 東 方 廣 場 ，並 已 獲 證 監 會 批 准 ，惟 條 件
是未得證監會進一步授出批准之前匯賢產業信託所使用的特別目的投資工具的最大數目上
限不得作出變動。

北 京 東 方 廣 場 公 司 的 僱 員 — 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第 7.5(c)(i)段

根 據 第7.5(c)(i)段 ，倘 超 過 一 層 特 別 目 的 投 資 工 具 ，成 立 底 層 的 特 別 目 的 投 資 工 具 之 目
的僅可為直接持有房地產投資信託基金的房地產及╱或為房地產投資信託基金安排融資而
設立。

於 最 後 可 行 日 期 ，北 京 東 方 廣 場 公 司（透 過 其 本 身 及 透 過 其 分 公 司）在 中 國 僱 用 合 共 約
570名 僱 員 ，其 中 約390名 僱 員 履 行 酒 店 營 運 職 能 及 服 務 ，而 約180名 僱 員 則 處 理 酒 店 營 運
職 能 及 服 務 以 外 的 法 律 、監 管 及 其 他 行 政 事 宜 和 進 行 及 提 供 商 業 職 能 及 服 務 ，包 括 租 賃 及
若干其他物業管理職能及服務。

上 市 日 期 後 ，仍 留 任 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 現 有 酒 店 相 關 僱 員 將 繼 續 由 北 京 東 方 廣 場
公 司 的 分 公 司 聘 用 ，而 其 後 新 受 聘 的 酒 店 相 關 僱 員 將 以 相 似 方 式 聘 用 。管 理 人 已 確 認 ，上
市 日 期 後 ，直 接 受 聘 的 酒 店 相 關 僱 員 的 總 數 預 期 不 會 大 幅 增 加 。

上 市 日 期 後 及 成 立 物 業 管 理 人 後 ，除 將 會 履 行 多 項 經 挑 選 職 務 及 職 能（「核 心 非 酒 店 職
能」）的 若 干 僱 員 外 ，現 有 非 酒 店 僱 員 將 繼 續 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 聘 用 ，直 至 彼 等 現 有 的 僱
傭 合 約 屆 滿 或 彼 等 自 然 終 止 僱 傭 關 係 為 止 ，過 渡 期 後 ，現 有 非 酒 店 僱 員（倘 留 任）將 受 聘 於

279
 修 訂 、 豁 免 及 發 牌 之 條 件

物 業 管 理 人 及 ╱ 或 其 他 服 務 供 應 商 ，以 履 行 該 等 職 能 及 服 務（惟 就 下 文 所 述 若 干 核 心 非 酒
店 僱 員 除 外）。上 市 日 期 後 及 成 立 物 業 管 理 人 後 ，除 將 會 履 行 核 心 非 酒 店 職 能 的 僱 員 外 ，任
何新聘用以履行有關酒店營運以外的職能及服務的僱員將不會由北京東方廣場公司直接聘
用。

儘 管 北 京 東 方 廣 場 公 司 直 接 聘 用 的 僱 員 的 現 有 僱 傭 合 約 屆 滿 及 獲 重 續 ，他 們 將 繼 續 履
行 核 心 非 酒 店 職 能 。上 市 日 期 後 聘 用 以 履 行 核 心 非 酒 店 職 能 的 任 何 新 僱 員 在 有 需 要 時 亦 獲
北 京 東 方 廣 場 公 司 直 接 聘 用 。過 渡 期 後 ，預 期 北 京 東 方 廣 場 公 司 直 接 聘 用 合 理 數 目 的 僱 員
（最 多 約 為50名），以 履 行 核 心 非 酒 店 職 能 。

經 計 及 中 國 的 實 際 情 況 及 狀 況 ，為 考 慮 商 業 因 素 及 為 符 合 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 的
規 定 後 ，管 理 人 擬 發 掘 在 日 後 將 更 多 現 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 僱 員 履 行 的 職 能 外 判 ，或 以 其
他方式由外聘服務供應商或代理提供的服務取代的可能性。

管理人根據以下原因已向證監會申請豁免嚴格遵守房地產投資信託基金守則第7.5(c)(i)段
的 規 定 ，以 准 許 上 述 匯 賢 產 業 信 託 的 僱 員 安 排 ，而 證 監 會 已 根 據 以 下 各 項 授 出 有 關 豁 免 ：

(A) 東 方 廣 場 的 管 理 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 管 理 及 營 運 受 中 國 相 關 法 律 法 規 及 北 京 東 方 廣
場 公 司 的 合 資 文 件 所 規 管 。特 別 是 ，酒 店 相 關 僱 員 及 非 酒 店 相 關 僱 員 的 僱 傭 關 係 受 中
國 相 關 勞 工 法 律 法 規 所 規 管 ，且 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 若 干 責 任 及 職 能 須 由 北 京 東 方 廣
場公司本身根據中國相關法律法規及合資文件履行及進行。

(B) 根據上述安排 ，北京東方廣場公司的大部分直接僱員將為酒店相關僱員 。截至2007年 、

2008年及2009年12月31日止年度各年以及截至2010年10月31日止十個月 ，酒店相關僱
員 的 總 員 工 成 本 僅 佔 北 京 東 方 廣 場 公 司 同 期 總 收 入 分 別 約4.7% 、約4.3% 、約3.5%及 約
3.6% 。百 分 比 數 字 相 對 較 低 ，部 分 是 由 於 該 酒 店 僅 屬 東 方 廣 場 多 個 用 戶 類 別 的 其 中 之
一。

(C) 根 據 北 京 東 方 廣 場 公 司 與 酒 店 管 理 人 之 間 的 現 有 合 約 安 排 ，由 北 京 東 方 廣 場 公 司 聘 用
酒 店 相 關 僱 員 。該 項 安 排 自 酒 店 於2001年 開 始 營 運 時 已 與 酒 店 管 理 人 訂 立 。酒 店 相 關
僱 員 的 現 行 僱 傭 安 排 的 變 動 與 有 關 合 約 安 排 的 精 神 並 不 相 符 ，並 預 期 就 有 關 變 動 取 得
酒店管理人同意時或會遭遇困難。

(D) 上 述 匯 賢 產 業 信 託 的 僱 傭 安 排 將 不 會 嚴 重 影 響 匯 賢 產 業 信 託 ，由 於 ：

(i) 根 據 上 述 匯 賢 產 業 信 託 的 僱 傭 安 排 ，經 過 上 文 所 述 過 渡 期 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司
直 接 聘 用 的 非 酒 店 相 關 僱 員 數 目 將 調 低 至 約 不 超 過50人 。管 理 人 已 確 認 ，北 京 東
方 廣 場 公 司 分 公 司 的 酒 店 相 關 僱 員 總 數 預 期 不 會 於 上 市 日 期 後 大 幅 增 加 ，而 大 部
分 酒 店 相 關 僱 員 將 主 要 受 聘 履 行 屬 於 酒 店 營 運 一 部 分 的 日 常 職 能 及 服 務 。根 據 上
文(B)段 所 述 的 歷 史 數 字 ，北 京 東 方 廣 場 公 司（及 其 分 行）直 接 受 聘 僱 員 的 總 員 工 成
本 預 期 相 較 北 京 東 方 廣 場 公 司 總 收 入 為 低 水 平 。因 此 ，管 理 人 相 信 ，直 接 受 聘 僱

280
 修 訂 、 豁 免 及 發 牌 之 條 件

員引致北京東方廣場公司及因而間接引致匯賢產業信託出現重大負債或虧損的風
險為輕微。

(ii) 即使聘用匯賢產業信託及其特別目的投資工具 ，以外的僱主以委聘相關僱員 ，其僱

傭 成 本 及 負 債 亦 預 期 會 間 接 轉 嫁 予 匯 賢 產 業 信 託 ，亦 可 能 因 涉 及 外 聘 僱 主 而 產 生
額外成本及其他潛在負債 。因此 ，相較其他涉及（或倚重）外聘僱主公司的安排 ，匯
賢產業信託的僱員安排建議不會導致匯賢產業信託出現任何重大不利財務負債。

北京東方廣場公司的董事提名權

房地產投資信託基金守則第7.5(f)段規定 ，一項計劃的各特別目的投資工具的董事會須由
該 計 劃 的 受 託 人 委 任 。在 匯 賢 產 業 信 託 的 情 況 而 言 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的 合 資 文 件 規 定 ，
合 共12名 董 事 中 ，滙 賢 投 資 有 權 提 名9名 董 事 ，而 境 內 合 營 夥 伴 則 有 權 提 名 餘 下3名 董 事 。

管 理 人 根 據 以 下 原 因 已 向 證 監 會 申 請 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第7.5(f)段
的 規 定 ，以 允 許 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 若 干 董 事 並 非 由 受 託 人 所 委 任 ，而 證 監 會 已 授 出 有 關
豁免：

(a) 北 京 東 方 廣 場 公 司 為 一 家 於 中 國 成 立 的 中 外 合 作 合 營 企 業 ，中 國 相 關 法 律 條 文 指 出 合
作經營企業的各合營方可提名合營企業的若干董事；

(b) 信 託 人 將 直 接 或 間 接 透 過 Hui Xian BVI 及 滙 賢 投 資 有 權 提 名 北 京 東 方 廣 場 公 司 的75.0%

董事；及

(c) 根據北京東方廣場公司的合資文件 ，除數項特定重要事宜外（該等事宜將會影響合營年

期屆滿後境內合營夥伴或滙賢投資於北京東方廣場公司的權益及權利或由法律強制規
定 ，因而須出席董事（可包括由境內合營夥伴提名的董事）一致同意），北京東方廣場公
司 的 董 事 會 將 以 過 半 數 出 席 董 事 同 意 的 方 式 作 出 決 定 。就 此 ，亦 須 考 慮 北 京 東 方 廣 場
公司的合資文件的下列條文：

(i) 滙賢投資將負責營運及管理北京東方廣場公司；

(ii) 境內合營夥伴同意協助滙賢投資處理北京東方廣場公司若干業務及營運方面的事
務；

(iii) 境 內 合 營 夥 伴 承 諾 ，只 要 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 法 律 存 在 並 無 受 到 損 害 ； 合 營 年 期
屆 滿 後 境 內 合 營 夥 伴 仍 擁 有 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 固 定 資 產 ，以 及 收 取 北 京 東 方 廣
場 公 司 餘 下 資 產 分 派 的 權 益 並 無 受 到 影 響 ，境 內 合 營 夥 伴 將 積 極 支 持 北 京 東 方 廣
場 公 司 董 事 會 提 呈 作 出 決 議 的 一 切 決 議 案 ，致 使 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 業 務 得 以 順
利營運及發展；及

(iv) 只 要 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 董 事 會 會 議 通 告 一 經 正 式 發 出 ，境 內 合 營 夥 伴 將 促 使 其
提名的董事出席董事會會議及支持相關決議案。

有關合資文件項下的安排詳情 ，請參閱本發售通函「與匯賢產業信託有關之重大協議及
其 他 文 件 — 合 資 文 件」一 節 。

281
 修 訂 、 豁 免 及 發 牌 之 條 件

透 過 基 金 單 位 支 付 管 理 人 費 用 — 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第 12 章

根 據 信 託 契 約 的 條 款 ，管 理 人 將 以 基 本 費 用 、浮 動 費 用 、收 購 費 用 及 出 售 變 現 費 用 形
式 獲 得 酬 金 。管 理 人 已 就 向 管 理 人 發 行 基 金 單 位 作 為 支 付 全 部 或 部 分 基 本 費 用 及 浮 動 費 用
向 證 監 會 申 請 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第12章 的 若 干 規 定 ； 以 及 就 倘 發 行 有
關 基 金 單 位 ，匯 賢 產 業 信 託 項 下 持 有 的 所 有 房 地 產 估 值 向 證 監 會 申 請 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產
投 資 信 託 基 金 守 則 第6章 的 規 定 ，並 獲 得 其 批 准 ，惟 須 遵 守 下 列 條 件 ：

(i) 透過支付匯賢產業信託各財政年度的全部或部分基本費用及浮動費用而向管理人發行
基 金 單 位 的 數 目 ，將 計 入 管 理 人 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第12.2段 毋 須 取 得 基 金
單 位 持 有 人 批 准 而 於 各 財 政 年 度 可 發 行 的 尚 未 發 行 基 金 單 位20.0%（或 房 地 產 投 資 信 託
基 金 守 則 不 時 允 許 的 其 他 較 少 百 分 比）的 部 分 ；

(ii) 就 各 財 政 年 度 而 言 ，向 管 理 人 發 行 作 為 支 付 該 財 政 年 度 全 部 或 部 分 基 本 費 用 及 浮 動 費
用 的 基 金 單 位 數 目 上 限 ，須 以 相 當 於 緊 接 上 一 財 政 年 度 最 後 一 日 尚 未 發 行 的 基 金 單 位
總 數3.0% ，另 加 任 何 匯 賢 產 業 信 託 為 收 購 房 地 產 進 行 融 資 而 於 相 關 財 政 年 度 已 發 行 的
基 金 單 位 數 目（如 有）的 基 金 單 位 數 目 為 限 ；

(iii) 向 管 理 人 發 行 任 何 基 金 單 位 作 為 支 付 其 全 部 或 部 分 基 本 費 用 及 浮 動 費 用 ，必 須 嚴 格 依
照信託契約的規定進行；及

(iv) 倘 以 基 金 單 位 的 形 式 支 付 全 部 或 部 分 基 本 費 用 及 浮 動 費 用 ，而 有 關 數 目 超 過 房 地 產 投
資信託基金守則第12.2段及上文第(ii)段所載的相關限額 ，且未獲得基金單位持有人批准
就 有 關 目 的 發 行 基 金 單 位 ，則 匯 賢 產 業 信 託 將 以 現 金 向 管 理 人 支 付 基 本 費 用 及 浮 動 費
用的超出部分。

以 匯 賢 產 業 信 託 財 產 支 付 推 廣 開 支 — 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第 9.13(b)段

根據房地產投資信託基金守則第9.13(b)段 ，就房地產投資信託基金產生任何廣告或推廣
活 動 的 開 支 不 應 從 房 地 產 投 資 信 託 基 金 的 財 產 中 支 付 。匯 賢 產 業 信 託 已 向 證 監 會 申 請 並 獲
得 證 監 會 豁 免 嚴 格 遵 守 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第9.13(b)段 規 定 ，容 許 以 匯 賢 產 業 信 託 資
產中支付或償付匯賢產業信託進行的任何集資或以其他方式與匯賢產業信託有關的營銷、
推 廣 、廣 告 、路 演 、新 聞 發 佈 會 、午 餐 會 議 、簡 報 會 的 成 本 及 開 支 和 其 他 公 共 關 係 相 關 費
用 、成 本 或 開 支（統 稱 為「推 廣 開 支」），惟 僅 以 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 及 任 何 適 用 法 律 允
許 的 情 況 為 限 ，並 須 遵 守 下 列 條 件 ：

(i) 審 核 委 員 會 須 定 期 核 實 管 理 人 產 生 的 推 廣 開 支 金 額 ，並 於 匯 賢 產 業 信 託 的 年 報 中 確 認
推 廣 開 支 乃 於 下 列 情 況 產 生 ：(a)根 據 管 理 人 的 內 部 監 控 程 序 ； 及(b)僅 為 信 託 契 約 相 關
條 文 所 載 目 的 ，且 審 核 委 員 會 須 審 閱 其 可 能 合 理 視 為 需 要 的 有 關 支 持 憑 據 ；

(ii) 推廣開支總額須於匯賢產業信託的相關年報中披露；及

(iii) 向受託人及╱或管理人支付或償付的有關開支須嚴格依照信託契約的規定。

282
 修 訂 、 豁 免 及 發 牌 之 條 件

管理人獲得發牌之條件

除 證 券 及 期 貨 條 例 中 所 載 的 法 定 條 件 外 ，證 監 會 已 對 管 理 人 施 加 下 列 發 牌 條 件 ：

(1) 管理人之牌照於下述情況下將告失效及不再具有效力：

(i) 匯賢產業信託被取消認可資格；或

(ii) 管理人不再擔任匯賢產業信託之管理公司；及

(2) 就 第9類 受 規 管 活 動 而 言 ，管 理 人 只 可 從 事 匯 賢 產 業 信 託 之 管 理 工 作 。

283
其 他 資 料

284
 稅 項

以 下 聲 明 僅 供 投 資 者 作 一 般 指 引 之 用 ，並 不 構 成 稅 務 意 見 。因 此 ，投 資 者 應 按 基 金
單 位 註 冊 成 立 所 在 國 家 、成 立 所 在 國 家 、國 籍 、所 住 地 或 原 居 地 的 法 例 ，就 有 關 購 買 、
持 有 、出 售 或 以 其 他 方 式 處 理 基 金 單 位 可 能 引 致 的 稅 務 或 其 他 後 果 ，諮 詢 專 業 顧 問 。

投 資 者 應 留 意 ，以 下 之 聲 明 乃 依 據 管 理 人 就 本 發 售 通 函 日 期 現 行 之 稅 務 法 律 、法 規
及 慣 例 所 獲 之 意 見 ，或 會 改 變 。

滙賢投資及北京東方廣場公司的中國稅項

所得稅

根 據 全 國 人 民 代 表 大 會 於1991年4月9日 頒 佈 且 自1991年7月1日 起 施 行 的 中 華 人 民 共 和
國 外 商 投 資 企 業 和 外 國 企 業 所 得 稅 法 以 及 國 務 院 於1991年6月30日 頒 佈 的 實 施 細 則 ，外 商
投 資 企 業 的 所 得 稅 按 應 納 稅 的 所 得 額 計 算 ，稅 率 為30.0%； 地 方 所 得 稅 按 應 納 稅 的 所 得 額
計 算 ，稅 率 為3.0% 。

根 據2008年1月1日 生 效 的 中 華 人 民 共 和 國 企 業 所 得 稅 法 及 其 實 施 條 例 ，外 資 企 業 與 國
內 企 業 的 所 得 稅 稅 率 劃 一 為25.0% ，中 國 外 資 企 業 於2008年1月1日 以 後 向 其 非 中 國 母 公 司
派 付 的 股 息 須 按10.0%稅 率 繳 納 預 提 稅 ，除 非 中 國 與 該 海 外 母 公 司 註 冊 成 立 的 司 法 管 轄 權
區 訂 立 徵 稅 協 定 ，其 中 特 別 減 免 有 關 預 提 稅 。根 據 香 港 與 中 國 對 所 得 避 免 雙 重 徵 稅 安 排 ，
倘非中國母公司為香港居民且直接持有該中國企業25.0%或以上權益 ，經中國相關稅務機關
批 准 後 ，稅 率 可 降 至5.0% 。然 而 ，按 照 中 國 國 家 稅 務 總 局 於2009年10月 發 出 的 通 知 ，稅 務
優 惠 不 適 用 於 沒 有 實 質 性 經 營 活 動 的「導 管 公 司」或 空 殼 公 司 。就 北 京 東 方 廣 場 公 司 於2011
年1月20日 向 滙 賢 投 資 宣 派 的 人 民 幣50,000,000元 股 息 ，經 中 國 有 關 稅 務 機 關 批 准 後 ，滙 賢
投 資 可 按 優 惠 稅 率5.0%納 稅 。

營業稅

根 據 於1993年12月13日 頒 佈 並 於2008年11月10日 修 訂 的 中 華 人 民 共 和 國 營 業 稅 暫 行 條
例 ，中 國 若 干 商 業 活 動 須 繳 納 營 業 稅 。營 業 稅 適 用 的 活 動 包 括 在 中 國 興 建 、租 賃 及 銷 售 房
地 產 。該 稅 項 為 營 業 額 稅 ，根 據 總 收 入 徵 收 。購 入 服 務 或 物 料 所 產 生 的 稅 項 不 得 扣 減 。然
而 ，向 運 輸 、旅 遊 及 建 築 業 支 付 的 分 包 費 ，則 可 從 總 收 入 中 扣 除 。就 物 業 銷 售 及 租 賃 交 易
應 付 的 營 業 稅 稅 率 ，為 在 中 國 銷 售 或 租 賃 房 地 產 ╱ 不 動 產 所 得 款 項 的5.0% 。

房產稅

根據國務院於1986年9月15日頒佈且自1986年10月1日實施並於2011年1月8日修訂的中
華 人 民 共 和 國 房 產 稅 暫 行 條 例 ，房 產 稅 依 照 房 產 原 值 一 次 減 除10.0%至30.0%後 的 餘 值 計 算
繳 納 。房 產 稅 的 稅 率 ，依 照 房 產 餘 值 計 算 繳 納 的 ，稅 率 為1.2%； 依 照 房 產 租 金 收 入 計 算 繳
納 的 ，稅 率 為12.0% 。

285
 稅 項

2010年12月21日 ，財 政 部 及 國 家 稅 務 總 局 共 同 頒 佈 關 於 安 置 殘 疾 人 就 業 單 位 城 鎮 土 地
使 用 稅 等 政 策 的 通 知 。據 此 ，對 按 照 房 產 餘 值 計 稅 的 房 產 ，房 產 餘 值 應 包 含 地 價 ，包 括 為
取 得 土 地 使 用 權 支 付 的 價 款 及 開 發 土 地 發 生 的 成 本 費 用 。倘 土 地 容 積 率 低 於0.5，按 房 產 建
築面積的兩倍計算土地面積並據此計入房產餘值的地價。

城鎮土地使用稅

根 據 國 務 院 於1988年9月27日 頒 佈 且 自1988年11月1日 實 施 的 中 華 人 民 共 和 國 城 鎮 土 地
使 用 稅 暫 行 條 例 ，城 鎮 土 地 使 用 稅 以 實 際 佔 用 的 土 地 面 積 為 計 稅 依 據 。城 鎮 每 平 方 米 年 稅
額 介 乎 人 民 幣0.2元 至 人 民 幣10元 。國 務 院 分 別 於2006年12月31日 及2011年1月8日 修 訂 了
中 華 人 民 共 和 國 城 鎮 土 地 使 用 稅 暫 行 條 例 。於2007年1月1日 ，每 平 方 米 年 稅 額 介 乎 人 民 幣
0.6元 至 人 民 幣30元 。

印花稅

根 據 國 務 院 於1988年8月6日 頒 佈 且 自1988年10月1日 實 施 並 於2011年1月8日 修 訂 的 中

華 人 民 共 和 國 印 花 稅 暫 行 條 例 ，產 權 轉 移 書 據（包 括 財 產 所 有 權 轉 移）按 所 載 金 額0.05%貼
花 ； 權利 、許可證（包括房地產權證和土地使用證）按件貼花人民幣5元 ； 房產租賃按租賃金
額0.1%貼 花 ； 及 供 購 書 據 按 所 載 金 額0.03%貼 花 。

契稅

根 據 國 務 院 於1997年7月7日 頒 佈 且 自1997年10月1日 實 施 的 中 華 人 民 共 和 國 契 稅 暫 行
條 例 ，在 中 國 境 內 轉 移 土 地 使 用 權 、房 屋 權 屬 ，承 轉 人 須 繳 納 契 稅 。應 課 稅 的 轉 移 包 括 國
有 土 地 使 用 權 出 讓 、土 地 使 用 權 或 房 屋 權 屬 的 出 售 、贈 予 和 交 換 ，但 不 包 括 農 村 集 體 土 地
承 包 經 營 權 的 轉 移 。契 稅 稅 率 為3.0–5.0% ，惟 由 省 級 政 府 在 前 款 規 定 的 幅 度 內 按 照 本 地 區
的 實 際 情 況 確 定 。根 據 北 京 市 政 府 於1997年7月13日 頒 佈 並 於2002年6月27日 修 訂 的 北 京 市
契 稅 管 理 規 定 ，北 京 的 契 稅 稅 率 為3.0% 。

土地增值稅

根據國務院於1993年12月13日頒佈且自1994年1月1日實施並於2011年1月8日修訂的中
華 人 民 共 和 國 土 地 增 值 稅 暫 行 條 例 及 實 施 細 則 ，出 售 或 轉 讓 國 有 土 地 使 用 權 、地 上 的 建 築
物 及 其 附 著 物 須 按 累 進 稅 率 增 值 額（定 義 見 有 關 稅 法）介 乎30.0%至60.0%繳 納 土 地 增 值 稅 。
建造普通標準住宅出售 ，增值額未超過扣除項目金額20.0%的 ，可免徵土地增值稅 ，惟豁免
並不適用於出售商業物業。

286
 稅 項

城市維護建設稅及教育費附加

根 據 國 務 院 於1985年2月8日 頒 佈 並 於2011年1月8日 修 訂 的 中 華 人 民 共 和 國 城 市 維 護 建
設 稅 暫 行 條 例 ，繳 納 消 費 稅 、增 值 稅 、營 業 稅 的 單 位 和 個 人 ，都 是 城 市 維 護 建 設 稅 的 納 稅
義 務 人 ，都 應 當 繳 納 城 市 維 護 建 設 稅 。納 稅 人 所 在 地 在 市 區 的 ，稅 率 為7.0%； 納 稅 人 所 在
地 在 縣 城 、鎮 的 ，稅 率 為5.0%； 納 稅 人 所 在 地 不 在 市 區 、縣 城 或 鎮 的 ，稅 率 為1.0% 。城 市
維 護 建 設 稅 均 以 納 稅 人 實 際 繳 納 的 消 費 稅 、增 值 稅 、營 業 稅 稅 額 為 計 稅 依 據 。根 據 國 務 院
於1986年4月28日頒佈且分別於1990年6月7日 、2005年8月20日及2011年1月8日修訂的徵收
教 育 費 附 加 的 暫 行 規 定 ，凡 繳 納 消 費 稅 、增 值 稅 、營 業 稅 的 單 位 和 個 人 ，除 按 照 國 務 院 關
於 籌 措 農 村 學 校 辦 學 經 費 的 通 知 的 規 定 ，繳 納 農 村 教 育 事 業 費 附 加 的 單 位 外 ，都 應 當 繳 納
教 育 費 附 加 。教 育 費 附 加 以 各 單 位 和 個 人 實 際 繳 納 的 消 費 稅 、增 值 稅 、營 業 稅 的 稅 額 為 計
徵 依 據 ，教 育 費 附 加 率 為3.0% 。

根 據 國 務 院 於1994年10月12日 頒 佈 的 關 於 教 育 費 附 加 徵 收 問 題 的 補 充 通 知 以 及 國 家 稅
務 總 局 分 別 於1994年2月22日 及2005年9月14日 頒 佈 的 關 於 外 商 投 資 企 業 和 外 國 企 業 暫 不 徵
收城市維護建設稅和教育附加的通知和關於外商投資貨物運輸企業免徵收城市維護建設稅
和 教 育 附 加 問 題 的 批 覆 ，城 市 維 護 建 設 稅 及 教 育 費 附 加 並 不 適 用 於 外 資 企 業 ，直 至 國 務 院
進一步發出明確規定為止。

然 而 ，根 據 國 務 院 於2010年10月18日 頒 佈 的 關 於 統 一 內 外 資 企 業 和 個 人 城 市 維 護 建 設
稅和教育費附加制度的通知 ，於2010年12月1日起 ，城市維護建設稅及教育費附加適用於外
資企業。

匯賢產業信託及滙賢投資的香港稅務

利得稅

匯賢產業信託作為一個根據證券及期貨條例第104條獲認可之單位信託集體投資計劃 ，
獲 豁 免 繳 納 香 港 利 得 稅 。匯 賢 產 業 信 託 向 基 金 單 位 持 有 人 作 出 之 分 派 毋 須 繳 納 任 何 香 港 預
提稅。

滙 賢 投 資 於 香 港 註 冊 成 立 為 投 資 控 股 公 司 ，如 滙 賢 投 資 被 視 為 在 香 港 經 營 行 業 、專 業
或 業 務 ，其 於 香 港 產 生 或 源 自 香 港 的 溢 利（資 產 增 值 除 外），須 按 現 行 稅 率16.5% 繳 納 香 港
利 得 稅 。滙 賢 投 資 從 北 京 東 方 廣 場 公 司 獲 取 的 股 息 收 入 毋 須 繳 納 香 港 利 得 稅 。

物業稅

鑒 於 滙 賢 投 資 在 香 港 並 無 持 有 任 何 土 地 實 產 ，故 此 滙 賢 投 資 所 得 收 入 毋 須 繳 納 香 港 物
業稅。

287
 稅 項

印花稅

匯 賢 產 業 信 託 毋 須 就 發 行 新 基 金 單 位 繳 付 香 港 印 花 稅 。其 後 買 賣 基 金 單 位 則 須 繳 付 香
港 印 花 稅 。印 花 稅 須 以 港 元 繳 付 ，並 由 於 基 金 單 位 將 以 人 民 幣 在 香 港 聯 交 所 買 賣 ，每 宗 基
金單位的買賣應繳印花稅將按香港金融管理局釐定並於每個交易日早上十一時正或之前在
香港交易所網站公佈的滙率計算。

HUI XIAN BVI 的 英 屬 處 女 群 島 稅 務

根 據2004年 英 屬 處 女 群 島 公 司 法 註 冊 成 立 或 註 冊 的 公 司 現 時 獲 豁 免 繳 納 所 得 稅 及 企 業
稅 。此 外 ，英 屬 處 女 群 島 現 時 並 無 向 根 據2004年 英 屬 處 女 群 島 公 司 法 註 冊 成 立 或 註 冊 的 公
司 徵 收 資 本 利 得 稅 。Hui Xian BVI 向 匯 賢 產 業 信 託 派 付 的 股 息 毋 須 繳 納 英 屬 處 女 群 島 預 提
稅。

基金單位持有人的香港稅務

利得稅

根 據 稅 務 局 現 行 慣 例 ，任 何 基 金 單 位 持 有 人 均 毋 須 就 匯 賢 產 業 信 託 所 作 的 分 派 繳 納 香
港 利 得 稅 。基 金 單 位 持 有 人 如 有 個 別 稅 務 問 題 ，應 諮 詢 本 身 的 專 業 顧 問 。

任何基金單位持有人（在香港經營任何行業 、專業或業務及持有基金單位作買賣用途的
基 金 單 位 持 有 人 除 外）均 毋 須 就 出 售 或 以 其 他 方 式 處 理 基 金 單 位 而 帶 來 的 資 產 增 值 繳 納 香
港利得稅。

印花稅

基金單位持有人毋須就匯賢產業信託向其發行基金單位繳納印花稅。

買 方 及 賣 方 每 次 買 賣 基 金 單 位 均 須 繳 納 香 港 印 花 稅 ，不 論 買 賣 是 否 在 香 港 聯 交 所 進 行
亦 然 。現 行 稅 率 為 支 付 代 價 或 獲 轉 讓 基 金 單 位 價 值（以 較 高 者 為 準）之0.2%（買 賣 雙 方 平 分
於 轉 讓 時 應 付 香 港 印 花 稅 的 責 任）。此 外 ，基 金 單 位 的 任 何 轉 讓 書 現 時 須 繳 納5港 元 的 定 額
印 花 稅 。印 花 稅 須 以 港 元 繳 付 ，並 由 於 基 金 單 位 將 以 人 民 幣 在 香 港 聯 交 所 買 賣 ，每 宗 基 金
單位的買賣應繳印花稅將按香港金融管理局釐定並於每個交易日早上十一時正或之前在香
港交易所網站公佈的滙率計算。

288
 包 銷

香港包銷商

中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司

香港上海滙豐銀行有限公司

中銀國際亞洲有限公司

交銀國際證券有限公司

時富融資有限公司

聯 昌 國 際 證 券（香 港）有 限 公 司

第一上海證券有限公司

富昌證券有限公司

廣 發 證 券（香 港）經 紀 有 限 公 司

國 泰 君 安 證 券（香 港）有 限 公 司

國浩資本有限公司

海通國際證券有限公司

輝 立 證 券（香 港）有 限 公 司

新鴻基國際有限公司

包銷安排及費用

香港包銷協議

根 據 香 港 公 開 發 售 ，匯 賢 產 業 信 託 根 據 本 發 售 通 函 及 申 請 表 格 之 條 款 及 條 件 並 在 其 限
制 下 ，提 呈 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 以 供 認 購 。香 港 包 銷 商 已 個 別（而 非 共 同）同 意 ，待 香 港
聯 交 所 上 市 委 員 會 批 准 根 據 本 發 售 通 函 中 所 述 之 發 售 條 款 將 基 金 單 位 上 市 及 買 賣 ，以 及 符
合 香 港 包 銷 協 議 所 載 之 若 干 條 件 後 ，按 本 發 售 通 函 、申 請 表 格 及 香 港 包 銷 協 議 之 條 款 及 條
件 ，認 購 或 促 使 認 購 人 認 購 根 據 香 港 公 開 發 售 提 呈 但 未 獲 認 購 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 。

香港包銷商終止協議之理由

在 下 列 情 況 下 ，聯 席 牽 頭 包 銷 商（為 其 自 身 及 代 表 香 港 包 銷 商）於 上 市 日 期 上 午 八 時 正
前可全權酌情決定透過向管理人及 Hui Xian Cayman 發出通知而選擇終止香港包銷協議 ，且
無須承擔任何責任：

(a) 管理人或 Hui Xian Cayman 在香港包銷協議所作出之任何聲明或保證在任何方面屬

（或 於 有 關 時 間 倘 重 覆 將 屬）失 實 、不 正 確 、誤 導 或 被 違 反 ； 或 倘 任 何 有 關 保 證 在
聲明中任何重大方面不附帶任何實質性規定為其條件則會有上述情況；或

(b) 管理人或 Hui Xian Cayman 在任何重大方面未能履行其根據香港包銷協議之責任 ；

或

289
 包 銷

(c) 中 國 、香 港 、英 國 或 美 國 宣 佈 國 家 進 入 全 國 性 緊 急 狀 態 或 戰 爭 或 發 生 其 他 災 難 ；
或金融或貨幣市場狀況或全球或地區經濟環境或法律或監管環境有變；及在各情
況 下 ，聯 席 牽 頭 包 銷 商（代 表 香 港 包 銷 商）經 諮 詢 管 理 人 及 Hui Xian Cayman（並 仔
細及合理考慮其意見）後合理決定其影響將嚴重損害香港包銷商推廣或執行認購或
出售基金單位合約之能力；或

(d) 香港或中國稅項出現變動或主管機關正式宣佈香港或中國稅項預期出現任何變動 ，
可 能 對 匯 賢 產 業 信 託 之 財 政 狀 況 、盈 利 、業 務 、承 諾 或 資 產 或 對 東 方 廣 場（在 各 情
況 下 ，以 整 體 而 言）產 生 重 大 不 利 影 響 或 可 重 大 及 不 利 影 響 基 金 單 位 ； 或

(e) 任 何 具 司 法 管 轄 權 之 法 院 或 政 府 機 關 制 訂 、採 納 或 發 出 任 何 法 規 、規 則 、規 例 或
指 令 ，妨 礙 根 據 發 售 認 購 、發 行 或 出 售 基 金 單 位 ； 或 任 何 法 院 發 出 任 何 禁 制 令 或
法 令 ，妨 礙 在 香 港 根 據 發 售 認 購 、發 行 或 出 售 基 金 單 位 。

承諾

匯賢產業信託

管 理 人 已 根 據 香 港 包 銷 協 議 向 聯 席 牽 頭 包 銷 商 及 香 港 包 銷 商 承 諾 ，除 以 下 所 列 者 外 ：

(a) 根 據 發 售（包 括 超 額 配 售 權）；

(b) 根據匯賢控股認購協議；

(c) 取 得 聯 席 牽 頭 包 銷 商（代 表 本 身 及 香 港 包 銷 商）之 事 先 書 面 同 意 ； 或

(d) 根據信託契約所載及本發售通函所述之條款而向管理人支付基金單位以代替其費
用，

匯 賢 產 業 信 託 或 任 何 特 別 目 的 投 資 工 具 概 不 能 於 上 市 日 期 起 計180日 之 期 間 及 不 論 有 條 件
或 無 條 件 ：(i)配 發 、發 行 、發 售 、出 售 、訂 約 出 售 、對 沖 、授 出 任 何 配 售 權 或 權 利 以 認 購 或
購買或以其他方式出售任何基金單位或任何可轉換或可兌換為基金單位或附有權利認購或
購 買 基 金 單 位 之 證 券 ； 或(ii)為 發 行 存 託 證 券 而 將 基 金 單 位 存 於 託 管 處 ； 或(iii)訂 立 交 易（包 括
但 不 限 於 置 換 或 其 他 衍 生 工 具 交 易）以 轉 讓 全 部 或 部 分 因 擁 有 任 何 基 金 單 位 而 有 之 任 何 經
濟 後 果 ； 或(iv)提 出 或 同 意 或 公 佈 進 行 以 上 任 何 行 動 之 任 何 意 圖 。

Hui Xian Cayman

根 據 香 港 包 銷 協 議 ，Hui Xian Cayman 已 向 聯 席 賬 簿 管 理 人 、香 港 包 銷 商 及 管 理 人 承

諾 ，倘 未 有 聯 席 牽 頭 包 銷 商（代 表 本 身 及 香 港 包 銷 商）之 事 先 書 面 同 意 ，其 將 不 會 有 條 件 或
無條件：

(a) 自 上 市 日 期 起 計 至（並 包 括）上 市 日 期 後 滿 六 個 月 止（「首 六 個 月 期 間」）期 間 內 ，

(i) 發售 、質押 、出售 、訂約出售 、沽出任何配售權或訂約購買 、購買任何配售權

或 訂 約 出 售 、授 出 任 何 配 售 權 、權 利 或 認 購 權 證 以 出 售 或 以 其 他 方 式 處 置 或
轉讓任何基金單位或任何可轉換或兌換為或可行使以取得基金單位之證券；
或

290
 包 銷

(ii) 訂 立 任 何 置 換 或 任 何 其 他 協 議 或 任 何 交 易 ，以 直 接 或 間 接 轉 讓 全 部 或 部 分 因
擁 有 基 金 單 位 而 有 之 經 濟 後 果 ，不 論 任 何 該 等 置 換 交 易 是 透 過 交 付 基 金 單 位
或 其 他 證 券 交 收 ，還 是 以 現 金 或 其 他 方 式 交 收 ；

(b) 緊 隨 首 六 個 月 期 間 屆 滿 起 計 六 個 月 期 間（「第 二 個 六 個 月 期 間」）內 ，倘Hui Xian

Cayman緊 隨 上 述 轉 讓 或 出 售 後 不 再 屬 於 匯 賢 產 業 信 託 控 股 股 東 ，則 會 進 行 上 述 第
(a)(i)或(ii)段 所 述 任 何 交 易 或 同 意 或 訂 約 進 行 任 何 該 等 交 易 。

佣金及費用

根據包銷協議之條款及條件 ，包銷商有權收取之費用及佣金包括按發售價（不包括經紀
佣 金 、香 港 聯 交 所 交 易 費 及 證 監 會 交 易 徵 費）2.5%計 算 之 包 銷 佣 金 總 額 。管 理 人 已 同 意 盡
力促使受託人代表匯賢產業信託支付（倘其未能支付 ，則由管理人支付）發售之費用（包括包
銷 費 用 及 開 支 、顧 問 費 及 開 支 、法 律 及 其 他 專 業 費 用 及 開 支 以 及 印 刷 費）。

包銷商於匯賢產業信託之權益

除 根 據 其 於 有 關 包 銷 協 議 訂 明 之 責 任 或 本 發 售 通 函 另 行 披 露 者 外 ，包 銷 商 概 無 擁 有 任
何 基 金 單 位 或 於 匯 賢 產 業 信 託 、受 託 人 或 管 理 人 中 持 有 任 何 股 權 權 益 或 其 他 業 權 權 益 ，亦
無擁有認購或提名其他人士認購基金單位或匯賢產業信託 、受託人或管理人證券之權利（無
論 可 否 依 法 強 制 執 行）。

中 信 証 券 融 資 ，作 為 獨 家 財 務 顧 問 、聯 席 賬 簿 管 理 人 兼 聯 席 上 市 代 理 人 之 一 ，乃 中 信
証 券 國 際 之 全 資 附 屬 公 司 ，而 中 信 証 券 國 際 為 中 信 証 券 全 資 附 屬 公 司 。中 信 証 券 國 際 間 接
持 有 管 理 人 已 發 行 股 本 的40.0% 。

根 據 中 信 証 券 於 最 後 可 行 日 期 前 刊 發 的 最 新 可 供 參 考 資 料 ，中 國 人 壽 及 其 聯 屬 人 士 為
中 信 証 券 股 東 ，合 共 持 有 低 於9.0%的 權 益 。於 最 後 可 行 日 期 ，中 國 人 壽 透 過 其 附 屬 公 司 持
有 匯 賢 控 股19.8%的 權 益 。

中 銀 國 際 作 為 聯 席 賬 簿 管 理 人 兼 聯 席 上 市 代 理 人 之 一 ，為 中 銀 間 接 全 資 附 屬 公 司 。中
銀 集 團 投 資 有 限 公 司 作 為 中 銀 間 接 全 資 附 屬 公 司 ，於 最 後 可 行 日 期 透 過 其 附 屬 公 司 持 有 匯
賢 控 股 約19.8%的 權 益 。

國際發售

就 國 際 發 售 而 言 ，管 理 人 預 期 將 於2011年4月19日 當 日 或 前 後 與 聯 席 賬 簿 管 理 人 及 國
際 包 銷 商 訂 立 國 際 包 銷 協 議 。根 據 國 際 包 銷 協 議 ，國 際 包 銷 商 將 個 別 同 意 認 購 或 促 使 認 購
人認購初步在國際發售中發售之國際發售基金單位。

291
 發 售 架 構

發售

發 售 包 括 香 港 公 開 發 售 及 國 際 發 售 。發 售 將 初 步 提 呈 共2,000,000,000個 基 金 單 位 ，包
括：

(i) 根 據 下 文「香 港 公 開 發 售」分 節 所 述 於 香 港 進 行 之 香 港 公 開 發 售 共400,000,000個 基 金 單

位（可 按 以 下 所 述 予 以 調 整）； 及

(ii) 根據下文「國際發售」分節所述進行國際發售共1,600,000,000個基金單位（可按以下所述
予 以 調 整 及 視 乎 超 額 配 售 權 行 使 與 否 而 定）。

投 資 者 可 根 據 香 港 公 開 發 售 申 請 認 購 基 金 單 位 ，或（如 合 資 格）可 表 示 有 意 根 據 國 際 發
售 認 購 基 金 單 位 ，但 不 得 同 時 根 據 兩 者 作 出 申 請 。投 資 者 僅 可 根 據 國 際 發 售 或 香 港 公 開 發
售 收 取 基 金 單 位 ，但 不 得 同 時 收 取 國 際 發 售 及 香 港 公 開 發 售 之 基 金 單 位 。香 港 公 開 發 售 供
香港公眾人士以及香港之機構及專業投資者申請認購 。國際發售涉及根據S規例在香港及美
國以外的其他司法管轄權區之離岸交易中有選擇地向預期對該等基金單位有大量需求之機
構 、專 業 投 資 者 及 其 他 投 資 者 推 銷 基 金 單 位 。專 業 投 資 者 一 般 包 括 經 紀 、交 易 商 及 日 常 業
務 涉 及 買 賣 股 份 、基 金 單 位 及 其 他 證 券 之 公 司（包 括 基 金 經 理），以 及 經 常 投 資 於 股 份 、基
金 單 位 及 其 他 證 券 之 公 司 實 體 。申 請 認 購 基 金 單 位 之 金 額 須 以 人 民 幣 支 付 ，故 投 資 者 可 能
須持有充足人民幣以支付申請款項金額。

根 據 香 港 公 開 發 售 及 國 際 發 售 將 予 提 呈 之 基 金 單 位 數 目 ，可 按 本 節 下 文 所 述 予 以 重 新
分配。

分配

於 國 際 發 售 過 程 中 ，有 意 認 購 之 專 業 及 機 構 及 其 他 投 資 者 須 指 明 其 有 意 在 國 際 發 售 中
以不同價格或指定價格認購的基金單位數目 。上述過程稱為「累計投標」，預期會一直進行 ，
直 至2011年4月19日 或 該 日 期 前 後 結 束 。

根 據 國 際 發 售 之 基 金 單 位 分 配 將 由 聯 席 賬 簿 管 理 人 決 定 ，並 取 決 於 多 項 因 素 ，包 括 需
求 之 多 少 與 時 間 ，有 關 投 資 者 於 有 關 行 業 之 已 投 資 資 產 或 股 權 資 產 總 額 ，以 及 是 否 預 期 於
基 金 單 位 在 香 港 聯 交 所 上 市 後 ，有 關 投 資 者 會 否 增 購 基 金 單 位 及 ╱ 或 持 有 或 出 售 其 基 金 單
位 。該 分 配 之 目 的 在 於 分 配 國 際 發 售 基 金 單 位 後 ，能 建 立 穩 固 之 基 金 單 位 持 有 人 基 礎 ，對
匯賢產業信託及基金單位持有人整體有利。

根據香港公開發售向申請人分配之基金單位將僅按香港公開發售項下收到之有效申請
數 量 而 釐 定 。分 配 基 準 或 會 因 有 效 申 請 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 數 目 而 有 所 不 同 ，惟 除 此
之 外（並 根 據 下 文「香 港 公 開 發 售」分 節 所 述 按 照 甲 組 及 乙 組 分 配 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位），
香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 分 配 或 會 涉 及 抽 籤（如 適 用），即 部 分 申 請 人 或 會 較 其 他 申 請 認 購
相 同 數 目 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 申 請 人 獲 分 配 更 多 基 金 單 位 ，而 未 中 籤 之 申 請 人 可 能 不
獲任何香港公開發售基金單位。

釐定發售價

預 計 發 售 價 將 由 聯 席 賬 簿 管 理 人（代 表 包 銷 商）、Hui Xian Cayman 及 管 理 人 待 國 際 發 售

292
 發 售 架 構

之 累 計 投 標 過 程 完 成 後 及 於 評 估 發 售 之 市 場 需 求 後 於 定 價 日 協 議 釐 定 。定 價 日 預 計 為2011
年4月19日 或 前 後 。

除 非 於 遞 交 香 港 公 開 發 售 申 請 之 最 後 日 期 之 早 上 前 任 何 時 間 另 有 公 佈（下 文 作 進 一 步
闡 述），否 則 發 售 價 將 會 定 於 本 發 售 通 函 所 述 之 發 售 價 範 圍 內 。有 意 投 資 者 謹 請 注 意 ，將
於 定 價 日 釐 定 的 發 售 價 可 低 於（但 預 期 不 會 低 於）本 發 售 通 函 所 載 的 指 示 性 發 售 價 範 圍 。倘
聯 席 賬 簿 管 理 人（代 表 包 銷 商）根 據 有 意 投 資 之 專 業 、機 構 及 其 他 投 資 者 在 累 計 投 標 過 程 中
所 表 示 之 踴 躍 程 度 認 為 合 適 ，並 獲 得 Hui Xian Cayman 及 管 理 人 同 意 後 ，可 於 遞 交 香 港 公
開發售申請之最後日期之早上或之前任何時間將根據發售提呈的基金單位數目及╱或指示
性 發 售 價 範 圍 調 至 低 於 本 發 售 通 函 所 述 者 。在 這 種 情 況 下 ，管 理 人 將 於 決 定 調 低 後 的 實 際
可 行 情 況 下 盡 快 ，並 無 論 如 何 不 遲 於 遞 交 香 港 公 開 發 售 申 請 最 後 日 期 之 早 上 ，於 英 文 虎 報
（以 英 文）、星 島 日 報（以 中 文）、香 港 交 易 所 網 站 www.hkexnews.hk 及 匯 賢 產 業 信 託 網 站
www.huixianreit.com 刊 發 有 關 調 低 根 據 發 售 提 呈 的 基 金 單 位 數 目 及 ╱ 或 指 示 性 發 售 價 範
圍 之 通 告 。待 刊 發 該 通 告 後 ，經 修 訂 發 售 價 範 圍 將 為 最 終 及 具 決 定 性 ，而 發 售 價（在 經 聯 席
賬 簿 管 理 人（代 表 包 銷 商）與 Hui Xian Cayman 及 管 理 人 議 定 後）會 定 於 該 經 修 訂 之 發 售 價 範
圍 內 。在 遞 交 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 申 請 之 前 ，香 港 公 開 發 售 的 申 請 人 應 注 意 ，申 請 一 經
遞 交 即 不 可 撤 回 。如 發 售 項 下 提 呈 的 基 金 單 位 數 目 及 ╱ 或 發 售 價 範 圍 被 調 低 ，除 非 收 到 申
請 人 正 式 確 認 將 繼 續 進 行 其 申 請 ，否 則 香 港 公 開 發 售 的 申 請 人 有 權 撤 回 其 申 請 。該 通 告 亦
將 包 括 對 目 前 本 發 售 通 函「發 售 通 函 概 要」一 節 所 載 之 發 售 統 計 數 字 ，以 及 調 低 後 可 能 有 變
之 任 何 其 他 財 務 資 料 之 確 認 或 修 訂（視 情 況 而 定）。如 無 發 佈 任 何 該 等 通 告 ，如 經 管 理 人 、
Hui Xian Cayman 及 聯 席 賬 簿 管 理 人（代 表 包 銷 商）議 定 ，則 根 據 發 售 提 呈 的 基 金 單 位 數 目 將
不會調低及╱或發售價在任何情況下將不會被設定於本發售通函所述之發售價範圍以外。
提 交 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 申 請 之 前 ，申 請 人 謹 請 留 意 ，任 何 有 關 調 減 根 據 發 售 提 呈 的 基
金單位數目及╱或指示性發售價範圍的公佈均可能直至遞交香港公開發售申請的最後日期
當日方會刊發。

在 調 低 發 售 提 呈 的 基 金 單 位 數 目 的 情 況 下 ，聯 席 賬 簿 管 理 人 可 酌 情 重 新 分 配 香 港 公 開
發 售 和 國 際 發 售 提 呈 的 基 金 單 位 數 目 ，條 件 是 香 港 公 開 發 售 包 括 的 基 金 單 位 數 目 不 得 少 於
發 售 下 可 供 認 購 的 基 金 單 位 總 數 的20.0% 。在 某 些 情 況 下 ，對 於 將 要 在 香 港 公 開 發 售 中 發
售 的 基 金 單 位 和 將 要 在 國 際 發 售 中 發 售 的 基 金 單 位 ，聯 席 賬 簿 管 理 人 可 酌 情 在 這 些 發 售 之
間進行重新分配。

有 關 發 售 價 、國 際 發 售 之 踴 躍 程 度 、香 港 公 開 發 售 之 申 請 結 果 、香 港 公 開 發 售 基 金 單
位之分配基準及香港公開發售甲組及乙組分別包括之香港公開發售基金單位最終數目之公
佈 ，預 期 於2011年4月28日 或 之 前 刊 發 。

根據香港公開發售作出申請時須付之款項

發 售 價 將 不 會 超 過 人 民 幣5.58元 ，目 前 預 計 將 不 會 低 於 人 民 幣5.24元 。香 港 公 開 發 售
基金單位之申請人須於申請時以人民幣支付每個香港公開發售基金單位之最高發售價人民

293
 發 售 架 構

幣5.58元 ，另 加1.0%經 紀 佣 金 、0.005%香 港 聯 交 所 交 易 費 及0.003% 證 監 會 交 易 徵 費 ，一 手

1,000個 基 金 單 位 合 共 為 人 民 幣5,636.25元 。

如按上文「釐定發售價」一節所述方式最終釐定之發售價低於最高發售價 ，適當退款（包
括 多 收 之 申 請 款 項 應 佔 之 經 紀 佣 金 、香 港 聯 交 所 交 易 費 及 證 監 會 交 易 徵 費）將 不 計 利 息 退
還 申 請 人 。同 時 ，申 請 人 需 持 有 人 民 幣 銀 行 賬 戶 ，以 收 取 將 用 人 民 幣 支 付 的 多 收 之 申 請 款
項 。其 他 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位」一 節 內 。

香港公開發售之條件

所 有 香 港 公 開 發 售 項 下 的 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 申 請 須 待 下 列 條 件 達 致 後 ，方 獲 接
納：

(a) 上市

香港聯交所批准本發售通函所述將予發行之所有基金單位上市及買賣；

(b) 重組協議完成

重組協議已根據重組協議條款完成；

(c) 匯賢控股認購協議成為無條件

匯賢控股認購協議根據其條款成為及維持無條件；

(d) 國際包銷協議

管 理 人 與 Hui Xian Cayman 已 正 式 簽 立 國 際 包 銷 協 議 ；

(e) 包銷協議成為無條件

包 銷 商 根 據 包 銷 協 議 須 承 擔 之 責 任 成 為 及 維 持 無 條 件（包 括（如 相 關）因 聯 席 賬 簿 管 理

人（代 表 其 本 身 及 包 銷 商）豁 免 任 何 條 件 而 導 致 責 任 成 為 無 條 件），且 無 任 何 包 銷 協 議 按 各
協議條款或以其他方式予以終止；

(f) 證監會認可

證 監 會 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第105條 已 認 可 本 發 售 通 函 ； 及

(g) 定價

發售價已正式釐定；

上 述 條 件(a)至(g)須 在 包 銷 協 議 註 明 之 日 期 及 時 間 或 之 前 達 成（惟 上 述 條 件 在 有 關 日 期 及 時 間
或 之 前 獲 授 有 效 豁 免 則 除 外），且 無 論 如 何 不 遲 於2011年4月29日（星 期 五）上 午 八 時 正 。

倘 管 理 人 、Hui Xian Cayman 及 聯 席 賬 簿 管 理 人（代 表 包 銷 商）因 任 何 原 因 未 能 於2011年

4月26日（星 期 二）或 之 前 協 定 發 售 價 ，則 發 售 將 不 會 進 行 並 將 告 失 效 。

國 際 發 售 及 香 港 公 開 發 售 須 待（其 中 包 括）兩 者 各 自 成 為 無 條 件 後 ，且 並 無 按 其 各 自 條
款 予 以 終 止 之 情 況 下 ，方 可 完 成 。

294
 發 售 架 構

倘 若 上 述 條 件 在 指 定 時 間 及 日 期 前 尚 未 達 致 或 獲 得 豁 免 ，則 發 售 將 告 失 效 ，並 將 會 立
即 通 知 香 港 聯 交 所 。管 理 人 須 在 發 售 失 效 後 下 一 個 營 業 日 ，在 英 文 虎 報（以 英 文）及 星 島 日
報（以 中 文）刊 登 有 關 發 售 失 效 之 通 告 。

在 上 述 情 況 下 ，所 有 申 請 款 項 將 根 據 本 發 售 通 函「如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位」一
節 所 載 之 條 款 不 計 利 息 退 還 予 申 請 人 。同 時 ，所 有 申 請 款 項 將 存 放 於 收 款 銀 行 或 根 據 香 港
法 例 第155 章 銀 行 業 條 例 註 冊 之 其 他 持 牌 銀 行 開 立 之 一 個 或 多 個 獨 立 賬 戶 內 。

預 期 基 金 單 位 證 書 將 於2011年4月28日 發 出 ，但 僅 會 於2011年4月29日 上 午 八 時 正 方 可
成 為 有 效 ，惟 須 符 合 以 下 條 件 ：(i)發 售 在 各 方 面 均 已 成 為 無 條 件 ； 及(ii)本 發 售 通 函「包 銷 —
包 銷 安 排 及 費 用 — 香 港 包 銷 商 終 止 協 議 之 理 由」一 節 所 述 之 終 止 權 利 未 被 行 使 。投 資 者 如
於 取 得 基 金 單 位 證 書 之 前 或 基 金 單 位 證 書 成 為 有 效 之 前 買 賣 基 金 單 位 ，所 有 風 險 概 由 彼 等
自行承擔。

香港公開發售

香 港 公 開 發 售 乃 獲 全 數 包 銷 之 公 開 發 售（須 以 上 文「香 港 公 開 發 售 之 條 件」分 節 所 述 之

其 他 條 件 達 致 或 獲 得 豁 免 為 前 提），按 發 售 價 於 香 港 初 步 提 呈400,000,000個 基 金 單 位（佔 發
售 項 下 初 步 提 呈 之 基 金 單 位 總 數 約20.0%）以 供 認 購 。

就 分 配 而 言 ，於 香 港 公 開 發 售 可 供 認 購 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 總 數 將 初 步 平 均 分 為
兩組 ： 甲組及乙組（各獲分配200,000,000個香港公開發售基金單位）。所接獲總認購金額（不
包 括 就 其 應 付 之 經 紀 佣 金 、香 港 聯 交 所 交 易 費 及 證 監 會 交 易 徵 費）為 人 民 幣4,200,000元（相
等於5,000,000港元按中國人民銀行於最後可行日期設定的匯兌交易現行匯率人民幣0.84190
元 兌1.00港 元 兌 換 為 人 民 幣 後 之 金 額 ，並 已 四 捨 五 入 至 最 接 近 十 萬 位 數）或 以 下 之 香 港 公 開
發售基金單位之所有有效申請將屬於甲組 ，而所接獲總認購金額（不包括就其應付之經紀佣
金 、香 港 聯 交 所 交 易 費 及 證 監 會 交 易 徵 費）為 人 民 幣4,200,000元（相 等 於5,000,000港 元 按 中
國 人 民 銀 行 於 最 後 可 行 日 期 設 定 的 匯 兌 交 易 現 行 匯 率 人 民 幣0.84190元 兌1.00港 元 兌 換 為 人
民幣後之金額 ，並已四捨五入至最接近十萬位數）以上之香港公開發售基金單位之所有有效
申 請 將 屬 於 乙 組 。甲 組 及 乙 組 所 包 括 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 數 目 將 初 步 於 該 兩 組 平 均 分
配。

申請人應當留意 ，甲組及乙組之申請所獲分配之比例可能有所不同 。倘其中一組出現認

購 不 足 之 情 況 ，則 多 出 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 將 撥 入 另 一 組 以 滿 足 該 組 之 需 求 ，並 作 相
應 分 配 。申 請 人 僅 能 獲 分 配 甲 組 或 乙 組 其 中 一 組（而 非 兩 組）之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 。重
複 申 請 或 疑 屬 重 複 申 請 ，以 及 認 購 香 港 公 開 發 售 初 步 可 供 認 購 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 半 數
（即200,000,000個 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位）以 上 之 任 何 申 請 將 不 予 受 理 。各 香 港 公 開 發 售 申
請 人 亦 須 在 其 遞 交 之 申 請 表 格 中 承 諾 並 確 認 ，其 本 人 及 由 其 代 為 作 出 申 請 之 人 士 並 無 亦 不
會 對 國 際 發 售 項 下 之 任 何 國 際 發 售 基 金 單 位 表 示 有 興 趣 或 認 購 該 等 國 際 發 售 基 金 單 位 ，倘
上 述 承 諾 及 ╱ 或 確 認 被 違 反 及 ╱ 或 失 實（視 情 況 而 定），則 有 關 申 請 人 之 申 請 將 不 獲 受 理 。

295
 發 售 架 構

香 港 公 開 發 售 與 國 際 發 售 間 之 基 金 單 位 分 配 比 例 可 由 聯 席 賬 簿 管 理 人 作 出 調 整 。根 據
香港公開發售初步可供認購之基金單位數目將為根據發售可供認購之基金單位總數約20.0%
（未 計 任 何 超 額 配 售 權 的 行 使）。

此 外 ，倘 根 據 香 港 公 開 發 售 認 購 基 金 單 位 之 有 效 申 請 數 目 相 當 於 香 港 公 開 發 售 初 步 提
呈 之 基 金 單 位 數 目5倍 或 以 上 但 少 於10倍 ，則 基 金 單 位 數 目 將 會 由 國 際 發 售 重 新 分 配 至 香
港 公 開 發 售 ，使 香 港 公 開 發 售 可 供 認 購 之 基 金 單 位 總 數 增 至 最 少800,000,000個（佔 發 售 初
步 提 呈 之 基 金 單 位40.0%）。倘 根 據 香 港 公 開 發 售 認 購 基 金 單 位 之 有 效 申 請 數 目 相 當 於 香 港
公 開 發 售 初 步 提 呈 之 基 金 單 位 數 目10倍 或 以 上 ，則 由 國 際 發 售 重 新 分 配 至 香 港 公 開 發 售 之
基 金 單 位 數 目 將 會 增 加 ，使 香 港 公 開 發 售 可 供 認 購 之 基 金 單 位 總 數 增 至 最 少1,000,000,000
個（佔 發 售 初 步 提 呈 之 基 金 單 位50.0%）。

根 據 香 港 公 開 發 售 有 效 申 請 之 基 金 單 位（初 步 提 呈 之400,000,000
(1) (2)
個 基 金 單 位 之 倍 數） 「回 撥」後 「回 撥」後
最少 最少
5倍 但 少 於10倍. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 800,000,000 40.0%
10倍 或 以 上. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,000,000,000 50.0%

附註：
(1) 以 香 港 公 開 發 售「回 撥」後 提 呈 之 基 金 單 位 總 數 呈 列 。
(2) 以香港公開發售提呈之基金單位於行使超額配售權前佔發售提呈之基金單位總數概約百分比呈列。

此 外 ，倘 香 港 公 開 發 售 認 購 不 足 ，則 聯 席 賬 簿 管 理 人 將 可 酌 情 按 彼 等 認 為 合 適 之 數 額
將 該 等 未 獲 認 購 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 重 新 分 配 至 國 際 發 售 。倘 國 際 發 售 認 購 不 足 ，聯
席賬簿管理人可全權決定將基金單位重新從國際發售分撥至香港公開發售。

國際發售

根 據 國 際 發 售 初 步 提 呈 予 投 資 者 之 基 金 單 位 合 共1,600,000,000個 。該1,600,000,000個
基 金 單 位 佔 發 售 可 供 認 購 之 基 金 單 位 約80.0%（未 計 任 何 超 額 配 售 權 的 行 使）。根 據 國 際 發
售 ，國 際 發 售 基 金 單 位 將 由 國 際 包 銷 商 提 呈 予 或 透 過 彼 等 委 任 之 銷 售 代 理 商 提 呈 予 機 構 、
專業及其他投資者 。國際發售基金單位將按S規例以離岸交易方式提呈發售及配售予香港及
美國以外其他司法管轄權區中預期對國際發售基金單位有大量需求之專業及機構投資者及
其 他 投 資 者 。此 外 ，倘 香 港 公 開 發 售 出 現 超 額 認 購 ，則 國 際 發 售 基 金 單 位 按 上 文「香 港 公 開
發 售」分 節 重 新 分 配 至 香 港 公 開 發 售 。

超額配售權及穩定價格

匯 賢 控 股 認 購 、超 額 配 售 權 及 基 金 單 位 借 貸 協 議

發 售 前（非 發 售 一 部 份），匯 賢 控 股 訂 立 匯 賢 控 股 認 購 協 議 ，據 此 ，其 同 意 以 發 售 價 認
購300,000,000個 基 金 單 位（相 等 於 發 售 及 匯 賢 控 股 認 購 擴 大 後 已 發 行 基 金 單 位 總 數6.0%及
根 據 發 售 基 金 單 位 總 數15.0%）。於 該 等 認 購 及 發 售 完 成 後 ，匯 賢 控 股 將 予 認 購 的 基 金 單 位
將 與 已 發 行 繳 足 基 金 單 位 在 所 有 方 面 享 有 同 等 權 利 。匯 賢 控 股 認 購 基 金 單 位 的 責 任 須 待 所

296
 發 售 架 構

訂 立 的 包 銷 協 議 於 根 據 發 售 結 算 時 發 行 基 金 單 位 當 日 或 之 前 成 為 無 條 件 ，且 並 無 終 止 的 情
況 下 ，方 可 作 實 。

為 應 付 國 際 發 售 中 的 超 額 分 配（如 有）及 基 金 單 位 的 任 何 其 他 穩 定 價 格 行 動 ，在 此 之
前 ，匯 賢 控 股 擬(i)根 據 基 金 單 位 借 貸 協 議 與 穩 定 價 格 操 作 人 訂 立 基 金 單 位 借 貸 安 排 ； 及(ii)授
予 國 際 包 銷 商 超 額 配 售 權 ，由 穩 定 價 格 操 作 人（代 表 國 際 包 銷 商 經 諮 詢 聯 席 賬 簿 管 理 人 後）
行 使 ，要 求 匯 賢 控 股 按 發 售 價 售 出 最 多300,000,000個 基 金 單 位（即 發 售 項 下 基 金 單 位 總 額
15.0%）。該 等 基 金 單 位 作 為 國 際 發 售 一 部 分 向 投 資 者 發 售 ，以（其 中 包 括）補 足 基 金 單 位 之
超 額 分 配（如 有）。

穩 定 價 格 操 作 人（代 表 國 際 包 銷 商 經 諮 詢 聯 席 賬 簿 管 理 人 後）將 於 上 市 日 期 至 遞 交 香 港
公 開 發 售 申 請 表 格 最 後 日 期 後 第30日（包 括 該 日）之 間 的 任 何 時 間 一 次 或 多 次 行 使 超 額 配 售
權。

根 據 匯 賢 控 股 及 穩 定 價 格 操 作 人 預 期 將 會 訂 立 的 基 金 單 位 借 貸 協 議 ，穩 定 價 格 操 作 人
或 其 任 何 聯 屬 人 士 或 代 其 行 使 的 任 何 人 士 可 選 擇 自 匯 賢 控 股 借 入 合 共300,000,000個 基 金 單
位（即 悉 數 行 使 超 額 配 售 權 可 能 出 售 的 基 金 單 位 上 限），以 補 足 國 際 發 售 的 任 何 超 額 分 配 。

倘 超 額 配 售 權 獲 悉 數 行 使 ，匯 賢 控 股 將 不 再 持 有 根 據 匯 賢 控 股 認 購 協 議 認 購 的 任 何 基
金 單 位 。倘 超 額 配 售 權 未 獲 行 使 ，相 應 數 目 的 基 金 單 位 將 根 據 基 金 單 位 借 貸 協 議 退 還 予 匯
賢 控 股 。管 理 人 將 於 超 額 配 售 權 獲 行 使 時（倘 有）作 出 公 佈 。

就 解 決 國 際 發 售 的 超 額 分 配 而 言 ，倘 與 匯 賢 控 股 訂 立 基 金 單 位 借 貸 安 排 ，則 僅 可 由 穩
定 價 格 操 作 人 、或 其 聯 屬 人 士 或 代 其 行 事 的 任 何 人 士 執 行 。

穩定價格行動

穩 定 價 格 是 包 銷 商 於 若 干 市 場 所 採 用 以 促 進 證 券 分 銷 的 措 施 。為 穩 定 價 格 ，包 銷 商 可
於 一 段 特 定 期 間 ，在 二 級 市 場 競 投 或 購 買 新 發 行 證 券 ，以 延 緩 及 在 可 能 情 況 下 防 止 證 券 初
步 公 開 市 價 下 降 至 低 於 發 售 價 。該 等 交 易 可 在 符 合 所 有 適 用 法 律 及 監 管 規 定 在 允 許 進 行 該
等 交 易 的 所 有 司 法 管 轄 權 區（包 括 香 港）進 行 。在 香 港 ，經 穩 定 後 的 價 格 不 可 超 過 發 售 價 。

就 發 售 而 言 ，代 表 包 銷 商 之 穩 定 價 格 操 作 人 或 其 任 何 聯 屬 人 士 或 代 其 行 事 之 任 何 人 士
可 超 額 配 售 或 進 行 交 易 ，從 而 穩 定 或 支 持 基 金 單 位 之 市 價 ，使 其 在 上 市 日 期 後 一 段 有 限 期
間 內 高 於 如 未 採 取 該 等 行 動 之 基 金 單 位 市 價 。然 而 ，穩 定 價 格 操 作 人 或 其 任 何 聯 屬 人 士 或
代 其 行 事 之 任 何 人 士 並 無 責 任 採 取 此 行 動 。該 等 交 易 開 始 後 可 隨 時 終 止 ，且 必 須 於 提 交 香
港 公 開 發 售 申 請 最 後 日 期30日 期 間 結 束 後 終 止 。穩 定 價 格 操 作 人 已 經 或 將 會 獲 委 任 為 發 售
之 穩 定 價 格 操 作 人 及 將 進 行 穩 定 價 格 活 動（如 有），其 準 則 與 本 節「超 額 配 售 權 及 穩 定 價 格」
所 披 露 及 證 券 及 期 貨 條 例 之 證 券 及 期 貨（穩 定 價 格）規 則 所 規 定 者 相 同 ，猶 如 該 等 規 則 直 接

297
 發 售 架 構

適 用 於 基 金 單 位 及 發 售 。倘 須 進 行 與 發 售 有 關 之 穩 定 價 格 交 易 時 ，應 由 穩 定 價 格 操 作 人 全
權酌情決定。

穩 定 價 格 操 作 人 、其 聯 屬 人 士 或 代 其 行 事 的 任 何 人 士 可 就 發 售 採 取 之 穩 定 價 格 行 動 或
會 涉 及（其 中 包 括）：(i)超 額 分 配 基 金 單 位 以 防 止 或 盡 量 減 少 基 金 單 位 之 市 價 下 跌 ，(ii)出 售
或 同 意 出 售 基 金 單 位 以 建 立 短 倉 用 以 防 止 或 盡 量 減 少 基 金 單 位 之 市 價 下 跌 ，(iii)根 據 超 額 配
售 權 購 買 或 同 意 購 買 基 金 單 位 ，以 對 上 文(i)或(ii)所 建 立 之 倉 盤 進 行 平 倉 ，(iv)購 買 或 同 意 購 買
任 何 基 金 單 位 而 其 唯 一 目 的 為 防 止 或 盡 量 減 少 基 金 單 位 之 市 價 下 跌 ，(v)出 售 或 同 意 出 售 任
何 基 金 單 位 ，用 以 對 購 買 基 金 單 位 而 建 立 之 任 何 倉 盤 進 行 平 倉 ； 及(vi)提 出 或 嘗 試 進 行 上 述
(ii) 、(iii) 、(iv)或(v)任 何 事 項 。

務請有意申請基金單位之人士及投資者特別注意下列各點：

• 穩 定 價 格 操 作 人 、其 聯 屬 人 士 或 代 其 行 事 的 任 何 人 士 可 因 穩 定 價 格 行 動 持 有
基 金 單 位 之 好 倉 。對 於 穩 定 價 格 操 作 人 、其 聯 屬 人 士 或 代 其 行 事 的 任 何 人 士
持有該倉盤之程度及時限並無明確規定；

• 穩 定 價 格 操 作 人 、其 聯 屬 人 士 或 代 其 行 事 的 任 何 人 士 就 所 建 立 之 好 倉 進 行 平
倉 及 於 公 開 市 場 出 售 時 ，可 能 會 對 基 金 單 位 之 市 價 造 成 不 利 影 響 ；

• 採 取 支 持 基 金 單 位 價 格 之 穩 定 價 格 行 動 之 時 間 ，不 會 超 過 穩 定 價 格 期 ，該 期
間 將 於 上 市 日 期 開 始 ，預 期 將 於2011年5月19日（即 預 期 為 遞 交 香 港 公 開 發 售
申 請 最 後 日 期 後 第30日）結 束 時 屆 滿 。該 日 後 ，由 於 不 得 就 穩 定 基 金 單 位 價 格
再 採 取 行 動 ，基 金 單 位 之 需 求 以 及 因 而 基 金 單 位 之 價 格 或 會 下 跌 ；

• 採 取 任 何 穩 定 價 格 行 動 不 能 保 證 可 將 任 何 證 券（包 括 基 金 單 位）之 價 格 維 持 於
發售價水平或之上；及

• 穩 定 價 格 行 動 過 程 中 所 作 之 競 價 或 交 易 ，可 按 發 售 價 或 低 於 發 售 價 之 任 何 價
格 進 行 ，即 表 示 所 作 出 之 競 價 或 進 行 交 易 之 價 格 可 以 低 於 獲 取 基 金 單 位 之 申
請人或投資者所支付之價格。

穩 定 價 格 操 作 人 之 此 等 行 動 可 穩 定 、維 持 或 以 其 他 方 式 影 響 基 金 單 位 之 市 價 。因 此 ，
基 金 單 位 之 價 格 可 能 高 於 在 公 開 市 場 本 可 存 在 之 價 格 。穩 定 價 格 操 作 人 或 代 其 行 事 之 任 何
人士作出之任何穩定價格行動未必能令基金單位之市價在穩定價格期內或之後維持於或高
於 發 售 價 。穩 定 價 格 操 作 人 或 代 其 行 事 之 任 何 人 士 競 投 或 於 市 場 買 入 基 金 單 位 之 價 格 可 能
相 等 於 或 低 於 發 售 價 ，因 此 相 等 於 或 低 於 投 資 者 在 發 售 項 下 認 購 基 金 單 位 而 支 付 之 價 格 。

管 理 人 將 確 保 於 穩 定 價 格 期 屆 滿 後 七 日 內 ，按 與 證 券 及 期 貨（穩 定 價 格）規 則 一 致 之 基
準（猶 如 該 等 規 則 直 接 適 用）發 出 公 佈 ，或 促 使 有 關 公 佈 得 以 發 出 。

於 進 行 發 售 基 金 單 位 之 任 何 超 額 分 配 後 ，穩 定 價 格 操 作 人 或 其 任 何 聯 屬 人 士 或 代 其 行
事 的 任 何 人 士 可（除 其 他 方 式 外）： 於 遞 交 香 港 公 開 發 售 申 請 最 後 日 期 後 第30日 期 間 在 二 級
市 場 購 買 基 金 單 位 、行 使 全 部 或 部 份 超 額 配 售 權 、作 出 借 入 基 金 單 位 安 排 或 結 合 任 何 上 述
298
 發 售 架 構

各 項 ，以 滿 足 該 超 額 分 配 之 需 要 。任 何 該 等 二 級 市 場 之 購 買 將 符 合 所 有 適 用 法 例 及 監 管 要
求 ，並 按 與 在 證 券 及 期 貨 條 例 下 所 訂 立 之 證 券 及 期 貨（穩 定 價 格）規 則 一 致 之 基 準 進 行 ，猶
如 該 等 規 則 直 接 適 用 一 樣 。可 超 額 分 配 之 基 金 單 位 數 目 將 不 會 超 過 超 額 配 售 權 規 定 之 基 金
單 位 數 目 ，即300,000,000個 基 金 單 位 ，佔 發 售 初 步 提 呈 之 基 金 單 位15.0% 。

匯賢控股之禁售承諾

匯 賢 控 股 於 匯 賢 控 股 認 購 協 議 內 向 管 理 人 承 諾 ，就 根 據 匯 賢 控 股 認 購 協 議 將 發 行 予 匯
賢 控 股 之 基 金 單 位 以 及 根 據 基 金 單 位 借 貸 協 議 可 能 退 還 之 任 何 基 金 單 位 而 言 ，自 上 市 日 期
起 至 上 市 日 期 後 六 個 月 止（包 括 當 日）期 間 ，其 將 不 會（無 論 有 條 件 或 無 條 件）：

• 出售其持有的任何基金單位；或

• 要約或同意或宣佈作出前文所述事情之任何意圖。

惟 該 等 限 制 並 不 適 用 於(a)匯 賢 控 股 根 據 行 使 任 何 超 額 配 售 權 售 出 或 轉 讓 任 何 基 金 單 位 ；(b)
根 據 基 金 單 位 借 貸 協 議 轉 讓 任 何 基 金 單 位 ；(c)匯 賢 控 股 以 任 何 該 等 基 金 單 位 就 真 誠 的 商 業
貸 款 向 認 可 機 構（定 義 見 香 港 法 例 第155章 銀 行 業 條 例）作 出 擔 保（包 括 押 記 或 質 押） ； 或(d)(i)
匯 賢 控 股 向 其 任 何 全 資 附 屬 公 司 售 出 或 轉 讓 基 金 單 位 ，反 之 亦 然 ； 或(ii)匯 賢 控 股 的 全 資 附
屬 公 司 向 匯 賢 控 股 任 何 其 他 全 資 附 屬 公 司 售 出 或 轉 讓 基 金 單 位 ，惟 該 每 一 附 屬 公 司 已 簽 署
及 向 管 理 人 交 付 承 諾 書 ，以 符 合 上 述 限 制 ，且 該 附 屬 公 司 一 旦 不 再 作 為 匯 賢 控 股 全 資 附 屬
公 司 時 ，必 須 將 該 等 基 金 單 位 轉 撥 回 匯 賢 控 股 或 匯 賢 控 股 另 一 全 資 附 屬 公 司 。

299
 專 家

數 名 專 家 已 刊 發 供 本 發 售 通 函 轉 載 之 報 告 及 ╱ 或 函 件 及 ╱ 或 證 書 。管 理 人 已 審 閱 該
等 專 家 編 製 之 報 告 、函 件 及 證 書 。

獨 立 物 業 估 值 師 、物 業 顧 問 、德 勤 • 關 黃 陳 方 會 計 師 行 、戴 德 梁 行 、仲 量 聯 行 、通
商 律 師 事 務 所 及 聯 席 上 市 代 理 人 已 就 本 發 售 通 函 之 刊 發 各 自 發 出（且 迄 今 並 無 撤 回）其 書
面 同 意 書 ，同 意 按 照 本 發 售 通 函 所 載 之 形 式 及 涵 義 ，於 發 售 通 函 轉 載 彼 等 之 報 告 及 ╱ 或
函 件 及 ╱ 或 估 值 證 書 及 ╱ 或 概 要（視 情 況 而 定）及 ╱ 或 引 述 彼 等 之 名 稱 。

獨 立 物 業 估 值 師 負 責 ：(i)為 東 方 廣 場 進 行 估 值 ；(ii)就 估 值 之 結 果 編 製 全 面 報 告 ；(iii)審 閱

本 發 售 通 函「溢 利 預 測」一 節 所 載 東 方 廣 場 之 租 金 收 入 預 測 及 管 理 人 就 匯 賢 產 業 信 託 由 上 市
日 期 至2011年6月30日 期 間 之 溢 利 預 測 所 使 用 之 假 設 。

物 業 顧 問 負 責 ：(i)進 行 東 方 廣 場 樓 宇 測 量 及 ；(ii)就 測 量 之 結 果 編 製 全 面 報 告 。

德 勤 • 關 黃 陳 方 會 計 師 行 為 執 業 會 計 師 行 ，亦 為Hui Xian BVI 、滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣

場公司之申報會計師及核數師。

戴 德 梁 行 負 責 對 北 京 零 售 及 寫 字 樓 物 業 市 場 進 行 全 面 研 究 ，並 就 研 究 結 果 編 製 全 面 報
告。

仲 量 聯 行 負 責 對 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 業 進 行 全 面 研 究 ，並 就 研 究 結 果 編 製
全面報告。

通 商 律 師 事 務 所 為 中 國 律 師 行 ，亦 為 管 理 人 的 中 國 法 律 顧 問 。

聯席上市代理人負責考慮管理人作出之溢利預測（載於「財務資料及溢利預測 — 溢利預
測」一 節）是 否 經 審 慎 周 詳 查 詢 後 作 出 。

300
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

1 申請香港公開發售基金單位渠道

申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 的 渠 道 共 有 三 種 。　 閣 下 可(i)使 用 白 色 或 黃 色 申 請 表 格 ；(ii)
透 過 白 表eIPO服 務 供 應 商 之 指 定 網 站（本 文 所 指 為「白 表eIPO」服 務）於 網 上 申 請 ； 或(iii)以 電
子方式指示香港結算 ，促使香港結算代理人代　閣下申請香港公開發售基金單位 。除非　閣
下 為 代 名 人 並 在 申 請 表 格 上 提 供 所 需 資 料 ，否 則 　 閣 下 或 　 閣 下 之 聯 名 申 請 人 或 　 閣 下
與 　 閣 下 之 聯 名 申 請 人 不 可 以 白 色 或 黃 色 申 請 表 格 或 在 網 上 透 過 白 表eIPO服 務 或 向 香 港 結
算 發 出 電 子 認 購 指 示 提 交 超 過 一 份 申 請（不 論 以 個 人 或 聯 名 申 請）。

2 可申請香港公開發售基金單位的人士

若 　 閣 下 或 　 閣 下 為 其 利 益 提 出 申 請 的 任 何 人 士 為 個 人 ，則 　 閣 下 可 以 白 色 或 黃 色 申
請 表 格 申 請 供 公 眾 人 士 認 購 的 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，惟 　 閣 下 或 該 等 人 士 必 須 ：

• 年滿十八歲或以上；
• 擁有香港地址；
• 身處美國境外；
• 並 非 美 籍 人 士（定 義 見S規 例）； 及
• 並 非 中 華 人 民 共 和 國 的 法 人 或 自 然 人（合 資 格 境 內 機 構 投 資 者 除 外）。

倘　閣下欲透過白表eIPO服務 (www.eipo.com.hk) 於網上申請香港公開發售基金單位 ，

除 上 述 條 件 外 ，　 閣 下 必 須 ：

• 擁有有效的香港身份證號碼；及
• 願意提供有效電郵地址及聯絡電話號碼。

閣下若為個人申請人 ，僅可透過白表eIPO服務提出申請 。法團或聯名申請人均不可透過

白 表eIPO服 務 提 出 申 請 。倘 　 閣 下 透 過 www.eipo.com.hk 以 白 表eIPO服 務 提 出 申 請 ，　 閣
下 僅 可 使 用 香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 、中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司 或 恒 生 銀 行 有 限 公 司 提
供 的 網 上 銀 行 服 務 支 付 申 請 款 項 。　 閣 下 須 以 上 述 三 間 銀 行 任 何 一 間 開 設 的 人 民 幣 銀 行 賬
戶 支 付 款 項 ，而 該 人 民 幣 銀 行 賬 戶 須 存 置 足 夠 人 民 幣 以 作 支 付 。有 關 支 付 數 額 及 支 付 指 示
更 多 詳 情 載 於 www.eipo.com.hk 。

只有　閣下存有充足的人民幣支付申請款項 、相關經紀佣金 、證監會交易徵費及香港聯

交 所 交 易 費 ，方 可 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 。倘 　 閣 下 有 意 利 用 人 民 幣 支 票 支 付 申 請 款
項及相關收費及費用 ，　閣下需持有人民幣戶口 。　閣下開設人民幣銀行戶口時 ，務請　閣
下 預 先 向 銀 行 查 詢 有 關 簽 發 人 民 幣 支 票 有 否 任 何 特 定 規 定 。尤 其 是 ，　 閣 下 須 注 意 ，某 些
銀 行 已 就 客 戶 人 民 幣 支 票 賬 戶 結 餘 或 客 戶 一 日 內 可 簽 發 的 支 票 金 額 實 施 內 部 限 制（通 常 為
人 民 幣80,000元）。該 等 限 制 或 會 對 　 閣 下 安 排 籌 集 資 金 認 購 基 金 單 位 造 成 影 響 。倘 　 閣 下
擬 以 人 民 幣 本 票 支 付 ，　 閣 下 可 能 無 需 開 設 人 民 幣 銀 行 戶 口 ，惟 須 視 乎 　 閣 下 購 買 人 民 幣
本 票 的 銀 行 有 否 規 定 而 定 ，而 有 否 規 定 乃 屬 銀 行 的 內 部 政 策 ，各 銀 行 有 所 不 同 。據 管 理 人
所 悉 ，於 最 後 可 行 日 期 ，提 供 人 民 幣 本 票 服 務 最 少 有 中 信 銀 行 國 際 有 限 公 司 、香 港 上 海 滙
豐 銀 行 有 限 公 司 、中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司 、恒 生 銀 行 有 限 公 司 、中 國 建 設 銀 行（亞 洲）股

301
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

份 有 限 公 司 、渣 打 銀 行（香 港）有 限 公 司 、交 通 銀 行 股 份 有 限 公 司 、東 亞 銀 行 有 限 公 司 、永
亨 銀 行 有 限 公 司 、集 友 銀 行 有 限 公 司 及 南 洋 商 業 銀 行 有 限 公 司 。此 外 ，倘 　 閣 下 為 中 央 結
算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 ，擬 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 申 請 香 港 公
開 發 售 基 金 單 位 ，　 閣 下 須 確 認 於 中 央 結 算 系 統 設 立 人 民 幣 指 定 銀 行 賬 戶 。
倘 　 閣 下 未 獲 配 發 任 何 基 金 單 位 或 　 閣 下 的 申 請 僅 部 分 獲 接 納 ，或 倘 　 閣 下 申 請 獲
接 納 ，但 最 後 釐 定 的 發 售 價 低 於 最 高 發 售 價 ，則 全 部 或 適 當 部 分 申 請 款 項（連 同 相 關 經 紀
佣 金 、證 監 會 交 易 徵 費 及 香 港 聯 交 所 交 易 費）將 以 人 民 幣 退 款 支 票 或 電 子 退 款 退 還 予 　 閣
下 。　 閣 下 須 持 有 人 民 幣 銀 行 賬 戶 以 存 置 退 款 支 票 或 接 收 電 子 退 款 。倘 　 閣 下 申 請 全 部 或
部 分 獲 接 納 ，　 閣 下 需 持 有 人 民 幣 銀 行 戶 口 存 入 或 收 取 匯 賢 產 業 信 託 作 出 的 人 民 幣 分 派 。

倘 　 閣 下 開 設 人 民 幣 銀 行 戶 口 或 以 人 民 幣 支 付 款 項 ，　 閣 下 可 能 須 受 結 算 協 議 施 加 的
限 制 所 規 限 。有 關 限 制 詳 情 載 列 於 本 發 售 通 函「風 險 因 素 — 中 國 境 外 的 人 民 幣 供 應 有 限 ，
兌 換 人 民 幣 卻 受 到 限 制 ，因 而 可 能 損 害 基 金 單 位 的 流 通 性 及 匯 賢 產 業 信 託 日 後 籌 集 人 民 幣
資金的能力 。」一節 。　閣下亦可能須受不時可能施加的人民幣於香港交易的其他限制所規
限。

倘 申 請 人 為 商 號 ，則 申 請 必 須 以 個 別 成 員 而 非 公 司 名 義 提 出 。倘 申 請 人 為 法 人 團 體 ，
申 請 表 格 須 由 獲 正 式 授 權 的 高 級 職 員 簽 署 ，並 須 註 明 其 代 表 的 職 銜 。

倘 申 請 由 獲 得 有 效 授 權 書 正 式 授 權 的 人 士 提 出 ，聯 席 牽 頭 包 銷 商（或 彼 等 代 理 或 代 名
人）可 在 彼 等 認 為 合 適 的 條 件 下（包 括 出 示 授 權 證 明），酌 情 接 納 有 關 申 請 。

聯名申請人的數目不得超過四名。

管理人 、聯席牽頭包銷商（或彼等各自的代理及代名人）或指定白表eIPO服務供應商（倘
適 用）可 全 權 酌 情 決 定 全 部 或 部 分 拒 絕 或 接 納 任 何 申 請 ，而 毋 須 申 訴 任 何 理 由 。

閣下可申請香港公開發售項下的香港公開發售基金單位或表示有意申請國際發售項下
的 國 際 發 售 基 金 單 位 ，但 不 可 兩 者 同 時 申 請 。

3 使用申請表格申請

應使用的申請表格

倘 　 閣 下 欲 以 本 身 名 義 獲 發 行 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，應 使 用 白 色 申 請 表 格 。

除使用白色申請表格 ，　閣下可透過指定網站 www.eipo.com.hk ，以白表eIPO服務方式

於 網 上 遞 交 申 請 以 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 。倘 　 閣 下 欲 以 本 身 名 義 獲 發 行 基 金 單 位 ，
應 使 用 白 表eIPO服 務 。

倘 　 閣 下 欲 以 香 港 結 算 代 理 人 之 名 義 獲 發 行 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，並 將 其 直 接 存 入
中 央 結 算 系 統 ，以 記 存 於 　 閣 下 之 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 股 份 戶 口 或 　 閣 下 指 定
之 中 央 結 算 系 統 參 與 者 股 份 戶 口 ，應 使 用 黃 色 申 請 表 格 。

302
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

除 使 用 黃 色 申 請 表 格 外 ，　 閣 下 亦 可 透 過 中 央 結 算 系 統 以 電 子 方 式 指 示 香 港 結 算 促 使
香 港 結 算 代 理 人 代 表 　 閣 下 申 請 認 購 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 。任 何 分 配 予 　 閣 下 之 香 港 公
開發售基金單位將以香港結算代理人之名義登記 ，並直接存入中央結算系統 ，以記存於　閣
下之中央結算系統投資者戶口持有人股份戶口或　閣下指定之中央結算系統參與者股份戶
口內。
索取申請表格之地點
閣下可於2011年4月11日（星期一）上午九時正至2011年4月19日（星期二）中午十二時正
之日常營業時間內於下列地點索取白色申請表格及發售通函：
(1) 下列任何香港包銷商地址
中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司 香港
中環
添 美 道1號
中 信 大 廈26樓
香港上海滙豐銀行有限公司 香港
皇 后 大 道 中1號
15樓
中銀國際亞洲有限公司 香港
花 園 道1號
中 銀 大 廈26樓
交銀國際證券有限公司 香港
中環
德 輔 道 中68號
萬 宜 大 廈9樓
時富融資有限公司 香港
中環
皇 后 大 道 中181號
新 紀 元 廣 場 低 座21樓
聯 昌 國 際 證 券（香 港）有 限 公 司 香港
中環
皇 后 大 道 中28號
中 滙 大 廈19樓
第一上海證券有限公司 香港
中環
德 輔 道 中71號
永 安 集 團 大 廈19樓
富昌證券有限公司 香港
中環
港 景 街1號
國 際 金 融 中 心1期
32樓3213室
廣 發 證 券（香 港）經 紀 有 限 公 司 香港
中環
皇 后 大 道 中183號
中 遠 大 廈23樓
2301-05室
國 泰 君 安 證 券（香 港）有 限 公 司 香港
中環
皇 后 大 道 中181號
新 紀 元 廣 場27字 樓
303
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

國浩資本有限公司 香港
中環
皇 后 大 道 中99號
中 環 中 心12樓

海通國際證券有限公司 香港
中環
皇 后 大 道 中16-18號
新 世 界 大 廈25樓

輝 立 證 券（香 港）有 限 公 司 香港
金 鐘 道95號
統 一 中 心11-12樓

新鴻基國際有限公司 香港
銅鑼灣
希 慎 道33號
利 園42樓

(2) 中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司 下 列 任 何 一 間 分 行 ：

分行名稱 地址

港島： 中銀大廈分行 花 園 道1號3樓

中環永安集團大廈分行 德 輔 道 中71號
軒 尼 詩 道409號 分 行 灣 仔 軒 尼 詩 道409–415號
石塘咀分行 石 塘 咀 皇 后 大 道 西534號
上環分行 德 輔 道 中252號
灣仔胡忠大廈分行 灣 仔 皇 后 大 道 東213號
北角僑輝大廈分行 北 角 英 皇 道413–415號
太古城分行 太 古 城 海 星 閣G1006
香港仔分行 香 港 仔 湖 北 街25號
鰂魚涌分行 鰂 魚 涌 英 皇 道1060號 柏 惠 苑

九龍： 觀塘分行 觀 塘 裕 民 坊20–24號

德福花園分行 九 龍 灣 德 福 花 園 商 場P2號
太子分行 九 龍 彌 敦 道774號
旺角上海街分行 旺 角 上 海 街611–617號
油麻地分行 油 麻 地 彌 敦 道471號
尖沙咀東分行 尖 沙 咀 加 連 威 老 道94號 明 輝 中 心G02–03
黃埔花園分行 紅 磡 黃 埔 花 園 第 一 期 商 場G8B號
土瓜灣分行 土 瓜 灣 道80號N
九龍廣場分行 青 山 道485號 九 龍 廣 場1號
又一城分行 九 龍 塘 又 一 城LG256
美孚萬事達廣場分行 美 孚 新 邨 萬 事 達 廣 場N47–49
黃大仙分行 黃 大 仙 中 心 地 下G13號

304
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

分行名稱 地址

新界： 好運中心分行 沙田橫壆街好運中心

荃灣青山道分行 荃 灣 青 山 道201–207號
屯門市廣場分行 屯 門 市 廣 場 第 二 期 商 場2號
教育路分行 元 朗 教 育 路18–24號
新都城分行 將 軍 澳 新 都 城 一 期 二 樓209號
大埔分行 大 埔 墟 寶 鄉 街68–70號
馬鞍山廣場分行 馬 鞍 山 西 沙 路 馬 鞍 山 廣 場L2層2103號
上水分行證券服務中心 上 水 新 豐 路136號

(3) 香港上海滙豐銀行有限公司下列任何一間分行：

分行名稱 地址
港島： 香港總行 香 港 皇 后 大 道 中1號3樓
中環分行 中 環 皇 后 大 道 中29號 地 庫
太古廣場分行 金 鐘 道88號 太 古 廣 場 商 場401室
香港仔中心分行 香 港 仔 中 心 第1期 地 下2號 舖
柴灣分行 柴 灣 宏 德 居B座 地 下1–11號 舖
北角分行 北 角 英 皇 道306–316號 雲 華 大 廈 地 下
德輔道中分行 德 輔 道 中141號 中 保 集 團 大 廈
德輔道西分行 德 輔 道 西40–50號 西 區 中 心 大 廈
西寶城分行 西環卑路乍 街 8 號西寶城地下低層1–3號舖
銅鑼灣分行 駱 克 道463至483號 銅 鑼 灣 廣 埸 二 期 一 樓
熙華大廈分行 灣 仔 軒 尼 詩 道71–85號 熙 華 大 廈 地 下
合和中心分行 灣 仔 皇 后 大 道 東183 號 合 和 中 心2樓2A舖

九龍： 又一城分行 九 龍 塘 達 之 路80號 又 一 城LG1–37

觀塘分行 觀 塘 裕 民 坊1號
德福花園分行 九 龍 灣 德 福 廣 場1期G座P16號 舖
九龍城分行 九 龍 城 福 佬 村 道18號 一 樓
美孚新邨分行 美 孚 新 邨 第4期 百 老 匯 街79號
旺角分行 旺 角 彌 敦 道673號 地 庫 及 高 層 地 下
天安大廈分行 長 沙 灣 道777–779號
紅磡分行 紅 磡 馬 頭 圍 道37–39號 紅 磡 商 業 中 心 地 下
彌 敦 道238號 分 行 彌 敦 道238號1樓1號 舖
尖沙咀分行 尖 沙 咀 彌 敦 道82至84號 地 庫 及1樓

305
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

分行名稱 地址
新界： 荃新天地分行 荃 灣 楊 屋 道1號 荃 新 天 地 地 下21–22號 舖
葵興分行 葵涌興芳路166–174號新葵興廣場3樓2號舖
屯門市廣場分行 屯 門 市 廣 場 第 二 期 高 層 地 下1號 舖
沙田廣場分行 沙 田 正 街21–27號 沙 田 廣 場L1樓49號 舖
上水中心分行 上 水 中 心 商 場 地 下1024–1028及
1030–1031號
大埔分行 大 埔 廣 福 道54–62號
元朗分行 元朗青山公路150–160號元朗滙豐大廈地下
東港城分行 將 軍 澳 重 華 路8號 東 港 城198號 舖

(4) 中信銀行國際有限公司下列任何一間分行：

分行名稱 地址
港島： 總行 德 輔 道 中232號
力寶中心分行 金 鐘 道89號 力 寶 中 心
德輔道中分行 德 輔 道 中61–65號 華 人 銀 行 大 廈
北角分行 英 皇 道318–328號 恆 英 大 廈 地 舖B3
禮頓道分行 銅 鑼 灣 禮 頓 道46號 地 下

九龍： 尖沙咀分行 堪 富 利 士 道12–16號 宏 貿 發 展 大 廈

3–5號 地 下
觀塘分行 觀 塘 牛 頭 角 道300–302號 裕 民 中 心 地 下
4至6號 舖
九龍城分行 九 龍 城 福 佬 村 道29-31號 地 舖 及 閣 樓
紅磡分行 蕪 湖 街61–63號

新界： 荃灣分行 荃 灣 眾 安 街13–19號 瑞 生 樓

1樓C舖
(5) 恒生銀行有限公司下列任何一間分行：

分行名稱 地址
港島： 香港總行 德 輔 道 中83號
灣仔北分行 灣 仔 港 灣 道28號 灣 景 中 心 大 廈 地 下3號 舖
德輔道西分行 德 輔 道 西52號
北角分行 北 角 英 皇 道335號

九龍： 尖沙咀分行 尖 沙 咀 加 拿 芬 道18號

油麻地分行 油 麻 地 彌 敦 道363號
九龍總行 旺 角 彌 敦 道618號
紅磡分行 紅 磡 馬 頭 圍 道21號

新界： 沙田分行 沙 田 橫 壆 街 好 運 中 心18號

荃灣分行 荃 灣 沙 咀 道289號

306
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

(6) 渣 打 銀 行（香 港）有 限 公 司 下 列 任 何 一 間 分 行 ：

分行名稱 地址
港島： 德輔道分行 中 環 德 輔 道 中4–4A號 渣 打 銀 行 大 廈
銅鑼灣分行 銅 鑼 灣 怡 和 街38–40A號 怡 華 大 廈 地 下
灣仔修頓分行 灣 仔 軒 尼 詩 道156–162號 利 榮 大 廈 地 下
C2舖 及 一 樓

九龍區： 長沙灣分行 長 沙 灣 長 沙 灣 道828號 地 下

尖沙咀分行 尖 沙 咀 加 連 威 老 道10號 地 下
觀塘開源道分行 觀 塘 開 源 道63號 福 昌 大 廈 地 下
68彌 敦 道 分 行 尖 沙 咀 彌 敦 道66–70號 金 冠 大 廈 地 庫 、
　 地 下B1號 舖 及 中 層
油麻地分行 油 麻 地 彌 敦 道564號 明 芳 樓 地 下 及 一 樓

新界區： 新都會廣場分行 葵 涌 興 芳 道223號 新 都 會 廣 場175–176號 舖

青衣城分行 青 衣 青 衣 城3樓308E號 舖
(7) 東亞銀行有限公司下列任何一間分行：

分行名稱 地址
港島： 總行 德 輔 道 中10號
灣仔分行 灣 仔 軒 尼 詩 道253–261號 依 時 商 業 大 廈
　 地 下A–C號
筲箕灣分行 筲 箕 灣 道289-293號 嘉 福 大 廈 地 下
堅城中心分行 卑 路 乍 街23號 堅 城 中 心 地 下D號

九龍： 旺角分行 彌 敦 道638至640號

窩打老道分行 何文田窩打老道77B及77C芝齡大廈地下A號
觀塘分行 康 寧 道7號

新界： 大圍分行 沙 田 大 圍 道16–18號 祥 豐 大 樓

大埔廣場分行 大 埔 廣 場 地 下 商 場49–52號
荃灣分行 沙 咀 道239至243號

閣下可由2011年4月11日（星期一）上午九時正至2011年4月19日（星期二）中午十二時正
之 日 常 營 業 時 間 內 於 香 港 結 算 存 管 處 服 務 櫃 檯（地 址 為 香 港 德 輔 道 中199號 無 限 極 廣 場2樓）
索取黃色申請表格及發售通函。

閣下的股票經紀可能備有申請表格及本發售通函以供索取。

如何填寫白色或黃色申請表格

根 據 上 文「索 取 申 請 表 格 之 地 點」一 節 所 述 ，索 取 申 請 表 格 。

307
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

請 使 用 藍 色 或 黑 色 筆 以 英 文 填 妥 並 簽 署 申 請 表 格 。每 份 申 請 均 須 附 帶 一 張 人 民 幣 支 票
或 一 張 人 民 幣 本 票 。務 請 　 閣 下 細 閱 申 請 表 格 載 列 之 詳 細 指 示 ，倘 支 票 或 本 票 不 符 合 申 請
表 格 載 列 要 求 ，該 申 請 可 遭 拒 絕 受 理 。

不應向任何未持牌或未登記以從事證券及期貨條例第V部所載第一類受規管活動的香港
中介人支付任何款項。

黃色申請表格其他指示

為 使 黃 色 申 請 表 格 有 效 ，　 閣 下（作 為 申 請 人）必 須 按 照 下 列 指 示 填 妥 申 請 表 格 ，並 於
黃 色 申 請 表 格 首 頁 簽 署 。只 接 受 親 筆 簽 名 ：

(i) 倘 透 過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）提 出 申 請 ：

指定的中央結算系統參與者必須於申請表格適當方格內蓋上印有公司名稱的公司印章 ，
及填寫其參與者編號。

(ii) 倘以個人中央結算系統投資者戶口持有人名義提出申請：

(a) 申請表格須載有中央結算系統投資者戶口持有人的姓名及香港身份證號碼；及

(b) 於申請表格適當方格內填上中央結算系統投資者戶口持有人的參與者編號。

(iii) 倘 以 聯 名 個 人 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 名 義 提 出 申 請 ：

(a) 申請表格須載有所有聯名中央結算系統投資者戶口持有人的姓名和香港身份證號
碼；及

(b) 於申請表格適當方格內填上參與者編號。

(iv) 倘 以 公 司 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 名 義 提 出 申 請 ：

(a) 申請表格須載有中央結算系統投資者戶口持有人的公司名稱和香港商業登記證號
碼；及

(b) 於申請表格適當方格內填上參與者編號並蓋上印有公司名稱的公司印章。

倘 有 關 中 央 結 算 系 統 參 與 者 的 資 料 不 正 確 或 不 完 備 ，或 參 與 者 編 號 或 其 他 類 似 事 宜 有
遺 漏 或 不 足 ，均 可 能 導 致 申 請 無 效 。此 外 ，香 港 交 易 所 將 在 其 網 站(http://www.hkex.com.
hk/chi/market/sec_tradinfra/preparermb/preparermb_c.htm)登載其參與者名單 ，名單上的參與
者均已成功完成香港交易所於2011年3月舉行的人民幣準備測試 ，並確認他們已準備就緒進
行人民幣證券買賣及 ╱ 或清算交易 。　閣下可於香港交易所網站點擊 http://www.hkex.com.
hk/eng/market/sec_tradinfra/PrepareRMB/Documents/RMB_Part_Mar_2011.pdf 網 頁 鏈 接 以 獲
取 該 合 資 格 參 與 者 名 單 。收 款 銀 行 相 關 分 行 備 有 申 請 表 格 以 供 索 取 ，該 處 亦 會 按 　 閣 下 的
要 求 免 費 提 供 於 最 後 可 行 日 期 刊 發 的 合 資 格 參 與 者 名 單 副 本 ，惟 務 請 投 資 者 參 閱 香 港 交 易
所 網 站 刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 。有 關 分 行 的 詳 情 ，見 本 節 上 文「索 取 申 請 表 格 之 地 點」一
段。

308
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

擬 透 過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以 黃 色 申 請 表
格 提 出 申 請 的 投 資 者 ，務 請 在 遞 交 申 請 前 參 閱 香 港 交 易 所 刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 。任 何
透 過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以 黃 色 申 請 表 格 提 出
申 請 ，而 黃 色 申 請 表 格 尾 頁 紅 色 方 格 內 沒 有 載 有 截 止 辦 理 申 請 登 記 日 期 上 午 九 時 正 於 香 港
交 易 所 網 站 刊 載 合 資 格 參 與 者 名 單 上 所 載 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口
持 有 人 除 外）的 參 與 者 編 號 ，有 關 申 請 將 拒 絕 受 理 。

遞交申請表格的時間
填妥之白色或黃色申請表格 ，連同隨附註明以「中國銀行（香港）代理人有限公司 – 匯賢
產 業 信 託 公 開 發 售」為 抬 頭 人 的 人 民 幣 支 票 或 人 民 幣 本 票 ，必 須 於2011年4月19日（星 期 二）
中 午 十 二 時 正 前 遞 交 ，或 倘 該 日 不 辦 理 認 購 申 請 登 記 ，則 於 下 文「10.惡 劣 天 氣 對 辦 理 認 購
申 請 登 記 之 影 響」一 段 所 述 之 時 間 及 日 期 前 遞 交 。

閣下填妥之申請表格 ，連同隨附註明以「中國銀行（香港）代理人有限公司 – 匯賢產業信

託 公 開 發 售」為 抬 頭 人 的 人 民 幣 支 票 或 人 民 幣 本 票 ，須 於 下 列 時 間 內 投 入 本 節 上 文「索 取 申
請 表 格 之 地 點」一 段 所 列 收 款 銀 行 之 任 何 分 行 特 設 之 收 集 箱 內 ：

2011年4月11日（星 期 一） — 上午九時正至下午四時三十分
2011年4月12日（星 期 二） — 上午九時正至下午四時三十分
2011年4月13日（星 期 三） — 上午九時正至下午四時三十分
2011年4月14日（星 期 四） — 上午九時正至下午四時三十分
2011年4月15日（星 期 五） — 上午九時正至下午四時三十分
2011年4月16日（星 期 六） — 上午九時正至下午一時正
2011年4月18日（星 期 一） — 上午九時正至下午四時三十分
2011年4月19日（星 期 二） — 上午九時正至中午十二時正

4 透 過 白 表eIPO服 務 申 請

一般事項

倘 　 閣 下 屬 個 別 人 士 及 符 合 本 節 上 文「可 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 的 人 士」一 段 所 載
的 準 則 ，　 閣 下 可 透 過 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 以 白 表eIPO服 務 遞 交 申 請 。倘 　 閣 下 透
過 白 表eIPO服 務 遞 交 申 請 ，基 金 單 位 將 以 　 閣 下 本 身 名 義 發 行 。

有 關 透 過 白 表eIPO服 務 遞 交 申 請 的 詳 細 指 示 ，載 於 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 。務
請　閣下細閱該等指示 。倘　閣下未有遵守有關指示 ，則　閣下的申請或會被指定白表eIPO
服 務 供 應 商 拒 絕 受 理 ，且 可 能 不 會 提 交 予 管 理 人 。

倘 　 閣 下 透 過 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 作 網 上 申 請 ，　 閣 下 將 授 權 指 定 白 表eIPO
服 務 供 應 商 按 照 本 發 售 通 函 所 載 的 條 款 及 條 件 提 出 申 請 。該 等 條 款 及 條 件 乃 經 適 用 於 白 表
eIPO服 務 的 條 款 及 條 件 補 充 及 修 訂 。

除本發售通函所載條款及條件外 ，指定白表eIPO服務供應商可能就　閣下使用白表eIPO

309
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

服 務 而 對 　 閣 下 施 加 額 外 條 款 及 條 件 。該 等 條 款 及 條 件 載 於 指 定 網 站www.eipo.com.hk 。
於 提 交 任 何 申 請 前 ，　 閣 下 須 完 全 閱 覽 、明 白 及 同 意 該 等 條 款 及 條 件 。

透 過 白 表eIPO服 務 向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 遞 交 申 請 ，　 閣 下 將 被 視 為 已 授 權 指 定
白 表eIPO服 務 供 應 商 將 　 閣 下 的 申 請 資 料 轉 交 予 管 理 人 、受 託 人 及 香 港 基 金 單 位 登 記 處 。

最低認購數額及許可數額

閣下可透過白表eIPO服務就最少1,000個香港公開發售基金單位遞交申請 。就超過1,000
個香港公開發售基金單位的每個電子認購指示 ，須按申請表格一覽表上所列其中一個數目 ，
或 按 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 另 行 指 定 的 數 目 作 出 。

遞 交 白 表eIPO服 務 申 請 的 時 間

閣下可於2011年4月11日（星期一）上午九時正起至2011年4月19日（星期二）上午十一時
三十分或於本節「— 惡劣天氣對辦理認購申請登記之影響」所述的較後時間前（每日24小時 ，
申 請 截 止 日 期 除 外），透 過 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 向 白 表eIPO服 務 供 應 商 遞 交 　 閣 下
的 申 請 。完 成 全 數 繳 付 有 關 申 請 款 項 的 最 後 時 限 為2011年4月19日（星 期 二） （即 申 請 截 止 日
期）中 午 十 二 時 正 ，或 倘 該 日 並 無 辦 理 認 購 申 請 登 記 ，則 於 本 節「10.惡 劣 天 氣 對 辦 理 認 購 申
請 登 記 之 影 響」所 列 的 時 間 及 日 期 前 完 成 。

於 遞 交 申 請 最 後 日 期 上 午 十 一 時 三 十 分 後 ，　 閣 下 不 得 透 過 指 定 網 站 www.eipo.com.
hk 向 白 表eIPO服 務 供 應 商 遞 交 申 請 。倘 　 閣 下 於 上 午 十 一 時 三 十 分 前 經 已 遞 交 申 請 ，並 已
從 網 站 取 得 申 請 參 考 編 號 ，則 　 閣 下 將 可 繼 續 辦 理 申 請 手 續（須 完 成 支 付 申 請 款 項），直 至
遞 交 申 請 最 後 日 期 中 午 十 二 時 正 截 止 辦 理 認 購 申 請 登 記 之 時 為 止 。倘 　 閣 下 無 法 於2011年
4月19日（星 期 二）中 午 十 二 時 正 或 之 前 或 本 節「10.惡 劣 天 氣 對 辦 理 認 購 申 請 登 記 之 影 響」所
述 的 較 後 時 間 前 完 成 支 付 申 請 款 項（包 括 任 何 相 關 費 用），則 白 表eIPO服 務 供 應 商 將 會 拒 絕
受 理 　 閣 下 的 申 請 ，而 　 閣 下 的 申 請 款 項 將 按 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 所 述 的 方 式 退 還
予　閣下。

重複申請概不受理

倘 　 閣 下 透 過 白 表eIPO服 務 提 出 申 請 ，則 　 閣 下 一 經 就 本 身 或 為 　 閣 下 利 益 而 向 白 表
eIPO服 務 供 應 商 提 交 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 的 任 何 網 上 申 請 並 完 成 支 付 相 關 款 項 ，即 被 視
為 已 提 出 實 際 申 請 。為 免 生 疑 問 ，倘 根 據 白 表eIPO服 務 提 交 超 過 一 份 網 上 申 請 ，並 取 得 不
同 申 請 參 考 編 號 ，但 並 無 就 某 特 定 參 考 編 號 全 數 繳 足 款 項 ，則 不 構 成 實 際 申 請 。

倘 　 閣 下 被 質 疑 透 過 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 提 交 網 上 申 請 ，以 使 用 白 表eIPO服 務
提 交 超 過 一 項 申 請 ，並 已 就 該 等 申 請 完 成 支 付 款 項 ，或 者 被 質 疑 使 用 白 表eIPO服 務 提 交 一
項 申 請 ，同 時 透 過 任 何 其 他 途 徑 提 交 一 項 或 多 項 申 請 ，則 　 閣 下 的 所 有 申 請 均 將 被 拒 絕 受
理。

310
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

額外資料

就 分 配 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 而 言 ，透 過 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 使 用 白 表eIPO服
務 ，向 白 表eIPO服 務 供 應 商 提 交 網 上 申 請 的 各 申 請 人 將 視 作 一 名 申 請 人 。

就 　 閣 下 所 申 請 的 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 數 目 而 言 ，倘 　 閣 下 未 有 繳 足 申 請 款 項 或 支
付 超 過 所 需 金 額 ，或 倘 　 閣 下 的 申 請 遭 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 以 其 他 理 由 拒 絕 受 理 ，則
指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 可 採 取 其 他 安 排 將 款 項 退 還 予 　 閣 下 。參 閱 指 定 白 表eIPO服 務 供
應 商 在 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 提 供 的 額 外 資 料 。

在其他情況下 ，任何須予退回款項將根據本節「退回申請款項」一段所載向　閣下支付 。

環境保護

白 表eIPO最 明 顯 的 好 處 是 可 以 自 助 形 式 及 經 電 子 申 請 途 徑 節 省 用 紙 量 。香 港 中 央 證 券
登 記 有 限 公 司 作 為 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 ，會 就 每 份 經 www.eipo.com.hk 遞 交 的「匯 賢
產業信託」白表eIPO申請 ，捐出港幣兩元以支持由「香港地球之友」發起的「飲水思源 — 香港
林」計 劃 。

警告

透 過 白 表eIPO服 務 申 請 認 購 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，僅 為 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提
供給公眾投資者之一項服務 。管理人 、受託人 、聯席上市代理人 、聯席賬簿管理人 、聯席牽
頭 包 銷 商 、包 銷 商 及 香 港 基 金 單 位 登 記 處 不 會 就 有 關 申 請 承 擔 任 何 責 任 ，亦 不 保 證 透 過 白
表eIPO服 務 提 出 的 申 請 將 提 交 予 管 理 人 ，或 　 閣 下 將 獲 配 發 任 何 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 。

謹 請 注 意 ，互 聯 網 服 務 可 能 存 在 容 量 限 制 及 ╱ 或 不 時 受 服 務 中 斷 的 影 響 。為 確 保 　 閣
下 可 通 過 白 表eIPO服 務 (www.eipo.com.hk) 遞 交 　 閣 下 的 申 請 ，務 請 　 閣 下 不 要 直 至 遞 交
香 港 公 開 發 售 申 請 最 後 日 期 方 提 交 　 閣 下 的 網 上 申 請 。倘 　 閣 下 連 接 白 表eIPO服 務 指 定 網
站 (www.eipo.com.hk) 遇到困難 ，　閣下應遞交白色申請表格 。然而 ，一經提交網上申請 ，
並 使 用 　 閣 下 在 指 定 網 站 獲 提 供 的 申 請 參 考 編 號 全 數 完 成 支 付 後 ，則 　 閣 下 將 視 為 已 作 出
實 際 申 請 而 不 應 遞 交 白 色 或 黃 色 申 請 表 格 ，亦 不 應 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子
認購指示。

5 申請條款及條件

每 份 申 請 表 格 均 載 列 詳 細 指 示 ，務 請 　 閣 下 細 閱 及 遵 從 該 等 指 示 。若 　 閣 下 未 有 嚴 格
遵 從 該 等 指 示 ，　 閣 下 的 申 請 可 能 遭 拒 絕 受 理 。

務 請 　 閣 下 注 意 ，填 妥 及 提 交 申 請 表 格 或 透 過 白 表eIPO服 務 提 出 申 請 後 ，即 表 示 　 閣
下（其 中 包 括）：

(i) 指示及授權管理人 、受託人 、聯席牽頭包銷商及 ╱ 或聯席賬簿管理人（或彼等的代理或

代 名 人）代 表 　 閣 下 簽 署 任 何 文 件 ，以 及 代 表 　 閣 下 辦 理 所 有 其 他 必 需 手 續 ，務 求 根 據

311
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

信託契約規定致使　閣下所獲分配的任何香港公開發售基金單位以　閣下或香港結算
代 理 人（視 乎 情 況 而 定）的 名 義 登 記 ，並 以 其 他 方 式 使 本 發 售 通 函 、申 請 表 格 及 ╱ 或 白
表eIPO服 務 指 定 網 站 www.eipo.com.hk（視 乎 情 況 而 定）所 述 的 安 排 生 效 ；

(ii) 承 諾 簽 署 所 有 文 件 及 辦 理 所 有 必 要 事 宜 ，使 　 閣 下 或 香 港 結 算 代 理 人（視 乎 情 況 而 定）
可按照信託契約規定登記為　閣下獲分配的香港公開發售基金單位的持有人；

(iii) 向 管 理 人 、受 託 人 及 每 名 基 金 單 位 持 有 人 同 意 ，而 管 理 人 及 受 託 人 向 每 名 基 金 單 位 持
有人同意遵守及符合信託契約；

(iv) 確認　閣下已細閱本發售通函所載的條款 、條件及申請手續（倘透過白表eIPO服務提出

申 請 ，則 亦 包 括 白 表eIPO服 務 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 所 載 的 條 款 及 條 件），並 同
意受其約束；

(v) 確認　閣下在作出申請時 ，已收取及 ╱ 或細閱本發售通函（倘透過白表eIPO服務提出申

請 ，則 為 白 表eIPO服 務 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 所 載 的 條 款 及 條 件），且 僅 依 據 本
發售通函（倘透過白表eIPO服務提出申請 ，則為白表eIPO服務指定網站 www.eipo.com.
hk）載 列 的 資 料 及 陳 述 ，並 不 會 依 據 本 發 售 通 函 任 何 補 充 文 件 所 載 者 以 外 的 任 何 其 他
資料及陳述；

(vi) 確 認 　 閣 下 知 悉 本 發 售 通 函 披 露 有 關 發 售 的 限 制 ；

(vii) 同 意 管 理 人 、受 託 人 、聯 席 上 市 代 理 人 、聯 席 賬 簿 管 理 人 、聯 席 牽 頭 包 銷 商 、包 銷 商
或 彼 等 各 自 的 任 何 董 事 、高 級 職 員 、僱 員 、合 夥 人 、代 理 人 、顧 問 及 參 與 發 售 的 任 何
其 他 各 方 毋 須 且 不 會 對 並 非 載 於 本 發 售 通 函（及 其 任 何 補 充 文 件）的 任 何 資 料 及 陳 述 負
責；

(viii) 承諾及確認　閣下（如申請是為　閣下利益而提出）或　閣下為其利益作出申請的人士 ，
並 無 申 請 或 接 納 ，或 表 示 有 意 認 購 ，亦 不 會 申 請 或 接 納 ，或 表 示 有 意 認 購 國 際 發 售 項
下 任 何 國 際 發 售 基 金 單 位 ，亦 無 以 其 他 方 式 參 與 國 際 發 售 ；

(ix) 同 意 向 管 理 人 、受 託 人 、香 港 基 金 單 位 登 記 處 、收 款 銀 行 、聯 席 賬 簿 管 理 人 、聯 席 牽
頭 包 銷 商 、包 銷 商 及 ╱ 或 彼 等 各 自 的 顧 問 及 代 理 ，披 露 其 可 能 所 需 有 關 　 閣 下 及 　 閣
下為其利益提出申請的人士的個人資料；

(x) 倘 香 港 以 外 任 何 地 區 的 法 律 適 用 於 　 閣 下 的 申 請 ，則 　 閣 下 同 意 及 保 證 已 遵 從 一 切 有
關 法 律 ，而 管 理 人 、受 託 人 、聯 席 賬 簿 管 理 人 、聯 席 牽 頭 包 銷 商 及 包 銷 商 或 彼 等 各 自
的 任 何 高 級 職 員 或 顧 問 ，將 不 會 因 接 納 　 閣 下 的 購 買 要 約 ，或 因 　 閣 下 根 據 本 發 售 通
函 所 載 條 款 及 條 件 下 的 權 利 與 責 任 所 引 起 的 任 何 行 動 ，而 違 反 香 港 以 外 地 區 的 任 何 法
律；

(xi) 同 意（在 不 影 響 　 閣 下 可 能 擁 有 的 任 何 其 他 權 利 下）　 閣 下 的 申 請 一 經 接 納 ，即 不 可 因

無意的失實陳述而將其撤銷；

(xii) （假如該項申請是為　閣下本身利益作出）保證此乃為　閣下的利益以白色或黃色申請表
格 或 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 或 透 過 白 表eIPO服 務 (www.eipo.
com.hk) 向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提 交 網 上 申 請 所 作 出 或 將 作 出 的 唯 一 申 請 ； 或

(xiii)（如 申 請 是 由 一 名 代 理 代 表 　 閣 下 提 出）保 證 　 閣 下 已 有 效 及 不 可 撤 回 地 賦 予 代 理 一 切
必要的權力及授權提出申請；

312
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

(xiv)（假 如 　 閣 下 為 他 人 的 代 理 人 或 代 名 人）保 證 已 向 該 人 士 作 出 合 理 查 詢 ，以 確 定 此 乃 為
該人士的利益以白色或黃色申請表格或透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指
示 或 透 過 白 表eIPO服 務(www.eipo.com.hk)向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提 交 網 上 申 請 所
作 出 或 將 作 出 的 唯 一 申 請 ，及 　 閣 下 已 獲 正 式 授 權 作 為 該 人 士 的 代 理 人 簽 署 申 請 表 格
或發出電子認購指示。

(xv) 同 意 　 閣 下 的 申 請 、任 何 對 申 請 的 接 納 以 及 因 而 產 生 的 合 約 ，將 由 香 港 法 例 管 轄 ，並
按其詮釋；

(xvi) 聲 明 、保 證 及 承 諾 　 閣 下 明 白 基 金 單 位 並 未 曾 亦 將 不 會 根 據 美 國 證 券 法 登 記 ，且 在 填
妥 及 提 交 任 何 申 請 表 格 或 透 過 白 表eIPO服 務 提 出 申 請 時 ，　 閣 下 及 　 閣 下 代 表 或 為 其
利 益 申 請 基 金 單 位 時 身 處 美 國 境 外（定 義 見S規 例），或 屬S規 例902條(h)(3)段 所 述 的 人
士；

(xvii) 保 證 申 請 所 載 的 資 料 均 屬 真 實 準 確 ；

(xviii) 承 諾 及 同 意 接 納 　 閣 下 所 申 請 的 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，或 根 據 申 請 　 閣 下 獲 分 配 的
較少數目的香港公開發售基金單位；

(xix) 確 認 　 閣 下 已 參 閱 於 香 港 交 易 所 網 站 (http://www.hkex.com.hk/chi/market/sec_tradinfra/
preparermb/preparermb_c.htm) 刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 ，其 中 載 有 香 港 交 易 所 參 與 者
的名單 ，他們已成功完成香港交易所於2011年3月舉行的人民幣準備測試 ，並確認他們
已準備就緒進行人民幣證券買賣及╱或清算交易；

(xx) 授 權 管 理 人 及 受 託 人 將 　 閣 下 或 香 港 結 算 代 理 人（視 乎 情 況 而 定）的 姓 名 ╱ 名 稱 列 入 匯

賢 產 業 信 託 的 基 金 單 位 持 有 人 名 冊 ，以 作 為 　 閣 下 獲 分 配 的 任 何 香 港 公 開 發 售 基 金 單
位的持有人 ，並授權管理人 、受託人及 ╱ 或彼等各自的代理人將任何基金單位證書及 ╱
或任何電子退款指示及╱或任何退款支票以普通郵遞方式按　閣下在申請上所示地址
寄 予 　 閣 下 或（如 屬 聯 名 申 請 人）申 請 上 排 名 首 位 的 申 請 人 ，郵 誤 風 險 概 由 　 閣 下 承 擔
（惟 倘 　 閣 下 申 請 認 購1,000,000個 或 以 上 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，並 已 在 有 關 申 請 上
表 明 擬 親 身 領 取 基 金 單 位 證 書 及 ╱ 或 退 款 支 票 ，則 　 閣 下 可 按 本 節「14.發 送 ╱ 領 取 基
金單位證書及退款」所述的方式或於管理人在報章刊登有關發送 ╱ 領取基金單位證書 ╱
電子退款指示╱退款支票日期公告所告知的其他日期親自領取　閣下的基金單位證書
及 ╱ 或 退 款 支 票）；

(xxi) 明 白 管 理 人 、受 託 人 及 聯 席 牽 頭 包 銷 商 將 依 賴 該 等 聲 明 及 陳 述 ，以 決 定 是 否 就 申 請 分
配 任 何 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，而 　 閣 下 可 因 作 出 虛 假 聲 明 而 被 檢 控 。

黃色申請表格的額外條款及條件

倘 　 閣 下 使 用 黃 色 申 請 表 格 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，則 除 上 文 所 述 確 認 及 同 意
外 ，　 閣 下 同 意 ：

• 閣 下 獲 分 配 之 任 何 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 將 以 香 港 結 算 代 理 人 之 名 義 登 記 ，並 直
接 存 入 香 港 結 算 運 作 的 中 央 結 算 系 統 ，以 記 存 入 　 閣 下 之 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶
口持有人股份戶口 ，或　閣下指定之中央結算系統參與者股份戶口（按　閣下在申
請 表 格 上 之 選 擇 而 定）；

• 香 港 結 算 及 香 港 結 算 代 理 人 各 自 保 留 權 利 ：(1)不 接 納 以 香 港 結 算 代 理 人 名 義 發 行
的 該 等 獲 配 發 的 任 何 或 部 分 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，或 不 接 納 該 等 獲 配 發 的 香 港
公 開 發 售 基 金 單 位 存 入 中 央 結 算 系 統 ；(2)促 使 該 等 已 配 發 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單
位 自 中 央 結 算 系 統 中 提 取 並 轉 入 　 閣 下 名 下 ，有 關 風 險 及 費 用 由 　 閣 下 承 擔 ； 並

313
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

(3)促使該等已配發之香港公開發售基金單位以　閣下（或倘　閣下為聯名申請人 ，
則 為 排 名 首 位 之 申 請 人）名 義 發 行 ，並 在 該 等 情 況 下 ，將 該 等 已 配 發 之 香 港 公 開 發
售基金單位之基金單位證書 ，以普通郵遞方式寄往　閣下申請表格所列之地址（郵
誤 風 險 概 由 　 閣 下 承 擔）或 供 　 閣 下 領 取 ；

• 香港結算及香港結算代理人各自可調整獲配發以香港結算代理人名義發行之香港
公開發售基金單位之數目；

• 香港結算及香港結算代理人均毋須就本發售通函及申請表格中未有載附之資料及
陳述負上任何責任；

• 香港結算及香港結算代理人均毋須對　閣下承擔任何責任；

• 閣 下 已 參 閱 於 香 港 交 易 所 網 站(http://www.hkex.com.hk/chi/market/sec_tradinfra/
preparermb/preparermb_c.htm)刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 ，其 中 載 有 香 港 交 易 所 參
與 者 的 名 單 ，他 們 已 成 功 完 成 香 港 交 易 所 於2011年3月 舉 行 的 人 民 幣 準 備 測 試 ，
並 確 認 他 們 已 準 備 就 緒 進 行 人 民 幣 證 券 買 賣 及 ╱ 或 清 算 交 易 。任 何 透 過 指 定 中 央
結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以 黃 色 申 請 表 格 提 出 的 申
請 ，而 黃 色 申 請 表 格 尾 頁 紅 色 方 格 內 沒 有 載 有 截 止 辦 理 申 請 登 記 日 期 上 午 九 時 正
於香港交易所網站刊載合資格參與者名單上所載中央結算系統參與者（中央結算系
統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）的 參 與 者 編 號 ，有 關 申 請 將 拒 絕 受 理 。

6 透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示遞交申請
一般事項

中 央 結 算 系 統 參 與 者 可 根 據 與 香 港 結 算 簽 署 之 參 與 者 協 議 ，並 按 照 中 央 結 算 系 統 一 般
規 則 及 中 央 結 算 系 統 運 作 程 序 規 則 ，透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 ，以
申請認購香港公開發售基金單位及安排繳付申請時應付款項及退款。

倘 　 閣 下 為 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 ，可 致 電2979-7888透 過 中 央 結 算 系 統「結
算 通」電 話 系 統 或 中 央 結 算 系 統 互 聯 網 系 統 (https：//ip.ccass.com)（根 據 不 時 生 效 之 香 港 結
算「投資者戶口持有人操作簡介」所列載之程序）發出電子認購指示 。　閣下須確認於中央結
算 系 統 設 立 人 民 幣 指 定 銀 行 賬 戶 。倘 　 閣 下 未 設 立 該 等 賬 戶 ，　 閣 下 的 申 請 將 不 獲 接 納 。

倘 　 閣 下 前 往 下 列 地 點 並 填 妥 輸 入 要 求 表 格 ，則 香 港 結 算 亦 可 為 　 閣 下 輸 入 電 子 認 購
指示：

香港中央結算有限公司
客戶服務中心
香港
德 輔 道 中199號
無 限 極 廣 場2樓

發售通函可在以上地點索取。

倘　閣下並非中央結算系統投資者戶口持有人 ，可指示　閣下之經紀或託管商（為中央結
算系統結算參與者或中央結算系統託管商參與者）透過中央結算系統終端機發出電子認購指
示 ，以代表　閣下申請香港公開發售基金單位 。於選擇經紀或託管商時 ，務請　閣下參閱於
香 港 交 易 所 網 站 (http://www.hkex.com.hk/chi/market/sec_tradinfra/preparermb/preparermb.

314
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

htm) 刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 ，其 中 載 有 香 港 交 易 所 參 與 者 的 名 單 ，他 們 已 成 功 完 成 香 港
交 易 所 於2011年3月 舉 行 的 人 民 幣 準 備 測 試 ，並 確 認 他 們 已 準 備 就 緒 進 行 人 民 幣 證 券 買 賣
及 ╱ 或 清 算 交 易 。收 款 銀 行 相 關 分 行 備 有 申 請 表 格 以 供 索 取 ，該 處 亦 會 按 　 閣 下 的 要 求 免
費 提 供 於 最 後 可 行 日 期 刊 發 的 合 資 格 參 與 者 名 單 副 本 ，惟 務 請 投 資 者 參 閱 香 港 交 易 所 網 站
刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單 。有 關 分 行 的 詳 情 ，見 本 節 上 文「索 取 申 請 表 格 之 地 點」一 段 。任
何 並 非 透 過 截 止 辦 理 申 請 登 記 日 期 上 午 九 時 正 於 香 港 交 易 所 網 站 刊 載 ，合 資 格 參 與 者 名 單
上所載的中央結算系統結算參與者或中央結算系統託管商參與者提出的申請將不獲接納。

閣下將被視作已授權香港結算及╱或香港結算代理人將　閣下或　閣下透過經紀或託
管 商 所 提 供 之 申 請 資 料 轉 交 管 理 人 、受 託 人 、聯 席 牽 頭 包 銷 商 及 香 港 基 金 單 位 登 記 處 。

透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示

當香港結算代理人代表向其發出電子認購指示申請香港公開發售基金單位的人士簽署
白色申請表格時：

(i) 香 港 結 算 代 理 人 僅 作 為 該 等 人 士 的 代 名 人 行 事 ，毋 須 對 任 何 違 反 白 色 申 請 表 格 或 本 發
售通函條款及條件的情況負責；

(ii) 香港結算代理人代表每名該等人士作出下列事項：

• 同 意 將 予 配 發 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 須 以 香 港 結 算 代 理 人 名 義 登 記 ，並 直 接 存
入 中 央 結 算 系 統 ，以 便 寄 存 入 代 表 該 人 士 輸 入 電 子 認 購 指 示 之 中 央 結 算 系 統 參 與
者 的 股 份 戶 口 ，或 該 人 士 之 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 之 股 份 戶 口 內 ；

• 承諾及同意接納該人士所發出電子認購指示所申請或獲分配任何較少數目之香港
公開發售基金單位；

• 承 諾 及 確 認 該 人 士 並 無 申 請 或 接 納 或 表 示 有 意 認 購 ，亦 不 會 申 請 或 接 納 或 表 示 有
意認購國際發售下的任何國際發售基金單位或以其他方式參與國際發售；

• （如 有 關 電 子 認 購 指 示 是 為 該 人 士 本 身 之 利 益 而 發 出）聲 明 僅 有 一 項 電 子 認 購 指 示
是為該人士之利益而發出；

• （如 該 人 士 是 他 人 之 代 理）聲 明 該 人 士 僅 為 該 位 人 士 之 利 益 而 發 出 一 項 電 子 認 購 指
示 ，而 該 人 士 已 獲 正 式 授 權 以 該 位 人 士 代 理 之 身 份 發 出 該 項 指 示 ；

• 明 白 管 理 人 、受 託 人 及 聯 席 牽 頭 包 銷 商 將 依 賴 以 上 聲 明 及 陳 述 ，以 決 定 是 否 就 該
人 士 作 出 之 電 子 認 購 指 示 分 配 任 何 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，而 該 人 士 如 作 出 虛 假
聲 明 ，可 能 會 被 檢 控 ；

• 授 權 管 理 人 及 受 託 人 將 香 港 結 算 代 理 人 之 名 稱 列 入 基 金 單 位 持 有 人 名 冊 內 ，作 為
按 該 人 士 之 電 子 認 購 指 示 而 分 配 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 持 有 人 ，並 按 照 本 公
司 與 香 港 結 算 另 行 協 議 之 安 排 ，寄 發 有 關 基 金 單 位 證 書 及 ╱ 或 退 款 ；

• 確 認 該 人 士 已 細 閱 本 發 售 通 函 所 載 條 款 、條 件 和 申 請 手 續 ，並 同 意 受 其 約 束 ；

315
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

• 確 認 該 人 士 已 收 取 及 ╱ 或 閱 讀 本 發 售 通 函 ，僅 依 據 本 發 售 通 函 載 列 之 資 料 和 陳 述
發出該人士之電子認購指示或指示該人士之經紀或託管商代該人士發出電子認購
指 示（除 本 發 售 通 函 的 任 何 補 充 文 件 所 載 者 外）；

• 同 意 管 理 人 、受 託 人 、聯 席 上 市 代 理 人 、聯 席 賬 簿 管 理 人 、聯 席 牽 頭 包 銷 商 、包
銷商 、彼等各自的董事 、高級職員 、僱員 、合夥人 、代理 、顧問及參與發售的任何
其 他 方 ，均 毋 須 對 本 發 售 通 函（及 其 任 何 補 充 文 件）並 未 載 列 的 任 何 資 料 及 陳 述 負
責；

• 同 意 向 管 理 人 、受 託 人 、香 港 基 金 單 位 登 記 處 、收 款 銀 行 、聯 席 賬 簿 管 理 人 、聯
席 牽 頭 包 銷 商 、包 銷 商 及 ╱ 或 彼 等 各 自 的 顧 問 及 代 理 披 露 該 人 士 的 個 人 資 料 ；

• 同 意（在 不 損 害 該 人 士 可 能 擁 有 之 任 何 其 他 權 利 之 情 況 下）由 香 港 結 算 代 理 人 作 出
之 申 請 一 經 接 納 ，即 不 可 因 無 意 之 失 實 陳 述 而 撤 銷 申 請 ；

• 同意由香港結算代理人根據該人士作出的電子認購指示而代該名人士提交的申請
於 開 始 辦 理 申 請 登 記 時 間 後 第 五 日（就 此 而 言 ，不 包 括 星 期 六 、星 期 日 或 香 港 公 眾
假 期）之 前 不 可 撤 回 ，而 此 項 同 意 將 成 為 與 本 公 司 訂 立 的 附 屬 合 約 ，當 該 名 人 士 發
出 指 示 時 即 具 有 約 束 力 ，而 根 據 該 附 屬 合 約 ，管 理 人 同 意 ，除 按 本 發 售 通 函 所 述
任 其 中 一 項 程 序 外 ，不 會 於 開 始 辦 理 申 請 登 記 時 間 後 第 五 日（就 此 而 言 ，不 包 括 星
期六 、星期日或香港公眾假期）之前向任何人士提呈發售任何香港公開發售基金單
位 。然 而 ，倘 若 對 本 發 售 通 函 內 容 負 責 的 人 士 發 出 公 告 ，免 除 或 限 制 其 對 本 發 售
通 函 的 責 任 ，香 港 結 算 代 理 人 可 於 開 始 辦 理 申 請 登 記 時 間 後 第 五 日（就 此 而 言 ，不
包 括 星 期 六 、星 期 日 或 香 港 公 眾 假 期）之 前 撤 回 申 請 ；

• 同 意 由 香 港 結 算 代 理 人 作 出 之 申 請 一 經 接 納 後 ，其 申 請 及 該 人 士 之 電 子 認 購 指 示
均 不 可 撤 回 ，而 對 其 申 請 是 否 獲 得 接 納 將 以 管 理 人 刊 發 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位
結果的公佈為證；

• 就 發 出 有 關 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 之 電 子 認 購 指 示 而 言 ，同 意 該 人 士 與 香 港 結 算
訂立之參與者協議（須與中央結算系統一般規則和中央結算系統運作程序規則一併
閱 讀）所 列 之 安 排 、承 諾 及 保 證 ；

• 向管理人及受託人（為本身及為各基金單位持有人的利益）表示同意（而一經接納香
港結算代理人全部或部分申請 ，即被視為管理人及受託人（為本身及代表各基金單
位 持 有 人）向 每 位 發 出 電 子 認 購 指 示 的 中 央 結 算 系 統 參 與 者 表 示 同 意）遵 守 及 符 合
信託契約；及

• 同 意 該 人 士 的 申 請 、任 何 對 申 請 的 接 納 及 由 此 產 生 的 合 約 將 受 香 港 法 例 規 管 ，並
須按其詮釋。

透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示的效用

一經透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示或指示　閣下的經紀或託管商（須
為中央結算系統結算參與者或中央結算系統託管商參與者）向香港結算發出該等指示 ，　閣

316
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

下（倘屬聯名申請人 ，則各申請人共同及個別）即被視為已作出下列事項（香港結算及香港結
算 代 理 人 均 毋 須 就 下 文 所 述 事 項 對 管 理 人 或 任 何 其 他 人 士 承 擔 任 何 責 任）：

• 指 示 及 授 權 香 港 結 算 促 使 香 港 結 算 代 理 人（作 為 相 關 中 央 結 算 系 統 參 與 者 之 代 名
人）代 表 　 閣 下 申 請 認 購 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ；

• 指示及授權香港結算安排從　閣下指定用作支付的人民幣銀行賬戶中扣除款項，
以 支 付 最 高 發 售 價 、經 紀 佣 金 、證 監 會 交 易 徵 費 及 香 港 聯 交 所 交 易 費 ； 倘 申 請 全
部 或 部 分 不 獲 接 納 及 ╱ 或 發 售 價 低 於 申 請 時 初 步 支 付 的 每 個 基 金 單 位 發 售 價 ，則
退 還 申 請 款 項 ，在 各 情 況 下 均 包 括 經 紀 佣 金 、證 監 會 交 易 徵 費 及 香 港 聯 交 所 交 易
費 ，並 存 入 　 閣 下 指 定 用 作 支 付 的 人 民 幣 銀 行 賬 戶 內 ； 及

• 指示及授權香港結算安排香港結算代理人代表　閣下作出於白色申請表格及本發
售通函所述須代表　閣下作出的一切事項。

最低認購數額及許可數額

閣下可自行或安排身為中央結算系統結算參與者或中央結算系統託管商參與者的經紀
或 託 管 商 發 出 申 請 最 少1,000個 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 的 電 子 認 購 指 示 。申 請 超 過1,000個
香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 的 指 示 必 須 按 申 請 表 格 一 覽 表 上 所 列 的 其 中 一 個 數 目 作 出 。申 請 任
何 其 他 數 目 的 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 將 不 予 考 慮 ，並 將 不 獲 受 理 。

並非中央結算系統投資者戶口持有人的人士可指示彼等身為中央結算系統結算參與者
或 中 央 結 算 系 統 託 管 商 參 與 者 的 經 紀 或 託 管 商 ，代 表 彼 等 透 過 中 央 結 算 系 統 終 端 機 向 香 港
結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 ，以 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 。

輸入電子認購指示的時間

中央結算系統結算╱託管商參與者可在下列日期及時間輸入電子認購指示：

(1)
2011年4月11日（星 期 一） — 上午九時正至晚上八時三十分
(1)
2011年4月12日（星 期 二） — 上午八時正至晚上八時三十分
(1)
2011年4月13日（星 期 三） — 上午八時正至晚上八時三十分
(1)
2011年4月14日（星 期 四） — 上午八時正至晚上八時三十分
(1)
2011年4月15日（星 期 五） — 上午八時正至晚上八時三十分
(1)
2011年4月16日（星 期 六） — 上午八時正至下午一時正
(1)
2011年4月18日（星 期 一） — 上午八時正至晚上八時三十分
(1)
2011年4月19日（星 期 二） — 上午八時正 至中午十二時正

附註：
(1) 香 港 結 算 可 於 事 先 知 會 中 央 結 算 系 統 結 算 ╱ 託 管 商 參 與 者 的 情 況 下 ，不 時 決 定 更 改 該 等 時 間 。

中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 可 由2011年4月11日（星 期 一）上 午 九 時 正 至2011年4月

19日（星 期 二）中 午 十 二 時 正（每 日24小 時 ，申 請 截 止 日 期 除 外）輸 入 電 子 認 購 指 示 。

輸入電子認購指示的截止時間為申請截止日期2011年4月19日（星期二）中午十二時正 ，

317
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

或 倘 該 日 並 無 開 始 辦 理 申 請 登 記 ，則 按 下 文「10.惡 劣 天 氣 對 辦 理 認 購 申 請 登 記 之 影 響」分 段
所述之日期及時間前遞交。

重複申請概不受理

倘 　 閣 下 被 懷 疑 重 複 申 請 或 倘 為 　 閣 下 之 利 益 作 出 多 於 一 項 申 請 ，則 以 香 港 結 算 代 理
人名義申請之香港公開發售基金單位數目將自動相應地調減有關　閣下發出及╱或為　閣
下 之 利 益 發 出 該 等 指 示 所 認 購 之 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 數 目 。就 考 慮 是 否 作 出 重 複 申 請 而
言 ，　 閣 下 或 為 　 閣 下 之 利 益 向 香 港 結 算 發 出 任 何 電 子 認 購 指 示 以 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金
單位將被視作一項實際申請。

就分配香港公開發售基金單位而言 ，香港結算代理人不會被視為申請人 ，而每一名發出

電子認購指示之中央結算系統參與者或為其利益而發出有關指示之人士會被視為申請人。

個人資料

申請表格內「個人資料」一節適用於管理人 、受託人及香港基金單位登記處持有關於　閣
下 之 任 何 個 人 資 料 ，亦 同 樣 適 用 於 並 非 香 港 結 算 代 理 人 的 申 請 人 之 個 人 資 料 。

警告

透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 認 購 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，僅 為 提
供 給 中 央 結 算 系 統 參 與 者 之 一 項 服 務 。管 理 人 、受 託 人 、聯 席 上 市 代 理 人 、聯 席 賬 簿 管 理
人 、聯 席 牽 頭 包 銷 商 及 包 銷 商 對 申 請 概 不 負 責 ，亦 不 保 證 任 何 中 央 結 算 系 統 參 與 者 將 獲 配
發任何香港公開發售基金單位。

為 確 保 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 可 透 過 中 央 結 算 系 統「結 算 通」電 話 系 統 或 中 央
結 算 系 統 互 聯 網 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 ，謹 請 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人
盡 早 向 該 系 統 輸 入 電 子 認 購 指 示 。倘 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 在 連 接 中 央 結 算 系 統
「結 算 通」電 話 系 統 或 中 央 結 算 系 統 互 聯 網 系 統 以 提 交 彼 等 的 電 子 認 購 指 示 時 出 現 問 題 ，則
應 ：(i)提 交 白 色 或 黃 色 申 請 表 格 ；(ii)透 過 白 表eIPO提 交 ； 或(iii)於2011年4月19日（星 期 二）中
午 十 二 時 正 前 或 本 節「10.惡 劣 天 氣 對 辦 理 認 購 申 請 登 記 之 影 響」所 述 之 較 後 時 間 前 ，前 往 香
港結算客戶服務中心填寫電子認購指示輸入要求表格。

7 閣下可遞交之申請數目

閣下僅可在以下一種情況下提交超過一份香港公開發售基金單位申請：

閣 下 身 為 代 名 人 ，在 此 情 況 下 ，　 閣 下 可 以 本 身 之 名 義 代 表 不 同 實 益 擁 有 人 透 過 中 央
結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示（倘 　 閣 下 為 中 央 結 算 系 統 參 與 者）及 提 交 超 過 一 份
白色或黃色申請表格。

在 申 請 表 格 上「由 代 名 人 遞 交」一 欄 中 ，　 閣 下 必 須 為 每 名 實 益 擁 有 人 或 倘 為 聯 名 實 益
擁 有 人 ，為 每 名 聯 名 實 益 擁 有 人 填 寫 ：

• 賬戶號碼；或
• 其他識別編碼。

倘 　 閣 下 並 無 填 上 此 等 資 料 ，則 有 關 申 請 將 被 視 為 為 　 閣 下 之 利 益 遞 交 。

318
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

除 此 之 外 ，一 概 不 得 作 重 複 申 請 。

以 下 是 對 所 有 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 申 請 均 有 約 束 力 的 條 款 及 條 件 ，即 填 妥 及 送 交 申
請 表 格 、透 過 白 表eIPO服 務 申 請 或 提 交 電 子 認 購 指 示 ，表 示 　 閣 下 ：

• （假 如 該 項 申 請 是 為 　 閣 下 本 身 利 益 作 出）保 證 此 乃 為 　 閣 下 的 利 益 以 白 色 或 黃 色
申 請 表 格 或 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 或 透 過 白 表eIPO服 務
(www.eipo.com.hk) 向指定白表eIPO服務供應商提交網上申請所作出或將作出的唯
一申請；或

• （假 如 　 閣 下 為 他 人 的 代 理 人 或 代 名 人）保 證 已 向 該 人 士 作 出 合 理 查 詢 ，以 確 定 此
乃為該人士的利益以白色或黃色申請表格或透過中央結算系統向香港結算發出電
子 認 購 指 示 或 透 過 白 表eIPO服 務(www.eipo.com.hk)向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提
交 網 上 申 請 所 作 出 或 將 作 出 的 唯 一 申 請 ，及 　 閣 下 已 獲 正 式 授 權 作 為 該 人 士 的 代
理人簽署申請表格或發出電子認購指示。

除 非 　 閣 下 為 代 名 人 並 已 在 　 閣 下 的 申 請 中 提 供 所 需 資 料 ，否 則 倘 　 閣 下 或 　 閣 下 聯
同 　 閣 下 的 聯 名 申 請 人 作 出 下 列 行 為 ，則 　 閣 下 根 據 香 港 公 開 發 售 作 出 的 所 有 申 請 將 被 視
為重複申請而不獲受理：

• （個 別 或 聯 名）以 白 色 或 黃 色 申 請 表 格 或 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認
購 指 示 或 透 過 白 表eIPO服 務( www.eipo.com.hk) 向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提 交
網上申請提出超過一項申請；或

• （個 別 或 聯 名）同 時 以 一 份（或 多 份）白 色 申 請 表 格 及 一 份（或 多 份）黃 色 申 請 表 格 或

以 一 份（或 多 份）白 色 或 黃 色 申 請 表 格 及 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認
購 指 示 或 透 過 白 表eIPO服 務 (www.eipo.com.hk) 向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提 交
網上申請提出申請；或

• （個 別 或 聯 名）以 白 色 或 黃 色 申 請 表 格 或 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認
購 指 示 或 透 過 白 表eIPO服 務( www.eipo.com.hk) 向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提 交
網 上 申 請 申 請 認 購 超 過200,000,000個 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，即 根 據 香 港 公 開 發
售初步可供公眾認購的基金單位的50.0% ，詳情載於本發售通函「發售架構 — 香港
公 開 發 售」一 節 ； 或

• 已申請認購或接納或表示有意認購或已獲或將獲配售或分配（包括有條件及 ╱ 或暫
定）國 際 發 售 的 基 金 單 位 。

倘有超過一份為　閣下利益以白色或黃色申請表格或透過中央結算系統向香港結算發
出 電 子 認 購 指 示 或 透 過 白 表eIPO服 務 (www.eipo.com.hk) 向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提 交
網 上 申 請 提 出 之 申 請（包 括 香 港 結 算 代 理 人 按 電 子 認 購 指 示 作 出 申 請 之 部 分），則 　 閣 下 作
出 之 所 有 申 請 將 被 視 為 重 複 申 請 而 不 獲 受 理 。倘 申 請 人 為 非 上 市 公 司 ，而 ：

• 該公司之主要業務為從事證券買賣；及

• 閣下對該公司可行使法定控制權，

該項申請將視作為　閣下本身利益提出。

319
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

非上市公司指其股本證券並沒有在香港聯交所上市之公司。

法定控制權指　閣下：

• 控制該公司董事會之組成；或

• 控制該公司一半以上投票權；或

• 持有該公司一半以上已發行股本（不包括無權獲分派超逾某特定金額之溢利或資本
之 股 本）。

8 香港公開發售基金單位的價格

最高發售價為每個香港公開發售基金單位人民幣5.58元 。　閣下亦須以人民幣支付1.0%
經紀佣金 、0.003%證監會交易徵費及0.005%香港聯交所交易費 ，即　閣下須就一手1,000個
基金單位支付人民幣5,636.25元 。白色及黃色申請表格內附有一覽表 ，列出最多200,000,000
個 基 金 單 位 數 額 應 付 的 實 際 金 額 。　 閣 下 最 少 須 申 請1,000個 基 金 單 位 。申 請 必 須 按 申 請 表
格 一 覽 表 上 所 列 的 其 中 一 個 數 目 作 出 。申 請 任 何 其 他 數 目 的 基 金 單 位 將 不 予 考 慮 ，並 將 不
獲 受 理 。務 請 　 閣 下 留 意 ，作 為 個 人 投 資 者 ，每 日 可 將 其 他 貨 幣 兌 換 為 人 民 幣 上 限 為 人 民
幣20,000,000元 ，　 閣 下 須 持 有 充 足 人 民 幣 以 支 付 申 請 款 項 及 相 關 經 紀 佣 金 、證 監 會 交 易
徵費及香港聯交所交易費。

倘 　 閣 下 透 過 www.eipo.com.hk 以 白 表eIPO服 務 方 式 申 請 認 購 ，　 閣 下 僅 可 使 用 香
港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 、中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司 或 恒 生 銀 行 有 限 公 司 提 供 的 網 上 銀 行
服 務 支 付 申 請 款 項 。　 閣 下 須 以 上 述 三 間 銀 行 任 何 一 間 開 設 的 人 民 幣 銀 行 賬 戶 支 付 款 項 ，
而 該 人 民 幣 銀 行 賬 戶 須 存 置 足 夠 人 民 幣 以 作 支 付 。有 關 支 付 數 額 及 支 付 指 示 更 多 詳 情 載 於
www.eipo.com.hk 。

閣下申請基金單位時 ，須根據申請表格（如　閣下以申請表格提出申請）所載的條款 ，以
一 張 人 民 幣 支 票 或 一 張 人 民 幣 本 票 悉 數 支 付 最 高 發 售 價 、經 紀 佣 金 、證 監 會 交 易 徵 費 及 香
港 聯 交 所 交 易 費 。倘 　 閣 下 有 意 利 用 人 民 幣 支 票 支 付 申 請 款 項 及 相 關 收 費 及 費 用 ，　 閣 下
需 持 有 人 民 幣 銀 行 戶 口 。　 閣 下 開 立 人 民 幣 銀 行 戶 口 時 ，務 請 　 閣 下 預 先 向 銀 行 查 詢 有 關
簽發人民幣支票有否任何特定規定 。尤其是 ，　閣下須注意 ，某些銀行已就客戶人民幣支票
賬戶結餘或客戶一日內可簽發的支票金額實施內部限制（通常為人民幣80,000元）。該等限制
或 會 對 　 閣 下 安 排 籌 集 資 金 認 購 基 金 單 位 造 成 影 響 。倘 　 閣 下 擬 以 人 民 幣 本 票 支 付 ，　 閣
下 可 能 無 需 開 立 人 民 幣 銀 行 戶 口 ，惟 須 視 乎 　 閣 下 購 買 人 民 幣 本 票 的 銀 行 有 否 規 定 而 定 ，
而 有 否 規 定 乃 屬 銀 行 的 內 部 政 策 ，而 各 銀 行 或 有 不 同 。據 管 理 人 所 悉 ，於 最 後 可 行 日 期 ，
提 供 人 民 幣 本 票 服 務 最 少 有 中 信 銀 行 國 際 有 限 公 司 、香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 、中 國 銀
行（香 港）有 限 公 司 、恒 生 銀 行 有 限 公 司 、中 國 建 設 銀 行（亞 洲）股 份 有 限 公 司 、渣 打 銀 行(香
港)有 限 公 司 、交 通 銀 行 股 份 有 限 公 司 、東 亞 銀 行 有 限 公 司 、永 亨 銀 行 有 限 公 司 、集 友 銀 行
有 限 公 司 及 南 洋 商 業 銀 行 有 限 公 司 。此 外 ，倘 　 閣 下 為 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 ，
擬 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，　 閣 下 須
確認於中央結算系統設立人民幣指定銀行賬戶。

倘 　 閣 下 的 申 請 獲 接 納 ，則 經 紀 佣 金 將 以 人 民 幣 付 予 香 港 聯 交 所 參 與 者 ，而 證 監 會 交

320
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

易 徵 費 及 香 港 聯 交 所 交 易 費 則 以 人 民 幣 付 予 香 港 聯 交 所（證 監 會 交 易 徵 費 由 香 港 聯 交 所 代
證 監 會 收 取）。

最 終 發 售 價 將 由 聯 席 賬 簿 管 理 人（代 表 包 銷 商）、Hui Xian Cayman 及 管 理 人 於2011年4

月19日（星 期 二）或 前 後 釐 定 ，惟 無 論 如 何 不 遲 於2011年4月26日（星 期 二），否 則 發 售 將 不
會 進 行 並 將 告 失 效 。有 關 其 他 詳 情 ，請 參 閱 本 發 售 通 函「發 售 架 構 — 釐 定 發 售 價」一 節 。

9 申請登記時間

申 請 登 記 時 間 為2011年4月19日（星 期 二）上 午 十 一 時 四 十 五 分 至 中 午 十 二 時 正 。

本 公 司 於 截 止 辦 理 認 購 申 請 登 記 前 不 會 處 理 基 金 單 位 的 申 請 ，亦 不 會 配 發 任 何 該 等 基
金 單 位 。2011年4月19日（星 期 二）之 後 方 開 始 配 發 基 金 單 位 。

10 惡 劣 天 氣 對 辦 理 認 購 申 請 登 記 之 影 響

倘於2011年4月19日（星期二）上午九時正至中午十二時正期間內任何時間於香港發出 ：

• 八號或以上熱帶氣旋警告訊號；或

• 「黑 色」暴 雨 警 告 訊 號

將不會開始辦理申請登記 。申請截止日期將延遲 ，並押後至下一個上午九時正至中午十二時

正期間內在香港並無懸掛任何此等警告訊號的營業日當日上午十一時四十五分至中午十二
時正開始辦理申請登記。

營 業 日 指 除 星 期 六 、星 期 日 或 香 港 公 眾 假 期 以 外 的 日 子 。

倘 於2011年4月19日（星 期 二）並 無 開 始 及 截 止 辦 理 認 購 申 請 登 記 ，或 倘 於 本 發 售 通 函
「預 期 時 間 表」一 節 所 述 的 其 他 日 期 香 港 懸 掛 八 號 或 以 上 熱 帶 氣 旋 警 告 訊 號 或「黑 色」暴 雨 警
告 訊 號 ，則 可 能 會 影 響 本 發 售 通 函「預 期 時 間 表」一 節 所 述 的 該 等 日 期 。本 公 司 將 就 有 關 情
況作出公佈。

11 公 佈 結 果

我 們 預 期 於2011年4月28日（星 期 四）在 英 文 虎 報（以 英 文）及 星 島 日 報（以 中 文）以 及 在

匯賢產業信託網站 www.huixianreit.com 及香港交易所網站 www.hkexnews.hk 公佈最終發
售 價 、國 際 發 售 踴 躍 程 度 、香 港 公 開 發 售 申 請 水 平 及 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 的 分 配 基 準 。

香港公開發售的分配結果及成功申請人的香港身份證號碼╱護照號碼╱香港商業登記
號碼將於下列日期及時間按下列方式提供：

• 可 於 2011 年 4 月 28 日（星 期 四）上 午 九 時 正 前 在 匯 賢 產 業 信 託 網 站

www.huixianreit.com 及 香 港 交 易 所 網 站 www.hkexnews.hk 刊 登 的 公 佈 ，查 閱 香
港公開發售的分配結果；

• 可 於2011年4月28日（星 期 四）上 午 八 時 正 至2011年5月4日（星 期 三）午 夜 十 二 時 正

期間24小時瀏覽指定的分配結果網站 www.iporesults.com.hk ，查閱香港公開發售
的分配結果 。申請人可於香港公開發售分配結果網站 www.iporesults.com.hk ，或

321
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

可 經 由 匯 賢 產 業 信 託 網 站 www.huixianreit.com 超 連 結 至 香 港 公 開 發 售 分 配 結 果
網 站 www.iporesults.com.hk 使 用 身 份 識 別 搜 尋 功 能 查 詢 分 配 結 果 。用 戶 須 輸 入
其在申請時提供的香港身份證╱護照╱香港商業登記號碼以查閱彼等各自的分配
結果；

• 可 致 電 香 港 公 開 發 售 分 配 結 果 電 話 查 詢 熱 線 查 詢 分 配 結 果 。申 請 人 可 於2011年4
月28日（星 期 四）至2011年5月1日（星 期 日）期 間 上 午 九 時 正 至 晚 上 十 時 正 致 電2862
8669查 詢 其 申 請 是 否 獲 接 納 及 獲 分 配 的 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 數 目（如 有）；

• 可 於2011年4月28日（星 期 四）至2011年4月30日（星 期 六）期 間 在 所 有 收 款 銀 行 分 行

的 營 業 時 間 內 ，於 該 等 分 行 查 閱 載 有 分 配 結 果 的 特 備 分 配 結 果 小 冊 子 。有 關 收 款
銀 行 分 行 的 地 址 載 於 上 文「3.使 用 申 請 表 格 申 請 — 索 取 申 請 表 格 之 地 點」一 節 。

如 　 閣 下 的 申 請 已 收 訖 、有 效 、獲 處 理 及 未 遭 拒 絕 受 理 ，管 理 人 可 透 過 公 佈 分 配 基 準
及╱或公開發佈分配結果以接納　閣下的購買要約。

倘管理人接納　閣下的購買要約（全部或部分），則構成為一項具約束力的合約 ，據此 ，
倘 發 售 的 條 件 達 成 或 發 售 並 未 在 其 他 情 況 下 被 終 止 ，則 　 閣 下 須 購 買 　 閣 下 要 約 獲 接 納 的
香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 。其 他 詳 情 載 於 本 發 售 通 函「發 售 架 構」一 節 。

在 　 閣 下 的 申 請 獲 接 納 後 的 任 何 時 間 內 ，　 閣 下 不 得 因 無 意 的 失 實 陳 述 而 行 使 任 何 補
救 方 法 撤 回 申 請 ，但 並 不 影 響 　 閣 下 可 能 擁 有 的 任 何 其 他 權 利 。

12　 閣 下 不 獲 配 發 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 的 情 況

有關申請表格隨附的附註（不論　閣下以申請表格或透過白表eIPO服務 (www.eipo.com.
hk) 或 向 香 港 結 算 發 出 電 子 指 示 促 使 香 港 結 算 代 理 人 代 表 　 閣 下 提 出 申 請）詳 細 載 列 　 閣 下
不 獲 配 發 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 的 情 況 ，謹 請 　 閣 下 細 閱 。　 閣 下 尤 須 注 意 ，　 閣 下 於 下
列情況將不獲配發香港公開發售基金單位：

• 倘香港公開發售的條件仍未達成：

倘本發售通函「發售架構 — 香港公開發售之條件」一節所載香港公開發售的條件於2011
年4月29日 或 之 前 未 獲 達 成 。

• 管理人或其代理人可全權酌情決定拒絕或接納　閣下的申請：

管理人 、聯席牽頭包銷商（或彼等各自的代理及代名人）或指定白表eIPO服務供應商（倘
適 用）可 全 權 酌 情 決 定 拒 絕 或 接 納 任 何 申 請 ，或 僅 接 納 任 何 部 分 申 請 。

管理人 、聯席牽頭包銷商（或彼等各自的代理及代名人）及指定白表eIPO服務供應商（倘

322
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

適 用）
（以 管 理 人 代 理 人 的 身 份）及 管 理 人 的 代 理 及 代 名 人 均 毋 須 就 拒 絕 或 接 納 任 何 申 請 解
釋原因。

• 倘 出 現 下 列 情 況 ，　 閣 下 將 不 會 獲 得 任 何 配 發 ：

• 閣下提出重複或疑屬重複申請；

• 閣 下 或 　 閣 下 為 其 利 益 提 出 申 請 的 人 士 已 申 請 或 認 購 ，或 表 示 有 意 認 購 或 已
獲 或 將 獲 配 售 或 分 配（包 括 有 條 件 及 ╱ 或 暫 定）香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 及 ╱ 或
國 際 發 售 項 下 的 國 際 發 售 基 金 單 位 。一 經 填 妥 任 何 白 色 或 黃 色 申 請 表 格 或 透
過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 或 透 過 白 表 eIPO服 務 (www.
eipo.com.hk) 向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 提 交 網 上 申 請 ，即 表 示 　 閣 下 同 意
不會同時申請認購香港公開發售基金單位以及國際發售項下的國際發售基金
單 位 。本 公 司 將 採 取 合 理 措 施 ，識 別 及 拒 絕 已 在 國 際 發 售 中 獲 得 國 際 發 售 基
金 單 位 的 投 資 者 於 香 港 公 開 發 售 所 作 的 申 請 ，以 及 識 別 及 拒 絕 已 在 香 港 公 開
發售中獲得香港公開發售基金單位的投資者對國際發售所表示的興趣；

• 閣下並未遵照申請表格內所載指示填妥申請表格（倘　閣下以申請表格提出申
請）；

• 閣 下 通 過 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）以
黃 色 申 請 表 格 提 出 申 請 ，　 閣 下 的 申 請 表 格 尾 頁 紅 色 方 格 內 並 無 載 有 由 香 港
交易所於截止辦理申請登記日期刊發合資格參與者名單上所載的中央結算系
統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）的 參 與 者 編 號 ，名 單 上 各 人
士均已成功完成香港交易所於2011年3月舉行的人民幣準備測試 ，並確認他們
已準備就緒進行人民幣證券買賣及╱或清算交易；

• 閣下作為中央結算系統投資者戶口持有人透過中央結算系統發出電子認購指
示 向 中 央 結 算 系 統 作 出 申 請 ，但 尚 未 於 中 央 結 算 系 統 設 立 人 民 幣 指 定 銀 行 賬
戶；

• 閣下指示屬於中央結算系統結算參與者或中央結算系統託管商參與者的經紀
或 託 管 商 ，代 表 　 閣 下 透 過 中 央 結 算 系 統 終 端 機 發 出 電 子 認 購 指 示 申 請 香 港
公 開 發 售 基 金 單 位 ，但 　 閣 下 的 經 紀 或 託 管 商 並 非 名 列 截 止 辦 理 申 請 登 記 日
期上午九時正於香港交易所網站刊載合資格參與者名單之中央結算系統結算
參與者或中央結算系統託管商參與者；

• 閣 下 未 根 據 指 定 網 站 www.eipo.com.hk 所 載 指 示 、條 款 及 條 件 ，完 成 透 過 白
表eIPO服 務 提 交 網 上 申 請 ；

• 閣下並無繳妥款項 ，或　閣下繳付款項的支票或本票於首次過戶時未能兌現 ；

• 香港包銷協議及國際包銷協議未成為無條件；

• 香港包銷協議及國際包銷協議根據其各自條款終止；

• 管理人及╱或聯席牽頭包銷商相信接納　閣下的申請將導致彼等違反　閣下
填 妥 及 ╱ 或 簽 署 的 申 請 所 屬 司 法 管 轄 權 區 的 適 用 證 券 或 其 他 法 例 、規 則 或 規
例；或

323
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

• 閣 下 申 請 認 購 超 過200,000,000個 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，即 根 據 香 港 公 開 發
售 初 步 提 呈 以 供 公 眾 認 購 的 基 金 單 位 的50.0% 。

13 退 回 申 請 款 項

倘 申 請 遭 拒 絕 、不 獲 接 納 或 僅 部 分 獲 接 納 ，或 最 終 釐 定 的 發 售 價 低 於 申 請 時 初 步 支 付
的 發 售 價 每 個 基 金 單 位 人 民 幣5.58元（不 包 括 有 關 的 經 紀 佣 金 、證 監 會 交 易 徵 費 及 香 港 聯 交
所 交 易 費），或 香 港 公 開 發 售 的 條 件 並 未 按 照「發 售 架 構 — 香 港 公 開 發 售 之 條 件」一 節 所 述
者 達 成 ，或 任 何 申 請 遭 撤 回 或 任 何 據 此 作 出 的 配 發 宣 告 無 效 ，則 申 請 款 項 或 其 適 當 部 分 連
同 相 關 經 紀 佣 金 、證 監 會 交 易 徵 費 及 香 港 聯 交 所 交 易 費 將 以 人 民 幣 不 計 利 息 退 還 。　 閣 下
需 持 有 人 民 幣 銀 行 賬 戶 以 存 置 退 款 支 票 或 接 收 電 子 退 款 指 示 。本 公 司 將 作 出 特 別 安 排 ，以
避 免 退 回 申 請 款 項（倘 適 用）時 出 現 任 何 不 當 的 延 誤 。

在 出 現 大 幅 超 額 認 購 的 特 別 情 況 下 ，管 理 人 及 聯 席 牽 頭 包 銷 商 可 酌 情 決 定 不 將 若 干 以
申 請 表 格 提 出 的 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 申 請 的 小 額 申 請 款 項 支 票（成 功 申 請 除 外）過 戶 。

本 公 司 將 於2011年4月28日（星 期 四）按 本 節 所 述 各 種 安 排 向 　 閣 下 退 還 申 請 款 項（如

有）。

14 發 送 ╱ 領 取 基 金 單 位 證 書 及 退 款

閣下將就根據香港公開發售向　閣下發出的全部香港公開發售基金單位獲發一張基金
單 位 證 書（惟 根 據 以 黃 色 申 請 表 格 或 透 過 中 央 結 算 系 統 向 香 港 結 算 發 出 電 子 認 購 指 示 作 出
的 申 請 而 發 出 的 基 金 單 位 證 書 ，將 按 下 述 方 式 存 入 中 央 結 算 系 統）。

本 公 司 不 會 就 基 金 單 位 發 出 任 何 臨 時 所 有 權 文 件 ，亦 不 會 就 申 請 時 已 付 的 款 項 發 出 任
何 收 據 。除 下 文 所 述 親 身 領 取 的 情 況 外 ，以 下 項 目 將 適 時 以 普 通 郵 遞 方 式 ，按 申 請 表 格 所
指 定 的 地 址 寄 予 　 閣 下（或 如 屬 聯 名 申 請 人 ，則 為 排 名 首 位 的 申 請 人），郵 誤 風 險 概 由 　 閣
下自行承擔：

(a) 就 以 白 色 申 請 表 格 或 透 過 白 表eIPO服 務 提 交 網 上 申 請 而 言 ：

(i) 倘申請全部獲接納 ，則發送所申請的全部香港公開發售基金單位的基金單位證書 ；

或

(ii) 倘 申 請 部 分 獲 接 納 ，則 發 送 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 成 功 申 請 數 目 的 基 金 單 位 證 書
（就以黃色申請表格提出而全部及部分獲接納的申請而言 ，成功申請的基金單位的
基 金 單 位 證 書 將 按 下 述 方 式 存 入 中 央 結 算 系 統）； 及 ╱ 或

(b) 就 白 色 或 黃 色 申 請 表 格 提 出 的 申 請 而 言 ，向 申 請 人（或 如 屬 聯 名 申 請 人 ，則 為 排 名 首 位
的 申 請 人）開 出「只 准 入 抬 頭 人 賬 戶」的 劃 線 退 款 支 票 ，而 該 退 款 支 票 為 ：(i)若 申 請 部 分
不 獲 接 納 ，則 為 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 不 獲 接 納 部 分 多 繳 的 申 請 款 項 ； 或(ii)若 申
請 全 部 不 獲 接 納 ，則 為 全 部 申 請 款 項 ； 及 ╱ 或(iii)若 發 售 價 低 於 申 請 時 初 步 支 付 的 每 個
基 金 單 位 發 售 價 ，則 為 發 售 價 與 申 請 時 所 付 的 每 個 基 金 單 位 最 高 發 售 價 的 差 額 ，上 述
各 種 情 況 均 包 括 該 等 退 款 ╱ 多 繳 款 項 應 佔 的1.0%經 紀 佣 金 、0.003%證 監 會 交 易 徵 費 及

324
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

0.005%香 港 聯 交 所 交 易 費（一 概 不 計 利 息）。　 閣 下 所 提 供 的 香 港 身 份 證 號 碼 ╱ 護 照 號

碼（或 如 屬 聯 名 申 請 人 ，則 為 排 名 首 位 申 請 人 的 香 港 身 份 證 號 碼 ╱ 護 照 號 碼）部 分 或 會
列 印 於 　 閣 下 的 退 款 支 票（如 有）上 。上 述 資 料 亦 可 能 轉 交 第 三 方 作 退 款 用 途 。　 閣 下
需 持 有 人 民 幣 銀 行 戶 口 作 兌 現 退 款 支 票 之 用 。　 閣 下 的 銀 行 於 兌 現 　 閣 下 的 退 款 支 票
前 ，可 能 會 要 求 核 實 　 閣 下 的 香 港 身 份 證 號 碼 ╱ 護 照 號 碼 。倘 　 閣 下 的 香 港 身 份 證 號
碼 ╱ 護 照 號 碼 填 寫 有 誤 ，或 會 導 致 　 閣 下 延 遲 甚 至 無 法 兌 現 退 款 支 票 。

除下文所述親身領取的情況外 ，有關使用白色或黃色申請表格或透過白表eIPO服務提出
申 請 且 全 部 及 部 分 不 獲 接 納 ，及 發 售 價 與 申 請 時 初 步 支 付 的 每 個 基 金 單 位 發 售 價 的 差 額 的
多 繳 申 請 款 項（如 有）的 電 子 退 款 指 示 ╱ 退 款 支 票 ； 以 及 使 用 白 色 申 請 表 格 或 透 過 白 表eIPO
服 務 提 交 網 上 申 請 的 全 部 及 部 分 獲 接 納 申 請 人 的 基 金 單 位 證 書 ，預 期 將 於2011年4月28日
（星 期 四）或 之 前 發 送 。　 閣 下 需 持 有 人 民 幣 銀 行 賬 戶 以 存 置 退 款 支 票 或 接 收 電 子 退 款 。本
公 司 保 留 權 利 在 支 票 過 戶 前 ，保 留 任 何 基 金 單 位 證 書 及 任 何 多 繳 申 請 款 項 。

只 有 香 港 公 開 發 售 在 所 有 方 面 成 為 無 條 件 及「包 銷 — 包 銷 安 排 及 費 用 — 香 港 公 開 發 售
— 終 止 協 議 之 理 由」一 節 所 述 終 止 權 利 不 獲 行 使 的 情 況 下 ，基 金 單 位 證 書 方 會 在2011年4月
29日（星 期 五）上 午 八 時 正 生 效 。投 資 者 於 獲 發 基 金 單 位 證 書 前 或 基 金 單 位 證 書 成 為 有 效 證
書 前 買 賣 基 金 單 位 ，須 自 行 承 擔 一 切 風 險 。

親身領取

(a) 倘　閣下使用白色申請表格申請

倘 　 閣 下 申 請1,000,000個 或 以 上 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，並 在 　 閣 下 的 白 色 申 請 表 格
表 明 擬 親 身 領 取 退 款 支 票（如 適 用）及 ╱ 或 基 金 單 位 證 書（如 適 用），且 已 提 供 　 閣 下 的 申 請
表格所規定的全部資料 ，則　閣下可於2011年4月28日（星期四）或本公司在報章通知領取 ╱
發 送 退 款 支 票 ╱ 電 子 退 款 指 示 ╱ 基 金 單 位 證 書 的 其 他 日 期 上 午 九 時 正 至 下 午 一 時 正 ，親 臨
香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司 領 取 有 關 退 款 支 票（如 適 用）及 基 金 單 位 證 書（如 適 用），地 址 為
香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東183號 合 和 中 心17樓1712–1716室 。倘 　 閣 下 為 個 人 申 請 人 並 選 擇 親 身
領取 ，則　閣下不得授權他人代為領取 。倘　閣下為公司申請人並選擇派人領取 ，則　閣下
須 委 派 授 權 代 表 攜 同 加 蓋 公 司 印 章 的 公 司 授 權 書 領 取 。個 人 及 授 權 代 表（如 適 用）在 領 取 時
均 須 出 示 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司 認 可 的 身 份 證 明 文 件 。倘 　 閣 下 並 未 在 指 定 領 取 時 間
內 親 身 領 取 　 閣 下 的 退 款 支 票（如 適 用）及 ╱ 或 基 金 單 位 證 書（如 適 用），則 該 等 支 票 及 ╱ 或
證 書 將 隨 即 以 普 通 郵 遞 方 式 寄 往 有 關 申 請 表 格 所 示 地 址 ，郵 誤 風 險 概 由 　 閣 下 自 行 承 擔 。

倘 　 閣 下 申 請 少 於1,000,000個 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，或 　 閣 下 申 請 認 購1,000,000個
或 以 上 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，但 並 無 在 有 關 申 請 表 格 表 明 會 親 身 領 取 　 閣 下 的 退 款 支 票
（如 適 用）及 ╱ 或 基 金 單 位 證 書（如 適 用），或 倘 　 閣 下 的 申 請 遭 拒 絕 受 理 、未 獲 接 納 或 僅 部
分獲接納 ，或倘香港公開發售條件未根據本發售通函「發售架構 — 香港公開發售之條件」一
節 達 成 ，或 倘 　 閣 下 的 申 請 遭 撤 回 或 據 此 作 出 的 任 何 配 發 宣 告 無 效 ，則 　 閣 下 的 基 金 單 位
證書（如適用）及 ╱ 或申請款項或適當部分的退款支票（如適用） （連同有關經紀佣金 、香港聯

325
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

交 所 交 易 費 及 證 監 會 交 易 徵 費（如 有））將 不 計 息 於2011年4月28日（星 期 四）以 普 通 郵 遞 方 式

寄 往 　 閣 下 申 請 表 格 所 示 地 址 ，郵 誤 風 險 概 由 　 閣 下 自 行 承 擔 。

(b) 倘　閣下使用黃色申請表格申請

倘 　 閣 下 申 請1,000,000個 或 以 上 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，並 在 黃 色 申 請 表 格 選 擇 親 身
領取　閣下的退款支票（如適用），則請按上述使用白色申請表格的申請人的相同指示行事 。
倘 　 閣 下 申 請 認 購1,000,000個 或 以 上 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，但 並 無 在 黃 色 申 請 表 格 表 明
會 親 身 領 取 　 閣 下 的 退 款 支 票（如 有），或 倘 　 閣 下 申 請 認 購 少 於1,000,000個 香 港 公 開 發 售
基 金 單 位 ，或 倘 　 閣 下 的 申 請 遭 拒 絕 受 理 、未 獲 接 納 或 僅 部 分 獲 接 納 ，或 倘 香 港 公 開 發 售
條件未根據本發售通函「發售架構 — 香港公開發售之條件」一節達成 ，或倘　閣下的申請遭
撤 回 ，或 據 此 作 出 的 任 何 配 發 宣 告 無 效 ，則 　 閣 下 申 請 款 項 或 適 當 部 份 的 退 款 支 票（如 有）
（連同有關經紀佣金 、香港聯交所交易費及證監會交易徵費（如有））將不計息於發送日期（預
計 為2011年4月28日（星 期 四））以 普 通 郵 遞 方 式 寄 往 　 閣 下 申 請 表 格 所 示 地 址 ，郵 誤 風 險 概
由　閣下自行承擔。

倘 　 閣 下 使 用 黃 色 申 請 表 格 申 請 認 購 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，且 　 閣 下 的 申 請 全 部 或
部分獲接納 ，則　閣下的基金單位證書將以香港結算代理人的名義發行 ，並於2011年4月28
日（星 期 四）或 在 特 別 情 況 下 由 香 港 結 算 或 香 港 結 算 代 理 人 所 指 定 的 任 何 其 他 日 期 存 入 中 央
結 算 系 統 ，以 按 　 閣 下 在 申 請 表 格 指 示 寄 存 於 　 閣 下 的 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 股
份戶口或　閣下的指定中央結算系統參與者股份戶口內。

• 倘 　 閣 下 透 過 指 定 的 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 除 外）
提出申請：

對 於 寄 存 於 　 閣 下 指 定 的 中 央 結 算 系 統 參 與 者（中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人
除 外）股 份 戶 口 的 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，　 閣 下 可 向 該 中 央 結 算 系 統 參 與 者 查
詢　閣下獲分配的香港公開發售基金單位數目。

• 倘　閣下以中央結算系統投資者戶口持有人身份提出申請：

管 理 人 預 期 於2011年4月28日（星 期 四）按 上 文「11.公 佈 結 果」所 述 方 式 公 佈 中 央 結

算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 的 申 請 結 果 以 及 香 港 公 開 發 售 結 果 。　 閣 下 應 查 核 該 等
結 果 ，如 有 任 何 誤 差 ，須 於2011年4月28日（星 期 四）或 香 港 結 算 或 香 港 結 算 代 理
人 釐 定 的 其 他 日 期 下 午 五 時 正 前 知 會 香 港 結 算 。緊 隨 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 寄 存
於 　 閣 下 的 股 份 戶 口 後 ，　 閣 下 可 透 過 中 央 結 算 系 統「結 算 通」電 話 系 統 及 中 央 結
算系統互聯網系統（根據香港結算不時有效的「投資者戶口持有人操作簡介」所載程
序）查 核 　 閣 下 的 新 戶 口 結 餘 。香 港 結 算 亦 將 向 　 閣 下 發 出 一 份 活 動 結 單 ，列 出 寄
存於　閣下股份戶口的香港公開發售基金單位數目。

(c) 倘 　 閣 下 透 過 白 表eIPO服 務 申 請

倘　閣下在指定網站 www.eipo.com.hk 使用白表eIPO服務向指定白表eIPO服務供應商

提 交 網 上 申 請 ，以 申 請 認 購1,000,000個 或 以 上 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，且 　 閣 下 的 申 請 全
部 或 部 分 獲 接 納 ，則 　 閣 下 可 於2011年4月28日（星 期 四）或 管 理 人 於 報 章 通 知 發 送 ╱ 領 取
基 金 單 位 證 書 ╱ 電 子 退 款 指 示 ╱ 退 款 支 票 的 其 他 日 期 上 午 九 時 正 至 下 午 一 時 正 ，親 臨 香 港

326
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

中 央 證 券 登 記 有 限 公 司 領 取 　 閣 下 的 基 金 單 位 證 書（倘 適 用），地 址 為 香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東
183號 合 和 中 心17樓1712–1716室 。

倘 　 閣 下 並 未 於 指 定 領 取 時 間 內 親 身 領 取 　 閣 下 的 基 金 單 位 證 書 ，則 該 等 證 書 將 會 隨
即 以 普 通 郵 遞 方 式 寄 往 　 閣 下 向 指 定 白 表eIPO 服 務 供 應 商 提 交 網 上 申 請 所 示 地 址 ，郵 誤 風
險概由　閣下自行承擔。

倘 　 閣 下 申 請 認 購 少 於1,000,000個 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 ，則 　 閣 下 的 基 金 單 位 證 書
（倘 適 用）將 會 於2011年4月28日（星 期 四）以 普 通 郵 遞 方 式 寄 往 　 閣 下 透 過 指 定 網 站 www.
eipo.com.hk 向 指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 發 出 的 申 請 指 示 內 所 示 地 址 ，郵 誤 風 險 概 由 　 閣
下自行承擔。

倘 　 閣 下 透 過 白 表eIPO服 務 申 請 並 透 過 單 一 銀 行 賬 戶 繳 付 申 請 款 項 ，則 退 款（如 有）將

以 電 子 退 款 形 式 發 送 至 申 請 付 款 賬 戶 內 。倘 　 閣 下 透 過 白 表 eIPO服 務 申 請 並 透 過 多 個 銀
行 賬 戶 繳 付 申 請 款 項 ，則 退 款（如 有）將 以 退 款 支 票 形 式 通 過 普 通 郵 遞 方 式 寄 往 　 閣 下 白 表
eIPO申 請 所 示 地 址 ，郵 誤 風 險 概 由 　 閣 下 自 行 承 擔 。

亦 請 留 意 上 文「4.透 過 白 表eIPO服 務 申 請 — 額 外 資 料」一 節 所 載 有 關 多 繳 申 請 款 項 、申

請 款 項 不 足 或 申 請 遭 指 定 白 表eIPO 服 務 供 應 商 拒 絕 受 理 的 退 款 的 額 外 資 料 。

透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示

倘 　 閣 下 的 申 請 全 部 或 部 分 獲 接 納 ，則 　 閣 下 的 基 金 單 位 證 書 將 以 香 港 結 算 代 理 人 的
名 義 發 行 ，並 於2011年4月28日（星 期 四）或 在 特 別 情 況 下 由 香 港 結 算 或 香 港 結 算 代 理 人 所
指 定 的 任 何 其 他 日 期 存 入 中 央 結 算 系 統 ，以 寄 存 於 　 閣 下 所 指 示 代 表 　 閣 下 發 出 電 子 認 購
指示的中央結算系統參與者的股份戶口或　閣下的中央結算系統投資者戶口持有人的股份
戶口內。

管 理 人 預 期 於2011年4月28日（星 期 四）以 上 文「11.公 佈 結 果」所 述 方 式 刊 登 中 央 結 算 系

統 參 與 者（倘 該 名 中 央 結 算 系 統 參 與 者 為 經 紀 或 託 管 商 ，將 一 併 刊 登 有 關 實 益 擁 有 人 的 資
料）的 申 請 結 果 、　 閣 下 的 香 港 身 份 證 號 碼 ╱ 護 照 號 碼 或 其 他 身 份 識 別 號 碼（倘 為 公 司 申 請
人 ，則刊登香港商業登記號碼）及香港公開發售的配發基準 。　閣下應查核管理人所刊發的
公佈 ，如有任何誤差 ，須於2011年4月28日（星期四）或由香港結算或香港結算代理人所指定
的其他日期下午五時正前知會香港結算。

倘 　 閣 下 指 示 　 閣 下 的 經 紀 或 託 管 商 代 表 　 閣 下 發 出 電 子 認 購 指 示 ，則 　 閣 下 亦 可 向
該名經紀或託管商查核　閣下獲配發的香港公開發售基金單位數目及應付予　閣下的退款
金 額（如 有）。

倘 　 閣 下 以 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 身 份 提 出 申 請 ，則 　 閣 下 亦 可 於2011年4
月28日（星 期 四）透 過 中 央 結 算 系 統「結 算 通」電 話 系 統 及 中 央 結 算 系 統 互 聯 網 系 統（根 據 香
港 結 算 不 時 有 效 的「投 資 者 戶 口 持 有 人 操 作 簡 介」所 載 程 序）查 核 　 閣 下 獲 配 發 的 香 港 公 開
發 售 基 金 單 位 數 目 及 應 付 予 　 閣 下 的 退 款 金 額（如 有）。緊 隨 將 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位 寄 存
於 　 閣 下 的 股 份 戶 口 及 將 退 款 存 入 　 閣 下 的 人 民 幣 銀 行 戶 口 後 ，香 港 結 算 亦 將 向 　 閣 下 發
出 一 份 活 動 結 單 ，列 出 寄 存 於 　 閣 下 的 中 央 結 算 系 統 投 資 者 戶 口 持 有 人 股 份 戶 口 的 香 港 公
開 發 售 基 金 單 位 數 目 ，以 及 存 入 　 閣 下 指 定 人 民 幣 銀 行 賬 戶 的 退 款 金 額（如 有）。

327
 如 何 申 請 香 港 公 開 發 售 基 金 單 位

就申請全部及部分不獲接納及╱或發售價與申請時初步支付的每個基金單位發售價之
間的差額而退還的申請款項（如有） （上述各情況均包括1.0%經紀佣金 、0.003%證監會交易徵
費 及0.005%香 港 聯 交 所 交 易 費），將 於2011年4月28日（星 期 四）不 計 利 息 存 入 　 閣 下 或 　 閣
下經紀或託管商的指定人民幣銀行賬戶。

15 基 金 單 位 開 始 買 賣

預期基金單位將於2011年4月29日（星期五）開始買賣 。基金單位將以人民幣買賣 ，每手

1,000個 基 金 單 位 。基 金 單 位 股 份 代 號 為87001。

16 基 金 單 位 將 合 資 格 納 入 中 央 結 算 系 統

倘 香 港 聯 交 所 批 准 基 金 單 位 上 市 及 買 賣 ，且 本 公 司 符 合 香 港 結 算 之 證 券 收 納 規 定 ，基
金 單 位 將 獲 香 港 結 算 接 納 為 合 資 格 證 券 ，自 上 市 日 期 當 日 或 香 港 結 算 選 擇 之 任 何 其 他 日 期
起 ，可於中央結算系統內記存 、結算及交收 。於香港聯交所買賣基金單位將以人民幣進行 。
香 港 聯 交 所 參 與 者 間 之 交 易 ，須 於 任 何 交 易 日 後 第 二 個 營 業 日 於 中 央 結 算 系 統 內 交 收 。

中央結算系統內之一切活動均須根據不時生效之中央結算系統一般規則和中央結算系
統運作程序規則進行。

投 資 者 應 就 交 收 安 排 的 詳 情 諮 詢 其 股 票 經 紀 或 其 他 專 業 顧 問 的 意 見 ，因 為 該 等 安 排 可
能影響其權利及權益。

為 使 基 金 單 位 獲 納 入 中 央 結 算 系 統 ，一 切 所 需 安 排 均 已 辦 妥 。

17 有 關 香 港 公 開 發 售 之 資 料

閣下亦可由2011年4月11日（星期一）起至2011年4月19日（星期二）
（包括公眾假期）上午
九時正至下午九時正致電匯賢產業信託香港公開發售熱線（電話號碼為+852 28628666），取
得有關香港公開發售之資料。

接 線 生 將 能 解 答 有 關 香 港 公 開 發 售 時 間 表 、本 發 售 通 函 及 申 請 表 格 之 派 發 地 點 、香 港
公 開 發 售 基 金 單 位 之 申 請 辦 法 ，以 及 如 何 獲 知 分 配 結 果 的 查 詢 。然 而 ，接 線 生 的 任 何 解 答
或 行 為 ，不 應 理 解 為 就 投 資 於 匯 賢 產 業 信 託 之 投 資 價 值 向 任 何 人 士 作 出 投 資 建 議 ，或 邀 請
或 誘 使 任 何 人 士 進 行 投 資 活 動 。　 閣 下 對 投 資 於 匯 賢 產 業 信 託 如 有 任 何 疑 問 ，應 諮 詢 　 閣
下 的 股 票 經 紀 、銀 行 經 理 、律 師 、專 業 會 計 師 或 其 他 獨 立 專 業 顧 問 。

328
 二 手 交 易 及 交 收

基 金 單 位 預 期 於2011年4月29日（星 期 五）在 香 港 聯 交 所 開 始 買 賣 。基 金 單 位 將 以 每 手
1,000個 基 金 單 位 進 行 交 易 。匯 賢 產 業 信 託 股 份 代 號 為87001。

買賣交收

待基金單位獲正式批准於香港聯交所上市及買賣 ，且符合香港結算的證券收納規定後 ，
基 金 單 位 將 獲 香 港 結 算 接 納 為 合 資 格 證 券 ，自 基 金 單 位 於 香 港 聯 交 所 開 始 買 賣 之 日 或 香 港
結 算 選 定 的 任 何 其 他 日 期 起 ，可 於 中 央 結 算 系 統 寄 存 、結 算 及 交 收 。為 確 保 基 金 單 位 獲 納
入 中 央 結 算 系 統 ，一 切 必 需 安 排 均 已 辦 妥 。

基 金 單 位 將 於 香 港 聯 交 所 以 人 民 幣 買 賣 。參 閱 本 發 售 通 函「風 險 因 素 — 投 資 基 金 單 位
須 承 受 外 滙 風 險」一 節 對 外 滙 風 險 的 討 論 。

自 上 市 日 期 起 ，投 資 者 可 直 接 透 過 證 券 經 紀 或 透 過 託 管 商 在 香 港 聯 交 所 進 行 交 易 。基
金 單 位 存 託 於 其 指 定 中 央 結 算 系 統 參 與 者 在 中 央 結 算 系 統 開 設 的 股 票 賬 戶 的 投 資 者 ，將 根
據不時生效的中央結算系統一般規則及中央結算系統運作程序規則於中央結算系統交收，
交收日不得遲於交易日後中央結算系統交收服務開放予中央結算系統參與者使用的第二日
(T+2) 。就 持 有 實 物 基 金 單 位 的 投 資 者 而 言 ，該 等 證 書 及 已 正 式 簽 立 及 蓋 章 的 轉 讓 文 據 ，須
在 交 收 日 前 交 付 予 其 經 紀 或 託 管 商 。基 金 單 位 上 市 後 ，投 資 者 就 於 香 港 聯 交 所 買 賣 基 金 單
位選擇股票經紀或託管商時 ，務請參閱香港交易所網站 (http://www.hkex.com.hk/chi/market/
sec_tradinfra/preparermb/preparermb_c.htm)刊 載 的 合 資 格 參 與 者 名 單（名 列 者 為 成 功 完 成 香
港交易所於2011年3月舉行的人民幣準備測試 ，並確認已準備就緒進行人民幣證券買賣及 ╱
或結算交易）及香港交易所刊載的其他有關參與者準備不時買賣人民幣證券的資訊 。有意利
用中央結算系統投資者戶口持有人戶口結算買賣基金單位款項的中央結算系統投資者戶口
持有人必須確保其已向中央結算系統開立人民幣特定銀行戶口。

擬於第二市場購買基金單位的投資者須就進行此項購買的人民幣資金需求諮詢彼等的股票
經 紀 或 託 管 商 。投 資 者 或 須 於 任 何 基 金 單 位 買 賣 進 行 前 於 股 票 經 紀 或 託 管 人 處 開 設 及 持 有
人民幣賬戶。

印花稅及所涉及交易成本

向 香 港 公 開 發 售 的 成 功 申 請 人 初 步 發 行 基 金 單 位 毋 須 繳 付 香 港 印 花 稅 。隨 後 買 賣 基 金
單位將須繳納香港印花稅。

不 論 在 香 港 聯 交 所 場 內 或 場 外 買 賣 ，買 方 及 賣 方 均 須 就 每 宗 基 金 單 位 買 賣 繳 納 香 港 印
花 稅 。印 花 稅 按 轉 讓 基 金 單 位 的 支 付 代 價 或 價 值（以 較 高 者 為 準）按0.2%徵 收（買 方 及 賣 方
各須各自承擔半數應繳付之香港印花稅）。此外 ，任何基金單位過戶文據現須繳納定額印花
稅5港 元 。印 花 稅 以 港 元 支 付 。倘 以 人 民 幣 於 香 港 聯 交 所 買 賣 基 金 單 位 ，每 宗 基 金 單 位 買 賣
須 繳 付 印 花 稅 將 根 據 香 港 金 管 局 釐 定 的 滙 率 計 算 。該 滙 率 將 於 各 交 易 日 上 午 十 一 時 正 或 之
前於香港交易所網站刊載。

329
 二 手 交 易 及 交 收

除 香 港 印 花 稅 外 ，在 香 港 聯 交 所 買 賣 基 金 單 位 的 交 易 成 本 亦 將 包 括0.005%香 港 聯 交 所
交 易 費 及0.003%證 監 會 交 易 徵 費 。香 港 聯 交 所 的 每 一 交 易 方 應 付 的 中 央 結 算 系 統 股 份 交 收
費 為 總 交 易 值 的0.002% ，每 項 交 易 的 最 低 收 費 為2港 元 ，而 最 高 收 費 則 為100港 元 。所 有 二
次 交 易 相 關 費 用 及 收 費 將 由 香 港 聯 交 所 以 港 元 收 取 ，並 根 據 香 港 金 管 局 於 交 易 日 釐 定 的 滙
率 計 算 。該 等 滙 率 將 於 各 交 易 日 上 午 十 一 時 正 或 之 前 於 香 港 交 易 所 網 站 刊 載 。在 香 港 聯 交
所買賣基金單位的經紀佣金可自由協商。

倘 交 易 透 過 經 紀 或 託 管 商 進 行 ，投 資 者 須 向 彼 等 各 自 的 經 紀 或 託 管 人 諮 詢 彼 等 須 如 何
支 付 印 花 稅 、交 易 相 關 費 用 及 收 費 以 及 經 紀 佣 金 ，以 及 以 何 種 貨 幣 支 付 。

330
釋 義

331
 專 用 定 義

本 發 售 通 函 內 ，除 文 義 另 有 所 指 外 ，下 列 詞 彙 具 有 以 下 涵 義 ：

調整 指 本 發 售 通 函「分 派 政 策」一 節 賦 予 的 涵 義 。

年度可供分派收入 指 本 發 售 通 函「分 派 政 策」一 節 賦 予 的 涵 義 。

每月平均租金 指 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 有 關 期 間 各 自
的 每 月 平 均 租 金 ，其 計 量 方 法 乃 將 有 關 期 間 的 租 金 收 入
除該有關期間的月數。

每已出租可出租面積 指 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 於 有 關 期 間 ，
　的每月平均租金 (a)該 有 關 期 間 每 月 平 均 租 金 除(b)該 有 關 期 間(i)可 出 租 面 積
乘(ii)平 均 出 租 率 所 得 的 商 。

平均出租率╱ 指 東方新天地 、東方經貿城及東方豪庭公寓各自於有關期間

　平均入住率 之平均出租率 ，是將(a)有關期間每個月終之出租率之和 ，
除(b)有 關 期 間 之 月 數 計 量 之 商 ； 對 於 北 京 東 方 君 悅 大 酒
店 ，則 為 指 定 期 內 已 出 租 客 房 總 晚 數 除 可 出 租 客 房 總 晚
數 ，惟 迎 賓 房 及 供 僱 員 住 宿 的 房 間 除 外 。

平均房價 指 於指定期間 ，酒店的出租總收入（包括客房有關的服務費）

除該期間已出租客房總晚數。

基本租金 指 以 下 較 短 者 的 租 金 收 入 ：(i)餘 下 的 租 約 期 及(ii)由 租 約 生 效

日 至 第 一 個 提 前 退 租 選 擇 權 日 期（如 有），不 包 括 任 何 按
營 業 額 計 算 的 租 金（如 適 用）及 其 他 費 用 和 退 款（如 有）。

複合年增長率 指 以 複 式 計 算 的 年 增 長 率 ，為 總 百 分 比 增 長 率 的N次 方 ，N
為所涉期間的年度數目。

代收費用 指 於信託契約使用時 ，就有關房地產物業而言 ，不論受託人

直接持有 ，或透過特別目的投資工具間接持有 ，就任何財
政 年 度 或 部 分 而 言 ，租 戶 及 許 用 合 約 持 有 人 應 付 予 受 託
人 或 有 關 特 別 目 的 投 資 工 具 的 空 氣 調 節 費 、管 理 費 、推
廣 費 、土 地 使 用 費 、水 電 費 、清 潔 及 其 他 費 用（視 情 況 而
定）。

承租水平 指 對東方新天地 、東方經貿城及東方豪庭公寓而言 ，於有關

時 間 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 或 東 方 豪 庭 公 寓（視 情 況 而

332
 專 用 定 義

定）已 承 租 的 可 出 租 面 積（平 方 米）佔 其 可 出 租 總 面 積 的 百

分比 。就此而言 ，「承租」就特定面積方面 ，指租約在該等
有 關 時 間 於 以 下 情 況 存 在 ：(i)倘 有 關 該 面 積 的 租 賃 協 議 其
租約年期已生效及並未屆滿 ； 或(ii)有關該面積的租賃協議
其租約年期將於該有關時間後生效。

存置財產 指 於信託契約使用時 ，匯賢產業信託所有資產 ，包括現時根

據信託契約以信託基金形式持有或被視作持有的所有法
定 投 資（包 括 但 不 限 於 特 別 目 的 投 資 工 具），以 及 發 行 基
金 單 位 產 生 的 認 購 款 項 或 申 請 認 購 款 項 ，及 投 資 套 現 所
得款項的任何權益。

每基金單位分派 指 每基金單位分派。

國內生產總值╱ 指 國內生產總值╱本地生產總值。
　本地生產總值

甲級寫字樓 指 一 般 位 於 商 業 中 心 區 的 寫 字 樓 ，多 數 為 鋼 架 結 構 。樓 面
規 則 實 用 ，寫 字 樓 空 間 可 自 由 間 隔 ； 標 準 樓 面 面 積 超 逾
1,000平方米（建築樓面面積），地台承重力在每平方米200
公 斤 以 上 ； 此 類 寫 字 樓 大 部 分 提 供 雙 重 電 力 供 應 ，供 電
量 每 平 方 米 逾60伏 安 ，並 利 用 品 牌 空 調 系 統 於 不 同 區 域
調 節 溫 度 及 濕 度 ； 另 外 ，每 人 每 小 時 的 新 鮮 空 氣 須 逾30
立 方 米 ； 設 有24小 時 冷 熱 水 供 應 ； 其 他 特 點 及 服 務 應 包
括 ： 有 品 牌 的 升 降 機 ，等 候 時 間 少 於40秒 ； 充 足 的 停 車
位 ，每 車 位 服 務 面 積 少 於250平 方 米 ； 智 能 寫 字 樓 作 業 系
統（稱 為5A系 統）及 ； 聲 譽 良 好 的 物 業 管 理 公 司 。

建築樓面面積 指 有 關 物 業 的 總 樓 面 面 積 ，包 括 該 物 業 樓 宇 外 牆 內 各 層 面
積（包 括 任 何 地 庫）及 樓 宇 內 各 陽 台 面 積（以 陽 台 整 體 尺 寸
計 算 ，包 括 每 邊 厚 度），並 計 入 樓 宇 外 牆 厚 度 ，但 不 包 括
只為或擬用作停泊汽車 、汽車裝卸 ，或垃圾收集站 、物料
回收室 、垃圾槽 、垃圾斗槽及供廢物分類而提供的其他設
施 ，或接收通訊及廣播服務的設施 ，或僅為安放升降機 、
空氣調節或供暖系統或任何類似服務等機電設備的樓面
面積。

333
 專 用 定 義

經營毛利 指 就 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 而 言 ，所 有 經 營 北 京 東 方 君 悅 大
酒 店 直 接 或 間 接 收 益 及 收 入（任 何 形 式）及 使 用 及 佔 有（業
務 干 擾）保 險 實 際 已 收 的 所 得 款 項（扣 除 有 關 調 整 或 收 集
該 等 收 益 及 收 入 所 需 開 支），減 維 護 、經 營 及 管 理 北 京 東
方 君 悅 大 酒 店 業 務 的 全 部 成 本 及 開 支 ，計 量 方 法 載 於 酒
店管理協議。

總收入 指 於 信 託 契 約 使 用 時 ，就 有 關 房 地 產 物 業 而 言 ，不 論 受 託
人 直 接 持 有 ，或 透 過 特 別 目 的 投 資 工 具 間 接 持 有 ，就 任
何 財 政 年 度 或 部 分 而 言 ，於 該 期 間 營 運 該 房 地 產 所 應 計
或 產 生 的 所 有 收 入 ，包 括 但 不 限 於 基 本 租 金 、按 營 業 額
收取的租金 、許用合約費 、房租收益 、餐飲收益 、洗衣及
乾洗服務 、電訊 、互聯網 、其他通訊服務 、傳真服務等的
收 益 ，以 及 代 收 費 用 及 租 戶 、許 用 合 約 持 有 人 、特 許 銷
售 商 、客 戶 、客 人 或 顧 客 應 付 之 其 他 金 額（經 扣 除 所 有 回
扣 、退 款 、減 免 或 折 扣 及 免 租 期 內 之 回 扣）、業 務 干 擾 保
險付款 、停車場收入 、大堂中庭收入 、利息收入 、廣告及
營 運 該 房 地 產 應 佔 之 其 他 收 入 ，但 不 包 括 以 下 各 項 ：

(i) 銷售及╱或出售房地產及╱或營運設備所獲得或產
生之款項或其任何部分；

(ii) 投 購 保 險 所 得 的 全 部 款 項（但 不 包 括 計 入 總 收 益 的 業
務 干 擾 保 險 付 款）；

(iii) 所有租金按金及其他可予退還之保證按金；及

(iv) 該房地產之租戶 、許用合約持有人及使用人銷售或供

應服務或貨品而須支付的所有貨品及服務稅或增值稅
（不論現時或將來生效），該等稅項須由受託人或有關
特 別 目 的 投 資 工 具（視 情 況 而 定）向 稅 務 機 關 負 責 。

公里 指 公里。

土地增值稅 指 土地增值稅。

租約 指 向 租 戶 批 出 東 方 廣 場 物 業 單 位 的 租 約 。「各 租 約」亦 據 此
解釋。

市值 指 進行適當推銷後 ，自願買方及自願賣方雙方經公平磋商 ，

334
 專 用 定 義

在 知 情 、審 慎 及 不 受 脅 逼 下 於 估 值 日 買 賣 一 項 物 業 的 估
計款項。

資產淨值 指 資 產 淨 值 ，總 資 產 減 總 負 債 。

淨平方米 指 具附錄六 — 戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場賦

予的涵義之函件。

物業收入淨額 指 於信託契約使用時 ，就有關房地產而言 ，不論受託人直接

持有 ，或透過特別目的投資工具間接持有 ，就任何財政年
度或部分而言 ，期間的總收入減該房地產物業營運開支 。

出租率╱入住率 指 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方 豪 庭 公 寓 各 自 於 有 關 時
間 ，按 租 約 佔 用 的 可 出 租 面 積 除 有 關 時 間 末 可 出 租 總 面
積 。就此而言 ，「已租用」指關於特定面積 ，租約存在於該
有 關 時 間 ，而 倘 於 該 有 關 時 間 關 於 該 面 積 的 租 賃 協 議 其
年 期 已 生 效 而 並 未 屆 滿 ，則 租 約 被 視 為 存 在 。

物業營運開支 指 於信託契約使用時 ，就有關房地產而言 ，不論受託人直接

持有 ，或透過特別目的投資工具間接持有 ，就任何財政年
度 或 部 分 而 言 ，匯 賢 產 業 信 託 或 相 關 特 別 目 的 投 資 工 具
於該房地產營運 、維護 、管理及市場推廣過程中直接產生
的所有成本及開支。

物業價值 指 於信託契約使用時 ，所有房地產價值 ，不論受託人直接持

有 ，或透過特別目的投資工具間接持有 ，惟倘特別目的投
資 工 具 並 非 匯 賢 產 業 信 託（除 北 京 東 方 廣 場 公 司 外）全 資
擁 有 ，則 匯 賢 產 業 信 託 應 佔 該 特 別 目 的 投 資 工 具 的 房 地
產價值 ，佔相關房地產總值的比例 ，應與其擁有該特別目
的投資工具的權益比例一致。

房地產 指 任何土地及任何土地上的權益 、期權或其他權利 ，按此定

義 ，「土 地」包 括 以 任 何 形 式 保 有 的 土 地（不 論 是 否 與 地 面
分離），以及建築物或其部分（不論完成與否 ，亦不論以水
平 或 垂 直 或 其 他 方 式 劃 分），以 及 物 業 單 位 和 可 繼 承 產 業
（有 形 和 無 形），以 及 任 何 產 業 權 或 其 中 的 利 益 。

可出租面積 指 由北京東方廣場公司於任何指定時間釐定東方新天地每
個 單 位 可 供 出 租 面 積 ，但 不 包 括 整 體 共 用 的 公 共 或 樓 宇

335
 專 用 定 義

設 施 範 圍 ，以 及 為 管 理 及 維 護 作 配 套 用 途 的 面 積 ； 另 外
北京東方廣場公司於任何指定時間釐定東方經貿城及東
方 豪 庭 公 寓 每 個 單 位 可 供 出 租 面 積 ，包 括 其 分 配 的 整 體
共 用 的 公 共 或 樓 宇 設 施 範 圍 ，以 及 為 管 理 及 維 護 作 配 套
用途的面積。

租金收入 指 租 戶 按 租 約 應 付 的 基 本 租 金 及 按 營 業 額 收 取 的 租 金（如 適
用），不 包 括 任 何 租 賃 有 關 收 入 、管 理 費 及 停 車 位 收 入 。

平均可出租客房收入 指 每 間 可 供 應 客 房 的 收 入 ，以 酒 店 客 房 總 收 入（包 括 有 關 服
務 費）除 一 個 特 定 期 可 供 出 租 客 房 總 晚 數 計 量 。

出租客房晚數 指 於指定期間酒店客房可供客人留宿最長至24小時的次數 ，
不包括迎賓房或僱員住宿的房間。

特別目的投資工具 指 匯 賢 產 業 信 託 根 據 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 ，透 過 其 持
有 或 擁 有 房 地 產 ，以 全 資 或 控 股 方 式 直 接 或 間 接 擁 有 的
實體。

平方米 指 平方米。

平 方 米（建 築 樓 面 指 具附錄六 — 戴德梁行有關北京零售業及辦公物業市場賦

　 面 積） 予的涵義之函件。

租戶 指 按租約所列的租戶。

按營業額收取的租金 指 按租戶銷售營業額事前釐定的百分比計量租金。

336
 一 般 定 義

本 發 售 通 函 內 ，除 文 義 另 有 所 指 外 ，下 列 詞 彙 具 有 以 下 涵 義 ：

收購 指 匯 賢 產 業 信 託 根 據 重 組 協 議 收 購 Hui Xian BVI 股 份 。

收購費用 指 於信託契約使用時 ，匯賢產業信託直接或間接收購任何房

地 產 ，須 根 據 信 託 契 約 向 管 理 人 支 付 不 超 過 收 購 價1.0%
的 收 購 費 用（視 乎 情 況 按 匯 賢 產 業 信 託 於 所 收 購 房 地 產 的
權 益 按 比 例 計 算）。

申請表格 指 白 色 、黃 色 及 綠 色 申 請 表 格 ，或 視 乎 文 義 其 中 一 種 。

評估值 指 由獨立物業估值師於2011年1月31日就個別物業評估的市
值 ，載 於 本 發 售 通 函 附 錄 五 。

ARA 指 ARA Asset Management Limited ，於2002年7月1日 在 百 慕

達 註 冊 成 立 為 獲 豁 免 有 限 公 司 ，並 於 新 加 坡 證 券 交 易 所
有限公司上市 。於最後可行日期 ，為長實聯屬公司 ，長實
間 接 擁 有 其15.6%股 權 。

組織章程 指 管理人的組織章程。

轉讓債務 指 現 存 債 務 本 金 人 民 幣10億 元 之 一 部 分（或 其 他 可 能 由Hui

Xian Cayman與管理人協定的本金額 ，惟須介乎人民幣7億
元 至 人 民 幣15.5億 元 的 範 圍），將 由Hui Xian Cayman根 據
重 組 協 議 轉 讓 予 受 託 人（以 匯 賢 產 業 信 託 受 託 人 身 份）。

聯繫人 指 證券及期貨條例賦予的涵義。

基本費用 指 於 信 託 契 約 使 用 時 ，管 理 人 於 有 關 時 間 定 期 收 取 每 年 不
超過物業價值0.3%的費用（及於信託契約日期為0.3%) ，或
其他根據信託契約不時固定或以其他方式釐定的費率。

北京港基 指 北 京 港 基 世 紀 物 業 管 理 有 限 公 司 ，一 家 於 中 國 成 立 的 有
限 公 司 ，並 為 長 實 附 屬 公 司 。

北京高衞 指 北 京 高 衞 世 紀 物 業 管 理 有 限 公 司 ，一 家 於 中 國 成 立 的 有
限 公 司 ，並 為 長 實 附 屬 公 司 。

董事會 指 董事會。

中銀 指 中國銀行股份有限公司 ，一家於中國註冊成立的股份有限

337
 一 般 定 義

公 司 ，其H股 於 香 港 聯 交 所 主 板 上 市（股 份 代 號 ：03988）

及A股 則 於 上 海 證 券 交 易 所 上 市（股 票 代 碼 ：601988）。

中銀國際 指 中 銀 國 際 亞 洲 有 限 公 司 ，可 從 事 證 券 及 期 貨 條 例 第V部 項
下（第1類）及 就 機 構 融 資 提 供 意 見（第6類）受 規 管 活 動 的
持牌法團。

中銀貸款協議 指 中銀定期貸款協議及中銀循環融資協議。

中銀循環融資 指 根據中銀循環融資協議與中銀訂立總額人民幣500,000,000
元的循環貸款融資。

中銀循環融資協議 指 北 京 東 方 廣 場 公 司（作 為 借 方）與 中 銀（作 為 貸 方）於2009

年2月12日訂立有關總額為人民幣500,000,000元的循環融
資的信貸融資協議及相關的擔保協議。

中銀定期貸款 指 根據中銀定期貸款協議與中銀訂立總額人民幣
1,100,000,000元 的 定 期 貸 款 。

中銀定期貸款協議 指 北 京 東 方 廣 場 公 司（作 為 借 方）與 中 銀（作 為 貸 方）於2008

年12月30日 訂 立 有 關 總 額 為 人 民 幣1,100,000,000元 的 定
期貸款的定期貸款協議及相關的擔保協議。

北京東方廣場公司 指 北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司 ，一 家 於 中 國 成 立 的 中 外 合 作 經
營企業。

北京東方廣場公司商標 指 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 擁 有 的 商 標 或 服 務 標 誌 ，根 據 北 京
東 方 廣 場 公 司 商 標 許 用 契 約 許 可 管 理 人 使 用 ，並 建 議 根
據經營管理協議許可物業管理人使用。

營業日 指 香 港 持 牌 銀 行 一 般 營 業 日 子（不 包 括 星 期 日 、公 眾 假 期 及
於平日上午九時正至下午五時正及星期六上午九時正至
中午十二時正任何時間在香港懸掛八號或以上熱帶氣旋
警 告 訊 號 或「黑 色」暴 雨 警 告 訊 號 的 日 子）。

英屬處女群島 指 英屬處女群島。

中央結算系統 指 香港結算設立及管理的中央結算及交收系統。

中央結算系統結算 指 獲准以直接結算參與者或一般結算參與者身份參與中央
　參與者 結算系統的人士。

中央結算系統託管商 指 獲准以託管商參與者身份參與中央結算系統的人士。
　參與者

338
 一 般 定 義

中央結算系統投資者 指 獲准以投資者戶口持有人身份參與中央結算系統的人士 ，
　戶口持有人 可為個人或聯名個人或公司。

中央結算系統參與者 指 中央結算系統結算參與者或中央結算系統託管商參與者
或中央結算系統投資者戶口持有人。

CEPA 指 內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排。

長實 指 長江實業（集團）有限公司 ，一家於香港註冊成立的有限公
司 ，其 股 份 於 香 港 聯 交 所 主 板 上 市（股 份 代 號 ：00001) 。

長實集團 指 長實及其附屬公司。

長江基建 指 長江基建集團有限公司 ，一家於百慕達註冊成立的有限公

司 ，其 股 份 於 香 港 聯 交 所 主 板 上 市（股 份 代 號 ：01038) 。

中國人壽 指 中 國 人 壽 保 險（集 團）公 司 ，一 家 於 中 國 註 冊 成 立 的 有 限

公司。

中信証券 指 中 信 証 券 股 份 有 限 公 司 ，一 家 於 中 國 註 冊 成 立 的 股 份
有 限 公 司 ，其 股 份 於 上 海 證 券 交 易 所 上 市（股 票 代 碼 ：
600030) 。

中信証券融資 指 中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司 ，可 從 事 證 券 及 期 貨 條 例

第V部 項 下 證 券 交 易（第1類）、就 證 券 提 供 意 見（第4類）及
就 機 構 融 資 提 供 意 見（第6類）受 規 管 活 動 的 持 牌 公 司 。

中信証券集團 指 中 信 証 券 國 際 、其 控 股 公 司 及 各 自 的 附 屬 公 司 。

中信証券國際 指 中 信 証 券 國 際 有 限 公 司 ，中 信 証 券 全 資 附 屬 公 司 。

長江生命科技 指 長 江 生 命 科 技 集 團 有 限 公 司 ，一 家 於 開 曼 群 島 註 冊 成 立
的 有 限 公 司 ，其 股 份 於 香 港 聯 交 所 主 板 上 市（股 份 代 號 ：
00775）。

完成 指 根 據 重 組 協 議 條 文 完 成 轉 讓 Hui Xian BVI 的 股 份 及 出 轉 轉

讓債務。

關連人士 指 具房地產投資信託基金守則所賦予之涵義。

控股股東 指 任何人士或一組人士共同有權行使或控制行使計劃持有
人 大 會 上30.0%或 以 上 投 票 權（或 收 購 、合 併 及 股 份 購 回

339
 一 般 定 義

守則不時指定之其他數額作為觸發強制性全面收購建議
之 水 平）。

可轉換工具 指 任何由匯賢產業信託或任何特別目的投資工具發行可轉
換 或 交 換 為 基 金 單 位 的 證 券 ，或 任 何 供 認 購 或 發 行 基 金
單 位（或 該 等 可 轉 換 或 交 換 為 基 金 單 位 的 證 券）任 何 認 購
權 或 認 股 權 證 或 類 似 權 利 ； 而「根 據」任 何 可 轉 換 工 具 發
行基金單位則指行使根據該等可轉換工具之條件及條款
下的任何轉換 、交換 、認購或類似權利（視情況而定）而發
行的基金單位。

Cranwood 指 Cranwood Company Limited ，一家於利比里亞共和國註冊

成立的公司

北京東方廣場公司商標 指 北京東方廣場公司及管理人於2011年4月8日訂立的契約 ，
　許用契約 有關授予管理人使用北京東方廣場公司商標的許可。

匯賢商標特許契約 指 Hui Xian BVI 及 管 理 人 於2011年4月8日 訂 立 的 契 約 ，有 關

授予管理人使用匯賢商標的許可。

稅務契約 指 Hui Xian Cayman 就若干稅務責任以受託人（以匯賢產業信

託 受 託 人 身 份）為 受 益 人 於 上 市 日 期 前 與 Hui Xian BVI 訂
立的契約。

董事 指 管理人的董事。

出售變現費用 指 於信託契約使用時 ，根據信託契約應向管理人支付出售變

現費用 ，該費用將不超逾匯賢產業信託所出售或出售變現
的 任 何 土 地 房 地 產 售 價0.5%（及 於 信 託 契 約 日 期 為0.5%)
（視 乎 情 況 按 匯 賢 產 業 信 託 於 所 出 售 房 地 產 的 權 益 比 例 計
算）。

境內合營夥伴 指 北 京 東 方 鴻 聯 文 化 有 限 責 任 公 司 ，一 家 於 中 國 成 立 的 境
內 有 限 公 司 ，為 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 中 國 合 作 夥 伴 。

戴德梁行 指 北京戴德梁行物業管理有限公司。

電子退款 指 倘 投 資 者 以 白 表eIPO服 務 申 請 ，且 以 單 一 銀 行 戶 口 支 付
申 請 款 項 ，指 定 白 表eIPO服 務 供 應 商 將 向 其 申 請 付 費 的
戶 口 退 還 款 項 。白 表eIPO服 務 供 應 商 將 不 會 就 退 款 收 取
任何額外費用或收費。

340
 一 般 定 義

合資格參與者名單 指 香 港 交 易 所 網 站 (http://www.hkex.com.hk/chi/market/
sec_tradinfra/preparermb/preparermb_c.htm) 所 列 已 確 認
準備就緒進行人民幣證券買賣及 ╱ 或結算交易的參與者名
單 ，名 列 者 為 成 功 完 成 香 港 交 易 所 於2011年3月 舉 行 的 人
民幣準備測試並確認準備就緒進行人民幣證券買賣及╱
或結算交易的香港交易所參與者。

行政人員 指 管理人於本發售通函日期的行政人員。

現有借貸 指 Hui Xian BVI 借款之債項總額 ，包括於緊接完成前尚欠 Hui

Xian Cayman 之 所 有 未 償 還 本 金 、利 息 或 其 他 款 項（為 清
楚 起 見 ，Hui Xian BVI 其 時 根 據 上 市 前 分 派 已 宣 派 而 仍 未
支 付 的 分 額 除 外）。

現有債務 指 緊 接 完 成 前 Hui Xian BVI 尚 欠 Hui Xian Cayman 的 總 額（即

現 有 借 貸 另 加 Hui Xian BVI 其 時 上 市 前 分 派 已 宣 派 而 仍 未
支 付 的 分 額）。

貸款融資 指 根據融資協議批予滙賢投資合共人民幣1,400,000,000元有
抵押信貸融資 ，包括匯賢控股作出的循環信貸融資人民幣
100,000,000元 及 循 環 信 貸 融 資 人 民 幣1,300,000,000元 。

融資協議 指 循 環 信 貸 融 資 協 議 ，以 及 與 貸 款 融 資 有 關 之 抵 押 文 件 及
其 他 協 議 ，包 括 任 何 補 充 或 修 訂 。

融資函件 指 融資協議所界定之涵義。

預測期間 指 由 上 市 日 期 至2011年6月30日 期 間 。

置富產業信託 指 置 富 產 業 信 託 ，根 據 香 港 法 例 第571章 證 券 及 期 貨 條 例 第
104條 獲 認 可 之 集 體 投 資 計 劃 ，其 基 金 單 位 於 香 港 聯 交 所
主 板（股 份 代 號 ：778）及 於 新 加 坡 證 券 交 易 所 有 限 公 司 主
板上市。

北京東方君悅大酒店 指 東方廣場的北京東方君悅大酒店。

綠色申請表格 指 待 白 表eIPO服 務 供 應 商 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司 填 妥
的申請表格。

港元 指 港 元 ，香 港 法 定 貨 幣 。

341
 一 般 定 義

香港交易所 指 香港交易及結算所有限公司。

香港財務報告準則 指 香 港 會 計 師 公 會 頒 佈 之 香 港 財 務 報 告 準 則 ，以 目 前 為 止
經 修 訂 、補 充 或 以 其 他 方 式 修 改 者 為 準 。

香港會計師公會 指 香港會計師公會。

香港結算 指 香港中央結算有限公司。

香港結算代理人 指 香 港 中 央 結 算（代 理 人）有 限 公 司 。

控股公司 指 Hui Xian BVI 及 滙 賢 投 資 。

香港 指 中國香港特別行政區。

香港公認會計原則 指 香港公認之會計原則。

香港公開發售 指 根據並受限於本發售通函及申請表格所述之條款及條件 ，
按發售價在香港向公眾發售基金單位。

香港公開發售基金單位 指 匯 賢 產 業 信 託 根 據 香 港 公 開 發 售 初 步 發 售 之400,000,000
個基金單位（可按本發售通函「發售架構」一節予以調整）。

香港聯交所 指 香港聯合交易所有限公司。

香港包銷商 指 香 港 公 開 發 售 之 包 銷 商 ，名 稱 載 於 本 發 售 通 函「包 銷 — 香
港 包 銷 商」一 節 。

香港包銷協議 指 由 管 理 人 、Hui Xian Cayman 、聯 席 牽 頭 包 銷 商 及 香 港 包

銷 商 於2011年4月8日 就 香 港 公 開 發 售 訂 立 之 包 銷 協 議 ，
詳 情 載 於 本 發 售 通 函「包 銷」一 節 。

香港基金單位登記處 指 香港中央證券登記有限公司。

酒店設施及設備 指 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 所 有 家 具 及 設 備 ，包 括 貴 賓 廳 、寫
字樓 、公眾場地及其他家具 、地毯 、布簾 、燈光及類似項
目 ； 烹調及洗衣設備 ； 特別酒店設備 ，包括(a)所有設施用
以 營 運(i)貴 賓 廳 ，包 括 電 視 機 、迷 你 酒 吧 及 保 險 箱 ，(ii)宴
客廳 ，及(iii)員工儲物室 ，(b)寫字樓設備 ，包括凱悅國際指
示的電腦軟硬件 ，(c)餐室推車 ，(d)物料處理設備 ，(e)清理
及 工 程 設 備 ，及(f)接 載 客 人 及 員 工 的 車 輛 。

342
 一 般 定 義

酒店總經理 指 酒店管理人指定負責營運及管理北京東方君悅的總經理 。

酒店管理協議 指 北京東方廣場公司及酒店管理人於2001年7月27日訂立的
協 議 ，關 於（其 中 包 括）就 北 京 東 方 君 悅 提 供 若 干 管 理 服
務 ，經 雙 方 於2002年9月13日 及2011年3月28日 訂 立 的 兩
份補充協議修訂。

酒店管理人 指 中 國 凱 悅 有 限 公 司 ，一 家 於 香 港 註 冊 成 立 的 有 限 公 司 ，
為Hyatt International Corporation全 資 附 屬 公 司 ，而Hyatt
International Corporation為 一 家 於 美 國 特 拉 華 州 成 立 的 公
司 ，乃 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 管 理 人 。

Hui Xian BVI 指 Hui Xian (B.V.I.) Limited ，一家於英屬處女群島註冊成立的

有 限 公 司 ，完 成 後 由 匯 賢 產 業 信 託 全 資 直 接 擁 有 。

Hui Xian BVI 集 團 指 Hui Xian BVI 及 其 附 屬 公 司 。

Hui Xian BVI 股 份 指 組 成Hui Xian BVI 全 部 已 發 行 股 本 的 股 份 。

Hui Xian Cayman 指 Hui Xian (Cayman Islands) Limited ，一家於開曼群島註冊成

立 的 有 限 公 司 ，由 匯 賢 控 股 全 資 直 接 擁 有 。

匯賢控股 指 匯 賢 控 股 有 限 公 司 ，一 家 於 香 港 註 冊 成 立 的 有 限 公 司 。

匯賢控股認購 指 匯賢控股根據匯賢控股認購協議載列的條款及條件以發
售 價 認 購300,000,000個 基 金 單 位 。

匯賢控股認購協議 指 匯 賢 控 股 與 管 理 人 根 據 匯 賢 控 股 同 意 認 購300,000,000個
基 金 單 位 而 於2011年4月8日 訂 立 認 購 協 議 。

滙賢投資 指 滙賢投資有限公司 ，一家於香港註冊成立的有限公司 ，由

Hui Xian BVI 全 資 直 接 擁 有 。

匯賢產業信託 指 匯 賢 產 業 信 託 ，為 集 體 投 資 計 劃 ，構 成 一 項 單 位 信 託 基
金 ，並 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第104條 獲 認 可 。

匯賢商標 指 由Hui Xian BVI 擁 有 的 商 標 或 服 務 標 誌 ，根 據 匯 賢 商 標 許

用契約許可管理人使用。

和記黃埔 指 和記黃埔有限公司 ，一家於香港註冊成立的有限公司 ，其

343
 一 般 定 義

股 份 於 香 港 聯 交 所 主 板 上 市（股 份 代 號 ：00013）。

和記黃埔集團 指 和記黃埔及其附屬公司。

凱悅國際 指 Hyatt International Corporation ，一家於美國註冊成立的公

司。

國際財務報告準則 指 國際財務報告準則。

獨立物業估值師 指 美國評值有限公司。

獨立非執行董事 指 獨立非執行董事。

國際發售 指 按發售價提呈國際發售基金單位予機構 、專業及其他投資

者 認 購 ，以 籌 措 現 金 ，詳 情 載 於 本 發 售 通 函「發 售 架 構」
一節。

國際發售基金單位 指 國 際 發 售 中 初 步 提 呈 發 售 予 投 資 者 之1,600,000,000個 基
金 單 位（可 予 調 整）及 超 額 配 售 權 下 最 多300,000,000個 額
外基金單位。

國際包銷商 指 由聯席賬簿管理人牽頭之一組國際發售包銷商。

國際包銷協議 指 預期將由管理人 、Hui Xian Cayman 、聯席賬簿管理人及國

際包銷商等於2011年4月19日或前後就國際發售訂立之包
銷 協 議 ，詳 情 載 於 本 發 售 通 函「包 銷」一 節 。

首次公開發售 指 在香港首次公開發售基金單位。

發行價 指 根據信託契約可予發行之新基金單位之價格。

仲量聯行 指 中信仲量聯行有限公司

聯席賬簿管理人 指 中 信 証 券 融 資 、香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 及 中 銀 國 際
亞洲有限公司。

聯席牽頭包銷商 指 中 信 証 券 融 資 、香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 及 中 銀 國 際
亞洲有限公司。

聯席上市代理人 指 中 信 証 券 融 資 、香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 及 中 銀 國 際
亞洲有限公司。

合資文件 指 滙 賢 投 資 及 境 內 合 營 夥 伴 於1998年11月16日 訂 立 合 營 合
同 及 組 織 章 程 ，並 分 別 經 各 方 於2008年6月13日 之 補 充 協
議所修訂及補充。

344
 一 般 定 義

最後可行日期 指 2011年4月7日 ，確 定 本 發 售 通 函 所 載 若 干 資 料 的 最 後 可
行日期。

上市協議 指 受 託 人（作 為 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）、管 理 人（作 為 集 體

投 資 計 劃 營 辦 人）及 香 港 聯 交 所 就 匯 賢 產 業 信 託 訂 立 的 協
議。

上市日期 指 基 金 單 位 首 次 上 市 之 日 期 ，預 期 為2011年4月29日 ，自 該
日起基金單位獲准在香港聯交所進行買賣。

上市規則 指 香港聯合交易所有限公司證券上市規則。

主板 指 香 港 聯 交 所 營 運 之 證 券 交 易 所（不 包 括 期 權 市 場），乃 獨
立 於 香 港 聯 交 所 之 創 業 板 ，且 與 之 並 行 營 運 。

管理費 指 應 付 予 管 理 人 之 管 理 費 ，包 括 基 本 費 用 及 浮 動 費 用 。

管理人 指 滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司 ，一 家 於2010年10月26日 在 香 港
根據公司條例註冊成立的公司。

管理人集團 指 本 發 售 通 函「關 連 人 士 交 易 — 簡 介」一 節 賦 予 的 涵 義 。

市場顧問 指 仲量聯行及戴德梁行。

市價 指 於 信 託 契 約 使 用 時 ，緊 接 有 關 基 金 單 位 向 管 理 人 發 行 日
期 前 十 個 交 易 日 期 間 ，管 理 人 按 基 金 單 位 成 交 量 加 權 平
均價釐定之價格。

最高發售價 指 申 請 人 根 據 香 港 公 開 發 售 ，就 每 個 基 金 單 位 應 付 之 最 高
價 格 人 民 幣5.58元（須 全 數 繳 足）。

最低發售價 指 申 請 人 根 據 香 港 公 開 發 售 ，就 每 個 基 金 單 位 預 期 應 付 之
最 低 價 格 人 民 幣5.24元（須 全 數 繳 足）。

發售價 指 根據發售將予發行及配發之每個基金單位之最終人民幣
價格（不包括1.0%經紀佣金 、0.005%香港聯交所交易費 、
0.003%證 監 會 交 易 徵 費），釐 定 發 售 價 詳 情 請 參 閱 本 發 售
通 函「發 售 架 構」一 節 。

發售 指 香港公開發售及國際發售。

345
 一 般 定 義

發售通函 指 本 發 售 通 函 ，就 基 金 單 位 於 香 港 聯 交 所 主 板 首 次 公 開 發
售及上市而發行。

東方海外國際 指 東 方 海 外（國 際）有 限 公 司 ， 一 家 於 百 慕 達 註 冊 成 立 的

有 限 公 司 ，其 股 份 於 香 港 聯 交 所 主 板 上 市（股 份 代 號 ：
00316）。

經營管理協議 指 由 北 京 東 方 廣 場 公 司 與 物 業 管 理 人 就 東 方 廣 場（不 包 括 北
京 東 方 君 悅 大 酒 店）提 供 若 干 有 關 營 運 、管 理 及 市 場 推 廣
服務提呈訂立的協議。

普通決議案 指 在基金單位持有人大會上獲提呈並獲出席及有投票權者
以 簡 單 多 數 通 過 之 決 議 案 ，惟 會 議 之 法 定 人 數 必 須 為 兩
名 或 以 上 合 共 持 有 已 發 行 基 金 單 位10.0%之 基 金 單 位 持 有
人。

東方廣場 指 一組位於中國北京東城區東長安街一號的發展群 ，稱為東

方廣場 ，包括東方新天地 、東方經貿城 、東方豪庭公寓 、
北京東方君悅 ，以土地使用證京市東港澳臺國用（2006出）
10128號 及 房 屋 所 有 權 證 京 房 權 證 市 東 港 澳 臺 字10283號
為代表。

超額配售權 指 匯賢控股將向國際包銷商授出的配售權 ，可由穩定價格操

作人諮詢聯席賬簿管理人意見後代表國際包銷商行使，
藉此要求匯賢控股根據發售以發售價向投資者出售最多
300,000,000個基金單位（佔發售項下基金單位總數15.0%)
作 為 國 際 發 售 的 一 部 分 ，目 的 為（其 中 包 括）補 足 基 金 單
位 超 額 配 售（如 有）。

中國人民銀行 指 中國人民銀行。

中國公認會計準則 指 中國公認之會計準則。

中國 指 中華人民共和國 ，僅就本發售通函而言 ，不包括香港 、中

國澳門特別行政區及台灣。

上市前分派 指 Hui Xian BVI於2011年4月7日 向 當 時 唯 一 股 東（即Hui Xian

Cayman）　 宣 派 盈 餘 人 民 幣 7,300,000,000 元 ，Hui Xian
BVI 截 至 最 後 可 行 日 期 仍 未 支 付 該 分 派 。

定價日 指 就 發 售 釐 定 發 售 價 之 日 期 ，預 期 為2011年4月19日 。

物業顧問 指 第一太平戴維斯工程顧問有限公司。

346
 一 般 定 義

物業管理人 指 一 家 正 在 中 國 辦 理 成 立 手 續 的 有 限 公 司 ，為 管 理 人 全 資
附 屬 公 司（將 名 為 北 京 匯 賢 企 業 管 理 有 限 公 司）。

泓富產業信託 指 泓 富 產 業 信 託 ，根 據 香 港 法 例 第571章 證 券 及 期 貨 條 例 第
104條 獲 認 可 之 香 港 集 體 投 資 計 劃 ，其 基 金 單 位 於 香 港 聯
交 所 主 板 上 市（股 份 代 號 ：808）。

記錄日期 指 於 信 託 契 約 使 用 時 ，管 理 人 為 釐 定 基 金 單 位 持 有 人 分 派
金額之分派權利而釐定之每個分派期間之一個或多個日
期。

S規 例 指 美 國 證 券 法S規 例 。

房地產投資信託基金 指 房地產投資信託基金。

房地產投資信託基金 指 證監會公佈之房地產投資信託基金守則 ，以目前為止經修

　守則 訂 、補充或以其他方式修改者為準 ，或就信託契約而言 ，
則 不 時 包 括 但 不 限 於 由 證 監 會 刊 發 的 實 務 陳 述 ，或 於 任
何 特 別 情 況 下 ，由 證 監 會 發 出 的 特 別 書 面 指 引 或 授 出 的
豁免或免除。

相關金額 指 境 內 合 營 夥 伴 根 據 合 資 文 件 有 權 獲 得 若 干 付 款 ，詳 情 及
涵 義 載 於「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他 文 件」
一節。

相關日期 指 視 乎 情 況 ，發 行 或 建 議 發 行 任 何 基 金 單 位 或 可 轉 換 工 具
之 有 關 協 議 或 其 他 文 據 的 日 期 ，或 授 出 任 何 可 轉 換 工 具
之 日 期（以 較 先 者 為 準）。

重組協議 指 由 受 託 人 、管 理 人 、Hui Xian Cayman 及 匯 賢 控 股 就 集 團

重 組 於2011年4月8日 訂 立 的 協 議 ，涉 及（其 中 包 括）轉 讓
Hui Xian BVI 股 份 及 出 讓 債 務 轉 讓 予 受 託 人 及 向 Hui
Xian Cayman 發 行2,700,000,000個 基 金 單 位（或Hui Xian
Cayman與 管 理 人 可 能 協 定 的 其 他 數 目 之 基 金 單 位）。

「負 責 人 員」 指 根據證券及期貨條例的規定獲委任管理人的負責人員。

人民幣 指 人 民 幣 ，中 國 法 定 貨 幣 。

人民幣清算銀行 指 中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司 。

外滙管理局 指 國家外滙管理局。

347
 一 般 定 義

結算協議 指 中國人民銀行與人民幣清算銀行就人民幣清算業務訂立
的 結 算 協 議（及 其 修 訂），進 一 步 擴 大 香 港 參 與 銀 行 的 人
民幣業務範圍。

證監會 指 香港證券及期貨事務監察委員會。

證券及期貨條例 指 香 港 法 例 第571章 證 券 及 期 貨 條 例 ，以 目 前 為 止 經 修 訂 、
補充或以其他方式修改者為準。

主要持有人 指 具房地產投資信託基金守則所賦予之涵義。

特別決議案 指 在基金單位持有人大會上獲提呈並獲親身或委派代表出
席 及 有 投 票 權 者 以75.0%或 以 上 之 大 比 數 票 通 過（須 以 投
票 表 決 方 式 進 行）之 決 議 案 ，惟 會 議 之 法 定 人 數 必 須 為 兩
名 或 以 上 合 共 持 有 已 發 行 基 金 單 位25.0%之 基 金 單 位 持 有
人。

穩定價格操作人 指 香港上海滙豐銀行有限公司

附屬公司 指 (i) 就 匯 賢 產 業 信 託 而 言 ，任 何 公 司 ：

(a) 一半以上的已發行股本或股權權益直接或間接由
匯賢產業信託實益擁有；

(b) 於基金單位持有人大會上一半以上投票權直接或
間接可由匯賢產業信託行使或控制；

(c) 為 匯 賢 產 業 信 託 另 一 家 附 屬 公 司（具 有 下 文(ii)段

涵 義）的 附 屬 公 司 ；

(ii) 任 何 其 他 情 況 下 ，具 有 公 司 條 例 第2條 涵 義 的 附 屬 公
司。

收購守則 指 證 監 會 發 出 的 香 港 公 司 收 購 、合 併 及 股 份 購 回 守 則（經 不
時 修 訂）。

東方新天地 指 東方廣場的東方新天地 ，包括三層購物商場 ，分為七個主

要區域 ，分別為首層及地鐵層的第一區至第五區 、時光別
館及天空大道。

東方豪庭公寓 指 東 方 廣 場 的 東 方 豪 庭 公 寓 ，兩 座 豪 華 服 務 式 公 寓 組 成 東
方廣場一部分 ，分別名為尊萃豪庭及匯賢豪庭 ，統稱東方
豪庭公寓。

東方經貿城 指 東 方 廣 場 的 東 方 經 貿 城 ，八 座 甲 級 寫 字 樓 建 築 群 組 成 東
方 廣 場 一 部 分 ，統 稱 東 方 經 貿 城 。

348
 一 般 定 義

信託契約 指 Hui Xian Cayman 、受 託 人 及 管 理 人 於2011年4月1日 訂 立

構 成 匯 賢 產 業 信 託 之 信 託 契 約（以 經 任 何 補 充 契 約 修 訂 者
為 準）。

受託人 指 匯 賢 產 業 信 託 之 受 託 人 德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司 。

受託人關連人士 指 具 本 發 售 通 函「關 連 人 士 交 易 — 簡 介」一 節 賦 予 的 涵 義 。

受託人條例 指 香港法例第29章受託人條例 ，以目前為止經修訂 、補充或

以其他方式修改者為準。

包銷商 指 香港包銷商及國際包銷商。

包銷協議 指 香港包銷協議及國際包銷協議。

基金單位 指 匯賢產業信託基金單位。

基金單位借貸協議 指 穩定價格操作人及匯賢控股於2011年4月19日或前後所訂
立之基金單位借貸協議。

美國 指 美利堅合眾國。

基金單位持有人 指 基金單位之登記持有人。

美元 指 美 元 ，美 國 法 定 貨 幣 。

美國證券法 指 1933年 美 國 證 券 法（經 修 訂）。

估值報告 指 獨 立 物 業 估 值 師 編 製 之 估 值 報 告 ，載 於 附 錄 五 。

浮動費用 指 於 信 託 契 約 使 用 時 ，根 據 信 託 契 約 應 付 管 理 人 的 浮 動 費
用。

白 表eIPO 指 透過指定白表eIPO網站 www.eipo.com.hk 於網上遞交申請

表 格 ，以 申 請 人 名 義 申 請 將 予 發 行 的 香 港 公 開 發 售 基 金
單位。

白 表eIPO服 務 供 應 商 指 香港中央證券登記有限公司。

除 非 另 有 指 明 ，人 民 幣 金 額 已 按 人 民 幣0.84190元 兌1.00港 元 之 滙 率 換 算 ，此 滙 率 乃 中
國 人 民 銀 行 於 最 後 可 行 日 期 設 定 的 滙 兌 交 易 通 行 滙 率 。這 並 非 說 明 任 何 人 民 幣 金 額 本 可 以
或可以按上述滙率或任何滙率結算。

349
 附 錄 一 會 計 師 報 告

敬 者：

以 下 載 列 吾 等 就 Hui Xian (B.V.I.) Limited（「貴 公 司」）及 其 附 屬 公 司（以 下 統 稱「貴 集 團」）

（兩 者 在 完 成 下 文 所 述 建 議 重 組 後 ，將 注 入 匯 賢 產 業 信 託（「匯 賢 產 業 信 託」）截 至2007年 、
2008年及2009年12月31日止三個年度各年及截至2010年10月31日止十個月（「有關期間」）之
財 務 資 料（「財 務 資 料」）之 報 告 ，以 載 入 就 根 據《房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則》匯 賢 產 業 信 託 單
位 首 次 公 開 發 售 及 於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 上 市（「建 議 上 市」）而 將 於2011年4月11
日 刊 發 之 發 售 函 件（「發 售 通 函」）。

匯賢產業信託是一項集體投資計劃 ，根據德意志信託（香港）有限公司（「受託人」）與滙賢
房 託 管 理 有 限 公 司（「管 理 人」）於2011年4月1日 訂 立 的 信 託 契 據（「信 託 契 據」）及 證 券 及 期 貨
條 例 第104條 授 權 組 成 單 位 信 託 。匯 賢 產 業 信 託 由 成 立 以 來 ，直 至2011年4月8日 當 Hui Xian
(Cayman Islands) Limited 訂 立 重 組 協 議 ，以 向 匯 賢 產 業 信 託 轉 讓 及 質 讓 　 貴 公 司 全 部 已 發
行 股 本 及 　 貴 公 司 結 欠 Hui Xian (Cayman Islands) Limited 總 金 額 的 部 分 權 益（「建 議 重 組」）
前 ，並 無 進 行 任 何 業 務 。

根 據 重 組 協 議（於 發 售 通 函 內「架 構 及 組 織」及「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他

文 件」兩 節 詳 述「集 團 重 組」），待 建 議 重 組 完 成 後 ，匯 賢 產 業 信 託 將 成 為 組 成 　 貴 集 團 的 公
司的控股公司。

I-1
 附 錄 一 會 計 師 報 告

於 本 報 告 日 期 及 在 有 關 期 間 內 ，組 成 　 貴 集 團 的 公 司（該 等 公 司 均 屬 有 限 公 司）詳 情 如
下：

已發行及繳足
註冊成立╱ 普通股本╱
公司名稱 成立日期 註冊資本 主要業務 持有物業名稱

於英屬處女群島
　（「英 屬 處 女 群 島」）
　註冊成立：

Hui Xian (B.V.I.) Limited 1994年6月7日 面 值1美 元 的1股 投 資 控 股 —

持有滙賢投資
有限公司

於香港註冊成立：

滙賢投資有限公司 1992年8月18日 每 股 面 值1美 元 投資控股 —

　（「滙 賢 投 資」） 的10,000股 持有北京東方廣
場有限公司

於中華人民共和國
　（「中 國」）註 冊
　成立：

北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司 1999年1月25日 註 冊 — 於中國北京 東方廣場

　（「北 京 東 方 600,000,000美 元 投資物業及
　 廣 場 公 司」） 繳足 — 營運
600,000,000美 元 酒店及服務式
公寓業務

附 註 ： 北 京 東 方 廣 場 公 司 根 據 滙 賢 投 資 與 中 國 合 營 夥 伴（「境 內 合 作 夥 伴」）於1998年 訂 立 合 作 合 營 合 同 成
立 。北 京 東 方 廣 場 公 司 的 全 部 資 本 來 自 滙 賢 投 資 的 出 資 。北 京 東 方 廣 場 公 司 為 期50年 ，於2049年1月24日
屆滿。

根據有關北京東方廣場公司的合營文件 ，滙賢投資有權於北京東方廣場公司的12名董事中 ，任命其中9人 ，

而 境 內 合 作 夥 伴 有 權 任 命 北 京 東 方 廣 場 公 司 其 餘3名 董 事 。所 有 決 議 案 可 在 大 多 數 贊 成 下 通 過 ，惟 有 若 干
事 項 須 獲 有 關 董 事 委 員 會 列 席 的 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 一 致 批 准 。該 等 事 項 包 括 修 訂 北 京 東 方 廣 場 公 司
的 組 織 章 組 、增 加 、削 減 或 轉 讓 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 註 冊 資 本 、解 散 北 京 東 方 廣 場 公 司 、將 北 京 東 方 廣 場
公 司 資 產 按 揭 扺 押 、合 併 、清 除 合 併 或 更 改 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 組 織 架 構 、有 關 涉 及 於 北 京 東 方 廣 場 公 司
屆 滿 年 期（除 非 延 期 ，否 則 即2049年1月24日）以 後 使 用 東 方 廣 場 及 其 他 附 屬 東 方 廣 場 固 定 資 產 的 權 利 的 事
宜 、與 東 方 廣 場 及 其 他 附 屬 東 方 廣 場 固 定 資 產 的 所 有 權 有 關 的 事 務 ，以 及 任 何 其 他 可 能 影 響 境 內 合 作 夥 伴
或滙賢投資在合營年期屆滿後於北京東方廣場公司權益及權利的事宜或有關法例及規例所指明的任何其他
事宜。

根 據 合 營 文 件 ，只 要 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 法 律 地 位 及 境 內 合 作 夥 伴 於 固 定 資 產 的 所 有 權 ，以 及 境 內 合 作 夥
伴 在 北 京 東 方 廣 場 公 司 年 期 屆 滿 後 分 派 餘 下 資 產 的 權 益 並 未 受 損 害 ，境 內 合 作 夥 伴 應 積 極 支 持 提 議 由 北 京
東 方 廣 場 公 司 董 事 會 決 定 的 所 有 決 議 案 ，以 令 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 業 務 順 利 落 實 及 發 展 ，而 當 北 京 東 方 廣
場 公 司 董 事 會 會 議 通 知 按 照 合 營 文 件 訂 明 的 方 式 妥 當 發 出 ，境 內 合 作 夥 伴 將 促 使 由 其 提 名 董 事 出 席 董 事 會
會 議 ，並 支 持 有 關 決 議 案 。合 營 合 同 的 其 他 詳 情 載 於A節 附 註19。

組 成 　 貴 集 團 的 所 有 公 司 已 採 納12月31日 為 其 財 政 年 度 結 束 日 期 。
I-2
 附 錄 一 會 計 師 報 告

截 至 2007 年 、2008 年 、2009 年 12 月 31 日 止 三 年 各 年 ，吾 等 擔 任 　 貴 公 司 及 Hui Xian

Investment 的 核 數 師 ，而 德 勤 華 永 會 計 師 事 務 所 有 限 公 司 北 京 分 所 擔 任 北 京 東 方 廣 場 公 司
的核數師。

就 本 報 告 而 言 ，　 貴 公 司 已 遵 照 香 港 會 計 師 公 會（「香 港 會 計 師 公 會」）頒 佈 的 香 港 財 務
報 告 準 則 編 製 　 貴 集 團 於 有 關 期 間 的 綜 合 財 務 報 表（「相 關 財 務 報 表」）。本 報 告 所 載 　 貴 集
團 於 有 關 期 間 的 財 務 資 料 從 相 關 財 務 報 表 編 製 。吾 等 已 按 照 香 港 會 計 師 公 會 頒 佈 的 香 港 核
數 準 則 對 相 關 財 務 報 表 進 行 吾 等 的 獨 立 審 核 工 作 ，並 按 照 香 港 會 計 師 公 會 推 薦 的 核 數 指 引
第3.340條「招 股 章 程 及 申 報 會 計 師」審 查 　 貴 集 團 於 有 關 期 間 的 相 關 財 務 報 表 。在 編 製 吾 等
的 報 告 以 載 入 發 售 通 函 時 ，對 於 相 關 財 務 報 表 並 無 認 為 必 要 的 調 整 。

貴 公 司 董 事 對 相 關 財 務 報 表 負 有 責 任 ，彼 等 對 其 刊 發 作 出 審 批 。管 理 人 須 對 發 售 通 函
內 容（本 報 告 載 入 其 中）負 責 。吾 等 的 責 任 為 根 據 相 關 財 務 報 表 編 製 本 報 告 所 載 的 財 務 資 料
以 及 隨 附 的 附 註 ，以 對 財 務 資 料 作 出 獨 立 意 見 ，並 向 　 閣 下 滙 報 吾 等 之 意 見 。

吾等認為 ，就本報告而言 ，載於A至D節的財務資料連同隨附的附註真實公平地反映　貴

集團於2007年 、2008年及2009年12月31日以及2010年10月31日之財務狀況及其於截至2007
年 、2008年及2009年12月31日止三個年度及2010年10月31日止十個月期間之業績及現金流
量。

貴 集 團 截 至2009年10月31日 止 十 個 月 之 綜 合 全 面 收 益 表 、綜 合 現 金 流 量 表 及 綜 合 權 益
變 動 表 連 同 有 關 附 註 摘 錄 自 　 貴 集 團 同 期 的 未 經 審 核 綜 合 財 務 報 表（「2009年10月 財 務 資
料」），乃 　 貴 公 司 僅 為 編 製 本 報 告 而 編 製 。吾 等 已 遵 照 香 港 會 計 師 公 會 頒 佈 之 香 港 審 閱 委
聘 準 則 第2410號「由 實 體 獨 立 核 數 師 審 閱 中 期 財 務 資 料」進 行 審 閱 。吾 等 對2009年10月 財 務
資 料 進 行 的 審 閱 ，包 括 主 要 向 負 責 財 務 及 會 計 事 宜 的 人 士 作 出 查 詢 、運 用 分 析 及 其 他 審 閱
程 序 。由 於 審 閱 之 範 圍 遠 較 根 據 香 港 核 數 準 則 進 行 審 核 的 範 圍 為 小 ，所 以 不 能 保 證 吾 等 會
注 意 到 在 審 核 中 可 能 會 被 發 現 的 所 有 重 大 事 宜 。因 此 ，吾 等 不 就2009年10月 財 務 資 料 發 表
審 核 意 見 。根 據 吾 等 的 審 閱 ，並 無 發 現 任 何 事 項 ，使 吾 等 相 信2009年10月 財 務 資 料 在 各 重
大方面未有按照符合香港財務報告準則的會計政策的財務資料貫徹一致地編製。

I-3
 附 錄 一 會 計 師 報 告

A. 財務資料

綜合全面收益表

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
附註 2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
收入 . . . . . . . . . . . . . . 6 2,077 2,269 1,969 1,634 1,739
租金相關收入. . . . . . . 7 61 72 77 48 40
其 他 收 入. . . . . . . . . . . 8 24 33 17 14 25
外幣滙兌收益. . . . . . . 273 197 84 84 18
酒店存貨消耗. . . . . . . (56) (56) (45) (35) (42)
員 工 成 本. . . . . . . . . . . (135) (141) (107) (91) (95)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . (133) (138) (134) (111) (112)
其他營運成本. . . . . . . 9 (659) (484) (544) (439) (460)
投資物業公允價值之
　（減 少）增 加 . . . . . . . (65) 923 (16) (27) 8,756
融 資 成 本. . . . . . . . . . . 10 (159) (83) (82) (70) (53)
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . 1,228 2,592 1,219 1,007 9,816
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . 11 (276) (625) (346) (280) (2,489)
年內╱期內溢利 . . . . . 952 1,967 873 727 7,327

其他全面收入
　（開 支）
換算財務報表的
　 滙 兌 差 額. . . . . . . . . 444 425 (54) (58) 107
年內╱期內全面
　 收 入 總 額. . . . . . . . . 1,396 2,392 819 669 7,434

I-4
 附 錄 一 會 計 師 報 告

綜合財務狀況表

於12月31日 於2010年
附註 2007年 2008年 2009年 10月31日
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非流動資產
投 資 物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 11,332 11,258 11,242 19,998
物 業 、機 器 及 設 備 . . . . . . . . . . . . . 13 2,184 2,124 2,045 1,984
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . . 14 2,251 1,810 1,772 1,740
15,767 15,192 15,059 23,722
流動資產
酒 店 存 貨. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 17 20 16 17
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . . 14 41 38 38 38
貿易及其他應收款項 . . . . . . . . . . . 16 111 76 82 72
銀行結餘及現金 . . . . . . . . . . . . . . . 17 1,416 1,685 732 1,157
1,585 1,819 868 1,284
流動負債
貿易及其他應付款項 . . . . . . . . . . . 18 (792) (779) (773) (765)
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . . . . . 19 (121) (1,570) — —
最終控股公司貸款 . . . . . . . . . . . . . 20 (7,302) (6,832) (6,143) (6,019)
應 付 稅 項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (359) (229) (125) (96)
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 (756) (707) (846) (405)
(9,330) (10,117) (7,887) (7,285)
流動負債淨額. . . . . . . . . . . . . . . . . (7,745) (8,298) (7,019) (6,001)
資產總值減流動負債 . . . . . . . . . . . 8,022 6,894 8,040 17,721
非流動負債
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 (1,661) (847) (1,100) (1,100)
貿易及其他應付款項 . . . . . . . . . . . 18 (558) (520) (518) (507)
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . . . . . 19 (2,988) — — —
遞延稅項負債. . . . . . . . . . . . . . . . . 22 (597) (917) (993) (3,251)
(5,804) (2,284) (2,611) (4,858)
2,218 4,610 5,429 12,863

資本及儲備
股本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 — — — —
滙 兌 儲 備. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 866 812 919
保 留 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,777 3,744 4,617 11,944
2,218 4,610 5,429 12,863

I-5
 附 錄 一 會 計 師 報 告

綜合權益變動表

股本 滙兌儲備 保留溢利 總計
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
於2007年1月1日 — (3) 825 822
換算的滙兌差額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 444 — 444
年 度 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 952 952
年內全面收入總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 444 952 1,396
於2007年12月31日 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 441 1,777 2,218

換算的滙兌差額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 425 — 425

年 度 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 1,967 1,967
年內全面收入總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 425 1,967 2,392
於2008年12月31日 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 866 3,744 4,610

換算的滙兌差額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (54) — (54)

年 度 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 873 873
年 內 全 面 收 入（開 支）總 額 . . . . . . . . . . . . . . — (54) 873 819
於2009年12月31日 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 812 4,617 5,429

換算的滙兌差額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 107 — 107

期 內 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 7,327 7,327
期內全面收入總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 107 7,327 7,434
於2010年10月31日 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 919 11,944 12,863

於2009年1月1日 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 866 3,744 4,610

換算的滙兌差額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (58) — (58)
期 內 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 727 727
期 內 全 面 收 入（開 支）總 額 . . . . . . . . . . . . . . — (58) 727 669
於2009年10月31日（未 經 審 核）. . . . . . . . . . — 808 4,471 5,279

I-6
 附 錄 一 會 計 師 報 告

綜合現金流量表

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
經營活動
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . .... 1,228 2,592 1,219 1,007 9,816
經以下調整：
　　投資物業公允價值之
　 　 　 減 少（增 加）. . . . . . .... 65 (923) 16 27 (8,756)
　　滙兌差額. . . . . . . . . . .... (273) (202) (86) (84) (18)
　 　 出 售 物 業 、機 器 及
　　　設備虧損 . . . . . . . . . . . . 3 1 — — 1
　　折舊及攤銷 . . . . . . . . . . . . 133 138 134 111 112
　　利息收入. . . . . . . . . . . . . . (23) (24) (13) (10) (8)
　　融資成本. . . . . . . . . . . . . . 159 83 82 70 53
　　營運資本變動前
　　　營運現金流 . . . . . . .... 1,292 1,665 1,352 1,121 1,200
　 　 酒 店 存 貨（增 加）減 少 .... (2) (3) 4 — (1)
　　貿易及其他應收款項
　 　 　 減 少（增 加）. . . . . . .... 21 35 (6) (30) 8
　　貿易及其他應付款項
　 　 　 增 加（減 少）. . . . . . . . . . 134 (125) (4) (20) (19)
營運產生現金. . . . . . . . . . . . . . 1,445 1,572 1,346 1,071 1,188
已 付 利 得 稅. . . . . . . . . . . . . . . . (409) (475) (350) (321) (269)
經營活動所得現金淨額 . . . . . . 1,036 1,097 996 750 919
投資活動
償還其他應付款項 . . . . . . . . . . — — (1,570) (1,570) —
添 置 物 業 、機 器 及 設 備 . . . . . . (45) (49) (21) (10) (20)
已 收 利 息. . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 24 13 10 8
投資活動所用現金淨額 . . . . . . (22) (25) (1,578) (1,570) (12)
融資活動
償還銀行貸款. . . . . . . . . . . . . . (574) (714) (707) (434) (433)
已 付 利 息. . . . . . . . . . . . . . . . . . (158) (81) (81) (63) (48)
償還最終控股公司款項 . . . . . . — — (683) (683) —
新籌銀行貸款. . . . . . . . . . . . . . — — 1,100 1,100 —
融資活動所用現金淨額 . . . . . . (732) (795) (371) (80) (481)
現金及現金等值物
　 增 加（減 少）. . . . . . . . . . .... 282 277 (953) (900) 426
滙率變動影響. . . . . . . . . . .... (7) (8) — — (1)
年╱期初之現金及
　現金等值物. . . . . . . . . . .... 1,141 1,416 1,685 1,685 732
年╱期末之現金及現金等
　 值 物 ，以 銀 行 結 餘 及
　 現 金 代 表. . . . . . . . . . . . .... 1,416 1,685 732 785 1,157

I-7
 附 錄 一 會 計 師 報 告

財務資料附註

1. 一般資料及編製基準

貴 公 司 的 直 接 控 股 公 司 為 Hui Xian (Cayman Islands) Limited ，一 家 於 開 曼 群 島 註 冊 成 立

的 私 營 有 限 公 司 ，而 　 貴 公 司 的 最 終 控 股 公 司 為 匯 賢 控 股 有 限 公 司 ，一 家 於 香 港 註 冊 成 立
的私營有限公司。

由 於 　 貴 公 司 現 時 的 最 終 控 股 公 司 已 同 意 提 供 充 足 資 金 ，使 　 貴 集 團 能 悉 數 履 行 其 可
見 未 來 到 期 時 的 財 務 責 任 ，財 務 資 料 已 按 持 續 基 準 編 製 。

2. 應用新訂及經修訂香港財務報告準則

為 編 製 及 呈 列 有 關 期 間 的 財 務 資 料 ，　 貴 集 團 於 整 個 有 關 期 間 貫 徹 應 用 在 　 貴 集 團 於
2010年1月1日 起 的 財 政 年 度 生 效 的 香 港 會 計 準 則（「香 港 會 計 準 則」）、香 港 財 務 報 告 準 則
（「香 港 財 務 報 告 準 則」）、修 訂 本 及 詮 釋（「香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）」）。

香 港 會 計 師 公 會 已 頒 佈 以 下 尚 未 生 效 的 新 訂 及 經 修 訂 準 則 、修 訂 本 及 詮 釋 。　 貴 集 團
並 無 於 有 關 期 間 提 早 採 納 該 等 新 訂 及 經 修 訂 準 則 、修 訂 本 及 詮 釋 。

香 港 財 務 報 告 準 則（修 訂 本） 於2010年 頒 佈 之 香 港 財 務 報 告 準 則 之 改 進 1
香 港 會 計 準 則 第12號（修 訂 本） 遞延稅項：撥回相關資產5
香 港 會 計 準 則 第24號（經 修 訂） 關連方披露2
香 港 會 計 準 則 第32號（修 訂 本） 供股之分類3
香 港 財 務 報 告 準 則 第1號（修 訂 本） 首 次 採 納 者 於 香 港 財 務 報 告 準 則 第7號 披 露 比 較 資
料之有限豁免6
香 港 財 務 報 告 準 則 第1號（修 訂 本） 嚴重高通脹及剔除首次採納者之固定日期7
香 港 財 務 報 告 準 則 第7號（修 訂 本） 披露 — 轉讓金融資產7
香 港 財 務 報 告 準 則 第9號 金融工具4
香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會） 最低資金規定預付款項2
　 — 詮 釋 第14號（修 訂 本）
香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會） 以股本工具抵消金融負債6
　 — 詮 釋 第19號

1 於2010年7月1日 及2011年1月1日（如 適 用）或 其 後 開 始 之 年 度 期 間 生 效

2 於2011年1月1日 或 其 後 開 始 之 年 度 期 間 生 效 。
3 於2010年2月1日 或 其 後 開 始 之 年 度 期 間 生 效 。
4 於2013年1月1日 或 其 後 開 始 之 年 度 期 間 生 效 。
5 於2012年1月1日 或 其 後 開 始 之 年 度 期 間 生 效 。
6 於2010年7月1日 或 其 後 開 始 之 年 度 期 間 生 效 。
7 於2011年7月1日 或 其 後 開 始 之 年 度 期 間 生 效 。

管 理 層 正 在 評 估 該 等 新 訂 及 經 修 訂 準 則 、修 訂 本 及 詮 釋 對 　 貴 集 團 業 績 及 財 務 狀 況 可
能造成的影響。

3. 重要會計政策

除 投 資 物 業 乃 按 公 允 價 值 計 值 外 ，財 務 資 料 乃 按 歷 史 成 本 基 準 編 製 。

財 務 資 料 乃 按 以 下 與 會 計 政 策 編 製 。該 等 會 計 政 策 於 有 關 期 間 貫 應 用 。此 外 ，財 務 資
料包括香港聯合交易所有限公司證券上市規則規定的適用披露內容。

I-8
 附 錄 一 會 計 師 報 告

(a) 合 併 基 準

綜 合 財 務 報 表 涵 蓋 　 貴 公 司 及 　 貴 公 司 控 制 實 體（其 附 屬 公 司）的 財 務 報 表 。當 　 貴 公
司 有 權 管 轄 一 個 實 體 的 財 務 及 經 營 政 策 以 從 其 業 務 中 取 得 利 益 時 ，即 被 視 為 對 該 實 體 擁 有
控制權。

在 需 要 時 ，附 屬 公 司 的 財 務 報 表 會 作 出 調 整 ，使 與 　 貴 集 團 其 他 成 員 公 司 所 應 用 的 會
計政策一致。

所 有 集 團 間 交 易 、結 餘 、收 入 及 開 支 於 合 併 賬 目 時 對 銷 。

(b) 收 入 確 認

收 入 乃 按 已 收 或 應 收 代 價 之 公 允 價 值 計 算 ，相 等 於 日 常 業 務 過 程 中 提 供 服 務 扣 除 折 扣
的應收金額。

經營租賃所得租金收入乃以直線法於相關租賃期內在損益賬內確認。

或 然 租 金（包 括 租 金 總 額）於 變 得 可 予 收 回 時 確 認 為 收 入 。

服務收入於提供服務時確認。

房 租 、食 品 飲 料 銷 售 及 其 他 與 經 營 酒 店 及 服 務 式 公 寓 有 關 配 套 服 務 的 收 入 於 提 供 服 務
時確認。

來 自 財 務 資 產 的 利 息 收 入 乃 按 時 間 基 準 參 考 未 償 還 本 金 以 及 實 際 利 率 計 入 ，實 際 利 率
是 按 金 融 資 產 的 預 期 壽 命 ，將 估 計 未 來 所 得 現 金 收 入 正 好 貼 現 至 資 產 初 次 確 認 時 賬 面 淨 值
的利率。

(c) 投 資 物 業

投資物業包括持有作賺取租金以及資本升值的物業。

在首次確認時 ，投資物業乃以成本計算 ，包括直接歸屬開支 。在首次確認後 ，投資物業

乃 按 公 允 價 值 模 式 計 算 。投 資 物 業 公 允 價 值 變 動 的 收 益 或 虧 損 乃 於 產 生 期 內 計 入 損 益 賬 。

投資物業乃於出售時或於投資物業永久終止使用及預期未來不能自出售投資物業取得
經濟利益時終止確認 。從終止確認資產產生的任何收益或虧損（按出售收益淨額與資產賬面
值 之 差 額 計 算）乃 於 項 目 終 止 確 認 期 間 計 入 損 益 賬 。

(d) 物 業 、機 器 及 設 備

酒 店 及 服 務 式 公 寓 物 業 、機 器 及 設 備 按 成 本 值 減 累 計 折 舊 及 累 計 減 值 虧 損（如 適 用）列
賬。

按 物 業 、機 器 及 設 備 項 目 的 估 計 可 使 用 年 期 ，並 計 及 其 估 計 剩 餘 價 值 ，使 用 直 線 法 ，
提撥折舊攤銷其成本。
I-9
 附 錄 一 會 計 師 報 告

物 業 、機 器 及 設 備 項 目 乃 於 出 售 時 或 預 期 持 續 使 用 資 產 不 會 帶 來 未 來 經 濟 利 益 時 終 止
確 認 。從 終 止 確 認 資 產 產 生 的 任 何 收 益 或 虧 損（按 出 售 收 益 淨 額 與 項 目 賬 面 值 之 差 計 算）乃
於項目終止確認期間計入損益賬。

(e) 酒 店 存 貨

酒 店 存 貨 按 成 本 值 及 可 變 現 淨 值 之 較 低 者 入 賬 。成 本 使 用 加 權 平 均 法 計 算 。

(f) 金融工具

金 融 資 產 及 金 融 負 債 乃 於 集 團 實 體 訂 立 金 融 工 具 合 約 時 於 綜 合 財 務 狀 況 表 中 確 認 。金
融 資 產 及 金 融 負 債 最 初 按 公 允 價 值 計 算 。直 接 歸 屬 收 購 或 發 行 金 融 資 產 或 金 融 負 債 的 交 易
成 本 乃 自 於 首 次 確 認 時 在 金 融 資 產 及 金 融 負 債（倘 適 用）的 公 允 價 值 中 增 加 或 減 少 。

金融資產

分類為貸款及應收款項的金融資產乃具有固定或可終止付款而沒有於活躍市場報價的
非 衍 生 金 融 資 產 。在 首 次 確 認 後 的 每 個 滙 報 期 間 結 束 時 ，包 括 貿 易 及 其 他 應 收 款 項 及 銀 行
結餘及現金的貸款及應收款項乃以實際利率法按攤銷成本減任何可識別減值虧損入賬。

實 際 利 率 法 是 計 算 金 融 資 產 的 攤 銷 成 本 ，及 將 利 息 收 入 在 相 關 期 間 內 分 配 的 方 法 。實
際 利 率 是 按 金 融 資 產 的 預 期 壽 命 ，將 估 計 未 來 所 得 現 金 收 入 正 好 貼 現 至 資 產 初 次 確 認 時 賬
面 淨 值 的 利 率 。利 息 收 入 乃 按 實 際 利 率 基 準 確 認 。

金融資產減值

金 融 資 產 在 每 個 報 告 期 結 束 時 會 被 評 估 是 否 有 任 何 減 值 跡 象 。倘 若 有 任 何 客 觀 證 據 表
明 ，由於一個或多個於初始確認金融資產後發生的事項 ，投資的估計未來現金流受到影響 ，
則金融資產會予以減值。

倘 有 客 觀 證 據 顯 示 資 產 已 減 值 時 ，減 值 虧 損 在 損 益 賬 確 認 ，並 按 資 產 賬 面 值 與 按 原 實
際利率貼現之估計日後現金流量現值之差額計算。

貿 易 應 收 款 項 及 資 產 等 被 評 估 為 非 個 別 減 值 之 若 干 金 融 資 產 類 別 ，其 後 按 整 體 基 準 進
行 減 值 評 估 。應 收 款 項 之 客 觀 減 值 證 據 可 包 括 　 貴 集 團 之 過 往 收 款 經 驗 、組 合 內 延 遲 還 款
之 次 數 增 加 ，以 及 與 應 收 款 項 違 約 情 況 有 連 帶 關 係 之 經 濟 狀 況 出 現 明 顯 改 變 。

貿 易 應 收 款 項 之 賬 面 值 透 過 使 用 撥 備 賬 減 去 減 值 虧 損 。撥 備 賬 之 賬 面 值 變 動 於 損 益 賬
中 確 認 。倘 應 收 款 項 被 視 為 不 可 收 回 ，則 自 撥 備 賬 中 撇 銷 。隨 後 收 回 先 前 已 撇 銷 之 金 額 計
入損益賬中。

I-10
 附 錄 一 會 計 師 報 告

倘 以 後 期 間 減 值 虧 損 之 金 額 減 少 ，而 該 金 額 減 少 客 觀 上 可 與 確 認 減 值 虧 損 後 發 生 之 事
件 有 關 ，則 之 前 確 認 之 減 值 虧 損 於 損 益 賬 中 撥 回 ，惟 於 減 值 撥 回 當 日 ，資 產 賬 面 值 須 不 超
出假設並無確認減值而原應已攤銷之成本。

金融負債及權益

金融負債及股本工具乃根據所訂立之合約安排的內容及其對金融負債及股本工具之定
義進行分類。

股本工具是任何可證明　貴集團在扣除所有其負債後的資產的剩餘利益的合約。

金 融 負 債（包 括 貿 易 及 其 他 應 付 款 項 、其 他 應 付 款 項 、銀 行 借 款 或 最 終 控 制 公 司 的 貸
款）其 後 乃 按 攤 銷 成 本 利 用 實 際 利 率 法 計 算 。

實 際 利 率 法 是 計 算 金 融 負 債 的 攤 銷 成 本 ，及 將 利 息 開 支 在 相 關 期 間 內 分 配 的 方 法 。實
際 利 率 是 按 金 融 負 債 的 預 期 壽 命 ，或 倘 適 用 ，一 段 較 短 時 間 ，將 估 計 未 來 現 金 付 款 正 好 貼
現 至 負 債 初 次 確 認 時 賬 面 淨 額 的 利 率 。利 息 開 支 乃 按 實 際 利 率 基 準 確 認 。

集 團 實 體 發 行 的 股 本 工 具 於 收 取 所 得 款 項 時 ，扣 除 直 接 發 行 成 本 入 賬 。

解除確認

當自資產收取現金流量之權利屆滿或金融資產被轉讓及　貴集團已將金融資產之所有
權 之 絕 大 部 分 風 險 及 回 報 轉 移 時 ，則 金 融 資 產 被 解 除 確 認 。於 解 除 確 認 金 融 資 產 時 ，資 產
賬面值與所收取及應收取之代價及已於其他全面收入中確認之累計收益或虧損總和間之差
額 ，於 損 益 賬 內 確 認 。

當 有 關 合 約 所 訂 明 責 任 獲 解 除 、註 銷 或 屆 滿 時 ，金 融 負 債 將 被 解 除 確 認 。解 除 確 認 之
金 融 負 債 之 賬 面 值 與 已 付 及 應 付 代 價 間 之 差 額 ，於 損 益 賬 內 確 認 。

(g) 有 形 資 產 減 值 虧 損

於 各 申 報 期 末 ，　 貴 集 團 審 閱 其 有 形 資 產 之 賬 面 值 ，以 釐 定 該 等 資 產 是 否 有 減 值 虧 損
之 跡 象 。倘 一 項 資 產 之 可 收 回 金 額 估 計 少 於 其 賬 面 值 ，該 資 產 之 賬 面 值 將 減 少 至 其 可 收 回
金 額 。減 值 虧 損 即 時 獲 確 認 為 開 支 。

倘 減 值 虧 損 於 其 後 撥 回 ，該 資 產 之 賬 面 值 將 增 加 至 其 經 修 訂 估 計 可 收 回 金 額 ，但 增 加
賬 面 值 不 會 超 逾 資 產 於 過 往 年 度 如 無 確 認 減 值 虧 損 時 之 金 額 。撥 回 減 值 虧 損 即 時 獲 確 認 為
收入。

I-11
 附 錄 一 會 計 師 報 告

(h) 租 賃

當 租 賃 條 款 大 致 上 轉 讓 所 有 權 之 絕 大 部 分 風 險 及 回 報 予 承 租 人 時 ，租 賃 被 分 類 為 融 資
租 賃 。所 有 其 他 租 賃 被 分 類 為 經 營 租 賃 。

(i) 土地及相關成本

倘若租賃資產擁有權附帶的大部分風險及回報經已轉讓予承租人 ，土地租賃權益（即土
地 使 用 權）分 類 為 融 資 租 賃 。倘 若 土 地 合 乎 融 資 租 賃 的 資 格 ，租 賃 土 地 歸 類 為 物 業 、機 器 及
設 備 。其 他 土 地 租 賃 權 益 入 賬 為 經 營 租 賃 ，按 直 線 法 基 準 於 租 期 內 攤 銷 。

(j) 借貸成本

因 收 購 、建 設 或 生 產 符 合 規 定 之 資 產（需 要 一 段 長 時 間 方 能 達 致 其 原 定 用 途 或 出 售 者）
而 直 接 產 生 之 借 貸 成 本 撥 充 該 等 資 產 之 部 分 成 本 ，直 至 該 等 資 產 實 際 上 可 用 作 預 定 用 途 或
出 售 為 止 。等 待 用 於 合 資 格 資 產 的 特 定 借 貸 的 暫 時 投 資 所 賺 取 的 投 資 收 入 乃 自 合 適 作 資 本
化的借貸成本中扣除。

所有其他借貸成本乃於產生期間於損益賬確認。

(k) 外 幣

在 編 製 每 個 獨 立 集 團 實 體 的 財 務 報 表 時 ，以 實 體 功 能 貨 幣 以 外 之 貨 幣（外 幣）結 算 的 交
易 以 各 自 的 功 能 貨 幣（即 實 體 營 運 所 在 之 主 要 經 濟 環 境 的 貨 幣）按 交 易 當 日 之 滙 率 入 賬 。於
各 報 告 期 末 ，以 外 幣 結 算 之 貨 幣 項 目 按 當 日 之 滙 率 換 算 ，而 按 公 允 價 值 以 外 幣 入 賬 之 非 貨
幣 項 目 則 按 釐 定 公 允 價 值 當 日 之 滙 率 重 新 換 算 。按 歷 史 成 本 以 外 幣 入 賬 之 非 貨 幣 項 目 不 作
重新換算。

交 收 貨 幣 項 目 及 換 算 貨 幣 項 目 產 生 的 滙 兌 差 額 於 產 生 期 間 在 損 益 中 確 認 ，惟 構 成 　 貴
公 司 海 外 業 務 投 資 淨 額 一 部 份 之 貨 幣 項 目 產 生 之 滙 兌 差 額 除 外 ，在 該 情 況 下 ，有 關 滙 兌 差
額 於 其 他 全 面 收 入 中 確 認 及 累 積 於 權 益 項 目 ，並 自 出 售 海 外 業 務 時 從 權 益 重 新 分 類 至 損 益
中 。重 新 換 算 按 公 允 價 值 列 賬 之 非 貨 幣 項 目 產 生 的 滙 兌 差 額 計 入 期 內 之 損 益 ，惟 有 關 收 益
及 虧 損 直 接 於 其 他 全 面 收 入 確 認 之 非 貨 幣 項 目 重 新 換 算 產 生 之 差 額 除 外 ，在 該 情 況 下 ，滙
兌差額亦直接於其他全面收入確認。

就 綜 合 財 務 報 表 的 呈 報 方 式 而 言 ，　 貴 集 團 的 資 產 及 負 債 按 各 報 告 期 末 的 現 行 滙 率 換
算 為 　 貴 集 團 的 呈 列 貨 幣（即 人 民 幣）。至 於 收 入 及 開 支 項 目 則 按 期 內 平 均 滙 率 換 算 ，除 非
滙 率 於 期 內 出 現 大 幅 波 動 ，在 該 情 況 下 ，則 採 用 交 易 當 日 的 滙 率 換 算 。所 產 生 滙 兌 差 額（如
有）於 滙 兌 儲 備 項 下 的 其 他 全 面 收 入 中 確 認 及 累 積 於 權 益 項 目 中 。

I-12
 附 錄 一 會 計 師 報 告

(l) 稅項

所得稅包括即期應付稅項及遞延稅項。

即 期 應 付 稅 項 乃 基 於 年 內 應 課 稅 之 溢 利 計 算 。應 課 稅 溢 利 與 記 錄 於 綜 合 全 面 收 益 表 的
溢利不同 ，因為它撇除其他年度應課稅或可扣減的收入及開支 ，亦撇除永遠不應課稅或不可
扣 減 的 項 目 。　 貴 集 團 的 即 期 稅 項 負 債 乃 按 報 告 期 末 已 制 定 或 實 質 上 已 制 定 之 稅 率 計 算 。

遞延稅項以資產及負債於綜合財務狀況表之賬面值與計算應課稅溢利所使用之相應稅
基 之 間 之 差 額 確 認 。所 有 應 課 稅 暫 時 性 差 額 一 般 均 被 確 認 為 遞 延 稅 項 負 債 ，惟 遞 延 稅 項 資
產 只 限 於 在 有 應 課 稅 溢 利 可 供 對 銷 可 扣 減 暫 時 性 差 額 時 才 被 確 認 。因 商 譽 或 初 次 確 認 交 易
（企 業 合 併 除 外）中 之 其 他 資 產 或 負 債 所 產 生 的 暫 時 性 差 額 ，且 不 會 對 應 課 稅 溢 利 或 會 計 溢
利構成影響之資產及負債則不予確認。

遞 延 稅 項 負 債 會 就 與 於 附 屬 公 司 之 投 資 有 關 的 應 課 稅 暫 時 差 額 確 認 ，惟 倘 可 控 制 撥 回
該 暫 時 差 額 ，及 暫 時 差 額 可 能 不 會 於 可 見 未 來 撥 回 則 除 外 。與 該 等 投 資 及 權 益 相 關 之 可 扣
稅暫時差額所產生之遞延稅項資產僅於可能有足夠應課稅溢利可動用暫時差額之利益且預
計於可見將來可以撥回時確認。

遞延稅項乃於償還負債或變現資產時按期內預計適用的稅率計算 ，而上述償還或變現乃
按 報 告 期 末 已 制 定 或 實 際 上 已 制 定 的 稅 率（及 稅 法）。遞 延 稅 項 負 債 及 資 產 的 計 算 反 映 　 貴
集 團 預 期 於 報 告 期 末 ，以 收 回 或 結 算 其 資 產 及 負 債 的 賬 面 值 跟 隨 而 來 的 稅 務 後 果 。除 與 其
他 全 面 收 入 內 的 項 目 有 關 時 計 入 其 他 全 面 收 入 內 ，遞 延 稅 項 乃 扣 除 或 計 入 損 益 賬 。

當 有 依 法 可 強 制 執 行 權 利 可 將 現 有 稅 項 資 產 與 現 有 稅 項 負 債 抵 銷 ，而 遞 延 稅 項 涉 資 產
與 負 債 及 同 一 稅 務 機 關 徵 收 的 所 得 稅 ，以 及 　 貴 集 團 打 算 以 淨 額 基 準 結 算 其 即 期 稅 項 資 產
及 負 債 時 ，則 可 將 遞 延 稅 項 資 產 及 負 債 互 相 抵 銷 。

(m) 退 休 福 利 成 本

支 付 由 國 家 管 理 之 退 休 福 利 計 劃 亦 列 作 指 定 供 款 計 劃 之 開 支 ，因 　 貴 集 團 對 該 計 劃 之
責任與指定退休福利供款計劃相等。

4. 估計不明朗因素之主要來源

在 應 用 　 貴 集 團 之 會 計 政 策 時 ，管 理 人 需 就 其 他 資 料 並 沒 有 明 確 透 露 的 資 產 及 負 債 的
賬 面 值 作 出 預 計 及 假 設 。該 等 估 計 及 相 關 假 設 乃 按 過 往 經 驗 及 其 他 視 為 相 關 因 素 作 出 。實
際結果可能與該等估計不同。

I-13
 附 錄 一 會 計 師 報 告

貴 集 團 持 續 審 閱 估 計 數 字 及 相 關 假 設 。倘 修 訂 會 計 估 計 數 字 僅 影 響 某 一 期 間 ，則 於 修
訂 有 關 估 計 數 字 之 期 間 內 確 認 修 訂 ； 倘 修 訂 影 響 本 期 及 未 來 期 間 ，則 於 作 出 修 訂 及 未 來 期
間 均 須 確 認 有 關 修 訂 。，

如 附 註3(c)及12所 述 ，投 資 物 業 按 獨 立 專 業 估 值 師 進 行 估 值 釐 定 的 公 允 價 值 計 值 。物
業 估 值 使 用 投 資 法 ，將 從 現 有 租 賃 情 況 所 得 收 入 淨 額 撥 充 資 本 ，並 計 及 就 物 業 復 歸 收 入 潛
力 而 作 的 適 用 補 貼 ，倘 或 當 適 當 時 亦 會 參 考 類 似 地 點 及 狀 況 的 類 似 物 業 交 易 價 格 的 市 場 證
據 。在 依 賴 專 業 估 值 師 的 估 值 報 告 時 ，管 理 層 已 作 出 考 慮 ，並 認 為 估 值 方 法 反 映 各 報 告 期
結 束 時 的 市 場 條 件 。市 況 的 任 何 變 動 會 影 響 　 貴 集 團 投 資 物 業 的 公 允 價 值 。

5. 分部報告

管 理 層 根 據 主 要 營 運 決 策 人（即 董 事 會）為 分 配 分 部 資 源 及 評 估 分 部 表 現 定 期 審 閱 的 內
部 報 告 釐 定 其 經 營 分 部 。管 理 層 已 定 出 四 個 經 營 分 部 ：

商場： 出租位於中國北京的東方廣場的購物商場及停車位。
辦公大樓： 出租位於中國北京的東方廣場的寫字樓。
公寓大樓： 經營位於中國北京的東方廣場的服務式公寓大樓。
酒店： 經營位於中國北京的北京東方君悅大酒店。

(a) 分 部 收 入 及 業 績

截 至2007年12月31日 止 年 度

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 綜合
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
分 部 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . 588 614 139 736 2,077

分 部 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 471 466 78 338 1,353

投資物業公允價值減少 . . . . . . (65)
融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . (159)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . (110)
未分配收入淨額 . . . . . . . . . . . . 209
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 1,228
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . (276)
年 度 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 952

I-14
 附 錄 一 會 計 師 報 告

截 至2008年12月31日 止 年 度

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 綜合
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
分 部 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . 695 646 142 786 2,269
分 部 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 572 504 81 385 1,542
投資物業公允價值增加 . . . . . . 923
融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . (83)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . (117)
未分配收入淨額 . . . . . . . . . . . . 327
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 2,592
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . (625)
年度溢利 1,967

截 至2009年12月31日 止 年 度

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 綜合
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
分 部 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . 748 669 98 454 1,969
分 部 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 626 531 46 152 1,355
投資物業公允價值減少 . . . . . . (16)
融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . (82)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . (111)
未分配收入淨額 . . . . . . . . . . . . 73
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 1,219
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . (346)
年 度 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 873

截 至2009年10月31日 止 十 個 月（未 經 審 核）

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 綜合
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
分 部 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . 617 563 82 372 1,634
分 部 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 514 445 41 121 1,121
投資物業公允價值減少 . . . . . . (27)
融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . (70)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . (92)
未分配收入淨額 . . . . . . . . . . . . 75
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 1,007
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . (280)
期 內 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 727

I-15
 附 錄 一 會 計 師 報 告

截 至2010年10月31日 止 十 個 月

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 綜合
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
分 部 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . 679 542 74 444 1,739
分 部 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 572 417 33 160 1,182
投資物業公允價值增加 . . . . . . 8,756
融 資 成 本. . . . . . . . . . . . . . . . . . (53)
折 舊 及 攤 銷. . . . . . . . . . . . . . . . (91)
未分配收入淨額 . . . . . . . . . . . . 22
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 9,816
所 得 稅 開 支. . . . . . . . . . . . . . . . (2,489)
期 內 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,327

經營分部的會計政策與附註3所述的會計政策相同 。分部溢利為就資源分配及表現評估
而向董事會呈報的計量。

(b) 分 部 資 產

以下為　貴集團的經營分部資產分析：

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
商場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,948 5,334 5,497 9,948
辦 公 大 樓. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,452 5,966 5,778 10,069
公 寓 大 樓. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,945 1,708 1,662 1,629
酒店 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,688 2,404 2,277 2,233
分部資產總額. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16,033 15,412 15,214 23,879
銀行結餘及現金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,277 1,544 646 996
其 他 資 產. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 55 67 131
綜 合 資 產. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,352 17,011 15,927 25,006

所有投資物業 、土地及相關成本 、酒店存貨 、若干銀行結餘及現金 、若干物業 、機器及

設 備（主 要 為 樓 宇）及 貿 易 及 其 他 應 收 款 項 就 監 察 分 部 表 現 及 資 源 分 配 而 分 配 予 經 營 分 部 。
其 他 企 業 資 產（包 括 餘 下 銀 行 結 餘 及 現 金 、若 干 設 備 及 其 他 應 收 款 項）不 予 分 配 。

(c) 地 域 資 料

貴 集 團 所 有 收 益 來 自 位 於 中 國 的 業 務 及 客 戶 ，而 　 貴 集 團 的 非 流 動 資 產 全 位 於 中 國 北
京。

貴 集 團 並 無 任 何 主 要 客 戶 ，因 為 並 無 單 一 客 戶 於 有 關 期 間 為 　 貴 集 團 貢 獻 逾10%的 收
入。

I-16
 附 錄 一 會 計 師 報 告

(d) 其 他 分 部 資 料

截 至2007年12月31日 止 年 度

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 分部總計

人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
資 本 增 加. . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 1 1 15 30
物 業 、機 器 及 設 備 折 舊 . . . . . . 5 8 1 9 23

截 至2008年12月31日 止 年 度

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 分部總計

人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
資 本 增 加. . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3 1 23 33
物 業 、機 器 及 設 備 折 舊 . . . . . . 6 4 1 10 21

截 至2009年12月31日 止 年 度

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 分部總計

人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
資 本 增 加. . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — 1 6 9
物 業 、機 器 及 設 備 折 舊 . . . . . . 6 4 1 12 23

截 至2009年10月31日 止 十 個 月（未 經 審 核）

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 分部總計

人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
資 本 增 加. . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — 1 2 5
物 業 、機 器 及 設 備 折 舊 . . . . . . 5 3 1 10 19

截 至2010年10月31日 止 十 個 月

商場 辦公大樓 公寓大樓 酒店 分部總計

人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
資 本 增 加. . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1 1 7 17
物 業 、機 器 及 設 備 折 舊 . . . . . . 6 3 1 11 21

I-17
 附 錄 一 會 計 師 報 告

6. 收入

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
投資物業的毛租金收入 . . . . . . 1,202 1,341 1,417 1,180 1,221
經營酒店收入. . . . . . . . . . . . . . 736 786 454 372 444
經營服務式公寓收入 . . . . . . . . 139 142 98 82 74
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,077 2,269 1,969 1,634 1,739

截至2007年 、2008年 、2009年12月31日止年度及截至2009年及2010年10月31日止十個

月 ，投 資 物 業 的 毛 租 金 收 入 分 別 包 括 或 然 租 金 人 民 幣35,000,000元 、人 民 幣32,000,000元 、
人 民 幣23,000,000元 、人 民 幣19,000,000元（未 經 審 核）及 人 民 幣20,000,000元 。

截至2007年 、2008年 、2009年12月31日止年度及截至2009年及2010年10月31日止十個

月 ，投 資 物 業 的 直 接 營 運 開 支 分 別 達 到 人 民 幣265,000,000元 、人 民 幣265,000,000元 、人 民
幣260,000,000元 、人 民 幣221,000,000元（未 經 審 核）及 人 民 幣232,000,000元 。

7. 租金相關收入

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
服 務 收 入. . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 40 39 32 33
沒收租戶按金. . . . . . . . . . . . . . 14 9 20 — —
租戶裝修收入. . . . . . . . . . . . . . 7 13 6 5 2
來自租戶的利息收入 . . . . . . . . 1 1 2 1 1
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 9 10 10 4
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 72 77 48 40

8. 其他收入

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
銀行利息收入. . . . . . . . . . . . . . 23 24 13 10 8
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9 4 4 17
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 33 17 14 25

I-18
 附 錄 一 會 計 師 報 告

9. 其他營運開支
截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
廣 告 及 推 廣. . . . . . . . . . . . . . . . 11 13 18 12 12
核 數 費 用. . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 1 1 1
營業稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 117 102 84 89
保險 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 5 5 4 4
租賃代理費用. . . . . . . . . . . . . . 34 37 22 16 19
法律及其他專業費用 . . . . . . . . 1 3 3 2 1
出 售 物 業 、機 器 及
　設備的虧損. . . . . . . . . . . . . . 3 1 — — 1
物 業 管 理 費. . . . . . . . . . . . . . . . 53 53 30 25 27
維修保養及其他雜項開支 . . . . 221 48 165 132 142
印花稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2 1 1 1
城市土地使用稅 . . . . . . . . . . . . 2 2 2 2 2
城市房地產稅. . . . . . . . . . . . . . 87 87 87 72 74
水 電 費 用. . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 115 108 88 87
估 值 費 用（支 付 予
　 主 要 估 值 師）. . . . . . . . . .... — — — — —
659 484 544 439 460

10. 融 資 成 本
截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
須於五年內全數償還的有抵押
　銀行貸款之利息開支 . . . . . . 159 83 82 70 53

11. 所 得 稅 開 支
截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
所得稅開支包括：
當 期 稅 項 — 中 國 企 業 所 得 稅. . 409 305 270 222 231
遞 延 稅 項（附 註22）. . . . . . . . . . (133) 320 76 58 2,258
276 625 346 280 2,489

由 於 　 貴 集 團 溢 利 並 無 產 生 在 或 來 自 香 港 ，並 無 提 撥 香 港 利 得 稅 。

貴 集 團 一 家 國 內 附 屬 公 司 於 截 至2007年12月31日 止 年 度 的 估 計 應 課 稅 溢 利 按 適 用 企 業
所 得 稅 率33%計 提 撥 備 中 國 企 業 所 得 稅 。

I-19
 附 錄 一 會 計 師 報 告

根 據2007年3月16日 頒 佈 的 中 國 企 業 所 得 稅 法（「企 業 所 得 稅 法），當 地 及 外 商 投 資 企 業

的 企 業 所 得 稅 由2008年1月1日 起 統 一 為25% 。

企業所得稅法亦規定非中國居民企業從一家中國實體收取的分派溢利（於2008年1月1日
後 產 生 溢 利）徵 收5%的 預 提 稅 。於2008年12月31日 、2009年12月31日 及2010年10月31日 ，
就有關溢利的臨時性差異已計提全數遞延稅項撥備。

年度╱期間稅項費用可與綜合全面收益表的除稅前溢利對賬如下：

截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
除 稅 前 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . 1,228 2,592 1,219 1,007 9,816
按 適 用 所 得 稅 率33%計 算
　2007年 、25%計 算2008年 、
　2009年 及 截 至2009年 及
　2010年
　止十個月稅項 . . . . . . . . . . . . 405 648 305 252 2,454
不可扣稅開支╱無需課稅收入
　的稅務影響. . . . . . . . . . . . . . 17 (23) 6 1 1
一家中國附屬公司未分派
　盈利的遞延稅項 . . . . . . . . . . — 15 34 29 34
適用稅率下跌導致
　遞延稅項負債下跌 . . . . . . . . (177) — — — —
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 (15) 1 (2) —
年內╱期內稅項費用 . . . . . . . . 276 625 346 280 2,489

12. 投 資 物 業

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
公允價值
年 ╱ 期 初. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,397 11,332 11,258 11,242
成 本 調 整（附 註19）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (997) — —
投 資 物 業 公 允 價 值（減 少）增 加 . . . . . . . . . . (65) 923 (16) 8,756
年 ╱ 期 終. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,332 11,258 11,242 19,998

(a) 貴 集 團 持 有 以 中 期 租 賃 的 投 資 物 業 位 於 中 國 北 京 及 根 據 經 營 租 賃 租 出 ，其 價 值 使 用 公
允價值模型計量。

(b) 投資物業於2007年 、2008年 、2009年12月31日及2010年10月31日由擁有於相關地點類

似 物 業 估 值 適 用 專 業 資 格 及 經 驗 的 戴 德 梁 行 有 限 公 司 重 估 價 值 。物 業 估 值 的 釐 定 使 用
投 資 法 ，將 從 現 有 租 賃 情 況 所 得 收 入 淨 額 撥 充 資 本 ，計 及 就 物 業 復 歸 收 入 潛 力 而 作 的
適 用 補 貼 ，倘 或 當 適 當 時 亦 會 參 考 類 似 地 點 及 狀 況 的 類 似 物 業 交 易 價 格 的 市 場 證 據 。

(c) 投資物業經已質押以取得　貴集團的銀行借款。

I-20
 附 錄 一 會 計 師 報 告

13. 物 業 、機 器 及 設 備
樓宇
酒店 服務式公寓 機器及機械 其他 總計
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
成本
於2007年1月1日 . . . ......... 1,325 884 262 339 2,810
增加 . . . . . . . . . . . . ......... — — — 35 35
出售 . . . . . . . . . . . . ......... — — — (27) (27)
於2007年12月31日 1,325 884 262 347 2,818
增加 . . . . . . . . . . . . ......... — — — 38 38
出售 . . . . . . . . . . . . ......... — — — (9) (9)
於2008年12月31日 1,325 884 262 376 2,847
增加 . . . . . . . . . . . . ......... — — — 17 17
出售 . . . . . . . . . . . . ......... — — — (7) (7)
於2009年12月31日 1,325 884 262 386 2,857
增加 . . . . . . . . . . . . ......... — — — 20 20
出售 . . . . . . . . . . . . ......... — — — (8) (8)
於2010年10月31日 1,325 884 262 398 2,869
累計折舊
於2007年1月1日 (179) (78) (61) (239) (557)
折舊 . . . . . . . . . . . . ......... (34) (23) (13) (31) (101)
出 售 時 撇 銷. . . . . . . ......... — — — 24 24
於2007年12月31日 (213) (101) (74) (246) (634)
折舊 . . . . . . . . . . . . ......... (34) (23) (13) (27) (97)
出 售 時 撇 銷. . . . . . . ......... — — — 8 8
於2008年12月31日 (247) (124) (87) (265) (723)
折舊 . . . . . . . . . . . . ......... (34) (23) (13) (26) (96)
出 售 時 撇 銷. . . . . . . ......... — — — 7 7
於2009年12月31日 (281) (147) (100) (284) (812)
折舊 . . . . . . . . . . . . ......... (28) (19) (11) (22) (80)
出 售 時 撇 銷. . . . . . . ......... — — — 7 7
於2010年10月31日 (309) (166) (111) (299) (885)
賬面金額
於2007年12月31日 . ......... 1,112 783 188 101 2,184
於2008年12月31日 . . . . . . . . . . 1,078 760 175 111 2,124
於2009年12月31日 . . . . . . . . . . 1,044 737 162 102 2,045
於2010年10月31日 . . . . . . . . . . 1,016 718 151 99 1,984

物 業 、機 器 及 設 備 就 其 估 計 可 使 用 年 期 ，計 及 其 估 計 剩 餘 價 值 ，使 用 直 線 法 ，按 以 下
基 準 ，提 撥 折 舊 撇 銷 其 成 本 ：

酒店及服務式公寓 每 年2.6%
機器及機械 每 年5%
其 他（包 括 傢 俬 、裝 置 及 電 腦 設 備） 每 年18%–33 1/3%

I-21
 附 錄 一 會 計 師 報 告

酒 店 及 服 務 式 公 寓 位 於 中 國 北 京 ，根 據 中 期 租 賃 持 有 。酒 店 及 服 務 式 公 寓 及 機 器 及 機
械經已抵押以取得　貴集團的銀行借款。
14. 土 地 及 相 關 成 本
在中國根據中期租賃持有土地使用權的預付租賃款項及其他相關成本的賬面值如下：
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非 流 動 資 產. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,251 1,810 1,772 1,740
流 動 資 產. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 38 38 38
2,292 1,848 1,810 1,778

土 地 使 用 權 經 已 質 押 ，以 獲 得 　 貴 集 團 的 銀 行 借 款 。
15. 酒 店 存 貨
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
食 品 及 飲 料. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 5 3 3
其 他 消 費 品. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 15 13 14
17 20 16 17

16. 貿 易 及 其 他 應 收 款 項
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
貿易應收款項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 30 26 20
按金及預付款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 27 34 43
對供應商墊款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3 6 3
其他應收款項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 16 16 6
111 76 82 72

於 各 報 告 期 末 ，根 據 發 票 日 期 　 貴 集 團 貿 易 應 收 款 項 的 賬 齡 分 析 如 下 ：
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
少於或等於一個月 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 22 22 7
多 於 一 個 月 ，但 少 於 或 等 於 三 個 月 . . . . . . . 4 4 3 12
逾 三 個 月. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4 1 1
61 30 26 20

出 租 物 業（包 括 商 場 、辦 公 大 樓 、公 寓 大 樓 及 酒 店）的 租 金 付 款 並 無 信 貸 期 ，惟 對 旅 行

I-22
 附 錄 一 會 計 師 報 告

社及酒店的企業客戶提供最高30天的信貸期 。逾期款項即時每日收取0.05%至0.4%的利息 。
酒店收入一般以現金或信用咭結清。
於 2007 年 、2008 年 、2009 年 12 月 31 日 及 2010 年 10 月 31 日 ，　 貴 集 團 的 貿 易 應 收 款 項
結 餘 包 括 賬 面 值 人 民 幣 14,000,000 元 、人 民 幣 8,000,000 元 、人 民 幣 6,000,000 元 及 人 民 幣
13,000,000元的應收賬 ，上述款項於報告日期經已逾期 ，惟　貴集團並無提撥呆賬 ，因為信
貸 質 素 並 無 重 大 變 化 ，金 額 仍 視 作 可 予 收 回 。　 貴 集 團 就 該 等 結 餘 並 無 持 有 任 何 抵 押 品 。
於2007年 、2008年 、2009年12月31日及2010年10月31日 ，該等有關期間逾期應收款項的平
均 賬 齡 為66日 、85日 、61日 及11日 。
已逾期但未減值的貿易應收款項賬齡如下：
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
逾期：
　　少於或等於一個月 . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2 2 10
　 　 多 於 一 個 月 ，但 少 於 或 等 於 三 個 月 . . . 4 2 3 2
　　逾三個月. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 4 1 1
14 8 6 13

呆賬撥備的變動情況如下：
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
年 ╱ 期 初. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 — — —
年╱期內撥回. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) — — —
年 ╱ 期 終. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — — —

貿易及其他應收款項以如下貨幣計值：
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
人民幣 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 75 81 72
美元 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1 1 —
111 76 82 72

17. 銀 行 結 餘 及 現 金
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
銀行及手頭現金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 471 228 395
7日 通 知 銀 行 存 款 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 980 1,100 165 550
銀行定期存款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 114 339 212
1,416 1,685 732 1,157

I-23
 附 錄 一 會 計 師 報 告

每年平均利率如下：

截至
2010年
截 至12月31日 止 年 度 10月31日
2007年 2008年 2009年 止十個月
% % % %
銀行存款
　 　 — 7日 通 知 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.67 1.65 1.35 1.35
定期存款
　 　 — 1至90日 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.12 1.10 1.44 1.91

銀行結餘及現金以如下貨幣計值：

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
港元 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 59 10 10
人民幣 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,290 1,554 669 1,082
美元 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 72 53 65
1,416 1,685 732 1,157

18. 貿 易 及 其 他 應 付 款 項

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
貿易應付款項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 63 53 46
租 戶 按 金. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424 431 435 443
預 收 租 金. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 122 124 126
應 付 拆 遷 成 本（附 註(b)）. . . . . . . . . . . . . . . . 560 522 520 509
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 161 159 148
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,350 1,299 1,291 1,272
減 ： 非 流 動 負 債 所 示 一 年 後 到 期 金 額. . . . . (558) (520) (518) (507)
792 779 773 765

貿易及其他應付款項包括：

(a) 在 經 營 租 賃 安 排 終 結 時 應 退 回 租 戶 的 按 金 及 持 續 成 本 未 支 付 金 額 。租 戶 按 金 在 有 關 租
賃 協 議 終 止 後30日 內 應 退 回 租 戶 。

(b) 1994年 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的 前 身 與 中 國 一 方 就 拆 遷 地 盤 建 築 及 清 理 地 盤 以 建 造 北
京 的 東 方 廣 場 拆 遷 補 償 協 議 。北 京 東 方 廣 場 公 司 須 分47年 共47期 向 中 國 一 方 支 付 補 償
79,000,000美 元 。

為 數 人 民 幣 174,000,000 元 、 人 民 幣 152,000,000 元 、 人 民 幣 129,000,000 元 及 人 民 幣

133,000,000元的租戶按金 ，分別關於根據有關租賃年期於2007年 、2008年 、2009年12月31
日 及2010年10月31日 後 十 二 個 月 內 屆 滿 的 租 賃 。
I-24
 附 錄 一 會 計 師 報 告

貿易及其他應付款項以如下貨幣計值：

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
人民幣 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766 761 758 751
美元 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584 538 533 521
1,350 1,299 1,291 1,272

19. 其 他 應 付 款 項

1998年 ，滙 賢 投 資 與 境 內 合 作 夥 伴 訂 立 合 作 合 營 合 同 以 成 立 北 京 東 方 廣 場 公 司 。

根 據 合 營 合 同 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 組 織 章 程 ，境 內 合 作 夥 伴 負 責 協 助 北 京 東 方 廣 場
公 司 申 請 批 出 為 期50年 的 土 地 使 用 權 ，以 供 發 展 北 京 的 東 方 廣 場 ，並 且 負 責 拆 卸 該 地 盤 內
的 構 築 物 及 清 理 地 盤 ，而 滙 賢 投 資 負 責 支 付 北 京 東 方 廣 場 公 司 全 數 資 本 。根 據 合 營 合 同 及
北 京 東 方 廣 場 公 司 的 組 織 章 程 ，境 內 合 作 夥 伴 有 權 從 北 京 東 方 廣 場 公 司 分50年 共50期 收 取
1,755,000,000美 元（「補 償 金 額」），但 不 獲 分 派 任 何 北 京 東 方 廣 場 公 司 的 溢 利 。待 北 京 東 方
廣 場 公 司 的 合 營 期 間 屆 滿（即2049年 ，延 期 則 作 別 論）後 及 償 還 北 京 東 方 廣 場 公 司 負 債 及 全
數 收 回 滙 賢 投 資 的 注 入 投 資 金 額 後 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 的 物 業 、機 器 及 設 備 將 屬 於 境 內 合
作 夥 伴 ，而 不 涉 及 任 何 代 價 。至 於 北 京 東 方 廣 場 公 司 其 他 資 產（如 有）將 在 滙 賢 投 資 及 內 資
合 營 夥 伴 按60:40的 比 例 分 配 。分50年 共50期 應 付 補 償 金 額 按 通 行 市 場 利 率（初 止 確 認 時 為
6%）貼 現 ，入 賬 為 應 付 款 項 。

上述合營合同及組織章程經訂約方分別於2008年訂立的補充協議修訂及補充 。繼根據上
述 補 充 安 排 作 出 的 修 訂 後 ，境 內 合 作 夥 伴 將 有 權 收 取271,000,000美 元（「餘 下 有 關 金 額」），
該 金 額 根 據2006年 的 餘 下 補 償 金 額 的 現 值 釐 定 ，作 為 清 償 所 有 未 結 清 補 償 金 額 的 一 次 過 金
總 。在2008年12月31日 止 年 度 內 ，該 等 補 充 協 議 在 履 行 若 干 訂 明 條 件 後 生 效 。

餘 下 有 關 金 額 其 中 的54,000,000美 元 於2006年 支 付 ，而 餘 下 結 餘 於2009年 全 數 清 償 。

於2007年12月31日 ，補 償 金 額 的 攤 銷 成 本 為 人 民 幣3,109,000,000元 。於2008年12月31日 ，
在 就2008年 生 效 的 補 充 協 議 的 影 響 而 調 整 後 ，未 支 付 金 額 減 至 人 民 幣1,570,000,000元 。應
付境內合作夥伴款項的減少包括在投資物業及土地及相關成本賬面值的成本調整分別為人
民 幣997,000,000元 及 人 民 幣403,000,000元 。

20. 最 終 控 股 公 司 的 貸 款

最 終 控 股 公 司 的 貸 款 以 美 元 計 值 ，為 無 抵 押 、免 息 及 無 固 定 償 還 年 期 。

I-25
 附 錄 一 會 計 師 報 告

21. 銀 行 借 款

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
有抵押有期貸款 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,417 1,554 1,946 1,505
應償還賬面值
　 　 一 年 內. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 756 707 846 405
　 　 逾 一 年 ，但 不 超 過 五 年 . . . . . . . . . . . . 1,661 847 1,100 1,100
2,417 1,554 1,946 1,505
　　減：流動負債所示
　　　一年到期金額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . (756) (707) (846) (405)
1,661 847 1,100 1,100

以如下貨幣計值的銀行借款：

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
美元 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,417 1,554 846 405
人民幣 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 1,100 1,100
2,417 1,554 1,946 1,505

於2007年 、2008年 、2009年12月31日及2010年10月31日 ，　貴集團有有期貸款銀行融

資額430,000,000美元 。此外 ，於2009年12月31日及2010年10月31日 ，　貴集團額外取得人
民 幣1,100,000,000元 的 有 期 貸 款 銀 行 融 資 額 。

融資的年期及條件如下：

(i) 430,000,000美 元 有 期 貸 款 每 年 按 浮 息 倫 敦 銀 行 同 業 拆 息 加0.55%計 息 ，分 期 償 還 及 須

於2010年11月 全 數 償 還 。

(ii) 人 民 幣1,100 ,000,000元 有 期 貸 款 按 中 國 人 民 銀 行（「人 行」）所 報 基 準 利 率 的90%計 息 ，

須 於2014年 全 數 償 還 。

根據融資動用金額載於上文。

截至2007年 、2008年 、2009年12月31日止年度及截至2010年10月31日止十個月 ，實際

利 率 分 別 介 乎 每 年5.33%至5.99% 、2.08%至5.66% 、0.84%至5.18%及0.96%至5.18% 。

於2007年 、2008年 、2009年12月31日及2010年10月31日 ，銀行貸款以　貴集團的土地

使 用 權 、投 資 物 業 ，酒 店 及 服 務 式 公 寓 及 機 器 及 機 械 作 抵 押 。

貴集團借款的公允價值與賬面值相若。

I-26
 附 錄 一 會 計 師 報 告

22. 遞 延 稅 項 負 債

以 下 為 有 關 期 間 確 認 的 遞 延 稅 項 負 債（資 產）主 要 成 份 及 當 中 變 動 ：

將分派
加速 投資物業 保留溢利
稅務折舊 開業前開支 公允價值 的預提稅 總計
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
於2007年1月1日 . . . . . . . . . . . . 569 (9) 170 — 730
於 損 益 賬 扣 除（計 入）. . . . . . . . 57 3 (16) — 44
稅率變動的影響 . . . . . . . . . . . . (142) 2 (37) — (177)
於2007年12月31日 . . . . . . . . . . 484 (4) 117 — 597
於損益賬扣除. . . . . . . . . . . . . . 71 3 231 15 320
於2008年12月31日 . . . . . . . . . . 555 (1) 348 15 917
於 損 益 賬 扣 除（計 入）. . . . . . . . 45 1 (4) 34 76
於2009年12月31日 . . . . . . . . . . 600 — 344 49 993
於損益賬扣除. . . . . . . . . . . . . . 35 — 2,189 34 2,258
於2010年10月31日 . . . . . . . . . . 635 — 2,533 83 3,251

23. 股 本

於2007年 、
2008年 、2009年
12月31日 及
2010年10月31日
人民幣百萬元
法定：
　 　 面 值1美 元 的1股 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . —

已發行及繳足：
　 　 面 值1美 元 的1股 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . —

24. 資 本 風 險 管 理 政 策 及 目 標

貴 集 團 管 理 其 資 本 以 確 保 　 貴 集 團 的 實 體 可 以 持 續 經 營 方 式 運 作 ，同 時 通 過 優 化 債 務
及股本結餘將股東回報最大化。

貴集團的資本架構包括負債淨額（包括銀行借款扣除現金及現金等值物後之淨額）及　貴
公 司 權 益（包 括 股 本 、滙 兌 儲 備 及 保 留 溢 利）。

管 理 層 定 期 審 閱 資 本 架 構 。作 為 審 閱 的 部 分 ，管 理 層 考 慮 資 本 成 本 及 每 類 資 本 附 帶 的
風 險 ，並 採 取 適 當 行 動 以 平 衡 其 整 體 資 本 架 構 。

於 有 關 期 間 內 ，管 理 層 的 策 略 維 持 不 變 。

I-27
 附 錄 一 會 計 師 報 告

25. 金 融 工 具

a. 金融工具的分類

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
金融資產
貸款及應收款項
貿易及其他應收款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 46 42 26
銀行結餘及現金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,416 1,685 732 1,157
1,487 1,731 774 1,183

金融負債
攤銷成本
貿易及其他應付款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 777 744 729 682
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,109 1,570 — —
最終控股公司貸款 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,302 6,832 6,143 6,019
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,417 1,554 1,946 1,505
13,605 10,700 8,818 8,206
租 戶 按 金. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424 431 435 443

b. 金融風險管理目標及政策

與　貴集團金融工具相關之風險包括利率風險 、外滙風險 、信貸風險及流動資金風險 。

下 文 載 列 減 低 該 等 風 險 之 政 策 。管 理 層 管 理 並 監 察 該 等 風 險 ，確 保 及 時 且 有 效 地 執 行
適當之措施。

利率風險

貴集團承受有關浮息銀行借款之現金流利率風險 。　貴集團亦承受與7日通知銀行存款
及 若 干 銀 行 定 期 存 款 相 關 的 公 允 價 值 利 率 風 險 。管 理 層 以 持 續 基 準 管 理 風 險 ，基 本 目 標 為
限制可能受利率不利變動影響的淨利息開支。

貴 集 團 現 時 並 無 利 率 對 沖 政 策 。然 而 ，管 理 層 監 察 利 率 風 險 ，並 會 在 有 需 要 時 考 慮 對
沖重大利率風險。

利率敏感度分析

以 下 之 敏 感 度 分 析 是 對 　 貴 集 團 銀 行 借 款 的 利 率 風 險 而 作 出 ，而 此 乃 基 於 假 設 於 報 告
期 結 束 時 未 償 還 銀 行 借 款 為 全 年 度 ╱ 期 間 均 未 償 還 。向 主 要 管 理 人 員 就 利 率 風 險 進 行 內 部
報告時採用25–75個基點（增加或減少）範圍 ，即管理層對利率可能出現之變動帶來之影響所
作出之評估。

I-28
 附 錄 一 會 計 師 報 告

倘 若 利 率 較 高 或 較 低 ，而 所 有 其 他 變 數 維 持 不 變 ，　 貴 集 團 年 度 ╱ 期 內 除 稅 後 溢 利 將
相 應 下 跌 或 上 升 。此 乃 歸 因 於 　 貴 集 團 受 倫 敦 銀 行 同 業 拆 息 及 人 行 公 佈 的 基 準 利 率 影 響 。
以下為　貴集團對利息風險敏感度的分析：

利率上升以下基點：

貴集團溢利下跌
截 至12月31日 止 年 度 截 至10月31日 止 十 個 月
2007年 2008年 2009年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
（未 經 審 核）
25個 基 點 . . . . . . . . . . . . . . . . . (4) (3) (4) (3) (2)
50個 基 點 . . . . . . . . . . . . . . . . . (8) (6) (7) (7) (5)
75個 基 點 . . . . . . . . . . . . . . . . . (12) (9) (11) (10) (7)

相 反 ，倘 若 利 率 下 調 ，對 　 貴 集 團 的 影 響 將 為 　 貴 集 團 年 度 ╱ 期 內 除 稅 後 溢 利 按 上 述
金額上升。

外滙風險

貴 集 團 以 人 民 幣 收 取 其 所 有 收 入 ，而 大 部 分 開 支 ，包 括 物 業 投 資 產 生 的 開 支 及 資 本 開
支均以人民幣計值。

貴 集 團 若 干 交 易 以 外 幣 計 值 ，因 此 承 受 外 滙 波 動 帶 來 的 風 險 。　 貴 集 團 現 時 並 無 外 滙
對 沖 政 策 。然 而 ，管 理 層 監 察 外 滙 風 險 ，在 有 需 要 時 將 考 慮 對 沖 重 大 外 滙 風 險 。

於 各 報 告 期 結 束 時 ，以 有 關 　 貴 集 團 實 體 功 能 貨 幣 以 外 貨 幣 計 值 的 貨 幣 資 產 及 貨 幣 負
債的賬面值如下：

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
資產
美元 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 18 5 2
港元 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 59 10 10

於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
負債
美元 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,532 5,967 3,065 2,607

外滙風險由管理層以持續基準管理以及將美元淨負債及港元資產最少化進行管理。

由 於 港 元 現 時 與 美 元 掛 鈎 ，管 理 層 認 為 港 元 與 美 元 之 間 的 外 滙 波 動 有 限 。因 此 ，　 貴
集團主要承受人民幣與美元之間的貨幣風險。

I-29
 附 錄 一 會 計 師 報 告

倘 若 人 民 幣 兌 美 元 轉 強5% 、10%及15% ，　 貴 集 團 除 稅 後 溢 利 及 權 益 將 增 加 ：

貴集團溢利上升
截至
10月31日
截 至12月31日 止 年 度 止十個月
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
5% . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 138 52 35
10%. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 275 104 69
15%. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614 412 155 104

貴集團權益上升
截至
10月31日
截 至12月31日 止 年 度 止十個月
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
5% . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 86 63 63
10%. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 173 126 126
15%. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 259 190 189

相 反 ，倘 若 人 民 幣 兌 美 元 轉 弱 ，　 貴 集 團 溢 利 及 權 益 於 年 度 ╱ 期 內 將 有 幅 度 相 同 而 方
向相反的影響。

信貸風險

於　貴集團將因交易對手未能履行責任而對　貴集團所造成財務損失之信貸風險之最
高 限 額 ，乃 由 於 綜 合 財 務 狀 況 表 列 示 之 相 關 已 確 認 金 融 資 產 賬 面 值 產 生 。

為 減 低 違 約 造 成 之 財 務 損 失 風 險 ，租 賃 物 業 之 租 戶 須 於 與 　 貴 集 團 訂 立 租 約 時 支 付 兩
至 三 個 月 按 金 。倘 若 租 戶 拖 欠 租 金 ，　 貴 集 團 有 權 將 按 金 抵 銷 未 償 還 之 應 收 款 項 。

貴 集 團 並 無 給 予 租 賃 物 業 之 租 戶 信 貸 期 。租 戶 須 預 先 支 付 租 金 ，並 即 時 就 逾 期 結 餘 按
每 日 利 率0.05%至0.4%支 付 利 息 。此 外 ，管 理 層 負 責 跟 進 工 作 以 收 回 逾 期 債 務 。管 理 層 同
時 定 期 檢 討 每 項 個 別 貿 易 應 收 賬 之 可 收 回 金 額 ，確 保 已 就 無 法 收 回 之 債 項 確 認 足 夠 減 值 虧
損。

對 於 酒 店 的 企 業 客 戶 及 旅 行 社 給 予 最 高30日 的 信 貸 期 。　 貴 集 團 對 於 該 等 應 收 賬 並 無
重 大 信 貸 集 中 風 險 ，風 險 分 佈 於 多 個 對 手 方 及 客 戶 。管 理 層 於 每 個 報 告 期 結 束 時 檢 討 每 項
個 別 貿 易 應 收 賬 之 可 收 回 金 額 ，確 保 已 就 無 法 收 回 之 金 額 作 出 足 夠 減 值 虧 損 。

由 於 現 金 、銀 行 存 款 及 銀 行 定 期 存 款 均 存 放 於 信 譽 良 好 之 金 融 機 構 ，而 該 等 金 融 機 構
均 為 獲 國 際 信 貸 評 級 機 構 給 予 高 信 貸 評 級 之 銀 行 ，故 流 動 資 金 之 信 貸 風 險 有 限 。

本 集 團 之 信 貸 風 險 源 自 多 個 對 手 方 及 客 戶 ，故 並 無 明 顯 之 信 貸 集 中 風 險 。

I-30
 附 錄 一 會 計 師 報 告

流動資金風險

管 理 層 監 察 且 維 持 其 認 為 足 以 應 付 　 貴 集 團 之 營 運 所 需 之 現 金 及 現 金 等 值 物 水 平 。於
2007年 、2008年 、2009年12月31日 及2010年10月31日 ，　 貴 集 團 流 動 負 債 淨 額 為 人 民 幣
7,745,000,000元 、人 民 幣8,298,000,000元 、人 民 幣7,019,000,000元 及 人 民 幣6,001,000,000
元 。計及附註1所述內部產生資金及來自最終控股公司的財務支持 ，　貴集團將能履行到期
時的財務責任。

流動資金風險分析

下 表 根 據 協 定 還 款 年 期 載 列 　 貴 集 團 之 金 融 負 債 尚 餘 合 約 到 期 日 。圖 表 乃 根 據 　 貴 集
團 最 早 須 付 款 之 日 期 按 金 融 負 債 之 無 貼 現 現 金 流 量 計 算 而 製 成 。借 款 的 未 貼 現 現 金 流 量 根
據浮息借款的期間結束當日利率計得。

應要求 於2007年
加權 償還及少於 3個 月 至 1年 至 未貼現現金 12月31日
平均利率 3個 月 到 期 1年 到 期 兩年到期 兩年後到期 流量總額 的賬面值
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
% 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非衍生金融負債
貿易及其他應付款項 . . . . . . . — 219 — 2 556 777 777
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . 6.00 — 121 64 11,871 12,056 3,109
租 戶 按 金. . . . . . . . . . . . . . . . . — 84 90 63 187 424 424
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . 5.51 496 373 828 934 2,631 2,417
最終控股公司貸款 . . . . . . . . . — 7,302 — — — 7,302 7,302
8,101 584 957 13,548 23,190 14,029

應要求 於2008年
加權 償還及少於 3個 月 至 1年 至 未貼現現金 12月31日
平均利率 3個 月 到 期 1年 到 期 兩年到期 兩年後到期 流量總額 的賬面值
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
% 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非衍生金融負債
貿易及其他應付款項 . . . . . . . — 224 — 2 518 744 744
其他應付款項. . . . . . . . . . . . . — 1,570 — — — 1,570 1,570
租 戶 按 金. . . . . . . . . . . . . . . . . — 60 92 81 198 431 431
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . 2.90 445 299 864 — 1,608 1,554
最終控股公司貸款 . . . . . . . . . — 6,832 — — — 6,832 6,832
9,131 391 947 716 11,185 11,131

I-31
 附 錄 一 會 計 師 報 告

應要求 於2009年
加權 償還及少於 3個 月 至 1年 至 未貼現現金 12月31日
平均利率 3個 月 到 期 1年 到 期 兩年到期 兩年後到期 流量總額 的賬面值
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
% 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非衍生金融負債
貿易及其他應付款項 . . . . . . . — 211 — 2 516 729 729
租 戶 按 金. . . . . . . . . . . . . . . . . — 44 85 90 216 435 435
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . 3.47 450 460 58 1,216 2,184 1,946
最終控股公司貸款 . . . . . . . . . — 6,143 — — — 6,143 6,143
6,848 545 150 1,948 9,491 9,253

應要求 於2010年
加權 償還及少於 3個 月 至 1年 至 未貼現現金 10月31日
平均利率 3個 月 到 期 1年 到 期 兩年到期 兩年後到期 流量總額 的賬面值
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
% 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非衍生金融負債
貿易及其他應付款項 . . . . . . . — 175 — 2 505 682 682
租 戶 按 金. . . . . . . . . . . . . . . . . — 64 69 141 169 443 443
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . 4.10 419 43 58 1,169 1,689 1,505
最終控股公司貸款 . . . . . . . . . — 6,019 — — — 6,019 6,019
6,677 112 201 1,843 8,833 8,649

c. 公允價值

金 融 資 產 及 金 融 負 債 之 公 允 價 值 乃 按 基 準 之 普 遍 接 納 計 價 模 式 ，根 據 利 用 可 觀 察 之 現
行市場交易價格或利率之貼現現金流量分析釐定。

管 理 層 認 為 ，於 財 務 報 表 按 攤 銷 成 本 記 錄 之 金 融 資 產 及 金 融 負 債 之 賬 面 值 與 其 公 允 價
值相若。

26. 退 休 福 利 計 劃

根 據 中 國 有 關 法 律 法 規 ，　 貴 公 司 中 國 附 屬 公 司 須 參 與 地 方 市 政 府 管 理 的 指 定 供 款 退
休 計 劃 。　 貴 集 團 的 中 國 附 屬 公 司 向 該 計 劃 供 款 作 為 向 僱 員 的 退 休 福 利 提 供 資 金 ，而 該 等
供 款 金 額 乃 經 當 地 市 政 府 同 意 並 以 僱 員 薪 金 的 平 均 數 按 一 定 的 百 分 比 計 算 。就 退 休 福 利 計
劃 而 言 ，　 貴 集 團 的 主 要 責 任 是 根 據 計 劃 作 出 所 需 供 款 。

於 截 至2007年 、2008年 、2009年12月31日 及 截 至2009年 及2010年10月31日 止 十 個

月 ，　 貴 集 團 分 別 確 認 退 休 福 利 成 本 人 民 幣 7,308,000 元 、 人 民 幣 7,309,000 元 、 人 民 幣
7,540,000元 、人 民 幣6,329,000元（未 經 審 核）及 人 民 幣6,217,000元 。

I-32
 附 錄 一 會 計 師 報 告

27. 質 押 資 產
於 各 報 告 期 結 束 時 ，以 下 資 產 經 已 抵 押 ，使 　 貴 集 團 獲 授 若 干 銀 行 貸 款 額 ：
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
投 資 物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,332 11,258 11,242 19,998
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,292 1,848 1,810 1,778
機 器 及 機 械. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 175 162 151
酒店及服務式公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,895 1,838 1,781 1,734
15,707 15,119 14,995 23,661

28. 經 營 租 賃 承 擔
於 各 報 告 期 結 束 時 ，　 貴 集 團 作 為 出 租 人 與 租 戶 訂 有 如 下 未 來 最 低 租 賃 付 款 ：
於12月31日 於10月31日
2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
一年內 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 990 1,034 1,131 1,271
二 至 五 年 內（包 括 首 尾 兩 年）. . . . . . . . . . . . 2,159 1,928 1,879 1,618
逾五年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 50 19 7
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,325 3,012 3,029 2,896

貴 集 團 根 據 經 營 租 賃 出 租 其 於 中 國 的 投 資 物 業 。經 營 租 賃 收 入 指 　 貴 集 團 就 其 投 資 物
業 應 收 的 租 金 。租 賃 商 訂 的 年 期 介 乎 一 個 月 至 九 年 ，收 取 固 定 月 租 ，惟 商 場 的 若 干 租 賃 收
取 按 銷 售 額5%至25%計 算 的 或 然 租 金 。
B. 重 大 關 連 方 交 易
於 有 關 期 間 ，　 貴 集 團 與 關 連 方 訂 立 以 下 交 易 ：
於12月31日 於10月31日
附註 2007年 2008年 2009年 2010年
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
來自一家關連方公司的銀行借款
中國銀行股份有限公司 . . . . . . . . . (a) 2,417 1,554 1,946 1,505

最終控股公司貸款
Hui Xian Holdings Limited . . . . . . . . 7,302 6,832 6,143 6,019

附註：

(a) 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 是 中 銀 集 團 投 資 有 限 公 司 的 中 介 控 股 公 司 ，而 中 銀 集 團 投 資 有 限 公 司 乃 　 貴 公 司 最
終 控 股 公 司 Hui Xian Holdings Limited 的 股 東 。

貴集團的主要管理層成員全屬董事 。於截至2007年 、2008年 、2009年12月31日 及截至

2009年 及2010年10月31日 止 十 個 月 ，　 貴 集 團 並 無 支 付 或 應 付 的 董 事 薪 酬 。

I-33
 附 錄 一 會 計 師 報 告

C. 結 算 日 後 事 項

2011年1月20日 ，北京東方廣場公司與中國一方就提前結算附註18所披露應付拆遷成本
訂立一項協議（「提前結算協議」）。根據提前結算協議 ，北京東方廣場公司須支付11,000,000
美元 。該筆款項基於2010年末應付拆遷成本未繳付餘款現值釐定 。北京東方廣場公司於2011
年1月28日 提 前 結 算 該 筆 款 項 。

D. 結 算 日 後 財 務 報 表

貴 集 團 概 無 編 製2010年10月31日 之 後 任 何 期 間 的 組 成 　 貴 集 團 之 任 何 公 司 的 經 審 核 財
務報表。

此致

滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司（擔 任 匯 賢 產 業 信 託 的 經 理）
中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司
香港上海滙豐銀行有限公司
中銀國際亞洲有限公司
董事　台照

德勤•關黃陳方會計師行
執業會計師
香港

2011年4月11日

I-34
 附 錄 二 匯 賢 產 業 信 託 之
未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表

A. 未經審核備考財務狀況表

下表載列於上市日期分別按最高發售價及最低發售價計算之匯賢產業信託之未經審核
備 考 財 務 狀 況 表 ，僅 供 參 考 。

該 等 未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表 乃 根 據 本 發 售 通 函 附 錄 一 所 載 Hui Xian BVI 於2010年10

月31日 之 經 審 核 綜 合 財 務 狀 況 表 ，經 考 慮 由 獨 立 物 業 估 值 師 釐 訂 之 東 方 廣 場 於2011年1月
31日之公平市值 ，並在假設(i) Hui Xian BVI 集團之重組及匯賢產業信託收購 Hui Xian BVI；(ii)
根 據 發 售 發 行 基 金 單 位 均 告 完 成 ； 及(iii) Hui Xian BVI 集 團 向 Hui Xian Cayman 償 還 現 有 債 務
（減 轉 讓 債 務）並 向 受 託 人（以 匯 賢 產 業 信 託 受 託 人 身 份）轉 讓 轉 讓 債 務 之 情 況 下 編 製 。

該 等 未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表 僅 為 方 便 說 明 之 用 ，因 此 並 非 旨 在 說 明 匯 賢 產 業 信 託 之
資 產 及 負 債 於 上 市 日 期 之 實 際 情 況 ，或 真 實 反 映 匯 賢 產 業 信 託 於 上 市 日 期 或 任 何 未 來 日 期
之財務狀況。

II-1
 附 錄 二 匯 賢 產 業 信 託 之
未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表

匯 賢 產 業 信 託 之 未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表（按 最 高 發 售 價 人 民 幣5.58元 計 算）
備考調整
匯賢產業
信託 匯賢產業
於2011年 收購 信託備考
4月1日 Hui Xian BVI 其他調整 附註 財務狀況表
（未 審 核） （已 審 核） （未 審 核） （未 審 核）
（附 註1） （附 註2）
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非流動資產
投 資 物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 19,998 5,182 3(ii) 25,180
物 業 、機 器 及 設 備 . . . . . . . . . . . . — 1,984 1,984
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . — 1,740 2,567 3(ii) 4,307
商譽 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 2,827 3(vi) 2,827
— 23,722 34,298
流動資產
酒 店 存 貨. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 17 17
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . — 38 38
應收貿易賬款及其他應收款項 . . — 72 72
銀行結存及現金 . . . . . . . . . . . . . . — 1,157 12,834 4
(379) 4
(12,455) 5 1,157
— 1,284 1,284
流動負債
應付貿易賬款及其他應付款項 . . — (765) (765)
直屬控股公司之貸款 . . . . . . . . . . — — (6,019) 3(i) —
(7,300) 3(iii)
13,319 5
最終控股公司之貸款 . . . . . . . . . . — (6,019) 6,019 3(i) —
應 付 稅 金. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (96) 96
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (405) (405)
— (7,285) (1,266)
流 動 資 產（負 債）淨 額 . . . . . . . . .. — (6,001) 18
資產總額減流動負債 . . . . . . . . .. — 17,721 34,316
非流動負債
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (1,100) (1,100)
應付貿易賬款及其他應付款項 . . — (507) (507)
其 他 應 付 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . — — —
遞延稅項負債. . . . . . . . . . . . . . . . — (3,251) (1,937) 3(ii) (5,188)
— (4,858) (6,795)
— 12,863 27,521
以下列各項代表：
股本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — —
滙 兌 儲 備. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 919 (919) 3(v) —
保 留 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 11,944 (11,944) 3(iii)及(v)
— 12,863 —
基金單位持有人所佔之資產
　淨額：
已發行之基金單位 . . . . . . . . . . . . — — 15,066 3(iv)
12,455 4 27,521

II-2
 附 錄 二 匯 賢 產 業 信 託 之
未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表

匯 賢 產 業 信 託 之 未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表（按 最 低 發 售 價 人 民 幣5.24元 計 算）
備考調整
匯賢產業
信託 匯賢產業
於2011年 收購 信託備考
4月1日 Hui Xian BVI 其他調整 附註 財務狀況表
（未 審 核） （已 審 核） （未 審 核） （未 審 核）
（附 註1） （附 註2）
人民幣 人民幣 人民幣 人民幣
百萬元 百萬元 百萬元 百萬元
非流動資產
投 資 物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 19,998 5,182 3(ii) 25,180
物 業 、機 器 及 設 備 . . . . . . . . . . . . — 1,984 1,984
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . — 1,740 2,567 3(ii) 4,307
商譽 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 1,144 3(vi) 1,144
— 23,722 32,615
流動資產
酒 店 存 貨. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 17 17
土地及相關成本 . . . . . . . . . . . . . . — 38 38
應收貿易賬款及其他應收款項 . . — 72 72
銀行結存及現金 . . . . . . . . . . . . . . — 1,157 12,052 4
(362) 4
(11,690) 5 1,157
— 1,284 1,284
流動負債
應付貿易賬款及其他應付款項 . . — (765) (765)
直屬控股公司之貸款 . . . . . . . . . . — — (6,019) 3(i) —
(7,300) 3(iii)
13,319 5
最終控股公司之貸款 . . . . . . . . . . — (6,019) 6,019 3(i) —
應 付 稅 金. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (96) (96)
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (405) (405)
— (7,285) (1,266)
流 動（負 債）資 產 淨 額 . . . . . . . . .. — (6,001) 18
資產總額減流動負債 . . . . . . . . .. — 17,721 32,633
非流動負債
銀 行 借 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — (1,100) (1,100)
應付貿易賬款及其他應付款項 . . — (507) (507)
其 他 應 付 款. . . . . . . . . . . . . . . . . . — — —
遞延稅項負債. . . . . . . . . . . . . . . . — (3,251) (1,937) 3(ii) (5,188)
— (4,858) (6,795)
— 12,863 25,838
以下列各項代表：
股本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — —
滙 兌 儲 備. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 919 (919) 3(v) —
保 留 溢 利. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 11,944 (11,944) 3(iii)及(v)
— 12,863 —
基金單位持有人所佔之資產
　淨額：
已發行之基金單位 . . . . . . . . . . . . — — 14,148 3(iv)
11,690 4 25,838

II-3
 附 錄 二 匯 賢 產 業 信 託 之
未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表

附註：

1. 該 等 結 餘 摘 錄 自 匯 賢 產 業 信 託 於2011年4月1日（匯 賢 產 業 信 託 之 成 立 日 期）之 未 經 審 核 財 務 狀 況 表 。

2. 該 等 結 餘 摘 錄 自 本 發 售 通 函 附 錄 一 所 載 Hui Xian BVI 於2010年10月31日 之 經 審 核 綜 合 財 務 狀 況 表 。

3. 下 列 調 整 反 映 Hui Xian BVI 之 重 組 及 匯 賢 產 業 信 託 收 購 Hui Xian BVI：

(i) 將重新安排滙賢投資或 Hui Xian BVI（一方面）欠負 Hui Xian Cayman 或匯賢控股（另一方面）之股東貸款

及 其 他 集 團 內 部 款 額 ，以 使 Hui Xian BVI 於 完 成 前 欠 負 Hui Xian Cayman 債 務 且 滙 賢 投 資 欠 付Hui Xian
BVI 債 務 。最 終 控 股 公 司 貸 款 將 重 新 分 類 至 直 屬 控 股 公 司 貸 款 。

(ii) 東 方 廣 場 之 重 估（包 括 房 屋 及 租 賃 土 地 權 益）乃 參 照 本 發 售 通 函 附 錄 五 所 載 獨 立 物 業 估 值 師 於2011年

1月31日 作 出 之 公 平 市 場 估 值 及 相 關 遞 延 稅 項 影 響 。

(iii) 於2011年4月7日 ，經 重 估 Hui Xian BVI 資 產 後 ，Hui Xian BVI 宣 佈 向 其 當 時 唯 一 股 東 Hui Xian Cayman
於 其 盈 餘 分 派 人 民 幣73億 元 。於 完 成 前 ，Hui Xian BVI 集 團 將 欠 負 Hui Xian Cayman 現 有 債 務 之 總 金
額。

(iv) 於2011年4月8日 ，受 託 人（作 為 匯 賢 產 業 信 託 之 受 託 人）、管 理 人 、Hui Xian Cayman 及 匯 賢 控 股 訂

立 重 組 協 議 。根 據 該 協 議 ，受 託 人（作 為 匯 賢 產 業 信 託 之 受 託 人）同 意 向 Hui Xian Cayman 購 入 Hui
Xian BVI 股 份 及 轉 讓 債 務 之 權 益 。Hui Xian BVI 股 份 及 轉 讓 債 務 之 代 價 將 以 向 Hui Xian Cayman 發 行
2,700,000,000個 基 金 單 位 之 方 式 支 付 。於 完 成 後 及 發 售 完 成 前 ，Hui Xian Cayman 將 擁 有 匯 賢 產 業 信
託 之 所 有 基 金 單 位 。重 組 協 議 之 詳 情 請 參 閱 本 發 售 通 函 所 載「與 匯 賢 產 業 信 託 有 關 之 重 大 協 議 及 其 他
文 件 — 重 組 協 議」一 節 。

(v) 抵 銷 Hui Xian BVI 之 收 購 前 儲 備 ，包 括 保 留 溢 利 及 滙 兌 儲 備 。

(vi) 該 金 額 指 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 第3號 ：「業 務 合 併」確 認 收 購 成 本 超 出 所 收 購 匯 賢 產 業 信 託 於 完 成 日

期 之 可 識 別 資 產 、負 債 及 或 然 負 債 淨 值 之 假 設 公 允 價 值 之 金 額 。

由 於 Hui Xian BVI 於 完 成 日 期 之 資 產 及 負 債 之 公 允 價 值 可 能 與 編 製 上 文 所 呈 列 之 未 經 審 核 備 考 財 務 狀

況 表 之 假 設 公 允 價 值 有 差 異 ，故 收 購 所 產 生 之 實 際 收 購 成 本 超 出（如 有）Hui Xian BVI 可 識 別 資 產 、負
債 及 或 然 負 債 淨 值 之 公 允 價 值 之 金 額 ，可 能 有 別 於 本 附 錄 所 呈 列 之 估 計 金 額 。

4. 此乃按最高發售價及最低發售價人民幣5.58元 及 人 民 幣5.24元 分 別 發 行2,300,000,000個 基 金 單 位（包 括 香港

公 開 發 售 及 國 際 發 售2,000,000,000個 基 金 單 位 及 匯 賢 控 股 認 購 之300,000,000個 基 金 單 位）之 集 資 所 得 款 項
扣 除 發 行 成 本 之 款 項 後 淨 額 ，發 行 成 本 由 有 關 發 售 之 開 支 組 成 ，其 中 包 括 應 付 包 銷 商 之 包 銷 佣 金（視 發 售
之 規 模 而 定）、法 律 費 、印 刷 成 本 、會 計 師 費 、上 市 成 本 、廣 告 及 營 銷 相 關 開 支 。

5. 此乃 Hui Xian BVI 集團向 Hui Xian Cayman 償還現有債務（減轉讓債務）並向受託人(以匯賢產業信託受託人身

份)轉 讓 轉 讓 債 務 。

6. 根 據 信 託 契 約 ，匯 賢 產 業 信 託 之 有 限 年 期 為 由 其 開 始 生 效 日 期 起 計80年 減1日 ，而 匯 賢 產 業 信 託 須 於 由 上
市 日 期 至2011年12月31日 及 截 至2012年12月31日 止 財 政 年 度 期 間 向 基 金 單 位 持 有 人 分 派100%其 年 度 可 供
分 派 收 入 ，及 於 此 後 之 各 財 政 年 度 分 派 不 少 於 其 年 度 可 供 分 派 收 入 之90% 。因 此 ，基 金 單 位 包 含 支 付 現 金
股 息 之 合 約 責 任 ，另 於 匯 賢 產 業 信 託 終 止 後 ，須 根 據 彼 等 於 終 止 日 期 於 匯 賢 產 業 信 託 所 佔 之 權 益 比 例 支 付
自 銷 售 或 變 現 匯 賢 產 業 信 託 資 產 所 得 款 項 減 任 何 負 債 之 全 數 現 金 淨 額 。因 此 ，根 據《香 港 會 計 準 則》第32號
「金 融 工 具 ： 披 露 及 呈 報」，基 金 單 位 持 有 人 之 資 金（即 代 表 發 行 基 金 單 位 之 所 得 款 項 淨 額）被 分 類 為 財 務 負
債 ，並 於 財 務 狀 況 表 內 列 作 基 金 單 位 持 有 人 所 佔 資 產 淨 額 處 理 。

7. 按 最 高 發 售 價 及 最 低 發 售 價 計 算 的 每 基 金 單 位 資 產 淨 值 分 別 為 人 民 幣5.50元 及 人 民 幣5.17元 。每 基 金 單 位
資產淨值是按最高發售價及最低發售價計算滙賢產業信託未經審核備考財務狀況表所載基金單位持有人所
佔 資 產 淨 額（即 按 最 高 發 售 價 及 最 低 發 售 價 計 算 發 售 及 匯 賢 控 股 認 購 估 計 所 得 款 項 淨 額（扣 除 匯 賢 產 業 信 託
應 付 發 行 開 支 後））以 及 發 售 完 成 時 將 發 行5,000,000,000個 基 金 單 位 為 基 礎 計 算 。

II-4
 附 錄 二 匯 賢 產 業 信 託 之
未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表

B. 未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 之 會 計 師 報 告

吾 等 謹 就 匯 賢 產 業 信 託 及 其 控 制 實 體（以 下 統 稱「貴 集 團」）之 未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 作

出 報 告 。有 關 財 務 資 料 乃 由 管 理 人 之 董 事 編 製 ，僅 供 參 考 ，旨 在 提 供Hui Xian BVI 之 建 議 重
組 、匯 賢 產 業 信 託 收 購Hui Xian BVI 、根 據 發 售 發 行 匯 賢 產 業 信 託 之 基 金 單 位 及Hui Xian BVI
集 團 向 Hui Xian Cayman 償 還 現 有 債 務（減 轉 讓 債 務）並 向 受 託 人(以 匯 賢 產 業 信 託 受 託 人 身
份)轉 讓 轉 讓 債 務 對 所 呈 列 財 務 資 料 可 能 造 成 影 響 之 資 料 ，以 供 載 入 匯 賢 產 業 信 託 於2011年
4月11日 刊 發 之 發 售 通 函（「發 售 通 函」）。未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 之 編 製 基 準 載 於 發 售 通 函
第II-1頁至第II-4頁 。除另有界定者外 ，本報告所用詞彙具有發售通函「一般定義」一節所載相
同的涵義。

管理人之董事及申報會計師之個別責任

管 理 人 之 董 事 須 對 根 據 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 證 券 上 市 規 則 第4章29段（「上 市 規 則
第4.29條」）（有關規定適用於尋求將其股本證券在香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）
上 市 之 新 申 請 人 ，猶 如 上 市 規 則 第4.29條 適 用 於 匯 賢 產 業 信 託）及 參 考 香 港 會 計 師 公 會（「香
港 會 計 師 公 會」）頒 佈 的 會 計 指 引 第7號「編 製 備 考 財 務 資 料 以 供 載 入 投 資 通 函」所 編 製 未 經
審核備考財務資料負全責。

吾 等 之 責 任 是 根 據 上 市 規 則 第4.29條 第7段 的 規 定 ，就 未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 表 達 意 見
並 向 　 閣 下 報 告 。對 於 編 製 未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 所 採 用 過 往 所 作 有 關 任 何 財 務 資 料 之 報
告 ，除 於 刊 發 日 期 對 所 指 明 人 士 負 責 外 ，吾 等 概 不 承 擔 任 何 責 任 。

意見基準

吾 等 根 據 香 港 會 計 師 公 會 所 頒 佈 香 港 投 資 通 函 報 告 委 聘 準 則 第300號「有 關 投 資 通 函 內
備考財務資料之會計師報告」進行獲委聘之工作 。吾等之工作主要包括比較未經調整財務資
料 與 原 始 文 件 ，考 慮 調 整 的 理 據 及 與 管 理 人 之 董 事 討 論 未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 。該 項 委 聘
並不涉及獨立審查任何相關財務資料。

吾 等 所 規 劃 及 進 行 工 作 旨 在 取 得 吾 等 認 為 必 需 的 資 料 及 解 釋 ，以 便 獲 得 充 分 憑 證 ，合
理 確 保 管 理 人 之 董 事 已 按 所 述 基 準 妥 善 編 製 未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 ，而 有 關 基 準 與 　 貴 集

II-5
 附 錄 二 匯 賢 產 業 信 託 之
未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表

團 的 會 計 政 策 一 致 ，且 對 根 據 上 市 規 則 第4.29條 第1段 規 定 所 披 露 之 未 經 審 核 備 考 財 務 資 料
所 作 調 整 恰 當 ，猶 如 該 上 市 規 則 適 用 於 匯 賢 產 業 信 託 。

未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 基 於 管 理 人 之 董 事 之 判 斷 及 假 設 編 製 ，僅 供 參 考 ，基 於 其 假 設
性質 ，其不保證或代表日後會發生任何事件 ，亦並非　貴集團於2011年4月29日或任何未來
日期之財務狀況之指標。

意見

吾等認為：

(a) 未經審核備考財務資料由管理人之董事基於所述基準妥為編製；

(b) 該等基準符合　貴集團會計政策；及

(c) 根 據 上 市 規 則 第4.29條 第1段 所 披 露 之 未 經 審 核 備 考 財 務 資 料 所 作 調 整 恰 當（猶 如 上 市

規 則 適 用 於 匯 賢 產 業 信 託）。

此致

滙賢房託管理有限公司
列 位 董 事（匯 賢 產 業 管 理 人）、
中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司 、
香港上海滙豐銀行有限公司及
中銀國際亞洲有限公司　台照

德勤•關黃陳方會計師行
香港執業會計師
謹啟

2011年4月11日

II-6
 附 錄 三 溢 利 預 測

A. 管理人報告

下 文 為 管 理 人 就 匯 賢 產 業 信 託 於 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 之 綜 合 純 利 預 測（已
載 於 本 發 售 通 函「溢 利 預 測」一 節）而 發 出 之 報 告 全 文 。

敬啟者：

管 理 人 根 據 載 於 備 忘 錄 之 假 設 作 出 匯 賢 產 業 信 託 於2011年4月29日 至2011年6月30日 期
間 之 溢 利 預 測 及 營 運 資 本 預 測（「該 預 測」），並 採 用 目 前 組 成 匯 賢 產 業 信 託 之 公 司 所 慣 常 採
用 之 一 貫 會 計 政 策 。管 理 人 認 為 該 等 用 於 該 預 測 之 假 設 及 會 計 政 策 屬 恰 當 且 合 理 ，並 確 認
編 製 該 預 測 時 已 充 分 注 意 及 考 慮 ，且 其 已 信 納 該 預 測 乃 經 審 慎 周 詳 查 詢 後 方 始 作 出 。

吾 等 信 納 吾 等 知 悉 之 所 有 重 大 事 實 在 達 致 該 預 測 時 已 考 慮 在 內 ，並 信 納 該 預 測 乃 經 適
當考慮及編製。

投 資 者 根 據 該 預 測 評 估 匯 賢 產 業 信 託 日 後 之 業 績 表 現 時 ，務 請 仔 細 考 慮 該 等 基 準 及 假
設。

匯 賢 產 業 信 託 於2011年4月11日 刊 發 發 售 通 函 之「溢 利 預 測」一 節 已 獲 滙 賢 房 託 管 理 有

限公司董事會批准。

滙賢房託管理有限公司
謹啟

2011年4月11日

III-1
 附 錄 三 溢 利 預 測

B. 德 勤 • 關 黃 陳 方 會 計 師 行 發 出 之 函 件

下文為匯賢產業信託之核數師及申報會計師德勤•關黃陳方會計師行就編製本發售通
函「溢 利 預 測」一 節 所 載 由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 之 匯 賢 產 業 信 託 之 綜 合 純 利 預
測而發出之函件全文。

敬啟者：

吾 等 已 審 閱 達 致 匯 賢 產 業 信 託（「匯 賢 產 業 信 託」）及 其 控 制 實 體（以 下 統 稱「集 團」）自

2011年4月29日（「上 市 日 期」）起 至2011年6月30日 止 期 間 之 合 併 溢 利 預 測（「溢 利 預 測」）時
所 採 納 之 會 計 政 策 及 計 算 方 法 。溢 利 預 測 已 載 於 匯 賢 產 業 信 託 在 2011 年 4 月 11 日 就 發 售
2,000,000,000個 匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 及 匯 賢 產 業 信 託 基 金 單 位 於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公
司 主 板 上 市 而 刊 發 之 發 售 通 函（「發 售 通 函」） 「溢 利 預 測」一 節 。

吾等已按照香港會計師公會發出之《核數指引》第3.341條「溢利預測之會計師報告」進行
工作。

溢 利 預 測 乃 由 滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司（匯 賢 產 業 信 託 管 理 人）
（「管 理 人」）董 事 負 全 責 ，
並 根 據 集 團 自 上 市 日 期 起 至2011年6月30日 止 期 間 之 合 併 溢 利 預 測 而 編 製 。

吾 等 認 為 ，就 會 計 政 策 及 計 算 方 法 而 言 ，溢 利 預 測 乃 按 管 理 人 董 事 所 採 納 之 假 設 及 基
準（已 載 於 發 售 通 函「溢 利 預 測 — 基 礎 及 假 設」一 節）而 妥 善 編 製 ，且 其 呈 列 基 準 在 各 重 大
方 面 均 與 編 製 發 售 通 函 附 錄 一 所 載 於2011年4月11日 發 出 Hui Xian (B.V.I.) Limited 及 其 附 屬
公 司（以 下 統 稱「附 屬 公 司」）之 財 務 資 料 的 會 計 師 報 告 所 用 之 會 計 政 策 一 致 。然 而 ，吾 等 謹
請 　 閣 下 注 意 ，管 理 人 於 發 售 通 函「溢 利 預 測」一 節 所 述 ，於 編 製 溢 利 預 測 時 ，管 理 人 認 為
並 無 合 理 基 準 可 達 致 東 方 廣 場 於2011年6月30日 的 市 值 。因 此 ，管 理 人 達 致 由 上 市 日 期 至
2011年6月30日 止 期 間 的 溢 利 預 測 時 ，概 無 對 物 業 價 值 變 動 作 出 假 設 。

吾 等 並 無 就 上 述 作 出 保 留 意 見 ，吾 等 亦 謹 此 指 出 投 資 物 業 之 公 允 價 值 之 增 加 或 減 少 ，
須 按 照 附 屬 公 司 編 製 會 計 師 報 告 所 用 之 會 計 政 策 計 入 合 併 全 面 收 益 表 或 於 其 中 扣 除 。如 出
現該等增加或減少 ，會影響自上市日期起至2011年6月30日止期間之集團合併溢利之升跌 。

此致
列位董事
滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司（匯 賢 產 業 信 託 管 理 人）
中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司
香港上海滙豐銀行有限公司
中銀國際亞洲有限公司　台照

德勤•關黃陳方會計師行
香港執業會計師
謹啟

2011年4月11日

III-2
 附 錄 三 溢 利 預 測

C. 聯 席 上 市 代 理 人 所 發 出 之 函 件

下 文 為 中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司 、香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 及 中 銀 國 際 亞 洲 有
限 公 司 就 編 製 本 發 售 通 函「溢 利 預 測」一 節 所 載 由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 之 匯 賢
產業信託之綜合純利預測而發出之函件全文。

中 信 証 券 融 資（香 港） 香港上海滙豐銀行 中銀國際亞洲有限公司

有限公司 有限公司 香 港 花 園 道1號
香 港 中 環 添 美 道1號 香港中環 中 銀 大 廈26樓
中 信 大 廈26樓 皇 后 大 道 中1號

敬啟者：

謹 此 提 述 匯 賢 產 業 信 託（「匯 賢 產 業 信 託」）於2011年4月29日（「上 市 日 期」）至2011年6月

30日 止 期 間 之 合 併 溢 利 預 測（「該 預 測」），該 預 測 已 載 於 匯 賢 產 業 信 託 於2011年4月11日 刊
發 之 發 售 通 函 之「財 務 資 料 及 預 測」中「溢 利 預 測」一 節（「溢 利 預 測」）分 節 。該 預 測 乃 根 據 匯
賢 產 業 信 託 由 上 市 日 期 至2011年6月30日 止 期 間 之 合 併 業 績 預 測 編 製 。

吾 等 曾 與 　 閣 下 討 論 就 編 製 該 預 測（載 於 發 售 通 函 之「財 務 資 料 及 預 測」中「溢 利 預 測」

分 節）所 依 據 之 基 準 及 假 設 ，亦 曾 考 慮 並 依 賴 德 勤 • 關 黃 陳 方 會 計 師 行 就 編 製 該 預 測 所 依 據
之 會 計 政 策 及 計 算 方 法 而 於2011年4月11日 致 　 閣 下 及 吾 等 之 函 件 。

基於以上所述者 ，根據　閣下所採納並經德勤 • 關黃陳方會計師行審閱之會計政策及計

算方法 ，吾等（作為匯賢產業信託之聯席上市代理人）認為該預測（滙賢房託管理有限公司董
事 — 匯 賢 產 業 信 託 管 理 人 對 此 須 負 全 責）乃 經 審 慎 周 詳 查 詢 後 方 始 作 出 。

此致
列位董事
滙賢房託管理有限公司　台照

代表 代表 代表
中 信 証 券 融 資（香 港） 香港上海滙豐銀行 中銀國際亞洲有限公司
有限公司 有限公司

執行董事 董事總經理兼 董事總經理 執行董事

亞太區房地產及 企業融資主管
住宿顧問 投資銀行部副主席

黃倩而 Jason Kern 黃明華 麥志堅

謹啟

2011年4月11日

III-3
 附 錄 四 獨 立 物 業 估 值 師 就
總 租 金 收 入 發 出 之 函 件

敬啟者：

關 於 ： 有 關 匯 賢 產 業 信 託 的 物 業（「物 業」）–租 金 收 入 預 測

我 們 已 遵 照 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 附 錄F之 規 定 審 閱 載 於 發 售 通 函（「發 售 通 函」）內

「溢 利 預 測」一 節 有 關 物 業 租 金 收 入 預 測（「租 金 收 入 預 測」）及 滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司（「管 理
人」）就 預 期 上 市 日 期（定 義 見 發 售 通 函）至2011年6月30日 期 間 之 溢 利 預 測（「溢 利 預 測」）所
採用之相關假設。

就 我 們 作 出 確 認 而 言 ，我 們 已 查 閱 ：

• 管理人就租金收入預測所作之計算；及

• 管理人進行有關計算時所採用之基本假設。

管 理 人 之 董 事 須 對 溢 利 預 測 承 擔 全 部 責 任 。我 們 認 為 ，就 上 述 租 金 收 入 預 測 所 採 用 之
相 關 假 設 乃 屬 合 理 ，且 上 述 之 租 金 收 入 預 測 乃 按 該 等 假 設 編 製 。

此致

滙賢房託管理有限公司
（以 匯 賢 產 業 信 託 管 理 人 身 份）
香 港 皇 后 大 道 中2號
長 江 集 團 中 心12樓
1203室

德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司
（以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）
香 港 九 龍 柯 士 甸 道 西1號
環 球 貿 易 廣 場52樓

中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司
香港中環
添 美 道1號 中 信 大 廈26樓

香港上海滙豐銀行有限公司
香 港 皇 后 大 道 中1號

中銀國際亞洲有限公司
香 港 花 園 道1號
中 銀 大 廈26樓

台照

代表
美國評值有限公司

助理副總裁
潘銘浩
MRICS, MHKIS
謹啟

2011年4月11日

附 註 ： 潘 銘 浩 先 生 為 特 許 估 值 測 量 師 ，於 香 港 及 中 國 物 業 估 值 方 面 擁 有 超 過10年 經 驗 。

IV-1
附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

敬啟者：

關 於 ： 中 華 人 民 共 和 國 北 京 市 東 城 區 東 長 安 街1號 東 方 廣 場

我 們 謹 遵 照 滙 賢 房 託 管 理 有 限 公 司（以 匯 賢 產 業 管 理 人 身 份）
（「管 理 人」）作 出 之 指 示 ，
對 上 述 標 題 所 示 位 於 中 華 人 民 共 和 國（「中 國」）之 物 業（「該 物 業」）進 行 估 值 。我 們 確 認 曾 進
行 視 察 、作 出 有 關 查 詢 ，並 蒐 集 我 們 認 為 必 要 之 其 他 資 料 ，以 便 向 閣 下 提 供 我 們 對 該 物 業
於2011年1月31日（以 下 稱 為「估 值 日 期」）之 市 場 價 值 之 意 見 。

本 函 件 為 我 們 發 出 估 值 報 告 之 一 部 分 ，其 中 闡 述 估 值 基 準 及 方 法 ，並 釐 清 就 物 業 權 益
所有權及規限條件所用的假設。

估值基準

我 們 的 估 值 為 我 們 對 市 場 價 值 的 意 見 。所 謂 市 場 價 值 ，按 香 港 測 量 師 學 會 頒 佈 的 香 港
測量師學會物業估值準則所下定義而言 ，乃指「在進行適當市場推廣後 ，自願買方及自願賣
方 雙 方 按 公 平 原 則 並 在 知 情 、審 慎 及 非 強 逼 的 情 況 下 於 估 值 日 期 進 行 交 易 的 物 業 交 易 估 算
款 額」。

此 估 算 價 值 尤 其 不 會 考 慮 因 任 何 與 該 銷 售 有 關 人 士 所 授 予 的 特 殊 代 價 或 優 惠 ，或 任 何
特 殊 價 值 因 素 而 有 所 增 減 的 估 價 。評 估 物 業 的 價 值 時 並 無 考 慮 買 賣 成 本 ，亦 無 扣 減 任 何 相
關稅項。

估值方法

我 們 在 對 該 物 業 進 行 估 值 時 ，已 參 考 租 期 時 間 表 、我 們 獲 得 的 酒 店 營 運 報 表 以 及 可 於
市 場 上 取 得 的 銷 售 憑 證（如 適 用）。

V-1
附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

在 達 致 我 們 的 估 值 意 見 時 ，我 們 已 考 慮 相 關 一 般 及 經 濟 因 素 ，並 特 別 就 近 期 類 似 物 業
的 銷 售 及 租 賃 交 易 進 行 研 究 。在 我 們 進 行 估 值 的 過 程 中 ，我 們 已 考 慮 各 種 估 值 方 法 ，並 主
要 採 用 收 益 資 本 化 法 ，並 以 直 接 比 較 法 進 行 複 查 。就 是 次 估 值 而 言 ，我 們 認 為 收 益 資 本 化
法 乃 評 估 該 物 業 市 場 價 值 的 合 理 恰 當 估 值 方 法 。鑒 於 收 益 資 本 化 法 可 反 映 當 前 經 濟 及 投 資
市況 、現有租務組合（包括但不限於現有租金收入及空置水平 、租賃開始及屆滿資料及租賃
期）以及該物業土地使用權尚餘年期 ，其尤其適合對具有完善且預期於未來有相對穩定的收
入 流 收 取 的 物 業 進 行 估 值 。我 們 已 考 慮 樓 宇 狀 況 測 量 概 要 報 告 所 述 的 現 有 資 本 開 支 計 劃 ，
並 假 設 上 述 計 劃 並 無 重 大 變 動 ，因 此 該 物 業 擁 有 人 於 樓 宇 狀 況 測 量 概 要 報 告 所 述 的10年 預
測 期 不 會 產 生 重 大 資 本 開 支 。鑒 於 上 述 資 本 開 支 計 劃 主 要 涉 及 物 業 保 養 及 翻 新 ，我 們 並 未
就其進行任何敏感度分析。

收 益 資 本 化 法 為 投 資 物 業 常 用 的 估 值 方 法 。就 該 物 業 購 物 商 場 、寫 字 樓 、服 務 式 公 寓
及 地 庫 部 分 ，現 有 租 約 的 租 金 收 入 按 各 份 已 訂 約 租 約 的 未 屆 滿 年 期 進 行 資 本 化 ，空 置 單 位
則 假 設 按 估 值 日 期 各 自 按 市 場 租 金 租 出 。現 有 租 約 屆 滿 後 ，假 設 各 單 位 按 估 值 日 期 現 時 市
場 租 金 出 租 ，繼 而 就 該 物 業 土 地 使 用 權 的 餘 下 年 期 予 以 資 本 化 。該 物 業 的 市 場 價 值 相 等 於
租 期 內 收 入 的 資 本 化 價 值 、作 出 適 當 遞 延 的 復 歸 收 入 資 本 化 價 值 及 空 置 單 位 的 資 本 化 價 值
的總和。

收 益 資 本 化 法 的 主 要 價 值 來 源 為 市 場 租 金 及 資 本 化 率 。市 場 租 金 主 要 乃 參 照 該 物 業 的
新訂及 ╱ 或重續租約後作出估算 。據北京東方廣場有限公司（「北京東方廣場公司」)提供的租
務 資 料 ，估 值 日 期 前 最 近 六 個 月 ，該 物 業 新 訂 及 ╱ 或 重 續 租 約 已 出 租 可 出 租 面 積 之 平 均 訂
約 月 租 為 每 平 方 米 約 人 民 幣1,249元（購 物 商 場 部 分）及 人 民 幣186元（寫 字 樓 部 分）。資 本 化
率 乃 參 照 市 場 預 計 類 似 物 業 的 一 般 回 報 率 後 進 行 估 算 ，而 資 本 化 率 反 映 了 物 業 的 類 別 及 質
量 、潛 在 未 來 租 金 增 長 的 期 望 、資 本 增 值 、相 關 風 險 因 素 以 及 我 們 對 其 他 相 似 物 業 進 行 估
值 的 經 驗 。就 該 物 業 購 物 商 場 及 寫 字 樓 部 分 所 採 納 的 資 本 化 率 分 別 為6.0%及5.5% 。於2049
年4月前 ，上述資本化率適用於進行該物業土地使用權未屆滿期內產生租金收入的資本化計
算 。土 地 使 用 權 屆 滿 日 期 以 後 ，概 不 對 任 何 估 計 市 場 租 金 或 任 何 形 式 的 收 入 賦 予 價 值 。

就該物業的酒店部分而言 ，我們已就經營酒店所得收入進行資本化（經扣除經營及非經
營 開 支）。收 入 及 開 支 乃 參 照 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 最 近 期 的 酒 店 經 營 業 績 及 預 算 以 及 市
況變動後進行估算。

就 複 查 目 的 而 言 ，我 們 亦 已 採 納 直 接 比 較 法 ，其 中 涉 及 參 照 有 關 市 場 可 得 相 類 特 性 物
業 同 類 銷 售 憑 證 。然 而 ，周 邊 一 帶 缺 乏 全 幢 物 業 交 易 作 參 考 ，所 以 僅 能 參 照 附 近 個 別 分 契
業權物業交易進行比較。

業權調查

我 們 已 獲 提 供 有 關 位 於 中 國 物 業 權 益 業 權 的 文 件 。然 而 ，我 們 並 無 審 查 原 件 以 核 實 所
有權或核實送交予我們的副本上未有顯示的任何修訂 。我們相當依賴北京東方廣場公司（以
該物業擁有人身份）提供的資料 ，以及管理人中國法律顧問對該物業業權的中國法律發表的
法律意見。

V-2
附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

本 函 件 及 估 值 證 書 所 披 露 的 全 部 法 律 文 件 僅 供 參 考 ，我 們 對 本 函 件 及 估 值 證 書 內 所 載
該物業權益的法律業權的任何法律問題概不負責。

假設

我 們 之 估 值 乃 假 設 業 主 於 市 場 出 售 其 現 有 物 業 的 權 益 而 無 憑 藉 遞 延 條 款 合 約 、售 後 租
回 、合 資 經 營 、管 理 協 議 或 任 何 類 似 安 排 以 影 響 物 業 權 益 價 值 。此 外 ，我 們 在 估 值 時 假 設
並無出現任何形式的強迫銷售情況。

我 們 進 行 估 值 時 ，並 無 考 慮 所 評 值 的 該 等 物 業 權 益 所 附 的 任 何 押 記 、按 揭 或 款 項 ，亦
無 考 慮 在 出 售 時 可 能 產 生 的 任 何 開 支 或 稅 項 。除 另 有 說 明 者 外 ，我 們 假 設 所 有 權 益 概 無 涉
及 任 何 可 影 響 價 值 的 繁 重 產 權 負 擔 、限 制 及 支 銷 。

除 估 值 證 書 已 經 指 明 、界 定 及 認 為 之 並 不 一 致 ，否 則 我 們 假 設 所 有 適 用 之 分 區 及 土 地
使 用 規 定 與 其 他 限 制 已 經 得 到 遵 守 。此 外 ，我 們 假 設 土 地 使 用 及 改 善 範 圍 均 並 無 超 過 物 業
權 益 所 指 範 圍 ，且 無 任 何 侵 用 或 侵 佔 現 象 ，惟 估 值 證 書 另 有 指 明 者 除 外 。

該物業各部分之其他特定假設及保留意見（如有）已於該物業各估值證書之附註內載列 。

限制條件

我們在很大程度上依賴北京東方廣場公司所提供之資料及通商律師事務所就中國法律
提 供 的 資 料 ，並 已 接 納 所 給 予 的 法 定 通 知 、地 役 權 、年 期 、佔 用 詳 情 、地 盤 及 建 築 樓 面 面
積 及 所 有 其 他 有 關 事 項 上 給 予 我 們 之 意 見 。我 們 並 無 進 行 實 地 測 量 核 實 該 物 業 的 面 積 ，並
假設我們獲提供的文件載列的面積乃屬正確。

我們並無理由懷疑北京東方廣場公司所提供之資料及通商律師事務所就中國法律提供
的資料的真確性 。北京東方廣場公司亦向我們表示 ，所提供之資料並無遺漏任何重要事實 。
我 們 認 為 ，我 們 已 獲 提 供 足 夠 資 料 ，以 達 致 知 情 意 見 。

我們曾視察列於隨附估值證書中該物業之外貌 ，並在情況許可下視察其內部 。然而 ，我

們 並 無 進 行 結 構 測 量 ，因 此 無 法 呈 報 該 物 業 有 否 腐 朽 、受 蟲 蛀 或 有 否 任 何 其 他 結 構 損 壞 。
我 們 並 無 對 任 何 樓 宇 設 施 進 行 測 試 。根 據 管 理 人 向 我 們 提 交 由 第 一 太 平 戴 維 斯 工 程 顧 問 有
限 公 司 編 製 的 樓 宇 狀 況 測 量 概 要 報 告 ，該 物 業 結 構 安 全 ，維 護 於 良 好 的 狀 況 。

我 們 並 無 就 核 實 土 地 狀 況 及 設 施 等 是 否 適 合 該 物 業 而 進 行 實 地 調 查 ，亦 無 進 行 任 何 考
古 、生 態 或 環 境 測 量 。我 們 編 撰 估 值 報 告 時 ，假 設 該 等 狀 況 均 符 合 要 求 。

備註

我 們 已 根 據 證 券 及 期 貨 事 務 監 察 委 員 會 頒 佈 的 房 地 產 投 資 信 託 基 金 守 則 第6.8章 及 香 港
測 量 師 學 會 出 版 的「香 港 測 量 師 學 會 物 業 估 值 準 則（2005年 第 一 版）」編 製 估 值 報 告 。

V-3
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

除 另 有 指 明 外 ，本 報 告 呈 列 的 所 有 款 額 均 以 人 民 幣（「人 民 幣」）列 值 。

隨函奉附我們編製之估值證書及市場概覽。

此致

滙賢房託管理有限公司
（以 匯 賢 產 業 信 託 管 理 人 身 份）
香港
皇 后 大 道 中2號
長江集團中心
12樓1203室

德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司
（以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）
香 港 九 龍 柯 士 甸 道 西1號
環 球 貿 易 廣 場52樓

中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司
香港中環
添 美 道1號 中 信 大 廈26樓

香港上海滙豐銀行有限公司
香 港 皇 后 大 道 中1號

中銀國際亞洲有限公司
香 港 花 園 道1號
中 銀 大 廈26樓

台照

代表
美國評值有限公司
助理副總裁
潘銘浩
MRICS, MHKIS
謹啟

2011年4月11日

附 註 ： 潘 銘 浩 先 生 為 特 許 估 值 測 量 師 ，於 香 港 及 中 國 物 業 估 值 方 面 擁 有 超 過10年 經 驗 。

V-4
附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

東方廣場估值

估值概要

物業 中 華 人 民 共 和 國 北 京 市 東 城 區 東 長 安 街1號 東 方 廣 場

描述 該 物 業 為 混 合 用 途 商 業 建 築 群 ，包 括 1 座 購 物 商 場 、8 座 寫 字
樓 、2座 服 務 式 公 寓 、1座 五 星 級 酒 店 、多 個 停 車 位 及 其 他 配 套
設施

地盤面積 109,924.1平 方 米 附 註1

附 註1： 按 照 下 文 有 關 國 有 土 地 使 用 證 所 列 ，該 物 業 地 盤 面 積
為77,594.81平方米 ，按照下文有關建設用地規劃許可證附件所
列 ，該 物 業 的 規 劃 用 地 面 積 為109,924.1平 方 米 。

註冊擁有人 北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司（「北 京 東 方 廣 場 公 司」）

建築樓面面積 按 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供 的 資 料 ，建 築 樓 面 面 積（「建 築 樓 面 面
積」）的 明 細 分 析 如 下 ：

用途 建 築 樓 面 面 積（概 約 平 方 米）

購物商場 130,195
寫字樓 309,552
服務式公寓 81,603
酒店 125,420
地 庫（P1至P4層） 116,712附 註2
總計： 763,482附 註3

附註2： 上列地庫的建築樓面面積並不包括約24,474平方米的人
防工程。

附 註3： 按 照 下 文 相 關 房 屋 所 有 權 證 所 列 ，該 物 業 總 建 築 樓 面
面 積 為763,480.35平 方 米（不 包 括 人 防 工 程24,474平 方 米）。

可出租面積 根據北京東方廣場公司提供的資料，可出租面積的明細分析如下：

用途 可 出 租 面 積（概 約 平 方 米）
購物商場 74,037
寫字樓 298,361
服務式公寓 81,098
總計： 453,496

國有土地使用證 京 市 東 港 澳 臺 國 用（2006出）第10128號

V-5
附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

房屋所有權證 京 房 權 證 市 東 港 澳 臺 字 第10283號

建設用地規劃許可證附件 2000–規 地 字–0008

估值日期 2011年1月31日

估值方法 收益資本化法及直接比較法

現況下的資本值 用途 現況下的資本值（人民幣）

購物商場 13,580,000,000
寫字樓 11,310,000,000
服務式公寓 2,310,000,000
酒店 3,920,000,000
地 庫（P1至P4層） 290,000,000
總計： 31,410,000,000

該 物 業 主 要 包 括 購 物 商 場 、寫 字 樓 、服 務 式 公 寓 、酒 店 及 地 庫（P1至P4層）各 部 分 。下
文詳載該物業各主要部分的資料。

V-6
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

估值證書

零售部分 — 購物商場

估計
淨物業 於2011年1月31日
概約收 現況下的資本值
物業 概況及年期 佔用情況 益率 （人 民 幣）

該物業購物商場 該物業為綜合發展項 該物業購物商場部分 5.0% 13,580,000,000

部分 目 ，包 括 1 座 購 物 商 按多份租約出租 ，年
場 、8座寫字樓 、2座 期不一 ，最後到期日
中華人民共和國 服 務 式 公 寓 、1 座 酒 為 2017 年 3 月 31 日 ，
北京市 店 及 約 1,900 個 停 車 每月的租金收入合共
東城區 位（包 括 上 落 客 貨 車 約 人 民 幣 58,511,844
東 長 安 街1號 位）。 元（不 包 括 管 理 費 及
東方廣場 公 用 事 業 開 支）。絕
購物商場部分主要包 大部分租約不包含租
括部分平台層 、地面 金調整條款及 ╱ 或以
上層 、地面下層及部 當時市場租金延長租
份地庫P1層 ，總建築 期之選擇權。
樓 面 面 積 約 130,195
平方米 。總可出租面 多個廣告空間按多
積 約74,037平 方 米 。 份協議出租 ，租期介
購物商場部分於2000 乎 約 10 個 月 至 3 年 ，
年落成。 最 後 到 期 日 為 2012
年 12 月 ，2010 年 2 月
北京東方廣場有限公 至 2011 年 1 月 期 間 平
司持有購物商場部 均每月收入約人民幣
分 ，年 期 至 2049 年 4 990,000元 。
月21日 屆 滿 。
該物業購物商場部分
於 2011 年 1 月 31 日 的
出 租 率 約100% 。
附註：

(1) 根 據 北 京 市 人 民 政 府 於2006年6月26日 發 出 的 國 有 土 地 使 用 證（京 市 東 港 澳 臺 國 用（2006出）第10128號），

北京東方廣場有限公司（「北京東方廣場公司」）持有該物業地盤面積77,594.81平方米的土地使用權作綜合用
途 ，到 期 日 為2049年4月21日 。

V-7
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

(2) 根 據 北 京 市 城 市 規 劃 管 理 局 於 2000 年 1 月 10 日 發 出 的 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 附 件（2000–規 地 字–0008），

109,924.1平 方 米 總 土 地 面 積 中 ，約94,624.1平 方 米 之 土 地 屬 東 方 廣 場 項 目 建 設 用 地 ，約15,300平 方 米 將 撥
歸作城市道路用途。

(3) 根據北京市建設委員會於2005年12月9日發出的房屋所有權證（京房權證市東港澳臺字第10283號），北京東
方 廣 場 公 司 持 有 建 築 樓 面 面 積763,480.35平 方 米 的 房 屋 所 有 權 。

(4) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 於2009年1月8日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009出）第0001

號），77,594.81平方米的面積已按揭予中國銀行股份有限公司北京王府井支行 ，代價為人民幣1,100,000,000
元。

(5) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 局 於 2009 年 5 月 27 日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009 出）第 0022 號），

77,594.81平 方 米 的 面 積 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(6) 根 據 北 京 市 建 設 委 員 會 於2009年1月6日 發 出 的 房 屋 他 項 權 證（X京 房 他 證 市 港 澳 臺 字 第008266號），其 中 所

述 房 屋 所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣1,100,000,000
元。

(7) 根據北京市建設委員會於2009年4月27日發出的房屋他項權證（X京房他證東字第002681號），其中所述房屋
所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(8) 根 據 租 賃 協 議 的 標 準 條 款 及 條 件 ，業 主 負 責 維 修 該 物 業 主 樓 結 構 ，租 戶 則 負 責 內 部 非 結 構 的 維 修 。

(9) 本 報 告 所 呈 報 的 租 金 為 約 定 租 金 ，並 無 考 慮 免 租 期 及 營 業 額 租 金（如 有）。2010年2月 至2011年1月 期 間 ，平

均 每 月 營 業 額 租 金 約 為 人 民 幣2,200,000元 。

(10) 購 物 商 場 部 分 的 估 計 淨 物 業 收 益 率 乃 按 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供2011年1月 購 物 商 場 部 分 的 月 租 收 入 及 廣 告
空 間 及 營 業 額 租 金 的 平 均 每 月 收 入（除 營 業 稅 及 房 地 產 稅 撥 備 後）計 算 。

(11) 按 管 理 人 提 供 的 租 務 資 料 ，我 們 對 現 有 租 務 組 合（不 包 括 廣 告 空 間 及 營 業 額 租 金）分 析 如 下 ：

佔用分析

已出租
可 出 租 面 積 附 註1 佔總面積概
種類 （概 約 平 方 米） 約百分比

已出租 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74,037 100.0

空置 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 0.0
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74,037 100.0

V-8
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租約開始的分析

已出租
可出租
面 積 附 註1 佔總面積 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 概約月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註2 百分比 數 目 附 註3 百分比
2001年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,237 4.4 302,629 0.5 3 1.1
2002年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,686 2.3 256,741 0.4 1 0.4
2003年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,727 5.0 812,394 1.4 2 0.7
2004年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,358 3.2 396,100 0.7 2 0.7
2005年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 0.0 0 0.0 0 0.0
2006年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,976 5.4 3,008,200 5.1 11 3.8
2007年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,236 13.8 7,737,800 13.2 17 5.9
2008年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,366 8.6 4,331,200 7.4 16 5.6
2009年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21,406 28.9 20,222,000 34.6 85 29.7
2010年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,389 23.5 18,541,432 31.7 129 45.1
2011年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,656 4.9 2,903,348 5.0 20 7.0
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74,037 100.0 58,511,844 100.0 286 100.0

租約屆滿的分析

已出租
可出租
面 積 附 註1 佔總面積 概約 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註2 百分比 數 目 附 註3 百分比
2011年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,273 17.9 12,423,489 21.2 76 26.6
2012年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23,701 32.0 22,442,213 38.4 110 38.5
2013年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,168 17.8 13,076,823 22.4 73 25.5
2014年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,939 16.1 6,694,048 11.4 12 4.2
2015年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,686 10.4 3,334,100 5.7 11 3.8
2016年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,272 4.4 427,971 0.7 3 1.0
2017年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 998 1.4 113,200 0.2 1 0.4
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74,037 100.0 58,511,844 100.0 286 100.0

V-9
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租約年期的分析

已出租
可出租
面 積 附 註1 佔總面積 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 概約月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註2 百分比 數 目 附 註3 百分比
一 年 或 以 下. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364 0.5 115,510 0.2 6 2.1
一 年 以 上 ，及 至 兩 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,896 9.3 8,445,499 14.4 73 25.5
兩 年 以 上 ，及 至 三 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,234 23.3 20,874,323 35.7 109 38.1
三 年 以 上 ，及 至 四 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,002 13.5 8,684,848 14.8 37 12.9
四 年 以 上 ，及 至 五 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,709 14.5 7,019,200 12.0 30 10.5
五 年 以 上 ，及 至 六 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,472 14.1 8,524,300 14.6 15 5.2
六 年 以 上 ，及 至 七 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,497 8.8 2,858,600 4.9 6 2.1
七 年 以 上 ，及 至 八 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,604 4.9 876,121 1.5 3 1.1
八 年 以 上 ，及 至 九 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 0.0 0 0.0 0 0.0
九 年 以 上 ，及 至 十 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,563 4.8 588,831 1.0 3 1.1
十 年 以 上. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,696 6.3 524,612 0.9 4 1.4
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74,037 100.0 58,511,844 100.0 286 100.0

附 註1： 於 估 值 日 期 ，總 已 出 租 可 出 租 面 積 約74,037平 方 米 包 括 租 期 尚 未 開 始 面 積 約192平 方 米 的 租 約 以 及 租 期

已 經 開 始 面 積 約73,845平 方 米 的 租 約 。

附 註2： 於 估 值 日 期 ，月 租 總 額 僅 包 括 租 期 已 經 開 始 的 應 收 月 租 ，並 不 包 括 租 期 尚 未 開 始 的 應 收 月 租 ，每 月 租 金
金 額 約 為 人 民 幣67,100元 。

附 註3： 於 估 值 日 期 ，合 共286份 租 約 中 ，285份 租 期 已 經 開 始 ，一 份 租 期 尚 未 開 始 。

(12) 我 們 在 市 場 上 得 悉 分 契 業 權 交 易 及 要 價 購 物 商 場 物 業 ，詳 情 如 下 ：

價 格（人 民 幣 ╱
平方米建築
物業 位置 完 工 日 期（概 約） 交易種類 交易日期╱要約 樓 面 面 積）
（概 約）

世茂工三 朝陽區 預 計2011年 要價 2010年 第 四 季 第1層 ：180,000

（購 物 商 場 部 分） 至190,000
（平 均）
第2層 ：90,000
（平 均）
朝 陽 門SOHO 東城區 2009年 要價 2010年 第3季 第1層 ：120,000
至130,000
（平 均）
銀 河SOHO 東城區 預 計2012年 從市場得悉的 2010年 年 中 地 庫 第1層 ：
交易 130,000至
180,000
地 庫 第2層 ：
80,000（平 均）
附 註 ： 我 們 並 非 有 關 交 易 的 交 易 方 ，亦 非 上 述 交 易 的 專 業 顧 問 。我 們 無 法 核 證 上 述 資 料 或 獲 得 有 關 該 等 資 料 的
直 接 確 認 ，故 此 我 們 對 此 概 不 作 出 擔 保 、保 證 或 聲 明 ，而 資 料 僅 供 參 考 。

V-10
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

估值證書

寫 字 樓 部 分 — 東 方 經 貿 城（東 翼 、西 翼 及 中 央）

估計
淨物業 於2011年1月31日
概約 現況下的資本值
物業 概況及年期 佔用情況 收益率 （人 民 幣）

該物業 該物業為綜合發展項 該物業寫字樓部分按 4.5% 11,310,000,000

寫字樓部分 目 ，包 括 1 座 購 物 商 多份租約出租 ，年期
場 、8座寫字樓 、2座 不一 ，最後到期日為
中華人民共和國 服 務 式 公 寓 、1 座 酒 2015 年 7 月 31 日 ，每
北京市 店 及 約 1,900 個 停 車 月的租金收入合共約
東城區 位（包 括 上 落 客 貨 車 人 民 幣 49,031,273 元
東 長 安 街1號 位）。 （不 包 括 管 理 費 及 公
東方廣場 用 事 業 開 支）。絕 大
寫字樓部分包括五座 部分租約不包含租金
12 層 高 寫 字 樓 及 三 調整條款及 ╱ 或以當
座 18 層 高 寫 字 樓 ， 時市場租金延長租期
總 建 築 樓 面 面 積 約 之選擇權。
309,552 平 方 米 。
總 可 出 租 面 積 約 多個冠名權按多份
298,361 平 方 米 。 寫 協 議 出 租 ， 租 期 介
字樓部分已於2000年 乎 5.75 年 至 6 年 ， 最
至2001年 期 落 成 。 後 到 期 日 為 2014 年
5 月 ，2010 年 2 月 至
北京東方廣場有限公 2011 年 1 月 期 間 平 均
司持有寫字樓部分 ， 每 月 收 入 約 人 民 幣
年 期 至2049年4月21 196,000元 。
日屆滿。
該物業寫字樓部分於
2011年1月31日 的 出
租 率 約96.2% 。

附註：

(1) 根 據 北 京 市 人 民 政 府 於2006年6月26日 發 出 的 國 有 土 地 使 用 證（京 市 東 港 澳 臺 國 用（2006出）第10128號），

北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司 持 有 該 物 業 地 盤 面 積77,594.81平 方 米 的 土 地 使 用 權 作 綜 合 用 途 ，到 期 日 為2049年4
月21日 。

(2) 根 據 北 京 市 城 市 規 劃 管 理 局 於 2000 年 1 月 10 日 發 出 的 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 附 件（2000–規 地 字–0008），

109,924.1平 方 米 總 土 地 面 積 約94,624.1平 方 米 之 土 地 屬 東 方 廣 場 項 目 建 設 用 地 ，約15,300平 方 米 將 撥 歸 作
城市道路用途。

V-11
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

(3) 根據北京市建設委員會於2005年12月9日發出的房屋所有權證（京房權證市東港澳臺字第10283號），北京東
方 廣 場 公 司 持 有 建 築 樓 面 面 積763,480.35平 方 米 的 房 屋 所 有 權 。

(4) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 於2009年1月8日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009出）第0001

號），77,594.81平方米的面積已按揭予中國銀行股份有限公司北京王府井支行 ，代價為人民幣1,100,000,000
元。

(5) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 局 於 2009 年 5 月 27 日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009 出）第 0022 號），

77,594.81平 方 米 的 面 積 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(6) 根 據 北 京 市 建 設 委 員 會 於2009年1月6日 發 出 的 房 屋 他 項 權 證（X京 房 他 證 市 港 澳 臺 字 第008266號），其 中 所

述 房 屋 所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣1,100,000,000
元。

(7) 根據北京市建設委員會於2009年4月27日發出的房屋他項權證（X京房他證東字第002681號），其中所述房屋
所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(8) 根 據 租 賃 協 議 的 標 準 條 款 及 條 件 ，業 主 負 責 維 修 該 物 業 主 樓 結 構 ，租 戶 則 負 責 內 部 非 結 構 的 維 修 。

(9) 本 報 告 所 呈 報 的 租 金 為 約 定 租 金 ，並 無 考 慮 免 租 期（如 有）。

(10) 寫 字 樓 部 分 的 估 計 淨 物 業 收 益 率 乃 按 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供2011年1月 寫 字 樓 部 分 的 月 租 收 入 及 冠 名 權 的
平 均 每 月 收 入（除 營 業 稅 及 房 地 產 稅 撥 備 後）計 算 。

(11) 按 管 理 人 提 供 的 租 務 資 料 ，我 們 對 現 有 租 務 組 合（不 包 括 冠 名 權）分 析 如 下 ：

佔用分析

已出租
可 出 租 面 積 附 註1 佔總面積概
種類 （概 約 平 方 米） 約百分比

已出租 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287,047 96.2

自用 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,609 1.6
空置 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,705 2.2
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298,361 100.0

V-12
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

租約開始的分析

已出租
可出租
面 積 附 註1 佔總面積 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 概約月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註2 百分比 數 目 附 註3 百分比
2002年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,048 1.8 950,904 2.0 2 0.3
2003年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 0.0 — 0.0 — 0.0
2004年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 0.0 — 0.0 — 0.0
2005年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,971 2.4 1,233,079 2.5 10 1.7
2006年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,612 0.9 446,942 0.9 7 1.2
2007年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20,937 7.3 3,906,918 8.0 19 3.1
2008年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35,949 12.5 6,654,810 13.6 55 9.1
2009年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83,295 29.0 14,822,778 30.2 198 32.7
2010年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117,138 40.8 19,580,444 39.9 264 43.6
2011年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15,097 5.3 1,435,398 2.9 50 8.3
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287,047 100.0 49,031,273 100.0 605 100.0

租約屆滿的分析

已出租
可出租
面 積 附 註1 佔總面積 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 概約月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註2 百分比 數 目 附 註3 百分比
2011年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73,009 25.4 12,997,164 26.5 189 31.2
2012年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100,602 35.1 18,095,470 36.9 254 42.0
2013年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85,425 29.8 14,030,472 28.6 121 20.0
2014年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27,674 9.6 3,845,822 7.9 40 6.6
2015年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 0.1 62,345 0.1 1 0.2
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287,047 100.0 49,031,273 100.0 605 100.0

V-13
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

租約年期的分析

已出租
可出租
面 積 附 註1 佔總面積 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 概約月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註2 百分比 數 目 附 註3 百分比
一 年 或 以 下. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,075 1.4 704,686 1.4 10 1.7
一 年 以 上 ，及 至 兩 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85,526 29.8 14,467,069 29.5 258 42.6
兩 年 以 上 ，及 至 三 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90,612 31.6 15,270,081 31.2 210 34.7
三 年 以 上 ，及 至 四 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26,817 9.3 4,749,451 9.7 50 8.3
四 年 以 上 ，及 至 五 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49,066 17.1 8,127,181 16.6 49 8.1
五 年 以 上 ，及 至 六 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,328 2.5 1,231,644 2.5 8 1.3
六 年 以 上 ，及 至 七 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,095 4.9 2,749,809 5.6 12 2.0
七 年 以 上 ，及 至 八 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,480 1.6 780,448 1.6 6 1.0
八 年 以 上 ，及 至 九 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 0.0 — 0.0 — 0.0
九 年 以 上 ，及 至 十 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,048 1.8 950,904 1.9 2 0.3
十 年 以 上. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 0.0 — 0.0 — 0.0
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287,047 100.0 49,031,273 100.0 605 100.0

附 註1： 於 估 值 日 期 ，總 已 出 租 可 出 租 面 積 約287,047平 方 米 包 括 租 期 尚 未 開 始 面 積 約7,230平 方 米 的 租 約 以 及 租

期 已 經 開 始 面 積 約279,817平 方 米 的 租 約 。

附 註2： 於 估 值 日 期 ，月 租 總 額 僅 包 括 租 期 已 經 開 始 的 應 收 月 租 ，並 不 包 括 租 期 尚 未 開 始 的 應 收 月 租 ，每 月 租 金
金 額 約 為 人 民 幣1,647,127元 。

附 註3： 於 估 值 日 期 ，合 共605份 租 約 中 ，579份 的 租 期 已 經 開 始 ，26份 的 租 期 尚 未 開 始 。

(12) 我 們 在 市 場 上 得 悉 分 契 業 權 交 易 及 要 價 寫 字 樓 物 業 ，詳 情 如 下 ：

價 格（人 民 幣 ╱
交易日期 平方米建築樓面
物業 位置 完工日期（概約） 交易種類 ╱要約 面 積）
（概 約）

建 國5號 東城區 2000年 要價 2011年 第1季 37,000（平 均）

（寫 字 樓 部 分）
艾維克大廈 朝陽區 2000年 要價 2011年 第1季 41,000（平 均）
世茂工三 朝陽區 預 計2011年 從市場得悉 2010年 第3季 46,000（建 築 樓 面
（寫 字 樓 部 分） 的交易 面積約26,000平方
米）
嘉盛中心 朝陽區 2008年 從市場得悉 2009年12月 42,000（建 築 樓 面
的交易 面積約82,000平方
米）
百富國際大廈 朝陽區 2007年 從市場得悉 2008年12月 34,000（建 築 樓 面
的交易 面積約26,000平方
米）
豐樹大廈 朝陽區 2000年 代 從市場得悉 2010年10月 39,000（建 築 樓 面
的交易 面積約33,700平方
米）
附 註 ： 我 們 並 非 有 關 交 易 的 交 易 方 ，亦 非 上 述 交 易 的 專 業 顧 問 。我 們 無 法 核 證 上 述 資 料 或 獲 得 有 關 該 等 資 料 的
直 接 確 認 ，故 此 我 們 對 此 概 不 作 出 擔 保 、保 證 或 聲 明 ，而 資 料 僅 供 參 考 。

V-14
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

估值證書

服務式公寓部分 — 尊萃豪庭與匯賢豪庭

估計
淨物業 於2011年1月31日
概約 現況下的資本值
物業 概況及年期 佔用情況 收益率 （人 民 幣）

該物業服務式公 該物業為綜合發展項 該物業服務式公寓 2.5% 2,310,000,000

寓部分 目 ，包 括 1 座 購 物 商 部分按多份租約出
場 、8座寫字樓 、2座 租 ，年 期 不 一 ，最 後
中華人民共和國 服 務 式 公 寓 、1 座 酒 到 期 日 為 2013 年 10
北京市東城區東 店 及 約 1,900 個 停 車 月31日 ，每月的租金
長 安 街1號 東 方 廣 位（包 括 上 落 客 貨 車 收入合共約人民幣
場 位）。 6,265,150 元（不 包 括
管理費及公用事業開
服務式公寓部分包 支）。絕 大 部 分 租 約
括 1 座 21 層 高 服 務 式 不包含租金調整條款
公 寓 及 1 座 14 層 高 服 及╱或以當時市場
務式公寓 ，總建築樓 租金延長租期之選擇
面 面 積 約81,603平 方 權。
米 。總可出租面積約
81,098平 方 米 。服 務 該物業服務式公寓部
式公寓部分已於2002 分 於 2011 年 1 月 31 日
年 至 2004 年 期 間 落 的 出 租 率 約87.9% 。
成。

北京東方廣場有限公
司持有服務式公寓部
分 ，年 期 至 2049 年 4
月21日 屆 滿 。
附註：

(1) 根 據 北 京 市 人 民 政 府 於2006年6月26日 發 出 的 國 有 土 地 使 用 證（京 市 東 港 澳 臺 國 用（2006出）第10128號），

北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司 持 有 該 物 業 地 盤 面 積77,594.81平 方 米 的 土 地 使 用 權 作 綜 合 用 途 ，到 期 日 為2049年4
月21日 。

(2) 根 據 北 京 市 城 市 規 劃 管 理 局 於2000年1月10日 發 出 的 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 附 件（2000— 規 地 字 —0008），

109,924.1平 方 米 總 土 地 面 積 中 ，約94,624.1平 方 米 之 土 地 屬 東 方 廣 場 項 目 建 設 用 地 ，約15,300平 方 米 將 撥
歸作城市道路用途。

V-15
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

(3) 根據北京市建設委員會於2005年12月9日發出的房屋所有權證（京房權證市東港澳臺字第10283號），北京東
方 廣 場 有 限 公 司 持 有 建 築 樓 面 面 積763,480.35平 方 米 的 房 屋 所 有 權 。

(4) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 於2009年1月8日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009出）第0001

號），77,594.81平方米的面積已按揭予中國銀行股份有限公司北京王府井支行 ，代價為人民幣1,100,000,000
元。

(5) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 局 於 2009 年 5 月 27 日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009 出）第 0022 號），

77,594.81平 方 米 的 面 積 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(6) 根 據 北 京 市 建 設 委 員 會 於2009年1月6日 發 出 的 房 屋 他 項 權 證（X京 房 他 證 市 港 澳 臺 字 第008266號），其 中 所

述 房 屋 所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣1,100,000,000
元。

(7) 根據北京市建設委員會於2009年4月27日發出的房屋他項權證（X京房他證東字第002681號），其中所述房屋
所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(8) 根 據 租 賃 協 議 的 標 準 條 款 及 條 件 ，業 主 負 責 維 修 共 用 面 積 區 域 ，租 戶 於 租 期 屆 滿 時 有 責 任 將 整 潔 及 合 理 狀
況的出租物業交還。

(9) 本 報 告 所 呈 報 的 租 金 為 約 定 租 金 ，並 無 考 慮 免 租 期（如 有）。

(10) 服 務 式 公 寓 部 分 的 估 計 淨 物 業 收 益 率 乃 按 北 京 東 方 廣 場 公 司 提 供2011年1月 服 務 式 公 寓 部 分 的 月 租 收 入（除

營 業 稅 及 房 地 產 稅 撥 備 後）計 算 。

(11) 按 管 理 人 提 供 的 租 務 資 料 ，我 們 對 現 有 租 務 組 合 分 析 如 下 ：

佔用組合

已出租可出租面積 佔總面積概
種類 （概 約 平 方 米） 約百分比
已出租 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71,281 87.9
自 用 附 註1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693 0.9
空置 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,124 11.2
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81,098 100.0

租約開始的分析

已出租
可出租
面 積 附註2 佔總面積 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 概約月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註3 百分比 數 目 附 註4 百分比
2009年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,512 2.1% 140,659 2.2% 11 2.0%
2010年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47,176 66.2% 4,427,210 70.7% 357 65.8%
2011年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,593 31.7% 1,697,281 27.1% 175 32.2%
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71,281 100.0% 6,265,150 100.0% 543 100.0%

V-16
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

租約屆滿的分析

已出租
可出租
面 積 附註2 佔總面積 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 概約月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註3 百分比 數 目 附 註4 百分比
2011年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61,470 86.3% 5,618,112 89.7% 472 86.9%
2012年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,289 13.0% 606,656 9.7% 67 12.4%
2013年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522 0.7% 40,382 0.6% 4 0.7%
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71,281 100.0% 6,265,150 100.0% 543 100.0%

租約年期的分析

已出租
可出租
面 積 附註2 佔總面積 佔總月租 佔總租約
（概 約 概約 概約月租 概約 租約 數目概約
年份 平 方 米） 百分比 （人民幣）附註3 百分比 數 目 附 註4 百分比
一 年 或 以 下. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63,196 88.7% 5,611,504 89.6% 488 89.9%
一 年 以 上 ，及 至 兩 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,618 10.7% 611,926 9.8% 51 9.4%
兩 年 以 上 ，及 至 三 年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 0.6% 41,720 0.6% 4 0.7%
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71,281 100.0% 6,265,150 100.0% 543 100.0%

附 註1： 於 估 值 日 期 ，自 用 可 出 租 面 積 約693平 方 米 由 員 工 以 月 租 合 共 約 人 民 幣3,200元 租 用 。

附註2： 於估值日期 ，總已出租可出租面積約71,281平方米包括租期尚未開始面積約4,702平方米的租約以及租期

已 經 開 始 面 積 約66,579平 方 米 的 租 約 。

附 註3： 於 估 值 日 期 ，月 租 總 額 僅 包 括 租 期 已 經 開 始 的 應 收 月 租 ，並 不 包 括 租 期 尚 未 開 始 的 應 收 月 租 ，每 月 租 金
金 額 約 為 人 民 幣417,289元 。

附 註4： 於 估 值 日 期 ，合 共543份 租 約 中 ，509份 的 租 期 已 經 開 始 ，34份 的 租 期 尚 未 開 始 。

(12) 我 們 在 市 場 上 得 悉 分 契 業 權 交 易 及 要 價 住 宅 物 業 ，詳 情 如 下 ：

平均價格
（人 民 幣 ╱
平方米建築
物業 位置 完工日期（概約） 交易種類 要約日期 樓 面 面 積）
（概 約）

北 京Inn 東城區 2008年 要價 2011年 第1季 32,000

藍堡國際公寓 朝陽區 2003年 要價 2011年 第1季 31,000
麗 都1號 朝陽區 預 計2011年 要價 2011年 第1季 36,000
萬國城 東城區 2004年 要價 2011年 第1季 36,000
陽光都市 東城區 2000年 要價 2011年 第1季 38,000
上龍嘉園 東城區 1998年 要價 2011年 第1季 33,000

附 註 ： 我 們 並 非 有 關 交 易 的 交 易 方 ，亦 非 上 述 交 易 的 專 業 顧 問 。我 們 無 法 核 證 上 述 資 料 或 獲 得 有 關 該 等 資 料 的
直 接 確 認 ，故 此 我 們 對 此 概 不 作 出 擔 保 、保 證 或 聲 明 ，而 資 料 僅 供 參 考 。

V-17
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

估值證書

酒店部分 — 北京東方君悅大酒店

於2011年1月31日
現況下的資本值
物業 概況及年期 佔 用 情 況（概 約） （人 民 幣）

該物業酒店部分 該物業為綜合發展項 該物業酒店部分現以北 3,920,000,000

目 ，包括1座購物商場 、 京東方君悅大酒店的品
中華人民共和國 8 座 寫 字 樓 、2 座 服 務 牌名稱經營。
北京市東城區東 式 公 寓 、1 座 酒 店 及 約
長 安 街1號 東 方 廣 場 1,900 個 停 車 位（包 括 上 該 物 業 酒 店 部 分 於2011
落 客 貨 車 位）。 年 1 月 31 日 的 出 租 率 約
52.3% 。
酒 店 部 分 包 括 1 座 24 層
高 5 星 級 酒 店（包 括 4 層
地 庫）， 總 建 築 樓 面 面
積 約125,420平 方 米 ，於
2001 年 落 成 。酒 店 共 有
825間 客 房（包 括 分 層 總
統 套 房 及 824 間 豪 華 客
房）及供內部使用房間 、
餐 飲 店 、商 業 中 心 、設
有室內游泳池的健身中
心 、會 議 室 、宴 會 廳 及
舞廳。

北京東方廣場有限公司
持 有 酒 店 部 分 ，年 期 至
2049年4月21日 屆 滿 。
附註：

(1) 根 據 北 京 市 人 民 政 府 於2006年6月26日 發 出 的 國 有 土 地 使 用 證（京 市 東 港 澳 臺 國 用（2006出）第10128號），

北京東方廣場有限公司（「北京東方廣場公司」）持有該物業地盤面積77,594.81平方米的土地使用權作綜合用
途 ，到 期 日 為2049年4月21日 。

(2) 根 據 北 京 市 城 市 規 劃 管 理 局 於 2000 年 1 月 10 日 發 出 的 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 附 件（2000–規 地 字–0008），

109,924.1平 方 米 總 土 地 面 積 約94,624.1平 方 米 之 土 地 屬 東 方 廣 場 項 目 建 設 用 地 ，約15,300平 方 米 將 撥 歸 作
城市道路用途。

(3) 根據北京市建設委員會於2005年12月9日發出的房屋所有權證（京房權證市東港澳臺字第10283號），北京東
方 廣 場 有 限 公 司 持 有 建 築 樓 面 面 積763,480.35平 方 米 的 房 屋 所 有 權 。

V-18
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

(4) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 於2009年1月8日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009出）第0001

號），77,594.81平方米的面積已按揭予中國銀行股份有限公司北京王府井支行 ，代價為人民幣1,100,000,000
元。

(5) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 局 於 2009 年 5 月 27 日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009 出）第 0022 號），

77,594.81平 方 米 的 面 積 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(6) 根 據 北 京 市 建 設 委 員 會 於2009年1月6日 發 出 的 房 屋 他 項 權 證（X京 房 他 證 市 港 澳 臺 字 第008266號），其 中 所

述 房 屋 所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣1,100,000,000
元。

(7) 根據北京市建設委員會於2009年4月27日發出的房屋他項權證（X京房他證東字第002681號），其中所述房屋
所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(8) 根 據 北 京 東 方 廣 場 公 司 與 中 國 凱 悅 有 限 公 司（「中 國 凱 悅」）分 別 於2001年7月27日 、2002年9月13日 及2011

年3月28日 訂 立 的 管 理 契 約 、管 理 契 約 補 充 契 約 、管 理 契 約 之 修 訂 協 議 及 終 止2001年 函 件 協 議（統 稱「管 理
協 議」），中 國 凱 悅 須 就 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店（「酒 店」）的 營 運 及 管 理 提 供 管 理 服 務 ，年 期 自 中 華 人 民 共 和 國
對 外 貿 易 經 濟 合 作 部（「外 貿 部」）批 准 及 登 記 協 議 日 期 起 至2019年12月31日 止 ，現 時 基 本 管 理 費 為 曆 年 酒 店
累 計 收 入 之2%（扣 除 於 該 曆 年 之 前 已 付 中 國 凱 悅 所 有 基 本 管 理 費）以 及 相 等 於 該 財 政 年 度 酒 店 累 計 總 經 營
溢 利5%之 獎 勵 費 用（扣 除 該 財 政 年 度 之 前 已 付 中 國 凱 悅 的 獎 勵 費 用）。

(9) 根 據 北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司 東 方 君 悅 大 酒 店 分 公 司（「北 京 東 方 廣 場 公 司 酒 店 分 公 司」）與 International

Reservation Limited（「IRL」）於2003年2月10日 訂 立 的 訂 房 服 務 契 約 ，IRL須 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 酒 店 分 公 司
提 供 中 國 大 陸 境 外 電 腦 化 電 話 預 訂 服 務 ，年 期 隨 上 述 管 理 協 議 年 限 屆 滿 時 終 止 。

(10) 根據北京東方廣場公司酒店分公司與 Hyatt Chain Services Limited（「HCSL」）於2003年2月10日訂立的連鎖行

銷 服 務 契 約 ，HCSL 須 以 北 京 東 方 廣 場 公 司 酒 店 分 公 司 的 利 益 提 供 中 國 大 陸 境 外 連 鎖 市 場 推 廣 服 務 ，年 期
隨上述管理協議年限屆滿時終止。

(11) 根 據 北 京 東 方 廣 場 公 司 酒 店 分 公 司 與HGP（Travel) Limited（「HGP」）於2003年2月10日 訂 立 的 常 客 服 務 計 劃

契 約 ，HGP須 向 北 京 東 方 廣 場 公 司 酒 店 分 公 司 提 供 常 客 服 務 計 劃 服 務 ，年 期 隨 上 述 管 理 協 議 年 限 屆 滿 時 終
止 。此 等 計 劃 服 務 限 於 中 國 大 陸 境 外 地 區 。

(12) 我 們 在 市 場 上 得 悉 酒 店 式 經 營 服 務 式 公 寓 之 交 易 ，詳 情 如 下 ：

交易日期╱ 價 格（人 民 幣 ╱
物業 位置 完工日期（概約） 交易種類 要約 房 間）
（概 約）

北京雅詩閣 朝陽區 2000年 代 從市場得悉 2010年 第1季 4,850,000

的交易
附 註 ： 我 們 並 非 有 關 交 易 的 交 易 方 ，亦 非 上 述 交 易 的 專 業 顧 問 。我 們 無 法 核 證 上 述 資 料 或 獲 得 有 關 該 等 資 料 的
直 接 確 認 ，故 此 我 們 對 此 概 不 作 出 擔 保 、保 證 或 聲 明 ，而 資 料 僅 供 參 考 。

V-19
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

估值證書

地 庫 部 分（P1層 部 分 及P2至P4各 層 全 層）

於2011年1月31日
現況下的資本值
物業 概況及年期 佔用情況 （人 民 幣）

該 物 業 地 庫 部 分（P1 該 物 業 為 綜 合 發 展 項 該物業地庫部分提供 290,000,000

層 部 分 及P2至P4各 層 目 ，包括1座購物商場 、 合 共 約 1,900 個 停 車 位
全 層） 8 座 寫 字 樓 、2 座 服 務 （包 括 上 落 客 貨 車 位）
式 公 寓 、1 座 酒 店 及 約 按 多 份 租 約 出 租 ，由 北
中 華 人 民 共 和 國 北 京 1,900 個 停 車 位（包 括 上 京東方廣場有限公司或
市 東 城 區 東 長 安 街 1 落 客 貨 車 位）。 多名其他佔用者佔用作
號東方廣場 停 車 位 用 途 。2010 年 2
地庫部分包括4層地 月 至 2011 年 1 月 期 間 平
庫 ，總 建 築 樓 面 面 積 約 均每月收入約人民幣
116,712 平 方 米（不 包 括 1,790,000元 。
面 積 約 24,474 平 方 米 的
人防工程）。停車位總數 用 作 郵 遞 服 務 、機 房 、
約 1,900 個（包 括 上 落 客 臨時倉儲及倉庫的多個
貨車位）。地庫部分已於 空 間 按 多 份 租 約 出 租，
2000年 落 成 。 年 期 介 乎 2 至 5 年 ，最 後
到 期 日 為 2014 年 9 月 ，
北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司 2010年2月 至2011年1月
持 有 地 庫 部 分 ，年 期 至 期 間 平 均 每 月 收 入 約 人
2049年4月21日 屆 滿 。 民 幣66,000元 。

該物業停車場部分於
2011 年 1 月 31 日 的 出 租
率 約70% 。
附註：

(1) 根 據 北 京 市 人 民 政 府 於2006年6月26日 發 出 的 國 有 土 地 使 用 證（京 市 東 港 澳 臺 國 用（2006出）第10128號），

北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司 持 有 該 物 業 地 盤 面 積77,594.81平 方 米 的 土 地 使 用 權 作 綜 合 用 途 ，到 期 日 為2049年4
月21日 。

(2) 根 據 北 京 市 城 市 規 劃 管 理 局 於 2000 年 1 月 10 日 發 出 的 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 附 件（2000–規 地 字–0008），

V-20
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

109,924.1平 方 米 總 土 地 面 積 約94,624.1平 方 米 之 土 地 屬 東 方 廣 場 項 目 建 設 用 地 ，約15,300平 方 米 將 撥 歸 作

城市道路用途。

(3) 根據北京市建設委員會於2005年12月9日發出的房屋所有權證（京房權證市東港澳臺字第10283號），北京東
方 廣 場 有 限 公 司 持 有 建 築 樓 面 面 積763,480.35平 方 米 的 房 屋 所 有 權 。

(4) 根 據 北 京 市 東 城 區 民 防 局 發 出 的 人 防 工 程 使 用 證（京（東）防 用 字008號），北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司 獲 准 使 用

該 物 業23,577平 方 米 之 建 築 樓 面 面 積 作 停 車 位 用 途 ，年 期 自2008年5月20日 並 於2013年5月20日 屆 滿 。

(5) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 局 於 2009 年 5 月 27 日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009 出）第 0022 號），

77,594.81平 方 米 的 面 積 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(6) 根 據 北 京 市 國 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 於2009年1月8日 發 出 的 土 地 他 項 權 利 證 明 書（京 東 他 項（2009出）第0001

號），77,594.81平方米的面積已按揭予中國銀行股份有限公司北京王府井支行 ，代價為人民幣1,100,000,000
元。

(7) 根 據 北 京 市 建 設 委 員 會 於2009年1月6日 發 出 的 房 屋 他 項 權 證（X京 房 他 證 市 港 澳 臺 字 第008266號），其 中 所

述 房 屋 所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣1,100,000,000
元。

(8) 根據北京市建設委員會於2009年4月27日發出的房屋他項權證（X京房他證東字第002681號），其中所述房屋
所 有 權 證 項 下 的 樓 宇 已 按 揭 予 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 ，代 價 為 人 民 幣500,000,000元 。

(9) 本 報 告 所 呈 報 的 租 金 為 約 定 租 金 ，並 無 考 慮 免 租 期（如 有）。

(10) 我 們 在 市 場 上 得 悉 要 價 停 車 位 ，詳 情 如 下 ：

交易日期╱ 價 格（人 民 幣 ╱
物業 位置 完工日期（概約） 交易種類 要約 停 車 位）
（概 約）

建 外 Soho 朝陽區 2004年 要價 2010年 第3季 260,000至

300,000
附 註 ： 我 們 並 非 有 關 交 易 的 交 易 方 ，亦 非 上 述 交 易 的 專 業 顧 問 。我 們 無 法 核 證 上 述 資 料 或 獲 得 有 關 該 等 資 料 的
直 接 確 認 ，故 此 我 們 對 此 概 不 作 出 擔 保 、保 證 或 聲 明 ，而 資 料 僅 供 參 考 。

V-21
 附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

北京東方廣場公司的中國法律意見

中國法律意見包括以下各項：

a. 北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司（「北 京 東 方 廣 場 公 司」）已 分 別 取 得 該 物 業 地 盤 面 積77,594.81平

方米及建築樓面面積763,480.35平方米的土地使用權及房屋所有權 。北京東方廣場公司
為上述土地使用權的唯一合法使用權人及房屋所有權的唯一合法使用權╱所有權人，
已 從 相 關 中 國 政 府 部 門 取 得 一 切 必 須 之 批 准 及 證 照 ，亦 有 權 於 上 述 土 地 使 用 權 年 限 內
按 該 宗 土 地 的 法 定 用 途 依 法 佔 有 、使 用 、出 租 、轉 讓 、抵 押 或 以 其 他 合 法 方 式 處 分 上
述 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 。然 而 ，由 於 該 物 業 的 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 已 經 設 置
抵 押 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 於 出 租 、轉 讓 、以 實 物 形 式 出 資 、對 上 述 土 地 及 樓 宇 進 行 重
大 改 造 或 改 建 或 以 其 他 方 式 處 分 該 等 土 地 使 用 權 及 樓 宇 前 ，須 事 先 經 中 國 銀 行 股 份 有
限 公 司 北 京 王 府 井 支 行 的 書 面 同 意 ，惟 就 經 營 目 的 進 行 的 出 租 、改 造 或 改 建 且 有 關 出
租 、改 造 或 改 建 不 會 減 低 抵 押 物 業 的 價 值 則 除 外 。

b. 北 京 東 方 廣 場 公 司 並 不 擁 有 該 物 業 建 築 樓 面 面 積24,474.37平 方 米 人 防 工 程 的 房 屋 所 有
權 。然而 ，根據人防工程使用證 ，北京東方廣場公司可使用該物業建築樓面面積23,577
平方米的人防工程作車庫用途。

c. 除 上 述 按 揭 及 現 有 租 賃 外 ，上 述 該 物 業 土 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 並 不 受 限 於 任 何 其 他
查 封 、抵 押 及 其 他 形 式 的 他 項 權 利 的 限 制 或 其 他 第 三 方 權 利 。

d. 經 北 京 東 方 廣 場 公 司 確 認 ，就 竣 工 物 業 開 發 而 取 得 的 許 可 、批 准 及 證 書 並 無 吊 銷 、廢
除或撤銷。

e. 北 京 東 方 廣 場 公 司 為 上 述 房 屋 所 有 權 的 唯 一 合 法 所 有 權 人 ，有 權 出 租 該 物 業 並 按 有 關
租賃合同收取出租物業的租金收入。

f. 現 有 租 賃 合 同 為 合 法 有 效 ，於 各 自 租 期 內 對 訂 約 雙 方 具 有 約 束 力 。

g. 絕大部分現有租賃協議已向相關政府部門完成了備案登記 ，經北京東方廣場公司確認 ，
餘 下 租 賃 合 同 正 辦 理 備 案 登 記 手 續 。未 完 成 租 賃 登 記 備 案 不 會 影 響 租 賃 合 同 的 合 法 有
效 性 。受 相 關 政 府 部 門 處 罰 的 風 險 甚 微 。

h. 北 京 東 方 廣 場 公 司 於 有 關 租 期 內 不 得 再 次 出 租 該 物 業 已 出 租 的 部 分 。倘 北 京 東 方 廣 場
公 司 有 意 以 其 他 方 式 處 分 上 述 該 物 業 已 出 租 部 分 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 應 遵 守 有 關 租 賃
合 同 的 約 定 。倘 北 京 東 方 廣 場 公 司 有 意 出 售 該 物 業 已 出 租 部 分 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 須
於出售前的合理期限內向並未放棄有關租賃合同所列優先購買權的承租人發出事先通
知 。該 等 承 租 人 有 權 按 相 同 條 件 優 先 購 買 有 關 物 業 。

i. 估 值 證 書 所 列 與 該 物 業 酒 店 部 分 有 關 的 上 述 物 業 管 理 合 同 屬 合 法 、有 效 且 對 訂 約 雙 方
具約束力。

V-22
附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

市場概覽

北 京 為 中 國 經 濟 發 展 水 平 最 高 的 城 市 之 一 ，第 三 產 業 佔 其 大 部 分 地 方 生 產 總 值 。此 國
際 市 場 現 有 發 展 成 熟 的 金 融 產 業 、創 新 的 文 化 及 其 他 現 代 服 務 產 業 。近 年 ，房 地 產 及 汽 車
板 塊 也 快 速 增 長 。北 京 奧 運 會 圓 滿 成 功 進 一 步 提 升 北 京 的 聲 譽 。第 三 產 業 繼 續 支 持 北 京 的
經 濟 發 展 ，而 外 商 投 資 及 內 需 則 為 經 濟 發 展 的 後 盾 。

北京購物商場市場

供應與需求

購 物 商 場 租 務 市 場 相 當 強 勁 ，2008年 全 球 金 融 危 機 對 購 物 商 場 租 務 市 場 影 響 有 限 。自
從 中 國 政 府 對 有 關 住 宅 市 場 限 制 性 政 策 出 台 後 ，發 展 商 於2010年 第2季 開 始 加 大 投 資 購 物
商 場 項 目 。隨 着 北 京 購 物 商 場 的 普 及 ，過 去 五 年 購 物 商 場 的 新 供 應 已 超 越 百 貨 公 司 。2010
年 ，不 少 知 名 品 牌 拓 展 北 京 的 業 務 ，當 地 購 物 商 場 市 場 依 然 活 躍 。2010年 購 物 商 場 有 新 供
應 ，再 加 上 預 測 未 來 數 年 仍 有 供 應 ，預 計 不 會 對 核 心 區 域 成 熟 的 購 物 商 場 現 時 高 企 的 出 租
率 構 成 重 大 影 響 。鑒 於 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 於2001年 至2007年 期 間 的 新 購 物 商 場 項 目 的 供 應
有 限 ，市 場 輕 易 消 化 過 去 兩 年 推 出 的 該 等 項 目 。

購 物 商 場 市 場 於2010年 上 半 年 相 當 活 躍 ，國 內 外 的 零 售 商 紛 紛 在 北 京 開 設 新 店 或 擴 建
零售店 ，致力搶佔北京的購物商場市場 ，零售範疇包括時裝 、珠寶 、化妝品 、餐飲 、手錶 、
家 居 及 生 活 時 尚 用 品 。預 期 市 場 對 高 出 租 率 、高 檔 次 及 獨 有 主 題 的 成 熟 購 物 商 場 需 求 依 然
殷切 。據戴德梁行研究報告所示 ，於2010年第4季 ，王府井 ╱ 東長安街購物商場市場的空置
率 約 為7.5% ，較 同 期 北 京 整 體 購 物 商 場 市 場 的 為 低 。

市場趨勢

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 一 帶 屬 發 展 完 善 的 購 物 區 ，國 際 品 牌 林 立 。全 球 金 融 危 機 後 ，該 區
的 租 金 水 平 穩 定 增 長 。王 府 井 ╱ 東 長 安 街 屬 北 京 核 心 商 業 購 物 區 ，人 流 極 旺 ，公 眾 假 期 及
週末情況更甚 。2010年第2季 ，各零售商繼續爭佔黃金購物商場的商舖 ，推高王府井 ╱ 東長
安 街 一 帶 的 平 均 租 金 水 平 ，冠 絕 北 京 西 單 、CBD及 燕 莎 等 其 他 主 要 購 物 商 場 區 。據 戴 德 梁
行 研 究 報 告 所 示 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街2010年 第4季 的 高 端 購 物 商 場 物 業 平 均 成 交 月 租 每 淨
平 方 米 約 達 人 民 幣580元（實 用 面 積），而 宏 觀 經 濟 的 強 勁 表 現 預 計 對 該 區 未 來 租 金 水 平 帶
來正面影響。

北京寫字樓市場

供應與需求

過 去 五 年 ，甲 級 寫 字 樓 的 供 應 量 相 當 龐 大 ，但 經 過 奧 運 會 舉 辦 年 度2008年 的 高 峰 期 後
開 始 回 落 ，供 應 量 於2010年 處 於 緊 絀 狀 態 。王 府 井 ╱ 東 長 安 街 等 發 展 成 熟 且 完 善 的 區 域 ，
供 發 展 的 空 置 土 地 有 限 ，甲 級 寫 字 樓 的 供 應 則 更 加 有 限 。

全 球 金 融 危 機 過 後 ，經 濟 於2008年 第4季 及2009年 逐 步 復 甦 ，北 京 寫 字 樓 租 務 市 場 於

2010年 開 始 活 躍 ，甲 級 寫 字 樓 的 整 體 空 置 率 穩 步 下 降 ，不 少 公 司 為 拓 展 業 務 尋 求 優 質 辦 公

V-23
附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

室 空 間 。據 戴 德 梁 行 研 究 報 告 ，北 京 甲 級 寫 字 樓 於2010年 的 空 置 率 已 降 至15%以 下 ，儘 管
國 內 企 業 對 甲 級 寫 字 樓 的 需 求 依 然 強 勁 ，但 部 分 外 資 公 司 也 願 意 在 辦 公 室 方 面 投 放 更 多 資
源 。2010年第3季 ，甲級寫字樓的淨吸納較2009年上升接近一倍 。王府井 ╱ 東長安街的甲級
寫 字 樓 大 部 分 屬 優 質 寫 字 樓 ，出 租 率 一 直 高 企 。北 京 優 質 寫 字 樓 的 空 置 率 較 整 體 甲 級 寫 字
樓市場的為低。

市場趨勢

需 求 增 長 有 助 減 輕 業 主 延 挽 現 有 租 戶 的 壓 力 。租 金 水 平 呈 上 調 之 勢 ，租 務 策 略 也 從 純
粹 維 持 出 租 率 轉 向 改 進 租 戶 質 素 ，致 力 提 升 收 入 。據 戴 德 梁 行 研 究 報 告 所 示 ，2010年 的 成
交月租平均水平已達到每平方米人民幣160元（建築樓面面積）。此外 ，甲級寫字樓殷切的需
求 應 能 消 化 過 去 數 年 的 新 供 應 ，使 租 金 水 平 保 持 增 長 。

北京服務式公寓市場

供應與需求

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 為 北 京 核 心 商 業 區 ，甲 級 寫 字 樓 林 立 ，使 其 成 為 北 京 服 務 式 公 寓 的
主 要 地 區 之 一 。過 去 十 年 ，隨 着 北 京 經 濟 持 續 增 長 、外 資 連 帶 外 國 人 數 目 齊 升 ，再 加 上 國
內 中 產 和 專 業 人 士 對 服 務 式 公 寓 需 求 上 升 ，服 務 式 公 寓 的 供 應 也 穩 步 增 加 。北 京 現 時 不 乏
國 際 服 務 式 公 寓 ，針 對 不 同 市 場 分 部 引 入 新 品 牌 。預 計 未 來 數 年 市 場 將 有 新 項 目 推 出 。

入 住 北 京 服 務 式 公 寓 的 租 戶 主 要 為 任 職 高 級 管 理 人 員 的 外 籍 人 士 ，租 期 均 為 中 長 期 。
儘 管 現 時 需 求 主 要 來 自 日 本 、歐 洲 及 美 國 的 人 士 ，但 國 內 住 戶 也 有 所 增 加 。北 京 奧 運 會 效
應大力提動服務式公寓市場 ，使出租率高企 ，租金水平提升 。然而 ，受2009年全球金融危機
的 嚴 重 拖 累 ，遷 往 北 京 公 幹 的 外 籍 人 士 及 商 旅 數 目 俱 降 ，北 京 服 務 式 公 寓 市 場 因 而 下 滑 。
隨 後 市 況 靠 穩 ，2010年 北 京 的 商 業 活 動 再 次 活 躍 起 來 ，外 籍 人 士 湧 入 ，對 服 務 式 公 寓 的 需
求有所提升。

據仲量聯行的資料 ，北京服務式公寓於2010年第4季的月租及出租率不斷上升 ，月租升

至 每 平 方 米 人 民 幣160元 以 上 ，出 租 率 達80%以 上 。

市場趨勢

隨 着 全 球 市 場 開 始 穩 定 ，中 國 經 濟 繼 續 發 展 ，中 國 首 都 北 京 仍 被 視 為 國 際 企 業 總 部 首
選 的 地 方 ，對 優 質 房 屋 有 所 需 求 。然 而 ，全 球 金 融 危 機 對 部 分 國 際 企 業 構 成 了 不 利 影 響 ，
故 此 對 外 籍 員 工 及 本 地 中 高 級 管 理 人 員 的 住 房 成 本 較 為 審 慎 ，住 房 預 算 也 有 所 減 少 。另 一
邊 廂 ，國 內 客 戶 需 求 的 上 升 誘 使 營 運 商 採 納 多 元 化 的 營 運 方 式 ，以 迎 合 國 內 市 場 的 需 求 。

北京酒店市場

供應與需求

由 於 北 京 於2008年 舉 辦 奧 運 會 ，酒 店 市 場 上 國 際 品 牌 及 高 端 酒 店 客 房 的 供 應 大 增 。奧
運會結束後 ，2009年北京酒店市場頓時出現供應過剩的情況 ，競爭加劇 。自從2004年 ，五星
級 酒 店 入 住 率 經 過2003年 沙 士 一 役 之 後 三 年 每 年 按 雙 位 數 字 增 長 ，直 至2007年 首 度 回 落 ，
而2008年 及2009年 的 跌 勢 持 續 ，原 因 不 僅 是 高 端 酒 店 的 新 增 供 應 ，亦 因 市 場 湧 現 經 濟 型 酒
店 以 及2008年 全 球 金 融 危 機 的 影 響 。
V-24
附 錄 五 獨 立 物 業 估 值 師 估 值 報 告

2010年 ，旅客需求顯著復甦 ，宏觀經濟改善 ，北京酒店市況開始轉佳 ，入住率從2009年

的 低 水 平 逐 步 上 升 。據 仲 量 聯 行 的 資 料 ，北 京 五 星 級 酒 店 於2010年 底 的 入 住 率 約 為60% 。
預 測 殷 切 的 需 求 可 消 化 未 來 數 年 市 場 的 新 供 應 。北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 為 東 方 廣 場 綜 合 發 展
項 目 的 一 部 分 ，其 位 處 王 府 井 購 物 區 ，毗 鄰 天 安 門 廣 場 及 紫 禁 城 等 多 個 歷 史 旅 遊 景 點 ，其
地 理 優 勢 足 以 捕 捉 不 斷 上 升 的 需 求 。酒 店 設 有 的 會 議 設 施 以 及 東 方 廣 場 甲 級 寫 字 樓 有 助 北
京 東 方 君 悅 大 酒 店 獲 取 龐 大 的 企 業 業 務 ，其 便 利 的 位 置 則 會 帶 動 殷 切 的 休 閒 需 求 。

市場趨勢

2010年 ，觀 光 旅 客 及 商 務 旅 客 的 增 長 提 升 北 京 五 星 級 酒 店 的 入 住 率 。預 測 需 求 上 升 對
房 價 帶 來 正 面 影 響 。五 星 級 酒 店 市 場 的 前 景 正 面 ，預 計 房 價 於2011年 會 有 所 提 升 。

V-25
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

北京東城區
建 國 門 內 大 街7號
光 華 長 安 大 廈2座15樓
戴 德 梁 行 顧 問 部（北 京）
電 話 ：(8610) 8519 8000

敬啟者：

內容介紹

戴德梁行受委託作出一個有關中國大陸內北京和王府井市場辦公及零售房地產市場的
研 究 。該 市 場 研 究 報 告 乃 獨 立 編 製 ，且 於 編 製 時 已 採 取 一 切 合 理 審 慎 措 施 。

假設

假 設 乃 本 報 告 不 可 或 缺 的 部 分 。戴 德 梁 行 採 用 各 項 假 設 乃 因 若 干 資 料 不 可 得 或 不 在 吾
等 的 專 業 範 圍 內 。儘 管 採 用 該 等 假 設 乃 基 於 本 文 件 日 期 經 審 慎 考 量 的 已 知 因 素 ，但 不 應 排

VI-1
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

除 任 何 假 設 有 誤 的 風 險 。戴 德 梁 行 對 本 報 告 所 依 據 假 設 的 準 確 性 或 正 確 性 概 不 作 出 保 證 或
聲 明 。報 告 內 的 假 設 只 用 於 若 干 市 場 數 據 之 預 測 。

其它方面供應的資料

本 文 件 中 大 量 資 料 直 接 來 源 於 二 手 資 料 。戴 德 梁 行 並 未 將 資 料 視 為 己 有 ，本 報 告 所 採 用 者
亦 不 例 外 。本 報 告 中 的 內 容 已 標 明 借 用 自（全 部 或 部 分）非 戴 德 梁 行 的 來 源 。戴 德 梁 行 對 該
資料的準確性或正確性概不作出保證或聲明。

此致

滙賢房託管理有限公司
（以 匯 賢 產 業 信 託 管 理 人 身 份）
香港
皇 后 大 道 中2號
長江集團中心
12樓1203室

德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司
（以 匯 賢 產 業 信 託 的 受 託 人）
香港
九龍
柯 士 甸 道 西1號
環 球 貿 易 廣 場52樓

中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司
（匯 賢 產 業 信 託 之 其 中 一 位 聯 席 上 市 代 理 人）
香港
中環
添 美 道1號
中 信 大 廈26樓

香港上海滙豐銀行有限公司
（匯 賢 產 業 信 託 之 其 中 一 位 聯 席 上 市 代 理 人）
香港
皇 后 大 道 中1號

中銀國際亞洲有限公司
（匯 賢 產 業 信 託 之 其 中 一 位 聯 席 上 市 代 理 人）
香港
花 園 道1號
中 銀 大 廈26樓

台照

北京戴德梁行物業管理有限公司
策略發展顧問部
王晨博士
董 事 及 主 管（北 京 及 華 北 區）

謹啟

2011年4月11日

VI-2
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

北京及王府井市場辦公及零售物業市場研究
戴德梁行顧問部
聯繫方式：
王晨博士 Ben He
策 略 發 展 顧 問 部 董 事 及 主 管（北 京 及 華 北 區） 顧問部助理經理
電 話 ：010-8519 8095 電 話 ：010-8519 8091
電 郵 ：richard.c.wang@dtz.com 電 郵 ：ben.zb.he@dtz.com
1. 北京市經濟概覽
戴 德 梁 行 在 本 部 分 內 將 介 紹 北 京 市 的 概 況 ，並 分 析 北 京 市 的 經 濟 發 展 ，從 而 對 北 京 物 業 發
展有更好的理解。
1.1 北 京 市 簡 介
1
北 京 市 包 含16個 區 縣 ，依 據 城 市 整 體 規 劃 ，分 為 四 類 發 展 區 域 ： 首 都 功 能 核 心 區（東
城 、西 城），功 能 拓 展 區（朝 陽 、海 淀 、石 景 山 、豐 台），發 展 新 區（房 山 、通 州 、順 義 、昌
平 、大 興）以 及 生 態 涵 養 發 展 區（門 頭 溝 、懷 柔 、平 谷 、密 雲 、延 慶）。
北京市地圖概覽

資料來源，北京市規劃委

2
截 至2009年 ：
北 京 市 土 地 面 積 ：16,410.54平 方 公 里 ；
總 人 口 ：1,755萬 人 ；
核 心 區（東 城 、西 城 區）人 口 密 度 ：22,849人 ╱ 平 方 公 里 。
人 均 名 義 國 內 生 產 總 值(GDP)：10,314美 元
• 北 京 市 是 中 國 政 治 中 心 ，地 位 舉 足 輕 重
因為北京市是中國政治中心 ，眾多的政府機構行政總部設置在此 。同時其經濟發展領先
國內眾多其他城市（2010年名義GDP佔全國比例為3.46%），是公認的國內一線城市之一 ，也
成 為 環 渤 海 區 域 的 經 濟 中 心 。因 此 其 已 成 為 對 中 國 經 濟 政 治 發 展 具 有 重 要 影 響 力 的 城 市 ，

1 2010年 東 城 區 與 崇 文 區 合 併 ，西 城 區 與 宣 武 區 合 併 ，故 區 縣 總 數 由 之 前 的18個 減 為16個 。

2 資料來源於北京市統計局。

VI-3
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

並 且2008年 奧 運 會 的 舉 辦 ，極 大 的 促 進 其 國 際 聲 譽 。目 前 北 京 市 正 在 努 力 成 為 具 有 巨 大 影
響力的世界性大都會。

• 北 京 市 基 礎 設 施 的 改 進 ，給 房 地 產 發 展 提 供 了 最 理 想 條 件 。

已投入運營地鐵綫路 里程
1號 綫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.1千 米
2號 綫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23千 米
5號 綫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27.5千 米
13號 綫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41千 米
八通綫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19千 米
10號 綫1期 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25千 米
奧 運 支 綫. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5千 米
機場綫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27千 米
4號 綫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28千 米
總計： . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226.6千 米
2015年 估 計 規 劃 總 里 程 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561千 米

資 料 來 源 ： 北 京 市 地 鐵 運 營 有 限 公 司 ，戴 德 梁 行 研 究 部 整 理

北京市軌道交通線網示意圖

資料來源：北京市基礎設施投資

北 京 市 擁 有 較 為 完 善 的 交 通 網 絡 ，一 方 面 拉 動 了 經 濟 的 增 長 ，另 一 方 面 也 紓 緩 了 交 通
擁 擠 的 狀 況 。目 前 已 經 在 運 營 的 地 鐵 已 經 超 過226.6公 里 ，預 計 到2015年 時 ，地 鐵 線 路 總 里
程 將 達 到561公 里 。

地 鐵 網 絡 的 快 速 發 展 ，除 了 帶 來 便 捷 的 交 通 體 系 ，也 增 加 了 商 業 物 業 的 可 達 性 ，在 相
當 程 度 上 促 進 了 城 市 零 售 商 業 辦 公 地 產 的 發 展 。地 鐵 網 絡 的 拓 展 使 核 心 區 優 質 商 業 的 滙 集
範 圍 更 為 廣 闊 ，可 達 性 即 能 夠 更 為 頻 繁 的 吸 引 周 邊 地 區 居 民 來 此 購 物 消 費 。除 地 鐵 設 施 改
進外 ，北京市的機場 、公路 、鐵路建設也有快速的進展 。截至2010年終 ，北京市境內公路總
里 程 為28,484公 里 ，其 中 高 速 公 路 里 程 約 為903公 里 ，如 京 津 、京 沈 、京 哈 、京 承 、京 包 、
京 石 等 高 速 公 路 ； 同 時 ，北 京 市 也 是 中 國 最 重 要 的 鐵 路 樞 紐 中 心 ，市 內 鐵 路 線 路 約 有50條
（如 京 九 、京 廣 、京 滬 鐵 路 線 等 等），長 度 約 為956.4公 里 。高 速 路 與 鐵 路 使 得 北 京 市 與 其 他
主要城市的陸路交通極為便捷。

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

同 時 ，北 京 首 都 國 際 機 場 ，是 中 國 最 重 要 、規 模 最 大 、最 繁 忙 、設 備 最 先 進 的 大 型 國
際 航 空 樞 紐 。它 擁 有3個 航 站 ，年 度 旅 客 輸 送 量 從1978年 的103萬 人 次 增 長 到2010年 的7395
萬 人 次 ，目 前 年 度 客 運 量 排 名 全 球 第3位 ； 每 天 有 超 過70家 航 空 公 司 的1400個 航 班 將 北 京
3
與 世 界208個 城 市 緊 密 連 接 。

完 善 的 交 通 基 礎 建 設 是 北 京 成 為 政 治 經 濟 中 心 的 基 石 ，不 單 加 強 與 其 他 主 要 城 市 的 聯
繫 ，也 吸 引 了 大 量 的 企 業 及 投 資 者 ，促 進 了 區 域 內 房 地 產 市 場 的 發 展 。

• 北京市的吸引力強

由 於 北 京 市 歷 史 悠 久 ，文 化 濃 厚 ，同 時 又 是 中 國 政 治 以 及 經 濟 中 心 ，與 國 內 其 他 主 要
城 市 相 比 ，消 費 能 力 強 ，同 時 政 府 行 政 高 效 ，法 律 體 系 較 為 完 善 ，教 育 資 源 具 優 勢 。所 有
這 些 優 勢 使 北 京 市 對 於 國 內 外 眾 多 機 構 、企 業 以 至 旅 客 都 具 有 極 大 的 吸 引 力 。

例 如 ，眾 多 的 地 方 及 中 央 政 府 機 構 及 國 有 、私 人 、外 資 公 司 皆 選 址 於 此 。北 京 市 統 計
局 最 新 統 計 表 明2009年 北 京 市 共 有 約34.7萬 個 企 業 。

每 年 到 訪 北 京 旅 客 人 次 (2000-2010)
百萬人次

200.00 184.90
180.00
160.00
140.00
120.00 104.68
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
0.00
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

資料來源：北京市統計局

這 些 企 業 、機 構 的 辦 公 面 積 需 求 促 進 了 北 京 市 寫 字 樓 物 業 市 場 的 發 展 。同 時 ，寫 字 樓
市場及企業的消費行為繼而促進了北京市零售物業發展。

北 京 也 是 出 行 首 選 地 。北 京 統 計 局 資 料 表 明 ，北 京 市 歷 年 的 旅 客 人 數 顯 著 上 升 。2010
年 的 旅 客 總 人 數 約 為1.85億 人 次 ，且 預 計 未 來 仍 將 繼 續 上 升 。大 量 旅 客 的 到 來 帶 動 了 北 京
市 的 消 費 。例 如 來 京 旅 客 最 常 去 的 景 點 包 括 天 安 門 、長 城 等 ，帶 動 了 王 府 井 區 域 的 零 售 市
場 ，提 升 了 賓 館 酒 店 、零 售 及 公 寓 的 消 費 需 求 ，促 進 了 相 關 房 地 產 的 發 展 。

1.2 北 京 市 經 濟 發 展 迅 速

戴 德 梁 行 在 本 部 分 內 ，將 對 北 京 市 歷 年 名 義GDP ，零 售 銷 售 額 以 及 就 業 人 口 等 三 項 主
要的經濟指標進行分析。

3 資料來源：首都國際機場。

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

• 北 京 經 濟 居 中 國 主 要 城 市 前 列 ，且 連 續 保 持 高 速 增 長 ，大 力 促 進 房 地 產 市 場 發 展

與 中 國 內 主 要 城 市 的 對 比 ，北 京 市 經 濟 總 量 較 大 。2010 年 北 京 市 名 義GDP為 人 民 幣
13,778億 元 ，稍 低 於 上 海 ，但 遠 高 於 中 國 其 它 主 要 城 市 ，如 深 圳 、廣 州 及 天 津 。

過 去 的 十 一 年（由2000年 至2010年）中 ，北 京 市 經 濟 一 直 保 持 著 較 高 速 度 增 長（複 合 年

增 長 率 高 達15.9%）。即 使 在 遭 遇 全 球 金 融 危 機 的2008年 ，北 京 市 的 經 濟 增 長 依 然 平 穩 ，相
比2007年GDP仍 然 獲 得9.1%的 增 長 。

2010年 北 京 市 及 中 國 其 他 2000–2010年 北 京 市 年 度 名 義
主要城市名義國內生產總值對比 GDP 及 增 長 率
人民幣億元 人民幣億元
16,872 20%
18,000 16,000
13,778
16,000 14,000
13,778 16%
14,000 12,000
12,000 10,000 12%
10,000
8,000
10%
8,000 9% 8%
6,000
6,000
4,000
4,000 4%
2,000
2,000
- 0%
-
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
京

京
北

年度名義GDP 變化率

資料來源：各城市統計局 資料來源：北京市統計局

2009年北京經濟增長速度恢復至10.2% 。北京市統計局資料表明 ，2010年名義GDP比去

年增長13.4% ，發展勢頭良好 。在中國經濟已經整體走出金融危機的陰影之後 ，預計未來北
京市的經濟仍將保持較快的速度發展。

經 濟 的 快 速 健 康 發 展 為 房 地 產 市 場 的 繁 榮 提 供 了 條 件 。經 濟 快 速 增 長 使 收 入 增 加 ，為
房地產市場長期良好發展奠定強勁基礎。

• 消 費 品 增 長 強 勁 ，大 力 促 進 了 零 售 商 業 物 業 市 場 發 展

消費品零售總額是衡量商業零售物業市場表現的最重要指標 。北京市統計局資料顯示 ，
在2000年 至2010年 間 ，北 京 市 消 費 品 零 售 總 額 年 一 直 保 持 較 高 增 長 率 。北 京 得 益 於 國 家 經
濟 的 發 展 環 境 向 好 ，以 及 隨 經 濟 發 展 而 提 高 的 人 均 可 支 配 收 入 。

從 年 度 零 售 額 圖 中 可 知2008年 的 金 融 危 機 並 未 對 當 年 的 零 售 額 及 零 售 物 業 市 場 造 成 太
大 的 衝 擊 ，其 年 度 增 長 率 仍 達 到21% 。

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

然 而 ，金 融 危 機 的 負 面 影 響 在 2009 年 則 有 所 表 現 。當 年 的 消 費 品 零 售 總 額 為 人 民 幣
5,310億 元 ，增 速 明 顯 下 滑 但 仍 維 持 在 很 高 的14% 。

2000年–2010年 北 京 市 消 費 品 零 售 總 額 及 其 變 化 率
人民幣億元

7,000 25%
6,229
6,000 21%
20%
5,000

4,000 15%

3,000 10%
2,000
5%
1,000

- 0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
年度零售總額 變化率

資料來源：北京市統計局

隨 着 經 濟 環 境 的 逐 漸 好 轉 ，2010年 全 市 社 會 消 費 品 零 售 總 額 同 比2009年 上 升17.3% 。

同 時 ，政 府 也 推 出 促 進 消 費 的 措 施 ，例 如 稅 收 調 節 及 增 加 勞 動 者 收 入 等 。

由此 ，預計零售額仍將保持至少10%的年度增長幅度（前十年（2001年至2010年）的年度
平 均 增 長 率 達 到14.2%），這 將 進 一 步 促 進 北 京 市 零 售 商 業 物 業 的 需 求 。

• 就 業 人 口 ，尤 其 是 第 三 產 業 就 業 人 口 增 長 較 快 ，帶 動 了 寫 字 樓 物 業 的 發 展

隨 着 城 市 總 人 口 的 持 續 增 加 ，就 業 人 口 的 數 量 增 長 也 較 為 顯 著 ； 至2009年 ，總 體 就 業
人 口 為998萬 。

2000-2009年 北 京 市 就 業 人 口
10,000 人

1,200 80%
73.8%
66.6% 998 70%
1,000
54.6% 60%
800
50%
737
600 40%

30%
400
20%
200
10%

- 0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
就業人口總數 第三產業就業人口
第三產業就業人口比例

資料來源：北京市統計局

由 於 經 濟 發 展 漸 趨 成 熟 ，越 來 越 多 的 勞 動 人 口 就 業 於 第 三 產 業 。於 第 三 產 業 就 業 僱 員
百 分 比 從2005年 的54.6%增 加 到2009年 的73.8% 。

第 三 產 業 的 就 業 人 口 對 於 寫 字 樓 的 市 場 需 求 具 有 重 要 的 影 響 。隨 着 北 京 市 經 濟 結 構 的
不 斷 向 服 務 行 業 傾 斜 ，預 計 未 來 第 三 產 業 的 就 業 人 口 將 進 一 步 上 升 ，這 對 於 北 京 市 的 辦 公
物業市場無疑是一個好兆頭。

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

1.3 北 京 市 房 地 產 市 場 迅 速 增 長

每 當 北 京 的 經 濟 改 善 ，便 促 進 了 房 地 產 市 場 的 發 展 。從 歷 年 房 地 產 開 發 投 資 額 圖 中 ，
可 看 出 這 一 趨 勢 。例 如2008年 因 為 金 融 危 機 的 影 響 ，GDP增 長 速 度 下 滑 ，此 時 房 地 產 開 發
投 資 額 相 比 下 降4% 。後 來 因 為 經 濟 環 境 的 恢 復 ，市 場 信 心 逐 漸 增 強 ，房 地 產 投 資 回 復 到 先
前較快增長的趨勢。
2000–2010年 北 京 市 房 地 產 開 發 投 資 額
人民幣億元
3,500
2,901
3,000

2,500 2,338
1,996 1,909
2,000

1,500

1,000

500

-
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

資料來源：北京市統計局

總 體 來 說 ，北 京 市 房 地 產 市 場 過 去 十 一 年（由2000年 至2010年）來 保 持 快 速 增 長 。在 預
期 未 來 經 濟 仍 將 繼 續 保 持 健 康 增 長 的 前 提 下 ，房 地 產 投 資 預 計 同 樣 將 以 較 快 速 度 增 長 ，未
來房地產市場將更為成熟。

同時 ，北京市城市開發用土地的缺乏將更為明顯 ，尤其是北京市主要商業區如王府井 ╱
東 長 安 街 區 域 ，CBD（中 央 商 業 區），金 融 街 等 ，未 開 發 的 土 地 就 更 為 稀 少 。下 文 餅 形 圖 顯
示 ，從2010年 前 三 季 度 北 京 市 土 地 交 易 面 積 的 佔 比 可 以 看 出 ，首 都 主 要 商 業 區 的 土 地 面 積
較少 ，僅佔比約0.01% 。這主要是由於目前這些區域大部分土地已經開發完畢 。特別是處於
商 業 核 心 區 王 府 井 的 零 售 商 業 項 目 也 將 受 益 於 土 地 的 缺 乏 。例 如 位 於 東 方 廣 場 的 東 方 新 天
地 ，由 於 區 域 內 缺 乏 同 級 別 的 競 爭 項 目 ，其 商 鋪 租 賃 沒 有 任 何 壓 力 。因 此 ，它 對 於 客 戶 的
選 擇 較 為 苛 刻 ，如 規 定 客 戶 必 須 具 有 良 好 的 世 界 性 品 牌 效 應 與 信 譽 ，對 客 戶 吸 引 力 強 ，並
且 符 合 東 方 新 天 地 的 商 業 定 位 等 等 ，才 能 在 該 項 目 內 獲 得 租 賃 機 會 。

2010年 前 三 季 度 北 京 各 功 能 區 土 地 交 易 比 例
主要商業區
生態涵養 0.01% 城市功能
發展區 拓展區
14.46% 11.68%

城市發
展新區
73.85%

資料來源：北京市土地整理儲備中心

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

2. 北京市高端零售商業物業市場研究
近 年 來 ，北 京 零 售 商 業 物 業 市 場 得 到 了 蓬 勃 發 展 ，湧 現 出 多 種 不 同 的 零 售 商 業 類 型 。
按 照 開 發 模 式 、業 務 等 類 別 有 多 種 不 同 分 類 ，零 售 項 目 可 歸 納 為 三 種 零 售 類 別 ：
1、 住 宅 及 ╱ 或 辦 公 室 物 業 下 層 的 零 售 大 樓 ；
2、 獨 立 零 售 項 目 包 括 ：
4
大 中 型 零 售 項 目 ，特 指 建 築 樓 面 面 積 在30,000平 方 米 以 上 ，又 可 劃 分 為 百 貨 商 場 及
購物商場等；
主 題 零 售 商 業 街 ，包 括 餐 飲 街 、酒 吧 街 和 服 裝 街 等 ；
3、 專 業 零 售 物 業 市 場 ，主 要 為 批 發 業 務 形 式 。
在 所 有 的 零 售 商 業 類 型 中 ，購 物 商 場 和 百 貨 商 場 具 有 最 佳 發 展 潛 力 ，成 為 北 京 市 零 售
商 業 類 型 的 主 流 模 式 。為 詳 細 瞭 解 北 京 市 零 售 商 業 物 業 市 場 ，本 文 將 著 重 針 對 建 築 樓 面 面
積 大 於30,000平 米 的 高 端 零 售 項 目（高 端 購 物 商 場 及 百 貨 店）展 開 分 析 ，同 時 集 中 對 於 王 府
井╱東長安街這一最為知名的零售商業區域作分析。

百貨店與購物商場的區別
不同點 百貨店 購物商場
物業組合 通常為獨立的商業建築 大型購物商場一般為包含多種
物 業（寫 字 樓 、酒 店 、公 寓 等）
的大體量綜合體的重要組成部
分；小型購物商場一般視為獨
立 物 業 ，或 者 作 為 其 他 物 業 的
配套使用。

功能組合 通常有較少功能組合 ，以零 較 多 功 能 組 合 ，如 零 售 商 品 、

售商品為主 ，部分空間會集 餐 館 、咖 啡 廳 、美 髮 店 、娛 樂
中設置餐館和超市 休閒設施等

店鋪形式 開放式櫃檯 ，品牌之間無實 專 賣 店 ，品 牌 有 獨 立 的 商 鋪 和

體隔斷 ，單個品牌面積較小 門 面 ，單 個 品 牌 面 積 較 大

業態佈局 同類商品集中佈置 ，按層劃 零 售 及 其 他 商 品 穿 插 佈 置 ，通

分各類商品 常 按 檔 次 分 層 ，而 非 商 品 類 型

設計及使用率 使 用 率 較 高 ，為60–70% 使 用 率 較 低 ，為50–60% ，因 為

走廊和公共空間較多

付款方式 商場集中付款 店鋪單獨付款

收租模式 以聯營扣點方式收租 有固定的商鋪租金

管理模式 統一的營業時間 店鋪可自由制定營業時間

運營方式 百貨公司 招商代理公司或者自營

資料來源：戴德梁行顧問部
4 建 築 樓 面 面 積 是 指 外 牆 或 石 牆 或 內 牆 的 外 圍 周 邊 所 包 括 的 面 積 ，即 單 位 外 部 外 圍 所 包 括 的 面 積 。

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

2.1 北 京 市 零 售 商 業 物 業 市 場 研 究

• 總體市場概覽：零售商業物業市場正持續發展中並漸趨成熟

北京零售商業物業市場發展經歷了以下四個階段：

萌芽階段（1990年之前） ： 此時北京市核心零售區集中在二環以內 ，包括西單及王府井 。

北 京 市 總 零 售 商 業 物 業 面 積 僅 為15萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積），其 中 代 表 性 項 目 有 王 府 井 百
貨 大 樓 、東 安 百 貨 大 樓 和 西 單 商 場 等 。

開發階段（1991年–1998年） ： 北京市經濟迅速發展 ，發展的核心從二環路向三環路沿線

轉 移 。北 京 市 新 增 加70萬 平 方 米（建 築 樓 面 面 積），重 點 分 佈 在 建 外 、燕 莎 、公 主 墳 、亞 運
村 等 區 域 ，為 西 單 、王 府 井 商 業 區 帶 來 競 爭 。

升級階段（1999年–2004年） ： 隨着王府井和西單兩條零售商業街的擴建升級 ，之前被分

流 的 客 群 重 新 被 吸 引 回 這 兩 個 零 售 地 區 。大 眾 化 購 物 商 場 的 市 場 模 式 得 到 了 消 費 者 的 青 睞
和 喜 愛 ，也 迎 合 了 人 們 的 消 費 模 式 。

特色化階段（2004年至今）
： 隨着零售商業物業市場的不斷改善及生活水準的不斷提高 ，
各零售項目的主題定位和功能定位更為專業化。

這 種 擁 有 獨 立 主 題 及 定 位 的 零 售 商 業 項 目 競 爭 力 明 顯 較 強 ，如 王 府 井 的 東 方 廣 場 東 方
新天地及西單的大悅城等。

• 主 要 零 售 地 區 ： 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 、西 單 、CBD及 燕 莎 地 區 為 發 展 最 成 熟 的 地 區

北京市高端零售商業項目主要集中在八大零售地區中 ，包括王府井 ╱ 東長安街 ，西單 ，

CBD ，燕 莎 ，朝 外 ，中 關 村 ，望 京 以 及 亞 運 村 等 ，下 文 將 著 重 介 紹 這 幾 個 主 要 的 地 區 。

其 它 地 區 如 金 融 街 ，三 里 屯 等 ，屬 於 正 在 發 展 中 的 地 區 ，目 前 對 於 零 售 物 業 市 場 的 影
響 力 有 限 ，本 節 不 對 其 進 行 分 析 。

北京主要零售物業區域

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

王府井╱東長安街商圈

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 主 要 由 一 條 步 行 街 帶 動 ，不 但 擁 有 眾 多 傳 統 京 城 老 字 號 ，亦 有
很 多 國 際 品 牌 。王 府 井 屬 於 北 京 市 最 早 的 零 售 地 區 ，知 名 度 良 好 。最 有 代 表 性 的 零 售 商 業
項目有東方新天地和新東安廣場等。

經歷1999年至2004年的升級階段後 ，從2007年開始 ，王府井再次升級 。樂天銀泰百貨 ，

金 寶 滙 等 多 個 商 業 項 目 陸 續 進 入 零 售 物 業 市 場 。同 時 ，原 有 的 商 業 項 目 經 歷 過 內 部 改 造 ，
商 品 組 合 及 品 牌 結 構 進 行 調 整 以 迎 合 新 市 場 情 況 及 消 費 者 喜 好 。典 型 的 例 子 如 東 方 廣 場 的
東 方 新 天 地 每 隔 兩 至 三 年 就 改 造 更 新 部 分 區 域 ，有 系 統 地 調 整 及 推 廣 品 牌 結 構 ，從 而 帶 給
消 費 者 新 的 吸 引 點 。又 如 新 東 安 廣 場 已 改 造 成 年 輕 時 尚 的 熱 點 。

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 的 消 費 者 主 要 是 本 地 人 及 國 內 外 旅 客 。東 方 新 天 地 定 位 比 較 高
端 ，主要消費群除富有的本地人及旅客外 ，還有自己寫字樓及酒店帶來的高端消費者（因為
大 量 的 跨 國 企 業 、金 融 投 資 類 企 業 ，財 團 等 商 務 辦 公 人 員 入 住 於 此）。

2010年 第 四 季 度 ，該 區 域 首 層 商 店 平 均 要 價 租 金 水 準 是 北 京 市 所 有 商 圈 當 中 最 高 ，租
金 範 圍 為 人 民 幣780–2,400元 每 月 每 實 用 面 積 平 米 。（零 售 商 業 物 業 市 場 段 落 所 指 的 實 用 面
積平米即只可作商業營運之樓面面積 。這代表大廈內可供出租予租客之空間（不包括公共空
間 、廢 棄 空 間 等））。

西單商圈：

西 單 零 售 商 業 區 是 其 中 一 個 較 著 名 的 購 物 消 費 區 ，人 流 量 大 ，零 售 環 境 較 為 成 熟 。西
單 商 圈 是 以 時 尚 、品 位 、休 閒 為 定 位 ，消 費 者 主 要 是35歲 以 下 的 北 京 居 民 。

西 單 商 業 區 內 現 有 商 業 類 型 多 以 百 貨 店 為 主 ，例 如 中 友 百 貨 及 君 太 太 平 洋 百 貨 等 。目
前 區 內 高 端 商 業 項 目 建 築 樓 面 面 積 為35.3萬 平 米（建 築 樓 面 面 積）。百 貨 店 設 置 中 央 銷 售 點
(POS) 系 統 ，並 以 聯 營 扣 點 方 式 收 取 租 金（即 百 貨 店 會 收 取 部 份 商 舖 營 業 額 為 租 金）。一 般
來 說 ，西 單 區 扣 點 比 例 一 般 為 營 業 額 的20%–30%之 間 。2010年 第 四 季 度 ，該 區 平 均 首 層 要
價 租 金 範 圍 為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣350至1,000元 。

CBD

作 為 北 京 市 的 國 際 商 務 中 心 區 ，CBD的 零 售 區 內 現 代 化 及 超 高 層 的 建 築 集 中 ，也 聚 集
了 大 量 的 服 務 設 施 。大 量 跨 國 公 司 在 這 裡 設 立 總 部 及 地 區 辦 事 處 ，帶 動 了 零 售 消 費 ，也 使
CBD的 零 售 商 業 發 展 具 有 較 好 的 優 勢 。

CBD內 商 業 環 境 成 熟 ，連 同 高 收 入 員 工 及 居 民 使 區 內 高 端 購 物 商 場 極 受 歡 迎 。國 貿 商
城 、新 光 天 地 、銀 泰 中 心 等 商 業 項 目 為 表 表 者 。2010年 第 四 季 度 ，CBD平 均 首 層 要 價 租 金
範 圍 為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣350至1,500元 。

燕莎商圈

燕 莎 商 業 區 是 北 京 較 早 形 成 的 涉 外 商 業 區 之 一 。該 區 域 以 燕 莎 友 誼 商 城 為 核 心 ，周 邊
聚 集 了 許 多 高 端 酒 店 ，如 長 城 飯 店 ，昆 侖 飯 店 ，凱 賓 斯 基 及 麗 都 飯 店 等 ，因 此 具 有 獨 特 的
國 際 商 務 氛 圍 。該 區 域 又 臨 近 機 場 高 速 ，亦 向 東 北 部 發 展 ，正 逐 漸 與 酒 仙 橋 地 區 ，麗 都 商

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

業 區 連 成 一 片 。燕 莎 友 誼 商 城 是 國 內 第 一 家 開 業 的 中 外 合 資 零 售 商 業 企 業 ，也 代 表 了 上 世
紀 北 京 零 售 商 業 物 業 市 場 中 最 高 檔 商 業 項 目 。目 前 受CBD區 域 及 其 他 黃 金 區 的 其 他 高 檔 商
業 項 目 的 影 響 ，友 誼 商 城 的 市 場 影 響 力 有 所 下 降 。

其 客 戶 群 主 要 包 括 商 務 人 士 、外 籍 使 館 人 士 及 本 地 人 。2010年 第 四 季 度 ，該 區 平 均 首
層 要 價 租 金 範 圍 為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣280至900元 。

朝外商圈

朝外商圈距離CBD區域較近 ，發展規劃希望把它和CBD連在一起 ，形成零售和商務設施

雙 重 職 能 ，為 此 該 商 圈 業 被 認 為 是CBD商 圈 的 一 部 分 。2003年 ，華 遠 集 團 率 先 在 藍 島 對 面
圈 地30萬 平 方 米 開 發 尚 都 國 際 中 心 。昆 泰 國 際 中 心 、朝 外MEN 、豐 聯 廣 場 、聯 合 大 廈 、泛
利 大 廈 、華 普 大 廈 等 零 售 項 目 及 寫 字 樓 也 滙 聚 該 地 區 內 。

其 客 戶 群 主 要 包 括 商 務 客 戶 及 周 邊 居 民 。2010年 第 四 季 度 ，區 域 購 物 商 場 平 均 首 層 要
價 租 金 範 圍 為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣500至800元 。

中關村商圈

中 關 村 是 中 國 最 大 的 電 子 產 品 集 散 地 。多 年 來 ，中 關 村 與 北 京 其 他 零 售 地 區 相 比 ，其
電 子 產 品 的 消 費 模 式 顯 得 過 於 單 一 。從2006年 開 始 ，這 一 局 面 得 到 了 改 觀 。許 多 零 售 項 目
迅速在市場上崛起 ，正在改變其集中於電子產品的消費模式 。此外 ，10號綫和4號綫為中關
村帶來更多客流。

中 關 村 商 圈 包 括 多 個 主 題 零 售 商 圈 ，如 數 碼 商 業 街 、圖 書 商 業 街 等 ； 還 有 全 國 知 名 的
中 關 村 科 技 園 區 。中 關 村 商 圈 特 點 一 是 電 子 產 品 集 散 地 ，二 是 中 關 村 高 科 技 商 務 中 心 ，三
是 高 校 集 中 地（北 大 及 清 華）。中 關 村 地 區 近 年 來 購 物 商 場 增 加 迅 速 ，其 中 以 金 源 時 代 購 物
商 場 、中 關 村 購 物 廣 場 等 項 目 為 表 表 者 。

目 前 商 圈 主 要 客 戶 以 在 區 域 內 工 作 的 白 領 和IT行 業 從 業 者 ，以 及 北 京 西 北 區 域 的 居 民
為 主 。與 北 京 其 他 零 售 地 區 相 比 ，本 區 域 平 均 首 層 要 價 租 金 水 準 屬 中 檔 水 準 。2010年 第 四
季 度 ，區 域 購 物 商 場 平 均 首 層 要 價 租 金 範 圍 為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣280至700元 。

望京商圈

最 近 ，望 京 地 區 的 零 售 物 業 市 場 正 在 迅 速 發 展 起 來 。以 往 由 於 缺 乏 服 務 設 施 及 多 為 住
宅 區 ，望 京 地 區 曾 經 被 人 們 稱 為「睡 城」。交 通 的 四 通 八 達 、落 成 的 大 量 高 檔 公 寓 及 企 業 的
進 駐 ，改 善 了 整 個 區 域 零 售 項 目 的 前 景 。

目 前 望 京 人 口 已 達40萬 ，三 分 之 一 是 外 籍 人 口（包 括8萬 韓 國 人 和9萬 其 他 國 籍 人 士）。

望 京 已 成 為 了 北 京 由 京 承 高 速 、望 京 西 路 、東 北 四 環 圍 合 而 成 的 區 域 性 的 零 售 區 及 黃 金 三
角 區 。其 零 售 商 業 物 業 市 場 同 樣 也 得 到 快 速 發 展 ，代 表 項 目 包 括 嘉 茂 購 物 商 場 及 方 恒 國 際
中心。

VI-12
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

其 客 戶 群 主 要 包 括 周 邊 居 民 。2010年 第 四 季 度 ，區 域 購 物 商 場 平 均 首 層 要 價 租 金 範 圍
為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣250至700元 。

亞運村商圈

亞 運 村 區 域 是 北 京 市 的 文 化 體 育 副 中 心 。該 區 域 已 具 有 較 高 的 居 住 品 質 ，設 有 一 定 規
模 的 商 業 街 及 餐 館 。由 於 正 在 打 造 北 京 北 部 的 一 個 新 商 務 中 心 ，故 推 出 一 大 批 辦 公 物 業 。

區 域 內 現 有 零 售 項 目 檔 次 較 低 ，目 前 亞 運 村 地 區 內 的 主 要 零 售 項 目 包 括 北 辰 購 物 商 場
和 飄 亮 購 物 商 場 。北 辰 購 物 商 場 是 區 內 最 有 代 表 性 的 零 售 項 目 ，經 過 重 新 裝 修 和 定 位 後 ，
品質有一定的提升。

其 客 戶 群 主 要 包 括 周 邊 居 民 。2010年 第 四 季 度 ，區 域 購 物 商 場 平 均 首 層 要 價 租 金 範 圍
為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣250至750元 。

• 北 京 市 高 端 零 售 物 業 市 場 供 應 量 分 析 ： 近 年 來 零 售 供 應 加 大 ，購 物 商 場 發 展 更 快

此 處 分 析 的 高 端 零 售 物 業 市 場 主 要 包 括 建 築 樓 面 面 積 在3萬 平 米（建 築 樓 面 面 積）以 上

的購物商場及百貨店。

北京市價質零售物業歷年供應量
平方米（總樓面面積）
1,800,000
1,600,000
1,400,000 120,000
1,200,000
1,014,244
1,000,000
800,000 51,100
388,000 61,000
115,000
600,000 1,176,000
32,000
400,000 485,000 594,000 810,600
555,000 50,000 550,000 619,000
200,000 96,431 114,000
75,000 234,800
- 41,000 - 80,000
年

年
01

02

03

04

05

06

07

08

09

10
前

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
以
年
00

百貨店歷年新增供應量
20

購物商場歷年新增供應量

資料來源：戴德梁行研究部

根 據 戴 德 梁 行 ，北 京 市 高 端 零 售 物 業 總 存 量 截 至2010年 終 高 於700萬 平 米（建 築 樓 面 面

積），其 中 購 物 商 場 存 量 佔70.0% 。

由 於 北 京 市 零 售 物 業 市 場 經 歷 過 升 級 階 段 ，購 物 商 場 得 到 越 來 越 多 人 流 。2005年 ，北
京 市 購 物 商 場 的 存 量 超 過 百 貨 店 。從2004年 開 始 ，購 物 商 場 的 新 增 供 應 遠 超 過 百 貨 店 的 新
增供應 。2008年為供應量歷史高峰期 ，購物商場新增約118萬平米（建築樓面面積），遠大於
百 貨 店 的 新 增 供 應12萬 平 米（建 築 樓 面 面 積）。

這反映了購物商場在北京市高端零售物業市場中成為最受歡迎的零售類別。

VI-13
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

5
• 需 求 及 空 置 率 分 析 ： 購 物 商 場 市 場 吸 納 上 升 。由 於 購 物 商 場 供 應 充 裕 ，空 置 率 在
2010年 預 計 將 保 持 上 升 ，2012年 後 開 始 下 降

百 貨 店 的 運 營 模 式 與 購 物 商 場 不 同 ，百 貨 店 的 運 營 方 為 百 貨 店 自 己 。百 貨 店 由 於 早 期
有 統 一 規 劃 ，其 物 業 面 積 利 用 率 較 高 ，一 般 空 置 率 在5%以 下 ，且 此 空 置 面 積 不 會 對 市 場 造
成 太 大 影 響 。因 此 ，此 處 分 析 針 對 的 是 購 物 商 場 的 空 置 率 。

近 期 北 京 市 對 於 百 貨 店 的 需 求 ，在 市 區 成 熟 區 域 的 增 長 緩 慢 ，反 而 在 非 成 熟 區 域 及 郊
區 的 擴 張 速 度 較 快 。2009年 開 業 的 百 貨 店 如 太 平 洋 百 貨 在 海 淀 區 復 興 路 新 開 一 店 ，面 積 約
30,000平 米（建 築 樓 面 面 積）。

北 京 市 購 物 商 場 供 應 、淨 吸 納 及 空 置 率

平方米（建築樓面面積）
400,000 30%

350,000
24.0% 25%
21.1% 22.0%
300,000
20%
250,000

200,000 15%

150,000
10%
100,000
5%
50,000

- 0%
2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季
新增供應量淨吸納量 淨吸納量 空置率

資料來源：戴德梁行研究部

近 幾 年 北 京 市 購 物 商 場 的 供 求 較 為 強 勁 。即 使 在 金 融 危 機 期 間 ，零 售 物 業 市 場 需 求 表
現也只受到些微影響 。2009年全年新增供應約為619,000平米（總樓面面積），全年淨吸納量
也 達 到483,000平 米（總 樓 面 面 積），空 置 率 比2009年 第 四 季 度 略 有 上 升 ，達 到22.0%左 右 。

2010年 新 增 供 應 繼 續 增 加 ，但 對 於 已 經 處 於 成 熟 運 營 期 的 零 售 項 目 影 響 不 大 ，例 如 東
方 新 天 地 、國 貿 購 物 商 場 等 。然 而 ，對 於 一 些 正 在 招 商 ，或 仍 在 成 長 中 的 項 目 而 言 ，新 增
市場供應量所帶來的競爭會對新零售項目造成較大的市場壓力。

2010年 第 四 季 度 ，購 物 商 場 空 置 率 為23.0% ，且2011年 度 預 計 仍 將 有 較 大 規 模 的 供 應

量 入 市 ，因 此 空 置 率 至 年 底 估 計 將 持 續 高 企 。即 使 如 此 ，我 們 相 信 空 置 率 的 上 升 對 於 像 東
方 新 天 地 這 樣 的 優 質 零 售 項 目 幾 乎 沒 有 影 響 。它 仍 然 具 有 較 強 的 市 場 競 爭 力 ，維 持 滿 租 的
狀 態 ，且 有 大 量 的 待 租 客 戶 予 以 選 擇 。2012年 至2013年 的 北 京 市 購 物 商 場 空 置 率 預 計 隨 着
供 應 的 減 少 ，逐 漸 降 低 至 較 低 水 準 。

5 新 增 供 應 量 指 在 一 個 季 度（或 在 本 文 下 部 內 指 一 個 年 度）內 完 成 的 。淨 吸 納 量=本 季 度（或 年 度）出 租 總 面 積

— 上 季 度（或 年 度）出 租 總 面 積 。空 置 率=空 置 面 積 ／ 建 築 樓 面 面 積 。在 本 文 下 部 內 ，年 終 空 置 率 是 指 全 年
的空置率。

VI-14
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

• 北 京 市 零 售 物 業 市 場 租 金 分 析 ： 目 前 百 貨 店 扣 點 比 例 範 圍 大 致 在8%–30%； 目 前
6
購 物 商 場 平 均 成 交 租 金 為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣519.3元 。

業態 扣點比例

服飾 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15–30%
化粧品 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25–30%
超市 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3–7%
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8–10%
電器 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8–10%
娛 樂（如 電 影 院）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5%左 右

由 前 文 分 析 可 知 ，百 貨 店 與 購 物 商 場 的 租 金 結 算 方 式 各 有 不 同 。百 貨 店 設 置 中 央 銷 售
點(POS)系 統 。它 們 採 用 的 是 聯 營 扣 點（營 業 額 扣 點）的 方 式 ，與 零 售 商 分 享 銷 售 溢 利 ，沒 有
固 定 的 租 金 水 準 。扣 點 比 例 依 據 貨 品 種 類 及 品 牌 ，一 般 為 營 業 額 的8%–30% 。

另 一 方 面 ，購 物 商 場 則 普 遍 採 用 交 納 固 定 租 金 的 形 式 。全 市 購 物 商 場 平 均 成 交 租 金 在
金融危機開始時下降 ，由2008年第三季度的人民幣541.4元每月每實用面積平米下降至2008
年 第 四 季 度 的 人 民 幣514.8元 每 月 每 實 用 面 積 平 米 。而 後 在 金 融 危 機 的 影 響 逐 漸 消 退 的 情 況
下 ，租 金 緩 慢 回 升 。

北京市購物商場平均成交租金水平

人民幣╱月╱
實用面積平方米

600.0

550.0
519.3

500.0

450.0

400.0
2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季

資料來源：戴德梁行研究部

至2010年 第 四 季 度 ，全 市 高 端 購 物 商 場 平 均 成 交 租 金 為 人 民 幣519.3元 每 月 每 實 用 面 積
平米。

6 在 下 文 中 平 均 成 交 租 金 是 由 戴 德 梁 行 統 計 的 首 層 商 鋪 平 均 要 價 租 金 得 出 的 。按 此 統 計 ，我 們 可 以 假 設 購 物
中 心 地 上 有 三 層 而 地 下 有 一 層 。估 計 ： 二 樓 之 要 價 租 金 為 首 層 之75.0% ，而 地 庫 及 三 樓 的 租 金 則 為 首 層 之
55% 。在 把 要 價 租 金 轉 換 成 成 交 租 金 時 我 們 減 了15% 。

VI-15
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

• 未來供應分析 ： 未來三年（2011年至2013年）供應為124.9萬平米（建築樓面面積），
部 分 項 目 可 能 延 遲 開 業 ；2011年 之 後 供 應 較 少 。王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 未 來 供 應
有限。
根據戴德梁行資料 ，2011年至2013年北京市場共有約124.9萬平米（總樓面面積）的新增
供 應（大 約100萬 平 米（總 樓 面 面 積）將 於2011年 推 出）。未 來 供 應 量 大 部 份 為 購 物 商 場 ，百
貨店的供應極少。

北京市高端零售物業市場未來供應圖 北京市未來零售物業供應區域佔比
平方米（建築樓面面積）
1,200,000
14.33%
1,000,000
王府井
800,000 東長安街區域

600,000
北京整體
85.67%
400,000

200,000

0
2011年預測 2012年預測 2013年預測
資料來源：戴德梁行研究部 資料來源：戴德梁行顧問部

2011年1月 後 的 半 年 ，零 售 物 業 市 場 ，尤 其 是 新 入 市 的 零 售 項 目 將 面 臨 較 大 的 競 爭 壓
力 ，以 至 空 置 率 可 能 進 一 步 上 升 ，租 金 上 升 的 腳 步 將 放 緩 。對 於 多 年 成 功 運 營 的 成 熟 商 業
項目如東方廣場的東方新天地則沒有太大的影響。

另外 ，根據市場慣例 ，預計將有不少新項目由於市場壓力及投資進度等原因推遲開業 ，
因 此 整 體 市 場 供 應 進 度 預 計 將 按 市 況 調 整 。王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 的 未 來 供 應 有 限 ，僅 佔
全 北 京 市 未 來 供 應 總 量 約14.3% 。

• 北京零售的銷售情況：近年來零售項目整售案例較少。
近 年 來 零 售 項 目 整 售 案 例 整 體 較 少 ，尤 其 是 成 熟 商 圈 的 整 售 案 例 。項 目 一 旦 被 分 層 散
售 ，將 很 難 保 證 項 目 的 統 一 經 營 。

近期部分零售項目銷售案例

銷售單價
銷售面積 （人民幣 ╱ 平米
平 米（建 築 （建 築 樓 面
項目名稱 地址 銷售方式 樓 面 面 積） 銷售時間 面 積））

三里屯世茂 . . . . . . . . . . . 三里屯區域 散售 8,019 2009第 四 季– 70,126

2010第 三 季
銀 河 SOHO ........... 東 城 區 小 牌 坊 散售 50,851 2010第 二 季– 78,908
胡同 2010第 三 季

資 料 來 源 ： 北 京 市 住 房 和 城 鄉 建 設 委 員 會 ，戴 德 梁 行 研 究 部

一 些 散 售 例 子 可 作 為 北 京 零 售 物 業 市 場 價 格 的 參 考 。近 期 分 層 散 售 的 三 里 屯 世 茂 、銀
河 SOHO 均 價 分 別 達 到 每 平 米（總 樓 面 面 積）人 民 幣70,126元 及 人 民 幣78,908元 。

VI-16
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

2.2 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 零 售 物 業 市 場 研 究

• 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 零 售 物 業 市 場 概 覽 ： 歷 史 悠 久 ，擁 有 良 好 規 劃 ，成 熟 穩 定
發展的零售物業市場

王 府 井 街 有700餘 年 歷 史 ，近100餘 年 為 主 要 零 售 街 。這 將 是 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 未
來零售物業市場發展的動力。

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 是 北 京 歷 史 悠 久 、國 內 知 名 度 高 、具 有 廣 泛 國 際 影 響 的 零 售 街 ，因
此在北京市民和國內外旅客當中為最受歡迎的購物地點。

王府井 東長安街區域優質零售項目分佈圖
-

王
府
井
大
街 6 金魚胡同 金寶街

3 7
1
朝
陽
門
南
小
5 街

東長安街 4 2

1.王府井百貨大樓 3.新東安廣場 5. 東方新天地 7. 金寶滙

2. 中糧廣場 4. 恒基中心 6. 樂天銀泰百貨

資料來源：戴德梁行

目 前 北 京 市 眾 多 知 名 零 售 項 目 座 落 於 此 ，其 中 包 括 東 方 廣 場 的 東 方 新 天 地 、新 東 安 廣
場 、王 府 井 百 貨 大 樓 等 。

進 入 王 府 井 步 行 街 平 日 日 均 客 流 約 為20萬 人 次 ，週 末 及 假 日 日 均 客 流 約 為25萬 至30萬

人 次 。王 府 井 商 業 街 客 流 平 均 全 年 達 到7,000萬 至9,000萬 人 次 。龐 大 的 客 流 成 為 支 撐 王 府
7
井零售區域發展的基礎。

政 府 對 於 王 府 井 區 域 零 售 發 展 具 有 較 為 詳 盡 合 理 的 規 劃 ，希 望 將 其 打 造 成 注 重 品 牌 、
具 特 色 、佈 局 合 理 的 商 業 核 心 區 。目 前 這 一 計 劃 正 在 穩 步 實 施 當 中 。

7 資 料 來 源 ： 東 城 區 第 十 一 個 零 售 發 展 五 年 計 劃 ，王 府 井 現 代 零 售 中 心 發 展 計 劃 。

VI-17
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• 零 售 供 應 分 析 ：2001年 至2007年 供 應 缺 乏 ，未 來 發 展 潛 力 大 ； 東 方 廣 場 的 東 方 新
天地引領高端零售業發展

依據戴德梁行統計 ，於2009年末 ，王府井 ╱ 東長安街區域內有高端零售項目7個 ，建築

樓 面 面 積 約 為53.2萬 平 米 。直 至2009年 ，零 售 存 量 以 購 物 商 場 為 主（佔 比 約80.0%）。

王 府 井/東 長 安 街 區 域 高 端 零 售 物 業 歷 年 新 增 供 應 量
平方米（建築樓面面積）
250,000

200,000

2001年至2007年缺乏新增供應項目。
150,000 王府井╱東長安區域有七個高端
零售商業項目。於2009年年底
100,000 總建築樓面面積約53.2萬平方米。

50,000

-
1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

百貨店歷年供應量 購物商場歷年供應量

資料來源：戴德梁行研究部

2001年 至2007年 區 域 內 高 端 零 售 項 目 供 應 較 為 缺 乏 ，為 未 來 的 零 售 項 目 發 展 預 留 了 空
間。

區域內主要高端零售項目簡介：

王府井／東長安街區域主要高端零售項目
建築樓面面積
項目名稱 物業種類 完工時間 （平 米）

王府井百貨大樓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 百貨店 1955年 28,000

中糧廣場. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 1997年 60,000
新東安廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 1998年 120,000
恒基中心. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 1998年 80,000
東方新天地 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 2000年 130,000
樂天銀泰百貨 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 百貨店 2008年 83,600
金 寶 滙. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 2009年 40,000

資料來源：戴德梁行顧問部

王 府 井 百 貨 大 樓 ： 作 為 區 域 內 歷 史 最 悠 久 的 百 貨 大 樓 ，在 經 過 裝 修 改 造 及 提 升 商 品 線
重 新 定 位 後 ，商 品 時 尚 度 得 到 一 定 提 升 ，引 進 寶 姿 、施 華 洛 世 奇 等 時 尚 知 名 品 牌 。消 費 者
主要是大眾工薪階層及國內外旅客 。王府井百貨大樓採用聯營扣點方式以推動營利 。（比例
通 常 為 銷 售 總 額 的8%–30%不 等 。）

新 東 安 廣 場 ： 位 於 王 府 井 百 貨 大 樓 對 面 ，是 現 代 化 多 功 能 購 物 中 心 。新 東 安 廣 場 鎖 定
25至40歲 高 收 入 年 輕 人 為 目 標 客 群 。新 東 安 廣 場 通 過 改 造 和 重 新 定 位 後 ，得 到 更 多 宣 傳 。
目 前 租 金 達 到 人 民 幣 200–850元 每 月 每 實 用 面 積 平 方 米 。

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

位 於 東 方 廣 場 的 東 方 新 天 地 ： 作 為 大 型 商 業 綜 合 建 築 群 東 方 廣 場 的 一 部 分 ，長 達500
米 。由 於 東 方 廣 場 被 定 位 為 國 際 性 商 業 中 心 ，項 目 內 的 北 京 凱 悅 酒 店 每 年 召 開 的 國 際 性 會
議 較 多 。寫 字 樓 租 戶 大 部 分 為 世 界500強 企 業 ，公 寓 裡 的 住 戶 多 為 外 企 中 高 層 員 工（此 處 上
班 和 居 住 的 人 已 超 過 兩 萬），為 項 目 的 零 售 部 分 提 供 了 穩 定 的 高 品 質 消 費 客 源 。

其 商 業 的 成 功 並 不 僅 依 賴 王 府 井 步 行 街 所 帶 來 的 人 流 ，更 主 要 的 是 得 益 於 其 建 築 群 帶
來的大量客源。

東 方 新 天 地 作 為 北 京 市 最 豪 華 的 購 物 商 場 之 一 ，長 期 保 持 滿 租 或 接 近 滿 租 狀 態 ，租 金
水 平 也 一 直 處 於 最 高 位 。近10年 的 成 功 經 營 ，使 得 該 項 目 成 為 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 內 最
有 影 響 的 零 售 項 目 ，帶 動 了 北 京 高 端 零 售 物 業 市 場 的 發 展 。

• 零 售 需 求 與 空 置 分 析 ： 空 置 率 遠 低 於 全 市 平 均 水 準 ，零 售 物 業 市 場 運 營 狀 況 良 好

戴德梁行確認王府井百貨大樓及樂天銀泰百貨為王府井╱東長安街兩家高端百貨店。
王 府 井 百 貨 大 樓 經 營 情 況 一 向 較 好 。然 而 新 開 業 的 樂 天 銀 泰 百 貨 經 營 情 況 較 差 ，因 目 前 仍
處 於 起 步 階 段 ，需 要 多 年 才 能 建 立 聲 譽 。下 節 主 要 分 析 購 物 商 場 的 需 求 與 空 置 率 。

2008年 至2010年 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 內 購 物 商 場 新 增 供 應 量 較 少 ，淨 吸 納 量 也 維
持在一個較為平穩的水平。

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 購 物 商 場 供 應 、淨 吸 納 及 空 置 率

平方米（建築樓面面積）
50,000 14.00%

40,000 12.00%

9.90%
30,000 8.68% 10.00%

20,000 7.52% 8.00%

10,000 6.00%

- 4.00%
2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
-10,000 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 2.00%

-20,000 0.00%
年度供應量 淨吸納量 空置率

資料來源：戴德梁行研究部

區 域 內 高 端 購 物 商 場 經 營 情 況 普 遍 較 好 。其 出 租 率 長 期 維 持 在 較 高 水 平（平 均 約90.7%
左 右 ，遠 高 於 北 京 市 平 均 零 售 物 業 出 租 率）。

2010年 第 四 季 度 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 零 售 區 域 平 均 空 置 率 為7.5% ，遠 低 於 同 期 全 市 整
體 零 售 物 業 市 場 空 置 率24.0% 。這 一 方 面 突 出 了 王 府 井 零 售 區 域 在 全 市 零 售 商 業 市 場 中 的
競 爭 力 ，另 一 方 面 也 反 映 了 王 府 井 區 域 的 良 好 商 業 經 營 環 境 。

VI-19
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

• 零售租金分析 ： 平均成交租金為北京市最高水平（2010年第四季購物商場平均成交
租 金 為 每 月 每 實 用 面 積 平 米 人 民 幣575.9元）； 金 融 危 機 後 平 穩 上 升

由 於 此 區 域 內 的 百 貨 店 沒 有 固 定 租 金 ，區 域 內 百 貨 店 的 聯 營 扣 點 比 例 與 北 京 市 平 均 基
本 無 異 ，在8%–30%左 右 ，且 保 持 相 對 穩 定 。

王府井╱東長安街區域購物商場平均成交租金水平

人民幣╱月╱
實用面積平方米

640.0

620.0

600.0
575.9
580.0

560.0

540.0

520.0

500.0

2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季

資料來源：戴德梁行研究部

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 購 物 商 場 成 交 租 金 水 準 一 直 穩 定 在 較 高 水 平 ，其 平 均 水 平 遠 高
於 全 市 平 均 水 平 ，目 前 在 北 京 市 所 有 主 要 區 域 中 也 是 最 高 的 。

金融危機期間 ，受制於宏觀經濟環境的影響 ，平均成交租金在短時間內出現較大幅度的

下滑 。而後 ，隨着金融危機的淡去 ，受惠於區域整體經營的改善 ，成交租金開始緩慢上升 。
至2010年第四季度 ，王府井 ╱ 東長安街高端零售物業平均成交租金水平達到人民幣575.9元
每月每實用面積平米。

8
• 零 售 未 來 供 應 分 析 ： 未 來 供 應17.9萬 平 米 ，不 會 對 市 場 造 成 壓 力

戴 德 梁 行 顯 示 ，2011年 至2013年 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 內 高 端 零 售 物 業 供 應 量 預 期 為
17.9萬 平 米（總 樓 面 面 積），佔 現 有 市 場 存 量 的 約 三 分 之 一 ，且 大 部 分 為 購 物 商 場 。

未來王府井╱東長安街區域高端零售物業未來供應

建築樓面面積
項目名稱 物業種類 預計完工日期 （平 米）

王府井國際商城 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 2011年 40,000

北 京 宮（項 目）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 2011年 46,000
澳門中心. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 2011年 23,000
王 府 井 國 際 品 牌 中 心. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 購物商場 2013年 70,000

資料來源：戴德梁行顧問部
8 此 處 未 來 供 應 為 已 經 有 明 確 規 劃 ，或 者 已 經 在 建 的 項 目 ，對 於 一 些 建 設 過 程 中 被 售 或 有 可 能 改 變 原 有 規 劃
的 尚 存 不 確 定 性 的 項 目 ，此 處 不 予 計 算 入 未 來 供 應 總 量 中 。

VI-20
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

戴 德 梁 行 認 為 這 些 高 端 零 售 物 業 的 入 市 不 會 對 現 有 市 場 造 成 太 大 的 競 爭 壓 力 ，原 因 如
下包括以下四點：

第 一 ，2000年 至2008年 區 域 新 增 供 應 較 少 。未 來 預 期 將 有 項 目 完 工 ； 第 二 ，王 府 井 ╱
東 長 安 街 區 域 內 零 售 物 業 發 展 勢 頭 良 好 ，完 全 有 能 力 吸 納 這 些 新 增 項 目 ； 第 三 ，這 些 項 目
將在未來3–4年（2011年至2014年）內投放市場 ，也給了市場足夠消化時間 ； 第四 ，所列未來
項 目 屬 優 質 ，入 市 後 將 提 升 此 零 售 物 業 市 場 的 質 素 。與 此 同 時 ，聚 集 效 應 會 有 助 帶 動 區 內
平均租金。

• 零 售 成 交 租 金 預 測 ： 仍 將 保 持 全 市 最 高 水 準 ，且 穩 步 上 升 。

綜 合 上 文 分 析 可 知 ： 第 一 ，在 擺 脫 金 融 危 機 的 影 響 後 ，2010 年 成 交 租 金 比 去 年 增 長
1% ，此 可 視 為 租 金 年 度 正 常 的 增 長 率 ；

第 二 ： 因 宏 觀 經 濟 環 境 發 展 良 好 ，GDP及 零 售 總 額 在 可 見 的 將 來 預 計 將 持 續 保 持 兩 位
數 上 升 趨 勢 。因 此 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 作 為 全 市 最 知 名 的 零 售 區 域 ，其 租 金 水 準 必 然
趨 同 上 升 。由 此 ，預 計 未 來 幾 年 成 交 租 金 將 繼 續 上 升 ；

第 三 ： 按 前 文 分 析 ，未 來 市 場 供 應 預 計 不 會 對 市 場 租 金 造 成 太 大 影 響 ；

第 四 ： 北 京 市 前10年（2000年 至2010年）的 平 均 通 貨 膨 脹 率 為1.53% ，此 處 預 計 未 來 數

年（2010年 第4季 至2013年 第4季）仍 將 保 持 同 一 水 平 。

由 此 ，此 處 預 測 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 由2011年 至2013年 零 售 物 業 交 易 平 均 成 交 租 金
將 以 每 年2.53%的 速 度 增 長 。

王府井╱東長安街市場平均零售物業成交租金展望

2010年 2011年 2012年 2013年

市場租金預測 第四季 第四季 第四季 第四季

預 測 值（人 民 幣 ╱ 月 ╱ 實 用 面 積 平 方 米） 575.9 590.5 605.4 620.7

資料來源：戴德梁行顧問部

3. 北京總體甲級寫字樓市場研究

隨 着 經 濟 發 展 及 對 外 開 放 ，北 京 市 的 寫 字 樓 市 場 也 得 到 快 速 的 發 展 。目 前 寫 字 樓 檔 次
齊 全 ，大 致 上 可 以 劃 分 為 甲 級 、乙 級 和 丙 級 三 個 級 別 。大 部 分 的 優 質 寫 字 樓 集 中 在 市 核 心
區 及 功 能 拓 展 區 。近 年 來 新 增 寫 字 樓 的 品 質 提 升 很 快 ，未 來 高 品 質 的 寫 字 樓 進 入 市 場 將 會
是 辦 公 物 業 市 場 發 展 的 一 個 趨 勢 。下 文 將 主 要 針 對 甲 級 寫 字 樓 市 場 進 行 研 究 ，尤 其 是 王 府
井╱東長安街區域的甲級寫字樓。
9
本 行 對 於 甲 級 寫 字 樓 有 最 低 的 界 定 標 準 。根 據 目 前 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 市 場 的 情 況 ，我
們 主 要 根 據 寫 字 樓 本 身 的 規 格 ，如 寫 字 樓 大 堂 、空 調 系 統 、電 梯 品 牌 以 及 所 處 區 域 等 ，對
寫字樓的檔次進行界定及分類。

9 此 處 所 列 指 標 可 看 作 甲 級 寫 字 樓 的 最 低 判 定 標 準 ，北 京 市 大 部 分 甲 級 寫 字 樓 的 品 質 都 高 於 此 處 所 列 指 標 。

VI-21
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

例 如 甲 級 寫 字 樓 一 般 處 於 商 業 核 心 區 ，其 建 築 類 型 多 為 鋼 結 構 ； 辦 公 空 間 佈 局 較 為 實
用 ，可 自 由 分 隔 ； 標 準 層 面 積 一 般 大 於1,000平 米（總 樓 面 面 積），樓 板 承 重 每 平 米 在200公
斤 以 上 ； 大 多 提 供 雙 路 供 電 ，辦 公 空 間 每 平 米 供 電 量 超 過60瓦 ； 大 多 採 用 知 名 品 牌 的 空 調
系 統 ，使 用 者 可 分 區 調 節 溫 度 濕 度 。新 風 量 在30立 方 米 每 人 每 小 時 以 上 ；24小 時 冷 熱 水 供
應 ； 其 他 特 色 及 服 務 包 括 知 名 品 牌 電 梯 ，等 候 時 間 不 超 過40秒 ； 足 夠 的 停 車 位 ，單 個 車 位
服 務 面 積 小 於250平 米 ； 具 有 智 能 辦 公 室 運 作 系 統（稱 為5A系 統）； 由 知 名 物 業 管 理 公 司 管
理。

3.1 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 研 究

• 市場概覽：寫字樓物業市場仍處於快速發展中

北 京 作 為 中 國 一 線 城 市 ，其 寫 字 樓 市 場 物 業 在 國 內 發 展 相 對 較 早 。無 論 是 項 目 總 量 ，
抑 或 是 項 目 品 質 ，都 走 在 全 國 發 展 的 前 列 。北 京 寫 字 樓 物 業 市 場 發 展 直 到1980年 代 中 期 才
開 始 ，其 寫 字 樓 物 業 發 展 歷 程 如 下 ：

「起 步」階 段 ：（1980年 代 中 期 至1996年）

隨 着 經 濟 的 快 速 發 展 及 改 革 開 放 的 實 行 ，北 京 市 的 寫 字 樓 物 業 市 場 開 始 起 步 。早 期 的
寫 字 樓 是 伴 隨 着 涉 外 高 檔 酒 店 而 興 建 的 。由 此 ，日 壇 路 使 館 區 的 建 國 門 外 大 街 至 東 長 安 街
便 形 成 了 最 初 的 寫 字 樓 區 域 。1990年 國 貿 中 心1期 寫 字 樓 入 市 ，拉 開 了 現 在CBD發 展 的 序
幕。

1992年 至1996年 ，北 京 市 經 濟 快 速 發 展 ，外 資 公 司 大 量 進 入 ，對 於 辦 公 空 間 的 需 求 急
劇 加 大 ，寫 字 樓 出 現 供 不 應 求 的 狀 況 。於 是 ，寫 字 樓 大 廈 的 租 金 與 售 價 被 推 高 ，而 寫 字 樓
市 場 的 吸 引 力 大 增 ； 同 時 由 於 對 外 資 政 策 的 開 放 ，香 港 地 產 商 為 代 表 的 房 地 產 開 發 商 興 建
大 量 的 寫 字 樓 項 目 。因 此 ，北 京 寫 字 樓 物 業 市 場 以 較 快 的 發 展 速 度 經 歷 過 起 步 階 段 。

「調 整」階 段 ：（1997年 至2003年）

在 此 階 段 ，受 前 期 寫 字 樓 物 業 發 展 中 出 現 的 大 量 投 資 影 響 ，市 場 供 應 量 超 過 了 市 場 需
求 。這不平衡帶來寫字樓市場的激烈競爭（少數優質項目如國貿 、位於東方廣場的東方經貿
城受不利影響較少）。且期間經歷過東南亞金融危機 ，網路泡沫破滅以及非典型肺炎帶來的
影 響 ，使 北 京 市 的 寫 字 樓 物 業 市 場 蹣 跚 前 行 。

這 一 時 期 可 被 視 為 北 京 市 寫 字 樓 物 業 市 場 的 調 整 階 段 。經 濟 衰 退 也 使 得 寫 字 樓 物 業 的
開發投資變得更為理性 。值得一提的是金融街與中關村的商業中心發展了起來 。與此同時 ，
其 它 商 業 中 心 如 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 發 展 更 為 成 熟 。因 此 ，多 商 圈 的 格 局 逐 步 形 成 。

「快 速 發 展」階 段 ：（2003年 至 今）

2003年至今 ，北京市宏觀經濟保持健康發展(GDP連續多年以兩位數字的速度增長），寫
字 樓 物 業 市 場 也 開 始 在 平 穩 中 增 長 。尤 其 是2005年 之 後 ，寫 字 樓 新 增 供 應 量 加 大 ，且 新 增
寫 字 樓 的 整 體 品 質 較 以 前 相 比 有 大 幅 提 升 。甲 級 寫 字 樓 物 業 大 量 出 現 ，租 金 也 穩 步 上 漲 。

VI-22
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

在 經 歷 過2008年 全 球 金 融 危 機 的 短 暫 影 響 後 ，北 京 市 寫 字 樓 物 業 市 場 繼 續 保 持 著 快 速 向 前
發展。

截 至 目 前 ，相 比 國 外 較 成 熟 的 市 場 ，北 京 市 寫 字 樓 物 業 市 場 仍 然 只 能 視 為 一 個 發 展 中
的 市 場 。可 是 ，其 未 來 發 展 潛 力 巨 大 。

• 北京市主要寫字樓物業區域概述：北京寫字樓物業集中分佈於六大區域中；王府
井 ╱ 東 長 安 街 區 域 是 發 展 最 早 的 ；CBD是 最 大 的 寫 字 樓 物 業 商 圈 。

北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 主 要 分 佈 在 六 個 寫 字 樓 物 業 區 域 中 ，包 括CBD ，金 融 街 ，中 關
村 ，燕 莎 ，東 二 環 以 及 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 。

北京主要寫字樓物業區域

Zhongguancun

Lufthansa

East 2nd Ring Road

Financial Street
Wangfujing/East CBD
Chang’an Avenue
/

資料來源：戴德梁行

亞 運 村 、望 京 、總 部 基 地（豐 台 區）及 亦 莊 經 濟 技 術 開 發 區 的 寫 字 樓 物 業 市 場 近 年 也 得
到 相 當 程 度 的 發 展 。然 而 ，相 對 於 以 上 六 個 較 為 成 熟 的 商 業 中 心 來 說 ，無 論 是 樓 宇 品 質 、
總 存 量 、經 營 狀 況 及 市 場 影 響 等 都 遜 一 籌 。

此處將主要分析圖中所列六大商業區：

王府井╱東長安街

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 業 區 位 於 東 長 安 街 沿 線 ，具 有 地 理 位 置 優 勢 。另 外 ，早 期 的 使 館
區 位 於 附 近 ，使 得 該 區 域 有 條 件 成 為 北 京 市 寫 字 樓 物 業 市 場 的 發 源 地 。1985年 中 信 國 際 大
廈 的 投 入 運 營 標 誌 著 該 區 域 乃 至 整 個 北 京 市 商 用 寫 字 樓 發 展 的 開 始 。該 商 業 區 也 因 此 成 為
北京市發展最早的寫字樓商業區。

VI-23
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

區 內 的 高 端 商 業 零 售 物 業 ，也 給 寫 字 樓 物 業 的 發 展 提 供 了 必 需 的 配 套 。因 此 ，區 內 寫
字 樓 物 業 在 市 場 自 發 因 素 調 節 下 ，迅 速 發 展 起 來 。

隨 着 賽 特 廣 場 、中 糧 廣 場 、光 華 長 安 大 廈 的 陸 續 入 市 ，使 得 該 區 域 寫 字 樓 的 重 心 開 始
擴 展 到 王 府 井 區 域 附 近 。在 調 整 期 之 後 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 市 場 內 影 響 最 大 ，面 積 最 大 ，
也是最優質的 寫 字 樓 項 目 — 位 於 東 方 廣 場 的 東 方 經 貿 城 開 始 投 入 市 場 ，大 大 提 升 了 該 區 域
市 場 的 成 熟 度 ，增 加 了 其 在 全 市 的 影 響 力 。

目 前 區 域 內 甲 級 寫 字 樓 存 量 約 為82.5萬 平 米（建 築 樓 面 面 積），位 於 東 方 廣 場 的 東 方 經

貿 城30萬 平 米 的 建 築 樓 面 面 積 佔 其 三 分 之 一 。由 於 對 市 場 影 響 大 ，其 客 戶 結 構 給 區 域 內 其
它 甲 級 寫 字 樓 一 個 參 照 性 標 準 。該 區 域 內 客 戶 主 要 包 括 專 業 服 務 業（法 律 、會 計 等）、IT 、
財 團 、金 融 保 險 服 務 業 及 一 些 高 科 技 製 造 業 類 企 業 。在2010年 第 四 季 度 ，該 區 域 甲 級 寫 字
10 11
樓 平 均 成 交 租 金 達 人 民 幣157.9元 每 月 每 平 米（建 築 樓 面 面 積） 。區 域 平 均 空 置 率 低 於 全
市 平 均 水 準 ，約 為11.14% 。

CBD

1990年代 ，圍繞國貿周圍陸續出現了一些高端寫字樓 ，尤其是地標性建築國貿的出現 ，

帶 動 了 整 個 區 域 的 寫 字 樓 物 業 市 場 發 展 。2000年 後 區 域 寫 字 樓 物 業 市 場 初 步 形 成 ，政 府 開
始 加 以 規 劃 ； 同 時 物 業 規 模 平 穩 發 展 。2007年 後 ，區 域 內 寫 字 樓 物 業 市 場 加 速 發 展 ，眾 多
高 品 質 寫 字 樓 陸 續 入 市 ，進 一 步 提 升 區 域 的 寫 字 樓 物 業 形 象 與 品 質 ，鞏 固 商 業 區 的 地 位 。

CBD經過近20年的發展 ，已成為以國際金融業 、文化傳媒業 、現代商務服務業為支柱的

商務中心區 。其金融 、貿易 、律師 、會計師事務所佔CBD租戶為34% ，已成為成熟的典型以
服 務 業 為 核 心 的 區 域 。CBD擁 有 數 量 眾 多 的 甲 級 寫 字 樓 大 廈 ，典 型 的 項 目 包 括 國 貿 中 心 、
銀 泰 中 心 、嘉 裡 中 心 及 華 貿 中 心 。

租戶主要包括眾多的外資500強企業 、金融機構 、諮詢公司及律師事務所 。2010年第四

季度 ，CBD區域甲級寫字樓存量約為215萬平米（建築樓面面積），平均成交租金水準約為人
民 幣180.4元 每 月 每 平 米（建 築 樓 面 面 積）。由 於 近 年 供 應 增 加 ，空 置 率 在 所 有 區 域 中 也 是 較
高 ，為19.72% 。

金融街

金 融 街 在1992年 由 國 家 政 策 引 導 發 展 而 來 ，是 北 京 市 第 一 個 大 規 模 開 發 的 金 融 產 業 功
能區 。國務院明確指出在此建設國家級金融管理中心 。最初 ，僅有國家金融監管機構及一些
大 型 國 有 企 業 將 總 部 設 址 於 此 。2001年 後 ，大 量 的 商 業 企 業 ，尤 其 是 金 融 類 的 企 業 相 繼 在
此 選 址 ，令 該 地 區 的 寫 字 樓 物 業 市 場 迅 速 發 展 起 來 。然 而 由 於 區 域 較 小（核 心 區 僅1.18平 方
公 里），開 發 面 積 有 限 。市 場 長 期 處 於 供 不 應 求 的 狀 態 ，空 置 率 較 低 ，故 而 租 金 水 平 較 高 。

目 前 區 域 內 可 出 租 的 甲 級 寫 字 樓 建 築 樓 面 面 積 超 過 100 萬 平 米（區 域 平 均 空 置 率 為
7.14%），而 自 用 型 寫 字 樓 建 築 樓 面 面 積 規 模 大 體 相 當 ，約 為100萬 平 米 。金 融 街 的 一 個 顯
著特點就是區

10 此 平 均 成 交 租 金 為2010年 第 四 季 度 的 簽 約 成 交 價 ，由 於 租 戶 簽 約 與 正 式 入 住 一 般 會 有2-3個 月（裝 修 期）的

間 隔 期 ，因 此 ，該 水 準 下 的 租 金 收 益 一 般 在 數 月 後 才 能 反 映 在 業 主 財 務 帳 面 上 。
11 此 處 以70%的 寫 字 樓 平 均 使 用 率 為 依 據 折 算 出 本 節 之 建 築 面 積 租 金 數 據 。

VI-24
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

域 內 自 用 型 寫 字 樓 數 量 眾 多 。出 租 型 寫 字 樓 典 型 項 目 有 英 藍 國 際 金 融 中 心 ，豐 融 國 際 金 融
中 心 ，卓 著 國 際 金 融 中 心 等 。

主 要 的 租 戶 包 括 銀 行 、保 險 、證 券 ，境 內 ╱ 境 外 投 資 法 團 、政 府 相 關 金 融 監 管 機 構 及
一 些 國 有 大 型 企 業 。在2010年 第 四 季 度 ，區 域 內 平 均 成 交 租 金 水 平 約 為 人 民 幣212.12元 每
月 每 平 米（總 樓 面 面 積）。

中關村

中 關 村 區 域 因 其 高 校 數 量 及 科 研 機 構 較 多 ，國 家 正 式 規 劃 該 區 域 為 北 京 市 乃 至 全 國 高
科技發展中心 。至此 ，中關村區域寫字樓物業市場伴隨着這個區域的發展規劃而逐漸形成 。
由 於 該 區 域 高 科 技 特 徵 鮮 明 ，租 戶 群 較 為 特 色 ，在 一 定 程 度 上 也 對 區 域 寫 字 樓 物 業 市 場 的
發展有所限制。

目 前 區 域 內 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 存 量 約76萬 平 米（總 樓 面 面 積），區 域 平 均 空 置 率 為

1.78% 。典型的項目包括融科資訊中心 ，理想國際大廈 ，清華科技大廈等 。租戶群主要包括
IT 、電 子 、電 信 類 高 科 技 企 業 及 研 發 機 構 。在2010年 第 四 季 度 ，該 區 域 甲 級 寫 字 樓 物 業 平
均 成 交 租 金 水 準 較 低 ，約 為 人 民 幣140.86元 每 月 每 平 米（總 樓 面 面 積）。

燕莎

燕 莎 區 域 市 場 緊 鄰 使 館 區 ，為 北 京 市 寫 字 樓 發 展 較 早 的 區 域 之 一 。燕 莎 友 誼 商 城 ，作
為 首 個 國 際 化 的 百 貨 店 ，有 效 帶 動 了 整 個 區 域 的 物 業 發 展 。目 前 區 域 內 商 業 配 套 成 熟 ，國
際 化 氣 氛 濃 厚 ，為 寫 字 樓 物 業 市 場 的 發 展 提 供 了 有 利 的 條 件 。

目 前 區 域 內 甲 級 寫 字 樓 市 場 存 量 約61萬 平 米（總 樓 面 面 積），平 均 空 置 率 約 為13.07% ，

典型的項目包括亮馬河大廈 ，現代汽車大廈 ，鳳凰置地廣場等 。租戶群主要包括外資企業 、
製 造 業（尤 其 是 汽 車 製 造 類 企 業）、貿 易 及 專 業 服 務 類 企 業 。在2010年 第 四 季 度 ，該 區 域 甲
級 寫 字 樓 物 業 平 均 成 交 租 金 水 準 約 為 人 民 幣154.38元 每 月 每 平 米（總 樓 面 面 積）。

東二環

東 二 環 區 域 依 據 便 利 的 交 通 條 件 ，成 為 不 少 國 有 企 業 辦 公 的 首 選 地 。目 前 中 海 油 、中
石 化 、中 青 旅 、中 國 電 信 、中 國 移 動（北 京）等 都 把 企 業 總 部 設 置 於 此 。雖 然 東 二 環 發 展 起
步 稍 晚 ，在 自 用 型 企 業 需 求 帶 動 下 ，一 些 高 品 質 寫 字 樓 逐 漸 進 入 市 場 ，

目 前 區 域 內 甲 級 寫 字 樓 市 場 存 量 約42萬 平 米（總 樓 面 面 積），平 均 空 置 率 為20.26% ，為

所 有 區 域 中 最 高 。典 型 項 目 包 括 國 華 投 資 大 廈 ，中 青 旅 大 廈 ，來 福 士 廣 場 及 第 五 廣 場 。租
戶 群 主 要 包 括 一 些 國 有 大 型 企 業 ，尤 其 是 國 有 能 源 類 型 企 業 。在2010年 第 四 季 度 ，該 區 域
甲 級 寫 字 樓 平 均 成 交 租 金 水 準 約 為 人 民 幣171.52元 每 月 每 平 米（總 樓 面 面 積）。

VI-25
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

• 北京市甲級寫字樓供應量 、吸納量及空置率分析 ： 目前甲級寫字樓總存量為660萬

平 米（總 樓 面 面 積），自2005年 開 始 供 應 量 上 升 ，吸 納 量 也 保 持 強 勁 ，空 置 率 當 前
處 於 較 低 水 準(13.8%）
戴 德 梁 行 顯 示 ，北 京 甲 級 寫 字 樓 在2005年 之 前 年 度 新 增 供 應 較 少 。因 此 ，市 場 仍 不 景
氣 ，而 需 求 亦 不 強 。
北 京 市 甲 級 寫 字 樓 供 應 、淨 吸 納 及 空 置 率
平方米（建築樓面面積）
1,000,000 25%
900,000
800,000 20%
700,000
600,000 15%
500,000
400,000 10%
300,000
200,000 5%
100,000
- 0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

歷年新增供應量 歷年淨吸納量 年終空置率

資料來源：戴德梁行研究部

2005年 之 後 ，新 增 甲 級 寫 字 樓 供 應 明 顯 增 多 。2005年 起5年 中 ，年 度 平 均 增 加 約78萬

平 米（總 樓 面 面 積）的 供 應 量 。這 一 方 面 因 為 經 濟 高 速 發 展 帶 來 了 較 大 的 辦 公 物 業 需 求 ，另
一 方 面 因 為 租 戶 對 於 高 品 質 寫 字 樓 物 業 的 需 求 有 所 增 加 ，促 進 了 甲 級 辦 公 樓 物 業 的 不 斷 入
市 。截至2010年末 ，北京市甲級寫字樓物業總存量約為660萬平米（總樓面面積），而位於東
方 廣 場 的 東 方 經 貿 城 為（且 自 入 市 以 來 一 直 為）北 京 最 大 甲 級 寫 字 樓 項 目 。
在甲級寫字樓物業大量入市的同時 ，平均空置率仍然保持相對較低的水準 。尤其是2007
年 末 空 置 率 僅9.6%；2008年 第 四 季 至2009年 因 金 融 危 機 的 影 響 ，年 末 空 置 率 短 暫 上 升 至
19.9% 。然 而 ，2010年 需 求 迅 速 恢 復 ，平 均 空 置 率 在2010年 第 四 季 度 下 降 至13.5%的 水 準 。
• 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 租 金 分 析 ： 成 交 租 金 保 持 較 高 水 準（金 融 危 機 除 外），2010
年 的 租 金 約 為 人 民 幣159.19元 每 月 每 平 米（總 樓 面 面 積）
雖 然 自2005年 新 增 供 應 量 一 直 較 多 ，然 在 強 勁 需 求 的 作 用 下 ，甲 級 寫 字 樓 物 業 租 金 水
平良好：
例如,2006年第二季度至2008年第三季度成交租金穩中有升（租金水平在每月每平米（建
築 樓 面 面 積）約 人 民 幣155至161元 之 間 浮 動）；
2009年第二季度 ，受2008年第四季度金融危機影響 ，租金迅速下滑至每月每平米（建築
樓 面 面 積）人 民 幣140.78元 。
北京市甲級寫字樓成交租金
人民幣╱月╱
平方米（總樓面面積）
180.00 171.15
160.79
160.00
140.00
140.78
120.00
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
0.00
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
年 季
季
20 第二
20 第三
20 第四
20 第一
20 第二
20 第三
20 第四
20 第一
20 第二
20 第三
20 第四
20 第一
20 第二
20 第三
20 第四
20 第一
20 第二
20 第三

四
第
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資料來源：戴德梁行研究部

VI-26
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

而 後 從2009年 第 三 季 度 ，甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 回 暖 ，租 金 一 路 上 揚 ，目 前 已 恢 復 至 金
融 危 機 前 的 較 高 水 準 。於2010年 第 四 季 度 ，平 均 成 交 租 金 達 到 人 民 幣171.15元 每 月 每 平 米
（建 築 樓 面 面 積），在 未 來 整 體 經 濟 發 展 趨 勢 較 好 的 情 況 下 ，預 計 租 金 將 繼 續 保 持 上 升 。

12
• 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 未 來 供 應 分 析 ： 未 來3年（2011年 至2013年）內 年 度 供 應 量
較 前 五 年（2006年 至2010年）有 所 減 少 ，市 場 壓 力 相 應 減 小 ，發 展 前 景 看 好

北京市甲級寫字樓未來供應

建築樓面面積
名稱 區域 預計完工日期 （平 米）

中信証券大廈. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 燕莎 2011年 70,000

西單銀座中心. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 其他 2011年 80,000
美晟國際廣場. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 其他 2011年 43,000
北京僑福芳草地 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 其他 2011年 80,000
國 盛 中 心. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 東二環 2011年 140,000
北京財富中心三期 . . . . . . . . . . . . . . . . . CBD 2011年 150,000
以 太 廣 場. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . CBD 2011年 50,000

資料來源：戴德梁行顧問部

戴德梁行顯示 ： 未來3年（2011年至2013年）內北京市甲級寫字樓物業供應量約為61萬平
米（總 樓 面 面 積）。這 些 未 來 供 應 將 近 一 半 都 集 中 在CBD區 域 。且 預 計2011年 供 應 量 最 高 ，
2012年 至2013年 幾 乎 沒 有 任 何 新 增 供 應 量 。未 來 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 面 臨 的 競 爭 壓 力 也 將
減小 。在維持現有吸納量的平均水平前提下 ，甲級寫字樓物業市場空置率維持在較低水平 ，
同 時 租 金（至2011年 末）可 能 進 一 步 上 漲 。

• 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 租 金 預 測 ： 預 計 未 來3年（2011年 至2013年）租 金 將 保 持 約
年 度5.21%的 速 度 增 長

戴 德 梁 行 未 來 租 金 預 測 考 慮 因 素 包 括 ： 歷 史 租 金 變 動 率 ，未 來 供 求 以 及 通 貨 膨 脹 率 。

戴 德 梁 行 顯 示2007年 至2010年 ，北 京 市 甲 級 寫 字 樓 租 金 年 度 平 均 增 長 率 為3.68%（金 融

危 機 期 間 變 動 率 屬 於 非 正 常 變 動 ，此 處 不 納 入 計 算）。預 計 未 來 經 濟 發 展 樂 觀 ，因 此 假 設 未
來 北 京 甲 級 寫 字 樓 物 業 租 金 仍 將 以 此3.68%速 度 上 漲 。

由 於 未 來 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 的 供 應 量 大 幅 減 少 ，在 維 持 現 有 吸 納 水 平 下 ，預
計2013年 空 置 率 約 為5.0%左 右 ，相 比2010年 第 四 季 度 下 降8.5% ，因 此 ，租 金 預 期 上 漲 。

根 據 北 京 市 統 計 局 ，北 京 市 前10年（2000年 至2010年）的 平 均 通 貨 膨 脹 率 約 為1.53% ，

此 處 預 計 未 來3年（2011年 至2013年）仍 將 保 持 同 一 水 準 。

12 此 處 的 未 來 供 應 指 的 是 已 經 在 建 或 者 已 經 有 明 確 規 劃 的 ，預 計 為 甲 級 品 質 的 寫 字 樓 項 目 。其 完 工 時 間 隨 著
工程進度的變化未來可能有所調整。

VI-27
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

綜 上 分 析 ，戴 德 梁 行 預 計 未 來 三 年（2011年 至2013年）內 每 年 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 租
金 上 漲 幅 度 約 為5.21%（預 期 租 金 增 長 率 與 預 期 未 來 年 度 通 貨 膨 脹 率 集 兩 部 分）。

北京市甲級寫字樓成交租金預測

北京市租金預測 2010年 2011年 2012年 2013年

預 測 值（人 民 幣 ╱ 月 ╱ 實 用 面 積 平 米） . . . . 227.41 239.26 251.72 264.83

預 測 值（人 民 幣 ╱ 月 ╱ 平 米
　（建 築 樓 面 面 積））. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159.19 167.48 176.20 185.38

資料來源：戴德梁行顧問部

• 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 銷 售 分 析 ：2009年 寫 字 樓 物 業 整 售 表 現 較 活 躍 ，平 均 價 格
約 為 人 民 幣30,000元 ╱ 平 米（總 樓 面 面 積）左 右

2009年 甲 級 寫 字 樓 物 業 整 售 交 易 較 為 頻 繁 ，這 主 要 是 因 為 金 融 危 機 後 期 ，寫 字 樓 物 業
銷 售 價 格 有 所 下 降 ，眾 多 投 資 者 有 意 於 此 時 購 入 若 干 物 業 ，以 期 市 場 回 暖 時 物 業 升 值 。

部份寫字樓銷售列表

銷售單價
銷售面積 （元 ／ 平 米
（平 米（建 築 （建 築 樓 面
項目名稱 所屬商圈 銷售方式 樓 面 面 積）） 銷售時間 面 積））

融 科 資 訊 中 心D座 . . . . . . . . . . 中 關 村 整售 29,856 2009年 第 三 季 23,395

兆 泰 北 豐C1樓 . . . . . . . . . . . . . . 金 融 街 整售 45,966 2009年 第 三 季 35,015
嘉盛中心. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 燕莎 整售 82,200 2009年 第 四 季 28,467
佳程廣場. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 燕莎 整售 102,735 2010年 第 二 季 28,227

資 料 來 源 ： 北 京 市 住 房 和 城 鄉 建 設 委 員 會 ，戴 德 梁 行 研 究 部 整 理

近期寫字樓物業整售交易案例成交價格均在人民幣30,000元 ╱ 平米（總樓面面積）左右 。

VI-28
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

3.2 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 研 究

• 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 概 覽 ： 地 理 位 置 較 好 ，發 展 較 為 成 熟
的區域

王府井╱東長安街區域甲級寫字樓項目分佈圖
王
建
府
國
井
門
大
6 北
街
大
街

7 4 建國門外大街
1

東長安街 9 10
11 12 8 3
5 2

1. 中信國際大廈 4. 光華長安大廈 7. 東方廣場 10. LG雙子座大廈

2. 賽特廣場 5. 東海中心 8. 華夏銀行大廈 11. 民生金融中心（B, E座）
3. 中糧廣場 6. 華潤大廈 9. 新華保險大廈 12. 民生金融中心（A, C, D座）

王府井 ╱ 東長安街區域甲級寫字樓物業大致沿著長安街至建國門外大街南北分佈 ，交通

方 便（地 鐵1號 綫 在 區 域 內 設 置4個 站）。王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 發 展 起 步 最 早 ，眾 多 高 品 質
寫字樓物業陸續投入市場 ，其發展較其它區域更為成熟 ： 空置率較低 ，保持在10.0%左右 ，
尤 其 是 像 華 潤 大 廈 、位 於 東 方 廣 場 的 東 方 經 貿 城 、LG雙 子 座 大 廈 這 樣 的 高 品 質 寫 字 樓 ，長
期 處 於 滿 租 狀 態 ； 且 該 區 域 從 長 期 租 金 走 勢 來 看 ，平 均 租 金 走 勢 平 穩 。

• 區 域 甲 級 寫 字 樓 物 業 供 應 分 析 ： 目 前 區 域 甲 級 寫 字 樓 物 業 總 存 量 約 為82.5萬 平 米
（總 樓 面 面 積），近7年（2004年 至2010年）新 增 供 應 較 少 ，未 來 市 場 發 展 環 境 較 好

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 年 度 供 應 數 據 顯 示 年 度 平 均 供 應 量 較 小 ，然 其 發 展 歷 史 較 長 ，
因 此 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 存 量（存 量 指 目 前 供 應 總 量）於 所 有 主 要 區 域 內 屬 較 大 。至2010年
末 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 存 量 約 為82.5萬 平 米（總 樓 面 面 積）。

值 得 注 意 的 是2003年 新 增 供 應 較 大 ，這 主 要 是 由 於 位 於 東 方 廣 場 的 東 方 經 貿 城 入 市 。
東 方 經 貿 城 入 市 當 年 即 被 北 京 市 商 務 局 及 工 商 局 評 為 北 京 最 佳 寫 字 樓 。其 寫 字 樓 部 分 建 築
樓 面 面 積 高 達 約30萬 平 米（總 樓 面 面 積）左 右 ，受 益 於 區 域 內 及 項 目 自 身 的 商 業 配 套 ，該 寫
字 樓 物 業 租 賃 情 況 表 現 優 異 ，自2001年 推 出 以 來 出 租 率 保 持 在 約95.0% 。且 租 戶 資 質 好 ，
吸引了大量的專業服務業（四大會計師事務所有三家選址於此 ，例如德勤與安永就各冠名於

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

其 中 一 棟 寫 字 樓）、IT 、金 融 、保 險 投 資 行 業 的 企 業 入 住 。位 於 東 方 廣 場 的 東 方 經 貿 城 租 金
在區域內保持最高水平。

王府井╱東長安街區域甲級寫字樓歷年供應
平方米（建築樓面面積）
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
-
前
年

年
之
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歷年新增供應量 存量

資料來源：戴德梁行研究部

同 時 可 以 明 顯 看 出 區 域 內2006年 至2008年 缺 少 新 增 供 應 。與 同 期 北 京 其 他 區 域 供 應 數
量 相 比 ，區 域 內 寫 字 樓 物 業 競 爭 壓 力 必 然 較 小 ，市 場 經 營 環 境 預 計 將 優 於 其 它 供 應 較 多 的
區域。

• 甲 級 寫 字 樓 淨 吸 納 量 及 空 置 率 分 析 ： 需 求 狀 況 良 好 ，空 置 率 當 前 處 於 較 低 水 準
(13.15%)

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 寫 字 樓 需 求 狀 況 在2008年 至2010年（除 金 融 危 機 期 間 外）表 現 較

為 強 勁 。與 此 同 時 ，空 置 率 在2008年 期 間 曾 一 度 低 至2.2% 。金 融 危 機 期 間 ，市 場 需 求 有 所
萎縮 ，加之民生金融中心項目新增供應於2009至2010年陸續入市 ，市場空置率有所上升 ，然
而仍然維持在11.9%左右的水準 。至2010年第四季王府井 ╱ 東長安街區域空置率為11.14% 。

王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 甲 級 寫 字 樓 供 應 、淨 吸 納 及 空 置 率
平方米（建築樓面面積）
100,000 16%

80,000 14%

12%
60,000
10%
40,000
8%
20,000
6%
-
4%
2008年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2010年
-20,000 2%
第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季 第一季 第二季 第三季 第四季

-40,000 0%
歷年新增供應量 歷年淨吸納量 年終空置率

資料來源：戴德梁行研究部

• 甲 級 寫 字 樓 物 業 租 金 分 析 ： 平 均 成 交 租 金 水 準 表 現 較 為 穩 定(2010年 第 四 季 平 均 為
人 民 幣157.90元 每 月 每 平 米（建 築 樓 面 面 積）； 各 主 要 寫 字 樓 物 業 項 目 租 金 水 平 差
異較大
戴 德 梁 行 顯 示 ，過 去 的 五 年（2005年 至2010年）中 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 市 場 的 甲 級 寫 字
樓 物 業 平 均 成 交 租 金 表 現 較 為 穩 定 。截 至2010年 第 四 季 度 ，平 均 成 交 租 金 為 人 民 幣157.90
元 每 月 每 平 米（總 樓 面 面 積）。
值 得 一 提 的 是 區 域 內 各 個 寫 字 樓 物 業 項 目 之 間 由 於 新 舊 不 一 ，硬 體 設 施 有 所 差 異 ，因
此 其 租 金 水 準 相 差 較 大 。如 品 質 更 好 的 幾 棟 甲 級 寫 字 樓 ： 位 於 東 方 廣 場 的 東 方 經 貿 堿 ，華

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 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

潤大廈以及LG雙子座大廈 ，其租金水準相對於區內市場平均租金水準也要高出約20%至40%
左右。

王府井╱東長安街區域甲級寫字樓租金
人民幣╱月╱
平方米（總樓面面積）
200.00

150.00

100.00

50.00

0.00

20 9年第三季
20 0年第四季
20 0年第一季
20 0年第三季
年 季
季
20 8年第一季
20 8年第二季
20 8年第三季
20 9年第四季
20 9年第一季
20 9年第二季
20 7年第一季
20 7年第二季
20 7年第三季
20 8年第四季
20 6年第二季
20 6年第三季
20 7年第四季
20 5年第一季
20 5年第二季
20 5年第三季
20 6年第四季
20 6年第一季

10 二
四
第
20 5年第

0
0
0
0
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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0
0
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資料來源：戴德梁行研究部

• 甲 級 寫 字 樓 物 業 未 來 供 應 量 分 析 ： 未 來 三 年 預 計 新 增 供 應 量 極 少 ，市 場 前 景 看 好

如 前 部 分 對 北 京 市 甲 級 寫 字 樓 物 業 整 體 市 場 的 未 來 供 應 分 析 ，未 來 供 應 量 主 要 集 中 在
CBD ，王府井 ╱ 東長安街區域預計未來三年（2011年至2013年）內將不會有新增供應入市 。這
將 減 少 競 爭 及 市 場 壓 力 ，對 未 來 該 區 域 的 甲 級 寫 字 樓 物 業 整 體 市 場 無 疑 是 一 個 利 好 因 素 。

• 甲級寫字樓物業租金預測 ： 預計租金將保持北京市增長速度 ，年增長率約為5.21%

左右

考 慮 到 ，第 一 ： 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 未 來 三 年（2011年 至2013年）無 新 增 供 應 量 ； 第 二 ，
該 區 域 空 置 率 一 直 保 持 較 低 水 準（過 去 三 年（2007年 至2009年）中 空 置 率 比 全 市 空 置 率 低 約
7.5%； 第 三 ： 區 域 內 需 求 情 況 良 好 ，預 計 可 見 未 來 不 會 出 現 重 大 的 市 場 變 化 。

鑑 於 上 述 假 設 ，預 計 未 來 三 年（2011年 至2013年）內 ，該 區 域 甲 級 寫 字 樓 的 租 金 年 度 增
長 率 將 約5.21%（至 少 不 低 於 北 京 市 的 預 測 增 長 率）。

王府井／東長安街區域甲級寫字樓成交租金預測

2010年 2011年 2012年 2013年

租金預測 第四季度 第四季度 第四季度 第四季度
預 測 值（人 民 幣 ╱ 月 ╱ 平 方 米
　（建 築 樓 面 面 積））. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157.90 166.13 174.78 183.89

資料來源：戴德梁行顧問部

4. 總結

• 北 京 市 經 濟 發 展 迅 速 ，基 礎 設 施 持 續 改 進 ，城 市 吸 引 力 較 大 ，為 商 用 物 業 的 發 展
創造了良好的條件。

上 個 十 年（2000年 至2010年）內 ，北 京 市 的 總 零 售 銷 量 增 長 強 勁 ，有 力 地 促 進 了 零 售 商
業 物 業 發 展 。同 時 北 京 就 業 人 口 ，尤 其 是 第 三 產 業 就 業 人 口 增 長 較 快 ，帶 動 了 寫 字 樓 物 業
市場的發展。
VI-31
 附 錄 六 戴 德 梁 行 有 關 北 京 零 售 業 及
辦 公 物 業 市 場 之 函 件

城 市 基 礎 設 施 較 好 ，政 府 高 效 ，更 高 生 活 水 準 ，就 業 及 消 費 質 素 的 吸 引 力 使 外 來 投 資
及 消 費 繼 續 增 加 ，促 進 了 北 京 城 市 房 地 產 的 發 展 。

• 目 前 北 京 零 售 商 業 物 業 市 場 正 處 於 良 性 發 展 中 ，其 中 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 優 勢
明顯且預計未來仍將保持這一優勢。

高端零售項目集中於八大市場 ，其中王府井 ╱ 東長安街市場歷史悠久 ，擁有良好規劃 ，

成熟且保持穩定發展。

高端零售項目發展迅速；北京整體市場與王府井╱東長安街區域需求強勁；王府井╱
東 長 安 街 零 售 商 業 物 業 運 營 狀 況 良 好 ，市 場 空 置 率 遠 低 於 全 市 平 均 水 準 。

未 來 北 京 市 零 售 物 業 供 應 較 大 ，然 而 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 供 應 較 少 ，表 示 在 可 見 未
來該區域市場壓力小。

2010年 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 區 域 零 售 物 業 租 金 為 全 市 所 有 主 要 區 域 的 最 高 水 準 ，並 且 預
計可見未來仍將穩步上升。

• 寫 字 樓 物 業 市 場 發 展 迅 速 ，且 仍 處 於 增 長 中 ，王 府 井 ╱ 東 長 安 街 的 寫 字 樓 物 業 市
場經營狀況良好且未來發展前景看好。

主 要 甲 級 寫 字 樓 物 業 集 中 分 佈 於 六 大 市 場 中 ，其 中 東 長 安 街 ╱ 王 府 井 區 域 是 發 展 最 早
的寫字樓商圈。

北 京 市 甲 級 寫 字 樓 自2005年 開 始 供 應 量 上 升 ，而 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 近 七 年（2004
年 至2010年）新 增 供 應 較 少 ，因 此 不 論 競 爭 及 市 場 壓 力 也 較 小 。

北 京 市 整 體 市 場 與 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 的 甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 需 求 狀 況 良 好 ，空 置
率均處於較低水準。

北 京 市 整 體 市 場 未 來 三 年（2011年 至2013年）內 ，甲 級 寫 字 樓 物 業 年 度 未 來 供 應 較 前 五
年（2006年 至2010年）有 所 減 少 。市 場 ，特 別 是 王 府 井 ╱ 東 長 安 街 商 圈 預 計 未 來 三 年（2011
年 至2013年）內 無 新 增 供 應 。未 來 供 應 缺 乏 有 助 於 此 商 圈 之 項 目 。

甲 級 寫 字 樓 物 業 市 場 平 均 租 金 已 從 金 融 危 機 中 恢 復 ，預 計 未 來 三 年（2011年 至2013年）
將繼續增長。

VI-32
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

中信仲量聯行有限公司
中 國 北 京 市 建 國 門 外 大 街1號
中 國 國 際 貿 易 中 心3座11樓
郵 政 編 號 ：100004

敬啟者：

北京豪華酒店及服務式公寓市場研究

北 京 東 方 廣 場 有 限 公 司（下 稱「客 戶」）目 前 正 在 為 以 東 方 廣 場 為 唯 一 資 產 的 房 地 產 投 資

信 託 基 金（「REIT」）上 市 作 準 備 ，故 指 示 中 信 仲 量 聯 行 有 限 公 司 對 北 京 豪 華 酒 店 和 服 務 式 公
寓 市 場 進 行 詳 細 分 析（「本 調 研」）。該 報 告 是 為 REIT 發 售 通 函 準 備 並 將 成 為 REIT 發 售 通 函
中的一部分。

聘任日期

聘 任 中 信 仲 量 聯 行 有 限 公 司 的 合 同 於2010年9月28日 開 始 執 行 。該 報 告 所 反 映 的 資 料
及 作 出 的 評 論 均 根 據 於2010年9月28日 至9月30日 進 行 之 案 頭 研 究 。

利益非相關聲明

我們確保中信仲量聯行有限公司不會有任何經濟或其它利益與本案的正確評估發生衝
突 ，或 被 視 為 可 能 對 我 們 提 供 公 正 評 估 的 能 力 造 成 影 響 。我 們 將 維 持 這 一 立 場 直 到 本 調 研
結束。

VII-1
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

信息使用
我 方 的 報 告 基 於 市 場 調 研 、對 行 業 的 見 解 及 客 戶 提 供 的 相 關 信 息 ，這 些 信 息 對 我 們 的
預 估 結 果 至 關 重 要 。與 此 同 時 ，我 方 也 通 過 多 渠 道 為 此 次 調 研 搜 集 數 據 和 信 息 。儘 管 在 使
用 信 息 時 已 恪 盡 職 守 ，中 信 仲 量 聯 行 有 限 公 司 仍 不 確 保 其 準 確 性 。如 發 現 信 息 不 夠 準 確 或
產 生 誤 解 ，並 對 本 調 研 產 生 影 響 ，中 信 仲 量 聯 行 有 限 公 司 保 留 修 正 其 意 見 和 報 告 的 權 利 。
信 息 來 源 和 假 設 條 件 已 在 報 告 之 中 作 了 闡 述 。我 們 沒 有 義 務 就 提 交 報 告 之 後 發 生 的 事 件 影
響而更新本報告。
限制和假設
本 調 研 以 當 前 及 未 來 可 能 出 現 的 市 場 狀 況 為 依 據 。我 們 一 再 表 示 ，對 未 來 市 場 狀 況 和
指 標 價 值 觀 的 預 估 存 在 許 多 不 確 定 性 ，因 此 最 多 只 能 將 其 作 為 對 可 能 性 的 預 估 評 估 ，而 非
絕 對 的 必 然 。前 瞻 性 的 預 估 涉 及 大 量 可 變 因 素 的 假 設 ，這 些 可 變 因 素 容 易 受 到 起 伏 不 定 的
市場狀況的影響。
• 在 準 備 本 調 研 時 ，我 們 依 據 的 假 設 條 件 包 括 ： 我 們 必 須 認 識 到 ，當 前 社 會 經 濟 、
消費及資本市場存在明顯的波動性和不確定性。
• 相 對 於 近 期 全 球 經 濟 的 不 景 氣 ，中 國 經 濟 保 持 了 較 前 些 年 發 展 略 為 溫 和 的 增 長 。
雖 然2010年 中 國 各 區 域 和 總 體 上 都 逐 步 恢 復 發 展 ，但 是 市 場 對 於2011年 海 外 經 濟
出現緩慢發展的可能性依然存有顧慮。
• 中國政治環境及人民幣貨幣兌其他主要國際貨幣滙率相對穩定。
• 除短期效應之外 ，中國的旅遊業發展趨勢在近期預計至少保持旅遊人次逐步提升 。
• 未 來 不 會 發 生 SARS 回 潮 ，或 者 爆 發 一 些 對 中 國 及 亞 洲 酒 店 和 旅 遊 市 場 產 生 長 期
負面效應的類似疾病或傳染病。
• 我 們 必 須 認 識 到 ，房 地 產 投 資 市 場 動 蕩 不 定 ，本 調 研 中 的 預 估 結 果 可 能 在 一 段 時
間 之 後 與 實 際 情 況 大 相 逕 庭 。此 外 ，政 府 為 保 證 宏 觀 經 濟 的 穩 步 發 展 落 實 的 政 策
和方案將對中國現有的房地產市場產生即時全面的影響。
若 您 對 此 報 告 有 任 何 疑 問 ，請 即 與 我 們 聯 繫 。
此致
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2011年4月11日

VII-2
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

1.0 北 京 酒 店 市 場 簡 介
1
北 京 擁 有1,970萬 常 住 人 口（其 中1,250萬 人 口 為 永 久 居 民），眾 多 外 籍 人 士 和 學 生 生 活
於 此 ，是 中 國 的 政 治 、經 濟 和 文 化 中 心 ，是 世 界 上 發 展 最 快 的 城 市 之 一 。在 中 國 經 濟 對 外
開 放 政 策 的 推 動 下 ，北 京 應 該 說 是 內 地 最 早 實 現 經 濟 起 飛 的 城 市 之 一 。儘 管 過 去 發 展 的 道
路 出 現 了 一 些 顛 簸 ，但 北 京 在1999年 至2009年 中 取 得 了 前 所 未 有 的 增 長 勢 頭 ，且 這 種 勢 頭
絲 毫 沒 有 放 緩 的 跡 象 。2009年 北 京 的 人 均 國 內 生 產 總 值 (GDP) 達 到 了 人 民 幣70,452元（折 合
10,314美 元），僅 次 於 上 海 的 人 均 國 內 生 產 總 值 人 民 幣77,764元 。
2008年 夏 季 奧 運 會 在 北 京 順 利 舉 行 ，對 北 京 的 旅 遊 和 酒 店 市 場 產 生 了 長 遠 的 影 響 。奧
運 會 的 成 功 舉 行 讓 北 京 獲 得 了 全 球 的 關 注 。儘 管 奧 運 舉 行 的 兩 個 星 期 之 內 北 京 吸 引 了 大 量
的 國 內 外 遊 客 ，但 舉 辦 奧 運 會 所 導 致 的 後 續 效 應 將 更 加 顯 著 — 為 借 助 舉 辦 奧 運 會 登 上 世
2
界 舞 台 中 心 ，北 京 進 行 了 一 次 全 面 提 升 ，投 入410多 億 美 元 實 施 了800餘 個 基 礎 設 施 建 設 項
目 ，很 大 程 度 上 推 進 了 古 城 的 現 代 化 進 程 ，加 快 了 未 來 的 發 展 。在 酒 店 行 業 ，眾 多 酒 店 趕
在 奧 運 會 開 幕 之 前 和 奧 運 期 間 紛 紛 開 業 迎 賓 ，在 很 大 程 度 上 改 善 了 北 京 飯 店 的 供 給 質 量 ，
進一步提高了城市舉辦全球性會議的吸引力。
奧 運 會 在 許 多 方 面 都 成 為 了 一 種 催 化 劑 ，推 動 著 這 座 古 老 的 城 市 飛 速 進 入21世 紀 ，並
成 為 了 酒 店 業 的 發 展 轉 捩 點 。雖 然 全 球 金 融 危 機 的 影 響 在 海 外 仍 然 揮 之 不 去 ，但 中 國 和 北
京 的 經 濟 已 經 相 對 較 快 地 出 現 了 復 蘇 。這 一 點 在 北 京 的 酒 店 市 場 績 效 上 同 樣 也 有 體 現 。隨
着 中 國 不 斷 發 展 ，在 全 球 市 場 的 重 要 性 愈 發 明 顯 ，北 京 將 進 一 步 鞏 固 其 在 世 界 舞 台 上 的 地
位並帶動當地經濟和酒店需求的增長。
1.1 北 京 旅 遊 市 場 簡 要 概 述
3
旅遊概況表
遊客總人次
4
• 歷 史 複 合 年 均 供 應 量 增 長 率(CAAC)（2000–2010）＝ 年 增 長5.9%
• 2010年 度 遊 客 總 人 數 ＝1.85億 人 次
國內遊客人次
• 歷 史 複 合 年 均 供 應 量 增 長 率(CAAC)（2000–2010）＝ 年 增 長5.9%
• 2010年 度 遊 客 總 人 數 ＝1.80億 人 次
國外入境遊客人次
• 歷 史 複 合 年 均 供 應 量 增 長 率(CAAC)（2000–2010）＝ 年 增 長5.7%
• 2010年 度 遊 客 總 人 數 ＝490萬 人 次（年 增 加18.8%）
• 2010年 度 五 大 遊 客 來 源 國 ： 美 國 、日 本 、韓 國 、德 國 、俄 羅 斯
• 旅 遊 旺 季 月 份 ＝ 4 月 、5 月 、8 月 、9 月 、10 月 ； 平 值 月 份 ＝ 3 月 、6 月 、7 月 ； 淡 季 ＝ 1
月 、2月 、11月 、12月
1
根 據 北 京 統 計 局2009年 數 據 。
2
南 華 早 報 ，2007年12月30日Intensive Preparation 。
3
根據最新數據。
4 CAAC — 複 合 年 均 供 應 量 增 長 率

VII-3
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

旅遊接待收入

國內遊客

• 歷 史 複 合 年 均 供 應 量 增 長 率(CAAC)（2000–2009）＝ 年 增 長13.5%

• 2010年 度 旅 遊 接 待 收 入 ＝ 人 民 幣2,425億 元

國外入境遊客

• 歷 史 複 合 年 均 供 應 量 增 長 率(CAAC)（2000–2009）＝ 年 增 長6.2%

• 2010年 度 旅 遊 接 待 收 入 ＝50億 美 元

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，北 京 市 旅 遊 局

國內遊客人次

2003年後國內遊客增長一直保持著穩定態勢（2004年至2007年間複合年均供應量增長率
約6.3%），但與國外入境遊客人次同期增長速度相比稍慢（複合年均供應量增長率約11.3%）。
2007年 ，國 內 遊 客 人 數 達 到 了1.42億 人 次 。與 國 外 入 境 遊 客 人 數 相 反 ，2008年 國 內 遊 客 人
次 略 微 低 於 前 一 年 的 數 據（下 滑 約0.7%）。

雖 然 北 京 的 國 內 遊 客 人 數 也 受 到 了 北 京 奧 運 會 之 前 及 期 間 旅 遊 限 制 措 施 的 影 響 ，但 他
們 能 夠 更 好 地 抵 禦 全 球 性 事 件 的 影 響 ，包 括 但 不 限 於 全 球 經 濟 衰 退 。2009及2010年 度 國 內
遊客人數即出現了顯著的升幅。

下 圖 顯 示 了 從2000年 至2010年 北 京 國 內 遊 客 人 次 增 長 的 趨 勢 情 況 。

北 京 ： 國 內 旅 客 人 次（2000年–2010年）

國內旅客人次（百萬） 年增長率(%)

180

150 80%
國內旅客人次（百萬）

120 50%
年增長率(%)

90 20%

60 -10%

30 -40%

0 -70%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

資料來源：北京市旅遊局

VII-4
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

北 京 ： 國 內 遊 客 人 數 的 變 化 情 況（截 至2010年）

歷史複合年均
供應量增長率
2010 年 增 長 率（%） （2000–2010）
國 內 遊 客 總 人 次（百 萬）. . . . . . . . . . . . . 180 10.7% 年 增 長+5.9%

數 據 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，北 京 市 旅 遊 局

國外入境遊客人次

2003年 由 於SARS爆 發 的 原 因 ，旅 遊 需 求 出 現 了 顯 著 的 下 降 ，但 北 京 國 外 入 境 遊 客 人 數
一 直 保 持 著 穩 步 的 發 展 勢 頭 。2004年 至2007年 間 ，國 外 入 境 遊 客 人 數 增 長 出 現 了 兩 位 數 字
增 長 ，複 合 年 均 供 應 量 增 長 率 達 到 了 約11.3% ，2007年 的 國 外 入 境 遊 客 人 數 達 到 了 創 紀 錄
的 約440萬 人 次 。然 而 ，2008年 則 下 跌 約13.0% 。北 京 奧 運 會 之 前 及 期 間 ，收 緊 簽 證 政 策 大
大 限 制 了 國 外 的 入 境 遊 客 。此 外 ，金 融 危 機 的 爆 發 以 及2008年 第 三 和 第 四 季 度 的 經 濟 發 展
放 緩 ，也 對 旅 遊 需 求 有 進 一 步 的 不 利 影 響 。2008年 國 外 入 境 遊 客 人 數 下 降 了 約13.0% 。

儘 管 全 球 經 濟 疲 軟 的 影 響 仍 在 持 續 ，但 截 至2009年 底 的 北 京 國 外 入 境 遊 客 人 數 仍 然 出
現 了 若 干 復 蘇 的 跡 象 ，達 到 了 約410萬 人 次 ，國 外 入 境 遊 客 相 比2008年 增 長 了 約8.8% 。雖
然 仍 低 於2007年 創 紀 錄 的 數 量 ，但2009年 的 國 外 入 境 旅 客 人 次 與2006年 入 境 人 次 相 比 也 增
加 了 約 近5.7% ，這 表 明 了 復 蘇 的 跡 象 。2010年 出 現 更 顯 著 的 復 蘇 ，國 外 入 境 遊 客 比2009年
增 長 約18.8% ，達 約490萬 人 次 ，創 歷 史 新 高 。

如 下 圖 所 示 ，北 京 國 外 入 境 遊 客 人 數 自2000年 以 來 一 直 保 持 著 穩 健 的 增 長 步 伐 。

北 京 ： 國 外 入 境 遊 客 人 數（2000年–2010年）

國外入境遊客人次（百萬） 年增長率(%)

6.0 90%

5.0
60%
國外入境遊客人次（百萬）

4.0
30%
年增長率(%)

3.0

0%
2.0

-30%
1.0

0.0 -60%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
附註：國外入境遊客包含香港、澳門和台灣遊客
資料來源：北京旅遊局

VII-5
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

北 京 ： 國 外 入 境 遊 客 人 數 的 變 化 情 況（截 至2010年）

歷史複合年均
供應量增長率
2010年 年 增 長 率（%） （2000–2010）

國 外 入 境 遊 客 總 人 數（百 萬）. . . . . . . . . 4.9 +18.8% 年 增 長+5.7%

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，北 京 市 旅 遊 局

遊客來源國

與 往 年 一 樣 ，以 美 國 為 首 、日 本 和 韓 國 次 之 的 遊 客 主 要 來 源 市 場 在2010年 佔 了 國 外 入
境 遊 客 總 人 數 的16.6% 。

2009年 ，雖 然 來 自 俄 羅 斯（同 比 下 降16.6%）、法 國（同 比 下 降11.0%）、英 國（同 比 下 降

7.2%）和 澳 洲（同 比 下 降5.9%）的 國 外 遊 客 人 數 ，較2008年 均 出 現 了 較 大 幅 度 的 下 降 ，但 亞
洲 一 些 主 要 遊 客 來 源 市 場 均 出 現 了 復 蘇 的 若 干 跡 象 ，諸 如 日 本（同 比 上 升15.5%）和 新 加 坡
（同比上升18.2%）等 。2010年 ，隨着市場強勢的復蘇 ，數據顯示出了更為積極的跡象 。來自
英 國 的 遊 客 出 現2.9%的 年 增 長 ，與2009年 相 比 ，來 自 其 他 遊 客 主 要 來 源 市 場 出 現 兩 位 數 的
增長。

北 京 ：2010年 十 大 國 外 遊 客 來 源 市 場

美國
17%
其他
33%

日本
12%

澳洲 韓國
3% 12%
新加坡
3%
德國
法國 俄羅斯
加拿大 5%
3% 4%
4%
英國
4%

附 註 ： 國 外 入 境 遊 客 不 包 含 香 港 、澳 門 和 台 灣 遊 客
資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，北 京 市 旅 遊 局

VII-6
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

旅遊季節特性

如 下 圖 所 示 ，北 京 國 外 遊 客 入 境 旅 遊 旺 季 為4月 至5月 和8月 至10月 期 間 。1月 、2月 、

11月 和12月 是 相 對 的 淡 季 ，而3月 、6月 和7月 則 為 平 值 期 間 。

北 京 ： 旅 遊 季 節 特 性（2007年–2010年）

0.6

0.5
國外入境遊客人次（百萬）

0.4

0.3

0.2

0.1

0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

2007 2008 2009 2010

附 註 ： 國 外 入 境 遊 客 包 含 香 港 、澳 門 和 台 灣 遊 客
資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，北 京 市 旅 遊 局

從 上 圖 中 可 以 明 顯 看 出 ，2008年 是 特 別 的 一 年 。由 於 該 年 年 初 中 國 實 施 了 嚴 格 的 簽 證
限 制 措 施 ，國 外 入 境 遊 客 人 數 在4月 份 開 始 下 降 ，到7月 份 則 達 到 了 歷 年 來 創 紀 錄 的 低 點 。
遊客人數雖然在8月份奧運會期間開始出現回升 ，但與往年相比仍然較弱 。當全球金融危機
在2008年9月開始擴展至世界各地時 ，國外入境遊客人數再次出現暴跌 ，但隨着10月份會展
旅 遊 (MICE) 的 強 勁 推 動 出 現 了 一 波 輕 微 的 回 升 。

2009年的農曆新年相對比較早 ，因此 ，國外入境遊客數量與2008年前兩個月相比有所減

少 。但 隨 着2008年 的 過 去 ，2009年 開 始 出 現 與 前 幾 年（2008年 除 外）類 似 的 旅 遊 季 節 特 性 。
2009年10月 中 華 人 民 共 和 國 成 立60周 年 慶 祝 活 動 所 產 生 的 影 響 相 對 而 言 較 為 輕 微 ，這 表 明
國慶慶典為主要國內活動。

2010年 令 人 驚 嘆 的 國 外 遊 客 市 場 復 蘇 ，使 國 外 入 境 遊 客 人 數 反 映 往 常 旅 遊 季 節 特 性 ，
如2007年 。遊 客 人 次 的 增 長 在 傳 統 旺 季 ，即4月 、5月 、6月 及9月 最 為 顯 著 。

平均停留時間

根 據 北 京 市 旅 遊 局 發 佈 的 最 新 的 統 計 數 據（2008年），國 外 入 境 遊 客 的 平 均 逗 留 時 間 在
2001年至2008年間的波動幅度較小 ，仍保持在4.1至4.6天之間 。從下圖我們可以顯而易見的
看 出 ，平 均 停 留 時 間 在2004年 和2005年 下 降 到 了 最 低 水 平 ，但 在2006年 再 次 增 加 ，而2008
年則達到了創紀錄4.6天的水平 。這一時間甚至比上海的3.7天相較為高 。據推測 ，這是由於
到 訪 北 京 的 遊 客 中 以 休 閑 為 目 的 的 遊 客 比 例 較 高 ，而 休 閑 遊 客 往 往 比 商 務 遊 客 的 停 留 時 間
更長。

VII-7
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

北 京 ： 平 均 停 留 時 間（2001年–2008年）

5.0 10%
8%
4.0 6%
4%
停留時間（天）

3.0
2%
0%
2.0
-2%

1.0 -4%
-6%
0.0 -8%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

平均停留時間 每年變化

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，北 京 市 旅 遊 局

1.2 北 京 旅 遊 需 求 來 源

寫字樓集群

商 業 地 產 開 發 在 塑 造 中 國 酒 店 市 場 的 過 程 中 一 直 發 揮 著 舉 足 輕 重 的 作 用 。高 品 質 的 辦
公 空 間 仍 然 是 國 際 企 業 以 及 越 來 越 多 的 國 內 大 型 企 業 做 出 選 址 決 策 的 關 鍵 因 素 之 一 。考 慮
到 中 國 向 第 三 產 業 轉 移 的 進 程 方 興 未 艾 ，而 第 三 產 業 的 企 業 大 多 為 寫 字 樓 租 戶 ，因 此 寫 字
樓供應量將成為企業住宿需求日益重要的指標。

總 體 而 言 ，北 京 的 寫 字 樓 市 場 大 致 可 分 為 六 個 商 圈 ，其 中 包 括CBD 、東 二 環 路 、東 長
安 街 、第 三 使 館 區 、金 融 街 、王 府 井 以 及 中 關 村 地 區 。截 至2010年 底 ，北 京 甲 級 寫 字 樓 供
給 的 總 存 量 約 為540萬 平 方 米 。

除 了 上 述 的 寫 字 樓 市 場 ，北 京 還 有28個 主 要 工 業 園 區 ，其 中 包 括 三 個 國 家 級 開 發 區 ：
北 京 經 濟 技 術 開 發 區 、中 關 村 科 技 園 區 和 北 京 天 竺 加 工 區 。

會 議 、會 務 及 會 展 設 施（「會 展 旅 遊」）

北 京 還 是 國 際 公 認 的 會 展 旅 遊 目 的 地 ，在 全 國 位 居 首 位 。新「中 國 國 際 展 覽 中 心」一 期
項目是北京最大的展覽設施 ，已於2008年4月建成對外開放 。該展覽中心的室內展覽面積達
20萬平方米 ，擁有約100萬平方米的商業設施 。該展覽中心已經並將不斷吸引具有國際影響
力 的 大 型 活 動 在 此 舉 行 ，並 帶 來 可 觀 的 城 市 酒 店 需 求 。

VII-8
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

以 下 的 地 圖 中 標 示 北 京 重 要 的 會 議 、會 務 和 會 展 設 施 以 及 主 要 旅 遊 景 點 。

北 京 ： 主 要 的 會 議 、會 務 和 會 展 設 施 以 及 主 要 旅 遊 景 點

頤和園
Summer Palace 奧林匹克公園
Olympic dium
北京國際會展中心 New
CIEC

CIEC

後海
北京會展中心 CNAEC

紫禁城

東方廣場
中國科技展覽中心
CWTC

天安門廣場
’anmen
Square 王府井大街

天壇

旅遊景點 會議╱會務╱會展設施

說 明 ： CIEC – 中 國 國 際 展 覽 中 心
New CIEC – 新 中 國 國 際 展 覽 中 心
CNAEC – 中 國 國 家 農 業 展 覽 中 心
CWTC – 中 國 國 際 貿 易 中 心

資料來源：仲量聯行酒店集團

主要旅遊景點

北 京 作 為 中 國 的 首 都 已 有 幾 個 世 紀 ，擁 有 眾 多 具 有 地 標 意 義 的 古 跡 — 是 遊 覽 中 國「不
容 錯 過」的 地 方 。北 京 及 周 邊 地 區 最 受 歡 迎 的 部 分 文 化 和 歷 史 景 點 參 見 前 頁 。

從上面地圖可以明顯看出 ，主要的旅遊目的地聚集於鄰近天安門廣場的北京繁華區域 。
前 往 北 京 的 休 閑 遊 客 往 往 對 於 地 理 位 置 有 著 較 高 的 敏 感 性 ，傾 向 於 選 擇 逗 留 於 其 意 欲 參 觀
旅 遊 景 點 附 近 的 地 方 。因 此 ，北 京 市 中 心 地 區 ，尤 其 是 沿 長 安 街 和 王 府 井 地 區 的 酒 店 ，所
接待的休閑遊客比例與城市其他區域的酒店相比相對較高。

為了迎接奧運會的到來 ，並且作為第十一個五年規劃（2006年至2010年）內容的一部分 ，
北 京 開 發 了 一 系 列 旅 遊 項 目 。其 中 包 括 奧 運 場 館 重 新 開 發 成 為 具 有 現 代 化 氣 息 的 休 閑 娛 樂
公 園 ，重 新 規 劃 了 前 門 — 大 柵 欄 傳 統 商 業 區 和 什 剎 海 文 化 區 。此 外 ，新 的 標 誌 性 建 築 ，諸
如 國 家 表 演 藝 術 中 心 和 中 央 電 視 台 總 部 大 樓 等 ，都 贏 得 了 世 界 的 矚 目 ，並 且 逐 漸 成 為 北 京
吸引力日益增長的進一步證據。
VII-9
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

休 閑 遊 客 是 北 京 隔 夜 旅 遊 需 求 的 主 要 來 源 之 一 。他 們 不 僅 受 北 京 市 裏 及 周 邊 地 區 各 種
世 界 著 名 的 景 點 所 吸 引 ，而 且 還 使 得 北 京 成 為 了 國 外 入 境 遊 客 趕 赴 國 內 其 他 地 區 及 中 國 其
他地區旅遊的一個重要出發點。

基礎設施

受 益 於2008年 北 京 奧 運 會 的 驅 動 ，北 京 的 基 礎 設 施 已 經 煥 然 一 新 。北 京 新 建 了 一 個 機
場 航 站 樓 、四 條 地 鐵 綫 路 ，新 修 建 了 高 速 公 路 以 及 六 條 環 路 之 間 的 連 接 道 路 ，交 通 通 達 性
和市內交通便利性已大為提高。

公路

出 於 滿 足 北 京 奧 運 會 期 間 遊 客 的 交 通 需 求 ，北 京 市 政 府 幾 乎 增 加 了 三 倍 其 高 速 公 路 網
的長度 。其中包括旨在將「超過5萬人口的各個城鎮」均與北京市區連接起來而新修建的環形
道路和高速公路。

目 前 ，首 都 北 京 擁 有 與 珠 海 、深 圳 、瀋 陽 、哈 爾 濱 、廣 州 和 昆 明 相 連 接 的 國 道 公 路 。
此 外 ，北 京 市 還 擁 有 超 過13,000公 里 的 地 方 公 路 ，將 其 郊 區 的 鄉 鎮 和 村 莊 緊 密 連 接 起 來 。
根 據 北 京 市 的 高 速 公 路 規 劃 要 求 ，高 速 公 路 將 在2010年 前 把 北 京 市 郊 區 所 有 的 主 要 城 鎮 連
接起來。

北 京 市 政 府 還 投 入 相 當 大 比 例 的 資 金 完 善 了 其 道 路 系 統 ，建 成 了 從 城 市 中 心 向 外 輻 射
而成的同心環形道路網絡系統。

鐵路

作 為 中 國 的 首 都 城 市 ，北 京 是 中 國 最 大 的 鐵 路 樞 紐 之 一 。主 要 幹 綫 鐵 路 綫 包 括 京 九 綫
（北 京 — 香 港 九 龍）、京 廣 綫（北 京 至 廣 州）、京 滬 綫（北 京 至 上 海）以 及 京 哈 綫（北 京 至 哈 爾
濱）等 。北京有三個主要的火車站 ： 北京站和北京西站和北京南站 。貨運站位於北京郊外 ，
包 括 雙 橋 、懷 柔 、石 景 山 、豐 台 以 及 和 三 家 店 火 車 站 等 。

為 了 迎 接 北 京 奧 運 會 所 投 入 相 當 大 比 例 的 資 金 被 用 來 修 建 完 善 道 路 和 鐵 路 系 統 ，其 中
的重點項目之一為連接上海和北京的高速鐵路綫 。全長1,318公里的高速鐵路在2013年修建
完 成 後 ，北 京 和 上 海 這 兩 個 中 國 重 要 城 市 之 間 的 旅 行 時 間 將 減 少 一 半 以 上 ，從 十 二 小 時 縮
短 到 不 到 五 個 小 時 。該 項 目 是 中 國 中 長 期 鐵 路 發 展 規 劃 中 投 資 最 大 的 項 目 ，估 計 需 要 約 人
民 幣2,000億 元（折 合 近300億 美 元）的 資 金 。

地鐵系統

北 京 的 第 一 條 地 鐵 綫 路 於1969年 開 始 運 行 ，使 得 北 京 成 為 中 國 第 一 個 擁 有 地 下 交 通 系
統的城市 。目前 ，北 京 多 條 地 鐵 綫 路 正 在 運 營 ，其 中 包 括1號 綫 、2號 綫 、5號 綫 、10號 綫 、
13號 綫 、八 通 綫 和 機 場 快 綫 。其198公 里 長 的 鐵 路 綫 路 預 計 每 天 運 輸 超 過150萬 名 乘 客 。

據北京市軌道交通建設管理公司表示 ，北京地鐵綫路的總里程預計在2015年將達到561
公 里 。就 里 程 而 言 ，北 京 地 鐵 系 統 將 在2015年 實 現 雄 心 勃 勃 的 目 標 建 成19條 綫 路 之 後 ，超
越 倫 敦 、巴 黎 和 馬 德 里 等 城 市 。

VII-10
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
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2007年 制 定 的 政 府 計 劃 顯 示 ，北 京 將 打 造 擁 有「三 環 、四 橫 ，五 縱 ，七 放 射」狀 綫 的 地

鐵 網 絡 。到2015年 建 成 後 ，預 計 將 在 城 市 中 心 構 造 更 為 密 集 的 交 通 網 絡 ，並 且 有 利 於 改 善
與郊區的連接道路。

航空運輸

北京擁有兩個大型機場 ，即北京南苑機場和北京首都國際機場（「北京首都國際機場」）。

北 京 南 苑 機 場 在20世 紀90年 代 從 一 個 純 粹 的 軍 用 機 場 改 建 為 民 軍 兩 用 機 場 ，該 機 場 僅
服務於國內航班 。自其於2007年完成擴建之後 ，南苑機場的年旅客處理能力約為60萬人次 。

北京首都國際機場位於北京市區東北約27公里 。該機場在過去十年中進行了三次擴建 ，
其 中 包 括 二 號 航 站 樓 於1999年 投 入 使 用 ，1號 航 站 樓 於2003年 對 外 開 放 ，3號 航 站 樓 於2008
年 用 。1號 航 站 樓 佔 地 面 積6萬 平 方 米 ，設 計 旨 在 滿 足 每 日60架 次 航 班 的 起 降 ，高 峰 時 段
每小時可吞吐1,500人次 。2號航站樓佔地面積33.6萬平方米 ，並配備了現代化的設施 ，年旅
客 吞 吐 量 為2,650萬 人 次 ，高 峰 時 段 每 小 時 可 接 待 約9,200人 次 。新 用 的3號 航 站 樓 在 當 時
是 世 界 上 最 大 的 有 上 頂 航 站 樓 ，其 在2008年 北 京 奧 運 會 之 前 投 入 使 用 ，使 得 北 京 首 都 國 際
機 場 的 年 吞 吐 能 力 達 到 了7,800萬 人 次 和180萬 噸 貨 物 。

作 為 進 入 中 國 的 主 要 國 際 通 道 ，北 京 首 都 國 際 機 場 目 前 為20家 國 內 航 空 公 司 和58家 國
際 航 空 公 司 提 供 服 務 。截 至2010年 底 ，北 京 首 都 國 際 機 場 服 務 涵 蓋214個 目 的 地 ，包 括118
個 國 內 和96個 國 際 目 的 地 。

下 圖 顯 示 了 北 京 首 都 國 際 機 場 客 運 量 從2000年 至2010年 的 穩 定 發 展 態 勢 。

北 京 首 都 國 際 機 場 旅 客 吞 吐 量（2000年–2010年）

80,000

70,000 50.0%

60,000 40.0%
旅客吞吐量（千人次）

50,000 30.0%

40,000 20.0%

30,000 10.0%

20,000 0.0%

10,000 -10.0%

- -20.0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

旅客總吞吐量（千人次） 年變化情況

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，北 京 首 都 國 際 機 場 股 份 有 限 公 司

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 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

除2003年因非典 (SARS) 爆發略有下降之外 ，客運量複合年均供應量增長率在2004年至

2009年 間 達 到 了13.4% 。2010年 機 場 客 運 量 達 到 了7,390萬 人 次 ，與2009年 的 客 運 量 相 比 增
加 了13.1% 。因 此 ，該 機 場 的 遊 客 吞 吐 量 在 世 界 排 名 中 已 位 居 第 二 高 位 。

據最新資料顯示 ，2009年的國內航班達到了約39.27萬架次 ，佔到航班總架次的80.4% 。

國 際 航 班（包 括 來 往 香 港 和 澳 門）達 到 了9.58萬 架 次 ，佔 到 航 班 總 架 次 的19.6% 。

人 們 普 遍 預 計 ，北 京 首 都 國 際 機 場 在 下 一 個 十 年 ，即2020年 前 將 取 代 東 京 國 際 機 場 ，
成 為 在 亞 洲 最 繁 忙 的 機 場 。屆 時 ，北 京 首 都 國 際 機 場 預 計 將 趕 超 世 界 排 名 最 靠 前 的 美 國 亞
特蘭大國際機場和芝加哥國際機場。

中 國 民 航 總 局 還 宣 佈 ，2010年 後 不 久 北 京 將 開 始 興 建 第 三 個 機 場 。第 三 個 機 場 預 計 將
供 國 內 航 班 使 用 。這 樣 看 來 ，北 京 首 都 地 區 的 機 場 基 礎 設 施 將 採 用 類 似 上 海 浦 東 — 虹 橋 機
場 的 發 展 模 式 ，即 前 者 用 於 服 務 國 際 航 班 ，而 後 者 則 主 要 服 務 於 國 內 航 班 。新 機 場 很 可 能
選 擇 在 北 京 南 部 大 興 區 修 建 。國 家 發 展 和 改 革 委 員 會（「發 改 委」）在2003年 批 准 目 前 首 都 機
場 項 目 擴 建 時 ，提 出 北 京 存 在 修 建 第 二 個 機 場 的 潛 在 需 求 ，而 由 於 空 中 旅 行 需 求 的 強 勁 增
長 ，使 得 修 建 第 三 個 機 場（即 國 內 航 班 機 場）的 計 劃 也 提 上 了 日 程 。雖 然 現 有 機 場 的 客 運 流
量 數 據 已 經 體 現 出 了 這 種 基 本 需 求 ，但 此 項 工 程 的 可 行 性 研 究 報 告 尚 未 全 面 完 成 。

雖 然 中 國 首 都 北 京 已 經 發 展 成 為 國 際 航 空 的 樞 紐 ，但 北 京 首 都 國 際 機 場 的 貨 運 能 力 僅
為 上 海 機 場 的 一 半 ，且 比 一 旦 達 到 滿 負 荷 運 轉 能 力 的 廣 州 白 雲 機 場 小 。然 而 ，隨 着 北 京 周
邊 城 市 — 天 津 的 發 展 ，天 津 濱 海 國 際 機 場 目 前 正 在 擴 建 之 中 ，目 標 是 成 為 東 北 亞 地 區 最 重
要的航空貨物運輸和分銷中心。

港口

北 京 不 是 一 個 港 口 城 市 ，但 其 周 邊 有 三 個 港 口 為 其 處 理 大 部 分 的 海 上 貨 運 。首 先 ，天
津 港（距 北 京140公 里）是 中 國 北 部 地 區 一 個 重 要 的 貨 物 和 原 油 樞 紐 。第 二 ，秦 皇 島 港（距 離
北京340公里）是一個以貨運為主的港口 。第三 ，京唐港（距離北京230公里）目前正在建設過
程 中 ，但 有 望 成 為 該 地 區 水 最 深 的 港 口 。這 些 港 口 設 施 通 過 京 瀋 綫（北 京 至 瀋 陽）和 京 津 塘
高速公路與北京連接。

1.3 北 京 酒 店 市 場 概 述

北 京 大 部 分 的 國 際 品 牌 五 星 級 酒 店 均 位 於 市 中 心 和 城 市 東 側 地 區 。北 京 的 酒 店 市 場 基
本上與寫字樓商圈相吻合 ，但更集中於以下幾個區域 ：(1)東城區（包括王府井 、東長安街） ；
(2) CBD；(3)西 城 區 和 金 融 街 ；(4)亮 馬 橋（包 括 第 二 和 第 三 使 館 區 及 東 北 三 環 路 沿 綫）； 以 及
(5)北 部 和 中 關 村 地 區 。除 了 這 些 知 名 的 細 分 市 場 以 外 ，隨 着 北 京 城 市 區 域 持 續 向 外 擴 展 ，
其 他 區 域 的 商 圈 也 正 在 隨 之 初 具 雛 形 。然 而 ，這 些 新 的 細 分 市 場 無 論 從 供 給 還 是 需 求 等 方
面 來 看 ，規 模 仍 然 很 小 。

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 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
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北京主要酒店商圈

N
奧林匹克公園

中關村
望京╱麗都

第三
使館區

東
二
環
王府井╱ 路
金融街
紫禁城 CBD
天安門廣場 東長安街

2 km
2 mi

資料來源：仲量聯行酒店集團

北 京 東 城 區 位 於 北 京 市 中 心 附 近 ，是 這 座 城 市 的 政 治 和 歷 史 中 心 ，天 安 門 廣 場 和 故 宮
均 位 於 這 個 區 域 。東 城 區 傳 統 上 更 多 的 側 重 於 休 閑 活 動 和 政 府 事 物 ，但 香 港 地 產 大 亨 李 嘉
誠 所 開 發 的「東 方 廣 場」，讓 東 城 區 重 新 煥 發 了 活 力 ，為 該 地 區 增 加 了 相 當 數 量 的 甲 級 寫 字
樓 面 積 。在 東 城 區 內 ，東 長 安 街 寫 字 樓 市 場（從 天 安 門 廣 場 至CBD的 西 部 邊 緣）由 若 干 對 外
租 賃 的 寫 字 樓（其 中 最 有 名 的 當 數「東 方 廣 場」）組 成 ，周 邊 遍 佈 著 政 府 機 構 和 完 善 的 五 星 級
酒 店 。租 賃 出 去 的 寫 字 樓 及 相 關 業 務 一 直 是 該 地 區 酒 店 商 務 客 需 求 的 基 礎 。東 城 區 還 擁 有
眾 多 著 名 的 零 售 商 ，諸 如 王 府 井 、東 方 廣 場 以 及 王 府 半 島 飯 店 的 精 品 店 等 。該 地 區 的 酒 店
住 宿 需 求 歷 來 比 較 以 休 閑 遊 客 為 主 ，因 而 與CBD的 酒 店 物 業 相 比 ，更 容 易 受 到 季 節 性 因 素
和 價 格 敏 感 度 的 影 響 。東 城 區 在 酒 店 平 均 每 間 可 出 租 客 房 收 入 方 面 處 於 領 先 地 位 的 一 直 是
北京東方君悅大酒店 — 東方廣場一個混合使用項目的組成部分。

東 城 ╱ 王 府 井 的 東 部 是 北 京 的CBD ，這 是 政 府 劃 定 的 區 域 ： 西 至 東 大 橋 ，東 至 西 大 望
路 ，北 至 關 東 店 北 街 和 朝 陽 路 ，南 至 通 惠 河 。CBD擁 有 中 國 國 際 貿 易 中 心 、嘉 里 中 心 、財
富 廣 場 、銀 泰 中 心 及 華 貿 中 心 等 高 端 寫 字 樓 ，是 北 京 國 際 甲 級 寫 字 樓 最 集 中 的 區 域 ，眾 多
跨 國 企 業 匯 集 於 此 。CBD的 住 宿 需 求 ，也 因 此 主 要 是 商 業 為 主 ，並 且 鑒 於 該 區 域 的 企 業 情
況 ，這 種 需 要 主 要 是 高 端 客 戶 需 求 。

天安門廣場和東城區向西延伸是西城區 ，與CBD和亮馬橋更側重於國際市場相比 ，西城

區 的 西 單 零 售 區 域 和 金 融 街 在 過 去 主 要 面 向 國 內 市 場 。對 於 國 內 金 融 、保 險 和 房 地 產 等 行

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 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

業 的 企 業 和 機 構 而 言 ，西 城 區 歷 來 是 首 選 的 辦 公 地 點 。因 此 ，與 東 城 區 的 國 際 商 務 相 比 ，
西 城 區 的 商 務 住 宿 歷 來 對 於 價 格 敏 感 度 相 對 較 高 。但 是 ，本 區 域 的 住 宿 市 場 已 經 逐 漸 出 現
了 高 端 需 求 和 更 多 樣 化 的 國 際 酒 店 經 營 者 ，諸 如 北 京 金 融 街 洲 際 酒 店 、北 京 金 融 街 麗 思 卡
爾頓和北京金融街威斯汀大酒店等已經先後開門營業。

在 北 京 北 部 有 兩 個 酒 店 細 分 市 場 商 圈 ，包 括 亮 馬 橋 和 北 部 地 區 。亮 馬 橋 位 於 三 環 路 東
北 部 ，位 於 從 長 虹 橋 到 機 場 高 速 公 路 沿 綫 的 優 越 位 置 。該 地 區 毗 鄰 第 二 和 第 三 使 館 區 ，承
載 了 多 項 商 業 開 發 項 目 — 雖 然 與CBD相 比 其 定 位 略 低 且 較 為 分 散 ，但 卻 是 這 一 地 區 主 要 住
宿 需 求 的 來 源 。亮 馬 橋 地 區 也 受 益 於 靠 近 一 些 會 議 會 展 及 相 關 的 住 宿 來 源 ，例 如 國 家 農 業
展覽中心和中國國際展覽中心等。

北 部 地 區 從 中 關 村（也 被 稱 為 北 京 的 矽 谷）延 伸 出 來 直 至 北 京 亞 運 村 和 奧 林 匹 克 公 園 。
該地區位於北京各大高校附近 ，容納的主要為研究與開發設施 、科技園區以及位於北二環 、
北三環沿綫附近的一些國內石油 、礦業企業 。雖然北部地區在歷史上發展較為落後 ，但其卻
深 深 地 受 益 於 附 近 的 大 學 智 力 資 本 ，而 且 隨 着 寫 字 樓 質 量 的 逐 步 提 高 最 近 也 開 始 吸 引 越 來
越 多 的 商 業 投 資 。但 本 地 區 的 住 宿 需 求 仍 然 主 要 來 自 國 內 、中 端 市 場 且 分 散 於 該 區 域 內 。

強 勁 的 經 濟 發 展 態 勢 進 一 步 鞏 固 了 北 京 的 政 治 地 位 ，使 得 北 京 不 僅 成 為 許 多 國 有 企 業
和 金 融 機 構 總 部 的 所 在 地 ，而 且 使 得 北 京 成 為 了 中 國 國 內 和 海 外 遊 客 最 重 要 的 旅 遊 目 的 地
之 一 。北 京 還 主 辦 了 中 國 國 際 化 程 度 最 高 的 會 議 ，是 中 國 第 二 大 會 展 旅 遊 市 場 。因 此 ，北
京 的 酒 店 行 業 擁 有 多 元 化 的 需 求 來 源 。北 京 的 關 注 度 和 其 所 代 表 的 重 要 意 義 ，吸 引 了 眾 多
國際和國內酒店運營商紛紛前來這座城市搶先開展業務。

儘 管 世 界 金 融 市 場 最 近 出 現 了 動 蕩 且 金 融 緊 縮 環 境 隨 之 而 來 ，但 由 於2009年 中 國 中 央
政 府 和 北 京 市 政 府 出 台 了 眾 多 經 濟 刺 激 措 施 ，使 得 北 京 的 酒 店 發 展 和 建 設 工 作 獲 得 了 強 而
有 力 的 支 持 。開 發 商 可 以 推 遲 土 地 開 發 付 款 政 策（僅 北 京 適 用）以 及 中 央 政 府 最 近 批 准 國 內
保 險 公 司 可 以 進 行 房 地 產 投 資 等 措 施 ，將 會 對 未 來 的 供 應 產 生 一 定 的 影 響 。

1.4 北 京 高 端 酒 店 供 應

北 京 開 業 的 第 一 家 國 際 品 牌 五 星 級 酒 店 是 北 京 長 城 喜 來 登 酒 店 ，坐 落 於 今 日 的 第 三 使
館 區 。從 那 時 起 ，一 批 國 際 品 牌 酒 店 — 其 中 包 括 北 京 中 國 大 飯 店 和 北 京 希 爾 頓 飯 店 — 紛
紛 進 駐 北 京 ，基 本 上 滿 足 了 前 來 北 京 遊 客 的 住 宿 市 場 需 求 。2001年 開 業 的 北 京 東 方 君 悅 大
酒 店 是 北 京 最 大 的 五 星 級 酒 店 ，隨 之 一 起 的 包 括 東 方 經 貿 城 、東 方 豪 庭 公 寓 和 東 方 廣 場 購
物 商 場 ，創 造 了 北 京 的 地 標 之 一 。北 京 萬 豪 酒 店 在2008年 開 業 之 前 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店
一 直 都 是 北 京 最 大 的 國 際 品 牌 酒 店（以 客 房 數 計）。

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及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

北京：酒店供應 — 歷史概覽

32,000

24,000
酒店客房數量

16,000

8,000

08
09
10
00
01
02
03
04
05
06
07
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
84
85
86
87
88
89
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19

20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
19
19
19
19
19
19

資料來源：仲量聯行酒店集團

根據北京市旅遊局公佈的統計數字 ，北京截至2009年12月底總共擁有757家星級酒店 。
上圖為北京四星級和五星級國際品牌酒店供應的客房數量增長情況。

北 京 ： 高 端 國 際 品 牌 酒 店 供 應 的 客 房 數 量 增 長 情 況*

40,000

32,000
酒店客房數量

24,000

16,000

8,000

0
2013
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
預測 預測 以後
預測
新供應 735 1,626 2,511 9,739 1,884 1,273 1,561 1,329 1,301
現有供應 13,248 13,983 15,609 18,120 27,859 29,743 31,016 32,577 33,906

* 截 至2010年12月 ； 資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團

在 2005 年 至 2009 年 間 ，北 京 的 國 際 品 牌 酒 店 的 供 應 複 合 年 均 供 應 量 增 長 率 達 到 了
20.8% ，客 房 數 量 從2005年 底 的13,983間 增 加 至2009年 底 的29,743間 。北 京 奧 運 會 舉 辦 的
2008年出現了最大幅度的增幅 ，有近10,000間客房增加到北京國際品牌高端酒店的行列中 。

在2009年 和2010年 ，總 共 有3,157間 國 際 品 牌 高 端 酒 店 客 房 進 入 了 北 京 市 場 。預 計 在

2011年 及 以 後 ，至 少 會 新 增 加4,191間 客 房 。

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 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

下 表 為2009年 和2010年 北 京 酒 店 的 竣 工 情 況 以 及2014年 底 新 增 酒 店 供 應 的 預 期 情 況 ：

2009年 和2010年 開 業 的 酒 店 物 業 地點 客房數

1 北 京 海 潤 艾 麗 華 酒 店（更 名） 海淀區 — 中關村 318

2 北京海航大廈萬豪酒店 朝陽區 — 霄雲路 321
3 北京月亮河假日酒店 通州 139
4 北京德勝門華宇假日酒店 西城區 309
5 北京紫金麗亭酒店 海淀區 — 毗鄰奧運場館 263
6 北京萬達鉑爾曼大飯店 石景山 312
7 北京華彬費爾蒙酒店 朝 陽 區 — CBD 222
8 北京首都機場希爾頓酒店 朝 陽 區 — CBD 323
9 北京方恒假日酒店 朝陽區 — 望京 296
朝陽區 — 北京首都國際機場
10 北京首都機場朗豪酒店 　3號 航 站 樓 376
11 北京國貿大酒店 朝 陽 區 — CBD 278
小計 3,157

2011年 計 劃 開 業 的 酒 店 物 業 地點 客房數

1 北京朝陽悠唐皇冠假日酒店 朝陽區 — 朝陽門 360

2 釣魚台國賓館 東城區 — 雍和宮 103
3 朗豪酒店 朝陽區 — 朝陽門 422
4 怡亨酒店 朝陽區 — 東大橋路 100
5 北京國豐大酒店 東城區 — 東直門 有待確定
6 北京金隅喜來登酒店 朝陽區 — 北三環 470
7 天壇公園泰姬陵酒店 崇文區 — 天壇 106
小計 1,561+

2012年 之 後 計 劃 開 業 的 酒 店 物 業 地點 客房數

1 北京四季酒店 朝陽區 — 東三環路 320

2 北京東方酒店 朝陽區 — 將台 369
3 北京康拉德酒店 朝陽區 — CBD 300
4 京 廣 新 世 界 酒 店 項 目（更 名） 朝陽區 — CBD 有待確定
5 北京崇文門新世界酒店 崇文區 — 崇文門 340
6 精品酒店項目 東城區 — 王府井 有待確定
7 北京市洲際酒店 朝陽區 — 三里屯 320
8 文華東方酒店 朝陽區 — CBD 241
9 北京華爾道夫酒店 東城區 — 王府井 175
10 北京金融街四季酒店 西城區 — 金融街 225
11 W 北京 朝陽區 — 長安街 340
12 諾酒店 朝陽區 — 東四環路 有待確定
小計 2,630+

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息 ，2010年12月

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 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

1.5 北 京 五 星 飯 店 績 效

下 面 的 圖 表 顯 示 的 是 北 京 五 星 級 酒 店 的 績 效 情 況 。該 樣 本 集 囊 括 了2010年 總 計11,692
間客房的數據。

北 京 五 星 級 飯 店 績 效 ：2000年 — 2010年

日平均房價 可出租客房收入 入住率

1,800 90%

1,500 75%
日平均房價/可出租客房收入 （人民幣）

1,200 60%

入住率（%）
900 45%

600 30%

300 15%

0 0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* 2008* 2009* 2010*

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息 ，*STR Global

5 6
在2003年入住率明顯下降之後 ，日平均房價 (ADR ) 和入住率均 出現了迅速復蘇 ，2003
年 至2006年 間 兩 者 的 年 均 增 長 率 分 別 達 到 了 約12.2%和 約15.0% 。因 此 ，每 間 可 出 租 客 房 收
7
入 (RevPAR) 在同一時期的年均增長率達到了約29.1% ，在2006年達到了創紀錄的約人民幣
934元 水 平 。

隨 着 新 酒 店 開 業 和 競 爭 的 加 劇 ，2007年 開 始 入 住 率 出 現 降 低 跡 象 ，與 上 一 年 度 相 比 下
降 了 約5.4個 百 分 點 。雖 然2008年 北 京 舉 行 了 奧 運 會 ，但 這 一 趨 勢 在2008年 仍 然 繼 續 著 ，並
隨着供給的增加以及全球金融危機的爆發延續至2009年 。2009年的入住率下降到了約53.0%
的低點。

2008年 日 平 均 房 價 (ADR) 增 長 的 主 要 因 素 可 以 歸 因 於 北 京 奧 運 會 和 夏 季 月 份 的 溢 價 。
然 而 ，當 排 除 舉 行 奧 運 影 響 的8月 份（日 平 均 房 價 相 比2007年 增 加 了 約248.0%）之 後 ，2008
年 年 終 的 日 平 均 房 價 和 平 均 可 出 租 客 房 收 入 (RevPAR) 較2007年 均 有 所 下 降 。

在 北 京 奧 運 會 之 前 和 期 間 ，新 供 給 競 相 湧 入 市 場 導 致 競 爭 異 常 激 烈 ，而 金 融 危 機 爆 發
導 致 遊 客 減 少 、旅 遊 費 用 下 降 更 是 雪 上 加 霜 ，使 得 北 京 的 五 星 級 酒 店 對2009年 的 業 績 倍 感

5
日 平 均 房 價 (ADR) — 以 客 房 收 入 ╱ 已 付 入 住 客 房 計 算 。
6
入住率 — 以已住客房╱可出租客房計算。
7
平 均 可 出 租 客 房 收 入(RevPAR) — 以 總 客 房 收 入 ╱ 可 出 售 客 房 計 算 。

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 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

壓 力 。市 場 全 年 入 住 率 為53.0% ，日 平 均 房 價 為 人 民 幣1,032元 ，平 均 可 出 租 客 房 收 入 為 人
民 幣547元 。日 平 均 房 價（下 降 約18.6%）和 入 住 率（下 降 約16.0%）雙 雙 大 幅 降 低 ，導 致 平 均
8
可 出 租 客 房 收 入 相 比2007 年 同 期 急 劇 下 降37.5% 。

經 過 兩 年 的 業 績 下 降 ，北 京 酒 店 業 市 場 在2010年 的 業 績 終 於 得 到 改 善 。酒 店 數 目 穩 定
性 增 長 及 令 人 驚 嘆 的 國 外 入 境 遊 客 人 數 的 增 長（增 加 約18.8%），令 北 京 的 五 星 級 酒 店 的 入
住 率 由2010年1月 開 始 出 現 顯 著 的 上 升 ，於 年 底 達 到62.4% 。入 住 率 持 續 改 善 ，給 予 酒 店 從
業 員 更 大 的 信 心 推 行 較 積 極 的 定 價 策 略 ，使 上 兩 季 的 房 價 上 升 。受 利 於 入 住 率 及 房 價 的 增
長 ，分別是9.4%和4.4% ，北京的五星級酒店的平均可出租客房收入 (RevPAR) 在2010年大幅
上 升22.8% 。

北京東方君悅大酒店績效情況

針 對 近 期 宏 觀 環 境 的 負 面 情 況 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 採 取 措 施 將 不 利 影 響 減 至 最 低 ，
並 已 能 夠 在 市 場 狀 況 好 轉 之 後 先 於 市 場 出 現 反 彈 。雖 然 市 場 情 況 不 佳 ，但 該 酒 店 仍 然 能 夠
在 市 場 上 保 持 領 先 地 位 ，這 表 明 其 管 理 層 根 據 市 場 情 況 進 行 了 審 慎 的 調 整 ，並 採 取 防 範 措
施應對新的和現有的競爭環境。

北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 位 置 毗 鄰 著 名 的 王 府 井 購 物 區 ，同 時 還 是80萬 平 方 米 甲 級 寫 字
樓 、服 務 式 公 寓 和 零 售 混 合 用 途 物 業 的 組 成 部 分 ，這 使 得 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 獲 得 了 大 量
的 公 司 業 務 以 及 部 分 會 展 旅 遊 及 休 閑 需 求 業 務 。而 高 端 企 業 業 務 也 很 大 程 度 上 促 進 了 酒 店
高房價定價能力。

根 據 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 的 信 息 ，其 競 爭 酒 店 組 群 包 括 北 京 王 府 半 島 酒 店 、北 京 中 國
大 飯 店 、嘉 里 中 心 飯 店 、北 京 金 融 街 威 斯 汀 大 酒 店 以 及 北 京 麗 晶 酒 店 等 ，競 爭 對 手 客 房 總
數 合 計 為2,714間 。在 應 對 競 爭 對 手 及 北 京 其 他 五 星 級 酒 店 的 同 時 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 在
9
平均房價 、入住率及平均可出租客房收入等各個方面都一直處於領先地位 。2007年至2010
年 間 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 連 續 取 得 了 令 人 矚 目 的 業 績 ，其 每 月 平 均 可 出 租 客 房 收 入 從 人
民 幣280元 上 漲 到 了 人 民 幣580元 ，遠 超 其 競 爭 對 手 。

自 開 業 以 來 ，北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 獲 得 了 眾 多 榮 譽 獎 項 ，其 中 還 包 括 很 多 餐 飲 認 證 許
可 — 酒店餐廳實現這一點是非常不容易的 。舉例來說 ，該酒店的餐廳 —「長安壹號」，已經
成 為 北 京 著 名 的 餐 廳 ，在2010年 被《美 食 與 美 酒》雜 誌 中 國 版 評 為 中 國50家 最 佳 餐 館 之 一 。

此 外 ，酒 店 所 處 的 地 理 位 置 以 及 與 其 他 東 方 廣 場 綜 合 用 途 組 件 進 行 一 體 化 運 營 ，使 得
酒 店 得 以 均 衡 滿 足 企 業 、會 展 旅 遊 及 休 閑 等 眾 多 需 求 。這 不 僅 使 酒 店 獲 得 了 最 大 限 度 的 酒
店 需 求 ，而 且 使 得 酒 店 得 以 規 避 季 節 性 和 任 何 需 求 客 源 淡 季 的 不 利 影 響 。

1.6 酒 店 市 場 發 展 趨 勢 及 展 望

2009年 對 於 中 國 的 酒 店 業 整 體 而 言 是 充 滿 挑 戰 的 一 年 ，對 於 北 京 的 酒 店 業 尤 其 如 此 。
繼奧運年1萬餘間客房湧入酒店市場之後 ，席捲全球的金融危機隨之而來 ，導致全球的旅遊
需 求 下 降 、旅 遊 預 算 削 減 ，給 尤 其 是 高 檔 酒 店 的 需 求 帶 來 了 消 極 影 響 。需 求 和 供 給 兩 方 面
的巨大壓力給北京酒店的入住率和房價帶來了顯著的影響。

8
由 於 奧 運 會 對 日 均 房 價 有 着 特 別 及 一 次 性 的 影 響 ，所 以2008年 不 適 合 作 為 比 較 的 基 礎 。我 們 參 照2007年 業
績 與2009年 相 比 。
9
根 據 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 提 供 的STR報 告 。
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 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

2010年 的 狀 況 已 經 大 幅 改 善 ，入 住 率 出 現 了 顯 著 的 上 升 。另 一 方 面 ，這 一 復 蘇 不 僅 體
現在入住率的提高上 ，而且房價也在相對程度上出現了回升 。這並非不尋常的現象 ，酒店經
營 者 在 直 到 入 住 率 持 續 得 到 改 善 之 前 ，對 於 提 高 房 價 一 般 都 採 取 比 較 審 慎 的 態 度 ，因 為 由
於 預 先 承 諾 合 同 在 時 間 上 具 有 一 定 的 滯 後 性 ，所 以 房 價 一 般 不 會「及 時」出 現 回 升 。因 此 ，
正 如 之 前 所 說 ，酒 店 從 業 員 只 會 在2010年 上 兩 季 轉 向 採 用 較 積 極 的 定 價 策 略 ，儘 管 酒 店 的
入 住 率 在1月 已 開 始 回 升 。

根 據 歷 史 績 效 情 況 ，北 京 的 酒 店 行 業 短 期 到 中 期 的 市 場 前 景 是 較 為 積 極 的 ：

• 北 京 市 的 經 濟 基 本 面 仍 然 相 當 健 康 。北 京 作 為 中 國 政 治 中 心 的 地 位 將 是 城 市 總 部 經 濟
發 展 的 基 石 。到2012年 ，北 京 預 計 將 能 提 供 六 百 多 萬 平 方 米 的 甲 級 寫 字 樓 ，在 上 海 之
後 位 居 全 國 第 二 位 。北 京 新 寫 字 樓 的 認 購 未 來 也 將 隨 着 企 業 酒 店 需 求 的 增 長 而 相 應 地
出 現 增 長 。高 品 質 的 辦 公 空 間 ，近 郊 開 發 區 及 商 業 園 地 區 的 快 速 發 展 ，以 及 政 府 鼓 勵
企 業 在 北 京 設 立 國 內 或 區 域 總 部 的 措 施 ，都 是 政 府 努 力 吸 引 企 業 到 北 京 發 展 、加 快 全
市 經 濟 增 長 的 體 現 。北 京 的 企 業 商 圈 持 續 增 長 將 帶 動 商 務 旅 行 的 增 長 ，並 將 成 為 中 長
期住宿需求迅速發展的最重要增長動力之一。

• 政府機構的存在 ，作為旅遊目的地的城市文化吸引力 ，以及世界級的設施和基礎設施 ，

已 經 開 始 促 進 會 展 旅 遊 出 現 穩 定 的 增 長 ，進 而 導 致 對 酒 店 需 求 的 提 高 。北 京 對 於 國 際
社 會 會 議 策 劃 者 而 言 一 直 具 有 重 要 的 意 義 ，會 展 旅 遊 以 及 對 酒 店 的 需 求 在 近 期 內 很 可
能會出現強勁的增長。

• 北 京 的 企 業 、休 閑 、會 展 旅 遊 以 及 政 府 相 關 的 住 宿 需 求 ，已 經 導 致 了 多 元 化 的 酒 店 住
宿 組 合 ，各 種 需 求 不 僅 在 季 節 性 等 方 面 出 現 了 互 補 ，而 且 也 創 造 了 具 有 重 要 應 變 能 力
的需求環境。

• 2010年 近 期 績 效 的 發 展 趨 勢 表 明 ，市 場 旅 遊 需 求 和 酒 店 入 住 率 已 經 出 現 強 勁 復 蘇 的 跡
象 。雖 則 時 間 稍 後 ，但 房 價 亦 開 始 與 五 星 級 酒 店 於2010年 日 均 房 價 同 步 上 升 ，比2009
年 上 升4.4% 。隨 着 世 界 經 濟 走 向 復 蘇 ，未 來 新 增 房 間 速 度 逐 漸 放 緩 ，人 們 對 未 來 的 需
求 增 長 紛 紛 報 以 樂 觀 的 態 度 。我 們 有 理 由 相 信 ，北 京 四 星 級 和 五 星 級 市 場 酒 店 房 價 的
增 長 在2011年 將 繼 續 保 持 上 升 的 態 勢 。

2.0 北 京 服 務 式 公 寓 市 場 研 究

2.1 服 務 式 公 寓 定 義

服 務 式 公 寓 是 一 種 介 於 酒 店 和 住 宅 公 寓 之 間 過 渡 地 帶 的 一 種 混 合 物 業 。酒 店 和 住 宅 公
寓這兩種產品 在 逗 留 時 間 方 面 是 有 區 別 的 — 這 種 區 別 在 提 供 的 設 施 上 也 有 所 體 現 。傳 統的
酒 店 迎 合 臨 時 和 短 期 的 住 宿 需 求 ，而 公 寓 則 提 供 長 期 住 宿 服 務 。

服 務 式 公 寓 物 業 一 般 採 用 住 宅 式 酒 店 的 靈 活 定 位 方 式 ，酒 店 業 主 和 管 理 人 員 能 夠 根 據
住 宅 和 酒 店 兩 方 面 市 場 的 態 勢 進 行 相 應 地 調 整 。對 於 房 地 產 投 資 者 來 說 ，這 種 靈 活 性 可 以
幫 助 降 低 風 險 ，作 為 一 種 自 然 對 沖 方 式 減 輕 住 宅 和 酒 店 市 場 的 波 動 性 與 週 期 性 。
VII-19
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

酒店 — 公寓聯合體
服務式公寓

短期旅客的百分比 長住旅客的百分比

酒店 標準公寓
資料來源：仲量聯行酒店集團
雖 然 北 京 沒 有 服 務 式 公 寓 產 品 的 官 方 定 義 ，但 就 本 文 件 而 言 ，服 務 式 公 寓 是 指 ：
居留期間： 公 寓 物 業 接 受 短 期 、中 期 和 長 期 居 留
定位： 迎 合 高 端 、國 際 市 場 需 求 的 物 業
服務內容： 管家服務是標準服務的一部分
所有制結構： 物業由大股東整體擁有
運營商： 物 業 由 開 發 商 、服 務 式 公 寓 運 營 者 或 者 酒 店 經 營 者 進 行 運 營
2.2 北 京 服 務 式 公 寓 供 應 情 況
供應地理分佈和細分市場
北京：主要服務式公寓細分市場
N
奧林匹克公園

中關村
望京╱麗都

第三
使館區

東
二
環
王府井╱ 路
金融街
紫禁城 CBD
天安門廣場 東長安街

2 km
2 mi

資料來源：仲量聯行酒店集團

VII-20
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

北 京 的 服 務 式 公 寓 主 要 集 中 於 東 長 安 街（包 括 王 府 井）、第 三 使 館 區 和CBD等 主 要 商 業

街 區 。其 他 商 業 氛 圍 次 之 的 地 區 ，諸 如 第 二 使 館 區 ╱ 東 二 環 沿 綫 以 及 東 四 環 沿 綫 等 ，由 於
其 通 往 上 述 主 要 國 際 商 業 區 的 交 通 便 利 ，故 服 務 式 公 寓 在 這 些 地 區 也 有 所 發 展 。如 今 隨 着
越 來 越 多 的 國 外 企 業 進 駐 諸 如 海 淀 和 金 融 街（西 部）等 新 興 地 區 ，使 得 這 些 地 區 也 新 湧 現 出
了一批服務式公寓。

下 圖 標 註 出 了 截 至2010年12月 北 京 主 要 服 務 式 公 寓 供 應 的 地 理 分 佈 情 況 。東 長 安 街 ╱
王 府 井 地 區 佔 了 北 京 服 務 式 公 寓 總 供 給 量 的18.2%； 在 這 個 地 區 ，東 方 廣 場 的 東 方 豪 庭 公
寓 提 供613套 服 務 式 公 寓 ，使 其 不 僅 成 為 所 在 細 分 市 場 而 且 是 整 個 北 京 市 場 規 模 最 大 的 服
務式公寓。

北京服務式公寓的地理分布情况

金融街
3.7% 海淀
2.8%
東四環
7.1%
中央商務區
29.8%
第二使館區
13.2%

東長安街
18.2% 東三環
25.3%

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息

現有供應

總 體 而 言 ，北 京 服 務 式 公 寓 供 應 的 發 展 主 要 可 分 為 三 個 階 段 ：

第一階段

20世 紀80年 代 末 和90年 代 初 期 是 服 務 式 公 寓 進 入 北 京 市 場 的 第 一 波 階 段 。這 一 階 段 的

服 務 式 公 寓 主 要 位 於 北 京 的 東 北 部 和 東 部 ，沿 東 三 環 路 分 佈 。1989年 至1993年 四 年 期 間 的
複 合 年 均 供 應 量 增 長 率 (CAAC) 達 到 了26.8% 。

第二階段

服 務 式 公 寓 發 展 的 第 二 階 段 與CBD的 出 現 以 及 王 府 井 地 區 新 寫 字 樓 的 重 建 基 本 屬 同 一
時 期 ，均 為20世 紀 末 和21世 紀 初 ，包 括2002年 東 方 廣 場 綜 合 項 目 內 的613套 服 務 式 公 寓 的
用 。1998年 至2003年 五 年 期 間 的 複 合 年 平 均 供 應 量 增 長 率 (CAAC) 達 到 了20.8% 。

VII-21
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

國 內 和 國 外 住 宅 隔 離 政 策 於2002年9月1日 被 北 京 市 國 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 解 除 。這 一
變 化 的 影 響 使 得 國 內 房 地 產 上 游 市 場 開 始 與 此 前 審 批 的 外 資 下 游 市 場 出 現 合 併 。作 為 這 種
對 現 有 供 應 有 效 銜 接 的 結 果 ，2003年 至2005年 間 服 務 式 公 寓 的 供 給 增 長 相 對 有 限 ，複 合 年
平 均 供 應 量 增 長 率 (CAAC) 僅 為3.6% 。

市 場 管 制 放 鬆 的 後 果 約 需1至2年 的 時 間 進 行 消 化 。其 結 果 是 ，此 前 審 批 的 外 資 下 游 市
場的供應受中國上層階級持續增長的前景吸引以及越來越精打細算的跨國企業租戶影響，
服 務 式 公 寓 出 現 了 強 勁 的 增 長 。在 放 鬆 管 制 之 後 的 最 初 幾 年 ，服 務 式 公 寓 的 長 期 住 宿 需 求
出 現 了 激 烈 的 競 爭 ，經 營 者 的 應 對 措 施 是 部 分 重 新 定 位 其 業 務 組 合 ，開 始 接 受 較 高 比 例 的
短期和中期租賃。

第三階段

2007年 和2008年 間 ，由 於 北 京 經 濟 持 續 增 長 ，特 別 是 外 商 投 資 增 長 更 為 明 顯 ，導 致 北
京 的 服 務 式 公 寓 在 此 期 間 又 迎 來 一 波 快 速 發 展 浪 潮 。2008年 奧 運 會 和 之 前 暫 停 施 工 的 工 程
導致新供給的服務式公寓在此期間集中湧入市場。

在2008年 開 業 的 物 業 包 括 北 京 逸 蘭 新 城 國 際 酒 店 公 寓 、長 安 莎 瑪 公 寓 以 及CBD輝 盛 庭
等 。截至2008年底 ，北京的服務式公寓存量總計約為4,976套 。2006年至2008年間的複合年
平 均 供 應 量 增 長 率 (CAAC) 達 到 了20.6% 。

2009年 ，兩 個 主 要 因 素 造 成 了 北 京 服 務 式 公 寓 入 住 率 及 租 金 的 普 遍 下 降 ： 全 球 金 融 危
機 導 致 眾 多 跨 國 公 司 減 少 了 在 中 國 的 外 籍 工 作 人 員 和 ╱ 或 降 低 了 住 房 預 算 ； 再 加 上2009年
及 之 前 大 量 新 增 酒 店 及 非 服 務 式 公 寓 的 大 量 供 給 ，導 致 服 務 式 公 寓 的 績 效 出 現 下 調 壓 力 。

有 趣 的 是 ，雖 然2009年 有 新 增 的 服 務 式 公 寓 進 入 市 場 ，包 括 雅 詩 閣 來 福 士 中 心 服 務 公
寓 、千 禧 公 寓 以 及 北 京 紫 檀 萬 豪 行 政 公 寓 等 ，但 在 政 府 的 經 濟 刺 激 政 策 下 ，有 一 些 業 主 把
整 體 持 有 的 酒 店 改 為 分 層 產 權 出 售 的 公 寓 物 業 。從 服 務 式 公 寓 轉 換 為 分 層 產 權 的 出 售 公 寓
包 括 長 安 莎 瑪 公 寓 、北 京 紫 檀 萬 豪 行 政 公 寓 以 及 奧 克 伍 德 華 庭（東 三 環 路）等 。因 此 ，淨 增
的 新 服 務 式 公 寓 供 應 量 僅 有10套 ，截 至2009年 年 底 的 總 存 量 為4,986套 。

2010年 ，新增服務式公寓的數量維持有限 。位於東直門 ，擁有407套公寓的東直門奧克

伍 德 華 庭 是 唯 一 的 新 物 業 ，而 至2010年 底 ，服 務 式 公 寓 總 供 應 量 達 致5,393套 。

VII-22
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

下面的圖表顯示了北京主要服務式公寓項目的歷史和預計供應量。

北京服務式公寓現有供應量
現有供應量 新供應量
6,000

5,000
服務式住宅供應量（單位數目）

4,000

3,000

2,000

1,000

E*
08

09
92

93

94

95

96

05

06

07
86

87

88

89

90

91

97

98

99

00

01

02

03

04

10
11
20

20
19

19

19

19

19

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19

19

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20
資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息

未來供應

許 多 國 際 服 務 式 公 寓 和 酒 店 經 營 者 都 已 經 進 入 北 京 市 場 ，為 了 進 一 步 佔 領 市 場 份 額 ，
許 多 運 營 商 都 推 出 了 面 向 不 同 市 場 檔 次 的 新 品 牌 。這 一 趨 勢 將 導 致 市 場 的 進 一 步 細 分 化 。
例 如 輝 盛 國 際 管 理 有 限 公 司 ，2007年 新 開 設 了CBD東 住 宅 公 寓 輝 盛 庭 ，之 後2008年 開 設 了
CBD服 務 式 公 寓 輝 盛 閣 ，而CBD套 房 公 寓 輝 盛 坊 預 計 將 於2011年 對 外 開 放 。雖 然 這 三 處 物
業 均 由 輝 盛 進 行 管 理 ，但 每 個 品 牌 都 提 供 著 不 同 的 產 品 和 價 格 。

2010年 ，北京服務式公寓唯一的新增供給是位於東直門外斜街擁有407套公寓的奧克伍
德華庭 。另一處新增的服務式公寓 ，即擁有150套公寓的服務式公寓輝盛坊 ，預計將在2011
年 開 始 營 業 。在2012年 之 前 ，王 府 井 地 區 預 計 沒 有 新 的 服 務 式 公 寓 供 應 。

下表詳細列出了最近開始營業的項目和計劃開放的項目。

2009年 和2010年 開 業 的 服 務 式 公 寓 地點 套數
雅詩閣來福士中心服務公寓 第二使館區 162
千禧公寓 CBD 329
北京紫檀萬豪行政公寓 東四環 168
東直門奧克伍德華庭 朝陽區— 第二使館區 407
小計 1,066

計 劃 於2011年 開 始 營 業 的 服 務 式 公 寓 地點 套數
輝盛坊 朝陽區 — 三元橋 150
小計 150

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息(2010年12月）

VII-23
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

2.3 北 京 服 務 式 公 寓 的 需 求 特 點

北 京 服 務 式 公 寓 的 需 求 特 點 ，可 以 從2010年4月 進 行 的 最 新 調 查 研 究 推 斷 出 來 ，此 次
研 究 的 對 象 為 北 京 市2,800套 主 要 的 服 務 式 公 寓 。調 查 結 果 大 致 反 映 了2009年 的 服 務 式 公
寓 需 求 特 點 。值 得 注 意 的 是 ，雖 然 調 查 對 象 涵 蓋 了 北 京 服 務 式 公 寓 存 量 將 近 一 半 (46%) 的
公 寓 ，但 本 調 查 研 究 仍 僅 能 反 映 出 所 調 查 樣 本 的 目 前 總 體 發 展 趨 勢 和 在 特 定 時 間 的 觀 測 結
果 。這 次 調 查 的 結 果 只 應 作 為 市 場 需 求 特 點 的 參 考 ，不 能 用 於 市 場 全 面 分 析 或 絕 對 的 代 表
性結論。

停留時間

在停留時間方面 ，北京的服務式公寓主要針對三種類型的需求 ，即長期 、中期和短期 ╱

臨 時 需 求 。下 表 總 結 了 這 三 類 需 求 的 主 要 特 點 。

類型 短期╱臨時 中期 長期
停留時間 不 足1個 月 1–6個 月 6個 月 以 上

旅遊目的 • 商務 • 項目相關 • 遷移
• 休閑 • 作為尋找住宅
物業之前的
過渡期住房

住戶規模 • 單人 • 單人 • 單人╱雙人
• 家 庭（休 • 家庭
閑）

位置方便 • 工作距離 • 工作距離 • 周邊環境

• 位置便利 • 位置便利 • 距離國際學校和
• 生活舒適性 　　　醫院的遠近
　 　 　（尤 其 是 家 庭）
• 生活舒適性
• 住宅的感覺
• 社區環境

公寓偏好 • 單間 • 1至2間 臥 室 • 1至4間 臥 室

• 單間臥室 • 聯式╱複式

房屋決策者 • 公司 • 公司 • 公司提供預算並且
• 個人 　　　個人作出決定
　 　（休 閑）

工作地點和住宿之 • 非常敏感 • 有點敏感 • 不敏感

間距離的敏感性

工作地點和住宿之 • 15–20分 • 20–30分 鐘 車 程 • 30–60分 鐘 車 程

　間最長出行時間 　　鐘車程

資料來源：仲量聯行酒店集團

VII-24
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

長期居留

長期居留的需求通常來自於在北京工作的外籍人士 。外籍人士停留通常為兩至五年 。服
務 式 公 寓 的 租 賃 期 限 一 般 為 一 年 或 更 長 的 時 間 。外 籍 人 士 從 其 僱 主 處 獲 得 住 房 分 配 預 算 ，
因此往往會選擇租金在他們預算範圍之內的服務式公寓。

部 分 居 民 會 尋 找 舒 適 、宜 居 設 施 和 良 好 的 居 住 環 境 。因 此 ，住 宅 氛 圍 、租 客 社 區 和 距
離 國 際 學 校 的 距 離（對 家 庭 而 言）通 常 先 於 出 行 時 間 進 行 考 慮 。

在接受調查的服務式公寓中 ，約59.9%的租戶入住超過六個月的時間 ，構成了這一需求

的主要來源。

中期居留

中期住宿需求通常來自於北京從事項目工作或在指定時間內從事特定任務的專業人士 ，
諸 如 產 品 開 發 或 建 設 項 目 等 。另 一 種 中 期 住 宿 需 求 來 源 是 正 在 尋 找 長 期 住 所 、處 於 過 渡 階
段 的 外 籍 人 士 。此 類 外 籍 人 士 在 選 擇 其 較 為 永 久 性 的 住 宿 之 前 ，通 常 會 選 擇 服 務 式 公 寓 作
為 其 臨 時 住 所 。距 離 工 作 地 點 的 遠 近 或 便 利 性 是 非 常 重 要 的 考 慮 因 素 。

調 查 結 果 表 明 ，大 約 有31.0%的 受 調 查 服 務 式 公 寓 住 戶 停 留 時 間 為 一 至 六 個 月 。

短期逗留

短 期 逗 留 的 主 要 為 商 務 遊 客 ，偶 爾 也 包 括 休 閑 旅 行 的 家 庭 。商 務 遊 客 通 常 十 分 重 視 距
離 其 工 作 地 點 的 遠 近 ，有 時 更 喜 歡 選 擇 鄰 近 的 服 務 式 公 寓 ，因 為 不 甚 喜 歡 一 般 酒 店 的「短
暫」或「酒店」的感覺 。長期居留的租客通常會自選其居住的物業 ，而與此相反 ，短期逗留的
客人其住宿選擇往往是由公司簽訂的企業合作合同所主導。

在 迎 合 短 期 客 戶 需 求 的 服 務 式 公 寓 方 面 ，市 場 有 些 分 化 。雖 然 有 些 服 務 式 公 寓 不 願 意
提 供 短 期 逗 留 服 務 或 接 受 短 期 逗 留 要 求 ，往 往 僅 在 有 長 期 居 留 合 作 業 務 的 企 業 提 出 這 種 短
期 要 求 時 才 提 供 這 種 服 務 ，但 某 些 服 務 式 公 寓 正 積 極 瞄 準 這 種 短 期 的 需 求 ，正 在 越 來 越 多
地 利 用 他 們 的 全 球 分 銷 系 統 (GDS) 和 在 綫 預 訂 引 擎 提 供 短 期 逗 留 服 務 。近 期 ，政 府 對 服 務
式 公 寓 運 營 商 同 時 申 請 酒 店 運 營 執 照 以 吸 引 短 期 客 源 的 要 求 有 所 改 變 。這 會 使 服 務 式 公 寓
運營商對短期客源的吸納能力減弱。

短 期 逗 留 可 以 被 劃 分 為 不 到 一 個 月 的 逗 留 ，這 種 需 求 與 酒 店 市 場 進 行 直 接 的 競 爭 ，在
接 受 調 查 的 酒 店 式 物 業 中 ，這 種 短 期 逗 留 的 需 求 僅 佔 市 場 總 額 約9.1%的 份 額 。東 方 廣 場 之
內 的 東 方 豪 庭 公 寓 沒 有 短 期 逗 留 服 務 ，主 要 是 因 為 東 方 廣 場 內 的 北 京 東 方 君 悅 大 酒 店 是 主
要 吸 納 短 期 住 宿 需 求 ，而 該 服 務 式 公 寓 主 要 面 向 中 期 到 長 期 居 留 的 客 戶 需 求 。

從 此 報 告 酒 店 章 節 中 前 來 北 京 的 遊 客 人 數 、遊 客 來 源 地 、季 節 性 趨 勢 以 及 平 均 停 留 時
間 等 諸 方 面 加 以 分 析 ，短 期 逗 留 的 市 場 存 在 著 廣 闊 的 需 求 ，酒 店 行 業 部 門 對 這 一 點 有 著 一
致的看法。
VII-25
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

下面的圖表基於被調查服務式公寓物業說明了住宿時間需求的細分情況。

北京服務式公寓需求 — 逗留時間

<1月
9.1%

1-6月
31.0%

6月+
59.9%

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息

國別特性

服務式公寓的需求可以進行以下客源市場細分：

— 在 被 調 查 的 物 業 中 ，日 本 是2009年 最 大 的 客 源 地 ，佔 到 總 市 場 需 求 的21.2% 。

— 北 美 和 其 他 歐 洲 國 家 分 別 是 第 二 大 和 第 三 大 需 求 來 源 地 ，分 別 佔 到 總 需 求 的18.6%和
16.1% 。

— 中 國 內 地 居 民 在 需 求 來 源 地 中 居 於 第 四 的 位 置 ，且 主 要 是 短 期 逗 留 的 客 人 ，他 們 將 服
務式公寓作為酒店的替代選擇。

從2009年 中 國 內 地 居 民 所 佔 份 額 的 增 加 ，我 們 可 以 看 出 服 務 式 公 寓 運 營 商 為 了 共 同 應
對2008年 和2009年 全 球 信 貸 緊 縮 的 影 響 ，開 始 轉 變 細 分 市 場 的 戰 略 。隨 着 跨 國 公 司 開 始 召
回 居 留 在 北 京 的 工 作 人 員 ，考 慮 到 空 置 率 的 影 響 ，很 多 運 營 商 把 營 銷 重 點 轉 向 國 內 市 場 。
有 鑒 於 此 ，2009年 中 國 內 地 客 戶 的 市 場 份 額 達 到 了13.7%的 創 紀 錄 水 平 ，而2006年 這 一 比
例 僅 有3.5% 。

VII-26
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

北京酒店式公寓需求 — 地理來源
澳洲
其他 2.6%
7.8%
日本
亞洲其他地方 21.2%
8.7%

香港╱台灣
11.2%

北美
18.6%

中國內地
13.7%

歐洲
16.1%

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息

與 被 調 查 的 樣 本 相 比 ，東 方 廣 場 公 寓 的 客 人 來 源 地 具 有 非 常 類 似 的 特 點 ，其 中 香 港 ╱
澳 門 和 中 國 內 地 是 最 大 的 來 源 地 ，之 後 依 次 為 日 本 、北 美 和 歐 洲 。

客人情況

受 調 查 的 服 務 式 公 寓 還 揭 示 出 ，在 他 們 的 租 客 中 ，47.6%屬 高 級 管 理 人 員 ，24.0%屬 中
層管理人員 ，23.6%屬高層管理人員 ，4.8%屬初級管理人員 。對於東方豪庭公寓而言 ，高級
管 理 人 員 (50%) 和 中 層 管 理 人 員 (40%) 在 其 租 客 中 佔 到 主 導 地 位 。

北京服務式公寓需求 ─ 住客組合

初級管理人員
4.8%
高層管理人員
23.6%

中層管理人員
24.0%

高級管理人員
47.6%

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息

VII-27
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

住戶規模

在 北 京 ，選 擇 服 務 式 公 寓 租 客 往 往 是 單 身 或 者 雙 人 的 小 戶 住 戶 。被 調 查 的 服 務 式 公 寓
表 明 這 兩 個 群 體 總 共 佔 到 全 部 需 求 的81%以 上 。其 次 是 兩 個 大 人 和 一 個 孩 子 的 住 戶（佔 到
13.9%），大 家 庭 住 戶 所 佔 的 比 例 最 小 ，僅 有4.4% 。此 抽 樣 調 查 的 結 果 普 遍 適 用 於 中 國 的 許
多 服 務 式 公 寓 市 場 ，因 為 家 庭 成 員 較 多 的 住 戶 一 般 喜 歡 空 間 較 大 的 別 墅 或 住 宅 公 寓 。

北京服務式公寓需求 ─ 住戶規模

2 個大人 + 2 個小孩
4.4%

2 個大人 + 1 個小孩
13.9%

單身
50.4%

雙人戶
31.4%

資 料 來 源 ： 仲 量 聯 行 酒 店 集 團 ，行 業 信 息

與被調查的樣本相比 ，東方豪庭公寓的客戶單身 (65%) 和雙人戶 (35%) 所佔的權重相對

較 高 。這 種 單 身 與 雙 人 戶 比 例 較 高 的 情 況 主 要 處 於 以 下 幾 種 原 因 ： 公 寓 位 於 城 市 中 心 ； 公
寓 主 要 提 供 單 間 公 寓 ，為 一 室 或 兩 室 住 房（佔 其 公 寓 存 量 的94%)等 。

2.4 北 京 服 務 式 公 寓 的 市 場 表 現

下 圖 說 明 了8,427套 北 京 服 務 式 公 寓 在2000年 至2010年 間 的 季 度 業 績 情 況 。

北京服務式公寓業績

月租金 入住率

250 100.0%

200 80.0%
每平方米月租（人民幣）

150 60.0%

100 40.0%

50 20.0%

0 0.0%
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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

資料來源：仲量聯行

VII-28
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

入住率

2000年 至2005年 間 ，北 京 的 服 務 式 公 寓 市 場 入 住 率 相 對 穩 定 ，一 直 保 持 在70%至80%

之 間 ，酒 店 行 業 受 到 了2003年 非 典 疫 情 的 明 顯 影 響 ，但 是 ，服 務 式 公 寓 由 於 長 期 住 戶 相 對
較 多 ，起 到 了 一 定 的 緩 衝 作 用 ，使 得 服 務 式 公 寓 的 入 住 率 仍 然 保 持 穩 定 的 表 現 。

入住率於2004年第二季度 (70.0%) 和2006年第四季度 (85.1%) 出現了明顯的上升趨勢 ，

平 均 每 季 度 的 增 長 速 度 達 到 了2.0% 。此 後 ，市 場 的 入 住 率 大 致 保 持 在 約80.0%（介 乎79.2%
至81.8%）的 水 平 ，2008年 第 三 季 度 受 奧 運 會 期 間 所 產 生 的 需 求 帶 動 入 住 率 達 到 了82.0%的
高峰值。

我 們 注 意 到 ，入 住 率 保 持 高 位 是 在 新 供 應 湧 入 市 場 的 時 候 發 生 的 。在2004年 至2008年
期 間 ，2,000套 新 的 服 務 式 公 寓 湧 入 市 場 ，使 得 市 場 在 原 有 約3,000套 的 基 礎 上 增 加 到 了 接
近5,000套 。這 種 強 勁 的 市 場 表 現 主 要 得 益 於 ：

— 與2008年 奧 運 會 直 接 或 間 接 相 關 的 項 目 ，催 生 了 眾 多 中 期 和 長 期 居 留 的 需 求 ；

— 北 京 高 檔 酒 店 行 業 的 需 求 強 勁 但 供 應 量 有 限（2006年 之 前），這 使 得 服 務 式 公 寓 得 以 在
部分短期住宿方面與酒店行業進行競爭；

— 整 體 租 金 水 平 降 低 ，服 務 式 公 寓 通 過 租 金 打 折 的 方 式 吸 引 更 多 的 租 客 。

然 而 ， 從 2008 年 第 四 季 度 開 始 ， 入 住 出 租 率 開 始 下 降 ，2009 年 第 一 季 度 下 降 到 了
75.5% 。這 種 下 降 是 受 到 了 多 重 因 素 的 影 響 ：

— 由 於 全 球 金 融 危 機 的 影 響 ，導 致 外 籍 人 士 紛 紛 搬 離 和 企 業 商 旅 大 幅 減 少 ；

— 奧運期間新增開業的酒店及非服務式酒店公寓增加了整個市場的供給壓力。

在2009年 第 二 和 第 三 季 度 ，出 租 入 住 率 開 始 回 升 ，並 在2009年 最 後 一 個 季 度 攀 升 到 了
78.0% 。

這 種 上 升 趨 勢 一 直 持 續 到2010年 ，反 映 了 全 球 企 業 的 環 境 已 經 有 所 改 善 ，新 的 供 應 量
保 持 相 對 穩 定 的 態 勢 。隨 着 經 濟 的 逐 步 復 蘇 ，北 京 的 商 業 活 動 也 逐 漸 升 溫 ，吸 引 了 新 的 外
籍 人 士 ，為 服 務 式 公 寓 注 入 了 新 鮮 的 血 液 。在2010第 四 季 度 ，市 場 入 住 率 達 到86.9% 。

租金

與入住率相比 ，服務式公寓的租金波動情況更為明顯 ，這反映了業主和經營者制定了相

對 彈 性 的 定 價 策 略 ╱ 耐 受 底 綫 。從2003年 第 三 季 度 到2007年 第 三 季 度 ，服 務 式 公 寓 行 業 的
租 金 水 平 出 現 了 相 對 下 降 的 趨 勢 。雖 然 這 種 租 金 下 降 的 不 利 影 響 被 較 高 的 入 住 率 所 抵 銷 ，
但我們認為導致租金下降的因素主要包括以下幾點：

— 2002年 的 住 宅 市 場 改 革 ，導 致 非 服 務 式 公 寓 與 服 務 式 公 寓 之 間 產 生 了 競 爭 ；

— 大 量 新 的 服 務 式 公 寓 在 這 段 時 間 內 進 入 市 場 ，增 加 了 服 務 式 公 寓 市 場 的 內 部 競 爭 ；

— 滙 率 壓 力 ： 因 為 公 司 企 業 向 來 以 美 元 制 定 租 金 預 算 ，故 美 元 的 貶 值 造 成 壓 力 ，相 對 減
低可以接受的人民幣租金。

2007年 第 四 季 度 和2008年 第 三 季 度 之 間 ，在 奧 運 會 舉 行 之 前 及 期 間 ，服 務 式 公 寓 的 租
金 達 到 了 空 前 的 高 度（每 平 方 米 每 月 人 民 幣226元），許 多 服 務 式 公 寓 長 時 間 的 出 租 給 了 企
業或外交團體。

VII-29
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

由 於 全 球 金 融 危 機 的 負 面 影 響 ，再 加 上 高 檔 酒 店 湧 入 市 場 導 致 的 競 爭 加 劇 ，使 得 服 務
式 公 寓 租 金 在2008年 第 三 季 度 開 始 趨 向 下 降 ，年 底 下 降 到 了 平 均 每 平 方 米 人 民 幣168元 。
這 種 趨 勢 一 直 持 續 到2009年 ，2009年 第 一 季 度 的 每 月 租 金 平 均 達 到 了 每 平 方 米 人 民 幣160
元 ，而第四季度更是下降到了人民幣152元 。2010年第一季度的出租率略有增加 ，月租金略
漲至每平方米人民幣153元 。由於入住率開始復蘇 ，租金也有所改善 ，截至2010年第四季度
租 金 與2009年 同 期 相 比 增 長 了11.3% ，達 到 了 人 民 幣168元 。

根 據 對 服 務 式 公 寓 運 營 商 進 行 的 訪 談 可 以 看 出 ，一 些 服 務 式 公 寓 轉 換 成 分 層 產 權 式 公
寓 項 目 進 行 對 外 轉 讓 ，從 而 減 少 了 城 市 的 服 務 式 公 寓 市 場 供 應 量 ，也 會 導 致 出 租 率 和 租 金
的 上 漲 。此 外 ，隨 着 需 求 的 增 加 和 入 住 率 的 普 遍 復 蘇 ，運 營 商 也 開 始 提 高 租 金 增 加 收 益 。

2.5 北 京 服 務 式 公 寓 市 場 的 發 展 趨 勢 及 前 景

基 於 對 當 前 市 場 進 行 的 動 態 分 析 ，下 述 結 論 總 結 了 北 京 服 務 式 公 寓 市 場 的 一 些 主 要 發
展趨勢。

• 外 籍 租 客 構 成 發 生 變 動 ： 對 於 外 籍 家 庭 而 言 ，跨 國 公 司 通 常 會 為 所 有 家 庭 成 員 提
供 教 育 和 醫 療 費 用 ，並 提 供 更 高 的 住 房 預 算 以 便 外 籍 家 庭 能 夠 租 賃 足 夠 大 的 住 宅
單 位 。因 此 ，外 籍 經 理 家 庭 的 安 置 與 單 身 或 雙 人 戶 的 安 置 費 用 相 比 更 為 高 昂 。外
籍 人 士 家 庭 往 往 都 是 中 高 層 管 理 人 員 。隨 着 需 要 合 理 的 控 制 成 本 壓 力 ，跨 國 公 司
的 中 高 級 管 理 職 位 最 近 都 表 現 出 了 較 強 的 本 地 化 傾 向 ，以 便 撤 離 外 籍 員 工 或 避 免
安 置 外 籍 員 工 家 庭 。成 本 意 識 的 提 高 也 導 致 了 北 京 外 籍 人 士 社 區 家 庭 住 戶 比 例 的
降 低 ； 另 一 方 面 ，單 身 和 無 子 女 的 夫 婦 比 例 也 相 應 地 出 現 了 增 加 。這 種 趨 勢 表 示
服 務 式 公 寓 的 主 要 機 會 將 來 自 單 身 和 雙 人 戶 。東 方 廣 場 的 東 方 豪 庭 公 寓 的 租 客 通
常 為 小 規 模 的 住 戶 ，將 有 可 能 受 益 於 這 一 市 場 的 發 展 趨 勢 。

• 內 需 逐 漸 擴 大 ： 部 分 原 因 是 最 近 全 球 經 濟 不 甚 景 氣 ，部 分 原 因 是 公 司 企 業 開 始 出
現 聘 用 本 地 人 才 的 整 體 趨 勢 ，這 使 得 服 務 式 公 寓 的 本 地 客 戶 正 日 益 增 加 。這 種 趨
勢 在 未 來 有 可 能 持 續 下 去 ，促 使 服 務 式 公 寓 的 經 營 者 在 應 對 這 一 客 戶 群 體 的 需 求
時需要採取更為積極主動的措施。

• 項 目 工 作 臨 時 居 留 替 代 長 期 居 住 ： 由 於 跨 國 公 司 對 成 本 較 高 的 日 益 敏 感 ，受 過 良
好 教 育 的 本 地 勞 動 力 資 源 日 益 增 加 ，跨 國 公 司 往 往 傾 向 於 基 於 完 成 任 務 的 形 式 往
北 京 派 遣 外 國 專 家 ，而 不 是 長 期 派 遣 安 置 外 籍 人 士 。這 就 導 致 了 中 期 和 短 期 居 留
的需求正在替代長期居留的需求。

• 產 品 和 市 場 細 分 增 加 ： 值 得 注 意 的 是 ，隨 着 北 京 服 務 式 公 寓 供 給 的 增 加 ，市 場 也
變 得 更 加 多 樣 化 。擁 有 多 品 牌 的 的 服 務 式 公 寓 運 營 商 正 在 競 相 推 出 不 同 價 格 水 平
和 不 同 設 施 的 公 寓 產 品 ，開 始 搶 佔 市 場 提 高 產 品 市 場 份 額 。這 反 過 來 又 在 大 北 京
的範圍內根據地理分佈和價格將服務式公寓市場劃分出了更多的細分市場。

• 不 太 激 烈 的 市 場 競 爭 環 境 逐 步 形 成 ： 2008年 以 來 競 爭 的 激 烈 為 北 京 的 服 務 式 公 寓
市場帶來了嚴酷的挑戰 ，導致租金和入住率雙雙同時下降 。尤其是位於核心商業地
VII-30
 附 錄 七 仲 量 聯 行 就 北 京 服 務 式 公 寓 物 業 市 場
及 酒 店 行 業 發 出 的 函 件

區 的 新 服 務 式 公 寓 以 較 低 的 租 金 進 入 市 場 ，給 位 於 較 偏 遠 地 區 或 標 準 較 低 的 服 務
式公寓租金帶來了巨大的壓力 。然而 ，2010年業績顯示出 ，隨着整體需求增加 ，以
及 一 些 服 務 式 公 寓 轉 變 為 分 層 產 權 住 宅 項 目 ，已 經 在 一 定 程 度 上 減 少 了 供 應 量 ，
進而降低了服務式公寓物業之間的的競爭壓力。

作 為 中 國 的 國 家 首 都 和 經 濟 中 心 ，北 京 一 直 吸 引 著 並 有 可 能 繼 續 吸 引 跨 國 公 司 、外 交
機 構 和 非 政 府 組 織 在 北 京 設 立 國 別 和 地 區 總 部 ，這 會 推 動 北 京 高 檔 住 房 的 需 求 持 續 增 加 。
也 正 因 為 如 此 ，北 京 全 市 近 幾 年 服 務 式 公 寓 開 業 的 數 量 一 直 在 增 加 。儘 管 需 求 與 供 應 大 致
保 持 著 相 同 的 增 長 速 度 ，但 最 近 的 全 球 金 融 危 機 和 跨 國 公 司 對 成 本 意 識 的 提 高 ，還 是 導 致
近 幾 年 服 務 式 公 寓 的 需 求 和 價 格 水 平 有 所 下 降 。根 據2010年 的 績 效 情 況 ，租 金 水 平 已 開 始
回升。

另 一 方 面 ，奧 運 會 之 前 酒 店 供 應 的 大 量 增 加 導 致 出 現 了 激 烈 的 競 爭 ，這 也 給 服 務 式 公
寓 尤 其 是 短 期 住 宿 需 求 帶 來 了 嚴 重 的 影 響 。儘 管 短 期 逗 留 需 求 在 服 務 式 公 寓 業 務 中 只 佔 有
很 小 的 一 部 分 ，但 許 多 服 務 式 公 寓 業 主 都 在 通 過 重 新 配 置 資 源 來 應 對 這 種 動 態 的 變 化 ，開
始提供更加靈活的服務和設施來捕捉這種需求。

就 短 期 和 中 期 住 宿 需 求 而 言 ，隨 着 全 球 經 濟 的 復 蘇 和 本 地 市 場 的 持 續 增 長 ，對 服 務 式
公 寓 的 需 求 預 計 也 將 相 應 的 增 加 。再 加 上 短 期 內 進 入 北 京 市 場 的 新 服 務 式 公 寓 數 量 相 對 有
限 ，有 可 能 為 入 住 率 和 租 金 的 增 長 打 下 一 個 良 好 的 基 礎 。

VII-31
 附 錄 八 物 業 顧 問 就 其 樓 宇 狀 況 測 量 概 要
報 告 發 出 之 函 件

敬啟者：

就東方廣場進行盡職審查勘察
物業顧問審閱概要

1. 緒言

第 一 太 平 戴 維 斯 工 程 顧 問 有 限 公 司 獲 委 任 為 物 業 顧 問 ，就 位 於 北 京 市 中 心 ，東 長 安 街
1號 的 東 方 廣 場（以 下 統 稱 該 發 展）進 行 全 面 樓 宇 狀 況 勘 察 ：

本 函 件 概 要 我 們 於2010年10月8日 至2010年10月12日 進 行 全 面 樓 宇 狀 況 勘 察 的 方 法 及
審 閱 結 果 。然 而 ，本 函 件 僅 包 括 該 報 告 之 重 點 。該 發 展 之 全 面 樓 宇 狀 況 勘 察 報 告 載 有 更 詳
盡 及 相 關 資 料 。所 以 ，本 函 件 應 與 全 面 樓 宇 狀 況 勘 察 報 告 一 併 使 用 。

2. 所進行之勘察及評估

對東方廣場進行之全面樓宇狀況調查主要集中於以下方面：

(a) 對 該 發 展 進 行 目 檢 ，確 定 其 結 構 完 整 ；

(b) 對 該 發 展 目 前 之 樓 宇 佈 局 及 用 途 進 行 目 檢 ，並 對 照 政 府 最 近 期 審 批 之 樓 宇 圖 則 ，找 出
是否存在任何後加結構。

(c) 就 消 防 安 全 規 定 及 用 途 ，複 查 現 有 樓 宇 佈 局 ，以 找 出 是 否 存 在 任 何 現 有 或 潛 在 之 隱 患
及違規情況；

(d) 目 檢 該 發 展 可 到 達 公 用 地 方 之 所 有 樓 宇 元 素 ，包 括 樓 宇 之 所 有 建 築 物 正 面 、單 位 、外
牆 、天 臺 、走 廊 、大 堂 、洗 水 間 及 電 力 及 電 機 房 等 等 ，以 找 出 是 否 存 在 任 何 明 顯 之 重
大樓宇損壞；

(e) 目檢所有主要樓宇的屋宇裝備 ，包括機械通風空調 、消防設置 、電力 、升降機 、電梯 、

水 管 、地 面 排 水 渠 及 污 水 淨 化 系 統 ，以 找 出 是 否 存 在 任 何 明 顯 之 重 大 損 壞 ；

(f) 複 審 現 有 樓 宇 佈 局 ，以 找 出 是 否 存 在 任 何 違 反 規 劃 許 可 證 或 其 他 法 定 或 監 管 規 定 的 情
況；

(g) 複 審 現 有 樓 宇 佈 局 ，以 找 出 是 否 存 在 任 何 環 境 、污 染 、衛 生 及 安 全 隱 患 或 其 他 風 險 ；
及

(h) 複 審 現 有 樓 宇 佈 局 ，以 找 出 是 否 存 在 任 何 侵 佔 政 府 土 地 或 他 人 物 業 的 情 況 。

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 附 錄 八 物 業 顧 問 就 其 樓 宇 狀 況 測 量 概 要
報 告 發 出 之 函 件

於 完 成 對 該 發 展 之 視 察 及 勘 察 後 ，我 們 已 ：

(a) 編 製 一 份 樓 宇 元 素 及 重 要 屋 宇 裝 備 之 可 見 輕 微 損 壞 清 單 ，連 同 建 議 修 補 工 程 ； 及

(b) 編製十年預測保養及資本開支估計預算。

全 面 樓 宇 狀 況 勘 察 由 註 冊 專 業 測 量 師（建 築 物 測 量）及 富 經 驗 的 屋 宇 裝 備 工 程 師 負 責 進
行 。勘 察 包 括 目 檢 公 用 地 方 及 單 位 之 樓 宇 元 素 、主 要 屋 宇 裝 備 及 審 閱 該 發 展 之 現 有 樓 宇 佈
局 ，以 核 實 其 整 體 狀 況 ，是 否 符 合 相 關 衛 生 及 安 全 之 法 定 規 定 。勘 察 所 得 如 下 ：

(a) 結 構 堅 固 性

我 們 已 就 該 發 展 之 外 露 結 構 進 行 目 檢 ，並 無 發 現 審 慎 債 權 人 或 買 家 可 能 會 加 以 考 慮 的
重 大 結 構 性 損 壞 或 殘 缺 。我 們 認 為 該 發 展 之 結 構 堅 固 。

(b) 樓 宇 佈 局

經 複 查 管 理 人 提 供 之 已 批 樓 宇 圖 則 、相 關 許 可 證 及 資 料 ，對 照 視 察 所 見 現 有 之 地 盤 狀
況 及 用 途 ，該 發 展 並 無 發 現 未 經 許 可 之 附 加 建 築 工 程 或 不 適 合 用 途 。

(c) 衛 生 及 安 全

於 視 察 時 ，我 們 注 意 到 該 發 展 大 致 符 合 相 關 衛 生 及 安 全 規 定 。

(d) 樓 宇 損 壞

該發展的可到達公用地方及單位之樓宇元素整體狀況良好。

(e) 屋 宇 裝 備 損 壞

該 發 展 之 主 要 屋 宇 裝 備 ，包 括 機 械 通 風 空 調 、消 防 設 置 、電 梯 及 升 降 機 、水 管 、地 上
排 水 渠 及 污 水 淨 化 系 統 ，狀 況 良 好 。

3. 已提交的報告

我 們 已 就 該 發 展 編 製 全 面 樓 宇 狀 況 報 告 ，有 關 報 告 之 內 容 包 括 ：

(a) 有關報告之概要；

(b) 有關發展之概述；

(c) 於視察過程中找到樓宇元素及屋宇裝備可見輕微損壞之概述；

(d) 關於樓宇損壞修補工程的建議；

(e) 沒 有 違 反 當 地 法 規 、規 劃 許 可 證 及 其 他 相 關 規 定 之 確 認 ；

VIII-2
 附 錄 八 物 業 顧 問 就 其 樓 宇 狀 況 測 量 概 要
報 告 發 出 之 函 件

(f) 該發展符合一般相關衛生及安全規定之確認；

(g) 沒 有 對 相 鄰 土 地 造 成 損 毀 、沒 有 侵 佔 政 府 土 地 或 他 人 發 展 及 沒 有 在 該 發 展 發 現 寮 屋 居
民或擅闖者之確認；

(h) 十年保養及資本開支預測；及

(i) 損壞情況之照片記錄

4. 修補工程估計成本及十年保養及資本開支預測

找 出 可 見 輕 微 損 壞 程 度 及 性 質 後 ，我 們 就 必 須 進 行 之 修 補 工 程 成 本 作 出 估 計 。除 修 補
工 程 成 本 外 ，我 們 已 就 可 能 須 於 十 年 內 進 行 保 養 的 部 分 樓 宇 元 素 及 屋 宇 裝 備 ，編 製 十 年 保
養及資本開支成本預測。

以下為這項預測之概要

十年保養及資本開支成本預測所採用的估計方法如下：

(a) 估計維修成本按目檢該發展之可到達公用地方時所發現之可見輕微損壞釐定；

(b) 此 項 預 測 之 估 計 按 管 理 人 所 提 供 之 過 往 數 據 、現 有 狀 況 及 該 發 展 之 樓 齡 ，以 及 我 們 在
達致合適之保養計劃時作出之專業判斷而釐定。

(c) 此 項 預 測 的 估 算 已 將 通 脹 因 素 計 算 在 內 ，以 人 民 幣 百 萬 元 顯 示 。

2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
維修及保養. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 75 82 86 84 78 74 76 75 74
改善工程. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 73 71 22 25 32 32 32 32 32
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 148 153 108 109 110 106 108 107 106

5. 結論

根 據 我 們 於2010年10月8日 至2010年10月12日 對 該 發 展 進 行 樓 宇 狀 況 勘 察 及 目 檢 的 結
果 ，發 現 該 發 展 只 有 輕 微 性 質 之 損 壞 ，不 會 影 響 該 發 展 之 結 構 穩 定 。因 此 ，我 們 認 為 該 樓
宇 結 構 安 全 及 保 養 良 好 ，亦 無 影 響 該 發 展 營 運 及 用 途 及 ╱ 或 妨 礙 其 轉 讓 之 重 要 損 壞 。

6. 聲明

(a) 有 關 調 查 及 審 閱 是 根 據 管 理 人 提 供 之 資 料 ，如 已 批 一 般 樓 宇 圖 則 、許 可 證 、現 有 用 途
許 可 證 資 料 、竣 工 後 之 屋 宇 裝 備 圖 則 、測 試 證 書 、保 養 及 資 本 開 支 記 錄 等 。我 們 與 該
發 展 之 技 術 管 理 人 進 行 面 談 ，以 對 該 發 展 各 部 分 之 用 途 確 立 良 好 理 解 。我 們 亦 透 過 實
地 視 察 ，獨 立 地 核 實 管 理 人 提 供 的 資 料 。

VIII-3
 附 錄 八 物 業 顧 問 就 其 樓 宇 狀 況 測 量 概 要
報 告 發 出 之 函 件

(b) 有 關 調 查 乃 按 目 檢 所 得 ，並 無 就 該 發 展 之 任 何 結 構 、結 構 物 、裝 備 或 裝 置 進 行 測 試 。

(c) 我們對該發展非外露或不能到達之地方之狀況概不負責。

7. 披露

我 們 編 製 全 面 樓 宇 狀 況 測 量 報 告 時 ，已 審 議 所 有 相 關 中 國 法 律 法 規 ，包 括 中 華 人 民 共
和國建築法及中華人民共和國城市房地產管理法。

此致

滙賢房託管理有限公司
（以 滙 賢 產 業 信 託 管 理 人 身 份）
德 意 志 信 託（香 港）有 限 公 司
（以 滙 賢 產 業 信 託 受 託 人 身 份）
中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司
香港上海滙豐銀行有限公司
中銀國際亞洲有限公司

台照

第一太平戴維斯工程顧問有限公司
助理董事
黃偉剛
MSc BSc MHKIS MRICS RPS(BS)
ACIArb 認 可 人 士（測 量 師）

2011年4月11日

VIII-4
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

關於中外合作經營企業的中國法律

中 外 合 作 經 營 企 業 乃 由 中 國 全 國 人 民 代 表 大 會 於1988年4月13日 頒 佈 並 於2000年10月
31日 修 訂 的《中 華 人 民 共 和 國 中 外 合 作 經 營 企 業 法》，以 及 對 外 貿 易 經 濟 合 作 部（商 務 部 前
身）於1995年9月4日 頒 佈 的《中 華 人 民 共 和 國 中 外 合 作 經 營 企 業 法 實 施 細 則》所 規 管 。

成立中外合作經營企業

成 立 中 外 合 作 經 營 企 業 ，須 取 得 商 務 部 或 國 務 院 授 權 的 有 關 部 門 及 地 方 政 府 批 准 ，並
須 提 交 若 干 所 需 文 件 作 批 核 。申 請 人 須 於 商 務 部 或 國 務 院 授 權 的 有 關 部 門 及 地 方 政 府 頒 發
批 准 證 書 起 計30日 內 ，向 國 家 工 商 行 政 管 理 局 或 其 地 方 分 局 提 交 申 請 ，方 可 獲 簽 發 營 業 牌
照 。中 外 合 作 經 營 企 業 一 般 於 營 業 牌 照 簽 發 當 日 正 式 成 立 。

中 外 合 作 經 營 企 業 未 必 一 定 會 註 冊 為 獨 立 法 律 實 體 。倘 中 外 合 作 經 營 企 業 註 冊 為 獨 立
法 人 ，則 以 有 限 責 任 公 司 形 式 成 立 。

中外合作經營企業的溢利及虧損可按合作經營企業夥伴可能協定的方式分配及攤分。
中 外 合 作 經 營 企 業 應 預 留 部 分 稅 後 溢 利 作 為 若 干 儲 備 金 ，代 表 海 外 投 資 者 有 權 獲 取 的 股 息
及 其 他 分 派 ╱ 款 項（不 論 為 外 幣 或 人 民 幣）經 由 商 業 銀 行 依 法 滙 出 中 國 給 海 外 投 資 者 ，而 毋
需 取 得 有 關 外 滙 局 任 何 事 先 批 准 或 授 權 。此 外 ，倘 合 作 經 營 企 業 合 同 規 定 ，中 外 合 作 經 營
企 業 的 所 有 固 定 資 產 須 按 合 作 經 營 企 業 合 同 協 定 ，於 合 作 經 營 年 期 屆 滿 時 無 償 撥 歸 給 中 國
合 作 經 營 企 業 夥 伴 ，則 於 取 得 有 關 當 局 批 准 後 ，合 作 經 營 企 業 夥 伴 可 於 合 作 經 營 企 業 合 同
訂 明 ，海 外 合 作 經 營 企 業 夥 伴 於 合 作 經 營 期 內 可 優 先 收 回 投 資 。

管理

中 外 合 作 經 營 企 業 的 最 高 權 力 機 構 歸 於 其 董 事 會 或 聯 席 管 理 委 員 會 ，以 決 定 合 作 經 營
企 業 的 一 切 重 要 事 項 。董 事 會 或 聯 席 管 理 委 員 會 的 權 力 及 職 能 一 般 受 合 作 經 營 企 業 合 同 條
文 及 合 作 經 營 企 業 的 公 司 章 程 規 管 。董 事 會 或 聯 席 管 理 委 員 會 會 議 須 每 年 最 少 舉 行 一 次 。
與會董事或委員會成員須一致通過多項特定要務 ，如修訂公司章程 、更改註冊資本 、解散 、
抵 押 合 作 經 營 企 業 資 產 、組 織 架 構 的 合 併 、分 立 或 變 動 ，以 及 合 作 經 營 企 業 夥 伴 協 定 須 一
致 通 過 的 其 他 事 務 。董 事 會 或 聯 席 管 理 委 員 會 須 委 任 一 名 總 經 理 ，負 責 合 作 經 營 企 業 的 日
常運作及管理。

IX-1
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

合作經營企業的權益轉讓

一名合作經營企業夥伴向其他合作經營企業夥伴或第三方轉讓中外合作經營企業的全
部 或 部 分 權 益 時 ，須 取 得 其 他 合 作 經 營 企 業 夥 伴 同 意 並 經 由 有 關 商 務 部 門 批 准 。

終止

中外合作經營企業可於下列情況下解散：

(1) 合作經營期屆滿；

(2) 合 作 經 營 企 業 發 生 嚴 重 虧 損 ，或 因 不 可 抗 力 遭 受 嚴 重 損 失 ，繼 而 無 法 繼 續 經 營 ；

(3) 一 名 或 多 名 合 作 經 營 企 業 夥 伴 未 能 履 行 合 作 經 營 企 業 合 同 或 公 司 章 程 規 定 的 義 務 ，致
使作經營企業無法繼續經營；

(4) 出 現 合 作 經 營 企 業 合 同 及 公 司 章 程 所 載 的 其 他 解 散 原 因 ，或

(5) 合作經營企業因違反法律或法規而被有關當局關閉。

在 上 文(2)及(4)所 述 的 任 何 情 況 下 ，董 事 會 或 聯 席 管 理 委 員 會 應 向 有 關 商 務 部 門 提 交 解
散 申 請 以 待 批 核 。倘 出 現 上 文(3)所 述 情 況 ，已 根 據 合 作 經 營 企 業 合 同 履 行 其 所 述 義 務 的 一
方 或 各 方 應 提 出 申 請 ，而 未 能 履 行 合 作 經 營 企 業 合 同 或 公 司 章 程 所 規 定 義 務 的 一 方 或 數 方
應承擔由此招致的損失。

合 作 經 營 企 業 期 滿 前 ，合 作 經 營 企 業 董 事 會 或 聯 合 管 理 委 員 會 可 決 定 解 散 合 作 經 營 企
業 。在 為 批 准 此 項 事 務 而 召 開 的 會 議 上 ，與 會 董 事 或 委 員 會 成 員 可 一 致 批 准 解 散 合 作 經 營
企 業 ，並 經 由 有 關 商 務 部 門 批 准 。合 作 經 營 企 業 的 資 產 及 財 產 應 當 依 照 合 作 經 營 企 業 合 同
的 約 定 分 派 給 合 作 經 營 企 業 夥 伴 。倘 合 作 經 營 企 業 合 同 沒 有 確 定 合 作 經 營 企 業 夥 伴 之 間 如
何 分 派 合 作 經 營 企 業 的 資 產 及 財 產 ，合 作 經 營 企 業 夥 伴 可 修 訂 合 作 經 營 企 業 合 同 及 ╱ 或 訂
立 一 項 新 協 議 以 對 應 此 等 事 務 ，而 此 等 經 修 訂 的 合 作 經 營 企 業 合 同 及 或 協 議 並 經 有 關 商 務
部門批准。

中國土地及物業制度

土地制度

中 國 所 有 土 地 ，視 乎 土 地 地 點 ，分 為 國 家 所 有 或 集 體 所 有 。城 鎮 市 區 的 所 有 土 地 屬 國
家所有 ，農村和城鎮郊區的土地 ，除由法律規定以外 ，均屬集體所有 。如為公共利益需要 ，
國 家 有 權 依 法 收 回 土 地 。雖 然 中 國 所 有 土 地 均 由 國 家 或 集 體 擁 有 ，但 是 私 人 、企 業 及 其 他
機 構 亦 容 許 持 有 及 開 發 其 獲 出 讓 土 地 使 用 權 的 土 地 。此 外 ，以 出 讓 或 轉 讓 獲 得 國 有 土 地 使
用 權 的 ，可 向 第 三 方 租 賃 上 述 土 地 使 用 權 。

1988年4月 ，中國全國人民代表大會修訂《中華人民共和國憲法》 （「憲法」），容許轉讓土

地 使 用 權 以 獲 取 價 值 。1988年12月 ，經 修 訂 的《中 華 人 民 共 和 國 土 地 管 理 法》，容 許 轉 讓 土

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其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

地 使 用 權 以 獲 取 價 值 。根 據 於1990年5月 頒 佈 的《中 華 人 民 共 和 國 城 鎮 國 有 土 地 使 用 權 出 讓
和 轉 讓 暫 行 條 例》（「城 鎮 土 地 條 例」），縣 級 或 以 上 的 地 方 政 府 有 權 根 據 土 地 使 用 權 出 讓 合
同 ，在 土 地 使 用 者 支 付 土 地 出 讓 金 後 ，向 土 地 使 用 者 出 讓 一 段 期 限 內 特 定 用 途 的 土 地 使 用
權 。根 據 城 鎮 土 地 條 例 ，就 不 同 土 地 用 途 而 授 出 的 最 長 期 限 有 所 不 同 。有 關 的 期 限 一 般 如
下：

土地用途 最 長 期 限（年）

商 業 、旅 遊 、娛 樂 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
住宅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
工業 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
公 共 設 施. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

根 據 城 鎮 土 地 條 例 ，除 非 法 律 另 有 規 定 ，容 許 所 有 本 地 及 外 國 企 業 取 得 土 地 使 用 權 。
國 家 在 出 讓 年 期 屆 滿 前 ，不 會 收 回 合 法 出 讓 的 土 地 使 用 權 。如 果 國 家 在 土 地 使 用 權 出 讓 期
內 ，在 特 殊 情 況 下 因 公 眾 利 益 而 收 回 土 地 ，則 國 家 必 須 作 出 賠 償 。土 地 使 用 者 可 在 餘 下 的
出 讓 年 期 內 ，合 法 向 第 三 者 轉 讓 、按 揭 或 租 賃 其 土 地 使 用 權 。

出 讓 年 期 屆 滿 後 ，仍 可 續 期 ，但 要 簽 訂 有 關 土 地 使 用 權 出 讓 之 新 合 同 及 支 付 土 地 出 讓
金 。如 果 土 地 使 用 權 出 讓 年 期 不 獲 續 期 ，則 土 地 使 用 權 及 在 該 土 地 上 所 建 的 任 何 建 築 物 的
所 有 權 ，將 收 歸 國 有 而 不 作 出 賠 償 。

全 國 人 民 代 表 大 會 於2007年3月 採 納《中 華 人 民 共 和 國 物 權 法》，自2007年10月1日 起 生

效 。根據物權法 ，當用作住宅（非其他）物業用途之建造用地權利年期屆滿時 ，將自動續期 。

出讓土地使用權

中 國 法 律 將 土 地 的 擁 有 權 及 土 地 使 用 權 區 分 。國 家 可 向 一 名 人 士 出 讓 土 地 使 用 權 ，使
其 在 特 定 期 間 ，擁 有 一 幅 土 地 的 獨 有 使 用 權 利 ，作 特 定 用 途 ，但 須 受 其 他 可 能 指 定 之 條 款
及 條 件 限 制 。出 讓 土 地 使 用 權 時 ，須 支 付 土 地 出 讓 金 。就 一 幅 土 地 的 土 地 使 用 權 最 長 出 讓
年期 ，視乎該土地的用途 。誠如上文所述 ，有關規例所列明的最長期限 ，介乎40年至70年 ，
視乎土地的用途。

根 據 城 鎮 土 地 條 例 ，可 以 三 種 方 法 出 讓 土 地 使 用 權 ，即 協 議 、招 標 或 拍 賣 。

2003年6月11日 ，國 土 資 源 部 頒 佈《協 議 出 讓 國 有 土 地 使 用 權 規 定》，並 於2003年8月1

日 生 效 。根 據 該 規 定 ，如 果 一 幅 土 地 只 有 一 名 有 意 使 用 者 ，土 地 使 用 權（不 包 括 用 作 商 業
用 途（例 如 商 業 、旅 遊 、娛 樂 及 商 品 房 住 宅 物 業 的 土 地 使 用 權）可 以 協 議 方 式 出 讓 。地 方 土
地 機 關 連 同 其 他 有 關 政 府 部 門（包 括 城 市 規 劃 局）將 按 協 議 出 讓 方 案 制 定 有 關 事 項 的 規 劃 ，
包 括 特 定 地 點 、邊 界 、用 途 、面 積 、出 讓 年 期 、使 用 條 件 、規 劃 及 設 計 條 件 ，並 提 交 有 關

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其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

規 劃 以 及 建 議 的 最 低 土 地 出 讓 金 價 格（基 於 估 值 結 果 所 作 的 集 體 決 定 而 指 定）給 有 關 政 府 審
批 。該地方土地機關以及有意使用者將商討土地出讓金（不得低於有關政府所批准的最低價
格），並根據該等計劃訂立出讓合同 。如果有兩個或以上的實體對建議出讓的土地使用權有
興 趣 ，該 土 地 使 用 權 將 以 招 標 、拍 賣 或 掛 牌 形 式 出 讓 。此 外 ，根 據 於2002年7月1日 生 效 的
《招 標 拍 賣 掛 牌 出 讓 國 有 土 地 使 用 權 規 定》（「土 地 使 用 出 讓 規 定」），作 商 業 、旅 遊 、娛 樂 及
商 品 房 住 宅 物 業 用 途 的 物 業 的 土 地 使 用 權 ，僅 可 透 過 招 標 、拍 賣 或 掛 牌 形 式 出 讓 。

倘 土 地 使 用 權 以 招 標 形 式 出 讓 ，地 方 土 地 機 關 將 發 出 招 標 邀 請 書 。邀 請 書 將 列 出 擬 出
讓 的 土 地 使 用 權 之 條 款 及 條 件 。有 關 地 方 土 地 機 關 將 成 立 委 員 會 ，評 估 所 提 交 的 標 書 。中
標 者 將 須 與 地 方 土 地 機 關 簽 訂 出 讓 合 同 ，並 在 指 定 限 期 內 支 付 有 關 的 土 地 出 讓 金 。土 地 機
關 將 考 慮 以 下 因 素 ： 能 夠 最 大 限 度 地 滿 足 招 標 文 件 中 規 定 的 各 項 綜 合 評 價 標 準 ，或 者 能 夠
滿 足 招 標 文 件 的 實 質 要 求 並 提 出 最 高 標 價 的 投 標 人 ，應 當 確 定 為 中 標 人 。

倘 土 地 使 用 權 以 拍 賣 形 式 出 讓 ，則 有 關 地 方 土 地 機 關 將 舉 行 公 開 拍 賣 。土 地 使 用 權 將
出 讓 給 價 高 者 。中 標 者 須 與 地 方 土 地 機 關 訂 立 出 讓 合 同 。

倘 土 地 使 用 權 以 掛 牌 形 式 出 讓 ，地 方 土 地 機 關 將 發 出 公 告 ，列 明 土 地 的 地 點 、面 積 及
用 途 ，以 及 初 步 掛 牌 價 ，收 標 期 間 ，以 及 擬 出 讓 土 地 使 用 權 的 條 款 及 條 件 。土 地 使 用 權 將
出 讓 給 價 高 者 ，並 需 符 合 有 關 條 款 及 條 件 。中 標 者 隨 後 將 與 地 方 土 地 機 關 訂 立 出 讓 合 同 。

於 簽 訂 土 地 使 用 權 出 讓 合 同 後 ，承 讓 人 須 根 據 合 同 的 條 款 支 付 土 地 出 讓 金 ，而 合 同 將
再 提 呈 有 關 土 地 機 關 ，以 待 發 出 土 地 使 用 權 證 。於 出 讓 期 屆 滿 後 ，承 讓 人 可 申 請 續 期 。當
有 關 地 方 土 地 機 關 批 准 後 ，將 訂 立 新 合 同 為 出 讓 土 地 續 期 ，屆 時 須 支 付 土 地 出 讓 金 。

國 土 資 源 部 於2007年9月 進 一 步 頒 佈《招 標 拍 賣 掛 牌 出 讓 國 有 建 設 用 地 使 用 權 規 定》，

規 定 除 採 礦 用 地 之 外 ，工 業 用 地 必 須 以 招 標 、拍 賣 或 掛 牌 方 式 出 讓 。受 讓 人 根 據 土 地 出 讓
合 同 悉 數 支 付 土 地 出 讓 金 之 後 ，方 可 辦 理 土 地 登 記 申 請 及 領 取 土 地 使 用 證 。此 外 ，土 地 使
用權證不得以根據土地出讓合同所付土地出讓金的比例發出。

2009年11月 ，國 土 資 源 部 頒 佈 關 於 印 發《限 制 用 地 項 目 目 錄（2006年 本 增 補 本）》和《禁

止用地項目目錄（2006年本增補本）》的通知 ，作為其2006年本之增補本 。於該通知內 ，國土

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其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

資 源 部 限 制 地 方 政 府 出 讓 用 作 商 品 房 住 宅 物 業 開 發 之 土 地 面 積 ，小 城 市（鎮）為 七 公 頃 ，中
級 城 市 為14公 頃 ，大 城 市20公 頃 。

2009年11月 ，財政部 、國土資源部 、中國人民銀行 、中國監察部及中國審計署共同頒佈

《關 於 進 一 步 加 強 土 地 出 讓 收 支 管 理 的 通 知》。該 通 知 指 出 ，土 地 出 讓 金 首 期 繳 款 不 得 低 於
50% ，並 須 於 簽 署 土 地 出 讓 合 同 後 一 年 內 悉 數 支 付 土 地 出 讓 金 ，惟 在 有 限 的 情 況 下 除 外 。

國 土 資 源 部 於2010年3月8日 頒 佈《關 於 加 強 房 地 產 用 地 供 應 和 監 管 有 關 問 題 的 通 知》
（「通 知」）。根 據 本 通 知 ，保 障 性 住 房 、棚 戶 改 造 和 自 住 性 小 ╱ 中 套 住 房 用 地 撥 備 不 少 於 土
地 供 應 總 量 的70% ，同 時 嚴 格 控 制 大 套 型 住 房 供 地 ，並 嚴 禁 向 別 墅 供 地 。本 通 知 亦 規 定 ，
土 地 出 讓 最 低 價 不 得 低 於 出 讓 地 塊 所 在 地 級 別 基 準 地 價 的70% ，而 房 地 產 開 發 商 的 競 買 保
證 金 不 得 低 於 出 讓 最 低 價 的20% 。土 地 出 讓 成 交 後 ，必 須 在10個 工 作 日 內 簽 訂 出 讓 合 同 。
土 地 出 讓 協 議 簽 訂 後 ，一 個 月 內 必 須 繳 納 不 少 於 土 地 出 讓 金50%的 首 期 付 款 。餘 款 要 按 合
同 繳 納 ，但 不 得 超 過 一 年 。倘 土 地 出 讓 合 同 未 根 據 上 述 規 定 簽 訂 ，不 可 交 付 土 地 ，亦 不 得
退 還 保 證 金 。倘 簽 訂 協 議 後 未 繳 交 出 讓 金 ，則 必 須 收 回 土 地 。

2010年9月 ，國 土 資 源 部 及 住 房 和 城 鄉 建 設 部 共 同 頒 佈《關 於 進 一 步 加 強 房 地 產 用 地 和
建 設 管 理 調 控 的 通 知》，規 定（其 中 包 括）土 地 出 讓 必 須 以 宗 地 為 單 位 提 供 規 劃 及 建 設 條 件
以 及 土 地 使 用 標 準 ，嚴 格 執 行 商 品 房 住 宅 用 地 單 宗 出 讓 面 積 規 定 。要 嚴 格 限 制 低 密 度 大 戶
型 住 宅 項 目 的 開 發 建 設 ，住 宅 用 地 的 容 積 率 指 標 必 須 大 於1。此 外 ，物 業 開 發 商 及 其 股 東 在
其 涉 及 的 任 何 違 法 行 為（因 企 業 原 因 造 成 土 地 閒 置 一 年 以 上 等）整 改 到 位 前 ，禁 止 參 加 土 地
競買活動。

轉讓土地使用權

於 國 家 出 讓 某 一 特 定 土 地 的 土 地 使 用 權 後 ，除 非 已 施 加 任 何 限 制 ，否 則 土 地 使 用 權 的
承讓人可在國家所出讓的年期內 ，轉讓 、租賃或按揭該土地使用權 。轉讓及租賃的分別是 ，
轉 讓 涉 及 出 讓 人 在 該 土 地 使 用 權 歸 屬 於 出 讓 人 的 期 間 內 ，將 讓 土 地 使 用 權 轉 歸 承 讓 人 。另
一 方 面 ，租 賃 並 未 涉 及 出 租 人 將 該 土 地 使 用 權 轉 讓 給 承 租 人 。此 外 ，租 賃 與 轉 讓 不 同 ，租
賃 並 不 涉 及 支 付 土 地 出 讓 金 。取 而 代 之 的 是 須 於 租 賃 期 間 支 付 租 金 。如 果 未 能 遵 守 有 關 出
讓 合 同 的 規 定 期 間 及 投 資 條 件 、土 地 發 展 及 使 用 等 規 定 ，則 土 地 使 用 權 不 得 轉 讓 、租 賃 或
按 揭 。此 外 ，中 國 不 同 地 方 會 定 有 不 同 條 件 ，而 該 等 條 件 必 須 在 轉 讓 、租 賃 或 按 揭 有 關 土
地使用權前符合。

所 有 土 地 使 用 權 的 轉 讓 、按 揭 及 租 賃 ，必 須 以 有 關 各 方 的 書 面 合 同 為 憑 ，而 該 書 面 合
同 必 須 在 市 級 或 縣 級 的 有 關 地 方 土 地 機 關 註 冊 。轉 讓 土 地 使 用 權 時 ，涉 及 原 由 國 家 出 讓 土

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其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

地 使 用 權 合 同 所 載 的 所 有 權 利 及 責 任 ，將 被 視 作 該 項 轉 讓 之 條 款 及 條 件 的 部 分 ，視 乎 交 易
的性質而定。

根 據《中 華 人 民 共 和 國 城 市 房 地 產 管 理 法(2007年 修 訂）》 （「城 市 房 地 產 法」），並 未 登 記

且 並 未 根 據 法 律 獲 取 業 權 證 的 房 地 產 ，不 得 轉 讓 。此 外 ，根 據 城 市 房 地 產 法 ，如 果 須 以 出
讓 方 式 購 入 土 地 使 用 權 ，房 地 產 必 須 符 合 下 列 條 件 後 方 可 轉 讓 ：(i)必 須 根 據 土 地 出 讓 合 同
全 數 支 付 出 讓 土 地 使 用 權 的 土 地 出 讓 金 ，並 且 已 獲 得 土 地 使 用 權 證 ；(ii)必 須 根 據 土 地 出 讓
合 同 的 條 款 作 出 或 進 行 投 資 或 發 展 ；(iii)如 果 投 資 或 發 展 涉 及 住 房 建 設 項 目 ，必 須 已 作 出 總
投 資 額 或 已 完 成 發 展 之25%以 上 ；(iv)如 果 投 資 或 發 展 涉 及 大 幅 土 地 ，則 須 已 符 合 用 作 工 業
或 其 他 建 設 目 的 的 土 地 用 途 的 條 件 ；(v)如 果 轉 讓 的 房 地 產 有 已 竣 工 的 建 築 物 ，亦 須 具 備 房
屋所有權證。

終止土地使用權及收回物業

土 地 使 用 權 將 於 有 關 土 地 出 讓 合 同 所 列 明 的 出 讓 年 期 屆 滿 ，並 收 回 有 關 權 利 後 終 止 。
於 屆 滿 後 ，國 家 可 無 償 收 回 土 地 使 用 權 以 及 在 該 幅 土 地 上 興 建 的 有 關 建 築 物 以 及 其 他 附 屬
建 築 物 的 所 有 權 。土 地 使 用 者 將 採 取 步 驟 ，交 回 土 地 使 用 權 證 ，並 根 據 有 關 規 例 註 銷 有 關
權 證 的 登 記 。土 地 使 用 者 可 申 請 土 地 使 用 權 續 期 ，但 如 果 申 請 獲 批 ，則 土 地 使 用 者 須 訂 立
新 土 地 出 讓 合 同 ，支 付 土 地 出 讓 金 以 及 就 續 期 的 權 利 進 行 妥 善 登 記 。

國 家 一 般 不 會 在 出 讓 年 期 未 屆 滿 前 收 回 土 地 使 用 權 ，倘 基 於 特 別 理 由（例 如 公 眾 權 益）
在 出 讓 年 期 未 屆 滿 前 收 回 土 地 使 用 權 ，其 必 須 計 及 該 使 用 者 已 享 用 的 土 地 使 用 權 周 圍 情 況
以 及 年 期 而 向 土 地 使 用 者 提 供 恰 當 的 賠 償 。此 外 ，根 據 城 市 房 地 產 法 ，倘 以 出 讓 方 式 取 得
土 地 使 用 權 進 行 房 地 產 開 發 ，但 於 土 地 出 讓 合 同 所 列 明 當 日 起 兩 年 內 未 動 工 開 發 ，可 於 出
讓 年 期 屆 滿 前 無 償 收 回 土 地 使 用 權 ，惟 相 關 中 國 法 律 及 法 規 所 指 有 限 情 況 下 除 外 。

業權文件

在 中 國 ，物 業 權 益 須 進 行 兩 項 登 記 。土 地 登 記 涉 及 有 關 機 關 向 土 地 使 用 者 發 出 土 地 使
用 權 證 。此 為 土 地 使 用 者 獲 得 可 轉 讓 、按 揭 或 租 賃 土 地 使 用 權 的 憑 證 。建 築 物 登 記 是 向 業
主 發 出 房 屋 所 有 權 證 或 房 地 產 權 證 。這 是 業 主 獲 取 有 關 在 一 幅 土 地 上 興 建 的 建 築 物 的 房 屋
所 有 權 的 憑 證 。根 據 國 家 土 地 管 理 局（國 土 資 源 部 前 身）於1995年12月28日 頒 佈 並 於1996年
2月1日實施的《土地登記規則》 （「登記規則」），國土資源部於2007年12月30日頒佈並於2008
年2月1日 實 施 的《土 地 登 記 辦 法》，以 及 住 房 和 城 鄉 建 設 部 於2008年2月15日 頒 佈 並 於2008

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其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

年7月1日 實 施 的《房 屋 登 記 辦 法》，所 有 正 式 登 記 的 的 土 地 使 用 權 以 及 房 屋 所 有 權 均 獲 法 律

保障。

就 該 等 登 記 制 度 而 言 ，房 地 產 及 土 地 登 記 已 在 中 國 確 立 。在 中 國 大 部 分 城 市 ，上 述 制
度 屬 獨 立 的 。然 而 ，在 深 圳 、上 海 、廣 州 及 部 分 其 他 主 要 城 市 ，兩 項 制 度 已 合 併 ，並 將 發
出 單 一 綜 合 的 房 地 產 權 證 ，以 證 明 土 地 使 用 權 以 及 在 此 上 所 興 建 建 築 物 的 所 有 權 。

按揭

在 中 國 批 出 的 按 揭 受 全 國 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 於1995年6月 頒 佈 的《中 華 人 民 共 和
國 擔 保 法》 （「擔 保 法」）、建 設 部 於1997年5月 頒 佈 的《城 市 房 地 產 抵 押 管 理 辦 法》 （2001年8月
經 修 訂）、中 國 物 權 法 以 及 有 關 規 管 房 地 產 的 法 律 所 規 管 。根 據 擔 保 法 ，任 何 按 揭 合 同 必 須
以 書 面 訂 立 ，並 必 須 載 有 規 定 的 條 款 ，包 括(i)所 抵 押 債 項 的 類 別 及 金 額 ；(ii)債 務 人 的 責 任 期
間 ；(iii)所 按 揭 物 業 的 名 稱 、數 量 及 土 地 使 用 權 的 所 有 權 ，及(iv)按 揭 的 範 圍 。就 城 市 房 地 產
的 按 揭 而 言 ，於 訂 立 按 揭 合 同 後 在 一 幅 土 地 上 的 新 建 築 物 ，不 應 受 按 揭 的 限 制 。

按 揭 是 否 有 效 ，視 乎 按 揭 合 同 是 否 有 效 、按 揭 人 是 否 擁 有 房 地 產 證 書 及 ╱ 或 土 地 使 用
權證 ，以及有關按揭是否已在有關機構登記 。如果按揭貸款並未償還 ，承按人可出售物業 ，
以 清 償 欠 款 ，並 將 出 售 或 拍 賣 按 揭 物 業 所 得 款 項 餘 款 歸 還 給 按 揭 人 。倘 出 售 該 物 業 的 所 得
款項不足以抵銷欠款 ，承按人可向中國具管轄權的法院或仲裁處提出訴訟（倘有協議列明以
仲 裁 方 式 收 回 欠 款）。

擔 保 法 亦 載 有 完 整 條 文 ，處 理 有 關 保 證 的 事 宜 。根 據 擔 保 法 ，保 證 可 分 為 兩 類 ；(i)保
證 ，據 此 當 債 務 人 未 能 履 行 其 付 款 責 任 時 ，保 證 人 承 擔 有 關 責 任 ； 及(ii)連 帶 責 任 保 證 ，據
此 擔 保 人 及 債 務 人 共 同 就 還 款 責 任 負 責 。保 證 合 同 必 須 以 書 面 簽 立 ，並 除 非 另 行 協 定 ，否
則保證期須為主要責任履行期屆滿後的六個月。

擔 保 法 更 規 定 ，如 果 債 項 既 有 保 證 並 有 按 揭 物 業 擔 保 ，則 擔 保 人 的 責 任 僅 限 於 按 揭 物
業未擔保的債項。

租賃

城 鎮 土 地 條 例 以 及 城 市 房 地 產 法 容 許 租 賃 出 讓 的 土 地 使 用 權 ，以 及 在 其 上 的 物 業 。然
而 ，租 賃 以 劃 撥 取 得 的 土 地 使 用 權 以 及 在 有 關 劃 撥 土 地 上 的 建 築 物 ，受 城 鎮 土 地 條 例 所 規
管。

租 賃 城 市 房 地 產 物 業 受《城 市 房 屋 租 賃 管 理 辦 法》
（「辦 法」）所 規 管 ，辦 法 是 根 據 城 市 房
地產法而頒佈的 。根據辦法 ，中國建築物的業主有權將建築物出租 ，而業主及租戶須訂立載

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其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

有 若 干 特 定 條 文 的 書 面 租 賃 合 同 。合 同 須 在 簽 訂 後 三 十 日 內 ，在 市 級 或 縣 級 的 相 關 房 地 產
管 理 機 關 登 記 。合 同 的 期 間 不 得 較 土 地 出 讓 合 同 餘 下 年 期 長 。租 戶 可 於 獲 得 業 主 批 准 下 ，
分租物業。

根 據 城 市 房 地 產 法 ，倘 建 於 國 有 土 地 上 的 房 屋 擁 有 人 ，將 其 物 業 出 租 ，而 土 地 使 用 權
乃 以 劃 撥 方 式 獲 得 ，作 牟 利 用 途 ，則 來 自 土 地 的 任 何 款 項（以 租 金 形 式）必 須 支 付 給 國 家 。

根 據 北 京 市 住 房 和 城 鄉 建 設 委 員 會 於2008年5月 頒 發 並 於2008年6月 實 施 的《關 於 加 強

非 居 住 房 屋 租 賃 合 同 登 記 備 案 工 作 有 關 問 題 的 通 知》、北 京 市 政 府 於2007年11月 頒 佈 並 於
2008年1月實施的《北京市房屋租賃管理若干規定》以及辦法 ，在北京 ，用以居住的出租房屋
協 議 須 於 出 租 房 屋 服 務 站 登 記 ，而 非 居 住 協 議 須 根 據 辦 法 在 市 級 或 縣 級 的 相 關 房 地 產 管 理
機關登記。

2010年12月 ，住 房 和 城 鄉 建 設 部 頒 佈《商 品 房 屋 租 賃 管 理 辦 法》，將 於2011年2月1日 取

代辦法實施 。根據商品房屋租賃管理辦法 ，業主及租戶須訂立載有特定條文的租賃合同 ，人
均 租 住 建 築 面 積 不 得 低 於 房 屋 所 在 地 的 地 方 政 府 規 定 的 最 低 可 居 住 面 積 ，廚 房 、衛 生 間 、
陽 臺 或 地 下 儲 藏 室 不 得 出 租 供 居 住 ，且 租 賃 合 同 須 在 簽 訂 後 三 十 日 內 ，在 市 級 或 縣 級 的 相
關 建 設 或 房 地 產 管 理 機 關 登 記 。倘 延 期 或 終 止 租 賃 合 約 或 登 記 項 目 有 所 變 動 ，業 主 及 租 戶
須 於 延 期 、終 止 或 變 動 三 十 日 內 於 有 關 建 設 或 房 地 產 機 關 作 出 登 記 變 動 、延 期 或 撤 銷 。

全 國 人 民 代 表 大 會 於1999年3月 頒 佈 並 於1999年10月 實 施 的《中 華 人 民 共 和 國 合 同 法》

規 定（其 中 包 括），倘 租 賃 協 議 年 期 超 過 六 個 月 ，須 訂 立 書 面 租 賃 協 議 ，而 任 何 租 賃 協 議 年
期 不 得 超 過 二 十 年 。於 租 賃 期 內 ，任 何 租 賃 物 業 所 有 權 變 動 不 會 影 響 租 賃 合 約 有 效 性 。倘
經 業 主 同 意 ，租 戶 可 轉 租 物 業 ，同 時 ，業 主 及 租 戶 間 的 租 賃 協 議 仍 有 效 且 具 有 約 束 力 。倘
業 主 將 根 據 租 賃 協 議 出 售 已 出 租 住 房 ，需 於 出 售 前 給 予 租 戶 合 理 的 預 先 通 知 ，且 租 戶 可 在
同等情況下優先購買該已出租住房。

租 戶 必 須 根 據 租 賃 合 同 準 時 交 租 。倘 無 故 拖 欠 租 金 ，業 主 可 要 求 租 戶 在 合 理 時 間 內 交
租 ，否 則 可 終 止 租 賃 ，並 收 取 違 約 金 。

除 下 列 各 項 外 ，倘 業 主 有 意 於 期 滿 前 終 止 租 賃 ，必 須 事 先 獲 得 租 戶 同 意 ，而 租 戶 有 權
得到由此所引致的任何虧損補償。

倘 租 戶 未 獲 業 主 事 先 同 意 轉 租 物 業 ，或 未 按 照 租 賃 協 議 規 定 使 用 物 業 而 對 租 賃 物 業 造
成 損 失 ，或 於 業 主 規 定 合 理 期 間 後 仍 拖 欠 租 金 ，或 發 生 業 主 可 根 據 相 關 中 國 法 律 及 法 規 終
止 租 賃 協 議 的 其 他 情 況 ，業 主 有 權 終 止 租 賃 協 議 。

IX-8
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

銷售及轉讓物業

根 據《商 品 房 銷 售 管 理 辦 法》，商 品 房 僅 在 下 列 先 決 條 件 達 成 後 方 可 進 行 現 售 ：a)房 地

產 開 發 企 業 已 取 得 營 業 執 照 及 房 地 產 開 發 企 業 資 質 證 書 ；b)企 業 須 取 得 土 地 使 用 權 證 或 其
他土地使用批准文件 ；c)企業須取得建設工程規劃許可證及建設工程開工許可證 ；d)樓宇已
竣 工 及 驗 收 合 格 ；e)原 居 民 已 獲 妥 善 安 置 ；f)已 裝 設 供 水 、供 電 、供 熱 、供 氣 及 通 訊 設 施 等
所 需 設 施 並 可 供 使 用 ，其 他 所 需 設 施 及 公 共 設 施 已 可 供 使 用 ，或 已 確 定 建 設 及 交 付 日 期 ；
g)已 完 成 物 業 管 理 方 案 。

現 售 商 品 房 之 前 ，房 地 產 開 發 企 業 須 提 交 符 合 商 品 房 現 售 條 件 的 房 地 產 開 發 項 目 手 冊
及有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

根 據《城 市 房 地 產 法》及 建 設 部 於1995年8月 頒 佈 的《城 市 房 地 產 轉 讓 管 理 規 定》 （2001年

8月 經 修 訂），房 地 產 擁 有 人 可 以 通 過 買 賣 、贈 與 或 者 其 他 合 法 方 式 將 其 房 地 產 轉 讓 給 他 人
或 法 律 實 體 。房 屋 轉 讓 時 ，房 屋 所 有 權 和 該 房 屋 佔 用 範 圍 內 的 土 地 使 用 權 同 時 轉 讓 。房 地
產 轉 讓 當 事 人 應 當 簽 訂 書 面 轉 讓 合 同 ，並 應 在 房 地 產 轉 讓 合 同 簽 訂 後90日 內 向 房 地 產 所 在
地有管理權的房地產管理部門辦理登記備案手續。

以 出 讓 方 式 取 得 土 地 使 用 權 的 ，轉 讓 房 地 產 時 ，應 當 符 合 下 列 條 件 ：

• 按 照 土 地 出 讓 合 同 約 定 已 經 支 付 出 讓 土 地 使 用 權 之 全 部 土 地 出 讓 金 ，並 正 式 取 得
土地使用權證；

• 倘 屬 於 房 屋 建 設 工 程 ，完 成 開 發 投 資 總 額 的25%以 上 ；

• 倘 屬 於 成 片 開 發 土 地 ，依 照 規 劃 對 土 地 進 行 建 設 工 程 ，完 成 供 水 、供 電 、供 熱 、
道 路 交 通 、通 信 及 其 他 基 礎 設 施 、公 用 設 施 的 建 設 ，達 到 場 地 平 整 ，形 成 工 業 用
地或者其他建設用地；及

• 倘 房 地 產 已 經 竣 工 ，必 須 取 得 房 屋 所 有 權 證 。

以 出 讓 方 式 取 得 土 地 使 用 權 ，轉 讓 房 地 產 後 ，其 土 地 使 用 權 的 年 限 將 為 原 土 地 出 讓 合
同 約 定 的 年 限 減 去 原 土 地 使 用 者 已 經 使 用 年 限 後 的 剩 餘 部 分 。倘 受 讓 人 擬 改 變 原 出 讓 合 同
約 定 的 土 地 用 途 ，必 須 事 先 取 得 原 有 土 地 使 用 權 的 出 讓 方 和 有 關 市 、縣 規 劃 行 政 主 管 部 門
的 同 意 ，簽 訂 土 地 出 讓 合 同 變 更 協 議 或 者 簽 訂 新 土 地 出 讓 合 同 ，以（其 中 包 括）改 變 土 地 用
途及相應調整土地出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的 ，轉讓房地產時 ，按照國務院的規定 ，報有批准權的人民

政 府 批 准 。有 批 准 權 的 人 民 政 府 准 予 轉 讓 的 ，應 當 由 受 讓 人 辦 理 土 地 使 用 權 出 讓 手 續 ，並

IX-9
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

依 照 國 家 有 關 規 定 繳 納 土 地 出 讓 金 。作 工 業（包 括 倉 儲 用 地 ，但 不 包 括 採 礦 用 地）、商 業 、
旅 遊 、娛 樂 及 商 品 房 用 途 的 土 地 根 據 現 行 中 國 法 律 及 法 規 須 以 招 標 競 投 、公 開 拍 賣 或 掛 牌
的方式出讓。

中國物業管理條例

根 據 國 務 院 於2003年6月8日 頒 佈 並 於2003年9月1日 實 施 的《物 業 管 理 條 例》 （經2007年

8月26日 修 訂 並 於2007年10月1日 實 施），國 家 實 施 資 質 規 劃 制 度 監 控 物 業 管 理 企 業 ，而 涉
及 物 業 管 理 的 企 業 須 自 主 管 機 構 獲 得 相 關 資 質 。根 據 住 房 和 城 鄉 建 設 部 於2004年3月17日
頒 佈 的《物 業 服 務 企 業 資 質 管 理 辦 法》（2007年10月30日 經 修 訂），物 業 服 務 企 業 可 劃 分 為 一
級 、二 級 或 三 級 。根 據 有 關 標 準（包 括 但 不 限 於 該 物 業 服 務 企 業 註 冊 資 本 、相 關 技 術 人 員 數
量 、物 業 服 務 經 驗 及 服 務 管 理 制 度），相 關 建 設 機 關 將 頒 發 物 業 服 務 企 業 的 資 質 證 書 。根 據
《物 業 管 理 條 例》，經 合 共 持 有 建 築 物 非 公 共 面 積50%以 上 的 過 半 數 業 主 同 意 ，業 主 可 聘 請
或 解 雇 物 業 管 理 公 司 。倘 於 業 主 或 業 主 大 會 在 正 式 聘 用 物 業 管 理 前 ，建 設 單 位 聘 用 房 地 產
管 理 企 業 ，應 當 與 房 地 產 管 理 企 業 訂 立 書 面 籌 建 期 物 業 服 務 合 同 。此 外 ，根 據 北 京 市 政 府
於2010年4月20日 頒 佈 並 於2010年10月1日 實 施 的《北 京 市 物 業 管 理 辦 法》，物 業 服 務 企 業 須
於 物 業 服 務 合 同 簽 署 後 十 五 日 內 ，向 有 關 縣 級 物 業 管 理 機 關 提 交 物 業 服 務 合 同 備 案 。

IX-10
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較
中國物業法律及香港物業法例若干方面的比較
以下為中國及香港法律制度給房地產專有權法律保障的一般比較：
中國
通則
根 據 城 市 房 地 產 管 理 法 ，業 主 的 房 地 產 合 法
權 利 及 權 益 可 受 中 國 法 律 保 障 ，免 受 個 人 的
非法侵權。
一 般 而 言 ，在 中 國 ，業 主 的 房 地 產 合 法 權 利
及權益均受中國法律保障。
中國土地制度
中國法律將土地所有權與土地使用權相別 。
根 據 中 國 憲 法 ，城 市 的 所 有 土 地 均 由 國 家 擁
有 ，而 除 非 法 律 特 別 指 明 ，農 村 和 近 郊 地 區
的 土 地 則 由 集 體 擁 有 。宅 基 地 、自 留 地 及 自
留 山 亦 屬 集 體 擁 有 。倘 國 家 需 要 動 用 該 等 土
地 作 公 眾 用 途 ，國 家 可 依 法 徵 用 或 收 回 土 地
並給予賠償。
根 據 城 鎮 土 地 條 例 ，實 施 城 市 地 區 國 有 土 地
使 用 權 出 讓 和 轉 讓 的 制 度 。根 據 該 制 度 ，所
有 本 地 和 外 資 公 司 、企 業 和 其 他 組 織 及 個
人 ，除 非 法 律 以 其 他 方 式 指 明 ，均 可 依 法 收
購土地使用權以開發及經營物業。
根 據 城 鎮 土 地 條 例 ，縣 級 以 上 的 地 方 政 府 有
權根據土地使用權出讓合同出讓給土地使用
人 有 限 期 的 土 地 使 用 權 作 特 定 用 途 ，惟 需 支
付 一 筆 土 地 出 讓 金 。出 讓 土 地 的 最 高 年 期 視
乎 土 地 使 用 類 別 而 定 。該 年 期 一 般 為 如 下 ：
• 住 宅 用 途 可 長 達70年 ；
IX-11
香港
通則
隨 着 香 港 於1997年7月1日 回 歸 中 國 後 ，《香
港 特 別 行 政 區 的 基 本 法》成 為 香 港 憲 法 。根
據 基 本 法 第6條 ，香 港 特 別 行 政 區 依 法 保 護
私 有 財 產 權 。根 據「一 國 兩 制」的 理 念 ，香 港
享 有 高 度 自 治 權 ，而 其 法 制 基 本 上 是 不 同 於
中 國 法 制 。在 香 港 ，土 地 業 主 的 土 地 房 地 產
擁 有 權 均 受 香 港 法 律 保 障 ，其 中 包 括 英 國 普
通法及香港法例所組成。
香港土地持有權制度
香 港 土 地 的 年 期 基 本 上 為 租 用 年 期 。土 地 物
業的業權源自香港政府授出長期政府租約或
協 議 及 租 賃 條 件（視 乎 情 況 而 定）。香 港 土 地
物業的業主實際上是長期租約持有人。
由 於 歷 史 上 的 原 因 ，政 府 租 用 的 年 期 可 由
短 期 租 約 至 長 達999年 的 租 約 不 等 。基 本 法
第120條 主 要 規 定 於 香 港 特 別 行 政 區 成 立 前
所 批 出 、決 定 、或 續 期 的 超 越1997年6月30
日 的 所 有 政 府 租 約 ，以 及 該 等 政 府 租 約 相 關
的一切權利將繼續受到香港法律承認及保
護 。基本法第121條規定於1985年5月27日至
1997年6月30日 期 間 批 出 的 ，或 原 沒 有 續 期
權 利 而 獲 得 續 期 的 所 有 政 府 租 約 ，並 已 延 長
超 越 1997 年 6 月 30 日 但 不 遲 於 2047 年 6 月 30
日到期 ，在1997年7月1日起 ，承租人毋須向
香 港 政 府 支 付 任 何 額 外 地 價 ，但 須 支 付 按 有
關 租 約 物 業 的 差 餉 租 值3%計 算 的 年 租 。
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較
中國
• 工 業 或 公 共 用 途 可 長 達50年 ；
• 商 業 、旅 遊 及 娛 樂 用 途 可 長 達40年 ； 及
• 所 有 其 他 用 途 可 長 達50年 。
於 出 讓 年 期 屆 滿 後 ，土 地 使 用 人 可 申 請 續
期 ，惟 須 簽 訂 新 土 地 出 讓 合 約 及 支 付 一 筆 土
地 出 讓 金 。倘 出 讓 年 期 不 獲 續 期 ，則 該 土 地
的土地使用權及其上任何建築物的所有權將
交 回 國 家 及 毋 須 賠 償 。按 物 業 權 利 法 ，當 建
設土地用作住宅（但不作其他）物業用途的土
地 使 用 權 屆 滿 時 ，將 自 動 續 期 。
根 據 城 鎮 土 地 條 例 ，土 地 使 用 權 可 以 協 議 、
投標或拍賣等方式出讓。
根據於2002年7月1日生效的出讓國有土地使
用 權 規 定 ，作 為 商 業 用 途 、旅 遊 、娛 樂 及 商
品 房 住 宅 用 途 的 物 業 僅 可 以 投 標 、拍 賣 或 競
價的方式出讓。
於2003年6月11日 ，國土資源部頒佈《協議出
讓 國 有 土 地 使 用 權 規 定》。根 據 該 規 定 ，倘
根據適用法律及法規無規定該土地須以公開
拍 賣 、投 標 或 競 價 的 方 式 出 讓 ，則 土 地 使 用
權可以協議方式出讓。
於 簽 訂 土 地 使 用 權 出 讓 合 同 後 ，承 讓 人 須 根
據 合 同 條 款 支 付 出 讓 土 地 金 。於 繳 足 出 讓 土
地 金 後 ，合 同 可 呈 交 有 關 當 地 機 構 ，以 發 出
土地使用權證作為出讓土地使用權的證明 。
於2007年9月 ，國土資源部再頒佈《招標拍賣
掛牌出讓國有土地使用權規定》要求作為工業
用 途 的 土 地 ，除 探 礦 土 地 外 ，亦 必 須 以 公 開
招 標 ，拍 賣 及 掛 牌 的 方 式 出 讓 。僅 在 承 讓 人
已悉數支付土地出讓合同的土地出讓金後 ，
IX-12
香港
早期的政府批地合約條款通常含有較少限
制 。由 於 社 會 更 趨 複 雜 ，較 新 的 批 地 則 通 常
會 載 入 多 方 面 的 開 發 規 定 、責 任 及 限 制 。政
府通常在政府批地契約中提出一項轉讓的限
制 — 承批人須遵從政府批地契約中的所有
的 積 極 責 任 ，並 取 得 地 政 總 署 發 出 的 滿 意 証
明 書 ，承 批 人 方 可 出 售 ╱ 轉 讓 該 項 目 的 任 何
個 別 單 位 。倘 沒 有 發 出 滿 意 証 明 書 ，承 批 人
只能在取得地政總署的有關事先書面同意後
方 可 出 售 ╱ 轉 讓 單 位 。不 遵 從 政 府 批 地 條 款
可能導致政府行使收回土地的權利。
若干政府批地及若干法律載有政府有權在批
地 期 間 屆 滿 前 ，收 回 土 地 或 其 任 何 部 分 作 公
共 用 途 的 條 文 。受 影 響 業 主 可 獲 賠 償 。
香港的物業可由任何個人或公司合法實體擁
有 ，不論為當地或海外個人或公司 。根據《印
花稅條例（香港法例第117章）》，香港的物業
交 易 均 須 繳 納 從 價 印 花 稅 。於 2010 年 11 月
19日 ，財政司司長宣佈除現行的從價印花稅
外 ，加 徵 出 售 住 宅 物 業 時 的 額 外 印 花 稅 。個
人或公司（不論註冊成立地點）於2010年11月
20日起所購入 ，並於二十四個月內重售的住
宅物業 ，將按不同稅率（最高為作價或市價的
15%)及 物 業 的 不 同 持 有 期 間（最 長 為 二 十 四
個 月）徵 收 額 外 印 花 稅 。新 措 施 須 待 通 過 若
干立法修訂後方能實施。
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

中國 香港

承讓人才可申請土地登記及取得土地使用權
證 。再 者 ，土 地 使 用 權 證 不 得 按 土 地 出 讓 合
同 所 支 付 的 地 價 比 重 ，發 出 土 地 使 用 權 證 。

在 任 何 限 制 的 規 限 下 ，獲 出 讓 土 地 使 用 權 的
人 士 可 將 該 土 地 使 用 權 轉 讓 。轉 讓 可 以 出
售 ，交 換 或 餽 贈 方 式 。出 讓 土 地 的 土 地 使 用
權年期為根據出讓土地使用權合同的原年期
減承讓人已享有的年期。

土 地 使 用 權 的 轉 讓 必 須 以 書 面 合 同 為 證 。於
轉 讓 後 ，於 原 合 同 中 所 載 國 家 出 讓 土 地 使 用
權 的 所 有 權 利 及 責 任 ，連 同 於 該 土 地 上 的 任
何建築物及其他固定結構均同時轉讓給承讓
人 。該 項 轉 讓 必 須 正 式 向 有 關 當 地 土 地 局 登
記 ，並 獲 發 新 土 地 使 用 權 證 ，而 原 土 地 使 用
權證將被暫停。

根 據 城 市 房 地 產 管 理 法 ，有 關 以 出 讓 方 式 獲
得 土 地 使 用 權 的 土 地 轉 讓 ，必 須 符 合 以 下 條
件：

• 須根據土地出讓合同繳足土地出讓金並
獲得土地使用權證；

• 該等土地的投資或開發必須根據土地出
讓合同的條款進行；

• 倘投資或開發涉及在該土地上興建建築
物 ，則 投 資 或 開 發 總 額 的25.0%以 上 必
須已進行或完成；及

• 倘 投 資 或 開 發 涉 及 大 幅 土 地 ，則 必 須 符
合工業或其他建設用途土地使用的條
件。

物業的業主委員會 分層所有權

根 據 物 業 管 理 條 例 ，在 持 有 建 築 物 非 公 眾 地 在 香 港 的 多 層 建 築 物 中 ，較 為 普 遍 則 是 分 層
方 總 面 積 超 過50%的 過 半 數 業 主 同 意 下 ，業 契 所 有 權 。該 等 分 層 契 所 有 權 的 結 構 是 源 自
主 可 聘 請 或 解 僱 物 業 管 理 公 司 。倘 在 業 主 或 所有單位業主以共同業主身份共同持有土地

IX-13
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較
中國
業 主 大 會 在 正 式 委 聘 物 業 管 理 公 司 前 ，一 個
建 設 單 位 須 聘 用 一 家 房 地 產 管 理 企 業 ，應 與
該房地產管理企業訂立一份籌建期物業服務
合同。
所有權證
在 中 國 ，所 有 權 的 登 記 可 分 為 兩 類 ，即 土 地
登 記 及 建 築 物 登 記 。土 地 登 記 由 有 關 當 局 向
土地業主發出土地使用權證以證明該土地業
主 已 取 得 土 地 使 用 權 ，並 可 將 該 土 地 使 用 權
轉 讓 、按 揭 或 出 租 。建 築 物 登 記 則 是 向 建 築
IX-14
香港
及 發 展 項 目 的 理 念 。整 個 土 地 及 發 展 項 目 名
義 上 分 額 成 為 若 干 不 可 分 割 份 數 。每 個 單 位
的業主持有當中分派的若干不可分額份數連
同 使 用 ，佔 用 及 享 用 其 單 位 的 獨 家 權 利 。發
展項目的所有業主分享使用作公用用途的公
用 部 分 及 公 用 設 施 。發 展 項 目 的 建 築 師 通 常
在參考各單位的建築樓面面積後作出該等不
可 分 割 分 數 的 分 配 。緊 隨 轉 讓 該 發 展 項 目 的
第 一 個 單 位 後 ，發 展 商 ，單 位 的 第 一 位 買 家
及發展項目管理人將訂立一份稱為公共契約
及管理協議（「公共契約」）。該契約書列出該
發展項目單位的共同業主及其互相之間的權
利及責任及該發展項目的管理事宜。
香港的建築物管理制度主要是建基於發展
項 目 單 位 業 主 的 私 人 合 約 安 排 ，即 是 公 共 契
約 。監 管 建 築 物 管 理 的 法 例 為 建 築 物 管 理 條
例（香 港 法 例 第123章），該 法 例 亦 監 管 發 展
商 不 可 在 公 共 契 約 內 加 入 不 公 平 條 款 ，以 及
為 公 共 契 約 內 的 強 制 性 條 款 制 定 框 架 ，從 而
規管發展項目的單位共同業主的權利及責任
及 該 發 展 項 目 的 管 理 事 宜 。公 共 契 約 通 常 根
據政府及香港律師公會制定的指引而訂立 。
較新的批地合約條款普遍訂明公共契約條款
須獲地政總署批準。
土地註冊
香 港 現 行 的 土 地 註 冊 制 度 為「契 據 登 記 制
度」，由《土地註冊條例（香港法例第128章）》
所 規 管 。在 香 港 ，影 響 土 地 物 業 權 益 的 文 件
會送交土地註冊處註冊登記。
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

中國 香港

物業主發出房屋所有權證或房地產權證以
證明該樓宇業主已取得該建築物的房屋所有
權 。根 據 土 地 登 記 規 則 、土 地 登 記 辦 法 及 房
屋 登 記 辦 法 ，所 有 已 正 式 登 記 的 土 地 使 用 權
及房屋所有權均可得到法律的保障。
在 中 國 的 多 個 城 市 ，該 兩 個 不 同 的 制 度 通 常
各 自 運 作 。然 而 ，在 深 圳 、廣 州 、上 海 及 其
他 大 城 市 中 ，該 兩 個 制 度 已 合 併 ，並 將 發 出
一 種 單 一 的 綜 合 房 地 產 及 土 地 使 用 權 證（房
地 產 權 證），以 證 明 土 地 使 用 權 和 於 其 上 建
立的房屋所有權。
土地註冊處存置了香港土地物業權記錄的公
開 土 地 登 記 冊 。註 冊 不 等 於 証 明 註 冊 業 主 擁
有 該 物 業 的 良 好 業 權 。契 據 登 記 制 度 只 是 把
註 冊 文 件 分 優 先 次 序 ，而 所 有 註 冊 文 件 都 會
成 為 公 開 紀 錄 。如 要 核 實 個 別 人 士 對 某 個 物
業 是 否 擁 有 良 好 及 可 出 售 之 業 權 ，應 尋 求 法
律意見。
於2004年 ，香 港 通 過 土 地 業 權 條 例 。新 業 權
註冊制度將會把現行的契據登記制度轉變為
業 權 註 冊 制 度 。在 新 制 下 ，業 權 登 記 冊 將 成
為 物 業 業 權 不 可 推 翻 之 証 據 。可 是 ，新 例 的
實施日期仍未有定案。

證明物業業權

在 業 權 註 冊 制 度 實 際 生 效 前 ，物 業 業 權 需 透
過 查 核 業 權 契 據 的 真 確 本（如 只 牽 涉 特 定 物
業）或 業 權 契 據 核 証 副 本 而 予 以 證 實 ，確 保
業 主 的 業 權 妥 善 地 來 自 其 前 擁 有 人 ，並 且 無
業權負擔。

監管香港房地產及物業交易的主要法律為
物 業 轉 易 及 財 產 條 例（香 港 法 例 第219章）。
條例於1984年實施 。物業轉易及財產條例乃
採納自有關物業轉易的英國法規及普通法原
則 。除 此 條 例 外 ，法 院 之 裁 決 對 決 定 業 權 亦
起了重要作用。

中國的租契╱租賃 香港的租契╱租賃

房地產管理法及城市房地產管理法准許將土 監管香港租契或租賃物業事宜的主要法例
地使用權及其上物業出租。 為 業 主 與 租 客（綜 合）條 例（香 港 法 例 第7章）
「租
( 務 條 例」) 。於2004年 條 例 修 訂 前 ，住 宅
城市房地產之租賃亦受根據城市房地產管理 租戶只要願意繳付市值租金即可獲得法定續
法而制訂的《城市房屋租賃管理辦法》 （「管理 租 權 。在 修 訂 前 的 租 務 條 例 ，只 有 在 有 限 法
辦 法」）所 規 管 。在 管 理 辦 法 下 ，中 國 房 地 產 定 情 況 下 業 主 才 可 拒 絕 續 租 。此 等 情 況 包 括
的 業 主 有 權 把 建 築 物 出 租 。業 主 及 租 客 需 要 業 主 需 要 自 住 、業 主 進 行 重 建 、使 用 物 業 作
簽 訂 一 份 租 務 合 約 ，當 中 需 包 括 指 定 條 款 。 違 法 用 途 、非 法 轉 租 物 業 等 。《2004年 業 主

IX-15
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較
中國
合約簽訂三十日內須向市級或縣級的物業管
理 機 關 登 記 。合 約 的 年 期 不 能 超 過 土 地 使 用
權 出 讓 合 同 的 餘 下 年 期 。租 客 在 取 得 業 主 同
意下可以轉租物業。
跟 據 強 化 非 住 宅 物 業 出 租 協 議 登 記 通 告 ，北
京 市 物 業 出 租 行 政 規 定 以 及 管 理 辦 法 ，在 北
京 市 內 ，住 宅 物 業 出 租 協 議 應 在 出 租 房 屋 服
務 站 登 記 ，而 非 住 宅 的 則 應 根 據 管 理 辦 法 向
有關市級或縣級的相關房地產管理機關登
記。
中華人民共和國合同法規定如租賃期在六個
月 以 上 、二 十 年 以 下 ，租 賃 協 議 須 為 書 面 形
式 。在 租 賃 期 內 ，租 賃 物 業 的 業 權 轉 讓 不 影
響 租 約 的 有 效 性 。在 取 得 業 主 同 意 及 業 主 和
租 客 之 間 的 租 賃 協 議 繼 續 生 效 的 情 況 下 ，租
客 仍 可 轉 租 物 業 。當 業 主 出 售 已 簽 訂 租 賃 協
議 的 出 租 物 業 時 ，應 在 放 售 前 給 予 租 客 充 足
時 間 通 知 ，而 租 客 則 有 優 先 權 以 相 同 條 件 購
入該物業。
租 客 應 根 據 租 約 準 時 交 租 。如 無 合 理 解 釋 下
欠 交 租 金 ，業 主 可 在 合 理 通 知 期 內 要 求 租 客
付 款 ，或 是 中 止 合 約 並 要 求 租 客 繳 交 罰 款 。
IX-16
香港
與 租 客（綜 合）
（修 訂）條 例》
（「修 訂 條 例」）於
2004年7月9日開始生效後 ，舊有制度已被廢
除。
另 外 ，在 修 訂 條 例 下 ，固 定 年 期 非 住 宅 租 賃
將 於 年 期 屆 滿 時 終 止 ，業 主 毋 須 再 為 終 止 租
賃 而 給 予 最 少 六 個 月 的 法 定 遷 出 通 知 書 。此
法律改變讓業主及租客在香港租務市場興旺
下有更大彈性及自由。
在 修 訂 條 例 實 施 後 ，普 遍 而 言 業 主 及 租 客 在
協 議 租 賃 條 款 時 有 更 大 自 由 。香 港 業 主 ，特
別 是 持 有 整 座 商 業 項 目 或 住 宅 樓 宇 的 ，對 租
戶 施 加 廣 泛 責 任 甚 為 常 見 。這 些 責 任 包 括 繳
交 租 金 、管 理 費 、差 餉 、有 時 要 承 擔 宣 傳 費
（特 別 是 大 型 購 物 商 場）、將 物 業 維 持 在 一
個 可 租 賃 的 狀 況 、不 得 將 物 業 轉 租 、遵 守 契
約 書 、政 府 批 地 的 條 款 、任 何 條 例 及 政 府 規
定 。業 主 的 責 任 僅 限 於 提 供「寧 靜 享 用」的 物
業（此 為 涉 及 不 干 預 租 戶 於 租 契 下 的 法 律 權
利 的 法 律 概 念）、支 付 地 租 及 維 修 物 業 結 構
的 責 任 。業 主 或 租 客 也 可 以 提 起 訴 訟 ，行 使
他們在租約下的權益。
值得留意的是年期不超過三年的租契不需以
契 據 形 式 定 立 及 向 土 地 註 冊 處 登 記 。然 而 ，
如 果 租 客 有 續 租 權 ，普 通 法 案 例 指 出 租 客 應
該 將 租 賃 協 議 向 土 地 註 冊 處 登 記 ，以 便 取 得
針 對 第 三 方 權 益 的 優 先 權 ，即 使 原 租 契 或 續
租後不超過三年。
 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

外滙管制

人 民 幣 是 中 國 的 法 定 貨 幣 ，目 前 仍 受 到 外 滙 管 制 ，無 法 自 由 兌 換 成 外 匯 。人 行 管 理 下
的 國 家 外 滙 管 理 局 負 責 對 所 有 與 外 滙 相 關 的 事 宜 進 行 管 理 ，其 中 包 括 執 行 外 滙 管 制 。

1993年12月31日 前 ，外 滙 管 理 採 用 配 額 制 。企 業 倘 若 需 要 外 幣 ，必 須 首 先 從 地 方 的 國
家 外 滙 管 理 局（「外 滙 管 理 局」）分 局 申 請 配 額 ，方 能 通 過 中 國 銀 行 或 其 他 指 定 銀 行 將 人 民 幣
轉 換 成 外 幣 。上 述 轉 換 必 須 按 照 外 滙 管 理 局 每 日 制 訂 的 官 方 滙 率 進 行 。人 民 幣 亦 可 以 在 外
滙 調 劑 中 心 兌 換 。外 滙 調 劑 中 心 所 採 用 的 滙 率 大 部 份 根 據 外 幣 的 供 求 情 況 及 中 國 企 業 的 人
民 幣 規 定 而 定 。任 何 企 業 如 想 在 外 滙 調 劑 中 心 買 賣 外 幣 ，須 首 先 取 得 外 滙 管 理 局 的 批 准 。

於1993年12月28日 ，國務院屬下的人行頒佈《中國人民銀行關於進一步改革外滙管理體
制的公告》，自1994年1月1日起生效 。該公告宣佈取消外滙配額制 。開始實施人民幣經常項
目 下 的 有 條 件 可 兌 換 ，由 指 定 銀 行 建 立 外 滙 、結 滙 與 付 滙 系 統 ，並 統 一 官 方 人 民 幣 滙 率 與
外 滙 調 劑 中 心 的 市 場 滙 率 。1994年3月26日 ，人 行 頒 佈《結 滙 、售 滙 及 付 滙 暫 行 管 理 規 定》
（「暫 行 規 定」），當 中 載 有 規 管 中 國 企 業 、經 濟 團 體 和 社 會 團 體 進 行 外 滙 交 易 的 詳 細 規 定 。

於1994年1月1日 ，過 往 人 民 幣 的 雙 元 滙 率 制 度 被 廢 除 ，並 由 有 管 制 的 浮 動 滙 率 制 所 取
代 ，此 制 度 乃 按 人 民 幣 的 供 求 釐 定 。根 據 此 制 度 ，人 行 每 天 制 訂 並 公 佈 人 民 幣 對 美 元 的 滙
率 。該 項 滙 率 參 照 前 一 日 銀 行 間 外 滙 市 場 的 人 民 幣 對 美 元 交 易 價 格 確 定 。同 時 ，人 行 還 參
照 國 際 外 滙 市 場 的 滙 率 ，公 佈 人 民 幣 對 其 他 主 要 貨 幣 的 滙 率 。在 外 滙 交 易 過 程 中 ，指 定 的
外 滙 銀 行 可 以 根 據 人 行 公 佈 的 滙 率 ，在 特 定 範 圍 內 自 由 決 定 適 用 的 滙 率 。

於1996年1月29日 ，國務院頒佈《外滙管理條例》 （「外滙管理條例」），自1996年4月1日起

生 效 。外 滙 管 理 條 例 將 所 有 國 際 付 款 及 轉 移 分 類 作 經 常 項 目 及 資 本 項 目 。經 常 項 目 毋 須 再
獲 外 滙 管 理 局 的 批 准 ，但 資 本 項 目 則 仍 須 獲 外 滙 管 理 局 批 准 。外 滙 管 理 條 例 其 後 於1997年
1月14日 及2008年8月5日 經 修 訂 。此 等 修 訂 確 定 國 家 不 得 限 制 國 際 經 常 項 目 付 款 及 轉 移 。

（「結 滙 規 定」），自1996年7
於1996年6月20日 ，人 行 頒 佈《結 滙 、售 滙 及 付 滙 管 理 規 定》
月1日起生效 。結滙規定取代了暫行規定 ，並廢除其餘對有關經常項目的外滙兌換的限制 ，
惟仍然保留現行對有關資本項目的外滙交易的限制 。按結滙規定為基準 ，人行發佈《外商投

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 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

資 企 業 實 行 銀 行 結 售 滙 工 作 實 施 方 案》。公 佈 允 許 外 商 投 資 企 業 按 其 需 要 而 於 指 定 外 滙 銀
行 ，為 經 常 項 目 及 外 滙 付 款 開 立 結 滙 賬 目 ，以 及 就 資 本 項 目 開 立 專 開 賬 目 。

於1998年10月25日 ，人 行 和 外 滙 管 理 局 聯 合 頒 佈《關 於 停 辦 外 滙 調 劑 業 務 的 通 知》。據

此 ，自1998年12月1日起生效 ，中國所有就外商投資企業進行的外滙調劑業務須予停辦 ，同
時外商投資企業進行的外滙交易須按銀行適用的結滙及售滙制度受到規管。

於2005年7月21日 ，人 行 宣 佈 自2005年7月21日 起 ，中 國 將 按 市 場 供 求 及 參 考 一 籃 子 貨
幣 實 施 有 管 制 的 浮 動 滙 率 制 度 。人 民 幣 滙 率 不 再 與 美 元 掛 鈎 。人 行 將 於 各 營 業 日 收 市 後 公
佈 銀 行 同 業 外 滙 市 場 上 美 元 等 外 幣 兌 人 民 幣 的 收 市 價 ，為 下 一 個 營 業 日 釐 定 買 賣 人 民 幣 的
中央平價。

除外商投資企業或獲相關條例特別豁免的其他企業外 ，中國所有實體（不包括外國貿易
公 司 及 具 備 進 出 口 權 利 的 生 產 企 業（該 等 企 業 有 權 保 留 自 其 經 常 項 目 交 易 產 生 的 部 分 外 滙
收 入 ，並 可 利 用 其 經 常 項 目 交 易 或 獲 批 准 資 本 項 目 交 易 中 的 該 等 保 留 外 滙 支 付 款 項））必 須
向 指 定 外 滙 銀 行 出 售 其 外 滙 收 入 。境 外 機 構 發 行 貸 款 或 自 發 行 債 券 及 股 份 而 產 生 的 外 滙 收
入 無 須 售 予 指 定 銀 行 ，惟 可 於 存 放 於 指 定 銀 行 的 外 滙 賬 戶 。

需 要 以 外 滙 進 行 有 關 經 常 項 目 交 易 的 中 國 企 業（包 括 外 商 投 資 企 業）在 未 有 外 滙 管 理 局
的 批 准 下 ，可 出 示 有 效 的 收 據 及 憑 證 於 指 定 外 滙 銀 行 執 行 外 滙 賬 戶 付 款 或 兌 換 及 付 款 。根
據 條 例 ，需 要 以 外 幣 向 其 股 東 分 派 溢 利 的 外 商 投 資 企 業 以 及 須 以 外 幣 向 股 東 支 付 股 息 的 中
國 企 業 ，獲 董 事 會 就 派 發 溢 利 批 准 決 議 案 後 ，可 於 指 定 外 滙 銀 行 執 行 以 其 外 滙 賬 戶 付 款 或
兌換及付款。

有 關 資 本 項 目（如 直 接 投 資 及 股 本 出 資）的 外 幣 兌 換 仍 然 受 到 且 須 獲 外 滙 管 理 局 或 其 具
法定資格的分局事先批准方可行事。

於2005年1月 及4月 ，外 滙 管 理 局 發 出 兩 項 法 規 ，要 求 中 國 居 民 就 其 境 外 投 資 活 動 向 外
滙管理局登記及取得批准 。外滙管理局亦宣佈 ，該等規定的目的是為達到外滙的收支平衡 ，
以及規範所有跨境資金流向 。於2005年10月21日 ，外滙管理局發佈《關於境內居民通過境外
特 殊 目 的 公 司 融 資 及 返 程 投 資 外 滙 管 理 有 關 問 題 的 通 知》，自2005年11月1日 起 生 效 。通 知
取 締 上 述 於2005年1月 及4月 由 外 滙 管 理 局 頒 佈 的 兩 項 法 規 。根 據 該 通 知 ，「特 殊 目 的 公 司」
指 由 中 國 居 民（中 國 境 內 法 人 及 自 然 人）成 立 或 間 接 操 控 ，以 就 其 位 於 中 國 本 地 企 業 的 資 產
或 股 權 進 行 融 資 的 離 岸 公 司 。在 成 立 或 取 得 此 等 特 殊 目 的 公 司 的 控 制 權 之 前 ，每 名 中 國 居
民（不 論 為 自 然 人 或 法 人）必 須 在 有 關 的 當 地 外 滙 管 理 局 分 行 辦 妥 海 外 投 資 外 滙 登 記 程 序 。

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該 通 知 的 應 用 具 追 溯 力 。因 此 ，過 往 成 立 或 取 得 該 等 在 中 國 境 內 進 行 投 資 的 離 岸 公 司 控 制
權 的 中 國 居 民 須 於2006年3月31日 或 之 前 辦 妥 有 關 的 海 外 投 資 外 滙 登 記 程 序 。

於2006年7月11日 ，人 行 、外 滙 管 理 局 及 其 他 機 關 聯 合 頒 佈《關 於 規 範 房 地 產 市 場 外 資
准 入 和 管 理 的 意 見》，指 出(i)境 外 實 體 或 個 人 在 中 國 境 內 投 資 非 自 用 房 地 產 ，應 當 遵 從 適 當
的 中 國 法 律 申 請 成 立 外 商 投 資 房 地 產 企 業 ，經 有 關 政 府 部 門 批 准 並 辦 理 登 記 後 方 可 按 照 核
准 的 經 營 範 圍 從 事 相 關 業 務 ；(ii)外 商 投 資 房 地 產 企 業 ，投 資 總 額 超 過1,000萬 美 元（含1,000
萬美元）的 ，註冊資本金不得低於投資總額的50% 。投資總額低於1,000萬美元的 ，註冊資本
金 仍 按 現 行 規 定 執 行 ；(iii)新 成 立 的 外 商 投 資 房 地 產 企 業 須 先 獲 頒 發 一 年 期 的 批 准 證 書 和 營
業 執 照 。企 業 付 清 土 地 使 用 權 出 讓 金 後 ，向 有 關 政 府 部 門 提 交《國 有 土 地 使 用 證》，以 獲 取
正 式 的 批 准 證 書 和 營 業 執 照 ；(iv)外 商 投 資 房 地 產 企 業 的 股 份 和 項 目 轉 讓 ，以 及 境 外 投 資 者
併購境內房地產企業 ，須先由商務機關審批 。投資者應向商務機關提交履行《國有土地使用
權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》及《建設工程規劃許可證》的保證函 。此外 ，投資者亦
應 提 交《國 有 土 地 使 用 證》、建 設 主 管 部 門 的 變 更 備 案 證 明 ，以 及 稅 務 機 關 出 具 的 納 稅 情 況
證 明 材 料 ；(v)境 外 投 資 者 通 過 股 權 轉 讓 、收 購 合 資 企 業 中 方 股 權 或 其 他 方 式 併 購 的 境 內 房
地 產 企 業 ，根 據 適 當 的 中 國 法 律 ，需 以 自 有 資 金 一 次 性 支 付 購 買 資 金 ，並 妥 善 安 置 企 業 職
工及處理銀行債務 ；(vi)外商投資房地產企業註冊資本金未全部繳付的 ，未取得《國有土地使
用 證》的 ，或 開 發 項 目 資 本 金 未 達 到 項 目 投 資 總 額 的35%的 ，不 得 辦 理 境 內 、境 外 貸 款 ，外
滙 管 理 局 不 予 批 准 該 企 業 的 外 滙 借 款 結 滙 ；(vii)外 商 投 資 房 地 產 企 業 的 中 外 投 資 各 方 ，不 得
以 任 何 形 式 在 合 同 、章 程 、股 權 轉 讓 協 議 以 及 其 他 文 件 中 ，訂 立 保 證 任 何 一 方 固 定 回 報 或
變 相 固 定 回 報 的 條 款 ；(viii)境 外 投 資 者 在 中 國 設 立 的 分 支 、代 表 機 關（外 商 投 資 房 地 產 企 業
除外）和在中國工作 、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用 、自住的
商 品 房 。港 澳 臺 地 區 居 民 和 華 僑 因 生 活 需 要 ，可 在 中 國 限 購 一 定 面 積 的 自 住 商 品 房 。

於2006年9月1日 ，建設部及外滙管理局頒佈《關於規範房地產市場外滙管理有關問題的
通 知》。該 通 知 指 出 ：(i)從 境 外 滙 入 購 房 款 的 ，由 指 定 外 滙 銀 行 進 行 審 核 確 認 後 ，將 購 房 外
滙 資 金 結 滙 後 直 接 劃 入 房 地 產 開 發 企 業 的 人 民 幣 賬 戶 ，不 能 將 購 房 外 滙 資 金 劃 入 房 地 產 開
發 企 業 的 經 常 項 目 的 外 滙 賬 戶 ；(ii)不 能 完 成 商 品 房 交 易 ，而 境 外 購 房 者 需 將 退 回 的 人 民 幣
購 房 款 購 滙 滙 出 的 ，須 由 指 定 外 滙 銀 行 進 行 審 核 確 認 ；(iii)境 外 購 房 者 出 售 所 購 境 內 物 業 取
得 的 人 民 幣 資 金 而 需 購 滙 滙 出 的 ，須 經 地 方 的 外 滙 管 理 局 分 局 審 核 確 認 ；(iv)外 商 投 資 房 地

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其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

產 企 業 註 冊 資 本 金 未 全 部 繳 付 的 ，或 未 取 得《國 有 土 地 使 用 證》的 ，或 開 發 項 目 資 本 金 未 達
到 項 目 投 資 總 額 的35%的 ，不 得 向 境 外 借 用 外 債 ，外 滙 管 理 局 不 予 辦 理 外 債 登 記 和 外 債 結
滙核准。

於2007年7月 ，外 滙 管 理 局 發 佈《關 於 下 發 第 一 批 通 過 商 務 部 備 案 的 外 商 投 資 房 地 產 項
目名單的通知》。該通知規定（其中包括）(i)對2007年6月1日以後（包括2007年6月1日）取得商
務 主 管 部 門 批 准 證 書 且 通 過 商 務 部 備 案 的 外 商 投 資 房 地 產 企 業 ，外 滙 管 理 局 各 分 局 不 予 辦
理 外 債 登 記 和 外 債 結 滙 核 准 手 續 及(ii)對2007年6月1日（包 括2007年6月1日）以 後 取 得 地 方 商
務 部 門 批 准 證 書 但 未 通 過 商 務 部 備 案 的 外 商 投 資 房 地 產 企 業 ，外 滙 管 理 局 各 分 局 不 予 辦 理
外 滙 登 記（或 登 記 變 更）及 資 本 項 目 結 售 滙 手 續 。

國 務 院 於2008年8月1日 修 訂 外 滙 管 制 條 例 ，自2008年8月5日 起 生 效 。經 修 訂 的 外 滙 管
制 條 例 取 消 了 外 滙 強 制 結 滙 。倘 經 常 項 目 的 資 金 流 入 流 出 具 有 真 實 、合 法 的 交 易 基 礎 ，個
人 或 實 體 可 根 據 外 滙 管 理 局 提 出 的 條 文 及 條 款 以 外 幣 保 有 其 在 中 國 境 內 外 所 得 收 入 。企 業
可 保 留 或 向 進 行 外 滙 結 售 滙 的 財 務 機 關 出 售 經 常 項 目 交 易 產 生 的 外 滙 收 入 ，除 國 家 另 有 規
定 ，保 留 或 向 進 行 外 滙 結 售 滙 的 財 務 機 關 出 售 經 常 項 目 交 易 產 生 的 外 滙 收 入 與 否 ，視 乎 外
滙 管 理 局 或 其 分 局 的 批 准 。資 本 項 目 外 滙 及 結 滙 資 金 應 當 按 照 具 法 定 資 格 的 機 關 及 外 滙 管
理 局 或 其 分 局 批 准 的 用 途 使 用 ，而 外 滙 管 理 局 或 其 分 局 獲 授 權 監 管 資 本 項 目 外 滙 及 結 滙 資
金 的 使 用 及 資 本 項 目 的 變 更 。人 民 幣 實 行 有 管 制 的 浮 動 滙 率 制 ，配 合 市 場 供 求 。境 內 個 人
或 實 體 進 行 海 外 直 接 投 資 或 可 流 轉 證 券 及 衍 生 金 融 工 具 的 海 外 發 行 及 交 易 ，應 當 向 國 家 外
滙 管 埋 機 關 辦 理 登 記 手 續 。此 外 ，除 有 關 中 國 法 律 及 法 規 要 求 外 ，該 個 人 或 實 體 應 於 獲 取
該 投 資 、發 行 或 交 易 的 批 准 或 備 案 前 向 有 關 機 關 作 出 申 請 。

於2008年8月29日 ，外 滙 管 理 局 綜 合 司 發 佈《國 家 外 滙 管 理 局 綜 合 司 關 於 完 善 外 商 投 資
企 業 外 滙 資 本 金 支 付 結 滙 管 理 有 關 業 務 操 作 問 題 的 通 知》。該 通 知 進 一 步 規 管 中 國 外 商 投
資企業的外滙資本金結滙管理。

根 據 該 通 知 ，外 商 投 資 企 業 向 指 定 銀 行 申 請 資 本 金 結 滙 ，事 先 應 當 經 會 計 師 事 務 所 辦
理 資 本 金 驗 資 。指 定 銀 行 不 得 為 未 完 成 驗 資 手 續 的 資 本 金 辦 理 結 滙 。此 外 ，指 定 銀 行 為 外
商 投 資 企 業 結 算 的 外 滙 總 金 額 不 得 超 過 已 經 審 核 的 資 本 總 額 。指 定 銀 行 為 外 商 投 資 企 業 辦
理資本金支付結滙業務須遵循外滙管理局的結滙管理規則。

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 附 錄 九 中 國 有 關 法 律 及 法 規 概 覽 及
其 物 業 法 與 香 港 法 例 若 干 方 面 的 比 較

外 商 投 資 企 業 外 滙 資 本 金 結 滙 所 得 人 民 幣 資 金 ，應 當 在 政 府 部 門 批 准 的 經 營 範 圍 內 使
用 ，除 另 有 規 定 外 ，結 滙 所 得 人 民 幣 資 金 不 得 用 於 境 內 股 權 投 資 。除 外 商 投 資 房 地 產 企 業
外 ，外 商 投 資 企 業 不 得 以 外 滙 資 本 結 算 的 人 民 幣 資 金 購 買 非 自 用 房 地 產 。外 商 投 資 企 業 以
資 本 金 結 滙 所 得 人 民 幣 資 金 用 於 證 券 投 資 ，應 當 按 國 家 有 關 規 定 執 行 。商 務 機 關 批 准 成 立
的 投 資 性 外 商 投 資 企 業 從 事 境 內 股 權 投 資 ，其 資 本 金 的 境 內 劃 轉 應 當 經 外 滙 管 理 局 核 准 後
才 可 辦 理 。境 內 實 體 或 個 人 向 外 國 投 資 者 轉 讓 所 持 境 內 企 業 股 份 或 權 益 而 收 取 的 外 滙 購 買
對 價 ，應 當 通 過 資 產 變 現 專 用 外 滙 賬 戶 辦 理 入 賬 及 結 滙 。資 產 變 現 專 用 外 滙 賬 戶 的 開 立 及
資金入賬應當經所在地外滙管理局根據相關規定核准。

於2009年7月1日 ，人行 、財務部 、商務部 、海關總署 、稅務總局 、中國銀監會共同頒佈

《跨 境 貿 易 人 民 幣 結 算 試 點 管 理 辦 法》，據 此 ，國 務 院 批 准 試 點 省 市 的 有 關 機 關 指 定 合 資 格
企 業 實 行 貿 易 人 民 幣 結 算 試 點 計 劃 ，該 等 企 業 獲 准 以 人 民 幣 進 行 跨 境 貿 易 的 結 算 。於2010
年6月17日 ，人 行 、財 務 部 、商 務 部 、海 關 總 署 、稅 務 總 局 、中 國 銀 監 會 共 同 頒 佈《關 於 擴
大 跨 境 貿 易 人 民 幣 結 算 試 點 有 關 問 題 的 通 知》，將 試 點 計 劃 地 區 擴 展 至 超 過 二 十 個 包 括 北
京 在 內 的 省 市 ，及 使 全 球 各 國 均 可 以 人 民 幣 進 行 貿 易 及 其 他 經 常 項 目 結 算 。

於2011年2月25日 ，商務部發佈《商務部關於外商投資管理工作有關問題的通知》，據此
外商擬以其跨境貿易結匯或以通過中國境外其他方式合法取得的人民幣款項在中國進行投
資 ，包 括 成 立 新 外 商 投 資 企 業 、增 加 資 本 或 收 購 現 有 中 國 企 業 及 提 供 貸 款 ，須 向 有 關 商 務
機 關 申 請 批 准 。當 收 取 申 請 時 ，相 關 省 級 商 務 機 關 應 向 商 務 部 報 告 及 取 得 其 同 意 。在 取 得
商 務 部 同 意 後 ，省 級 商 務 機 關 才 可 進 行 機 關 批 准 程 序 。

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 附 錄 十 一 般 資 料

1. 備查文件

直至上市日期前之正常辦公時間內 ，以下協議之副本可於香港中環康樂廣場1號怡和大
廈26樓 胡 關 李 羅 律 師 行 免 費 查 閱 ：

(a) 信託契約；

(b) 匯 賢 產 業 信 託 之 會 計 師 報 告 ，全 文 載 於 本 發 售 通 函 附 錄 一 ；

(c) 匯 賢 產 業 信 託 之 未 經 審 核 備 考 財 務 狀 況 表 及 申 報 會 計 師 就 有 關 資 料 發 出 之 函 件 ，全 文
載於本發售通函附錄二；

(d) 管理人之溢利預測報告 、德勤 • 關黃陳方會計師行就溢利預測發出之函件及聯席上市代

理 人 就 溢 利 預 測 編 製 之 報 告 ，全 文 載 於 本 發 售 通 函 附 錄 三 ；

(e) 獨 立 物 業 估 值 師 就 租 金 收 入 發 出 之 函 件 ，全 文 載 於 本 發 售 通 函 附 錄 四 ；

(f) 獨 立 物 業 估 值 師 報 告 ，全 文 載 於 本 發 售 通 函 附 錄 五 ；

(g) 戴德梁行就於北京之零售業及辦公物業市場發出之函件 ，全文載於本發售通函附錄六 ；

(h) 中 信 仲 量 聯 行 有 限 公 司 就 於 北 京 之 服 務 式 公 寓 物 業 市 場 及 酒 店 行 業 發 出 之 函 件 ，全 文
載於本發售通函附錄七；

(i) 物 業 顧 問 就 樓 宇 狀 況 測 量 概 要 報 告 發 出 之 函 件 ，全 文 載 於 本 發 售 通 函 附 錄 八 ；

(j) 管 理 人 於2011年4月4日 通 過 之 企 業 管 治 政 策 ；

(k) 合資文件；

(l) 重組協議；

(m) 匯 賢 控 股 認 購 協 議 ；

(n) 酒店管理協議；

(o) 融資協議；

(p) 中銀定期貸款協議及中銀循環融資協議；

(q) 香港包銷協議；

(r) 下 文「專 家 之 資 歷 及 同 意 書」分 節 所 述 之 同 意 書 ； 及

(s) 受 託 人 委 任 Hui Xian BVI 、滙 賢 投 資 及 北 京 東 方 廣 場 公 司 董 事 之 函 件 。

此 外 ，信 託 契 約 之 副 本 將 於 基 金 單 位 於 香 港 聯 交 所 上 市 期 間 ，於 一 般 辦 公 時 間 內 在 上
述管理人之註冊辦事處可供免費查閱。

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 附 錄 十 一 般 資 料

2. 知識產權

於 最 後 可 行 日 期 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 及 Hui Xian BVI 已 註 冊 或 已 申 請 註 冊 以 下 知 識 產

權。

A. 商標

(a) 北京東方廣場公司擁有之註冊商標或服務標記

於最後可行日期 ，北京東方廣場公司為若干註冊商標或服務標記之擁有人 ，詳細如下 ：

註冊
商標╱服務標記 註冊擁有人名稱 註冊地區 類別 編號 生效日期 到期日
北京東方廣場公司 中國 35 3006340 2005年2月14日 2015年2月13日
北京東方廣場公司 中國 36 1986451 2005年3月28日 2015年3月27日
北京東方廣場公司 中國 37 3006341 2005年2月7日 2015年2月6日
北京東方廣場公司 中國 39 1991407 2007年10月28日 2017年10月27日
北京東方廣場公司 中國 41 1992953 2008年4月21日 2018年4月20日
北京東方廣場公司 中國 42 2014518 2005年2月21日 2015年2月20日
北京東方廣場公司 中國 35 3006343 2005年2月14日 2015年2月13日

北京東方廣場公司 中國 36 1986449 2005年2月21日 2015年2月20日

北京東方廣場公司 中國 37 3006342 2005年1月28日 2015年1月27日

北京東方廣場公司 中國 41 1993010 2008年5月14日 2018年5月13日

北京東方廣場公司 中國 42 2014520 2004年11月21日 2014年11月20日

Oriental Plaza 北京東方廣場公司 中國 35 3006344 2005年2月14日 2015年2月13日

Oriental Plaza 北京東方廣場公司 中國 36 3006345 2005年2月7日 2015年2月6日
Oriental Plaza 北京東方廣場公司 中國 37 3006346 2005年2月7日 2015年2月6日
Oriental Plaza 北京東方廣場公司 中國 39 3006347 2008年4月21日 2018年4月20日
Oriental Plaza 北京東方廣場公司 中國 41 3006348 2005年2月21日 2015年2月20日
Oriental Plaza 北京東方廣場公司 中國 42 3006349 2004年11月21日 2014年11月20日
北京東方廣場公司 中國 35 3006334 2005年5月21日 2015年5月20日
北京東方廣場公司 中國 41 3006331 2004年12月21日 2014年12月20日
北京東方廣場公司 中國 35 3006339 2004年2月7日 2014年2月6日
北京東方廣場公司 中國 36 3006338 2004年1月7日 2014年1月6日

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附 錄 十 一 般 資 料

註冊
商標╱服務標記 註冊擁有人名稱 註冊地區 類別 編號 生效日期 到期日
北京東方廣場公司 中國 36 3327174 2004年8月21日 2014年8月20日
北京東方廣場公司 中國 39 3006337 2003年3月7日 2013年3月6日
北京東方廣場公司 中國 41 3006336 2003年4月7日 2013年4月6日
北京東方廣場公司 中國 42 3006335 2003年1月21日 2013年1月20日
北京東方廣場公司 中國 41 4333007 2008年4月21日 2018年4月20日

北京東方廣場公司 中國 36 4333008 2008年4月21日 2018年4月20日

北京東方廣場公司 中國 41 4333010 2008年4月21日 2018年4月20日

北京東方廣場公司 中國 36 4333011 2008年4月21日 2018年4月20日

北京東方廣場公司 中國 36 3327172 2004年8月21日 2014年8月20日

北京東方廣場公司 中國 35 3327173 2007年11月7日 2017年11月6日

北京東方廣場公司 中國 35 3327175 2004年5月7日 2014年5月6日

北京東方廣場公司 中國 36 3327176 2004年8月21日 2014年8月20日
北京東方廣場公司 中國 35 3006350 2003年4月7日 2013年4月6日
北京東方廣場公司 中國 36 3006351 2003年4月7日 2013年4月6日
北京東方廣場公司 中國 39 3006352 2003年3月7日 2013年3月6日
北京東方廣場公司 中國 41 3006354 2003年4月7日 2013年4月6日
北京東方廣場公司 中國 42 3006353 2003年1月21日 2013年1月20日

X-3
 附 錄 十 一 般 資 料

(b) 商標註冊申請

於 最 後 可 行 日 期 ，Hui Xian BVI 已 申 請 註 冊 以 下 商 標 ，詳 情 如 下 ：

商標 申請人名稱 申請地區 類別 申請編號 申請日期

京

Hui Xian
2010年
(B.V.I.) 香港 16,35,36,41 301794051
12月20日
有限公司

Hui Xian
HUI XIAN REIT 2010年
(B.V.I.) 香港 16,35,36,41 301794060
12月20日
有限公司
Hui Xian
2010年
(B.V.I.) 香港 16,35,36,41 301794079
12月20日
有限公司
Hui Xian
(B.V.I.) 中國 16,35,36,41 —（附 註1） 2011年3月14日
有限公司
Hui Xian
(B.V.I.) 中國 16,35,36,41 —（附 註1） 2011年3月14日
有限公司
Hui Xian
(B.V.I.) 中國 16,35,36,41 —（附 註1） 2011年3月14日
有限公司
Hui Xian
(B.V.I.) 中國 16,35,36,41 —（附 註1） 2011年3月14日
有限公司
Hui Xian
(B.V.I.） 中國 16,35,36,41 —（附 註1） 2011年3月23日
有限公司

附 註1： 通 常 申 請 商 標 的 一 至 兩 個 月 後 會 獲 中 國 商 標 局 發 出 受 理 通 知 書 及 分 配 申 請 編 號 。

X-4
 附 錄 十 一 般 資 料

B. 域 名 ╱ 中 國 網 絡 關 鍵 詞（通 用 網 址）
於 最 後 可 行 日 期 ，北 京 東 方 廣 場 公 司 已 註 冊 以 下 域 名 ╱ 中 國 網 絡 關 鍵 詞 ：

域名╱中國網絡
註冊人 關鍵詞 註冊地區 註冊日期 到期日
北京東方廣場公司 東方新天地 中國 2004年8月6日 2014年8月6日
北京東方廣場公司 東方經貿城 中國 2004年8月6日 2014年8月6日
北京東方廣場公司 東方豪庭公寓 中國 2004年8月6日 2014年8月6日
北京東方廣場公司 北京東方廣場 中國 2004年8月11日 2014年8月11日
有限公司

3. 專家之資歷及同意書
在本發售通函內提供意見之專家資歷如下：
名稱 資歷

中銀國際亞洲有限公司 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 獲 發 牌 之 法 團 ，可 從 事 證 券 及
期 貨 條 例 定 義 下 之 第1類（證 券 交 易）及 第6類（就 機
構 融 資 提 供 意 見）受 監 管 活 動
中 信 証 券 融 資（香 港）有 限 公 司 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 獲 發 牌 之 法 團 ，可 從 事 證 券 及
期貨條例定義下之第1類（證券交易）、第4類（就證券
提 供 意 見）及 第6類（就 機 構 融 資 提 供 意 見）受 監 管 活
動
香港上海滙豐銀行有限公司 可進行證券及期貨條例定義下之第1類（證券交易）、
第2類（期 貨 合 約 交 易）、第4類（就 證 券 提 供 意 見）、
第5類（就 期 貨 合 約 提 供 意 見）及 第6類（就 機 構 融 資
提 供 意 見）受 監 管 活 動 之 註 冊 機 構 及 根 據 銀 行 業 條
例（香 港 法 例 第155章）獲 發 牌 之 銀 行
美國評值有限公司 特許估值師及測量師
通商律師事務所 中國法律顧問
德勤•關黃陳方會計師行 執業會計師
北京戴德梁行物業管理有限公司 房地產顧問
中信仲量聯行有限公司 房地產顧問
第一太平戴維斯工程顧問有限公司 特許測量師
對於刊發本發售通函連同所載入上述各實體之報告及╱或意見及╱或備忘錄及╱或估
值 證 書 及 ╱ 或 有 關 概 要（按 情 況 而 定）及 ╱ 或 提 述 其 載 於 本 文 之 名 字（在 所 載 入 之 形 式 及 文
義 下），上 述 各 實 體 已 給 予 並 且 無 撤 回 其 同 意 書 。
4. 其他事項
除 本 發 售 通 函 所 披 露 者 外 ，於 最 後 可 行 日 期 ：
(a) 概無董事或名列本附錄第3段之任何人士於匯賢產業信託之發起 ，或於緊接本發售通函

X-5
 附 錄 十 一 般 資 料

刊發日期前兩年內由匯賢產業信託所收購或出售或租賃之任何資產或建議由匯賢產業
信託或其控制之任何公司所收購或出售或租賃之資產中擁有任何權益；

(b) 概 無 董 事 或 名 列 本 附 錄 第3段 之 任 何 人 士 於 在 本 發 售 通 函 刊 發 日 期 仍 然 生 效 且 對 匯 賢
產 業 信 託 之 業 務 而 言 屬 重 大 的 任 何 合 約 或 安 排 中 ，擁 有 任 何 重 大 權 益 ；

(c) 除與包銷協議有關及本發售通函「包銷」一節所披露者外 ，名列本附錄第3段之任何人士

概無：

(i) 於任何基金單位或匯賢產業信託所控制之任何公司之任何股份中擁有合法或實益
權益；或

(ii) 擁有任何可認購或提名他人認購匯賢產業信託證券之權利（不論是否可合法強制執
行）；

(d) 於本發售通函刊發日期前兩年內並無向匯賢產業信託之任何發起人支付或配發或給予
任何款項或證券或利益或擬向其支付或配發或給予任何該等證券或款項或利益；

(e) 除甘慶林及葉德銓為北京長樂房地產開發有限公司及北京寶苑房地產開發有限公司（兩
者 均 為 東 方 豪 庭 公 寓 十 大 租 戶）董 事 ，鄭 海 泉 為 滙 豐 銀 行（中 國）有 限 公 司（北 京 分 行 ，
為 東 方 豪 庭 公 寓 十 大 租 戶 之 一）董 事 以 外 ，概 無 董 事 為 東 方 新 天 地 、東 方 經 貿 城 及 東 方
豪 庭 公 寓 十 大 租 戶（以 截 至2010年12月31日 止 一 個 月 租 金 收 入 計）董 事 。

(f) 就 截 至2010年12月31日 止 的 一 個 月 而 言 ，概 無 董 事 或 彼 等 各 自 聯 繫 人 擁 有 就 東 方 新 天
地 、東方經貿城及東方豪庭公寓的十大租戶之任何擁有權權益（除非於屬上市公司的任
何 租 戶 或 其 控 股 公 司 ，以 股 東 身 份 持 有 少 於 該 上 市 公 司 已 發 行 股 本 的0.1%)；

(g) 並無由匯賢產業信託或任何由其控制之公司向任何董事或為任何董事之利益授出或提
供任何尚未償還之貸款或擔保；

(h) 於 緊 接 本 發 售 通 函 刊 發 日 期 前 兩 年 內 ，匯 賢 產 業 信 託 並 無 發 行 或 同 意 發 行 任 何 已 繳 足
或部分繳足之基金單位以換取現金或現金以外之代價；

(i) 除 與 包 銷 協 議 有 關 外 ，概 無 就 已 發 行 基 金 單 位 設 置 認 購 權 或 同 意 有 條 件 或 無 條 件 增 設
認購權；

(j) 匯 賢 產 業 信 託 並 無 發 行 或 同 意 發 行 任 何 發 起 人 基 金 單 位 、管 理 層 基 金 單 位 或 遞 延 基 金
單位；

(k) 匯 賢 產 業 信 託 之 股 本 及 債 務 證 券 概 無 在 任 何 其 他 證 券 交 易 所 上 市 或 買 賣 ，亦 無 正 尋 求
或建議尋求任何該等上市或買賣之批准；

(l) 匯賢產業信託並無已發行之可轉換債務證券；

(m) 於 緊 接 本 發 售 通 函 刊 發 日 期 前 兩 年 內 ，並 無 任 何 董 事 、準 董 事 、發 起 人 、名 列 於 本 附
錄B段之任何人士 ，或與發行或銷售任何基金單位或匯賢產業信託或其所控制之公司之
股 份 或 借 貸 資 本 有 關 之 任 何 其 他 人 士 ，獲 授 出 或 支 付 任 何 佣 金 、折 扣 、經 紀 佣 金 或 其
他特別項目；

(n) 並無任何關於放棄或同意放棄日後股息之安排；及

(o) 於過去12個月內 Hui Xian BVI 集團或 Hui Xian Cayman 之業務並無出現可能對或已對 Hui
Xian BVI 集 團 或 Hui Xian Cayman 之 整 體 而 言 之 財 務 狀 況 構 成 重 大 影 響 的 中 斷 。

X-6
 匯賢產業信託
（根據香港法例第571章證券及期貨條例第104條獲認可之香港集體投資計劃）

股份代號：87001

北京

首次發售

獨家財務顧問

聯席賬簿管理人、聯席牽頭包銷商及聯席上市代理人