A NOVA LEI DO INQUILINATO

A lei n° 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que alterou e inseriu alguns

dispositivos da lei de locação n° 8.245 de 18 de outubro de 1991, com o
objetivo de ampliar ao locador a segurança quanto as garantias dadas na
celebração do contrato. Houve uma maior segurança ao locador no momento
em que se findar o contrato, amigavelmente ou não, com diminuição de prazo
para desocupação, e amplitude para as partes envolvidas - locador, locatário e
fiador
Segue abaixo, uma tabela elaborada para observar as mudanças acima
referidas:

ANTIGA LEI 8.245/91 NOVA LEI 12.112/09

Multa pela quebra do contrato

Art. 4° Pagamento de multa pactuada Art. 4° O valor da multa será pactuado

no contrato em conformidade com o observada a proporcionalidade do
Art. 924, CC período de cumprimento do contrato
Responsabilidades do fiador

Art. 12 Parágrafo único: No caso de Art. 12 Acrescentou-se os §§ 1° e 2°:

sub-rogação prevista no caput deste
artigo, ocorrerá a comunicação por
escrito do locador que, no prazo de 30
dias poderá exigir a substituição do
fiador ou oferecimento de outras
garantias previstas em lei
Duração das garantias da locação
§1° a comunicação da sub-rogação
será feita também ao fiador se esta for
a garantia;
§ 2° Este, poderá exonera-se da
obrigação, 30 dias a contar do
recebimento da comunicação, ficando
responsável pelo efeitos da fiança por
120 dias a contar da notificação do
locador.

Art. 39 Qualquer das garantias se Art. 39 Qualquer das garantias se

estendem até a devolução do imóvel.
Art. 40 O locador poderá exigir novo
fiador ou a substituição da
modalidade de garantia nos seguintes
casos: vide incisos.
estendem até a devolução do imóvel
ainda que prorrogado por prazo
indeterminado por força da lei.
Art. 40 Inseriu no inciso II a
possibilidade de novo fiador ou
substituição da modalidade de
garantias também no caso de o fiador
estar em processo de recuperação
judicial;
Acrescentou o inciso X que permite ao
fiador manifestar seu interesse em se
desonerar, mediante notificação do
locador, ficando obrigado pelos efeitos
da fiança por 120 dias após esta
notificação.

Indenização pela não renovação
Art. 52 Nos contratos de locação não
residencial, o locatário teria direito a indenização nestas condições
indenização para ressarcimento dos
prejuízos e lucros cessantes que tiver
que arcar com as despesas de
mudança perda do local e etc,
Despejo liminar por falta de pagamento
Art. 59 Hipóteses para concessão de
liminar; vide os incisos.
Alterações processuais nas ações de despejo
Art. 62 Nas ações de despejo
fundadas na falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação,
observar-se-á o seguinte: vide incisos. aluguel provisório, de diferenças de
Art. 64 Salvo nas hipóteses dos
Parágrafo único: O locador poderá
notificar o locatário para apresentar
novo fiador em 30 dias sob pena de
desfazimento da locação.
Art. 52 Não há mais previsão de
Art. 59 Inseridos os incisos:
VI – necessidade de desocupação
para reparação exigida pelo Poder
Público;
VII – não apresentação de garantia no
prazo estipulado;
VIII – possibilidade de liminar de
despejo, 30 dias do termo ou
cumprimento de notificação,
comunicando o intento de retomada;
IX – pela falta de pagamento nos
contratos que não tem garantia;
§ 3° Poderá o locatário evitar a
rescisão ou ilidir a desocupação se no
prazo de 15 dias efetuar deposito
referente aos valores devidos.
Art. 62 Nas ações de despejo
fundadas na falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, de
aluguéis, ou somente de qualquer
dos acessórios da locação,
observar-se-á o seguinte: vide incisos.
I – Acrescentou a citação do locatário
quanto ao pedido de rescisão, mais a
citação dele e do fiador sobre o
pedido de cobrança;
II – Agora, o locatário e o fiador,
podem, no prazo de 15 dias a contar
da citação, efetuar o pagamento do
débito atualizado, sem requerimento
de autorização para tal e
independentemente de cálculo,
mediante depósito judicial.
Art. 64 Com exceção de todos os
incisos I – por mútuo acordo; II – em
decorrência de pratica de infração
legal ou contratual; IV – para
realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, do
art. 9°, a execução provisória de
despejo dependerá de caução não
inferior a 12 meses e não superior a
18 meses do aluguel, atualizado te a
data do depósito da caução.
Revisional do Aluguel
Art. 68, II - A revisional de aluguel é
proposta pelo locador e a fixação dos
alugueis provisórios se darão com
base nos elementos por ele
fornecidos.
Ação Renovatória
Art. 71, V – comprovação da
idoneidade financeira do novo fiador.
Art. 74 Não sendo renovada a
locação, o Juiz ficará o prazo de até
seis meses após o transito em julgado
da sentença para desocupação, se
houver pedido na contestação.
incisos do art. 9° a execução
provisória do despejo passa a ter
como caução o mínimo de 6 meses e
o máximo de 12 meses.
Art. 68, II – Alterado para abrir a
possibilidade da revisional ser
proposta também por parte do
locatário:
a) se por parte do locador, o
aluguel provisório não excederá
80% do valor pedido;
b) se por parte do locatário, o
aluguel provisório não excederá
80% do aluguel vigente.
IV – Retira-se a audiência de
instrução e julgamento para ser a
audiência preliminar de tentativa de
conciliação, que conterá contra-
proposta que, sendo infrutífera,
designará perícia e agendamento de
audiência de instrução e julgamento.
Art. 71 Mesmo na permanência do
antigo fiador, deverá ser comprovada
sua idoneidade financeira
Art. 74 Foi reduzido o prazo para
desocupação de seis meses para 30
dias com determinação judicial para
desocupação voluntária no prazo
indicado.