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158530-1
a) o modo como eram comercializadas as unidades, muitas vezes sem divulgação dos
termos do contrato;
e) restituição, em dobro, de qualquer quantia que venha a ser reconhecida como paga
a maior;
f) aplicação de multa de 50% sobre a quantia recebida, nos termos do art. 35, §5º, da
Lei 4591/64;
A fls. 1858/1859 e fls,. 1874vº a autora desistiu da ação em relação aos diretores que
ainda haviam sido citados, com exceção de João Vaccari Neto.
bancoop
A requerida, em defesa, assevera que, se autora é parte ilegítima para figurar no pólo
ativo de ação civil pública, não está isenta do recolhimento de custas, como
equivocadamente reconhecido na decisão de fls. 1515/1516. ´
Outra conseqüência seria a estabilização da lide, impedindo o ingresso de novos
associados no pólo ativo.
Afirma que o fundo de investimentos inquinado foi criado para obtenção de receita
necessária para execução da obra em tempo exíguo, com redução dos custos finais,
tal como autorizam os arts. 4º e 24, da Lei nº 5564/71. Bate-se pela ausência de
qualquer conotação ideológica na administração da cooperativa.
Não é preciso prova pericial para se concluir que, ao final da obra construída em
sistema de cooperativa, existe necessidade inexorável de acerto de contas entre o
capital vertido pelos cooperados e aquele desembolsado efetivamente para
implemento do empreendimento imobiliário.
Dolo não há porque, ainda pudesse existir dúvida do objeto contratado no momento
da celebração, os aderentes “enganados” poderiam questioná-lo tão logo enviado o
instrumento escrito, inclusive exigindo o desfazimento do negócio com a repetição do
que houvessem adiantado.
Acolhendo os termos propostos, ainda que posteriormente, não podem alegar o vício,
posto convalidado. Nesse aspecto deve ser ponderado que o princípio da boa-fé que
deve nortear os contratantes desde a fase pré-contratual até a fase pós-contratual
ensejou máxima jurídica segundo a qual é vedada a uma das partes “venire contra
factum proprium”.
Trata-se de “uma regra de coerência, por meio do qual se veda que se aja em
determinado momento de uma certa maneira e, ulteriormente, adote-se um
comportamento que frustra, vai contra aquela conduta tomada em primeiro lugar”.
do Em. Ministro LUIZ FUX (REsp 675808/RN), segundo o qual “o art. 6º, "c", da Lei 4.380/64,
referente aos contratos de mútuo vinculados à aquisição de imóvel, e que previa que apenas
proceder-se-ia ao cálculo da correção monetária após o abatimento da prestação paga, para, ao
final, obter-se o valor do saldo devedor, foi revogado, por incompatibilidade, pelo Decreto-Lei nº
19/66 (STF, Rp. 1.288/DF, Rel. Min. Rafael Mayer)”.
“o Banco Central do Brasil, a quem coube, juntamente com o Conselho Monetário Nacional, a
substituição do Banco Nacional de Habitação, após a sua extinção pelo Decreto-lei nº 2.291/86,
nas funções de orientação, disciplina, controle e fiscalização das entidades do SFH, editou a
Resolução nº 1.446/88-BACEN, posteriormente modificada pela Resolução nº 1.278/88,
estabelecendo o sistema de prévia atualização e posterior amortização (denominado Sistema
Francês de Amortização ou Tabela Price). Deveras, esta Resolução encontra-se em vigor,
porquanto com a edição das Leis 8.004/90 e 8.100/90 permaneceu a atribuição ao Banco Central
do Brasil de expedição de instruções necessárias à aplicação das normas do Sistema Financeiro de
Habitação, „inclusive aquelas relativas ao reajuste de prestações de financiamentos firmados no
âmbito do SFH‟ (art. 4º da Lei 8.100/90)”.
Ademais, houvesse o pedido se estendido para tal montante, não seria caso de
acolhimento porque, como reconhecido, a existência de saldo ao final do
empreendimento, isenta a demandada da má-fé necessária na medida em que o valor
acusado poderá até corresponder ao efetivo, desde que, como adiante será
esclarecido, seja observado um requisito específico.
Enquanto não reconhecida tal ilegalidade em sede jurisdicional, são válidos os custos
apresentados, desde que, como já adiantado, a aprovação das contas seja deliberada
tal como se espera em um sistema democrático típico daquele concebido pelos
idealizadores da entidade cooperativa.
Quanto à base jurídica a ser utilizada no deslinde da causa, tem preponderado
no e. Tribunal de Justiça exegese no sentido de que
“a relação de consumo não pode ser excluída em hipótese como a dos autos,
constituindo-se a ré num tipo de associação que muito mais se aproxima dos
consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra,
nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades (...) o
associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa
própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”.
Nesse sentido:
O art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o referido rateio deve ser aprovado
pela assembléia geral ordinária convocada anualmente nos três primeiros meses
subseqüentes ao término do exercício social.
Essa disposição é reiterada pelo art. 80, § 2o, do Estatuto da BANCOOP, que
determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva
„serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia
geral ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa‟
(fl. 127).
No caso concreto, a ré não logrou demonstrar que a cobrança dos valores indicados à
fl. 59 foi devidamente aprovada em assembléia.
A BANCOOP, em suma, não fez prova da regularidade da dívida que está a exigir
dos autores, como lhe competia por força do princípio da probidade e da boa-fé dos
contratantes (art. 422 do CC). Vê-se que a BANCOOP não apresentou documentos
que pudessem infírmar o conteúdo da declaração de fls.57, o que autoriza a concluir
que os autores de fato pagaram a integralidade do preço da obra”.
Por fim, não há se falar em multa do art. 35, da Lei 4691/64, pois, como expressado
pelo e. Tribunal “ad quem”, às cooperativas não se aplicam as regras concernentes à
incorporação imobiliária, sendo certo que o direito de obtenção da escritura
definitiva, ora reconhecida, encontra amparo na existência de quitação presumida,
acaso não sobrevenha deliberação assemblear específica sobre o ajuste de contas,
pois tal situação não pode se perpetuar em prejuízo da segurança das relações
jurídicas.