I.

- DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA Estos derechos tienen como objeto una cosa corporal que est en propiedad de un sujeto distinto de su titular; siendo los sujetos pasivos en la doctrina clsica los sucesivos propietarios de la cosa gravada o los titulares sucesivos de otros derechos reales sobre esa cosa. Estos derechos consisten en la facultad de su titular de realizar determinadas actividades sobre la cosa de otro, o bien de exigir del propietario que se abstenga de llevar a cabo determinadas actividades sobre la cosa propia; aparecen siempre como limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad. En la configuracin originaria romana el derecho real sobre cosa ajena est tutelado slo en orden a sujetos relacionados con la cosa. En cambio, modernamente se entiende que el titular de los derechos sobre cosa ajena tiene la facultad de exigir a los dems que se abstengan de actos que obstaculicen la puesta en prctica de su poder sobre la cosa. Dentro de estos derechos encontramos a las servidumbres prediales o reales, a las servidumbres personales (usufructo, uso, habitacin y oper servorum) y a los derechos reales pretorianos: la enfiteusis y la superficie (con atribuciones similares a las del propietario) y a las llamadas garantas reales (prenda e hipoteca). II.- SERVIDUMBRES PREDIALES O REALES Son los derechos reales sobre cosa ajena ms antiguos. Consisten en limitaciones determinadas y tpicas que se hacen a la propiedad de un fundo (fundo sirviente) a favor de la propiedad de otro fundo (fundo dominante). El objeto de este derecho constituye un disfrute ulterior econmico que el propietario del fundo dominante puede obtener y

aparece, por tanto, como una ventaja, un incremento del fundo dominante; paralelamente, la limitacin impuesta al propietario del fundo sirviente aparece como una desventaja, una disminucin del mismo. En materia de servidumbres rigen los siguientes principios: La servidumbre se establece en razn de la utilidad objetiva del fundo La utilidad debe ser permanente. No cabe ser propietario de una cosa a la vez que titular de una servidumbre constituida sobre la misma cosa (nemini res sua servit). La obligacin impuesta al propietario del fundo sirviente ha de ser de carcter negativo (servitus in faciendo consistere nequit). La servidumbre es indivisible, porque indivisible es la situacin jurdica que la misma entraa. No puede constituirse por fracciones en el caso del condominio.

Tenemos una primera clasificacin que habla de servidumbres rsticas (las que tienen por finalidad el disfrute econmico de un fundo) y de servidumbres urbanas (las establecidas para provecho o comodidad de los edificios). Dentro de las servidumbres rsticas tenemos por un lado las servidumbres de paso: a) el iter: que consiste en el trnsito a pie o a caballo, en silla gestatoria o en litera; b) el actus: que autoriza a conducir ganado, incluyendo el iter limitado a acompaar a los jumentos (iter cum iumento); y la via: que es la suma del iter ms el actus. Por el otro, tenemos a las servidumbres de acueducto que implican el derecho de conducir agua a travs de un fundo ajeno, o bien de hacerla derivar del mismo.

Dentro de las servidumbres urbanas tenemos entre otras: a) servitus stillicidi: vertiente de aguas de lluvia desde el tejado de modo natural; b) servitus fluminis (por conductos o canaletas); c) servitus cloac (desage); d) servitus oneris ferendi (apoyo de muro); e) servitus tigni immitendi (apoyo de viga); f) servitus altius non tollendi (impide elevar el edificio ms all de cierta altura); g) servitus ne luminibus officiatur (impide que el vecino prive a nuestro edificio de luces); etc. Las servidumbres se constituyen por: a) manicipatio (las rsticas), b) in iure cessio (todas las servidumbres), c) reserva (al enajenarse la cosa mediante mancipatio o in iure cessio), d) legado, e) adiudicatio (en los juicios divisorios) y f) usucapio (en las rsticas con anterioridad a la lex Scribonia) en el derecho clsico. En el derecho justinianeo se utilizan los pactos estipulatorios, la adiudicatio, el legado, la deductio (similar a la reserva, pero con respecto a la traditio), el diuturnus usus o vetustas (ejercicio de la servidumbre desde tiempo inmemorial) y g) por prescripcin adquisitiva. Se extinguen las servidumbres por convertirse el fundo dominante o el sirviente en extra commercium, por demolicin del edificio dominante o del sirviente, por confusin (la propiedad del fundo dominante y el sirviente coinciden en una misma persona), por renuncia del titular, por resolucin, por el no uso (en el derecho clsico por dos aos). En este ltimo caso, en las servidumbres urbanas es necesaria la usucapio libertatis; un acto contrario a la existencia de la servidumbre, al cual el propietario del fundo sirviente no se opone durante el bienio. En el derecho de Justiniano el tiempo exigido es de diez aos entre presentes y veinte entre ausentes.

La proteccin de las servidumbres se realiza mediante la actio confesioria, opuesta a la actio negatioria que ejerce el propietario contra quien pretenda ejercer la servidumbre sin derecho.

III.- USUFRUCTO

Es un derecho inalienable, limitado en el tiempo, a usar y disfrutar de una cosa ajena inconsumible y a percibir sus frutos, dejando inalterada su sustancia y el destino econmico social de la misma. Es un derecho estrictamente personal, no enajenable a terceros.

IV.- USO

Es el derecho de usar una cosa sin percibir los frutos. Puede el usuario, segn los jurisconsultos, percibir los frutos indispensables para su existencia cotidiana.

V.- HABITACION

Consiste en la facultad de habitar una casa ajena, pudiendo el habitator, arrendar toda la casa.

VI.- OPER SERVORUM

Derecho real que da el derecho de disfrutar los servicios de un esclavo ajeno.

VII.- ENFITEUSIS

Es un derecho real enajenable y transmisible a los herederos que atribuye un poder similar al propietario, pero sobre una cosa ajena, mediante el pago de un canon peridico anual. El contrato que le da origen es considerado por el emperador Zenn como sui generis (ni compraventa, ni arrendamiento). Son obligaciones del enfiteuta: pagar el canon, soportar el pago de las cargas o tributos, notificar al propietario al decidir enajenar la enfiteusis, a fin de que pueda usar el ius prelationis (derecho de preferencia). De no usar este derecho, el propietario percibe el 2% del monto de la transferencia.

VIII.- SUPERFICIE

Es un derecho real enajenable y transmisible a los herederos que otorga a su titular (superficiario) el goce a perpetuidad o por largo tiempo del edificio construido sobre suelo ajeno, mediante el pago anual de un canon llamado pensio o solarium.

IX.- DERECHOS REALES DE GARANTIA

a) Introduccin

La propiedad sirve como medio de garanta adosado a una obligacin. Esto es lo que tratan de hacer la prenda y la hipoteca. El primer antecedente se da a travs de la enajenacin con pacto de fiducia (fiducia cum creditore contracta) en la cual el deudor transmite la propiedad de la cosa al acreedor, adosndose un pacto de fiducia por el cual el acreedor se compromete a devolver la cosa si el deudor cancela la obligacin. No obstante, el acreedor como propietario puede enajenar la cosa, debiendo slo indemnizar al deudor por incumplimiento del deber de fidelidad asumido en el pacto.

b) Pignus o prenda

Ya en el Derecho Romano antiguo se acostumbraba a entregar una cosa mueble con el fin de asegurar el cumplimiento de la obligacin. El pretor protege al acreedor como poseedor interdictal y otorga una accin al deudor o de quien entrega la cosa por l para pedir la restitucin de la cosa despus de que la deuda sea satisfecha.

Se le pueden agregar al pignus dos pactos: a) la lex commisoria: por la que se le da al acreedor la facultad de cobrarse con la cosa prendada en caso de no ser pagada la deuda. Esta posibilidad fue derogada por Constantino; y b) pactum de distrahendo pignore: que autoriza al acreedor a vender la cosa, cobrarse con el precio y entregar lo que resta

(superfluum) al deudor, pacto que a partir de Justiniano se convierte en un elemento natural de la prenda.

c) Hypotheca

Es una forma de garanta que se constituye por la simple conventio, sin traslado o desplazamiento de la cosa. Tiene como antecedente la garanta sobre los invecta et illata (instrumentos para atender el cultivo) para responder por el pago de la renta en el contrato de arrendamiento.

Pueden constituirse por la ley (hipotecas tcitas) y pueden ser particulares (como los invecta et illata) o generales como la del pupilo sobre los bienes del patrimonio del tutor.

Pueden constituirse varias hipotecas sobre una misma cosa. En caso de conflicto entre acreedores hipotecarios, se sigue el principio prior tempore potior iure, por el cual el derecho hipotecario primeramente constituido se considera preferente al posterior. En el caso, los acreedores posteriores slo pueden reclamar lo que queda, al haberse extinguido la hipoteca por la venta solicitada por el primer acreedor hipotecario.

Dr. Enrique J. Mallo