PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE MINAS GERAIS

So Gabriel Curso de Administrao

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA E FINANCEIRA PARA A IMPLANTAO DE UMA IMOBILIRIA ESPECIALIZADA EM LOCAO DE LOJAS EM SHOPPING CENTERS

Arlem Hudson Rocha

Belo Horizonte 2008

Arlem Hudson Rocha

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA E FINANCEIRA PARA A IMPLANTAO DE UMA IMOBILIRIA ESPECIALIZADA EM LOCAO DE LOJAS EM SHOPPING CENTERS

Monografia apresentada ao Curso de Administrao da Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais no So Gabriel como requisito parcial para obteno do ttulo de bacharel em Administrao. Orientador: Prof. Aymar Ferreira de Almeida

Belo Horizonte 2008

PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE MINAS GERAIS So Gabriel Curso de Administrao

Monografia apresentada ao Curso de Administrao da Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais como requisito parcial para obteno do ttulo de bacharel em Administrao.

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA E FINANCEIRA PARA A IMPLANTAO DE UMA IMOBILIRIA ESPECIALIZADA EM LOCAO DE LOJAS EM SHOPPING CENTERS

RESUMO DAS AVALIAES: 1. Do professor orientador 2. Da apresentao oral 3. Nota final __________ __________ __________

Dedico este plano de negcio a minha esposa Marlia, meu filho Arthur e meus colegas de graduao, espero no esquec-los... Obrigado a todos pelo incentivo e carinho!

AGRADECIMENTOS

Aos professores que de alguma forma contriburam para a minha formao acadmica, em especial aos professores homenageados Iliana Munaier, Hlvio Prazeres, Carlos Bonato, Ronaldo Paiva e Soraya Pongelupe, mestres que guardarei em minhas lembranas com carinho. Ao professor Aymar Almeida, que se dedicou para que este plano de negcio se tornasse possvel, obrigado pela pacincia durante a elaborao da monografia. Aos colegas Altair Elias, Antonio, Arabella, Bruna Fontoura, Bruno Gazzinelli, Bruno Resende, Camila, Carla, Christiane, Ccero, Cristiano Canton, Daniel, Daniela, Douglas, Elizete, rica, Francielle, Graziele, Janana, Knia, Lafayete, Magno, Mariana, Otvio, Ronaldo, Srgio e Suellen. Obrigado e parabns por trilhar este caminho desafiador ao meu lado. Agradeo, tambm, aos AMIGOS e AMIGAS, com maior afinidade, Magna Melo, Marcelo Rodrigues, Felipe Marins, Diego Hernandez, Jaqueline Pereira, Leonardo Teixeira e Solange Carvalho. emocionante falar de vocs, principalmente na concluso da monografia, a cada passo dado na conquista da graduao certo nvel de doao foi percebido de vocs. A vocs, meus amigos, sou eternamente grato. impossvel dimensionar sentimentos em palavras escritas, mas na tentativa de demonstrar esta gratido, dedico um espao especial para vocs em minhas oraes.

Prometo dignificar minha profisso, consciente de

minhas responsabilidades legais, observar o Cdigo de tica, objetivando o aperfeioamento da cincia da Administrao, o desenvolvimento das instituies e a grandeza do homem e da ptria.

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LISTA DE TABELAS
TABELA 1 Relao dos principais Shoppings Centers da RMBH. TABELA 2 Distribuio e ocupao dos sales comerciais por Shopping Centers TABELA 3- Investimento em Obra TABELA 4 Instalao de rede-Internet TABELA 5 Equipamentos TABELA 6 Mveis e Utenslios TABELA 7 Veculo Imobiliria TABELA 8 Despesa pr-operacional TABELA 9 Resumo dos Investimentos TABELA 10 Depreciao, seguro e conservao do escritrio TABELA 11 Usos e fontes de recursos financeiros TABELA 12 Projeo das receitas da imobiliria TABELA 13 Projeo dos custos variveis da Imobiliria TABELA 14 Projeo dos custos fixos da Imobiliria TABELA 15 Projeo da folha de pagamento mensal da Imobiliria TABELA 16 Projeo da folha de pagamento anual da Imobiliria TABELA 17 Projeo de pagamento de comisso da Imobiliria TABELA 18 Projeo de dedues de impostos TABELA 19 Projeo das despesas financeiras TABELA 20 Projeo do fluxo de caixa disponvel da Imobiliria TABELA 21 Projeo da margem de contribuio e ponto de equilbrio TABELA 22 Projeo da WACC 19 43 52 53 53 53 54 54 55 56 57 61 62 63 64 65 66 67 68 71 70 71

LISTA DE QUADROS
Quadro 1 Classificao dos ramos de lojas dos Shoppings Centers Quadro 2 Classificao dos Shoppings Centers brasileiros Quadro 3 Termos ligados corretagem de imveis Quadro 4 Concorrentes identificados no mercado imobilirio de Shopping Centers Quadro 5 Preo da taxa de comercializao por Shopping Centers Quadro 6 Impostos unificados Simples Nacional 14 18 20 49 50 66

LISTA DE SIGLAS
ABRASCE Associao Brasileira de Shopping Centers ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas ALSHOP Associao de Lojistas de Shopping Centers CRESCI Conselho Regional de Corretores de Imveis RMBH Regio Metropolitana de Belo Horizonte SEBRAE Servios de Apoio s Micro e Pequenas Empresas

LISTA DE ABREVIATURAS

CLT Consolidao das Leis do Trabalho CMPC Custo Mdio Ponderado de Capital NCG Necessidade de Capital de Giro PE Ponto de Equilbrio PN Plano de Negcio TIR Taxa Interna de Retorno VPL Valor Presente Lquido

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SUMRIO

1 INTRODUO............................................................................................................................................ 9 1.1 O assunto e sua importncia ................................................................................................................. 9 1.2 Problemtica e Justificativa ................................................................................................................ 10 1.2.1 Problemtica................................................................................................................................. 10 1.2.2 Justificativa................................................................................................................................... 10 1.3 Objetivos.............................................................................................................................................. 12 1.3.1 Objetivo geral ............................................................................................................................... 12 1.3.2 Objetivos especficos ..................................................................................................................... 12 1.4 Metodologia ........................................................................................................................................ 12 2 REFERENCIAL TERICO..................................................................................................................... 15 2.1 Conceitos do Plano de Negcio............................................................................................................ 15 2.2 Perfil Empreendedor........................................................................................................................... 16 2.3 Caracterizao do servio a ser prestado............................................................................................ 17 2.3.1 Caractersticas e classificao dos Shoppings Centers .............................................................. 17 2.4 Plano Mercadolgico ........................................................................................................................... 21 2.4.1 Anlise do Mercado de Shopping Centers................................................................................. 21 2.4.2 Anlise de Demanda ..................................................................................................................... 22 2.4.3 Anlise de Oferta .......................................................................................................................... 22 2.4.4 Anlise da Concorrncia............................................................................................................... 23 2.5 Plano de Marketing .......................................................................................................................... 24 2.5.1 Marketing de Relacionamento................................................................................................... 25 2.5.2 Marketing de Servios ............................................................................................................... 26 2.6 Aspectos Administrativos .................................................................................................................... 27 2.6.1 Recursos Humanos ....................................................................................................................... 28 2.6.1.1 Descrio de cargos:.............................................................................................................. 28 2.6.1.2 - Organograma pretendido: ................................................................................................... 31 2.7 Plano Financeiro.................................................................................................................................. 31 2.7.1 Receita........................................................................................................................................... 32 2.7.2 Custos............................................................................................................................................ 32 2.7.2.1 Custos Fixos ........................................................................................................................... 33 2.7.2.2 Custos Variveis..................................................................................................................... 34 2.7.2.3 Despesas Fixas........................................................................................................................ 34 2.7.2.4 Despesas Comerciais .............................................................................................................. 34 2.7.3 Ponto de Equilbrio - PE............................................................................................................... 35 2.7.4 Investimentos ................................................................................................................................ 36 2.7.5 Necessidade de Capital de Giro - NCG......................................................................................... 36 2.7.6 Margem de Contribuio.............................................................................................................. 37 2.7.7 Retorno do investimento e Risco do Negcio................................................................................ 37

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2.7.7.1 Fluxo de Caixa....................................................................................................................... 38 2.7.7.1.1 Valor Presente Lquido ................................................................................................... 38 2.7.7.1.2 PayBack Simples........................................................................................................... 39 2.7.7.1.3 PayBack Descontado .................................................................................................... 39 2.7.7.1.4 Taxa Interna de Retorno (TIR)....................................................................................... 40 2.7.7.1.5 Custo Mdio Ponderado de Capital - CMPC.................................................................. 40 3 DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO E ANLISE DOS RESULTADOS.................................... 42 3.1 Forma de coleta dos dados da pesquisa............................................................................................ 42 3.2 Anlise dos dados de pesquisa .......................................................................................................... 43 3.3 Caracterizao do mercado de Shopping Centers na RMBH....................................................... 44 3.4 Concorrentes Identificados............................................................................................................... 48 3.5 Variao de preos das Imobilirias ................................................................................................ 50 3.6 Projeo para a implantao da Imobiliria estudada .................................................................... 51 3.6.1 Investimentos em instalaes ..................................................................................................... 52 3.6.1.1 Descrio dos investimentos em instalaes........................................................................ 52 3.6.1.2 - Depreciao.......................................................................................................................... 55 3.6.2 Fontes e Usos de recursos financeiros........................................................................................ 56 3.6.3 Formao do preo de servio ................................................................................................... 58 3.6.4 Previso de servios efetivados .................................................................................................. 59 3.6.5 Previso de faturamento ............................................................................................................ 60 3.6.6 Levantamento dos custos e despesas.......................................................................................... 61 3.6.6.1 Custos variveis................................................................................................................... 61 3.6.6.2 Custos fixos.......................................................................................................................... 63 3.6.6.3 Folha de pagamento e comisses ......................................................................................... 64 3.6.6.4 Dedues de comisses ............................................................................................................ 66 3.6.6.5 Dedues de Impostos ......................................................................................................... 66 3.6.6.6 Despesas financeiras............................................................................................................ 67 3.6.7 Fluxo de caixa da Imobiliria .................................................................................................... 68 3.6.8 Desenvolvimento da anlise de viabilidade financeira .............................................................. 69 3.6.8.1 Margem de contribuio e ponto de equilbrio................................................................... 69 3.6.8.2 Custo mdio ponderado de capital CMPeP ou WACC.................................................... 70 3.6.8.3 Clculo do Payback.......................................................................................................... 71 3.6.8.6 Taxa Interna de Retorno TIR .......................................................................................... 72 4 CONSIDERAES E RECOMENDAES........................................................................................ 73 5 - CONCLUSO ......................................................................................................................................... 75 REFERNCIAS............................................................................................................................................ 76 APNDICES................................................................................................................................................. 79

1 INTRODUO

1.1 O assunto e sua importncia

O objetivo deste plano apresentar a anlise sobre a viabilidade econmica e financeira para a criao de uma empresa imobiliria de prestao de servios no ramo de locao de lojas especializada no atendimento a empreendimentos caracterizados como Shopping Centers. O empreendimento proposto ter entre suas atividades principais a comercializao dos sales comerciais, intermediao de negcios imobilirios, repasse e locao das lojas vagas e que estejam com contrato temporrio nos Shoppings Centers. Estas atividades visam examinar, tambm, a probabilidade de desenvolvimento de projetos de implementao de novos Shoppings Centers, criar planos de expanso para os empreendimentos existentes e viabilizar a revitalizao do conjunto de lojas estabelecidas. A rea de atuao desejada a da Regio Metropolitana de Belo Horizonte - RMBH, estado de Minas Gerais. Para embasamento terico do trabalho, ser efetuada a anlise mercadolgica dos principais Shoppings Centers atuais instalados na RMBH. A identificao deste setor de mercado torna-se possvel com o correto entendimento e o dimensionamento do campo de locao imobiliria, para isto, pretende-se identificar as principais empresas atuantes neste segmento como concorrentes e fornecedoras, e ainda, os pontos fortes, fracos, oportunidades e ameaas referentes implantao da empresa especializada em locao imobiliria de Shopping Centers. O pblico alvo, inicialmente identificado para este projeto, compreende os empresrios, empreendedores e lojistas estabelecidos no mercado analisado, bem como, pessoas fsicas que tenham como planejamento o investimento em novas unidades comerciais com localizao em Shopping. O problema a ser tratado, compreende a busca da resposta se vivel econmica e financeiramente prosseguir com a criao de uma empresa, que atue como imobiliria especializada em intermediao de negcios e locao de sales comerciais em Shopping Centers, que atue na RMBH.

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O objetivo a ser alcanado dar resposta ao problema tratado, examinando as evidncias que possam impactar a resposta, a fim de se ter um estudo confivel sobre a viabilidade ou no de estruturao empresarial. A metodologia que ser utilizada no desenvolvimento do trabalho compreende na pesquisa bibliogrfica para a sustentao terica, pesquisa de observao pessoal estruturada para a identificao das lojas e ramo de atividade instaladas nos shopping centers, pesquisa de identificao das caractersticas dos principais shopping centers, anlise dos principais dados coletados e apresentao do resultado apurado pela realizao deste projeto. A realizao deste projeto de suma importncia para a formao acadmica do autor, e servir como base de pesquisa para outras pessoas que possam estar interessadas na matria.

1.2 Problemtica e Justificativa

1.2.1 Problemtica

Para a elaborao deste trabalho acadmico, foi considerado o seguinte questionamento: vivel econmica e financeiramente a criao de uma empresa de prestao de servios que atue como imobiliria especializada na intermediao de negcios e locao de sales comerciais em Shopping Centers para a Regio Metropolitana de Belo Horizonte?

1.2.2 Justificativa

A escolha do tema sobre a viabilidade econmica e financeira de criao de uma empresa, que atue como prestadora de servios, especializada em intermediao de negcios imobilirios e locao de sales comerciais em Shopping Centers, se justifica pela necessidade de organizar um estudo do segmento, identificar as empresas que atuam no mercado desejado e apurar qual a configurao que cada uma das unidades de Shopping Centers adota para locar os sales comerciais e atender ao mercado.

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O estudo proposto ter, tambm, o foco de analisar se existe uma padronizao adotada pelos principais Shopping Centers da RMBH na forma de atuao para captar lojistas no mercado para as locaes das lojas, e verificar como se faz o processo de pagamento pelos servios de intermediao feitos pelas empresas atuantes no mercado. O sistema de locao dos Shoppings Centers pode ser visto como um meio estratgico para o posicionamento do empreendimento no mercado, neste caso os Shoppings Centers exigem dos prestadores de servios, envolvidos nas negociaes, um atendimento de exclusividade. Com esta ao as administradoras dos empreendimentos buscam ter como vantagem competitiva a forma personalizada de captao de novos lojistas no mercado, e o pioneirismo de determinadas lojas. Segundo divulgando no site da Associao Brasileira de Shopping Centers ABRASCE, em 14 de maro de 2008 (www.abrace.com.br). A RMBH composta por 11 Shopping Centers de mdio e grande porte, objeto do estudo e da anlise, e outros 02 empreendimentos que esto em fase de estudos de mercado e aprovao de projeto, o que aponta para um mercado limitado de atuao. Para este estudo, no sero considerados os empreendimentos que fazem a opo por trabalhar com o sistema de estandes comerciais, ou simplesmente box, como o caso dos Shoppings Populares. Cada empreendimento apresenta caractersticas prprias de projeto das lojas, onde se divergem em tamanho, localizao interna no complexo de lojas, ramo de atividade desejada, potencial de pagamento de locao por atividade e importncia da atividade para o empreendimento. Esta excluso de mercado se d pela fragilidade do assunto devido as questes de fiscalizao dos rgos pblicos e a identificao de alta variao na ocupao dos box disponveis para locao. Os espaos destinados locao de quiosques e estandes, geralmente espalhados pelos corredores dos empreendimentos, no sero considerados neste estudo, por se tratar de um sistema de locao diferenciada a das lojas de uso comercial. Este trabalho dever contemplar somente o sistema de locao das lojas de uso comercial, os espaos destinados locao temporria nos corredores do empreendimento, quiosques, no dever fazer parte deste desenvolvimento por se tratar de uma forma diferenciada de locao e de pagamento dos aluguis, onde o comprometimento do locatrio para com a Administrao do shopping diferenciado e temporrio.

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1.3 Objetivos

1.3.1 Objetivo geral

Analisar a viabilidade econmica e financeira de implantao de uma imobiliria especializada na intermediao de negcios e locao de sales comerciais em Shopping Centers, localizada na cidade de Belo Horizonte.

1.3.2 Objetivos especficos

- Analisar a composio do mercado de lojistas instalados em Shopping Centers e seus ramos de atuao na RMBH. - Levantar a oferta atual de lojas disponveis para locao e formas de atuao dos concorrentes identificados. - Identificar os pontos fortes e fracos, bem como as oportunidades e ameaas para uma operao de prestao de servios de imobiliria especializada em Shopping Centers. - Identificar as principais despesas e receitas financeiras necessrias implantao e conduo da imobiliria proposta. - Dimensionar o investimento monetrio necessrio, tanto recursos prprios como de terceiros, para a implantao da imobiliria. - Calcular e avaliar o retorno do investimento para a atividade proposta

1.4 Metodologia

A metodologia adotada para a elaborao deste trabalho acadmico, consiste da pesquisa bibliogrfica, alicerce para o embasamento terico. Entre as fontes que serviro de destaque para a consulta, relaciona-se, revistas, livros e internet que contemplam informaes

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sobre o sistema de locao imobiliria em Shopping Centers, bem como, os principais aspectos relevantes para este estudo.
Coleta de dados Compreende o efetivo trabalho de recolhimento dos dados junto s fontes de dados. a etapa geralmente mais cara e crtica da pesquisa, pois a que mais est sujeita a introduo de erros e atrasos, e por isso exige superviso muito intensa e controle rgido para minimiz-los. Processamento, Anlise e Interpretao Compreende a transformao dos dados brutos coletados em informaes de marketing relevantes para solucionar ou ajudar na soluo do problema que deu origem pesquisa. Esta etapa inclui: verificao do preenchimento dos instrumentos, codificao e digitalizao das respostas, processamento (geralmente eletrnico) dos dados, realizaes de clculos e teses estatsticos e anlises e interpretaes. Nesta etapa h o uso intenso de estatstica e de computadores. (MATTAR, 1999, p 44/45)

Pretende-se realizar a pesquisa de campo, pelo mtodo de observao direta, onde ser possvel mensurar a situao atual de locao das lojas dos Shoppings. A pesquisa ser realizada nos corredores internos dos principais empreendimentos da RMBH. Segundo Aaker (2001) o mtodo de pesquisa por observao direta frequentemente utilizada para se identificar comportamentos de mercados e outros aspectos relativos pesquisa, onde o observador se disfara no meio analisado para avaliar dado produto ou problema. Tagliacarne (1974) defende que o mtodo de pesquisa por observao deve ser realizado por pessoas adequadas, que tenham certo nvel de interao com o objeto a ser observado, e que existem dificuldades em encontrar pessoas capazes de captar e interpretar os aspectos mais importantes da observao. Para Malhotra (2001) acrescenta que, a observao estruturada consiste de uma definio clara do objeto a ser observado, com mtodos claros, avaliados e medidos, defende ainda que quando a observao pessoal, os fenmenos observados devem ser descritos tal como ele ocorre. O mtodo de coleta de dados por observao para este trabalho, consiste na visita pessoal aos 11 principais empreendimentos localizados na RMBH, onde sero identificadas e relacionadas todas as lojas abertas ao pblico, e ser gerada uma anlise de ocupao de acordo com o segmento das operaes instaladas. A forma de apresentao dos resultados atender a Classificao de Ramos de Lojas de Shopping Centers, desenvolvido pela ABRASCE em 1986, que agrupava as lojas conforme rea de atuao mercadolgica, www.abrasce.com.br, dados do setor, acesso em abril de 2009.

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Plano de Mix da ABRASCE foi criado em 1981 como "Classificao de Ramos de Lojas de Shopping Centers". Em 86 se transformou em um captulo da Coletnea Biblioteca Tcnica. A primeira reviso foi a de 93: a categoria "alimentao" - que antes agrupava lojas de alimentos para consumo em casa - passou a ser chamada "convenincia"; e o que se classificava como "refeies e bebidas" ganhou o ttulo "alimentao". Outra mudana foi a sada das operaes de lazer da categoria "servios" (www.abrasce.com.br/arq_virtual/revista/2001/revmar/planomix.htm, acesso em maro de 2008).

Grupos
ncora Megalojas
1.000m a 2.000m de loja

Tipos de Operaes Atividades comerciais

Loja de Departamentos, Loja de Departamentos Jr., Loja de Departamentos de Descontos, Hipermercado, Supermercado e Hiperconstruo. Vesturio, Eletrodomsticos, Mveis/Decorao, Informtica/Material de Escritrio, Artigos Esportivos, Livros/CDs e Brinquedos. Vesturio Geral, Moda Jovem, Vesturio Masculino, Feminino e Infantil, Moda Praia, Calados Geral, Masculinos, Femininos, e Esportivos (Tnis), Moda ntima, Acessrios para Vesturio (Bijouterias/Bolsas/Cintos), Vesturio para Ginstica, Vesturio para Gestantes, Vesturio para Noivas, Tecidos, Calados Infantis e Calados Ortopdicos. Eletrodomsticos, Mveis, Louas/Cristais/Pratarias, Cama/Mesa/Banho, Acessrios para Decorao, Copa/Cozinha/Banheiro, Colches, Iluminao, Galeria de Arte/Antiqurio, Vidros e Molduras. Artigos Eletrnicos (Vdeo/Foto/Som) Informtica, tica, Artigos Esportivos, CDs/Fitas, Jias/Relgios, Perfumaria/Cosmticos, Presentes, Papelaria, Livraria, Brinquedos, Artigos Infantis, Artigos para Viagens, Telefones/Acessrios, Automveis, Motos, Bicicletas, Pet Shop, Instrumentos Musicais, Artesanato e Artigos para Festas. Restaurante, Fast-Food, Caf, Sorvete, Bombonnire, Po de Queijo e Doceria. Delicatessen, Alimentos Especiais, Farmcia/Drogaria, Farmcias Especiais (Homeopatia/Manipulao/Vitaminas), Armarinho, Tabacaria, Convenincia (Jornaleiro, Florista, Bazar), Servios Financeiros, Correio, Cabeleireiro/Esttica, Academia de Ginstica, Foto Revelao, Educao/Ensino, Servios Mdicos (Clnicas/ Laboratrios), Outros Servios (Correio, Chaveiro, Classificados, Consertos etc.) Cinemas, Teatro, Diverses Parques / Videogames, Boliche, Museu e Espao Cultural.

Vesturio

Artigos do Lar

Artigos Diversos Alimentao Convenincia e servios

Lazer Quadro 1: Classificao de Ramos de Lojas de Shoppings Centers Fonte: http://www.abrasce.com.br/arq_virtual/revista/2001/revmar/planomix.htm, Adaptado pelo autor.

Para a realizao desta pesquisa, o prprio autor deste trabalho monogrfico ser responsvel pela coleta dos dados e pela distino da distribuio dos ramos de atividade, torna-se o mtodo de coleta de dados por observao, pessoal e estruturada. Aps a realizao da pesquisa, observao pessoal e estruturada, ser possvel apurar o resultado e identificar o tamanho da oferta de lojas ocupadas e em situao de vacncia. O universo da amostra selecionada para este estudo compreender na identificao de todas as unidades operacionais locadas dentro dos 11 principais empreendimentos selecionados para este plano de negcio.
Universo e amostra trata-se de definir toda a populao e a populao amostral. Entende-se aqui por populao no o nmero de habitantes de um local, como largamente conhecido o termo, mas um conjunto de elementos (empresas, produtos, pessoas, por exemplo) que possui a caracterstica que ser objeto de estudo. Populao amostral ou amostra uma parte do universo (populao) escolhida segundo algum critrio de representatividade. (VERGARA, 2000, p.51)

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2 REFERENCIAL TERICO

2.1 Conceitos do Plano de Negcio

Um dos objetivos deste trabalho acadmico a elaborao de um plano de negcio que descreva aspectos relevantes para a validao ou no de criao de uma empresa imobiliria sobre aos aspectos econmicos e financeiros. Matos et al. (2005) justifica um plano de negcio deve ser entendido e desenvolvido como um conjunto de respostas que devem ser dadas antecipadamente criao de um negcio. Quando analisado o caso especial das imobilirias, estas respostas devem definir os servios que sero oferecidos, o formato da imobiliria, o modelo de operao que viabilize a disponibilidade destes servios e o conhecimento, as habilidades e atitudes que os responsveis pela Imobiliria devero possuir e desenvolver.
Um plano de negcio um documento que descreve (por escrito) quais objetivos de um negcio e quais passos devem ser dados para que esses objetivos sejam alcanados, diminuindo os riscos e as incertezas. Um plano de negcio permite identificar e restringir seus erros no papel, ao invs de comet-los no mercado. (ROSA, 2004, p.10).

Rosa (2004) defende que o plano de negcio necessariamente um documento que descreve quais so os objetivos de um negcio que se pretende criar e quais devem ser os recursos necessrios para alcanar os objetivos, desta forma, pretende-se reduzir os riscos e incertezas do projeto. atravs de um plano de negcio que se consegue ter uma projeo do mercado pretendido, o que facilita a tomada de deciso sobre a viabilidade de abrir o prprio negcio. Segundo Filion e Dolabela (2000) defende que um plano de negcio torna-se mais atraente para a captao de recursos de investimentos quando apresenta um histrico de atuao e de criatividade j vivenciada pelo empreendedor envolvido, e que este tenha a aprovao por um setor de atividade e por um mercado consumidor. Com estas condicionais o plano de negcio ter uma vantagem competitiva e um diferencial que fazem prever sucesso, crescimento, lucratividade. Filion e Dolabela (2000) relata, ainda, que a elaborao de um plano de negcio parte de um processo de validao de uma idia, o idealizador do negcio realiza atravs de

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um plano detalhado a empresa que deseja criar, e com base nas variveis apresentadas cabe a ele decidir se deve ou no abrir a empresa que idealizou.

2.2 Perfil Empreendedor

Na elaborao deste plano de negcio, identifica-se caractersticas empreendedoras no perfil do autor deste trabalho monogrfico, a princpio, pela situao ocupacional, desempregado, com experincia em intermediao de negcios imobilirio h 13 anos, o que caracteriza a necessidade de auto-emprego. Segundo Dolabela (1999, p.43.) o conceito de empreendedorismo pode ser entendido como os estudos relativos ao empreendedor, forma de identificar seu perfil, suas origens, atividades e universo de atuao mercadolgica. J empreendedor, descreve como as atividades de quem se dedica gerao de riquezas, por transformao de conhecimento em produto ou servios, na gerao do prprio conhecimento ou na inovao. Os conceitos de empreender e inovar esto ligados diretamente proposta de criao da imobiliria e sua atividade principal de locao de lojas em Shopping Centers, logo, o princpio de empreender est ligado ao processo de concepo de uma nova empresa e ao fato de expanso do mercado, onde, se entende que os clientes principais da imobiliria sejam pessoas que esto em processo de empreender novas atividades comerciais. Segundo divulgado no Site do Empreendedor, www.sitedoempreendedor.com.br, acesso em maro de 2008, o indivduo que rene caracterstica empreendedora, vista pela linha de pensamento de Joseph Alois Shumpeter, est intimamente ligada inovao e a destruio criativa das barreiras do desenvolvimento.

Os agentes da inovao so os empreendedores. Empreendedores so indivduos (so pessoas, no instituies, no governos, no partidos) movidos "pelo sonho e pela vontade de fundar um reino particular". Por causa da "destruio criativa", homens de negcios prsperos pisam num terreno que est permanentemente "se esfarelando embaixo de seus ps". A instabilidade, o no equilbrio, a desigualdade e a turbulncia so inevitveis - o preo a pagar pelo progresso. Ditos assim, esses dois pilares do pensamento de Schumpeter - inovao e empreendedorismo. (www.sitedoempreendedor.com.br/entrevistas.php?acao=exibir&id=100 Acesso em Maro de 2008).

Filion e Dolabela (2000) conceituam o perfil de empreendedor as pessoas que dedica e empenha concentrao e energia para a busca da inovao e no crescimento, esse dispndio de

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energia por ocorrer de duas formas, a primeira pela criao de uma empresa prpria e a segunda pelo desenvolvimento de alguma atividade completamente nova em uma empresa que j existe. Filion e Dolabela (2000) defendem ainda que, o empreendedor de microempresas se caracteriza pelo sujeito que possui conhecimento aprofundado sobre determinada atividade e decide abrir uma empresa para explorar este conhecimento, este profissional limitado de diversos tipos de recursos para realizar o que se pretende. Dolabela (1999, p.39.) descreve que existem duas formas de empreender, uma pela necessidade e outra pela identificao de oportunidade de empreender, a primeira forma referente ao auto-emprego pessoas que, no conseguindo colocao ou recolocao no mercado, se vem foradas a criar seu prprio emprego como nica alternativa de sobrevivncia., e a segunda forma de empreender est ligada identificao de oportunidades por pequenas empresas, os pequenos negcios surgem quando as circunstancias no favorecem a produo em massa das grandes empresas e suas conseqente economia de escala.

2.3 Caracterizao do servio a ser prestado

2.3.1 Caractersticas e classificao dos Shoppings Centers

O mercado de Shopping Centers orientado pela Associao Brasileira de Shopping Centers ABRASCE, instituio que se encarrega de classificar os empreendimentos de acordo com o porte, tamanho da rea de locao das lojas, quantidade de vagas no estacionamento, quantidade de lojas, potencial das principais lojas em atrair clientes e o segmento de produtos ofertados para o atendimento a populao da rea de atuao. A ABRASCE divulga em seu site, www.abrasce.com.br, classificao dos empreendimentos, acesso em maro de 2008 requisitos que norteia o arranjo dos empreendimentos:

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Classificao
Vizinhana

Caracterstica

projetado para fornecer convenincia na compra de necessidades do dia-adia dos consumidores. Tem em geral como ncora um supermercado, com o apoio de lojas oferecendo outros artigos de convenincia. Geralmente oferece um sortimento mais amplo de vesturio e outras mercadorias. Entre as ncoras mais comuns esto os supermercados e lojas de departamentos de desconto. Entre os lojistas do Shopping Center Comunitrio comunitrio algumas vezes encontram-se varejistas do tipo off-price, vendendo itens como roupas, objetos e mveis para casa, brinquedos, artigos eletrnicos ou para esporte. Fornece mercadorias em geral e servios completos e variados. Suas atraes principais so ncoras tradicionais, lojas de departamento de Regional desconto ou hipermercados. Um Shopping Center regional tpico fechado, com as lojas voltadas para um corredor interno. Voltado para um conjunto especifico de lojas de um determinado grupo de atividades, tais como moda, decorao, nutica, esportes, automveis ou Especializado outras atividades.. Consiste, em sua maior parte, em lojas de fabricantes vendendo suas prprias marcas com desconto, alm de outros lojistas do gnero off-price. Comumente apresentam lojas mais simples com aluguis mais baixos, custo Outlet Center de construo mais reduzido. Este tipo de empreendimento o mais difundido no Brasil dentre os Shoppings Centers especializados. Formado basicamente por ncoras e poucas Satlites; tal modalidade surgiu no Brasil a partir de 1996 e ainda no est muito difundida. Possui como Power Center ncoras category killers, lojas de departamento de desconto, clubes de compra, lojas off-price. Consiste em Shopping Center de descontos, obtidos geralmente atravs da reduo dos custos operacionais. So constitudos por lojas que trabalham Discount Center com grandes volumes a preos baixos, tais como lojistas varejistas, os quais vendem itens como roupas, objetos e mveis para casa; Consiste em Shopping Center voltado para o lazer, cultura e turismo. Esse tipo de empreendimento o menos encontrado no Brasil, estando quase sempre localizado em reas tursticas e basicamente voltado para atividades Festival mall de lazer e alimentao, tais como restaurantes, fastfood, cinemas e outras diverses. Quadro 2: Classificao dos Shoppings Centers Brasileiros Fonte: www.sebrae.com.br, 2008 Adaptado pelo autor.

O segmento de Shopping Centers selecionado para estudo da imobiliria o de Shopping Centers Regional, por se tratar dos empreendimentos com uma administrao estruturada, onde se identifica um planejamento elaborado e aplicado de ocupao dos sales comerciais, e pela existncia de um conjunto de normas e regulamentos que norteia os lojistas sobre seus direitos e deveres. Como se pode observar no Quadro 2, os Shoppings Centers Regionais tem uma variedade de lojas que atuam com produtos e servios diferenciados, apresentam grandes lojas, que atraem aos clientes, identificadas como ncoras, e as lojas so voltadas para os corredores internos, identificado como Mall. Os shoppings que operam na Regio Metropolitana de Belo Horizonte que apresentam estas caractersticas esto relacionados na TAB. 1.

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TABELA 1 Relao dos principais Shoppings Centers da RMBH

Shopping rea Bruta Locvel Numero de lojas Cidade Betim Shopping 23.200 m 72 Betim BH Shopping 47.950 m 233 Belo Horizonte Big Shopping 17.368 m 106 Contagem Diamond Mall 20.806 m 175 Belo Horizonte Ita Power Shopping 32.895 m 152 Contagem Minas Casa 18.000 m 50 Belo Horizonte Minas Shopping 52.000 m 235 Belo Horizonte Ptio Savassi 15.545 m 130 Belo Horizonte Planeta Amrica Shopping 9 45.500 m 289 Belo Horizonte (construo) 10 Ponteio Lar Shopping 17.174 m 80 Belo Horizonte 11 Shopping Cidade 20.448 m 145 Belo Horizonte 12 Shopping Del Rey 59.309 m 176 Belo Horizonte 13 Shopping Norte 12.700 m 50 Belo Horizonte Shopping Vilarinho 14 35.000 m 170 Belo Horizonte (construo) 15 Torre Alta Vila 8.334 m 72 Nova Lima 16 Viashopping Barreiro 18.000 m 130 Belo Horizonte Fonte: www.abrasce.com.br. Indstria de Shopping Centers, Nmeros do setor ABRASCE, 2008 Adaptado pelo autor. 1 2 3 4 5 6 7 8

A TAB. 1 apresenta informaes dos principais empreendimentos localizados na rea de atuao da proposta para a imobiliria. Desta forma, como se tem uma associao que norteia os empreendimentos quanto classificao e outros assuntos relacionados aos Shoppings Centers, identifica-se a existncia de uma Associao especfica de proprietrios de lojas em Shoppings Centers. A Associao de Lojistas de Shopping Centers ALSHOP, Instituio que tem como objetivo principal a integrao e unificao dos lojistas, defendendo seus interesses de locaes e representando a entidade frente aos proprietrios e empreendedores dos Shoppings Centers. Segundo Matos et al. (2005, p.26.) os servios prestados por uma imobiliria se caracterizam pela intermediao de negcios de compra, venda, permuta e locao de imveis, pode-se estender este servio a opinar quanto comercializao imobiliria. Matos et al. (2005) defende que os agentes que exercem as atividades correlatas imobiliria devem ser devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imveis CRECI.

A LEI N 6.530, de 12 de maio de 1978, regulamentada pelo Decreto n81.871, de 29 de junho de 1978, determina que o exerccio da profisso de Corretor de Imveis, em todo o territrio nacional somente ser permitido: se possuir o ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imveis da jurisdio. (MATOS et al. 2005, p.46).

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Segundo Matos et al. (2005) o empreendedor que assumir os riscos de criar um negcio, dever se registrar como Empresrio, ou constituir uma Sociedade Empresria, sendo que o registro de Empresrio, ou registro da Sociedade Empresria, deve ser feito na Junta Comercial do Estado de Minas Gerais. Matos et al. (2005, p.48.) descreve Empresrio como o profissional que exerce atividade econmica organizada para a produo ou circulao de bens ou de servios. J Sociedade Empresria, descrito como o exerccio de atividade prpria de empresrio sujeita a registro, inclusive sociedade por aes, independentemente de seu objeto, devendo inscrever-se na Junta Comercial do respectivo Estado. No que tange a localizao, Matos et al. (2005) descreve que o empresrio deve certificar que a escolha da localizao de instalao do negcio imobilirio deve levar em considerao as necessidades especficas do negcio proposto, deve observar a capacidade de instalao, caractersticas do comrcio local e vizinhana, qualidade e quantidade dos servios instalados e facilidade de acesso. Para Pinto (1992) os contratos de locao em Shopping Centers possuem caractersticas prprias, as clusulas que constam no instrumento de locao dos sales comerciais escapam rotina dos demais instrumentos celebrados para fins de comrcio. A Imobiliria proposta dever trabalhar com conceitos prprios dos shoppings, conforme segue no Quadro 3:

Contrato Locao

Instrumento jurdico celebrado entre locador e locatrio que estabelece regras claras e objetivas no sentido de que o locatrio receba e utilize o imvel cedido pelo locador sob determinadas condies, mediante o pagamento de um aluguel. Cesso de Instrumento de contrato de locao, diferenciado, que emitido junto as operaes comerciais Direitos que tenham contrato junto aos "Shoppings Centers" com prazo de locao superior a 60 meses. Comit de Equipe de responsveis pela Administr4ao geral do empreendimento, que detm o poder de aprovao aprovar ou no a proposta comercial apresentada pela imobiliria para a ocupao dos sales comerciais. Documentao Dossi de documentos, pessoa jurdica e fsica, exigida do locador, ou de seu representante legal, esta documentao deve ser verdadeira e atualizada junto aos rgos emissores. Dever at3ender a questes de liberao de fiador que assegure financeiramente o contrato firmado. Taxa de Valor que cobrada do locatrio, por parte da empresa de locao imobiliria, que cubra as corretagem despesas de locao dos sales comerciais. Quando o locatrio se recusa a pagar esta taxa, e a operao aprovada pelo empreendimento, o nus pelo pagamento desta taxa fica a cargo da locadora, Vacncia Quantidade de que se encontram fechadas, sem operao ocupada, e que esto disponveis pela locatria para ocupao imediata. Sales comerciais fechados Quadro 3: Termos ligado corretagem de imveis Fonte: MATOS et al. 2005, p.55. Adaptado pelo autor

de

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2.4 Plano Mercadolgico

2.4.1 Anlise do Mercado de Shopping Centers

A razo para que seja feita a anlise sobre o mercado de Shoppings Centers baseiase na necessidade de conhecimento do mercado a qual se pretende atuar com a implantao da Imobiliria proposta. Segundo Pinho e Vasconcelos (1998), mercado como o local onde se rene o conjunto de pontos de contato entre vendedores de um bem ou prestao de servios e os potenciais compradores desse bem ou usurios dos servios, de modo a serem estabelecidas as condies contratuais de venda e compra ou da prestao de uso do servio, bem como concretizados os negcios resultantes do acordo. Segundo informativo desenvolvido pelo Servio de Apoio s Micro e Pequenas Empresas de Minas Gerais SEBRAE-MG, Ponto de Partida, destinado a Imobiliria (2007), o mercado consumidor pode ser definido pelo conjunto de consumidores que demandam de um determinado tipo de produto ou servio que uma empresa oferece ao mercado, este mercado assume a caracterstica de fonte de receita para a empresa. Pinto (1992) descreve que Shopping Center uma forma de empreendimento comercial que recente na economia brasileira, apresenta uma aceitao de empresrios, juristas, economistas, urbanistas, bem como para o pblico consumidor. Segundo Pinto (1992) o primeiro Shopping Center inaugurado em solo brasileiro foi em So Paulo, em meados de 1966. Desde esta inaugurao, este tipo de empreendimento comercial teve uma forte expanso em todo o territrio nacional, demonstrando sucesso e vitalidade da nova modalidade de exposio do comrcio. Conforme abordado anteriormente o mercado de Shopping Centers norteado pela associao ABRASCE, j os lojistas proprietrios de operaes comerciais instaladas nos centros de vendas caracterizados como Shoppings Centers so orientados pela associao ALSHOP.

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2.4.2 Anlise de Demanda

Para que este plano de negcio tenha condies de chegar ao sucesso pretendido sobre a exatido de anlise de mercado, torna-se necessrio que seja identificada a demanda existente no mercado de locao de lojas em Shopping Centers, e com esta anlise, dimensionar se existe mercado e demanda suficiente para manter as atividades comerciais da Imobiliria proposta. Segundo Woiler e Mathias (1996) demanda pode ser entendida pela quantidade de um bem disponvel no mercado, que tenha um mercado consumidor que a desejam e tenham condies de fazer a aquisio destes bens, esta possvel relao de troca tem a caracterstica de ocorrer em um determinado intervalo de tempo. Wonnacott (2003, p.62.) descreve demanda como uma relao que demonstra as quantidades de um bem ou servio que os compradores estariam dispostos e seriam capazes de adquirir diferentes preos de mercado. Este conceito vlido quando se tem uma populao especfica em um perodo especfico de tempo. Para Vasconcellos e Garcia (2004) demanda, que tambm pode ser entendida como procura, pode ser definida como a quantidade de um determinado bem, ou servios, que o mercado consumidor deseja adquirir em determinado perodo de tempo. Esta procura depender de variveis que influenciam na escolha do consumidor. A demanda identificada para os servios da imobiliria consiste na quantidade de empreendedores e lojistas que esto dispostos a iniciar a atividade comercial em sales comerciais instalados nas dependncias dos Shoppings Centers. Em paralelo, pode se entender, tambm como demanda secundria, os lojistas instalados nos Shopping Centers que tenham o interesse de repasse do ponto comercial instalado.

2.4.3 Anlise de Oferta

A anlise de oferta existente no mercado importante para a Imobiliria, pois com ela se torna possvel saber a quantidade de sales comerciais possuem condies de serem trabalhadas, diante do cenrio identificado torna-se possvel traar estratgias de trabalho para a ocupao e maximizao dos resultados financeiros desejados.

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Woiler e Mathias (1996) determinam que oferta possa ser entendida como a determinada quantidade de bens que uma organizao coloca para as prticas comerciais, e que esta quantidade disponvel reflete os aspectos de custos para a empresa. Wonnacott (2003) refere-se oferta como o comportamento de mercado adotado pelos agentes vendedores no que se refere apresentao ao mercado dos produtos ou servios. Segundo Vasconcellos e Garcia (2004) oferta a quantidade que os produtores, ou prestadores de servios, desejam ofertar ao mercado em determinado perodo de tempo, esta oferta sofre influencia de vrios fatores externos e internos as organizaes, dentre eles o preo de mercado concorrncia, preo de fatores de produo, de tecnologia, e de localizao, entre outros. Entende-se como oferta, para o segmento da imobiliria proposta, a quantidade de lojas que cada Shoppings Centers possui para a locao imobiliria, importante manter a posio de que as lojas que esto locadas, a qualquer momento, podem vir a ser liberadas pelos Shopping Centers para que seja trabalhada a substituio da atividade existente.

2.4.4 Anlise da Concorrncia

A anlise dos concorrentes importante, pois com ela identifica-se quais as empresas que atuam no mercado com a mesma proposta descrita neste plano de negcio, e ainda, identifica-se outras organizaes, ou fundos de penses, que assumem as comercializaes dos sales comerciais dos Shoppings Centers, desta forma estes atores interferem na concorrncia e no posicionamento da Imobiliria proposta no mercado desejado. Wonnacott (2003) descreve que a concorrncia perfeita possvel quando um mercado apresenta a caracterstica de possuir vrios agentes compradores e vrios agentes vendedores, ou, quando no existe nenhum vendedor ou comprador, e esta disposio de relao comercial torna notrio o controle de preo. Este conjunto de caracterstica torna o mercado competitivo. Wonnacott (2003), ainda descreve, que temos a incidncia de um mercado onde a concorrncia se torna imperfeita, quando temos a presena de um agente comprador ou somente um agente vendedor, a presena de somente um destes agentes tira o poder de concorrncia mercadolgica, pois o comprador ou o vendedor detm poder de mercado.

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No mercado com caractersticas de concorrncia imperfeita, segundo Wonnacott (2003) as foras impessoais determinam o preo de uma maneira relativamente simples. Segundo Stevens at el. (2001) para que uma anlise de mercado seja completa, devese identificar todos os competidores existentes e competidores em potencial no mercado. necessrio tentar prever as aes dos competidores, e com base nos resultados, traar planos de atuao e focar o segmento a ser focado. Endente-se como concorrentes ao servio da Imobiliria proposta os fundos de investimentos que optam pela aquisio dos Shoppings Centers e que no ato de compra dos empreendimentos decidem por efetivar a comercializao dos sales comerciais por conta prpria. Entre os fundos de investimentos identificados na RMBH temos; BR Malls Participaes S.A a Multiplan Empreendimentos Imobilirios S.A. Que faz concorrncia direta aos empreendimentos adquiridos pela BR Malls e, tambm, tem um departamento prprio de locao dos sales comerciais.

Viso Geral - Somos uma das companhias lderes no mercado de Shopping Centers do Brasil. De acordo com dados da ABRASCE, somos a segunda maior proprietria de Shopping Centers do Pas, em termos de ABL, e a maior prestadora de servios de administrao, consultoria e comercializao de lojas, Mall e Merchandising para Shopping Centers, centros comerciais e centros empresariais, em termos de ABC.(Prospecto preliminar de oferta pblica de distribuio primria de aes ordinrias de emisso de BR MALLS PARTICIPAES S.A. 2006.)

Alm dos fundos de penso instalados da rea pretendida de atuao com a imobiliria, tem-se a atuao de profissionais autnomos que atuam na intermediao e consultoria empresarial, estes profissionais podem interferir na concepo do negcio de locao, mesmo que haja a exclusividade de comercializao concedida a empresa de imobiliria instalada nos Shoppings Centers

2.5 Plano de Marketing

O plano de Marketing tem muita importncia para o correto posicionamento da Imobiliria. A prestao de servios a ser realizado pela Imobiliria deve a todo o momento ser desenvolvido com foco no marketing de relacionamento e no marketing de servios

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necessrio que se desenvolva um relacionamento na prestao de servios com os clientes que possibilite uma fidelidade e confiana. Segundo Mckenna (1992) os gestores e responsveis pela elaborao do planejamento do produto ou servio, deve se orientar no posicionamento para superar as fraquezas ou barreiras criadas pela concorrncia. O planejamento do produto deve ser feito com base em dilogos com os clientes e compreenso total do ambiente competitivo. Para Mckenna (1992, p.45.) o que importa no mercado, referente a marketing, como os clientes vem uma empresa em relao aos concorrentes. Os consumidores definem uma hierarquia de valores, desejos e necessidades com base em dados empricos, opinies, referncias obtidas atravs de programa de boca e experincias anteriores com produtos e servios. Os consumidores tomam como base o nvel de informaes para tomar as decises de compra. Mckenna (1992) defende que a organizao necessita desenvolver estratgias de marketing capaz de criar condies de sobreviver em mercados onde se tem mudanas turbulentas no mercado. Segundo Stevens at el. (2001) o marketing pode ser entendido como a forma que as organizaes agem para direcionar as atividades que envolvem a criao e distribuio de produtos em segmentos de mercados identificados. atravs das aes de marketing que as empresas buscam um determinado posicionamento no mercado, e que este posicionamento entendido como a forma que o cliente percebe a empresa face a seus concorrentes. Para o mercado lojista, o posicionamento estratgico ser o de especializao no prestao de servio, tendo a exclusividade de locao de espaos em determinados empreendimentos, sendo que, a nica maneira do locatrio ter acesso de locao nos empreendimentos seria somente atravs da intermediao dos negcios da empresa prestadora de servios.

2.5.1 Marketing de Relacionamento

O desejo e a necessidade de abertura de uma loja em Shoppings Centers passa pelo momento da deciso, que se baseia na confiana de uma negociao bem realizada, o marketing de relacionamento busca transmitir para o cliente potencial da Imobiliria a

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confiana de uma negociao bem sucedida, e com isto, possibilitar futuras negociaes com a Imobiliria proposta e um relacionamento a longo prazo. Segundo Kotler e Armstrong (2003) o marketing de relacionamento tem como objetivo principal criar condies que possibilite um relacionamento duradouro com os clientes. Segundo Gordon (1999, p.33.), Marketing de relacionamento o processo contnuo de identificao e criao de novos valores com clientes individuais e o compartilhamento de seus benefcios durante uma vida de parceria.

O Marketing de relacionamento o processo contnuo de identificao e criao de novos valores com clientes individuais e o compartilhamento de seus benefcios durante uma vida toda de parceria. Isso envolve a compreenso, a concentrao e a administrao de uma contnua colaborao entre fornecedores e clientes selecionados para a criao e compartilhamento de valores por meio de interdependncias e alinhamento organizacional (GORDON 1999, P 31)

Para a Imobiliria proposta, a questo do marketing relacionamento de fundamental importncia, pois o mercado de locao em Shopping Centers se apresenta restrito e finito. Torna-se interessante que os clientes que optem por abrir lojas em Shopping Centers tenham a disposio um excelente atendimento, e em partes, uma consultoria de posicionamento a fim de atingir a satisfao empresarial pelo ponto de locao.

2.5.2 Marketing de Servios

O marketing de servios, junto com o de relacionamento formam o conjunto de elementos que se deseja implantar como princpio de atuao da Imobiliria proposta. Ambos fazem parte do desenvolvimento de um plano de atuao no mercado para conquistar uma fatia de clientes e difundir-se no mercado imobilirio.

Servio um ato ou desempenho oferecido por uma parte a outra. Embora o processo possa estar ligado a um produto fsico, o desempenho essencialmente intangvel e normalmente no resulta em propriedade de nenhum doa fatores de produo. (...) Servios so atividades econmicas que criam valor e fornecem benefcios para clientes em tempos e lugares especficos, como decorrncia da realizao de uma mudana desejada no ou em nome do destinatrio do servio. (LOVELOCK.2001.P05)

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O processo de elaborao de um plano de negcio deve observar os elementos do marketing de servios para a elaborao de estratgias, de forma a conquistar seus clientes oferecendo valor, qualidade e satisfao tornando-os fiis aos servios.
Os gerentes precisam se preocupar em propiciar bom valor aos clientes e trata-los de maneira imparcial em decises que envolvam todos os oito Ps (componentes do modelo). As empresas criam valor oferecendo os tipos de servios que os clientes necessitam, apresentando acuradamente suas capacidades e realizando-as de maneira agradvel e conveniente por um preo justo. Em troca, as empresas recebem valor de seus clientes, principalmente na forma do dinheiro pago na compra e utilizao dos servios em questo. Essas transferncias de valor ilustram um dos conceitos mis fundamentais de marketing, o de troca, que acontece quando uma das partes obtm valor da outra em troca de alguma outra coisa de valor. Essas trocas no se limitam a compra e venda. Tambm ocorre uma troca de valor quando os funcionrios trabalham para uma organizao. O empregador obtm o benefcio dos esforos do profissional, em troca, o funcionrio recebe salrios, benefcios e, talvez, experincias valorizadas como treinamento, experincia no cargo e trabalho com colegas amigveis LOVELOCK 2002 p. 25

A prestao de servios pretendido para a Imobiliria deve ser executada com o objetivo de fornecer aos clientes interessados em fazer a locao dos sales comerciais, opes de locao que atenda a necessidade de abertura ou de expanso da atividade comercial, esta viso pretende trabalhar no mercado de forma tica e correta, possibilita-se desta forma um relacionamento a longo prazo para com o mercado de atuao.

2.6 Aspectos Administrativos

A estrutura da organizao pretendida dever ser adequada para o incio do plano de negcio, a empresa no contar com um efetivo elevado de funcionrios, pois, no incio do negcio proposto, deseja-se reduzir ao mximo o nvel de investimento, para que seja possvel ter um retorno financeiro no menor intervalo de tempo possvel. A empresa dever ser estruturada nas dependncias do Shopping Centers trabalhado, desta forma, deseja-se, reduzir os custos de deslocamento dos funcionrios da organizao, alm de permitir que o atendimento ao lojista fique prximo do empreendimento, desta forma a exposio dos sales comerciais disponveis para a locao torna-se facilitada.

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2.6.1 Recursos Humanos

O correto dimensionamento da organizao, quanto da contratao e efetivao do quadro de funcionrio, torna-se importante para a empresa, pois existe a necessidade de contratao de uma mo-de-obra especializada, com princpios ticos, e que saibam atuar no mercado de locao imobiliria. Segundo informativo Ponto de Partida, SEBRAE (2007) cada empresa adora uma metodologia prpria de polticas de Recursos Humanos, estas polticas referem-se s maneiras pelas qual a organizao pretende lidar com seus colaboradores e por intermdio deles atingir objetivos organizacionais. Para Bohlander (2003) a descrio de um cargo funcional refere-se a caracterizao de um grupo de atividades funcionais que deve ser desempenhada por determinado elemento no contexto organizacional. Eles devem ser claros e distintos no que se refere a outros cargos, para minimizar desentendimentos e conflitos e permitir que os funcionrios identifiquem o que se espera deles. Bohlander (2003) descreve que a especificao de cargos consiste na declarao dos conhecimentos, habilidades e capacidades exigidas do prestador de servios na execuo do trabalho. Segundo Bohlander (2003) as empresas usam do processo de treinamento para corrigir discrepncias entre conhecimentos, habilidades e aptides dos prestadores de servio organizacional, uma forma de atualizar e qualificar a mo-de-obra da empresa. com o treinamento que a empresa prepara os funcionrios para progredir profissionalmente e criar condies de assumir cargos em que suas capacidades tenham a mxima utilizao possvel. Pretende-se, para a efetivao inicial de atendimento e prestao de servios da imobiliria a efetivao de trs funcionrios, onde se deseja as seguintes descries de cargo;

2.6.1.1 Descrio de cargos:

01 Diretor Administrativo/Comercial Exige-se do Diretor Administrativo registro junto ao conselho regulador da funo, curso tcnico em transaes imobilirias CRECI, em que objetivos sero os de capacitar o

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profissional a atender as novas exigncias e complexidades necessrias ao mercado, observando os aspectos legais de trabalho, no exerccio da profisso.

Funo do cargo: - Captao de novos negcios, lojistas para a locao imobiliria. - Prospeco de novos clientes, captao de clientes em potencial. - Relacionamento com Superintendentes e administradores dos Shoppings Centers - Desenvolvimento de planejamento de novos empreendimentos e troca das lojas instaladas nos Shoppings Centers instalados. - Negociao de clusulas especiais de clientes dos empreendimentos - Controle fiscal e tributrio necessrio a excelncia do negcio proposto

Cargo:

01 Corretor de imveis Segundo informativo Ponto de Partida, SEBRAE (2007), para que um profissional seja considerado corretor, necessrio que este desempenhe a funo de tcnico em transao imobiliria, sendo necessrio ter o primeiro grau do ensino fundamental concludo, que o credencia a fazer o exame de proficincia, exigido como requisito para a obteno de registro profissional junto ao Conselho Regional de Corretores de Imveis CRECI.

Funo: - Captao de novos negcios, lojistas para a locao imobiliria. - Prospeco mercadolgica - Busca de propostas comerciais - Relacionamento com clientes - Conferencia de dossi de lojistas para confeco de contratos - Atualizao do cadastro geral de lojistas - Conferncia de ocorrncia de mercado de novos lojistas e lojistas que estejam encerrando suas atividades.

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Observaes:

O processo de contratao deste profissional dever ser criterioso, pretende-se certificar que este profissional seja cadastrado pelo CRESCI, conforme legislao vigente, e dever passar por um perodo de treinamento sobre as normas e condutas diferenciadas que regem o processo de imobiliria em Shoppings Centers. O corretor dever assinar um contrato de exclusividade com a Imobiliria, dever ter firma constituda para o caso de necessidade de fornecimento de nota fiscal de prestao de servios e no dever ser efetivado como funcionrio da imobiliria, de forma pretende-se reduzir o custo com a contratao deste profissional e no teramos vnculo empregatcio, no caso de se substituir este profissional seria uma etapa mais facilitada para a gesto do negcio.

Cargo:

01 Auxiliar Administrativo O cargo de auxiliar administrativo de muita importncia para a imobiliria, uma vez que, entre as outras funes desejadas para o cargo, detm a responsabilidade de permanecer no escritrio de atendimento e recepcionar os clientes que comparecerem no Shopping Centers para atendimento comercial. Nos momentos em que o consultor no estiver presente o atendimento bsico a este cliente poder ser feito pelo Auxiliar, que dever posteriormente encaminhar para a Diretoria ou para o Corretor.

Funo: - Caber ao auxiliar administrativo a conferncia da documentao recebida do lojista / proprietrio para confeco do contrato de locao. - Elaborao do dossi que dever ser entregue ao setor de contratos do Shopping Centers para confeco do contrato de locao. - Atualizao de registro de imveis junto aos cartrios competentes, proveniente da documentao recebida para confeco dos contratos entre o Shopping Centers e o proprietrio da operao prospectada. - Atualizao de cadastro geral de lojas em Shoppings Centers - Atualizao dos cadastros de lojistas - Confeco das propostas comerciais solicitada pelo consultor.

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2.6.1.2 - Organograma pretendido:

Diretor Administrativo / financeiro

Escritrio Contabilidade

Auxiliar administrativo

Consultor Comercial

Fonte: Desenvolvido pelo autor.

2.7 Plano Financeiro

O plano financeiro importante para a tomada de deciso de implantao da Imobiliria, pois ele reunir todas as informaes financeiras que justifique a tomada de deciso sobre o total de capital necessrio para a criao da empresa e desenvolve um cenrio de previso de retorno sobre o total de capital investido. Desta forma com o plano financeiro que se determina a viabilidade econmica e financeira de continuidade de criao da empresa. Segundo Filion e Dolabela (2000) o plano financeiro representa a principal fonte de referencia e controle da situao administrativa de uma empresa, o empreendedor utiliza deste plano para conduzir suas atividades dentro de um cenrio desejado, quando h distores, o empreendedor corrige e adapta as situaes com manobras conjuntas de adequao ao ambiente externo da organizao.

A parte financeira do Plano de Negcio um conjunto de informaes, controles e planilhas de clculos que, sistematizadas em diferentes documentos contbeis, compem as previses referente operao e servem como ferramentas gerenciais para o planejamento financeiro da empresa. Ela utilizada tambm como documento para divulgar a empresa, convencer parceiros, investidores, captar capital de risco. uma boa ferramenta para fornecedores e instituies bancrias fazerem a anlise de crdito da empresa. (FILION e DOLABELA, 2000, p.172.)

O plano financeiro desenvolvido para este trabalho acadmico ser fundamental para a resposta sobre a viabilidade econmica e financeira da criao da empresa proposta.

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2.7.1 Receita

O desenvolvimento da anlise do nvel de receitas identificada para a Imobiliria torna-se importante para que tenha um cenrio desenhado do volume de recursos financeiros que se possa arrecadar com a implantao do negcio proposto. Para Leite (1997) as receitas podem ser compreendidas como os acrscimos brutos de ativos financeiros que podem ser obtidos sem a ampliao das dvidas contradas pela empresa. As receitas correspondem ao acrscimo de patrimnio lquido e resultam do resultado das vendas dos produtos, bens ou da prestao de servios pela empresa. Kotler e Armstrong (2003) definem que a demanda potencial pode ser entendida como a parcela do mercado que possui interesse, renda, acesso e qualificao para demandar algum por tipo de produto/servio. Esta parcela da populao do mercado deve possuir renda que a capacite a efetivar suas comprar. Kotler e Armstrong (2003) citam, tambm, que esta demanda, um volume de produto ou servio a ser adquirido por uma pequena fatia, ou seja, um grupo definido de consumidores. Percebe-se que esta demanda ser composta por aqueles clientes que possuem necessidades que sejam atendidas pelo produto ou pelo servio e que realmente estejam dispostos a pagar um valor justo pela aquisio um produto ou servio. As receitas previstas para a Imobiliria proposta, so descritas como taxa de corretagem, em cada negociao efetivada pela equipe de corretores da empresa. Esta taxa de corretagem, segundo observado no mercado, paga pelo locatrio(novo lojista), no momento de assinatura do contrato de locao. Os pagamentos so efetivados a vista, e representam, e mdia, a importncia de trs alugueis mensais acordado entre a locatria e o locador.

2.7.2 Custos

importante que se entenda os custos da empresa, porque estes custos so necessrios para o desenvolvimento das atividades comerciais, mas devem ser controlados para que no afetem a rentabilidade financeira da empresa.

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Segundo informativo Ponto de Partida, SEBRAE (2007), custos so todos os gastos realizados pela empresa que podem ser efetivamente identificado na produo de um bem ou servio, este valor identificado pode ser incorporado ao preo de venda ou de prestao de servios. Matos et al. (2005) escreve que na atividade de imobiliria temos a incidncia de trs formas de gastos, sendo: custo varivel, despesas fixa e despesas comerciais. Estes gastos devero ser estimados com o cenrio de operacionalizao da imobiliria. Quando a empresa estiver ativada e em operao, ser necessrio desenvolver novo estudo para identificar situao real de gastos. Segundo Matos et al. (2005) a forma de calcular o lucro da imobiliria pode ser entendida da seguinte forma:

Lucro = Receitas (Custo Varivel + Despesas Fixas + Despesas comerciais)

Para Padoveze (1996,p.76.) os custos dos servios vendidos compreendem basicamente em dois componentes: a mo-de-obra empregada e os materiais aplicados no servio. Se forem servios de natureza administrativas ou comerciais, no h estoque de servios. Se forem de natureza industrial poder haver a formao de estoque de servios em elaborao, antes da concluso final do servio. A questo dos custos deve ser observada de prximo pelo gestor da Imobiliria, a determinante de uma prestao de servios justa a atividade comercial, onde decorra uma reduo dos diversos tipos de custos podem determinar o retorno do negcio imobilirio e determinar o tempo de atuao empresarial.

2.7.2.1 Custos Fixos

Para Vasconcellos e Garcia (2004) os custos fixos totais correspondem parcela dos custos totais que independem da produo. So os gastos com fatores fixos da produo. Por definio custos fixos so os gastos que a empresa deve fazer para manter suas atividades administrativas e que independem do fator de produo. A partir do conceito descrito, entende-se que os custos fixos empresariais decorrem dos gastos necessrios que a organizao faz para possibilitar seu funcionamento, estes gastos

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no esto ligados diretamente nos custos de venda ou de prestao de servio, caso o volume de vendas aumente, e no seja necessrio alterar a situao estrutural, estes custos no sofrero alteraes significativas.

2.7.2.2 Custos Variveis

Matos et al. (2005) descreve custos variveis como os gastos financeiros que ocorrem em funo da prestao de servios da imobiliria aos clientes, o entendimento deste valor dever ser estimado, j que a imobiliria est em fase de projeto. Vasconcellos e Garcia (2004) defendem que os custos variveis so aqueles gastos que apresenta variao conjunta a produo, sofre alterao conforme mudana variao do volume de produo.

2.7.2.3 Despesas Fixas

Segundo Matos et al. (2005), as despesas fixas so todos os gastos financeiros que a Imobiliria apresentar em sua operao, aqueles que no so relacionados diretamente a nenhum servio prestado nas intermediaes de locaes. Entre estes gastos cita, pagamento de aluguel, materiais de consumo em escritrio, consumo de luz, gua e telefone, entre outros.

2.7.2.4 Despesas Comerciais

As Despesas comerciais, segundo Matos et al. (2005), so os gastos financeiros identificados que ocorrero todas as vezes que a Imobiliria tiver na intermediao de locao, esta despesa vai variar de acordo com o volume de atendimento. Normalmente compreende entre estas despesas os impostos, contribuies, despesas com cadastro de clientes, cartrios e comisso de vendedores.

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Para Padoveze (1996) as despesas operacionais decorrem de todos os gastos necessrios ao funcionamento da empresa alm do custo das vendas. Identifica como gastos administrativos e de comercializao, necessrios colocao dos produtos no mercado.

2.7.3 Ponto de Equilbrio - PE

A identificao do ponto de equilbrio financeiro da Imobiliria relevante, pois quando identificado esse ndice de meta, a empresa cria um volume de atividades comerciais que deve ser alcanado mensalmente, assim evita-se que atue no mercado com prejuzo financeiro pelo volume de locaes efetivadas. Segundo informativo Ponto de Partida, SEBRAE (2007), Ponto de Equilbrio - PE considerado o momento financeiro onde a empresa no opera com lucro nem prejuzo. O que a empresa fatura capaz de custear todas as despesas e custos da atividade comercial, sem que haja sobra de recursos. necessrio que se compreenda o ponto de equilbrio da organizao, pois com ele se consegui identificar a real noo de viabilidade do empreendimento. A frmula de clculo de um ponto de equilbrio pode ser representada pela seguinte equao:

Ponto de Equilbrio(Unitrio) = _______Despesas e Custos Fixos_________ Preo de venda Custo e Despesas variveis Matos et al. (2005) descreve o PE representa a quantidade de venda que precisa ser realizada mensalmente para gerar receita suficiente para pagar todo o custo varivel gerado, todas as despesas comerciais geradas e todas as despesas fixas que a empresa tiver no ms. Segundo Woiler e Mathias (1996) descreve Ponto de Equilbrio como o nvel de produo em que as receitas da organizao se igualam ao custo total de suas atividades. Este indicador til para aferir a consistncia da projeo de resultados.

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2.7.4 Investimentos

O Volume de investimentos necessrios para a Imobiliria, refere-se a necessidade de capitalizao por parte do autor deste plano de negcio para que se d incio as atividades comerciais. Entre os recursos necessrios para o incio das atividades comerciais, incluem-se o volume de capital prprio preterido na constituio da empresa e o volume de capital de terceiros e financiamento necessrio para complementar a necessidade de capital de giro empresarial. Segundo informativo Ponto de Partida, SEBRAE (2007), investimento pode ser entendido como os gastos com compras de matrias-primas, imobilizaes de carter permanente ou no, aplicaes financeiras. A totalidade dos recursos necessrios para iniciar um empreendimento.

2.7.5 Necessidade de Capital de Giro - NCG

A necessidade de capital de giro importante para que a Imobiliria tenha condies de arcar com das despesas financeiras e os custos financeiros no incio das atividades comerciais, momento em que no ser possvel prever o nvel de atividade comercial, onde, quando da falta de negociaes efetivadas, pode haver o quadro de dbito crescente da Imobiliria, aumentando o risco de insolvncia empresarial. Segundo informativo Ponto de Partida, SEBRAE (2007) conceitua Capital de Giro como a totalidade de recursos necessrios para custear todas as despesas geradas pela atividade produtiva da empresa, este recurso financeiro deve ser capaz de sustentar financeiramente as atividades empresariais at que se tenha a entrada de recursos financeiros prprios da atividade comercial.

A necessidade de investimentos em capital de giro, ou simplesmente em giros, reflete o volume de recursos demandado pelo ciclo operacional da empresa, determinado em funo de suas polticas de compras, vendas e estocagem. essencialmente uma necessidade de capital de longo prazo, que deve lastrear financeiramente os investimentos cclicos que se repetem periodicamente em cada capital de giro. (ASSAF NETO, 2002. p480)

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Segundo Weston e Brigham (2000) a necessidade de capital de giro refere-se ao investimento que uma empresa deve fazer para que os ativos de curto prazo necessita fazer para honrar com os compromissos.

2.7.6 Margem de Contribuio

A margem de contribuio deve ser calculada para que se tenha uma idia do nvel de contribuio financeira de cada negociao para a Imobiliria, e pode ser usada estrategicamente na concluso das negociaes, com base nessa margem, que se pode trabalhar a negociao com os clientes. Matos et al. (2005) sugere que margem de contribuio possa ser entendido como o lucro unitrio que sobra aps o pagamento das despesas fixas mensais de cada servio prestado ou produto vendido.

2.7.7 Retorno do investimento e Risco do Negcio

O retorno sobre o investimento da Imobiliria descreve o nvel de rendimento que o valor investido possui dentro da organizao, deseja-se que este nvel de retorno seja maior do que o volume de rendimentos feito pelo sistema de poupana bancria brasileira, caso este retorno seja inferior, devido ao risco do negcio proposto, torna-se invivel a continuidade de criao empresarial. O risco do negcio deve ser calculado, leva-se em considerao os agentes externos que de alguma forma, podem interferir na atividade econmica da Imobiliria. Matos et al. (2005) descreve que o retorno do investimento significa que mensalmente sua empresa devolve parte do investimento que foi realizado inicialmente, em sua concepo, ou durante a vida da empresa. Deve ser suficiente para pagar o investimento realizado e o pagamento do lucro acumulado do perodo. Segundo Woiler e Mathias (1996) risco parte integrante do processo de investimento. Quanto maior for o nvel de recursos investidos em uma atividade que se

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inicia, mais arriscada torna o projeto. Em verdade o risco faz parte da prpria vida e impossvel elimin-lo, quer porque no possvel coletar todas as informaes relevantes, quer porque no possvel prever o futuro. Woiler e Mathias (1996) ainda expem que quando se tem termos de investimentos sempre existir risco, pois se tem variveis externas ao projeto que possibilita a ocorrncia de variaes no retorno associado a determinada alternativa.

2.7.7.1 Fluxo de Caixa

A imobiliria ter a demonstrao de um fluxo de caixa, que permitir fazer um acompanhamento da evoluo financeira, entradas e sadas de recursos financeiros. Para Weston e Brigham (2000) o fluxo de caixa compreende no fluxo lquido real de movimentao financeira, dinheiro, em oposio ao lucro lquido contbil que flui para dentro, ou para fora, de uma empresa em um perodo especfico.
A demonstrao de fluxo de caixa permite que o administrador financeiro e outras partes interessadas analisem o fluxo de caixa da empresa. O administrador deve prestar especial ateno, tanto s principais categorias de fluxo de caixa quanto aos itens individuais de fluxo de entrada e sada de caixa, para avaliar se ocorre quaisquer desvios contrrios s polticas financeiras da empresa. (GITMAN.2002a. p. 117) A demonstrao de fluxo de caixa para um dado perodo desenvolvida usando a demonstrao de resultado do exerccio, juntamente com os balanos patrimoniais de incio e fim de perodo. O procedimento envolve classificar mudanas em balanos como origem ou aplicao de caixa, obter dados da demonstrao de resultado, classificar os valores relevantes em fluxo de caixa operacionais, de investimento e de financiamento, assim como apresenta-lo no formato apropriado.(GITMAN.2002a. p. 116)

2.7.7.1.1 Valor Presente Lquido

O valor presente lquido descreve o valor imediato da organizao, atravs dele se tem uma dimenso do nvel total de investimento na Imobiliria, e o valor que ela vale no mercado na atualidade.

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Segundo Weston e Brigham (2000) o valor presente lquido um mtodo de avaliao das propostas de investimento de capital em que se encontra o valor presente dos fluxos de caixa futuros lquidos, descontado ao custo de capital da empresa ou taxa de retorno exigida. Segundo Gitman (2002b) Valor presente lquido (VPL) uma tcnica de oramento de capital sofisticada; encontrada ao se subtrair o investimento inicial de um projeto de valor presente de seus fluxos de entrada de caixa, descontados a uma taxa igual ao custo de capital da empresa. Segundo Gitman (2001a) Valor presente Lquido encontrada ao se subtrair o investimento inicial de um projeto de valor presente de seus fluxos de entrada de caixa, descontados a uma taxa igual ao custo de capital da empresa.

2.7.7.1.2 PayBack Simples

Para Weston e Brigham (2000) o perodo de payback o perodo de tempo necessrio para que as receitas lquidas de um determinado investimento na organizao recuperem o custo do investimento. Este perodo representado em anos. Segundo Gitman (2001) o perodo de payback o momento exato de tempo necessrio para uma empresa recuperar seu investimento inicial em um projeto, como calculado a partir do fluxo de entrada de caixa.

O principal ponto fraco do perodo de payback o de que o perodo e payback apropriado meramente um nmero determinado subjetivamente. Ele no faz conexo entre o perodo de payback para com a meta de maximizao da riqueza dos proprietrios. Um segundo ponto fraco que essa abordagem deixa de dar ateno necessria ao fator tempo no valor do dinheiro. Um terceiro ponto fraco o no reconhecimento de fluxo de caixa aps o perodo de payback.(GITMAN.2002b. p. 301)

2.7.7.1.3 PayBack Descontado

Segundo Weston e Brigham (2000) payback descontado uma forma semelhante do payback simples de calcular o prazo, em anos, de retorno do investimento na organizao,

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sendo diferenciada na exceo de que os fluxos de caixa so descontados pelo custo de capital do projeto.

2.7.7.1.4 Taxa Interna de Retorno (TIR)

Segundo Woiler e Mathias (1996) TIR conceituada como a taxa de desconto que torna nulo o valor atual lquido do investimento.

A taxa interna de rentabilidade (TIR) representa de rentabilidade gerada pelo investimento, ou seja, representa uma taxa de juro tal, que se o capital investido tivesse sido colocada a essa taxa, obteramos exactamente a mesma taxa de rentabilidade final. Por outras palavras, representa uma taxa que se utilizada como taxa de desconto, torna o VAL igual a zero. A partir do momento em que a rentabilidade dos projectos de investimento seja conhecida, o critrio de deciso sobre o investimento consiste simplesmente em aceitar os que apresentam uma TIR superior ao custo de financiamento. www.notapositiva.com/dicionario_gestao/taxa_interna_rentabilidade.htm. Acesso em setembro 2007.

Para Gitman (2001a) Taxa interna de retorno uma oramento de capital sofisticada; a taxa de desconto que iguala o valor presente de fluxos de entrada de caixa com o investimetno inicial associado a um projeto, por conseguinto tornando o Valor Presente Lquido igualado a zero.

2.7.7.1.5 Custo Mdio Ponderado de Capital - CMPC

Weston e Brigham (2000) consideram o custo mdio ponderado de capital como a mdia ponderada dos custos componentes da dvida, das aes preferenciais e das aes ordinrias da empresa. Segundo Gitman (2002b), O capital pode ser conseguido internamente, atravs da reserva de lucros ou externamente, atravs da venda de aes ordinrias ou preferenciais. Ele ainda define que o custo mdio ponderado de capital (CMPC) reflete o custo futuro mdio

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esperado de fundos a longo prazo; encontrado pela ponderao do custo de cata tipo especfico de capital por sua proporo na estrutura de capital da empresa. Segundo Weston e Brigham (2000) Custo marginal do capital definido como sendo o custo do ltimo $ de capital novo que a empresa capta, e o custo marginal eleva-se medida que mais e mais capital captado em determinado perodo.

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3 DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO E ANLISE DOS RESULTADOS

A anlise de mercado foi baseada na coleta de informaes sobre a composio de ocupao dos sales comerciais dos principais Shopping Centers em atividade na RMBH. Buscou-se, com a realizao desta pesquisa, compreender o volume de oferta de lojas vagas dos Shoppings Centers, e identificar os possveis concorrentes a atividade proposta da Imobiliria. Exclui-se da amostra analisada, os Shoppings Centers que trabalham com segmentos especficos de mercado, como exemplo o Contorno Car Shopping e Portal Shopping Car, que trabalha com a exclusividade de comercio de veculos; Minas Casa e Ponteio Lar Shopping, que atuam na linha especfica de comercializao de mveis e utenslios para o lar e os Shoppings Populares, como Shopping Oiapoque e Shopping Tupinambs, que trabalham na exclusividade de locao de quiosques e estandes para venda de artigos diversos, onde se identifica grande concentrao de mercado informal.

3.1 Forma de coleta dos dados da pesquisa

A pesquisa de composio de mercado foi realizada nos Shoppings; Minas Shopping, BH Shopping, Shopping Del Rey, Diamond Mall, Shopping Cidade, Ita Power Center, Ptio Savassi, Big Shopping, Viashopping Barreiro, Betim Shopping e Shopping Norte Belo Horizonte. A pesquisa foi realizada no ms de abril de 2008, o primeiro empreendimento a ser visitado foi o Minas Shopping, e o ltimo o Shopping Norte Belo Horizonte. Para a realizao desta pesquisa, adotou-se o mtodo de observao, onde o aluno esteve presente em todos os empreendimentos e relacionou todas as operaes instaladas. O processo de classificao das lojas foi rigoroso, observou-se o principal ramo de atividade exercida e os principais tipos de produtos e servios ofertados no mercado. O objetivo principal da pesquisa da pesquisa de observao realizada nos Shopping Centers o de identificar o volume de oferta e demanda de locas locadas e a serem trabalhadas pela Imobiliria. O processo de coleta das informaes teve de ser feito de forma pessoal para que se tenha uma margem de erro reduzida. No se adotou a coleta das

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informaes de composio do conjunto de lojas na Administrao dos empreendimentos para evitar que as informaes contidas neste projeto sejam alteradas. Pretende-se, tambm, mediante a realizao da pesquisa nos empreendimentos identificar os principais concorrentes que atuam no mercado de locao de lojas em Shopping Centers, e verificar a variao dos preos praticados no mercado pelas intermediaes e negociaes concludas.

3.2 Anlise dos dados de pesquisa

Foi identificado com a realizao da pesquisa de mercado que o volume de sales comerciais disponveis para locao em Shopping Centers na Regio Metropolitana de Belo Horizonte composto por 1.604 lojas, apura-se este volume na TAB 1. Na pesquisa realizada, apurou-se que a real ocupao de locao dos sales comerciais de 1.388 sales comerciais, distribudos entre os 11 empreendimentos analisados, portanto, o nvel de lojas vagas nestes empreendimentos de 216 lojas desocupadas, ou seja, 15,56% do total de lojas. Os dados de composio de ocupao das lojas comerciais disponveis para locao e locadas esto relacionadas na TAB 2.

TABELA 2 Distribuio e ocupao dos sales comerciais por Shopping Centers

Situao Ocupao Quant. Total de lojas Quant. Lojas locadas Quant. Lojas vagas Percentual de lojas vagas Minas BH Del Rey
Diamond

Cidade

Ita

Ptio

Big

Viashop

Betim

Norte

235 212 23 10%

233 203 30 13%

176 166 10 6%

175 157 18 10%

145 145 0%

152 133 19 13%

130 130 0%

106 79 27 25%

130 69 61 47%

72 52 20 28%

50 42 8 16%

Fonte: Dados da pesquisa

Observa-se na Tabela 2 que apenas dois empreendimentos apresentam a ocupao plena de lojas disponveis para locao, sendo o Shopping Cidade e o Ptio Savassi. J o empreendimento Viashopping Barreiro o que apresenta maior percentual de lojas desocupadas, sendo 47% de lojas disponveis para locao.

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Segundo pesquisa realizada especificamente com o empreendimento Shopping Del Rey, representado no Apndice D, o volume trocas e intermediaes de locaes em lojas j locadas, conceituada como tournover1 de aproximadamente 12%, valor de troca de lojistas anual. Este dado importante, pois caracteriza um potencial mercado a ser desenvolvido pela Imobiliria, alm da quantidade de lojas vagas apuradas na pesquisa de observao. O mercado de atuao da Imobiliria caracterizado pela quantidade de lojas vagas dispostas para a locao em um empreendimento e a possibilidade de troca de lojistas dentro do empreendimento para renovao do conjunto de lojas que o Shopping Center oferta aos seus clientes.

3.3 Caracterizao do mercado de Shopping Centers na RMBH

Pode-se criar um critrio de classificao dos empreendimentos e fazer uma escala de tamanho pela quantidade de lojas disponveis para locao, e traar uma comparao pelo volume de ocupao identificada no intervalo da realizao da pesquisa de campo, conforme demonstrado no GRAF. 1.

250 235 233

200 176 175 152 150 145 130 130

Quantidade de lojas

106 100 72 50 50

Minas BH Del Rey Diamond Cidade Ita Ptio Big Viashop Betim Norte Empreendimentos analisados

GRFICO 1 Classificao dos Shoppings analisados por quantidade de sales comerciais Fonte: www.abrasce.com.br. Indstria de Shopping Centers, Nmeros do setor Adaptado pelo autor.

Expresso utilizada para conceituar a taxa de sada e entrada de lojas no conjunto de lojas do Shopping.

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Conforme apurado no GRAF. 1 tem-se que o empreendimento Minas Shopping o que apresenta a maior quantidade de lojas dentre os empreendimentos analisados, mas, observa-se que este fator no garante ao empreendimento a posio de maior empreendimento quando se relata ao tamanho total de rea disponvel para locao, as reas individuais dos empreendimentos podem ser aferidas na TAB.1. Diante do cenrio identificado de tamanho dos empreendimentos por quantidade de lojas, torna-se necessrio analisar o volume de ocupao destas lojas disponveis, conforme demonstrado no GRAF. 2.

250

212 203 200

166 157 Quantidade de lojas 150 145 133 130

100 79 69 52 50 42

Minas BH Del Rey Diamond Cidade Ita Ptio Big Viashop Betim Norte Empreendimentos analisados

GRFICO 2 Nvel de ocupao dos sales comerciais pos Shoppings analisado Fonte: Dados da pesquisa.

Com a identificao da quantidade de lojas disponveis e o nvel de ocupao, torna-se possvel avaliar o volume de lojas vagas para locao por empreendimento, este valor aponta o nvel de oferta de lojas disponveis para locao por empreendimento. GRAF.3.

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212

233 203

250

200 176 166 175 157

Quantidade de lojas

235

145

133

130

130

100 79 69 72 52

106

130

150

145

152

50

50

Minas BH Del Rey Diamond Cidade Ita Ptio Big Viashop Betim Norte Empreendimentos analisados Quant. Total de lojas Quant. Lojas locadas

GRFICO 3 Comparao entre oferta e ocupao dos sales comerciais por Shopping Fonte: Dados da pesquisa.

O empreendimento que apresenta maior quantidade de lojas disponveis para locao o Viashopping Barreiro, os demais empreendimentos mantm uma mdia de ocupao. Observa-se que apenas dois empreendimentos atingem a capacidade mxima de ocupao, sendo o Shopping Cidade e o Ptio Savassi. Quando se verifica o percentual de ocupao temos:

50% 47% 45%

40%

35% Percentual de lojas vagas

30% 25% 25%

28%

20% 16% 15% 10% 6% 5% 0% 0% Minas BH Del Rey Diamond Cidade Ita Ptio Big Viashop Betim Norte Empreendimentos analisados 0% 13% 10% 13%

10%

GRFICO 4 Percentual de lojas vagas por empreendimento Fonte: Dados da pesquisa.

42

47

Outro fator importante para se analisar a ocupao por segmento de atividade nos empreendimentos. Todas as lojas identificadas nos empreendimentos foram classificadas em 8 grupos, conforme demonstrado no Quadro 1. Os grupos so: lazer; convenincia; mega lojas; artigos do lar; servios; alimentao; artigos diversos e vesturio. Torna-se importante identificar como o mercado de Shopping Centers ocupado por estas atividades, pois a imobiliria dever ter o conhecimento das diversas abordagens para cada segmento. A atual composio de ocupao das lojas dos Shopping Centers por segmentos pode ser observada no GRAF. 5.
50,00% 46,25% 45,00%

40,00%

35,00% percentual de participao

30,00%

25,00% 21,09% 20,00%

15,00%

12,72%

10,00% 3,36% 1,79% 0,00% Lazer Convenincia Mega Lojas / ncoras Artigos do lar Servios Alimentao Artigos Diversos Vesturio 3,93% 4,15% 6,72%

5,00%

Grupos de atividades

GRFICO 5 Percentual de ocupao por grupo de atividade Fonte: Dados da pesquisa.

Conforme apurado na pesquisa, nos empreendimentos analisados tm-se que o grupo de vesturio ocupa grande percentual de locao dos sales comerciais, a diversidade de lojas que trabalham com vesturio est ligado a atrao que os empreendimentos utilizam para atrair o consumidor para os centros de consumo. Para trabalhar com dados confiveis, e explorar melhor o mercado de lojista, torna-se necessrio que se conhea, dentro do universo da amostra, a relao de lojistas que possuem lojas em dois ou mais empreendimentos. Esta informao determina a possibilidade de demanda de expanso das operaes. GRAF. 6.

48

70%

61%
60%

50% Percentual de lojistas

40%

30%

20%

19%

10%

4%
0% 1 loja 2 lojas 3 lojas

6% 3%

3%

3%

4 lojas Quantidade de lojas por lojista

5 lojas

6 lojas

7 ou mais lojas

GRFICO 6 Percentual de lojistas com lojas em outros empreendimentos Fonte: Dados da pesquisa.

O GRAF.6 aponta que 61% dos lojistas identificados na pesquisa realizada, possuem 1 loja instalada no Shopping, independente que qual for, j 19% possuem 2 lojas, estes lojistas merecem ateno especial, pois se caracterizam como clientes potenciais para expanso de suas lojas para outros empreendimentos. Observa-se, tambm, que apenas 3% dos lojistas instalados nos empreendimentos analisados possuem 7 ou mais lojas instaladas nos empreendimentos, conforme apndice B identifica-se estes lojistas como as grandes redes presentes na maioria dos empreendimentos como O Boticrio, MC Donalds, Elmo Calados, entre outras, estas informaes podem ser averiguadas no Apndice B.

3.4 Concorrentes Identificados

A realizao da pesquisa de mercado, tambm, tornou possvel identificar os concorrentes que atuam na Regio Metropolitana de Belo Horizonte. Atravs da realizao da pesquisa, foi possvel identificar os concorrentes que atuam na comercializao de sales comerciais, atividade proposta para a Imobiliria em estudo. Foi

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identificado que cada empreendimento adora um sistema prprio de comercializao de suas lojas. Na realizao de pesquisa sobre concorrentes na comercializao dos sales comerciais, foi identificado a presena de duas organizaes que atuam no mercado de aes como proprietria dos empreendimentos, fato este que dever ser observado como ameaa a Imobiliria, devido ao poder de barganha destas empresas na intermediao das comercializaes e na possibilidade destas empresas fazer a aquisio de novos Shopping Centers na rea estudada e inviabilizar a atualizao da Imobiliria. O Quadro 4 relaciona os concorrentes identificados, estes concorrentes atuam na comercializao direta dos sales comerciais estudados neste projeto.

Imobiliria
AD Shopping Ltda BR Malls Participaes Imobilirias S.A., Embrashopping Consultoria e Negcios em Shopping Center Ltda Intershop Consultoria e Negcios em Shopping Centers Ltda. Multiplan Empreendimentos Imoblirios S.A.

Endereo
Rua So Jos, Rio de Janeiro Praia de Botafogo, 501, Bl B, 702 Rio de Janeiro Av. Contorno, n 5665 Belo Horizonte Av. Contorno, n 5665 Belo Horizonte Av. das Amricas, Bl 02 5/6 andar, Rio de Janeiro Av. Desembargador Jorge Fontana, n 1304 Contagem/MG.

Site
www.adshopping.com.br www.brmalls.com.br

"Shopping Centers"
Minas Shopping Shopping Del Rey

www.intershopnegocios.com.br

Shopping Vilarinho (em construo)

www.intershopnegocios.com.br

Big Shopping

www.multiplan.com.br

BH Shopping, Diamond Mall e Ptio Savassi Ita Power Center e Shopping Cidade

Trade Ltda.

www.tradeshopping.com.br

Quadro 4 Concorrentes identificados no mercado imobilirio de Shopping Centers Fonte: Dados da pesquisa.

Segundo identificado na pesquisa de observao realizada para este projeto, em Abril de 2008, o empreendimento Viashopping Barreiro, que possui 47% de lojas vagas, no possui empresa de comercializao. Fato que pode ser interpretado devido quantidade de lojas sem contrato de locao. Os empreendimentos Betim Shopping e Shopping Norte Belo Horizonte pertencem ao mesmo grupo de empreendedores, fato identificado com a realizao da pesquisa. Estes empreendimentos no possuem empresa especializada de comercializao dos sales comerciais, as administraes dos empreendimentos adotam a situao de contrato de profissionais autnomos para a intermediao dos negcios.

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3.5 Variao de preos das Imobilirias

As Imobilirias identificadas como concorrentes adotam um sistema comum de cobrana pela prestao de servios na intermediao dos negcios imobilirios. A principal fonte de remunerao pelos servios prestados vem a cobrana de uma taxa de adeso cobrada dos lojistas quando finalizado os negcios de intermediao das locaes. Esta taxa cobrada com base no valor do aluguel pago pelo lojista para o empreendimento. Observa-se que o valor do aluguel a ser pago pelo lojista ao Shopping Center determinado pela Administrao do empreendimento, com base neste valor que a Imobiliria calcula o valor da prestao dos servios. Portanto, a Imobiliria no possui opes variadas de formao de preo pela prestao de servios. O Quadro 5 trs a relao da quantidade de aluguis que so cobrados por cada imobiliria para a efetivao das negociaes por empreendimento.

Empreendimento
Minas Shopping BH Shopping Shopping Del Rey Diamond Mall Shopping Cidade Ita Power Center Ptio Savassi Big Shopping Viashopping Barreiro Betim Shopping Shopping Norte Belo Horizonte

Imobiliria
AD Shopping Multiplan BR Malls Multiplan Trade Trade Multiplan Intershop No possui Profissional Autnomo Profissional Autnomo

Taxa de Corretagem
05 aluguis contratados 06 aluguis Contratados 04 aluguis Contratados 06 aluguis Contratados 04 aluguis Contratados 04 aluguis Contratados 06 aluguis Contratados 03 aluguis Contratados 02 aluguis Contratados 02 aluguis Contratados 02 aluguis Contratados

Quadro 5 Preos de taxa de comercializao por Shopping Centers Fonte: Dados da pesquisa.

O valor da Taxa de Adeso pode sofrer variao conforme a importncia da operao para o empreendimento. Foi observado que existe a incidncia de operaes que so desejadas pelos empreendimentos, quando estas recusam o pagamento da taxa de adeso, as

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administradoras dos empreendimentos negociam com as Imobilirias a iseno da taxa, neste caso a Imobiliria arca com o prejuzo por no receber a remunerao pela locao. Identifica-se, com a anlise dos resultados, que o valor mdio de cobrana pelas empresas instaladas no mercado da taxa de adeso de 4 aluguis mnimos contratados. Para o desenvolvimento da Anlise financeira deste projeto, ser considerada esta mdia praticada no mercado de locao.

3.6 Projeo para a implantao da Imobiliria estudada

Para facilitar o acesso ao mercado Imobilirio, espera-se que a Imobiliria descrita neste projeto tenha a possibilidade de assumir nas intermediaes imobilirias em um dos empreendimentos que trabalhem com profissionais autnomos ou ao empreendimento que no possui empresa de comercializao dos sales comerciais. Foi identificado que as Imobilirias instaladas nos Shoppings Centers analisados possuem escritrios de atendimento nas dependncias dos prprios empreendimentos. Existem casos em que as Imobilirias se estabelecem nas prprias lojas que esto para a locao, outros casos onde elas montam uma estrutura paralela Administrao dos empreendimentos e profissionais autnomos que atendes aos clientes quando acionados pela Administrao do Shopping. O planejamento da Imobiliria proposta visa a estruturao de um escritrio no interior do empreendimento, preferencialmente com a ocupao de um salo comercial vago. Neste caso, pretende-se a reduo dos custos de instalaes, utilizao do suporte administrativo dos empreendimentos e proporcionar aos clientes interessados na locao imobiliria atendimento rpido e personalizado. A estruturao do escritrio da Imobiliria nas dependncias do empreendimento dispensa a necessidade de montagem de um escritrio em outro local. Pretende-se negociar com a Administrao do Shopping Centers o pagamento de um aluguel reduzido, visto que para o empreendimento existe a necessidade da excelncia no atendimento aos clientes interessados na locao dos sales comerciais.

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3.6.1 Investimentos em instalaes

Os investimentos em instalaes referem-se aos recursos financeiros necessrios para a aquisio de bens imprescindveis para o desenvolvimento da atividade econmica da Imobiliria. Os bens necessrios para a execuo das atividades se resumem em equipamentos de informtica, mveis e utenslios, relacionados nas tabelas nmeros 5 e 6 a seguir..

3.6.1.1 Descrio dos investimentos em instalaes

A seguir esto relacionados os investimentos em bens, necessrios para o incio das atividades da Imobiliria, para esta demonstrao, levam-se em considerao o fato de estruturao da imobiliria nas dependncias do empreendimento pretendido. A TAB. 3 apresenta a projeo de investimento necessrio para adequao do ambiente de atendimento aos clientes da Imobiliria, este investimento ser destinado para a reforma do salo comercial. Pretende-se a utilizao de um salo comercial, no interior do empreendimento, para atendimento diferenciado aos lojistas que se interessarem a locao dos sales comerciais disponveis para locao. A montagem do escritrio da Imobiliria no interior do empreendimento pode ser considerada estratgica para o negcio principal da Imobiliria, e deve atender as determinaes da legislao vigente de montagem de lojas estabelecida para Shopping Centers. TABELA 3 Investimento em Obras
Descrio 1 Reforma e instalaes de escritrio Quantidade 01 TOTAL Valor Unitrio R$ 4.100,00 Sub Total R$4.100 R$4.100

Fonte: Dados da pesquisa

Para a estruturao do escritrio de atendimento, alm da projeo de obra de reforma e adequao do salo comercial, deve-se fazer a projeo de instalao de rede de cabos necessrios para que os funcionrios da Imobiliria tenham acesso internet. O valor apresentado na TAB.4 foi apurado junto a Administrao do Shopping Del Rey.

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TABELA 4 Instalao de rede - Internet

Descrio 1 Instalaes de rede Internet Quantidade 01 TOTAL Valor Unitrio R$ 800,00 Sub Total R$800 R$800

Fonte: Dados da pesquisa

Aps verificar as condies do salo comercial reservado para o atendimento da Imobiliria, os equipamentos para realizao dos servios encontram-se relacionados na tabela a seguir. TABELA 5 Equipamentos
Descrio 1 2 3 4 5 6 7 8 Cmera fotogrfica Computador Equipamentos de rede Impressora Multifuncional Notebook Telefone fixo Telefone mvel - celular Quantidade 01 02 01 01 01 01 03 02 TOTAL Valor Unitrio $ $ $ $ $ $ $ $ 800,00 1.490,00 400,00 200,00 400,00 2.490,00 250,00 400,00 Sub Total R$800,00 R$2.980,00 R$400,00 R$200,00 R$400,00 R$2.490,00 R$750,00 R$800,00 R$8.820,00

Fonte: Dados da pesquisa

O mobilirio necessrio est descrito na TAB 6, a verificao de preos e oramentos foi realizada junto ao fornecedor Tok & Stok, todos descritos no Apndice E deste projeto. Devido a evidncia fsica da prestao de servios, deseja-se que a linha de mveis necessrias atividade comercial seja de qualidade e acabamento diferenciado, ou seja, de melhor qualidade possvel. Desta forma pretende-se transmitir aos clientes prospectados segurana e confiabilidade nos servios prestados. TABELA 6 Mveis e utenslios
Descrio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 7 8 9 Armrio escritrio Cadeira atendimento Cadeira Giratria Decorao ambiente/vaso Frigobar Material de escritrio Mesa escritrio Mesa reunies Moveis expedio Quadro aviso Quadro com plantas comerciais Quadro perspectiva empreendimento Quantidade 03 06 03 02 01 01 03 01 01 01 03 01 TOTAL R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Valor Unitrio 895,00 325,00 406,00 300,00 490,00 1.000,00 869,00 1.478,00 1.000,00 121,00 200,00 400,00 Sub Total R$2.685,00 R$1.950,00 R$1.218,00 R$600,00 R$490,00 R$1.000,00 R$2.607,00 R$1.478,00 R$1.000,00 R$121,00 R$600,00 R$400,00 R$14.149,00

Fonte: Tok & Stok Adaptado pelo autor

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Segundo experincia do prprio alto deste projeto, faz-se necessrio a aquisio de um veculo para transporte de clientes para verificao das condies fsicas e comerciais das lojas disponveis para a locao. O veculo ser adquirido pela Imobiliria e dever ser utilizado exclusivamente a servio da mesma. Existe a possibilidade de buscar clientes nos aeroportos da RMBH, ou at mesmo entre os empreendimentos estudados, segue na TAB 7 o oramento realizado. TABELA 7 Veculo Imobiliria
Descrio 1 Carro Quantidade 01 TOTAL Valor Unitrio R$ 30.000,00 Sub Total R$30.000,00 R$30.000,00

Fonte: Dados da pesquisa

As despesas Pr-operacionais devem ser consideradas para este desenvolvimento. Ela agrupa os gastos necessrios para o registro da empresa nos rgo competentes e legais, referem-se, tambm, ao treinamento necessrio da equipe comercial e dos funcionrios envolvidos com o negcio da Imobiliria, alm de prev uma estimativa financeira para pagamento das despesas administrativas da Imobiliria para o perodo de trs meses. A previso destas despesas pr-operacionais fundamental para a Imobiliria, pois, ela certifica a Imobiliria segurana de quitao dos dbitos contrados e assumidos no momento de instalao comercial, perodo de incio das atividades comerciais onde se torna natural que a Imobiliria no efetue a concluso das negociaes de imediato.

TABELA 8 Despesa pr-operacional

Descrio 1 Despesas pr-operacional Quantidade 01 TOTAL Valor Unitrio R$ 50.000,00 Sub Total R$50.000,00 R$50.000,00

Fonte: Dados da pesquisa

O total de recursos disponveis para a Instalao da Imobiliria de R$ 107.869,00 (cento e sete mil, oitocentos e sessenta e nove reais), valor este que pode ser resumido pelo grau de investimentos na TAB 9.

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TABELA 9 Resumo dos investimentos

Descrio 1 2 3 4 5 6 Obra Civil Instalaes Equipamentos Mveis e Utenslios Veculo Despesas Pr-operacionais Sub Total R$4.100,00 R$800,00 R$8.820,00 R$14.149,00 R$30.000,00 R$50.000,00 R$107.869,00

Fonte: Dados da pesquisa

Aps identificao do volume de investimentos necessrios para a instalao da atividade comercial da Imobiliria, faz-se necessrio identificar a depreciao dos bens e a participao de percentual de capital prprio e de terceiros na criao da empresa.

3.6.1.2 - Depreciao

A depreciao dos bens adquiridos pela Imobiliria deve ser considerada pelo desgaste natural de utilizao. A relao percentual contbil de desgaste dos bens est relacionada no apndice C deste desenvolvimento.

Depreciao a perda do valor do capital aplicado em direitos que tm por objetivo, bens fsicos sujeitos a desgaste ou perda de utilidade por uso, ao da natureza, etc, e por ser uma parcela dedutvel do Imposto de Renda, o seu impacto ser considerado na estimativa do fluxo de caixa. Portanto, podem ser objetos de depreciao todos bens fsicos sujeitos ao desgaste pelo uso ou por causas naturais ou obsolescncia normal, inclusive edifcios e construes. No entanto, a legislao do Imposto de Renda somente considera dedutvel a depreciao de bens mveis e imveis intrinsecamente relacionados com a produo ou comercializao dos e servios (Decreto 3000 de 26/03/1999 artigos 305 e 307 Regulamentos do IR).

A projeo da depreciao est representada na TAB 10, para efeito desenvolvimento deste trabalho, considera-se a projeo da depreciao para 05 (cinco) anos de atuao da empresa a ser criada. Alguns bens no tero depreciao contabilizada para o perodo integral, pois, o percentual de depreciao inferior ao prazo estipulado. Alm dos valores de depreciao, projetam-se desembolsos estimados de conservao e manuteno do escritrio de atendimento, e valores estimados de seguros. Os valores de seguros so cobrados pela Administrao dos shoppings Centers e devem ser assumidos por todos os locatrios instalados no interior do empreendimento.

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As projees dos valores esto representadas por ano. Estima-se que o incio da atividade da Imobiliria seja no incio do ano de 2009 e que a projeo dos valores considere como ano final do planejamento 2013, portanto, 5 anos de atividade comercial. TABELA 10 Depreciao, seguros e conservao do escritrio.
Descrio TOTAL 1 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 2 2,1 3 3,3 Depreciao Obras Civis Instalaes Equipamentos Mveis & Utenslios Veculos Manuteno & Conservao Conservao do escritrio Seguros Carro 2,857% 20,0% 20,0% 10,0% 20,0% R$ 4.100,00 R$ 800,00 R$ 8.820,00 R$ 14.149,00 R$ 30.000,00 Tx anual Valor Itens R$ 57.869,00 2009 R$ 13.356,04 R$ 9.456,04 R$ 117,14 R$ 160,00 R$ 1.764,00 R$ 1.414,90 R$ 6.000,00 R$ 2.700,00 R$ 2.700,00 R$ 1.200,00 R$ 1.200,00 2010 R$ 13.356,04 R$ 9.456,04 R$ 117,14 R$ 160,00 R$ 1.764,00 R$ 1.414,90 R$ 6.000,00 R$ 2.700,00 R$ 2.700,00 R$ 1.200,00 R$ 1.200,00 2011 R$ 13.356,04 R$ 9.456,04 R$ 117,14 R$ 160,00 R$ 1.764,00 R$ 1.414,90 R$ 6.000,00 R$ 2.700,00 R$ 2.700,00 R$ 1.200,00 R$ 1.200,00 2012 R$ 13.356,04 R$ 9.456,04 R$ 117,14 R$ 160,00 R$ 1.764,00 R$ 1.414,90 R$ 6.000,00 R$ 2.700,00 R$ 2.700,00 R$ 1.200,00 R$ 1.200,00 2013 R$ 13.356,04 R$ 9.456,04 R$ 117,14 R$ 160,00 R$ 1.764,00 R$ 1.414,90 R$ 6.000,00 R$ 2.700,00 R$ 2.700,00 R$ 1.200,00 R$ 1.200,00

Fonte: Dados da pesquisa

A TAB. 10 apresentam, tambm, valores estimados para a conservao do escritrio de R$ 225,00 (duzentos e vinte e cinco reais) mensais, valor que corresponde taxa cobrada para limpeza da vitrine da loja, bem como est relacionada o valor mensal de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) que se refere ao valor de seguro de danos e roubo para o veculo a ser adquirido pela Imobiliria.

3.6.2 Fontes e Usos de recursos financeiros

Na descrio de usos e fontes de recursos se identifica a fonte dos recursos necessrios a implementao da atividade comercial e onde estes recursos devem ser aplicados. Entende-se que o quadro de usos e fontes deve ser realizado com o prazo de 12 meses. Este prazo dever ser subdividido em quadro perodos trimestrais, com incio previsto para janeiro e com prazo de trmino para dezembro de 2009. A descrio dos usos dos recursos financeiros e suas origens podem ser observadas na TAB 11. Para o desenvolvimento deste trabalho projeta-se o parcelamento de pagamento de alguns bens a serem adquiridos.

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Na TAB. 11 tm-se representada o pagamento dos bens em trimestres, para facilitar entendimento sobre os compromissos financeiros assumidos. O total de recursos financeiros necessrios para o incio da atividade comercial foi estimado em R$ 107.869,00. O percentual de investimento na reforma civil do salo comercial corresponde a 3,80% dos recursos; em instalaes de rede para internet 0,74%; em equipamentos os investimentos so de 8,18%; mveis e utenslios 13,12%; Veculo 27,81% e despesas pr-operacionais 46,35%. A participao de capital de terceiros ser determinada pela linha de financiamento do Banco do Brasil. Estima-se a necessidade de realizao deste emprstimo em R$ 82.869,00, que representa 76,82% do total dos recursos estudados para este projeto. No apndice F est descrito a tabela de pagamento das parcelas de emprstimo deste capital. Oramento de emprstimo de capital foi realizado atravs da simulao feita no site da instituio Banco do Brasil. www.bancodobrasil.com.br, acesso realizado em abril de 2008. TABELA 11 Usos e Fontes de recursos financeiros
Itens USOS Invest. Financiveis (FINEM) Obras Civil Reforma e instalaes Instalaes Instalaes de equipamentos Equipamentos Cmera Fotogrfica Computadores Equipamento de rede Impressora Multifuncional Notebook Telefone Fixo Telefone mvel - Celular Mveis e Utenslios Armrio escritrio Cadeira atendimento Cadeira Giratria Decorao ambiente/vaso Frigobar Material de escritrio Mesa escritrio Mesa reunies Moveis expedio Quadro aviso Quadro com plantas comerciais Quadro perspectiva empreendimento Veculo Carro Despesas pr-Operacionais Despesas pr-operacionais FONTES Recursos prprios Banco do Brasil 1 Trim. 31.793,00 31.793,00 2.050,00 2.050,00 800,00 800,00 3.900,00 400,00 1.490,00 400,00 200,00 400,00 622,50 187,50 200,00 5.043,00 895,00 487,50 406,00 300,00 122,50 500,00 869,00 492,00 250,00 121,00 200,00 400,00 7.500,00 7.500,00 12.500,00 12.500,00 89.119,00 6.250,00 82.869,00 2 Trim. 29.473,00 29.473,00 2.050,00 2.050,00 2.900,00 400,00 1.490,00 622,50 187,50 200,00 4.523,00 895,00 487,50 406,00 300,00 122,50 500,00 869,00 493,00 250,00 200,00 7.500,00 7.500,00 12.500,00 12.500,00 6.250,00 6.250,00 3 Trim. 24.733,00 24.733,00 1.010,00 622,50 187,50 200,00 3.723,00 895,00 487,50 406,00 122,50 869,00 493,00 250,00 200,00 7.500,00 7.500,00 12.500,00 12.500,00 6.250,00 6.250,00 4 Trim. 21.870,00 21.870,00 1.010,00 622,50 187,50 200,00 860,00 487,50 122,50 250,00 7.500,00 7.500,00 12.500,00 12.500,00 6.250,00 6.250,00 Valores em R$ Total do Projeto 107.869,00 107.869,00 4.100,00 4.100,00 800,00 800,00 8.820,00 800,00 2.980,00 400,00 200,00 400,00 2.490,00 750,00 800,00 14.149,00 2.685,00 1.950,00 1.218,00 600,00 490,00 1.000,00 2.607,00 1.478,00 1.000,00 121,00 600,00 400,00 30.000,00 30.000,00 50.000,00 50.000,00 107.869,00 25.000,00 82.869,00 % 100,00% 100,00% 3,80% 0,74% 8,18%

1)

13,12%

27,81% 46,35% 100,00% 23,18% 76,82%

1) 2)

Fonte: Dados da pesquisa

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O valor previsto para o emprstimo de capital de terceiros est relacionada no apndice deste projeto, com as taxas e mensalidades que devem ser assumidas para integralizao do capital necessrio implantao da Imobiliria. A integralizao do capital prprio na efetivao da empresa Imobiliria ser realizada em quatro parcelas trimestrais de R$ 6.250,00 (seis mil duzentos e cinqenta reais), totaliza-se um investimento prprio de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

3.6.3 Formao do preo de servio

O valor estipulado para a formao do preo pela prestao dos servios a serem praticados pela Imobiliria, ser determinado pela mdia praticada pelos concorrentes identificados que atuam na RMBH. Consta que o valor da taxa de adeso, que a remunerao efetiva pela prestao de servios imobilirios prestado pela empresa a ser criada, est relacionada diretamente ao valor do aluguel mnimo negociado entre o lojista e a Administrao dos empreendimentos. Existe uma variao considervel no que tange a formao do preo de locao dos sales comerciais. Tais aluguis sofrem interferncias como; a localizao do salo comercial no interior do Shopping Center, tamanho da vitrine, ou fachada, que a loja possui virada para os corredores de circulao dos clientes, ramo de atividade proposta pelo lojista ( as lojas de alimentao possuem valores de aluguis superiores aos demais praticados, devido a exigncia maior da estrutura dos empreendimentos, como maior quantidade de horas aberta ao pblico, quantidade de funcionrios que devem ficar a disposio para limpeza da praa de alimentao entre outros). Outro fator que pode interferir na formao do preo dos aluguis a importncia percebida da operao diante o conjunto de lojas para o Shopping Center, algumas operaes so importante para complementar o empreendimento, e estas utilizam desta opo estratgica para reduzir os valores dos aluguis pagos aos empreendimentos, desta forma o valor de remunerao pela prospeco dos clientes sofre reduo. Portanto, o valor a ser projetado para o desenvolvimento da anlise de viabilidade de criao da Imobiliria, diante um cenrio pessimista ser de 3 aluguis mnimos contratados como taxa de adeso e remunerao pelos servios prestados.

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3.6.4 Previso de servios efetivados

De acordo com a TAB 2, o volume atual de lojas vagas identificadas entre os empreendimentos pesquisados de 216 unidades, que representam 13,46 % do total de lojas disponveis no mercado de Shoppings Centers. E este volume de lojas pode ser considerada como potencial imediato de atuao da Imobiliria proposta. Alm das lojas identificadas como vagas para a comercializao e intermediao de locao, existe outro conjunto de lojas que deve ser analisadas. Trata-se das lojas com direito de uso, lojas com contrato superiores h 60 meses, onde o proprietrio da operao detm o direito de uso do ponto comercial, nestes casos efetivado um instrumento particular de contrato de locao, entre o lojista e o empreendimento, a qual celebram um valor a parte para assegurar os direitos da utilizao do ponto comercial. Existe um percentual de desocupao destes sales comerciais, onde o lojista faz a opo pelo repasse da loja, e prope um valor a ser cobrado pelo novo lojista interessado pelo repasse da loja. Esta transao deve ser aprovada pela Administrao do empreendimento, e deve, obrigatoriamente, ser efetuada por uma empresa de locao imobiliria. O percentual identificado de troca de lojistas, ou simplesmente tournover de 12%. O percentual de 12% de tournover deve ser aplicado ao total de lojas ocupadas para a identificao da nova fonte de recursos para comercializao da Imobiliria. Portanto este percentual deve ser identificado entre as 1.388 lojas locadas. A demanda de lojas para desenvolvimento das atividades da empresa Imobiliria de 216 lojas identificadas como vagas e 167 lojas de tournover, total 383 sales comerciais. A participao desejada para a Imobiliria em estudo ser inicialmente de 5%, ou seja, deseja-se que a Imobiliria tenha condies de efetivar, aproximadamente, 19 negociaes concludas por ano de atuao. Espera-se uma evoluo na quantidade de participao da Imobiliria com o desenvolvimento anual das atividades comerciais. A estimativa de concluso de negcios pode sofrer grande variao quando comparado anualmente, pois, vrios fatores externos podem interferir na opo do mercado em expandir a rede de lojas e novas aberturas em Shopping Centers. Fatores como estabilidade econmica brasileira, nvel de emprego e renda da populao, acesso a linhas de crditos para financiamento de capital para abertura de novas lojas, facilidade de aceitao de fiadores para firmar contrato entre lojistas e empreendimentos, entre outros.

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3.6.5 Previso de faturamento

A previso de faturamento da Imobiliria foi feita tendo como base a sua participao na locao na rea estudada. Como abordado anteriormente, o valor do aluguel, que a principal fonte de renda da Imobiliria, tem sua variao determinada por vrias situaes que envolvem o Shopping Center e o lojista prospectado para ocupao dos sales comerciais. Na pesquisa de mercado realizada, foi presenciado uma grande diferena entre os valores de alugueis praticados entre os empreendimentos. A exemplo, tem-se o BH Shopping que atua com a mdia de R$ 200,00 (duzentos reais) o valor do aluguel por metro quadrado das lojas locadas e o Shopping Norte Belo Horizonte que pratica R$75,00, valor de aluguel por metro quadrado por ms, uma variao de 267%. Diante desta realidade, foi desenvolvido um quadro, onde se projeta a mdia de pagamento por metro quadrado de locao de R$ 80,00 (oitenta reais), que segundo apurado na referida pesquisa de mercado a mdia praticada por todos os empreendimentos analisados. Outro fator que interfere no diagnstico do faturamento o tamanho das lojas a serem locadas. Cada empreendimento tem uma arquitetura diferenciada com tamanho dos sales comerciais incomuns, torna-se necessrio estimar um salo comercial como referencia para o desenvolvimento deste projeto. O tamanho dos sales comerciais, considerado como mdio, para o desenvolvimento deste trabalho, foi de 50 metros quadrados, ou seja, um salo comercial que tenha a medida de 10.00 x 5.0 metros, que pode ser considerada como a mdia ponderada de ocupao das negociaes efetivadas pelo empreendimento Shopping Del Rey durante o perodo de 2005 a 2007. Na TAB. 12 tem-se o resumo das informaes de reas, quantidade de valores de aluguis a serem cobrados como taxa de adeso pelos servios prestados e mensurao da estimativa de faturamento bruto da Imobiliria para o primeiro ano de atividade comercial.

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TABELA 12 Projeo das receitas da Imobiliria

DESCRIO Valor por metro quadrado de locao rea de cada salo comercial em metros quadrados Total aluguel mnimo cobrado pelo empreendimento Taxa de adeso em aluguis contratados Total da taxa de adeso por locao efetivada Quantidade de locaes projetada ano 2009 Total de arrecadao anual projetado (x) (=) (x) (=) (x) (=) 80,00 50,00 4.000,00 3,00 12.000,00 19,00 228.000,00 2009 85,60 50,00 4.280,00 3,00 12.840,00 20,00 256.800,00 2010 91,59 50,00 4.579,60 3,00 13.738,80 21,00 288.514,80 2011 98,00 50,00 4.900,17 3,00 14.700,52 22,00 323.411,35 2012 2013 104,86 50,00 5.243,18 3,00 15.729,55 22,00 346.050,15

Fonte: Desenvolvida pelo autor

Na TAB 12 apresentada a estimativa de faturamento para a Imobiliria para o perodo de 2009 a 2013, prazo de estudo por este projeto. Espera-se que a Imobiliria tenha condies de manter a participao em 19 negociaes anuais, e que este volume de negociaes assuma um crescimento anual. Observa-se que para os anos de 2012 e 2013 se estabilize a quantidade de negociaes, pois, entende-se que a quantidade de 22 negociaes seja determinada como limite da capacidade de mo-de-obra utilizada pela Imobiliria. Caso o cenrio de desempenho da Imobiliria supere estas expectativas, este plano de negcio dever sofrer alteraes e novos profissionais devero ser requisitados no mercado. A pretenso da Imobiliria de trabalhar com a taxa de adeso de 03 aluguis contratados parte da determinao de criar um cenrio ideal de atuao no mercado imobilirio. Projetada uma variao no valor dos aluguis contratados de 7% anuais. Esta estimativa de variao dos aluguis baseada no conhecimento e na experincia adquirida pelo autor deste projeto, levam-se em considerao as variaes percebidas nos anos de atuao no ramo de corretor de locaes imobilirias.

3.6.6 Levantamento dos custos e despesas

3.6.6.1 Custos variveis

A correta mensurao dos custos e despesas da Imobiliria importante para o desenvolvimento das atividades comerciais. Caso a empresa destine de forma inadequada a

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aplicao dos recursos financeiros, o nvel de desenvolvimento econmico pode ser comprometido, neste caso direciona-se empresa de insolvncia econmica. Inicialmente, sero caracterizados os custos variveis das concluses das negociaes, estima-se que cada prospeco de cliente e concluso de negociao assuma diferentes nveis de dispndios. Considera-se que os custos variveis so aqueles que apresentaro varincia de valores conforme o desenvolvimento das atividades empresariais da organizao. Quanto maior for o nvel de atividade comercial, os custos variveis acompanharo a variao no mesmo nvel de crescimento. A etapa de concluso das negociaes tende a assumir como custo varivel as despesas necessrias para custeio de servios de cartrios, onde se planeja a atualizao dos registros de imveis dos fiadores envolvidos no instrumento particular de contrato de locao, as despesas de reconhecimento de assinatura dos envolvidos no processo de locao, e os transportes do contrato de locao, parte que dever ser assumida pela Imobiliria. As descries dos custos variveis identificado esto relacionadas na TAB. 13. A participao dos servios de cartrios dentro das concluses das negociaes tem a mdia identificada entorno de 0,40% do volume de recursos financeiros arrecadados como taxa de adeso, j a participao dos transportes de 0,15% do volume de recursos.

TABELA 13 Projeo dos custos variveis da Imobiliria

CUSTOS VARIVEIS TOTAL Cartrios Transportes diversos valor unitrio Porcentagem 0,40% 0,15% 2009 R$ 1.254,00 R$ 912,00 R$ 342,00 2010 R$ 1.341,78 R$ 975,84 R$ 365,94 2011 R$ 1.435,70 R$ 1.044,15 R$ 391,56 2012 R$ 1.536,20 R$ 1.117,24 R$ 418,96 2013 R$ 1.643,74 R$ 1.195,45 R$ 448,29

Fonte: Desenvolvida pelo autor

Torna-se necessrio calcular o montante dos custos variveis. Este plano de recursos financeiros leva em considerao o nvel de servios identificado na TAB. 13. A projeo de valores realizada de forma anual, iniciando-se no ano de 2009 e com prazo de trmino para 2013.

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3.6.6.2 Custos fixos

Os custos fixos apurados neste plano de negcios so aqueles que no apresentam variao conforme o volume de atividade comercial realizada pela Imobiliria. Portanto, caso a empresa no efetue nenhuma negociao, deve-se ter a disponibilidade de recursos financeiros para o pagamento dos compromissos assumidos. Entre os custos fixos identificados, tem-se a locao de uma sala de atendimento dentro do empreendimento Shopping Centers. O plano de pagamento de aluguel pela locao do salo comercial para atendimento ao Shopping faz parte da estratgia de sigilo nos dados coletados do mercado. Como a prestao de servios realizada com a exclusividade para o Shopping faz-se necessrio o pagamento de um aluguel reduzido para o condomnio do empreendimento. Ser contratada um escritrio de contabilidade que ficar responsvel pelos assuntos contbeis da Imobiliria. O valor orado para a prestao de servios de contabilidade de um salrio mnimo vigente, apurado na TAB.14.

TABELA 14 Projeo dos custos fixos da Imobiliria

CUSTOS FIXOS TOTAL Valor Mensal 2009 43.080,00 2010 45.906,60 2011 48.931,06 2012 52.167,24 2013 55.629,94

Aluguel escritrio Imobiliria Contabilidade Luz - Condomnio Manuteno & Conservao Material de Escritrio Material de Limpeza Telefone

500,00 415,00 300,00 225,00 100,00 50,00 2.000,00

6.000,00 4.980,00 3.600,00 2.700,00 1.200,00 600,00 24.000,00

6.420,00 5.328,60 3.852,00 2.700,00 1.284,00 642,00 25.680,00

6.869,40 5.701,60 4.121,64 2.700,00 1.373,88 686,94 27.477,60

7.350,26 6.100,71 4.410,15 2.700,00 1.470,05 735,03 29.401,03

7.864,78 6.527,76 4.718,87 2.700,00 1.572,96 786,48 31.459,10

Fonte: Desenvolvida pelo autor

Entre os demais custos fixos apurados, tm-se em o pagamento da utilizao dos servios de comunicao via telefone, como a atividade de relacionamento com o cliente fundamental para a Imobiliria, torna-se necessrio a destinao de recursos financeiros para este contato. Estima-se a necessidade de comprometimento de recursos em torno de R$ 2.000,00 mensais, que servir para pagamentos das contas de celular e de telefonia fixa.

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Conforme demonstrado, o volume de recursos necessrios para financiar os custos fixos da empresa esto fixados em R$ 43.080,00 (quarenta a trs mil e oitenta reais), este volume de recursos representa 14,31% do total de recursos de recitas da Imobiliria. A variao de evoluo dos gastos atende a demanda de variao entorno de 7% ao ano.

3.6.6.3 Folha de pagamento e comisses

A contratao dos funcionrios que desempenharo as funes na Imobiliria atender a Consolidao das Leis de Trabalho CLT, decreto lei n 5.452, de 1 de maio de 1943, expedida pelo presidente em exerccio Getlio Vargas. Quanto efetivao do Corretor Comercial, ser destinado a este o pagamento de um salrio mnimo, a ttulo de ajuda de custos pela prestao de servios, este funcionrio far jus ao pagamento de comisso pelas contrataes efetivadas, como premiao principal pelo desempenho das atividades trabalhistas. Pretende-se ofertar para os funcionrios cursos de aperfeioamento e de atualizao no ramo de atendimento imobilirio, valor reservado nas despesas pr-operacionais. A TAB.15 traz relacionada os valores de salrios e os valores de encargos identificados para a efetivao do quadro de funcionrios da Imobiliria proposta.

TABELA 15 Projeo da folha de pagamentos mensal da Imobiliria

Salrio Mnimo % de Encargos sobre salrio base QUADRO DE FUNCIONRIOS Departamento A Auxiliar Administrativo Corretor de Imveis TOTAL GERAL Pr - Labore TOTAL GERAL C/ PR -LABORE $ 415,00 0,70 Quantidade Sal. Mn. 4,00 2,00 2,00 4,00 7,23 11,23 Em R$ N. Funcionrios 2,00 1,00 1,00 2,00 1,00 3,00 SALRIOS 1.660,00 830,00 830,00 1.660,00 3.000,45 4.660,45 ENCARGOS 1.328,00 664,00 664,00 1.328,00 2.400,36 3.728,36 SALRIO TOTAL 2.988,00 1.494,00 1.494,00 2.988,00 5.400,81 8.388,81

Fonte: Desenvolvida pelo autor

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Segundo divulgado no jornal Estado de Minas, caderno de Empregos, publicado em 27 de abril de 2008, o salrio mnimo vigente atual de R$ 415,00 (quatrocentos e quinze reais), este valor ser considerado na composio salarial dos funcionrios a serem efetivados pela Imobiliria proposta. Estima-se o pagamento de 02 salrios mnimos ao Auxiliar Administrativo e 02 salrios para o corretor de imveis, que tambm, receber a comisso pelo volume de negociaes concludas e a retirada de pr-labore ser de 7,23 salrios mnimos. O total de salrios necessrios ao pagamento da folha de salrios da empresa ser de 10,23 salrios. O volume de encargos incidentes sobre o salrio mnimo ser de 80%, estes valores de encargos descrevem o percentual de recolhimentos de encargos sociais. Servem para a empresa recolher as quantias que garantem ao empregado ao direito aposentadoria e receber o fundo de garantia no caso de ser despedido sem causa justa. As guias mais comuns, portanto, para recolhimento do Fundo de Garantia por tempo de servio FGTS e contribuio para o Instituto Nacional de Seguridade Social INSS, existe, tambm, a contribuio sindical, paga uma vez por ano que mantm os sindicatos que lutam pelos direitos dos trabalhadores. Relaciona-se na TAB. 16 os valores comprometidos para pagamento de salrios e encargos anual, adota-se, conforme desenvolvimento do plano de negcios a variao positiva de 7% sobre os valores apresentados para os demais anos de desenvolvimento deste estudo.

TABELA 16 Projeo da folha de pagamentos anual da Imobiliria

Folha de pagamento anual Total Auxiliar Administrativo Salrio pr-labore Corretor de Imveis Valor Mensal Salrios 830,00 3.000,00 830,00 Encargos 664,00 2.400,00 664,00 2009 100.656,00 17.928,00 64.800,00 17.928,00 2010 107.701,92 19.182,96 69.336,00 19.182,96 2011 115.241,05 20.525,77 74.189,52 20.525,77 2012 123.307,93 21.962,57 79.382,79 21.962,57 2013 131.939,48 23.499,95 84.939,58 23.499,95

Fonte: Desenvolvida pelo autor

O percentual adotado para o desenvolvimento do plano de negcio prev a reserva financeira baseada na proposta salarial para pagamento do 13 salrio com seus tributos, bem como, a reserva financeira para pagamento dos encargos trabalhistas destinado aos pagamentos das frias por perodo de trabalho.

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3.6.6.4 Dedues de comisses

A complementao salarial para o corretor de imveis parte estratgica deste plano de negcios, pretende-se o pagamento de 15% sobre o faturamento das negociaes para complemento salarial do corretor, este pagamento ser realizado somente para as negociaes que forem intermediadas e concludas por este funcionrio. Ser reservado o percentual de 8,33% sobre o valor apurado ao pagamento da comisso para pagamento dos encargos advindos desta forma de contrato trabalhista, esta reserva de capital destina-se ao pagamento adicional de frias e 13 salrio sobre o valor das comisses, conforme determina a CLT. Conforme segue na tabela seguinte.

TABELA 17 Projeo de pagamento de comisso da Imobiliria

COMISSO TOTAL Comisso Corretagem Encargos Porcentagem 15,00% 8,33% 2009 48.904,50 45.144,00 3.760,50 2010 55.081,91 50.846,40 4.235,51 2011 61.884,52 57.125,93 4.758,59 2012 69.369,60 64.035,45 5.334,15 2013 74.225,47 68.517,93 5.707,54

Fonte: Desenvolvida pelo autor

3.6.6.5 Dedues de Impostos

A opo por constituio da pessoa jurdica da empresa prev que seja estabelecida a forma de tributao pelo Simples Nacional. Segundo divulgado no site da Receita Federal, www.receita.fazenda.gov.br, acesso em abril de 2008, o Simples nacional destinado a prestao de servios, caso apresentado no plano de negcios, prev a unificao dos tributos relacionados no Quadro 6.
PIS COFINS IRPJ CSSL INSS Empregador ICMS ISS Contribuio para o Programa de Integrao Social Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurdica Contribuio Social sobre o Lucro Lquido Contribuio para a Seguridade Social Imposto sobre Operaes Relativas Circulao de Mercadorias e Sobre Prestaes de Servios de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicao Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza

Quadro 6 Impostos unificados Simples Nacional Fonte: www.receita.fazenda.gov.br acesso em abril de 2008 adaptado pelo autor.

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Os ndices percentuais de taxao sobre o faturamento da Imobiliria est representada no apndice G deste plano de negcio. Os valores de pagamentos previstos de impostos esto representados na TAB. 18.

TABELA 18 Projeo de dedues com impostos

IMPOSTOS TOTAL Percentual Simples 2009 R$ 23.173,92 7,70% 2010 R$ 26.101,15 7,70% 2011 R$ 27.928,23 8,49% 2012 R$ 29.883,21 8,49% 2013 R$ 31.975,03 8,49%

Fonte: Desenvolvida pelo autor

Apura-se que no primeiro e segundo ano de atividade empresarial, a alquota de imposto incidente sobre o faturamento ser de 7,70%, posteriormente para os demais anos de estudo deste projeto estimado o percentual de alquota de 8,49%.

3.6.6.6 Despesas financeiras

Para financiamento de capital de terceiros, deve-se captar recursos junto a iniciativa do Proger Urbano Empresarial, que trata-se da linha de financiamento disponibilizada pela Instituio Financeira Banco do Brasil. Para obter informaes segundo o financiamento necessrio a criao da empresa, teve-se a iniciativa de simular o emprstimo junto ao Banco do Brasil, atravs do site da Instituio financeira pelo www.bancodobrasil.com.br, acesso em abril de 2008. O financiamento proposto pela instituio financeira possui a taxa de juros a longo prazo estipulada em 6,25% anual, a taxa de juros estabelecida em 5,15% ao ano, o que equivale a 5,27% efetivos ao ano. O investimento necessrio para a realizao do emprstimo ser de R$ 82.869,00, ao final do emprstimo, a Imobiliria dever pagar por este emprstimo, acrescido de juros e outros adicionais a importncia de R$ 110.860,25, o que representa um acrscimo de 33,78%. Toma-se a mesma anlise realizada para financiamento de capital de terceiros para o financiamento de aquisio do veculo da Imobiliria. Os dados coletados pela simulao de emprstimos podem ser aferidos nos apndices H e I deste plano de negcios.

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Com a elaborao da TAB. 19 torna-se possvel verificar o montante de recursos necessrios para quitar o emprstimo de financiamento simulado junto as instituies financeiras. TABELA 19 Projeo de despesas financeiras
DESPESAS FINANCEIRAS Emprstimo capital terceiros Financiamento Veculo 2009 24.339,08 17.869,88 6.469,20 2010 30.955,06 22.727,36 8.227,70 2011 31.466,69 23.103,00 8.363,69 2012 31.925,53 23.439,89 8.485,64 2013 32.307,18 23.720,10 8.587,08

Fonte: Simulao Proger Empresarial, www.bancodobrasil.com.br, acesso de abril de 2008, adaptado pelo autor.

3.6.7 Fluxo de caixa da Imobiliria

A apresentao do fluxo de caixa trata-se de um resumo analtico de todos os dados apresentados at o momento da situao financeira da Imobiliria. O desenvolvimento do fluxo de caixa da Imobiliria segue o mesmo padro desenvolvido para as demais anlises desenvolvidas neste plano de negcio, adota-se o prazo de estudo em cinco anos, inicia-se esta contagem de perodo em 2009, ano desejado para a criao da empresa, caso confirmada a viabilidade financeira e econmica. A variao percentual apresentada anualmente segue a porcentagem de 7%.

TABELA 20 Projeo do fluxo de caixa disponvel da Imobiliria

Ano (Projeo) - Em R$ Receita Bruta Operacional (-) Dedues - Impostos proporcionais Receita (-) Dedues - Comisses proporcionais Receita Receita Lquida Operacional (-) Custos de Operao (-) Depreciao (=) Lucro Bruto (-) Despesas Administrativas (=) Lucro Antes do Resultado Financeiro (-) Despesas Financeiras Despesas com Pagamento de Juros Despesas com Amortizao do Principal (=) Lucro Bruto Operacional - LBO (-) Imposto de Renda (=) Lucro aps Imposto de Renda (+) Depreciao (-) Variao da NCG (-) Investimentos FCDE 2009 228.000,00 17.556,00 37.048,86 173.395,14 44.334,00 9.456,04 119.605,10 100.665,72 18.939,38 40.912,88 24.339,08 16.573,80 (21.973,50) (21.973,50) 9.456,04 (12.517,46) 2010 256.800,00 19.773,60 41.728,72 195.297,68 47.437,38 9.456,04 138.404,27 107.712,32 30.691,95 47.528,86 30.955,06 16.573,80 (16.836,91) (16.836,91) 9.456,04 (7.380,88) 2011 288.514,80 21.157,75 46.882,21 220.474,84 50.758,00 9.456,04 160.260,80 115.252,18 45.008,62 48.040,49 31.466,69 16.573,80 (3.031,87) (3.031,87) 9.456,04 6.424,17 2012 323.411,35 22.638,79 52.552,73 248.219,83 54.311,06 9.456,04 184.452,74 123.319,84 61.132,90 48.499,33 31.925,53 16.573,80 12.633,57 12.633,57 9.456,04 22.089,61 2013 346.050,15 24.223,51 56.231,42 265.595,22 58.112,83 9.456,04 198.026,35 131.952,22 66.074,13 48.880,98 32.307,18 16.573,80 17.193,15 17.193,15 9.456,04 26.649,18

Fonte: Desenvolvido pelo autor

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Segue a anlise de que a Imobiliria dever operar com fluxo de caixa negativo nos dois primeiros anos de atividade. O campo de imposto de renda da pessoa jurdica permanece sem valores, porque observa-se a unificao desta alquota ao sistema de tributao Simples Nacional.

3.6.8 Desenvolvimento da anlise de viabilidade financeira

Aps a identificao dos custos e receitas da Imobiliria, torna-se possvel o desenvolvimento da anlise financeira e econmica de implementao da Imobiliria. com base na identificao e mensurao do fluxo de caixa que se criam condies de identificar o ponto de equilbrio para as atividades de prestao de servios, o custo mdio de ponderao de capital, clculo do payback, simples e descontado, e por ltimo a taxa interna de retorno.

3.6.8.1 Margem de contribuio e ponto de equilbrio

A margem de contribuio o valor que sobra das negociaes efetivadas, aps o devido pagamento das despesas e custos variveis advindos da prestao de servios desenvolvidos. No caso da Imobiliria planejada, estima-se que a margem de contribuio anual seja de R$147.802,06 (cento e quarenta e sete mil oitocentos e dois reais e seis centavos), este cenrio ser possvel se manter os custos variveis identificados. Na determinao da variao da margem de contribuio unitria temos que a cada negociao efetivada, a margem de contribuio seja de R$ 7.779,06, ano base 2009. A determinao do ponto de equilbrio, refere-se a quantidade de negociaes que ser necessria efetuar anualmente para cobrir os custos fixos da empresa. Identifica que o ponto de equilbrio da Imobiliria ser de 5,54 negociaes anuais para cobrir as despesas e custos fixos empresariais, quando transformado em valores temos, R$ 66.455,37 de faturamento para cobrir os custos fixos.

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A projeo desta anlise, margem de contribuio e ponto de equilbrio tem-se representado na TAB. 21.

TABELA 21 Projeo da margem de contribuio e ponto de equilbrio

Descrio Receita servios unitrios Receita servios Totais Custos Variveis Comisso s/ Servios Financiamento Impostos s/ Servios Margem Contribuio Total Quantidade de negociaes Margem Contribuio Unitria Total Custos Fixos Ponto de Equilbrio - unidades Receita prevista de PE 2009 12.000,00 228.000,00 (1.254,00) (37.048,86) (24.339,08) (17.556,00) 147.802,06 19,00 7.779,06 43.080,00 5,54 66.455,37 2010 12.840,00 256.800,00 (1.341,78) (41.728,72) (30.955,06) (19.773,60) 163.000,84 20,00 8.150,04 45.906,60 5,63 72.323,64 2011 13.738,80 288.514,80 (1.435,70) (46.882,21) (31.466,69) (21.157,75) 187.572,44 21,00 8.932,02 48.931,06 5,48 75.263,38 2012 14.700,52 323.411,35 (1.536,20) (52.552,73) (31.925,53) (22.638,79) 214.758,10 22,00 9.761,73 52.167,24 5,34 78.560,37 2013 15.729,55 346.050,15 (1.643,74) (56.231,42) (32.307,18) (24.223,51) 231.644,30 22,00 10.529,29 55.629,94 5,28 83.104,79

Fonte: Desenvolvido pelo autor

3.6.8.2 Custo mdio ponderado de capital CMPeP ou WACC

Para a realizao do clculo do custo mdio ponderado de capital realizado pela seguinte frmula;

E PL WACC = (1 AIR ) * (I ) * + (S ) * E + PL E + PL
Onde: AIR = Alquota do Imposto de Renda i = Custo de Capital de Terceiros E / (E + PL) = % de capital de terceiros S = Custo de Capital Prprio PL / (E+PL) = % de capital prprio

S = S f + * (S m S f )

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Onde: Sf = Taxa Livre de Risco (Selic) B = Beta (medida de risco) Sm = Retorno mdio Ibovespa

0,091 0,0881 WACC = (1 0) * (9,10) * + (8,81) * 0,091 + 0,0881 0,091 + 0,0881 A resoluo da equao apresentada com dos dados coletados e desenvolvidos remete ao valor de 17,91% para o custo mdio ponderado de capital, valor que pode ser comprovado atravs da utilizao do recurso Excel para validao do resultado obtido, conforme tabela a seguir.

TABELA 22 Projeo da WACC

Clculo da WACC Custo do K Terceiros Aliquota de IR Taxa de Juros Total do Capital de Terceiros Taxa de Juros TJLP % Cap Terceiros Custo do K Prprio Taxa Livre de Risco (SELIC) (Sf) Beta (B) Retorno Mdio Histrico Ibovespa (Sm) % Cap Prprio 17,91% 9,10% 0,00% 11,85% 5,27% 6,25% 76,82% 8,81% 11,25% 1,00 38,00% 23,18%

Fonte: Desenvolvido pelo autor

3.6.8.3 Clculo do Payback

Atravs do clculo do payback possvel estimar em quanto tempo ser possvel ter o retorno do capital investido na empresa, neste mtodo, no se considera o valor do dinheiro no decorrer do tempo, e tambm no leva em considerao o fluxo de caixa aps a remunerao do capital. O payback apurado para a realizao deste plano de negcios ser de 1 ano e 6 meses. Entende-se que, no ato em que a Imobiliria completar 1 ano e 6 meses de atividade, caso seja possvel manter as projees de ganho e despesas apuradas, o volume de

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investimentos aplicados se iguala ao nvel de ganho com as atividades comerciais desenvolvidas. Somente neste caso ser possvel cumprir com o estudo realizado.

3.6.8.6 Taxa Interna de Retorno TIR

A Taxa Interna de Retorno TIR, que representa, como citado anteriormente, representa o indicador de rentabilidade gerada pelo investimento previsto para o plano de negcio proposto, o indicador pode ser compreendido como a variao de rentabilidade desejada de aplicao do capital. Aps analisar todos os indicadores apresentados para o desenvolvimento da anlise financeira, identifica-se a TIR 43%. Este valor pode, a princpio, representar a viabilidade positiva para a partida na implementao da criao da Imobiliria. Observa-se que o ndice representado para a taxa interna de retorno pode ser considerada alta, quando comparada com o padro de mercado brasileiro, so poucas as empresas que atinge este ndice de retorno no cenrio de concorrncia acirrada. Mas no se deixa de observar a fragilidade e o risco do investimento, que torna-se vulnervel a vrios fatores e interferncias externas.

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4 CONSIDERAES E RECOMENDAES

O desenvolvimento do estudo de viabilidade econmica e financeira para a implantao de uma imobiliria especializada em locao de lojas em Shopping Centers apresentou como resultado final indicadores positivos. Mas observa-se outros fatores que podem interferir na implementao e no desenvolvimento da atividade fim do negcio proposto. Entre os fatores que podem interferir na implementao e continuidade do negcio proposto destacam-se as alteraes que esto ocorrendo no mercado imobilirio internacional, esta agitao do mercado ocorre como conseqncia do excesso de crdito concedido no mercado Norte Americano, e no desaquecimento da economia global, fatores que geram incertezas em relao aos investimentos correntes no mercado nacional. A taxa de juros praticada pelo Governo Federal, pode ser considerada como outro fator que pode interferir no nvel de procura dos empresrios na obteno de novos pontos comerciais para as instalaes de suas atividades comerciais. Com as taxas de juros elevadas, observa-se a resistncia dos empreendedores em se fazer emprstimos com capital de terceiros para financiar os investimentos necessrios para a expanso de novos negcios. O alto percentual de encargos trabalhistas que decorre da legislao trabalhista interfere na preferncia dos empresrios para fazer a opo em investimentos na estruturao de lojas em Shopping Centers. O valor da taxa de adeso que determinada pelas administraes dos empreendimentos fator de risco que deve ser analisado, pois, percebe-se que a Imobiliria dever trabalhar com os valores de aluguis determinado pelo grupo que administra os empreendimentos. O relacionamento com os administradores dos empreendimentos outro fator a ser observado, pois, o fato de se tirar uma proposta de ocupao dos sales comerciais no garante a efetiva contratao do mesmo. O processo de aprovao da negociao determinada pela administrao do empreendimento. Para se confeccionar os instrumentos de contrato, exige-se a presena de um fiador, que tenha posses capazes de garantir o contrato firmado caso o locatrio no honre com as despesas assumidas. Devido o nvel de comprometimento com o negcio proposto de locao dos sales comerciais, torna-se mais complexa a cumplicidade de fiadores que garantam a concluso dos negcios aprovados.

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Os contratos de locao apresentados pelos empreendimentos no privilegiam os lojistas, as determinaes de obrigatoriedades e deveres limitam as aes comerciais dos lojistas, as clusulas de locao so favorveis aos empreendimentos, fator que dificulta o processo de assinatura dos instrumentos de locao. A implementao do negcio de Imobiliria depende da atuao e do conhecimento do profissional que est na linha de frente da organizao, torna-se uma relao de dependncia e relacionamento, que pode tornar o negcio vulnervel, quando de sua ausncia. A necessidade de no se comprometer com os lojistas no prazo de pagamento da taxa de corretagem um fator que pode dificultar a concluso da negociao. No se determina a concesso de prazos de pagamento, pois, no ato de entrada no empreendimento, o lojista se compromete com o alto valor de reforma do imvel, e pode no honrar com o pagamento da taxa ajustada. Os empreendimentos exigem dos lojistas a reforma do projeto arquitetnico dos sales comerciais, bem como das instalaes eltricas, combate a incndio, vitrinas, entre outros, este processo considerado oneroso para as operaes que se instalam nos empreendimentos, o que inviabiliza determinadas negociaes. Surgimento de novos empreendimentos que operam com o mercado informal, a exemplo dos Shoppings Populares que, por trabalharem com produtos com baixa qualidade, e com situao fiscal duvidosa, enfraquecem a atuao dos lojistas instalados no mercado, provocando o fechamento das atividades que tenham produtos em comercializao em comuns. Presena identificada de concorrentes em potencial para a atividade fim apresentada no desenvolvimento do plano de negcio, o que torna-se ponto fraco para o negcio proposto.

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5 - CONCLUSO

O mercado de Shopping Centers est em evidente crescimento na Regio Metropolitana de Belo Horizonte. Este crescimento significa a possibilidade de novos mercados para atuao Imobiliria. O desenvolvimento do estudo proposto teve como objetivo principal, avaliar a viabilidade econmica e financeira que justifique a criao da Imobiliria, com atendimento especial aos Shoppings Centers. De acordo com a pesquisa de mercado realizada, identifica-se a presena de concorrentes de vasta atuao no mercado, inclui-se concorrentes que atuam na Bolsa de Valores e Futuro da Cidade de So Paulo BOVESPA. Estes concorrentes atuam na aquisio dos empreendimentos e na comercializao prpria dos sales comerciais. Todo processo de concepo empresarial deve ser realizado de forma cautelosa, o empreendedor deve analisar o mercado e identificar suas variveis, assim determina-se o investimento necessrio criao da empresa com conhecimento sobre o nvel de risco que se deva correr sobre as aes. Conclui-se que a criao da empresa proposta vivel, o risco de empreender uma caracterstica de todo negcio, e deve ser observada periodicamente, pois apesar da viabilidade identificada, existe fortes fatores de ameaas ao negcio de criao da Imobiliria..

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REFERNCIAS

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<

em:

79

APNDICES

APENDICE A Relatrio da pesquisa.

APENDICE B Relao das operaes com lojas em Shopping Centers

APENDICE C Tabela de Depreciao de Bens e Ativos Imobilizados

APENDICE D Relao de negcios concludos Shopping Del Rey 2005/2007

APENDICE E Oramento de mveis e eletros para escritrio de Imobiliria

APENDICE F Projeo de pagamento do emprstimo bancrio recurso de terceiros necessrio a criao da empresa

APENDICE G Oramento de mveis e eletros para escritrio de Imobiliria

APENDICE H Financiamento Veculo

APENDICE I Financiamento Capital de terceiros

80

APENDICE A Tabulao da pesquisa.

81

SEGMENTOS/LOJAS

Quant.

Betim

BH

Big

Diamond

Ita

Minas

Ptio

Cidade

Del Rey

Norte

Viashop

Carrefour Carrefour Bairro Epa Plus Extra Leroy Merlim Sans Club ViaBrasil Wal Mart C&A Casas Pernambucanas Centauro Esportes Dadalto Emoreira L&C (Lar & Construo) Leader Magazine Lojas Americanas Marisa Renner Riachuelo Tecelagem Avenida Zara QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Leitura - rea superior a 800m QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS

2 1 2 1 1 1 2 1 4 1 2 3 1 2 2 9 3 3 5 1 1

NCORAS, DEPARTAMENTOS , SEMI-NCORAS E SUPER STORE HIPERMERCADO Quantidade de lojas por Shopping Centers 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 DEPARTAMENTOS / SEMI NCORAS 1 1 1

1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 6 2,96% 1 1 0,49%

1 1

1 1 1

1 1 1,92% 3 3,80% 1 1 1,27% 0 0,00% SUPER STORE 4 3,01% 1 1 0,75% 6 2,83% 1 1 0,47% 2 1,54% 1 1 0,77% 2 1,38% 1 1 0,69% 8 4,82% 1 1 0,60% 1 2,38% 4 5,80%

7 0 0,00%

0 0,00% ALIMENTAO CAF

0 0,00%

0 0,00%

Art Bar - Cafeteria Boa Gula Caf & Cia. Caf Com Biscoito Caf do Ponto Caf do Relgio Caf Museu Cafeteria Carrefour MC Caf Cafeteria Coraes de Minas Cafeteria Mamys Cafeteria Petite Califrnia Coffe Cappuccini Norte Caf Premiere RC Caf QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Via Net QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS A Pastelndia Agranel Ah! Bom! Emprio da Empada Po de Queijo Alidrabia Amarone Free Lanches Assacabrasa Banana Pastel/Banana Grill Bang Bang JM Grill Batatas & Grelhados SEGMENTOS/LOJAS Bem Grelhados Bendita Gula Bettos Grelhados Bigula

1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,92% 2 0,99% 0 0,00% 3 1,91% 2 1,50% 3 1,42% 3 2,31% 0 0,00% 1 0,60% 1 2,38% 19 2 2,90% 1 1 1,45% 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Betim BH 1 1 1 Big Diamond Ita Minas Ptio Cidade 1 Del Rey 1 Norte Viashop 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

CAF - INTERNET - LAN HOUSE 1 0 0,00% 2 3 1 1 1 1 1 1 3 2 3 1 1 Quant. 1 2 1 1 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% FAST- FOOD 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00%

82

Black Diamond Bobs Bom Grille Burger King Camaro & cia Caprese Cheese Cake Confraria do Caf Don Royo Espao Pizza Donna Pizza Play Pizza Dragon Garden Dragon Imperial Eddis Burguer Espeto & Cia Estao da Pizza Expresso Pizza Fujiyama Fulldarin Gendai Giraffas Golden Gate Habibs Hot Grill Lanchonete Bariloche Lanchonete Londres Made In China Marietta Massima Mc Donald's Minas Grill Panela de Pedra Pastel de Minas Pequim 2000 Pizza Bull Pizza Pazza Pizzarella Rei do Churrasco Roasted Potato Rondinella Sabor Grelhados Sinh Sinha Sino Shuchi Subway Tai Ching Top Grill Trovatori Ristorante Viva Pizza Vivenda do Camaro QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Catharina Buffet Chantilly Dona Conceio Fridays Baby Beef Graciliano Ristorant Itlia Grill O Barco Panelas & Canelas Parrila Del Ptio Parrilla Itlia Pizza Hut Pomodoro Redentor Rokkon So Firmino Spoleto - Comida Italiana Tia Clara Tradio De Minas SEGMENTOS/LOJAS Tradio Grill & Beer Trattoria Grill Trovante Ristorante Zap Ristorant Zizi Reastaurante QDE. DE LOJAS

1 5 1 2 1 1 2 1 1 1 2 1 1 1 2 1 1 4 3 3 1 4 1 4 1 1 1 1 3 1 8 2 2 1 3 2 7 1 1 1 1 2 1 1 4 1 1 1 1 2

1 1 1 1

1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 9,62% 1 18 8,87% 6 7,59% 1 15 9,55% 14 10,53% 17 8,02% 8 6,15% 13 8,97% 14 8,43% 6 14,29% 8 11,59% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 2 1 1

1 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 1 3 Quant. 1 1 1 1 1 Betim

RESTAURANTE C/ SERVIOS 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 BH 1 1 1 1 1 1 6 1 3 1 3 6 5 3 0 1 Big Diamond Ita Minas Ptio 1 1 1 Cidade Del Rey Norte 1 Viashop 1 1 1

83

% POR QDE. DE LOJAS Blue Ice Easy Ice I Scream gelateria Oficina das Trufas Gelateria Salada Sorvete Sorveteria Lagoinha QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS 1 2 1 1 2 1

1,92%

2,96% 1

1,27%

1,91%

0,75%

1,42%

4,62%

3,45%

1,81%

0,00%

1,45%

GELATERIA / SORVETERIA 1 1 1 1 0 0,00% 1 0,49% 0 0,00% 1 0,64% 1 0,75% 1 0,47% 1 0,77% 1 0,69% 1 1 0,60% 0 0,00% 1 1 1,45% 1

L'occitane Outono dos Banhos QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Car Wash Elegance Fon Fon Pneus Pneusola Lavevip QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS C&C - Couro & cia Couros Brasil Elisa Atheniense Couro Bolsa Kipling Le Postiche Anttonione Lenny e Cia New Order Portante Viagem & Companhia Victor Hugo QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Razo do Corpo QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS B.Mart Mega Store Babalu Big Children Estripulia Marina Presentes PB Kid's Ri Happy Tool Box Baby QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Diskoteca QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Colgio Metrpole Pr-UFMG SENAC UNATec QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Info 2 Max Computadores Micro House Mr. Micro SEGMENTOS/LOJAS Multimidia Total Tecnologia QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Carla Amorim Clssico Jias Diadema Jias

2 2 0 0,00% 1 1 1 1 1 0 0,00% 1 1 1 1 2 6 1 1 1 1 1 1

1 1 2 0,99%

ARTIGOS DIVERSOS ACESSRIOS PARA BANHO 1 0 0,00% 1 0,64% 0 0,00% 0 0,00% 1 1 1 0,77% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00%

ACESSRIOS PARA CARROS 1 1 1 1 0,49% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 2 0,94% 0 0,00% 0 0,00% 1 2 1,20% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,92% 1 1 1 1,92% 3 1,48% 0 0,00% 1 3 1,91% 1 0,75% 4 1,89% 2 1,54% 1 0,69% 2 1,20% 0 0,00% 1 1,45% 1 1 1 1 0 0,00% 0 0,00%

ARTIGOS EM COUROS

ARTIGOS PARA ESPORTE 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% BRINQUEDOS 1 1 1 1 1 3 1,48% 1 1 0,49% 1 1 1 1 1,92% 6 0 0,00% 1 1 1 1 0 0,00% 5 5 1 1 Quant. 2 2 0 0,00% 1 3 1 Betim 0 0,00% 1 0 0,00% 0 0,00% INFORMTICA 1 1 1 0 0,00% 0 0,00% 1 1 1 BH 1 2 0,99% 0 0,00% 1 0,64% 1 3 2,26% 1 4 1,89% 1 0,77% Big Diamond Ita Minas Ptio Cidade 1 3 2,07% 2 1,20% 0 0,00% 0 0,00% Del Rey Norte Viashop 0 0,00% 0 0,00% 1 1 0 0,00% 1 1 0 0,00% 1 1,27% 2 1,27% CD'S/FITAS 1 1 0,64% CURSOS 1 1 1 1 4 5,80% 1 0,75% 1 1 0,75% 2 0,94% 1 1 0,47% 1 0,77% 1 0,69% x 1 0,69% 1 3 1,81% 1 1 0,60% 1 2,38% 1 1,45% 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00%

1 5 1 4 1 2 2 1

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

JIAS E RELGIOS 1 1 1 1 1

84

Diamond & Iraws Estasi Eternit Gerlu Jias H. Stern Joalheria Imperial La Royale Manoel Bernardes Mont Blank Mundinho Joalheiro Natan Neo Jias Nobre Jias Orarihumm Raymundo Viana Relojoaria Confiana Richter Roscoe Swarovsk Swatch Vivara QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Livraria Leitura Livraria Siciliano Nova Vida Presentes QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Brasil Optical Centro tico Centro Viso Chilli Beans Imperial tica Lumire Optica Les Lunetts Optical Center Optical Classico Olhar Optical Express Optica Salles Opticas Unidas tica Do Povo tica La Patrcia tica Max Viso tica Perona tica Real Triton Visione Visor Optico QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Casa Geramar Papel Picado QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS gua de Cheiro Anna Pegova Contm 1g Importadora Chen Kazon L'cqua Di Fiori Mac Cosmticos Marks O Boticrio Prima Essncia SEGMENTOS/LOJAS Taren Universo Perfumes Vita Derm QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS A Nova BH Evelyn Presentes Compor Presentes Caixa de Presente

6 1 1 1 1 1 1 4 1 4 1 2 6 1 1 2 3 2 1 2 3

1 1 1

1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 7 3,45% 1 1 1 1,92% 1 0,49% 0 0,00% 1 0,64% TICAS 1 1 0,75% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 11 1 1 1 1 1 8 3,77% 3 2,31% 1 1 1 1 1 1 8 4,82% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0,00% 0 0,00% 1 0,69% 1 1 0,60% 0 0,00% 1 1,45% 1 4 5,06% 1 9 5,73% LIVRARIA 4 3,01% 1 7 3,30% 5 3,85% 5 3,45% 1 6 3,61% 1 2,38% 1 1,45% 1 1 1 1 1 1

1 1,92% 4 1 2 1

1 6 5 4 1 1 1 4 1 4 1 1 4 1 1 2 1 4 2 1

1 1,92% 1 2 0 0,00% 8 1 2 6 5 10 1 2 9 1 Quant. 1 2 2 3 5,77% 1 1 1 1 1

6 2,96%

2 2,53%

4 2,55% PAPELARIA

6 4,51%

6 4,14%

1 2,38% 1

1 1,45%

1 1 0,49% 1

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

1 1 0,47% 1 1 1 1 1

0 0,00%

0 0,00% 1 1 1 1 1 1 1

0 0,00% 1

1 2,38% 1

0 0,00% 1

PERFUMARIA/COSMTICOS 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1

1 1 1

1 1 1

1 1

1 1 Big

Betim

BH

Diamond

Ita

Minas

Ptio 1

Cidade

Del Rey

Norte

Viashop

1 5 2,46% 6 7,59% 3 1,91% PRESENTES

1 3 2,26% 1 7 3,30% 4 3,08% 1 8 5,52% 5 3,01% 3 7,14% 1 1 1 1 3 4,35%

85

Maximania Roberto Simes Tool Box House QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Al TIM Cell Games Chip Cell - Vivo Claro Click Celuar Commcenter Digital Line Ipasoft - Vivo La Borcel - Vivo Manna - Tim MCS Tim Meios e Metas OI Oi - Betel Planeta Celular Ponto Tim Prontotel Rede cell - Claro Renovar - Vivo Total Celular Self Shop Tel Fone Vivo Telmax - Tim QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS

1 1 3 0 0,00% 2 2 1 3 2 6 3 2 1 1 3 4 6 1 3 8 1 1 1 1 3 1 2 1

1 1 1 0,49% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,92% 7 3,45% 6 7,59% 2 1,27% 8 6,02% 9 4,25% 4 3,08% 10 6,90% 1 1 1 1 8 4,82% 2 4,76% 1 2 2,90% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1,27% TELEFONIA 1 1 1 1 1 0,77%

0 0,00%

0 0,00%

2 0,94%

0 0,00%

2 1,20%

1 2,38%

0 0,00%

1 1

ARTIGOS DO LAR ACESSRIOS PARA DECORACO Imaginarium QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Amor Perfeito Casa & Estilo Donato Cortinarte Enxovais Emlia Enxovais Sonho Perfeito Lu Enxovais M. Martan Trousseau QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Ortobom QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS ELETRODOMSTICOS Casas Bahia Cook Eletroraro Fast Shop Ponto Frio Ricardo Eletro QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Danbio Mveis Mobiliadora Lder Mveis Luciana QDE. DE LOJAS SEGMENTOS/LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Templo da Magia QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS La Cucina Multicoisas Nnart Peg & Pag Polishop QDE. DE LOJAS 1 1 1 1 6 0 1 0 0,00% 0 0,00% 1 1 1 1 2 1 2 1 1 1 1 3 1 1 1 1 6 0 0,00% 5 1 2 7 6 0 0,00% 2 1 1 0 Quant. Betim 0,00% 0 BH 0,00% 0 Big 0,00% 0 Diamond 0,00% 2 0 0,00% 1 2 2 1 1 2 1 2 2 0 0,00% 1 1 0,49% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 1 1 0,77% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00%

CAMA/MESA/BANHO 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 1,48% 1 1 0,49% 1 1 1 1 4 1,97% 1 1 1 2 2,53% 1 1 3 2,26% 1 1 3 1,42% 1 1 1 2 Ita 1,50% 1 1 2 1,38% 1 1 4 2,41% 1 1 0 0,00% 2 2,90% 1 1,27% 1 1 1,27% 1 1 3 1,91% COLCHES 0 0,00% 1 1 0,75% 1 1 1 0,47% 1 0 0,00% 0 0,00% 1 1 0,60% 1 1 0 0,00% 1 1 1,45% 1 1 1 0,77% 1

1 0,75%

3 1,42%

0 0,00%

1 0,60%

1 2,38%

0 0,00%

1 0,64% MVEIS

0 0,00%

1 Minas 0,47%

0 Ptio 0,00%

0 Cidade 0,00%

1 Del Rey 0,60%

0 Norte 0,00%

0 Viashop 0,00%

PRODUTOS ESOTRICOS 1 0 0 1 0,00% 0,00% 0,75% UTILIDADES DO LAR

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

86

% POR QDE. DE LOJAS

0,00%

0,99%

0,00%

1,27% CONVENINCIA ARMAZM

0,75%

1,42%

0,00%

0,69%

0,60%

0,00%

0,00%

Armazm & cachaa - Pro Santo Caipira QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Cacau Show Chocofesta Doce Cacau Kopenhagen Lalka QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Calecute Massas Terni Segredos Caseiros QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Droga Norte Drogaria Arajo Drogaria Brasileira - Rede Farma Drogazap Oncolens QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Miras M Flor Ornamentos Patrocnio QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Agncia News Via pia Bankak Doce Leitura Revistaria e Tabacaria Spiens QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Lisboa QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Bispo Po & Cia Uno e Due QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS

1 1 0 0,00% 6 1 2 4 2 1 0 0,00% 0 0,00% 1

1 1 1 0,64% BOMBONIRE 1 1 1 1 1 3 2,31% 1 1 1 1 1 1 2 0,99% 1 1 1,27% 1 0,64% 1 0,75% 1 2 0,94% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 1 2,38% 0 0,00%

1 1,92% 1 1 1 0 0,00% 2 4 1 1 1 0 0,00% 1 1 2 0 0,00% 3 1 1 1 1 2

2 1,38%

1 0,60%

0 0,00%

1 1,45%

0 0,00%

0 0,00%

CONGELADOS 1 1 1 3 0 1,91% 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00% 1

0 0,00%

0 0,00%

DROGARIA / FARMCIA 1 1 1

1 1

1 2 0,99%

1 1,27%

1 0,64% FLORICULTURA

1 0,75%

1 0,47% 1 1

0 0,00%

0 0,00%

1 0,60%

1 2,38%

1 1,45%

1 1 0,49% 1

0 0,00%

1 1 0,64%

0 0,00%

2 0,94%

0 0,00% 1

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

JORNAIS / REVISTAS 1 1

1 1 1 1 1,92% 1 0,49% 1 1,27% 1 0,64% VAREJO 1 1 0,70% PADARIA 1 1 0,75% 1 0,47% 1 0,77% 1 1 0,69% 1 0,60% 0 0,00% 0 0,00%

1 0 0,00% 1 1 2 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00% 1

1 1 0,64% LAZER ACADEMIA 0 0,00% 1 1 0,47% 1 1 0,77% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 1 1,45%

Academia Plataforma Malhao Fitness Cia Atltica - Academia QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Boliche Del Rey SEGMENTOS/LOJAS QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Art Filmes Cineart - Multiplex Cinemark Paris Filmes Sercla QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Hot Zone Jogos Eletrnicos Planet Sport

1 1 1 0 0,00% 1 Quant. Betim 0 0,00% 1 5 1 2 2 BH 0 0,00% Big 0 0,00% Diamond 0 0,00% CINEMAS Ita 0 0,00% 0 0,00% 1 1 0,64% BOLICHE

1 1

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00% 1

0 0,00%

0 0,00%

Minas 0 0,00% 1

Ptio 0 0,00%

Cidade 0 0,00%

Del Rey 1 0,60%

Norte 0 0,00%

Viashop 0 0,00%

0 0,00%

1 1 1 1,92% 1 0,49% 1 1 1 1 1 1,27% 1 1 0,64%

1 1

1 0,75%

1 0,47%

1 0,77%

1 0,69%

1 0,60%

1 1 2,38%

1 1,45%

DIVERSES ELETRNICAS 1 1 7

87

QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Aventura Ilimitada QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS 1

1 1,92%

1 0,49%

1 1,27%

0 0,00%

1 0,75%

1 0,47%

0 0,00%

1 0,69%

1 0,60%

1 2,38%

1 1,45%

0 0,00%

0 0,00%

DIVERSES INFANTIS 1 0 0 1 0,00% 0,00% 0,75% SERVIOS AGNCIA TURISMO

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

BH Viagens CVC Turismo Graa Tour Ibisa Turimo Maries Turismo Master turismo Multitur Net Travel - CVC TAM QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Banco do Brasil Banco Ita Banco Real Sicoob - Cooperativa de Crdito Bradesco Caixa Econmca Federal Confidence cambio Pool de Bancos Unibanco QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS BH Shopping Loterias Casa Lotrica Dumond Loterias Lotrica Diamond Meu Primeiro Milhozinho MinaSorte Parada da Sorte Ponto da Sorte Sorte Sua QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Center Foto Foto 1 Foto J Foto Retes Magic Lab Iris Color Phd Photo revelao Speed Color Star Photos QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Cia do Vdeo Eh Vdeo Filme Fcil Norte Vdeo QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS SEGMENTOS/LOJAS

3 3 1 1 1 1 1 1 1

1 1

1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1,92% 5 2 1 1 1 3 2 1 3

1 2 0,99% 1

1 1,27%

1 0,64%

1 0,75%

1 0,47% 1

1 0,77%

1 0,69%

2 1,20% 1 1

1 2,38%

2 2,90%

BANCOS - SERVIOS FINANCEIROS 1 1 1

1 1 1 1 1 1 3 1,42% 1

1 1 1 1 6 3,61%

1 1,92% 1 1 3 1 1 1 1 2 1

2 0,99% 1

1 1,27%

2 1,27%

1 0,75%

0 0,00%

2 1,38%

1 1 2,38%

0 0,00%

CASAS LOTRICAS 1 1 1 1 1 1 1 1 1,92% 1 2 1 5 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,92% 1 1 1 1 0 0,00% Quant. Betim 0 0,00% BH 0 0,00% Big 0 0,00% Diamond 0 0,00% Ita 1 1 1 1 1 1 0 0,00% 1 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 1 0,49% 1 2 2,53% 1 0,64% 1 0,75% 2 0,94% 1 0,77% 1 0,69% 1 1 0,69% 1 0,60% 0 0,00% 0 0,00% 1 1 1 2 0,99% 1 1,27% 1 2 1,27% LOCADORAS 1 1 1 1 0,47% Minas 0 0,00% Ptio 0 0,00% Cidade 1 0,60% Del Rey 1 1 2,38% Norte 1 1,45% Viashop 0 0,00% 3 1,42% 1 0,77% 2 1,38% 2 1,20% 0 0,00% 0 0,00% 1 1 1 1 1 0,49% 1 1,27% 1 0,64% 1 0,75% 2 0,94% 1 0,77% 1 1 0,69% 1 0,60% 1 1 2,38% 1 1,45% 1 1

FOTO REVELAO

OUTROS SERVIOS CTI do Celular Sol e gua Lavanderia Goldem Service Chaveiro Cometa Golden Services Magic Cap - Bordados Mega Star Game Sol & gua piscinas QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Boca & Sorriso QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS 1 1 2 1 2 1 1 1

PRODUTOS ODONTOLGICOS 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00%

PRODUTOS ORTOPDICOS

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Dr. Scholl Dr. Show Fat P QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Breezer Cabelo.com.art Monica Cabeleireiro Fio a Fio Lider Cabeleireiro LM Conceito Minas Hair Minas Lazer QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Correios Psiu QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS

6 1 1 0 0,00% 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1

1 1 1 1,45%

1 0,49%

0 0,00%

1 0,64%

1 0,75%

1 0,47%

1 0,77%

1 0,69%

1 0,60% 1

0 0,00%

SALO DE BELEZA 1 1 1 1 1 1 1 1,92% 4 1 0 0,00% 0 0,00% 1 1 0,49% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 1 1,27% 1 1 0,64% 0 0,00% 2 0,94% 1 0 0,00% 0 0,00% 1 0,77% 1 0,69% 1 1 0,69% 1 0,60% 1 1 0,60% 0 0,00% 1 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00%

SERVIOS PBLICOS

Art Bijou Atris White cat Colar Hippie Chic Belle Bijux Conto de Fadas Essncial Jia Rara Laporte Luva De Pelica Morana MM Fashion Lumini Pedra Rara Ponto Da Prata Thomaz Rabelo Toquespecial Uncle k Via Lactea Via Mia Villa Vittine QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Calados Itapu Datelli Elmo For All Joyce Calados Fiorini Frank Calados Grats Jussara Martins Karita Moreira Calados Mr. Cat SEGMENTOS/LOJAS QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Arezzo Bella Mulher Carmem Steffane City Shoes Constance Cori Dany Dara Emprionaka Equipage Fatally Karita Le Soulier Melissa By U Monica Shes

2 1 1 3 1 1 2 1 1 1 3 2 6 1 1 5 6 2 2 1 1 1 0 0,00% 7 4 9 2 1 1 1 2 1 2 1 2 Quant.

VESTURIO ACESSRIOS/BIJUTERIAS 1 1 1 1 1

1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1

1 1

1 1 1

1 1 1

1 1 1 1 1 1 8 6,15%

1 1

1 1

1 1

4 1,97% 1 1

1 1,27%

3 1,91%

7 5,26%

9 4,25% 1 1 1 1 1 1 1

4 2,76% 1 1 1

4 2,41% 1 1 1

2 4,76%

3 4,35% 1

CALADOS EM GERAL 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 Betim 3 5,77% BH 3 1,48% 1 1 Big 2 2,53% 1 Diamond 3 1,91% Ita 3 2,26% Minas 7 3,30% 1 Ptio 0 0,00% 1 Cidade 3 2,07% 1 Del Rey 5 3,01% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Norte 2 4,76% Viashop 2 2,90% 1 1

6 1 3 3 1 1 1 1 2 4 1 5 2 3 1

CALADOS FEMININOS 1

89

P de Mulher Slvia Rabelo Spatifilus Step One Trpoli Feminina Vip Shoes QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Quebra Cabea QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS CNS Estoque Calados Karita Parametro Passus Calados Samello Srgios Calados QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS A Intima A Rainha gua Fresca By Marina Companhia dos Sonhos Kamizola & Cia. Lupo Miss Vitria Mizzi Modeladores Yoga Rosa Ch Scala Tomara que caia Witness QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Adidas All Max Amazonas Calados Authentic Feet Jogada de Classe Bella Esportes Brasil One Fitness By Tnnis Carlaile Esportes Centauro Esportes Elon Esportes Nike Puma RKG Esporte Sport Hall World Tnnis QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS SEGMENTOS/LOJAS 5 Dimenso Ad Anjo Azul Bullock By Night Calvin Kleyn Jeans Canal X Caricatura Cavalera Cia do tomo Corus Cotton Play Coupom - My Wear Damyller Disritmia Do Avesso Ellus Equus Flower Power

2 1 7 2 2 1

1 1

1 1 1 1

1 1 1 1 3 2,31% 6 4,14% 1 1 0,69% 1

1 1 1,92%

8 3,94%

3 3,80%

9 5,73%

5 3,76%

7 3,30%

5 3,01% 1 1 0,60%

1 2,38%

2 2,90%

CALADOS INFANTIS 2 0 0,00% 2 2 4 4 1 1 6 0 0,00% 4 1 2 1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 2 0 0,00% 1 1 1 1 1 1 1 2 1,27% 1 1 1 1 1 1 1 2 1,54% 1 4 2,76% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 1,48% 1 4 2,55% 1 1 1 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 1 0 0,00% 0 0,00%

CALADOS MASCULINOS

1 3 1,48%

3 3,80%

2 1,50% 1

1 2 0,94% 1 1

1 2 1,20%

0 0,00% 1

0 0,00%

LINGERIE/MEIAS

1 1

1 1,92% 1 1 1 3 1 1 1 5 1 4 4 1 2 1 8 2

0 0,00%

2 1,50%

4 1,89%

3 2,31%

3 2,07%

1 0,60%

1 2,38%

0 0,00%

MATERIAL ESPORTIVO 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6 3,82% Diamond MODA JOVEM 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 6 2,96% BH 1 2 2,53% Big

1 3 2,26% Ita

1 1,92% Quant. Betim

1 1 6 2,83% Minas 1

1 3 2,31% Ptio

1 4 2,76% Cidade

1 4 2,41% Del Rey 0 0,00% Norte 2 2,90% Viashop

1 1 1 1 4 2 4 1 2 4 1 1 1 1 1 2 3 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

90

Forum Fourteen Harry's Hering His Hot Point Hunders IOX Java Krall Lacoste Leque Vermelho Levi's Luigi Bertolli M. Officer Mandi Mdz Metrpole Minas Brasil Molokai Multibasic Opo Osklem Ospcio Oxto Planeta dos Macacos Pura Trama Roth Sandpiper Scanner Serra Adventure Siberian Street Pool Stdio Donna Taco Terra Blue Territrio The Army Thimberland Toulon Track & Field Trapo Tribus Triton Vide Bula Windsor Wollner Wrangler W-Zero You Zoomp QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Blue Man Brenda Vaz By Ari SEGMENTOS/LOJAS Cila Jump Rygy Salinas Sol na Pele Vamp QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Alowa Container Jaws Mania do Surf Nui Nalu Ollie Bella Estampa Pavilho 3 Pavilho.com Perfecto Stop Drugs Swet Drean

1 4 1 6 1 2 1 2 1 1 2 1 6 1 2 1 1 6 1 1 1 2 2 3 1 2 2 1 2 2 3 3 1 1 3 5 5 1 1 6 2 1 2 2 4 3 1 2 2 2 2

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 7 13,46% 1 21 10,34% 1 1 1 Betim BH 1 1 1 1 1 1,92% 2 0,99% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0,00% 2 1,27% 0 0,00% 1 0,47% 2 1,54% 1 1 0,69% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% Big Diamond Ita Minas Ptio Cidade Del Rey Norte Viashop 9 11,39% 1 18 11,46% MODA PRAIA 13 9,77% 22 10,38% 1 1 1 15 11,54% 1 16 11,03% 18 10,84% 1 2,38% 5 7,25% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

2 1 1 Quant. 1 1 1 1 1

MODA SURFWEAR 1 3 4 1 3 2 1 4 2 1 3 1

91

Traipu Trilhas e Quilhas Usa Caps Wailua QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Stillus Noivas QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS ghata Aniel Animale Catarina Brasil ndia Brasil Elegancia Art & Blue Baggage Basic Blue Bazzar Body Boss Brasil em Gotas Canto Caroline Won Chica Bella Clo Contempo D'Lui Enjoy Espao Fashion Euvira Matilde Evidence Nossa tica Extica Fancy Farm Folic Graa Ottoni Gregory In vista-se Jey K9 Keika Kiru Le lis Blanc Level Librola Linhas e Cores Lita Mortari Look In Luz & Sombra Mabel Magalhes Mak Maria Bonita Maria Fil Mixed SEGMENTOS/LOJAS MoB Mundo Mix Shop Najara Indira Patachou Patricia Motta Paula Antunes Planet Girls Ponta Enconta Feminina Por Um Fio Pretty Punto Bianco Raro Efeito Razzar Roxon Shasta Lily Shopping do Tricot Malhas Monte Sio Siberian Woman Sofia Soton

2 2 5 3 2 3,85% 1 0 0,00% 2 1 2 1 1 1 2 1 1 4 3 3 1 8 1 1 1 1 3 2 1 2 1 1 1 2 1 1 4 2 5 5 1 1 2 1 1 1 1 1 3 1 1 2 2 1 Quant. 1 1 4 2 1 2 5 2 3 1 1 5 1 2 3 2 1 1 1 1

1 1 1 1 6 2,96% 1 1,27% 1 2 1,27% 1 3 2,26% 1 8 3,77% 1 3 2,31%

1 1 1 4 2,76% 4 2,41% 2 4,76% 1 3 4,35%

0 0,00%

VESTURIO ESPECIAL 1 1 0 0 1,27% 0,00% 0,00% VESTURIO FEMININO 1

0 0,00%

0 0,00% 1

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

0 0,00%

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Betim BH Big Diamond 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Ita Minas Ptio Cidade Del Rey Norte Viashop 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1

1 1

1 1 1

1 1 1

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Style Teia Tennilly Toli Vanessa Arantes Vermelho Bord Yossi Zion QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS Alphabeto Anna Baby Babies Baby Bombole BB Colorido Bibi Fraldas Brooksfield JR. Broto de Gente Chicco Colcci Dlira Kids Via Kids Dog Doll Green Gugu Baby Kid's Point Lilica & tigor Lu LucyintheSky Lulucomaluco Maio 18 Mania de Criana Pingo de Mel Ponta Enconta Infantil Puc Raffas Sanrio Uni Duni T QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS .M Art Man Bradley Brooksfield Buckman Camisaria Colombo Cia. Do Terno Crawford Fatuello Garbo Hugo Boss (Tribeca) Klus Polo By Kim Polo Spryder SEGMENTOS/LOJAS Richards Siberian Man Sketch Timberland TNG V.R Via Veneto Zak QDE. DE LOJAS % POR QDE. DE LOJAS SEGMENTOS/LOJAS

1 1 1 1 1 1 1 1 6 11,54% 4 1 1 3 1 1 1 3 1 1 3 1 1 1 1 1 2 6 1 1 1 3 1 1 1 1 1 1 2

1 1 1 1 1 1 1 22 10,84% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,92% 6 2,96% 3 3,80% 6 3,82% 4 3,01% 8 3,77% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Betim BH 1 1 1 1 1 1 1 1 16 7,88% BH Big Diamond Ita Minas Ptio 1 1 1 1 1 1 1 7 4,46% Diamond 1 1 1 1 1 1 8 3,77% Minas 1 1 1 1 1 1 1 Cidade Del Rey Norte Viashop 1 1 1 8 6,15% 1 2 1,38% 1 3 1,81% 3 7,14% 1 3 4,35% 1 1 1 1 1 1 5 6,33% 1 17 10,83% 13 9,77% 17 8,02% 1 1 1 20 15,38% 13 8,97% 1 14 8,43% 2 4,76% 4 5,80%

VESTURIO INFANTIL

1 1

4 3 1 3 1 4 6 1 3 3 1 3 1 1 Quant. 2 1 9 1 8 2 3 4

1 1 1 1 1 1

VESTURIO MASCULINO 1 1 1

2 3,85% Quant. Betim

3 3,80% Big

7 5,26% Ita

6 4,62% Ptio

7 4,83% Cidade

1 7 4,22% Del Rey

1 2,38% Norte

1 1,45% Viashop

BALANO TOTAL TOTAL OP. EM ATIVIDADE

Betim 52

BH 203

Big 79

Diamond 157

ITA 133

Minas 212

Ptio 130

Cidade 145

Del Rey 166

Norte 42

Viashop 69

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APENDICE B Relao das operaes com lojas em Shopping Centers

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N 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74

Operao .M 5 Dimenso A Intima A Nova BH A Pastelndia A Rainha Academia Malhao Fitness Academia Plataforma Ad Adidas Agncia News ghata Agranel gua de Cheiro gua Fresca Ah! Bom! Alidrabia All Max Al TIM Alowa Alphabeto Amarone Amazonas Calados Amor Perfeito Aniel Animale Anjo Azul Anna Baby Anna Pegova Anttonione Arezzo Armazm & cachaa - Pro Santo Art & Blue Art Bar - Cafeteria Art Bijou Art Filmes Art Man Assacabrasa Atris Authentic Feet Aventura Ilimitada B.Mart Mega Store Babalu Babies Baby Baby Beef Baggage Banana Pastel/Banana Grill Banco do Brasil Banco Ita Banco Real Bang Bang Bankak Basic Blue Batatas & Grelhados Bazzar BB Colorido Bella Esportes Bella Estampa Bella Mulher Belle Bijux Bem Grelhados Bendita Gula Bettos Grelhados BH Shopping Loterias BH Viagens Bibi Fraldas Big Children Bigula Bispo Black Diamond Blue Ice Blue Man Boa Gula

Qde. Lojas 4 1 4 1 2 1 1 1 1 1 3 2 3 8 2 1 1 1 2 1 4 1 1 1 1 2 1 1 1 1 6 1 2 1 2 1 3 3 1 3 1 1 5 1 3 1 1 2 5 2 1 3 1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 2 1 1 3 1 1 1 1 1 1 2 1

75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149

Bobs Boca & Sorriso Body Boss Boliche Del Rey Bom Grille Bombole Bradesco Bradley Brasil em Gotas Brasil One Fitness Brasil Optical Breezer Brenda Vaz Brooksfield Brooksfield JR. Broto de Gente Buckman Bullock Burger King By Ari By Marina By Night By Tnnis C&A C&C - Couro & cia Cabelo.com.art Cacau Show Caf & Cia. Caf Com Biscoito Caf do Ponto Caf do Relgio Caf Museu Cafeteria Carrefour Cafeteria Coraes de Minas Cafeteria Mamys Cafeteria Petite Caipira Caixa de Presente Caixa Econmca Federal Calados Itapu Calecute Califrnia Coffe Calvin Kleyn Jeans Camaro & cia Camisaria Colombo Canal X Canto Cappuccini Caprese Car Wash Caricatura Carla Amorim Carlaile Esportes Carmem Steffane Caroline Won Carrefour Carrefour Bairro Casa & Estilo Casa Geramar Casa Lotrica Casas Bahia Casas Pernambucanas Catarina Brasil Catharina Buffet Cavalera Cell Games Centauro Esportes Center Foto Centro tico Centro Viso Chantilly Chaveiro Cometa Cheese Cake Chica Bella Chicco

5 1 3 1 1 1 1 1 3 1 1 1 1 3 3 1 1 1 2 1 1 4 5 4 1 1 6 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 3 7 1 1 2 1 4 4 1 1 1 1 1 1 1 3 8 2 1 2 1 1 5 1 1 1 2 2 6 1 6 5 1 1 2 1 1

150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224

Chilli Beans Chip Cell - Vivo Chocofesta Cia Atltica - Academia Cia do tomo Cia do Vdeo Cia. Do Terno Cila Jump Cineart - Multiplex Cinemark City Shoes Claro Clssico Jias Click Celuar Clo CNS Colar Colcci Colgio Metrpole Commcenter Companhia dos Sonhos Compor Presentes Confidence cambio Confraria do Caf Constance Container Contm 1g Contempo Conto de Fadas Cook Eletroraro Cori Correios Cortinarte Corus Cotton Play Coupom - My Wear Couro Bolsa Couros Brasil Crawford CTI do Celular CVC Turismo Dlira Kids Dadalto Damyller Danbio Mveis Dany Dara Datelli Diadema Jias Diamond & Iraws Digital Line Diskoteca Disritmia D'Lui Do Avesso Doce Cacau Doce Leitura Dog Doll Don Royo Dona Conceio Donato Donna Pizza Dr. Scholl Dr. Show Dragon Garden Dragon Imperial Droga Norte Drogaria Arajo Drogaria Brasileira - Rede Farma Drogazap Dumond Loterias Easy Ice Eddis Burguer Eh Vdeo Elegance

4 1 1 1 4 1 6 1 5 1 3 3 3 2 1 2 3 3 1 6 1 1 2 1 1 3 2 1 2 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 1 3 1 3 1 2 1 1 4 1 6 3 6 1 1 2 2 1 1 1 3 2 2 6 1 1 1 2 4 1 1 3 2 2 1 1

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Elegancia Elisa Atheniense Ellus Elmo Elon Esportes Emoreira Emprio da Empada Emprionaka Enjoy Enxovais Emlia Enxovais Sonho Perfeito Epa Plus Equipage Equus Espao Fashion Espao Pizza Espeto & Cia Essncial Estao da Pizza Estasi Estoque Calados Estripulia Eternit Euvira Matilde Evelyn Presentes Evidence Extica Expresso Pizza Extra Fancy Farm Fast Shop Fat P Fatally Fatuello Filme Fcil Fio a Fio Fiorini Flower Power Folic Fon Fon Pneus For All Forum Foto 1 Foto J Foto Retes Fourteen Frank Calados Free Lanches Fridays Fujiyama Fulldarin Garbo Gendai Gerlu Jias Giraffas Goldem Service Golden Gate Golden Services Graa Ottoni Graa Tour Graciliano Ristorant Grats Green Gregory Gugu Baby H. Stern Habibs Harry's Hering Hippie Chic His Hot Grill Hot Point Hot Zone

1 1 3 9 4 1 1 2 3 1 2 2 4 1 2 1 1 1 1 1 2 4 1 1 1 2 1 4 1 1 2 2 1 1 3 1 1 1 1 1 1 2 1 2 2 5 4 1 1 1 3 3 3 1 1 4 2 1 2 1 1 1 2 1 4 1 1 4 1 6 1 1 1 2 1

300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374

Hugo Boss (Tribeca) Hunders I Scream gelateria Ibisa Turimo Imaginarium Imperial tica Importadora Chen In vista-se ndia Brasil Info 2 IOX Ipasoft - Vivo Iris Color Itlia Grill Java Jaws Jey JM Grill Joalheria Imperial Jogada de Classe Jogos Eletrnicos Jia Rara Joyce Calados Jussara Martins K9 Kamizola & Cia. Karita Karita Karita Kazon Keika Kid's Point Kipling Kiru Klus Kopenhagen Krall L&C (Lar & Construo) La Borcel - Vivo La Cucina La Royale Lacoste L'cqua Di Fiori Lalka Lanchonete Bariloche Lanchonete Londres Laporte Lavevip Le lis Blanc Le Postiche Le Soulier Leader Magazine Lenny e Cia Leque Vermelho Leroy Merlim Level Levi's Librola Lider Cabeleireiro Lilica & tigor Linhas e Cores Lisboa Lita Mortari Livraria Leitura Livraria Siciliano LM Conceito L'occitane Lojas Americanas Look In Lotrica Diamond Lu Lu Enxovais LucyintheSky Luigi Bertolli Lulucomaluco

1 1 1 1 2 1 6 2 1 5 2 2 1 1 1 4 5 1 1 1 1 1 1 1 5 1 2 5 4 5 1 2 2 1 3 4 1 2 1 1 1 2 10 2 1 1 1 1 2 6 2 2 1 1 1 1 6 1 1 6 1 1 1 11 1 1 2 9 1 1 1 1 1 1 1

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Lumire Lumini Lupo Luva De Pelica Luz & Sombra M Flor Ornamentos M. Martan M. Officer Mabel Magalhes Mac Cosmticos Made In China Magic Cap - Bordados Magic Lab Maio 18 Mak Malhas Monte Sio Mandi Mania de Criana Mania do Surf Manna - Tim Manoel Bernardes Maria Bonita Maria Fil Maries Turismo Marietta Marina Presentes Marisa Marks Massas Terni Massima Master turismo Max Computadores Maximania MC Caf Mc Donald's MCS Tim Mdz Mega Star Game Meios e Metas Melissa By U Metrpole Meu Primeiro Milhozinho Micro House Minas Brasil Minas Grill Minas Hair Minas Lazer MinaSorte Miras Miss Vitria Mixed Mizzi MM Fashion MoB Mobiliadora Lder Modeladores Yoga Molokai Monica Cabeleireiro Monica Shes Mont Blank Morana Moreira Calados Mveis Luciana Mr. Cat Mr. Micro Multibasic Multicoisas Multimidia Multitur Mundinho Joalheiro Mundo Mix Shop Najara Indira Nnart Natan Neo Jias

1 1 4 3 3 1 2 2 1 1 1 1 1 3 1 1 1 1 1 1 4 2 2 1 3 1 3 2 1 1 1 5 1 1 8 3 1 1 4 3 6 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 6 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 1 1 1 2 2 4 1 4 1 1 2

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Net Travel - CVC New Order Nike Nobre Jias Norte Caf Norte Vdeo Nossa tica Nova Vida Presentes Nui Nalu O Barco O Boticrio Oficina das Trufas Gelateria OI Oi - Betel Ollie Oncolens Opo Optica Les Lunetts Optica Salles Optical Center Optical Classico Olhar Optical Express Opticas Unidas Orarihumm Ortobom Osklem Ospcio tica Do Povo tica La Patrcia tica Max Viso tica Perona tica Real Outono dos Banhos Oxto Panela de Pedra Panelas & Canelas Po & Cia Po de Queijo Papel Picado Parada da Sorte Parametro Paris Filmes Parrila Del Ptio Parrilla Itlia Passus Calados Pastel de Minas Patachou Patricia Motta Patrocnio Paula Antunes Pavilho 3 Pavilho.com PB Kid's P de Mulher Pedra Rara Peg & Pag Pequim 2000 Perfecto Phd Photo revelao Pingo de Mel Pizza Bull Pizza Hut Pizza Pazza Pizzarella Planet Girls Planet Sport Planeta Celular Planeta dos Macacos Play Pizza Pneusola Polishop Polo By Kim Polo Spryder Pomodoro Ponta Enconta Feminina

1 1 1 6 1 1 1 2 3 1 9 1 6 1 2 1 2 1 1 4 1 4 1 1 6 2 3 5 1 1 2 1 2 1 2 1 1 1 2 1 4 2 1 1 1 1 2 1 2 2 4 2 2 2 1 1 3 1 1 1 2 1 7 1 5 7 3 2 1 1 6 1 1 1 2

525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599

Ponta Enconta Infantil Ponto Da Prata Ponto da Sorte Ponto Frio Ponto Tim Pool de Bancos Por Um Fio Portante Premiere Pretty Pr-UFMG Prima Essncia Prontotel Psiu Puc Puma Punto Bianco Pura Trama Quebra Cabea Raffas Raro Efeito Raymundo Viana Razo do Corpo Razzar RC Caf Rede cell - Claro Redentor Rei do Churrasco Relojoaria Confiana Renner Renovar - Vivo Revistaria e Tabacaria Ri Happy Riachuelo Ricardo Eletro Richards Richter RKG Esporte Roasted Potato Roberto Simes Rokkon Rondinella Rosa Ch Roscoe Roth Roxon Rygy Sabor Grelhados Salada Sorvete Salinas Samello Sandpiper Sanrio Sans Club So Firmino Spiens Scala Scanner Segredos Caseiros Self Shop SENAC Sercla Srgios Calados Serra Adventure Shasta Lily Shopping do Tricot Siberian Siberian Man Siberian Woman Sicoob Slvia Rabelo Sinh Sinha Sino Shuchi Sketch Sofia

1 5 2 7 8 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 2 2 1 5 1 1 1 1 1 1 1 2 3 1 1 2 5 6 2 3 1 1 1 1 1 1 2 1 2 1 2 2 1 1 2 1 1 1 2 1 2 1 3 1 2 6 3 3 2 3 1 1 1 1 1 1 9 1

600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674

Sol & gua piscinas Sol e gua Lavanderia Sol na Pele Sorte Sua Sorveteria Lagoinha Soton Spatifilus Speed Color Spoleto - Comida Italiana Sport Hall Star Photos Step One Stillus Noivas Stop Drugs Street Pool Stdio Donna Style Subway Swarovsk Swatch Swet Drean Taco Tai Ching TAM Taren Tecelagem Avenida Teia Tel Fone Telmax - Tim Templo da Magia Tennilly Terra Blue Territrio The Army Thimberland Thomaz Rabelo Tia Clara Timberland TNG Toli Tomara que caia Tool Box Baby Tool Box House Top Grill Toquespecial Total Celular Total Tecnologia Toulon Track & Field Tradio De Minas Tradio Grill & Beer Traipu Trapo Trattoria Grill Tribus Trilhas e Quilhas Trpoli Feminina Triton Triton Trousseau Trovante Ristorante Trovatori Ristorante UNATec Uncle k Uni Duni T Unibanco Universo Perfumes Uno e Due Usa Caps V.R Vamp Vanessa Arantes Vermelho Bord Via pia Via Kids

1 1 1 1 1 1 7 1 3 8 1 2 1 3 1 1 1 3 1 2 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 5 1 1 6 1 1 8 1 1 1 3 1 2 1 2 6 2 3 1 2 1 1 2 2 2 4 2 2 1 1 1 2 2 3 2 2 5 2 1 1 1 1 1

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Via Lactea Via Mia Via Net Via Veneto ViaBrasil Viagem & Companhia Victor Hugo Vide Bula Villa Vittine Vip Shoes Visione Visor Optico Vita Derm Viva Pizza Vivara Vivenda do Camaro Vivo Wailua Wal Mart White cat Windsor Witness Wollner World Tnnis Wrangler W-Zero Yossi You Zak Zap Ristorant Zara Zion Zizi Reastaurante Zoomp

1 1 1 3 2 1 1 4 1 1 2 1 2 1 3 2 2 3 1 1 3 2 1 2 2 2 1 2 4 1 1 1 1 2

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APENDICE C Tabela de Depreciao de Bens e Ativos Imobilizados

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TAXAS DE DEPRECIAO DE BENS DO ATIVO IMOBILIZADO Espcie de Bens - Automveis: - para transporte de mercadorias; - para transporte de 10 pessoas ou mais, incluindo o motorista; - para usos especiais (por exemplo: auto-socorros, caminhes-guindastes, veculos de combate a incndios, caminhes-betoneiras, veculos para varrer, veculos para espalhar, veculos-oficinas, veculos radiolgicos), exceto os concebidos principalmente para transporte de pessoas ou de mercadorias; 25 - motocicletas (includos os cliclomotores) e outros ciclos equipados com motor auxiliar, mesmo com carro lateral; carros laterais; - tratores (exceto os veculos automveis sem dispositivo de elevao, dos tipos utilizados em fbricas, armazns, portos ou aeroportos, para transporte de mercadorias a curtas distncias; carros-tratores dos tipos utilizados nas estaes ferrovirias). - automveis de passageiros e outros veculos automveis, principalmente concebidos para transporte de pessoas (exceto os veculos para transporte de 10 pessoas ou mais, incluindo o motorista), includos os veculos de uso misto (station wagons) e os automveis de corrida; 20 - reboques e semi-reboques, para quaisquer veculos; - outros veculos no auto-propulsores. - Aparelhos: - de radiodeteco e de radiossondagem (radar), aparelhos de radionavegao e aparelhos de radiotelecomando; - e artefatos para usos qumicos ou para outros usos tcnicos, de cermica, alguidares, gamelas e outros recipientes semelhantes para usos rurais, de cermica; bilhas e outras vasilhas prprias para transporte ou embalagem, de cermica; - eltricos para telefonia ou telegrafia, por fio, incluidos os aparelhos telefnicos por fio conjugado com um aparelho telefnico porttil sem fio e os aparelhos de telecomunicao por corrente portadora ou de telecomunicao digital; videofones; 20 - ou mquinas de tosquiar de motor eltrico incorporado; - receptores para radiotelefonia, radiotelegrafia ou radiodifuso, exceto de uso domstico; - transmissores (emissores) para radiotelefonia, radiotelegrafia, radiodifuso ou televiso, mesmo incorporando um aparelho de recepo ou um aparelho de gravao ou de reproduo de som; cmeras de televiso; cmeras de vdeo de imagens fixas e outras cmeras (camcorders). - de laboratrio ou de farmcia (obras de plstico). - artigos e equipamentos para cultura fsica e gisnstica, piscinas, carrossis, balanos, instalaes de tiro-ao-alvo e outras diverses de parques e feiras; circos, colees de animais e teatros ambulantes. Ferramentas: - alicates (mesmo cortantes), tenazes, pinas e ferramentas semelhantes; - chaves de porcas, manuais (includas as chaves dinamomtricas); chaves de caixa intercambiveis, mesmo com cabos; - cisalhas para metais e ferramentas semelhantes; - corta-tubos, corta-pinos, saca-bocados e ferramentas semelhantes; - eletromecnicas de motor incorporado, de uso manual; - ferramentas manuais (includos os corta-vidros), no especificados nem compreendidas em outras posies, lamparinas ou lmpadas de soldar (maaricos) e semelhantes; tornos de apertar, sargentos e semelhantes; exceto os acessrios ou partes de mquinas-ferramentas; bigornas, forjas-portteis; ms com armao, manuais ou de pedal; - ps, alvies, picaretas, enxadas, sachos, forcados e forquilhas,ancinhos e raspadeiras; machados, podes e ferramentas semelhantes com gume; tesouras de podar de todos os tipos; foices e foicinhas; facas para feno ou para palha, tesouras para sebes, cunhas e outras ferramentas manuais para agricultura, horticultura ou silvicultura; serras manuais: folhas de serras de todos os tipos (includas as fresasseras e as folhas no dentadas para serra). Gravadores: - de dados de vo; - reprodutor de fita magntica, sem sintonizador; - reprodutor e editor de imagem e som, em discos, por meio magntico ptico ou opto magntico. Instalaes Maquinrios Maquinrios do tipo: - bulldozers, angledozers, niveladores, raspo-transportadores (scrapers), ps mecnicas, escavadores, carregadoras e ps carregadoras, compactadores e rolos ou cilindros compressores, autopropulsores. Mquinas e aparelhos para obras pblicas, construo civil ou trabalhos semelhantes Mquinas: - de tosquiar: - Aparelhos para selecionar, peneirar, separar, lavar, esmagar, moer, misturar ou amassar terras, minrios ou outras substncias minerais slidas (includos os ps e pastas); mquinas para aglomerar ou moldar combustveis minerais slidos, pastas cermicas, cimento, gesso ou outras matrias minerais em p ou em pasta: mquinas para fazer moldes de areia para fundio Modelos para fundio: - caixas de fundio; placas de fundo para moldes; modelos para moldes; moldes para metais (exceto lingoteiras), carbonetos metlicos, vidro, matriasminerais, borracha ou plsticos Mveis e utenslios Tapetes e outros revestimentos para pavimentos (de matrias txteis). Taxa Anual (%)

10

20

10

25

20

33,33 10 20

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APENDICE D relao de negcios concludos Shopping Del Rey 2005/2007

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2005 Loja Contrato Assinado 1/3/2004 1/3/2004 1/4/2004 1/4/2004 30/4/2004 4/5/2004 21/5/2004 1/6/2004 4/6/2004 17/6/2004 17/6/2004 29/6/2004 29/6/2004 29/7/2004 6/8/2004 16/8/2004 27/8/2004 30/8/2004 23/9/2004 30/9/2004 13/10/2004 11/11/2004 16/11/2004 16/11/2004 19/11/2004 29/11/2004 6/12/2004 28/3/2005 29/4/2005 Total Numero 3115 3141 3107 3109 3128 2068 1061/5/90 1075 1058 3082 2062 2054 3041 3133 2080 2132 2085 2086,90,4 2063 2066 2114 1054 3111 3039 1126/28 2064 1038 3090 3035 32 rea (m2) 32,00 39,62 32,00 32,00 32,65 48,00 498,00 524,00 120,00 88,30 56,00 47,30 24,00 44,00 56,00 44,00 112,00 336,00 48,00 56,00 113,00 120,00 64,00 30,00 96,00 56,00 166,00 32,00 28,00 2.974,87 Nome Fantasia Visor tico Salada Sorvete MegaStar Games Shastalyli Optical Express Telemig Celular Ricardo Eletro Ri Rappy Oi Futshow Lilica Repilica Help Click Celular Body Boos Java Planeta Celular .M Marina Presentes P de Mulher Uni-duni-t Foto 1 Oi Betel Ospcio Po Ortobom Pitutu Danbio Nova Vida Cacau Show Atividade tica Outros Alimentao Artigos Eletrnicos Vesturio Feminino tica Telefones/Acessrios Eletrodomsticos Brinquedos Telefones/Acessrios Artigos Esportivos Vesturio Infantil Moda Jovem Telefones/Acessrios Moda Jovem Moda Jovem Telefones/Acessrios Vesturio Masculino Brinquedos Calados Femininos Vesturio Infantil Foto Revelao Telefones/Acessrios Moda Jovem Vesturio Feminino Outros Artigos do Lar Calados Geral Mveis Livraria Outros Alimentao AMM 1 Ano 2.427,00 3.169,60 1.800,00 2.000,00 2.775,25 2.160,00 14.940,00 13.000,00 5.000,00 3.532,00 2.520,00 2.365,00 2.600,00 3.457,91 2.660,00 4.790,00 3.360,00 6.720,00 2.750,00 2.800,00 3.955,00 5.000,00 4.160,00 2.700,00 4.500,00 3.920,00 14.000,00 1.920,00 2.800,00 4.406,27 Valor Total (R$) 7.281,00 9.508,80 5.400,00 6.000,00 8.325,75 6.480,00 14.940,00 13.000,00 15.000,00 10.596,00 7.560,00 7.095,00 7.800,00 10.373,73 7.980,00 14.370,00 10.080,00 20.160,00 8.250,00 8.400,00 11.865,00 15.000,00 12.480,00 8.100,00 13.500,00 11.760,00 14.000,00 5.760,00 8.400,00 299.465,28

2006 Loja Contrato Assinado 28/3/2005 1/4/2005 1/5/2005 1/5/2005 12/5/2005 1/6/2005 8/6/2005 13/6/2005 7/7/2005 1/8/2005 16/8/2005 1/9/2005 15/9/2005 1/10/2005 17/10/2005 11/11/2005 Total Numero 3090 3086 1123/27/29/31 PA15 2085 3035 3052 3027 3048 3039 PA 06 1143 3112 2054 1049 1137 16 rea (m2) 32,00 32,00 276,18 60,27 112,00 28,00 84,13 24,00 57,00 30,00 46,40 58,32 60,00 47,30 124,00 76.15 1.071,60 Nome Fantasia Nova Vida Multitravel Alfazeta Bobs ZAK Cacau Show Trilhas e Quilhas Confiana Planet Girls Ponto da Prata Fulldarin Walker Sport The Army Nui Nalu Max Computador Look Eyewear Atividade Livraria Outros Servios Livraria Fast-Food Moda Jovem Outros Alimentao Moda Jovem Jias/Relgios Vesturio Feminino Acessrios p/ Vesturio Fast-Food Artigos Esportivos Moda Jovem Moda Jovem Informtica/Material Escritrio tica AMM 1 Ano 1.920,00 2.460,00 9.342,69 4.500,00 4.480,00 2.800,00 4.206,50 2.400,00 4.560,00 3.000,00 6.032,00 2.000,00 2.700,00 3.547,50 5.580,00 4.569,00 4.006,11 Valor Total (R$) 7.680,00 9.840,00 37.370,76 18.000,00 17.920,00 11.200,00 16.826,00 9.600,00 18.240,00 12.000,00 24.128,00 8.000,00 10.800,00 14.190,00 22.320,00 18.276,00 256.390,76

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2007 Loja Contrato Assinado 1/2/2006 1/2/2006 1/2/2006 20/2/2006 14/3/2006 1/4/2006 27/4/2006 11/4/2006 26/4/2006 1/4/2006 1/6/2006 13/7/2006 3/8/2006 28/8/2006 1/9/2006 1/9/2006 1/9/2006 1/9/2006 1/9/2006 26/12/2006 Total AMM N 3023 1142 1119 2049 3050 2029 1041 1066 3082 3036 1123 2081 2007 3110 3030 3026 3020 3024 3046 3041 21 rea (m2) 51.90 35.20 138.78 49.26 84.43 102,00 302,00 144,00 88,30 990,29 276,18 82,50 80,00 40,00 60,50 67,58 36,40 34,00 38,00 24,00 2.365,75 Nome Fantasia Spatifilus Traveltour Breeze Ponta Enconta Constance Le Postiche Banco Ita Polishop Camisaria Colombo Marisa Cook Eletroraro Scanner For All Mak O Boticrio Najara Indira Lotrica Clssico Jias Bazzar Click Celular Atividade Calados Femininos Outros Servios Cabeleireiro/Esttica Vesturio Feminino Calados Femininos Artigos para Viagens Servios Financeiros Outros Artigos do Lar Vesturio Masculino Loja Departamentos Eletrodomsticos Moda Jovem Calados Geral Vesturio Feminino Perfumaria/Cosmticos Vesturio Feminino Outros Servios Jias/Relgios Vesturio Feminino Telefones/Acessrios Ano 5.350,00 2.112,00 3.500,00 4.761,96 5.488,00 5.800,00 12.000,00 5.040,00 3.973,50 14.500,00 15.000,00 4.955,61 6.400,00 2.800,00 9.800,00 5.500,00 1.874,96 3.230,00 3.800,00 2.894,84 5.939,04 1 Valor Total (R$) 21.400,00 8.448,00 14.000,00 19.047,84 21.952,00 23.200,00 48.000,00 20.160,00 15.894,00 58.000,00 60.000,00 19.822,44 25.600,00 11.200,00 39.200,00 22.000,00 7.499,84 12.920,00 15.200,00 11.579,36 475.123,48

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APENDICE E Oramento de mveis e eletros para escritrio de Imobiliria

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Mesas de diferentes tamanhos que se associam criando amplas superfcies de trabalho, espaos para reunies e auditrios. Os tubos quadrados das bases e os tampos de aparncia extremamente leve transmitem uma leveza visual ao ambiente que se associa elegncia dos acabamentos em preto ou luminosidade da composio da madeira branca ao metal prata lunar.

MESAS RETANGULARES 130X 75 E 160X75 Bases com a mesma profundidade (75cm). Embora com frentes diferentes, possuem as mesmas caractersticas - tampos em madeira que recebem acabamento laminado de baixa presso e bordas em PVC chanfradas e estrutura em tubo quadrado de 40mm. Esta combinao garante a resistncia necessria ao uso freqente e aumenta o conforto ergonmico. Ambas funcionam bem como mesas para a sala de jantar, home office e office. Em estaes de trabalho individual podem ser compostas a outros mdulos criando uma ampla superfcie de trabalho atravs da formao de estaes em L. A mesa de 160x75 cm tambm serve como mesa de reunio para at seis pessoas.

Mesa de 160x75cm em duas possibilidades: esquerda formando uma estao de trabalho individual em L e direita como mesa de reunio que acomoda at seis pessoas. MESA 130X50 C/RODZIOS Grande diferencial da linha, ideal para uso como mesa para auditrios. Sua frente de 130 cm foi pensada para que caibam duas cadeiras; e os rodzios para agilizarem a montagem de diferentes configuraes em um mesmo ambiente. Pode ser composta tambm s mesas retangulares da linha criando estaes de trabalho individuais e mltiplas que ganham mobilidade e praticidade com a presena dos rodzios.

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APARADOR 120X45 Possui as mesmas caractersticas das mesas retangulares e pode ser utilizada tanto em ambientes office quanto como mvel de apoio em salas de estar e jantar. A juno lado a lado de mais de um aparador cria uma extensa bancada de apoio para os materiais de escritrio, impressora e at para aquele cafezinho do momento de descontrao das atividades no ambiente de trabalho.

Acima as duas opes de acabamento do aparador e do restante da linha: tampo e estrutura na cor preta ou estruturas prata lunar e tampos brancos.

BOSS MESA REUNIAO OVAL 240X92 R$1.478,00

BOOT POLI GAVETEIRO 3GV. R$895,00

MELBOURNE CADEIRA ASSISTENTE R$406,00

TREVO GAVETEIRO 4GV R$499,00

MESA DE REUNIO OVAL MILLUS 74962

TOLEMAN MESA RET. 110X60 VIDRO R$525,00

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BOSS MESA REUNIAO OVAL 240X92 R$1.478,00

BOSS MESA REUNIAO OVAL 240X92 R$1.478,00

WEBBY CS CADEIRA R$325,00

Retirado do site data 25/04/2008 http://www.tokstok.com.br/cgi-bin/WebObjects/TSVitrine.woa/wa/mostraVitrine?ps=51546

Preo Fixo:

R$ 490.00

Retirado do site data 25/04/08 http://lista.mercadolivre.com.br/_CustId_42615158

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APENDICE F Projeo de pagamento do emprstimo bancrio recurso de terceiros necessrio a criao da empresa.
Valor do Financiamento Pretendido: R$ 82.869,00. TJLP: 6,25%. Juros: 5,15% a.a. nominais, equivalentes a 5,27% efetivos ao ano. TOTAIS 82869 15116,76 15116,76 12874,48 110860,25

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APENDICE G Oramento de mveis e eletros para escritrio de Imobiliria

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Partilha do Simples Nacional Servios

Receita Bruta em 12 meses (em R$) At 120.000,00 De 120.000,01 a 240.000,00 De 240.000,01 a 360.000,00 De 360.000,01 a 480.000,00 De 480.000,01 a 600.000,00 De 600.000,01 a 720.000,00 De 720.000,01 a 840.000,00 De 840.000,01 a 960.000,00 De 960.000,01 a 1.080.000,00 De 1.080.000,01 a 1.200.000,00 De 1.200.000,01 a 1.320.000,00 De 1.320.000,01 a 1.440.000,00 De 1.440.000,01 a 1.560.000,00 De 1.560.000,01 a 1.680.000,00 De 1.680.000,01 a 1.800.000,00 De 1.800.000,01 a 1.920.000,00 De 1.920.000,01 a 2.040.000,00 De 2.040.000,01 a 2.160.000,00 De 2.160.000,01 a 2.280.000,00 De 2.280.000,01 a 2.400.000,00

ALQUOTA 4,50% 6,54% 7,70% 8,49% 8,97% 9,78% 10,26% 10,76% 11,51% 12,00% 12,80% 13,25% 13,70% 14,15% 14,60% 15,05% 15,50% 15,95% 16,40% 16,85%

IRPJ 0,00% 0,00% 0,16% 0,52% 0,89% 1,25% 1,62% 2,00% 2,37% 2,74% 3,12% 3,49% 3,86% 4,23% 4,60% 4,90% 5,21% 5,51% 5,81% 6,12%

CSLL 1,22% 1,84% 1,85% 1,87% 1,89% 1,91% 1,93% 1,95% 1,97% 2,00% 2,01% 2,03% 2,05% 2,07% 2,10% 2,19% 2,27% 2,36% 2,45% 2,53%

COFINS 1,28% 1,91% 1,95% 1,99% 2,03% 2,07% 2,11% 2,15% 2,19% 2,23% 2,27% 2,31% 2,35% 2,39% 2,43% 2,47% 2,51% 2,55% 2,59% 2,63%

PIS/PASEP 0,00% 0,00% 0,24% 0,27% 0,29% 0,32% 0,34% 0,35% 0,37% 0,38% 0,40% 0,42% 0,44% 0,46% 0,47% 0,49% 0,51% 0,53% 0,55% 0,57%

ISS 2,00% 2,79% 3,50% 3,84% 3,87% 4,23% 4,26% 4,31% 4,61% 4,65% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

Fonte: BRASIL, Planalto, Lei Complementar, 123/06 de 14 de dezembro de 2006. Presidncia da Repblica, Casa Civil, Subchefia para Assuntos Jurdicos < http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/Leis/LCP/Lcp123.htm>. Acesso em 10 de maio de 2007.

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APENDICE H Financiamento Veculo

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Valor do Financiamento Pretendido: R$ 30.000,00. TJLP: 6,25%. Juros: 5,15% a.a. nominais, equivalentes a 5,27% efetivos ao ano. Data do Amortizao de Encargos Bsicos Pgto. de Encargos Principal Projetados Bsicos Parcela Pagamento 1 30/05/08 Carncia 151,95 Carncia 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 30/06/08 Carncia 30/07/08 Carncia 30/08/08 30/09/08 30/10/08 30/11/08 30/12/08 30/01/09 28/02/09 30/03/09 30/04/09 30/05/09 30/06/09 30/07/09 30/08/09 30/09/09 30/10/09 30/11/09 30/12/09 30/01/10 28/02/10 30/03/10 30/04/10 30/05/10 30/06/10 30/07/10 30/08/10 30/09/10 30/10/10 30/11/10 30/12/10 30/01/11 28/02/11 30/03/11 30/04/11 30/05/11 30/06/11 30/07/11 30/08/11 30/09/11 30/10/11 30/11/11 30/12/11 30/01/12 29/02/12 30/03/12 30/04/12 30/05/12 30/06/12 30/07/12 30/08/12 30/09/12 30/10/12 30/11/12 30/12/12 30/01/13 28/02/13 30/03/13 30/04/13 TOTAIS 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 526,32 30000 157,82 Carncia 153,51 Carncia 159,45 157,47 150,44 153,41 146,47 149,26 137,64 140,29 142,79 136,07 138,38 131,74 133,86 131,57 125,07 126,89 120,49 122,09 111,92 113,38 114,66 108,52 109,58 103,55 104,39 101,75 95,89 96,38 90,63 90,88 82,4 82,49 82,38 76,93 76,58 71,25 70,64 67,63 62,49 61,49 56,49 55,23 50,36 47,24 45,56 40,91 38,95 34,44 32,2 28,77 24,49 21,8 17,67 14,68 10,35 7,18 3,73 5472,53 10,93 13,74 16,47 19,31 22,08 24,95 27,65 30,45 33,37 36,2 39,14 42,01 44,98 47,97 50,88 53,9 56,84 59,89 62,76 65,75 68,85 71,86 74,99 78,04 81,2 84,38 87,47 90,69 93,81 97,06 100,11 103,28 106,58 109,78 113,11 116,35 119,71 123,1 126,38 129,8 133,12 136,58 139,93 143,31 146,81 150,22 153,76 157,21 160,79 164,38 167,88 171,51 175,05 178,72 182,17 185,76 189,49 5472,53

Pgto. de Encargos Adicionais

Prestao Saldo Total Devedor 129,4 129,4 30151,95 134,42 130,74 673,04 674,17 670,91 676,29 673,13 678,39 671,17 676,24 681,3 678,39 683,32 680,52 685,31 686,35 683,72 688,29 685,77 690,2 684,39 688,62 692,82 690,6 694,64 692,54 696,42 697,36 695,45 699,09 697,31 700,78 696,59 699,85 703,06 701,62 704,65 703,34 706,19 707,01 705,92 708,49 707,55 709,93 709,14 709,86 711,94 711,38 713,25 712,86 714,52 715,2 715,05 716,4 716,41 717,54 717,3 718,19 718,98 40133,31 30309,76 30463,28 30085,48 29702,9 29310,55 28918,34 28516,41 28114,41 27698,08 27281,6 26864,72 26438,27 26011,19 25574,6 25137,16 24694,45 24242,32 23788,99 23326,32 22862,2 22385,04 21906,36 21425,85 20936,2 20444,47 19943,66 19440,53 18931,59 18413,69 17893,06 17363,56 16831,07 16287,05 15739,94 15189,43 14630,26 14067,41 13496 12920,6 12338,82 11748,61 11153,99 10551,04 9943,38 9327,49 8705,11 8077,54 7441,92 6800,79 6151,71 5496,81 4834,88 4165,17 3489,15 2805,45 2115,1 1416,97 712,07 0

134,42 130,74 135,8 134,12 128,12 130,66 124,74 127,12 117,21 119,47 121,62 115,88 117,86 112,2 114,01 112,06 106,52 108,07 102,61 103,99 95,31 96,56 97,66 92,42 93,33 88,19 88,91 86,66 81,66 82,09 77,18 77,41 70,17 70,25 70,17 65,52 65,22 60,68 60,16 57,6 53,22 52,37 48,11 47,04 42,89 40,23 38,81 34,84 33,18 29,33 27,42 24,5 20,85 18,57 15,05 12,51 8,82 6,11 3,17 4660,78

112

APENDICE I Financiamento Capital de terceiros

113

Valor do Financiamento Pretendido: R$ 82.869,00. TJLP: 6,25%. Juros: 5,15% a.a. nominais, equivalentes a 5,27% efetivos ao ano. Encargos Bsicos Data do Amortizao de Parcela Pagamento Principal Projetados 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 30/05/08 Carncia 30/06/08 Carncia 30/07/08 Carncia 30/08/08 30/09/08 30/10/08 30/11/08 30/12/08 30/01/09 28/02/09 30/03/09 30/04/09 30/05/09 30/06/09 30/07/09 30/08/09 30/09/09 30/10/09 30/11/09 30/12/09 30/01/10 28/02/10 30/03/10 30/04/10 30/05/10 30/06/10 30/07/10 30/08/10 30/09/10 30/10/10 30/11/10 30/12/10 30/01/11 28/02/11 30/03/11 30/04/11 30/05/11 30/06/11 30/07/11 30/08/11 30/09/11 30/10/11 30/11/11 30/12/11 30/01/12 29/02/12 30/03/12 30/04/12 30/05/12 30/06/12 30/07/12 30/08/12 30/09/12 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84

Pgto. de Encargos Bsicos

Pgto. de Encargos Adicionais 357,45 371,3 361,14

Prestao Total 357,45 371,3 361,14 1859,15 1862,26 1853,25 1868,13 1859,38 1873,91 1853,97 1867,98 1881,96 1873,93 1887,54 1879,8 1893,03 1895,9 1888,63 1901,26 1894,3 1906,53 1890,49 1902,17 1913,78 1907,63 1918,8 1913 1923,73 1926,32 1921,04 1931,09 1926,17 1935,76 1924,2 1933,2 1942,06 1938,08 1946,45 1942,85 1950,72 1952,98 1949,97 1957,07 1954,47 1961,03 1958,85 1960,84 1966,58 1965,04 1970,22 1969,13 1973,73 1975,6

Saldo Devedor 83288,72 83724,66 84148,71 83105,13 82048,33 80964,54 79881,13 78770,89 77660,43 76510,42 75359,97 74208,41 73030,42 71850,7 70644,73 69436,39 68213,47 66964,56 65712,32 64434,29 63152,25 61834,21 60511,93 59184,64 57832,05 56473,76 55090,38 53700,59 52294,74 50864,13 49426,01 47963,37 46492,47 44989,71 43478,43 41957,76 40413,18 38858,41 37279,99 35690,59 34083,52 32453,2 30810,67 29145,15 27466,59 25765,32 24046,12 22312,6 20556,8 18785,82 16992,87 15183,83 13355,39

419,72 Carncia 435,94 Carncia 424,05 Carncia 440,44 434,98 415,56 423,78 404,58 412,3 380,19 387,51 394,44 375,85 382,25 363,91 369,76 363,44 345,49 350,5 332,82 337,26 309,17 313,18 316,73 299,76 302,7 286,03 288,35 281,07 264,86 266,23 250,33 251,05 227,61 227,87 227,57 212,51 211,53 196,81 195,13 186,81 172,63 169,86 156,05 152,55 139,11 130,5 125,86 113,01 107,6 95,15 88,94 79,47 30,18 37,95 45,5 53,35 60,98 68,91 76,37 84,12 92,17 100 108,13 116,04 124,26 132,52 140,55 148,9 157,02 165,45 173,37 181,62 190,18 198,5 207,15 215,56 224,3 233,08 241,63 250,5 259,14 268,1 276,53 285,3 294,4 303,25 312,45 321,4 330,69 340,03 349,11 358,55 367,73 377,26 386,54 395,86 405,54 414,96 424,74 434,25 444,14 454,07

375,13 370,48 353,91 360,93 344,56 351,16 323,76 330,02 335,95 320,09 325,56 309,92 314,93 309,54 294,23 298,52 283,44 287,24 263,28 266,72 269,76 255,29 257,81 243,59 245,59 239,39 225,57 226,75 213,19 213,82 193,82 194,06 193,82 180,98 180,16 167,61 166,19 159,11 147,02 144,67 132,9 129,93 118,47 111,14 107,2 96,24 91,64 81,03 75,75 67,69

114

54 55 56 57 58 59 60 TOTAIS

30/10/12 30/11/12 30/12/12 30/01/13 28/02/13 30/03/13 30/04/13

1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 1453,84 82869

67,64 60,22 48,82 40,56 28,6 19,82 10,3 15116,76

463,73 473,77 483,53 493,67 503,21 513,12 523,42 15116,76

57,61 51,29 41,57 34,55 24,36 16,88 8,77 12874,48

1975,18 1978,9 1978,95 1982,06 1981,41 1983,85 1986,03 110860,25

11505,46 9638,07 7749,51 5842,55 3914,1 1966,96 0