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Recomienda especialista cuidar contratos de arrendamiento

Por: Lic. Alejandro Gmez Montemayor, Lunes, 04 de Febrero de 2008

Por ahorrarse realizan contratos utilizando formatos que se consiguen en papeleras, o se basan en otros fueron celebrados hace mucho tiempo y no estn actualizados. El arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo y principal, se perfecciona cuando las dos partes contratantes se obligan recprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El arrendamiento es uno de los contratos que tiene mayor importancia tanto terica como prctica, por los problemas que suscita, por su reglamentacin minuciosa en el Cdigo Civil como en el Cdigo de Procedimientos Civiles Estatales, y por su constante aplicacin en la prctica. Nuestro Cdigo Civil slo comprende dentro del contrato de arrendamiento, una de las formas que regul el derecho romano, o sea, el arrendamiento de cosas (locatio conductio rei). Un contrato se define como el acuerdo de voluntades celebrado entre dos o ms personas para crear o transmitir derechos y obligaciones. El contrato de Arrendamiento es aquel en virtud del cual una persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario, el uso o goce temporal de un bien a cambio del pago de un precio. CLASIFICACIN Es bilateral porque da nacimiento a derechos y obligaciones en ambas partes, es decir, concesin del uso o goce de una cosa y el pago de un precio. Se considera oneroso porque impone provechos y gravmenes recprocos. Es conmutativo porque los provechos y gravmenes son ciertos y conocidos desde la celebracin del contrato; es decir, cuando la cuanta de las prestaciones puede determinarse desde la celebracin del contrato. Se dice que el contrato de arrendamiento es principal porque tiene existencia independiente. Desde otro punto de vista, el arrendamiento se clasifica como civil, mercantil o administrativo. El carcter de civil se determina por exclusin, es decir, cuando no es mercantil ser civil, sin embargo ser mercantil cuando recae sobre bienes, existiendo, de acuerdo a l Cdigo de Comercio, el propsito de especulacin comercial. Ser administrativo en atencin a la naturaleza de los bienes cuando stos pertenecen a la Federacin, Estados o Municipios. Respecto a la renta o precio del arrendamiento, ste puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse, sin consumirse; excepto aqullos que la ley prohba arrendar y los derechos estrictamente personales. Es importante sealar que el contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido. En caso de que se transmita la propiedad del bien arrendado, el arrendamiento subsistir, y en ese caso, el arrendatario deber pagar la renta estipulada al nuevo propietario, una vez que le fue notificado judicialmente, ante notario pblico o bien ante dos testigos, de la referida transmisin del bien. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR I.- A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; II.

- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; III. - A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; IV. - A garantizar el uso o goce pacfico de la cosa por todo el tiempo del contrato; V.- A responder de los daos y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO I.- A poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daos y perjuicios que su omisin cause. II.- A poner en conocimiento del propietario, en el ms breve trmino posible, toda usurpacin o novedad daosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daos y perjuicios que cause con su omisin. III.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; IV.- A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios; V.- A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella. Como se dijo en lneas anteriores, la renta puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, la cual debe ser pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitacin o despacho del arrendatario. En ocasiones el arrendatario modifica o altera la forma de la cosa arrendada, o las partes que la componen, lo cual est prohibido, a menos de que exista el consentimiento expreso del arrendador, la pena a cargo del arrendatario por dicha circunstancia ser restablecer la cosa al estado en que la recibi, adems de responder de los daos y perjuicios. El arrendatario tiene derecho a que se le prefiera en igual de circunstancias sobre otro interesado en caso de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de la finca, as como del derecho del tanto, en caso de que el dueo quiera vender la finca arrendada, solamente en el supuesto de que el contrato de arrendamiento haya durado ms de cinco aos, el arrendatario haya realizado mejoras de importancia a la finca, y se encuentre al corriente en el pago de la renta. Es importante sealar que no puede darse en arrendamiento una localidad que no rena las condiciones de higiene y salubridad exigidas en el Cdigo Sanitario. Todos los arrendamientos, sean de predios rsticos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirn a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipacin si el predio es urbano, y con un ao si es rstico. TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO I.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada; II. - Por convenio expreso; III.- Por nulidad; IV.- Por rescisin; V.- Por confusin; VI. - Por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; VII. - Por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pblica; VIII.- Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento. TCITA RECONDUCCIN Si despus de terminado el arrendamiento y su prrroga, si la hubo, contina el arrendatario sin oposicin en el goce y uso del predio, y ste es rstico, se entender renovado el contrato por otro ao. RESCISIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El arrendador puede exigir la rescisin del contrato: I.- Por falta de pago de la renta; II. - Por usarse la cosa en contravencin a lo pactado; III.- Por el subarriendo de la cosa en caso de no haberse pactado. Lo expuesto anteriormente forma parte de las clusulas que se estipulan en los contratos de arrendamiento, sin embargo, pueden estipularse otras clusulas especiales, sin olvidar que, cada uno se obliga en la manera y trminos que aparezca

que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley. Los contratantes pueden poner las clusulas que crean convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencias de su naturaleza ordinaria, se tendrn por puestas aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y trminos permitidos por la ley. Pueden los contratantes estipular cierta prestacin como pena para el caso de que la obligacin no se cumpla, o no se cumpla de la manera convenida. Si tal estipulacin se hace, no podrn reclamarse, adems, daos y perjuicios. SUBARRENDAMIENTO Hay subarrendamiento cuando el arrendatario arrienda la misma cosa que recibi en arrendamiento, es decir, respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. Es requisito esencial del subarrendamiento que, el arrendatario tenga capacidad especial para celebrar este contrato, es decir, es esencial tener autorizacin general o especial del arrendador. PROCEDIMIENTO JUDICIAL Respecto al Procedimiento Judicial para demandar cuestiones del contrato de Arrendamiento, es competente el Juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble arrendado. Con las reformas al Cdigo de Procedimientos Civiles las controversias que se susciten respecto a los contratos de arrendamiento se sujetarn al procedimiento oral, independientemente de la cuanta. Tanto la demanda, la contestacin, reconvencin y contestacin a sta, debern presentarse por escrito, y deben reunir los requisitos esenciales que establece el Cdigo de Procedimientos Civiles del Estado, ofreciendo cada una de las partes las pruebas para demostrar sus hechos o excepciones. Con la demanda se debe exhibir el contrato de arrendamiento respectivo, en el caso de haberse celebrado por escrito. En el caso de que el contrato de arrendamiento sea otorgado o ratificado ante el fedatario pblico, el actor podr solicitar al juez provea auto en el que se requiera al demandado, para que en el acto de la diligencia compruebe con los documentos respectivos estar al corriente del pago de las rentas, y si no lo hiciera, se le embargue bienes bastantes para cubrir las pensiones y costas reclamadas y acto continuo se emplazar al demandado. Lo anterior es de suma importancia, toda vez que antes de las reformas al Cdigo de Procedimientos Civiles, la parte actora no poda sealar bienes al arrendatario para garantizar las rentas vencidas sino hasta que concluyera el juicio. Actualmente la parte actora puede sealar bienes para embargo en el momento de la diligencia de emplazamiento, en caso de que el contrato se encuentre ratificado ante fedatario pblico, garantizando as el arrendador las rentas vencidas y que se sigan venciendo hasta la conclusin del juicio. CONCLUSIONES En ocasiones las partes, por tratar de ahorrarse el honorario del abogado, realizan contratos de arrendamiento utilizando los formatos que se consiguen en papeleras, o se basan en contratos de arrendamiento que fueron celebrados hace mucho tiempo, los cuales no se encuentran actualizados, situacin que trae como consecuencia problemas legales a futuro para las partes, por lo que se recomienda acudir con un Abogado especialista que adems forme parte de un Colegio de Abogados, lo cual da confianza al cliente de que su honestidad y profesionalismo se encuentran avalados por un Colegio de Profesionistas del Derecho. El autor es miembro del Colegio de Abogados de Nuevo Len, A.C., labora en el Despacho Altertax, S.C.. Es Asesor y Litigante en las reas de Civil, Corporativo, Penal, Mercantil, Financiero, Propiedad Intelectual y Administrativo. Cuenta con Maestra en Derecho Mercantil por la U.A.N.L. Diplomado en Derecho de Propiedad Intelectual e Industrial por el I.T.E.S.M. Diversos cursos sobre oralidad en los Juicios Familiares y Civiles.