LECCION 18 - LA USUCAPION

LECCIN XVIII LA USUCAPIN 1. CONCEPTO: La usucapin es la adquisicin del dominio por continuar en la posesin durante el tiempo determinado por la Ley. Es una forma de adquirir el dominio consistente en la obtencin de un derecho por el transcurso del tiempo, por el uso de una cosa en forma constante e ininterrumpida. Se trata de la prescripcin adquisitiva de dominio por contraposicin a la prescripcin liberatoria o extintiva por el cual por el transcurso del tiempo se extinguen las obligaciones. Histricamente en el Derecho Romano se daba la usucapin y la prescripcin, la usucapin se produca a los un ao respecto de las cosas muebles, y a los dos de los inmuebles que estuvieran en el suelo itlico. La prescripcin, por el contrario demandaba una ocupacin de diez aos entre presentes y veinte entre ausentes, y siempre que se tratara de inmuebles en las provincias romanas. Es posible conceptualizar a la usucapin, como el derecho por el cual, el poseedor de una cosa, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley, posterior a los trmites judiciales encaminados a su efectivizacin. 2. FUNDAMENTOS. El fundamento esencial de la usucapin es la necesidad de proteger y estimular la produccin y el trabajo. quien durante largos aos ha cultivado un inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser protegido por la ley, afianzado en su derecho, estimulando su trabajo. Quien ha abandonado sus bienes y se desinteres de ellos no merece la proteccin legal. La sociedades modernas no conciben la propiedad como un derecho absoluto; ser dueos supone crecientes responsabilidades, no solo derechos. Utilidad: La usucapin es tambin un modo de resolver un problema que de otra manera no tendra solucin. Si una persona posee o trabaja un inmueble abandonado por largo tiempo por su dueo, de no mediar la usucapin estara expuesto a una reivindicacin originada en ttulos que podran datar de cien aos o ms, en estas condiciones el poseedor se hallara con un perpetuo peligro sobre sus derechos, no le alentara a hacer mejoras o inversiones, con lo cual tampoco podra explotarlo en forma intensiva ni mejoras las condiciones de la cosa ni de su propia situacin patrimonial. La usucapin tiene entonces un fundamento de orden pblico, porque ha sido regulado no slo atendiendo al inters del poseedor sino tambin al inters social. 3. SUS MODALIDADES. REQUISITOS: Atendiendo al tiempo requerido para la usucapin de inmuebles, dos son las modalidades: la usucapin larga y sus requisitos son la posesin por 20 aos sin

necesidad de buena fe; y la usucapin corta, cuyos requisitos son la posesin por el trmino de 10 aos buena fe y el justo ttulo 5. QUIENES PUEDEN USUCAPIR?. Para el caso rige en principio la regla establecida en la LEY N 2.169/03 QUE ESTABLECE LA MAYORA DE EDAD, que en su art. 1 establece: Modificase el Artculo 36 de la Ley N 1183/85 Cdigo Civil, el cual queda redactado de la siguiente manera: Art. 36.- La capacidad de hecho consiste en la aptitud legal de ejercer uno por s mismo o por si solo sus derechos. Este Cdigo reputa plenamente capaz a todo ser humano que haya cumplido dieciocho aos de edad y no haya sido declarado incapaz judicialmente. Sin embargo debe considerarse que los menores de catorce aos estn habilitados a tomar la posesin por s mismos y as comenzar el curso del plazo para usucapir. Tal lo que dispone el art. 1925 que establece: Se adquiere la posesin de una cosa, cuando se obtenga el poder fsico sobre ella. Pueden adquirir por aprehensin la posesin originaria, quienes hubieren cumplido catorce aos, como tambin toda persona capaz de discernimiento. Dichos extremos no sern necesarios, cuando por acto de terceros se hubiere puesto una cosa bajo el poder de una persona, aunque fuere incapaz. 6. COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIN. En general son susceptibles de usucapin tanto las cosas muebles como las inmuebles que no estn afectados de inalienabilidad (inenajenabilidad). Es de aplicacin las reglas de la usucapin a todos los bienes que se encuentren dentro del comercio. No se pueden usucapir las tierras del dominio privado del Estado y de los Entes autnomos del derecho pblico. El art. 1904 establece: Los inmuebles del dominio privado del Estado y de propiedad pblica o privada de las Municipalidades no pueden adquirirse por prescripcin. 7. USUCAPIN DE COSAS MUEBLES E INMUEBLES. La posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del que lo posee la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no fuere robada o perdida. En este caso no se presenta problema alguno, pero existen hiptesis ms complicadas. La posesin de mala fe: el poseedor de mala fe generalmente es un delincuente que se ha apoderado de la cosa mediante el hurto o el robo, si se trata de una cosa perdida ha omitido la obligacin legal de denunciar su hallazgo. El poseedor de mala fe de un inmueble tiene sin embargo algn tipo de preferencia frente al poseedor en iguales condiciones de una cosa mueble, porque el primero tiene la posibilidad de acogerse a la usucapin larga (de veinte aos). Posesin de buena fe de cosas robadas o perdidas: en este caso el poseedor adquiere la propiedad luego de transcurrido el lapso de 2 o 3 aos. El Art. 2031 del CC. Establece:

Cuando una cosa mueble, cuya transferencia exija inscripcin en un Registro Pblico, hubiese sido robada o perdida, podr su poseedor usucapirla en el trmino de dos aos computados desde que fuera anotada a su nombre. El plazo se extender a tres aos, para aquellas cosas muebles que en el mismo supuesto no requieran ser inscriptas. La posesin deber ser en ambos casos, de buena fe, continua y en calidad de dueo. 8. REQUISITOS PARA LA USUCAPIN CORTA Y LARGA. JUSTO TTULO Y BUENA FE. TTULO PUTATIVO. CONCEPTOS. DIFERENCIAS A. Usucapin larga: El Art. 1989 del CC., establece: El que poseyere ininterrumpidamente un inmueble veinte aos sin oposicin y sin distincin entre presentes o ausentes, adquiere el dominio de l sin necesidad de ttulo ni de buena fe, la que en este caso se presume. Podr pedir al juez que as lo declare por sentencia, la que servir de ttulo de propiedad para su inscripcin en el Registro de Inmuebles. Requisitos que debe reunir la posesin: a) El animus. El poseedor deber tener la cosa bajo su poder con animus domini; b) Posesin pblica. El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Es necesario que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida. Que la posesin para la usucapin sea pblica significa, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, ya que stos son los nicos que tienen derecho a oponerse a ella. c) Posesin pacifica. Porque una posesin adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripcin por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisicin del derecho. d) Posesin continua. La misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone, sin embargo no es necesario que aqul realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa; porque la voluntad de conservar la posesin se juzga que continua mientras no se haya manifestado voluntad contraria. e) Posesin ininterrumpida. La interrupcin consiste en un acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un tercero y aun ese acto puede provenir del propio poseedor como por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa. De este modo para que la posesin de lugar al derecho de usucapir debe durar veinte aos, sin interrupciones. B. Usucapin corta: El art. 1990 del CC., establece: Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y con justo ttulo, obtendr el dominio del mismo por la posesin continua de diez aos.-

Requisitos Los requisitos necesarios para que la adquisicin del dominio se consolide por la prescripcin o usucapin corta, cuando el enajenante carece de todo derecho para realizar la transmisin del derecho son: buena fe, justo ttulo y posesin continua de diez aos. Buena fe El Art. 1994 establece: La buena fe exigida por ste Cdigo, es la creencia sin duda alguna en el poseedor de ser el titular legtimo del derecho. La buena fe y el justo ttulo son dos condiciones distintas, pero es procedente advertir que: el que quiera prescribir, debe probar su justo ttulo, pero el mismo justo ttulo har presumir la buena fe. El justo ttulo y la buena fe son dos requisitos distintos pero no independientes, ya que el primero hace presumir el segundo. Es por ello que cuando el ttulo que presenta el poseedor adolece de un defecto de forma, se presume la mala fe; ya que al tratarse de un defecto manifiesto no puede pasar inadvertido para el poseedor, por cuanto nadie puede ignorar las reglas sobre las formas esenciales de los actos jurdicos. Jurisprudencia Argentina: - La buena fe requerida por la ley para la prescripcin ordinaria, supone la creencia fundada de que el enajenante era el verdadero dueo del inmueble, la creencia de que el enajenante tena la capacidad para transmitirlo y la creencia de que el ttulo de la adquisicin no adoleca de vicio alguno (Tucumn 1959, Verni y otros v. Moyano de, y otros, J.A. 1960 II-70). - Descartada la buena fe, es inadmisible la prescripcin decenal del C.C. (Corte Suprema, 1963, E.D., 7-183).

2. Justo ttulo El justo ttulo, es la causa jurdica de la posesin, el hecho o conjunto de hechos de los cuales se deriva la posesin como una consecuencia jurdica y no como algo arbitrario. El Art. 1995 define al Justo Ttulo del siguiente modo: Ser justo ttulo para la usucapin aquel que teniendo por fin transmitir el dominio o un derecho real, reviste las solemnidades exigidas por la Ley y el Art. 1996 aclara an ms el concepto al establecer: El ttulo debe ser verdadero y corresponder al inmueble posedo Es decir, el Justo Ttulo rene las condiciones de forma, pero le faltan las de fondo, porque emana de un no propietario o de quien siendo propietario, carece de capacidad para enajenar. Ttulos no aptos para prescribir En cambio, no es apto para prescribir el ttulo putativo, porque como lo establece el art. 1996, el ttulo debe ser verdadero y corresponder al inmueble posedo. No hay justo ttulo cuando el que sirvi de base a la transmisin no corresponde al inmueble adquirido. Tal sera por ejemplo el caso del ttulo falsificado.

El art. 1997 establece: Aunque la nulidad del ttulo sea meramente relativa al adquirente de la cosa, no podr ste usucapir contra terceros nicontra aquellos mismos de quienes emana el ttulo. Se puede considerar tambin el caso de que la adquisicin hubiera sido mediante dolo o violencia por parte de la adquirente, en cuyo caso no poda alegar la buena fe indispensable para la prescripcin corta. Otro caso es del Titulo sujeto a condicin: El Art. 1998 establece: El ttulo subordinado a una condicin suspensiva, no es eficaz para la usucapin sino desde su cumplimiento. El sometido a condicin resolutoria es til desde su origen para la usucapin, salvo el caso de que haya acaecido aqulla. Actos jurdicos eficaces para transmitir el dominio y cuando constituyen justo ttulo. El boleto de compraventa y otros casos. DOCTRINA; segn Salvat (autor Argentino): El justo ttulo ms comn es el contrato de compraventa. Pueden agregarse la permuta, la donacin, el aporte en sociedad; las ventas judiciales; la dacin en pago o pago por entrega de bienes, la particin de ascendientes entre los herederos; el legado. En todos estos casos, se trata efectivamente, de actos jurdicos que por su naturaleza misma estn destinados a operar la transferencia de la propiedad. No es suficiente para invocar la prescripcin decenal del art. 1990 C.C., la posesin derivada de un boleto de compraventa, pues este no constituye justo ttulo a ese efecto (1970, Casaubn, R. C., v. Arana L. E. ., L.L., 140-602). No constituye el justo ttulo necesario para adquirir por prescripcin breve y slo da accin para obtener la respectiva escritura traslativa de dominio, el compromiso de venta o promesa de venta de un inmueble aunque se haya formalizado en escritura pblica (1965, Bordani, Ortemin de, y otros, J.A., 1966-IV-642). La existencia de un ttulo es una condicin sustancial de la prescripcin, desde que el ttulo destituido de las formas esenciales no es ttulo y nada puede probar. Las faltas de formalidades es un obstculo invencible para que sea un justo ttulo, tal sera la venta de un inmueble por un documento privado. En ningn caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo ttulo. De modo que al faltar la escritura traslativa de dominio debe regir la prescripcin veinteal. Tampoco pueden considerarse como justo ttulos los contratos que slo transmiten la tenencia de la cosa, como la locacin, el depsito, el prstamo de uso. Tampoco los actos jurdicos simplemente declarativos de derechos, pero que no comportan en s mismos la transferencia del derecho de propiedad, como la particin o la transaccin; por anlogas razones, tampoco puede considerarse como justo ttulo, la sentencia que ordena la entrega de un inmueble. Mucho menos una mensura, la cual se reduce a determinar en el terreno la ubicacin que corresponde al ttulo de propiedad