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Qu es un Prstamo Por el contrato de prstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use

de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condicin de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de prstamo. El comodato es esencialmente gratuito. El simple prstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar inters. As define nuestro Cdigo Civil la figura genrica del prstamo y las dos especies que comprende. De un lado, el prstamo de bienes que por sus caractersticas no permiten su sustitucin por otros absolutamente idnticos, de modo que solo pueden devolverse aquellos. De otra parte, el prstamo de cosas que si son fcilmente sustituibles unas por otras, pues es indiferente recuperar las que se entregaron u otras idnticas. El caso ms usual es el del dinero ya que entregndose una cantidad de moneda de curso legal, basta la devolucin de otra cantidad igual. En este supuesto, si la cantidad a devolver fuera la misma entregada, el prstamo ser gratuito. Pero si se devuelve ms porque el prstamo es retribuido, se le estn aplicando intereses. Sobre esta base, cuando tenemos necesidad de dinero para s atisfacer una necesidad que se nos pueda presentar (adquisicin de vivienda, coche, viajes, arreglo de la casa, ordenador,), podemos solicitar un prstamo. Normalmente, los prstamos los concede un banco, caja u otra entidad financiera, aunque tambin los puede conceder un particular (familiar, amigo, extrao, ). Quien nos concede el prstamo suele exigirnos algn tipo de garanta y, normalmente, nos cobrar un precio. Nos centraremos aqu en los prstamos bancarios por ser los ms frecuentes. Clases de prstamos: Por el tipo de garanta exigida podemos distinguir entre prstamos personales y prstamos hipotecarios. En los prstamos personales el banco o caja no nos exige otra garanta que la personal, en los trminos a que haremos ms tarde referencia. Suelen ser prstamos de menor entidad y con un plazo de duracin ms breve. Es frecuente solicitar un prstamo personal para la adquisicin de un coche, realizar un viaje y otros gastos de reducida cuanta. En los prstamos hipotecarios, la devolucin del capital prestado se garantiza con la hipoteca de un inmueble. Suelen ser prstamos de cuanta ms elevada y el plazo de devolucin de la cantidad prestada es tambin mayor. Aunque no slo se pacta este tipo de prstamo para adquirir una casa, esto suele ser lo habitual. El banco garantiza la devolucin de la cantidad prestada para adquirir la casa con la hipoteca que se constituye sobre ella, lo cual permite al banco que, en caso de impago, acuda a un procedimiento judicial sumario de ejecucin hipotecaria, especialmente rpido, que concluye con la subasta de la casa para cobrarse la cantidad debida. El dinero necesario para la adquisicin de la vivienda habitual puede obtenerse a travs de un prstamo hipotecario concertado con una entidad de crdito, que es lo ms corriente. Sin embargo, tambin puede prestarnos el dinero un familiar. Normalmente, ste no nos cobrar intereses, constituyendo, as, un crdito gratuito. La Direccin General de Tributos, en varias ocasiones, ha reconocido la posibilidad de esto prstamos gratuitos, si s bien, la gratuidad debe probarse pues, de lo contrario, se presume retribuidos al inters legal del dinero.La jurisprudencia acepta como prueba la escritura pblica ante notario (DGT 28 -071992). Siendo la hipoteca la principal, existen sin embargo otras posibles garantas. Puede constituirse una prenda sobre bienes muebles o hipotecas especiales sobre automviles, maquinaria industrial, etc. Tambin pueden prestar fianza otras personas a su favor, de modo que respondern por usted si no puede hacerlo. 1. Prstamos Personales: Centrndonos en los prstamos personales y visto su concepto, analizaremos sus clases principales: Por el plazo en que ha de ser devuelta la cantidad prestada se distinguen los prstamos a plazo y los prstamos a la vista.

En los prstamos a plazo el banco no puede exigir la devolucin de la cantidad prestada sino cuando transcurra el plazo pactado. Por el contrario, en los prstamos a la vista el banco puede exigir la devolucin de todo el principal en cualquier momento. Si no se pacta otra cosa el prstamo es a la vista., Por la inseguridad que los prstamos a la vista generaran en los clientes se suelo pactar un plazo de devolucin del principal prestado, es decir un prstamo a plazo. Normalmente los bancos, en los prstamos a plazo, nos dan diversas opciones acerca del plazo dentro del cual ha de devolverse la cantidad prestada. Cuanto mayor sea el nmero de aos al cabo de los cuales deba devolverse el capital, ms intereses se pagan y, por tanto, ms se paga en conjunto.Depender el plazo, en gran medida de la cantidad que vamos a poder pagar peridicamente como cuota: a ms cuota, menor duracin del plazo y de la cantidad de intereses. Existen, no obstante prstamos personales que presentan especialidades. De estos destacaremos dos: Plizas de crdito en cuenta corriente: En ellas el banco concede al cliente la posibilidad de disponer de dinero hasta un tope, pagando el cliente intereses slo por la cantidad de que disponga. Generalmente, las contrata un profesional o empresario que sabe que va a tener necesidad de liquidez pero no sabe cunta. Se puede pactar la posibilidad de compensar lo dispuesto con los ingresos que se generan en la actividad empresarial o profesional. Crditos al consumo: Los contratos de prstamos personales de cantidades entre 150,25 (25.000) y 18.030,36 euros (3.000.000 ptas.), que son los ms usuales, celebrados entre un profesional y un consumidor se denominan crditos al consumo y se rigen por una legislacin especfica que impone determinados requisitos que suponen una garanta para el consumidor. Se aplica esta ley tanto a los prstamos concedidos por los bancos, que adems se someten a una legislacin ms rigurosa, como a los concedidos por otro empresario. Conocidas estas nociones elementales, trataremos los diferentes pasos una serie de circunstancias que debe tener en cuenta a la hora de solicitar un prstamo personal. Trmites para solicitar un prstamo Los principales trmites en esta materia pueden sintetizarse de la siguiente manera: 1.-coste total del crdito. 2.-TAE, donde interesar destacar: - Comisiones - Tipo de inters 3.- Solicitud del prstamo y obtencin de la oferta vinculante. 4.- Documentos que exige el banco. Analizndolos uno a uno, se puede sealar.Decisin sobre la cantidad que se va a pedir. La primera cuestin que hemos de plantearnos a la hora de solicitar un prstamo personal es la cantidad de dinero que vamos a necesitar. Adems de esta suma, hemos de tener en cuenta que el prstamo conlleva, asimismo, una serie de gastos, entre los que se encuentran las comisiones bancarias. Si el banco tambin nos exige que documentemos el prstamo en pliza intervenida por Notario, hemos de tener en cuenta este coste adicional. Por todo ello, la cantidad solicitada al pedir el prstamo no debe reducirse al dinero necesario para satisfacer nuestra necesidad. Informacin de varias entidades de crdito.La gran competitividad existente en el mercado financiero nos permite acudir a los diversos bancos y cajas de ahorro para averiguar cul nos proporciona unas condiciones ms ventajosas segn nuestras necesidades. No debemos pedir un crdito personal sin habernos informado adecuadamente en varios de ellos pues podemos obtener importantes ventajas dependiendo de nuestra eleccin.

Esta informacin podemos obtenerla acudiendo al propio banco o, incluso, consultando las pginas de Internet de los mismos que suelen dar una informacin bastante completa de sus productos. De esta informacin ser fundamental que se fije en el coste total del crdito y el TAE. En segundo lugar, deber saber en que condiciones podr encontrarse para afrontar el pago de las cuotas de devolucin del prstamo. Coste total del crdito y TAE. El coste total del crdito comprende los intereses y todos los dems gastos y cargas que el prestatario est obligado a pagar, incluidos los de seguros de amortizacin del crdito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo del titular, que sean exigidos por el prestamista para la concesin del crdito. En el mbito de los crditos al consumo los contratos, que siempre debern constar por escrito, debern contener una relacin de los elementos que componen el coste total del crdito, especificando cules se integran en el clculo del TAE (que en todo caso habr de indicarse en el contenido del contrato), as como la necesidad de constituir, en su caso, un seguro de amortizacin del crdito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo del titular. Este coste no podr ser modificado en perjuicio del prestatario, a no ser que est previsto en el contrato escrito. El TAE, o tasa anual equivalente, es el tipo que efectivamente se paga por la cantidad prestada. Es un concepto aplicable a todo tipo de prstamos y consiste en el coste total del crdito, expresado en un tanto por ciento anual sobre dicha cantidad, teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad financiera y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no, variando el tipo efectivo en funcin de estas circunstancias). Tratndose de crditos al consumo, la ley exige que en toda publicidad, en que se haga referencia al tipo de inters y al coste del prstamo, se mencione el TAE con un ejemplo. Para comparar el coste de las diversas ofertas bancarias debemos, pues, fijarnos en el TAE y en sus componentes. Analicemos los principales. Los bancos suelen cobrar determinadas comisiones que no son siempre las mismas, dependiendo de la entidad (apertura, estudio, cancelacin,), de la cantidad solicitada y de la fidelidad del cliente al banco. Algunos suelen exigir que se domicilie la nmina u otros ingresos como elemento de garanta para l. Destacan: La comisin de apertura que es una cantidad fija que s paga al banco al establecer la e operacin. Se incluye para calcular el TAE. La comisin de estudio, cobrada por las indagaciones que realiza el banco acerca de la solvencia del cliente. La comisin de amortizacin anticipada. Tambin es posible que en los prstamos a plazo el cliente pueda devolver la totalidad de la cantidad prestada antes de que concluya el plazo del contrato. En estos casos suele pactarse una comisin que cobre el banco denominada comisin de cancelacin o amortizacin anticipada. Es importante saber si se puede devolver el prstamo antes de los plazos pactados, y en qu condiciones. Debemos fijarnos en estas clusulas porque frecuentemente se considera conveniente devolver el prstamo antes de su trmino normal, ya sea de manera total o parcial. Hay que ver, para tal caso, si el Banco ha establecido cantidades mnimas o mximas para los anticipos, y comisiones por pago anticipado (casi siempre). En los crditos al consumo, de nuevo esta materia est regulada por ley, y se distinguen dos posibilidades: la posibilidad de pactar la modificacin del coste del crdito (comnmente, a inters variable), en que hay que examinar especialmente la comisin porque la ley admite que pueda llegar a ser del 3% de lo que se devuelve anticipadamente. En segundo lugar, los prstamos en los que no se haya pactado tal posibilidad de modificacin (los que suelen ser a inters fijo), la comisin no podr ser, en cambio, de ms de un 1.5% de lo que se anticipe.

Aparte de las comisiones bancarias, debemos tener en cuenta a la hora de evaluar el coste el tipo de inters que nos cobran los bancos. El tipo de inters es el precio que hemos de pagar por el dinero prestado. Se suele expresar en un tanto por ciento anual. Al banco hemos de devolverle, aparte de la cantidad prestada, este porcentaje calculado sobre aquella cifra. En esta materia rige el principio de libertad de pactos: En principio, no hay limitacin al tipo de inters que puede exigir el banco porque se considera que es libremente pactado entre las partes. De todas formas, el tipo de inters no puede ser usurario o abusivo, lo cual lo declara el juez a la vista de la ley aplicable a la materia. En todo caso, acudir a cualquier Entidad financiera controlada por el Banco de Espaa supone una cierta garanta de vigilancia acerca de su correccin, por lo que, ante la duda, solicite informacin en ste y rechace ofertas espectaculares de dinero fcil por otro tipo de empresas. El tipo puede ser el mismo para todo el perodo de duracin del prstamo, en cuyo caso se denomina inters fijo, o variar a lo largo de dicho perodo, caso del inters variable. El tipo de inters fijo suele ser mayor que el tipo de inters variable inicial, ya que el banco o caja asume un mayor riesgo. En el caso del inters fijo, debe indicarse cual es el inters nominal anual. El tipo de inters variable se revisa en los plazos pactados al formalizar el prstamo. El tipo de inters a pagar en cada perodo se fija tomando por base un ndice de referencia, que debe ser objetivo y referido al mercado financiero, ms un diferencial que pactaremos con la entidad prestataria. Es muy frecuente tomar como ndice de referencia el MIBOR, que es el tipo de inters del mercado interbancario de Madrid, al cual se prestan el dinero en el mismo las entidades bancarias. Con la entrada de Espaa en la zona EURO, el MIBOR ha sido sustituido por el EURIBOR, inters interbancario de dicha zona. As, en estos casos, el inters se indica, por ejemplo, como EURIBOR ms 0.50 puntos. En el caso del inters variable debe tambin indicarse el plazo de revisin del tipo de inters. Para hallar el inters a pagar, bastar con aplicar sobre el capital pendiente de amortizar el tipo de inters que resulte de sumar aquel diferencial o margen al tipo de referencia vigente al vencimiento de cada plazo de revisin. Como figura intermedia existe el inters mixto, de forma que en los prstamos a inters variable se establece un plazo inicial en que el inters es fijo. Por ltimo, hacer referencia al inters de demora que nos cobra la entidad financiera por retrasarnos en el pago de algn plazo del prstamo. Se aplica sobre el importe d los plazos e pendientes, contando desde el da siguiente al vencimiento del importe no satisfecho y hasta la fecha en que realice el pago. Es probable que sea un tipo alto. Cuotas Conviene tener en cuenta a la hora de solicitar un prstamo cunta cantidad de dinero vamos a poder pagar peridicamente como cuota, cada cunto tiempo y, por ejemplo, si podemos hacer coincidir el pago de alguna de ellas con las pagas extraordinarias de nuestro sueldo. Es frecuente que se pacte el abono mensual de las cuotas, hac indolas coincidir con el cobro de la nmina. Si el inters es fijo, normalmente las cuotas sern iguales durante todo el plazo del prstamo (aunque pueden variar en diversos aos). En todo caso los prstamos a inters fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes. Si el inters es variable, la cantidad total a pagar depender de si ha subido o bajado el inters de referencia. Esto har que normalmente los pagos mensuales varen cada ao, en fu ncin de si los tipos de inters fijados por el Banco Central Europeo han subido o bajado. En algunos prstamos, en vez de variar la cuota a pagar, lo que se hace es acortar el plazo total de la devolucin (si baja el inters y, por tanto, hay que pagar una cantidad total menor) o alargar la duracin (si el inters sube).

La informacin solicitada al banco debe incluir una tabla de cuotas peridicas en funcin del plazo y del tipo de inters. Algunos de estos aspectos los imponen los bancos como cuestiones innegociables, si bien, nos dan opcin a elegir en otros de ellos entre las diversas posibilidades que nos ofertan. Adems, los bancos nos hacen el clculo de todos estos aspectos inmediatamente en programas de ordenador instalados en sus oficinas y muchas de sus pginas de Internet ofrecen la oportunidad de hacerlo nosotros mismos. No obstante lo anterior, procure siempre mantener una conversacin o negociacin que permita a la Entidad estudiar si puede satisfacer sus necesidades o intereses. Solicitud del prstamo y obtencin de la oferta vinculante Despus de elegir la entidad financiera que ms le convenga, deber usted proceder a solicitarle el prstamo. Ello devengar determinados gastos como pueden ser los seguros que exija, en su caso, el banco y a los que se hizo referencia al hablar del coste del crdito. Si despus de estos trmites la entidad decide otorgarle el prstamo, le presentar una oferta vinculante. Hacemos aqu un puntoPara los crditos al consumo, esta materia se encuentra regulada. As, el empresario que ofrezca el crdito est obligado a entregar al solicitante antes de la celebracin del contrato, si as lo pide, un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Este documento vincular al empresa por un plazo rio mnimo de diez das desde su entrega, quedando obligado a dichas condiciones por este plazo. Documentos que exige el banco El banco exige al cliente que solicita un prstamo que acredite su personalidad por medio del documento correspondiente: DNI, pasaporte, permiso de trabajo, tarjeta de residencia, Adems, tratar de asegurarse de la solvencia del solicitante exigiendo algunos de los siguientes documentos: y y y ltimas nminas, que garanticen una cierta estabilidad econmica. ltima declaracin de la renta. Documentos acreditativos del tipo de contrato de trabajo, expedidos por el Instituto Nacional de Empleo (INEM).

El banco se informar de si el cliente tiene asumido otros riesgos que dificulten la devolucin del prstamo en los plazos convenidos, dirigindose al Banco de Espaa si fuere necesario, y de si posee bienes inmuebles que le permita proceder al embargo si fuere necesario, a travs de la correspondiente informacin del Registro de la Propiedad. Documentacin del prstamo La pliza es el documento notarial de formalizacin del prstamo. En principio, no es obligatoria la pliza intervenida por Notario. Sin embargo, los bancos suelen exigirla para conceder un prstamo, principalmente, porque el documento notarial concede al banco un procedimiento rpido de ejecucin del patrimonio del deudor en caso de impago. En cualquier caso, podemos elegir en estos casos, con absoluta libertad, el Notario que formalice el prstamo, que deber comprobar que las condiciones pactadas coinciden con las de la oferta vinculante, en su caso, y con las contenidas en la publicidad e informarnos acerca de las condiciones pactadas y sus consecuencias que nos puedan perjudicar.

Los crditos al consumo, como hemos dicho, necesariamente deben constar por escrito y en tantos ejemplares como partes intervengan. La ley exige que, adems de las condiciones esenciales del prstamo, en este documento se haga indicacin de : y y y El TAE y si es posible modificarse. Relacin del importe, nmero y periodicidad de los pagos que hayan de realizarse. Relacin de los elementos componentes del coste total.

Tratamiento fiscal. Los prstamos personales de entidades bancarias no tributan a hacienda. 2. Prstamos Hipotecarios El prstamo hipotecario es una relacin jurdica integrada por dos elementos: un contrato principal de prstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general, un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor) y la hipoteca, que es una garanta que da el deudor. Esta consiste en que un inmueble (o varios) queda sujeto como garanta de que se va a devolver el prstamo, de manera que si ste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera puede, mediante unos procedimientos abreviados, vender en pblica subasta el in mueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor. Al tener la entidad financiera una garanta especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el prstamo con un plazo ms largo y un inters ms ventajoso que en los prstamos personales. El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Ba nco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir). Vamos a ver los pasos en el caso del prstamo que obtiene un particular de una entidad financiera para adquirir una vivienda, que es el supuesto ms tpico, aunque se puede aplicar a cualquier prstamo con hipoteca. Aunque damos unos consejos generales, conviene ante cualquier duda acudir a un notario, ya que ste va a intervenir siempre en toda hipoteca y es la persona que le puede dar un asesoramiento independiente y gratuito, sobre cualquier aspecto del prstamo hipotecario. Veamos cules son los pasos que hay que seguir o deben tenerse en cuenta como posibilidad: 1.2.3.4.5.6.7.8.Decisin sobre la cantidad que se va a pedir. Informacin de varias entidades de crdito. Solicitud del prstamo y obtencin de la oferta vinculante. Escritura pblica ante Notario. Inscripcin del prstamo. Tratamiento fiscal. Novacin y subrogacin. Cancelacin.

Decisin sobre la cantidad que se va a pedir Tomada la decisin sobre la inversin que tiene usted proyectada realizar, lo ms frecuente la cantidad necesaria para la adquisicin de una vivienda, deber sopesar algunas condiciones que se reflejarn en la suma que podr financiar a travs de un prstamo hipotecario.

Por una parte, debe saber que las entidades de crdito no suelen dar de prstamo ms del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones. Adems, los Bancos consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35 40% de los ingresos del que solicita el prstamo. Teniendo ello en cuenta, se impone una previa labor de ahorro antes de afrontar esta operacin. Por otro lado, hay que tener en cuenta que el prstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: gastos de gestin, tasacin, estudio; comisiones de apertura que cobra el Banco (que no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como prstamo); seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc; gastos de notario y registro; y gastos fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida). Por tanto, hay que contar con todo ello y no pedir justo lo que nos falte para pagar la casa, porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos. Informacin de varias entidades de crdito Dada la importancia de la operacin, no se puede acudir slo a nuestro Banco de toda la vida. Hay que ver las distintas ofertas, pues la informacin de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestro Banco. Esta operacin puede hacerla usted directamente, acudiendo a las oficinas y sucursales de las distintas en tidades o a sus pginas web en internet; tambin puede dejar la recopilacin de esta informacin en manos de la agencia inmobiliaria que, en su caso, realiza la intermediacin en la compraventa que se va a financiar; o, por ltimo, puede usted acudir a servicios de informacin y comparacin independientes va internet. En todo caso, debe saber que todas las entidades de crdito estn obligadas a informar por medio de un folleto a las personas que deseen solicitar un crdito hipotecario por valor inferior a 25 millones de ptas. En ese folleto debe de encontrar la siguiente informacin: A. Plazos del prstamo, de carencia de amortizacin del principal y periodicidad de los pagos. En concreto se especificar: * Plazo total: Nmero de aos en que se va a devolver el prstamo. Cuanto mayor sea el plazo, ms intereses se pagan y, por tanto, ms se paga en conjunto. * Periodicidad de las cuotas. Es mensual por lo general. * Importe de las cuotas. Es lo fundamental para ver si se va a poder hacer frente al prstamo. Si el inters es fijo, normalmente las cuotas sern iguales durante todo el prstamo (aunque pueden variar en diversos aos). En todo caso los prstamos a inters fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes. Si el inters es variable, la cantidad total a pagar depender de si ha subido o bajado el inters de referencia. Esto har que normalmente los pagos mensuales varen cada ao, en funcin de si los intereses han subido o bajado. En algunos prstamos, en vez de variar la cuota a pagar, lo que se hace es acortar el plazo total de la devolucin (si baja el inters y, por tanto, hay que pagar una cantidad total menor) o alargar la duracin si el inters sube. Posibilidad de amortizar anticipadamente. Es decir si se puede devolver el prstamo antes de los plazos pactados, y en qu condiciones. Es importante fijarse en estas clusulas porque frecuentemente se considera conveniente devolver el prstamo antes de su trmino normal, ya sea de manera total o parcial. Hay que ver, para tal caso, si el Banco ha establecido cantidades mnimas o mximas para los anticipos, y comisiones por pago anticipado (casi siempre). En los prstamos con inters fijo hay que examinar especialmente la comisin porque no est limitada por ley, aunque suele ser entre el 2 y el 4% de lo que se devuelve anticipadamente. En los prstamos a inters variable, en cambio, la comisin no podr ser por ley de ms de un 1% de lo que se anticipe. B. Tipo de inters.

A estos efectos, debemos indicar que el inters es el precio que se paga por el prstamo. Al Banco no se le devuelve lo que se prest, sino esa cantidad y adems un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el inters. El inters, en primer lugar, puede ser fijo si se pacta que no variar durante toda la duracin del prstamo. Si el inters es fijo, debe indicar cual es el inters nominal anual. No obstante y en segundo lugar, como el llamado precio del dinero o inters vara en el mercado, en la actualidad es muy frecuente que el inters de la hipoteca pueda ser variable. Si es variable, se indicar el margen o diferencial que establece el Banco sobre un ndice de referencia (por ejemplo, EURIBOR ms 0.50 puntos). Igualmente, debe indicar el plazo de revisin del tipo de inters. En consecuencia, ya que este tipo de referencia habr variado en tal periodo segn condiciones objetivas, neutrales y pblicas (as ocurre con los tipos de referencia oficiales como el tradicional MIBOR u, hoy, el EURIBOR), bastar con aplicar sobre el capital pendiente de amortizar el tipo de inters que resulte de sumar aquel diferencial o margen al tipo de referencia vigente al vencimiento de cada plazo de revisin. Si ste es el caso, conviene examinar la evolucin del tipo de referencia que haya elegido el Banco y el valor actual del mismo. Si quiere saber el tipo actual de las principales referencias para prestamos hipotecarios acceda a www.bde.es/noticias/divisas/tipos1.htm Por ltimo, existen prstamos mixtos, de manera que en los prstamos a inters variable se establezca un plazo inicial (el primer ao o los primeros seis meses) en que el inters es fijo. Hay que atender a esta situacin porque casi siempre ese inters del primer ao es menor que el que resultara de aplicar el inters variable que se va a aplicar despus. Para comparar las diversas ofertas, adems, es especialmente importante fijarse en el TAE, que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad financiera, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no: estas diversas opciones hacen que vare el tipo que efectivamente se est pagando). Diferentes de estos intereses ordinarios o remuneratorios que configuran el principal beneficio que la entidad prestamista obtendr por la concesin del capital o principal, deben citarse, para finalizar, los intereses moratorios o de demora, que no retribuyen dicho capital sino que pueden exigirse ante un posible retraso o incumplimiento por usted en la devolucin del prstamo. La informacin sobre los mismos tambin ser exigible, expresados en un tanto por ciento anual o aadiendo un margen al indicador de referencia y la base sobre la que se aplicar. C. Comisiones. Entre las comisiones ms importantes que usted deber abonar a la entidad prestamista figuran: La de apertura: Una cantidad determinada por el establecimiento de la operacin. Se incluye para calcular el TAE. La de amortizacin anticipada, ya vista en el punto A anterior. La de subrogacin: es importante si se cree que se va a vender el inmueble que se hipoteca, pues en este caso es frecuente que el que compra se haga cargo de la hipoteca, y deber pagar la comisin aumentando el coste de compra. D. Gastos a cargo del prestatario o solicitante. Que pueden ser: y y Servicios que prestar directamente la entidad de crdito, indicndose los conceptos y cuantificndolos de forma orientativa. Servicios o gastos a cuenta del cliente, aun cuando el crdito no llegue a formalizarse. En este mbito destaca la obtencin de informacin sobre la situacin del inmueble en el Registro de la Propiedad y la tasacin de la vivienda a financiar, en cuyo caso, se debe informar sobre:

- La identidad de los profesionales que vayan a tasar el inmueble o otros profesionales necesarios para la operacin. - Las tarifas u honorarios aplicables de dichos profesionales. - Si la tasacin la efecta o concierta la entidad, pero la paga el cliente, deber facilitar una copia del informe de la tasacin. Si el crdito no llega a realizarse, deber entregar el original. y Servicios que deben ser contratados directa y obligatoriamente por el cliente, con una enumeracin de los conceptos y una aproximacin a su coste. Se exige casi siempre un seguro de daos de la vivienda, pero algunas entidades piden tambin seguros de vida, etc. Impuestos y aranceles, indicando sus conceptos y una aproximacin a los gastos, su base imponible y el tipo aplicable. Forma y momento en que se repercutirn los gastos.

y y

En todo caso, aunque el prstamo no se efecte, debe indicar los posibles gastos preparatorios de la operacin. E. Importe de las cuotas peridicas. Debe incluir una tabla de cuotas peridicas en funcin del plazo y del tipo de inters. Solicitud del prstamo y obtencin de la oferta vinculante Despus de elegir la entidad financiera que ms le convenga, deber usted proceder a solicitarle el prstamo. Ello devengar determinados gastos como la tasacin de la finca que se va a hipotecar, informe sobre la situacin registral, etc, que deben venir especificados en el folleto informativo. A la hora de que le concedan un prstamo, hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es el nico criterio a tener en cuenta, sino que es bsico, para el que presta, la solvencia y la capacidad de devolver el prstamo por el deudor. Al Banco le interesa, sobre todo, que se devuelva el prstamo pues en pblica subasta el precio de la casa suele ser menor que el de mercado normal y al Banco no le interesa quedarse con muchas casas como consecuencia de los impagos. Si despus de estos trmites, la entidad decide otorgarle el prstamo le presentar una oferta vinculante. Es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Son bsicamente las condiciones que citbamos antes, previstas ya para el prstamo concreto que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en algn gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones, para ver si le convienen definitivamente, y el cuadro de amortizacin, para ver si puede hacer frente a los pagos. Ser formulada por escrito con un plazo de validez no inferior a 10 das y con el siguiente contenido: Capital del prstamo, cantidad y forma de entrega del mismo. Amortizacin, con fechas del primer y ltimo pago, nmero, periodicidad y cuanta de las cuotas, condiciones para reembolso anticipado y condiciones para alterar el calendario de amortizacin. Intereses ordinarios. Con tipo de inters nominal anual, especificando si es fijo o variable y en qu periodos. Fecha de inicio del devengo de intereses, su periodicidad y forma de liquidacin ordinaria. Si el inters es variable, debe indicarse sobre cual ndice de referencia se elabora (normalmente MIBOR y, actualmente, EURIBOR).

Comisiones y gastos a cargo del cliente. De apertura. Debe pagarse de una sola vez y debe incluir obligatoriamente cualquiera de los gastos de estudio de concesin y tramitacin del prstamo. De reembolso anticipado y/o subrogacin, que no podr ser superior al 1% del capital que se amortiza. Adems podrn incluirse los gastos de: tasacin, aranceles notariales y registrales, impuestos, gastos de gestin para la tramitacin de la escritura ante el registro de la propiedad y la oficina liquidadora de impuestos, gastos derivado de la conservacin del inmueble o seguro de daos del mismo, gastos procesales o cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestacin de un servicio relacionado con el prstamo. Intereses de demora. El tipo de inters expresado en un tanto por ciento anual o aadiendo un margen al indicador de referencia y la base sobre la que se aplicar el tipo e inters de demora y forma de liquidacin. Escritura pblica ante Notario Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentaci a un notario para que n prepare la escritura. Cualquier notario tiene la obligacin de asesorar de manera imparcial al que recibe el prstamo, pero ste tiene derecho, si lo desea, a elegir el notario que l prefiera para otorgar la escritura, comunicndoselo la entidad financiera. Es obligacin del notario: Comprobar que la escritura pblica se corresponde con la oferta vinculante del prstamo que le present la entidad financiera. Comprobar e informar de circunstancias de difcil comprensin o no habituales, normalmente en el caso de prstamos a inters variable (por ej, que el tipo de referencia no sea uno de los oficiales, que los lmites no estn igualmente establecidos al alza o la baja, etc). En caso de inters fijo, deber comprobar que el coste efectivo de la operacin responde a dicho tipo de inters. El cliente tambin tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del notario dentro de los tres das hbiles anteriores a la firma. Aunque es posible, e incluso recomendable, ped asesoramiento al notario antes de este ir momento, se ha establecido este plazo de tres das para que se pueda examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya todas las condiciones financieras y no financieras, y se pueda consultar al notario cualquier duda. Por ltimo se proceder al otorgamiento de la escritura el da prefijado. El otorgamiento de la escritura no es slo firmar. El prestatario puede pedir que se le deje leer la escritura y el notario leer y explicar el contenido del prstamo hipotecario. El contrato, que redacta el Banco, suele ser largo, pero es importante prestar la mxima atencin, y hacer todas las preguntas que se deseen. Es el ltimo momento para aclarar todas las dudas que se puedan tener antes de firmar, momento desde el que ya no se puede volver atrs. Hemos sealado que se debe examinar el folleto informativo, la oferta vinculante, e incluso la escritura antes de la firma, pero tambin en este ltimo momento se puede obtener el asesoramiento del notario sobre cu alquier cuestin dudosa. Lo que no se puede es tratar de negociar las condiciones con el Banco en este momento. Normalmente los representantes del Banco que van a firmar no tienen autoridad para cambiar el contenido del prstamo hipotecario en el momento de la firma. Se podr firmar o no firmar pero es extraordinariamente difcil que se cambien las condiciones en el momento de la firma ante el notario. Una vez ledo u odo el contenido de la escritura y estando conforme con ello, se proceder a la firma por el apoderado taurino o apoderados taurinos del Banco, el o los que reciben el prstamo y el o os dueos del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el prstamo, pero no es necesario que sea as puesto que e s posible que una persona reciba el prstamo y que sea otra normalmente un familiar cercanoel que d en garanta un inmueble que le pertenece.

A veces el Banco puede exigir que, adems de la garanta de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el prstamo preste fianza. Debe tenerse mucho cuidado con estas fianzas pues convierten al que las da en otro deudor, pudindosele pedir que devuelva el prstamo, en caso de incumplimiento por el deudor principal, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes con que pagar. Adems de los gastos anteriores, debe tener en cuenta usted que se adicionarn en este momento otros gastos que se pagan cuando se firma la escritura pblica: Comisin de apertura: lo normal es entre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta. Impuesto de Actos Jurdicos Documentados: un 0,5% de la cantidad total garantizada, que suele ser alrededor del doble de lo que efectivamente se presta. Honorarios notariales: depende del capital garantizado, y por tanto, de la cantidad que se presta. Como orientacin: Entre 360 y 490 de comisin de pillaje para los notarios para cantidades que oscilan entre 24.000 y 120.000. Eso es solo por dar fe y debido a que los polticos no se atreven a meter mano a una situacin que ralentiza el crecimiento econmico, va en encontra del usuario y que no es tan abusiva en otros pases. Viva Espaa. Gestin: la escritura se debe liquidar del impuesto y presentar en el Registro de la Propiedad. Estos trmites son fundamentales para el buen fin de la operacin y es por eso que su gestin, normalmente, la va a realizar un gestor elegido por el Banco, ya que, en otro caso ste no le entregar el dinero hasta que se obtenga la inscripcin, lo que puede demorarse hasta dos meses. Conviene enterarse de cunto se va a cobrar por esa gestin, pues las tarifas pueden variar mucho. El cliente no debe admitir que se le imponga por el Banco una gestora que preste un servicio anormalmente caro. Debe tener, por ltimo, en cuenta que estos gastos son exclusivamente los del prstamo hipotecario. Si al mismo tiempo se est comprando la vivienda, habr que sumar los gastos de compra. Los de notara y Registro de la Propiedad sern parecidos a los de la hipoteca, pero el Impuesto sobre el Valor Aadido (salvo que se trate de Viviendas de Proteccin Oficial que le ser aplicable un tipo reducido del 4%, cuando la entrega se efecte por los promotores de las mismas), ser del 7% del valor de la vivienda que se compra. Asimismo, deber pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo del 7% o el Impuesto de Actos Jurdicos Documentados al tipo del 1%, segn proceda. Debe tener en cuenta las especialidades dispuestas en los artculos 11, 12, 14 y 15 de la Ley 10/2.002, de 21 de diciembre, por la que se aprueban normas en materia de tributos cedidos y otras medidas tributarias, administrativas y financieras, aprobada por el Parlamento de Andaluca. Inscripcin del prstamo Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Ello es especialmente importante pues la inscripcin no es en este caso simplemente declarativa de un contrato que produce efectos sobre un inmueble como ocurre en la mayora de los casos, sino que es constitutiva de la operacin, de modo que hasta que no se realiza la inscripcin es como si la hipoteca no existiera. A veces, slo despus de que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede disponer del dinero prestado, lo que deber haberse aclarado en su momento antes de firmar la escritura. Previamente y para que pueda procederse a la inscripcin, se deber liquidar el Impuesto de Actos Jurdicos Documentados (1%). Esto ltimo nos permitir enlazar, siquiera de modo somero, con el tratamiento fiscal de la operacin. Tratamiento fiscal Para hacer una sntesis del tratamiento fiscal del prstamo hipotecario debemos distinguir las dos modalidades impositivas que, principalmente, inciden en el mismo: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurdicos documentados (ITPAJD) y el impuesto sobre la renta de las personas fsicas (IRPF).

En relacin con el ITPAJD, la constitucin del prstamo tributar aplicando el tipo impositivo del 1% sobre el capital garantizado por el concepto de Actos Jurdicos Documentados. En cambio, no estar sujeta a tributacin las modificaciones, por novacin o subrogacin en el mismo. En relacin con el IRPF, la incidencia fiscal de un prstamo hipotecario se observa desde dos posiciones. En primer lugar, desde el punto de vista de su vivienda habitual cuando el prstamo hipotecario ha financiado la adquisicin, rehabilitacin, ampliacin o construccin de la misma. En segundo lugar, desde la consideracin del inmueble hipotecado como un bien que le reporte a usted cualquier clase de rendimiento econmico. En el primer supuesto, debe tener en cuenta las posibles desgravaciones fiscales en la cuota del I.R.P.F por adquisicin o rehabilitacin de vivienda: 15% (10,05 porcentaje general y 4,95% en tramo autonmico, segn artculo 55 de la Ley 40/1.998, de 9 de diciembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, redactado por el nmero cuatro del artculo 58 de la Ley 21/2.001, de 27 de diciembre, por la que se regulan medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiacin de las Comunidades Autnomas de rgimen comn y Ciudades con Estatuto de Autonoma y artculo 64.bis de la Ley 40/1.998, introducido por el nmero nueve del artculo 58 de la Ley 21/2.001) de las cantidades satisfechas por la adquisicin o rehabilitacin de la vivienda (residencia habitual) en el impuesto sobre la renta, con un lmite cuantitativo que no podr superar la cifra de 9.015,18 euros anuales (ampliable a 12.020,24 euros si se trata de contribuyentes minusvlidos, en caso de adecuacin d vivienda habitual). e En caso de financiacin ajena, habrn de incluirse en la cifra anterior la amortizacin, los intereses y los dems gastos derivados de la misma, pero aumenta el porcentaje efectivo de deduccin (para los primeros 4.507,59 euros satisfechos: 16,75% general y 8,25% en tramo autonmico y sobre el exceso hasta 9.015,18 euros: 10,05% general y 4.95% en tramo autonmico, durante los dos aos siguientes a la adquisicin. Con posterioridad, 13,4% y 6,6% hasta los primeros 4.507,59 euros y 10,05% y 4,95% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros. Todo ello en virtud de los nmeros cuatro y nueve del artculo 58 de la Ley 21/2.001). Tambin podrn aplicar esta deduccin por las cantidades que se depositen en entidades de crdito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalizacin y disposicin que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual, con el lmite, conjuntamente con el previsto en el prrafo anterior, de 1.500.000 pesetas anuales. 2. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deduccin por adquisicin de otras viviendas habituales anteriores, no se podr practicar deduccin por la adquisicin o rehabilitacin de la nueva en tanto las ca ntidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deduccin. Cuando la enajenacin de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversin, la base de deduccin por la adquisicin o rehabilitacin de la nueva se minorar en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exencin por reinversin. En este caso, no se podr practicar deduccin por la adquisicin de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deduccin, como la ganancia patrimonial exenta por reinversin. 3. Se entender por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida d urante un plazo continuado de tres aos. No obstante, se entender que la vivienda tuvo aquel carcter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separacin matrimonial, traslado laboral, obtencin de primer empleo o de empleo ms ventajoso u otras anlogas. 4. Tambin podrn aplicar la deduccin por inversin en vivienda habitual los contribuyentes minusvlidos que efecten obras e instalaciones de adecuacin en la misma, incluidos los

elementos comunes del edificio y los que sirvan de paso necesario entre la finca y la va pblica, con las siguientes especialidades: a. Las obras e instalaciones de adecuacin deber n ser certificadas por la Administracin competente como necesarias para la accesibilidad y comunicacin sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con minusvala, en los trminos que se establezcan reglamentariamente. b. La base mxima de esta deduccin, independientemente de la fijada en la letra a) del apartado 1) anterior, ser de 12.020,24 de euros anuales. c. Cuando en la inversin para la adecuacin de la vivienda se utilice financiacin ajena, los porcentajes de deduccin aplicables sern, en las condiciones y requisitos que se establezcan reglamentariamente, los previstos en la letra b) del apartado 1) anterior. d. Se entender como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda cuando la anterior resulte inadecuada en razn a la minusvala. e. Tambin darn derecho a deduccin las obras e instalaciones de adecuacin que deban efectuarse en viviendas ocupadas por el contribuyente minusvlido a ttulo de arrendatario, subarrendatario o usufructuario. En cuanto al segundo aspecto de la incidencia del prstamo hipotecario en el mbito del IRPF, es decir, cuando aqul ha servido para financiar un inmueble que le reportar a usted rendimientos econmicos por arrendamiento a terceros, etc.; los intereses del prstamo se considerarn gastos deducibles de dichos rendimientos. As lo establece el artculo 21 de la Ley del IRPF al sealar que 1. Para la determinacin del rendimiento neto, se deducirn de los rendimientos ntegros los gastos siguientes:Todos los gastos necesarios para la obtencin de los rendimientos. La deduccin de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisicin o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y dems gastos de financiacin, no podr exceder de la cuanta de los rendimientos ntegros obtenidos. Novacin y subrogacin de prstamos hipotecarios Los importantes cambios que se han producido en el mercado crediticio durante los ltimos aos hace que las personas que tienen contratado un prstamo hipotecario con una entidad de crdito puedan encontrarse, en un momento dado, con que el inters que estn pagando es superior al inters existente en el mercado para una operacin idntica. Se puede plantear entonces la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de inters o, si no responde adecuadamente, trasladar el prstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dict la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios. Recientemente, esta Ley ha sido desarrollada mediante un acuerdo del gobierno con Bancos, notarios y registradores que reduce los costes y disminuye las comisiones bancarias, acuerdo que, aunque ha sido anunciado en el momento de redactar esta informacin todava no ha sido plasmado por escrito. Dos medios pueden ser utilizados al efecto: Novacin del prstamo hipotecario Consiste simplemente en la renegociacin del crdito para mejorar las condiciones de tipo de inters o del plazo, llegando a un acuerdo con la prestamiosta para aplicar un tipo de inters inferior o cambiar las reglas de clculo del inters. Junto con la mejora de las condiciones de inters se puede tambin pactar la alteracin del plazo pactado.

Es la solucin ms ventajosa ya que los gastos son mnimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el inters fijo (por ejemplo, pasar de un inters del 12% al 9%) o de disminuir el diferencial del inters variable (por ejemplo, si lo pactado es el MIBOR ms dos puntos, pasar al MIBOR ms un punto) ni siquiera es imprescindible la escritura pblica, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novacin consiste en un cambio estructural por pasarse del inters fijo al variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia (por ejemplo, si se pact que se tendra en cuenta el tipo medio del inters de las Cajas o Bancos para prstamos hipotecarios a ms de tres aos y se pasa a hora al MIBOR) es necesario el otorgamiento de una escritura de novacin cuyos gastos son mnimos ya que los honorarios notariales no pasarn de quince mil pesetas y los registrales, al hacer constar la novacin mediante nota marginal en la inscripcin d la hipoteca en el e Registro de la Propiedad, sern inferiores a cinco mil pesetas. Estos sern los nicos gastos, ya que no se paga ningn impuesto. Subrogacin del prstamo hipotecario Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedi el prstamo cabe la posibilidad de pasarse a otra entidad, es decir, cambiar de entidad financiera sustituyndola por una que le ofrezca mejores condiciones. Cualquiera puede subrogar un crdito hipotecario, sea cual sea la fecha de su formalizacin y aunque no conste en el mismo la posibilidad de amortizacin anticipada . No obstante, slo se puede modificar el inters y no, como ocurre en las novaciones, la duracin. Para ello habra que aplicar las reglas generales de novacin contractual sin los beneficios arancelarios y tributarios previstos por la ley de 1.994. Por consiguiente, conforme a sta, se podr modificar el tipo de inters aplicable (pasar de un 11% a un 5.5% por ejemplo), variar el ndice de referencia en los prestamos de inters variable o, incluso, pasar de inters fijo a inters variable y viceversa. El proceso es ms complejo y bastante ms costoso por lo que habr siempre que plantearse, en funcin de l capital pendiente y de los aos que queden, si conviene o no la operacin. El procedimiento consiste bsicamente en acudir a la entidad que d mejores condiciones despus de una comparacin similar a la que se realiza para la contratacin del prstamo inicial, la cual deber emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen sin que la entidad pueda cobrar comisiones o cantidades no incluidas en la oferta. A continuacin, si dicha oferta es aceptada por usted, elo implica su l autorizacin para que esta nueva entidad financiera se la notifique a la antigua, la cual debe emitir, en el plazo de siete das naturales, una certificacin haciendo constar cul es la cantidad exacta que se le debe. Durante los quince das siguientes la entidad acreedora puede asumir las condiciones de inters que ofreca la otra entidad con lo cual no prosigue la subrogacin y se aplica la frmula de novacin antes descrita. Si la entidad anterior no emite la certificacin en siete das o no asume las nuevas condiciones en el plazo de quince das, se procede al otorgamiento de la escritura pblica de subrogacin. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el prstamo existente, respetndose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de inters. Puede ocurrir, sin embargo, que la entidad primitiva no asuma las nuevas condiciones y, entregando o no aq uella certificacin, no acepte recibir el importe de lo adeudado. En este caso dicho importe queda depositado con intervencin de Notario hasta que se resuelvan las incidencias correspondientes sin que le afecte a usted ninguna consecuencia de los problema que pudieran surgir entre ambas entidades en el s proceso de subrogacin. El coste de la operacin viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habr que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisin de cancelacin. Esta comisin se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogacin y slo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje mximo, si el inters es variable, del 1% por establecerlo as la Ley del 30 de marzo de 1994. Si usted pacto una comisin de amortizacin anticipada menor esta ser la que le puedan cobrar. Si no se pacto comisin alguna no pueden cobrarle ninguna.

Si el inters preexistente es fijo no hay ninguna limitacin legal pero en virtud del Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar ms del 2,5% de comisin. A la nueva entidad habr tambin que pagar una comisin de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociacin con el cliente. Se trata de un dato ms a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operacin resulta compensado por la reduccin del inters. La subrogacin realizada con los requisitos de la Ley del 30 de marzo de 1994 no e st sujeta a ningn impuesto. En cuanto a los gastos notariales y registrales se aplica una reduccin consistente en una rebaja del 50% en los derechos notariales y registrales, determinados por la cuanta de la operacin, es decir, que se calculan teniend en cuenta o solamente la deuda pendiente de pago en ese momento. Los bancos y otras instituciones financieras le brindan asistencia al proveerle fondos por medio de crditos personales o comerciales. Algunos ejemplos de crditos personales son prstamos para autos, tarjetas de crditos e hipotecas. Los prstamos comerciales incluyen prstamos para negocios. A continuacin les detallamos algunas opciones: Prstamos a corto plazo. Los prstamos a corto plazo son uno de los ms comunes y generalmente se extienden por menos de un ao. Esta clase de prstamos provee capital interino al negocio que tiene una necesidad de capital lquido temporal; y es comn que se abone el total en efectivo una vez que las cuentas por cobrar o el inventario sea liquidado. Prstamos Intermediarios. Los prstamos intermediarios son utilizados comnmente para comenzar un negocio, obtener equipos nuevos, expandir el negocio, o aumentar el capital activo. La caducacin de dicho prstamo oscila entre un ao y tres aos. Prstamos a largo plazo. Los prstamos a largo plazo generalmente ocurren cuando hay en perspectiva el aumento del capital, una inversin en activos, o el comienzo de un negocio. La caducacin de estos prstamos oscila entre tres y cinco aos. Estos prstamos estn respaldados generalmente con la duracin del activo obtenido. Los pagos son generalmente mensuales o trimestrales. Linea de crdito. La lnea de crdito le ofrece la ventaja de obtener prstamos por ms de una ocasin sin tener que presentar otra solicitud, hasta llegar al lmite del crdito. Una lnea de crdito es muy importante particularmente con los negocios que experimentan cambios de acuerdo a las temporadas. El prestamista generalmente efecta un repaso anual, durante el cual se le pide al prestatario proveer estados financieros actualizados. Prstamos para Vehculos - Garantas Hipotecarias - Otras Garantas Las condiciones para otorgar los prestamos para adquisicin de vehculos, los prstamos con garanta hipotecaria y los prstamos con otras garantas, son las siguientes: Tener mas de dos aos consecutivos como asociado en CACREPIUT. El plazo para pagar los prstamos para adquisicin de vehculos ser mximo de siete aos u ochenta y cuatro (84) meses. EL plazo para pagar los prstamos con garanta hipotecaria ser mximo de quince (15) aos o ciento ochenta (180) meses. El inters, calculado sobre saldo deudor, correspondern a un porcentaje comprendido entre el ochenta por ciento (80%) y el cien por ciento (100%) de la tasa mxima pasiva de los depsitos bancarios que posea CACREPIUT. La tasa de inters ser calculada, aprobada, ajustada y publicada trimestralmente por el Consejo de Administracin y en ningn caso podr ser inferior a la alcuota equivalente al costo operativo de CACREPIUT.

Pago de una prima de riesgo aplicable al fondo de garanta de prstamos. No haber efectuado retiros parciales en los ltimos doce (12) meses El asociado podr optar a nuevos crditos de este tipo una vez realizado el pago total del anterior y ajustado al reglamento de Prstamos para adquisicin de vehculos, de garanta hipotecaria y prestamos con otras garantas. Los prstamos deben ser pagados en cuotas mensuales y consecutivas dentro de los plazos establecidos y en caso de que en la nmina se omita el pago del asociado, ste deber pagar la respectiva cuota dentro de los cinco das siguientes al cobro de su sueldo. El prestatario podr hacer abonos parciales y/o pagar el saldo adeudado en un plazo menor al acordado. Los asociados contratados slo tendrn acceso a estos prstamos siempre y cuando el plazo para pagarlos sea el de la vigencia de su contrato.Condicin para prstamos hipotecarios: Los prstamos con garanta hipotecaria sern concedidos para: adquisicin de vivienda, construccin sobre terreno propio, cuando el asociado carezca de vivienda propia, remodelacin o reparacin de la vivienda propia o para liberacin de gravamen sobre la vivienda propia del asociado de CACREPIUT. Negacin de prstamos hipotecarios No se concedern prstamos con garanta hipotecaria cuando el bien que se pretende adquirir, remodelar o liberar de gravamen, se encuentre construido sobre terrenos propiedad del Municipio o cualquier otra institucin. Monto mximo del prstamo hipotecario. El monto del prstamo con garanta hipotecara no podr exceder del setenta y cinco por ciento (75%) del avalu del respectivo inmueble, el cual ha de ser realizado por un perito avaluador debidamente acreditado, designado por el Consejo de Administracin y cuyo costo ser por cuenta del solicitante del prstamo. De la redaccin de los documentos de prstamos Los documentos correspondientes a los prstamos con reserva de dominio, garanta hipotecaria y otras garantas sern redactados por el asesor legal de CACREPIUT, considerndose las determinaciones legales y estatutarias pertinentes. Otorgamiento del Prstamo Hipotecario Los prstamos con garanta hipotecaria se concedern una sola vez al asociado durante toda su permanencia en CACREPIUT. PRSTAMOS HIPOTECARIOS Requisitos: Escritura Original registrada. Hoja Electrnica autorizada por un licenciado. Procedindose despus a valuar el inmueble de lo cual se otorgar slo el 50% del valor calculado y se desembolsar hasta que la hipoteca este debidament registrada a favor de la e cooperativa. PRSTAMOS FIDUCIARIOS Con dos fiadores del estado puede solicitar hasta Q.30,000.00. Si no tiene las aportaciones se las descontamos del crdito ya concedido. PRSTAMOS PRENDARIOS Se otorga el 80% sobre la cantidad ahorrada en Aportaciones y Plazos Fijos

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