Compraventa Mejor

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO
Derecho VI
LA
COMPRAVENTA
Derecho VI
CAPITULOI
ORIGEN Y EVOLUCION
Es importante comenzar diciendo que la Compra-Venta es el ms importante de los contratos de cambio, constituyndose en la base del movimiento econmico mundial. As para Messineo la Compra-Venta es el principal vehculo de circulacin de la riqueza. A opinin de Kaune Arteaga la compraventa tiene su origen en la permuta (la forma evolucionada del trueque), porque esta constitua en una forma antigua de intercambiar una cosa por otra, luego se intercambia una cosa por el pecus o ganado, despus una cosa por piedras preciosas o piezas metlicas y por ultimo ese intercambio es por dinero. (1) En el contrato de compraventa podemos apreciar el progresivo desarrollo: 1.-En el derecho romano: Tambin conocido por ese entonces como emptio venditio- .Inicialmente la compra venta, no conduca directamente a la transferencia de la propiedad; es decir que esta no naca un derecho real a favor del adquirente, ya que esta nicamente se materializaba a travs de la concertacin de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio. a- La Mancipatio.- fue un acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como mnimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, deban pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la adquisicin. b.- La In Jure Cessio.- tambin era un acto formal pero se celebraba en presencia del pretor e implicaba una reivindicacin simulada, en la que el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a ello. c.- La Traditio.- era la entrega fsica del bien que se enajenaba, la misma que se daba de comn acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo reciba accipiens. En este sentido, mediante el contrato de compra venta, solo generaba una "obligacin de transferir", pero de ninguna manera determinaba "transferencia (2) 2.-En el derecho medieval: Al igual que en derecho romano la compraventa solo generaba una obligacin de transferir pero no determinaba la transferencia .Las tierras constituan la base principal de la economa y el poder del estado que monopolizaba la importacin de artculos suntuarios, industrias alimentarias y productivas, lo que hizo que se intensificaran la actividad comercial y por tanto de la compraventa. 3.-En el derecho moderno: En esta poca el contrato de compraventa e diversifica hasta ser considerado como uno de los instrumentos ms importantes para la movilizacin de bienes de diferentes (1) JAVIER ROLANDO PERALTA ANDIA. contratos parte especial. Citado en la pg. 381. (2) JAVIER ROLANDO PERALTA ANDIA. contratos parte especial.pag 382. no era un modus adquirendi , sino un titulo adquirendum, esto es facultad del 2 acreedor de exigir al vendedor la entrega de la cosa.
UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO valores, alcanzando otros matices, este desarrollo se da aun ms segn los especialistas al surgimiento de la moneda. 4.-En el derecho contemporneo.-
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Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compra venta, se confera al comprador, no solo el titulo o acreencia, sino tambin se transfera el dominio de la cosa vendida. Esta evolucin de la compra venta se consolido a travs de los juristas que redactaron el Cdigo Civil Francs, quienes propugnaron "la unidad del contrato" aduciendo que la propiedad se transmite por la va consensual, ya que la compra venta es perfecta entre las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay acuerdo sobre la cosas y el precio.(3) As la compraventa se convierte en el negocio jurdico de mayor importancia y frecuencia en la vida de los hombres porque no solo permite la satisfaccin de necesidades simples sino tambin complejas y variadas.
CAPITULO II
GENERALIDADES
Esta figura contractual esta legislada en la seccin segunda del libro VII, Fuente de las obligaciones, en el titulo entre los artculos 1529 al 1601 del cdigo civil. Es un contrato complejo, con muchas noticias, por ser inherente a la naturaleza del hombre actual, que se desenvuelve en un mundo sumamente dinmico, en el que realiza actos contractuales a cada instante. (4) 2.-DEFINICION: 2.1.-DEFINICION LEGAL: La definicin la encontramos en el Art. 1529 del CC que dice: por la compraventa el vendedor se obliga transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. Esta definicin legal precisa cuatro aspectos: a) declara el carcter consensual de la compraventa, por cuanto queda perfeccionado el contrato en el instante en que se forma el acuerdo de las partes sobre el bien vendido y el precio. b) puntualiza que la compraventa no es por s misma un contrato traslativo ya que el vendedor no transfiere el bien, sino simplemente se obliga, por tanto el derecho de entrega surge como consecuencia de la ejecucin del contrato. c) sustituye l trmino de cosa por bien. d) precisa que el precio debe ser pagado en dinero para excluir la posibilidad de que se pague mediante algo distinto.
(3) http://monogarfias derecho .com (4)MANUEL MIRANDA CANALES.Los contratos nominados en el cdigo civil pag167 3
UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO 2.2.-DEFINICION DOCTRINARIA:
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Por tratarse de una figura contractual muy dinmica y compleja, la compraventa ha recibido muchos aportes para su desarrollo y comprensin. As Leopoldo Aguilar Carbajal define a la compraventa de la siguiente manera:es el contrato por virtud del cual una parte , llamada vendedor , se obliga a transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho a otra ,llamada comprador, mediante el cierto pago en dinero.(5) Algunas nociones o conceptualizaciones vertidas por algunos autores como el citado anteriormente, resultan incompletas, no errneas; pues la apreciacin que podemos realizar del anterior concepto es que se omite mencionar acerca de la finalidad del contrato. Recogiendo el aporte realizado por Javier Rolando Peralta quien define a la compraventa como aquel contrato por el cual una persona denominada vendedor se obliga transferir la propiedad de una bien a otra persona llamada comprador y este a pagar su precio en dinero. Aunque esta definicin es ms completa que la anterior es menester sealar que al igual que en el artculo 1529 del CC los conceptos mencionados en los prrafos que anteceden podemos notar la presencia de un elemento esencial de la compraventa, el cual es el bien; pues creemos que implcitamente la norma indica que con el vocablo bien se refiere a objetos corporales y derechos o bienes incorporales. 3.-CARACTERES JURIDICOS.Segn MANUEL CASTILO FREYRE en sus estudios sobre el contrato de compraventa desarrolla algunos caracteres que a continuacin sealaremos de manera sucinta: a) En cuanto al nombre: se trata de un contrato nominado. b) En cuanto a su regulacin: el contrato de compraventa es tpico. c) En cuanto a su estructura: es un contrato simple porque da lugar respecto de las dems a una sola relacin jurdica, consistente en la obligacin del vendedor de transferir la propiedad del bien y la del comprador de pagar el precio. d) En cuanto a su contenido o rea: puede tratarse de un contrato civil o mercantil. e) En cuanto a su autonoma: es un contrato principal. f) En cuanto a su formacin: se trata de un contrato de carcter consensual. g) En cuanto al tiempo: el mencionado autor seala que se trata de un contrato de ejecucin inmediata, segn el articulo1552, pero a su vez tambin puede ser de ejecucin diferida si las partes as lo han pactado. h) En cuanto a su negociacin: puede ser un contrato de negociacin previa, de adhesin o de clausulas generales de contratacin.
(5)LEOPOLDO AGULARA CARBJAL .Derecho civil-contratos pg. 75 4
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en cuanto a su rol econmico: es un contrato de cambio porque tiene como funcin principal de circulacin de la riqueza. o tambin puede tratarse de u contrato de disposicin. j) En cuanto a su funcin: se trata de un contrato constitutivo. k) En cuanto a los sujetos a quienes obliga: es un contrato individual porque las obligaciones que se producen afectan nicamente a las partes que lo celebran. l) En cuanto a las prestaciones: indica que se trata de un contrato de carcter bilateral. m) En cuanto a la valoracin: es de carcter oneroso. n) En cuanto al riesgo se trata de un contrato conmutativo ya que la existencia y cuanta de las prestaciones que deban cumplir las partes son ciertas.(6)
3.1.- PRINCIPALES RASGOS DISTINTIVOS: TIPICO: Porque tiene una regulacin propia en CC que lo distingue de los dems contratos; en ese entender su rgimen, sus efectos y acciones estn previstos en el ordenamiento jurdico positivo. PRINCIPAL: Porque desde su celebracin tiene autonoma y existencia propia. Genera otros contratos pero no es consecuencia de ellos. ES DE PRESTACION RECIPROCA: Puesto que engendra obligaciones correlativas a cargo de ambas partes, esto es, que las mismas se obligan al cumplimiento o ejecucin de mutuas prestaciones .as el vendedor transfiere el bien materia de venta y el recprocamente el comprador paga el precio. ONEROSO: en razn de que determina sacrificios y desplazamientos patrimoniales con significacin econmica para ambas partes, pues existe enriquecimiento y empobrecimiento correlativos. As el vendedor se enriquece con el precio en dinero que recibe y se empobrece al desprenderse del bien que transfiere; por su parte el comprador se empobrece cuando paga el precio, pero se enriquece cuando incrementa su patrimonio con el bien que compra. INDIVIDUAL: porque para su configuracin requiere del consentimiento de las partes que intervienen ya sea de forma personal y directa o por medio de representantes. COMNUTATIVA: por que las prestaciones reciprocas pueden ser apreciadas inmediatamente por las partes, de tal forma que estas al celebrar el negocio ya saben las ventajas o desventajas que han de obtener recprocamente. Debe advertirse que la compraventa por excepcin es un contrato aleatorio sobre todo cuando se trata de la venta de bienes futuros. OBLIGACIONAL Y NO TRASLATIVA DE DOMINIO.-Segn Manuel Miranda canales (7) indica que uno de los rasgos distintivos de la compraventa es que es traslativo de dominio; posicin ala que refutamos pues segn indica la norma en su propio texto que el vendedor se obliga a transferir el bien, pero no es por s misma traslativa de dominio, ya que por la compraventa el vendedor no transfiere el bien sino que solo se obliga a transferirlo al comprador (figuras
(6)MANUEL CASTILLO FREYRE. estudios sobre el contrato de compraventa EDICIN 2003 ediciones legales PERU. pg. 08-18 (7).MANUEL MIRANDA CANALES.Los contratos nominados en el cdigo civil pag171 5
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Distintas).en ese sentido se crean obligaciones de dar a cargo de las partes y la traslacin de domino solo constituye una consecuencia de la conclusin del contrato. Jurisprudencia:"En el sistema civil peruano por la compraventa no se transfiere la propiedad de la cosa objeto del contrato, sino que el vendedor se obliga a transferir la, pudiendo versar sobre bienes ajenos".(Exp. N 147-93-Ancash. Normas Legales, N 238, p. J-24) CONSENSUALY SUJETO A LIBERTAD DE FORMA: Es consensual por que se perfecciona con el simple consentimiento o acuerdo de partes obre el bien materia de venta y el precio. en la compraventa las partes pueden adoptar que mas juzguen conveniente a sus interese, por lo tanto, pueden escoger la forma oral o escrita, el documento escrito con firmas autenticadas, las escritura pblica inclusive pueden inscribirlo en los registros pblicos, todo depende de las obligaciones que contraen las partes contratantes y el valor de las prestaciones. ES OBLIGATORIO ENTRE LAS PARTES; porque el vendedor se obliga a que la prestacin de ella, comprador por consiguiente la traslacin de dominio es un efecto del perfeccionamiento del contrato. 4.-ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA: A) doctrina tradicional: segn los romanistas la compraventa consta de tres elementos esenciales la cosa, el precio y el consentimiento, esta concepcin fue acogida por muchos otros autores antiguos y modernos como Pothier, Colin y Capitant y otros: La cosa: tambin denominada res, es el elemento materia de la compraventa. Es el elemento fundamental, porque el comprador lo hace con el fin especfico de que ese bien se incorpore a su patrimonio para usarlo y disfrutarlo. Precio: tambin denominada como pretitum. Consentimiento: et consensus .es el elemento general de la contratacin, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratacin. La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena capacidad dicho consentimiento debe tener como contenido respecto del vendedor trasmitir la propiedad de la cosa o titularidad de derecho a cambio del precio, y respecto del comprador adquirir la propiedad de la cosa o titularidad del derecho a cambio del pago del precio.(8)
A posicin de Lafaille indica que el consentimiento no es un elemento propio o especfico del contrato de compraventa, sino un elemento esencial y genrico a todo los contratos tanto nominados como innominado; por consiguiente sin este elemento no habra contrato de compraventa, de permuta, de hospedaje etc.(9) (8)http://lord-folken.galeon.com/aficiones1510402.html (9) JAVIER ROLANDO PERALTA ANDIA. Contratos parte especial. Citado en la pg. 390. 6
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b) doctrina actualizada: creemos que s ms apropiado hablar de elementos propios de la compraventa .esta comprende los sujetos, el bien y el precio. Los sujetos.-son las partes que intervienen en la relacin obligatoria contractual de compraventa , estos son: el vendedor y en comprador , pudiendo actuar en ambos casos persona naturales y/o jurdicas .El vendedor es la persona que oferta o enajena un bien determinado a favor del comprador y, este la parte que paga el precio en dinero por el bien materia de compra; sin embargo, no todas las personas realizar actividades de compraventa en forma libre, puesto que la ley impone ciertas limitaciones o prohibiciones para ello. Para que una persona pueda obligarse con otra contractualmente es indispensable que tenga capacidad legal prevista en el artculo 42 del Cdigo Civil, concordante con el numeral 1 del artculo 140 de la Cdigo Civil, sin perjuicio de lo dispuesto por el artculo 1358, segn el cual, los incapaces privados de discernimiento pueden celebrar contratos relacionados con las necesidades ordinarias de la vida diaria. Sin embargo existen limitaciones o prohibiciones que obstan la celebracin de la compraventa como en casos siguientes: 1. Los padres no pueden vender los bienes de sus hijos , salvo que medie autorizacin judicial y por causa justificadas de necesidad o utilidad (166 y447) 2. Los tutores y curadores tampoco pueden vender los bienes de sus pupilos y personas incapaces, salvo autorizacin judicial. Tampoco pueden comprar los bienes de sus pupilos (531,535,538,inc1 y 568) 3. Los cnyuges no pueden celebrar contratos entre si respecto de los bien que conforman la sociedad conyugal. salvo que e trate de bienes sujetos al rgimen de separacin de patrimonios. La disposicin de bienes sociales corresponde a ambos esposos .(312y315) 4. El presidente de la repblica y otros funcionarios por el cargo que ocupan no pueden adquirir derechos reales por contrato, legado o subasta.art 1366 5. Los abogados no podrn comprar los bien que son objeto de proceso y los agentes mediadores, los martilleros y los peritos, los bienes cuya venta les ha sido confiada. (articulo1366 incisos 6 y 9) El bien :por concepto de bien debemos entender que este se refiere tanto a bienes corporales como incorporales as como tambin derechos que van a ser objeto de transferencia por parte del vendedor a favor del comprador , sin este elemento estructural el contrato resultara inexistente o simplemente nula conforme se apreciara ms adelante. Pueden venderse todas las cosas que estn en el comercio de los hombres, sean muebles o inmuebles, fungibles o no fungibles, consumibles o no consumibles, presentes y futuras etc. (10)
(10) JAVIER ROLANDO PERALTA ANDIA. Contratos parte especial. Citado en la pg. 391. 7
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El precio: Es el valor de cambio, es la suma de dinero que se cambia por el bien. Slo se podr dar en dinero. Deber ser fijado de mutuo acuerdo y no por la sola voluntad de una parte. Sin embargo el precio puede ser fijado por un tercero a lo cual no podr ser anulado, salvo que se apruebe que est actuando de mala fe para beneficiar a una de las partes (Art. 1543-1544) puede ser fijado en moneda nacional, extranjera o al tipo legal al momento de efectuarse el pago (Art. 1237). Si no hay precio, no hay compra venta. Lo establecer normalmente el vendedor (Art. 1547). Cuando el precio se fija por eso, a falta de acuerdo debe entenderse que el precio se refiere al precio neto, es decir, al precio que tenga el bien sin envases y sin empaquetaduras (Art. 1548).
5.-FUNCION ECONOMICA Y JURIDICA: La funcin econmica: Es crear el medio de aprobacin y disfrute de una riqueza ya creada. La funcin jurdica: es que constituye el medio primordial de adquisicin de dominio, impone sus normas a otros contratos que tienen esa finalidad, aunque con modalidades diferentes y sirven de rgimen a los contratos de permuta, donacin, mutuo, sociedad y renta vitalicia
6.-SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO EN LA COMPRAVENTA: Partiremos reiterando que el artculo 1529 define el contrato de compraventa estableciendo: por la compraventa el vendedor se obliga transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. Este articulo conserva el carcter consensual de la compraventa, en tanto que, como contrato queda perfeccionado con el consentimiento sobre el bien vendido y el precio. Podemos notar del texto que la compraventa no es por s misma un contrato traslativo ya que por la compraventa el vendedor no transfiere el bien, sino solo se obliga a transferirlo al comprador. Se colige igualmente de l, que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la propiedad del bien a cargo del vendedor y una suma de dinero por parte del comprador) pero no surge necesariamente un derecho real a favor del comprador. Segn el sistema adoptado, la compraventa constituye solo un ttulo, y este es insuficiente por s solo para convertir al comprador en propietario. Esto ltimo requiere la concurrencia de un modo vlido de adquisicin, que puede consistir en la tradicin o en la inscripcin registral, segn la naturaleza de la cosa vendida. (11) Por tanto en el nuevo rgimen civil, debe continuar distinguindose entre el titulo de adquisicin y el modo de adquirir. La tradicin o la inscripcin en el registro de la propiedad, constitu-
(11)CODIGO CIVIL COMENTADO POR LOS 100 MEJORES ESPECIALISTAS, tomo viii contratos nominados 1 PARTE .gaceta jurdica Per.
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,yen los modos de adquisicin, en tanto que la venta, la donacin y la permuta que les sirven de antecedentes constituyen el titulo. Es por ello que existen distintos modos de adquirir bienes segn se trate de: a) bienes mueble o b) bienes inmuebles. 7.-TRANSMISION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRAVENTA.Se ha expresado anteriormente que por la compraventa, el vendedor, se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador. Pero Cundo se produce la transferencia de una propiedad de bien inmueble al comprador? Art.949: la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l. Salvo disposicin legal diferente o pacto legal en contrario. Las lneas de este artculo nos expresa que el solo intercambio de voluntades perfecciona la transferencia de la propiedad inmobiliaria. Para el nuevo rgimen civil, entre las partes el contrato de compraventa de un inmueble es al mismo tiempo el titulo de adquisicin (perfecciona la adquisicin del comprador) aqu titulo y modo coinciden.. Analicemos el Art.949:. 1.-La sola obligacin de enajenar: La obligacin de enajenar, puede no solo consistir en la obligacin de transferir la propiedad, sino tambin el uso, la posesin o restitucin del bien ajeno. La frase obligacin de dar , era muy amplia pues contraen obligaciones de dar, entre otros los siguientes deudores: a) el vendedor, de transferir al comprador la propiedad de un inmueble. (Art. 1666). b) el arrendador, de transferir el uso del bien al arrendatario. (art. 1666). c) El comodatario, de devolver al comodante el bien que este le dio en comodato. (art.1738 inc5). d) El vendedor de un inmueble ajeno, de transmitirle la propiedad del bien al comprador (art .1537). 2.- salvo disposicin legal diferente ,esta frase permite aclarar que el enunciado del artculo 949no es de carcter absoluto, sino que est limitado a otras disposiciones legales como es el caso de concurrencia de acreedores de una obligacin de dar (que se presenta cuando el vendedor ha vendido el mismo inmueble a varias personas), eventualidad en la que se prefiere al comprador que inscribe la compraventa en el registro de la propiedad inmueble a pesar de que otra persona lo haya adquirido con arreglo a los artculos 949 y 1135.
UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO 8.- TRANSMISION COMPRAVENTA: DE LA PROPIEDAD DE COSA
Derecho VI POR
MUEBLES
De acuerdo a lo dispuesto en el Art. 947 del c.c. La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente. Si se toma en cuenta que la posesin se adquiere con la tradicin conforme lo dispone el Art. 900, puede afirmarse que la transferencia de propiedad de una cosa mueble, por va de contrato se efecta cuando el comprador adquiere la posesin de una cosa mueble. Si el titulo es el contrato de compraventa, y el modo es la tradicin, la tradicin por si sola no produce trasferencias de propiedad, si no est acompaada del ttulo correspondiente. Por tanto puede concluirse que en la compraventa de cosas muebles no entregadas al comprador, este no es propietario, sino desde que se le otorgue la posesin del bien. Hasta ese momento es acreedor de una obligacin de dar, pero no es titular de un derecho real. Situacin de la venta de cosas muebles con reserva de la propiedad: El cdigo civil en sus artculos 1583, 1584 y 1585, de la compraventa con reserva de la propiedad, como uno de los pactos que puede integrar este contrato. El problema que podra presentarse es el de precisar desde que momento el comprador de cosas muebles que le han sido entregadas, adquiere la propiedad en una venta con reserva de dominio. En esta hiptesis ha pesar que no ha habido entrega de las cosas, el comprador no adquiere la propiedad, sino hasta que pague todo el precio convenido, para tal efecto, de conformidad a lo establecido por: Art. 947: la transferencia de la propiedad de cosa mueble determina se efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente. Art. 1583:en la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador Situacin de la venta de las cosas muebles afectado por el propietario de ellas, que conduce un establecimiento abierto al pblico. Esta hiptesis se encuentra regulada en el Art., 1542 del CC que establece: Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico, no son reivindicables sino son amparados con plizas o facturas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien lo vendi indebidamente. Dicho dispositivo protege al comprador que lo ha adquirido en establecimiento pblico. Para gozar de esta proteccin debe cumplir los siguientes requisitos: Debe comprar la cosa en un establecimiento abierto al pblico. El vendedor debe extenderle factura o pliza... 10
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Debe de recibir la posesin de la cosa.. Debe de actuar de buena fe... Entonces: Que ocurrir con los derechos del ex propietario que pueda haber entregado la cosa al dueo del establecimiento en comodato, deposito, de consignacin o par su reparacin mediante un contrato de obra? Qu ocurre si se venden en el establecimiento pblico cosas muebles robadas o perdidas? La situacin jurdica de esta persona, a quien el cdigo llama intencionalmente como el perjudicado toda vez que ya no es propietario, es la siguiente: a.- No puede intentar accin reivindicatoria, desde que esta propietario y tal condicin le asiste a quien compro del b.-Tiene expedita las acciones civiles (daos y perjuicios) reparacin civil) contra quien vendi la accin corresponde a su establecimiento pblico. y penales (estelionato y cosa indebidamente.
Esta norma se apoya en la publicidad que otorga la posesin y en la necesidad de garantizar el trfico comercial de las cosas muebles y tiende a proteger al comprador del determinado comercio formal, que ha adquirido en un local abierto al pblico, a quien le ha sido extendido factura y que ha recibido la posesin de la cosa; contrario sensu, no favorece al comprador del mercado informal, a quien a comprado en un establecimiento pblico y no tiene factura de compra, al que tenindola, no le ha sido entregada la cosa y al comprador que carece de buena fe.
CAPITULO III
EL BIEN MATERIA DE VENTA. 3.-NOCIONES GENERALES.Como hemos venido apreciando en los captulos anteriores el objeto de la compraventa no se limita al de cosa, sino mas bien abarca el concepto de bien que es mucho ms amplio ya que comprende bienes corporales como incorporales(derechos). 3.1.-CONCEPTO El bien materia de venta, tambin llamado objeto del contrato, objeto de venta o prestacin que el vendedor debe cumplir a favor del comprador .Entonces el bien materia de venta es un elemento propio o especial del contrato de compraventa que viene a ser la cosa o el derecho que el vendedor se obliga a transferir a favor del comprador por un precio determinado en dinero siendo principio general, que todos los bienes pueden ser vendidos o comprados. (11) (11)Javier rolando peralta andia. CONTRATOS PARTE ESPECIAL.pag392. 11
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De este aporte realizado podemos esgrimir que la compraventa tambin abarca a los derechos personales, intelectuales y universales.ejm que la compraventa recaiga en acciones, crditos derechos de autor o de patente, etc. Es importante tambin hacer una retrospeccin en cuanto al cdigo civil derogado de 1936, el cual en su artculo 1383 se limitaba a expresar que el objeto de la compraventa era una cosa;pero con arreglo al articulo1529 del cdigo civil vigente el vocablo cosa puede ser sustituido por el de bien. Profundizando aun ms el tema, para mayor entendimiento citamos a Manuel de la Puente y Lavalle quien se cuestiona si el bien materia de la venta es la cosa o el derecho sobre la misma. Precisa De la Puente que esta atingencia es pertinente con respecto al Cdigo Civil peruano, puesto que el artculo 1529 establece que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien, de modo que si el contrato versa sobre un bien corporal (cosa), en realidad el bien materia de la venta no es la cosa sino el derecho de propiedad sobre la misma. El autor citado concluye admitiendo que el Cdigo actual permite la compraventa respecto de cosas y derechos- que ha de entenderse que cuando se habla de la transferencia de la propiedad de un bien, la ley "se est refiriendo a la transferencia de la propiedad de una cosa (bien corporal) o a la transferencia de propiedad de un derecho (bien incorporal), y que cuando el Cdigo habla del bien materia de la venta se est refiriendo al derecho de propiedad sobre una cosa o (al derecho de propiedad) sobre un derecho.(12) La compraventa, es uno de los contratos de mayor importancia que tiene por objeto efectuar la distribucin de bienes de la riqueza creada por el trabajo humano. (13) 3.2.-REQUISITOS.a) Que se trate de un bien.- la palabra bien es la denominacin dada a todo aquello que tiene medida de valor y que puede ser objeto de proteccin jurdica. b) Que el bien tenga existencia presente y futura.-el bien debe existir en el momento de la compraventa a los que se ha denominado bienes ciertos o actuales, pero tambin en otros casos, tener la posibilidad de existir en el futuro, de ah que el ordenamiento regule la venta de bienes futuros y de la esperanza incierta. Pero la norma del artculo 1532, que se vincula a la posibilidad fsica del objeto (artculos 140 inc. 2 y 1403), tambin ha dado motivo a la doctrina para plantear qu ocurre en el caso de que el bien no existiera o no tuviera posibilidades de existir. Al respecto, se distingue la hiptesis del bien inexistente en todo momento y la hiptesis del bien que habiendo existido en algn momento perece en forma total antes de la celebracin del contrato (bienes pasados). (12) CODIGO CIVIL COMENTADO POR LOS 100 MEJORES ESPECIALISTAS, tomo viii contratos nominados 1 PARTE .gaceta jurdica Per. (13)Manuel Miranda canales.LOS CONTRATOS NOMINADOS EN EL CODIGO CIVIL. 12
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En ambos casos, sea que el bien se considere como objeto del acto jurdico o como objeto de la prestacin de dar en la compraventa, se concluye que el contrato es nulo por imposibilidad fsica del objeto, lo que da lugar a la imposibilidad fsica de la prestacin (artculo 219 inc. 3 del Cdigo Civil). En el primer caso no tendra sentido que las partes contraten sabiendo que el bien a que hacen referencia no existe y no tiene posibilidad de existir, pues de antemano las partes seran conscientes de que estaran celebrando un contrato nulo. En el segundo caso, puede ser que las partes hayan hecho tratativas refirindose al bien sobre el cual pretenden contratar y en efecto este exista o tenga posibilidades de existir, pero haya perecido totalmente antes del momento de celebrar el contrato o se hayan esfumado las posibilidades de su existencia. Claro est que igualmente no tendra sentido si las partes conocen de dicho perecimiento antes de contratar y an as lo hacen, porque sabran anticipadamente que el acuerdo es nulo. Todo lo dicho hace ver que esta hiptesis de la inexistencia del bien o de su perecimiento total, a efectos de la aplicacin del artculo 1532 (en concordancia con los numerales 140 inc. 3 y 1403 del Cdigo Civil) debe darse antes de la celebracin del contrato, pues si el perecimiento total se produjera luego de celebrado el mismo, es claro que las normas aplicables seran las concernientes a la teora del riesgo en las obligaciones de dar (artculo 1138) y, particularmente, las normas sobre la transferencia del riesgo en la compraventa (artculos 1567 y ss.) c) Que el bien sea determinado o susceptible de determinacin.- se refiere a que el bien este debidamente individualizado o identificado por un lado, o sea susceptible de determinacin. Este segundo requisito concurrente es fundamental as como lo manifiesta valencia, pues "de nada servira que la cosa existiera o pudiera existir si no fuera determinada, porque ni el vendedor sabra qu es lo que debe dar ni el comprador qu es lo que puede exigir para que su inters quede satisfecho"(14), pues es as que el articulo 219 inc3 atribuye la nulidad por falta de objeto en el contrato. Bien determinado: lo que busca este requisito en la norma es un a determinacin perfecta sobre un bien cierto supone que el bien ha quedado individualizado y sealado por las partes con total exactitud sobre la base de los caracteres que le son peculiares y que lo hacen inconfundible con otros bienes, constituyendo el mximo grado de determinacin. Esta determinacin se puede dar dos formas: a) sealndolo en forma concreta e individualizada, o b) sealndolo solo por su especie y cantidad. Bien determinable: "determinacin imperfecta" que recae sobre bienes inciertos o genricos, el bien es sealado solo por su especie y cantidad, o sea por caracteres generales que son comunes a un grupo o clase de bienes y por el nmero de unidades que son materia del negocio. 13
UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO d) La comerciabilidad del bien
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Tambin denominado por otros autores como que la enajenacin de bien se a licita. Este requisito, tambin concurrente, est referido a que el bien materia de la venta sea susceptible de transferencia dominica; y al cual la doctrina alude con la antigua y comn frase de que el bien "debe estar en el comercio de los hombres no extracomercium. Seala que la exigencia est relacionada con la posibilidad jurdica del objeto, a que se contrae el artculo 140 inc. 2) del Cdigo Civil. Se trata, pues, de determinar qu bienes estn y cules no en el "comercio de los hombres" (o, como se dice en la norma, aquellos "cuya enajenacin no est prohibida por la ley"); o en qu casos es jurdicamente imposible que respecto de un bien se pretenda la transferencia de propiedad. Sobre este punto cabe hacer acaso una distincin no tan sutil: i) Bienes que por su naturaleza no podran ser objeto de ninguna contratacin, tales como el aire, aun cuando ahora se duda si realmente puede existir esta categora, es decir que existan ii) Bienes cuya enajenacin, est prohibida expresamente por la ley, por tratarse de bienes de propiedad estatal que son: a) los bienes de dominio pblico (destinados al uso pblico constituidos por obras pblicas de aprovechamiento o utilizacin general; los bienes de servicio pblico destinados directamente al cumplimiento de los fines pblicos de responsabilidad de las entidades estatales y a la prestacin de servicios pblicos o administrativos; los bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional, etc.) y que son inalienables; y b) los bienes de dominio privado del Estado (que siendo de propiedad de la entidad pblica no estn destinados al uso pblico ni afectados a algn servicio pblico) y que solo podran entrar al comercio si existe disposicin expresa. iii) Bienes que, no siendo de propiedad estatal, estn prohibidos de ser comercializados por razones de seguridad o salud pblica, tales como productos pirotcnicos, ciertas armas de fuego, ciertos medicamentos o drogas, etc. iv) Bienes cuya enajenacin no est prohibida, pero por aplicacin de la ley con motivo de un acto de voluntad resultan estndolo, tales como los bienes que por voluntad privada se constituyen como patrimonio familiar, siendo consecuencia legal su inalienabilidad. v) Bienes cuya enajenacin tampoco est prohibida legalmente, pero que resultan ser objetos jurdicamente imposibles de un contrato de compraventa en particular al no poder ser materia de derechos y obligaciones; tal es el caso de los bienes ya transferidos por una compraventa anterior o por un ttulo distinto. En nuestra opinin, al 14
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aplicarse las reglas sobre concurrencia de acreedores (artculos 1135 y 1136), eso determina que el acto que no se "prefiere" termina teniendo un objeto jurdicamente imposible, que es el mismo bien que se constituye en objeto del acto al cual se otorga la preferencia.
3.3.-VENTA DE BIENES QUE HAN DEJADO DE EXISTIR: Aplicando el contrario sensu al artculo 1532 del Cdigo Civil, ha quedado sentado que no se puede hablar de una compraventa vlida cuando el bien sobre el cual recae el contrato ha perecido totalmente antes de la celebracin del mismo; habida cuenta que en este caso no hay objeto fsicamente posible. Pues aqu podemos distinguir claramente la existencia de bienes teniendo en cuanta su presencia en el tiempo (bienes presentes, pasados y futuros) para ello abordaremos a FREYRE quien denomina a la venta de bienes que han dejado de existir como compraventa de bien pasado. Con respecto a bienes pasados se refiere al bien que dejo de existir, presente aquel que existe en el momento de la celebracin del negocio y; futuro aquel que est por venir o que tendra existencia posterior a la celebracin del contrato. (14) 3.3.1.-PERECIMIENTO DEL BIEN.- Por perecimiento debemos entender fenecer o expirar (implcitamente aunque la norma no lo indique tambin se refiere al extravi o desaparicin)). Segn el art 1533 est referido al supuesto del perecimiento parcial. El perecimiento es de dos clases: Perecimiento total: Si bien la norma no lo seala de manera expresa, pero por interpretacin del contrario sensu del artculo 1532 del C.C se deduce que el contrato es inexistente por falta de objeto. Por que se tiene por entendido que el bien tuvo existencia pasada o hubiera desparecido ntegramente al momento de concluirse la compraventa. Perecimiento parcial: A este supuesto se refiere el artculo 1533 los casos en que dicho perecimiento es solo parcial, de modo que podra mantenerse la vigencia del contrato ya celebrado teniendo como objeto la parte subsistente del bien. Pero antes de analizar el contenido de esta norma conviene precisar el supuesto que regula. a nuestro juicio, a la circunstancia de que las partes hayan tenido tratativas (etapa de negociacin) producto de las cuales el bien a venderse (existente o por existir), qued definido, de manera que al tiempo de celebrarse el contrato las partes saben a qu bien estn aludiendo, pero resulta que este ha perecido parcialmente antes del momento de la celebracin. Pues si este se da despus de la celebracin estaremos frente a otra figura. De la misma manera podemos esgrimir segn la norma varias hiptesis. -Cuando las partes conocen con anticipacin el perecimiento parcial del bien. Celebran el contrato fijando un precio como si el bien estuviera intacto -o sea sin consideracin alguna al menoscabo- se desprende que el comprador est aceptando tales condiciones y, en consecuencia nada tendra que reclamar, salvo que hubiera mediado error o dolo, puesto que en puridad las partes (14) )Javier rolando peralta andia. CONTRATOS PARTE ESPECIAL.pag394 15
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estaran celebrando un contrato a sabiendas que el bien adolece de un perecimiento parcial que en nada ha alterado la voluntad de adquisicin del comprador. -cuando el vendedor conoce el perecimiento parcial del bien, e induce al comprador a celebrar el contrato, el comprador podra anular el acto por dolo; empero nada obsta para que el comprador ignore esa circunstancia y se someta a las soluciones que plantea el artculo 1533. -cuando ambas partes ignore el previo perecimiento parcial del bien, y celebren el contrato de compraventa en esas circunstancias, para luego, con posterioridad, recin tomar conocimiento del hecho. En tal situacin, la disposicin del artculo 1533 permite al comprador optar: por la retractacin. (tema que abordaremos posteriormente) por la rebaja del precio en funcin y proporcin del menoscabo sufrido por el bien: lo que a nuestro entender es que a diferencia de la retractacin en este supuesto una de las partes no opta por desconocer la existencia de dicho contrato. Asimismo manifiesta el tratadista Javier Rolando Peralta quien indica que se reconoce la vigencia del contrato, reclamando nicamente la parte del bien que no ha desparecido, pero abonado su precio en la proporcin del total convenido.(15) -Que el perecimiento total del bien se d en el marco de un contrato preparatorio, que antes de la celebracin del contrato definitivo de compraventa ocurriera el bien perece en forma parcial sin culpa de las partes. En esta hiptesis, si las partes hubieran ya celebrado el contrato definitivo pero luego de ello toman conocimiento del perecimiento parcial del bien, pensamos que nada obstara para aplicar la solucin alternativa que ofrece el artculo 1533 (retractacin o reduccin del precio). Distinta sera la situacin si las partes se informan del perecimiento parcial antes de celebrar el contrato de compraventa definitivo, pues en tal caso el potencial vendedor no podra exigir al potencial comprador la celebracin de dicho acto, toda vez que este ltimo no habra incurrido en una "injustificada negativa" para dar lugar a la accin establecida en el inciso 1) del numeral 1418 del Cdigo Civil; aqu en realidad, si no hay acuerdo entre las partes, debera optarse por dejar sin efecto el compromiso de contratar. 3.3.2.-VENTA DE BIENES FUTUROS.Los bienes futuros son las cosas derechos que no tienen existencia en el momento de celebrarse el contrato, pero que pueden devenir con el transcurrir del tiempo, lo cual significa que esta clase de bienes tambin pueden ser materia de compraventa. El articulo 1534se refiere expresamente al compraventa de bienes futuros , cuando seala que en la compraventa de un bien que ambas partes saben que es futuro , el contrato queda sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia , pero hay certidumbre de que el bien existir y la incertidumbre es respecto al momento en que el bien llegue a tener existencia .La venta de bienes futuros se encuentra regulada en los artculos 1534,1535,1536.
(15) )Javier rolando peralta andia. CONTRATOS PARTE ESPECIAL.pag394 16
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MODALIDADES.-segn la apreciacin del tratadista Javier rolando peralta, indica que existen dos modalidades: la primera como contrato conmutativo de bien futuro y como contrato aleatorio o venta de esperanza incierta. Posicin a la que refutamos, sosteniendo que segn la interpretacin del cdigo civil peruano existen tres modalidades y que sustentaremos seguidamente. Compraventa conmutativa-aleatoria.- tambin denominada por la doctrina como emptio rei speratae o venta de cosa esperada .que se halla regulada en el artculo 1535. A este respecto debemos comenzar exponiendo y con justo derecho que la emptio rei speratae es considerada por a Manuel de la Puente y Lavalle y muchos otros autores , como compraventa de rgimen conmutativo condicional nicamente (posicin errnea)que fundamentaremos a continuacin: Fundamento histrico, Pues bien, el concepto que en el Derecho Romano se tena de la Uemptio rei speratae" era el que consista en que la eficacia de la compraventa, esto es, el surgimiento y cumplimiento de la relacin obligatoria de la misma, dependa nicamente de la contingencia de la existencia del bien. De esta manera el contrato era conmutativo respecto a la existencia, siendo por ende aleatorio respecto a las otras dos contingencias del bien, las cuales son la cuanta y calidad; constituyndose, pues, el contenido del contrato en una mixtura o combinacin de conmutatividad y aleatoriedad. Puede comprobarse esta situacin en el Digesto. Sobre el particular, Juliano, por ejemplo, expresaba que: Qui pendentem vindemiam emit, si uvam legere prohibeatur a venditore, adversus eum petentem pretium exceptione uti poterit: si ea pecunia, neque tradita est. ("El que compr la vendimia pendiente, si por el vendedor se le prohibiera recoger la uva, podr usar contra l, si le pide el precio, de esta excepcin: si el dinero, de que se trata, no se pide por la cosa que se vendi, y que no se entreg"). (16) Fundamento interpretativo Como se sabe, cuando las partes celebran una compraventa, adems del precio, deben determinar tambin el bien que deber ser materia de la misma. Tratndose entonces de una compraventa de bien futuro en la modalidad de "empto re speratae" las partes determinan el bien futuro determinando a la "cosa esperada". Pues bien, se puede comprobar que mayoritaria mente en la prctica las partes determinan al bien futuro solo en funcin de la existencia del bien, sin tomar en cuenta la cuanta y calidad del mismo. Ello obedece a que como son inciertas tanto la existencia como la cuanta y la calidad del bien, -de ah que sean contingencias-las partes saben que es muy difcil, muy improbable, que el bien llegue a existir exactamente en una determinada cuanta y calidad. De tal manera que las partes saben que cubrir todas las contingencias del bien futuro, o sea, no asumir ningn lea, crea una gran posibilidad de que el contrato nunca llegue a producir su relacin obligatoria, lo
(16) ) CODIGO CIVIL COMENTADO POR LOS 100 MEJORES ESPECIALISTAS, tomo viii contratos nominados 1 PARTE .gaceta jurdica Per
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cual significa que el contrato nunca se llegue a ejecutar, siendo esta una situacin no deseada por las partes, ya que si celebran un contrato es para que este sea finalmente cumplido o ejecutado. Por tal razn, para evitar esta posibilidad, en la prctica las partes mayoritariamente prefieren asumir el lea de algunas contingencias del bien futuro, las cuales son la cuanta y calidad del mismo; producindose as de esta manera la mixtura o combinacin de conmutatividad y aleatoriedad en el contenido del contrato. Y cul o cules de las contingencias son por las que las partes asumen el lea? Como de las tres contingencias la existencia es la ms importante y, por ende, la de mayor primaca debido a que las otras dos dependen de ella; las partes simplemente no asumen el lea de esta contingencia, o, lo que es lo mismo, cubren este riesgo asumiendo entonces solo el lea de las otras dos contingencias, las cuales son la cuanta y calidad. De esta manera el contenido del contrato de una "emptio rei speratae" consiste en ser conmutativo respecto a la existencia del bien y aleatorio respecto a la cuanta y calidad del mismo. Fundamentacin segn la legislacin internacional.Igualmente, la doctrina contractualista ms especializada, que es la doctrina italiana, ha demostrado tambin que el contenido de la "emplo re speralae" es el parcialmente conmutativo y parcialmente aleatorio; lo cual demuestra tambin que este es el concepto correcto de la misma. Por tal razn, la interpretacin segn la cual la modalidad de compraventa de bien futuro que es conmutativa y aleatoria es una modalidad intermedia entre la "empto re speratae"y la "empto spei" no es correcta; por lo cual puede concluirse inobjetablemente que la interpretacin correcta de la norma bajo comentario consiste en que esta regula la Uempto re speratae.
Compraventa conmutativa.-se halla regulada en el artculo 1534, al que errneamente Javier rolando peralta denomina emptio rei speratae(17), por que como ya abordamos este tema anteriormente consideramos ya superado este erro. El artculo 1534 regula entonces una modalidad de compraventa de bien futuro distinta de la "empto re speratae" y de la "empto spe". Ahora bien, cul puede ser finalmente entonces la modalidad de compraventa de bien futuro que regula esta norma? Pues bien, la interpretacin correcta a la que se puede llegar es que regula una modalidad de compraventa de bien futuro distinta a las otras dos modalidades ya conocidas ("empto re speratae" y "empto spe"). Puede denominarse como compraventa de bien futuro "general" a la modalidad de aquella que tiene contenido ntegramente conmutativo. De tal manera que el rgimen condicional en esta modalidad abarca no solo la existencia del bien, sino tambin la cuanta y la calidad del mismo.
(17)JAVIER ROALNDO PERALTA CONTRATOS NOMINADOS PAG 396 18
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Si bien literalmente la norma no seala que el rgimen condicional tambin se extiende a la cuanta ya la calidad del bien adems de su existencia, debe necesariamente interpretarse esta norma en este sentido, esto es, que el rgimen condicional tambin abarca a dichas situaciones. Pues de lo contrario, estaramos incurriendo en una repeticin ya que el articulo 1535 regula la "empto re speratae". Solo a travs de esta interpretacin este articulo puede tener lgica, sustento y utilidad la misma; resultando adems que la compraventa de bien futuro "general" es una modalidad de esta compraventa que tambin es necesario que este Cdigo la regule a travs de por lo menos una norma en particular, como ocurre con la "empto re speratae" u y con la "empto spe" (artculo 1536). de lo contrario, esta modalidad de compraventa de bien futuro quedara en la orfandad legislativa. La prueba o fundamento mediante el cual se puede demostrar la validez de esta interpretacin de la norma, lo constituye la propia Exposicin de Motivos de esta norma. En ella seala el legislador lo siguiente: "Si el bien llega efectivamente a existir en la cantidad y con la calidad convenidas en el contrato, este producir en ese momento todos sus efectos, quedando el vendedor obligado a pagar el precio". Compraventa aleatoria o de esperanza incierta.-denominada emptio spei por la doctrina, se encuentra regulado en el artculo 1536 del cdigo civil . . Como se sabe, una de las caractersticas esenciales de la compraventa es la conmutatividad. De tal manera que el Cdigo Civil peruano al tipificar a la "emptio spei" como una compraventa, est admitiendo excepcionalmente que existe una especie o clase de compraventa que no es conmutativa, sino aleatoria Segn Javier rolando peralta es la compraventa sobre bienes futuros que no se tiene certeza de que existirn.las partes no subordinan el contrato a que el bien llegue a tener existencia real, por eso lo vendido en realdad es una simple posibilidad ms conocida como venta aleatoria , que implica la obligacin incondicional del comprador de pagar el precio , aun cuando el bien vendido no llegar a tener existencia , o si llegando atenerla es diversa cualitativa y cuantitativamente de la prevista o supuesta por el comprador. En este contrato el carcter suspensivo no afecta a toda la relacin obligacional pues La produccin de la obligacin de pago de precio s se produce a pesar de la condicin suspensiva. Finalmente, compartimos la posicin de Miguel Torres Mndez (18)quien asume que la redaccin inicial de la norma bajo comentario no es correcta. Como se puede apreciar, esta norma hace referencia a los artculos anteriores (1534 y 1535). Por tal razn, el artculo 1536 resultara ser una norma de remisin.
(18)CODIGO CIVIL COMENTADO POR LOS 100 MEJORES ESPECIALISTAS.TOMO VIII.PAG 37.
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Dicha remisin es inadecuada por que el artculo que abordamos (1536) es de un rgimen aleatorio; en cambio los artculos 1534 y 1535 operan bajo un rgimen condicional total.
3.3.3.- COMPRAVENTA DE BIEN AJENO: Nociones.- Se denomina bien ajeno aquel que pertenece a otro, lo que obliga en principio a respetarlo. Esta venta es imposible desde que no hay venta de lo ajeno ni compra de lo propio, por esta razn el cdigo actual y con mucho acierto no la califica como venta de bien ajeno lo que en s es una promesa de la obligacin o del hecho de un tercero.(19). por su parte Manuel de la puente y Lavalle aade que esta venta deba realizarse con los siguientes requisitos. a) b) c) d) e) Que sea un bien cierto e individualmente determinado; Que pertenezca en propiedad a otra persona; Que el vendedor obre en nombre y por cuenta propios; Que el vendedor carezca del derecho de disposicin sobre el bien. Que el comprador ignore que el bien no pertenece al vendedor y, con esa finalidad, el codificador ha redactado el artculo 1537 del Cdigo Civil.
El cdigo de 1936 regulo la venta de cosa ajena en un solo artculo, pero el cdigo vigente le dispensa un tratamiento extenso gobernando dos hiptesis: una en la que el vendedor y el comprador conocen que el bien es ajeno, y se rige por la institucin de la promesa de obligacin o del hecho de un tercero, previsto en el articulo 1537 y, otra en la que el comprador no sabe que el bien es ajeno posibilitndole la rescisin del contrato, contemplado en el artculo 1539. -Promesa de la obligacin o del hecho de un tercero: segn el artculo 1537 expresa que el contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad que ambas saben que es ajeno, se rige por la institucin de la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero, sus elementos son: Que ambos contratantes saben que el bien materia de la prestacin es ajeno. Que ambas partes acuerdan que una de ellas se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad del bien ajeno. Que el compromiso se regir por los artculos 1470, 1471 y1472. El numeral 1470seal que se puede prometer la obligacin o el hecho de un tercero , con cargo de que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero no asume la obligacin o el hecho prometido.ejm Alberto se obliga contractualmente con Betty a quien le promete que Cesar le vender un inmueble determinado dentro de un plazo que tambin se especifica . Si cesar no cumple con vender a Betty el bien mencionado, es indudable que Alberto le deber a Betty una indemnizacin por daos y perjuicios sufridos. -Caso de que el obligado adquiera despus el bien.-puede ocurrir que luego de celebrado un contrato en virtud del cual una persona se obligo a obtener que otra 20
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adquiera la propiedad de un bien ajeno, adquiera despus el obligado directamente el bien. En este supuesto, si la parte que se ha comprometido adquiere despus la propiedad del bien, quedar obligado en virtud del mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario.asi lo prev el artculo 1538. -Rescisin de la venta de bien ajeno: el articulo 1539 expresa que la venta del bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no perteneca al comprador o cuando este adquiera el bien, antes de la citacin con la demanda .la rescisin como se sabe deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de su celebracin y sus efectos se retrotraen a la fecha de la relacin jurdica sustancial. En cambio puede darse el caso de que los bienes sean parcialmente ajenos sea porque un mismo bien pertenece al vendedor y el resto es ajeno. En este supuesto de acuerdo con el artculo 1540, el comprador puede optar libremente entre solicitar la rescisin del contrato como si se tratase de una venta completamente ajena o la reduccin del precio. -Adquisicin de bienes ajenos en lugares abiertos al pblico.-el artculo 1542, establece que los bienes muebles adquiridos en locales abiertos al pblico no son reivindicables si son adquiridos por facturas o plizas del vendedor, pero queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles y penales correspondientes contra quien los vendi indebidamente , se justifica esta excepcin en la necesidad de asegurar la vida del comercio y otorgar al comprador seguridad requerida bajo los dos requisitos mencionados anteriormente. Efectos de la venta de bien ajeno: partimos de la premisa de que cuando una persona compra a otra un bien no presupone la existencia de ningn riesgo, vale decir, el riesgo de que dicho bien segn Mario Castillo Freyre son cuatro las consecuencias que asume la persona que vende un bien ajeno ocultando al comprador dicha caracterstica: -la indemnizacin establecida en los artculos relativos a la venta de bien ajeno. -la indemnizacin establecida por las normas relativas al saneamiento por eviccin articulo 1491 a 1502. -la pena privativa de libertad con la que el cdigo penal sanciona al delito de estelionato (art 197 inc4). -la respectiva condenatoria. reparacin civil generada por efectos de la sentencia penal
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CAPITULO IV
EL PRECIO. 4.-CONCEPTO.Es la contraprestacin que le corresponde al comprador. Tiene que estar ineludiblemente representado por dinero tal como lo establece el Art.1529.debe hacerse hincapi que el precio es de suma trascendencia e imprescindible para la propia existencia y validez del contrato de compraventa, sin el cual el negocio resultara inexistente o nulo. 4.1.-REQUISITOS: a) Debe tratarse de una suma de dinero: El precio necesariamente tiene que pagarse con dinero, o signo representativo del valor de los bienes, puede tratase de una cosa mixta. b) Que sea verdico: Es decir que debe responder al valor real de la cosa.es el convenido por las partes , que segn Salvat quiere decir precio real , efectivo y conocido; esto es precio veraz y ajustado con la verdad real . El precio deja de ser verdico o serio en dos casos: a) cuando es simulado o ficticio, b) cuando es irrisorio o vil c) Presenta diversos matices: Puede ser: Al contado: cuando se paga el precio total en un solo acto, que se pueda hacer en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos econmicos suficientes. A plazos: sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es pagadero en determinado lapso o lapsos de tiempo, principalmente en la venta de inmuebles y artefactos del hogar ha elevado precio. El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el comprador. d) El precio debe ser cierto, determinado o determinable: Es decir debe haber una formula en virtud de la cual se llegue a fijar la cantidad de la compraventa. Si se compra un objeto explicando que se paga un precio, no se entendera. Debe de haber una completa inteligencia entre la partes sobre el monto del precio. hay diferentes maneras de establecer el precio , la ms usual es el acuerdo entre las partes pero hay otros sistemas . 4.2.-FORMAS DE FIJAR EL PRECIO: PRECIO FIJADO POR LAS PARTES: se trata del caso ms frecuente. Normalmente el precio es el resultado de la libre discusin de las partes celebrantes del negocio jurdico, por esta razn el artculo 1543, se refiere a la nulidad de la compraventa cuando el precio es fijado unilateralmente. En efecto, dicha norma seala que la compraventa es nula cuando la compraventa esta al arbitrio de una de las partes. 22
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Es obvio, que el precio establecido por el vendedor y por el comprador puede ser determinado en moneda nacional de curso legal forzoso o en moneda extranjera no prohibida por las leyes especiales prevista en las leyes 1234 y1237;sin embrago , el estado podr limitar su uso por razn es de inters nacional . Tambin el ente referido lo puede hacer por inters social, publico y tico, fijando manteladamente los precios de determinados bienes como pueden ser los productos de primera necesidad a travs del llamado control de precios de modo que el nico precio posible fijado por la autoridad pero tal hecho solo ocurre en casos muy excepcionales. DETERMINACIN POR TERCEROS: Es el caso menos frecuente pero posible si acaso las partes no pudieran fijar el precio de comn acuerdo tal como lo establece el artculo 1544del C.C para cuyo efecto se aplica los artculos 1407y 1408. Con respecto a la naturaleza jurdica algunos autores sostienen que el tercero es un rbitro , lo cual no puede ser porque el arbitraje supone un conflicto de intereses o litigio que nos e da en este caso, otros suponen que es un perito, que tampoco es posible , en razn de este emite su parecer a travs de un dictamen , opinin que puede ser aceptada o no , la doctrina ms actual se inclina por la figura de mandatario, en razn de que el tercero es un mandatario de las partes , tanto que vendedor como comprador estn obligacin a acatar su decisin. El cdigo se inclina por esta posicin , por eso el articulo1544 prescribe que es vlida la compraventa cuando se confa la determinacin del precio a un tercero designado en el contrato o a designarse posteriormente , siendo en aplicacin las reglas establecidas en los artculos 1407 y 1408 .en tales casos el precio no est determinado , pero sea determinada. DETERMINACION POR EL VALOR DE BOLSA O MERCADO: Las bolsas son instituciones constituidas por empresarios o comerciantes con la finalidad de concertar sus operaciones en el mundo de los negocios y las finanzas .los mercados son lugares pblicos donde concurren comerciantes y consumidores para realizar sus transacciones generalmente sujetas a las leyes de la oferta y la demanda. El artculo 1545 prescribe que es tambin valida la compraventa si se conviene que el precio sea el que tuviere en bolsa o mercado en determinado lugar y da. PRECIOS REFERIDOS A INDISES DE REAJUSTE AUTOMATICO: Las partes en aplicacin al principio de la autonoma de la voluntad pueden fijar el precio, de tal modo que el monto de la moneda nacional, sea referido a ndices de reajuste automtico que fije el banco central de reserva del Per, segn escalas mviles vinculadas al costo de vida , incrementos salariales , fluctuaciones del oro ,etc. tambin pueden fijarse los precios en otras monedas o finalmente referido a mercancas a fin de obtener dicho monto en valor constante (art. 1546, concordado con el Art. 1235). FIJACION DEL PRECIO A FALTA DE DETERMINACION EXPRESA.- Que se fija en los bienes que el vendedor vende habitualmente , cuando las partes no han determinado el precio ni han convenido el precio ni han convenido el modo de terminacin (art 1547) PRECIO DE REMATE.- Este supuesto se da en un acto de subasta pblica, donde la mayor oferta es la que determina el precio. 23
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DETERMINACION DEL PRECIO POR PESO NETO: Previamente, conviene precisar la diferencia existente entre peso bruto y peso neto. el primero se refiere a la pesantez total de algn bien incluido en el embase, embalaje o el vehculo que el sirve de transporte. Ahora bien, el artculo 1548, dispone, que en la compraventa en que el precio se fija por precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso neto: todo ello para evitar imprecisiones. 4.3.- PRECIO MIXTO.- En ste sentido el artculo 1531 del mismo Cuerpo Legal seala:si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificar, de acuerdo a la comn intencin de las partes, independientemente de la denominacin que se le d. Si en caso las partes no tomaron una decisin, entonces supletoriamente se aplica un criterio objetivo, se aplica la denominada doctrinariamente la TEORIA DE LA PREVALENCIA DE LOS VALORES (19), esto es, Ser Permuta cuando el valor del bien sea igual o superior al del dinero que se entrega y ser Compra-Venta, cuando el bien sea inferior al dinero entregado. Segn Castillo Freyre se han desarrollado las posiciones subjetivas y objetivas siguientes: a) Doctrina objetiva.-que se rige teniendo en cuenta el valor del dinero o del bien que se permuta cuando el valor del bien sea igual o superior al del dinero que se entrega y ser Compra-Venta, cuando el bien sea inferior al dinero entregado. b) Doctrina subjetiva: considera a la intensin manifiesta de las partes, y luego si esta se desconoce, si la parte de igual o mayor es en dinero se est en presencia de una compraventa, de lo contrario ser una permuta. c) Posicin Peruana: Nuestro Cdigo Civil adopta una Tesis Subjetiva y en forma residual objetiva. Subjetiva porque ante tales condiciones nuestro Cdigo Sustantivo seala que debemos estar a Intencin manifiesta de las partes contratantes, y lo que se tiene que evaluar en ese caso, es qu calificacin le quisieron dar las partes al Contrato. Apreciar si las partes han decidido que sea un Contrato de Compra-Venta o que sea una Permuta. CAPITULO V OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Y DEL VENDEDOR Segn el Art. 1364 del CC; que se refiere a las disposiciones generales sobre los contratos los gastos y tributos que origine la celebracin de un contrato se divide por igual entre las partes, salvo disposicin legal o pacto distinto . De conformidad con el Art. 1530 los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los cargos de trasporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto contrario. Se podra decir que el tema principal de la compraventa son las obligaciones que emanan de un contrato, no tiene lmites en funcin de la libertad de contratacin. Salvo que dichas contrataciones sean ilcitas o atenten contra el orden pblico, y las buenas costumbres. (19) ENSAYO SOBRE CONTRATO DE COMPRAVENTA Ensayo enviado por Dra. Marjorie Nancy Silva Velasco.PAG 3 24
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De las obligaciones que especificamos no se refieren a las que emana del contrato, sino a las obligaciones legales que imponen al vendedor y comprador. Muchas veces sucede que los contratos no se establecen quienes deben llevar la carga de los gastos e impuestos; entonces es ah donde se aplica los Art.1530 y 1364 respectivamente. 5.1.-OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: El vendedor tiene un sin nmero de obligaciones convencionales pero legalmente tiene estas: 1) OBLIGACION DE TRANSFERIR EL BIEN VENDIDO.-Obligacin visceral del vendedor es trasmitir el dominio de la cosa al comprador (Art.1519). transferencia de la propiedad.-debemos diferenciar que una cosa es la transferencia del derecho de propiedad y otra es la entrega del bien que no se debe confundir y e excepcionalmente tal entrega puede constituir a la vez la transferencia de ese derecho. Si por el contrato de compraventa no se transfiere al comprador la propiedad del bien vendido (solo se obliga a transferirlo), corresponde al vendedor hacer todo lo necesario para que este efecto se produzca, pues solo as se habr cumplido la obligacin que en ese sentido a asumido el vendedor al celebrar el contrato. por eso el artculo 1549 establece que es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la transferencia del bien. La forma como se perfecciona esa transferencia, depende de la naturaleza del bien materia de compraventa; si se trata de bienes muebles la transferencia del derecho de propiedad se perfecciona con la tradicin o la entrega del bien materia de compraventa, as lo determina el articulo 947; en cambio si se trata de bienes inmuebles la traslacin de dominio se produce con el solo consentimiento o acuerdo de las partes contratantes sobre el bien, segn el artculo 949. Empero si la venta versa sobre derechos o bienes incorporales, su entrega no es material, dada la naturaleza del objeto. Sin embargo la obligacin del vendedor recae en entregar al comprador los ttulos de perteneca, el uso de las formulas si se trata de un procedimiento y si el derecho faculta la posesin de una cosa a la entrega de esta. Estado del bien en el momento de su entrega.-la entrega debe hacerse en el estado en que se encontraba el bien en el momento de producirse el consentimiento, incluyendo sus accesorios, ya que estos siguen el destino del principal, pero cuando la entrega del bien no sea simultanea al contrato, el vendedor no puede cambiar el estado del bien objeto de venta, menos modificarlo ni mejorarlo, ms bien debe conservarlo. Entrega de documento del bien vendido.-la entrega del bien vendido trae consigo la obligacin de entregar al comprador los antecedentes y ttulos que acrediten ele derecho de propiedad del vendedor sobre el bien vendido ,as lo dispone el artculo 1551, salvo pacto en contario . Obligacin de recibir el precio.- a este respecto no existe una normatividad que la exprese de manera literal, pero consideramos que es una obligacin del vendedor. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO.25
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Sanear significa asegurar, garantizar la reparacin de un dao eventual, por eso el saneamiento es otra obligacin del vendedor 1.-saneamiento por eviccin: el vendedor est obligado a proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en el caso que un tercero le disputase la cosa, alegando mayor derecho. El vendedor est obligado al saneamiento por eviccin cuando el comprador es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad uso o posesin de un bien en virtud de una resolucin judicial o administrativa firme. el vendedor en virtud al saneamiento por eviccin est obligado a restituirle al comprador: el valor del bien al momento de la eviccin , interese legales, los frutos devengados, las costas del juicio, los tributos, los gastos del contrato, todas las mejoras hechas de buena fe , as como la indemnizacin por daos y prejuicios . 2.- saneamiento por vicios ocultos.-Se refiere la existencia deterioros, anomalas no susceptibles de ser apreciadas a simple vista y que de alguna manera afectan al derecho del comprador. 3.- saneamiento por hecho propio del transferente.-Hecho propio es todo evento turbacin ejecutado por el mismos vendedor en contra de su comprador, que le impide el uso pacfico y til del bien materia de compraventa, en ese sentido el hecho propio del transferente exige que aquel se abstenga de realizar cualquier hecho o ejercer cualquier derecho que en forma material o jurdica impida al comprador realizar actos o ingresar en la propiedad. 5.2 OBLIGACION DEL COMPRADOR.Las obligaciones del comprador son las siguientes: 1.-Pago del precio: es la primera obligacin bsica, es la contraprestacin del contrato de compraventa. Si retrata de obligacin primaria que tiene el comprador de acuerdo a las pautas del contrato. Todo pacto en forma generales es la ley entre las partes, en tanto que no afecte el inters pblico, no sea ilcito y no atente contra la moral y las buenas costumbres. El pago del precio se puede pactar en distintas formas: pago en dinero, pago en dinero y parte en especie, a plazos, al contado, etc. a) Compraventa a plazos: en una sociedad como la nuestra en que la mayora no puede satisfacer de inmediato sus necesidades, el crdito es muy importante. Su funcin es de carcter vital en el engranaje social, es en cierto modo la democratizacin de la compraventa, pues, la pone al alcance de todos los que no pueden hacerlo. b) Venta a plazos de bienes inmuebles en el cdigo civil: El primer problema que se plantea el de la transferencia de la propiedad y se concreta con la siguiente pregunta: cundo una persona adquiere un inmueble a plazos adquiere el dominio? La respuesta es si. Es falso que sea necesario el pago de ltima cuota para que se produzca la transferencia. La transferencia de bienes muebles, se produce, en instante en que las partes convienen. 26
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En ningn momento, el pago del precio es una condicin existencia para la traslacin de dominio, salvo que se haya pactado la compraventa con reserva de propiedad, conforme al Art. 1583 y ss., del cdigo civil vigente. c) venta a plazos de bienes muebles: El registro fiscal de venta a plazos: Es una garanta estatal destinada proteger el crdito que da el vendedor al comprador de bienes muebles que tenga un nmero, marca o sea que pueda individualizar, de modo que prevalezca ante cualquier litigio judicial. 2.- Recepcin de la cosa comprada: Esta obligacin est contemplada en el Art. 1565 del CC que dice: el comprador est obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en el que sealen los usos. A falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador debe recibir el bien en el momento de la celebracin del contrato. Esta es una obligacin muy importante, porque la no recepcin de la cosa puede ocasionar una serie de graves problemas jurdicos, por Ej.: en el riesgo de la prdida o deterioro del bien. Si el comprador no quiere recibir el bien sin motivo justificado, el vendedor debe consignarlo para librarse de todo riesgo. 3.-OTRAS OBLIGACIONES.Gastos de transporte.- por mandato del artculo 1530, los gastos de transporte a lugar diferente de su cumplimento son de cargo del comprador salvo pacto distinto. Pago por impuesto de alcabala.
CAPITULO VI
TRANSFERENCIA DEL RIESGO Entre la celebracin de un contrato y la ejecucin total de mismo media un lapso de tiempo en el cual puede producirse el deterior o la prdida del bien, determinando con ello la imposibilidad de su cumplimiento. No se trata pues de una imposibilidad originaria como cuando una prestacin se hace imposible antes de la celebracin del contrato que sin duda devendra nulo, sino de la imposibilidad sobrevenida entre la conclusin del negocio y su ejecucin. 6.1.-CONCEPTO: En sentido gramatical transferencia del riesgo no es ms que el paso o traslacin de un dao o perjuicio de una persona otra en determinadas circunstancias, de esa manera al entrega es el momento decisivo en orden al traspaso del riesgo. En sentido jurdico se trata de saber quien soportara el riesgo de la perdida y la incidencia que tiene dicha perdida en las obligaciones con prestaciones reciprocas. 6.2 CASOS DE TRANSFERENCIA DEL RIESGO. Riesgo del contrato por perdida de bienes ciertos.-esta previsto en el artculo 1567, segn el cual el riesgo de prdida de bienes ciertos no imputable a los contratantes pasa al comprador en el momento de su entrega, pues solo 27
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ese momento el vendedor deja de ser deudor por haber cumplido totalmente la obligacin de transferencia del bien. Transferencia del riesgo antes de la entrega.-la regla general la constituye el articulo 1567 y la excepcin bien a ser el artculo 1568, establece que en el caso del artculo anterior, el riesgo de prdida pasa al comprador antes de la entrega de los bienes, si encontrndose a su disposicin, no los recibe en el momento sealado en el contrato para la entrega. Por consiguiente el vendedor quedara liberado de entregar los bienes y tambin tendr derecho para recibir ntegramente el precio del bien, porque la prdida o destruccin del bien no es imputable al vendedor, desde que estaba a disposicin del comprador. Transferencia de riesgo en la compraventa de bienes inciertos.-los bienes inciertos se delimitan por su gnero y especie. Ahora bien el artculo 1569 dispone que en caso de compraventa de bienes por peso, numero o medida se aplica el artculo 1568, si encontrndose los bienes a su disposicin, el comprador no concurre en el momento sealado en el contrato. En consecuencia en la venta de bienes de esta naturaleza, el riesgo pasa al comprador si este no concurre el da sealado en el contrato para realizar dichas operaciones y, si no se hubiera sealado el da rige el sealado por el vendedor, se advierte que en ambos casos el bien debe encontrarse a disposicin del comprador.
CAPITULO VII MODALIDADES DE COMPRAVENTA 7.1COMPRAVENTA A SATISFACCIN DEL COMPRADOR. Se entiende por venta a satisfaccin del comprador, llamada tambin venta ad gustum por gran parte de la doctrina extranjera, aquella operacin jurdica en virtud de la cual el transferente se obliga a transferir la propiedad de un bien al adquirente y ste se obliga a pagar su precio en dinero, quedando subordinada la operacin a que el adquirente exprese que el bien le agrada. Algunos ordenamientos extranjeros exigen que el bien sea aprobado por el adquirente antes de emitir su parecer. Nuestro Cdigo Civil no sigue esta ltima corriente, pues su artculo 1571 establece lo siguiente: Artculo 1571: La compraventa de bienes a satisfaccin del comprador se perfecciona slo en el momento en que este declara su conformidad. El comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el acreedor. Puede observarse que la operacin se desarrolla en dos etapas. - Una primera mediante la cual se fijan el bien y el precio, es decir que ambos son determinados. 28
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"A" se obliga a transferir a "B" una botella de vino cuyas calidades se especifican (marca, procedencia, tipo, ao, etc.) y "B" se obliga a pagarle un precio cierto si es que el vino le agrada. - La segunda etapa es la declaracin del adquirente expresando si el vino le agrada o no. Slo si existe una declaracin de satisfaccin por parte del adquirente la operacin se perfecciona. 7.2.-COMPRAVENTA A PRUEBA A diferencia de la compraventa a satisfaccin del comprador en que, como se ha visto, el contrato de compraventa slo se perfecciona con la libre declaracin de agrado del comprador, en la compraventa a prueba, llamada tambin a ensayo, se celebra un contrato de compraventa .Este supuestos e da cuando se desconfa respecto de la calidad y bondad del bien y no se quiere celebra el contrato mientras que el bien no tenga las cualidades pactadas o no sea idneo para la finalidad ala que esta el artculo 1572 del cdigo civil la describe as: Artculo 1572.- La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condicin suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas 6 sea idneo para la finalidad a que est destinado. La prueba debe realizarse en el plazo y segn las condiciones establecidas en el contrato o por los usos. Si no se realiza la prueba o el resultado de sta no es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condicin se tendr por cumplida. 7.3.-COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA Nocin. La compraventa sobre muestra es una compraventa que est sujeta a la contingencia de ser rescindida a solicitud del comprador si el bien materia de la venta no guarda absoluta conformidad con una muestra previamente determinada por las partes. Caractersticas: 1).- La existencia de un contrato de compraventa cabalmente celebrado, de tal manera que goza del perfeccionamiento constitutivo de que trata el Estudio "Perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad". Existe un acuerdo total sobre todos los extremos del contrato. 2).- La eficacia de dicho contrato, de tal manera que el comprador ha quedado obligado a transferir la propiedad de un bien el comprador y ste a pagar su precio en dinero. 3).- La eleccin previa a la ejecucin del contrato de una muestra que servir de exclusivo parangn para apreciar la calidad del bien materia de la compraventa. 4).- El derecho del comprador de resolver la compraventa si la calidad del bien no es conforme a la muestra. Funcin de la muestra. Es servir de trmino exclusivo de comparacin de la cualidad de la cosa. Es acertado BORDA Guillermo, cuando dice que la venta sobre muestra es una especie de la venta de calidad determinada, pero en la cual no se considera ya una 29
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calidad genrica, apreciada segn la buena fe y de acuerdo con los usos del comercio, sino de la precisa calidad que tiene la muestra. No se cumple por tanto con la entrega de una calidad anloga, ni de valor similar; es necesario que sea igual. 7.4.-LA COMPRAVENTA AD CORPUS Tambin denominada compraventa en bloque. El artculo 1577 contempla el caso de que se venda un bien sin que las partes le atribuyan importancia alguna a la extensin o cabida. Se trata de la venta llamada per aversionem, en conjunto, por el todo, en bloque, en globo o ad corpus, en la que se fija el precio en funcin del bien y tal como se encuentra. En principio, y de acuerdo con la regla enunciada, en todos aquellos casos en que se vende un bien como cuerpo cierto, no existe el derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir la rebaja o aumento del precio, cualquiera que fuese la extensin o cabida del bien. Por lo dems, y ordinariamente cuando se hace esta clase de contratos, se indica que se trata de una venta ad corpus y sta es una clusula de estilo, empleada usualmente en nuestro trfico contractual, habida cuenta de las deficiencias catastrales existentes y del hecho de que en numerosas circunstancias se dan diferencias entre la extensin o cabida real y la que figura eventualmente en el contrato. En la compraventa ad corpus, el precio no depende, pues, de la extensin o cabida y en los casos en que sta se indica slo se trata de datos ilustrativos, lo que, como seala Ricci, constituye una demostrationi causa. De esto se desprende, en principio y sujeto a la excepcin que se explica posteriormente, que la mayor o menor cabida no influye en la venta ni originan el derecho a aumentar o rebajar el precio. El artculo 1577 presenta en su segundo prrafo una innovacin sustancial, que no exista en el Cdigo Civil derogado, cual es que si la diferencia real excede en ms de una dcima parte a la sealada en el contrato, el precio sufrir la reduccin o el aumento proporcional, por razones de equidad. Aun cuando este reajuste o restitucin es en esencia contrario a la naturaleza de la compraventa por el todo, en bloque o ad corpus, se ha introducido con el propsito de evitar situaciones injustas y que perjudiquen seriamente el inters de uno de los contratantes. 7.5.-COMPRAVENTA POR CABIDA El artculo 1574, se refiere a la compraventa de un bien con la indicacin de su extensin o cabida, que se conoce, y por un precio en razn de un tanto por cada unidad de extensin o cabida. La operacin es ms sencilla pues basta multiplicar la cabida por el precio de cada unidad de cabida para obtener el precio total. Es lo que en doctrina se conoce generalmente como "compraventa por cabida". Supongamos el caso de la compraventa de un terreno que se indica que tiene un rea de 15,000 metros cuadrados, cuyo precio es de S/.100.00 por metro cuadrado. Al momento de hacer la entrega del terreno al comprador se descubre que slo tiene un rea de 14,000 metros cuadrados. Aplicando los principios generales sobre el derecho de las obligaciones, se tendra que, de conformidad con el artculo 1220 del Cdigo Civil, se entendera que el 30
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vendedor no habra ejecutado ntegramente la prestacin a su cargo, cuya consecuencia sera no dar por efectuado el pago, lo que dara lugar, a su vez, a que el comprador pudiera pedir la resolucin de la relacin jurdica obligacional creada por el contrato de compraventa por cumplimiento parcial o defectuoso de la obligacin del vendedor, o la excepcin de incumplimiento de que trata el artculo 1426 del Cdigo Civil. 7.6.-LA COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS es una operacin usual dentro del trfico mercantil de bienes muebles, en cuya virtud y sobre la base del principio de representatividad, la entrega del ttulo (warrant, conocimiento de embarque, recibo de carga, etc.) equivale a la de la mercadera, siendo as que sta puede encontrarse en viaje o hallarse depositada en un almacn. Las consecuencias de esta entrega son de suma importancia: el vendedor queda liberado de la obligacin de poner las mercaderas a disposicin del comprador y ste puede recogerlas a la presentacin del ttulo, en tanto que, correlativamente, el vendedor goza del derecho a exigir el pago del precio. Caracteres. Los elementos tpicos de la compraventa sobre documentos son los siguientes: a).- Constituye una insercin de la disciplina de los ttulos de crdito en el contrato de compraventa de bienes muebles; b).- Dada la naturaleza del ttulo, el legislador establece una equivalencia funcional entre la entrega de la cosa en sentido estricto y la entrega de los ttulos; c).- Con la entrega de los ttulos, el vendedor se libera de la obligacin de entrega del bien, que es inherente a la compraventa, quedando agotada toda su actividad en relacin con tal obligacin. En adelante, corresponde al comprador hacer efectiva la entrega del bien; d).- Se puede referir tanto a bienes originariamente genricos pero ya individualizados cuanto a bienes especficos por su naturaleza; e).- Su presupuesto es que el momento de la compraventa el bien se encuentra en poder de un tercero (porteador, depositario), el cual lo tiene por cuenta del vendedor; f).- Permite varias ventas sucesivas de la misma mercadera sin la necesidad de la tradicin material de sta, sino slo mediante la entrega de sus ttulos representativos. 7.7.-COMPRAVENTA DE BIENES HOMOGENEOS.Denominada venta acumulativa por esta modalidad se transfieren dos o ms bienes en un mismo contrato por un mismo precio, tal es el caso de quien vende un lote de terreno de 150 m2, otro de 200m 2 y un ltimo de 500m2 en lugares distintos de la ciudad. Todo por el precio de catorce mil dlares americanos. Esta modalidad esta prevista en el articulo1578 cuando dispone, que si en la compraventa de varios viene homogneos por un solo y mismo precio pero con indicacin de sus respectivas extensiones o cabidas, se encuentra que la extensin o cabida es superior en alguno o algunos e inferior en otro u otros, se har la compensacin entre las faltas y los excesos, hasta el lmite de su concurrencia.
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Si el precio fue pactado por unidad de extensin o medida, el derecho al suplemento, o a la disminucin del precio que resulta despus de efectuada la compensacin, se regula por los artculos 1574 a 1576. En ambos casos referidos a la compraventa por mediada o por extensin o cabida.
CAPITULO VIII
8.-PACTOS QUE INTEGRAN EL CONTATO DE COMPRAVENTA: La compraventa tiene una expresin amplia y liberal; sin embargo, pactos que la sujetan a determinados requisitos y restringen su liberalidad. -Los pacto nominados: Aquellos que estn normados en el cdigo civil estos son: a) De compraventa con reserva de propiedad. b) De retroventa. -Los innominados: no legislados por el cdigo civil. El Art. 1582 del CC que a la letra dice puede integrarse a la compraventa pacto lcito, Con excepciones. 8.1.-PACTOS PROHIBIDOS O NULOS: a) Pacto de mejor comprador.- tambin conocido como de mejor oferta se halla regulado en el articulo 1582 inc. 1) es aquel en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por convenirse que si hubiera quien de ms por el bien, lo devolver al comprador. aclarndose oportunamente que este pacto es nulo por mandato de la ley, por consiguiente no podr ser materia de regulacin contractual. b) Pacto de preferencia.-es aquel en virtud del cual se impone al comprador la obligacin de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga cuando pretenda enajenarlo. Este otro pacto este expresamente sancionado con nulidad para el que lo estipule. c) Otros pactos prohibidos.-no obstante no estn incluidos en la enumeracin del artculo 1582, existen otros pactos prohibidos , estos son: -pacto de no enajenacin.-pacto de no gravar. 8.2.- PACTOS PERMITIDOS. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD.-es el pacto de dominio reservado hasta que el precio sea pagado. dicho de otro modo es la compraventa en virtud del cual se difiere la transferencia de la propiedad hasta el momento en que el comprador pague la totalidad del importe del precio. PACTO DE RETROVENTA.-es una facultad que se le concede al vendedor para recuperar el bien vendido y entregado al comprador, restituyendo a este el precio recibido.
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CAPITULO IX
DERECHO DE RETRACTO 1.-CONCEPTO.Etimolgicamente, deriva de las voces latinas re que significa retorno, repeticin y tractus, traccin o movimiento. El retracto es la sustitucin forzada del comprador o adquiriente por un tercero que invoca un derecho preferente, en los contratos de compra-venta o dacin en pago. En sentido lato, Ossorio Y Gallardo dicen que es el derecho de deshacer una venta retrayndola a favor de otra persona, tanto por convenio de la ley o por ministerio de la Ley. Segn el Art. 1592: "El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra-venta". El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos, y gastos pagados por este y en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico. 2.- ELEMENTOS: 1.- Se origina en la ley, porque tiene clusulas pre-establecidas por la ley y adems esta seala a quien le corresponda ejercer este derecho (Art.1592). 2.- Se da en la compra-venta y dacin en pago (Art. 1592 y 1593). 3.- Tiene una naturaleza subrogatoria, porque en un contrato de compra-venta no se rescinde, ni se disuelve, ni se anula. Tampoco se produce una nueva venta del comprador al retrayente. El contrato es vlido y permanece igual, lo nico que sucede es que el retrayente, haciendo uso del derecho que le confiere la ley sustituye al comprador por subrogacin, en todas las estipulaciones del contrato. Por ministerio de la ley se opera un cambio de uno de los contrayentes por un tercero: se sustituye al retrayente por el comprador. 4.- Tiene limitaciones a la libre contratacin: Es de naturaleza excepcional. Constituye una limitacin a la libre contratacin y traba la fluidez de la misma. a) Tiene limitaciones en el espacio.Art. 1593.- Tambin procede en la dacin de pago. Art. 1594.- Procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles. b) Tiene limitacin en la persona: es de carcter personalsimo (con el fin de limitar sus efectos). Art. 1595: Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos. c) Tiene limitacin en el tiempo.Art. 1596: "debe ejercerse dentro del plazo de treinta das contados a partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho. Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible puede hacerse la comunicacin mediante la comunicacin en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de
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mayor circulacin de la localidad, por tres con intervalo de cinco das entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el da siguiente al de la ltima publicacin. Art. 1597: "Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en artculo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. d) Guarda un formalismo riguroso.Art. 1598. Otorgamiento de garanta:"Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garanta para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido". Se deduce que por ser una limitacin a la libertad de contratacin, el retrayente deber consignar, al momento de demandar, el valor del bien, los impuestos y gastos notariales, si son conocidos, o dentro de las 24 horas del requerimiento judicial. Y si la venta se hizo a plazos deber otorgar garanta para el precio pendiente. Deber jurar que el bien lo adquiere para s y pedir la sustitucin plena del comprador a quien subroga. E) LOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.- ART. 1599 1.- El co-propietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. (Porque un estado de indivisin es factor de perturbacin social; all donde hay condmino hay litigios, por eso el legislador busca atenuarlos por medio de la particin y divisin, y tambin por el retracto, porque evita que esos derechos pasen a extraos). 2.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente.ejm si Alberto ha demandado la reivindicacin de un determinado bien contra Betty que se hallaba en posesin y esta decide venderlo a un pariente cercano para burlara el derecho de propiedad. Alberto tendr el derecho para retractar el inmueble materia de venta que se estaba discutiendo judicialmente. 3.- El nudo propietario y el usufructuario, el primero es el dueo sobre el cual la otra la persona goza del usufructo, uso o habitacin; mientras que el segundo, el que disfruta temporalmente de un bien ajeno. La ley confiere el retracto al nudo propietario en la transferencia del usufructo y al usufructuario en la transferencia de la nuda propiedad. 4.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos. 5.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no pueden ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su valor. 6.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rstica cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aquella y sta reunidas, no excedan de dicha unidad. Otros aspectos en relacin al retracto. Art. 1600: Cuando hay diversidad en los ttulos de dos o ms sujetos procesales que tengan derecho de retracto. El orden de preferencia ser el indicado en el Art. 1599. Art. 1601: Valor del retracto frente a terceros; aunque se hayan hecho varias ventas, se puede ejercitar el derecho de retracto, hasta antes de que se expire el plazo para ejercitarlo. Procedimiento del Derecho de Retracto: de acuerdo al cdigo Procesal Civil, se tramita en proceso abreviado, segn lo establecido por los Art. 495 al 503. 34
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DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS: Podemos hacer resaltar los caracteres diferenciales con los siguientes contratos: CON EL DE ARRENDAMIENTO: En el arrendamiento no existe la traslacin de dominio, mas en la compraventa si existe, ya que el de arrendamiento, solo existe el cese temporal de la posesin. Tanto en la compraventa como en el arrendamiento se entrega un bien y se paga un precio en dinero, al extremo de que Pothier sealaba que el contrato de locacin no es sino la venta del uso y goce de la cosa locada. Empero, sus diferencias son ostensibles y as, mientras en la compraventa se persigue un acto de disposicin, la locacin constituye uno de administracin, por el cual no se desplaza la propiedad y slo se entrega el bien para su uso y goce, en forma temporal. Luis Mara Rezznico hace notar la existencia de situaciones o casos discutidos y que se presentan en la vida real, creando problemas para los juristas y magistrados. Seala que ello ocurre "principalmente cuando se transfiere por un precio el derecho a los frutos o a los productos de un inmueble (por ejemplo, bosques, hierbas, minas, canteras) y en los casos llamados de locacin venta, o locacin con promesa de venta de cosas muebles (por ejemplo mquinas, automviles, aparatos de radiotelefona, pianos, etc.)". Al referirse a la cesin de los frutos de un fundo a cambio de un precio o al derecho de cortar sus hierbas, plantas, rboles, etc., se pregunta si existe venta o arrendamiento de bosques y se responde que en estos casos es importante saber y determinar si los contratantes han querido hacer una venta de los frutos de un inmueble, o una locacin de dicho inmueble que produce tales frutos. El mismo autor indica que se presta a discusin la naturaleza del derecho que se confiere a una persona para explotar o extraer los productos de las minas y canteras (por ejemplo piedras, mrmoles, caoln, arcilla, etc.). CON LA PERMUTA: en la permuta no existe precio en dinero, mientas que en la compraventa si lo hay. Como se expresara, la compraventa tiene como ante- cedente remoto a la permuta o trueque, y se ha dicho que esta ltima no es otra cosa sino una venta recproca. Esa es, por lo dems, la razn por la que la permuta se rige por las disposiciones concernientes a la compraventa y as lo establece el artculo 1603 del Cdigo Civil, siendo entendido que no le sern aplicables aquellas relativas al precio, pues la ausencia de este es, casualmente, la nota diferencial entre uno y otro contrato. Rezznico manifiesta que desde luego, es notorio que falte en la permuta el precio determinado en dinero que es caracterstico de la compraventa; como dicen Baudry Lacantinerie y Saignat: en la permuta hay dos cosas que se sirven recprocamente de precio. CON LA DONACIN: La compraventa es onerosa, mientras que la donacin es gratuita y no existe contraprestacin En ambos casos existe la traslacin de dominio. CON EL CONTRATO DE SUMINISTRO: 35
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Aun cuando es cierto que en el suministro tambin se transfieren bienes a cambio de un precio en dinero, su diferencia con la compraventa est precisada por la autonoma de las prestaciones, la que no se da en el primero de estos contratos, ni siquiera cuando el precio est fraccionado en el tiempo. A lo dicho se agrega que el suministro confiere igualmente el uso y goce de los bienes, tal como lo plantea el artculo 1604 del Cdigo Civil de 1984. CON EL MUTUO: En el mutuo, implica la prestacin de un bien consumible y la devolucin con otro bien de la misma especie, calidad o cantidad; hay traslacin de dominio con la obligacin de devolver. CON EL DEPSITO: En este contrato se recibe una cosa para custodiarla y devolverla cuando el depositante solicite, y se presume gratuito, salvo pacto en contrario. La compraventa es por naturaleza onerosa y trasfiere la propiedad. En principio no cabe confundir la compraventa con el depsito, habida cuenta de que la primera est destinada a la transmisin de dominio, lo que no sucede con el segundo. Empero, cuando el depsito se presenta con ciertos matices, surge entonces la posibilidad de que exista confusin entre ambas figuras. Ernesto C. Wayar lo pone de manifiesto, cuando seala que si "una persona remite a otra una cierta cantidad de cosas para su custodia, encomendndole, al mismo tiempo, que se las venda a un precio determinado, pero dejndolo en libertad para fijar un precio mayor y quedarse con el excedente que obtenga. Se trata de un depsito, de una venta, de una consignacin, o de una figura combinada?" Y responde: "frente a un contrato que presente las caractersticas sealadas, creemos que para determinar correctamente su naturaleza jurdica, ser necesario desentraar la finalidad econmica perseguida por las partes. Qu es lo que se ha querido contratar? Si lo que se busca, en definitiva, es la enajenacin de la cosa, habr en principio un mandato para vender; que la cosa quede en poder del mandatario y que ste debe custodiado, no cambia la naturaleza del contrato, pues esas obligaciones incumben al mandatario. En cambio, si lo que se persigue al contratar es la custodia de la cosa y sta es perecedera o consumible y su enajenacin es una consecuencia de ello, si el depositario est obligado a restituir la misma cantidad de cosas depositadas no cabe duda de que el contrato ser de depsito irregular. Por ltimo, si se encarga la custodia de una cosa y al mismo tiempo se autoriza su enajenacin, creemos que el contrato, en definitiva, es de compraventa, pues, por su esencia, el depsito exige la restitucin de la cosa, lo cual no suceder en la hiptesis expuesta; ms aun, si se conviene en que si durante un plazo determinado la cosa no se vende se la tiene que restituir: se tratara igualmente de una compraventa sujeta a condicin resolutoria".
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BIBLIOGRAFIA
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Profesor Acto Jurdica y Obligaciones de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada San Juan Bautista.
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