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Trabajo Prctico N 7 Lectura y anlisis del fallo Cmara Nac. Civil en pleno, 18/02/1999, Servicios Eficientes vs. Yabra (LA LEY 1999-B, 384) CONSIGNAS: 1. Con qu alcance responden ante las deudas por expensas el comprador y el antiguo propietario respectivamente? 2. Cul es el ttulo ejecutivo ante una deuda por expensas?, de dnde surge? 3. El administrador puede actuar en un juicio como representante del consorcio?, se le debe, necesariamente, otorgar un poder judicial a tal efecto? FALLO: Buenos Aires, febrero 18 de 1999.- "Si corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. Cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13512 ?". 1 cuestin.- La mayora, en forma impersonal, dijo: La aproximacin al tema objeto de esta convocatoria debe formularse desde el principio genrico segn el cual la transferencia de un inmueble realizada en subasta pblica tiene el carcter y alcances de un acto de atribucin de derechos autnomos en favor del adquirente, con prescindencia de los derechos del transmitente, puesto que aqul recibe el inmueble libre de todo tipo de cargas, que se trasladan al precio de compra, en virtud del principio de subrogacin real (conf. Busso, Eduardo, "Cdigo Civil anotado", Ed. Planti, Bs. As., 1951, t. 4, p. 44, 180). Tanto la referida autonoma del derecho transmitido, como la ausencia de convencin, determinan que sean inaplicables los arts. 3265 y 3266 CC. Esta ltima norma, adems, prev aquellos supuestos de reipersecucin en la cosa, en los que el ttulo del actual poseedor es nulo o anulable, o en los que se deba responder en la forma indicada por expresa disposicin de la ley. Por ello, no puede extenderse la aplicacin de este artculo a situaciones sustancialmente distintas de las previstas por el legislador (conf. Lambois, Susana, "Las deudas fiscales respecto del inmueble subastado judicialmente", en Revista del Notariado n. 845, ps. 406/407). Sin embargo, esto no quiere decir que los crditos por impuestos, tasas y contribuciones se extingan totalmente, sino que slo se extinguen respecto del adquirente en remate judicial, sin perjuicio de que sus titulares puedan reclamar el saldo insoluto al anterior propietario, quien deber responder con todo su patrimonio. Al respecto, debe observarse que ese modo autnomo de adquisicin resulta configurado por una serie de elementos formales y de fondo que hacen de la venta en subasta pblica un acto jurdico complejo, que desborda los lmites del derecho privado y encuentra adecuada formulacin en la conjuncin de los derechos civil y procesal, la que no coincide con el contrato de compraventa (conf. Di Iorio, Alfredo J., "Bases para la implantacin de un procedimiento de enajenacin coactiva", ED 75-794; Eisner, Isidoro, "Anulacin de oficio del remate judicial por culpa del martillero", LL 1994-E-164; Belluscio-Zannoni, "Cdigo Civil comentado", Ed. Astrea, Bs. As., 1993, t. 6, p. 385). As, por ejemplo, la falta de voluntad del vendedor (art. 1137, 1323 y concs. CC.); la forma de perfeccionamiento (arts. 1184 inc. 1 CC. y 582 y ss. CPr. ); la garanta de eviccin no es exigible (art. 2122 CC. ); la intervencin del rgano jurisdiccional transforma este negocio en el acto ejecutivo por excelencia (conf. Couture, "Fundamentos del Derecho Procesal Civil", Ed. Depalma, Bs. As., 1993, p. 446, n. 289); ciertos principios del derecho de fondo no le son aplicables y s lo son, en cambio, otros que hacen al derecho procesal, etc. De ah que slo subsidiariamente las normas de la compraventa se aplican a las adquisiciones en remate pblico (conf. Bibiloni, "Anteproyecto", coment. y art. 1430). Lo destacable en esta cuestin es la autonoma del derecho transmitido y la ausencia de convencin en los trminos a que aluden los citados arts. 3265 y 3266 CC. Por lo tanto, aun cuando el adquirente en la subasta judicial pueda considerarse un sucesor singular de la cosa por el carcter que reviste su derecho, debe estimarse que no lo es en los trminos de estas disposiciones legales. En consecuencia, no debe recibir la cosa con carga alguna, sino libre de ellas. Quiere decir, entonces, que es improcedente que los impuestos, tasas y dems contribuciones devengadas hasta la toma de posesin del inmueble subastado judicialmente deban ser afrontados por el comprador, an cuando en los edictos de remate se hubiera hecho mencin de su existencia. Tales deudas deben ser soportadas por el anterior propietario e inclusive en el caso de que no existan bienes de ste para

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solventarlas, pues, en tal supuesto, debe considerarse que existe quebranto (conf. Lezana, Julio, "El remate judicial de un inmueble y los certificados que acrediten la situacin del dominio y las cargas que lo afectan", JA 1954-III-Secc. Doctrina, p. 10; Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, "Subasta judicial: los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes", LL 1994-E- 1245; Lambois, Susana, ob. cit., p. 401 y ss.). De lo contrario, podra verse ensombrecido el principio de la buena fe que emana de la subasta como acto jurisdiccional, en tanto sorpresivamente se adjudican al comprador obligaciones que no haban sido establecidas con anterioridad ni anunciadas como parte de las condiciones de la venta. En tal situacin resulta decisivo atender al demrito de las expectativas de los compradores en subasta judicial -con la consiguiente afectacin de los precios logrados y perjuicio de las partes-, si tales adquirentes (que no son litigantes y no tienen otra expectativa previsible que adquirir un bien) debieran soportar cargas de extensin difcilmente imaginable. As, de trasladar al adquirente en la subasta tales obligaciones, se lo estara condenando, adems, al pago de lo que no es deudor, sin que (por no ser parte en el proceso) pueda ejercer defensa alguna, entre ellas, la de prescripcin, si correspondiere, ni cuestionar por excesivos, en su caso, las multas, recargos e intereses incluidos en la sentencia, violndose el derecho consagrado en el art. 18 CN. (1) (conf. Cazeaux-Tejerina- Cazeaux, ob. cit., p. 1243, punto XI). A su vez, no puede soslayarse que los tributos no constituyen obligaciones propter rem, toda vez que la ley nada dice al respecto, por lo que no se transmiten al sucesor particular. En efecto, las obligaciones propter rem, o reales, o ambulatorias, o cabalgantes, segn las diversas denominaciones que se les han dado (conf. Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, ob. cit., t. 2, p. 524, nota n. 3; Alsina Atienza, "Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem", en JA 1960-II-Sec. Doctrina, p. 40), son aquellas que descansan sobre determinada relacin de seoro sobre una cosa y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relacin; es decir, que la posicin de obligado depende de una relacin de derecho o de hecho (real) (conf. Betti, "Teora general de las obligaciones", traduccin al castellano, Ed. Revistas de Derecho Privado, Madrid, 1969, t. 1, p. 16). Ahora bien, una de las caractersticas de esta suerte de obligaciones, es su origen exclusivamente legal: son obligaciones ex lege (conf. C. Nac. Civ., en pleno, in re "Dodero, Hiplito C. v. Consorcio Neuqun 566/88/90 y/u otro", voto del Dr. Jorge H. Alterini, ED 73-282 y 283 [2]; Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, ob. cit., p. 526; Lambois, Susana, ob. cit., p. 403), situacin que no se advierte en el caso de los impuestos, tasas y contribuciones, en tanto no existe norma alguna que imponga al adquirente en subasta pblica cargar con estas deudas de su antecesor (conf. Puerta de Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada", JA 1991-II-722). Antes bien, de lo dispuesto por la ley 22427, en sus arts. 2 y 5 , resulta que la asuncin inexcusable de deudas anteriores se da slo en los casos de donacin o sucesin mortis causa, que la falta de cumplimiento por parte del ente recaudador ante el requerimiento del certificado de libre deuda solicitado por el juez o escribano, excusar a stos de toda responsabilidad. Adems de la ausencia de alguna disposicin en la ley 22427 (3) que establezca que las deudas respectivas pesan sobre el adquirente del inmueble, una solucin con tal alcance importara la patologa de una suerte de obligacin real en la cual por regla seguira igualmente obligado el transmitente (arts. 2 y 5 ley cit.). Es que, entre los caracteres distintivos de este tipo peculiar de obligaciones calificadas como "reales", se destaca el hecho de que el crdito y la deuda se extinguen al cesar la relacin con la cosa, en especial en el caso de abandono (conf. Cazeaux-Trigo Represas, "Derecho de las obligaciones", Editora Platense, La Plata, 1969, t. I, p. 31; Busso, Eduardo, t. II, n. 2 a 5, p. 46; Alterini- Ameal-Lpez Cabana, ob. cit., t. 1, p. 27, 53; Mayo, Jorge, en Belluscio- Zannoni, ob. cit., t. 2, p. 526 y sus citas; Llambas, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones", Ed. Perrot, Bs. As., 1973, t. I, p. 24, 14; Musto, Jorge Nstor, "Derechos reales", Ed. Rubinzal-Culzoni, Sta. Fe, 1992, t. I, ps. 86/87; Alsina Atienza, Dalmiro A., "Diferencias entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada", JA 1960-III-85), en consecuencia, las deudas tributarias no pueden participar de tal carcter. De todas maneras, insistimos, la falta de una previsin legal expresa en tal sentido, descarta la posibilidad de incluirlas en dicha categora (conf. Lambois, Susana E., ob. cit., p. 405). Tampoco corresponde atribuir a los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras, el carcter de carga pblica real, pues amn de la discutible naturaleza de la categora, propia del derecho germnico (reallasten, en alemn), debe precisarse que en nuestro ordenamiento slo podra asignrsele tal calificacin -la de carga real- con el alcance de gravmenes reales, o sea, para aludir al correlato opuesto a la titularidad de los derechos reales sobre cosa ajena, es decir, a los derechos reales vistos del lado de quien los soporta, lo que demuestra la impropiedad de la atribucin referida a dichos crditos. Es que dichas cargas se establecan por la ley, por contrato o por disposicin de ltima voluntad e implicaban un "deber u obligacin que, como elemento pasivo del bien inmueble, pesa sobre el poseedor (propietario) actual, y puede ser designado como deuda real" (conf. Mayo, en Belluscio-Zannoni, ob. cit., p. 524, con cita de Gierke). Al respecto, no puede

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perderse de vista que la carga real, figura no contemplada especficamente en nuestro ordenamiento con ese sentido, no es sino el residuo de los antiguos ordenamientos feudales, que no podra quedar librada a la autonoma de los particulares, porque a ello se opondra el principio de numerus clausus de los derechos reales (conf. Distaso, Nicola, "Le obligazioni in generale", UTET, Torino, 1970, p. 15, n. 8 y sus citas). Desde otra perspectiva, si se adoptara un temperamento contrario, se desnaturalizara el rgimen de los privilegios, pues se acordara al Fisco un superprivilegio en contra de lo que establecen las normas sobre la materia, como son los arts. 3879 inc. 2, 3880 inc. 5 y 3921 CC. y las normas de la ley de concursos -en especial, art. 241- (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, ob. cit., ps. 1241 y 1242). Estas conclusiones no se ven modificadas porque se trate de una subasta judicial. Rigen al respecto las consideraciones vertidas acerca de la ley 22427. Ello es as, porque los informes previstos en el art. 576 inc. 1 CPr., a requerir antes de ordenarse la subasta, y que se refieren a la deuda por impuestos, tasas y contribuciones, tienen por objeto determinar eventualmente el importe de las deudas que -en su caso- han de hacerse efectivas sobre el precio de adquisicin del inmueble, puesto que el posible comprador debe contar con la informacin de los impuestos y tasas adeudados con anterioridad a la compra, para deslindar su posicin respecto de ellos (conf. Morello-Sosa-Berizonce, "Cdigos Procesales...", Ed. Abeledo-Perrot, Bs. As., 1998, t. VI-C, ps. 66/67). Y sto se liga a la cuestin de los privilegios, ya que la subasta judicial importa, en definitiva, la liquidacin de todos los crditos que pesan sobre los bienes, que automticamente quedan transferidos sobre el precio de adquisicin en el remate efectuado con citacin de los acreedores, configurndose una subrogacin real (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, ob. cit., p. 1244 y sus citas en nota n. 13), puesto que en el momento de la realizacin del bien afectado, el asiento del privilegio se traslada al producido pecuniario del mismo bien (conf. Llambas, Jorge J., ob. cit., t. I, p. 634, 488; Mariani de Vidal, Marina, "Apuntes sobre privilegios", LL 137-934/935). Ello es as, desde que vendido judicialmente un bien, se produce una suerte de concurso, donde todos los acreedores (embargantes, hipotecarios, por impuestos, tasas, etc.) concurren a cobrar sus acreencias sobre el precio obtenido (arts. 581 in fine y 584 in fine CPr.), en el orden de preferencia que, a tal efecto, les ha concedido la ley a cada uno de ellos (arts. 3879 inc. 2, 3880 inc. 5, 3900, 3918, 3920, 3921 y concs. CC.; 218 y 590 CPr.). Ello implica que el bien de que se trata sale del patrimonio del deudor como consecuencia de su venta e ingresa, en su lugar, el monto obtenido en la subasta, sobre el cual habrn de cobrar los acreedores, quedando en principio dicho bien, libre de los gravmenes y deudas que lo afectaban. En sentido concordante, las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, organizadas por la Universidad de Mendoza del 18 al 20/4/91, declararon por 41 votos favorables contra quince opuestos, que "El privilegio de los crditos del Fisco se traslada al precio que sustituye la cosa y, salvo norma expresa, el adquirente en subasta judicial no responde por las deudas anteriores a su posesin, sin perjuicio de la responsabilidad personal del ejecutado". En orden a los fundamentos indicados, se impone una respuesta negativa al primer interrogante de esta convocatoria. 2 cuestin.- La mayora, en forma impersonal, dijo: La naturaleza jurdica del crdito por expensas comunes ha sido ampliamente debatida por la doctrina, aunque ello no impide considerar que se trata de una obligacin, es decir, de un derecho personal, que nace y se desplaza con el nacimiento o desplazamiento de la titularidad sobre una cosa determinada, en este caso, la unidad funcional en cuestin. Se trata, como sostiene Racciatti, de un supuesto de deber o carga correspondiente al derecho real adquirido, impuesto por la ley, como ocurre en lo referente a los derechos y obligaciones inherentes a la posesin contemplados por los arts. 2416 a 2421 CC. Dichos preceptos legales aluden a beneficios o cargas que favorecen o afectan indeterminadamente a quien se halle en poder de la cosa (conf. Racciatti, Hernn, "Propiedad por pisos o por departamentos", 3 ed., actualizada y aumentada, Ed. Depalma, Bs. As., 1982, p. 263). En efecto, una de las consecuencias que mayor trascendencia reviste en relacin con el deber que impone el art. 17 ley 13512, es la imposibilidad de los copropietarios de liberarse de esa deuda por la renuencia al uso y goce de los servicios comunes, ni por el abandono del piso o departamento que les pertenece (art. 8 in fine ley 13512). Ello, a su vez, concuerda con el art. 18, que deroga a los efectos del rgimen instituido por la ley de propiedad horizontal el art. 2685 CC. Esa disposicin autoriza el abandono en el condominio como medio de extinguir las obligaciones emergentes de la conservacin o reparacin de la cosa comn. Sentado ello, de la interpretacin armnica y sistemtica de los arts. 8, 17 y 18 ley 13512, resulta que el titular de la unidad funcional responde con todo su patrimonio por la deuda devengada durante el tiempo que dure esa titularidad. Por ello, cuando existen obligaciones por expensas en casos de titulares sucesivos de la unidad, cada uno de ellos responde con todo su patrimonio y puede ser perseguido en sus otros bienes, a pesar de la enajenacin o abandono de la cosa, por las expensas devengadas durante el tiempo en que

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fueron propietarios (conf. Highton, Elena I., "Derechos reales - Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Ed. Ariel, Bs. As., 1979, vol. 4, p. 222). Es decir, el deudor del crdito por expensas ser el titular de la unidad respectiva en lo que atae a las devengadas durante el perodo de su titularidad y responde con todo su patrimonio. El sucesor universal ser deudor en los mismos trminos, en cuanto sigue la personalidad de su autor, dentro de los lmites que establece el Cdigo para las sucesiones por causa de muerte. El sucesor particular responder con todo su patrimonio por las devengadas durante su propia titularidad y con la cosa por las devengadas antes de su adquisicin. Esto significa que en cuanto deje de ser titular de la cosa, podr ser perseguido solamente por las devengadas durante el perodo en que fue propietario (conf. Dassen, Julio, "La obligacin real del art. 17 de la ley 13512 y el privilegio del acreedor hipotecario", LL 118-251/256). Se trata, en este caso en particular, de una obligacin de la que responden no slo los sucesores universales del propietario deudor, sino tambin los sucesores particulares, estos ltimos con la cosa transmitida (conf. Martnez, Oscar J., "La subasta judicial", Ed. Platense, La Plata, 1972, p. 53; Tedesco, Hctor H., "La subasta judicial", Ed. Librera Jurdica San Isidro, Bs. As., 1997, p. 111). Mientras sta no haya sido extinguida, su efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deber soportarla aunque se trate de una venta rodeada de las garantas judiciales, porque la incidencia de las expensas resulta de una disposicin de la ley y porque ellas no son equiparables a una obligacin comn, sino que gravan a la cosa como inherentes al dominio, en la extensin del art. 3266, sin perjuicio del derecho a repetir que tendr el comprador respecto del ejecutado en el supuesto de abonar las expensas reclamadas por el consorcio. Al respecto, se ha sostenido que la solucin del artculo encuentra su fundamento en razones de inters social (conf. Mariani de Vidal, Marina A., "Curso de derechos reales", Ed. Zavala, Bs. As., 1993, t. I, p. 87) y con el objeto de asegurar el cobro del crdito por expensas comunes, la ley de propiedad horizontal ha previsto un dispositivo en virtud del cual dicha obligacin recae sobre quien sea poseedor de la cosa, sea o no propietario de ella cuando las deudas empezaron a devengarse. La sola mencin del vocablo "siempre" en el art. 17 antes aludido, indica que el carcter ambulatorio de la obligacin por expensas comunes se aplica a todas las transmisiones de dominio, ya sea por actos entre vivos o por causa de muerte y, dentro de las primeras, tanto a las compraventas voluntarias como a las que son fruto de acciones judiciales. Al decir el legislador que la obligacin por expensas sigue "siempre" al dominio de las respectivas unidades, involucr a todas las situaciones posibles y all donde la ley no distingue, no cabe que lo haga el intrprete (conf. Highton, Elena I., Vila, Ana M. y Vila, Rosa, "Las deudas por expensas anteriores a la subasta judicial. Su proteccin", ED 147-891 y ss.). La frmula del precepto legal es por dems significativa, por cuanto el propsito seguido por el legislador ha sido el de garantizar al consorcio de propietarios, de la manera ms efectiva posible, el cobro de las expensas comunes, protegindolo tanto de la insolvencia del enajenante como de la del adquirente, de forma tal que el consorcio puede dirigirse contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio, o contra el comprador, quien lo hace con el lmite de la cosa transmitida y ello sin perjuicio de su derecho de repetir al deudor originario (conf. Vila, Ana M. y Rosello, Gabriela, "Es justo imponer la deuda por expensas de un consorcista a los restantes como consecuencia de la subasta judicial?", LL diario del 20/8/97, p. 20). Su fundamento "...se traduce en definitiva en la preocupacin de asegurar el funcionamiento normal de la propiedad...", y as "...evitar las graves dificultades que desencadenara este incumplimiento de los copropietarios...", "...ya que sin su puntual percepcin el sistema no podra subsistir..." (conf. Racciatti, Hernn, ob. cit., p. 363; Flah, Lily R., "Intereses, usura y expensas comunes", en LL 1991-B-542; Mariani de Vidal, Marina A., "El crdito por expensas comunes de la propiedad horizontal y sus prerrogativas", LL 1989-A-341). En mrito de lo expuesto, entonces, corresponde dar una respuesta negativa a la 2 cuestin objeto de convocatoria. 1 cuestin.- La minora, en forma impersonal, dijo: Si bien para algunos no es posible afirmar la existencia de un contrato cuando una de las partes no presta su libre consentimiento, no puede soslayarse que en ciertas circunstancias el orden jurdico compele a transferir o desprenderse de un derecho, como tambin a suscribir los respectivos instrumentos; y si el propietario no hace lo que debe, interviene el rgano jurisdiccional. Es que, el deudor de obligaciones restringe su libertad y, por ende, sus bienes quedan afectados a la llamada prenda comn de los acreedores, quienes, en consecuencia, tienen la facultad de realizarlos para cobrarse sus crditos. El acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere, un modo procesal de formalizarla. Ambos institutos no deben verse como categoras independientes, autnomas, gobernadas por principios y directivas diferentes (conf. Morello, A., "Subasta y compraventa", Revista del Notariado, n. 758, ps. 403 y ss.). En este sentido, un fallo plenario de esta Cmara, resolvi que la subasta no es un acto procesal puro y especfico, sino que se instrumenta un verdadero contrato de compraventa, lo que se manifiesta en el

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derecho positivo por su inclusin entre las denominadas ventas forzosas -art. 1324 inc. 4 CC. - (C. Nac. Civ., en pleno, in re "Zorz, Jos M. y otro v. Gandolfo, Nelly D.", 7/10/69, ED 30-48; LL 136-802; JA 1964-IV-328). Prueba de lo expuesto es la existencia de un inmueble individualizado, un comprador (primer postor), un precio y el pago de una sea, para terminar con la tradicin de la cosa y la pertinente inscripcin registral. Seala Morello (ob. cit.) que tambin la venta forzada, como toda venta, es consensual, perfeccionndose como contrato (arts. 1137, 1197, 1323 CC.) al aceptarse la oferta, pues no deja de ser una manifestacin negocial consensual. A su vez, expresa Lpez de Zavala que "la existencia de coacciones jurdicas no vicia la voluntad (art. 939 CC.)" (conf. Lpez de Zavala, "Teora general de los contratos - Parte Especial", t. I, ps. 37/38, n. 2). Es decir que, aunque el contrato de compraventa presupone un acuerdo de voluntades debidamente declaradas, se dan algunas veces contratos necesarios. Hay supuestos en nuestra legislacin en que los dueos estn obligados a desprenderse del dominio de una cosa, debiendo intervenir el poder pblico a fin de llegar a este resultado, si el propietario no se aviene a ello. En tal sentido, las subastas judiciales constituyen esa categora de venta forzosa. El art. 2122 CC., que exime de algo no esencial, como lo es la eviccin, ratifica que se trata de una venta. La compraventa genera la obligacin de transmitir el dominio de la cosa, en este caso, el inmueble. Esto se concretar cuando se renan el ttulo suficiente y la tradicin. Para el primero, cuando se trata de inmuebles, la forma exigida es la escritura pblica, con excepcin de las adquisiciones en subasta (arts. 1184 y 1185). Lo cierto es que, en ambos casos, es necesaria la tradicin, puesto que, antes de ella, no se adquiere el derecho real (arts. 577, 2601 /3, 2609, 3265 y concs. CC.). Para la subasta judicial, o la especial, tambin se prev la necesidad de la tradicin en las normas procesales (art. 63 ley 24441, art. 586 CPr.). No puede pasarse por alto al respecto que la tradicin es un modo de adquirir el dominio por actos entre vivos y en forma derivada. Por ende, quienes adquieren a travs de este modo, son sucesores particulares o a ttulo singular del antecesor. En suma, hay una obligacin de vender, siendo que la venta se efecta en nombre del deudor propietario del inmueble de que se trate. Ms que representar, se sustituye al deudor para vender en su nombre, pues el mismo anticipadamente se ha colocado en la situacin de tener que vender de este modo especial. Inclusive para quienes participan de la tesis no privatista, el acto de la venta es de ndole procedimental, pero tiene los efectos civiles de la compraventa. Retomando la lnea argumental relativa a la ndole derivada de la adquisicin, de acuerdo al art. 3263 parte 2 CC., sucesor singular es "aqul al cual se transmite un objeto particular que sale de los bienes de otra persona". Entre el transmisor o causante y el sucesor o causahabiente, existe una vinculacin originada en el traspaso de un bien. El problema radica en determinar qu tipo de obligaciones, nacidas antes de dicha transmisin, y que guardan relacin con el objeto transmitido, pueden proyectarse hacia el sucesor a ttulo singular. Dispone el art. 3266 CC. que "las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular", mientras que el art. 3267 de ese cuerpo legal establece que "el sucesor particular puede prevalerse de los contratos hechos con su autor" y, por ltimo, el art. 3268 permite al sucesor particular pretender, a contrario sensu, aquellos derechos de su autor que se fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor, y tambin los derechos que no se fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor cuando "en virtud de una ley o de un contrato, esos derechos deben ser considerados como un accesorio del objeto adquirido". De este sistema, completado por otras normas del Cdigo Civil (vgr. art. 2109), resultan numerosas situaciones en las que los derechos u obligaciones del transmisor pasan al sucesor singular, aun contra su voluntad. As ocurre, por ejemplo, con el adquirente de un inmueble arrendado, obligado a respetar el contrato de locacin (art. 1498), y con las denominadas obligaciones propter rem (deuda por medianera, contribucin a los gastos de conservacin de la cosa, etc.). Es transparente, entonces, que el dispositivo del citado art. 3266 del Cdigo de fondo no busca excluir a nadie de su rgimen, sino limitar la responsabilidad del sucesor particular, quien en lugar de enfrentar tales pasivos con todo su patrimonio, lo hace slo con la cosa transmitida. Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha categora de deudas. En efecto, la regla contenida en el art. 497 CC. ha dado lugar a grandes controversias sobre la existencia o no de las obligaciones propter rem u obligaciones reales, cuando la misma no tiene nada que ver con ellas, sino que se refiere al concepto de derecho personal y derecho real. En efecto, lo que significa la disposicin es que el derecho personal consiste en una relacin entre dos personas entre las cuales hay para una un crdito (lado activo) y para la otra una obligacin (lado pasivo). En el derecho real, por el contrario, hay slo un titular que no debe esperar la intervencin de un intermediario sobre la cosa que es objeto de su derecho. Es decir, que

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al derecho real no corresponde, como al derecho personal, una obligacin. Ello surge claramente de la nota al art. 497 y definiciones all vertidas. El hecho de que el contenido propio del derecho real no pueda consistir en una obligacin, no impide que haya una importante cantidad de obligaciones que sean accesorias a los derechos reales. Todas las relaciones de vecindad, por ejemplo, contienen obligaciones -o sea, derechos personales- que se transmiten con la cosa. Constituyen las restricciones y lmites al dominio -arts. 2416, 2418 y 2611 y 2660 CC.- que configuran el estatuto normal de ese derecho real. Estos derechos se transmiten activa y pasivamente con la cosa, pudindose hacer valer contra quien sea su poseedor (art. 2416 CC.). Similar situacin se da con otros derechos reales, que adems de las restricciones al dominio, deben soportar las propias de su derecho real (arts. 2685, 2722, 2726, 2736, 2746, 2752, 2846, 2880, 2881, 2893, 2894, 2901, 2902, 2906, 2909, 3163, 3225, 3258, 3259, 3260, etc.). Dentro de las obligaciones reales ambulatorias, es decir, que viajan, que se transmiten con la cosa, estn las concernientes a impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que pesan sobre el inmueble, incluidas entre las llamadas por algunos cargas reales (conf. Papao-Kiper-Dillon-Cause, "Derechos reales", t. I, ps. 29/30); aunque no constituyen derechos reales, es decir gravmenes reales sobre la cosa, pues son normales y generales, o sea ordinarias y no extraordinarias como los gravmenes. La Corte Suprema de Justicia de la Nacin desde antiguo ha sostenido que "conforme a la doctrina y la jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se equipara a los derechos reales que sobre l gravitan" (conf. Corte Sup., 28/11/34, in re "Ibez Puiggari, Vicente J. y otros v. Fisco de la Provincia de Buenos Aires", JA 48-340). Pasan con la posesin, sin depender de declaracin de partes ni de inscripcin en el registro, por lo cual, en realidad, son ms gravosas que los derechos reales y no existe norma, como el art. 3196, que determine su extensin por subasta judicial. Lo mismo que constituye restriccin al dominio la relacin de vecindad, tambin la constituye la obligacin de pagar impuestos, tasas y contribuciones por la propiedad. Son restricciones del derecho administrativo, impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, como emanacin del dominio eminente del Estado. Freitas, en "Cdigo Civil. Esboo" ("Anteproyecto de Cdigo Civil - Obra fundamental del Cdigo Civil Argentino", Bs. As., 1909), incluye expresamente entre las obligaciones inherentes a la posesin al diezmo urbano y otros impuestos a los que la ley atribuya igual efecto (art. 3850 inc. 4), que pasan con la posesin sin depender de declaracin de partes, ni de transcripcin o inscripcin anterior en el Registro Conservador (art. 3853 inc. 2). Vlez Sarsfield adopt otra poltica, al indicar que "las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo" y por ello no estn contenidas en el Cdigo, por ser extraas al derecho civil (art. 2611 y su nota CC.). La nota del art. 2507 del mismo cuerpo legal, segn la cual la Nacin tiene el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas pblicas de la propiedad privada, es clara y corrobora el concepto y la ausencia de mencin dentro de las restricciones al dominio, por ser de derecho pblico. Indica que el Estado tiene respecto de los bienes que estn en su territorio, un poder superior de legislacin, de jurisdiccin y de contribucin que, aplicado a los inmuebles, no es otra cosa que una parte de la soberana territorial interior. A este derecho del Estado corresponde slo el deber de los propietarios de someter sus derechos a las restricciones necesarias al inters general y de contribuir a los gastos necesarios a la existencia o al mayor bien del Estado. Dentro de este orden de ideas, siendo ajena al Estado la transferencia del dominio, sea privado o judicial, el adquirente se transforma en deudor en los trminos del mentado art. 3266 CC. Justamente, antes de la subasta se pide certificado de deudas (art. 576 y 598 CPr.) pero se cita a los acreedores. Es porque estas deudas no se extinguen con la subasta y por esa razn debe conocerlas el comprador. De lo contrario, carecera de sentido solicitar el informe de deudas en cuestin si ste no tuviera algn inters para la subasta. La ley 22427 regula la extincin de la deuda en el supuesto de que el organismo respectivo no expidiera el certificado o lo hiciera sin especificar la deuda lquida y exigible. As dispone, como sancin a la negligencia de la reparticin que, en este supuesto, quedan liberados el escribano y el adquirente de toda responsabilidad por la deuda, sin perjuicio de los derechos del organismo acreedor de reclamar el pago de su crdito contra el enajenante como obligacin personal, salvo transmisin a ttulo gratuito, en que el adquirente tambin responde (conf. art. 2). A contrario sensu, si se cumplimenta correctamente con la certificacin, el escribano y el adquirente deben pagar y no quedan liberados. Es que, si se expide certificacin en trmino, el juez o el escribano pueden autorizar el acto, previo pago o retencin del monto pertinente, no requirindose la certificacin cuando el adquirente asuma expresamente la deuda (arts. 3 y 5 de la referida ley 22427). Es claro, entonces, que esta ley corrobora la nocin de que la deuda sigue a la cosa (salvo negligencia del organismo en la certificacin), reglamentando los supuestos en que el notario incurre en responsabilidad

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solidaria frente al Fisco, adems de ser responsable frente al adquirente. Si existieran dudas, el art. 6 de la norma las despeja, pues expresamente dispone que "el escribano interviniente ser solidariamente responsable por la deuda frente al organismo acreedor, y responder por ella ante el adquirente, si autoriza el acto sin dar cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta ley". Y la razn de su responsabilidad frente al adquirente no es otra que el ser ste ltimo quien responde en primer lugar frente al Fisco. Todo ello sin perjuicio de que el deudor primitivo siga siendo deudor, lo que implica que la transmisin o el abandono no lo liber por las obligaciones anteriores correlativas a beneficios ya gozados, sino slo por las sucesivas. As, el Fisco puede perseguir al "seor propietario" del inmueble por deudas impagas, siendo ajeno al cambio de titularidad, salvo por su propia negligencia en certificar. Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse por el abandono, pues por deudas anteriores slo responde con la cosa, es el adquirente, aunque ese abandono no cubrir las deudas ni las expensas devengadas durante su titularidad (art. 3266 CC. ). Lo que ocurre es que la ley de propiedad horizontal tuvo que incluir expresamente esta disposicin, para asimilar la deuda por expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una deuda privada, no la alcanzaba el indicado carcter efecto propio de las restricciones y lmites al dominio privado en inters pblico. El art. 398 CPr . contiene el rudimento o antecedente de la ley 22427. La ley 24441 (4) complement las disposiciones procedimentales, agregando al consorcio de propiedad horizontal en la normativa, se trate tanto de subasta extrajudicial, como judicial hipotecaria. As, los arts. 56 y 79 (ste modificatorio del art. 598 CPr.) indican que el acreedor podr requerir la liquidacin de las deudas que existan sobre el inmueble en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento de que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez das hbiles desde la recepcin de la solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Con ello, la negligencia del consorcio se equipara a la de los organismos pblicos, quedando clara la responsabilidad del adquirente por deudas anteriores. Esa interpretacin, por otra parte, concuerda con el sentido de aquel dispositivo legal, puesto que si no resultara absurdo rematar una propiedad como libre de deudas cuando la certificacin no se emite en trmino y adoptar anlogo temperamento para el supuesto contrario, esto es, cuando la certificacin se expide en tiempo oportuno. Por otra parte, la ordenanza fiscal municipal vigente en la ciudad de Buenos Aires (t.o. 1998; sus antecedentes legislaron en forma similar) dedica su Ttulo III a contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras. El Captulo I indica que sern responsables de los tributos los titulares de dominio, los usufructuarios y los poseedores a ttulo de dueo (art. 167 prr. 2). Tambin la ley 13577 (5) o Ley Orgnica para la Administracin General de Obras Sanitarias de la Nacin, dispuso en su art. 35 que "todo inmueble ubicado en las zonas dotadas dotadas de servicio, aun cuando carezca de instalaciones domiciliarias estar obligado a abonar las cuotas que correspondan con arreglo a las tarifas. Este pago ser obligatorio tambin para los inmuebles que estn desocupados...". Existieron diversas modificaciones por leyes 14160, 18593 (6), 20324, 20686 y 21066 (7), mas no en lo sustancial, sin que la privatizacin del servicio le haya quitado la naturaleza de tasa a dicha prestacin (conf. ley 23696 [8] y decretos 992/92 y 787/93 [9]). Estas normas indudablemente aluden a deudas, exigibles contra el propietario de la cosa, quienquiera que ste fuera. Despejada as la cuestin relativa a la naturaleza ambulatoria de este tipo de deudas, resta ponderar que no existe norma alguna que indique que la subasta libere al inmueble de toda deuda anterior (conf. Highton, Elena I., "Juicio hipotecario", t. 3, p. 147), lo que tampoco podra suceder por la transferencia de los embargos al precio. Es que una cosa es la posicin del acreedor que embarga un bien de su deudor y otra diversa es la del acreedor que tiene una pretensin por una relacin directa con la cosa, en cuyo caso, la facultad no depende del embargo. Cierto tipo de acreedores tienen derecho sobre la cosa, independientemente de que hayan hecho juicio o no, ms all de que hayan o no embargado el inmueble. En todo caso, no puede prevalecer una norma procesal de subrogacin real de cautelares al precio de compra (art. 588 CPr.) sobre el derecho de fondo, lo cual la tornara inconstitucional. Igualmente, cabe sealar que la norma procesal nada tiene que ver con las obligaciones propter rem o similares, pues se refiere exclusivamente a los embargos y a la inscripcin de la subasta y no tiene pretensin de ir ms all. Tal conclusin no importa desconocer que los impuestos, tasas y contribuciones estn, en principio, a cargo del vendedor hasta la fecha de toma de posesin por parte del comprador (conf. Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil - Contratos", t. I, p. 106). En efecto, si se repara en que el precio corresponde al vendedor, la afectacin del producido de la venta a impuestos, tasas y contribuciones pendientes no constituye ms que una aplicacin de los mentados principios.

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Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta no alcanza para satisfacer esas deudas, el adquirente, por resultar sucesor a ttulo particular del anterior propietario, se encuentra obligado con los alcances previstos en el referido art. 3266, a responder por aquellas que hubieran sido informadas en el expediente y las que se devenguen con posterioridad, sin perjuicio, claro est, del derecho de repeticin que le asiste contra el deudor originario, por efecto de la subrogacin en los derechos del acreedor. Es que, al tratarse de devengamientos continuados y sucesivos, a partir de las informadas, cabe presumir con un grado de certeza casi total que las restantes obligaciones no fueron tampoco abonadas por un propietario que lo nico que espera es el remate. De este modo, se resguarda la buena fe que debe existir en los actos de subasta pblica. En cambio, no carga el adquirente con aquellas deudas que no fueron informadas por negligencia de las entidades respectivas. Entonces, entendida la sucesin como la sustitucin de un sujeto por otro en la titularidad del derecho sobre el objeto de la relacin jurdica (conf. Castn Tobeas, citado por Zannoni, Eduardo A., "Derecho de las sucesiones", t. I, p. 39), nace en cabeza del adquirente un derecho de idntica cualidad y extensin que el que tena el transmisor (arts. 1885 Ver Texto , 2670 Ver Texto , 3270 Ver Texto , 3275 Ver Texto , 3276, 3277, 3278 y concs. CC.). No hay un derecho nuevo distinto del antiguo, no obstante el cambio de titular, el derecho del adquirente debe ser reputado idntico al del titular precedente. Esto es lo que sucede en las adquisiciones derivadas, especialmente en las denominadas "traslativas". De ah que afecten al sucesor singular las obligaciones contradas por el autor de su derecho respecto a la cosa transmitida, con tal que esas obligaciones sean de las "que no gravan a una o a ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada" (art. 2416). Es concordante en tal sentido la norma del citado art. 3266. Explica Llambas que dicha norma se refiere a: 1. Los derechos reales que gravan la cosa (hipoteca, servidumbre, etc.); 2. Las obligaciones que no obstante no tener el carcter de derechos reales, estn in rem scripta, de modo que la cosa misma responde de su ejecucin, por lo que est obligado a cumplir esa promesa el tercer poseedor que quiera conservarla, por ejemplo, las contribuciones de mejoras, los impuestos territoriales, el pacto de retroventa (art. 1388), etc. (conf. Llambas, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil. Parte General", t. II, p. 356). En cambio, cuando la adquisicin es originaria el adquirente no refiere el contenido (jurdico) -cualidad y extensin- de su derecho sobre la cosa al contenido que tena para su antecesor. La adquisicin originaria no reconoce estrictamente la sucesin en los derechos del titular anterior. La adquisicin se produce con independencia de dicho derecho anterior y se basa en el hecho mismo que constituye su fuente (vgr. apropiacin, especificacin, accesin). En suma, la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la especie, forzosa. El comprador adquiere el dominio con la tradicin -adems del pago del precio en las subastas judiciales-, lo que significa que su adquisicin es derivada, no originaria. Por ende, es un sucesor a ttulo particular. Desde esta perspectiva es que debe encararse el problema que suscitan las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones. Por lo expuesto, nos pronunciamos por la afirmativa al primer interrogante planteado. 2 cuestin.- La minora, en forma impersonal, dijo: No desconoce esta minora que la ley 13512, en su art. 17 Ver Texto , establece un ius persequendi contra el titular de la unidad, pero entendemos que el precepto en cuestin slo resulta aplicable a los supuestos de enajenacin voluntaria. Ello es as, por cuanto una interpretacin integral de la norma permite distinguir el caso de la subasta judicial, que es precisamente en el que se hace efectivo el privilegio. Tal solucin importa tambin una interpretacin realista de la ley, que tiende a fomentar la adquisicin en subasta judicial. No puede ignorarse que un cuantioso crdito del consorcio desalentara a cualquier adquirente; en consecuencia, aqul sera el nico interesado en la compra (Kemelmajer de Carlucci y Puertas de Chacn, "Derecho real de superficie", Ed. Astrea, Bs. As., 1989, p. 79; Puerta de Chacn, Alicia y Parrellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada", JA 1991-II-722, punto e). Este criterio permite compatibilizar el inters del adquirente, el del consorcio diligente y los del trfico, ya que no traba la libre circulacin de los bienes. As, se ha sostenido que debe distinguirse segn la venta del inmueble sea contractual o derive de una accin judicial. Conforme a esta concepcin, slo en el primer caso el adquirente es responsable por las expensas devengadas antes de la adquisicin. En cambio, mediando subasta judicial no puede ya cobrarse el saldo insatisfecho al comprador que pag por esa cosa (conf. Corchn, Juan F., "Hipotecas y privilegios en la ley 13512 Ver Texto Propiedad horizontal", Ediciones Calacor, ps. 77/82, n. 21). Es que, si bien no resulta justo que el consorcio de propietarios, o sea los restantes consorcistas, deban hacer frente a las expensas debidas por uno de ellos cuya unidad fue subastada, no por ello es ms justo que quien adquiera el inmueble deba hacer frente a tal deuda para que los restantes consorcistas no las soporten.

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Por el contrario, resulta ms equitativo que sea el consorcio quien afronte el quebranto que produzca eventualmente la imposibilidad de hacer efectiva la deuda impaga del consorcista ejecutado, puesto que el consorcio de propietarios es quien se encuentra en mejores condiciones de evitar tal situacin, a poco que se advierta que cuando el copropietario comienza a retrasarse en el pago de las expensas, debe iniciar diligentemente las acciones tendientes a su percepcin judicial, si no obtiene una rpida solucin por la va extrajudicial, porque ello hace, justamente, a la subsistencia del consorcio (conf. Leguizamn, Hctor Eduardo, "Las expensas comunes y las deudas fiscales frente a la insuficiencia de fondos de la subasta judicial", LL 1998-E-130 y ss.). Y, tal como lo seala el autor citado, de adoptarse una tesitura contraria, bien podra llegarse a la situacin en la que la deuda de expensas comunes acumulada supere el valor de la unidad, situacin en la que la venta del inmueble resultara antieconmica, ya que no habra ningn postor en la subasta que se decretara, sencillamente porque si el eventual postor tendra luego que afrontar las expensas pendientes, estara pagando ms de lo que vale el bien, con lo que lejos se estara de beneficiar la seguridad de este tipo de enajenacin forzada. Lo mismo ocurrira si resultara adjudicatario el propio consorcio, puesto que, entonces, seran los consorcistas quienes deberan hacerse cargo del saldo insoluto, ya que, en tales condiciones, no podran enajenar nuevamente el departamento en cuestin (conf. Leguizamn, Hctor Eduardo, ob. y loc. cit.). Por su parte, no es posible hablar en el caso de una obligacin ambulatoria, desde que, en los claros trminos de la solucin legal, subsisten el deber y responsabilidad del dueo o deudor anterior, el que de ninguna manera queda liberado (conf. Cazeaux, Pedro Nstor-Tejerina, Wenceslao y Cazeaux, Jos Manuel, "Subasta judicial (Los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes", en LL 1994-E-1240 y ss.). Al respecto, siguiendo a esos autores, cuadra recordar que la obligacin es un derecho temporario, que nace para extinguirse, siendo que no hay obligaciones, paradojalmente, las viene a constituir en perpetuas. En efecto, al fracasar las ventas, sea por desistimiento de los compradores o por no haber postores, mientras est el juicio pendiente, hasta la prescripcin est interrumpida, y esa obligacin se convierte en un derecho perpetuo o, por lo menos, con mayor tiempo de vida que los propios derechos reales, lo cual constituye un verdadero absurdo (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, ob. y loc. cit.). La tan vigorosa obligacin propter rem, as entendida, desnaturaliza tambin los principios de la compraventa y de las subastas judiciales. En efecto, el contrato de compraventa requiere: 1) acuerdo de voluntades (art. 1137 CC.; 2) objeto (art. 1327 CC.); y 3) precio cierto (art. 1349 CC.). Ahora bien, es evidente que si al comprador en remate judicial, en determinado precio cierto, se le quiere hacer soportar las deudas que se registren por expensas comunes, en esa compraventa no ha existido acuerdo de voluntades, pues lo hubo exclusivamente con respecto al precio de la mejor oferta, y con ello qued cerrado definitivamente el contrato, puesto que la compraventa se concreta en el instante que se hubiera convenido el precio. As, cualquier obligacin que se le quiera cargar, aunque se llame ambulatoria, est al margen de ese acuerdo de voluntades existente, incorporado al patrimonio del postor al amparo del art. 17 CN.Se estara violando, entonces, el derecho de propiedad del comprador, y afectando la transparencia, la seriedad, la seguridad y la garanta de las subastas judiciales, por las que debe velar el rgano jurisdiccional (conf. Cazeaux-TejerinaCazeaux, ob. y loc. cit.). Por ende y los dems fundamentos expuestos por la mayora acerca de la primera cuestin que nos convoca, en el especial contexto de la subasta judicial, el precepto del art. 17 ley 13512 no llega a desvirtuar las consecuencias que se derivan de la autonoma del derecho transmitido y la ausencia de convencin, en los trminos de los arts. 3265, 3266 CC., por lo que consideramos que la segunda pregunta formulada merece una respuesta afirmativa. FUNDAMENTOS DEL DR. ALTERINI.- Con relacin al segundo interrogante contenido en el tema del plenario, para sustentar mi voto por la negativa habr de reiterar las argumentaciones expuestas en el trabajo "Responsabilidad por expensas en la propiedad horizontal", incluido en la obra "La responsabilidad. Homenaje al Profesor Dr. Isidoro H. Goldenberg", Bs. As., 1995, p. 669 y ss. 1. Planteamiento de la cuestin El art. 8 ley 13512 de propiedad horizontal, que regula la obligacin de pagar las expensas impuestas a los propietarios de las unidades, establece en su prrafo final: "Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece". Por su parte, el art. 17 ley de propiedad horizontal dispone que: "La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensin del art. 3266 CC. , aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin...".

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Es evidente que los textos mencionados contienen directivas contradictorias. El prrafo final del art. 8, con el encomiable propsito de asegurar el pago de las expensas, impide que el propietario de la unidad se libere de su obligacin de contribucin, a travs de abdicar el uso y goce de las partes y cosas comunes, precepto de toda lgica por la inseparabilidad entre las partes propias y comunes que postula el art. 3 en su tercer prrafo, cuando afirma: "Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso". No es siquiera imaginable que un consorte pueda declinar genricamente el uso y goce de los bienes comunes y mantener el derecho sobre la unidad, pues la propiedad sobre la unidad supone inexorablemente el correlativo derecho sobre aqullos, sin el cual es imposible que se haga efectiva. Podra pensarse, por ejemplo, en la renuncia especfica a la utilizacin de algn servicio central o al acceso a la azotea comn, pero tampoco esas abdicaciones concretas permiten imponer una liberacin parcial del pago de la proporcin de las expensas con ellas vinculadas. El rgimen de la propiedad horizontal supone una actitud solidaria del conjunto de los consorcistas, que descarta actitudes individuales que pretendan soslayar la suerte comn que los liga. En lo que ms interesa al tema que nos ocupa, el art. 8 aludido proclama que el propietario horizontal no puede eludir el pago de las expensas "por abandono del piso o departamento que le pertenece" (en mi investigacin "Derechos de los consorcistas", ED 68-779 y ss., concretamente en la p. 789, procuro despejar una arraigada confusin consistente en creer que el dueo horizontal no puede abandonar su unidad. El abandono es factible, lo que no es viable es la liberacin del pago de la expensas a travs de l). El art. 17, al preceptuar que la extensin de la obligacin de pagar expensas es la "del art. 3266 CC. ", implica que se responde slo "con la cosa", lo que tiene una doble resonancia: que el obligado no responde con todo su patrimonio, sino nicamente con la cosa, y que el abandono de ella lo libera. Los principios son francamente antitticos: para el art. 8 se responde con todo el patrimonio y el abandono no libera del pago de las expensas; en cambio, segn el art. 17 la responsabilidad se extiende exclusivamente a la unidad y el abandono tiene tales alcances liberatorios. Y que la contradiccin es insuperable de atenernos estrictamente a la letra de la ley, lo patentiza la concluyente mencin del art. 17 acerca de que el responder por las expensas con el alcance del art. 3266, lo es aun con respecto a todas las expensas: las devengadas antes o despus de la adquisicin. El intento de conciliar ambos textos, nos llev ya en 1968, a propiciar en el seno de la Comisin Especial designada por la Federacin Argentina de Colegios de Abogados para expedirse sobre el Anteproyecto de ley de propiedad horizontal redactado por la entonces Secretara de Justicia de la Nacin, que se suprimiera el adverbio "aun" en el art. 17 (la integr con los Dres. Dalmiro Alsina Atienza y Guillermo Lorenzo Allende y el dictamen fue publicado en la Revista de la Federacin Argentina de Colegios de Abogados, n. 2 -febrero de 1969-, p. 17 y ss.; ver explicacin de p. 28). La matizacin sugerida para el texto legislativo, enderezada a distinguir entre las expensas correspondientes al perodo anterior a la adquisicin y las posteriores, para limitar la responsabilidad slo con la cosa a las anteriores, con la consiguiente facultad de liberarse del pago de ellas con el abandono, parece ser la comprensin finalista ms razonable para alcanzar un resultado congruente con la redaccin en vigor. Determinar si el crdito por expensas en la propiedad horizontal y la consiguiente obligacin, generan una responsabilidad propter rem, lo que implica encasillarla entre las obligaciones "reales", "ambulatorias", "cabalgantes" o propter rem, impone una precisin previa: determinar cules son los caracteres propios de estas obligaciones. 2. Caracteres de las obligaciones propter rem En otra oportunidad (en mi voto en el fallo plenario de la C. Nac. Civ. en los autos "Dodero, Hiplito C. v. Consorcio Neuqun 566/88/90 y/u otro", publicado en LL 1977-B-424, y en ED 73-296), he sistematizado los rasgos distintivos de las obligaciones propter rem, que resumir a continuacin: a) Fuente legal: la fuente es exclusivamente la ley; son obligaciones ex lege. La afirmacin se comprueba con facilidad en el ejemplo ms ajustado de crditos y obligaciones reales, los nacidos en materia de medianera (ver Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge Horacio, "Cdigo Civil anotado", t. IV-A, que redactara, Bs. As., 1981, p. 584 -en glosa a arts. 2722 a 2724, A-2 y -ps. 522 y 524- en glosa a arts. 2685/2686, A-3). En la medianera el crdito y la deuda propter rem surgen con la adquisicin de la titularidad del inmueble respectivo, por la mera virtualidad de la ley (arts. 2726 , 2727, 2728, 2736 y concs. CC.). b) Derecho real o por lo menos relacin real sobre la cosa: el crdito o la deuda se originan ante la existencia de cierta relacin del sujeto (activo o pasivo) con la cosa. Si bien tal relacin puede ser originada por un derecho real, es suficiente que se trata de una relacin real o de hecho, ya posesin, ya tenencia. c) Contenido: las prestaciones nacidas de estas obligaciones pueden ser de dar, de hacer o de no hacer.

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d) Prestaciones en razn de la cosa: las prestaciones para quien est en relacin con la cosa, son debidas en razn y con referencia a la cosa. Este carcter me decidi a proponer como designacin ms adecuada la de obligaciones propter rem, pues la traduccin de las palabras latinas es precisamente: "en razn de la cosa". e) Responsabilidad del obligado con todo su patrimonio: la regla es que el obligado propter rem responde por su incumplimiento, como todo deudor, con la totalidad del patrimonio y no slo con la cosa, ya que el patrimonio es la garanta comn de los acreedores. Tal extensin de la responsabilidad se aplica tanto a las deudas preexistentes a la relacin con la cosa, como a las originadas durante ella. f) Transmisin de la obligacin con la ambulacin de la cosa: como el crdito y el dbito nacen por la relacin con la cosa, la transmisin de ellos se produce con el cambio de titularidad de la relacin. Sin dependencia de cesin alguna, el vnculo obligacional queda trabado entre el antiguo acreedor (o deudor) y el que accede a la relacin. g) Extincin del crdito y de la deuda con la cesacin de la relacin con la cosa: si el crdito y la deuda propter rem nacen por la relacin con la cosa y ambulan con ella, se presenta como una natural contrapartida que el crdito y el dbito se extingan para aquel que cesa en su relacin con la cosa, y pase al que accede a ella. Me ocupar en particular de este aspecto en el apartado siguiente. h) Tratamiento de la liberacin de la deuda a travs del abandono de la cosa El ms preocupado difusor en nuestro pas del instituto de las obligaciones reales, Dalmiro Alsina Atienza, muestra alguna vacilacin en este aspecto en su nutrida y enjundiosa produccin sobre el tema. En la publicacin que inici una extensa serie de artculos sobre la cuestin, formul como regla general la facultad de liberacin de la deuda con el abandono de la cosa. Dijo: "Desde luego, un crdito o deuda que se asientan sobre la propiedad de una cosa u otra relacin de seoro con sta, deben cesar junto con el fundamento en que descansan... Se comprende, entonces, por qu la doctrina extranjera ha consagrado la facultad de abandono... y por qu ve en ella una regla general para todos los supuestos que ofrezcan caractersticas semejantes... En casos excepcionales, suele la ley apartarse del principio..." ("Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem", JA 1960-II, seccin doctrina, p. 40 y ss.; las citas son de p. 43 (en aps. 9 in fine y 10 in principium). En estudios posteriores acot el principio general que sentara de la liberacin por el abandono, en trminos tales, que lleg a sostener como regla prcticamente la contraria: el abandono no libera. As sostuvo que el abandono "del deudor propter rem le exime de deudas futuras; pero en cuanto a las ya nacidas, hay que distinguir: en trminos generales, si las deudas son correlativas de una ventaja o beneficio ya gozados, el abandono no las extingue..." ("Diferencias entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada", JA 1960-III-Secc. Doctrina, p. 85 y ss.; la cita es de p. 86). Dijo en otro trabajo: "La regla es que el abandono de la relacin bsica no extingue los crditos o las deudas propter rem nacidos con anterioridad. Esta regla encuentra apoyo en la equidad, toda vez que se trata de deudas propter rem que constituyen el correlato de beneficios ya gozados por el abandonante..." ("Lo esencial y lo contingente en las obligaciones reales. Legitimacin real y crditos y deudas ya nacidos", JA 1964-III-Secc. Doctrina, p. 47 y ss.; la cita es de ps. 47 y 48). Posteriormente, insisti en que: "En las genuinas propter rem, el obligado... aun cuando abandone, no se libera, por regla general, de su deuda ya nacida" ("Existencia innegable de obligaciones reales en el derecho argentino", JA 1964- IV-Secc. Doctrina, p. 38 y ss.). Los textos que invoca para inferir la regla general citada no son persuasivos. El art. 2685 CC. permite a los condminos liberarse de contribuir a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn, a travs del abandono de su derecho de condominio. Es exacto que el abandono por el condmino es factible si se ejercita cuando es solicitada la contribucin a los gastos, ya que luego sera extemporneo. Pero que el abandono para ser liberatorio deba efectuarse en la oportunidad sealada, no implica que gravite solamente sobre los gastos futuros y no sobre los gastos ya efectuados (Ver estado de la cuestin en Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., ob. cit. en glosa al art. 2685 ap. A- 6). Tampoco es esgrimible la doctrina elaborada en torno del art. 2727 CC. , que impide eludir la contribucin al pago de la pared de cerco con el abandono en el supuesto de que el vecino lo haga efectivo despus de "servirse" del muro. En ese supuesto, como tambin en el del art. 2723 que excluye la liberacin cuando la pared forma parte del edificio de quien abandona (ver Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., ob. cit., A-11-a), ps. 587, A-4, 604), es obvio que se excluya la liberacin, porque el que pretende liberarse por el abandono continuara sirvindose del muro luego de la abdicacin de su derecho. El sustento de la tesis cuestionada en el art. 2882 es igualmente convincente. Segn esa norma para que el usufructuario pueda exonerarse de afrontar las reparaciones necesarias a su cargo a travs de la renuncia de su derecho, debe devolver "los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el

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valor de ellos". Se trata de un razonable condicionamiento para la liberacin del usufructuario en un caso especial, pero el precepto ni siquiera fija una pauta aplicable para la eventualidad de que el usufructuario no hubiera percibido frutos y a todo evento sera inaceptable generalizar una solucin tan particular. Las argumentaciones expuestas me llevan a no compartir la conclusin de Alsina Atienza, porque como lo dije en el fallo plenario antes mencionado, conduce a "minimizar la importancia de las obligaciones reales, dado que en la prctica se aplicara la liberacin slo a las deudas anteriores a la relacin con la cosa y no a las posteriores". Sin perjuicio de la existencia de disposiciones singulares que puedan excepcionarla, la regla en las obligaciones reales no puede ser otra que la extincin del crdito y de la deuda propter rem mediante el abandono de la cosa. Conclusin acerca de las expuestas y la responsabilidad propter rem La formulacin efectuada en el apartado II de este aporte sobre las caracteres de las obligaciones propter rem, exhibe que en el rgimen legal vigente la obligacin por expensas en la propiedad horizontal no cumplimenta algunas de las notas propias de aqullas. Con relacin a las expensas anteriores a la adquisicin de la unidad, como en virtud de la conciliacin de normas expuesta en el ap. I, el adquirente responde slo con la cosa y no con todo el patrimonio, queda insatisfecho uno de los perfiles de las obligaciones reales: el sujetarse a la regla de que el deudor responde con todo su patrimonio. En lo que atae a las expensas devengadas luego de la adquisicin de la unidad, si bien ellas ofrecen al consorcio acreedor la garanta de la totalidad del patrimonio del obligado, como es indiscutible la imposibilidad de la liberacin por el abandono, no se cumplimenta otra de las peculiaridades de las obligaciones propter rem. Ms all de la naturaleza del crdito por expensas, estoy convencido de que la contundente disposicin del art. 17 ley 13512 , que establece que la obligacin correlativa "sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos", supera cualquier duda acerca de que debe afrontarla el adquirente en una subasta judicial. Por esa misma conviccin, las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, celebradas en la Universidad de Mendoza del 18 al 20/4/91, declararon con el apoyo de veintinueve votos, contra slo seis posturas contrarias, que: "El adquirente es responsable del pago de expensas comunes adeudadas con anterioridad a la subasta, en caso de insuficiencia del precio obtenido". El Dr. Galmarini dijo: En lo concerniente a la segunda cuestin sometida a plenario, referida a la obligacin de pagar expensas comunes, emito mi voto por la negativa, adhirindome a los slidos fundamentos expresados por el Dr. Jorge H. Alterini. ACLARACIONES DE LOS DRES. CALATAYUD, DUPUIS Y MIRAS.- Si bien es verdad que como integrantes de la sala E de esta Cmara hemos votado en ms de una oportunidad en el sentido de dar una respuesta afirmativa a las preguntas formuladas en esta convocatoria, las razones jurdicas expuestas por nuestro colega el Dr. Alterini nos han persuadido en rever nuestra posicin, al menos en lo que concierne a los impuestos, tasas y contribuciones. Es que, para caracterizar a tales obligaciones como ambulatorias, sera necesaria una fuente legal explcita y clara en tal sentido, norma que no existe en nuestro ordenamiento. Por lo dems, es cierto -como sostienen algunos autores- que al otorgarse a tales gabelas el carcter propter rem -tal como lo sostuviera nuestra sala- vendra a tener un ius preferendi y un ius persequendi mucho mayor que los propios derechos reales, principalmente el derecho de hipoteca. Es que, en ste, cuando el bien gravado se enajena en pblica subasta, aunque el precio obtenido sea inferior al monto del crdito hipotecario, el derecho real y el privilegio se extinguen y por el saldo el acreedor pasa a ser quirografario (art. 3291 CC.), es decir, el legislador ha considerado la forma en que el inmueble puede ser liberado del gravamen hipotecario, aunque el precio obtenido no alcance a cubrir el crdito as garantizado. Por el contrario, para el criterio opuesto el crdito por impuestos, tasas y contribuciones no se extinguira hasta tanto el comprador en la subasta no haga efectivo totalmente su importe, siempre -claro est- que el dinero obtenido en ella no sea suficiente para desinteresar al acreedor hipotecario y al Fisco (conf. Cazeaux, Pedro Nstor-Tejerina, Wenceslao y Cazeaux, Jos Manuel, "Subasta judicial [Los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes]", en LL 1994-E-1240). Ello representa convertir al comprador del inmueble en remate judicial prcticamente en un verdadero sucesor universal que carga con todas las obligaciones con las que no haya cumplido el deudor -propietario del bien subastado-, en contra de lo expresamente prescripto por el art. 3266 CC. (conf. autores y trabajo citado).

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Estos motivos, a los que cabe aadir las razones econmicas puntualizadas por el fiscal de Cmara, nos llevan a modificar nuestro criterio anteriormente expuesto y votar en este Plenario por la negativa en lo que a la primera de las preguntas se refiere. Por el contrario, a una solucin distinta considero que cabe llegar en lo que al segundo interrogante atae, respecto del cual votamos tambin por la negativa. Es que la claridad de los trminos en que se encuentra redactada la norma del art. 17 ley 13512, ms all de que se considere a la deuda por expensas como obligacin propter rem o ambulatoria -cuestin discutida en doctrina y jurisprudencia-, impide, a nuestro juicio, interpretarla en otro sentido que el que surge de la literalidad de las palabras empleadas, sin que pueda inferirse que se refiere exclusivamente a los casos de enajenacin convencional y no a los de subasta pblica (conf. sobre el punto, Puerta de Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada", en JA 1991-II-719, en especial, p. 722, ap. e), pues de su texto no se desprende tamaa distincin y no cabe hacerla para restringir un derecho legislativamente acordado, sin perjuicio de la conveniencia prctica que pudiere tener el llevarla a cabo. AMPLIACIN DE FUNDAMENTOS A LA 2 CUESTIN DEL DR. BELLUCCI.- Adems de las razones que ilustran al voto minoritario que se diera a la 2 cuestin, debo agregar otra de no menor peso y que sostuve al concedrseme la voz en el plenario. Si bien la postura mayoritaria embandera el ius persequendi con fundamento en el memorado art. 17 ley 13512, el mismo, sintetizado en el vocablo... "siempre"... que se advierte en dicha norma, cede expresamente y por imperio de la ley 24441 de indiscutido alcance federal, cuando el administrador del consorcio deja de informar la deuda por expensas comunes que pueda devengar la unidad sometida a remate dentro del plazo de diez das hbiles desde que se le hubiese requerido tal liquidacin, en cuyo caso el bien podr subastarse como si estuviera libre de deuda. As, esta carga que el legislador pone en un mismo pie de igualdad con los impuestos, tasas y otras contribuciones que pesen sobre tal inmueble no goza del carcter ambulatorio o propter rem, a punto tal que por una disposicin de igual jerarqua que el recordado art. 17 de la ley de propiedad horizontal, el adverbio temporal al que alud no resulta en la inteligencia de la prescripcin referida (art. 56 inc. b) inamovible. "Siempre no es tan siempre". En coherencia con lo sealado, es dable advertir que el art. 79 modifica la prescripcin del art. 598 del Cdigo de rito, en su nueva redaccin y en el apartado 3, vuelve a igualar esta carga con los gravmenes, al consignar en favor del acreedor, la misma facultad de requerimiento, con idntico apercibimiento. Es as que la locucin "siempre" del art. 17, que precedi en el tiempo al dictado de la posterior ley 24441 , no posee virtualidad o vigencia omnmoda. Al menos, no la tiene en todo caso, o cuando menos. Tampoco en todo o en cualquier tiempo. Ergo, la respuesta afirmativa es la que, entiendo, mejor consulta la verdadera intencin del legislador. Y ms all de su acierto o desacierto, a ella corresponde ceirse. Tal mi parecer. Por lo que resulta del acuerdo que antecede, como doctrina legal obligatoria (art. 303 CPr.), se resuelve: "No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13512 ". Dse cumplimiento a lo dispuesto por el art. 62 del reglamento del fuero. Jorge H. Alterini.- Alberto J. Bueres.Juan Carlos G. Dupuis.- Jos L. Galmarini.- Eduardo Martnez lavarez.- Osvaldo D. Mirs.- Mario P. Calatayud.- Ricardo L. Burnichn.- Leopoldo Monte de Oca.- Julio Ojea Quintana.- Delfina M. Borda.Eduardo L. Ferm.- Benjamn E. Zaccheo.- Carlos R. Degiorgis.- Julio R. Moreno Hueyo.- Emilio M. Pascual.Jorge A. Giardulli.- Judith R. Lozano.- Hern Daray.- Carlos H. Grgano. En disidencia respecto de la 1 cuestin: Elena I. Highton de Nolasco.- Marcelo J. Achval.- Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna.- Claudio M. Kiper.- Ana Mara Brilla de Serrat.- Gladys S. lavarez. En disidencia respecto de la 2 cuestin: Ana Mara Luaces.- Hugo Molteni.- Jorge Escuti Pizarro.- Luis Lpez Aramburu.- Gernimo Sans.- Carlos A. Bellucci. Con su dictamen: Carlos R. Sanz.- El Dr. Javier M. Ruda Bart no suscribe por encontrarse en uso de licencia (art. 107 RJN.) (11). (Sec.: Adriana L. de Pildain)

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