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AVALU DE
UN BIEN INMUEBLE
Ing. Carlos Valladares Tbora Tel. 551 0219 y Cel. 972 224 - 59 E Mail : Risc77@yahoo.com / risc77hn@gmail.com
Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo y Ross Heidcke Avalo Realizado Ing. Carlos Valladares Tbora
Cich #3293
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Cich #3293
Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo que costara hoy da construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciacin, considerando la edad, la vida til total estimada y el estado de conservacin ( Mtodo de Ross Heidecke ). c.- La Vida til Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD) d.- Se considero la Depreciacin por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida til total estimada y estado de conservacin ( Mtodo de Ross Heidke ) . e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposicin ( VNR ). f.- Y la Vida til Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN )) g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.
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01.01. Definiciones.
Valor de Reposicin : El Valor de cotizacin o estimado de una construccin igual o equivalente al existente, ms los gastos en que se incurrira en la actualidad por la edificacin de la obra civil, permisos y seguros. Valor Neto de Reposicin : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efecta el avalu y se determina a partir del Valor de Reposicin Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciacin debidos a la vida til estimada, edad y estado de conservacin de la edificacin. Vida til Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones segn su estructura y que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y Elctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservacin de las edificaciones pueden alargar su existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ). Vida til Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalo y la fecha en que se considero que el bien dejar de cumplir con su objetivo. La Vida til remanente se obtiene multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN. Edad. : Edad de la Edificacin Factor de Depreciacin : Es el factor de depreciacin siguiendo la metodologa de Ross Heidecke que se considera la edad del bien, la vida til estimada de conservacin.
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01.02.- Certificacin de Imparcialidad. La presenta nota certifica que el valuador certifica que el presente informe es el producto de mtodos universalmente aceptados; que no ha sido influido por ninguna persona o ninguna intencin o sentimiento personal que pueda alterar dichos procedimientos; que no tiene ningn inters directo e indirecto con el bien avaluado: que no existen lazos familiares de ninguna ndole ni con el propietario; que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningn favor importante que pueda influir en el resultado del Informe Tcnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinacin de un Valor Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Una consideracin muy importante en la realizacion de esta avaluo. Se tomo muy en consideracin tres cosas y se le hizo saber a la persona que solicito el avalo y es : 01.- El Avalo De Remate o Necesidad.. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado, pero superior al Valor Catastrado, es decir en la necesidad que el propietario del Bien Inmueble tenga en ese momento. 02.- El Avalo de Mercado. Que consiste en determinar el valor del precio de la vara o manzana en la zona de la propiedad o Bien Inmueble. 03.- El Avalo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este Avalo
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ITEM 01.01 01.02 01.03 01.04 01.05 01.05 01.06 01.06 01.07 01.08 01.09 01.10 01.11 01.12 01.13 01.14 01.15
SUYAPA
ARACELY SABILLON
UBICACIN DEL
URBANIZACIN VIVIENDA 22 DE
VILLA ERNESTINA
TIPO DE AVALUO DEL INMUEBLE FECHA DE AVALUO REALIZADO FECHA DE AVALUO REALIZADO POR CATASTRO : REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Y TERRENO
SEPTIEMBRE DEL
2010
SE
PRESENTO EN EL REGISRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL NMERO DE ASIENTO NO VISIBLE Y SELLO
NMERO DE FOLIO
NO VISIBLE Y SELLO
TOMO
NO VISIBLE Y SELLO
CATASTRAL Y
EN
PROPIETARIO
LA SEORA
SUYAPA
ARACELY SABILLON
URBANIZACIN
VILLA ERNESTINA
01.03..- Observaciones
atrasados y actuales por lo que deduzco que estn pagados y cualquier otro gravamen de la propiedad misma. Lo mismo la escritura de la propiedad no me fue proporcionada por el Solicitante del Avalo el Sr. Jos Ramn Fernndez con Nmero de Identidad # -1626 1960 00162 el cdigo de catastro de la propiedad es de 0 85 0 445 000, visto en un recibo de bienes inmuebles.
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DESCRIPCION MUNICIPIO UBICACIN DIRECCION DEPARTAMENTO SAN PEDRO SULA URBANIZACION VILLA ERNESTINA CORTS
01.02.03.-
COLINDANCIAS 01.02.03.04.NORTE SUR ESTE OESTE CALLE PASAJE VIVIENDA LOTE BALDIO VIVIENDA
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CARACTERSTICAS
URBANAS DE LA
ZONA. ENTORNO
DEL
01.02.03.04.-
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S S
S S
02.06. Riesgo por Inundaciones Deslizamiento Torres Aledaas en las Zonas Aledaas
Item 01.02.03.04.05.Descripcin De Inundaciones Ros El Sauce Quebradas Drenaje del Bien Torres de Radio Torres de Celular Ninguno X X X X Cercano S S Si No No Riesgo Adjunto Lejano
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01.02.03.04.05.-
S S S S S
01.02.03.-
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S S S S S S S S
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01.02.03.04.-
Poligonal : Totalmente ____Plana__________ Topografa: Es _100___% ( Estimado ) del terreno es _plano Area del Terreno En Metros 2 : 162.40 Mtrs.2 segn escritura y catastro En Varas 2 : __ 232.92 Vrs.2 Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta y escritura La Vivienda tiene un rea de 93.578 Mtrs.2 mas el Muro el Area de 95.231 Mtrs.2
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02.19.- Descripcin Fsica del Bien Inmueble y El Terreno. ( Valores Tomados en el Sitio ).
Item Area de la Vivienda Cerrada y Abierta Porch Sala Comedor - Cocina Area comn Dormitorio Principal Sanitario Principal Dormitorio # - 01 Dormitorio # - 02 Sanitario Comn Total Verja - Portn Verja de Cerco Area En Metros Medido En el Sitio 13.248 33.432 1.00 8.415 3.366 9.5586 11.2985 4.0317 84.3498 7.0425 32.9134 Area en Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Comentarios ( Presentacin Actual ) Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes
01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.-
perimetral y por ventilacin en el muro se coloca verjas dndole un bonito acabado. 02.19.02.- Despus de haber realizado la inspeccin la vivienda tiene una distribucin arquitectnica aceptable, con excelentes acabados tanto adentro como afuera, en especial el piso es excelente su presentacin y calidad, se muestra un leve deterioro en el cielo de Panelyt, pero es aceptable por el paso del tiempo desde que fue construida ( 7 aos ) este deterioro es causado por pequeas filtraciones o goteras en el techo, causado quizs por corroimiento del clavo en las laminas de zinc. La vivienda no dispone o no observe tomas de Cable Tv Internet, pero la vivienda si dispone de cable Tv. El sistema de lmparas de la vivienda debe de mejorarse en parte la salida de lmparas, es muy poca la luz proporcionada en el ambiente, tanto as como la salida de A.A. solo existe una de ellas en el dormitorio principal una salida de A.A. Por lo general el sistemas se observa en buen estado, en el momento del avalo se fue la luz, esto apagn fue por una falla de la ENEE en el progreso. Lo que me impidi una mejor observacin de la luz en los ambientes. Los sanitarios disponen de cermicas en las paredes, como se podr observar en las fotos adjuntas a
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este avalo, las ventanas presentan balcones, esto es por la seguridad misma a la vivienda y la zona en que se ubica la propiedad. La vivienda posee tambin un mal sistema de salida - lmparas en toda la vivienda. Las puertas presenta un estado aceptable, la Principal necesita mejorarse tanto como acabado, pintura y nivelacin, y la del dormitorio principal. El piso es una fundicin de concreto y acabado fino de cermica, el cielo falso es un entramado de panelito y el techo de lamina de zinc. En las paredes de bloques. La vivienda no presenta un desnivel al entrar al bien esto creo que provoca la entrada de aguas al lavar el Porch. Por presentar goteras en un dormitorio bajo una lmpara podra provocar un corto circuito si no se arregla pronto, toda la vivienda la estructura del techo es de canaletas de hierro. La vivienda dispone de todas las reas del terreno fueron bien aprovechas y distribuidos, aunque los dormitorios son pequeos. 02.19.03.- Detalles Constructivos de la Vivienda. ITEM DESCRIPCION ACABADOS CONSTRUCTIVOS Techo de Lmina de Zinc. Por el paso del tiempo es necesario un cambio por Aluzin, ya que presenta un deterioro Fascia y Cielos Falso. El Cielo Falso es un entramado de Madera y Panelyt e Igual la Fascia. Estructura de Metal. La estructura de la Vivienda es de Canaleta. Pintura. Presenta un alto grado de mantenimiento las raspaduras que presenta son minimas. Estructuras de Concreto. No visibles por el repello y pulido mismo, no se presentan rajaduras en ellas. Relleno de Vivienda en la Vivienda o Piso. No presenta por lo que la pendiente en la tubera es mnimo. Piso. De la Vivienda es de ceramica es de alta calidad Puertas de Madera y Metal. Presenta un leve deterioro como desplome de puertas, humedad y descolorido Ventanas de Celosias y Balcones. Presentan un buen mantenimiento Sistema Elctrico. Bastante bueno pero falta iluminacin por lamparas en todos los ambientes. Sistema Hidrulico. Bastante bueno Portn de Vehculos. De Metal Bastante bueno Muro Perimetral. Presenta un buen mantenimiento Verjas de Muro Perimetral. Buen estado de platina
ESTADO DE CONSTRUCCION
Alto 01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.-
Regular X X
MALO
X X X X X X X X X X X X
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( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) Llavn = LL, Pintura = Pintura Sistema Paredes Puerta Sistema Elctrico Pintura Cerrajera Hidrulico
Ventanas Sanitarios
Cielo
Acabado
Ceramica
Ducha
Cocina
Dormitorio
Cielo
Cisterna
Drenaje
Agua Potable
Jacuzzi
Pared
Pintura
Puerta
Pin.
LL
Lampara
01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.12.13.-
Porch Sala Comedor Cocina Dormitorio Principal Sanitaria Principal Dormitorio # - 01 Dormitorio # - 02 Muro Ver Fotos Area de Lavandera Area de Tendedero Portn Metlico
B B B B B B B B B B B B
X X X X X X X X X X X X
X X X X X X X X X X X X
B B B B B B B B B B B B
B B B B B B B B B B B B
B B B B B B B B B B B B
B B B B B B B B B B B B
R B B B B B B B B B B B
B B B B B B B B X M B B B B B B B B B B B
M M R M B B B
B B R B B B B B B B B
B B B B B B B B B B B B
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CARACTERISTICAS
Propsito del Avalo
DESCRIPCION DEL AMBIENTE Valorar una edificacin para conocer su valor neto de reposicin VNR
02.0.03.0.-
Con fines de Determinar el Valor del Bien Excelente Ver 02.20.- pero falta mantenimiento Ver fotos
04.0.-
05.0.-
06.0.07.0.08.0.09.0-
- segn escritura
Edad de la Construccin - segn escritura Vida til total estimada ( Tablas Vida til Remanente )
( Estimada )
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01.02.03.04.05.06.07.08.09.10-
Terreno Vivienda Muro perimetral Verja Portn Verja de Cerco BBq Piso en cementado Techo de Tendedero T o t al
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03.0.- Avalo Valoracin del Inmueble y Mejoras. 03.01- Avalo del Terreno.
Item Area del Terreno ( Segn Escritura ) Terreno T o t a l == Area Medido En el Sitio Unidad Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 Coeficiente De Depreciacin Bueno Motivo o Causa del Coeficiente Esta Bueno 1.00 Valor Ajustado ( Lps./Mtrs.2 ) Valor Total Estimado (Lps/Mtrs.2) 87,696.00 VUR ( Vida til Remanente ) En Aos 70
01.02.-
162.40
Mtrs.2
540.00
01.02.03.04.05.0607.08.-
Terreno Vivienda Muro perimetral Verja - Portn Verja de Cerco BBq Piso en cementado Techo de Tendedero Total
7 7 7 7 7 7 7 7
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Item
Descripcin
01.02.-
Valor del Mtrs.2 Terreno Valor del Mtrs.2 Bien Inmueble Total
160.00
Valor Valor Total Unitario Catastral Comercial En Lps. En Lps. 540.00 8,648.59
428,300.00.
897,013.33
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distribucin arquitectnica es muy buena, le falta mejorar sus acabados en el cielo falso, ya presenta deterioro en ciertas areas de la vivienda, tambin necesita mejorar la salida de luz en todos lo ambientes como cambiar de focos incandescentes a luz blanca y de ser posible la colocacin de ventiladores en los ambientes para una mejor ventilacin y luz.
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Le informo que el avalo realizado ubicado en la Urbanizacin Villa Ernestina, en el Sector de la Ciudad de San Pedro Sula, propiedad de la Sra. Suyapa Arecely Sabilln el Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el avalo el da 21 de Septiembre del 2010 y realizado por mi persona. Tiene una Valor Neto de Reposicin Nuevo mostrado en la tabla descrita abajo.
Item
Descripcin
01.02.-
Valor del Mtrs.2 Terreno Valor del Mtrs.2 Bien Inmueble Total
160.00
Valor Valor Total Unitario Catastral Comercial En Lps. En Lps. 540.00 8,648.59
428,300.00.
897,013.33
El avalo de la propiedad ha seguido todos los procedimientos que exige la Comisin de Banca y Seguros de Honduras, el mtodo aplicado fue el de Reposicin Nuevo y el de Ross Heidecki.
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Anexos
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Constancia de Avalo
Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos Valladares Tbora, ha desarrollado el avalo de la propiedad ubicado en la Urbanizacin Villa Ernestina, en el sector de Este, en la Ciudad de San Pedro Sula, siguiendo todos los procedimientos que exige la Comisin de Banca y Seguros de Honduras, el mtodo aplicado fue el de Reposicin Nuevo y el de Ross Heidecki. Por lo que se extiende la presente nota, el da de ____ del mes de Septiembre del Aos Dos mil diez.
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