TOR0 & ARSUAGA

Environmental Counselors

Rafael A. Toro Ramirez Partner

P. 0. Box 11064 San Juan, P.R. 00922-1064 Tel.: (787) 783-8630 Fax: (787) 783-7630 toroars@carjbe.net

Correo Certificado NQm.7005 2570 0001 1191 3192 Acuse de Recibo 21 de enero de 2010

Honorable Abraham Petia Nieves Alcalde de la lsla de Culebra Apartado 21723 Culebra, P.R. 00775 RE:

Villa Mi Terruiio Carta de Coralations, Inc.

Honorable Alcalde, Petia Nieves: En representacion de nuestro cliente, Culebra Resorts Associates II, S. en C. por A., S.E. (CRA) contestamos y aclaramos las imputaciones hechas por Coralations, Inc. en carta del 23 de diciembre de 2009 firmada por el Lcdo. Rafael M. Espasas Garcia. En terminos generales, esa carta hace unas alegaciones que no son ciertas sobre asuntos que le corresponden a otras agencias atender y que como cuestion de hecho, han sido atendidas. Cabe setialar ademas, que Coralations ha participado y levantado ante esas agencias 10s mismos argumentos que levanta en esta ocasion, y no ha prosperado en 10s meritos. Con relacion a las alegaciones erroneas presentadas por Coralations, especificamente le proveemos las siguientes aclaraciones: 1. Villa Mi Terruiio es un Plan Maestro para el uso futuro de una finca de 100 cuerdas aproximadas, que pertenece a CRA. Este Plan incorpora medidas de conservation ecologica como nunca antes vistas ni experimentadas en Culebra, dirigidas a preservar y conservar la integridad ecologica en el Barrio Sardineras II, del sector de Fulladosa, que de otra manera seria perdida. Se trata de

Hon. Abraham Peiia Nieves Pagina 2 un plan a implantarse paulatinamente por 10s proximos 15 aiios protegiendo el desarrollo sustentable del mismo y su incorporacion a la comunidad, economia, cultura y ambiente de la lsla de Culebra. La zonificacion de la finca no es R-0-25C como alega Coralations. Se aclara que en la finca hay 29 cuerdas zonificadas R-0-1C. Estas cuerdas se encuentran en el sur de la finca y ocupan todo el frente de la misma hacia la Playa Cascajo. A base de esta zonificacion actual, en esa porcidn de la finca se podrian construir hasta 58 residencias ylo estructuras de hotel con un total de 290 habitaciones. Sin embargo, en esa porcion de la finca, Villa Mi Terruiio se propone construir solamente 3 residencias y reservar unos corredores ecologicos continuos mediante escrituras de servidumbres ecologicas a perpetuidad para convertir esta area en una de valor ambiental. El resto de la finca, o sea 61 cuerdas, estan actualmente zonificadas R-0-25C. Esta portion es la que se encuentra de frente a Ensenada Honda y que colinda con la Carretera Fulladosa. En esta zonificacion se reservan 25 cuerdas por residencia, lo que es inconsistente con el patron de desarrollo y construccion en esa area. De hecho, el frente a la Carretera Fulladosa en ese sector se caracteriza por construcciones en solares pequeiios que fluctuan desde unos 300 metros cuadrados equivalentes a 13 residencias por cuerda, hasta unos 900 metros cuadrados o 4 residencias por cuerda. Estos ultimos en la colindancia Este de la finca, especificamente el area conocida como Ocho Cuerdas. 4. El Plan Maestro de Villa Mi Temiio persigue utilizar unos parametros de menor densidad en la porcion Sur hacia Playa Cascajo y de mayor densidad en la Norte hacia la Carretera Fulladosa y Ensenada Honda. En la porcion Sur eventualmente se construiran 3 estructuras, equivalentes a 1 residencia por cada de 10 cuerdas y en la porcion Norte, 71 estructuras residenciales, equivalentes a 1.4 estructuras por cuerda, mas dos paradores de diferentes alcances en precios y de 32 habitaciones cada uno, y una estructura para campamentos ecologicos con 24 habitaciones. El Plan Maestro para Villa Mi Teruiio responde directamente a su ubicacion proxima al centro urbano de Culebra, el pueblo de Dewey, proveyendo una densidad de transicion entre este sector urbano y el menos denso de Fulladosa y Punta Soldado.

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Hon. Abraham Peiia Nieves Pagina 3 En el Plan Maestro se han incorporado unos corredores ecologicos por recomendacion del U.S. Fish &Wildlife Service (USFWS) y con el endoso del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA). Estos corredores ecol6gicos son de naturaleza continua y proveen habitat como nunca antes visto en otros desarrollos en Culebra, y 10s mismos seran reservados y garantizados a perpetuidad mediante servidumbres ecologicas permanentes que seran inscritas en el Registro de la Propiedad. Esto es una medida de vanguardia para lograr la sustentabilidad en el futuro de la lsla de Culebra. Cabe seiialar que el USFVVS esta trabajando junto con el dueiio de la propiedad para proteger y propagar unas poblaciones de un cactus en peligro de extincion utilizando estos corredores ecolbgicos y unas areas en el Refugio de Vida Silvestre de Culebra. Tambien ha expresado que las medidas de conservacion implantadas por CRA son adecuadas para proteger estas poblaciones y minimizar posibles impactos sobre la boa de las lslas Virgenes. Se equivoca Coralations cuando alega que la baja densidad de las zonificaciones de Culebra son necesarias por 10s suelos altamente erosionables., Una cosa tiene nada que ver con la otra y este analisis carece de un razonamiento ldgico entre estos dos conceptos. La baja densidad en la zonificacion ha sido un concept0 historicamente utilizado para la ruralia principalmente por la falta de disponibilidad de infraestructura que aguante una densidad mayor, o para usos de naturaleza agricola. La baja densidad tiene como consecuencia tipica una huella ecologica mayor, que se puede ver en Culebra con instancias donde se dedican 25 cuerdas a solamente una residencia, lo que resulta en un impact0 mayor sobre el ambiente. Es tipico que en este tip0 de zonificacion el dueiio de la estructura deforesta y limpia las 25 cuerdas, las cerca, construye otras estructuras como gazebos o terrazas dispersas por la propiedad, y de esa manera interrumpe irreversiblemente la conexion ecologica y el habitat continuo.
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Coralations se equivoca al alegar que el uso de pastoreo es mejor para suelos erosionables. El pastoreo en un sector tipicamente seco y con caracteristicas aridas, como es la finca de Villa Mi Ten-uAo,resulta en mayor potencial de erosion del suelo, tanto por el pasar de 10s animales como por la deforestacion necesaria para la siembra de pangola ylo pastos adecuados.

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Distinto es el caso con el Plan Maestro de Villa Mi Ternno que incluye medidas de control de erosion, con charcas para atrapar 10s sedimentos que puedan ser erosionados antes de que la escorrentia pluvial proveniente de la finca descargue al mar. Estas medidas han sido diseiiadas conforme a las Mejores Practicas de lngeniera y de Manejo ("Best Engineering Practices y "Best Management Practices"). Ademas, Villa Mi Terruiio incluye un sistema de recogido y recirculation de aguas para un sistema de riego en la finca que permita mantener vegetacion y prevenga la erosion. Coralations le falta a la verdad cuando alega que en la finca existe la boa de las lslas Virgenes. Se han realizado estudios de flora y fauna y no se ha encontrado ni la boa ni evidencia de su existencia. La unica que ha aparecido con una boa en sus manos fue la senora Mary Ann Lucking, Presidenta de Coralations, quien Ilevo una a las oficinas del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, siendo entonces regafiada y amonestada por el U.S. Fish & Wildlife Service por atrapar una boa, en violacion de las leyes de conservacion de especies en peligro de extincion. La sefiora Lucking tuvo la osadia de alegar que encontro esa boa en la finca de Villa Mi TerruAo y que fue alli que la atrapo, lo que es altamente cuestionable. Con relacion al proceso de consulta de ubicacion al que hace referencia Coralations en su carta, cabe sefialar que tuvo oportunidad de participar extensamente. En la vista se le permitio a su abogado contrainterrogar a 10s consultores, arquitectos y representantes de Villa Mi Ternno. Ademas, tuvo oportunidad de presentar el testimonio de la sefiora Mary Ann Lucking y no lo hizo. 0 sea, que Coralations ha insistido mucho en su oposicion per0 a la hora de la verdad, cuando tenia la oportunidad de presentar su postura y enfrentar un contra-interrogatorio, no lo hizo. Su silencio deja mucho que decir de las motivaciones y 10s meritos, o falta de estos, en las posturas asumidas publicamente por Coralations. Cabe sefialar que posterior a la vista, Coralations radico un escrito en la Junta de Planificacion donde present6 unas citas incorrectas e inexistentes en un claro intento de sostener lo insostenible. Al ser confrontada con ello, Coralations no contest6 y de hecho, no ha vuelto a hacer expresion alguna ante la Junta de Planificacion, ni ha explicado tan cuestionable proceder.

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No es cierta la alegacion de Coralations de que Villa Mi Temriio ha violado leyes federales y reglamentos de la Agencia Federal de Proteccion Ambiental (EPA, por sus siglas en ingles). Para empezar, lo que la EPA ha presentado es el resultado de la insistencia obstinada de Coralations de atacar a CRA y Villa Mi T~TTUAO,base de falsas acusaciones, y no es el resultado de a inspeccion alguna del personal de dicha agencia en la finca. De lo contrario, 10s biologos de la EPA que luego si han entrado en la finca de Villa Mi Termiio, han felicitado a CRA por la excelente implantacion de medidas de control de escorrentias y la buena implantacion de mejores medidas de manejo. Estas medidas se han implantado para proteger tanto Ensenada Honda como Playa Cascajo de la erosion natural y que historicamente ocurre en la finca, y que ocurre en muchas otras fincas del area que no cuentan con ese tipo de medidas. Estas medidas han seguido las Mejores Practicas de Ingenieria (BEPs) y de Manejo (BMPs), se le han presentado y discutido con 10s ingenieros y demas personal tecnico de la EPA, todo lo cual ha sido de su aceptacion y aprobacion. La implantacion de 10s BEPs y BMPs por parte de CRA no es un requerimiento legal ni reglamentario ya que en la propiedad no se estan llevando a cabo actividades de construcci6n, sin0 que son medidas que han sido implantadas voluntariamente por CRA para proteger el ambiente. La alegada multa que menciona Coralations se trata de una propuesta que present6 la EPA y que CRA decidio resolver mediante un acuerdo que se encuentra pendiente tras haber planteado unos asuntos de naturaleza jurisdiccional y de no violation de ley porque en la finca no se han realizado obras de construccion sino mejoras para controlar la erosion y prevenir la sedimentation en el mar. Coralations tiene razon cuando discute el concept0 general de que material erosionado tiene el potencial de sedimentarse en el mar y ocasionar dafios ambientales. Precisamente, por eso es que en la finca de Villa Mi Tenuiio se han implantado 10s mencionados BMPs y BEPs para evitar que esto ocurra. No tiene justificacion Iogica que Coralations insista en que estas medidas no se lleven a cabo, si fuera genuina su intention de proteger el ambiente. La alegacion que hace Coralations sobre impactos en el mar por razon de erosion no toma en cuenta e ignora por cornpleto las descargas de escorrentia pluvial que historicamente han ocurrido en el area, sin medidas de control ni proteccion y en muchos

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Hon. Abraham Peiia Nieves Pagina 6 casos, asociados a proyectos de construccion aislados e individuales sin medida alguna de control o proteccion.

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No tiene razon Coralations al alegar que en la finca no habian caminos y que todo estaba cubierto de vegetacion. En la finca 10s caminos estaban deteriorados y erosionados por la falta de proteccion. La vegetacion que se encontraba sobre estos caminos era del tipo invasiva (rayos) que no permitian ni la mensura de la finca ni el disfrute de la misma en su estado existente, irrespectivo del Plan Maestro que para el futuro se ha presentado. Contrario a lo que insinua Coralations, 10s caminos existentes seran utilizados para el Plan Maestro con el proposito de no tener que hacer nuevos caminos y 10s arquitectos se han encargado de amoldar lo propuesto a 10s caminos existentes. De esa manera, entre otras, se protege mas el ambiente y se conserva la ecologia en la finca. Con relacion al Permiso del Plan CES de la Junta de Calidad Ambiental, uno no tiene que tener un permiso para proteger el ambiente, sino que 10s permisos se solicitan cuando hay un proyecto de construccion y en Villa Mi Termfio no hay un proyecto de construcci6n. Por eso fue que CRA solicit6 una evaluacion en la JCA bajo la Regla 220 del Reglamento de Presentacion, Evaluacion y Tramite de Documentos Ambientales, que se trata de una regla de excepcion, ya que no hay un proyecto de construccion. En la finca lo que se encuentra es una casa y en tanto no se apruebe la consulta de ubicacion, la primera fase del Plan Maestro de Villa Mi Tetrufio no podra ser comenzada. Hasta entonces, CRA podra continuar disfrutando de su propiedad, como todo dueiio privado, y podra continuar implantando las medidas de control de erosion que resulta de las condiciones existentes en la finca con el proposito de proteger el ambiente. Cuando se apruebe la consulta de ubicacion y 10s pianos de construccion, se solicitaran con estos 10s correspondientes permisos aplicables. Las alegaciones de violaciones que hace Coralations parten de la premisa erronea de que Villa Mi TermAo se encuentra en un proceso de construccion. Eso, simplemente, no es cierto. Todas las conclusiones y acusaciones que hace Coralations basadas en esta premisa incorrecta son tambien incorrectas. Finalmente, cabe mencionar que Coralations se ha caracterizado a traves de 10s aiios por oponerse a toda gestion de crear actividad economica en Culebra y de crear oportunidades para 10s culebrenses, irrespectivo de 10s meritos de las propuestas.

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Hon. Abraham Peiia Nieves Pagina 7 Tambien, Coralations ha utilizado el tema ambiental como punta de lanza, cuando sus actuaciones han incluido la violation de leyes ambientales y hasta procuran que no se implanten medidas que son de proteccion ambiental, como insistentemente lo ha hecho en la finca de Villa Mi Temfio. Este proceder es simplemente inconsistente con una verdadera ylo genuina intencion de proteger el ambiente. Finalmente, Coralations ha acudido a todos 10s foros que tiene a su cargo y responsabilidad manejar todos 10s asuntos y querellas que esta ha radicado y que menciona en su carta. Si Coralations no ha prosperado en esos foros es por la falta de meritos en sus planteamientos. La comparecencia ahora de Coralations ante esta Honorable Autoridad de conservacion y Desarrollo de Culebra, constituye, como cuestion de derecho, un ataque colateral a 10s procedimientos en esos otros foros. Es clara su intencion y mas clara aun la falta de meritos de sus argumentos. El Articulo 2 de la Ley Num. 66 del 2 de junio de 1975, Ley de conservacion y Desarrollo de Culebra, establece como politica publica "preservar y conservar la integridad ecologica de Culebra... y asegurar que el continuo desarrollo de Culebra proteja y conserve, al maximo, su extraordinario ambiente natural...." Precisamente esto es lo que se propone con el Plan Maestro de Villa Mi Termfio que ha conllevado una planificacion extraordinaria y un esfuerzo unico de conservacion y proteccion ecologica asegurando un desarrollo en la finca que sea sostenible para la lsla de Culebra. Ademas, en el Articulo 7 de la Ley Nllm. 66 se establece que ACDEC, en el ejercicio de sus poderes, debe tomar en consideracion que "...todo desarrollo de terreno y proyectos de construccion, deberan estimular el crecimiento normal a 10s fines de elevar 10s niveles de vida en Culebra a 10s niveles promedios en la isla principal de Puerto Rico," y que "...todo desarrollo de terreno y proyectos de construccion, deberan respetar la topografia y el ambiente natural reduciendo al minimo sus alteraciones." Villa Mi Temufio es un plan de desarrollo paulatino que se Ilevara a cabo por un espacio de 15 aiios, procurando un crecimiento a la par con la actividad economica de la isla principal de Puerto Rico. Ademas, 10s arquitectos del Plan Maestro se han encargado de respetar la topografia y el ambiente natural mediante el uso de reservas ecologicas, corredores ecologicos continuos, el uso de caminos existentes y medidas de conservacion de recursos, entre otros. El desarrollo paulatino de Villa Mi Temufio procura que la actividad economica que va a producir se integre poco a poco a 10s aspectos culturales, sociales y ambientales de la isla. Dado que Villa Mi T e m o se encuentra en un proceso diligente de solicitar y procesar su Consulta de Ubicacion en cumplimiento con el endoso de

Hon. Abraham PeAa Nieves Pagina 8 ACDEC, y basado en todo lo anterior, CRA respetuosamente solicita que esta Honorable ACDEC rechace la solicitud de Coralations y la declare sin lugar para todos 10s fines pertinentes.

c: Lcda. Suzanne Dubon Lcdo. Manuel H. Dubon Lcdo. Rafael M. Espasas Garcia