ETAPA DE DIAGNSTICO DE UM PROJETO DE REABILITAO: UM ESTUDO DE CASO FRANCS

Mestrando da Escola Politcnica da USP Departamento de Construo Civil PCC, e-mail: ecroitor@gmail.com e/ou eduardo.croitor@poli.usp.br

Eduardo Pessoa Nocetti CROITOR

M.Sc. Doutoranda da Escola Politcnica da USP Departamento de Construo Civil PCC, e-mail:aoliveira.luciana@gmail.com e/ou luciana.alves@poli.usp.br

Luciana Alves de OLIVEIRA

Prof. Dr. - Escola Politcnica da USP Departamento de Construo Civil PCC, e-mail: silvio.melhado@poli.usp.br

Silvio B. MELHADO

RESUMO
Especialmente nos grandes centros urbanos das cidades brasileiras o mercado de reabilitao de edificios apresenta um grande potencial de crescimento. As operaes de reabilitao podem ser vantajosas tanto para o segmento de edifcios comerciais quanto para o segmento habitacional. Entretanto, problemas vm ocorrendo na fase de execuo das obras de reabilitao, devido, entre outros, falta, ou insuficincia, de estudos nas etapas preliminares de desenvolvimento dos projetos. Na Frana, a etapa de diagnstico e estudo de viabilidade bastante completa e pode servir de referncia para o desenvolvimento de projetos de reabilitao no Brasil. Por isso, o objetivo deste artigo apresentar o desenvolvimento da etapa de diagnstico do processo de projeto de reabilitao de um empreendimento frans, a partir de um estudo de caso, visando mostrar as dificuldades do desenvolvimento desta etapa, bem como a maneira de san-las. O estudo de caso foi realizado em trs etapas: anlise de documentos, conversas com projetistas e visitas obra em execuo e prximo da sua finalizao. Conclui-se que a etapa de diagnstico obrigatria no processo de projeto de reabilitao edifcios na Frana, na qual se faz tambm os estudos de viabilidade tcnica e econmica execuo de um empreendimento de reabilitao. Alm disso, a falta da etapa de diagnstico, sua execuo de forma inadequada, pode gerar problemas complexos na fase de execuo obra e, consequentemente, aumento do custo previsto para o empreendimento; alm incertezas quanto a qualidade final da construo. de da ou da de

Palavras-chaves: gesto do projeto, diagnstico e estudos preliminares, projeto de reabilitao, desempenho e qualidade

1. INTRODUO
Especialmente nos grandes centros urbanos das cidades brasileiras, o mercado de reabilitao de edifcios apresenta um grande potencial de crescimento, em razo de diversos motivos, entre eles: implantao de leis de incentivos fiscais que visam incentivar aes para revitalizao de centros urbanos e necessidade de modernizar fachadas e sistemas prediais face s novas tecnologias e exigncias estticas atuais, especialmente em funo do nmero crescente de edifcios nas regies centrais com mais de quarenta anos e carentes por renovao. As operaes de reabilitao podem favorecer a renovao de edifcios comerciais, mas tambm podem ser, segundo Arantes (2001), uma das possibilidades para solucionar, ainda que parcialmente, o dficit habitacional das grandes cidades, por meio da reabilitao e, eventual, converso dos edifcios abondonados nos centros dessas cidades em edifcios habitacionais. Entretanto, parte dos casos de reabilitao de edifcios ocorridos na cidade de So Paulo apresentaram problemas nas etapas de execuo da obra, em razo, entre outras, da falta ou da insuficincia de estudos nas etapas preliminares de desenvolvimento dos projetos. A operao de reabilitao, diferente de uma construo nova, deve partir da etapa de diagnstico. Quando essa etapa no cumprida de maneira adequada, os estudos de viabilidade tcnica e ecnomica ficam incompletos. Segundo Freitas; Souza (2003), por melhor que seja a qualidade dos trabalhos realizados nas etapas de diagnstico, sempre se pode encontrar problemas na etapa de execuo das obras em funo de interferncias no previstas anteriormente. Porm, acredita-se que quanto menos eficiente a etapa de diagnstico maior a probabilidade da existncia de problemas na etapa de execuo. Na Frana existem legislaes e normatizaes tcnicas que praticamente obrigam a realizao da etapa de diagnstico, alm da necessidade de que os edifcios reabilitados sejam adequados s legislaes e normatizao tcnica em vigor quanto segurana (estrutural e ao fogo) e habitabilidade. A anlise da possibilidade ou no de readequar este empreendimento s normas em vigor tambm integra a etapa de diagnstico e estudos de viabilidade. Ressalta-se ainda que existem certas limitaes impostas ao projeto de reabilitao francs no que diz respeito alteraes arquitetnicas, tecnolgicas e de uso de um empreendimento. Isto , se um edifcio apresenta alguma importncia histrica para a regio, ele no poder ser totalmente alterado; por isso, uma proposta preliminar (plano de conservao) do projeto de reabilitao, baseada nos resultados da etapa de diagnstico deve ser submetida aprovao do conselho municipal, segundo orientaes do Cdigo de Urbanismo Francs (parte regulamentar; Livre III; chapitre III; sous-section III; article R313-11; edio 2006). Concuindo-se que a etapa de diagnstico e estudos de viabilidade neste pas abrangente e completa e, portanto, entende-se que ela pode servir de referncia para o desenvolvimento de projetos de reabilitao no Brasil. Desta forma, o objetivo deste artigo apresentar o desenvolvimento da etapa de diagnstico do processo de projeto de reabilitao de um empreendimento frans, a partir de um estudo de caso, visando mostrar as dificuldades do desenvolvimento desta etapa, bem como a maneira de san-las. O estudo de caso foi realizado em trs etapas: anlise de documentos, conversas com projetistas e visitas obra em execuo e prximo da sua finalizao. A elaborao deste artigo foi dividida em duas partes: o estudo de caso, cujo objetivo foi entender o processo de projeto de reabilitao de um empreendimento imobilirio na Frana, especialmente com relao etapa de diagnstico, um estudo com carcter exploratrio; e a anlise deste estudo de caso, cujo carcter mais explanatrio. Quanto ao estudo de caso, este foi realizado em trs etapas: anlise de documentos, incluindo projetos e documentos tcnicos de referncia; conversas com projetistas e visita obra em execuo e prximo da sua finalizao.

2. ETAPAS DO PROCESSO DE PROJETO DE REABILITACAO DE EDIFCIOS NA FRANCA

A Figura 1 ilustra as fases da produo de um empreendimento e as etapas do processo de projeto de reabilitao de edifcios na Frana com relao estas fases. Objetiva-se com a apresentao desta figura dar uma idia geral das etapas do processo de projeto, bem como localizar a etapa de diagnstico inserida neste processo.

Figura 1 Etapas do processo de projeto de reabilitao de edifcios na Frana (loi MOP,1993; HUTTER, 2003)

3. ESTUDO DE CASO: Etapa de diagnstico do empreendimento residencial PH

O empreendimento objeto deste estudo de caso situa-se em Lyon, capital da regio Rhne Alpes na Frana, atualmente a segunda maior cidade da Frana com aproximadamente 460 mil

habitantes. Segundo estatsticas, praticamente um tero da populao est na faixa etria abaixo de 25 anos1. O edifcio PH foi projetado pelos arquitetos Marcel Lods, Paul Depondt e Henri Beauclair, e construdo em 19722. Recentemente este empreendimento foi reabilitado e convertido para moradia estudantil, principal demanda local, em funo da quantidade de jovens e universidades existentes na regio. Entretanto, a deciso pela reabilitao foi uma alternativa adotada pelos incorporadores, visto que a proposta inicial visava a demolio do edifcio e a construo de um galpo industrial, a qual foi impedida pelo poder pblico municipal, pois este edifcio considerado como patrimnio histrico do sculo vinte, segundo o documento Patrimonie du XXme sicle en Rhnes-Alpes, 2000, no sendo, portanto, permitido sua demolio nem a alterao das suas caractersticas arquitetnicas principais. Cabe observar que na Frana os edifcios do sculo vinte so protegidos por lei como monumentos histricos, sendo que cada regio francesa elaborou seu prprio documento, no qual foram indicados os edifcios da regio includos na categoria de patrimnio do sculo vinte, bem como as razes para a incluso3. O edifcio PH, objeto deste estudo de caso, construdo em estrutura metlica, foi originalmente projetado para abrigar escritrios comerciais, o qual ficou locado para uma nica empresa por aproximadamente vinte anos. partir da dcada de noventa, a empresa desocupou o imvel em funo, dentre outros, do elevado custo de operao e manuteno das suas instalaes. Em meados do ano dois mil e quatro, os empreendedores interessados pela localizao do empreendimento em razo da infra-estrutura existente, e diante da restrio imposta pelos rgos publicos com relao possibilidade de demolio, decidiram mudar a estratgia do empreendimento e converter o uso da edificao para moradia estudantil.

Diagnstico e estudo de viabilidade

Inicialmente os projetistas se defrontaram com duas questes prinicipais, cujas respostas iriam orientar o desenvolvimento dos projetos, ou inviabiliz-los: 1) Qual o estado atual do imvel, especialmente no que diz respeito segurana estrutural e ao fogo e s questes trmicas e acsticas, visto que o projeto deveria considerar estas questes em atendimento s legislaes francesas (CODE DE LA CONSTRUCTION articles R111); 2) Como realizar a reabilitao, considerando a necessidade de converso do uso de escritrios para moradia estudantil, e a adequao do imvel s exigncias de desempenho de edifcios residenciais, sem modificar suas caractersticas arquitetnicas. Dessa forma, visando responder a primeira questo foi realizado um diagnstico considerando as questes de segurana estrutural e ao fogo do edifcio como um todo, e as questes de desempenho trmico e acstico com relao s fachadas e suas interfaces, visto que internamente todo o partido arquitetnico iria sofrer alteraes em funo da proposta de mudana de uso. Observa-se que este diagnstico foi realizado por escritrios de engenharia especializados nos assuntos em questo (bureau detudes), ou seja, a anlise da segurana ao fogo foi realizada pela empresa A, do conforto trmico pela B e assim por diante. O resultado geral deste primeiro diagnstico apontou que: a - os elementos estruturais metlicos apresentavam bom estado de conservao. Porm, o edifcio no apresentava estabilidade horizontal suficiente para atender s legislaes e normatizaes tcnicas vigentes. Alm disso, a mudana de uso a ser projetada para o imvel resultaria em sobrecarga sobre as lajes, para as quais elas no haviam sido dimensionadas;
Informao disponvel no site oficial da cidade em julho de 2007: <http://www.lyon.fr> Dados retirados do material publicitrio do empreendimento 3 Informao disponvel em <http://www.culture.fr/documentation/milxx/pres.htm>
2 1

b - os elementos das fachadas no apresentavam desempenho quanto ao isolamento trmico e acstico e nem estanqueidade agua e ao ar adequados. Alm disso, a manuteno desses elementos seria difcil e onerosa; c - os elementos das fachadas no apresentavam resistncia ao fogo e as estruturas metlicas, especialmente os pilares, eram todos aparentes em funo da arquitetura do imvel, no apresentando, portanto, nenhum sistema de proteo contra o fogo. partir do resultado deste primeiro diagnstico os projetistas de arquitetura passaram a estudar, juntamente com os escritrios de engenharia especializados, as solues para cada um destes problemas, considerando o limite do oramento previsto pelos investidores do empreendimento. A esta sub-etapa dos estudos de diagnstico denominou-se estudos de viabilidade, cujos resultados seriam as respostas para a segunda questo (anteriormente colocada). Ento, os estudos de viabilidade do empreendimento foram sub-divididos em cinco partes: a estudo da viabilidade estrutural: como fazer para dar estabilidade estrutural ao edifcio, especialmente com relao estabilidade horizontal? quais as possibilidades existentes que no interferem no modelo estrutural global da edificao?; b - estudo da viabilidade da segurana ao fogo: quais as alternativas para os pilares de periferia, visto que estes no poderiam ser envoltos por camada protetora e dessa forma no atenderiam aos critrios mnimos de TRRF (tempo requerido de resistncia ao fogo); c estudo de viabilidade com relao ao desempenho trmico da fachada: como fazer para substituir todos os elementos das fachadas e ao mesmo tempo manter suas caractersticas arquitetnicas originais? Algum fornecedor se interessaria pelo caso? d estudo da viabilidade da adequao do edifcios s exigncias acsticas em funo do novo uso. Este estudo visou as solues relacionadas s fachadas, pisos e divisrias internas; e estudo da viabilidade da adequao das instalaes eltricas e de climatizao. Em virtude das exigncias do novo uso, tanto as instalaes eltricas quanto as de climatizao deveriam ser renovadas. A questo imposta foi: por onde se deve passar estas novas tubulaes, visto que o p-direito do edifcio no poderia ser alterado e no se pretendia quebrar as lajes existentes?; Cada um destes estudos foram feitos separadamente e depois foi realizado um estudo de compatibilizao das diversas solues, visando tratar as eventuais interfaces, interferncias e divergncias entre elas. A coordenao dessas atividades foi realizada pelo arquiteto juntamente com o incorporador do empreendimento. Cabe observar que se um destes estudos no tivessem encontrado uma soluo vivel tcnica e economicamente, a reabilitao deste empreendimento se tornaria invivel. Esta etapa de diagnstico, que durou em mdia seis meses, antecedeu a etapa de desenvolvimento dos anteprojetos.

Solues tecnolgicas adotadas em funo dos estudos de viabilidade

Primeiramente as solues tecnolgicas foram apresentadas nesta etapa de diagnstico e estudos preliminares, mas seus detalhes executivos e operacionais foram desenvolvidos e projetados nas etapas de projeto subseqentes. A seguir descreve-se as propostas iniciais: a intoduzir reforos (vigas metlicas) sob as lajes, visando melhorar o comportamento estrutural das lajes (aumentar sua inrcia) e tambm incrementar o contraventamento do edifcio (melhorar estabilidade horizontal). Um dos problemas dessa soluo foi o fato dos perfs metlicos que seriam incorporados estrutura terem que ser diferentes dos perfs originais, pois o tipo dos perfis orginais no eram mais fabricados; outro problema foi a espessura e altura das vigas de reforo, as quais tiveram que ser analisadas e projetadas em funo do p-direito mnimo aceitvel pelos projetistas e cdigos de obras municipais;
4

b melhorar globalmente a resistncia ao fogo, ou seja, os perfis metlicos que no fossem ficar aparentes, como aqueles que formaram as vigas e seus reforos e que se localizariam sobre os forros, poderiam receber proteo adequada, ou seja, seriam envoltos em material isolante ao fogo. Mas, no caso dos pilares que ficariam aparentes, mesmo recebendo uma pintura resistente ao fogo, no estariam adequados legislao em vigor. Ento, uma das alternativas propostas foi a criao de novos pilares metlicos internos ao edifcio e alinhados aos pilares das fachadas. Esses novos pilares receberiam a mesma proteo dada s vigas com material isolante, criando portanto um reforo adicional estrutura no caso de incndio. Observa-se que, de modo geral, os pases europeus tm tratado a questo da segurana ao fogo de maneiras alternativas, especialmente para os casos de reabilitao de edifcios, evitando inviabilizar tais operaes. Esta maneira alternativa vem sendo denominada de engenharia de incndio, ou seja, estudos que consideram a estabilidade global do edifcio em situaes de incndio e introduzem solues alternativas compensatrias, como por exemplo a no proteo de alguns elementos metlicos e a compensao dessa carncia por meio do aumento do nmero de sprinklers4 (CECM 82, 1995). c substituir os elementos de fachada por caixilhos que incorporariam vidros duplos e isolantes nas partes no envidraas. Tais elementos seriam fixados na prpria estrutura do edifcio. Observa-se que, apesar de tecnologicamente modernos, esses elementos foram projetados para apresentarem caractersticas estticas similares s dos originais, como modulao e cor. Para que essa soluo fosse vivel, tanto o escritrio de engenharia especializado quanto o arquiteto tiveram que contactar e pr-selecionar alguns fornecedores, para verificar a viabilidade tcnica e operacional da soluo de projeto. Portanto, o fornecedor de caixilhos participou do processo de projeto desde a etapa de estudos preliminares; d solucionar o isolamento termo-acstico das divisrias internas por meio da adoo de chapas duplas de gesso acartonado com miolo preenchido por l de rocha; os elementos de fachada compostos por material isolante e vidro duplo, atenderiam tambm s exigncias acsticas; e projetar as tubulaes eltricas e de climatizao de forma que essas fossem posicionadas entre os perfis metlicos de reforo da laje e a parte inferior da laje, otimizando espao e evitando tubulaes aparentes. Observa-se que parte das solues tecnolgicas propostas e adotadas no empreendimento PH integram um tipo de construo denominada de construo leve (perfis metlicos leves, divisrias leves, entre outros), atualmente bastante difundida no setor de construo civil francesa. Isso porque facilita a execuo das obras, organizao da produo e planejamento do canteiro, alm de contribuir para que a nova carga incorporada estrutura no sobrecarregue demasiadamente as cargas admissves da estrutura e da fundao, questo essencial nos processos de reabilitao de edifcios.

4. ANLISES E CONSIDERACOES FINAIS

O diagnstico alm de ser uma etapa obrigatria no processo de projeto de reabilitao de edifcios na Frana, tem suas atividades e contedos definidos por legislao, o que contribui para que esta etapa seja executada de forma adequada. O diagnstico a etapa onde os desafios para elaborao de solues de projeto so identificados e as alternativas so propostas e analisadas. A viabilidade tcnica e econmica de um empreendimento de reabilitao ser fruto dessa anlise . Portanto, a ausncia da etapa de diagnstico, ou a sua execuo de forma inadequada, pode gerar problemas para as etapas subsequentes de elaborao dos projetos e execuo da obra e, conseqentemente, o risco de aumento do custo previsto do empreendimento e incertezas quanto qualidade final da
4

Dispositivo que verte ou borrifa gua, quando a temperatura ambiente sobe, dentro de uma construo 5

construo. Constatou-se no caso estudado que tanto as reas tcnicas (projetistas, consultores e engenheiros), como tambm os fornecedores foram envolvidos no processo desde a etapa de diagnstico e estudos de viabilidade de empreendimentos de reabilitao. . Finalmente, observa-se que um dos pontos centrais dos estudos de viabilidade diz respeito s exigncias de desempenho que o edifcio ter que atender. Isso ocorre principalmente pelo fato de que nos pases europeus, as exigncias de desempenho fazem parte das legislaes e comeam a ser discutidas nas etapas iniciais do projeto, tanto para operaes de construes quanto de reabilitao.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ARANTES, E.C. Diretrizes para reabilitao de edifcios uso residencial em areas centrais: o bairro de Santa Ceclia. 2001. 182p. Dissertao (mestrado). Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo IPT So Paulo. 2001. CECM LA CONVENTION EUROPEENNE DE LA CONSTRUCTION METALLIQUE. Fiche dinformation n 02, Acier non protg. Publication technique code n 82, ed. 1995. CODE D URBANISME FRANCES (partie rglementer; Livre III; chapitre III; sous-section III; article R313-11; dition 2006). CODE DE LA CONSTRUCTION (partie rglementer, articles R111 - 11e dition, 2005); FREITAS, V.C.; SOUZA, M. Reabilitao de edifcios do diagnstico concluso da obra. 3 Encontro sobre Conservao e Reabilitao de Edifcios. Lisboa, 2003 (V2 pg.1157). HUTTER, E. Rle de lingnierie technique en construction. Technique de lingnierie, revue on line, code AG 3310. France, 2003 LOI MOP - Loi relative la matrise d'ouvrage publique et ses rapports avec la matrise d'oeuvre prive. Arrte du 21 dcembre 1993 prcisant les modalits techniques d'excution des lments de mission de matrise d'oeuvre confis par des matres d'ouvrage publics des prestataires de droit priv. SIECLE EN RHONES-ALPES, dossier labor en 2000. Disponvel em < PATRIMONIE DU XX http://www.jp.culture.fr/rhone-alpes/dossier/jep2000/index.htm>
EME