1.

Determinar las caractersticas y componentes del mercado inmobiliario en Chile, sealando las variables econmicas y no econmicas que influyen en su desarrollo.

El mercado inmobiliario en Chile se caracteriza por su multiplicidad de ofertas. Si bien esto nos podra llevar a pensar que los productos ofrecidos son muy diversos, en realidad parece establecerse una cierta paridad en la forma y calidad de ellos, dando lugar as a grupos homogneos de productos (o bienes de consumo) que en economa se denominan nichos. Estos nichos son lugares comunes que tienen determinadas particularidades y son a los cuales se deben dar respuestas (sectores demandantes). Estos sectores son claramente determinados, ya sea por caractersticas etarias, socioeconmicas, nivel de ingresos, ocupacin, geogrficas, por estilos de vida, comportamiento de compra y en general variables que nos permiten agrupar o segmentar un determinado nmero de personas. Y son estos segmentos o tambin denominados mercados meta o targeting, a los que se apunta con un determinado producto, ya que es la meta a alcanzar por parte de quienes promocionan o se encargan de dar a conocer cada proyecto, es decir los encargados del marketing, quienes ante la creciente oferta de productos que se asemejan cada vez mas entre s deben buscar la potencialidad de su producto para destacarlo del resto (puesto que su tarea es lograr satisfacer las necesidades de los consumidores en forma rentable para la empresa), ya que el entorno actual ejerce diversas presiones sobre el mercado. Algunas de estas presiones del entorno podemos mencionar: 1. Menor crecimiento de los mercados, ya que los mercados cada vez ms desarrollados crecen a tasas menores que en el pasado y es cada vez cuesta encontrar ms novedades en torno a los productos. 2. Una creciente proliferacin de productos, ya que si antes se poda encontrar un par de productos que satisfaca nuestra necesidad, hoy es posible encontrar a lo menos 5. 3. Creciente paridad percibida de productos , ya que cada vez ms productos resuelven los mismos problemas lo que significa varias diferencias de costo que puede tener una alternativa. Adems podramos agregar un constante aumento en el ataque de los competidores a nichos especficos, un aumento en la sensibilidad de los clientes al precio, presin en la reduccin de precios y una rpida erosin de las ventajas competitivas. Ante estas variables que concurren en el mercado las empresas del rubro inmobiliario hacen uso de algunas estrategias para conseguir la atencin de los posibles clientes. El posicionamiento que tenga nuestro producto en el mercado

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es de vital importancia, ya que este aspecto hace referencia a lo perciben los clientes de nuestro producto y no necesariamente lo que nosotros queremos que piensen. La estrategia de posicionamiento posee cuatro puntos fundamentales, primero debe comprender el entorno, tener en cuenta lo que piensa la gente, que cosas le gustan y cules no, que cosas desean que les digan para sentirse halagados. En segundo lugar debe centrarse en los intangibles, ya que estos ayudan a generar una posicin ms clara en la mente de las personas, aunque no siempre es fcil encontrar intangibles que permitan desarrollar un posicionamiento claro por lo que muchas empresas se posicionan sobre la base de innovaciones tecnolgicas o en especificaciones tcnicas. Como tercer punto se debe buscar los destinatarios correctos, ya que es comn que se invierte tiempo y dinero en que los consumidores perciban un determinado atributo, y sin embargo a quien dirigimos nuestro mensaje no lo recibe. Y por ultimo y quiz el ms importante, sea experimentar y cambiar, ya que la posicin que tenga nuestro producto en el mercado nunca ser esttica, pues participa de un proceso continuo que nunca acaba, y ante esta realidad debemos enfrentar el mercado desde una perspectiva dinmica y con mentalidad abierta al cambio. Actualmente los mercados se definen por productos, funciones, tecnologas, tipos de clientes, geografa, nivel de produccin y distribucin entre otras variables. Si hiciramos un listado de las variables econmicas y no econmicas que influyen en el desarrollo del mercado inmobiliario obtendramos la siguiente relacin. Factores Econmicos nivel de ingresos precio del suelo valor m2 tasas de inters precio / calidad disponibilidad de materiales crecimiento del mercado ubicacin 2.Determinar las caractersticas particulares de los posibles siguientes mercados (localizacin, etc.)
ECONOMIA TRABAJO 1 ARQUITECTURA VESPERTINA

Factores No Econmicos gusto o acervo estilo de vida comportamientos de compra beneficio intrnseco competencia satisfaccin imagen percibida

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Una pareja con ingresos mensuales de $2.000.000 y otra con ingresos mensuales de $800.000 que se aprontan a tener un hijo y buscan un departamento en cierto sector de Santiago, y con determinadas caractersticas cuya superficie sea de entre 80 m2 a 114 m2, que le ofrecera?

Los posibles mercados estarn acotados por aspectos bsicamente econmicos, ya que ese es el indicador ms relevante que manejamos, y en segundo plano tendremos aspectos tales como la edad, su relacin de pareja con un hijo por nacer, lo cual tambin es un aspecto a considerar al momento de ofrecer un producto para ellos. Los criterios que priman al momento de elegir el carcter del proyecto que responda de mejor manera a nuestros posibles clientes sern. Proximidad a vas troncales y que posean conectividad con sistemas de locomocin publica. Proximidad a equipamiento de nivel comunal, o bien centralidad dentro de estas. Proyectos que posean reas verdes como complemento a los recintos propios del departamento. Un nivel de equipamiento del proyecto considerado bueno. Un nivel de terminaciones consideradas como buenos dentro del grupo etario al cual pertenecen nuestros posibles clientes.

Datos del Cliente Ingresos Mensuales Capacidad de endeudamiento (40%)

Pareja numero 1 $ 2.000.000 $ 800.000

Pareja numero 2 $ 800.000 $ 320.000

Opcin Pareja 1
ubicacin
ECONOMIA TRABAJO 1

condicin

tipologa

Sup. m2

precio uf

financiamiento

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Andacollo # 620, Providencia

BUENA

3D + 2B

110,7

4635

20 % de Pie Crdito Hipotecario 20 % de Pie Crdito Hipotecario 25 % de Pie Crdito Hipotecario

Avenida Pocuro # 2434 - Providencia

BUENA

3D + 2B

113,4

4564

Bustos # 2151 - Providencia

BUENA

3D + 2B

102,5

4802

Opcin Pareja 2
ubicacin condicin tipologa Sup. m2 precio uf financiamiento 20 % de Pie Crdito Hipotecario 14,5 % de Pie Crdito Hipotecario 15 % de Pie Crdito Hipotecario

Vicua Mackenna # 1201, Santiago

BUENA

3D + 2B

91,78

3618,8

Jos Miguel Carrera # 134, Santiago

BUENA

3D + 2B

91,15

2520,4

Carmen # 624, Santiago

BUENA

3D + 2B

88,9

2130,8

Opcin Pareja 1
Instalaciones

Losa Radiante

sala multiuso

reas verdes

Termo panel

ubicacin
Andacollo # 620 Avenida Pocuro # 2434
Bustos # 2151

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI NO NO

SI SI SI

SI NO SI

SI SI N O

SI NO SI SI

SI NO

Opcin Pareja 2
ARQUITECTURA VESPERTINA

ECONOMIA -

TRABAJO 1

PAGINA 4

Lavavajillas

Primer Piso con Jardn

ascensores

Aspiracin Central

Central Telefnica

TV Cable Instalado

Estacion.

Caldera

quincho

bodega

piscina

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Instalaciones

Losa Radiante

sala multiuso

reas verdes

Termo panel

ubicacin
Vicua Mackenna # 1201 Jos Miguel Carrera # 134
Carmen # 624

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI NO NO

NO SI NO

NO NO NO

N O SI N O

SI NO SI SI

SI NO

Haciendo un comparativo entre las generalidades del nivel de terminaciones podramos establecer tres tipologas. 1. Cermicas Cordillera; Hall de Entrada; Living y Comedor en Parquet; Bao Principal con Cubierta de Mrmol; Ventanas de Aluminio Anodizado 2. Pisos de Madera; Muebles de Cocina con Cubierta de Granito; Quincallera Marca ROCA; Bao Principal en Mrmol; Vidrios de Termo panel 3. Pisos de Madera en Living y Comedor; Bao Principal y Hall en Piedra Pizarra; Cermicas Importadas en Terraza; Papeles Murales Importados Opcin Pareja 1 Equipamiento Edificio Compactador de Basura Sala Multiuso Escaleras Presurizadas Grupo Electrgeno Circuito Cerrado TV Lavandera Alarma de Incendio Gimnasio Baos de Servicio Ascensor Juegos Infantiles Quincho Prgola M2 Parque Piscina

6.500 20.20 0 9.000

SI SI SI SI SI SI

SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

SI SI SI

ECONOMIA -

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PAGINA 5

Lavavajillas

Primer Piso con Jardn

ascensores

Aspiracin Central

Central Telefnica

TV Cable Instalado

Estacion.

quincho

Caldera

bodega

piscina

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Opcin Pareja 2 Equipamiento Edificio Compactador de Basura Sala Multiuso Escaleras Presurizadas
SI

Grupo Electrgeno

Circuito Cerrado TV

Lavandera

Alarma de Incendio

Gimnasio

Baos de Servicio

10.00 0 9.000 3.100

SI SI SI

SI SI

SI

SI

SI

SI

SI SI

SI SI SI

SI

Tres tipologas Posibles de venta.

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PAGINA 6

Ascensor
SI SI SI

Juegos Infantiles

Quincho

Prgola

M2 Parque

Piscina

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