TEORA GENERAL DEL CATASTRO

Por: Juan Carlos Granados Friely

2011

INDICE
Pgina I INTRODUCCION 1 2

II OBJETIVOS III FACTORES QUE AFECTAN LA DINAMICA DE LA TENENCIA DE LA TIERRA 3.1 Crecimiento de la poblacin 3.2 Desarrollo urbano 3.3 Inversiones productivas IV TEORA GENERAL DEL CATASTRO 4.1 Ratio de habitantes por predio 4.2 Efectos de un aumento de la poblacin en el padrn predial 4.3 Evidencias empricas del ratio de habitantes por predio

3 4 5

7 8 10

IV INDICADORES DE LA DINMICA CATASTRAL 5.1 5.2 5.3 5.4 Padrn predial Crecimiento predial Brecha catastral Cua catastral 12 12 12 15 16

V CONCLUSIONES

I. INTRODUCCION
Diversos factores afectan la dinmica de la propiedad, posesin y tenencia de la tierra. Entre ellos se encuentran el crecimiento poblacional, los desarrollos urbansticos, las inversiones del sector privado y del gobierno e inclusive los fenmenos naturales. El efecto combinado de estos factores es una dinmica en la configuracin fsica de los predios que tiende hacia la fragmentacin de la tierra. El catastro es un sistema dinmico donde las desmembraciones hacen que el padrn predial crezca y las unificaciones provocan el efecto contrario. Debido principalmente al crecimiento de la poblacin, el nmero de predios que se originan de desmembraciones supera a la cantidad de predios que se cancelan por unificaciones. En trminos generales, el catastro crece a una tasa anual del 2%-3%
La poltica de crecimiento catastral permite armonizar los elementos contenidos en la Planificacin Estratgica y Operativa del RIC, con directrices emanadas del Consejo Directivo. La poltica de crecimiento catastral parte de estimar el padrn predial del pas y su tasa de crecimiento. A partir de ese conocimiento el establecimiento catastral se debe armonizar con la poltica de crecimiento catastral. Se espera que como resultado de la aprobacin de la Poltica de Crecimiento Catastral, el Registro de Informacin Catastral de Guatemala adquiera una dinmica diferente que le permita alcanzar sus metas en el corto y mediano plazo.

II. OBJETIVOS
Objetivo General
Generar directrices que permitan establecer metas de avance en el establecimiento catastral

Objetivos especficos
1. Armonizar el desempeo productivo de las componen la fase de establecimiento catastral subfases que

2. Establecer metas que permitan medir el avance del establecimiento catastral en relacin al crecimiento predial del catastro nacional 3. Generar indicadores que permitan interpretar el avance del establecimiento catastral en funcin de la dinmica del crecimiento predial a nivel nacional

III. FACTORES QUE AFECTAN LA DINMICA DE LA PROPIEDAD, POSESIN Y TENENCIA DE LA TIERRA

3.1 Crecimiento de la poblacin
A medida que la poblacin del pas crece, la demanda por nuevos espacios se incrementar derivado de la necesidad de cada familia nueva de contar con una vivienda propia. Sin duda alguna, la densidad poblacional expresada en habitantes por kilmetro cuadrado sea la variable que mejor represente este comportamiento. Si se parte del hecho que el rea total del pas es fija (108,889 km2), en la medida que la poblacin aumente la densidad poblacional lo har en forma directamente proporcional. Por ejemplo, en 1994 con una poblacin de 8.3 millones de habitantes la densidad promedio de habitantes por km2 era de 77; sin embargo, en 2002 la poblacin creci a 11.2 millones de habitantes elevando la densidad promedio a 103 habitantes por km2. Las proyecciones realizadas por el Instituto Nacional de Estadstica indican que en el perodo 2005-2050 la poblacin de Guatemala crecer de 12.7 a 27.9 millones de habitantes. La tasa de crecimiento anual en los primeros aos ser de 2.6% en los primeros quinquenios y tender a estabilizarse a finales del perodo citado.
Proyecciones densidad poblacional
300 Habitantes/km2 250 200 150 100 50 0
2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

3.2 Desarrollo urbano

En la medida que la poblacin ha crecido se han creado necesidades de nuevas viviendas y paralelamente una mayor demanda de predios. Por ejemplo, en 1994 el V Censo de vivienda estableci en todo el pas la existencia de 1.8 millones de viviendas. Para 2002, esta cifra se haba incrementado a 2.2 millones. Aunque la tasa de crecimiento de la poblacin fue mayor que la tasa de crecimiento de la vivienda, ambas variables mostraron una correlacin positiva durante el perodo entre ambos censos. Los departamentos que experimentaron un mayor crecimiento anual en el nmero de viviendas fueron Guatemala, Sacatepquez, Petn y Escuintla, con tasas de 5.5%, 4.6%, 4.5% y 4.1%, respectivamente.
Crecimiento del nmero de viviendas por departamento Departamento
Alta Verapaz Baja Verapaz Chimaltenango Chiquimula El Progreso Escuintla Guatemala Huehuetenango Izabal Jalapa Jutiapa Petn Quetzaltenango Quich Retalhuleu Sacatepquez San Marcos Santa Rosa Solol Suchitepquez Totonicapn Zacapa Totales
Fuente: INE

1994
107,030 36,350 65,461 51,563 26,682 87,583 393,256 139,571 58,685 41,497 71,367 50,028 105,919 95,693 41,181 35,430 134,185 57,275 45,765 66,630 57,449 37132 1,805,732

2002
133,568 41,882 83,516 59,872 30,038 116,043 565,853 144,385 64,064 46,259 79,974 68,097 119,851 111,801 47,766 48,545 139,683 62,559 54,915 79,191 58,765 42839 2,199,466

Crecimiento
3.1% 1.9% 3.4% 2.0% 1.6% 4.1% 5.5% 0.4% 1.1% 1.4% 1.5% 4.5% 1.6% 2.1% 2.0% 4.6% 0.5% 1.2% 2.5% 2.4% 0.3% 1.9% 2.7%

3.3 Inversiones productivas

El desarrollo de nuevas actividades productivas, principalmente concentradas en el sector agropecuario, ha contribuido a una mayor demanda por la tierra. Despus de la segunda guerra mundial, los cultivos que predominaban la economa del pas se concentraba en caf, azcar y algodn. En la dcada de los 70s se desarrollaron amplias reas de algodn en la costa sur; esta industria se desarroll principalmente en grandes fincas sin que contribuyera significativamente a la fragmentacin de la tierra. A partir de los 80s la crisis de algunos de estos productos en los mercados internacionales contribuy a la aparicin de una mayor diversidad de cultivos denominados productos agrcolas no tradicionales. Estas inversiones se concentraron en el oriente del pas y el altiplano guatemalteco; y en definitiva, contribuyeron a una mayor demanda por la tierra. En 1950, el tamao promedio de una finca censal era de 15.24 manzanas; sin embargo, en 2003, las fincas censales haban reducido su tamao en un 58% a 6.4 manzanas. Si bien la tendencia ha sido a que el tamao de las fincas censales disminuya en todo el pas, no se puede afirmar que esta tendencia haya ocurrido en todas las regiones. Entre 1979 y 2003, el departamento de Petn mostr un incremento significativo en el nmero de fincas censales dedicadas a pastos como resultado del desarrollo de actividades de ganadera. Entre 1979 y 2003, se incrementaron 240 mil manzanas de pastos y se redujeron 113 mil manzanas de bosques, provocando la aparicin de 3 mil nuevas fincas.

Crecimiento de nmero de fincas 1950-2003

Censo I II III IV Ao 1950 1964 1979 2003 No. fincas 348,687 417,344 513,623 830,684 Superficie manzanas 5,315,000 4,927,000 5,875,000 5,316,000 Tamao promedio 15.24 11.81 11.44 6.40

Es importante hacer notar que la superficie total de las fincas censales se ha mantenido relativamente estable. El primer Censo Agropecuario determin que existan en 1950 alrededor de 5.3 millones de manzanas ocupadas por 348 mil fincas. En 2003, el nmero de fincas censales se haba incrementado a 830 mil en un rea similar a la cuantificada en 1950. Como resultado el tamao promedio de las fincas censales se redujo de 15.24 en 1950 a 6.4 en 2003. En aos recientes, al analizar la composicin del Producto Interno Bruto se puede apreciar el aporte absoluto de la agricultura a la economa. En 2001, la agricultura, ganadera, caza, silvicultura y pesca realizaron inversiones por un monto de 20,498.5 millones de quetzales; mientras que en 2008 esta cifra se elev a 31,695 millones de quetzales. En total, la actividad agrcola creci a una tasa de 7.8% anual. Sectores como la construccin han tenido un mayor impacto en el crecimiento predial al pasar de 5,797.6 millones en 2001 a 14,113.4 millones en 2008; cifra que representa un ritmo de crecimiento del 20.5% anual. Las inversiones realizadas por el gobierno y el sector privado en definitiva han contribuido a una mayor fragmentacin de la tierra, teniendo como resultado un crecimiento del nmero de predios a tasas aproximadas al 3% anual.

IV. TEORA GENERAL DEL CATASTRO

Es la modelizacin fsica del comportamiento del comportamiento de la tenencia de la tierra en su relacin con las personas.

4.1 Ratio de habitantes por predio

El ratio de habitantes por predio (RHP) es el supuesto clave de la teora del catastro. El ratio de habitantes por predio es la tasa marginal a la que crece el catastro en relacin a la poblacin de un territorio.
RHP = ratio de habitantes por predio

132

RHP = 3.8

Densidad poblacional (habitantes/km2)

70

19 Densidad predial (predios/km2)

35

El ratio de habitantes por predio representa la magnitud de la pendiente de una curva de indiferencia. A su vez, una curva de indiferencia es la lnea que muestra las combinaciones de densidad poblacional y densidad predial.

La teora predice que en la medida que la densidad poblacional de un territorio crece o decrece, la densidad predial variar en forma directamente proporcional. El ratio de habitantes por predio es una tendencia general segn la cual no importando la regin del pas, el ratio de habitantes por predio permanece constante.

4.2 Efectos de un aumento de la poblacin en el padrn predial

Si la poblacin aumenta, el padrn predial se incrementa. En la grfica (a) la curva del ratio de habitantes por predio es RHP. En la grfica (b), la curva de crecimiento de la poblacin (Po) muestra que con 14.3 millones de habitantes, el padrn predial es de 3.7 millones de predios en el punto A. A medida que la poblacin aumenta a 19.9 millones de habitantes en el punto B, aumenta la cantidad de predios existentes a 5.2 millones. Un aumento de la poblacin incrementa las necesidades de la poblacin por un espacio vital. Debido a que la oferta de tierra es perfectamente inelstica, ya que sin importar cual sea la poblacin, no se puede ofertar ms tierra que la cantidad existente, la densidad predial aumenta de 35 a 48. Note que el ratio de habitantes por predio permanece constante, ya que las densidades poblacionales y prediales aumentaron en la misma proporcin.

La relacin entre habitantes y predios se mantiene constante

RHP

183 Densidad poblacional (habitantes/km2) 132

La densidad poblacional sube

La densidad predial aumenta

35 Densidad predial (predios/km2)

48

( a ) Ratio de habitantes por predio

Po 19.9
La poblacin crece

B A

14.3

Poblacin (millones habitantes)

El padrn predial aumenta

3.7 Predios (millones)

5.2

( b ) Crecimiento de la poblacin

4.3 Evidencias empricas del ratio de habitantes por predio

Tomando como base los datos poblacionales proyectados por el INE y el nmero de predios levantados por el RIC al 2009 en 20 municipios, se ofrece el ratio de habitantes por predio para las distintas zonas en proceso catastral. El ratio de habitantes por predio vara en los distintos municipios (1.8-8.3). El ratio promedio se obtuvo del anlisis de correlacin y regresin matricial de los 20 municipios que se indica en la figura siguiente. El ratio promedio para los 20 municipios es de 3.9

Ratio habitantes por predio MUNICIPIO Flores San Jos San Benito San Andrs La Libertad San Francisco Santa Ana Dolores San Luis Sayaxch Melchor de Mencos Poptn Morales Fray Santa Cruz Verapaz Jocotenango San Jacinto Huit La Democracia Los Amates 2009 Habitantes 36,564 4,241 35,414 24,017 79,586 10,552 17,280 38,347 57,685 65,771 22,333 42,204 101,144 52,706 22,499 21,966 12,461 10,455 21,731 66,492 2009 Predios 9936 2325 13742 3838 13743 5144 4884 6868 6989 8651 4952 11727 29093 6572 5376 3932 2269 5464 3656 19757 Ratio 3.7 1.8 2.6 6.3 5.8 2.1 3.5 5.6 8.3 7.6 4.5 3.6 3.5 8.0 4.2 5.6 5.5 1.9 5.9 3.4

10

Anlisis de correlacin y regresin de densidad poblacional y predial

140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 y = 3.9958x R2 = 0.6479

Ratios similares se han observado en pases como Colombia y El Salvador donde el establecimiento catastral se encuentra muy avanzado. El ratio de habitantes por predio es una herramienta de planificacin para estimar el total de predios de una zona en particular. Ratios de habitantes por predio en pases seleccionados

Habitantes Predios Ratio

Colombia 44,205,000 13,580,246 3.3

El Salvador 6,183,000 1,800,000 3.4

Guatemala 14,361,666 3,779,386 3.80

11

V. INDICADORES DE LA DINMICA CATASTRAL

5.1 Padrn predial
Es el total de predios que componen un territorio determinado (polgono catastral, municipio, departamento, territorio nacional). Debido a que el padrn predial es variable, para establecer el padrn predial promedio se obtiene la media del nmero de predios al inicio y final del ao.

5.2 Crecimiento predial

Es la diferencia entre el nmero de predios nuevos originados por desmembraciones de predios y el nmero de predios que se cancelan derivado de cancelaciones de predios. El crecimiento predial puede ser positivo o negativo; sin embargo, la tendencia es a observar cifras positivas.

5.3 Brecha catastral

Es la diferencia entre la cantidad de predios a la que crece el padrn predial y los predios que declara catastrados el RIC anualmente. La brecha catastral se expresa en porcentaje y puede tomar valores positivos o negativos. Un valor positivo significa que el establecimiento catastral super el total de predios que hicieron crecer el padrn predial a nivel nacional. Un valor negativo significa que el establecimiento catastral fue inferior al crecimiento predial. Por ejemplo, partiendo de un estimado de 3.8 millones de predios en el territorio nacional al 2011, y una tasa de crecimiento predial de 2.5%, se estima que el padrn predial crecer a 5.2 millones en 2025. El padrn predial crecer a un ritmo de 98,225 predios por ao. Esta cifra incluye predios en propiedad, posesin o simple tenencia.

12

Proyeccin del crecimiento predial del padrn predial en Guatemala al 2025

Crecimiento predial 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255

Ao 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Padrn predial 3.877.641 3.975.896 4.074.151 4.172.406 4.270.661 4.368.916 4.467.171 4.565.426 4.663.681 4.761.936 4.860.191 4.958.446 5.056.701 5.154.956 5.253.211

La brecha catastral se calculara restando el crecimiento predial del nmero de predios catastrados del establecimiento catastral. Los valores de la brecha catastral pueden ser positivos o negativos en funcin del avance anual del establecimiento catastral. Existen evidencias del comportamiento del padrn predial. De acuerdo al Primer Registro de la Propiedad, anualmente se inscriben 20 mil fincas nuevas en los 14 departamentos que cubre. El segundo Registro tiene una cobertura de 8 departamentos pero representa a las zonas ms densamente pobladas del pas. Se estima que ambos Registros inscriben entre 35,000-40,000 fincas nuevas anualmente. Considerando que la posesin es la forma ms comn de tenencia de la tierra en Guatemala, el total de predios que conforman el crecimiento predial podra variar entre 80,000-90,000 predios cada ao a nivel nacional.

13

Clculo hipottico de la brecha catastral

Crecimiento predial 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 98.255 Establecimiento catastral 56.000 75.000 87.000 102.000 112.000 115.000 89.000 150.000 132.000 123.000 90.000 95.000 123.000 125.000 130.000 Brecha catastral Predios Porcentaje -42.255 -43,01% -23.255 -23,67% -11.255 -11,45% 3.745 3,81% 13.745 13,99% 16.745 17,04% -9.255 -9,42% 51.745 52,66% 33.745 34,34% 24.745 25,18% -8.255 -8,40% -3.255 -3,31% 24.745 25,18% 26.745 27,22% 31.745 32,31%

Comportamiento grfico de la brecha catastral

60,00%

40,00%

20,00%

0,00% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

-20,00%

-40,00%

-60,00%

14

4.4 Cua catastral

Es la prdida acumulada de produccin como resultado de una desaceleracin de la tasa de crecimiento del establecimiento catastral. La cua catastral tiene la forma de una V y est representada por el rea comprendida entre la curva de crecimiento predial y la curva de cua catastral. Comportamiento grfico de la cua catastral
1,500,000

1,000,000 Crecimiento predial Establecimiento catastral Cua catastral

500,000 Brecha catastral Cua catastral

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

-500,000

-1,000,000

15

VI. CONCLUSIONES
El catastro es un sistema dinmico donde una desmembracin aumenta el padrn predial y una unificacin decrece el padrn predial. Actualmente, se estima que el padrn predial se compone de 3.5 a 4 millones de predios, cuya tasa de crecimiento podra variar entre 2 %y 3%. El establecimiento catastral deber tomar en cuenta la velocidad a la que crece el padrn predial, con el fin de alcanzar las metas establecidas en el Plan Estratgico al 2025. La brecha catastral y la cua catastral son dos herramientas que permitan monitorear el avance del establecimiento catastral en funcin de la dinmica del crecimiento predial a nivel nacional.

16