REGISTRO DE PREDIOS y ACTOS INSCRIBIBLES

Roco Calmet Fritz

Exposicin a ser presentada en el Seminario El Registro de la Propiedad Inmueble Promocionado por la Asociacin Ley y Sociedad

I EL REGISTRO DE PREDIOS 1. Antecedentes. El Registro de Predios naci oficialmente en el Per con la promulgacin de la Ley 27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en El Peruano, ley que precisa que el Registro de Predios estar integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales. Cada uno de estos Registros, a su vez, tiene los antecedentes siguientes:

El Registro Predial Urbano, nace con el Decreto Legislativo N 495,

de fecha 15 de Noviembre de 1988 con la denominacin de Registro Predial de Pueblos Jvenes y Urbanizaciones Populares, como un registro paralelo al Registro de la Propiedad Inmueble. Tiene la caracterstica que considera ttulo inscribible al Formulario Registral, firmado por los interesados, un Notario o un Abogado, y cuando corresponda un verificador; termina con el principio de la titulacin autntica (Art. 2010 C.C.), estableciendo que pueden inscribirse ttulos que consten en escritura pblica o documento privado, e incorpora como acto inscribible la posesin.

La Seccin Especial de Predios Rurales, tiene como base el Registro

de Predios Rurales, creado por Decreto Legislativo 667, de fecha 13 de Septiembre de 1991, incorporndose como parte del Registro Predial. Considera igualmente como acto inscribible el derecho de posesin, utiliza el Formulario Registral como ttulo inscribible, y genera un mecanismo de prescripcin adquisitiva administrativa. Posteriormente, por Decreto Legislativo 860 de fecha 18 de Octubre de 1996, ya creado el SINARP1 , se crearon las Secciones Especiales

Sistema Nacional de los Registros Pblicos, creado por Ley 26366

de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble, con competencia para inscripciones de predios rurales en todo el pas, excepto en Lima, que se rega por el rgimen del Decreto Legislativo 803. Es a ellas a que se refiere la Ley 27755.

El Registro de la Propiedad Inmueble, con una larga data en el pas,

se crea por ley de fecha 02 de Enero de 1888, y se reglamenta el 22 de Agosto de 1888, tomando en forma casi textual la primera Ley Hipotecaria Espaola de 1861. Con el transcurso del tiempo, el antecedente de reformulacin ms inmediato, se da con la Ley SUNARP, de fecha 16 de Octubre del 2004, que, con ms precisin tcnica genera un megaregistro de Propiedad Inmueble, que a su vez contena los registros siguientes: Registro de propiedad inmueble, buques, embarcaciones pesqueras, aeronaves, naves, derechos mineros y concesiones, todos estos bienes registrables de naturaleza inmueble, segn lo dispuesto por el artculo 885 del Cdigo Civil. El Registro de Propiedad Inmueble, acoge plenamente los principios registrales que legisla el Cdigo Civil (Titulacin autntica, legalidad, rogacin, legitimacin, publicidad, tracto sucesivo, prioridad preferente, prioridad excluyente), y tiene un numerus clausus de actos inscribibles sealados en el artculo 2019 del Cdigo Civil, excluyndose expresamente la inscripcin de la posesin2 en el art. 2021.

Son estos tres registros, todos de naturaleza predial, con concepciones y legislaciones diferentes, los que dan origen al Registro de Predios.

2. Concepto y Funcin
El artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones, define al Registro de Predios como () el registro jurdico integrante del Registro de la Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales. Sin perjuicio de las caractersticas que le son propias, y que se desarrollaran ms adelante, es importante resaltar la importante funcin que compete al Registro de Predios en el devenir socio econmico de la
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Artculo 2021 del Cdigo Civil

sociedad, resaltada por autores de la talla de Jess Lpez Medel 3, segn quien el Registro de la Propiedad constituye un Servicio Social y Pblico, cuya razn causal, diferencial y motora es la seguridad jurdica inmobiliaria() a la que desarrolla y da vida, as como Roca Sastre 4 , quien dir que son fines de este Registro Asegurar la propiedad inmueble, proteger el trfico jurdico inmobiliario y fomentar el crdito territorial, () proteger las titularidades registradas y a los terceros adquirentes, () (y) efectuar la publicidad informativa llamada formal, del contenido de los libros del registro El Registro de Predios se encuentra reglamentado por el Reglamento de las Inscripciones, aprobado por Resolucin SUNARP N 540-2003, de fecha 21 de Noviembre del 2003. A Diciembre del ao 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba con alrededor de 6150,000 partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba alrededor de 7400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un anlisis a priori, es evidente que existe una cantidad importante de unidades inmobiliarias no registradas.

3. Caractersticas 3.1
Es un Registro Jurdico: Varios aspectos caracterizan a los Registros jurdicos, respecto de los registros administrativos: La caracterstica central de los registros jurdicos es que los datos publicitados gozan de eficacia sustantiva; se encuentran amparados por una presuncin relativa de exactitud denominada Legitimidad (Art. 2013 del C.C.). Por oposicin los Registros administrativos son meramente informativos. Estn destinados a brindar publicidad registral, es decir estn igualmente premunidos de una presuncin de cognoscibilidad general, segn la cual todos estamos en oportunidad de conocer, y se presume que conocemos, aun cuando no conozcamos (Art. 2012 del C.C.). Los Registros administrativos no tienen esta vocacin publicitaria como parte de su esencia. En los Registros jurdicos la publicidad registral es de tal manera nota importante, que por ejemplo el autor Gonzales Barrn opina que la publicidad no es un

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Jess Lpez Medel Modernas Orientaciones sobre la Institucin Registral Roca Sastre, Ramn Derecho Hipotecario Fundamentos de la Publicidad Registral Octava Edicin, Bosch Casa Editorial S.A. Barcelona Tomo I

principio del derecho registral, sino su contenido ontolgico, es decir su propia esencia.5 La doctrina igualmente diferencia la Publicidad Efecto propia de los Registros jurdicos de la Publicidad Noticia propia de los registros administrativos. Por ser esencialmente distintos, se rigen por sistemas normativos distintos. Los Registros Jurdicos se basan en los principios registrales del Cdigo Civil6 y se rigen administrativamente por un rgano rector nico: La SUNARP.7 En cambio, los Registros administrativos se rigen por la Ley de Procedimiento Administrativo General (Ley 27444).

3.2

Se basa en el sistema de Folio Real, que bsicamente significa que a cada predio corresponde una partida registral en la que se extender a travs del tiempo la historia jurdica del mismo. El artculo 4 del Reglamento de las Inscripciones dice textualmente: Por cada predio se abrir una partida registral, en la cual se extendern todas las inscripciones que a ste correspondan. Por cada acto o asiento se extender un asiento registral independiente A su vez el artculo 6 del Reglamento de las Inscripciones da la definicin de Partida Registral as: unidad de Registro conformada por los asientos de inscripcin organizados sobre la base de la determinacin del bien o de la persona susceptible de inscripcin. El Registro de Predios se encuentra conformado por las partidas registrales provenientes de los Registros que le dieron origen (Registro Predial Urbano, Seccin Especial de Predios Rurales y Registro de la Propiedad Inmueble), y las que genera bajo su propia denominacin, desde su fecha de inicio.

Gonzales Barrn, Gunther, Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, pg. 65, Jurista Editores E.I.R.L., segunda edicin, Lima, Diciembre 2004. 6 El Libro IX del Cdigo Civil regula exclusivamente los Registros Jurdicos y no los Administrativos, conforme se explicita en la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil.
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La Ley SUNARP excluye expresamente los Registros Administrativos (art. 2 inc. e)

El trmino Predio por cierto no est referido necesariamente a rea de terreno, sino a unidad inmobiliaria independiente e independizada. Esta tcnica del folio real tiene algunas excepciones en el denominado Folio Plural, por el cual la historia jurdica de un mismo predio se encuentra inscrita en ms de una partida registral, si bien existe una vinculacin entre ambas. El tema del Folio Plural es importante de ser sealado porque en el caso de calificacin registral o estudio de ttulos, deber tenerse en cuenta necesariamente las partidas vinculadas (Art. 2011 del Cdigo Civil). Entre los casos de Folio plural, encontramos los siguientes:

La inscripcin del Derecho de Superficie (Art. 137 del

Reglamento de las Inscripciones), en el que se abre una Partida Especial, vinculada a la Partida principal: en ella se inscribir la titularidad de la Superficie, la fbrica, y las modificaciones que afecten el derecho del titular, mientras que sta, es decir en la principal, el derecho del propietario, y sus posibles transferencias y afectaciones. Con la extincin de la Superficie se cierra la Partida Especial. Las independizaciones provenientes de regmenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. En estos casos, propios de los Edificios, la inscripcin del terreno convertido en propiedad comn se mantiene en la partida matriz, mientras que la unidad inmobiliaria independizada y sus sucesivas transferencias y afectaciones se inscribirn en una partida registral independiente. Definitivamente otro caso de Folio Plural, pero esta vez establecido de hecho por defecto de sistema, es el caso de doble inmatriculacin de un mismo predio. El supuesto, que desgraciadamente se da en la realidad, quiebra el sistema de folio real y constituye uno de los graves problemas del Registro de Predios. Descubierta la anomala, en el caso de duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposicin, el Reglamento General de los Registros Pblicos dispone en su artculo 60 que se deje constancia de la duplicidad en las partidas duplicadas, quedando expedito el derecho de los titulares de las partidas implicadas para demandar judicialmente la pretensin destinada a rectificar

la duplicidad existente. Es decir, estas dos partidas registrales referidas a un mismo predio (total o parcialmente), incompatibles entre s, quedan vinculadas por esta anotacin que publicita la duplicidad, y se mantienen abiertas ambas a posibles inscripciones.

3.3

Tiene por unidad de Objeto el Predio. El trmino Predio es tcnicamente correcto, en oposicin a inmueble, concepto que en nuestra legislacin alude a 10 clases diferentes de bienes (Art. 885 del C.C.). Es decir Inmueble es el gnero, y predio es la especie, y alude directamente al suelo, subsuelo y sobre suelo utilizable (Art. 885, inc 1 del C.C.). Tambin se diferencia del concepto finca empleado por la legislacin y doctrina espaola, siendo que en nuestro medio entendemos por Finca una unidad inmobiliaria construida, edificada. Tiene efectos declarativos. Este aspecto atae al grado de eficacia sustantiva que el sistema jurdico asigna a la inscripcin registral: Ser constitutiva cuando la inscripcin registral es requisito necesario para la existencia del acto jurdico (como en el caso de la Hipoteca, artculo 1099 inc. 3 del Cdigo Civil, la inscripcin registral excepcionalmente tiene efectos constitutivos), mientras que ser declarativa cuando el acto se perfecciona antes de la inscripcin, pero la publicidad registral reviste al acto de determinados efectos, legalmente previstos. Concretamente, en nuestro sistema, se suma a la inscripcin de efectos declarativos el principio de fe pblica registral (con proteccin del tercero registral, es decir de quien contrate a ttulo oneroso, de buena fe, y logre la inscripcin), y el acto publicitado goza de oponibilidad erga omnes, y presuncin de exactitud con la realidad extraregistral (Principio de Legitimacin). Adicionalmente, hay que recalcar que se trata de una inscripcin que no tiene carcter obligatorio, ni sanea el acto inscrito.

3.4

3.5

Mantiene el mtodo de Inscripcin, (Artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones), por oposicin al mtodo de Transcripcin: El Registrador hace un resumen del acto presentado a calificacin,

consignando en el asiento los datos reglamentariamente establecidos (Artculo 11 del Reglamento de las Inscripciones). Doctrinariamente se distingue entre mtodo de transcripcin, de extracto y de encasillado. El sistema espaol utiliza el extracto, trasladando a la partida registral textualmente las partes relevantes del ttulo presentado, y, procediendo luego a la devolucin del ttulo causal al presentante. En esta diferenciacin, correspondera al sistema peruano el mtodo de encasillado. II ACTOS INSCRIBIBLES 1.- El Principio Como ya se ha mencionado, el Registro contiene la historia jurdica de cada predio, con el fin de otorgar a estas situaciones publicidad registral; por ello es necesario que el sistema jurdico predetermine qu actos o negocios jurdicos deben estar en aptitud de acceder al Registro, y cuales no. Sin esta delimitacin, necesaria en nuestro concepto, el Registro terminara siendo un gran cajn de sastre, lleno de datos mayoritariamente irrelevantes para el cumplimiento de su finalidad (la seguridad jurdica del trfico predial). Los actos inscribibles constituyen entonces un numerus clausus, debiendo establecerse como tales en el Cdigo Civil y leyes especiales. Debemos anotar, sin embargo, que en nuestro medio existen tendencias que sustentan posiciones contrarias, en el sentido que la sola rogatoria de inscripcin, sustentado en el inters individual, debera ser suficiente para el acceso al Registro del acto rogado. En la actualidad, la presentacin a calificacin de un acto no inscribible da lugar a la tacha sustantiva del ttulo, segn lo establece el artculo 42 literal b) del Reglamento General de los R.P.

2.- Actos Inscribibles:

En el artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones, se determina que se inscriben () los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales. Para un mejor tratamiento, podemos agrupar los actos inscribibles en el Registro de Predios en las categoras siguientes: 1.- Los que provienen de las relaciones entre los particulares, y que estn determinados por la legislacin civil, en el artculo 2019 del Cdigo Civil, y que seran los siguientes: a) Actos o negocios jurdicos susceptibles de crear, modificar o extinguir un derecho real, que constituyen la categora principal de actos inscribibles, y que el inciso 1 del artculo 2019 C.C. menciona como Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles Hay que hacer la precisin que en la Ley peruana, a diferencia de otras legislaciones como la espaola, por ejemplo, los derechos reales constituyen un numerus clausus, por lo que slo pueden estos actos estar referidos a los derechos reales normados en el cdigo civil o constituidos como tal en leyes especiales. b) Circunstancias o modalizaciones del derecho real inscrito (Art. 2019 C.C. incisos 3, 4 y 5): Se trata de pactos que modalizan el derecho real, pero no llegan a desnaturalizarlo. Se anotara en este rubro los pactos que pueden integrar la compraventa, la inscripcin de condiciones suspensivas y resolutorias, pactos restrictivos y similares. c) Contratos de naturaleza obligacional que de manera excepcional y por expreso mandato legal ingresan al registro. Es el caso del contrato de arrendamiento y el contrato de opcin (Artculo 2019 del C.C., incisos 2 y 6). Por ser stos los nicos dos contratos obligacionales que el legislador ha preceptuado como inscribibles, no son inscribibles el comodato, los contratos preparatorios (excepto el contrato de opcin), y el mutuo. A este respecto existe un sostenido y uniforme criterio interpretativo del Tribunal Registral.

2.- Actos referentes a la descripcin fsica del predio.

Es el caso de la Declaratoria de fbrica y declaracin de demolicin, el rea y linderos y sus modificaciones, la subdivisin o independizacin, la acumulacin, etc. Se encuentran normados bsicamente en el rgimen de la Ley 27157, y el Reglamento de las Inscripciones. En algunos casos el ttulo lo constituye un Acto administrativo, como la Resolucin de Subdivisin Municipal. 3.- Actos generados por la adscripcin del Predio a un rgimen legal especial. Son mayoritariamente actos generados en aplicacin de los Regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn, como el Reglamento Interno y la Junta de Propietarios. 4.- Actos provenientes de los procesos urbansticos y de saneamiento, normados por leyes especiales. Es el caso de los actos generados en el proceso de Habilitacin Urbana, y, opinamos, tambin la inscripcin de la numeracin, nomenclatura y jurisdiccin, la inscripcin de plano perimtrico, planos de trazado y lotizacin y sus modificaciones, etc. En este rubro tambin debemos hacer referencia a la inscripcin de la Posesin. Como se sabe, cuando el Libro de Derechos Reales del Cdigo Civil inicia la Seccin referida a Derechos Reales Principales, el primer derecho real en ser mencionado es la posesin; sin embargo, el artculo 2021 del Cdigo Civil excluye expresamente a la Posesin como acto inscribible. Aparentemente el fundamento de esta exclusin sera que no existe razn alguna para la inscripcin de la posesin, por cuanto no va a significar ninguna mejora a este derecho, ni le va a otorgar una publicidad que de por s tiene 8 . Sin embargo, en el Per los procesos de saneamiento masivos iniciados por COFOPRI y el PETT, consideraron la inscripcin de la posesin, y por esta va lleg la posesin como acto inscribible al Registro de Predios (Arts. 141 y 146 del Reglamento de las Inscripciones). 5.- Limitaciones al derecho del propietario, establecidas como cargas.

GUEVARA MANRIQUE, RUBEN, citado por Elvira Martnez Coco y Guillermo Garca Montfar, en el artculo La Inscripcin de la Posesin: La Experiencia Peruana, en Temas de Derecho Registral, Tomo IV, 2000, SUNARP, Lima Per, pg. 51.
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Estas limitaciones no provienen de negocios o acuerdos entre particulares, sino son impuestas al predio. En este rubro se ubicaran las denominadas cargas tcnicas, provenientes de las transgresiones a los Parmetros Urbansticos y Edificatorios en las regularizaciones de Declaratoria de Fbrica, las cargas administrativas a que hace referencia el artculo 117 del Reglamento de las Inscripciones, las prohibiciones de subdivisin que acompaan algunas habilitaciones, servidumbres de acueducto, etc. Estas cargas tienen como particularidad que no se extinguen por caducidad. * Un tema especial lo constituyen los actos que tienen acogida registral mediante la Anotacin Preventiva (Artculo 2020 C,.C.) . Segn el artculo 64 del Reglamento General de los Registros Pblicos Las Anotaciones Preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen como finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o derecho inscrito . Dan lugar a una anotacin preventiva: Las anotaciones de demanda, embargos y medidas cautelares. Resoluciones judiciales que aun no son susceptibles de inscripcin definitiva, bsicamente por no constituir sentencias con calidad de cosa juzgada. Ttulos cuya inscripcin no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emana, es decir ttulos cuya inscripcin no puede efectuarse por faltar el tracto sucesivo, y que por este medio consiguen gozar de una publicidad registral temporal. Ttulos cuya inscripcin no puede hacerse por adolecer de defecto subsanable. En este caso el perfeccionamiento del acto se encuentra en curso. Los ttulos que deban anotarse conforme a leyes especiales. Es el caso del Bloqueo, las anotaciones surgidas de los procedimientos notariales surgidos en el Rgimen de la Ley 27157, la pre-declaratoria de fbrica y de reglamento interno, etc.

3.- Qu se inscribe? Hasta aqu nos hemos venido refiriendo insistentemente a los actos inscribibles con esa denominacin, es decir como actos. Sin embargo en doctrina se discute si se inscriben actos, ttulos o derechos. Se dice que es

importante determinar qu se inscribe para sabe igualmente qu se publicita9. Primera Tesis: Se inscriben Ttulos. Tesis postulada por el autor Nuez Lagos, segn la cual toda vez que no hay simultaneidad entre el consentimiento de las partes y la inscripcin, lo que el Registrador recepciona y califica son Ttulos. Segunda Tesis: Se inscriben Derechos. Tesis postulada por Pau Pedrn y Lacruz Berdejo, quienes aceptan que si bien el Registro recepciona ttulos, publicita derechos, o ms precisamente, titularidades. En un avance posterior de la misma tesis, se argumentar que lo que es objeto de inscripcin y publicidad son las posiciones contractuales. Tercera Tesis: Se inscriben Relaciones Jurdicas Registrales. Es la tesis de Amors Guardiola segn quien tiene que haber una necesaria coincidencia entre lo que el Registro recepciona y lo que el registro publicita. El derecho inscribible es objeto de inscripcin y de publicidad. Pero como no slo se inscriben derechos, sino tambin resoluciones administrativas, judiciales, etc., es ms propia la denominacin de Relaciones Jurdicas Registrales.. Cuarta Tesis: Se inscriben Estados Registrales. Tesis postulada por Manzano Solano. Segn l los derechos perfeccionados extraregistralmente, se encontraran en estado civil, y luego del procesamiento registral, estaran estos derechos premunidos del estado registral . A modo de conclusin, podra establecerse que siendo el Registro una institucin jurdica viva y vigente, los actos inscribibles crecen no slo en nmero, sino que se modifican y recrean, en atencin a las necesidades del propio trfico jurdico, por lo que no es descabellado que el Derecho Registral genere a su vez nuevas categoras conceptuales que reflejen ms exactamente la naturaleza de la acogida registral.

Para el desarrollo de este punto, nos hemos basado en el artculo denominado Objeto de Inscripcin en el Registro de Propiedad Inmueble Castillo Nez, Mariela, artculo publicado en Derecho Registral Primeras Jornadas Preparatorias del Primer Congreso Registral, Gaceta Jurdica, Lima - 1998
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