Metodologas de Valuacin Inmobiliaria.

Las Metodologas de Valuacin deben tener como base : la investigacin del mercado la cual incluye el anlisis de la oferta y la demanda y el conjunto de fuerzas que ejercen influencia directa sobre el valor. Las normas actuales de valuacin subdividen las Metodologas en dos grandes grupos, a saber: Metodologa Clsica Metodologa Estadstica.

Valuacin clsica Dentro de este grupo se incluyen los llamados mtodos directos y los indirectos, siendo en algunos casos necesaria la conjugacin de los mismos. Es aquella que utiliza una metodologa consagrada y adecuada al bien valuado. Bajo este tipo de valuacin deben de tomarse en cuenta todos los elementos que se han estudiado. Mtodos indirectos. Dentro de esta subdivisin se conocen el mtodo de la renta, el involutivo y el residual. Mtodos directos Se describen los mtodos de comparacin de ventas (mtodo de mercado) y el mtodo del valor neto de reposicin A continuacin se describen brevemente cada uno de los mtodos anteriormente sealados. Mtodo (enfoque) comparativo de datos de mercado (ventas). Define el valor del inmueble por medio de la comparacin directa de los datos existentes en el mercado para inmuebles semejantes desde el punto de vista de sus caractersticas intrnsecas y extrnsecas. Los datos investigados que finalmente sern utilizados en la fijacin del valor del inmueble deben provenir de la homogeneizacin o la inferencia estadstica. Por lo tanto es condicin fundamental en la aplicacin del mtodo que el conjunto de datos utilizados provengan de la inferencia estadstica y por lo tanto que representen una muestra estadstica del mercado inmobiliario para ese tipo de bien.

Mtodo del valor neto de reposicin (mtodo comparativo del costo de reproduccin). Mtodo que aplica la determinacin del costo de reproduccin de los componentes, mejoras y construcciones existentes. El costo de reproduccin parte de la estimacin de un presupuesto detallado. Debe determinarse claramente y cuantificarse el desgaste fsico y/o la obsolescencia de las edificaciones. Mtodo de la renta Con este mtodo se determina el valor del inmueble y de sus componentes, a partir de la capitalizacin presentes de sus rentas lquidas, real o prevista. Los elementos medulares del mtodo son: Determinar el periodo de Capitalizacin Determinar tasa de descuento.

Mtodo involutivo (rentabilidad) Se basa en un anlisis tcnico-financiero de la viabilidad del proyecto (inversin hipottica inmobiliaria) que sea compatible con el mercado. Este mtodo de valuacin considera: a. El ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas. b. Gastos completos necesarios para acondicionar el terreno al proyecto. c. Ganancia lquida del inversionista. d. Gastos de comercializacin (ventas, pblico). Todo este anlisis debe ejecutarse mediante el uso de las tasas financieras. Para la correcta aplicacin del mtodo el valuador debe tomar en cuenta: 1. El inmueble planeado debe encontrarse dentro de una zona de tendencia mercadolgica con inversiones semejantes a la concebida. 2. Debe estar legalmente permitido el uso y la ocupacin. 3. Que las unidades admitidas como modelos en la hipottica inversin, sean en cantidad tal que el mercado las absorba en el plazo establecido en el estudio y que sean compatibles con la realidad. 4. Que el estudio tenga una base matemtica financiera justificable.

Mtodo residual Es aquel que define el valor del terreno por diferencia entre el valor total del inmueble menos el valor de las edificaciones. Valuacin estadstica Esta valuacin se basa en la inferencia estadstica que permite calcular estimaciones sin reflejar tendencias de valor, estableciendo intervalos de confianza adems de someterlas a pruebas de hiptesis cuyos resultados satisfagan a las exigencias del trabajo