Cooperativa Habitacional DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP, Qualificada Nos Autos

fls.
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO 3 VARA CVEL

Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2 andar, salas 205 e 206, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, So Paulo-SP - E-mail: santana3cv@tjsp.jus.br
SENTENA Processo n: Requerente: Requerido: 0116255-63.2008.8.26.0001 - Monitria Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop Eduardo Matheus Martins
Juiz() de Direito Dr.(): Walter Godoy dos Santos Jnior

Este documento foi assinado digitalmente por WALTER GODOY DOS SANTOS JUNIOR. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0116255-63.2008.8.26.0001 e o cdigo 010000002EQOZ.
Vistos.
COOPERATIVA
HABITACIONAL
DOS
BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, qualificada nos autos, moveu ao monitria contra EDUARDO MATHEUS MARTINS, alegando, em sntese, que celebrou com o ru um "Termo de Adeso e Compromisso de Participao, a fim de adquirir uma unidade no Edifcio Cachoeira, com preo estimado de R$ 43.500,00, alm de assumir a responsabilidade por valores que poderiam ser necessrios no decorrer ou ao final da referida obra, conforme prev a clusula 16 do instrumento em apreo. Assim, devido a diversas variveis que podem incidir no decorrer de qualquer obra, no empreendimento em questo constatou-se que o valor estimado inicialmente no seria suficiente para cumprir com todas as despesas necessrias para finalizao de tal obra', salientando que o chamado resduo final o valor necessrio para finalizar um determinado empreendimento dividido entre os seus associados, tendo sido apurado o valor de R$ 12.427,45 (doze mil quatrocentos e vinte e sete reais e quarenta e cinco centavos) que de responsabilidade da r e precisa ser arcado por para que os demais
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associados daquela seccional no sejam prejudiciados. Ocorre que, no obstante o conhecimento da R acerca de suas obrigaes para com a cooperativa, esta tornou-se inadimplente, deixando de quitar as parcelas da apurao final avenadas, desde 30/04/2006 (doc. 6), valor este que
atualmente totaliza R$ 14.970,37 (quatorze mil novecentos e setenta reais e trinta e sete centavos. (fls. 05/06). Da o pedido monitrio. Com a inicial vieram os documentos de fls. 15/95. O ru foi citado e apresentou embargos de fls. 97/149, alegando, em preliminar a impossibilidade jurdica do pedido, ressaltando no mrito que a autora estaria cobrando um aporte financeiro extra, excessivo, indevido e unilateralmente, sem nenhum respaldo legal. Impugnao aos embargos a fls. 162/256. Trplica a fls. 260/286. A autora ainda protocolou a petio de fls. 291/301 e o ru tambm se manifestou a fls. 302/339, havendo nova rodada de manifestaes a fls. 343/368; 371/413 e 422/431, sendo que a requerente manifestou interesse em produzir prova documental e o requerido pugnou pelo julgamento antecipado do feito (fls. 431 e 436/441).
O RELATRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.
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Conheo diretamente do pedido e antecipo o julgamento da lide, visto no ser necessria a produo de provas em audincia de instruo, alm dos documentos j exibidos pelas partes (art. 330, I, do Cdigo de Processo Civil). Passo a analisar o mrito diretamente, restando prejudicada a preliminar arguda pelo requerido. A pretenso da autora no pode ser acolhida. O ato cooperativo, no caso dos autos, constitui, na verdade, compromisso de compra e venda, pois, ao aderir cooperativa habitacional, o intuito do aderente no foi o de participar de associao civil, mas o de adquirir imvel para uso prprio. Nesse sentido, no importa o nome que se d ao contrato, mas, isto sim, a sua natureza jurdica, pois o conjunto de direitos e deveres essenciais que permite verificar e definir a espcie de negcio jurdico. Uma vez que o ru aderiu cooperativa unicamente com o intuito de adquirir um imvel, mediante prvio compromisso de pagar prestaes at integralizar o preo, aplicam-se as normas prprias ao compromisso de compra e venda, alm do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC). O Colendo Superior Tribunal de Justia, alis, j aplicou o CDC para as cooperativas habitacionais, como deixa claro a seguinte ementa:
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CIVIL
PROCESSUAL.
COOPERATIVA
HABITACIONAL. TERMO DE ADESO PARA COMPRA DE IMVEL. DESISTNCIA. AO PRETENDENDO O
RESSARCIMENTO DAS IMPORTNCIAS PAGAS. RETENO

SOBRE
PARTE
DAS
PARCELAS
DETERMINADA
EM
PERCENTUAL INFERIOR AO PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLUSULA ABUSIVA. SITUAO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CDIGO CIVIL, ART. 924. (...) (REsp. 403.189/DF) (Destaquei). A cobrana do aporte financeiro extra, rejeitada pelo ru, indevida, pois a clusula do Termo de Adeso, que prev a cobrana de valor residual, abusiva, na medida em que deixa ao fornecedor estabelecer o preo do contrato, unilateralmente, sem a concordncia do consumidor, sem critrios objetivos e sem referncias concretas (art. 51, X, do Cdigo de Defesa do Consumidor). Isso vedado no art. 122 do Cdigo Civil de 2002: entre as condies defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negcio jurdico, ou o sujeitarem ao puro arbtrio de uma das partes (Destaquei). O art. 489 desse mesmo Cdigo estabelece: Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo.
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Por sua vez, o art. 487 prev: lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao. Pois bem, no presente caso, no existe nenhum parmetro na clusula que prev o aporte financeiro extra, nenhuma possibilidade de determinao, nenhum critrio objetivo, tal como revela a respectiva redao: Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumpridos seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo (clusula 16, Apurao Final fl. 49). Outrossim, se o compromisso foi firmado com base no pressuposto de que a aquisio deveria ser mediante preo de custo, de molde que o adquirente deveria participar de rateio necessrio para a consecuo das obras, ento, por bvio, deveria a autora ter exigido dele, durante a construo e contra a apresentao de planilhas de custo, eventuais diferenas necessrias, acaso verificasse a insuficincia de recursos dos participantes.
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Terminada a obra e concedida a posse direta, no faz sentido a autora, muito tempo depois, exigir diferenas significativas, sem nenhum critrio objetivo, como se, aleatoriamente, estivesse tentando cobrir um rombo financeiro da cooperativa e de todos os seus
projetos, em vez de fechar as contas do empreendimento especfico do qual o ru participara. Portanto, no h base jurdica, nem econmica para a cobrana que a autora promoveu. Por outro lado, o ru cumpriu, substancialmente, o contrato, pagando o preo pr-fixado e o exigido durante o curso da obra (substantial performance). Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido, com fundamento no art. 269, I, do Cdigo de Processo Civil, condenando a autora a pagar para a r as custas processuais e os honorrios advocatcios, ora arbitrados em 10% do valor atualizado da causa em 15 dias, sob pena de penhora e multa de 10%. Preparo para eventual recurso: R$ 299,40 (2% do valor da causa), mais R$ 25,00 por volume (trs volumes), a ttulo de taxa de remessa e retorno de autos. P. R. I. So Paulo, 30 de setembro de 2011
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WALTER GODOY DOS SANTOS JR. JUIZ DE DIREITO

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O RELATRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

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HABITACIONAL. TERMO DE ADESO PARA COMPRA DE IMVEL. DESISTNCIA. AO PRETENDENDO O

RESSARCIMENTO DAS IMPORTNCIAS PAGAS. RETENO

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