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CONCEITOS
Incorporao imobiliria a atividade empresarial que tem por objeto a construo e comercializao, durante a obra, de unidades imobilirias autnomas integrantes de edificaes coletivas, bem como a constituio de condomnio edilcio, mediante instituio registrada no Registro de Imveis. A incorporao constitui atividade de longo prazo e complexa Pode ser exercida por pessoa fsica ou jurdica: Que possua direitos de alienar fraes ideais do terreno e sobre ele construir, ou Seja construtor ou corretor de imveis.
A Atividade do Incorporador
Sob o ponto de vista do incorporador, incorporao caracterizada: pela coordenao dos fatores de produo inerentes a essas tarefas pela assuno dos riscos do negcio envolve a captao de recursos do pblico destinados execuo da obra providncias para regularizao da propriedade ante s autoridades administrativas e Registro de Imveis
arquivamento do Memorial de Incorporao, como requisito da oferta pblica do empreendimento, aplicao de sanes civis e penais contra o incorporador que, por ao ou omisso, frustrar a segurana jurdica do negcio, irretratabilidade do contrato, assegurando aos adquirentes a obteno do contrato definitivo, dever de informao sobre o andamento da obra, direito dos adquirentes de substituir o incorporador e classificao dos crditos dos adquirentes, em caso de falncia do incorporador, como crditos privilegiados.
MERCADO MERCADO
REDES CONTRATUAIS
Construo
Empreitada global Administrao
A HARMONIZAO DE INTERESSES PRINCIPAIS GARANTIAS (Lato sensu) Alienao fiduciria Hipoteca Cauo de direitos creditrios Patrimnio de afetao
LCI X CDC
A aplicao dos 1 e 2 do art. 3 do CDC equipara o contrato de incorporao imobiliria ao contrato de consumo, assim qual o critrio de aplicao de LCI X CDC? Proposta: LCI NORMA ESPECIAL CDC NORMA GERAL IMEDIATA (E NO O CC)
Oferta e apresentao de produtos devem ser claras e completas (meno a riscos e garantias) Certides: imobiliria ou incorporadora devem manter certides dos imveis (art. 36, nico do CDC)
Atributos do negcio (garantia de financiamento) Atributos do imvel: acabamentos, metragens, localizao Solidariedade (na incluso de nomes de construtora, imobiliria, fornecedores art. 34 do CDC)
As certides tm alcance nacional? Que interesse deve ser protegido o do consumidor ou o do credor da construtora?
Princpio da boa-f concretizado pelo controle do contedo dos contratos as clusulas abusivas - nulas
impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos. Nas relaes de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurdica, a indenizao poder ser limitada, em situaes justificveis; subtraiam ao consumidor a opo de reembolso da quantia j paga, nos casos previstos no CDC; transfiram responsabilidades a terceiros; estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade;
Adimplemento substancial
Diante do pagamento da maior parte do preo pelo adquirente, pode o incorporador rescindir o contrato?
ART. 53 DO CDC
STJ RESP 218.032/MG (DJU de 25.08.2003) Min. Aldir Passarinho Jr. I. A C. 2 Seo do STJ, em posio adotada por maioria, admite a possibilidade de resilio do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este no mais rene condies econmicas para suportar o pagamento das prestaes avenadas com a empresa vendedora do imvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002).
ART. 53 DO CDC
STJ RESP 633.793 (DJ 27.06.2005 p. 378) Min. Nancy Andrighi no necessrio que se espere a finalizao da construo do edifcio para que se devolva a parte do preo cabvel ao adquirente em vista da resciso do contrato:
Com a resciso contratual, necessrio o retorno ao status quo ante para as duas partes em iguais condies; no possvel autorizar-se que a incorporadora possa imediatamente dispor do imvel sem reconhecer, quanto fruio dos dinheiros empregados, o mesmo direito ao recorrido
Patrimnio de Afetao
Instituio - facultativa Segregao patrimonial Constituio de garantias Fiscalizao pelos adquirentes Falncia do incorporador Anuncia do financiador comercializao de unidades
Patrimnio de Afetao
A instituio do patrimnio de afetao constituir prtica adotada pelo mercado? Patrimnio de afetao X SPE Qual ser o efeito sobre a formao dos preos? Patrimnio de afetao e seguros quais os efeitos? Patrimnio de afetao e alocao de riscos
Fabio C. de Alcantara Gil Barros Pimentel, Alcntara Gil, Fernandes, Rodriguez e Vargas Advogados Tel.: (11) 3896-1600 Fax.: (11) 3085-0577 E-mail: fabio.gil@barrospimentel.adv.br Site: www.barrospimentel.adv.br