"Logement, Crise Publique, Remèdes Privés" - Vincent Benard, Institut Turgot, 2007

LOGEMENT: Crise publique, remdes privs
OSONS LA LIBERTE !
Vincent BENARD
Institut Turgot
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2007 Vincent BENARD & Institut Turgot
Table des matires

Introduction I - Premire partie : Logement, quand l'tat s'emmle I.A La crise actuelle: pour qui ? Quelle ampleur ? Quelles consquences ? I.B Le logement social public : solution au problme ou problme sans solution ? I.C Le march priv du logement : pas libre, pas efficient ! I.D Pourquoi le logement est il aussi cher depuis 10 ans ? I.E L'urbanisme la franaise, ou comment organiser la pnurie I.F Non, la ville libre n'est pas l'enfer ! II - Deuxime partie : Solutions librales pour en finir avec les crises du logement II.A 7 propositions pour transformer le modle franais du logement II.B Propositions essentielles proposition n1 : Unifier le march du logement en privatisan le parc HLM au profit de ses occupants actuels proposition n2 : Une loi de libration foncire pour en finir avec la pnalit rglementaire et le logement cher proposition n3 : Retrouver une relation locataire bailleur saine grce la libert contractuelle proposition n4 : Rformer l'aide au logement pour la diriger exclusivement vers les mnages faible revenu: le chque logement. II.C Propositions complmentaires proposition n5 : Abaisser la fiscalit sur le logement proposition n6 : Ouvrir largement les portes de l'immigration aux professionnels du btiment, au moins dans l'UE proposition n7 : Transformer le rle des services publics de l'urbanisme II. D Les mauvaises solutions du gouvernement, de l'opposition, des associations de mal logs, et leurs effets pervers II. E Urgence, aggravation de la situation en vue ! Conclusion Annexes
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Introduction Le logement, une proccupation majeure

Le logis, c'est le temple de la famille Le Corbusier Le logement tient une place essentielle dans la vie des franais et dans le dbat public. C'est un sujet porteur pour les mdias, et un domaine dans lequel tout gouvernement se croit oblig de lgifrer. Pas un mois ne se passe sans qu'un hebdomadaire d'information ne titre sur la flambe de l'immobilier , les prix de l'immobilier dans votre rgion , les exclus / la crise du logement . Pas une anne ne s'coule sans qu'un ministre ne nous promette son lot de nouvelles lois en faveur du logement . Les principaux candidats l'lection prsidentielle de 2007 semblent avoir plac la proccupation des franais faisant face des difficults croissantes pour se loger au tout premier rang des axes de leurs programmes, bien plus que lors des campagnes prcdentes. Chacun multiplie les annonces spectaculaires sans rellement se donner les moyens de la crdibilit. Si l'un annonce qu'il forcera les communes rcalcitrantes respecter une proportion de 20% de logements sociaux, l'autre rplique par l'inscription dans la constitution d'un droit au logement opposable aux collectivits locales, sans que le rapport cot-efficacit de ces interventions ne soit rellement dbattu. L'apparent simplisme avec lequel la plupart des candidats abordent la question immobilire tranche avec le srieux avec lequel une majorit de franais considre la situation du logement depuis quelques annes. De fait, l'intrt des franais est simple comprendre, puisque les dpenses de logement sont devenues ces dernires annes le premier poste du budget des familles bien avant l'alimentation. Proportionnellement aux revenus, le logement demande souvent un effort plus important aux familles les plus modestes. Dans la hirarchie des motivations des actions humaines tablie par Maslow1, la recherche de scurit arrive en seconde position aprs la satisfaction du besoin de nourriture. Pouvoir disposer durablement d'un logement est dans toute socit la cl de cette scurit. Sans logement, il devient difficile, voire impossible, de rester propre, de planifier son existence, de tisser des relations sociales harmonieuses, de s'panouir au sein d'une famille, de rester en bonne sant. Pour les familles disposant d'un logement, le risque d'en perdre le bnfice en cas de difficult financire est souvent considr comme l'une des pires calamits qui puisse les affecter. Par consquent, il existe une importante demande politique en faveur d'une intervention publique suppose permettre aux familles en difficult financire de disposer d'un logement quoiqu'il arrive. Une telle demande n'existe pas dans de
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Psychologue, Abraham Maslow (1908-1972) a caractris la hirarchie des motivations des actions humaines, synthtise par sa clbre pyramide des besoins .
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nombreux autres secteurs . Ainsi, il existe des mnages qui ne peuvent s'offrir une automobile, mme d'occasion. Pourtant, ce manque, bien que pouvant gravement obrer la capacit des personnes concernes s'employer, ne suscite pas (ou trs marginalement) de demande d'intervention de l'tat. Le logement, parce quil est peru comme absolument ncessaire , acquiert dans l'opinion un statut particulier, l'instar des soins mdicaux ou de l'ducation: une large majorit estime que la puissance publique doit faire quelque chose pour qu'aucune famille ne soit sans abri. Dans l'optique de prmunir la population contre l'incapacit d'accder un service essentiel, les pouvoirs publics, nationaux ou locaux (appels par la suite tat par commodit) disposent traditionnellement de plusieurs leviers d'action:
Tout d'abord, l'tat peut choisir de ne rien faire par lui-mme, mais crer les conditions de la prise en charge des plus dmunis par l'entreprise ou la charit prive. Il peut lgifrer pour essayer de contraindre l'offre de logement s'adapter la demande des mnages les moins solvables Il peut redistribuer des revenus par le biais de subventions ou de remises fiscales, soit aux demandeurs de logement faibles revenus, soit aux offreurs de logement. Enfin, il peut crer en tant qu'oprateur majoritaire, voire monopolistique, des entits en charge de fournir les services dits indispensables perte, l'impt venant alors financer le dficit que les tablissements ainsi crs doivent supporter du fait du caractre social de leur mission.
En France, dans le domaine du logement, tous les types d'interventions publiques coexistent, et souvent depuis fort longtemps2. Or, en croire les mdias, les problmes d'exclusion du logement demeurent, les prix flambent, poussant un nombre croissant de mnages vers la pauvret. Dans l'introduction de son rapport annuel 2006, la fondation Abb-Pierre, principal acteur caritatif de la socit civile pour le logement, dresse un constat sans appel de la situation: Partout en France, l'cart entre la demande et l'offre de logement loyer accessible se creuse. La crise du logement touche dsormais les classes moyennes (...) Les bidonvilles rapparaissent en priphrie des grandes villes (...) Dans les campagnes, les habitats de fortune persistent (...) Le march, bouc missaire Face ces constats, la fondation Abb Pierre recommande dans ce mme rapport, comme la plupart des organisations caritatives, des mdias, des partis politiques, l'augmentation de l'intervention de l'tat dans le domaine du logement, attribuant
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Une liste dtaille des interventions de l'tat dans le domaine du logement en France peut tre consulte l'annexe n1.
implicitement au march et ses hypothtiques dficiences les situations difficiles rencontres par les mnages fragiles. Le ministre des affaires sociales Jean Louis Borloo a annonc depuis l'anne 2005 plusieurs mesures en ce sens: une relance de la construction de logements sociaux , un plan d'accession la proprit de maisons discount 100.000 euros grce des aides publiques, et un renforcement de la protection des locataires en difficult en sont les principales constituants. Or, ni les difficults actuelles du logement, ni les solutions apportes par la classe politique ne sont nouvelles. Le prambule du rapport de la fondation Abb Pierre pourrait tre au mot prs celui que l'illustre fondateur de cette institution aurait pu crire lors de l'hiver 1954, qui marqua le dbut de son action. Depuis 1914, l'intervention de l'tat pour corriger les problmes de logement ns de la premire guerre mondiale n'a fait que crotre, et pour autant, le mal-logement, pour reprendre le nologisme actuellement en vogue, n'a jamais disparu et semble actuellement dans une phase de recrudescence. Aprs un premier examen rapide des problmes rencontrs par le secteur du logement, il est apparu aux membres du conseil scientifique de l'institut Turgot3 que la prsomption de culpabilit des mcanismes de march et la ncessit d'un surcrot d'intervention publique, quoique largement partages par l'opinion, demandaient un examen critique approfondi. Notamment, il convient de dterminer si, aprs plus d'un sicle d'interventions publiques massives dans le domaine du logement, la persistance des checs de ces interventions sanctionne uniquement leur insuffisance quantitative, ou des mthodes d'intervention inadaptes, ou si ce sont ces interventions qui, de par leur nature mme, amplifient voire crent certains problmes au lieu de les rsoudre. Cette tude a pour premier objet d'analyser les principales interventions de l'tat dans la production de logements et dans la gestion de la demande, notamment sociale. Cette analyse se fondera sur l'exploitation des statistiques officielles, leur interprtation sous l'angle de l'analyse conomique librale classique, et des comparaisons internationales. Aprs un rapide tat des lieux du logement en France, le rapport analysera les effets attendus et rels des politiques sociales du logement, des lois encadrant l'offre locative prive, et le rle souvent msestim de la rglementation de l'usage des sols sur la variation des prix du logement. Dans un dernier temps seront proposes des solutions en rupture avec les schmas de pense dominants de la politique franaise de ces cent dernires annes. Nous montrerons que ces propositions, laissant bien plus largement cours qu' actuellement aux forces du march, tant dans le domaine du logement que dans la gestion des sols, sont de nature non seulement minimiser, mais ramener une proportion ngligeable, en quelques annes seulement, le nombre de situations difficiles qu'une solidarit collective devra prendre en charge.
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Premire partie :
Logement, quand l'tat s'emmle
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A - La crise actuelle : pour qui ? quelle ampleur ? Quelles consquences ?

Il parat que la crise rend les riches plus riches et les pauvres plus pauvres. Je ne vois pas en quoi c'est une crise. Depuis que je suis petit, c'est comme a Coluche La liste des interventions de l'tat visant rguler le march du logement est impressionnante4. Ces interventions ont elles engendr une situation du logement satisfaisante ? Est-on bien log en France, et comment notre pays se compare-t-il ses voisins ? Taux de proprit 56% des Franais sont propritaires de leur logement, en pleine proprit ou en cours d'accession, l'issue de l'anne 2004. Ce taux connat une progression lente mais rgulire depuis les annes 80, o il dpassait de peu 50% (52% en 1982, 53% en 1988). Cette faible progression doit tre relativise par le fait que le nombre de mnages loger est pass de 19 millions en 1980 prs de 26 millions en 2005, le nombre moyen de personne par foyer ayant quant lui fortement diminu (de 3,0 2,4). L'augmentation du nombre des divorces et l'allongement de la vie expliquent ce phnomne. Aussi en valeur absolue, le nombre de mnages propritaires est pass de 9,9 14,5 millions de mnages, soit 46% d'augmentation. La performance pourrait sembler flatteuse, mais elle doit tre relativise par celle de nos voisins. Dans une tude publie en 2004, le cabinet immobilier ERA, implant dans toute l'Europe des 15, compare les taux de proprit chez nos principaux partenaires en 2003:
rang 1 2 3 4 5 6ex 6ex 8 9ex 9ex

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pays Espagne Irlande Belgique Royaume Uni Luxembourg Sude Finlande Autriche Pays Bas France
%age de propritaires 85 81 75 71 70 60 60 58 55 55
Une liste dtaille est disponible en annexe I.

rang 11 12
pays Allemagne Suisse
%age de propritaires 42 36
La performance franaise n'a rien d'infamant compte tenu de la progression observe depuis 1980, mais elle n'a rien d'exceptionnel. Des pays comme l'Autriche, la Sude ou les Pays-Bas, qui se situaient lgrement derrire nous il y a quelques annes, nous ont rattraps, voire dpasss. Il n'y a visiblement aucune corrlation entre taux de proprit et revenu moyen par habitant. L'Espagne, classe en tte, a les revenus les plus faibles des pays compars, alors que l'Irlande, avec un taux comparable, a les plus levs. La Suisse a le taux le plus faible malgr la seconde population la plus riche d'Europe, aprs le Luxembourg, qui compte deux fois plus de propritaires. De mme, un march immobilier cher n'empche pas des taux de proprit levs, comme l'illustrent l'Irlande et la Grande Bretagne. Cependant la Belgique, avec un immobilier bon march, possde galement un taux de proprit lev. L'Allemagne, avec des cots comparables et en baisse rgulire, affiche un taux trs infrieur. Les spcificits de chaque march ne tiennent donc pas au niveau de vie ou au niveau de prix du march. Il semblerait - mais ce point, qui ne sera pas dvelopp par la prsente tude, mriterait d'tre approfondi - que le principal lment de discrimination entre les diffrents pays soit la lgislation plus ou moins favorable l'accession la proprit. Ainsi, en Espagne, il y a moins de 1% de logements sociaux, mais les aides au logement se concentrent sur le crdit aid pour l'accession la proprit. Par contre, en Suisse, une loi fiscale fdrale adopte par votation dans les annes 70 prvoit que les propritaires occupant leur logement doivent intgrer leur revenu le loyer qu'ils paieraient s'ils louaient un logement quivalent, dduction faite d'un ventuel crdit en cours, et ce selon une volont sociale du lgislateur de placer galit les locataires (ncessairement dfavoriss) et propritaires. Cette loi unique au monde a rendu particulirement peu attractive l'occupation de sa propre proprit, d'o cette proportion tonnamment basse de propritaires. La capacit des mnages d'accder la proprit a de nombreuses rpercussions conomiques et sociales positives. Tout d'abord, un mnage propritaire est souvent plus mme d'obtenir un crdit hypothcaire pour lancer une activit conomique. De plus, des tudes amricaines ont montr qu' revenu gal, la pleine proprit du logement par les parents augmentait de 10% les scores des enfants aux diffrents tests scolaires. En effet, les propritaires prennent plus soin de leur logement que les locataires, et ce surcrot d'attention rejaillit dans d'autres domaines: hygine, alimentation, etc..., ce qui suffirait expliquer les diffrences observes. Ajoutons que mme lorsqu'ils ont une charge d'emprunt, les mnages propritaires tendent pargner plus que les locataires, ce qui est plutt favorable l'conomie5. Enfin, il semblerait que les effets psychologiques de la proprit conduisent une amlioration de l'estime
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Quoiqu'en pensent les partisans de la relance par la consommation , un consensus parmi les conomistes de l'offre se dgage pour dire qu'une pargne abondante investie dans l'appareil productif est une condition absolument sine qua non de la sant conomique des nations.
de soi et un dveloppement plus harmonieux des relations sociales et interpersonnelles. Les modes de vie induits par la proprit engendrent donc des bnfices collatraux pour la socit6. Les mnages modestes exclus du progrs gnral La situation franaise devient particulirement proccupante si l'on compare l'volution des taux de proprit pour les mnages les plus modestes entre 1988 et 20027: 1988 Mnages trs modestes Tous mnages 47 53 2002 35 56
%age de mnages propritaires de leur logement
Ainsi, une France deux vitesses semble se dessiner dans le domaine de la proprit foncire: d'un ct, on observe une amlioration lente mais sre des conditions d'accs la proprit pour ceux qui en ont les moyens , mais en contrepartie, une dgradation de l'accs la proprit des plus modestes est notable. Ce sont essentiellement les nouveaux entrants sur le march du logement qui font les frais de cette volution. Il est noter que les USA, pourtant souvent prsents comme un enfer pour les pauvres par nombre de politiques et d'organes de presse, prsentent une volution exactement inverse dans ce domaine: le taux de mnages pauvres propritaires de leur logement est pass de 35% 46 % entre 1988 et 2002, pour un taux de proprit gnral de 68% cette date. En France, le poids du logement dans le budget des mnages modestes reprsentait 22% en 2003, et la presse cite couramment le chiffre de 25% en 2006, mme si le chiffre officiel n'est pas encore connu. Les professionnels de l'immobilier considrent que c'est partir de 25% du revenu que le risque de dfaillance des locataires ou emprunteurs devient lev: il y a l'vidence une fragilisation des mnages modestes par rapport leur capacit de financement de leur besoin en logement. Tous mnages Logement Transports Alimentation Loisirs
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Mnages modestes 22,2 11,7 20,3 6,8
16,5 16,1 16,9 8,5
Pourcentage des dpenses du budget des mnages par domaine8

Joseph Harkness and Sandra Newman, Differential Effects of Homeownership on Children from Higher and Lower-Income Families, Journal of HousingResearch 14(1), 2003 et Donald R. Haurin, The Private and Social Benefits of Homeownership (Americus, GA: Habitat for Humanity University, 2003) Source: Insee.fr les mnages trs modestes correspondent ceux gagnant moins de 50% du revenu mdian, soit environ 11% du total des mnages. Source: Insee, chiffres 2003 La part du logement a augment depuis.
Qualit des logements La qualit des logements est en hausse continue en France depuis les annes d'aprs guerre, et ce mouvement ne connat aucun frein, y compris pour les logements des familles modestes9, et ce mme si des reportages tlviss alarmistes nous montrent qu'il y a encore beaucoup de progrs faire dans ce domaine. Ainsi, en 1978, 27% des logements manquaient d'au moins un lment important du confort sanitaire, contre 2,5% en 2002. Nous revenons de trs loin ! L encore, si on compare la situation de la France et des USA, on constate que 20% des logements de familles pauvres franaises sont considrs comme surpeupls (2002), dont 15% en surpeuplement lger -manque une pice et 5% en surpeuplement svre. Aux USA10, ce taux est de 5,7% la mme poque (4,4% lger 1,3% svre). 7% des logements de mnages pauvres franais affichent une carence svre en matire sanitaire (eau courante dfectueuse ou absente, ou sanitaires partags), contre 2% aux USA, ce qui est moins que le taux tous mnages confondus chez nous (2,5%). La situation de la France est donc l encore honorable, et sa progression ne saurait tre passe sous silence, mais ne saurait constituer un exemple pour le reste du monde. Et le modle social franais semble, en matire de logement, moins performant que celui qui nous est souvent prsent comme le repoussoir anti-social absolu, celui des USA. Surface compare des logements La surface moyenne des logements est passe de 82m2 en 1984 90m2 en 200211, ce qui, rapport au nombre d'occupants par logement, constitue une progression notable, de 29 37m2 par personne. Mais l encore, la performance franaise n'est pas des meilleures, compare celle d'autres nations comparables:
Pays USA Danemark Sude Pays-Bas USA, mnages pauvres (12%) Allemagne (ouest) France
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Surface moyenne /habitant, m2 67 52 43 41 40 39 37
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Insee, les conditions de logement des mnages bas revenus , Driant et Rieg, 2004. Les sources amricaines proviennent du Census bureau, census.gov. Il est noter que les dfinitions du surpeuplement des logements sont lgrement diffrentes des deux cts de l'Atlantique. En fait, en prenant pour critre de base le nombre de pices de vie par habitant, on constate que les nombre de pices retenus pour dfinir un surpeuplement "modr" ou "grave" sont les mmes dans la plupart des cas courants, le critre Franais est plus draconien d'une pice pour les familles monoparentales, le critre amricain est plus svre d'une pice pour pour les familles comportant deux enfants ou plus de moins de 7 ans. Les chiffres sont donc tout fait comparables. Insee, tableaux de l'conomie Franaise, 2005-2006
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Pays Union Europenne ( 15) Royaume uni
Surface moyenne /habitant, m2 37 35
La France se situe tout juste dans la moyenne de l' Union Europenne, et un mnage moyen Franais dispose de moins despace qu'un mnage pauvre amricain. Des pays densit de population plus forte que la notre (Allemagne, Danemark, Pays-Bas) ont des logements plus spacieux. La gographie n'est donc pas en cause. L'encadrement par l'tat du secteur du logement n'a donc visiblement pas permis la France de loger mieux ses habitants que ses voisins, la performance franaise en ce domaine peut tre considre comme tout juste moyenne. SDF et habitat prcaire : une volution proccupante Les prix du logement ont augment de 70% plus vite que les revenus des mnages entre 1995 et 2005, ce qui constitue une anomalie unique dans l'histoire du march du logement d'aprs guerre en France. Cette situation semble avoir des effets de plus en plus dsastreux sur les familles modestes. Depuis l'aprs guerre, il n'est pas une priode o le logement n'ait t prsent comme en crise par les mdias. Et de fait, la priode actuelle n'chappe pas cette rgle. Les mdias nous brossent rgulirement un portrait peu rjouissant de la situation des exclus : croissance du nombre de SDF, des squatts insalubres, foyers d'urgence saturs, etc... Le phnomne est difficile quantifier, mais l'Insee s'y est essay en 2001. Les chiffres obtenus sont cits par le rapport Doutreligne-Pelletier de 200512, ainsi que par la fondation Abb Pierre. En 2001, on dnombrait environ 86.500 SDF, 41.000 habitants en construction de fortune (cabanes de fond de jardin ou en milieu naturel), 150.000 300.000 personnes loges par des proches, 20.000 mnages seraient logs en chambre d'htel, et 350.000 en conditions atypiques . Le rapport Doutreligne-Pelletier souligne en outre que sur 600.000 places de camping loues l'anne, 120.000 l'taient par des mnages en situation difficile en 2001. Ce sont souvent des mnages avec un salaire, mais insuffisant pour trouver un logement priv, ou pour prsenter des garanties suffisantes au bailleur, et trop lev pour prtendre rentrer en logement HLM compte tenu de la pnurie observe dans ce secteur: en effet, en 2004, seulement un (petit) tiers des 1.300.000 demandes de logement social ont t satisfaites, nous tudierons pourquoi au chapitre suivant. Le recensement de ces cas difficiles n'est pas chose aise, aussi n'avons nous pas de donne plus rcente, mais tout indique que la situation a empir. En effet, depuis 2001, les prix du logement corrigs de l'effet revenu ont augment de plus de 50%, les cas de
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Propositions pour une meilleure scurit du logement , rapport remis au ministre de la cohsion sociale, octobre 2005.
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contentieux pour loyer impay ont augment de 25%13 et celui des dcisions judiciaires d'expulsion de 20%, le nombre de titulaires du RMI s'est envol pour dpasser le million... Les travailleurs sociaux tmoignent d'une augmentation du phnomne du caravaning pour mnages prcaires, notamment dans les zones ctires o l'envol des tarifs fonciers est particulirement prononc. Les distributions de tentes pour SDF par des associations caritatives sont en plein essor, et l'impression visuelle laisse par le centre des grandes villes en soire n'incite pas croire que la situation s'amliore. La fondation Abb Pierre estime que 700 800.000 personnes sont aux portes du logement , alors que plus de 3 millions de personnes modestes vivent dans des logements insalubres voire indignes. Bien que certains pourraient souponner la fondation, qui rclame plus d'intervention de l'tat, de noircir le tableau pour inflchir les politiques publiques, l'examen de ses sources semble montrer que ses chiffres sont relativement fiables, et que l'on peut s'y rfrer avec une marge dimprcision relativement limite pour estimer les problmes du mal-logement en France. Le blues des classes moyennes Fait nouveau, les difficults de logement touchent de plus en plus les classes dites moyennes, trop bien rmunres pour prtendre accder au logement social, mais qui ne peuvent prsenter des garanties suffisantes pour louer sur le march priv. De nombreux tmoignages publis par la presse14 montrent que le phnomne se dveloppe, avec pour consquence une recrudescence de l'habitat chez les parents, l'acceptation de distances domicile-travail de plus en plus importantes, et parfois, les hbergements de fortune, htels meubls, htels sociaux, etc... Il arrive que certains parents clibataires soient contraints de confier leurs enfants aux parents installs loin, et occupent un logement de fortune accessible de leur lieu de travail. Ce phnomne a des rpercussions sur le march de l'emploi : ainsi, certaines administrations ne trouvent plus de titulaires pour certains postes, toutes catgories confondues. Les entreprises de main d'oeuvre peu qualifie sont dans la mme situation. L encore, il est difficile de trouver des chiffres officiels fiables quantifiant le phnomne, ce qui est particulirement regrettable. Signes d'un pnurie Selon plusieurs sources, comme la fondation Abb Pierre, ou le ministre du logement, le dficit du parc de logements est d'environ 600.000 900.000 units par rapport aux besoins actuels. Plus encore, si l'on tient compte du pourcentage de logements vacants ncessaires pour assurer une bonne fluidit du march, ce sont plus d'un million et demi de logements qui manquent l'appel. Christian Julienne, prsident de la fondation Hritage et Progrs et ancien professionnel de l'immobilier, estime ainsi qu'entre 1980 et 2000, il a manqu au parc de logement franais la construction prs de 100.000 logements annuels pour garantir la fluidit du march. En effet, le nombre de mnages augmentant d'environ 270.000 units par an, le nombre de logements arrivant
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Source: Ministre de la justice, cit par la fondation Abb Pierre. Lire notamment le dossier les nouveaux exclus de l'Express, 12 juillet 2004. disponible en ligne
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en fin de vie (vtust, insalubrit) et les migrations de la population survenues dans l'intervalle conduisent estimer qu'il aurait fallu construire plus de 400.000 logements par an durant cette priode, alors que la construction n'a que rarement dpass les 300.000 units. Le cap des 400.000 units annuelles, couramment dpass dans les annes 70, n'a t nouveau atteint qu'en 2005. De fait, le nombre de logements vacants en France est de 1,912 millions en 2004, soit 100.000 de moins qu'en 2002. Si le chiffre peut paratre lev dans l'absolu, il faut savoir qu'il inclut des logements insalubres, des logements situs dans des rgions en dclin, d'autres en attente du rglement d'une succession ou d'un divorce, d'autres en travaux entre deux locations... Le taux de vacance se situe aux alentours de 6%, ce qui correspond un plus bas historique. Dans les faubourgs suburbains des grandes agglomrations en fort dveloppement, ces taux sont encore plus faibles. Ainsi, par exemple, une enqute ralise par les communes du sud nantais fait tat d'un taux de vacance de l'ordre de 3%. De fait, les locations y sont rarissimes... Et leur cot flambe. Les logements volontairement laisss vacants par des bailleurs potentiels sont donc plus rare que ce que les reportages de la presse gnraliste laissent supposer. Pnurie de l'offre et flambe des prix concomitante semblent donc tre la source d'une crise particulirement aigu. Pour y remdier, la classe politique envisage de faon quasi unanime un surcrot d'interventions publiques, budgtaires ou rglementaires. Ainsi, le gouvernement de M. De Villepin investi en 2005 a prvu, par l'entremise d'un plan de cohsion sociale annonc en 2006 par le ministre Jean Louis Borloo, trois grandes mesures phare: 1. Une augmentation de la construction sociale, 2. De nouveaux dispositifs fiscaux visant favoriser l'investissement locatif priv, 3. Une augmentation des garanties et des protections des locataires en cas de difficults de paiement. Le programme du parti socialiste pour les lections prsidentielles de 2007 constitue une simple surenchre autour de ces thmes (120.000 logements sociaux annuels promis, contre 100.000 pour le plan Borloo...) et les solutions proposes par l'ensemble des partis politiques majeurs ne sont que la continuation de celles qui ont t mises en oeuvre depuis les annes 50, et qui n'ont pourtant pas empch d'aboutir la situation actuelle. Il est temps d'tudier pourquoi ces trois grandes orientations de la politique publique du logement en France n'ont pas produit les bnfices escompts, et pourquoi, hlas, il en sera de mme avec les projets venir. Commenons par une plonge en profondeur dans les eaux (troubles) de la construction sociale.
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B - Le logement social public : solution aux problmes ou problme sans solution ?

Ceux qui croient agir en fonction de l'intrt gnral sont en ralit conduits favoriser des intrts particuliers qui ne font pas partie de leurs intentions Milton Friedman Les habitations loyer modr (HLM) constituent l'outil principal de l'intervention de l'tat dans le domaine du logement. Sont ils une solution adapte au problme du logement des plus dfavoriss ? L'ampleur du parc HLM Il existe en France environ 4,3 millions de logements sociaux locatifs. Ces logements reprsentent environ 17,2% du parc des rsidences principales, contre 21% de locatif priv libre (le plus souvent soumis la loi de 1989 quant l'tablissement des baux) et environ 1% de logements sociaux de fait , c'est dire lous sous le rgime de la loi de 1948. Environ 2,1 millions de ces logements sont grs par 293 offices publics (OPHLM ou OPAC) rattachs des collectivits locales (communes, intercommunalits, dpartements) employant 40.000 agents de droit public. 400.000 sont grs par des socits d'conomie mixte (SEM) dont le fonctionnement est proche des offices. 1,68 millions sont la proprit de socits anonymes (SA) prives au statut trs rglement par la loi et qui en contrepartie de marges rglementes sont exonres de l'impt sur les socits et de la taxe professionnelle. Ces SA emploient 27.500 personnes de droit priv. Il est noter que parmi les actionnaires de ces SA, on trouve hauteur de 39 % des intervenants publics: OPHLM, SEM, collectivits, les organismes privs collecteurs du 1% logement prlev sur la masse salariale des entreprises entrant quant elles pour 34% dans leur capital. Le secteur social priv est donc de fait fortement investi par le secteur public, rendant la distinction entre ces deux composantes relativement artificielle. Des socits coopratives ou sous d'autres statuts grent le parc rsiduel. L'origine des organismes HLM Les SA de HLM sont les hritires des premires socits prives de cration d'HBM (habitations bon march) cres en 1894 par la loi Siegfried, qui accordait ces entits des avantages fonciers et fiscaux, ainsi qu'un accs aux financements de la Caisse des Dpts (dj) pour construire des habitations accessibles la population ouvrire. Le bilan de ces socits d'HBM se rvlant dcevant aux yeux de leurs promoteurs, diverses lois complteront la loi initiale, dont la plus importante est sans doute la loi Bonnevay de 1912 crant les offices publics d'HBM, crs par dcision du conseil d'tat la demande des communes ou conseils gnraux. Aprs la premire guerre mondiale, au cours de laquelle 900.000 logements ont t dtruits, essentiellement
dans le nord-est de la France, les lois Ribot de 1922 et Loucheur de 1928 tentent de donner de l'ampleur ce mouvement en autorisant des financements plus favorables. Pourtant, ces initiatives n'auront pas d'effet sur la pnurie de logements15. C'est en 1950 que ces HBM deviendront HLM, et que leur orientation voluera d'une offre de logements majoritairement conus pour l'accession la proprit vers le locatif social. Et c'est aprs le terrible hiver 1954 dj voqu que les moyens publics consacrs la construction sociale connatront une envole majeure. Ainsi, 750.000 logements sociaux seront mis en service entre 1956 et 1965, 1.100.000 entre 1966 et 1975, et encore 750.000 entre 76 et 85. Puis le rythme d'accroissement du parc social s'amenuisera partir de 1986, moins de 50.000 mises en services annuelles en moyenne16. Comment fonctionnent les organismes HLM Les aides reues par les organismes HLM pour construire leurs logements sont les suivantes:

Subventions d'investissement de l'tat Prts de la caisse des dpts garantis par les collectivits locales, sur une dure de 50 ans des taux bonifis, financs grce la collecte de l'pargne du livret A,
De surcrot, les organismes HLM bnficient des avantages fiscaux suivants par rapports aux bailleurs de droit priv:

Exonration de la Taxe foncire sur les proprits bties pendant 15 ans TVA 5,5% au lieu de 19,6% sur les travaux.
Ces deux dernires mesures pourraient passer pour des exemptions, des charges non dcaissables , qui ne cotent pas directement au budget de l'tat. Cela est bien videmment un leurre: sachant que le niveau de dpenses publiques fixe un certain niveau de recettes ncessaires pour boucler les budgets avec un dficit comptable prsentable, les exemptions accordes aux uns doivent tre finances par des prlvements plus levs sur les autres contribuables. Les aides accordes par exemption fiscale constituent donc bien une charge pour l'ensemble des contribuables. La somme de ces aides directes et indirectes totalise 41% du prix de revient du logement social, pour un montant de 1,7 Milliards d'euros en 200317. Compte tenu du nombre de logements construits (environ 40.000), cela reprsente environ 40.500 euros par logement. Il faut y ajouter les aides directes des collectivits locales qui prennent en gnral la forme d'aides foncires, non chiffres dans les comptes du logement. Une fois ces aides intgres, les offices HLM fonctionnent exactement comme le feraient des bailleurs privs: les loyers quittancs (plus quelques produits financiers rsiduels correspondant 2% de ces loyers) financent les charges des organismes,
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Ce point sera dvelopp au chapitre I-C Source: le logement social , Amzallag et Taffin, ed. LGDJ, 2003 Source: Comptes du logement 2003, ministre du logement
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savoir18 :
Type de dpense Charges financires Dpenses de maintenance Frais de gestion Taxe foncire (logements de plus de 15 ans) % des loyers recouvrs 47 17 19 10
TOTAL 93 Rpartition des dpenses des organismes HLM
Cela laisse une marge d'autofinancement gale 9% des loyers totaux. Les recettes d'exploitation (hors subvention) des organismes HLM se sont tablies 12,4 Milliards d'euros en 2000. Il est noter qu'une part importante de ces loyers sont perus auprs de familles bnficiant d'une APL (aide personnalise au logement), l'obtention de cette aide par les familles tant subordonne l'occupation d'un logement social. L'APL n'est donc que trs partiellement une aide la personne et constitue de facto un complment de ressources non ngligeables pour les offices HLM. De mme, les autres aides la personne peuvent galement atterrir dans l'escarcelle des organismes HLM. Les aides totales annuelles aux organismes HLM doivent donc intgrer ces aides personnelles, soit environ 6 Mds pour l'APL, et une partie des 7Mds pour les autres aides. Les logements proposs dans le secteur social avaient un loyer mensuel moyen de 3,9/m2 en 2002, contre 7 /m2 dans le secteur priv (80% plus cher) en province. Dans la banlieue parisienne, l'cart entre les deux secteurs tait encore plus grand, puisque le loyer des logements sociaux tait de 4,5/m2, alors qu'il atteignait 10,9 dans le parc priv (+140%). A Paris, les prix au mtre carrs du secteur libre dpassent couramment 20/ m2 en 2005, contre moins de la moiti dans le secteur HLM. Le taux d'effort moyen net (part du revenu consacrs au loyer, hors charges locatives, parking, etc..., dduction faite des aides au logement) des mnages tait de 12% dans le secteur social et de 19% dans le secteur priv en 2002. A Paris, le taux d'effort moyen des locataires du priv atteignait mme 25% cette date, et a encore augment depuis du fait de lactuelle flambe des prix. Le logement social remplit-il sa mission sociale ? Il est vident que la vocation premire des organismes HLM devrait tre de loger en priorit les mnages aux revenus les plus modestes. En croisant plusieurs donnes disponibles sur le site internet de l'INSEE, on s'aperoit que cet objectif est loin d' tre atteint. L'INSEE divise les mnages en catgories (trs modestes, modestes, autres), en fonction de la classe de revenus par personne laquelle ils appartiennent. Les mnages
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le logement social , Amzallag et Taffin, 2003

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trs modestes sont ceux qui vivent en dessous du seuil de pauvret (50% du revenu mdian), soit selon les derniers chiffres publis, les 11% les plus pauvres. Les mnages "modestes" sont arbitrairement dsigns comme les mnages compris entre les 11% et les 30% plus modestes. En approfondissant les recherches, on peut galement trouver des statistiques sur les mnages "moyens" (revenus suprieurs aux 30% les plus pauvres et infrieurs la moiti la plus aise) et les mnages autres , la moiti aux meilleurs revenus. Il apparat que la rpartition des mnages entre le parc locatif social (HLM) et le parc locatif priv est la suivante (en 2003) : Parc HLM, en Milliers de locataires Mnages trs modestes P(0-11) Mnages modestes P(11-30) Sous Total P (0-30) mnages ''modestes'' Mnages moyens P(30-50) Autres mnages P(50-100) Sous-total P(30-100) mnages ''non-modestes'' 850 NC 1400 2250 3250 900 1150 2050 NC Parc Locatif Priv, En milliers de locataires 700 900 1600
Une rpartition pas trs sociale ?
On constate que 2.25 millions de mnages qui ne devraient pas avoir besoin d'aide publique pour se loger occupent un logement aid, soit plus que le nombre de mnages dsigns comme modestes par les critres de l'INSEE, alors que 1.6 millions de mnages supposs modestes ou trs modestes se logent plutt dans le parc priv. Certes, il y a des explications logiques partielles ces observations. Ainsi, une partie des mnages modestes recenss dans le parc priv sont des tudiants ou des clibataires faibles revenus qui prfrent habiter des studios et ''chambres de bonne'' dans des centres urbains plutt que des logements en quartier HLM. Cela n'explique pas pourquoi plus d'un tiers des occupants du parc "social" appartiennent aux classes les plus aises de la population, alors que de toute part les mdias retentissent de plaintes de mnages modestes qui "ne trouvent pas de place" en HLM. Le rapport Doutreligne-Pelletier cite le chiffre d'1,3 millions de demandes de logement HLM non satisfaites en 200519. Il est vident qu'une diffrence de loyer, surface gale, de 80% 140% entre HLM et secteur priv constitue une incitation puissante essayer d'obtenir un logement HLM,
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Rapport au ministre de l'emploi, de la cohsion sociale et du logement, octobre 2005

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surtout si celui ci est de qualit proche de celle que l'on peut obtenir dans le secteur priv. Or, il existe, pour simplifier, deux grandes familles de HLM: d'une part, ceux qui sont concentrs dans les cits difficiles construites avant 1970 pour la plupart, qui ont t le lieu des meutes spectaculaires de novembre 2005, et d'autre part, ceux qui sont intgrs, voire sciemment mls des programmes du secteur priv, qui prsentent des caractristiques souvent quivalentes en terme de localisation et de qualit de construction. Inutile de prciser que l'attrait de ces deux types de programmes HLM n'est pas du tout le mme. Dans un cas, on peut supposer que l'tat de dgradation et les difficults lies la disparition de l'tat de droit dans les quartiers concerns justifient amplement la diffrence de loyer avec ceux des logements en secteur libre de mme type dans d'autres quartiers. En revanche, il est vident que les HLM ''intgrs'' dans des quartiers o a t recherche une certaine ''mixit sociale'' prsentent un rapport qualit prix sans aucune commune mesure avec ce qu'offre le secteur priv. Par consquent, obtenir ce genre de logement constitue pour l'heureux bnficiaire une chance. Pour que cette chance ne devienne pas une rente de situation indue, la loi prvoit que toute personne dpassant de 40% le plafond de ressources admissibles pour rentrer en HLM paie un surloyer rapprochant le cot de son logement de celui observ dans le secteur priv. Un tel rglement engendre invitablement son effet pervers. Si les plafonds de ressources ncessaires pour entrer en logement HLM sont gnralement infrieurs ou quivalents aux revenus mdians des mnages, il existe une frange ''intermdiaire'' de revenus comprise entre 1 et 1,4 fois le plafond de ressources rglementaire dans laquelle les mnages ne peuvent (en thorie) accder un logement HLM, et donc ne peuvent esprer retrouver un logement HLM s'ils quittent le leur, mais continuent de bnficier de l'avantage essentiel que leur confre leur loyer infrieur de moiti, voire plus, ce qu'il serait dans le secteur priv. Rapport qualit prix imbattable, et quasi impossibilit de retrouver un tel privilge ailleurs: une telle combinaison incite fortement s'incruster cote que cote dans un bon logement social. De nombreux tmoignages publis par la presse confirment l'existence de ce phnomne20. Les chiffres officiels confirment ils cette tendance conservatrice et ces tmoignages de professionnels du logement social ? Oui ! La mobilit des mnages dans le parc locatif priv est de l'ordre de 22% par an (2002), alors que la mobilit au sein du parc HLM oscille entre 10,5 et 12,5% depuis 15 ans, les chiffres les plus bas se rencontrant lors des priodes conomiquement les moins porteuses21. Selon Georges Mesmin, ce taux de mobilit tait encore plus faible Paris du fait du diffrentiel trs lev entre logement public et priv, puisqu'il a oscill entre 6 et 9% pendant les annes 80. Rien ne permet de croire que cela ait volu aujourd'hui: Jean Yves Mano, adjoint au logement la mairie de Paris, dclarait dans les colonnes du ''moniteur'' de novembre 2005 que le taux de rotation dans les HLM parisiens intra muros tait tomb ... 4%.
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Exemple: l'express, 12 juillet 2004, les nouveaux exclus - Le phnomne n'est pas nouveau et a t abondamment dcrit par Georges Mesmin, dput de Paris, dans un ouvrage paru en 1992, Urbanisme et logement, analyse d'une crise le logement social , Amzallag-Taffin, 2003.
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Et encore ces chiffres ne constituent-t-ils que des moyennes. En l'absence de statistiques permettant de distinguer les bons programmes HLM des autres politiquement trop incorrect, sans doute -, et de donnes corrlant la mobilit des mnages leurs revenus, il est impossible de pousser plus avant les conclusions. Toutefois, des tmoignages recueillis lors de cette tude confirment que les locataires les plus soucieux de conserver leur logement sont d'une part ceux qui sont dans les situations financires les plus critiques, mme s'ils habitent en cit difficile, mais aussi les mnages relativement aiss qui habitent dans de bons logements sociaux intgrs dans des quartiers mixtes , qui pourraient partir dans le parc priv mais qui ne sont pas prts multiplier par deux leur effort financier pour se loger dans des conditions juste similaires. Le rsultat est qu'une part non ngligeable du parc HLM bnficie des gens qui n'en n'ont pas la ncessit, alors que les demandes en souffrance voient leur dure de satisfaction s'allonger. La gestion de la file d'attente : confrontation entre des intrts particuliers au dtriment de la mission sociale des organismes HLM. Selon que l'on considre les revenus ncessaires pour pouvoir entrer dans un logement aid, ou le revenu plafond maximal pour pouvoir s'y maintenir sans pnalit financire, ce sont entre 6 et 9 millions de mnages22 non propritaires de leur rsidence principale qui ont vocation pouvoir occuper un logement HLM, alors qu'il y a 4,3 millions de logements disponibles. Lorsqu'un tel phnomne se produit sur un march libre, les prix des biens en pnurie tendent monter, ce qui incite de nouveaux entrants fournir le service demand sur le march, et rquilibrer les prix tout en effaant la pnurie. Mais les loyers des HLM ne peuvent monter, car ils sont rglements. En consquence, le prix artificiellement bas de l'offre ne peut que gnrer une demande excdentaire, d'o maintien de la pnurie. Dans ces conditions, comment cette file d'attente peut-elle tre gre par les commissions d'attribution d'HLM, et quels effets pervers sont observs ? Il convient ici d'tudier plus prcisment les comportements des diffrentes parties prenantes. En thorie, seuls les mnages les plus modestes devraient occuper des logements aids. Toutefois, nous avons vu que lorsqu'un mnage modeste entrait dans un HLM puis voyait son revenu augmenter, il continuait cote que cote occuper son logement si celui ci tait correctement situ. Les mnages demandeurs ont donc intrt utiliser tous les moyens en leur possession pour placer leur dossier en tte de pile , tant en minorant leur revenu imposable dclar qu'en utilisant leurs connaissances au sein des commissions d'attribution pour esprer dcrocher le ssame d'un logement bonifi. Voici un petit exemple concret de manipulation opre par une personne sachant ne pas appartenir la cible normale des organismes HLM: cette personne touchait environ un tiers de sa rmunration sous forme de primes verses au titre de l'anne prcdente.
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Calculs de l'auteur partir des informations publies par l'INSEE sur son site.
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Cette personne ayant le choix de dclarer ses primes au titre de l'anne de perception ou celui de l'anne de rattachement, elle choisissait de cumuler deux annes de primes sur une seule dclaration, de faon ce que l'anne suivante, elle puisse faire tat d'un revenu dclar infrieur son revenu rel, et, de par son quotient familial, se retrouver nettement en dessous du plafond d'admission dans les logements HLM. Ainsi, cette personne pouvait en toute lgalit passer le premier obstacle qui la sparait d'un logement aid. Ce genre de manipulation pour faire correspondre les revenus des personnes aux plafonds d'admission dans les logements HLM n'est pas marginale, mais il n'existe naturellement aucune statistique permettant de quantifier le phnomne. Tricher sur ses revenus n'est qu'une des mthodes pour amliorer la prise en compte de son dossier. Obtenir lappui dun lu influent au sein des commissions d'attribution peut galement aider. Dans ses rapports annuels, la MIILOS, mission interministrielle d'inspection du logement social - qui est en quelque sorte la ''cour des comptes du logement social''pointe de faon rcurrente des ''irrgularits'' dans les procdures d'attribution des logements dans environ 1/3 des organismes qu'elle contrle. Ces procdures sont en principe collgiales entre lus d'horizon divers, organismes HLM et services prfectoraux, la collgialit tant cense limiter les possibilits de dtourner les rgles. Mais les contrles de la MIILOS montrent que cet objectif n'est pas toujours atteint. Naturellement, toutes ces irrgularits ne prsument pas systmatiquement d'un manquement dontologique. Elles rsultent parfois de simples erreurs humaines. Toutefois, la rvlation rgulire de scandales entourant l'attribution de logements publics montre que ces pratiques, pour n'tre pas majoritaires, n'en sont pas moins assez courantes. La sociologue Sylvie Tissot, membre du Groupement dtude et de lutte contre les discriminations a rendu en mai 2001 un rapport sur les discriminations l'entre dans le logement social23. Dans une interview l'Humanit, journal peu suspect d'antipathie l'gard de la politique du logement social, elle dclarait24: Le processus dattribution du logement social est complexe et opaque. Il est gr par le maire, loffice HLM et le prfet, avec au final, lexclusion de ceux qui devraient tre les premiers bnficiaires de ces logements. Au sein des communes, il y a une " prfrence locale ", pour des raisons dimages et de clientlisme. Ct offices dHLM, au nom de la rentabilit, on fait la chasse aux mauvais payeurs. Quant aux prfets, ils ont peu peu intgr les critres des deux autres acteurs. Do cette slection lentre. Il convient de revenir sur chacun des points voqus par ce court paragraphe. Les Organismes HLM ont intrt accepter un pourcentage lev de bons dossiers
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www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/014000437/ L'humanit, 28 mai 2001

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Nous avons vu que la ressource d'exploitation des organismes HLM tait compose 98% des loyers encaisss. Les subventions qu'ils touchent ne concernent que l'investissement. Par consquent, les offices HLM ont une obligation de faire la chasse aux mauvais payeurs, comme le dit Mme Tissot. Mais mieux vaut prvenir que gurir. Les organismes HLM, mme lorsqu'ils tentent avec honntet de faire face leur mission sociale, savent qu'ils doivent maintenir parmi leurs locataires un pourcentage lev de bons payeurs et sont donc obligs d'tablir un profilage plus ou moins formel des dossiers qui leur parviennent. Ainsi, des dossiers prsentant un bon potentiel de stabilit financire, voire de progression dans l'chelle des revenus, pourront tre accepts mme si des dossiers de personnes moins favorises s'accumulent dans la liste des demandes en souffrance. Et pour que ces locataires indispensables la sant financire des organismes HLM soient incits rester dans les logements que les offices leurs proposent, il vaut mieux leur attribuer un bon HLM, construit dans le cadre d'une opration bien intgre un quartier existant. Ces choix sont renforcs par la ncessit, pour les aspirants locataires, de trouver des moyens de faire grimper leur dossier vers le sommet de la pile des demandes, et par l mme, de se faire favorablement connatre auprs des lus qui sigent dans les instances dirigeantes ou les commissions d'attribution des HLM. Et selon vous, qui est mieux plac pour jouer ce jeu : les immigrs pauvres, ou bien les populations locales disposant d'un niveau d'ducation correct, si possible bien connectes au monde politique par le biais d'activits associatives ? Pire mme, pour anticiper sur d'ventuels prjugs de type ethnique prts par dfaut aux populations locales, certains offices vont faire en sorte de limiter l'accs ces bons logements des familles issues de l'immigration, afin d'viter que le voisinage ne soit source d'insatisfaction pour les locataires stables. Ces pratiques , qui taient largement subodores, ont t confirmes par les rvlations rcentes sur le Profilage ethnique des demandeurs d'HLM opres par l'OPAC de Saint-Etienne et rvles par un contrle de la MIILOS25. Mme si ce profilage n'est pas ncessairement aussi marqu dans tous les organismes, le rapport Tissot confirme l'existence de cette pratique, ne la mettant pas sur le compte d'un racisme dlibr, marginal, mais sur la sociologie propre au fonctionnement interne du mouvement HLM: Loin de se rduire aux seules discriminations intentionnelles, sans doute marginales ou limites quelques organismes ou mairies et certains sites, les traitements ingalitaires sont principalement le fruit dun systme local auquel participe une multitude dinstitutions installes dans des routines gestionnaires et pas toujours conscientes des effets produits par la culture de la norme implicite. Qu'en termes lgants ces choses l sont dites... Le rapport va plus loin en affirmant clairement que les populations immigres sont devenues des populations risque pour les organismes HLM: A ct dautres groupes (familles monoparentales, Rmistes, travailleurs
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Le nouvel observateur, 22 fvrier 2006, SOS Racisme se base sur un rapport de la Mission interministrielle d'inspection du logement social (MIILOS) tabli en 2005, reprochant l'OPAC de Saint-Etienne d'utiliser une "grille de peuplement" pour chaque immeuble
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prcaires...), limage de limmigr des annes 70, bon locataire car bon travailleur payant rgulirement son loyer, sest mue en une catgorie redoute car synonyme de dvalorisation du parc immobilier et de fuite des bons candidats. Ces reprsentations ont fini par guider les pratiques des agents qui distinguent entre les bons et les mauvais groupes au mpris des critres formels dattribution des logements. Le rsultat concret de ces incitations la sgrgation est une accumulation de populations immigres plus largement touches par le chmage que les autres dans les cits HLM concentrationnaires des annes 50 et 60, accumulation dont les consquences sociologiquement dsastreuses, que nous ne dtaillerons pas, sont apparues clairement lors des meutes de novembre 2005. En contrepartie, une classe de locataires ultra-privilgis se dveloppe dans les quartiers o les programmes HLM ont t mls au parc priv. Pour justifier cet tat de fait dont le caractre de justice sociale chappera tout observateur de bon sens, le concept de mixit sociale des quartiers a t invent. Ce concept technocratique est une justification commode pour la fourniture d'une rente de situation des catgories sociales lectoralement recherches par les lus, et indispensables l'quilibre financier des organismes HLM. Le surloyer, un mcanisme en pratique peu oprant En thorie, l'application d'un surloyer est cense contraindre les mnages trop riches quitter leur logement HLM de luxe . Or, la MIILOS, encore elle, constate que dans certains offices, l'application de ces surloyers ne va pas de soi, et doit souvent tre arrache l'issue de contrles. De surcrot, lorsqu'un office HLM lance une enqute auprs de ses locataires pour connatre leurs ressources, il n'est pas rare que ceux qui savent que leur revenu se situe au dessus des 140% fatidiques du plafond de ressources fassent les morts pour payer le surloyer forfaitaire de... 18%, lorsque la diffrence entre leur loyer social et un loyer priv excde 80, voire 140%... Roger Quilliot, prsident de l'union nationale des fdrations d'HLM de 1985 1991, ancien ministre du logement du gouvernement Mauroy, avait, la fin des annes 80, choqu l'opinion en dclarant au journal tlvis que les offices HLM freinaient sciemment l'application des surloyers pour conserver les locataires, et qu'un durcissement des lois en ce domaine condamnerait les organismes de logement social faire un appel massif des subventions d'exploitation payes par le contribuable, ce qui est inenvisageable au vu de l'tat des finances publiques, ou, pire encore, les mnerait la faillite. Cette dernire hypothse est insupportable aux yeux de la classe politique franaise. Les locataires aiss du parc social suprieur peuvent dormir tranquilles. Logement social et clientlisme Face une telle avalanche de critiques, parfaitement connues de tous les dcideurs
politiques, on pourrait imaginer qu'une partie importante du personnel politique franais milite pour une refonte complte des modalits de l'aide au logement des plus dmunis. Or, force est de constater qu' part quelques personnalits atypiques comme Georges Mesmin, ou comme Raymond Barre, dont un rapport de 1975 fut l'origine de la cration de l'APL, personne n'ose remettre en cause le modle HLM comme outil essentiel de la politique du logement en France. Au contraire, droite et gauche convergent sur ce sujet, en annonant rgulirement une relance des programmes de construction sociale26, mme s'il savent cette relance irraliste - 40.000 euros d'aides par logement. La droite ne remet pas en cause l'obligation cre par la loi SRU, labore par un ministre du logement communiste, Jean Claude Gayssot, de possder 20% de logements sociaux sur le territoires des grandes agglomrations. 20% de pauvres par dcret, tel semble tre l'horizon de notre classe politique unanime. Quelle ambition ! Pour comprendre cet attachement au logement social, il faut hlas en arriver faire le procs d'intention de certaines lites politiques l'aide des thories du choix public labores et popularises par James Buchanan, prix Nobel d'conomie 1986. Celui ci a montr que lorsqu'une entit publique tait suppose travailler pour l'intrt gnral, celui ci tant dfini de faon arbitraire, alors cette entit tendait ne s'atteler sa mission qu'aprs s'tre assure pour elle mme de confortables avantages, et que les groupes de pression gravitant autour de cette entit avaient un intrt conomique fort dtourner la notion d'intrt gnral leur profit, pour bnficier des largesses dispenses par l'organisme public en question. Dans le domaine du logement social, les dvoiements de l'action publique ont t monnaie courante. Des OPAC bien opaques ? En commenant par quelques peccadilles, signalons que la MIILOS pingle dans son rapport 2001, toujours dans un langage technocratique chti, des ''comptabilits lacunaires'' dans environ 1/3 des organismes contrls, des avantages extra lgaux accords aux dirigeants sous forme de note de frais injustifies, d'avantages en nature non prvus par les textes, de voyages d'tude dont le caractre studieux n'apparat gure vident, de cumuls de rmunrations non rglementaires, etc... Les chiffres officiels montrent que les frais de gestion des offices HLM reprsentent 19% des loyers encaisss, l ou une agence prive de gestion locative srieuse demandera 5 6% un bailleur priv pour le dcharger de tout souci de gestion, assurance pour loyers impays comprise. Certes, les loyers du priv tant environ 2 fois plus levs, l'cart de performance ne se situe qu'entre 7 et 9%. Mais tous ces chiffres en disent long sur la qualit plus que mdiocre de la gestion -publique- des organismes HLM. Naturellement, ces frais de gestion n'incluent pas les cots des bureaucraties nationales (ministres, ANRU, etc...) et locales charges de co-piloter les organismes de logement
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Le plan prsent par le ministre des affaires sociales Jean Louis Borloo fin 2005 annonce 100 000 logements sociaux annuels dans les 5 annes venir, contre 35 40 000 les annes prcdentes.
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social. Tout ceci n'est que petite bire ct des affaires de corruption qui ont maill la presse scandales depuis 1985. L'affaire des logements du domaine priv de la ville de Paris, attribus par l'ancienne municipalit (1976-2001) des amis proches (pratique semble-t-il perptue par la majorit municipale de gauche issue du scrutin de 2001 malgr ses prtentions thiques27), qui aurait d coter sa carrire politique Alain Jupp, fait figure d'anecdote ct de l'affaire des marchs publics de construction (qui concernait entre autres les marchs de construction d'HLM, mais pas uniquement) en Ile de France, rvle dans les annes 90 et mise en jugement fin 2006: l'enqute a rvl qu'un pacte de rpartition des pots de vin pays par les entreprises attributaires permettait d'arroser toutes les formations politiques, du RPR au PCF en passant par l'UDF et le PS. Les dbats du procs Schuller28, ancien directeur de l'office HLM des Hauts de Seine, conseiller gnral de ce dpartement, sont vocateurs des dtournement de bien public oprs par certains politiciens peu scrupuleux. Selon les rquisitions du procureur, l'audience a montr que M. Schuller se servait de l'office HLM, sur lequel il disposait des pleins pouvoirs , non seulement pour financer un train de vie tout fait fastueux, une campagne lectorale coteuse en vue de s'emparer de la mairie de Clichy, mais aussi pour promettre logements et emplois des lecteurs et relais d'opinion intressants. Naturellement, il est hors de question de prtendre que ces pratiques sont gnrales, mais rgulirement la presse se fait l'cho d'irrgularits, voire de pratiques douteuses, dans le milieu HLM. Ainsi, entre autres exemples, l'Humanit du 10 octobre 2003 expose certaines pratiques discutables l'OPAM de Nice. Le Cri du Contribuable de septembre 2005 voque dans un entrefilet des turpitudes survenues l'OPAC de Lyon... Et ce ne sont l que quelques exemples qu'une simple recherche sur internet permet de trouver rapidement. Cette rptition ad nauseam d'affaires troubles autour du mouvement HLM montrent que l'argent du logement social, dfaut de bnficier en majorit ceux qui en auraient le plus besoin, n'est pas perdu pour tout le monde. L'impact politique des HLM : des banlieues rouges la loi SRU Si les HLM sont aussi populaires auprs d'une partie de la classe politique, ce n'est pas uniquement parce qu'ils reprsentent pour les moins honntes d'entre eux un espoir de gain facile. C'est aussi parce que, comme l'affaire Schuller l'a montr, ils constituent un moyen d'achat de votes susceptibles de faire basculer une lection. Revenons un instant la thorie du choix public de Buchanan. Sachant qu'une lection se gagne gnralement la marge grce aux voix d'un lectorat indcis que l'on dsigne comme flottant , Buchanan a montr que, pour se faire lire, les politiciens ont intrt mettre en place des mesures dont les cots sont rpartis sur le plus grand nombre (financement public sur budget national) et les bnfices rpartis sur une
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Valeurs actuelles, 15 juillet 2005 Relats par libration dans son dition du 16 juillet 2005
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frange troite de l'lectorat dont la sduction sera primordiale en vue du prochain scrutin. Lors de la mise en place, la fin des annes 50 puis 60, des grands programmes concentrationnaires de logements sociaux, dans les banlieues de Paris, la gauche ne s'opposa nullement cette action, mme lorsque Charles De Gaulle en fut le promoteur, sauf pour en critiquer l'insuffisance dans le cadre du jeu de rles que droite et gauche affectionnent depuis si longtemps. Il faut dire que cette politique a permis la gauche, et notamment au PCF, de s'assurer des majorits confortables d'lecteurs dans la fameuse ceinture rouge (Bobigny, Crteil, Aulnay, Trappes, Montreuil, entre autres...) , alors que la droite pouvait prserver la tranquillit de ses lecteurs de la bourgeoisie moyenne et haute, et par l mme ses fiefs lectoraux, en concentrant les classes ouvrires et moyennes infrieures hors de ses bastions. Aujourd'hui encore, alors que son influence lectorale gnrale sur le territoire est devenue ngligeable, le PCF russit conserver une vingtaine de dputs, presque tous lus dans des banlieues dites difficiles, car ses rares lecteurs y sont fortement concentrs. Toutefois, le raisonnement qui donnait automatiquement aux communes de gauche les voix des classes modestes des banlieues sont en train de faire long feu. La participation plus faible la vie politique, l'exaspration vis vis des questions d'inscurit poussent une part croissante des lecteurs de ces partis vers les extrmes. La gauche dite de gouvernement doit imprativement trouver des stratgies de rechange pour enrayer un dclin que les changements structurels de la socit rendraient autrement inluctable. Voil pourquoi M. Jean Claude Gayssot, ministre communiste d'un gouvernement majorit socialiste, a fait voter en dcembre 2000 une loi dite loi SRU (solidarit et renouvellement urbain), qui impose aux communes de plus de 3500 habitants dans des agglomrations de plus de 50000 habitants la prsence de 20% de logements sociaux dans leur parc locatif. Ce seuil de 20%, totalement arbitraire, procde d'une logique purement dmagogique. Tout d'abord, reconnatre implicitement que dans un pays comme la France, 20% des foyers devraient avoir besoin d'une aide pour se loger est tmoigner d'une confiance bien faible de ce pays crer par lui mme les richesses dont ses habitants ont besoin. Mais surtout, il est rvlateur de l'incurie conomique de certains dcideurs. Tout d'abord, les services de proximit qui s'installent dans les communes trs bourgeoises s'adaptent leur clientle: importer de force des populations pauvres dans ces communes ne permettra pas ces dernires d'accder facilement des services adapts leur budget, au moins dans un premier temps. Ajoutons que les communes pauvres en logement sociaux sont souvent des communes o le foncier est cher soit parce qu'il est rare, soit parce que la commune a su, au cours des temps, se spcialiser dans l'accueil de familles aises. Imposer ces communes 20% de logements sociaux revient augmenter considrablement la subvention permettant de financer ces logements afin que leur loyer puisse rester sous les plafonds lgaux imposs aux HLM. Voil qui ne peut qu'accrotre la charge pesant sur le contribuable.
De surcrot, ces programmes publics, en augmentant la demande foncire sur des communes onreuses, renchrissent encore le cot d'habitation pour les classes moyennes dont nous avons vu qu'elles pouvaient de moins en moins accder soit au logement social, soit au parc priv. La loi SRU, en prtendant se focaliser sur les 20% de familles les plus modestes, agit de fait comme un instrument d'exclusion des classes moyennes-basses des quartiers de standing moyen et suprieur. Il n'est pas certain que cette consquence prvisible de la loi SRU afflige outre mesure la gauche. En effet, il est vraisemblable que cette dernire espre que dans les territoires o les scores politiques sont serrs, un afflux supplmentaire de familles modestes et assistes permettra de faire basculer gauche ou de raffermir des majorits de gauche au sein des communes concernes. Qu'une partie de la droite politique franaise soutienne la loi SRU aujourd'hui paratra plus surprenant au premier abord, mais se comprendra aisment si lon songe au calcul expos par Buchanan: certains politiciens esprent ainsi faire financer par des contribuables dilus un cadeau dont ils pourront se prvaloir auprs d'une frange fluctuante de leur lectorat. A ce stade, nous pouvons affirmer que si l'cosystme du logement social n'assure pas correctement sa mission sociale, c'est parce qu'aucune des parties prenantes de cet cosystme n'y a intrt l'exception des familles pauvres, qui comptent peu lectoralement, puisqu'elles tendent dserter les urnes, voire n'y ont pas accs en raison de leur nationalit. Autres effets pervers de la politique du logement social Tous ces arguments justifieraient eux seuls une condamnation sans rserve du systme franais de prise en compte du logement des moins aiss par le secteur public. Mais nous n'en avons pas fini avec l'nonc des effets pervers de ces politiques. Les dfenseurs du logement social mettent les checs ci dessus noncs sur le compte de l'insuffisance rcente des programmes neufs. Si le logement social ne marche pas, c'est parce que nous n'en faisons pas assez . Il suffirait d'augmenter le parc social pour rsorber les files d'attente, de renforcer les contrles de l'tat pour viter certains abus, et le tour serait jou. Vain espoir. Tant qu'une offre infrieure au prix de march existera, la demande potentielle lui sera suprieure, ce qui engendrera des files d'attente, dont nous avons dtaill les consquences nfastes. Le seul moyen collectiviste de supprimer la distorsion de prix avec l'offre prive serait videmment... de supprimer l'offre prive, c'est dire de socialiser intgralement l'offre de logement en France: nous osons esprer qu'aucun homme politique n'y pense srieusement. Un tel systme, pratiqu par tous les pays de l'ex-pacte de Varsovie, a conduit non seulement une pnurie constante de logements contraignant plus de 15% des familles partager un logement avec d'autres, sans compter que les passe-droits et bakchichs en vue d'obtenir les meilleurs logements (ceux lgus par l'poque des Tsars, en gnral...) taient lgion. Mme une cit HLM des plus dcrpites de la banlieue de Paris aurait paru luxueuse compare aux grandes barres d'immeubles dcatis qui entourent toutes les agglomrations de l'ex URSS. En effet, les logements et les parties communes,
appartenant l'tat, en fait personne, n'taient absolument pas entretenus, quand ils ne faisaient pas l'objet de dgradations volontaires, symptmes du rejet du systme par ses assujettis. Le mme mal touche, un degr moindre, le parc HLM sensible en France, o l'entretien des parties communes, et souvent des logements, fait honte une nation civilise. Vitres et boites aux lettres casses, odeurs d'urine et de crasse, caves ventres, ascenseurs dangereux... La liste des dgradations du parc social dont la presse se fait rgulirement cho depuis plus de 20 ans est impressionnante, sans que rien ne semble voluer dans le bon sens. Ajoutons que les cits o les logements sociaux furent concentrs dans les annes 50 et 60 n'ont jamais rellement pu recevoir les quipements publics dont elles auraient eu besoin pour occuper cette population, puisque les budgets pour ces quipements taient insuffisants. Prenons l'exemple de Vaulx en Velin: 40.000 habitants dont plus de 60% en logement social, une proportion de jeunes trs suprieure la moyenne nationale, et, jusqu' une poque rcente (fin des annes 90), AUCUN lyce d'enseignement gnral, AUCUNE piscine publique, mais une cole d'ingnieurs, tout de mme ! Qui a parl d'adquation aux besoins ? Mais les partisans d'une extension de la politique du logement social ont d'autres arguments exposer. Par exemple, il est souvent affirm que la construction de logement sociaux serait conomique et amliorerait le nombre de logements construits ressource gale. Cette assertion est battue en brche par plusieurs rapports officiels. Ainsi, selon le rapport Figeat de 1987 (commissariat gnral au plan), les cots initiaux plus faibles des logements sociaux ont t largement compenss par les surcots lis leur entretien en raison d'une qualit de construction dficiente, et par des cots de destruction considrables pour les barres les plus vtustes. De surcrot, les marchs initiaux ont souvent t grevs d'avenants consquents (soit par mauvaise planification des chantiers, mais aussi, hlas, lorsque certains marchs ont donn lieu des contreparties occultes...) qui ont rendu leur bilan financier moins flatteur. Un frein la crativit et au dynamisme du secteur du logement Ajoutons que la construction sociale, avec ses contraintes de cots fortes et son absence d'incitation plaire de vrais acheteurs dpensant leur argent, a pouss les architectes a multiplier la mme architecture rptitive base de tours et de barres, de moins de 5 tages pour les ensembles horizontaux munis de seuls escaliers, et le plus haut possible pour les autres, car il fallait bien rentabiliser les ascenseurs . Cette tendance a t inverse la fin des annes 80, lorsqu'il a fallu mieux intgrer les programmes HLM aux quartiers rsidentiels existants. Les cots de construction se sont alors rapprochs du secteur priv. De nombreux professionnels du btiment croient de bonne foi que le financement du
logement social soutient leur activit. Mais c'est raisonner courte vue. Comme l'a montr fort bien Frdric Bastiat, ce que l'on voit, les HLM, ne compense pas ce que l'on ne voit pas, savoir tous les investissements privs qui auraient pu tre financs par l'argent pris au contribuable pour financer le logement social. Les USA et le Canada ont une longue tradition de construction prive bas cot qui n'existe pas en France. Depuis que la Sude a entam une dstatisation de son secteur du logement social, des entreprises prives telles que le groupe IKEA ont mis leur capacit d'innovation contribution pour crer de nouvelles formes d'habitat pour personnes modestes au rapport qualit prix imbattable29. Ces nouveaux modes de construction commencent tout juste faire leur apparition en France. Que de temps perdu ! Dans un march libre, comme celui de l'automobile, il existe une trs grande varit d'offres adaptes une large clientle. Le prix d'un produit est grosso modo fonction de ses qualits intrinsques, et de son image de marque. Pour les plus ncessiteux, le march de l'occasion permet d'accder avec quelques temps de retard aux articles qui avaient la faveur des classes moyennes quelques annes auparavant. Celles ci peuvent trs rapidement jouir un prix trs abordable d'innovations qui taient rserves aux classes aises, voire trs riches, peine dix ou vingt annes plus tt, et les cycles d'adoption des innovations dans les gammes infrieures ne fait que s'acclrer. Qui se souvient de l'poque o seules les voitures de grand luxe disposaient de l'ABS, des airbags, de l'air conditionn ? C'tait encore le cas la fin des annes 80. Et le rythme d'adoption d'innovations telles que les anti-sortie de route ESP ou le GPS a t encore plus impressionnant. Il n'y a pas de raison que le march du logement chappe cette logique, et c'est d'ailleurs ce qui se passe dans les tats amricains et les provinces canadiennes o les rglementations tatiques sont les moins contraignantes: les logements connaissent un rythme de renouvellement bien plus important que chez nous, et la crativit des architectes y est mieux stimule. Ce mode de fonctionnement du march permet aux professionnels de la construction de jouir d'un march beaucoup plus porteur, et ce de faon prenne. Nous aurons l'occasion d'y revenir. Un march du logement compartiment En France, la rglementation du march du logement social par l'tat a conduit crer un march segment artificiellement en tranches de prix variant du simple au triple pour des produits quasi identiques. Les effets de cette segmentation artificielle du march sont dvastateurs dans les grandes agglomrations. En effet, nous avons vu qu'un postulant la location pouvait voir son loyer varier du simple au double, et plus Paris, pour des logements de qualit identique. Il en rsulte, comme nous l'avons vu, que ceux qui peuvent accder un logement bonifi tentent de s'y incruster. Cette tendance produit les effets secondaires suivants:
Tout d'abord, les personnes loges en HLM correct, dont le lieu de travail s'loigne de leur rsidence, hsitent changer d'appartement. Elles savent qu'elles ont d affronter un parcours du combattant pour obtenir leur
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Le groupe IKEA a cr une filiale, Boklok, qui, aprs avoir investi les marchs scandinaves, part l'assaut de l'angleterre. www.boklok.com
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logement, et qu'une nouvelle recherche dans le secteur protg ne leur sera pas forcment favorable. Quant habiter le secteur priv et ses loyers doubles, elles n'y ont pas intrt. Il en rsulte un manque de flexibilit des lieux de rsidences par rapport aux lieux de travail. En corollaire, l'change de logements, rpandu dans d'autres nations tant en location qu'en proprit, est pratiquement inexistant chez nous, et les contraintes fiscales sur les transactions sur le logement n'expliquent pas tout. Le bilan environnemental et social de cette rigidit, en terme de temps de transport, de kilomtres parcourus et de carburants consomms, et de rduction des temps familiaux, est difficile chiffrer, mais il est probable que l'augmentation des temps de transport observs dans les grandes agglomrations rsulte au moins en partie de ce phnomne.
D'autre part, le maintien en place de noyaux familiaux dans un logement prvu pour trois cinq personnes lorsque les enfants ont quitt le domicile familial constitue un gaspillage d'espace subventionn par le contribuable. Dans une socit o les loyers seraient libres et le march du logement fluide, les occupants seraient incits rduire leur cot de logement en adaptant leur espace leur situation, d'o une meilleure allocation des ressources disponibles. Enfin, en sparant les clientles du march libre et du march social, et en retirant du march priv une part intressante de la clientle de classe moyenne, le secteur social pousse les acteurs privs privilgier les oprations en faveur des classes suprieures. Or les offres sociales ne sont pas ouvertes aux classes moyennes et l'envol des prix du secteur libre leur en barre l'accs. Il y a donc progressivement un appauvrissement de l'offre disponible pour les classes moyennes et cette offre tend voir ses prix rejoindre ceux de la gamme haute du secteur libre ! Et voil pourquoi non seulement les classes moyennes ne peuvent plus se loger Neuilly, mais trouvent difficilement logement leur mesure Montreuil ou dans les arrondissements nagure populaires de l'est de la capitale.
Ce dernier point mrite d'tre approfondi. Naturellement, il serait stupide d'expliquer par ce seul effet de sparation des marchs la flambe rcente des prix du secteur libre, ce qui fera l'objet des chapitres suivants: les restrictions la libert contractuelle des bailleurs et la rarfaction du foncier constructible y contribuent certainement davantage. Mais en crmant la clientle par le bas et en rduisant la concurrence sur une partie du parc locatif au lieu de l'augmenter sur sa totalit, la sgrgation entre les deux marchs contribue augmenter les prix de l'ensemble du secteur libre au dtriment de l'offre intermdiaire. Le logement social intermdiaire Afin de combler le vide entre l'offre sociale et l'offre prive rendue de plus en plus onreuse, le lgislateur a prvu qu'un certain nombres d'oprations sociales portent sur des logements loyer intermdiaire , accessibles aux classes moyennes. Afin d'attirer de bons dossiers, ces logements, moins aids que les logements sociaux l'investissement, sont gnralement bien construits et situs dans des quartiers
agrables. Inutile de s'tendre sur ce chapitre: l'offre concerne est reste ngligeable et reproduit les mmes problmes, une chelle diffrente, que celle des HLM sociaux: prix artificiellement bas, entranant une demande suprieure l'offre, une gestion arbitraire des files d'attente, et au final des locataires vie dans des logements constituant une rente de situation. Le cot conomique des HLM Nous avons dj voqu le cot annuel direct de la construction HLM, soit 1,7 Mds aux producteurs, ainsi que l'APL (6Mds) qui constitue une aide dguise aux organismes HLM, puisque affecte uniquement aux locataires du parc social. Une partie non ngligeable de ces aides est constitue de prts bonifis. Ces prts sont financs par un capital qui est fourni par des fonds d'pargne rglements, dont le livret A est le plus connu. L'ensemble de l'pargne destine au logement social reprsentait 199 Mds en 2001, rpartis comme suit30: Livret A Livret d'Epargne Populaire Epargne Logement (CEL, ...) Livret Bleu Codevi Divers TOTAL 199
Encours centralis des fonds d'pargne, En Milliards d'euros
108,7 42,2 25,2 13,8 7,00 2,1
Naturellement, l'ensemble de cette pargne n'est pas investie en prts au logement social. En effet, prter des organismes HLM de l'argent sur 40 ou 50 ans des taux trs bas n'est pas sans risque, et une partie non ngligeable de l'pargne collecte sert couvrir ce risque. Sur une anne donne, la capacit de financement brute dcoulant de ces disponibilits en capital, est la somme du solde de la collecte de l'pargne de ces diffrents instruments et des remboursements en principal des emprunts passs. En 2001, cette somme a reprsent 19 Mds. L'tat opre sur cette ressource un prlvement annuel de 3Mds, et les organismes collecteurs (caisse d'pargne, banques...) 3,2Mds. La capacit de financement nette de l'pargne collecte tait donc de 13Mds en 2001, mais du fait des obligations de couverture lis la nature des prts consentis, les prts bonifis au logement social n'ont constitu que 4,3Mds, le reste tant constitu d' autres crdits et d'actifs
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le logement social , Amzallag-Taffin, 2003

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financiers31. Le dispositif cens financer le logement social ne permet donc de consacrer cette mission qu' environ un quart des capitaux disponibles. Certes, les autres placements oprs par la caisse des dpts ne sont pas perdus pour l'conomie. Mais l'inefficacit du systme en considration de sa mission initiale reste confondante. Prs de 200 milliards d'euros de capital sont consacrs au financement d'un dispositif dont les failles (faillites ? ) sont innombrables et avec une efficacit financire dplorable. Les pargnants acceptent de confier leurs fonds ces pargnes du fait de la scurit du rendement ( taux trs faible) qui leur est garanti, et de la dfiscalisation des intrts concerns. Sachant que seul environ un quart de cette pargne sera effectivement consacr au financement du logement social, que le reste est plac de faon plus rmunratrice pour les organismes collecteurs sans que les pargnants ne voient la couleur de ces rmunrations supplmentaires, et sachant quelles commissions se versent les organismes de collecte, ainsi qu'un tat toujours plus gourmand de recettes de poche , on peut se demander si le dispositif de collecte de l'pargne populaire pour le logement social n'a pas t dtourn en grande partie de sa mission initiale au profit d'intrts autres que ceux des pargnants ou des familles loger. Si ces fonds rglements n'existaient pas, nul doute qu'une partie de cette pargne s'orienterait vers des placements plus rmunrateurs et destins des agents conomiques plus efficaces. Dans la panoplie du financement du logement social figure galement le 1% logement , en fait 0,95% prlevs sur la masse salariale des entreprises de plus de 10 salaris au profits d'organismes collecteurs agrs, qui les rinvestissent en prts aids divers, soit vers des bailleurs sociaux, soit vers des individus, en contrepartie de la rservation de logements sociaux aux salaris. Le systme est d'une grande complexit et fait surtout la part belle aux bureaucraties (FNAL, UESL, etc...) qui margent cette collecte. Les entreprises assujetties reprsentent 11 millions de salaris, pour environ 531.000 bnficiaires en 2001: bel exemple d'application des thories du choix public ! Le montant total de la collecte s'tablit environ 3,3 Mds32, dont 1,6 redistribus en aides directes, et la diffrence verse divers organismes comme l'ANRU (agence nationale de rnovation urbaine) charge de mettre en oeuvre la politique de rnovation urbaine. 3,3 Mds peuvent sembler bien modestes en regard des presque 300Mds de charges sociales prleves aux entreprises, mais ce prlvement n'ajoute rien la comptitivit du territoire national. Les HLM, capital mort de la socit Franaise ? L'conomiste pruvien Hernando de Soto a constat que l'une des grandes difficults des pays du tiers monde provenait d'un systme dficient de dfinition et de garantie de la proprit, qui interdisait de facto de transformer les actifs rels de ces pays, et notamment immobiliers, en actifs comptables, changeables bon prix, transformables
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le logement social , Amzallag-Taffin, op.cit. Calculs de l'auteur, les diffrents sites des organismes bnficiaire dlivrant une information parcellaire.
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en parts sociales de capital, ou hypothcables. Selon De Soto, ce capital mort , s'il pouvait tre rveill par une intgration dans un systme de reprsentation de la proprit efficace (par la possession de titres de proprit garantis), fournirait ces pays des ressources 1000 fois suprieures toutes les aides humanitaires qu'il serait possible de leur adresser33. Il est permis de se demander si les 4,3 millions de logements HLM locatifs ne constituent pas, d'une certaine faon, une forme de capital mort en France. Leurs propritaires actuels sont des structures dispendieuses dont l'existence mobilise un excs de capital sous employ et des structures plthoriques. Elles ne peuvent mettre en garantie ces logements pour investir dans d'autres secteurs de l'conomie, car ce n'est pas leur mtier. Une estimation trs conservatrice de 70 000 euros par logement (rsultant de la moyenne entre les logements des cits mal cotes et ceux des quartiers chics) conduit valuer 300 Mds le capital ainsi rendu improductif. Imaginons que ce capital soit transfr aux occupants actuels des logements: ceux ci pourront soit en amliorer la valeur en y effectuant des rnovations, soit le revendre pour constituer l'apport personnel d'une nouvelle acquisition, soit l'apporter en garantie d'autres investissements financs par l'emprunt. Dans tous les cas, l'impact macroconomique d'un tel transfert serait trs positif. Aides la pierre vs. aides l'individu. De tout ce qui prcde, il apparat que le dispositif d'aide la pierre, directe ou dguise via l'APL, constitue un gaspillage de ressources. Ce gaspillage provient entre autres du fait que l'aide est encapsule dans un objet, le logement, qui bnficie son occupant quelle que soit l'volution de ses revenus, et incite l'heureux locataire ne pas quitter un logement aid car l'aide ne suivra pas ncessairement l'occupant. L'aide la pierre est donc un obstacle majeur la fluidit du march du logement, fluidit qui permettrait une meilleure adaptation de l'offre l'volution des bassins d'emploi et de vie. L'aide la pierre est souvent oppose l'aide personnelle: cette dernire consiste apporter aux mnages faible revenus un complment permettant de louer un logement dcent adapt la taille de leur famille, en maintenant un taux d'effort rel acceptable par rapport leur niveau de revenu. Les avantages de l'aide l'individu sur l'aide la pierre sont nombreux:
L'aide l'individu n'est pas un obstacle la fluidit du march. En suivant la personne plutt que le logement, l'aide permet aux mnages d'envisager beaucoup plus sereinement une mobilit professionnelle, une recherche d'emploi aprs un licenciement, ou l'accroissement du nombre d'enfants. L'aide l'individu est accorde aux familles qui en ont besoin sur des seuls critres de revenu. Pas de possibilit pour une commission de notables de pistonner telle ou telle personne sur des critres dontologiquement
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Hernando de Soto, le mystre du capital , vf: flammarion, 2005.

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discutables.
L'aide l'individu peut tre dgressive en fonction des autres revenus, ce qui implique qu'elle n'est servie qu' ceux qui en ont besoin et dans la mesure ou ils en ont besoin, et sans crer d'effet de seuil. Une aide l'individu fonde uniquement sur des critres financiers n'oblige pas ses bnficiaires s'enfermer dans les cits ghettos qui dfraient la chronique. Certes, il ne faut pas tre naf, les familles pauvres ne s'installeraient pas en masse dans le XVIme arrondissement grce l'aide personnelle, mais l'objectif de mixit sociale entre classe moyenne et classes modestes serait bien mieux rempli par un mouvement libre des demandeurs de logements sur un march libre fluide que sur un march artificiellement segment par l'tat. La gestion de l'aide l'individu base uniquement sur des critres financiers mcaniques ne requiert qu'une bureaucratie minimale. Les bnficiaires peuvent utiliser cette aide aussi bien en location qu' l'achat si cette aide est bien conue.
Il ne faut pas msestimer les inconvnients des aides l'individu:
Comme tout dispositif d'aide, une part non ngligeable d'individus y ayant droit n'en bnficieront pas car ils ne sauront effectuer les dmarches pour y parvenir. Le systme doit tre conu avec la plus grande simplicit pour viter cet cueil. L'aide l'individu tend distordre le march et augmenter les loyers des logements bas de gamme, puisque le locataire sait pouvoir utiliser son aide la personne pour rduire son taux d'effort net: il sera moins enclin ngocier fermement son loyer au dernier centime. Elle est parfois disponible avec un effet retard par rapport au moment o le besoin d'aide apparat. Mais ces retards ne reprsentent pas grand chose en comparaison du dlai d'attribution des logements sociaux...
Toutefois, il nous semble que ces inconvnients sont bien peu consquents en regard des innombrables failles du systme HLM que nous avons voques. Aussi nous attacherons nous, lorsque viendront les chapitres consacrs aux solutions, proposer des rformes tendant remplacer le systme d'aides actuel par une aide financire unique aux mnages, et remettre le parc de logements sociaux dans le secteur priv. Le secteur priv ? Face cette proposition, les dfenseurs du systme franais de logement social ne manqueront pas de se rcrier. Et la question de fuser: ''Ne sont-ce pas les
dysfonctionnements rpts de l'offre prive de logement, notamment en locatif, qui ont oblig l'tat intervenir massivement dans le secteur du logement ?'' C'est oublier qu'en France, depuis 1914, le secteur priv du logement n'est pas libre. En fait, le logement a depuis cette poque le triste privilge d'tre le march le plus corset qui soit. Dans un secteur o les effets d'une politique peuvent continuer se faire sentir plusieurs dizaines d'annes aprs sa promulgation, il convient d'tudier quelle a t l'influence des dcisions passes, et pourquoi l'accumulation d'interventions tatiques pour encadrer le march priv a systmatiquement abouti des rsultats inverses de ceux qui taient attendus.
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C - Le march priv du logement : pas libre, pas efficient !

Le plus piquant est que l'tat, quand il veut corriger ses erreurs conomiques, les aggrave. Il peut se comparer une ambulance qui, appele sur les lieux d'un accident de la route, foncerait dans le tas et tuerait les derniers survivants Jean franois Revel Le contrle des loyers de 1914 nos jours C'est en 1914 qu'un blocage des loyers fut mis en place. Ce fut naturellement le dclenchement de la guerre avec l'Allemagne qui en fut le motif. Les hommes envoys au front abandonnaient travail et salaire, laissant leurs familles dans la difficult. Aussi le blocage des loyers avait il pour but d'empcher que les familles des soldats donnant leur vie la France ne soient chasses de chez elles. Il y aurait beaucoup dire sur l'erreur conomique inhrente cette dcision. Laissons l'un des meilleurs pdagogues de l'conomie, Henry Hazlitt, en rsumer l'argument de faon lapidaire34: Les contrles des loyers sont parfois imposs en tant que partie d'un dispositif gnral de contrle des prix, mais ils sont le plus souvent dcrts par une loi spciale. Souvent l'occasion est fournie par le dclenchement d'une guerre. (...) des maisons sont bel et bien dtruites par des bombes dans certaines villes, et la ncessit de disposer d'armements et d'autres provisions dtourne matriaux et travail de l'industrie du btiment. Au dpart, le contrle des loyers est impos en raison de l'argument selon lequel l'offre de logements n'est pas lastique c'est--dire qu'une pnurie de logements ne peut pas tre rgle immdiatement, quels que soient les niveaux que puissent atteindre les loyers. Par consquent, affirme-t-on, le gouvernement, en interdisant la hausse des loyers, protge les locataires contre l'extorsion et l'exploitation sans faire aucun mal aux propritaires et sans dcourager les nouvelles constructions. Cet argument est erron, mme en supposant que le contrle des loyers ne restera pas longtemps en place. Il oublie une consquence immdiate. Si les propritaires ont le droit d'augmenter leurs loyers pour tenir compte de l'inflation montaire et des vritables conditions de l'offre et de la demande, les locataires individuels chercheront faire des conomies en prenant moins de place. Ceci permettra d'autres personnes de partager les logements dont l'offre est rduite. Le mme nombre de logements abritera plus de monde, jusqu' ce que la pnurie prenne fin. Le contrle des loyers, au contraire, encourage un gaspillage d'espace. Il tablit une discrimination en faveur de ceux qui occupent dj une maison ou
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L'conomie Politique en une leon , Henry Hazlitt, traduit en Franais par Herv de Quengo, http://herve.dequengo.free.fr/
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un appartement dans une ville ou une rgion donnes, et ceci aux dpens de ceux qui se retrouvent dehors. Mais dans une situation aussi exceptionnelle qu'une guerre, on peut comprendre que des dcisions conomiquement discutables soient prises, les considrations purement motionnelles prenant cette occasion une importance considrable. Plus ennuyeux est qu'aprs la guerre, par manque de courage et d'ducation conomique des hommes politiques, et parce que de trs nombreuses familles se retrouvaient orphelines d'un pre tomb au champ de bataille, ce contrle ne fut pas aboli, et une loi limitant l'augmentation des loyers fut promulgue. Les rsultats de ce contrle finalit sociale furent... socialement dsastreux. Le taux d'effort des mnages locataires avant la seconde guerre mondiale tait tomb environ 3,5% de leur revenu35. En contrepartie, le manque total d'attrait de l'investissement immobilier a maintenu la construction de nouveaux logements des niveaux historiquement bas: 1.800.000 logements furent construits en France entre les deux guerres (moins de 100.000 par an !), dont 175.000 Habitations Bon March (HBM) et 300.000 logements difis par les grandes entreprises pour leurs salaris. En comparaison, la Grande Bretagne, sans contrle de loyers, construira 3,7 millions de logements sur la mme priode et en rnovera 500.000, alors que l'Allemagne, autant touche que la France par les pertes humaines, conomiquement trangle par le trait de Versailles, victime de l'hyper-inflation de 1923 et de la mise en coupe rgle de l'conomie par les Nazis partir de 1933, en construira tout de mme 4 millions36. Pour tre exact, il convient de prciser que les politiques de restriction montaire conduites en raction la crise de 1929, et dont on ne s'aperut qu'aprs coup qu'elles constiturent des erreurs flagrantes, jourent galement un rle important dans le ralentissement de la construction. Ajoutons que du fait de cette pnurie, qui ne les obligeait pas courir aprs le locataire, et parce que le blocage des loyers ne leur en a donn ni l'incitation ni les moyens, les propritaires ont fait peu d'efforts pour amliorer leur patrimoine locatif. Il en rsulta que 72% des familles d'ouvriers franais habitaient dans des logements de moins de 3 pices en 1935, contre 56% en Italie, 52% en Allemagne, 19% en Angleterre. La seconde guerre mondiale provoquera en France des destructions plus importantes que la premire en matire de logements, du fait que les bombardements furent rpartis sur l'ensemble du territoire. A titre d'exemple, le seul bombardement du Havre de septembre 1944 a dtruit 20.000 logements. Le rsultat de cette succession de calamits tatiques (dont les guerres constituent le paroxysme...) sont difiants. Au lendemain de la guerre, le dficit de logements est estim 4 millions, dont 2 millions d'units manquantes et 2 millions ncessitant des rparations d'urgence. En outre, sur les 13,4 millions de rsidences principales
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Georges Mesmin, Urbanisme et logement, analyse d'une crise , PUF, 1992. JM Stb, le logement social en France , 1998-2002, PUF A noter que l'auteur, d'inspiration ouvertement collectiviste, ne fait pas le lien entre cette sous construction et le contrle des loyers, et impute cette situation un engagement insuffisant de l'tat...
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recenses, seules 1,2 millions moins de 10% ! - bnficient de la totalit des lments du confort moderne de l'poque: Eau courante, WC, lectricit, douche, chauffage37. L'conomiste sudois Assar Lindbeck, qui fut prsident du comit Nobel d'conomie, a dclar qu'aprs les bombes incendiaires, le contrle des loyers tait le plus sr moyen de raser une ville. Au vu des chiffres ci dessus, l'exagration de la formule parat minime. Cette citation lui fut inspire par l'tude du march du logement de Stockholm aprs la guerre, o il constata que la capitale sudoise, pargne par le conflit, souffrait des mmes symptmes de pnurie que Londres meurtrie par les bombardements38. Ajoutons que le secteur de la construction franaise est rest particulirement archaque entre les deux guerres: pas de cration de gants industriels, pas de rationalisation de l'offre, dont l'essentiel est assure par des artisans aux moyens faibles et aux mthodes de travail peu comptitives. Aprs guerre, les leons du blocage des loyers semblent avoir t comprises par une partie de la classe politique: des propositions de rtablissement de la libert des loyers seront inscrites l'agenda parlementaire. Mais l'instabilit des majorits de l'poque et la ncessaire recherche darrangements entre des partis d'obdience parfois trs diffrentes conduiront au compromis bancal de la fameuse loi de 1948, qui prvoyait la libert des loyers pour les logements neufs, et un rattrapage progressif des loyers des logements anciens. Le manque de courage des politiques de l'poque, ainsi qu'un manque de confiance dans l 'conomie prive39, feront que ce rattrapage progressif ne sera toujours pas achev de nos jours pour les logements, heureusement en nombre rsiduel, qui restent soumis la loi de 1948. La loi prvoit toujours que le loyer soit calcul selon des formules dtermines par l'administration, qui aboutissent toujours des rsultats totalement dconnects de la ralit du march. Cette loi, dcrie a juste titre par les propritaires de logements trs anciens, constituait nanmoins un lger progrs par rapport la situation antrieure, qui permit la construction prive de refaire timidement surface. Malgr tout, en 1952, tous secteurs confondus, la France construisait 20 logements pour 10.000 Habitants, contre 99 en Allemagne occidentale. La raison de la timidit de cette reprise nous est une nouvelle fois explique avec brio par Henry Hazlitt: Les effets du contrle des loyers empirent au fur et mesure que le contrle continue. On ne construit pas de nouveaux logements, parce qu'il n'y a plus de bonnes raisons de les construire. Avec l'augmentation des cots de construction (habituellement le rsultat de l'inflation), l'ancien niveau des loyers ne
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Idem. The housing shortage. A study of the price system in the housing market Assar Lindbeck, 1963. Voici le prambule d'un document de politique gnrale dit par le ministre de la reconstruction en 1945: l'intervention publique s'inscrit dans une ligne de justifications selon lesquelles la collectivit, par rapport au jeu des intrts privs, l'anarchie des initiatives des propritaires et des entreprises, mne une action collective et prvoyante, requise par l'intrt gnral . cit par Georges Mesmin, op.cit.
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permettra pas de faire un profit. Si, comme il arrive souvent, le gouvernement finit par le reconnatre et exempte les nouveaux logements du contrle des loyers, il n'y a toujours pas une incitation aussi grande construire de nouveaux btiments que si les anciens logements chappaient eux aussi au contrle des loyers. Selon l'ampleur de la dprciation montaire depuis le gel des anciens loyers, les loyers des nouveaux logements peuvent se retrouver dix ou vingt fois plus levs que les anciens, espace quivalent. (Ceci s'est produit en France aprs la deuxime guerre mondiale, par exemple). Dans de telles conditions, les locataires actuels des vieux btiments n'ont aucune envie de partir, mme si leur famille s'agrandit et que leurs conditions d'hbergement se dtriorent. En raison des faibles loyers gels pour les anciens btiments, les locataires qui y habitent dj, et qui sont lgalement protgs contre une augmentation du loyer, sont encourags gaspiller l'espace, que leur famille se soit rduite ou non. Ceci concentre la pression immdiate de la nouvelle demande sur le nombre relativement faible des nouveaux logements. Ce qui tend faire monter leurs loyers, au dbut, un niveau plus lev qu'ils n'auraient atteint sur un march parfaitement libre. Nanmoins, ceci n'encouragera pas de manire proportionnelle la construction de nouveaux logements. Les constructeurs ou les propritaires des appartements dj existants, obtenant des profits rduits et subissant peut-tre mme des pertes pour leurs anciens appartements, auront peu ou aucun capital placer dans la construction. De plus, eux, ou ceux qui possdent un capital provenant d'autres sources, peuvent craindre que le gouvernement ne trouve tout instant une excuse pour imposer galement des contrles de loyers sur les nouveaux logements. Et, de fait, il le fait souvent. Ajoutons que cette loi a introduit un privilge de non rsiliation et d'hrdit du bail: le propritaire ne pouvait en aucun cas signifier la fin du bail au locataire tant que celui ci faisait face ses obligations bien lgres de loyer, et les enfants habitant sous le toit des parents locataires pouvaient hriter du bail. Il n'tait pas rare que, lorsque la fin approchait, les enfants rejoignent leurs parents malades peu avant leur dcs pour permettre cette prorogation du bail. Voil pourquoi il y a encore plusieurs centaines de milliers de logements dont les propritaires sont empoisonns par un bail ''loi 48''... Pour acheter un logement, il n'tait pas rare qu'il faille verser au locataire un dessous de table plus lev que le prix vers au propritaire40. La loi de 1914 modifie par la loi de 1948 constituait bel et bien une confiscation de la valeur des logements au profit du locataire: pas tonnant que dans ces conditions, l'investissement locatif priv soit rest modeste. C'est dans ce contexte que l'hiver particulirement rude vcu en 1954 verra la naissance de la fondation Abb Pierre et celle des premiers mouvements d'envergure revendiquant le logement pour tous comme un droit inalinable. Face la popularit
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Les propres grands parents de l'auteur de cette tude ont connu cette situation: pour acheter un logement ancien de bon standing Paris en 1952, ils ont d verser 350.000 francs de l'poque au propritaire, tout fait normalement, et 900.000 Francs en dessous de table au locataire pour que celui ci accepte de quitter les lieux. La disproportion des deux valeurs laisse songeur.
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acquise par ce mouvement, les gouvernements feront une erreur majeure de diagnostic, attribuant au march priv et non ses entraves lgislatives l'impossible ajustement de l'offre la demande. Aussi , au lieu de librer l'initiative prive, ils dcideront d'accrotre considrablement la part du logement social dans la construction, avec les rsultats que l'on a vus prcdemment. Pour tre exact, il convient de prciser qu'au systme des organismes HLM s'ajoutait alors celui des subventions et des prts aids du Crdit Foncier de France. Ces subventions directes l'accession la proprit contribueront environ 40% des constructions neuves dans les annes 60. Mais ce systme cote cher. Lorsque l'tat rduit progressivement ces dispositifs la fin des annes 60, ce qui correspond la seule priode de baisse de la pression fiscale connue par les mnages Franais sous la Vme rpublique, la construction prive, qui se remet progressivement de l'abandon du blocage des loyers pour les logements neufs, repart la hausse: le logement non aid, qui reprsentait seulement 10% du total des logements achevs en 1960, atteint 43% du total en 1975. Et, mieux encore, ce glissement vers le secteur priv de la construction permet une amlioration gnrale des mises en chantier sur cette priode41:
Anne 1960 1965 1970 1975 75/60
Logements non aids 31 59 101 220
Mises en chantier totales 316 412 456 514
% 9,9 14,3 22,1 42,8
(+) 609,00% (+) 62,00% Logements achevs, secteur libre et total, en milliers
Le secteur libre a donc commenc, dans les annes 70, permettre un rattrapage quantitatif, mais aussi qualitatif, de la demande de logement par l'offre. Mais pour que ce salutaire rajustement se poursuive, il eut fallu poursuivre le dsengagement de l'tat dans le logement. Malheureusement, c'est l'inverse qui va se produire en 1982, avec l'arrive de Franois Mitterrand au pouvoir. La Loi Quillot: retour du contrle des loyers, et chute de l'investissement immobilier. Alors que l'inflation est forte, et que deux chocs ptroliers mal grs par des politiques conomiques interventionnistes ont provoqu une multiplication par 8 du chmage entre 1973 et 1981, la demande politique des lecteurs est forte pour instaurer une plus grande scurit pour les locataires. Cette demande sera exauce par la loi Quillot du 22 juin 1982, qui tablit, d'une part, un rgime de contrle des loyers bas sur l'indice INSEE de la construction, qui suit peu ou prou celui des prix la consommation depuis 1970, et d'autre part, qui instaure un droit accru au maintien du locataire dans les lieux mme en cas de dfaut de paiement. Plus que la svrit du contrle, c'est la crainte de le voir se durcir, ainsi que celle de voir les tribunaux cautionner les locataires
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Georges Mesmin, Op.Cit.

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irresponsables, qui provoque un vritable marasme du secteur du logement, et notamment de l'investissement locatif. Il est difficile de dterminer la part de responsabilit de la loi Quillot par rapport aux autres aberrations conomiques (notamment l'instauration de l'impt sur la fortune, et l'accroissement gnral de la fiscalit) commises par les gouvernements Mauroy et Fabius entre 1981 et 1986, pour expliquer la chute libre des mises en construction du secteur priv durant cette priode, mais constatons que la loi Mhaignerie de 1987, en assouplissant le contrle du loyer et en rquilibrant les relations entre locataire et propritaires, a relanc le march42.
Anne Mises en chantier secteur libre milliers, France entire Nombre de petites annonces du ''figaro'' pour des locations Paris au mois de Fvrier
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7264 NC
NC
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2008
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1658
4208
5761 NC
Malgr tout, les impratifs politiques de l'poque (priode de cohabitation propice toutes les dmagogies) empchent une libralisation plus importante du contrat de location. Notamment, le propritaire reste encore aujourd'hui sous la menace d'un recours de son locataire si celui ci peut dmontrer que le loyer fix pour son bien s'carte par trop des ''rfrences opposables'' constates par l'administration sur son quartier. Ce facteur de risque est pris en compte par les propritaires et les pousse un investissement moindre dans l'immobilier locatif. Pour des raisons que nous verrons au chapitre suivant, une bulle immobilire s'est forme entre 1988 et 1992 sur le march parisien. L'augmentation des prix s'est alors totalement dconnecte de l'indice des prix la consommation. La loi MermazMalandain du 6 juillet 1989 a donc rtabli le contrle des prix bas sur l'indice INSEE et a srieusement encadr les possibilits de rvaluation des loyers en rgion Parisienne. L'effet sur le march du logement parisien a t immdiat, au point que le dput Malandain a lui mme demand un assouplissement de sa propre loi quelques annes plus tard. Sans succs. Comment fonctionne en pratique le contrle des loyers Par consquent, le propritaire reste soumis aux dispositions suivantes: Le loyer initial est fix librement par les parties. La rvision annuelle du loyer ne peut tre effectue que si le bail la prvoit. Elle est calcule en fonction de l'indice moyen INSEE du cot de la construction.
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Georges Mesmin, Op.cit.

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Le montant du loyer peut tre major lorsque par une clause expresse du bail, le propritaire fait excuter des travaux d'amlioration en accord avec le locataire. A l'expiration du bail (3 ans reconductibles), le propritaire peut revoir la hausse le montant du loyer initial, s'il estime qu'il est sous valu (prix du voisinage, prestations de l'immeuble et du bien lou...). Dans ce cas, il doit adresser au locataire 6 mois au moins avant le terme, une offre de renouvellement avec le nouveau loyer. Dans l'agglomration parisienne, cette hausse de loyer est encadre par voie de dcret pris pour une anne, et ne doit pas dpasser la moiti de l'cart constat avec les loyers pratiqus dans le voisinage. En cas de dsaccord sur ce nouveau loyer, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission de conciliation dpartementale. L'accord consign dans un protocole s'impose aux parties. L'augmentation est tale par tiers ou par sixime. Elle ne remet pas en cause la clause d'indexation annuelle. Simple, non ? Voil qui ne peut que rassurer le propritaire bailleur, s'il est fru de jargon technocratique et de mathmatiques, et s'il accorde une confiance totale dans les commissions charges d'tudier un litige... Nous verrons ultrieurement qu'en raison d'une certaine inlasticit de l'offre par rapport la demande -dont les causes sont loin d'tres toutes intrinsques au produit logement par lui mme...- , le prix du logement suit en tendance longue l'indice de progression des revenus des mnages, mais qu'il s'en carte par cycles sur des priodes plus courtes. En liant l'volution des loyers l'indice de la construction, lui mme trs proche de l'indice des prix, infrieur par nature celui des salaires, dont l'augmentation intgre une fraction de la croissance conomique, le contrle des loyers tend rduire artificiellement le rapport entre le loyer et la valeur brute du logement: le rendement locatif tend diminuer avec la dure de prsence d'un locataire. Cela explique presque systmatiquement la hausse du loyer constate en cas de changement de locataire: le bailleur profite de la seule ''fentre de tir'' dont il dispose pour rvaluer la valeur locative de son bien. Mais ce n'est pas tout. Lorsque, comme c'est le cas actuellement, la valeur des logements augmente bien plus vite que les revenus des mnages, le propritaire ne peut suivre cette volution, puisque l'indice INSEE encadre son loyer. Mais lorsque, comme ce fut le cas entre 1992 et 1997, la valeur des logements diminue, les locataires ne se privent pas, comme cela est normal, de faire jouer la concurrence entre propritaires et d'obtenir une baisse des loyers. Le contrle des loyers tel qu'il est pratiqu actuellement est moins contraignant que celui issu des lois de 1948 pour les logements anciens, puisque la fixation du loyer de dpart est libre. Mais son mode de fonctionnement assure au propritaire qu'il ne pourra bnficier intgralement des hausses du march immobilier, alors qu'il risque de
subir totalement l'effet des baisses. Voil qui n'est pas de nature inciter les propritaires investir dans le locatif, rnover leurs vieux logements, remettre sur le march leurs logements vacants. Le propritaire, cette vache lait... Faut il prciser que la fiscalit applicable la location n'en fait pas, loin s'en faut, un placement trs lucratif ? Les loyers sont taxs de la CSG (au taux suprieur de 10% sur les revenus du capital), puis de l'impt sur le revenu. La progressivit de cet impt et le fait que le revenu immobilier s'ajoute frquemment d'autres (salaires, pensions,...) amne de facto le loyer tre impos un taux marginal plutt lev. Ajoutons que le lgislateur a prvu, partir de 2006, de supprimer l'abattement de 14% du revenu imposable correspondant aux frais que le propritaire doit gnralement engager pour entretenir correctement son bien. Voil une nouvelle qui va srement rjouir les propritaires bailleurs... et les inciter mieux entretenir leur patrimoine, sans aucun doute. Enfin, si le propritaire la chance de pouvoir possder plusieurs biens en location, il sera vraisemblablement rattrap par l'ISF. Mais gardons nous doublier qu'avant d'tre tax sur les revenus de son investissement immobilier, notre bailleur aura d, s'il a investi dans un logement ancien, payer 6,92% de droits de mutation et de frais d'actes notaris, et 5,5% de TVA sur ses travaux de rnovation. S'il a investi dans le neuf, il aura pay 19,6% de TVA sur l'intgralit du prix de son achat. Aucun autre placement ne subit une telle taxation la source ! Llvation des dures de prt, combine la baisse des taux, rduit le rendement brut locatif qu'un propritaire peut esprer la signature du bail. En effet, un acheteur pouvant emprunter sur 25 30 ans aux taux actuels, malgr les droits de mutation attachs son achat, devra assumer un taux d'effort infrieur 8, voire 7% de la valeur du bien achet. Pour tre comptitive, la location doit se situer des niveaux nettement infrieurs. Aussi en rgion parisienne aujourd'hui, les rendements locatifs bruts sont de l'ordre de 4 5%... En dbut de bail. Aprs le passage du fisc, il ne reste pas grand chose notre bailleur, surtout si ses locataires sont peu mobiles ! Une rglementation plthorique et coteuse L'agence immobilire ERA, implante dans toute l'Europe, note que les frais d'agence prlevs en France par les intermdiaires lors d'une transaction immobilire sont de loin les plus levs d'Europe, de l'ordre de 6%, alors que ce taux est gnralement infrieur 3% chez nos voisins. En cause, une vritable tornade rglementaire qui s'abat sur le vendeur, et qui l'oblige gnralement dlguer aux agences la commande de prestations complmentaires qui ont un cot. Ainsi, le vendeur devra, selon la loi Carrez, certifier la surface de son logement au m2 prs, ce qui suppose souvent l'intervention d'un professionnel. Il devra faire tablir un
diagnostic sur la prsence de termites et d'amiante. Depuis fin 2006, il doit tablir un diagnostic de performance nergtique , alors que l'acheteur se contente gnralement fort bien des deux dernires annes de factures d'lectricit ou de gaz pour les valuer. Dj, certains parlementaires parlent d'y ajouter un diagnostic obligatoire de la qualit de l'air intrieur , ce qui est absolument ahurissant, cette qualit tant trs largement tributaire du niveau d'hygine respect par les occupants des lieux, non mesurable par diagnostic... Il est parfaitement ridicule, comme on peut parfois le lire dans la presse, de placer la qualit de l'air intrieur au rang de problme grave affectant la sant des citoyens, alors que la plupart des sources de grande pollution (poles charbon, etc...) ont disparu, et que l'esprance de vie augmente d'1/3 d'anne par an. Si la qualit de l'air intrieur tait si dgrade que certains le prtendent, comment expliquer que cela n'ait pas un impact ngatif sur notre esprance de vie ? Ces obligations partent souvent d'un sentiment officiel louable du lgislateur. Qui contesterait que la qualit de l'information dlivre aux acheteurs ne soit pas un lment d'assainissement du march ? Mais, du fait qu'elles sont obligatoires, ces prestations contribuent renchrir de faon dramatique le cot des transactions immobilires, ce qui loigne encore les plus modestes de la proprit. Ne faudrait-il pas au contraire laisser au vendeur le choix d'effectuer ou non ces dmarches, charge pour lui de retirer un surcrot de valeur de son bien si ces diagnostics montrent des rsultats intressants ? Le propritaire, un exploiteur ? Admettons que malgr ces handicaps fiscaux et rglementaires, notre bailleur choisisse tout de mme de mettre un bien en location. Le droit de la location lui rserve d'autres chausse-trappes. Ainsi, la loi de 1989, dans la continuit des prcdentes, rend difficile ou impossible l'expulsion de mauvais payeurs pendant l'hiver, l'expulsion de familles ''socialement en difficult'', et lorsque des arrts d'expulsion sont pris par les tribunaux, obtenir leur excution n'est pas toujours garanti, tant les forces de l'ordre, par ailleurs dbordes, ne peuvent assister le bailleur pour faire valoir ses droits si le locataire rsiste de toute la mauvaise foi possible son expulsion. A la base de ce dsquilibre lgal entre locataire et propritaire, un prsuppos philosophique marxiste, imputant au propritaire le rle de profiteur de la situation de faiblesse prsume du locataire. Force est de constater que la loi inverse totalement le rapport de force. En tmoigne cette petite conversation entre un locataire et son bailleur, btie partir de tmoignages de propritaires: Locataire : je viens de recevoir mon avis de rvaluation annuelle de loyer base sur l'indice INSEE. Je refuse de payer l'augmentation prvue et vous adresserai un chque de l'ancien montant. Propritaire: mais monsieur, cette augmentation est prvue la fois par le bail et la loi. Vous devez vous y conformer, sans quoi je me verrai oblig de mettre fin votre bail. Locataire: Ah oui ? Je suis locataire avec 3 enfants et mon pouse ne travaille
pas, essayez donc de me faire mettre dehors... Propritaire: ............. Et encore le cas expos ci dessus est un des moins graves pour le propritaire. Celui-ci peut faire face des arrts de paiement, quand son logement n'est pas purement et simplement envahi par des squatteurs, parfois avec la complicit d'associations militant pour la rquisition des logements vacants. Certes, lorsque l'expulsion d'un locataire insolvable est prononce et non excute, des fonds publics (CAF) viennent ddommager le bailleur, aprs une procdure souvent longue: la collectivit des contribuables est donc prie de se substituer aux locataires irresponsables. Et des assurances spcifiques, qui viennent grever les loyers bruts, permettent aux bailleurs de limiter les risques lis l'occurrence d'un mauvais locataire. Le cot d'un mandat de gestion locative incluant une telle assurance se situe gnralement entre 5 et 6% des loyers. Il ne faut pas s'tonner que dans ces conditions, de nombreux petits propritaires qui ont peur de devoir recourir une justice lente, aux jugements difficiles mettre en excution, et qui peut les placer en position d'accuss, laissent des logements vacants, ce qui renforce la pnurie, et augmente les cots des logements restants. La fondation Hritage et Progrs estime que ce sont ainsi 400.000 logements qui pourraient tre mis sur le march locatif qui ne le sont pas cause du dcouragement des propritaires. Les bailleurs qui persistent louer leurs logements exigent des garanties accrues de leurs locataires: salaires levs et revenus stables, caution de personnes aises, etc... Le rsultat est qu'une frange croissante de personnes ayant un travail et des revenus corrects ne trouvent plus louer. Ceux qui peuvent achteront: pour un taux d'effort peine suprieur la location, ils pourront mettre le logement achet en garantie, ce qui suffira convaincre un banquier d'avancer les fonds. Pour ceux qui ne peuvent trouver un logement libre aux prix du march ni obtenir un logement social, il reste les caravanes et mobil-homes, dans des conditions de confort et de scurit prcaires... La politique de la niche (fiscale) Face ces difficults bien connues, les pouvoirs publics, fidles leurs prceptes interventionnistes, ont dcid de favoriser fiscalement l'investissement immobilier locatif priv. Ainsi, les lois Besson, puis Robien, permettent l'acheteur qui met son bien en location de dduire une partie de son investissement de son impt. Nous citerons pour mmoire les lois Prissol, De Messine, Pons, Girardin, qui oprent ou ont opr sur des crneaux particuliers selon le mme principe. La loi Besson, instaure par le gouvernement Jospin, subordonnait l'octroi de l'avantage fiscal au respect d'un loyer rglement, dont nous avons vu les effets pervers, et d'un plafond de ressources maximal du locataire. Le rsultat tait qu'en thorie, un logement tait lou en imposant un taux d'effort de 30 voir 40% son locataire ! Pour contourner cette ineptie lgale, facteur de risque de dfaillance, les bailleurs ont eu recours de multiples stratagmes: recherche de locataires ayant vu
leurs revenus augmenter fortement l'anne de la signature du bail - les revenus pris en compte par la loi tant ceux de l'anne prcdente -, signature du bail au nom d'un parent, etc... La loi De Robien , quant elle, impose toujours un loyer plafond, compris en 2006 entre 10 et 19,8 euros mensuels par m2 selon la zone, mais nexige plus de plafond de ressource aux locataires. D'une manire gnrale, le mcanisme consistant subventionner, via une dduction fiscale, un investissement qu'un matraquage rglementaire et fiscal ont rendu peu dsirable choque le bon sens. Ne serait-il pas prfrable de taxer moins les revenus des investissements, et de ne pas distribuer d'aide quelque secteur que ce soit, afin que les agents conomiques se dterminent en fonction des qualits intrinsques de chaque produit ? Les effets pervers de la loi De Robien et des autres dispositifs similaires sont en effet nombreux. Tout d'abord, l'tat, en favorisant certains investissements au profit d'autres, cre les conditions du mal-investissement dans le secteur aid: les pargnants apportent leurs liquidits dans un secteur pour bnficier de la prime, mais ngligent la qualit intrinsque de leur investissement. Du fait de la hausse de la demande artificiellement gnre par l 'aide, le prix de leur bien immobilier est pouss la hausse, et parce qu'ils se focalisent sur la prime fiscale, les logements rsultant de leur investissement ne sont pas adapts la demande locale. Ainsi, dans certaines villes moyennes du sud ouest comme Tarbes ou Montauban, Agen, o des investisseurs non locaux ont sur-investi dans des logements de 2/3 pices peu adapts la demande locale, sur le conseil d'officines pas toujours proccupes par la rendement long terme du placement de leurs clients, 30% des logements De Robien sont vacants43, alors que dans de grandes agglomrations, la pnurie de logements reste patente. Les lois de distorsion fiscale augmentent l'inefficience du pseudo-march du logement. Gardons nous de gnraliser. Certains professionnels ont vendu du De Robien srieusement, en insistant auprs de leurs investisseurs sur la ncessaire rflexion long terme qu'un tel investissement suppose. Mais d'autres, profitant de l'effet d'aubaine, ont utilis la carotte fiscale pour vendre des pigeons des programmes immobiliers mal adapts, mal construits, des centaines de kilomtres de chez eux. La carotte fiscale a donc permis des aigrefins de raliser des profits non justifis par la qualit de leur offre sur le dos des contribuables ou d'investisseurs mal orients par le fisc. Dj, dans certaines coproprits De Robien , des difficults apparaissent. Les copropritaires loigns ne se dplacent pas lors des assembles gnrales. Les dcisions relatives l'entretien des immeubles sont ralenties. Le recouvrement des charges de coproprit se heurte des difficults. Des plaintes d'investisseurs s'estimant flous par les promoteurs encombrent les tribunaux. A terme, lorsque l'avantage fiscal disparatra, il est probable qu'un grand nombre d'appartements De Robien soient mis en vente simultanment. Le dispositif ayant t mis en place en 2003, rendez vous en 2012 pour raliser de bonnes affaires lors de
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Le monde, 18 avril 2006, des logements neufs qui ne trouvent pas preneur
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la grande braderie qui ne manquera pas de s'ensuivre, surtout si le contexte gnral de l'immobilier se retourne. Ces phnomnes de mal-investissement sont propres tous les dispositifs d'incitation fiscale. La loi Pons a permis de vendre des particuliers peu aviss des rsidences de tourisme structurellement dficitaires dans les DOM, tout en poussant la hausse les prix fonciers dans des territoires souvent naturellement escarps et exigus. Et la cration en 2006 d'un rgime Borloo - une sorte de clone du rgime Besson...imposant un plafond de revenus de 4000 euros pour les locataires et un loyer infrieur de 30% celui du march libre ne va pas arranger les choses: en segmentant le march pour accueillir certains mnages dans des logements subventionns, on restreint la taille du secteur libre, on limine la concurrence sur les prix les plus bas, ce qui provoque l'augmentation des prix de rfrence sur le march priv, et donc... les plafonds de loyer Borloo ! Il y a fort parier que sur un march unifi, les loyers librement fixs seraient infrieurs au plafond Borloo si tous les facteurs aggravant la timidit des investisseurs taient levs, et ce sans coteuse carotte fiscale . Ces avantages fiscaux consentis aux acheteurs ont d'autres effets pervers. Selon les comptes du logement publis chaque anne par l'administration, ils reprsentent plus d'un milliard d'euros annuels. Mais le produit fiscal total doit s'ajuster aux dpenses publiques opres par l'tat par ailleurs, moins le dficit annuel que s'autorisent complaisamment tous nos gouvernements depuis 1980. Aussi l'avantage fiscal de quelques uns est pay par tous les autres. Naturellement, 1 milliard d'euros rpartis sur une myriade de contribuables ne reprsentent pas grand chose par avis d'imposition, et les bnficiaires gnralement aiss seront enclins se souvenir du nom de leur bienfaiteur aux prochaines lections: bel exemple d'application de la thorie du choix public ! Mais la rptition a l'envi des dispositifs de niches fiscales dans tous les domaines d'investissement (de l'immobilier au cinma en passant par les conteneurs et l'assurance vie...) finit par coter trs cher l'ensemble de la communaut, pour un rsultat le plus souvent mdiocre si on retranche aux effets visibles de chaque mesure comme par exemple les 65.000 logements financs sous le rgime de la loi De Robien l'ensemble des dommages collatraux que nous avons voqus prcdemment. Conclusion Depuis 1914, le march du logement Franais ne peut en aucun cas tre considr comme ayant t libre un quelconque moment de notre histoire. Bien au contraire, les entraves tatiques persistantes poses la relation entre locataires et propritaires, et des politiques de taxation-dfiscalisation aberrantes constamment menes par les gouvernements successifs ont empch rgulirement le march du logement de remplir son rle naturel: permettre l'adquation de l'offre la demande. Les dfenseurs de l'intervention publique rtorqueront que le logement n'est pas un bien comme un autre. A la fois bien de consommation et d'investissement, il est coteux financer pour les mnages, et sujet des fluctuations de valeur sans rapport avec l'volution de leurs revenus. Si le logement n'tait pas si cher, il n'y aurait pas besoin d'intervention sociale. Mais lorsque les prix du logement priv atteignent les
sommets actuels, seule une aide de l'tat peut permettre aux plus faibles de s'en sortir Mais alors, si le logement n'tait pas si cher, pourrait-on se passer d'aides et d'interventions publiques, ou du moins en rduire fortement les primtres ? Pourquoi le logement est il si cher ? Le prix lev du logement est il une fatalit ?
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D - Pourquoi le logement est il aussi cher depuis 10 ans ?

In Flatland, a housing bubble can't even get started Paul Krugman Flambe des prix : un phnomne gnral ? Invitable ? Le prix des logements sur le march dit libre a flamb, d'environ 2,8 - 2,9 4,4 4,6 fois le revenu moyen des mnages entre 1995 et 2005 (cf. chapitre 1.A) . Nous avons observ les consquences funestes de cette hausse sur l'accessibilit du logement pour les mnages les moins fortuns. Les rponses comme le logement social, la limitation contractuelle des droits du bailleur ou le contrle des loyers sont inadaptes et tendent accrotre les flaux qu'elles sont censes gurir. Reste dterminer les causes de cette flambe des prix, apparentes ou relles, et savoir si cette hausse rpond uniquement des facteurs structurels incontournables (comme une conjoncture mondiale particulire) ou s'il n'existe pas des facteurs de hausse artificielle des prix qui pourraient tre efficacement combattus. La courbe ci dessous a t tablie par Jacques Friggit, chercheur de l' Association des Etudes Foncires44 (ADEF). Elle montre l'volution du prix moyen des logements compare l'volution du revenu des mnages depuis 1965, Paris, en Ile de France et en Province.
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Jacques Friggit, membre du Conseil gnral des Ponts et Chausses, tient une remarquable page de statistiques immobilires sur le site de l'ADEF, www.foncier.org
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La courbe montre que la plupart du temps, les prix oscillent dans un tunnel de +/10% autour de la tendance longue de l'volution des revenus. Cela signifie qu' 10% prs, les prix des logements varient peu par rapport au revenu des mnages, et que l'index d'accessibilit du logement (rapport entre le prix moyen des logements et le revenu moyen des mnages) reste stable autour de 2,8 2,9 un peu moins en province, un peu plus Paris. Toutefois, la courbe laisse apparatre deux anomalies. La premire, entre 1988 et 1995, avec une pointe en 1990-1991 concerne exclusivement l'Ile de France, et a vu l'index d'accessibilit se dgrader de 50%. La seconde anomalie concerne la priode 19992005, o la hausse des prix des logements, corrige de la hausse des revenus rels des mnages, est comprise entre 60% en province et 72% Paris, d'o la forte hausse de l'index d'accessibilit, 4,5 environ. D'une manire gnrale, une telle variation du prix d'un bien traduit une augmentation de la demande, non compense par une adaptation de l'offre au mme niveau (ou, plus marginalement, une baisse de l'offre demande identique). Il convient donc d'tudier la fois les causes agissant sur la demande et celles susceptibles de limiter la capacit de l'offre s'y adapter. Notamment, il convient d'analyser si ce phnomne est li des caractristiques intrinsques du produit logement , qui rendraient plus difficiles que pour d'autres produits une telle adaptation, ou si des facteurs exognes entravent cette lasticit. Facteurs de hausse de la demande n1 : les taux d'intrts Ce phnomne de renchrissement du logement par rapport aux revenus des mnages n'est pas propre la France. La courbe ci dessous, toujours issue des statistiques de l'ADEF, montre que le mme phnomne est observable aux USA et en Grande Bretagne pour la priode 1998-2006. En revanche, la bulle de 1990 n'est pas observable aux USA.
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Comparaison internationale: indice du prix des logements rapport au revenu disponible par mnage Base 2000=1
1,1
1
0,9
0,5
France Etats-Unis (maisons) Royaume-Uni (DETR) Royaume-Uni (Halifax) Aux 0,9 Aux 1,1 Auxtunnel 1
1/1 1965 1/1 1966 1/1 1967 1/1 1968 1/1 1969 1/1 1970 1/1 1971 1/1 1972 1/1 1973 1/1 1974 1/1 1975 1/1 1976 1/1 1977 1/1 1978 1/1 1979 1/1 1980 1/1 1981 1/1 1982 1/1 1983 1/1 1984 1/1 1985 1/1 1986 1/1 1987 1/1 1988 1/1 1989 1/1 1990 1/1 1991 1/1 1992 1/1 1993 1/1 1994 1/1 1995 1/1 1996 1/1 1997 1/1 1998 1/1 1999 1/1 2000 1/1 2001 1/1 2002 1/1 2003 1/1 2004 1/1 2005 1/1 2006 1/1 2007 1/1 2008 1/1 2009 1/1 2010
Nous ne nous attarderons pas trop sur ce qu'il convient d'appeler la bulle immobilire de 1990, parce qu'elle nous parat finalement moins riche d'enseignements que l'actuelle. Une tude d'Antoine Gentier45 montre que l'augmentation des prix a surtout touch Paris, du fait du caractre spculatif du mouvement observ alors, li une mauvaise matrise des masses montaires M1,M2 et M3 par les banques centrales la fin des annes 80, agrgats dont l'augmentation rapide a conduit les banques financer massivement des oprations immobilires trop incertaines: lorsque les masses de capitaux disponibles le sont trop aisment, l'argent facile excdentaire a du mal trouver des investissements de qualit -problme des rendements marginaux dcroissants, bien connu des conomistes- et peut conduire certains investisseurs mal aviss alimenter des phnomnes spculatifs. La mme cause a conduit d'autres investisseurs sur-investir dans les actions d'entreprises coquilles vides de la nouvelle conomie entre 1997 et 2000. L'tude de l'inflation immobilire rcente est autrement plus intressante. L'une des causes bien connue et trs documente de la hausse de la demande est la baisse continue des taux d'intrts partir de 199546. Ceux ci ont t diviss par deux en dix ans, de 8,6 4,3% (taux fixe hors assurance) pour les prts du secteur concurrentiel.
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A.Gentier, un exemple de malinvestissement et de politique de crdit aventureuse des banques, le cas de limmobilier parisien, 1985 - 1996 . Graphique extraits de l'observatoire FNAIM 1995-2004 des marchs de l'ancien
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taux des prts immobiliers consentis aux mnages 1995-2005
Cette baisse des taux s'est accompagne d'une modernisation du march du crdit immobilier qui s'est traduite par une hausse de la dure moyenne des prts:
dure des prts immobiliers consentis aux mnages 1995-2005
La consquence de ce double mouvement est illustre par le tableau suivant :

Conditions du crdit 1995: 13 ans, 8,6% 2005: 17 ans, 4,3% Annuits / somme emprunte, % 12,80% 8,30% Mensualit pour un prt de 100.000 1 069,00 693,00 Capital emprunt mensualit de 1000 93 821,00 144 542,00
Pour une mme somme emprunte, la mensualit acquitter en 2005 est gale deux tiers de celle qu'il fallait envisager 10 ans plus tt, ce qui implique une capacit
d'emprunt accrue de 50%, revenu et taux d'effort gal. Et encore ces chiffres ne tiennent pas compte de la capacit de certains mnages taler leurs remboursements sur 20, 25 voire 30 ans s'ils empruntent jeunes. En contrepartie, les prix des logements anciens corrigs de l'effet revenu ont augment galement de 50% et plus (cf tableau page 43), l'essentiel de la hausse tant concentre sur les annes 2000-2005. Par consquent, ces dix dernires annes, la solvabilit des mnages, aprs avoir atteint un pic en 1999, s'est progressivement rapproche en 2005 de ce qu'elle tait en 1995.
solvabilit de la demande des mnages, source FNAIM
Ce phnomne est souvent observ sur les marchs o deux produits par nature complmentaires, comme le sont les crdits immobiliers et les logements, voient leur prix fluctuer (le mme raisonnement peut s'appliquer sur les prix des billets d'avions et les htels en zone touristique, ou sur les ordinateurs et les logiciels, par exemple) . Soit deux produits complmentaires A et B. La baisse du prix de A entrane un surcrot de demande pour B, ce qui tend en augmenter le prix. A ce stade, deux scnarios sont possibles: soit l'offre du produit B est flexible, et l'augmentation de la demande induite sur un des produits incite de nouveaux entrants entrer sur le march, ce qui limite la hausse du produit B, et rend le couple A+B meilleur march et augmente le pouvoir d'achat global du consommateur. Soit l'offre du produit B ne s'adapte pas l'augmentation de la demande, et la hausse du prix de B gomme partiellement voire totalement la baisse du prix du produit A. A ce stade, il semble clairement que sur le march du logement, nous nous situions dans le second cas de figure. Il y a donc un premier indice qui plaide pour une difficult d'adaptation de l'offre de logements un surcrot de demande important. Facteur de hausse de la demande n 2 : le report du malinvestissement dans les nouvelles technologies des annes 96-2000 De nombreux professionnels ont observ que les clients qui avaient vendu temps les valeurs internet qui ont chut en mars 2000, ou ceux qui sont sortis sans laisser trop de plumes de l'explosion de cette bulle spculative, ont report une partie de leurs investissements sur l'immobilier, augmentant encore la demande dans ce secteur. Ce phnomne reste toutefois secondaire par rapport l'effet taux. Facteur de hausse de la demande n3: l'augmentation du nombre de mnages
Ce phnomne est gnral. En 30 ans, le mnage franais moyen est pass de 2,9 2,3 membres. Aux USA, on observe la mme volution, de 3 2,45 individus par foyer. Il en rsulte, en France, une augmentation gnrale du nombre de mnages, de 19 millions en 1980 environ 26 millions en 2005. Facteur n4 de hausse de la demande : baisse des droits de mutation sur l'ancien. La baisse, d'un tiers en 1997, des droits de mutation (part des collectivits locales), abusivement appels frais de notaire, descendus 4,89% du montant de la transaction en faveur des collectivits, et 6,92% en incluant la part des notaires, a favoris la fluidit des transactions sur le march ancien47. Facteur n5 de hausse de la demande: la distorsion illusoire - opre par l'tat en faveur du logement Nous avons vu au chapitre prcdent que l'tat (au sens large, avec les collectivits) taxait lourdement le logement (41 Mds en 2003, dont 20Mds de prlvements spcifiques) tout en distribuant des aides au logement sous forme de dispositifs divers (Prt taux Zro, Robien, etc...). Ces dispositifs, en avantageant -en trompe-l'oeil- le placement immobilier, dtournent une part de liquidits qui autrement s'investiraient ailleurs que vers la pierre, d'o une hausse supplmentaire de la demande. Les prix resteront ils levs ? En observant la baisse de solvabilit des mnages, et ne constatant aucune rupture forte (technologique ou autre) dans la production de logement, Jacques Friggit estime que le march doit se retourner, sans pouvoir dire quand, et que les prix du logement devraient en quelques annes revenir dans leur fourchette habituelle, autour de 3 fois le revenu mdian des mnages. Une hausse des taux d'intrts au niveau Europen pourrait dclencher ce mouvement, que l'on commence entrevoir outre-Manche. D'autres auteurs plaident pour une hausse durable du prix du logement. L'conomiste Charles Gave, dans son dernier ouvrage48, estime qu'une inflation stable autour de 2%, indice d'une augmentation rgulire et matrise de la masse montaire, alors que, mondialisation et rvolution technologique obligent, les prix des biens d'quipement du mnage fondent de -30 -60%, entrane la masse montaire non consacre aux biens d'quipement soit vers des nouveaux produits et services (raisonnement Schumpeterien classique) mais aussi vers des services traditionnels (d'o l'augmentation gnrale des cots de la sant et de l'ducation que l'on observe dans le monde occidental) et des actifs tangibles comme l'immobilier. Ce qui selon lui suffit expliquer la bulle immobilire observe en Grande Bretagne et aux USA, et pronostiquer sa durabilit dans ces deux pays (il ne s'intresse gure au cas Franais par ailleurs...).
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Cela reste malgr tout un taux lev en regard des pratiques en vigueur chez nos voisins europens. Charles Gave, our brave new world , 2006
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Les deux analyses ne sont pas forcment incompatibles. Il est tout fait concevable que l'on puisse observer moyen terme une correction la baisse des prix de l'immobilier, mais que le facteur d'accessibilit du logement reste des niveaux plus lev que ce qu'il tait en 1995. Nous nous garderons bien, pour l'instant, de trancher entre les prvisions de ces deux minents spcialistes. Mais nous croyons que leurs analyses pchent par omission: en ne s'intressant qu'aux facteurs entretenant la demande de logement, elles omettent l'tude des facteurs qui empchent l'offre de s'adapter ce surcrot de demande. Ne serait il pas possible d'isoler des facteurs de rigidit de l'offre qui, une fois corrigs, permettraient d'viter les hausses vertigineuses que nous connaissons ? Pourquoi l'offre ne peut-elle s'adapter des variations importantes de demande ? La question est d'importance. Ou bien le march du logement, parce que ce bien possde des caractristiques qui lui sont propres, est structurellement rigide. Nous serions alors obligs d'admettre qu'il n'y a pas de solution durable au problme des prix qui flambent lorsque la demande augmente, avec tous les problmes d'exclusion la marge des personnes qui ne peuvent pas obtenir une progression de leurs revenus proportionnelle la hausse des prix immobiliers. Une telle hypothse heurte toutefois le sens commun. Des priodes de forte croissance du parc immobilier (1955-1975) ont pu exister par le pass, sans que le rapport entre prix du logement et revenu des mnages ne sorte du fameux tunnel de Friggit (+/- 10% autour de la tendance longue de l'volution des revenus, cf. supra). Les lois de l'conomie auraient-elles chang ? L'autre possibilit consiste identifier des rigidits artificielles cres par certains acteurs influents sur le march du logement. Si ces rigidits existent et peuvent tre limines, alors il est possible d'envisager d'abattre ces obstacles la fluidit du march, et de rtablir une bonne ractivit (lasticit) de l'offre par rapport la demande. Ainsi, le ratio d'accessibilit du logement pourrait rester bas mme en priode de demande forte. The usual suspects Le logement est-il cher parce que l'offre serait monopolistique ou oligopolisitique ? Certes non ! Dans tous les pays occidentaux o la hausse immobilire est observable, les constructeurs de logement sont nombreux, et si construire de bons logements demande un savoir faire certain, ce savoir faire est rpandu, les barrires technologiques l'entre sur le march de nouveaux intervenants sont nulles. Nulle part un manque de concurrence n'est observable sur le march du btiment. Les coupables de l'insuffisance de l'offre ne sont pas rechercher de ce ct l. Se pourrait-il que les cots de construction aient augment ? En fait, on constate que sur une longue priode, en France, les cots de construction (selon l'indice ICC dit par l'INSEE) suivent peu ou prou l'indice des prix la consommation (IPC) sur le long terme. Leur volution est donc infrieure celle des revenus des mnages, sur le long
terme.
1970 ICC IPC 100 100
1975 157 149
1980 259 242
1985 375 395
1990 427 464
1995 459 520
2000 492 552
2005 577 597
Evolution compare de l'indice des cots de construction (ICC) et de l'Indice des prix la consommation (IPC) depuis 1970 Source INSEE
Toutefois, il est exact que depuis 2000, l'indice franais des cots de construction a opr un lger rattrapage par rapport l'indice des prix. En cause, la rigidit de notre march du travail: les employeurs anticipent que la hausse de la demande pourrait ne pas tre ternelle, et que en cas de retournement du march, ils ne pourront pas facilement ajuster leurs effectifs la baisse. Le manque apparent de motivation des jeunes pour des mtiers jugs difficiles rend galement difficile le recrutement de main d'oeuvre. Aussi les artisans du secteur sont-ils conduits refuser ou diffrer des commandes: celui qui paie mieux est servi en premier. Toutefois, la hausse constate de l'ICC (10 % de plus que l'inflation depuis 2000) ne saurait expliquer une hausse de 60% du prix du logement corrige des revenus sur la mme priode. De surcrot, l'Irlande et la Grande Bretagne, qui ont rsolu le problme de manque de main d'oeuvre qualifie en ouvrant beaucoup plus largement que nous leurs frontires l'immigration en provenance des pays de l'est (le plombier polonais est apprci l bas...), connaissent tout de mme une hausse substantielle, voire stratosphrique, des prix immobiliers. Et les USA sont dans le mme cas de figure. L'explication de la hausse des cots du logement par les cots de construction ne tient donc pas. Un logement se compose d'un bti et d'un terrain. Si le cot de la construction varie peu, la variation du prix du logement ne peut provenir que de sa composante foncire. Est-ce la raret du terrain qui pousse les prix la hausse ? En valeur absolue, ce ne devrait pas. En France, 7,85 % du territoire est non naturel non agricole, entre les routes, les parkings, les constructions49... Cela laisse de la marge. En Grande Bretagne, 8% du territoire est urbain . Et que dire des USA o la densit de population est plus de 3 fois moins leve que la ntre... Dans ces trois pays, le terrain naturellement disponible est abondant. Se pourrait-il que la tendance des populations se concentrer dans les villes, o la pression foncire est la plus leve, pousse les prix la hausse sur une portion faible du territoire en surface, mais importante en nombre de transactions, poussant les prix moyens la hausse ? Dans ce cas, on observerait vraisemblablement une baisse des prix du foncier dans les zones rurales loignes des premires couronnes urbaines. Or, ce n'est pas le cas. A la priphrie lointaine (plus de 15 km) de nombreuses agglomrations, comme Toulouse, Nantes, Rennes, Montpellier, etc... le prix du terrain viabilis a t multipli par des facteurs parfois suprieurs 5. En 1995, une grande
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Source DATAR - chiffres 2000. Par non naturel, non agricole , il faut entendre, peu de choses prs, les portions du territoire qui ne pourraient tre rendues la nature par simple abandon, sans un nettoyage pralable.
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partie des lotissements en communes rurales taient entrepris directement par les communes elles mmes, pour attirer les quelques familles ncessaires au maintien de classes scolaires dans les bourgs. Aujourd'hui, les lotisseurs privs ralisent la plupart des oprations et des lots vendus 5 8 fois plus chers au m2 qu'en 1995 s'arrachent en quelques jours. Le phnomne ne se limite pas l'immdiate priphrie urbaine des grandes agglomrations: la hausse des prix se constate jusqu' 30 ou 40 km des grands centres urbains, o les familles chasses des villes par le cot du foncier viennent chercher un espace qu'elles peuvent encore s'offrir, en acceptant des distances domicile travail que les plus anciens n'auraient en aucun cas accept de prendre en considration. Plus surprenant, alors que Paris perd des habitants au profit de grandes villes de province comme Rennes et Nantes, les prix des logements y continuent leur hausse un rythme 2 4 fois suprieur l'inflation depuis le nouveau millnaire. Plus de familles recomposes, de divorces, contribuent alimenter une demande forte. Ajoutons qu'il n'y a pas de fatalit des prix levs en milieu urbain dense. Deux chercheurs de Harvard et Wharton, Edward Glaeser et Joseph Gyourko, notent que la presqu'le de Manhattan, considre aujourd'hui comme l'un des trois centres urbains les plus chers du monde, tait jusque dans les annes 1970 assez abordable alors que l'accroissement de population de 1950 1980 y tait plus soutenu qu'aprs50. Bulle immobilire: de srieuses disparits rgionales L'institut indpendant amricain Demographia51 tient jour une base de donnes remarquable sur plus de 600 zones urbaines dans le monde, tant dans le domaine foncier que dans celui des transports. L'institut publie une enqute annuelle sur l'accessibilit financire du logement dans les principales agglomrations des USA, d'Australie et de Nouvelle Zlande. L'dition 2006 a ajout la Grande Bretagne et l'Irlande dans le panel observ. Au total, ce sont 100 agglomrations qui ont t classes. Pour chaque agglomration, les auteurs (Cox et Pavletich) ont tabli le prix mdian des transactions (en septembre 2005), et l'ont divis par le revenu mdian des mnages de ladite agglomration pour l'anne considre, obtenant pour chaque agglomration un indice d'accessibilit financire du logement ( median multiple ). Puis ils ont regroup les agglomrations en quatre catgories:

Indice infrieur 3,0 (minimum 2006: 2,2) : agglomration abordable. Indice compris entre 3,1 et 4,0 : agglomration lgrement inabordable Indice compris entre 4,1 et 5,0 : agglomration srieusement inabordable Indice suprieur 5,1 (maximum... 11,2 !) : agglomration souffrant d'un grave problme d'accessibilit.
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51
Glaeser et Gyourko, Why is Manhattan so expensive , Manhattan Institute, Civic Report n39, novembre 2003. www.demographia. Com L'institut a t fond dans l'Illinois par Wendell Cox, Consultant international en politiques urbaines et enseignant, entre autres, au conservatoire national des arts et mtiers.
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Rappel: le coefficient d'accessibilit moyen en France (non tudie par Demographia) est pass de 2,9 (accessibilit correcte) 4,5 (problme srieux d'accessibilit) entre 1995 et fin 2005. Les marchs tudis se rpartissent ainsi :
abordables Lger problme d'accessibilit 3,1 4,0 0 3 0 0 0 21 0 4 0 0 1 18 Srieux problme d'accessibilit 4,1 5,0 2 1 0 0 0 8 Grave problme d'accessibilit >5,1 6 1 1 3 11 20 42
Indice moyen Australie Canada Irlande Nouvelle Zlande Royaume Uni USA
< 3,0
total 24 23 11 Nombre de marchs par classe d'accessibilit financire
Les auteurs constatent qu'il n'y a pas de corrlation entre croissance conomique et caractre abordable ou non des marchs. Parmi les marchs les plus abordables, on trouve Houston, Atlanta et Dallas-Fort-Worth, trois des cinq agglomrations qui connaissent la plus forte croissance aux USA, ces ensembles urbains ayant chacun gagn entre 1 Million et 1,3 Millions d'habitants depuis 1990. Des cits comme Edmonton et Calgary, dynamiques, sont galement abordables. En revanche, on trouve dans cette catgorie des cits comme Baltimore ou Cleveland, ou, dans une moindre mesure, Winnipeg, qui connaissent une croissance moindre et qui ne sont pas toujours des modles de cits gaies et radieuses... Mais s'il existe, comme on peut le supposer intuitivement, des cits chres et en forte croissance comme Las Vegas et Phoenix, on trouve aussi des cits trs chres nettement moins fringantes comme San Diego ou Los Angeles, et d'une faon gnrale la Californie, qui perd des habitants depuis 2000. De mme, la densit urbaine n'est pas un facteur dterminant des cots. San Diego est une ville trs tendue et trs chre (indice d'accessibilit: 11.0), alors qu'Atlanta et Houston prsentent des densits bien plus leves et des prix faibles. L'tude de l'volution des ratios d'accessibilit entre 1995 et 2005 aux USA laisse apparatre une autre surprenante conclusion: la plupart des villes aujourd'hui chres taient alors abordables. Selon le ratio d'accessibilit de 1995, 56 des 66 agglomrations tudies taient abordables (contre 21 aujourd'hui), une seule srieusement inabordable et aucune svrement inabordable , (contre 28 dans ces deux catgories en 2005). Alors que les villes bon march ont connu les mmes tensions macro conomiques que
le reste du monde (taux d'intrts bas, report des sommes dsinvesties de la nouvelle conomie, ...), leurs ratios moyens ont peu boug, alors qu'ils ont explos dans les marchs peu abordables.
Demographia la bulle immobilire est slective
Si tant est quil y ait bel et bien une bulle immobilire , celle ci n'est pas rpartie sur tout le territoire amricain de faon identique. Mme dans des villes en trs forte croissance, avec des taux d'intrts faibles, il est possible de maintenir des ratios d'accessibilit financire abordables. Et le coupable est... Puisque la bulle, l bas comme ici, nat de l'augmentation du facteur foncier, mais que cette augmentation n'est pas uniforme, il faut convenir que des facteurs locaux empchent l'offre de terrain de s'adapter la demande. Or, contrairement la France ou la Grande Bretagne o le droit des sols est fond sur des rgles nationales juste adaptes au plan local, il apparat qu'aux USA, le droit d'usage du terrain est rgi par des rgles locales, des plus libres aux plus contraignantes, parfois jusqu' la caricature. Certains rglements de zoning font passer notre code de l'urbanisme et nos PLU (hritiers des POS) pour d'aimables lectures de vacances. Se pourrait-il que les villes chres soient aussi celles o le droit d'usage du sol pour la construction soit le plus restreint ? Serait-ce, une fois de plus, une intervention excessive des pouvoirs publics sur la proprit prive qui serait la source du principal problme des mnages les plus modestes, le logement hors de prix ? Bingo ! Le graphique ci dessous classe les cits amricaines en fonction croissante de leur ratio d'accessibilit et indique celles qui se sont dotes d'un rglement d'urbanisme svre, gnralement promulgu l bas sous le nom de smart growth policy (nous reviendrons sur ce concept ultrieurement), en rouge.
Source demographia - relation entre ratio d'accessibilit (en ordonne) et restrictions rglementaires l'usage des sols par agglomration (couleur).
Nous tenons enfin une hypothse crdible sur le responsable de la formation des bulles immobilires: une intervention excessive des rgulateurs publics sur l'usage du sol. L'conomiste Paul Krugman, grie du parti dmocrate amricain et trs peu suspect de sympathie no-librales, rsume ainsi le phnomne52: En matire de logement, les USA sont rellement partags en deux pays: la terre libre (NdT. Libre traduction de Flatland) et la zone rglemente (NdT: Zoned zone). Dans la terre libre, qui occupe le centre du pays, il est facile de construire des maisons. Quand la demande augmente, les agglomrations (...) poursuivent simplement leur pri-urbanisation. Comme rsultat, les prix des maisons sont dtermins la base en fonction du cot de leur construction. En terre libre, une bulle immobilire ne peut mme pas dmarrer. Mais dans la zone rglemente, qui rside gnralement le long des ctes, une combinaison de populations denses et de restrictions rglementaires l'usage du sol rend difficile l'obtention d'une autorisation pour construire de nouvelles maisons. Quand la demande augmente, du fait, par exemple, d'une baisse des taux d'intrts, quelques maisons neuves sortent de terre, mais les prix de l'ancien grimpent galement. Et si les investisseurs pensent que a va continuer de grimper , ils acceptent de dpenser toujours plus, alimentant la hausse. En d'autres termes, la zone rglemente est encline la formation de bulles spculatives immobilires. L'tude Demographia permet d'tablir une corrlation entre rgulations du sol et prix. Mais le sceptique rpondra que corrlation n'est pas causalit, et demandera des preuves supplmentaires. Celles ci nous sont fournies par plusieurs sries de travaux d'Edward Glaeser et Joseph Gyourko53.
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Paul krugman, that hissing sound from zoned zone , NewYork Times, 8 aot 2005 The impact of zoning on housing affordability , 2002, Harvard Institute of Economic Research.
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Ces deux chercheurs ont analys l'impact des rglementations sur les prix immobiliers des plus grandes agglomrations amricaines. Pour ce faire, ils ont compar des transactions immobilires relles de maisons similaires sur des lots de taille diffrentes et en ont dduit le prix moyen qu'un acheteur tait prt payer pour une unit de surface d'agrment supplmentaire. Cette valeur thorique est appele prix hdonique du terrain, elle correspond la valeur que les propritaires accordent au plaisir , l'envie de possder un certain emplacement. Cette valeur est d'autant plus forte que celui est situ dans un environnement attractif: paysage, proximit de services, climat, vigueur du march de l'emploi sont les principaux facteurs qui font varier ce prix. Si la valeur des biens immobiliers obissait une logique purement lie l'attractivit du lieu, le prix d'une maison serait gal au prix hdonique du terrain multipli par sa surface, auquel on ajouterait le cot de construction de la maison augment d'une marge du constructeur, moins un ventuel coefficient de vtust. Deux constructions identiques ayant peu prs les mmes cots de construction d'un bout l'autre des USA, la diffrence de valeur entre deux maisons ne rsulterait que de la valeur relative que chaque individu attribue un emplacement. Or, les prix rels des biens immobiliers n'ont le plus souvent rien voir avec leur prix thorique calcul selon la mthode hdonique ci dessus. Glaeser et Gyourko constatent que hormis dans quelques rares agglomrations, le prix hdonique est infrieur, voire trs infrieur au prix rel, trahissant l'existence d'un ticket d'entre non explicable par la taille des terrains. La diffrence entre ces deux prix varie gnralement de quelques milliers de dollars ... quelques centaines de milliers, pour des biens identiques (Exemples 2002: Kansas city: 3.000$, Houston, 30.000$ - Los Angeles 303.000$ - San Francisco 600.000$ ! ). La maison moyenne amricaine, d'une surface de 200 m2 (2005), sur un lot d'un quart d'acre (#1000m2) s'change ainsi 155.000 dollars Houston, 305.000 dollars Portland (Oregon), 600.000 dollars Boulder (Colorado) et plus d'1 million de dollars San Jos (Californie), alors que le dynamisme dmographique de ces diffrentes cits, indicateur de leur attractivit, varie inversement aux prix qui y sont observs. Glaeser et Gyourko ne s'arrtent pas l. Leur tude confirme qu'il n'y a pas de relation entre la densit de peuplement et l'accessibilit financire des marchs immobiliers. En corrlant leurs rsultats avec un indicateur de l'universit de Wharton bas sur le temps moyen ncessaire pour obtenir l'autorisation de btir des lotissements de 50 lots et plus, ils constatent que la diffrence entre le prix hdonique et le prix rel des transaction est trs fortement corrle la svrit des rglementations locales. L'cart entre le prix hdonique et le prix rel des transactions constitue bel et bien une taxe rglementaire ( zoning tax ), qui opre comme un transfert de valeur vers les propritaires existants au dtriment des nouveaux entrants sur le march. Dans un centre dense comme Manhattan, Glaeser et Gyourko constatent que la diffrence entre le prix hdonique et le prix rel des appartements est de l'ordre de 2200$ par m2 en 200354, et que cette diffrence est corrle ngativement avec la
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Why is mahattan so expensive , op.cit Les prix ont encore augment depuis 2003...
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facilit d'obtenir l'autorisation d'accrotre la hauteur des btiments existants.
Evolution compare de la dlivrance des permis de construire et des prix Manhattan.
Glaeser et Gyourko admettent que leur tude ne prend pas en compte d'ventuels effets positifs des rgles de zonage, et que leurs travaux ne sauraient constituer par euxmmes une condamnation de cette pratique rglementaire de limitation du droit d'usage des sols. Mais ils estiment que si les USA veulent combattre les consquences de la hausse des ratios d'accessibilit des logements, les autorits, de quelque niveau qu'elles soient, doivent en priorit s'attaquer aux excs de rigidit rsultant des politiques de zoning . Impact conomique de la pnalit rglementaire aux USA En s'appuyant la fois sur les donnes de Wendell Cox, sur celles de Glaeser et Gyourko, et sur les volutions des prix immobiliers depuis la fin des annes 50, Randall O'toole, conomiste exerant pour le compte d'un think tank de l'Oregon, a calcul l'impact financier de la pnalit rglementaire en 2005 aux USA55. En s'attachant l'histoire des prix immobiliers dans les cits peu rglementes, il dduit que le prix normal de la maison mdiane est gal 2.24 fois le revenu mdian de l'agglomration concerne. De faon trs conservatrice, il estime que les variations lies aux cycles conomiques et aux ventuels goulots d'tranglement de main d'oeuvre dans le btiment justifient des variations de 20% autour de cette valeur ( comparer aux 10% observs par Jacques Friggit en France), et considre donc que la pnalit rglementaire explique principalement tout index suprieur 2.24 x 1.20, soit 2.69. En appliquant cette rgle, il calcule, tat par tat, le montant de la pnalit
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Le rapport de Randall O'Toole, The planning penalty, how smart growth policies makes housing unaffordable , est tlchargeable sur le site de l'institut Thoreau, ti.org.
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rglementaire paye par les acheteurs immobiliers en 2005 aux USA. Cette pnalit est value 275 milliards de dollars, et la survaluation totale immobilire aux USA est estime 5.5 milliers de milliards de dollars, soit 30.5% de la valeur totale du parc de logements amricains. Sur les 275 milliards lis aux transactions, 12 tats sur 50 comptent pour 90% de la pnalit totale, principalement la cte pacifique et les tats du nord de la cte atlantique. Dans 20 tats, correspondant essentiellement au midwest, cette pnalit est quasi nulle. Les tats les plus pnaliss sont ceux qui ont le plus incit leurs cits mettre en oeuvre des smart growth policies , politiques de croissance rgule destines lutter contre l'talement urbain . Parmi les rsultats de la recherche de O'toole, on peut noter un certain niveau de corrlation entre le montant de la pnalit et l'anciennet des politiques de croissance matrise . Les dcisions politiques aboutissant une pnurie de logement voient leurs effets s'amplifier progressivement de manire cumulative, anne aprs anne, ce qui implique que les politiciens qui les votent initialement sont rarement ceux qui doivent en subir les consquences au plan lectoral... Pourquoi l'immobilier anglais est il cher et les logements si petits ? Les USA ont d'autres moeurs que les ntres. Mais les constatations faites dans ce pays sont elles transposables en Europe ? Plus prs de nous, les douze marchs de Grande Bretagne analyss par l'institut Demographia se rvlent tous, une unit prs, svrement inabordables, alors qu'aucun facteur spatial naturel ne justifie une telle envole des prix. Bien que la densit de population britannique soit lgrement suprieure la ntre, la terre n'est pas un bien rare outre Manche, o seuls 8% du territoire sont considrs comme urbains. Le ratio d'accessibilit globalement mauvais de l'immobilier anglais (de 5,3 pour Liverpool 6,9 pour Londres), se double d'une taille moyenne des logements tout fait mdiocre (moins de la moiti !) compare aux constructions rcentes amricaines, australiennes ou no-zlandaises. Si l'on corrigeait les taux d'accessibilit de l'effet taille des logements, le prix de l'immobilier anglais pourrait tre considr comme plus de 6 fois plus lev que celui de la moyenne des 24 marchs abordables des USA et du Canada. Se pourrait-il alors que les mmes causes entranent les mmes effets, et que l'excs de la rglementation du sol en terre britannique soit la source de ces cots fonciers inimaginables qui font rgulirement les gros titres de la presse ? Alan Evans et Oliver Hartwich, pour l'institut indpendant Policy Exchange de Grande Bretagne, arrivent cette conclusion. La rgulation du sol, en Grande-Bretagne, est un des trs rares domaines avoir chapp une drglementation massive sous l're Thatcher-Major. Les sols anglais sont toujours grs selon une loi de 1947, renforce en 1965, le Town and Country Planning Act , loi d'inspiration ouvertement planificatrice. Cette loi a instaur des ceintures vertes autour des grandes villes, soidisant pour lutter contre l'talement urbain, et chaque collectivit se voit accorder des quotas de nouveaux dveloppements interdisant de mener bien plus d'un certain
nombre de programmes, sur une certaine surface de sol. De surcrot, les planificateurs peuvent imposer un certain pourcentage de logements collectifs ou une certaine densit de dveloppement aux programmes nouveaux, ce principe tant cens permettre le regroupement de la plus grande partie de la population en centre ville et donc limiter le besoin d'usage de la voiture. Cette rglementation est sans aucun doute comparable aux plans de dveloppement les plus draconiens aux USA, qui imposent galement des ceintures vertes et des quotas de nouveaux logements, ou Housing caps . Hartwich et Evans ont reconstitu l'volution des prix immobiliers en Grande Bretagne depuis 1892, en monnaie constante56.
Variations corriges de l'inflation Base 100 en 1969
La courbe ci dessus ne prend pas en compte l'actuelle bulle qui s'est amplifie depuis 1998. L encore, il existe une prsomption forte que le Town and Country Planning Act, et surtout son renforcement de 1965, soit l'origine de la formation des bulles immobilires (1972,1990, et actuellement) qui ont affect le march anglais. Confirmant leurs prsomptions, Evans et Hartwich ont dcouvert que l'lasticit de l'offre par rapport aux cours de l'immobilier tait proche de zro, ce qui serait inimaginable sur un march libre. La raison en est simple: la procdure pour obtenir un permis d'amnager une certaine surface de terre est trs longue, et lorsqu'une augmentation de la demande se produit, il n'y a pas assez de programmes autoriss pour absorber ce surcrot de demande. Les nouveaux programmes arrivent donc sur le march avec un certain retard, et les dveloppeurs (publics ou privs) anticipent sur un possible retournement de la demande, invitable partir d'un certain niveau de prix. Ainsi, ils ne demandent pas massivement de nouvelles autorisations malgr la demande croissante car ils savent que les logements arriveront sur le march contre-temps. L'immobilier britannique a en outre la dsagrable particularit d'tre le plus exigu
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Unaffordable housing, fables and myths , juin 2005, ed. Policy Exchange.
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d'Europe occidentale, dans l'ancien comme dans le neuf. Il est celui o l'ge moyen du parc des logements est le plus lev, o les prix de l'ancien sont les plus proches du neuf, et le march o le taux de logement vacants est le plus faible, 3%, contre 6% en France. En outre, Evans et Hartwich dmontrent que les ceintures vertes, loin de lutter contre l'talement urbain, l'ont amplifi, les mnages tant obligs de s'loigner plusieurs dizaines de kilomtres de leur lieu de travail pour s'offrir un toit. Le nombre de commuters57 ne diminue pas, et la distance qu'ils parcourent augmente constamment, accentuant le recours l'automobile, car les transports de banlieue ne peuvent prendre en charge tous les mouvements au del d'une certaine distance du centre ville. Il y a zonage et zonage A ce stade, il convient de dresser un premier bilan des lois limitant le droit de dvelopper la terre dans les pays anglo-saxons. Des cits qui n'ont pas de zonage (comme Houston) ou dans lesquelles les ordonnances de zonage n'ont pas pour objet de limiter le droit de construire sur la ressource foncire, mais plutt de maintenir en permanence un excs de ressource foncire disponible aux dveloppeurs, en dfinissant des rgles architecturales et environnementales minimales (Dallas, Austin, Atlanta...), arrivent maintenir des prix immobiliers bas mme en priode conomiquement faste. Au contraire, celles dont le zonage est conu dans une optique malthusienne prtendant limiter les nouvelles urbanisations, en croyant forcer une densification des centres urbains, et o transformer une terre naturelle en terrain construire est difficile, connaissent la formation de bulles immobilires parfois trs spectaculaires lorsque les conditions macro conomiques sont favorables une demande forte. Le cot d'un bien immobilier peut alors tre grev d'une pnalit rglementaire gale plusieurs fois son prix normal . C'est le cas de la plupart des grandes agglomrations de Californie ou de la cte Atlantique. Ainsi, la cit de San Francisco (ratio d'accessibilit: 9,3) ne construit que 500 logements neufs chaque anne alors que la vacance de logement y est infrieure 2% ! Ce ne sont donc pas toutes les politiques de zonage qu'il convient de rejeter, mais les zonages que l'on pourra qualifier de limitatifs du droit de proprit, ou malthusiens . Ces constats s'appliquent-ils la situation franaise ?
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Personnes habitant en banlieue et travaillant en ville centre, effectuant un aller retour quotidien, parfois appel dplacement pendulaire dans les revues spcialises..
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E - L'urbanisme la franaise: Comment organiser la pnurie
Se pourrait-il que la rglementation franaise de l'usage du sol, l'instar de ce qui se passe dans le monde anglo-saxon, soit l'origine d'un manque d'lasticit de l'offre, et par constitue la principale source de la hausse dramatique des prix que nous vivons depuis 10 ans ? La France: zone trs rglemente Les communes franaises sont en gnral dotes d'un document de zonage appel aujourd'hui PLU (plan local d'urbanisme), anciennement POS (plan d'occupation des sols), qui dfinissent des zones constructibles, inconstructibles, des rserves foncires non constructibles aujourd'hui mais ouvrables la construction dans un avenir plus ou moins lointain, et qui dfinissent, sur les zones constructibles, les rgles architecturales et parfois les densits de construction admissibles. Les PLU peuvent dterminer des coefficients d'occupation des sols , mais ne peuvent fixer des limites au rythme priodique de construction admissibles. Les PLU sont vots par les conseils municipaux, mais labors par des bureaux d'tudes spcialiss. Autrefois, le ministre de l'quipement tait souvent la source des POS des communes. L'tat central s'est rapidement dsengag de cette mission aprs la promulgation des lois de dcentralisation de 1982, l'administration franaise cessant progressivement d'tre opratrice mais restant associe l'laboration des POS puis des PLU, ses diffrents services s'assurant que les diffrentes rglementations opposables soient prises en compte dans le PLU. Jacques Prvert aurait apprci... Et effectivement, il ne manque pas de rgles faire respecter ! Adquation du dveloppement projet et des capacits d'assainissement, respect des terrains agricoles, des terrains en AOC, des zones naturelles sensibles, des zones natura 2000 dfinies par l'union Europenne comme zones prioritaires de prservation de la biodiversit, loi Barnier sur le bruit des axes routiers, loi Malraux sur la prservation des secteurs sauvegards, rgles estthiques imposes par les architectes des btiments de France prs des monuments historiques, qu'il s'agisse de Notre-Dame-de-Paris ou d'une halle aux grains fin XIXme d'un intrt patrimonial beaucoup plus discutable... sans oublier, pour les communes de bord de mer ou de lac, la loi Littoral, ni omettre les plans de prvention des risques majeurs naturels ou technologiques, les programmes locaux de l'habitat dfinis par les collectivits, l'tat et les organismes HLM, les Plans de Dplacements Urbains (PDU), les schmas de dveloppement commercial, les directives territoriales d'amnagement... Et enfin, dernire nouveaut: les Schmas de Cohrence Territoriale (SCOT). Mme le PLU d'une petite commune doit intgrer un nombre important de ces exigences rglementaires dont la plus grande partie a t cre dans les annes 90. Le PLU doit tre prcd par un PADD , projet d'amnagement et de dveloppement durable, prenant en compte ces lments, et aboutissant ensuite aux cartes de zonage
auxquels nous sommes censs tres habitus. C'est au niveau du PADD que sont valides les prvisions concernant l'volution dmographique prvisible de la commune et qu'en sont dduites les surfaces nouvelles ouvrir la construction, tant pour le logement que pour d'autres quipements. Un PLU quadrille intgralement le territoire de la commune de zones dont chacune a une destination, et a priori une seule. D'o la profusion des zones UA, UB, NA, NC, ND, et autres acronymes incomprhensibles du commun des mortels. Le PLU, document trs rigide Aujourd'hui, laborer le PLU d'une petite commune requiert 2 ans minimum si tout va bien, si aucune association n'attaque le PLU pour dispositions abusives, si le conseil municipal reste uni, si la prfecture ne bloque pas le dossier pour manquement une des rgles ci dessus... Mais mme dans des petites communes, il n'est pas rare qu'une procdure de mise en oeuvre d'un PLU prenne plus de cinq annes. Une rvision du PLU, qui quivaut une nouvelle laboration, requiert autant de temps. Une rvision simplifie , c'est dire ne portant que sur une seule modification de zone, requiert six mois minimum, et une modification (transformer une rserve foncire en zone constructible par exemple) aussi. Ces dlais peuvent facilement doubler, voire tripler si les discussions s'avrent laborieuses. De nombreuses publications spcialises notent une recrudescence des recours contre les PLU devant les tribunaux administratifs. Une fois approuv par tous les organismes associs et vot par le conseil, le PLU est opposable aux tiers, et est appliqu avec une rigueur gnralement sans faille par les communes de plus de 10.000 habitants, les communes plus petites pouvant dlguer l'instruction au ministre de l'quipement, le maire gardant le pouvoir de modifier une proposition de l'administration. Les PLU ne sont donc en gnral labors ou rviss qu'une seule fois au maximum par mandat municipal, tant la procdure est administrativement harassante et politiquement complexe. Toutefois, cette rigidit rglementaire est elle compense par une volont de maintenir une ressource foncire leve ? Ou bien le zonage la franaise est il de nature malthusienne ? C'est hlas la seconde rponse qui est la bonne. La ressource foncire trangle Le code de l'urbanisme impose, dans les communes de priphrie urbaine et les communes rurales, de maintenir non constructibles la plus grande part des terres agricoles , et des zones naturelles sensibles. Un maire soucieux d'abaisser le prix du foncier constructible qui voudrait libraliser une part importante de ses terres ne le pourrait pas: son PADD ou son PLU seraient srement bloqu par une administration ou attaqus par une association quelconque soucieuse de prserver tel ou tel intrt. La loi SRU, entre autres proccupations, a introduit des articles visant limiter plus encore qu' auparavant l'talement urbain, c'est dire l'agrandissement des villes par leur proche priphrie. Il en rsulte que non seulement le temps ncessaire entre deux phases de libration de
foncier pour la construction tend s'allonger dmesurment, mais que les quantits de terrain libres sont souvent insuffisantes. Si l'volution de la demande a t sous estime lors de l'tude du PLU, aucune procdure d'urgence ne permet de rinjecter rapidement d'importantes quantits de foncier constructible sur le march. L'occurrence de pnuries foncires parat donc invitable. Pour comprendre comment les problmes de disponibilit du foncier en proche priphrie des grandes agglomrations affecte les prix immobiliers la fois dans les grands centres urbains et dans les campagnes, tudions deux cas de figure thoriques partir des schmas suivants:
La commune A possde un terrain constructible central (T1) pour une quarantaine de lots, et, en priphrie, dans un hameau moins bien quip en commerces et en coles, mais desservi par les rseaux adquats, a ouvert 40 autres lots la construction (T2).
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La commune B possde le mme terrain T1 constructible en centre ville mais a verrouill toute possibilit de construire sa priphrie. Imaginons que la demande soit de 40 lots: dans la premire commune (A), on suppose qu'une part des demandes se porte sur le centre ville, mieux desservi en quipements et coles. Toutefois, du fait de cet avantage rel, les prix du terrain T1 sont plus levs que ceux du terrain T2, ce qui pousse ceux qui veulent des terrains plus grands ou qui n'ont pas les moyens d'acheter au prix du terrain T1 acheter en T2. Dans les deux cas, le prix du terrain reste raisonnable et la diffrence entre les deux parcelles repose uniquement sur les qualits diffrentes de leur emplacement. Dans la commune B, le terrain T1 est le seul disponible pour y tre bti. Certes, le nombre de lots est gal la demande, il n'y a pas de pnurie mais tous les lots ne se valant pas (taille, forme, distance de l'cole et du centre commercial), une tension forte apparat sur les prix des meilleurs lots. Rien de trop grave ce stade. Mais imaginons maintenant que la demande passe 60 lots. La commune A absorbe sans problme le surcrot de demande, les prix restent raisonnables, mme sur le terrain T1, car la concurrence du terrain T2 meilleur march reste prsente: si les propritaires des terrains T1 se montrent trop gourmands, il arrive un moment o les acheteurs estiment que les avantages intrinsques du terrain T1 sur T2 ne justifient pas l'cart de prix entre les deux, et les prix s'quilibrent. Si par la suite la demande atteint 90 lots, dpassant la capacit des terrains T1+T2, la commune A gardera des prix bas si elle peut librer la construction un terrain T3, et ainsi de suite... En revanche, si elle ne le peut pas, elle finira par rencontrer les mmes problmes que la commune B. La commune B n'a pas prvu d'autoriser des constructions en priphrie. Seul le terrain T1 est disponible. Si la demande atteint 60 lots, le prix du m2 de terrain atteint des sommets. En effet, rappelons que le logement est un produit indispensable et que les familles sont prtes, de ce fait, consentir des taux d'effort importants pour y accder. Pour rentabiliser les lots, les btisseurs peuvent soit choisir de rduire leur taille pour maintenir un prix absolu accessible aux acheteurs, ou ils peuvent simplement augmenter les prix si une partie de la demande reste solvable. En consquence, les mnages qui ne peuvent pas payer le prix demand pour les terrains T1 vont chercher habiter une commune plus lointaine o subsistent des terrains abordables, allongeant ainsi leurs trajets quotidiens domicile-travail, domicile cole, et crant de fait un hyper-talement urbain l ou la rgle d'urbanisme tait cense lutter contre cet talement... Cet exemple montre que le dveloppement des communes par la priphrie, qui a t pendant des sicles le mode de dveloppement naturel des cits, est indispensable pour permettre de maintenir des prix d'quilibre raisonnables dans les centres ville. En matire foncire comme dans tout autre domaine, c'est la concurrence qui fait baisser les prix. En restreignant la capacit des quartiers et communes priphriques jouer le rle d'offre alternative concurrentielle celle des centres urbains, les PLU actuels poussent de nombreuses familles rechercher des terrains plus lointains. Par consquent, non
seulement les prix des terrains et logements des centres urbains augmentent, mais aussi ceux des communes de proche priphrie et des communes rurales lointaines. Peut on dire que les PLU n'ont pas libr assez de foncier constructible en France ? Si un particulier obtient gnralement son permis de construire dans le dlai lgal de deux mois, le temps qu'il a fallu au dveloppeur, qu'il soit priv ou public, pour obtenir le droit de viabiliser le terrain, est sans commune mesure. Selon des dveloppeurs de terrain professionnels, il faut compter deux annes de pourparlers minimum pour obtenir le droit de commencer les travaux de viabilisation, trois quatre annes pour que les premires maisons sortent de terre. Si l'opration est plus complexe, comme une ZAC comprenant des commerces, des logements collectifs libres et sociaux, et des logements individuels privs, alors des dlais de 5 10 ans entre les premires dclarations d'intention et les premiers coups de pelleteuse ne sont pas rares ! Revenons la formation du PLU: pralablement au PLU, un document appel PADD va en fixer les grandes orientations. Les PADD tablissent des projections dmographiques qui serviront de base au calcul des surfaces nouvellement places en zone U (constructible). Bien que les PADD soient de cration rcente, la plupart des plans de zonage conus antrieurement utilisaient de telles projections pour dterminer les surfaces nouvellement constructibles. Par consquent, que les projections soient fausses, et, du fait qu'un PLU n'est rvis au mieux qu'au bout de 5 6 ans, l'on risque fortement de se retrouver avec une pnurie de terrain constructible deux trois ans aprs la sortie du PLU. C'est exactement ce que tous les professionnels ont constat la priphrie des agglomrations en fort dveloppement ces quinze dernires annes, notamment celles qui ont bnfici pleinement de l'effet TGV . Tous les POS rviss entre 1994 et 1997 l'ont t au moment o la demande tait atone. Lorsque les taux d'intrt ont entam leur baisse, ces communes ont d faire face un afflux de demandes imprvues. Le temps qu'elles prennent la mesure du phnomne, et on tait en 2000, un an des chances municipales: rares sont les communes qui ont entam une rvision de PLU cette date. Au demeurant, l o de nouveaux PLU ont tout de mme pu voir le jour, l'on ne dcle aucune augmentation consquente des surfaces nouvellement autorises la construction. PLU et jeux d'acteurs Quand bien mme une commune sait qu'elle est confronte une pnurie foncire, il lui est techniquement, financirement et sociologiquement difficile de procder une ouverture maximale des terrains la construction. Techniquement, la commune devra, un moment ou un autre, accrotre la capacit de ses rseaux d'assainissement et de sa ou ses stations d'puration. Or, en l'tat actuel des technologies, ces quipements ont la caractristiques de ne pas pouvoir tre construits
trop largement l'avance, et, du fait du renforcement continu des normes environnementales, ils ne peuvent pas toujours tre agrandis par ajouts successifs. Il n'est pas rare qu'une commune doive, pour se dvelopper, construire un nouvel quipement. Or, la structure des ressources actuelles des communes modestes en priphrie des grandes agglomrations est constitue de telle sorte qu'elles ne peuvent rarement envisager de tels investissements sans subventions, mme en comptant sur les rentres fiscales amenes par de nouveaux mnages: les conseils gnraux, les agences de l'eau, et autres structures, doivent monter un tour de table pour permettre la station de voir le jour, ce qui prend du temps, et que les alas de la vie politique rendent incertain. Qu'une collectivit de rang suprieur, la faveur d'un changement politique, modifie son taux de prise en charge de ces quipements, et la commune risque de voir son projet stopp et son dveloppement entrav. Mais surtout, les conseils municipaux sont composs essentiellement de propritaires sur la commune. Ces personnes ont souvent intrt du moins le croient elles - limiter l'offre de foncier constructible, d'une part pour prserver, voire augmenter la valeur de leur actif, d'autre part pour prserver un cadre de vie des dangers supposs lis l'afflux de populations nouvelles. Aussi prfrent-elles parfois que la construction puisse tre favorise, mais chez les autres: les attitudes NIMBYistes (acronyme anglais signifiant Not in my back yard pas derrire chez moi ) sont frquentes au sein des conseils municipaux, et mme lorsque le maire dcide de s'y opposer, il a souvent affaire forte partie. En contrepartie, la combativit des propritaires de terrains classs non constructibles est gnralement moindre, notamment dans les communes rurales de la priphrie des grandes villes. En effet, si tous les terrains taient constructibles, le mtre carr de surface ouverte la construction coterait bien moins cher qu' actuellement, et ne serait gure suprieur dans la plupart des cas au prix du terrain agricole augment des cots de viabilisation et d'une marge faible. Par consquent, par rapport une situation d'ouverture totale, interdire la construction sur de grandes surfaces tout en crant un petit nombre de terrains constructibles diminuera peu la valeur des terrains mal classs mais augmentera beaucoup le patrimoine de quelques heureux propritaires. On constate mme parfois que ceux dont la terre jouxte celle des heureux gagnants du marchandage li une rvision du PLU soutiennent la dcision, en se disant qu'ils seront les gagnants du prochain tour quelques annes plus tard. En revanche, ceux qui sont situs plus loin voient moins d'intrt ce que leur terrain soit immdiatement constructible, puisque les cots d'acheminement des rseaux suprieurs rend leurs ventuels projets de construction moins aiss mettre en oeuvre: ils consacreront peu d'nergie dfendre leur droit dvelopper leur terrain. Les marchandages qui prcdent les rvisions de plan de zonage illustrent les thories du choix public: un dcideur public a intrt prendre une dcision qui garantit un bnfice important un petit nombre de propritaires trs actifs, contre un cot individuel faible support par de nombreux autres beaucoup plus passifs, le tout au nom de justifications conomiques et environnementales58 douteuses mais
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Lors du colloque environnement et proprit tenu l'universit d'Aix en Provence du 26 au 28

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lectoralement dfendables. Ces incitations dj fortes favoriser certains intrts particuliers sont renforcs par un trait particulier de la lgislation franaise, qui constitue un cas flagrant de violation du droit de proprit: la non compensation des servitudes d'urbanisme, qui exonre la puissance publique des prjudices qu'elle fait subir aux propritaires en cas de classement peu rmunrateur des terrains. L'article L160-5, ou la violation du droit de proprit institutionnalise L'article L.160-5 du code de l'urbanisme, traduction d'un dcret pris en 1943 par le gouvernement de Vichy, prvoit expressment que les servitudes d'urbanisme, c'est dire les limitations du droit d'usage de la terre, nouvrent pas droit indemnisation envers les propritaires sauf atteinte des droits acquis ou modification ltat antrieur des lieux dterminant un dommage direct, matriel et certain . La formule est ambigu et les tribunaux l'interprtent souvent en faveur de la non indemnisation. De fait, les restrictions les plus frquentes du droit construire issues de la planification urbaine ne sont pratiquement jamais indemnisables. Une mairie peut donc tout fait classer un terrain en zone boise classe , ce qui lui te pratiquement toute valeur vnale, sans verser au propritaire le moindre euro d'indemnit, bien que celui-ci subisse indubitablement un prjudice important du fait de cette dcision. En consquence, les conseils municipaux ne sont pas incits limiter les vellits de restreindre les nouvelles constructions manifestes par les propritaires dj tablis. La loi donne ces derniers le privilge de pouvoir s'opposer ce que d'autres disposent simplement d'un droit dont eux mmes ont profit. Il s'agit l'vidence d'une double violation, tant du droit de proprit que du principe de l'galit rpublicaine dans la jouissance de ce droit. Pourtant, la dclaration des droits de l'homme de 1789, dans son article 17, prvoit que La proprit tant un droit inviolable et sacr, nul ne peut en tre priv, si ce n'est lorsque la ncessit publique, lgalement constate, l'exige videmment, et sous la condition d'une juste et pralable indemnit . Le lgislateur vichyste a trouv commode de considrer que limiter le droit d'usage de la proprit foncire ne constituait pas une privation du droit de proprit, et les gouvernements postrieurs se sont accommods de cette disposition sans rencontrer d'opposition relle. Dans un certain nombre d'tats amricains, la limitation des droits construire sur une parcelle est considre comme une expropriation partielle rglementaire, et est indemnisable. Il s'agit le plus souvent des tats dans lesquels l'abondance foncire garantit des prix fonciers raisonnables. Dans plusieurs tats qui n'appliquent pas ce principe, comme l'Oregon, une bataille juridique froce a t engage par des associations de propritaires lss devant les tribunaux pour forcer les autorits rjuin 2006, divers professionnels de la justice -magistrats et avocats- et du service central de prvention de la corruption ont estim que les compensations occultes pour conversion de terrain de non constructible constructible taient un phnomne minoritaire mais non marginal l'chelon national. En l'absence de donnes chiffres, il est difficile d'aller plus loin dans les conclusions .
instaurer une juste compensation des limitations rglementaires du droit d'usage de la terre. Rien de tel en France, o bien des propritaires se sont habitus ce que la puissance publique dcide leur place ce qu'ils peuvent faire de leur sol. Consquences de la rigidit des PLU sur le prix des terrains : la pnalit rglementaire Le prix du terrain agricole est variable selon la rgion et le type de culture, mais nous prendrons l'exemple des terrains agricoles non viticoles dans une rgion moyenne de la France. Dans ce cas, le prix varie entre 12 et 20 centimes d'euros par mtre carr. Or, le cot du terrain viabilis constructible se situe, dans cette mme rgion, de 200 euros du mtre carr en proche priphrie du chef lieu de dpartement, 150 euros une dizaine de kilomtres, et 100 euros 30-40 km. Naturellement, ces cots, pour une rgion rurale attractive, mais sans excs, sont sans aucune mesure avec ceux que l'on peut constater dans des rgions plus prises des franais. Ainsi, dans la priphrie lointaine de Montpellier, le prix de 300 euros se rencontre couramment 20-30 km de la ville-phare, alors que le prix de la terre agricole n'y est gure diffrent de ce qu'il est ailleurs. Si l'on admet un cot de viabilisation du terrain compris entre 10 et 20 euros du m2, en fonction de la taille et de la forme des parcelles desservir, ainsi que du linaire de rseaux crer, on constate que : Prix terrain constructible = (1)Prix Terrain Agricole + (2)cot de viabilisation + (3)marge du viabiliseur + (4) prix de la raret . Imaginons que le POS impose une taille minimale de parcelle pour construire, 1000m2. Si le propritaire d'un terrain de 1100m2 veut acheter une parcelle de terrain de 200m2 de terrain, situe en zone constructible mais inconstructible seule de par sa taille, il ne la paiera pas beaucoup plus cher que le terrain agricole voisin : compter 1 2 euros par m2 dans une commune rurale de priphrie moyenne de grande ville59. Par contre, s'il possde un terrain de 1800m2, l'achat d'une parcelle de 200m2 lui permettra thoriquement (sauf autre contrainte rglementaire) de diviser sa parcelle en deux et de raliser une seconde construction. Dans ce cas, le prix des 200 m2 de terrain supplmentaire rsultera d'un calcul que les professionnels appellent le compte rebours et qui permet d'estimer, partir du prix espr du bien en sortie, jusqu'o l'acheteur peut aller pour raliser une bonne opration financire60. Dans notre calcul prcdent, imaginons que le propritaire puisse construire sur le nouveau terrain une maison de 150m2 et esprer la vendre 300.000 euros (HT), pour un cot de construction de 150.000 euros (HT) viabilisation incluse (la nouvelle construction tant attenante sa maison existante, les cots d'acheminement des rseaux seront faibles).
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Il n'existe pas de base de donnes des transactions accessible au public permettant d'tablir un prix fiable du mtre carr de terrain marginal partir de maisons identiques vendues sur des lots d'aire diffrentes. Les prix voqus ici l'ont t sur la base de prix constats dans quelques agences immobilires sur la zone d'habitation de l'auteur de l'tude, et corrobors par des agents immobiliers. Revue tudes foncires, n73, le comte rebours de l'immeuble au terrain , Joseph Comby.
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Si l'on fait abstraction des taxes, la marge brute escomptable de l'opration est de 150.000. Le vendeur du terrain et le constructeur doivent donc s'accorder sur le partage de cette marge brute. Admettons que la transaction soit conclue sur un accord de partage parts gales. Le vendeur du terrain empochera 75.000 euros pour 200m2 de terrain, soit 375 du m2, ce qui est dj fort consquent. Imaginons maintenant que du fait de la raret des maisons vendre, conjugue une demande plus forte, le prix de vente espr par le constructeur se monte 400.000 euros, soit 33% de plus. Les cots de construction restant inchangs, la marge brute passe 250.000 euros et selon la mme rgle de partage, l'acheteur peut pousser son offre jusqu' 125.000 euros, 625 du m2, soit 66% d'augmentation du terrain pour seulement 33% d'augmentation du prix de vente de la maison. Supposons maintenant que notre propritaire, au lieu de devoir acheter 200m2 supplmentaires pour voir son droit construire exister, doive en acheter 500. Dans nos deux cas de figure, le prix du terrain rsultant d'un partage gal de la marge brute tombe respectivement 150 et 250 du mtre carr. Si un promoteur doit acheter la totalit du terrain pour construire, le prix unitaire passera 75/m2 si le prix de la maison est de 300.000, et de 125/m2 s'il est de 400.000. Mais imaginons maintenant que le terrain constructible soit en excs par rapport la demande, du fait d'une gestion du sol librale. Le calcul change alors du tout au tout. En effet, dans ce cas, il n'y a pas de raret foncire : notre propritaire btisseur devra limiter son prix de vente car un acheteur pourra facilement trouver un autre terrain, le viabiliser, et y construire sa maison. Le prix de revient de l'opration, pour un terrain de 1000m2, sera d'environ 20.000 euros pour le terrain (15/m2 + marge vendeur + prix du terrain agricole) et 150.000 euros pour la maison, soit 170.000 HT. Sauf si le terrain de notre exemple possde un avantage spcifique sur les terrains lambda , comme une vue remarquable ou la proximit de services forte valeur ajoute, la maison qui y sera btie ne devra gure excder 170.000 euros pour tre vendable, soit 20.000 de marge: le m2 ne devra pas tre pay plus de 50 euros si la parcelle ncessaire obtenir la constructibilit mesure 200m2, 20 euros si elle en mesure 500, et ainsi de suite. Les calculs qui prcdent permettent de dduire les lois suivantes : 1. Le prix du terrain crot plus rapidement que le prix de sortie du logement qui sera construit dessus. 2. Le prix d'un terrain constructible n'est pas une fonction linaire de sa surface. 3. Le prix d'un terrain est d'autant plus lev que la raret des possibilits de constructions neuves loigne le prix des maisons de leur prix de revient la construction. La diffrence entre le prix d'achat d'un terrain d'agrment (prix hdonique , cf. chapitre I.D) et le prix d'achat du terrain pour accder la taille critique en vue d'une
construction est tout fait considrable. Elle est bien lie uniquement au caractre constructible de l'un et pas de l'autre. La rglementation place sur les terrains constructibles une pnalit rglementaire (la Zoning tax cite par les tudes anglo saxonnes) paye par l'acheteur au propritaire sortant, qui varie -beaucoup- en fonction de la svrit des rglementations. Il n'y a notre connaissance aucune tude disponible en France qui ait estim le montant de la pnalit rglementaire paye par les acheteurs de logement en priode de forte demande. Cependant, en s'inspirant trs grossirement des mthodes de calcul de Randall O'Toole61, on peut estimer que que sur un prix actuel de 170 units au 1er janvier 2006 (base 100 en 1995), 50 sont imputables la pnalit rglementaire, soit 30% du prix final actuel des logements, soit peu de chose prs le mme pourcentage que celui estim par O'Toole aux USA. Les acheteurs (entrants sur le march) ont donc vers en 2005 une pnalit rglementaire moyenne de 30% du montant total de leur achat, avant taxes. La rarfaction artificielle du foncier constructible cre par les rgles d'urbanisme opre donc un transfert arbitraire de valeur au profit de vendeurs contre les acheteurs, transfert d'autant plus important que la demande est forte. Les hypothses prises en compte pour parvenir ce rsultat sont les suivantes:
Le prix des logements est pass d'un facteur 100 en 1995 un facteur corrig du revenu de 170 en 2005. Par commodit de calcul et bien que ce soit parfaitement discutable, supposons que les prix de 1995, priode de demande faible, n'incluent aucune pnalit rglementaire. Une fluctuation de 10% peut tre considre comme normale ( tunnel de Friggit et observations empiriques sur les marchs amricains et canadiens abordables), 10% de l'augmentation peuvent tre imputs une certaine rigidit de l'offre du fait des difficults de recrutement des professionnels du btiment (hausse de l' Indice des Cots de la Construction). Au del, elle traduit une rigidit de l'offre excessive lie aux rglementations de l'usage du sol,
Le calcul prcdent doit tre relativis. En effet:
Rien n'indique que si le foncier tait libre demain, la rigidit de l'offre de construction nouvelle lie aux problmes de recrutement des professionnels du BTP n'augmenterait pas - sauf librer l'accs au territoire pour les maons lituaniens et les plombiers polonais, comme les britanniques l'ont fait. Aussi le prix des logements ne diminuerait-il peut tre pas de l'intgralit des 30% prcdemment calculs dans un rgime d'abondance foncire.
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Randall O'Toole, The planning penalty, how smart growth policies makes housing unaffordable , op.cit.
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A l'inverse, rien n'indique que les prix en priode o la demande est faible n'incluent pas dj une part de pnalit rglementaire, mme faible. Auquel cas notre chiffre de 30% serait infrieur la ralit. En l'absence de possibilit de comparaisons entre zones diversement rglementes, ils nous est impossible de dterminer la part incompressible de la pnalit rglementaire en priode de bas prix.
A dfaut de mieux, 30% du prix de vente 2005 parat une estimation acceptable de la pnalit rglementaire verse par les acheteurs. Le calcul du montant de cette pnalit devrait constituer un sujet d'tude universitaire majeur pour quiconque s'intresse aux phnomnes conomiques et leurs consquences sociales. Force est de constater qu'en France, le sujet semble totalement vierge, esprons que cette tude crera chez des chercheurs l'envie d'approfondir nos connaissances. Selon le cabinet ERA, qui publie une synthse annuelle des marchs europens62, 815.000 transactions d'un montant moyen de 192.000 ont t enregistres en France en 2005, soit un total de 156 Milliards d'euros. La pnalit rglementaire atteint 30% de cette somme, soit 46,9 Milliards d'euros. Ramen chaque transaction, le transfert artificiel moyen de valeur entre acheteur et vendeur a t de 57.000 euros en 2005. Autrement dit, si la pnalit rglementaire n'existait pas, une maison achete 192.000 euros en 2005 aurait pu tre achete pour seulement 135.00063 ! A qui profite vraiment le foncier cher ? Plus de perdants que de gagnants ! Une analyse trop rapide pourrait nous conduire estimer que dans un pays qui compte 56% de propritaires, une majorit de possdants ressent un intrt voir la valeur de leur patrimoine augmenter. Aussi ces propritaires seraient ils enclins apprcier d'un mauvais oeil des rformes qui libreraient la terre et abaisseraient ainsi fortement le cot du foncier constructible. De fait, nombreux sont les propritaires qui, dans les discussions qui ont lieu lors des rvisions de PLU, font valoir des points de vue trs limitatifs vis vis de l'ouverture de nouvelles surfaces la construction. Pourtant, une analyse plus approfondie leur montrerait que dans la plupart des cas, ce calcul se rvle trs courte vue et les pnalise. En effet, la plupart des propritaires ne possdent qu'un bien et un seul. Les particuliers possdant une rsidence secondaire ou des biens louer sont une minorit. La plupart du temps, lorsqu'un propritaire doit, pour des raisons diverses, vendre un bien, il doit en racheter ou en relouer un autre, voire deux en cas de divorce. S'il vend au prix fort, il devra racheter au prix fort, et vice versa. Dans les deux cas, gain et perte sont nuls. Le raisonnement reste valide pour celui qui a achet au plus haut crdit, et qui a peur de voir la valeur de son bien chuter en dessous du capital restant d si une chute brutale des cours de la pierre venait se produire. S'il a ngoci correctement son prt et son
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http://www.eraeurope.com/pdf/ERAmarketSurvey2006.pdf Un calcul similaire conduit estimer la pnalit rglementaire a environ 40.000 euros en 2004.
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niveau d'endettement, la vente de son bien dvalu sera suivie d'un rachat un prix tout aussi dvalu. Aussi, si le changement de logement n'est pas subordonn un remboursement anticip et la prise d'un nouveau crdit, le poids de la baisse est donc parfaitement amortissable. Ajoutons que ces propritaires ont des enfants qu'ils devront peut-tre aider se loger pendant leurs tudes, et qui devront payer le prix fort pour accder leur tour la proprit quand sera venu le temps de la vie active. Il est vident dans ces conditions qu'un logement bon march leur serait favorable. Les seuls vrais bnficiaires du foncier hors de prix sont les multi-propritaires qui mettent en vente leur patrimoine au plus haut et les convertissent dans d'autres placements meilleur march, en attendant d' tre en mesure de refaire de bonnes affaire l'achat dans la pierre. Les propritaires fonciers dont le terrain agricole devient constructible par la grce du lgislateur sont aussi, bien videmment, ranger parmi les gagnants. De mme, les notaires et les collectivits locales, qui se partagent les 6.92% de frais de mutation sur les transactions anciennes, sont de gros bnficiaires nets des conditions de marchs actuelles, ainsi que les agents immobiliers qui travaillent au pourcentage64. Enfin, en augmentant les valeurs foncires, les zonages augmentent de la mme faon l'assiette de l'ISF, le patrimoine immobilier n'tant par nature pas dlocalisable. L'tat touche donc sa part de la rente foncire artificielle que crent ses lois. Un premier constat s'impose: les grands bnficiaires des lois de zonage sont d'abord des catgories socio-professionnelles favorises, ainsi que les entits publiques. En revanche, et ce fait est gnralement insuffisamment soulign tant par la presse que par les principaux concerns, les professionnels du btiment sont perdants: certes, la forte demande garnit leurs carnets de commande, mais nombre d'acheteurs vont limiter les travaux de second oeuvre et de finition (devant les prix atteints par les projets neufs, ils prfrent en faire au moins une partie par eux mmes...). Ils sont souvent contraints de limiter l'ambition de leurs projets cause des cots fonciers. A partir du moment o il serait possible de combiner des cots fonciers faibles avec une demande forte, comme l'exemple des marchs abordables amricains le montre, les produits achets par les consommateurs feraient certainement une part plus belle aux professionnels de la construction: moins de second oeuvre et de finitions seraient bricoles, plus de surface, plus d'quipement annexes et de prestations donnant du cachet aux constructions seraient achetes. Le foncier cher fragilise galement les emprunteurs. En effet, un index d'accessibilit de 2.9, augment de 7% de droits de mutation et de 5% de frais d'agence, avec un apport personnel correspondant une anne de revenus, correspond un taux d'effort de 16,5% de la part du mnage emprunteur (prt sur 20 ans 4.2% fixes hors assurance). Ce taux d'effort, hypothses identiques, passe 30% si l'index d'accessibilit passe 4.5, ce qui veut dire que le mnage emprunteur n'aura plus de
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Selon le cabinet ERA, les frais d'agence en France, de l'ordre de 6%, sont de loin les plus levs d'Europe.
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marge de manoeuvre pour pargner et passer un mauvais cap tel qu'un divorce ou une perte d'emploi. Ajoutons que dans un pays o les retraites par rpartition seront progressivement rduites la portion congrue faute d'un rapport actifs/retraits favorable, obrer aussi gravement la capacit d'pargne des jeunes emprunteurs aujourd'hui revient leur promettre des conditions de retraite trs mdiocres lorsque le temps en sera venu. Le foncier cher pnalise l'activit conomique, puisque les entreprises doivent galement payer plus cher l'espace qu'elles utilisent. Outre Manche, le cabinet McKinsey a isol les cots fonciers comme un des principaux obstacles la comptitivit de l'conomie anglaise, et une des principales sources expliquant la diffrence entre les cots de la vie en Angleterre et en France, du fait de la difficult d'ouvrir de nouveaux espaces commerciaux (il y a toujours pire que chez nous ailleurs... mince consolation)65. L encore, aucune tude srieuse cherchant tablir le cot de la pnalit rglementaire en terme d'emploi ou de cot de la vie n'a pu tre identifie en France, aussi nous est il impossible de mesurer les consquences de l'immobilier artificiellement rendu cher sur l'emploi et les prix. Mais la thorie conomique, la comptabilit et le bon sens nous suggrent que cette incidence est relle et, hlas, nfaste. Des lois anti-sociales On peut donc affirmer sans peine que la politique de zonage malthusien des sols est anti-conomique et anti-sociale, car elle plonge des milliers de familles qui n'ont pas accs au crdit dans des situations difficiles, elle rduit le volume d'affaire potentiel des professionnels de la construction, tout en siphonnant l'pargne des accdants la proprit au profit de catgories que l'on ne peut gure qualifier de ncessiteuses, qui bnficient ainsi d'une rente de situation indue. Dans le domaine du foncier comme dans bien d'autres, la loi franaise organise des transferts de prosprit au profit de ceux qui sont dj les mieux servis66.
MacKinsey Global Institute, driving productivity and growth in the UK economy , 1998. Etude supervise par Robert Solow, prix nobel d'conomie 1987. 66 Ce transfert de rente vers les catgories favorises n'est pas une spcificit de l'urbanisme mais une constante du modle social franais. L'conomiste social dmocrate Canadien Tim Smith analyse brillamment cette propension du modle social franais donner beaucoup ceux qui ont dj beaucoup dans son ouvrage la France Injuste , janvier 2006, ditions Autrement.
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F La cit libre n'est pas l'enfer !

Y-a-t-il des effets positifs des lois de zonage ? En valent-ils le cot ? Les impacts conomiques et sociaux ngatifs des lois de zonage caractre limitatif sont clairement tablis. Mais ces lois n'ont elles pas des effets positifs qui en contrebalancent les cots ? Leurs dfenseurs arguent que ces lois de zonage sont le seul moyen de sparer clairement les usages du sol susceptibles d'engendrer des conflits entre diffrents propritaires. Leur ligne de dfense dveloppe les arguments suivants: si chaque propritaire est libre de dfinir les usages de sa terre sans concertation avec ses voisins, alors les conflits d'usage se multiplieront, les dcisions individuelles sans cohrence produiront un urbanisme anarchique de mauvaise qualit, l'talement urbain induit cotera trop cher la collectivit en terme d'infrastructures et d'quipements, cet talement saccagera l'environnement, etc... Ces raisonnements, couramment tenus par les professionnels de l'urbanisme, ont grandement inspir les lois d'urbanisme franaises, de la fin des annes 60 qui virent l'introduction des POS, et la loi SRU de plus de 160 articles, qui renforce entre autres choses l'obligation de lutte contre l'talement urbain. Ces griefs contre le dveloppement laiss l'initiative libre du propritaire sont ils fonds ? Pour le savoir, il convient de rpondre aux questions suivantes : Les grandes cits des USA et du Canada bties sur le principe du dveloppement libre sont elles l'enfer dcrits par les partisans de la planification ? La planification garantit-elle un dveloppement plus harmonieux que le libre choix des propritaires ? Quelles situations historiques ont fait natre la demande politique pour des lois de zonage, et ceux-ci ont ils, rtrospectivement, atteint les objectifs qui leur taient fixs ? L'talement urbain aurait-il un cot suprieur celui de la pnalit rglementaire impose par les lois de zonage ? L'talement urbain est il nuisible pour l'environnement ? Les lois de zonage sont elles toujours justifiables compte tenu de tout ce que nous en savons aujourd'hui ?
Non , la ville libre n'est pas un enfer ! Il existe de nombreux exemples de cites importantes ne pratiquant pas de zonage limitatif, voire pas de zonage du tout. La ville de Houston, qui compte 2 millions d'habitants (5.3 millions pour l'agglomration), n'a pas de zonage, ainsi que la plus grande partie des banlieues de l'agglomration. Des cits comme Dallas ou Atlanta ont
des plans de zonage peu contraignants qui garantissent une disponibilit foncire importante. Elles sont rgulirement la cible d'attaques de partisans d'associations cologistes ou politiques favorables la lutte contre l'talement urbain, au motif que cette libert provoquerait un dveloppement peu harmonieux de leur espace. Pourtant, Dallas et Houston sont classes parmi les 30 premires cits du monde pour leur dynamisme et leur importance dans la mondialisation des affaires, de la science et de la culture par le Globalization and World Cities Study Group and Network67 , un think tank britannique qui tudie l'influence des cits dans le monde. Seules quatre villes amricaines (NYC, LA, Chicago, San Francisco) les devancent dans ce palmars, et elles sont classes galit avec Boston, sige du MIT et centre historique de la vieille Amrique , et Washington, sige du pouvoir politique le plus puissant au monde. Atlanta suit immdiatement. L'agglomration de Houston est connue pour son dynamisme culturel, et a t naturellement perue comme le refuge privilgi des victimes de l'ouragan Katrina La Nouvelle Orlans. Ces grandes cits, situes dans une aire propice aux ouragans et tornades, rgulirement affectes par des inondations importantes (essentiellement Houston) auraient elles pu obtenir une telle reconnaissance internationale si elles taient mal dveloppes ? Attireraient-elles tant de nouveaux habitants si elles n'taient que des cloaques ? De fait, l'urbanisme Houstonien n'est pas sans reproche. A dfaut de zonage, la ville possde 17 ordonnances rglementaires qui s'appliquent diffrents types de constructions. Notamment, ces ordonnances imposent une taille minimale de lot, ce qui favorise le sur-talement urbain, les grandes parcelles tant plus difficiles trouver en centre ville. Elle impose des largeurs de routes trs leves et des pourcentages de place de parkings excessifs qui nous renvoient directement l'Amrique tout automobile des annes 60. Mais ces dfauts proviennent d'abord de rglementations qui ont mal vieilli, donc d'interventions publiques, pas des mcanismes du march. De fait, depuis 2002, la cit a assoupli ses exigences sur la taille minimale des lots en centre ville, et d'ores et dj on y observe une reprise de l'urbanisation68. Le centre de la ville, contrairement bien des cits amricaines dfigures par trop d'annes d'un contrle des loyers dvastateur69, est bien entretenu et les gratte-ciels d'Houston (tout comme ceux de Dallas) ont souvent t raliss par des architectes rputs. Le visiteur dcouvrant Houston est frapp par l'importance et le soin apport aux espaces verts dans la ville. Les amnageurs privs adoptent souvent des rgles de zonage contractuelles auxquelles tout acheteur dans la zone concerne doit se soumettre. Ces conventions restrictives , qui parfois tendent tre trop svres et interdire les usages multiples, ne sont-elles pas un zonage dguis ? Non, car ces zonages ne s'adressent qu' des aires restreintes, chaque communaut sous convention restrictive est en concurrence non seulement avec d'autres communauts, mais aussi avec l'aire sous administration publique des communes de l'agglomration (y compris les quelques communes avec
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http://www.lboro.ac.uk/gawc Michael Leweyn, how over regulation creates sprawl, even in a city without zoning , 2005, Ed. George Washington University. Rent control drives out affordable housing , William Tucker, USA Today, Juillet 1998.
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zonage). Si les promoteurs de la communaut veulent vendre leurs lots, ils doivent s'assurer que le dveloppement propos soit d'un rapport qualit-prix acceptable. Et ces zonages n'ont pas pour objet d'interdire l'usage de la ressource foncire, mais de le partager. Ni Houston ni Dallas ne peuvent passer pour des paradis terrestres vus d'Europe, du fait de leur manque d'me historique et de la trop grande prminence (point de vue purement subjectif, il est vrai) que leur culture assigne l'automobile. Mais en aucun cas ces villes ne peuvent tre considres comme des repoussoirs qui permettraient de condamne l'urbanisme libre. Et surtout le march immobilier permet aux rsidents de ces cits (on peut dire la mme chose de villes moins dveloppes de la Mid-America, comme Kansas City ou Omaha), y compris parmi les plus modestes, de trouver des offres de maison de taille amricaine (plus de 150 m2, chambres) des tarifs qui feraient rver chez nous. Bien que le boom conomique rcent ait augment les prix Dallas et Houston un peu plus vite que l'inflation, l'offre de biens immobiliers en bon tat moins de 80.000 euros - 100.000 dollars - y est importante70. Le pourcentage de biens vacants Houston vient de connatre une baisse importante du fait des vagues de migrations rcentes en provenance du Mexique ou de la Nouvelle Orlans, mais il reste encore proche de 10%, ce qui garantit une fluidit du march qui maintient les prix raisonnables, tant en locatif qu' l'achat. Un crdit de 300 400 euros mensuels permet une famille modeste d'habiter un logement tout fait dcent. Pour les familles plus pauvres existe une offre de logements individuels certes mdiocres aux standards amricains, mais tout fait dcents selon nos propres critres, qui offrent 2 quatre chambres et environ 100/120m2 moins de 40.000 euros (soit moins de 300 euros mensuels de crdit) ! Certes, les quartiers environnants ne sont pas toujours les plus chics, la construction traditionnelle US en bois est plutt lgre, mais ces logements permettent aux familles en difficult d'avoir un toit un cot raisonnable. Cela s'explique par le fait que le foncier raisonnable permet aux familles dsireuses de concrtiser l'augmentation de leur niveau de vie de construire facilement des logements neufs conformes aux critres de confort de leur poque, laissant sur le march de l'ancien les logements qui leur ont t construits une vingtaine d'annes auparavant. Le march du logement d'occasion se comporte, toutes proportions gardes, comme celui de l'automobile: la libert foncire rend accessible aux classes modestes des logements qui taient ceux de la classe immdiatement suprieure lors de la dcennie prcdente. Quant au logements anciens des classes moyennes suprieures, leur prix ne peut trop augmenter mme lorsqu'un quartier devient soudainement attractif, les acheteurs potentiels ayant la possibilit de mettre en concurrence des logements tendance avec des logements moins chics, et d'valuer constamment si la diffrence de prix demande est justifie par les avantages intrinsques de l'offre, selon leurs critres. La concurrence joue pleinement son rle, et les prix des logements anciens sont contrls par la possibilit d'en construire des neufs.
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Le lecteur pourra se faire une ide en parcourant les offres du site realtor.com, premier vendeur en ligne aux USA. La parit Euro-dollar retenue pour les indications de prix est d'environ 1,3$ pour 1, cours moyen observ fin 2006.
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Les effets collatraux positifs de cette situation sont nombreux. Une tude de l'un des plus importants think-tank social dmocrate amricains, la Brookings Institution71, vient de confirmer que parmi les plus grandes agglomrations amricaines, Dallas, San Antonio et Houston bnficiaient non seulement des loyers les moins chers, des prix de logement les moins levs, mais aussi des moins importantes concentrations de pauvret, des taux de proprit immobilire les plus levs, et d'une plus grande proportion de diplms universitaires que les villes disposant de politiques intensives de lutte contre l'talement urbain. Ce qui pose une question simple: vaut il mieux pour les familles modestes un logement priv cher, un logement public l'accessibilit hasardeuse, et des aides importantes supportes par les contribuables, ou un logement totalement priv naturellement bon march permettant la plupart des familles de payer un loyer sans aide, ou avec une aide minimale rserve aux cas d'indigence caractrise ? Les familles modestes de Houston ont elles mmes rpondu la question. En effet, par deux fois au cours des 30 dernires annes, des groupes de pression ont russi porter des projets de lois autorisant le zonage devant les lecteurs, par rfrendum. Par deux fois, ces propositions ont t largement rejetes72, les familles pauvres, notamment celles issues de l'immigration hispanique, ayant pour leur part vot plus de 65% contre le zonage, par crainte parfaitement justifie de voir les prix des logements s'envoler, comme en Californie. L'existence de villes bases sur un dveloppement libre, la fois bon march et agrables vivre, est tablie. L'analyse thorique confirme-t-elle que la libert peut obtenir de meilleurs rsultats que la planification spatiale ? Les travaux de deux prix Nobel d'conomie, F.A. Von Hayek (1974) et J.Buchanan (1986) en apportent la brillante dmonstration. Critique thorique de la planification spatiale: l'analyse Hayekienne Selon les planistes experts, aucun individu ne peut avoir les connaissances ncessaires pour effectuer des choix fonciers conciliant son intrt propre et l'intrt gnral. Qui sait si l'addition de choix individuels anarchiques ne va pas bouleverser les quilibres dmographiques et environnementaux dans une aire donne ? Si on laisse les individus choisir leur lieu de rsidence en fonction de leurs prfrences, ne va-t-on pas crer des ples de congestion ? Les lieux d'tablissement choisis par les employeurs ne forceront-ils pas les personnes de longs voyages pendulaires nfastes la qualit de la vie globale des citoyens ? Les experts s planification estiment qu'il doivent matrialiser leur savoir en matire d'volution comportementale, d'conomie, de dynamique des transports, dans des documents organisant le dveloppement harmonieux des espaces selon des champs de contraintes qu'ils sont les seuls matriser. L'chec des villes nouvelles conues dans les annes 60 et symbole douloureux d'une urbanisation catastrophique devrait
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Brookings.edu , review of the land use regualtions in the nation's 50 largest metropolitan areas , Pendall, Puentes et Martin, Aot 2006. La dernire fois en novembre 1993
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sans doute inciter ces experts planificateurs plus de modestie... Dans son ouvrage Individualism and Economic Order , F.A.Hayek note qu'en matire de dveloppement spatial, aucun expert ne peut prtendre disposer de l'ensemble des savoirs dterminant les dcisions individuelles de chaque agent conomique, et que toute tentative d'objectiver les avantages et inconvnients de diverses alternatives d'amnagement sont vaines. En effet, selon Hayek, chaque agent conomique a une vision trs subjective des avantages et inconvnients qu'il peroit de ses choix. Tous ne donnent pas la mme valeur ngative, par exemple, la congestion routire laquelle ils font face lors de leurs dplacements domicile-travail. Certains estimeront que les embouteillages sont une nuisance insupportable et feront tout pour s'implanter de faon en minimiser les effets, par exemple en s'installant prs d'une ligne de transports en commun. D'autres, l'heure o les voitures sont de plus en plus climatises et pourvues de bons rcepteurs radio, verront les embouteillages comme un inconvnient mineur leur permettant de jouir du calme de leur rsidence situe l'cart des grands centres urbains, d'chapper la promiscuit parfois difficilement supportable et l'inscurit grandissante qui caractrisent les rseaux de transport public, voire de se soustraire l'ambiance pnible d'un foyer pas si heureux que cela... De mme chaque agent conomique a une perception subjective diffrente de la valeur que reprsente la proximit d'quipements publics, la qualit d'une vue, le montant des taxes locales, la qualit des coles, la densit mdicale, etc... La multiplicit des critres prendre en compte par les planificateurs, l'impossibilit d' valuer la valorisation subjective de chacun de ces critres par des milliers d'individus, rend le travail des experts urbanistes dj fort difficile. Ajoutons qu'aucun systme d'information planifi et centralis, si perfectionn soit-il, ne peut anticiper sur les volutions dans le temps de ces valorisations subjectives. En contrepartie, sur un march libre o les options disponibles chaque acheteur sont en nombre suffisant, il existe un mcanisme qui permet aux agents conomiques d'valuer en un instant la qualit d'un choix immobilier possible en fonction de ses critres personnels, c'est le systme des prix. Si le prix rel des acquisitions immobilires n'est pas fauss par la pnalit rglementaire, et se rapproche donc du prix hdonique qui varie essentiellement en fonction de la qualit du bien et de sa situation, alors chaque individu sera en mesure de dterminer si la valorisation d'une option est compatible avec ses prfrences personnelles. Si l'environnement change, il pourra mettre en concurrence le logement qu'il occupe avec d'autres, et dterminer s'il doit tenter d'en changer. En revanche, si la pnurie restreint la comptition entre les choix disponibles, l'acheteur devra accepter de payer un prix plus lev pour des prestations qui reprsenteront un moins bon compromis entre l'ensemble de ses exigences. L'urbanisme malthusien est donc de nature diminuer la qualit de vie perue par les individus. Prenons un exemple concret. Un propritaire achte une maison situe trente minutes de son lieu de travail en automobile, dure qu'il juge acceptable. Malheureusement, la congestion routire augmente du fait du succs rencontr par son village et ceux des alentours. A partir d'un certain seuil, il jugera son temps de parcours inacceptable. De
surcrot, peut tre estimera-t-il que son village dsormais la mode a perdu de son attrait. Peut tre encore les changements d'ge de ses enfants lui feront percevoir diffremment la valeur de certains aspects de son implantation actuelle, comme le tissu scolaire. Si, parce que l'immobilier est bon march et les options de construction ou d'achat dans l'ancien en nombre suffisant, le propritaire peut sereinement envisager de changer d'habitation pour un lieu plus proche de ses aspirations, alors sa qualit de vie telle que lui la peroit augmentera. En outre, si un nombre significatif d'agents conomiques opre un choix similaire, la congestion de la route entre le village et l'agglomration pourvoyeuse d'emplois diminuera, ce qui maintiendra la qualit de vie de ceux qui auront choisi de rester, du moins par rapport au critre de la congestion des voies d'accs. En contrepartie, si un immobilier hors de prix et une offre en situation de pnurie rendent difficile l'adaptation du lieu de rsidence aux prfrences personnelles, alors la qualit de vie globale par l'ensemble des habitants sera moindre. En outre, Il est probable que notre propritaire et ses semblables militeront pour un agrandissement de la route incrimine 2X2 voies, ou une ligne de chemin de fer, ft-elle non rentable, pourvu que le contribuable paye. Les rigidits de l'urbanisme malthusien sont donc de nature la fois augmenter l'insatisfaction perue des citoyens, et augmenter la demande politique pour des infrastructures charges de corriger les effets de la rigidit foncire et qui alourdiront la facture des contribuables. En permettant un ajustement des lieux de rsidence aux contraintes et aspirations personnelles, la recherche du meilleur compromis, une politique de libert foncire allie un mcanisme de prix libres permet d'amliorer le rapport cot/satisfaction des acheteurs de logement tout en rduisant les tensions politiques gnratrices de dpenses publiques. Toutefois, les planificateurs, ce stade, rtorqueront que le bel quilibre atteint par notre propritaire peut tre remis en cause par une dcision individuelle malheureuse d'un agent conomique important, qui va faire baisser considrablement la valeur des biens de notre village, provoquant la transformation d'un environnement agrable en cloaque, d'o la ncessit de dvelopper harmonieusement, donc de planifier, l'urbanisme . Ainsi par exemple, si dans un rgime de laissez faire intgral, un oprateur dcide de construire une tour de bureaux au milieu d'un village mdival, alors tous les propritaires seront lss, des propritaires partiront et ne trouveront pas d'acheteurs, des friches urbaines se dvelopperont, etc... Il est noter que souvent, ce genre de dcision mal propos est le fait de dcideurs publics, qui, pour des considrations politiciennes ou par orgueil mal plac, se muent en rois-btisseurs et modifient les textes opposables leur convenance pour mener bien leurs projets, fussent-ils contraires l'intrt d'une majorit de rsidents en place. Un oprateur priv, soucieux de vendre sa production, n'aura pas intrt construire des immeubles totalement inadapts l'environnement existant. Mais le secteur priv n'est pas l'abri d'erreurs non plus, la faillibilit tant la caractristique la plus avre du genre humain, aprs la mortalit...
Il existe des moyens de se prmunir contre de tels dsagrments: un zonage non limitatif est tout fait en mesure de dfinir des limitations de volume, d'usage ou de style des constructions nouvelles dans des espaces d'une valeur architecturale particulire. Des accords volontaires entre propritaires dans un primtre donn peuvent limiter les possibilits d'amnagement non conforme avec la vocation d'un lieu. Pourvu que de nouveaux espaces soient disponibles pour de nouveaux dveloppements, ces limitations du droit construire n'importe quoi n'importe o ne sont pas gnantes car leur influence sur les prix immobiliers est faible, et la concurrence de nouveaux espaces vite que le prix moyen des logements disponibles ne rendent l'ensemble de l'offre inaccessible aux classes les moins favorises. L'argument d'Hayek n'est pas une opposition pure et dure la planification spatiale, pourvu que cette planification prserve l'abondance foncire et la comptition entre lieux de vie et d'tablissement. Il voit le march comme un instrument de planification dcentralise au travers duquel les aspirations changeantes de milliers d'individus sont constamment ajustes avec l'aide d'un mcanisme de prix fonctionnel. Les partisans de la planification sont gnralement critiques vis--vis de l'argument du savoir diffus et subjectif qui leur chapperait dvelopp par Hayek. Ils arguent du fait que la nature participative des procdures d'laboration des PLU garantit que l'information dtenue par les experts est confronte la valorisation collective que les agents conomiques donnent aux caractristiques de leur espace de vie. Ce raisonnement est abusif pour deux raisons. Tout d'abord, les experts ne seront confronts qu' un chantillon limit de propritaires concerns ou de reprsentants lus. Leur savoir ne concerne qu'eux mmes, et les extrapolations qu'ils peuvent en tirer concernant leurs semblables relvent souvent de l'imputation abusive de leurs propres souhaits des tiers. Plus gnralement, les participants aux runions de concertation autour des PLU ne reprsentent que rarement l'intrt gnral. Qu'il s'agisse d'intrts corporatistes ou individuels, ils reprsentent d'abord leurs intrts propres, et vont donc distordre la perception que les experts peuvent avoir des valeurs subjectives des caractristiques du milieu de vie. Les experts eux mmes n'chappent pas ce travers. Critique thorique de la planification spatiale: cole des choix publics de J. Buchanan L'analyse haykienne affaiblit notablement le point de vue des planificateurs, au sens qu'elle montre que la rigidit des affectations spatiales empche l'adaptation des lieux de vie aux volutions des gots et attentes individuelles des agents conomiques. Mais Hayek ne fait pas de procs d'intention aux planificateurs et aux populations qui prennent part aux processus de concertation aboutissant aux documents d'urbanisme. Il met seulement en avant leur incapacit grer des critres dcisionnels trop diffus et subjectifs. Le cas des partisans de la planification urbaine s'aggrave lorsque leur rationalit est analyse en supposant qu'ils obissent non pas l'intrt gnral, mais leurs intrts personnels. Il convient d'tudier la structure des incitations auxquelles sont soumis les
diffrentes parties prenantes du processus de planification. L'cole conomique du choix public , fonde par les travaux de Buchanan et Tullock, procure une grille d'analyse que l'conomiste de l'Institute of Economic Affairs de Londres, Mark Pennington, a applique aux processus participatifs de planification73. Pennington note tout d'abord que de nombreux propritaires, estimant que leur influence politique est trop limite, ne veulent pas supporter le cot de l'investissement personnel dans les discussions autour du PLU: trop de temps consacrer, pour des rsultats mdiocres, voire nuls. Les individus qui effectuent des choix personnels sur un march priv, par contraste, ont bien plus intrt s'impliquer dans la prise d'information pralable leurs choix, car ils savent qu'ils seront les seuls supporter les consquences d'une mauvaise dcision. Cette propension de l'lecteur adopter une attitude d'ignorance rationnelle lors de processus de nature politique favorise des groupes d'intrt qui ont une revendication particulire soutenir. Les lus, soucieux de leur popularit, seront dsireux d'accder aux demandes de ces groupes de pression, d'autant plus que ceux-ci seront organiss, dtermins, et lectoralement prometteurs, et que les dcisions prises auront un impact ngatif dilu sur des masses d'lecteurs peu motivs et de fait pas toujours conscients de ce qui se trame leurs dpens. Les groupes d'intrt qui oeuvrent au maintien d'un rgime de tutelle strict sur les terres non constructibles sont nombreux. Dans un systme de rationnement politique du terrain constructible, l'intrt des propritaires terriens est d'obtenir pour eux mme un droit de construire, et de limiter cette possibilit pour les autres propritaires afin de capter la plus grande part de la diffrence de valeur entre terrain constructible et terrain naturel ou agricole. Aussi les plus influents politiquement sont-ils mme de parvenir un rsultat favorable. En France, les bureaucraties agricoles (administrations locales en charge de l'agriculture, Chambres d'agriculture, INAO74, SAFER75) sont galement trs soucieuses de limiter la possibilit pour les propritaires terriens de convertir leur foncier agricole en terrain btir. Ces organismes vivent des rglementations qu'ils imposent au monde agricole, et voir le primtre de leur tutelle se rduire ne leur est pas agrable. Sachant qu'en outre nombre de reprsentants de ces institutions sont aussi politiquement fort bien implants, il n'est pas difficile de comprendre qu'ils chercheront faire valoir leurs relations pour limiter l'ouverture des terrains la construction (sauf ventuellement les leurs, bien entendu...) Les lus eux-mmes sont fortement incits limiter l'ouverture des terrains la construction, d'une part pour viter le harclement des administrations, des groupes cologistes, et des propritaires dj servis , d'autre part parce que si les politiques locales restrictives crent une pnurie de logement, les cots des politiques sociales
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Mark Pennington, Liberating the land, the case for private land-use planning , IEA, 2002. INAO: Institut public dont l'objet est de rglementer les productions sous appellation d'origine contrle. A un droit de regard sur toute raffectation de terre viticole. SAFER: Organismes para-publics qui peuvent exercer un droit de premption sur toute transaction de terrain agricole, dont le fonctionnement trs opaque est vivement critiqu par l'Institut Franais de Recherche sur les Administrations Publiques, IFRAP.
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censes rsoudre (on a vu avec quelle efficacit !) les effets de cette pnurie sont supports essentiellement par le budget de l'Etat, et dans une moindre mesure, des conseils gnraux. Les lus locaux peuvent donc faire supporter des collectivits de rang suprieur les charges induites par leur malthusianisme foncier. Pourquoi se gner ? Ajoutons que les lus, afin de rentrer dans les critres de la loi SRU, feront supporter aux dveloppeurs la construction d'un certain pourcentage d'units de logement prix rduit, en les obligeant reporter les cots induits par ces logements vendus perte sur les autres. Inutile de rappeler que les logements sociaux ainsi financs ont peu de chance d'tre attribus des familles de chmeurs allognes... Les trs gros dveloppeurs fonciers ont galement intrt limiter la possibilit d'ouvrir un trop grand nombre de terrains la construction. Leurs services administratifs ont les moyens d'obtenir que leurs terrains bnficient d'un zonage favorable, alors que les petits dveloppeurs prouveront plus de difficults obtenir le mme rsultat. Par l mme, les grands dveloppeurs s'assurent sinon un monopole, du moins une part de march importante, en soutenant la volont des politiciens de lutter contre l'talement urbain, sauf pour leur terrain eux... Les promoteurs les plus importants sont passs matres dans l'art de reprer deux cinq ans l'avance des terrains possiblement constructibles, de passer des contrats conditionnels avec les propritaires vendeurs, en partageant la plus-value en cas de modification favorable du zonage, et de pratiquer un lobbying intensif auprs des lus pour que ces terrains deviennent constructibles, au dtriment d'autres. Le partage de la rente foncire est un enjeu conomique majeur qui suscite toutes les convoitises. Les experts, qu'ils soient publics (prfectures, etc...) ou privs (bureaux d'tude spcialiss) ont bien videmment tout intrt maintenir en l'tat la lgislation qui, en ajoutant anne aprs anne des couches rglementaires que chaque PLU se doit d'intgrer, assure la prennit d'un travail de conseil et de vrification. Cette tche est d'autant plus intressante que ces experts, n'tant gnralement pas dtenteurs des droits de proprit des terrains sur lesquels s'appliquent leurs dcisions, ne supportent pas les cots des orientations qu'ils favorisent si d'aventure ils commettent des erreurs de jugement. Ajoutons que ces experts ont parfois une vision politique qui les incite faire passer tout prix leurs croyances idologiques dans les documents d'urbanisme, mme lorsque l'vidence ou l'analyse suggrent qu'ils sont en tort. Tant l'analyse hayekienne que la thorie du choix public suggrent que les biais lis la planification du droit construire en dehors d'un systme de march sont infiniment moins capables de prendre en compte l'intrt du plus grand nombre d'individus, qu'un systme o l'abondance foncire leur permet d'optimiser leurs choix en fonction de leurs moyens et de leurs exigences propres. Dans ces conditions, pourquoi les lois de zonage sont elles apparues ? Pourquoi les populations ont jug utile d'autoriser leurs reprsentants de se doter de telles lois ? Les causes historiques de la naissance des lois de zonage Jusqu'au XIXme sicle, la principale rgle que celui qui construisait devait respecter,
tait celle de la prudence lmentaire : ne cause pas de prjudice autrui . Si ce prcepte n'tait pas respect, le fautif pouvait tre amen engager des frais normes pour faire cesser les dsordres et compenser les dommages subis. Certes, ce principe a connu bien des altrations, mais il est rest le principal dterminant juridique du dveloppement urbain jusqu'au XIXme sicle, en France et dans la plupart des pays anglo-saxons. Dans un tel cadre, le propritaire foncier est relativement libre de l'usage qu'il fait de son terrain, pourvu qu'il n'altre pas les possibilits d'usage que peut en faire autrui. Ainsi, lorsque des activits gnratrices de nuisances se mettaient en place, elle devaient d'abord s'tablir l ou elles ne gnaient personne. Puis, en cas de litige, le principe connu sous le nom latin d' immissio 76 ou anglo saxon de coming to nuisance tait appliqu: celui qui s'tait tabli sur un terrain vierge o une nuisance (olfactive, sonore...) prexistante tait clairement identifie ne pouvait agir contre le fauteur de nuisance, en revanche, si le degr de nuisance avait t modifi, l'metteur de la nuisance devenait fautif et devait compenser le prjudice et le faire cesser. Les instances dirigeantes des cits intervenaient assez peu dans les dcisions des propritaires sur l'usage de leur terrain. Elles s'occupaient essentiellement de prvoir les extensions des rseaux de voirie et souterrains, qui soutenaient le dveloppement de la communaut, et fixaient (parfois) quelques principes d'architecture. Ce principe de dveloppement faisait reposer la prvention des nuisances sur le dveloppeur et la lutte contre les nuisances avres relevait d'une logique essentiellement curative. Ce dveloppement naturel des cits a permis la plupart des pays occidentaux de dvelopper des communes prospres, grandissant gnralement par la priphrie. Les travers qu'on lui attribue sont souvent exagrs. Ainsi, il est souvent expliqu dans des revues d'urbanistes que le dveloppement d'activits polluantes au coeur des villes tel qu'il apparut au XIXme sicle, et dont l'radication fut longue et difficile, serait une rsultante du laissez-faire sous-tendu par le dveloppement naturel de la ville. Cette affirmation est fausse pour deux raisons. Tout d'abord, lorsqu'au XIXme, ces activits s'implantrent, elles taient souvent situes en bordure des centres-ville existants, car les moyens de transport de l'poque ne permettaient pas aux salaris de longs dplacements. Les nuisances (fumes et bruits) causes par ces usines s'inscrivaient en outre dans des milieux dj fortement pollus. En effet, contrairement une ide reue, l'atmosphre des villes comme Londres ou Paris, du XVIme au XIXme sicle, tait dj fort pollue, par la faute de systmes d'vacuation des ordures dficients, d'gouts mdiocres, et de l'usage gnralis du chauffage au charbon, le plus polluant qui soit, surtout l'poque77. Aussi l'implantation d'usines fumantes ne fut pas d'emble perue comme une gne grave dans un contexte de pollution rsiduelle leve, o les gens s'habituaient cet tat de
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La responsabilit civile comme base institutionnelle d'une protection spontane de l'environnement , Baudouin Bouckaert, Journal des Economistes et des Etudes Humaines, vol.2 numro 2&3, juin/ septembre 1991 Une description dtaille de l'tat de l'environnement des grandes cits aux sicles passs peut tre trouv dans l'ouvrage de Bjorn Lomborg, l'cologiste sceptique , 2001.
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fait. C'est lorsque l'urbanisation rsidentielle rattrapa ces usines et que les pollutions domestiques eurent dcru que la pollution manufacturire parut moins supportable. C'est alors qu'un second phnomne apparut. Au cours du XIXme sicle et au dbut du XXme, sous l'influence d'ides qui voulaient tout prix favoriser le dveloppement industriel , les magistrats qui eurent juger de conflits de voisinage impliquant des activits industrielles polluantes, et qui fixaient ainsi la jurisprudence, eurent tendance oublier un peu trop souvent les fondements du droit de proprit. Dans de nombreux cas, ils prirent l'habitude d'arbitrer en faveur des intrts industriels, contre les autres, au nom du dveloppement conomique. Cette dfaillance des institutions charges de faire appliquer le droit civil fut observe aussi bien en France qu'en Grande Bretagne ou aux USA78. Les usines, d'abord perues comme un bienfait conomique, devinrent le symbole des mfaits du dveloppement urbain non matris. Cette situation dommageable ne fut pas diagnostique comme une dfaillance dans l'application des principes ancestraux du droit. Le renouvellement des quipements productifs prenant du temps, il fallut attendre l'aprs-guerre pour que les dernires usines disparaissent du centre de cits comme Londres ou Paris. Ces situations dplaisantes contriburent promouvoir le concept du zonage des sols auprs des dcideurs publics et de leurs lecteurs, comme moyen de lutte contre l'anarchie urbaine et la coexistence d'activits incompatibles entre elles. Les lois de zonage sont elles de bons outils de prvention des conflits d'usage du sol ? Avec la complexit croissante des interactions urbaines, le dveloppement urbain naturel se heurte des difficults pratiques que ses opposants ont beau jeu de mettre en avant pour justifier un dveloppement troitement rglement. Tout d'abord, un individuel entreprenant un petit projet, comme la construction de sa maison, n'a pas ncessairement l'expertise pour s'assurer que sa construction n'amnera aucune nuisance compensable. Quand bien mme l'individu prend ses prcautions, il est faillible: ses projets peuvent gnrer des nuisances imprvues. Par consquent, le dveloppement naturel risque d'engorger les tribunaux et de faire subir aux populations lses des prjudices qui auraient pu tre vits. Enfin, certains de ces prjudices peuvent tre difficilement rversibles, voire pas du tout: exemple, les effets de certaines pollutions sur la sant, ou la difficult politique de dtruire des constructions ayant entran la dfiguration d'un paysage de valeur...
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La responsabilit civile comme base institutionnelle d'une protection spontane de l'environnement , Baudouin Bouckaert, op.cit.
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Il existe donc une demande politique pour que des mesures lgislatives prventives vitent ces msaventures la collectivit. Ces lois sont elles efficaces ? Nos lois de zonage n'ont pas empch que les entres de ville soient colonises par des zones commerciales l'esthtique trs discutable, encore que l'aspect pratique et le produit conomique de ces zones compense sans doute largement la gne visuelle qu'elles occasionnent aux frus d'architecture brillante. Elles n'ont pas empch que la premire vision de la plupart des grandes villes que les voyageurs autoroutiers dcouvrent soit celle des grandes barres HLM souvent peu avenantes, voire sovitiformes, qui s'lvent telles des empilement de cellules de stockage de btail humain, au dessus des habitations rsidentielles et des vielles pierres classes si prises des touristes. Elles n'ont pas empch que des collectivits, s'exonrant du droit qu'elles imposent aux commun des mortels, saccagent leur patrimoine naturel ou architectural en y implantant des immeubles, voire des ensembles entiers, tout fait discutables. L'amnagement des bords de Loire Nantes, ou les constructions publiques les plus dconnectes des canons habituels du bon got disputent l'espace aux cits HLM, en est un exemple frappant. Tout comme la rive gauche de la seine dans le XVme arrondissement de Paris. Tout comme la cit administrative de Tulle, la mdiathque et l'hotel de police de Poitiers... Liste hlas non limitative. Gardons-nous de gnraliser. Certaines communes ont parfaitement su concilier leur dveloppement avec leurs avantages naturels et leur patrimoine de valeur. Ces nombreux exemples de mauvais urbanisme montrent simplement que le dveloppement de la ville mis sous tutelle politique ne protge pas des mauvaises dcisions. Dans les cits nord-amricaines o le dveloppement naturel reste la rgle, coupl une application sans faille du principe de rparation des nuisances nouvelles, les promoteurs de zones industrielles tendent choisir d'eux mmes des emplacements o ils ne risquent pas de s'attirer des procs pour nuisances non compenses: la sparation des activits se fait d'elle mme. Les communauts de rsidents, quant elles, arbitrent entre le dsir de tranquillit et le souhait de disposer de services de proximit, en adoptant des rglements intrieurs adapts. Le niveau de sparation ou d'intgration entre usages du sol diffrents tend ainsi s'adapter aux souhaits des habitants. Dans les quartiers qui ne sont pas organiss en communauts, l'tablissement de commerces ou de services de proximits n'est soumis qu' trs peu de restrictions: cette facilit d'tablissement profite au march du travail local, toujours trs dynamique, et la vie des quartiers. Faute d'un diagnostic bien pos au dpart, les lois de zonage n'ont pas amen d'amlioration incontestable de la qualit urbaine des cits. Il n'est donc pas possible de justifier ainsi leur maintien en place. Les cots de l'talement urbain justifient ils la pnalit rglementaire ? Deux modes de dveloppement de la terre qui taient courants par le pass sont aujourd'hui dnoncs comme nuisibles par certains experts es-amnagement du
territoire. Il s'agit de l'talement urbain , c'est dire le dveloppement naturel par la priphrie des villes, et du mitage , la construction isole ou dans des hameaux non quips en services de base. L'talement urbain et le mitage sont tout d'abord accuss d'aboutir un usage peu efficace de l'espace. Certains s'affolent de voir que la part rendue artificielle des sols franais est passe de 7 8% pour la seule dcennie 90, et estiment qu' terme, aucune zone verte ne subsistera prs des grandes villes, toutes tant manges par une urbanisation faiblement dense, grosse consommatrice d'espace, destructrice de la biodiversit et restreignant nos potentialits agricoles. De nombreux urbanistes professionnels, publics ou privs, estiment qu'il faut toute force combattre la propension des gens ordinaires comme vous et moi prfrer habiter dans des maisons individuelles avec un petit jardin, et leur proposer des nouvelles formes d'habitat , gnralement compactes, promues par les pouvoirs publics et conues par des experts architectes-urbanistes. D'autre part, les communes tales et mites feraient face des charges plus leves que celles des communes denses en matire de rseaux, de transports urbains collectif, de transports et d'infrastructures scolaires, de collecte des ordures mnagres... En outre, le dveloppement par la priphrie est accus de promouvoir un urbanisme l'amricaine , vidant les centre-ville de leurs populations aises, et risquant terme de transformer les centres-villes en ghettos insalubres79. Enfin, les communes tales favorisent les dplacements domicile-travail-domicile de la banlieue vers les centres (les spcialistes parlent de dplacements pendulaires) crant la congestion des infrastructures de transport, et une demande constante et coteuse en faveur de leur amlioration. Le cot de ces sujtions est il suprieur la pnalit rglementaire induite par les limitations imposes l'usage du sol ? L encore, la rponse est ngative. Aux USA, une tude sponsorise par le dpartement fdral des transports80, qui est gnralement favorable aux politiques anti-talement urbain ( l'inverse du dpartement du logement qui dnonce les cots de ces smart growth policies ), par ailleurs conteste par des urbanistes plus libraux, a montr que le surcot moyen induit par le dveloppement de logements en priphrie par talement urbain tait de 11.000 dollars par nouvelle habitation. Cette tude sert de rfrence au mouvement anti-talement amricain. En supposant que ce chiffre soit exact, il est trs infrieur la pnalit rglementaire paye par les mnages amricains dans les zones trs rglementes : 150.000 dollars Portland81, etc... o l'talement urbain n'a pourtant pas disparu, loin s'en faut ! Il n'y a pas ce jour d'tude quivalente parue en France, mais nous pouvons supposer que les cots de l'talement urbain se situent dans les mmes ordres de grandeur qu'aux USA. Il y a donc une trs forte prsomption que les produits escompts de la lutte
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Ce sont en fait des politiques excessives de contrle des loyers qui, le plus souvent, ont transform de nombreux centres villes amricains en ghettos en dshrence. Cf. Rent control drives out affordable housing , W.Tucker, dj cit. Robert Burchell, the costs of sprawl , National Academy Press, 2002. Cf. chapitre I.E
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contre l'talement urbain n'en compensent pas les cots... Quand bien mme ces produits seraient rels, ce qui est l encore discutable. Etalement urbain et environnement En effet, les constats faits dans les chapitres prcdents nous apprennent que, au motif de lutter contre l'talement urbain, la limitation des possibilits d'expansion priphrique des communes a tellement gonfl les prix des centres-ville que les mnages cherchent s'tablir des distances croissantes des centres urbains, favorisant l'hyper-talement urbain ... Ainsi n'est il pas rare que des communes rurales plus ou moins proches de grosses agglomrations aient vu augmenter leur population d'un quart, voire plus, entre 1995 et 2005. Plus gnralement, la priphrie lointaine de villes attractives , comme le sont peu prs toutes les grandes agglomrations de province bien relies par le TGV Paris, l'augmentation de population ces dix dernires annes est gnralement comprise entre 5 et 20%. La congestion routire des axes conduisant ces grandes villes est partout croissante. Le dveloppement de transports en commun selon des lignes radiales des distances aussi importantes des centres ne sont pas financirement envisageables, pas plus que ne le sont des transports en commun tangentiels aussi loigns de leur centre d'attraction. Aussi, les temps de transport et la pollution dans les embouteillages tendent crotre, surtout lorsque les plans d'urbanisme malthusiens sont couples des politiques ouvertement voues restreindre l'usage de l'automobile, comme cela est le cas Paris depuis 2001. Les communes tales sont elles nuisibles d'autres facteurs de qualit environnementale, comme la biodiversit ? Mme pas. Plusieurs recherches de la Royal Horticulture Society britannique82 ou d'universits allemandes (Bochum, Leipzig83) ont montr que les agglomrations tales densit moyenne ou faible, taient bien plus favorables la biodiversit que les vastes tendues agricoles consacres des cultures intensives exclusivement diriges vers l'alimentation humaine. L'talement urbain par la priphrie n'est donc pas, loin s'en faut, la croquemitaine dnonce par les dfenseurs de l'environnement. Les lois de zonage sont elles toujours justifiables compte tenu de tout ce que nous en savons aujourd'hui ? Les lois de zonage sont grandement responsables de la hausse des prix immobiliers actuels. Leur efficacit en terme de promotion d'un meilleur environnement et d'une plus grande qualit de vie apparaissent tout fait discutables. Les prsupposs motionnels et subjectifs du plus grand nombre devraient tendre rendre difficilement justifiables des politiques dont l'effet principal est de favoriser la prcarit du logement pour les plus faibles. Toute politique publique gnrant de l'exclusion sociale parat condamnable a priori, et aucun argument ne peut dmontrer que la lutte contre l'talement urbain vaudrait bien quelques milliers de SDF de plus. Les libraux, en cela, ne se diffrencient en rien des sociaux-dmocrates sincres.
82 83
Www.rhs.org.uk , profs. Evans, Gaston et Thomson. J. Reichholf, Der Okokolonialismus , 2004, Miersch et Maxeiner, Oko-optimismus , 1999.
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Mais cette condamnation sociale du zonage doit s'en ajouter une autre, plus fondamentale encore. Si l'on admet que l'galit en droit, objet du premier article de la dclaration des droits de l'homme de 1789, est un pilier essentiel des socits dmocratiques, au nom de quoi peut on justifier qu'au motif de prserver leur cadre de vie , des propritaires installs dnient ceux qui n'ont pu encore faire construire le bnfice d'un droit dont eux mme ont profit soit en construisant leur maison, soit en bnficiant du droit construire d'un propritaire antrieur ? O se situe l'quit d'une telle disposition ? Quelque soit l'aspect que l'on examine, plus rien ne peut aujourd'hui justifier que le lgislateur maintienne en vigueur des lois de zonage aussi contraires aux principes fondateurs du droit et socialement aussi nuisibles. Il faut d'urgence revenir un rgime de plus grande libert foncire, respectueux du droit de proprit.
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II
Deuxime partie
Solutions librales pour en finir avec les crises du logement
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A - Sept propositions pour transformer le modle franais du logement

The difficulty lies, not in the new ideas, but in escaping from the old ones, which ramify, for those brought up as most of us have been, into every corner of our minds. John Maynard Keynes Il est temps d'aborder dans le dtail les solutions que nous proposons pour non seulement amliorer la situation du logement en France, mais aussi en finir dfinitivement avec l'tat de crise permanente vcue par ce secteur depuis le dbut du XXme sicle. Les mesures que nous voquerons se situeront deux niveaux: une ligne gnrale thorique qui pourra parfois sembler abstraite, et des propositions concrtes de mise en oeuvre dans le contexte politique franais actuel. Le volet concret des propositions pourra parfois sembler tide ou non conforme l'orthodoxie librale ceux qui sont depuis longtemps frus des coles conomiques autrichienne ou de Chicago. Mais l'objet de cette tude n'est pas seulement de se faire plaisir en voquant ce que serait le monde idal vu par un think-tank libral, mais de proposer un agenda politique qui ait une chance d'tre considr autrement que par un revers de manche par l'tablissement politique et les leaders d'opinion mdiatiques compte tenu de plus d'un sicle d'histoire du logement socialis en France. Voil pourquoi nous ne nous contenterons pas d'annoncer des mesures que nous jugeons intressantes, voire indispensables, mais nous analyserons galement les oppositions de nature sociologique que ces propositions pourraient rencontrer, ainsi que des moyens politiques de les contourner. Aussi serons-nous parfois amens proposer des mesures que certains jugeront imparfaitement librales , o en proposer une mise en oeuvre en plusieurs tapes. Malgr ces prcautions, ce que nous proposons n'est rien moins qu'un changement complet de paradigme dans la faon de traiter la question du logement en France. Transformer le modle Franais A une gestion tatise ncessairement dysfonctionnelle des dsordres, dcoulant d'une pnurie de l'offre elle mme cre par un abus de rglementations publiques faussement protectrices, nous voulons substituer une vraie scurit du logement prodigue par l'abondance des possibilits offertes tous, garante de la prennit d'une offre prix abordable et de qualit. Nous proposons une politique du logement redonnant l'essentiel des pouvoirs l'individu, qu'il soit propritaire occupant, bailleur ou locataire, o la prvention des nuisances environnementales fait appel la responsabilit individuelle des propritaires, par le biais de dmarches essentiellement contractuelles, et o l'aide sociale sera uniquement destine aux familles les plus modestes sous forme numraire.
Voici la liste des propositions qui seront dtailles par la suite. Propositions essentielles Proposition 1 : Privatiser les logements sociaux, pour en finir avec la sgrgation par la catgorie de logement, ses consquences conomiques et sociales dramatiques, et pour librer le capital strilis par le secteur du logement social. Nous proposerons que cette privatisation se fasse en priorit au profit de ses occupants actuels. Proposition 2 : Retrouver l'abondance de l'offre, en finir avec le logement artificiellement cher et les bulles immobilires, en adoptant un nouveau code de l'urbanisme minimal, replaant les propritaires du sol au centre des dcisions de dveloppement, laissant chaque collectivit le soin de dterminer les meilleurs outils adapts sa situation pour prvenir les conflits d'usage de la ressource foncire et les nuisances environnementales, et ce dans un cadre lgal gnral imposant que toute terre soit prsume dveloppable par dfaut. La lgislation gnrale veillera ce que soit mis en place un mcanisme de compensation des servitudes pour les propritaires qui une vritable ncessit publique tera la possibilit d'utiliser leur bien comme ils l'entendent. Proposition 3 : Redonner aux propritaires bailleurs le got de l'investissement locatif sans aide fiscale, en retrouvant un rgime de libert contractuelle entre bailleur et locataires. Proposition 4 : Remplacer le financement du logement social ainsi que toutes les autres aides au logement par une subvention unique des familles les plus modestes, soit par le biais d'un impt ngatif, soit par celui d'un chque logement. Nous insisterons sur le caractre cohrent de ces quatre dispositions, et sur les dangers qu'il y aurait en adopter certaines sans les autres. Propositions complmentaires , mais nanmoins importantes : Les propositions suivantes ne suffiraient pas amliorer la situation par elles mmes, mais, sous rserve que les quatre mesures prcdemment cites soient mises en oeuvre, en augmenteraient les bienfaits. Proposition 5 : Revoir totalement la fiscalit sur le logement, soit dans le cadre d'une rforme fiscale gnrale, soit, si ce n'est pas possible, dans le cadre d'une rforme de certains impts dont l'assiette est constitue par le logement ou les revenus qu'il gnre. Proposition 6 : Ouvrir en grand les portes de l'immigration aux professionnels du btiment, ou dfaut ceux issus de la communaut europenne, pour liminer le goulot d'tranglement li au manque de main d'oeuvre dans ce secteur.
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Proposition 7 : Transformer le rle des services publics traitant d'urbanisme pour leur redonner une place essentiellement ddie l'amlioration de l'information go-conomique et environnementale des acheteurs, vendeurs et dveloppeurs privs, et profiter des dparts en retraite massifs prvus entre 2005 et 2020 pour effectuer cette transformation sans heurt social majeur. Ces propositions seront suivies par un tour rapide des fausses bonnes solutions, celles qui ne marcheront pas, et qui sont pourtant celles que privilgient aussi bien les gouvernements UMP successifs actuels que l'opposition. Enfin, un court exercice de prospective montrera pourquoi une rforme de fond de nos faons de penser le logement est absolument indispensable, et vite.
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B - Les mesures essentielles Proposition n1 : Unifier le march du logement, en privatisant les logements HLM au profit de leurs occupants actuels
Rappelons brivement les plaies du systme actuel que notre diagnostic a fait apparatre. Le march du logement est artificiellement segment en deux grands ensembles eux mmes sous-diviss, le secteur libre mais surveill, et le secteur social. Ces divisions proviennent essentiellement des diffrents types d'aides la pierre qui crent des catgories de logement loyer artificiellement bas, engendrant automatiquement un excs de demande, et un phnomne d'incrustation des bnficiaires, mme lorsque leurs revenus augmentent. De fait, l'aide est en partie gaspille au bnfice de mnages qui n'en ont pas un besoin constant dans le temps. Conjointement, le parc priv est fortement orient vers la satisfaction des besoins des catgories suprieures, et, n'tant pas concurrenc par le parc social puisque passer de l'un l'autre est difficile, ses prix sont tirs vers le haut. De fait, nombre de mnages modestes, ou simplement moyens, ne peuvent ni accder au secteur social ni fournir les garanties exigibles pour entrer dans un logement priv. Les incitations qui orientent le comportement des diffrents acteurs rendent le systme peu juste, et politiquement irrformable. Ce systme concentre les populations en forte difficult dans le parc le plus mal entretenu et le moins intgr aux autres quartiers, et fait que les quartiers forte concentration de logement social sont vous la dshrence et progressivement soustraits l'tat de droit. Rappelons galement que les biens possds en propre par les personnes sont gnralement mieux entretenus et que l'cole de la responsabilit que constitue la proprit foncire rejaillit positivement sur les comportements des personnes. Les logements HLM reprsentent plus de 500 Milliards d'euros de capital peu productif, dont 300 dans les logements eux mmes, et 200 dans les diverses formules d'pargne servant le financer. Le seul moyen d'en finir avec tous les effets pervers ns de la sgrgation du march est de ramener le parc social dans le droit commun en le privatisant. Deux formules existent: la privatisation des offices HLM et la privatisation des logements eux mmes. C'est la seconde qui a notre large prfrence. Hypothse 1 : privatisation des offices HLM Dans le premier cas, les offices HLM publics deviendraient des propritaires bailleurs comme les autres, dont les actions seraient mises sur le march, et qui fixeraient leurs loyers en fonction de l'offre et de la demande. Il est peu probable que les loyers
augmentent au niveau de ceux du parc priv actuel: les prix sur le march locatif s'tabliraient un niveau intermdiaire entre ceux du secteur social et celui du secteur priv. Les aides aux producteurs de logement verses sous forme directe ou sous forme d'avantage fiscal seraient supprimes, et remplaces par une aide unique aux familles, conditionne aux autres revenus et dgressive. Cette aide rduirait le taux d'effort mensuel des familles modestes mais ne constituerait pas une rente acquise ad vitam aeternam. Cette hypothse comporte toutefois deux dfauts majeurs. Tout d'abord, il n'est pas certain que les investisseurs se ruent sur les titres de 293 OPHLM publics au parc de valeur trs variable. D'autre part, l'argent ainsi peru par l'tat et les collectivits (selon une cl de rpartition qui reste dfinir) risque, comme cela a t le cas pour toutes les privatisations passes, d'tre gaspill dans le maelstrm de nos dficits publics. Privatiser revient dans ce cas prlever une sorte d'impt volontaire sur un actif qui a dj t financ soit par l'impt, soit par l'pargne des franais. Surtout, elle fera peur aux locataires, car l'hypothse selon laquelle le loyer d'quilibre sur le nouveau march serait une moyenne entre les extrmes actuels ne sera pas facile faire accepter des gens qui n'ont pas forcment confiance ni dans la parole des dcideurs politiques, ni dans les mcanismes du march (l'lectorat acquis aux ides librales n'est sans doute pas majoritaire dans les quartiers HLM...). De fait une telle privatisation sera non seulement politiquement difficile vendre dans un programme lectoral, mais aussi dlicate appliquer dans les faits. Hypothse 2 : privatisation des logements Pour sortir de l'impasse actuelle, la seule solution politiquement raliste consiste privatiser les logements sociaux au profit de leurs occupants actuels. Des oprations de ce genre ont dj eu lieu l'tranger. Margaret Thatcher et John Major ont mis en place un programme de vente des logements sociaux qui a permis plus de 2 millions de ces habitations d'tre achetes par leurs occupants entre 1980, et 1995, par le biais de remises croissantes en fonction du temps de prsence dans les locaux: 33% de remise aprs 3 ans d'occupation et 50% de remise aprs 20 ans. Le mouvement a t fortement ralenti, car les avantages consentis aux acqureurs ont t fortement rduits, voir supprims par le gouvernement de Tony Blair, qui a prfr relancer des programmes de logement public, intgrs dans des oprations prives, la vente des logements du secteur libre finanant le manque gagner sur les constructions sociales. L'impact conomique de cette privatisation a t essentiel: le taux de propritaires en Grande Bretagne est pass de 55% en 1980 (soit le taux franais actuel) 67% en 1990 quand Margaret Thatcher quitta Downing street. Peter King, de l'Institute of Economic Affairs, note que ce transfert de proprit a permis de transformer en actif un capital prcdemment sous employ, en donnant aux nouveaux propritaires la possibilit de le revendre, de l'apporter en garantie un projet d'entreprise, ou d'envisager nouveau
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la reprise d'un parcours immobilier vers le haut 84. Toutefois, le succs de cette privatisation est rest incomplet parce que le gouvernement Thatcher ne l'a pas accompagn d'une libration du droit construire, faute d'avoir, sans doute, sousestim la responsabilit des restrictions lgales l'usage de la terre dans la hausse des prix immobiliers en Grande-Bretagne. Le logement social anglais avait une spcificit qui facilitait sa privatisation: il tait en trs grande partie compos de maisons individuelles, ce qui vitait de se proccuper de la question des co-proprits. La forme beaucoup plus collective des logements sociaux en France obligera adopter d'autres modalits de privatisation. En 2002, lors de l'lection prsidentielle, le candidat libral Alain Madelin avait propos que les logements sociaux occups depuis longtemps par leurs locataires soient tout simplement donns, les loyers pays couvrant largement la valeur des logements dprcis. La proposition, pour gnreuse qu'elle ait paru, fut gnralement prsente comme dmagogique par les mdias et n'eut pas l'cho mdiatique que son auteur avait espr. Une donation pure et simple des logements leurs occupants poserait en outre un problme difficile qui conduirait srement faire appel aux contribuables pour y remdier, ce qu'il faut viter tout prix: qui rembourserait les emprunts des offices HLM ? Il existe un autre moyen plus juste de privatiser le parc HLM tout en permettant le service de la dette des offices: c'est de transfrer aux mnages qui donneront leur accord la part de la dette des offices HLM impute sur le logement qu'ils occupent. Le capital restant d par l'office HLM serait remprunt au taux et la dure du march par le locataire. Quant au devenir du personnel des offices qui n'auraient plus de logement grer, nous y reviendrons. Ainsi, les logements HLM les plus anciens, qui n'auraient gure de valeur sur le march libre (qui veut placer son argent dans un HLM La Courneuve ? ), dont les prts sont amortis ou en passe de l'tre, pourraient tre donns ou quasiment donns leurs occupant actuels, le loyer qu'ils versent permettant largement de couvrir les mensualits du crdit, lequel viendrait rapidement chance, moins que l'occupant du logement ne choisisse de ngocier une mensualit plus faible. En revanche, les logements financs rcemment au prix fort par les offices demanderaient un effort plus important leurs occupants, la conversion de prts taux trs bas sur une dure trs longue par un prt plus court terme un taux normal, mme faible, aboutissant une mensualit plus leve, ce qui serait malgr tout une bonne affaire, pour des logements dont la revente sur le march libre permettrait tout de mme d'envisager une plus value rapide. Pour le cas o le locataire refuserait l'opration, le logement serait mis en vente -occup- par l'office HLM en utilisant le rseau d'agences commerciales classiques, la loi de privatisation prvoyant que le nouveau propritaire puisse proposer un plan de rvaluation annuel du loyer sur deux ou trois ans, moins qu'il ne souhaite habiter luimme le logement, auquel cas il pourrait signifier au locataire son cong. Ainsi le
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choice and the end of social housing , Peter king, IEA, 2006
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locataire aurait le choix entre deux possibilits: d'une part, s'endetter un prix tout fait prfrentiel pour acqurir un bien de relativement bonne qualit, pour une mensualit au pire un peu suprieure son loyer trs bonifi actuel; d'autre part, risquer qu'un propritaire autre ne le chasse de son logement ou ne lui propose une augmentation de son loyer un niveau quivalent, voire suprieur la mensualit qu'il aurait d payer. Le choix de la plupart des locataires devrait tre rapide. Pour solde de tout compte... Une objection de nature morale pourra tre oppose cette proposition ce stade: les occupants des offices HLM ont eu de la chance par rapport ceux qui se sont vu refuser une telle demande, quand ils n'ont pas purement et simplement trich ou fait jou des relations politiques. N'est il pas immoral de leur octroyer nouveau un avantage par le biais d'une vente prfrentielle ? Les contribuables ordinaires, ou ceux qui ont quitt rcemment un logement social pour le parc priv ne se sentiront-ils pas lss, pour ne pas dire plus ? La rponse est clairement positive. Mais parfois, il convient d'accepter des compromis imparfaits pour effacer le poids conomique et comptable de 60 annes d'errements (voire plus). Certes, 4,3 millions de familles, pas toutes dfavorises se verront octroyer un avantage inopin financ dans le pass par l'argent public. Mais la mesure permettra d'en finir avec tous les cots visibles et cachs d'un systme qui gnre actuellement des injustices bien plus grandes et des dysfonctionnements socialement trs dommageables. Entre deux maux, il faut savoir choisir le moindre. Rayer du bilan de l'entreprise France le passif et la charge d'un systme HLM qui a montr son inefficacit et sa nocivit aura des rpercussions positives qui surpasseront largement les cots de la relative partialit de la mesure. De surcrot, ce cadeau aux locataires actuels des logements sociaux est sans doute le seul moyen de vaincre l'opposition politique la privatisation des HLM. Car il ne faut pas se bercer d'illusions, l'opposition une telle mesure sera trs forte. Les prsidents d'offices HLM, qui tirent de grands avantages politiques de cette fonction, sont tous des lus locaux importants. Les directeurs et cadres des offices HLM ne se laisseront pas dpouiller sans ragir de leurs emplois, pour ne pas dire de leurs sincures... Le seul moyen de vaincre cette opposition est d'obtenir l'adhsion des locataires actuels des logements, et de faire passer toute opposition la privatisation pour un gosme catgoriel au dtriment des locataires, et notamment des locataires modestes. Banlieues sensibles, un pige viter Privatiser les logements HLM normalement par une simple vente publique au plus offrant, avec plan de rattrapage trois ans des loyers permettant aux locataires de se retourner, pourrait tre peru comme plus quitable. Malheureusement, la mesure serait tout aussi politiquement invendable aux offices HLM et n'obtiendrait pas l'adhsion des locataires. Sauf possder une classe politique insensible toute forme de dmagogie lectorale, il est difficile d'imaginer qu'une telle mesure puisse tre rapidement mise en place dans la France d'aujourd'hui, o une simple modification du code du travail provoque un mois de manifestations.
En outre, il y a fort parier que, dans les cits sensibles, certains organisateurs de trafics, ou reprsentants de certains extrmismes, seraient les premiers bnficiaires de ces ventes publiques, n'hsitant sans doute pas dcourager des acheteurs honntes par voie de fait. Cela accrotrait le risque de scession de fait de certains de ces quartiers, o les nouveaux propritaires pourraient encore plus facilement qu'aujourd'hui substituer leur pouvoir la loi rpublicaine. Une telle privatisation l'encan est donc parfaitement impossible envisager aujourd'hui. La privatisation prfrentielle des logements sociaux en faveur de leurs occupants est le seul moyen politiquement envisageable de solder dfinitivement les comptes du systme HLM. Au del du principe en lui mme, quelques questions pratiques seront rgler. Tout d'abord, quelques locataires faible revenu qui auront eu la chance de se faire attribuer un logement trs au dessus de leurs moyens et rcent n'auront peut tre pas les revenus ncessaires pour payer les mensualits affrentes. Une rforme des aides au logement pourrait les y aider, mais peut tre faudra-t-il leur attribuer un autre logement moins lgant ou partiellement amorti, plus en rapport avec leurs moyens. A contrario, il est possible que des locataires HLM dont les revenus ont augment soient prt augmenter leur taux d'effort pour occuper un logement plus sduisant. Un systme de troc via une place de march en ligne entre ex-locataires pourra tre mis en place, permettant une rallocation des logements privatiss entre nouveaux propritaires, et ce sans que des droits de mutation soient exigs par le trsor public. En contrepartie, les logements privatiss seront, comme tout un chacun, assujettis la taxe foncire mme s'ils ont moins de quinze ans. Les offices publics d'HLM devront conserver une partie de leur personnel pour grer les frais des coproprits, comme un syndic priv ordinaire, ce qui implique leur transformation en entreprise, prlude une privatisation ultrieure. Les assembles de copropritaires pourront les mettre en concurrence, aussi devront ils certainement allger leur masse salariale pour rduire leurs frais de gestion. Le seul moyen d'accomplir cette mutation sans heurt est de profiter des dparts massifs la retraite prvus dans les administrations nationales et locales entre 2005 et 2020 pour utiliser les agents librs par les offices HLM et autres services supprims comme vivier de renouvellement des personnels. Les recrutements publics ne seraient ouverts l'externe que lorsque le vivier serait puis. Cela suppose une vraie bourse l'emploi interadministrative, une vraie gestion interministrielle des corps administratifs, plus de flexibilit dans la gestion des ressources humaines de la fonction publique, toutes sortes de mesures -hors du champ de cette tude- par lesquelles il faudra tt ou tard passer, tant la modernisation de notre tat vermoulu est devenue indispensable. La liquidation des HLM publics peut servir d'vnement dclencheur de cette modernisation. Les socits prives d'HLM devront galement tre encourages vendre leur parc leurs occupants, selon des modalits qui restent dfinir, sachant que l'intrt des parties prenantes prives ne devra pas tre ls.
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Bnfices collatraux : un possible assainissement des quartiers sensibles ? Mme si certains n'auront pas pay cher leur acquisition, les nouveaux propritaires auront coeur de prserver, voire d'augmenter la valeur de leur bien, ce qui passera par un meilleur entretien de leur immeuble, un arrt des dgradations volontaires, et une meilleure participation aux oprations d'amlioration de la vie des quartiers. On peut mme envisager que les occupants des logements ex-sociaux, qui sont en majorit des citoyens paisibles, auront coeur de faire le ncessaire pour commencer l'assainissement de leur quartier. Oh certes, ne nous payons pas de rves, ce ne sera qu'un lment parmi d'autres pour que l'tat de droit rpublicain reprenne pied dans les cits en perdition, mais cela y aidera grandement. Bnfices collatraux conomiques et sociaux Un retour dans le droit commun de la caisse des dpts semble inluctable dans cette perspective. Les placements oprs par les pargnants pourront soit tre repris par ces derniers et raffects d'autres usages, ou laisss la caisse qui devra mettre en oeuvre son indiscutable savoir faire oprationnel pour proposer de nouvelles opportunits plus lucratives aux pargnants. Gageons que ce surcrot d'pargne disponible aura un effet trs positif sur la capacit de nos jeunes entreprises trouver des capitaux pour se financer. En outre, les logements privatiss seront la proprit directe de personnes physiques, dont certaines pourront avoir des vellits d'entrepreneurs. La mise en place prochaine des prts hypothcaires permettra ces nouveaux propritaires d'apporter leur logement en garantie pour emprunter les fonds ncessaires pour dvelopper une entreprise. Voil qui devrait offrir nombre d'habitants de certains quartiers o la situation de l'emploi est mdiocre des opportunits professionnelles nouvelles et valorisantes. Enfin, les bnfices sociaux dj voqus en premire partie trouveront un terrain favorable pour se concrtiser: la proprit induira des comportements plus responsables et modes de vie plus sains des familles, se traduisant par des rsultats scolaires meilleurs et des relations sociales plus fcondes. Comment aider les plus modestes s'il n'existe plus de logement social ? Il sera object ce stade que la privatisation des logements sociaux n'apportera aucune aide aux personnes actuellement exclues du systme du logement social et qui sont, selon l'expression de la fondation Abb Pierre, la porte du logement . Ces personnes, nous l'avons vu, sont victimes d'une part d'un phnomne de pnurie qui augmente considrablement les prix, et d'autre part d'un systme d'aide par le logement social qui ne permet pas l'accs universel. Pour aider ces personnes, il faut retrouver une abondance de l'offre. Cela suppose d'liminer les goulots d'tranglement qui la contraignent et de supprimer les garanties excessives des locataires, qui s'exercent au dtriment du droit des bailleurs et les dissuadent de mettre leurs biens en location, tout en loignant les investisseurs
potentiels des placements dans l'immobilier locatif. De mme, il faut revoir le couple aide-fiscalit du logement de faon ce que le systme d'aide mis en place atteigne toutes les familles trs modestes et modestes, et uniquement celles l, et que la fiscalit du logement ne cre pas d'obstacle artificiel l'investissement immobilier, qu'il soit locatif ou d'habitation. Ce sont ces volets de la rforme que nous allons tudier prsent.
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Proposition n2 : Une loi de libration foncire pour en finir avec la pnalit rglementaire et le logement cher
La pnalit rglementaire a reprsent pour les acheteurs de logement 46 milliards d'euros en 2005. Le surcot des rglementations excessives du sol fait peser une charge abusive sur le budget des mnages accdant la proprit, et par extension ceux souhaitant entrer en location. Nous avons vu que les avantages lis ces rglementations taient plus putatifs que rels, et qu'une abondance de possibilits de dveloppement permettrait aux individus d'effectuer plus facilement qu'aujourd'hui les choix d'ajustement de leurs conditions de logement l'volution de leurs prfrences personnelles. Le seul moyen de rendre plus de logements disponibles et meilleur march est de faire sauter tous ces verrous rglementaires. Une rforme de la gestion des sols conduisant retrouver cette abondance foncire est absolument indispensable. Toutefois, nous ne cderons pas ici la manie bien franaise de proposer un mode de gestion des sols identique pour tous. Les problmes de Paris ne sont pas ceux de Nantes, qui ne sont pas ceux d'Arcachon, de Romorantin ou de Clermont-Ferrand. A chaque cit, chaque bassin, sont associs des contextes paysagers, environnementaux, architecturaux, des hritages historiques et des contraintes gographiques qui leur sont propres. Grer le sol des communes rurales avec des outils conus par des experts urbains pour la gestion des grandes mtropoles urbaines risque de se rvler inoprant. Malgr les consquences dramatiques que la contrainte rglementaire fait peser sur le cot du logement, poste de dpense numro un des mnages, le moins qu'on puisse dire est que la gestion du sol n'est pas un sujet majeur du dbat politique actuel. Trs peu de politiques ont, pour l'instant, fait la relation entre la rglementation actuelle des sols et le malaise conomique, voire la dtresse, que la hausse des prix immobiliers impose aux mnages. Mme si le prsent rapport souhaite lancer le dbat et provoquer une prise de conscience, gageons que l'lection prsidentielle de 2007 ne se jouera gure sur ces questions, ni sans doute les suivantes. L'urbanisme est d'abord un enjeu local dont les effets sont perceptibles localement: c'est localement que chaque communaut doit choisir les mthodes qu'elle va mettre en oeuvre pour dvelopper son espace. Chaque commune doit pouvoir puiser dans une boite outils diversifie les moyens de grer l'usage des sols dans un contexte favorable au respect des droits de proprit des dveloppeurs comme des riverains des nouveaux dveloppements. Nous pensons donc que le code de l'urbanisme doit tre abrog et remplac par une loi cadre de dtente foncire trs gnrale, de peu d'articles, se bornant fixer des principes clairs, et autorisant chaque collectivit choisir les outils pratiques qui seront compatibles avec ces principes gnraux. Nous tudierons quelques uns de ces outils, mais nous pensons qu'en la matire tout n'a pas t invent et nos propositions
permettront de laisser la place des innovations futures le cas chant. Les principes de base d'une gestion la fois libre et responsable du sol Une loi cadre doit entriner, en matire de dveloppement du sol, les principes suivants:
Tout sol est prsum dveloppable, tout propritaire est rput avoir le droit de dvelopper sa terre selon les usages qui lui paraissent les meilleurs Tout dveloppement qui amnera des nuisances suprieures celles pralablement existantes devra faire l'objet de ngociations pralables entre le dveloppeur et l'ensemble des parties concernes par les nuisances nouvelles. Tout dveloppement crant des nuisances nouvelles non ngocies pourra donner lieu des rparations, des injonctions de faire cesser les nuisances. Le dveloppeur reste en tout tat de cause pleinement responsable de l'ensemble des nuisances qu'il apporte. Ces nuisances peuvent tre caractrises, de faon non exclusive, par la perte de valeur des proprits alentours. Un tiers (particuliers ou collectivit politique) ne peut s'opposer un dveloppement a priori que s'il apporte la preuve d'une nuisance non compense apporte par le dveloppement. Aucun dveloppement nouveau ne donne son auteur le droit d'obtenir une compensation pour des nuisances prexistantes (principe connu sous le nom de coming to nuisance dans les pays anglo-saxons). Autrement dit, celui qui dcide d'installer sa maison dans le cne de bruit d'un aroport existant ne peut en aucun cas prtendre une indemnisation. Par contre, si un changement de fonctionnement de l'aroport modifie la zone ou l'horaire d'exposition au bruit, l'aroport est tenu de compenser la nuisance nouvelle occasionne. Lorsque des servitudes publiques (telles que la protection de zones de captage ou la prservation de paysages particulirement dsirables) limitant le droit au dveloppement doivent tre mises en place, selon un processus dmocratique et transparent, par une collectivit, celle ci doit crer les conditions de l'indemnisation des propritaires lss, soit par une compensation directe contractuelle, soit par la mise en place de mcanismes permettant ces propritaires de toucher eux aussi les dividendes du dveloppement. Lorsqu'un patrimoine bti ou naturel particulier rend indispensable la promulgation de rgles architecturales pour tout nouveau dveloppement, ces rgles peuvent tre imposes, mais tout propritaire pourra les contester et en obtenir rapidement la modification si elles prsentent un caractre frivole ou excessif au regard des droits de proprit.
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La collectivit ne doit pas tre tenue de financer les surcots lis aux choix individuels des dveloppeurs. Si quelqu'un veut se construire une maison isole, libre lui, mais pas question pour la collectivit de lui payer la route, les rseaux d'adduction et d'vacuation des fluides, le ramassage scolaire... Un tarif spcifique d'enlvement des ordures mnagres pourra galement tre appliqu ceux qui imposent des circuits plus coteux. De fait, la collectivit pourra prvoir un plan de dveloppement de ses rseaux publics, financ par les dveloppeurs, et dont l'entretien sera transfr sa charge aprs achvement des travaux. Un dveloppeur pourra proposer des dveloppements non prvus par le plan, mais devra faire son affaire de la cration et de l'entretien des rseaux, sauf s'il parvient ngocier avec la collectivit un accord de transfert satisfaisant pour l'ensemble des parties. La collectivit peut imposer des rgles contraignantes d'accs aux voies publiques afin d'assurer leur scurit. Notamment, elle devra viter que ne se crent des sorties directes dangereuses sur les voies circulation rapide. Enfin, et surtout, des propritaires pourront se regrouper soit en associations, soit en socits de dveloppement, et signer, sur des aires de toutes taille, pourvu qu'elles soient fermes, contigus, et de forme praticable (ne pas enclaver des propritaires non dsireux d'adhrer) des conventions restrictives librement ngocies, opposables aux tiers devant un tribunal, qui drogeront aux rgles difies sur le territoire sous administration publique. Le seul pouvoir de contrainte public sur ces communauts de dveloppement sous seing priv sera celui de ngocier les rgles d'interfrence (accs, adductions, assainissement, rejets, impact visuel) entre la communaut prive et le territoire sous administration publique. Ces conventions pourront prvoir des mcanismes de compensation internes pour les propritaires qui accepteront de maintenir leur terrain non construit pour augmenter la valeur globale de la communaut. Enfin, les rgles gnrales de non discrimination en vigueur dans le droit franais restent applicables aux conventions prives qui ne pourront donc exclure personne sous prtexte de race, de religion, de prfrence sexuelle, etc....
La boite outil de la gestion librale des sols Comment empcher que des dveloppements mal matriss ne nuisent gravement la valeur des proprits prexistantes ? En matire d'urbanisme comme dans tout autre domaine, libert ne signifie pas laxisme. Le principe de responsabilit doit tre pleinement en vigueur et appliqu par les tribunaux. Hlas, une approche uniquement fonde sur la rparation a posteriori des prjudices pose de nombreuses difficults d'application, qui conduisent souvent crer une demande politique pour un traitement prventif des nuisances, d'o le recours des lois de zonage malthusien dont nous avons vu les effets pervers. L'histoire des grandes nations occidentales montre qu'une gestion uniquement curative
des conflits d'utilisation du sol par les tribunaux n'est pas toujours efficace. Les lgislateurs et les tribunaux, comme toute autre entit publique, sont soumis des groupes de pression, et la fin du XIXme a souvent vu des lois ou des juges prendre systmatiquement le parti des grandes manufactures industrielles contre les propritaires antrieurs, rendant inoprant le principe de compensation des nuisances nouvelles . C'est ce qui a conduit des municipalits amricaines adopter des rgles de zonage ds le dbut du XXme sicle, et la cour suprme des USA dclarer le principe de zonage constitutionnel, avant que ces principes de gestion du sol ne reviennent vers l'Europe. Voil pourquoi il convient d'autoriser l'usage d'outils facilitant la prvention des nuisances, tout en respectant le droit de proprit de toutes les parties prenantes. Nous en analyserons trois, sachant que d'autres peuvent tre imagins : les droits de dveloppement transfrables, les communauts prives de dveloppement, les zonages flexibles non limitatifs . (1) Droits de dveloppement transfrables L'un des mcanismes de compensation des servitudes par le march plutt que par le contribuable est connu sous le nom de droits de dveloppement transfrables . Il commence a tre rpandu aux USA, et a t utilis assez massivement par des grandes municipalits italiennes (comme Ravenne, et surtout Turin) dans le cadre d'oprations de renouvellement urbain85. Ils semblent intressants utiliser lorsque des zones trs haute valeur environnementale sont soumises une forte pression foncire. Pour en comprendre le principe, revenons aux failles environnementales des rgles de zonage actuelles. Les zonages sont supposs prvenir des dsordres de nature environnementale. Mais ils en crent d'autres, de mme nature. Leur inadaptation lutter contre l'talement urbain est patente. En matire de valorisation des paysages, leur bilan n'est pas remarquable non plus. Les rglements d'urbanisme tels que nous les connaissons n'ont pas empch de nombreuses dcisions de constructions esthtiquement discutables, qu'elles soient issues de matres d'ouvrages privs ou publics. Cela s'explique aisment: le droit de construire ces ensembles a t acquis par un processus de nature politique. Les amnageurs ont donc pu profiter de terrains privilgis en n'en payant qu'une fraction du cot, celle que le terrain reprsente pour eux mmes, mais n'intgrant pas la valeur de ce paysage pour les autres propritaires et utilisateurs. Ce que l'on acquiert sans le payer n'a pas de valeur: dans ces conditions, le paysage peut tre sacrifi sur l'autel du profit marginal induit par chaque mtre carr supplmentaire. Le zonage, en laissant le constructeur s'exonrer du principe de responsabilit du moment qu'il respecte une rgle, constitue une faible protection contre les dsordres environnementaux. Les droits de dveloppement transfrables reprsenteraient un progrs indniable.
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Ezio Micelli, la ngociation des droits btir en Italie , revue Etudes Foncires n82
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Concrtement, sur une commune ou agglomration, serait fix par la reprsentation dmocratique un coefficient d'occupation du sol universel, donnant un droit construire chaque propritaire en fonction de sa surface, tabli en fonction de la capacit des quipements collectifs absorber un certain volume de population, et rgulirement rvalu en fonction de l'amlioration de ces quipements. Ceux dont la construction occuperait une surface infrieure celle permise par le COS bnficieraient d'un droit construire quelques mtres carrs supplmentaires. Tout dveloppeur qui voudrait construire au del de son plafond de densit devrait rendre son projet public pour prtendre acheter des droits supplmentaires auprs de ceux qui n'en auraient pas l'utilit immdiate. Si les propritaires disposant de droits vendre valorisent le paysage et la conservation environnementale de certains secteurs plus cher que d'autres, ils pourront assortir la vente d'un prix plus lev ou de conditions plus draconiennes en matire de respect de clauses environnementales. A contrario, ils pourront considrer que le paysage dfendre n'a pas une valeur telle, ou que le projet prsent ne prsente pas une menace qui justifie de renoncer au profit li la vente de leurs droits construire: c'est l'estimation qu'en feront les premiers concerns qui donnera au paysage sa valeur, et pas une lubie d'un technocrate ou d'un lu local. Naturellement, des associations de dfense des paysages pourront lancer des souscriptions pour sauvegarder certains secteurs, et des associations de propritaires dans des zones sensibles pourront se crer pour passer des accords d'auto-discipline et mettre sur le march au moment opportun leurs droits construire ainsi conomiss. Les propritaires de terrains frapps de servitudes (proximit d'une grande voie de circulation, risques particuliers, tels que couloirs d'avalanche, protection des captages d'eau potable...) ne pourraient exercer leur droit de construire mais garderaient le droit de revendre ce droit au meilleur moment. De surcrot, les municipalits pourraient ngocier l'attribution de droits construire bonifis86 transfrables mais non exerables sur les espaces protger absolument, ce qui permettrait leurs propritaires de bnficier largement du partage de la rente foncire dont ils sont actuellement exclus. D'autres modalits de mise en oeuvre de ces droits sont concevables. Les territoires qui, pour protger les propritaires existants, fixeraient un quota global de droits construire transfrables trop faible, en paieraient le cot par un march immobilier plus cher gnrant une demande d'intervention sociale : il faut donc que le financement des politiques de traitement social du mal-logement soit la charge des collectivits locales de mme niveau et non de l'tat, afin que le cot d'ventuelles restrictions la constructibilit du sol voulues par les propritaires locaux soient support par eux mmes et non rpartis sur l'ensemble des contribuables de France. Les rflexes NIMBYistes de certaines parties prenantes se paieraient cash, et seraient donc efficacement contrebalancs. Les communes qui fixeraient des quotas plus importants, en contrepartie, rduiraient fortement le cot d'acquisition des droits construire supplmentaires, ce qui faciliterait leurs propres achats de droits construire pour leurs oprations publiques -routes, stades, bibliothques, etc...-. Certes, elles courraient le risque de voir des
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Comparables des actions dividende double mais sans droit de vote qui existent au capital de certaines entreprises
oprations forte densit voir le jour dans des endroits o elles ne seraient pas dsirables, mais la possibilit de s'opposer ces oprations se ferait un cot plus faible. Les inconvnients lis l'octroi d'un quota lev de droits construire seraient donc moindres que ceux lis une limitation excessive de la construction. Les dveloppeurs de projets d'importance auraient intrt viter les OPA hostiles sur les droits construire, gnratrices de complications, et donc ngocier en amont, avec une large association des parties prenantes le montant des achats de droit et les clauses de leur projet. Un tel dispositif redonnerait toutes ses chances l'mergence d'un urbanisme contractuel. Enfin, les droits transfrables crent une incitation intressante la limitation de l'talement urbain. En effet, il peut tre rentable, pour un propritaire, de retirer sans effort une fraction de la valeur de la terre dveloppe, sans les incertitudes commerciales lies au dveloppement en lui mme, tout en continuant une activit agricole ou assimile sur sa terre. Une proposition de loi permettant l'instauration de tels mcanismes a t faite en 1981 par le dput Georges Mesmin. Inutile de prciser qu'elle n'a jamais t inscrite l'agenda parlementaire de l'assemble... Certains objectent que la mise en place d'un tel march serait complexe, que sa gestion serait onreuse, que les expriences trs partielles et rares menes en France (Loi Galley de 1976 sur les transferts de COS), en Italie, aux USA, ont donn des rsultats variables. Mais les marchs de droits transfrables sont une innovation rcente, ils sont amliorables. La mise en place d'un systme de gestion de la proprit par le cadastre87 et les notaires fut difficile et dura plusieurs dcennies en France entre la rvolution et le dbut du XXme sicle. Si nos anciens avaient abandonn ces outils au motif que la gestion en tait trop lourde, nous serions sans aucun doute moins riches aujourd'hui ! Aux USA, la gestion des droits a t souvent concde des organismes privs, qui ont amlior leurs mthodes de gestion pour la rendre oprationnelle. Dans le New Jersey, les forts et marais des Pinelands ont cr un des premiers systmes de droits transfrables dont la gestion a t confie un banque, tout simplement, avec succs. A l'heure ou des professionnels savent faire fonctionner dans le monde des systmes de transfert de proprit portant sur des milliards de transactions et des actifs de toute nature, prtendre qu'il serait impossible de faire fonctionner un systme de gestion de droits transfrables au niveau d'une commune ou d'une communaut de communes n'est gure srieux. L'exprience des Pinelands a permis de nombreux propritaires terriens de faire le choix de ne pas construire sur leur terre, forte valeur cologique et paysagre, en vendant des droits construire des propritaires de terrains de moindre qualit
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La ralisation du premier cadastre fut dcrte par Napolon en 1807, mais ne fut acheve qu'en 1850. Encore ce cadastre, trop statique, tait il incapable de prendre en compte l'volution des propritaires de la terre au cours du temps, tout comme le remembrement des parcelles (source: cadastre.connaitre.org). L'conomiste Hernando de Soto rappelle dans son ouvrage le mystre du capital (2005, flammarion) qu' cette poque, dans la plupart des pays occidentaux confronts des problmes similaires, les banlieues ouvrires se dvelopprent souvent hors de tout systme d'enregistrement de la proprit, avant d'tre rgularises par la suite sur plusieurs dizaines d'annes.
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naturelle. Cette vente de droits permet d'encaisser un revenu sans prendre le risque de construire et de ne pas vendre, tout en exploitant la terre pour d'autres usages: agriculture, amnagement touristique des terrains, exploitation forestire. Ces propritaires savent qu'ils pourront toujours profiter d'une partie de la rente foncire de leur communaut, aussi ne font ils plus le sige des conseils municipaux pour obtenir un droit construire sur leur terrain, au bnfice du climat politique local. En outre, leur travail de conservation de l'espace augmente la valeur des constructions ralises dans la communaut. Cela leur permet d'esprer vendre plus cher leurs droits construire quand un constructeur se prsente sur le march. Le systme de droits transfrables agit donc comme un ensemble vertueux d'incitations dans lequel celui qui fait le choix de prserver la qualit de l'environnement en retire un bnfice net. Il est cependant clair que les droits de dveloppement transfrables ne sont pas une panace et que leur succs dpend d'un certain nombre de facteurs, au premier rang desquels une dtermination judicieuse de volume initial de droits ouverts. De plus, lorsqu'une sparation artificielle est cre entre les zones protges et les autres, le processus politique de cration de ces zones peut tre soumis aux mmes alas que lors de l'laboration d'un zonage classique. Voil pourquoi ce premier outil ne doit tre adopt que par des collectivits qui y sont prtes et remplissent les conditions d'une mise en oeuvre efficiente88. (2) Les communauts prives de dveloppement, neighborhood associations Lances aux USA la fin des annes 60, ces communauts, fdrant les propritaires au sein d'associations but non lucratif, voire d'entreprises prives, mettent en commun la terre et adoptent un plan de dveloppement contractuel qui doit tre approuv par l'ensemble des parties. Ces plans de dveloppement constituent en quelque sorte des zonages privs, mais ils ne sont pas malthusiens puisqu'ils ne limitent pas le droit de construire l'extrieur de la communaut. Ces communauts ont la possibilit de s'affranchir des rgles de construction prvalant sous administration publique. Les rgles prsidant la vie de la communaut ne peuvent tre modifies que par assentiment d'une large majorit qualifie, selon des procdures crites dans son rglement. A l'intrieur de la communaut, les habitants ont intrt valoriser leur cadre de vie. Il est donc peu vraisemblable que de telles communauts obtiennent de moins bons rsultats que les ensembles politiques institutionnels habituels. Elle sont intresses la valeur collective de leur communaut, en ce sens qu'elles peuvent vendre un droit d'entre. Ainsi, les propritaires qui apportent leur terre la communaut pour en faire un espace vert ou tout autre quipement non directement rentable peuvent tout de mme bnficier largement de la rente foncire de leur communaut, si ils ont correctement ngoci la rgle de partage des droits d'entre des nouveaux arrivants. La communaut est libre de rguler les usages possibles des constructions l'intrieur de son primtre: quels commerces, quelles activits. Mais lorsqu'une opportunit de dveloppement non prvue par le rglement initial se fait jour, si le rglement est suffisamment flexible, celui ci peut tre amend sous rserve qu'il recueille
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L'un des exemples de communaut de droits transfrables dont les rsultats sont mitigs est celle de Boulder, au Colorado: les droits transfrables ont indiscutablement permis de prserver un environnement de qualit, mais une politique plutt malthusienne d'ouverture de droits fait que le comt de Boulder reste un des plus cher des USA...
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l'assentiment d'une large majorit. La communaut est responsable de l'investissement et de l'entretien de ses quipements collectifs, et prlve une charge de coproprit aux adhrents, gnralement comprise entre 100 et 300 euros mensuels, en contrepartie de services tels que des garderies d'enfant, le ramassage des ordures, l'entretien des espaces verts, et des services d'auxiliaires de police privs. Contrairement une croyance rpandue, moins d'un quart de ces communauts sont physiquement fermes (gated communities). La communaut est libre de choisir son personnel. En contrepartie, alors que ses membres continueront de payer des impts la commune de rattachement, il est peu probable qu'ils bnficient de la moindre subvention d'investissement ou d'entretien. Les responsables de la communaut, gnralement lus, sont les interlocuteurs de la municipalit et peuvent ngocier des contrats divers, notamment des contrats de performance environnementale. Des accords entre associations d'agriculteurs et communauts d'habitation peuvent tre signs pour dfinir les rgles de bonne cohabitation entre les deux catgories d'utilisateurs du sol. Aujourd'hui, 50% des nouveaux logements amricains sont construits sous l'gide de ces associations. 18% de la population amricaine vit au sein d'une de ces communauts, qui reprsentent 15% du parc de logements. Ces communauts ne sont pas sans inconvnients, elles imposent parfois des clauses qui ne seraient pas acceptes en France: discrimination par l'ge, interdiction de certains comportements anodins sous nos latitudes, etc... Mais tant que l'abondance foncire n'oblige pas les personnes habiter une communaut dont ils n'approuveraient pas les rgles, pourquoi ne pas laisser les personnes fixer elles mmes un certain nombre de rgles de vie en socit ? Aux USA, les tribunaux veillent viter certains abus, notamment en terme d'exclusion par la race. Il est vident que des communauts but ouvertement discriminatoires seraient perues comme totalement inacceptables en droit franais. Si de telles communauts doivent tre importes en France, elles doivent tre un moyen de crer des espaces de vie harmonieux, et non des instruments de sgrgation. L'intrt des communauts contractuelles est qu'elles incitent fortement les propritaires prendre en main le dveloppement de leur communaut et ne pas l'abandonner aveuglment aux politiques et aux groupes de pression qui les manipulent. De surcrot, les communauts tant des personnes juridiques responsables des nuisances qu'elles pourraient crer, leurs adhrents sont naturellement ports l'adoption de comportements co-responsables89. A l'intrieur de la communaut peut exister un systme de droits de dveloppements transfrable, encore que le cas soit rare. Mais rien n'interdit de penser que la combinaison des deux systmes puisse, dans certains cas, donner des rsultats intressants.
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Ceux qui voudraient approfondir la question pourront se tourner vers l'ouvrage de Robert H. Nelson, Private Neighborhoods And the Transformation of Local Government , ed. Urban Institute Press, 2005.
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(3) Le zonage flexible , non limitatif. Les droits transfrables et les communauts prives sont certes intressants, mais ils sont loigns de notre culture actuelle et leur mise en place ne pourra tre que progressive. Une majorit des sols franais restera donc sous administration publique. Il convient donc de modifier rapidement nos rglements pour permettre aux constructeurs, lotisseurs et particuliers de trouver le foncier ncessaire la satisfaction d'une demande toujours soutenue. Les zonages flexibles, induisant une obligation de compensation des servitudes, sont sans doute la solution la plus praticable court terme. Dans ce systme, tout terrain est rput administrativement constructible. En revanche, la constructibilit technique n'est acquise que lorsque la maison est correctement pourvue en adduction d'eau et d'lectricit (encore que l'on puisse imaginer une maison auto-alimente par groupe lectrogne), et surtout lorsqu'elle peut tre assainie, par un quipement individuel ou collectif. La commune ne peut en aucun cas tre oblige de pourvoir la constructibilit technique des parcelles. La commune pourra prvoir non pas un plan d'occupation des sols, mais un plan de dveloppement dans lequel elle prvoira les extensions de voiries et rseaux, gnralement en continuit de l'existant, ainsi que les stations d'puration et autres quipements publics ncessaires son dveloppement. Elle pourra faire financer ces quipements nouveaux par les btisseurs mais aura la possibilit d'en rintgrer l'entretien dans son budget annuel, grce aux rentres fiscales induites par les nouveaux arrivants. Un dveloppeur sera autoris investir en dehors des zones prvues par la commune, mais alors celle ci ne sera pas oblige de transfrer dans son domaine public les quipements nouveaux des zones situes l'extrieur de son plan de dveloppement. Dans ce cas, le btisseur isol devra prendre en charge non seulement les derniers mtres de voies et rseaux nouveaux, mais aussi l'extension des rseaux principaux , et encore leur entretien: dans ces conditions, seuls les dveloppement autour des centre-bourg et gros hameaux existants sera conomiquement envisageable, le mitage par des constructions isoles se limitant quelques cas bien particuliers. Inutile de dire que, dans un tel cadre, seuls des dveloppeurs professionnels pourront lancer des projets d'envergure en dehors des zones prvues pour le dveloppement communal public. Mais ils doivent pouvoir le faire, et dans ce cas un accord contractuel entre municipalit et dveloppeur doit tre recherch. On peut supposer qu'en gnral, les dveloppeurs chercheront simplement s'tablir dans le prolongement des zones prvues par la municipalit, lorsqu'ils estimeront que les opportunits commerciales d'un lieu sont suprieures au rythme de dveloppement envisag. De mme, les activits de service nuisance non perceptible (professions librales, petit commerces, etc...) ne devront pas pouvoir tre limites par ces plans de dveloppement.
Concernant les zones industrielles et artisanales, les populations, lgitimement, souhaitent une sparation claire entre usines, ateliers et logements. Le plan de dveloppement municipal ou intercommunal pourra prvoir des zones pour l'implantation de ces quipements. Mais des amnageurs privs pourront en crer ailleurs, s'ils estiment d'autres emplacements intressants et en acquirent rgulirement le foncier. La diffrence entre le zonage classique et le zonage flexible apparat ici clairement: dans le second cas, la commune peut inflchir le dveloppement de sa commune en abaissant le cot de viabilisation des terrains qu'elle prfrerait voire construits, mais ne peut empcher les dveloppeurs de jeter leur dvolu sur d'autres terrains, s'ils le jugent opportun. Le zonage peut fixer des rgles de construction simples (volumtriques) dans les zones les moins sensibles, et plus drastiques dans les zones de haut intrt architectural, mais les dveloppeurs conservent la possibilit, par voie contractuelle ou judiciaire, d'obtenir une inflexion de ces rgles si leur lettre est trop tatillonne, et constitue une violation manifeste de leur droit de proprit. Pour plus d'efficacit, ces plans de dveloppement municipaux devront pouvoir faire l'objet d'une rvision annuelle, sans tre soumis aux procdures actuelles qui retardent la moindre modification d'un PLU de plusieurs mois, et sa rvision de plusieurs annes. De la compensation des servitudes Dans un tel rgime, comment la municipalit peut elle empcher qu'un dveloppement individuel mal matris ne vienne nuire la valeur des proprits existantes ? Un exemple: une commune est particulirement attractive pour son front de mer joliment amnag avec notamment de jolis jardins privs au devant des proprits. Une dcision -prive ou publique- de construire sur ce front de mer un ensemble de logements collectifs de masse l'architecture trs discutable90 pourrait amoindrir la valeur totale des autres logements, le btisseur restant quant lui quasiment assur de rentabiliser son investissement, tant les logements de bord de mer sont attractifs de nos jours. Les marchs de droits transfrables constituent une rponse intressante ce cas de figure. Mais sachant que ces outils sont encore mal connus et matriss, n'existe-t-il pas d'autres alternatives ? Tout d'abord, la libert de construire ne doit pas pouvoir signifier celle de construire n'importe quoi n'importe o. Des rgles volumtriques et architecturales doivent pouvoir tre imposes aux propritaires pourvu que ces rgles ne constituent pas un recul par rapport aux possibilits laisses aux dveloppements passs sur les parcelles voisines quivalentes. Dans le cas contraire, si la collectivit souhaite imposer une limitation suprieure, elle devra adopter une servitude d'utilit publique91, aprs un processus consultatif large, et devra indemniser les propritaires lss sur la base d'une ngociation contractuelle. En cas de dsaccord, les tribunaux trancheront hauteur de la marge bnficiaire que le
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De La Grande Motte Saint Jean de Monts en passant par La Baule et Saint Gilles croix de Vie, les exemples de btonnage esthtiquement malheureux en zone ctire ne manquent pas. Il convient d'ailleurs de se demander si la notion d'utilit publique ne devrait pas laisser la place celle de ncessit publique , ce qui diminuerait les possibilits d'exercice arbitraire du pouvoir politique.
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propritaire aurait pu obtenir s'il avait t libre de dvelopper son terrain, cette marge tant calcule par rfrence des oprations similaires. Il est important de noter que l'indemnisation d'une servitude sur une parcelle doit se faire sur la base des possibilits financires offertes par des parcelles similaires, et non sur la base des limitations imposes antrieurement la mme parcelle, sans quoi le propritaire frapp d'une servitude ancienne caractre politique n'aura aucune chance de rcuprer un peu de la valeur de son bien92. L'intrt de la commune sera bien videmment de limiter au strict ncessaire les servitudes de construction, de faon limiter l'cart de prix entre terrain constructible en pleine libert et terrain asservi . Dans un contexte d'abondance foncire, les prix des terrains constructibles resteront peu levs, et la charge de la commune acceptable. Stabilit de la rgle, notamment pour les dcideurs publics Dans la situation actuelle, il n'est hlas pas rare que les communes modifient le PLU pour des projets publics, en s'octroyant des avantages drogatoires par rapport ce qui est autoris aux intervenants privs du systme. La loi gnrale doit proscrire ce type de comportement, et les rgles de construction applicables doivent tre les mmes pour les constructeurs publics et privs. Cela n'empchera pas de prciser au niveau du rglement de construction des spcificits propres certains quipements publics (une caserne de pompiers ou un htel de police obissent des contraintes fonctionnelles spcifiques, tout comme les coles), mais ces spcificits ne devront pas constituer une drogation outrancire au droit gnral de la construction applicable sur la commune, les litiges devant tre tranchs en ce sens par les tribunaux. Le cas particulier de Paris Les grandes mtropoles franaises sont gnralement entoures d'une, voire deux ceintures de banlieues, de densit dcroissante. Librer le foncier dans les communes de ceinture aura pour effet de dtendre les prix dans la partie centrale de l'agglomration, les acheteurs ayant le choix entre un plus grand nombre d'options d'habitation et pouvant mettre en balance le surcot de la zone centrale et les avantages relatifs que cette localisation confre. Le cas de Paris est un peu diffrent. Non seulement la ville de Paris, mais aussi la plupart des communes de premire et de seconde ceinture de banlieue sont fortement urbanises. Certes, il reste des disponibilits foncires, mais leur raret relative poussera toujours leur prix la hausse. Et dtendre l'urbanisation sur les communes de troisime ou quatrime couronne aura un impact moindre sur la partie centrale de l'agglomration. Lorsqu'une commune ne peut pas s'tendre en surface, il ne lui reste que la troisime
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De mme, hors du champ de cette tude, les expropriations devraient elle tre calcules sur la valeur d'un terrain similaire hors servitudes, et non sur la valeur du terrain asservi . Trop de collectivits ont eu par le pass recours un procd consistant placer une servitude sur un terrain pour en limiter la valeur, puis exproprier le terrain quelques annes plus tard pour une bouche de pain, sans recours du propritaire. De telles pratiques, qui ne sont rien moins que du vol, doivent tre bannies de notre droit des sols.
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dimension, s'tendre en hauteur. Un tel dveloppement est aujourd'hui rendu difficile par un PLU qui impose un coefficient d'occupation des sols (COS) rigide, et de surcrot baiss par l'quipe municipale lue en 2001, de 3,75 3,25. La mise en place d'un systme de droits transfrables, reprenant peu ou prou les termes de la proposition de loi Mesmin de 1981, pourrait dbloquer la situation. En effet, un tel systme laisserait le choix des terrains dvelopper des promoteurs privs tenus de vendre leur production pour quilibrer leur bilan. Cela les conduira ne pas construire n'importe quoi n'importe o, surtout si la dtente foncire permet une concurrence plus large entre offreurs de nouveaux ensembles. De surcrot, pour densifier leur construction, ils devront acheter des droits transfrables des propritaires dont l'espace est moins dense que le COS autoris. Ceux ci percevront donc une partie de la rente foncire et ne seront donc pas pnaliss par la limitation volontaire de leur droit construire. Dans les zones architecturales particulirement sensibles, un COS plafond et une obligation de respecter un style haussmanien pourront tre institus, moyennant une attribution de droits construire transfrables mais non exerables bonifis. En revanche, il n'est pas ncessaire d'imposer un style unique sur toute la capitale. Il faut au contraire laisser sa chance la crativit pour autoriser la revitalisation de certains quartiers par des architectures plus contemporaines de qualit, mais qui devront se vendre. Cela vitera les outrances propres certaines ralisations HLM dont la clientle est captive. Si, dans une zone non couverte par ces limitations architecturales, un projet de construction risquant de dvaloriser le voisinage se fait jour, les opposants pourront toujours esprer le bloquer, ou ngocier son amlioration, en se constituant en association de sauvegarde et en rachetant eux mmes suffisamment de droits construire pour que le cot rsiduel des droits restant vendre sur le march soit trop lev et rende l'opration projete alatoire. Dans un tel systme, ceux qui veulent s'opposer un projet doivent imprativement estimer le prix de leur opposition, et non tenter de lser le propritaire entrepreneur par le biais d'un processus purement politique dont nous avons voqu les possibles drives. La libration des rserves foncires publiques Les PLU des communes sont en gnral riches de zones d'amnagement concert ou diffr qui strilisent des quantits importantes de terrain pour des projets dont le droulement administratif s'tale sur des annes, augmentant encore la pnurie foncire. Il faut de toute urgence replacer ces rserves publiques dans le march. Ceux qui craignent que cette pratique obre du terrain pour les gnrations futures peuvent se rassurer: dans un contexte d'abondance, ces terrains pourront toujours se trouver ailleurs. Et les un deux millions de logements manquants pour permettre aux personnes la porte du logement d'y rentrer sont bel et bien ncessaires court terme, pas dans 10 ans. Objections escomptables et rponses que l'on peut y apporter Les objections qui seront adresses ces mesures seront de plusieurs ordre: urbaines, environnementales, patrimoniales.
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Les arguments en faveur de la lutte contre l'talement urbain sont souvent contestables . Premirement, il est trs discutable que l'talement urbain, qui a t pendant des sicles le mode de dveloppement des cits, soit une calamit en luimme, et ensuite, nous avons vu que les politiques anti-talement favorisaient l'hypertalement urbain, les mnages tant obligs de chercher l'immobilier abordable dans les campagnes lointaines. Nous pourrions ajouter que la contraction urbaine a galement des effets environnementaux nfastes93. En effet, en renchrissant le prix du terrain, elle pousse privilgier les usages les plus intensifs de l'espace (immeubles) au dtriment des espaces verts, jardins, etc... Ceci dit, les arguments en faveur de la prservation des terres agricoles seront plus frquemment avancs. prserver la ruralit , prserver nos capacits alimentaires , prserver la biodiversit , autant de slogans prfabriqus qui seront assens par les opposants toute rforme. Le monde agricole est aujourd'hui encadr par des rglements d'un autre ge, corset par des organismes para-agricoles dont le fonctionnement pas toujours transparent ne permet pas aux propritaires d'exploiter ou de vendre librement leur terre. Or, qui est meilleur juge des usages qui peuvent tre fait de la terre: un expert dans une bureaucratie, ou le propritaire, extrmement motiv extraire de son bien la meilleure valeur possible, et ce de faon durable ? Dans un pays o l'encadrement de l'activit agricole conduit multiplier les subventions... notamment la jachre, faut il croire ceux qui prtendent que l'urbanisation est un danger pour notre auto-suffisance alimentaire ? De nombreuses productions agricoles sont en crise, notamment dans la viticulture: est il juste de forcer les producteurs condamns moyen terme par l'mergence mondiale de terroirs viticoles aux conditions de production plus favorables, conserver tout prix des vignes, alors que dans certaines de ces rgions, le terrain pourrait tre converti vers d'autres activits plus porteuses, et notamment immobilires ? Les objections patrimoniales seront sans doute les plus difficiles contourner: les propritaires, qui sont majoritaires en France, craindront de voir la valeur de leur proprit fondre. Nous avons dj analys ce raisonnement courte vue dans un chapitre prcdent, mais cette critique de la rforme ncessitera une communication adapte. Les propritaires d'un seul bien immobilier qui devront dmnager n'ont rien perdre d'une baisse gnralise de l'immobilier: avec la vente de leur bien dvalu, ils pourront racheter un autre bien dvalu. Certes, parfois, certains crdits bancaires prvoient qu'en cas de vente du bien, l'emprunteur doive rembourser par anticipation le premier prt et en prendre un autre pour un nouvel achat, mais ces clauses devraient tre assez facilement rengociables, les banques n'ayant pas intrt mettre leurs clients en dfaut. Quant aux propritaires fonciers importants, qui seraient les vrais perdants d'une telle rforme, la contrepartie qui peut leur tre offerte est simple: la suppression de l'ISF. Nous ne dtaillerons pas dans cette tude spcifiquement consacre au
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Pauleit et Golding, the spatial impact of urban compaction , town and planning review, 20005
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logement les nombreux effets pervers de cet impt, bien documents par ailleurs, mais rappelons qu'un rapport d'enqute snatorial a conclu que la dlocalisation de grandes fortunes fuyant l'ISF cote chaque anne environ 5 milliards d'euros de rentres fiscales au budget de l'tat, alors que cette taxe en rapporte moins de 3: la suppression de l'ISF se financerait d'elle mme. En outre, la baisse de l'assiette des biens immobiliers conscutive la loi de dtente foncire abaisserait encore mcaniquement les rentres provenant de cet impt. Supprimer l'ISF permettra de faire passer auprs des grands propritaires immobiliers la pilule de la baisse de valeur de leurs biens. Elle incitera mme srement d'autres fortunes se rinvestir dans ce type de placement par nature non dlocalisable, ce qui ne pourra que favoriser l'offre locative. Il parat important qu'une telle rforme foncire soit mise en oeuvre avant la mise en place effective des prts hypothcaires en France. En effet, les bulles immobilires, de par le risque d'clatement qu'elles reprsentent, sont un facteur d'inscurit pour l'emprunteur, qui peut voir brusquement la valeur de son bien tomber en dessous du capital restant d, le forant la faillite s'il se trouve mis en dfaut de remboursement. Un tel risque conduira les banques consentir des taux plus levs pour couvrir ce risque. Un march immobilier o le foncier abondant garantira une croissance relativement rgulire et peu ou prou indexe sur le revenu des mnages dans le temps crera un environnement beaucoup plus favorable au bon fonctionnement de ce type de prt, avec des taux plus faibles. Et pour les locataires ? L'unification du march du logement et l'abondance foncire creront un vritable appel d'air favorable notamment l'accession la proprit. Pour que la dtente foncire ainsi observe profite aussi aux locataires, il convient de rendre nouveau dsirable et comptitif le placement dans l'immobilier locatif. Pour cela, mme si cela peut paratre paradoxal, il faut en finir avec le contrle des loyers et la sur-protection du locataire par la loi.
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Proposition n3 : Retrouver une relation locataire-bailleur saine grce la libert contractuelle

Retrouver la libert des prix et permettre l'une des parties de rompre le contrat quand l'autre partie ne remplit pas ses engagements est la condition absolument ncessaire pour retrouver une offre locative suffisante. Mais cette nouvelle libert contractuelle ne peut fonctionner que dans un march o l'offre n'est pas artificiellement limite par d'autres moyens. Si des lois foncires inadaptes poussent les prix la hausse, les loyers feront de mme, et les politiques seront soumis une pression trs forte de leurs lecteurs pour rtablir un contrle des loyers et une protection accrue des mauvais payeurs contre le risque d'expulsion. Tant que le march immobilier restera soumis des risques de bulles telles que celles que nous connaissons, la libert contractuelle du bail sera politiquement impossible vendre au corps lectoral, quelle que soit sa pertinence conomique. En contrepartie, dans un march o l'offre est abondante, le locataire sentant que son loyer actuel est trop lourd a toujours la possibilit de trouver un logement un peu plus petit, un peu moins bien situ, mais un peu moins cher pour retrouver un taux d'effort compatible avec son budget. Quant au propritaire qui voudrait augmenter son loyer trop vite, il serait sanctionn par le march: le locataire n'aurait aucun mal trouver un loyer moins cher ailleurs. Ajoutons qu'une possibilit accrue de construire des logements neufs prix acceptable constituerait une concurrence redoutable pour la location, mme si les taux d'intrt venaient subir une lgre augmentation: en tout tat de cause, dans un march foncirement non contraint, les loyers annuels ne pourront gure dpasser 5 6% de la valeur vnale des biens, elle mme fortement contrainte par la capacit accrue d'en construire de nouveaux. Dans un march d'abondance de biens, la libert contractuelle n'est pas une contrainte pour le locataire. Il est d'ailleurs tout fait probable que pour attirer des bons clients, les bailleurs proposent d'eux mmes des clauses limitant le nombre de rvaluations annuelles une seule. Quant l'expulsion facilite des mauvais payeurs, mme si elle peut paratre dure, elle ne procde pas chez ceux qui la proposent d'un manque de coeur honteux en ces priodes d'exclusion, mais du mme souci de ne rien faire qui puisse limiter l'offre locative accessible aux locataires de bonne foi. A partir du moment o le locataire peut assez facilement changer de logement lorsqu'il anticipe des difficults, une cessation pure et simple de paiement de sa part est d'autant moins moralement acceptable. Il convient d'ailleurs de permettre au locataire de mettre fin son bail avec un pravis d'un mois (contre trois actuellement, sauf mutation professionnelle) pour rendre encore plus facile ces ajustements. En contrepartie, le propritaire doit galement pouvoir rcuprer son bien sans avoir se justifier dans un dlai raisonnable, par exemple de trois six mois, sans rfrence la date anniversaire du bail, qui deviendrait, de fait, un bail dure indtermine. Naturellement, ce dlai serait raccourci en cas de non paiement du loyer.
Nous sommes conscients que compte tenu de notre manque total d'exprience d'un march du logement libr de toute entrave (rappelons qu'il est svrement encadr depuis 1914 !), une telle proposition fait peur. Il est possible de s'appuyer sur des exemples internationaux. Ainsi Bruxelles, malgr la forte demande existante du fait de l'expansion des institutions europennes, conserve des prix immobiliers trs raisonnables, avec des loyers totalement libres et aucune entrave l'expulsion des mauvais payeurs. Mais on peut douter que de tels arguments suffisent eux seuls convaincre l'opinion. En outre, il nous sera rtorqu que mme si la loi de libration foncire permet d'amliorer l'offre, une pnurie de 600.000 logements ne se rattrapera pas du jour au lendemain: la baisse promise des loyers ne sera pas immdiate et brutale. Aussi proposons nous qu' une telle loi soit vote en mme temps que la loi de libration du foncier, mais que son entre en vigueur s'effectue un deux ans aprs. Ainsi l'offre prive aura commenc rattraper son retard lorsque la libert du bail rentrera en application, ce qui sera de nature rassurer en partie l'lectorat.
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Proposition n4 : Rformer l'aide au logement pour la diriger exclusivement sur les mnages faible revenu: le chque logement.
Un march, par nature, ne s'adresse qu' la demande solvable. Il existe donc toujours, sur un march comme le logement o le ticket d'entre restera toujours d'un certain montant, une fraction de la population qui ne peut acquitter ce ticket d'entre, soit pour cause de difficults temporaires, soit hlas par incapacit de sortir d'une situation de grande pauvret chronique. Or, ne pas pouvoir accder au logement a des consquences le plus souvent dramatique pour celui qui se trouve dans cette situation. Ce constat justifie toutes les interventions actuelles dans le domaine du logement. Il est parfaitement lgitime que la plus grande majorit des citoyens souhaite que les plus faibles ne soient pas abandonns. Toutefois, la bonne intention ne suffit pas rendre acceptable des solutions qui n'atteignent pas leurs objectifs et amplifient les problmes qu'elles sont censes rsoudre. Les chapitres prcdents nous mnent la conclusion que toutes ces interventions publiques doivent cesser et que la seule aide sociale qui limite les effets pervers consiste en une solvabilisation directe des mnages pauvres, verse au plus prs du moment o ils rencontrent leurs difficults. La problmatique du ticket d'entre trop lev jug inacceptable par une grande partie du corps lectoral n'est pas propre au logement. L'ducation, l'assurance sant, l'assurance chmage et l'assurance vieillesse font partie des biens dont la majorit des franais souhaite maintenir l'accessibilit aux plus pauvres. Aussi peut-on imaginer deux grandes rponses cette exigence de solvabilisation. (1) L'impt ngatif: sduisant en thorie, mais difficile mettre en oeuvre en l'tat actuel La premire consisterait abandonner les subventions publiques directes tous les secteurs voqus au paragraphe prcdent, et instaurer en change une aide unique aux mnages sous forme soit d'une allocation universelle dgressive en fonction des revenus, soit, ce qui revient au mme au final, par un mcanisme d'impt ngatif, dont Milton Friedman, prix Nobel d'conomie en 1976, fut un ardent dfenseur. Dans un tel systme, l'impt des mnages est calcul selon la rgle en vigueur, mais le rsultat final est amput d'une allocation forfaitaire dtermine en fonction du nombre de personnes composant le foyer. Si l'impt calcul ainsi se rvle ngatif, il est transform en chque envoy par le trsor public la famille concerne. Toutefois, un tel systme, pour tre efficace, suppose une refonte totale de notre couple fiscalit-protection sociale: en effet, si on fixe, par exemple, l'allocation forfaitaire 300 euros par mois et par membre du foyer, la somme distribue ou dduite des feuilles d'impts sera, annuellement, de 3600 X 62 Millions de personnes, soit 223 milliards d'euros annuels. Pour que cela soit viable, il faut que le produit de l'ensemble des prlvements hors allocation soit nettement suprieur cette somme, ce qui est le
cas actuellement, mais condition d'intgrer absolument tous les prlvements sociaux dans l'assiette du calcul, ce qui suppose de verser l'intgralit des cotisations sociales aux salaris et d'en finir avec toutes les bureaucraties qui interviennent dans la gestion de ces prlvements. On le voit, un tel programme n'est envisageable qu' la condition de se situer dans une perspective rformatrice dpassant de trs loin le cadre du logement. La mise en place d'un tel systme justifierait un ouvrage entier elle seule. On peut estimer qu'en l'tat actuel du dbat politique en France, une telle proposition aurait indubitablement un fort intrt thorique, mais que peu de dcideurs se bousculeraient pour la mettre en oeuvre. Malgr la sympathie que l'ide nous inspire, nous nous cantonnerons proposer une rforme drastique de l'aide sociale limite au seul domaine du logement, ce qui est en soi dj fort ambitieux dans notre contexte. (2) Remplacer toutes les aides actuelles par un dispositif unique : le chque logement Les aides la construction (qu'elle soient attribues des offices publics ou aux particuliers) reprsentent 13 Milliards d'euros, et les aides la personne (APL, ALS, ALF, etc...) 13 autres milliards. Les aides la construction sont composes pour 6 milliards d'aides directes dcaissables (Financement du prt taux zro, subventions d'investissement au logement social, crdits ANAH, etc...) et pour 7 milliards d'avantages fiscaux lis la construction (TVA 5,5 pour les offices HLM, exemption de la taxe foncire pendant 15 ans pour leur parc, et cadeaux fiscaux de type Robien ) qui doivent tre pays par d'autres contribuables pour assurer les rentres dont l'tat et les collectivits ont besoin. Ce sont donc au total 19 milliards d'aides directes et 7 milliards d'avantages fiscaux qui financent le logement aujourd'hui, 26 milliards au total. Le retour dans le droit priv des logements HLM, l'unicit du march imposent de modifier le dispositif d'aides afin qu'il soit rellement universel, que l'occupant soit locataire, ou accdant la proprit, et qu'il profite uniquement aux familles modestes pendant le temps o elles sont effectivement modestes. Aussi proposons nous de supprimer absolument toutes les aides la pierre, et de conserver la seule enveloppe des aides dcaissables de 19 milliards dans un chque logement, d'abord constant, puis dgressif en fonction des autres revenus, afin d'viter les effets de seuil. Ce chque serait utilisable aussi bien pour abonder un loyer, qu'un crdit, que des travaux de rnovation. Concrtement, les 15% de familles les plus modestes toucheraient un chque d'un montant fixe multipli par le nombre de personnes au foyer. Les 25% de familles suivantes dans la hirarchie des revenus toucheraient un chque rduit en fonction de leur revenu, selon le schma dgressif suivant.
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Schma de principe du chque logement dgressif
Sachant qu'il y a 26 millions de foyers, 3,9 millions seraient concerns par le chque maximal, et 6,5 millions par le chque dgressif. En comptant une moyenne de 2,4 personnes par foyer, et en attribuant la totalit de l'enveloppe de 19 milliards cette aide, on obtient un chque maximal de 1100 euros par personne et par an, soit par mois, un tout petit peu plus de 90 euros par personne composant le foyer. Pour une famille trs modeste avec deux enfants, cela reprsente donc 360 euros mensuels d'aide. De quoi rduire significativement le taux d'effort pour faire face au loyer d'un logement moyen de deux trois chambres. Naturellement, ce taux d'effort sera d'autant plus rduit que la loi de dtente foncire aura produit ses effets sur les prix des logements. Le dispositif est plus avantageux pour les familles que les personnes seules, car les cots marginaux de logement par personne supplmentaire diminuent gnralement avec le nombre de personnes au foyer: tout le monde utilise le mme sjour, les mmes sanitaires, la mme cuisine. Certains rtorqueront que si le montant peut paratre correct en province, il sera assez faible compar au montant d'un loyer Paris. Nous rpondrons que le propos de l'aide doit tre de permettre tous de trouver se loger, mais pas ncessairement dans les meilleurs quartiers. La politique de libration foncire doit produire un effet baissier sur les prix principalement en banlieue, l o le contrle des prix des logements existants par la capacit d'en construire des nouveaux sera plus effectif: les bnficiaires de l'aide qui souhaiteront limiter leur taux d'effort consacr au logement devront rechercher les emplacements les moins coteux et avoir recours aux transports pour gagner la capitale. On peut de plus compter qu'une libration de la construction en hauteur dans les
quartiers les moins chers de la capitale et dans les banlieues de premire couronne, ainsi que l'arrive progressive de logements sociaux privatiss sur le march de la location, permette de baisser fortement les prix des loyers d'entre de gamme du secteur libre dans l'agglomration parisienne, au bout de quelques annes. Afin de rduire les frais lis la gestion de cette aide, celle ci pourrait tre gre par le ministre des finances selon le mme principe que la prime l'emploi , avec laquelle elle pourrait d'ailleurs tre fusionne, faute de rforme plus vaste. Enfin, il y a des familles modestes qui ont la chance d'habiter un logement dont ils sont propritaires et sans crdit. Ne serait-il pas prfrable de concentrer l'aide sur les locataires et les accdants pour en augmenter le montant ? Dans ce cas serait cre une incitation forte, pour les propritaires non endetts modestes, placer leur logement en vente ou en location, et louer eux mmes, pour bnficier de l'aide, dont le montant plus largement calcul viendrait alourdir la charge de l'tat. Autant viter ce phnomne et permettre ceux qui n'ont pas besoin du chque logement de le convertir en espces sonnantes et trbuchantes auprs de leur banque (ou de leur trsorerie, pour les interdits bancaires). Le chque logement pourra servir de complment de revenu pour amliorer l'ordinaire. Et son caractre dgressif le prmunit contre les effets de seuil qui dsincitent habituellement les titulaires d'allocation reprendre un emploi. Les aides l'individu ne sont pas sans inconvnient. Elles poussent, notamment, les loyers des logements d'entre de gamme la hausse, car les propritaires savent qu'ils peuvent quasiment fixer le montant du chque logement comme limite basse de leur proposition. Nous pensons cependant que la rforme de dtente foncire contrebalancerait trs largement cette tendance. Rduire le poids budgtaire de l'aide dans le temps L'idal serait d'arriver, au bout de quelques annes, faire en sorte que le poids de l'aide deviennent suffisamment faible pour qu'elle devienne quasiment inutile. Ainsi pourrait elle tre supprime, ou tout au moins limite dans le temps, et ce sans aucun inconvnient social. C'est tout fait possible. Il convient pour cela de prvoir que l'aide progressera au rythme de l'inflation, donc moins vite que les revenus des mnages94, afin de tenir compte de l'amlioration gnrale du niveau de vie, et de la moindre volatilit du foncier. De mme, faut il prvoir que le seuil de versement de ces aides progresse lui aussi avec l'inflation, mais sans intgrer l'augmentation gnrale des revenus. Ainsi, le volume financier de l'aide, exprim en pourcentage du PIB, dcrotra d'autant plus vite que l'amlioration des revenus des mnages lie la croissance sera forte. Nous proposons une enveloppe initiale de 19Mds , soit 1,1% de notre PIB actuel. En faisant l'hypothse d'une croissance annuelle nette de 2%, d'une inflation annuelle de 2% galement (soit 4,04% de croissance du PIB courant), et une progression
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Le revenu des mnages, en tendance longue, progresse en fonction d'une valeur gnralement lgrement infrieure la croissance brute du PIB, laquelle intgre l'inflation et le chiffre de croissance nette communiqu rgulirement par l'INSEE et largement comment par les mdias.
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relativement homogne du revenu des mnages, nous obtiendrions dans 10 ans une enveloppe globale de l'aide de 23Mds, pour un PIB de 2500Mds, soit une proportion de 0,9% du PIB. Si la croissance nette atteignait 3% en moyenne, ce qui serait possible dans le cadre d'une conomie libre, cette valeur atteindrait 0,7%. Cette rduction graduelle de l'enveloppe consacre au chque logement rendra envisageable plus long terme de supprimer totalement cette aide et de concentrer les efforts, soit publics, soit de la charit prive, sur les logements d'urgence pour familles en dtresse financire passagre. Mais en l'tat actuel des choses, et compte tenu du temps ncessaire pour construire les logements qui mettront fin la pnurie, passer d'un systme de logement trs encadr un systme dpourvu de toute aide publique n'est ni politiquement ni techniquement envisageable.
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De l'importance du caractre conjoint des propositions 1 4

Nous avons dj soulign l'importance de lier la loi de libration foncire et la loi de libration contractuelle des baux dans un agenda cohrent. Il faut insister sur le caractre cohrent et difficilement dissociable des quatre propositions qui prcdent. La loi de dtente foncire est absolument indispensable pour lutter efficacement contre la source de toutes les demandes politiques d'intervention dans le logement, savoir le logement cher et en pnurie. Tant que ce problme ne sera pas rgl, toutes les associations de France rclameront cor et cri plus de protection pour le locataire, plus de rquisitions des logements vacants, plus de logements HLM, toutes mesures qui ne feront qu'aggraver la pnurie gnrale de logements au lieu de la rsoudre. Et il sera impossible un gouvernement franais de rsister une telle pression. Imaginons qu'un gouvernement prenne des mesures fiscales et lgislatives susceptibles de relancer l'conomie. Si le foncier reste trangl, l'intgralit du mieux tre conomique sera mang par la pnalit rglementaire , et les mnages qui auront le malheur de ne pas monter en mme temps que les autres dans le wagon de la croissance seront encore plus pnaliss par la hausse du logement. Les entreprises, qui feront face des cots immobiliers croissants, perdront galement de la capacit former du capital et donc accrotre leur taille. Il apparat donc que la loi de libration foncire est la cl de vote d'une rforme en profondeur du march du logement. Cette loi, seule, aurait sur le march du logement un effet rellement bnfique, mais insuffisant. En effet, promulguer cette loi sans unifier le march du logement risquerait de reproduire le mme effet que la semi-libration du march du logement opre en 1948: en prsence d'un secteur aux loyers artificiellement bas, le secteur priv hsitera investir dans la location de bas de gamme. Au contraire, si les logements sociaux reviennent sur le march, et si un chque logement solvabilisant les mnages trs faible revenus est mis en place, alors il y a fort parier que les promoteurs immobiliers mettent en place une politique d'offre adapte pour attirer cette nouvelle clientle, tout comme les constructeurs d'automobiles cherchent attirer aussi bien les consommateurs de Logane que de voitures de luxe. Promulguer une loi de dtente foncire et maintenir des millions de familles modestes comme locataires de bailleurs conomiquement inefficaces dans des cits peu radieuses serait perdre une occasion majeure de relancer l'conomie et le processus de revitalisation de quartiers en difficult. Si la privatisation des HLM serait hasardeuse en situation de pnurie foncire, elle produira des bnfices encore plus importants que la seule libration du sol si elle est mise en oeuvre conjointement. C'est le seul moyen de relancer les parcours immobiliers vers le haut des mnages, en permettant ceux qui russissent de librer des logements bon march et de les remettre disposition de nouveaux entrants peu fortuns sur le march du logement. Promulguer une loi de libration du sol sans redonner aux bailleurs une certaine scurit juridique face aux mauvais payeurs, et la capacit de profiter des hausses du
march du logement, sachant qu'ils devront toujours faire face aux baisses, ne les incitera pas davantage investir massivement dans l'immobilier locatif, surtout si les gains qu'ils peuvent en attendre restent massacrs par un ISF qui vient coiffer une pyramide fiscale dj fort dveloppe. Or mme si l'ensemble de lois que nous envisageons devrait permettre d'augmenter fortement la proportion de mnages propritaires de leur logement, il sera toujours ncessaire de disposer d'une offre locative de qualit, la seule qui permette une relative fluidit des migrations gographiques dans une socit qui demande de plus en plus de souplesse et d'adaptabilit aux individus. Par consquent, la privatisation des logements HLM, la libration foncire, la libert contractuelle et le chque logement forment une construction cohrente laquelle il serait inopportun d'enlever un pilier. Cette prconisation n'est pas que de pure forme. Le rapport tabli par Raymond Barre sur la rforme du financement du logement social en 197595 prconisait dj le remplacement des dispositifs antrieurs par une aide la personne unique reprsentant plus de 90% de l'aide au logement totale, l'aide la pierre devenant tout fait marginale. Hlas, afin de mnager les susceptibilits que la mise en oeuvre de ces orientations n'aurait pas manqu d'exacerber, le plan appliqu ne s'inspira que trs vaguement de ses recommandations, et ne corrigea gure les dysfonctionnements relevs. Les aides la pierre ne furent que partiellement amputes, l'aide la personne prit trois formes diffrentes... Pour le rsultat que nous connaissons dsormais (cf. partie I). Cet exemple montre, si besoin en est encore, que tenter de rformer le logement en extrayant d'un rapport une ou deux mesures mdiatiquement intressantes, tout en les plaquant sur le systme existant dont les rafistolages successifs prennent l'eau de toute part, est vou l'chec. Nous allons maintenant passer en revue quelques propositions complmentaires qui, si elles ne seraient que de peu d'utilit prises seules, n'en cumuleront pas moins leurs effets bnfiques avec les quatre mesures principales qui prcdent.
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Rapport de la Commission d'tude d'une rforme du financement du logement - Raymond Barre, La Documentation Franaise, 1975.
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C - Les mesures complmentaires Proposition n5 : Abaisser la fiscalit sur le logement

Les comptes du logement 200496 font tat de 26 milliards d'aides diverses au logement. Mais ils nous apprennent aussi que les prlvements fiscaux bass sur le logement ont reprsent 44 Milliards d'euros. A ce stade, l'homme de bon sens comme l'conomiste se demandent toujours s'il ne serait pas plus efficace de rduire les prlvements et les aides d'un mme montant. En effet, le caractre dsincitatif du matraquage fiscal sur le logement n'est il pas l'une des causes majeures du besoin sans cesse revendiqu d'aides ? Supprimer des obstacles fiscaux qui obrent la capacit des plus modestes se loger ne rduirait il pas le besoin d'aides, et ce pour un rsultat meilleur ? Environ la moiti sont des prlvements spcifiques au secteur du logement, et l'autre moiti est constitu de taxes plus gnriques dont l'immobilier ne constitue qu'une partie de l'assiette. Impt Impts spcifiques dont Taxe foncire Droits de mutation Autres Impts non spcifiques dont TVA Csg sur revenus immobiliers Autres TOTAL 44 22,6 19 0,3 3,3 Produit 2004 en Milliards d'euros 21,4 12 5,7 3,7
Nous proposons de ramener l' aide au logement 19 milliards d'euros, en supprimant les avantages fiscaux lis la construction aide: ne faut il pas en contrepartie baisser d'autres impts ? L'on pourrait nous rpondre que baisser les dpenses sans baisser les recettes correspondantes nous aiderait grandement combler les dficits qui sont les ntres. Toutefois, ce raisonnement est courte-vue: la diminution de certains impts, en gnral, augmente l'assiette d'autres taxes, et vice versa, ce qui fait qu'une diminution du produit d'une taxe de 5 milliards sur le papier ne se traduit pas par une perte de 5 milliards au budget de l'tat ou des collectivits.
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Edits chaque anne par le ministre du logement.

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Nous nous proposons donc de supprimer la part hors frais de notaire des droits de mutation, pour un montant de 5,7 milliards d'euros, ainsi que l'ISF, comme nous l'avons dj voqu, nous n'y reviendrons pas en dtail. La fin de l'ISF aurait des rpercussions bien au del de l'immobilier et se paierait d'elle mme. Les droits de mutation, d'environ 4,9% (6,9 avec la part du notaire), viennent renchrir toutes les transactions dans l'ancien et sont perus par les collectivits territoriales. Celles ci se rcupreront partiellement par la suppression des avantages fiscaux sur la construction sociale, savoir l'exonration pendant 15 ans de taxe foncire des logements sociaux. L'tat, qui rcuprerait une TVA 19,6% au lieu de 5,5% sur l'ensemble de la construction, et non sur la seule construction prive, pourrait compenser l'ventuel manque gagner pour les collectivits en versant ces surplus de TVA un fonds de compensation comparable celui mis en oeuvre pour le financement de certains dgrvements de taxe d'habitation. La suppression d'une taxe de d'abaisser de 5 7% (selon emprunteurs. Cette conomie pour lesquels toute rduction d'achat non-immobilier. prs de 5% sur les transactions dans l'ancien permet l'apport personnel) la charge de crdit des mnages bnficierait d'abord aux mnages les plus modestes, du taux d'effort procure un gain sensible en pouvoir
L'pineux problme de la TVA Au moment de rdiger cette tude, la question s'est pose de savoir s'il ne serait pas opportun de proposer un plan plus ambitieux, bas sur une rduction de la TVA sur la construction neuve 5,5%, pour diminuer, pour les mnages investissant dans l'immobilier locatif neuf, le poids d'une taxe que les autres placements ne supportent pas. Certes, les libraux n'aiment gnralement pas les mesures cibles97. Rduire la TVA sur le logement seul reviendrait crer une distorsion de concurrence fiscale en faveur du logement, au dtriment des autres postes de dpense des mnages. Nous prfrerions videmment une rforme gnrale de la fiscalit, lisible et fonde sur des taux marginaux bas, sans niche fiscale, qui encouragerait l'effort, l'entreprise et l'pargne au lieu de les matraquer. Une fois encore, contentons nous d'imaginer des propositions toutes choses gales par ailleurs . La TVA taux rduit 5,5% s'applique aux produits dits de premire ncessit, et le logement appartient indiscutablement cette catgorie. Les comptes du logement ne nous disent pas, sur les 19 milliards rcolts par la TVA sur le secteur du logement, quelle somme est prleve sur une assiette 19,6, et quelle somme l'est sur une assiette 5,5%. En supposant que le premier cas soit largement majoritaire, le cot budgtaire de la mesure assiette constante, serait de l'ordre de 11 12 milliards d'euros.
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Ludwig Von Mises a cependant montr que toute baisse d'impts tait bnfique par elle mme, mme si une baisse uniforme et n'amenant pas de distorsion fiscale de la structure des incitations offertes aux agents conomiques se rvle videmment prfrable.
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En contrepartie, la baisse rsultante du cot de la construction neuve se rpercuterait sur l'ensemble du parc, et permettrait l'mergence d'une vritable construction neuve prive d'entre de gamme moins de 800 euros TTC du m2, et de facto rduirait plus encore, et de faon durable, la demande politique pour une intervention publique dans le logement. Elle constituerait une incitation remarquable pour les mnages se porter sur l'achat pour eux mme ou comme investissement locatif. Certes, dans cette hypothse, il conviendrait de rduire l'enveloppe du chque logement de 19 Milliards 14 Milliards (26 moins 12), pour quilibrer les dpenses et le manque gagner budgtaire. Dans ce cas, le montant du chque logement maximal passerait de 1100 810 euros annuels, soit 67 euros mensuels par personne composant le foyer. Naturellement, en l'tat actuel des choses, le budget de l'tat et des collectivits ne pourrait supporter simultanment cette baisse de la TVA et celle des droits de mutation, sauf trouver de nouvelles conomies non ncessairement lies au logement. Quoi qu'il en soit, le passage de la TVA sur le logement neuf 5,5% est peu envisageable aujourd'hui: les accords liant les membres de la communaut europenne fixent la TVA gnrale minimale 15%, et obtenir des drogations pour passer certains taux 5,5% se rvle politiquement quasi impossible (rgle de l'unanimit des tats membres), comme l'ont montr les ngociations rcentes concernant la TVA sur les travaux d'entretien du logement (reconduite 5,5% de justesse), et dans la restauration (refus ce jour). Il nous faut donc au moins temporairement carter cette hypothse. Alternatives En contrepartie, sans doute serait-il souhaitable de considrer qu'une fois qu'un logement neuf a pay son droit d'entre sur le march en s'acquittant de sa TVA, il ne devrait plus tre soumis de nouveaux prlvements sur sa valeur de revente: la suppression des droits de mutation d'une part, mais aussi la suppression de toute imposition des plus values sur la vente de bien immobiliers (et pas uniquement sur les rsidences principales comme actuellement) permettrait de rtablir un certain quilibre entre placements mobiliers (qui eux ne paient pas la TVA mais sont gnralement soumis aux taxes sur les plus values) et immobiliers, et ce pour un cot budgtaire ngligeable. Enfin, nous avons dj voqu le caractre discutable de la suppression de l'abattement de 14% sur les loyers, susceptible d'inciter les propritaires limiter leurs dpenses d'entretien, et justifie selon le gouvernement par la baisse des taux d'imposition marginaux en 2007. Plus que le rtablissement de cet abattement, c'est la fiscalit gnrale des revenus, du travail comme de l'pargne, abaissant les pressions marginales effectives, qui doit tre repense. Mais cela dpasse une fois encore largement le cadre de cet ouvrage.
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Proposition n6 : Ouvrir largement les portes de l'immigration aux professionnels du btiment, au moins dans l'Union Europenne
Une cause secondaire mais non ngligeable de l'augmentation des prix de ces cinq dernires annes est la hausse des cots de construction provoque par la pnurie de main d'oeuvre dans les mtiers du btiment. Si les quatre mesures principales taient mises en oeuvre, provoquant une demande accrue dans la construction, il est craindre qu'une partie importante des baisses de prix permises par la libration foncire ne soit mange par une hausse concomitante des cots de construction, le goulet d'tranglement du foncier tant alors remplac par celui de la main d'oeuvre. Le dficit de personnel des mtiers du btiment ne peut tre combl par de nouveaux entrants issus de la formation professionnelle que sur une priode assez longue, le temps qu'une hausse des salaires rsultant de la pnurie de main d'oeuvre incite un plus grand nombre de jeunes se tourner vers ces mtiers. Mais court terme, seule l'ouverture des frontires aux immigrants peut permettre de trouver la main d'oeuvre manquante. L'immigration est un sujet sensible que ce rapport ne prtend pas aborder en dtail. Les conomistes libraux considrent que l'immigration, phnomne permettant la ressource humaine de rencontrer la ressource en capital dans les pays o les institutions favorisent l'entreprise, est conomiquement positive. Mais nous n'ignorons pas qu'en l'tat actuel de l'opinion publique, un gouvernement ou un candidat qui dfendrait une immigration libre, en ces temps de dficits record des rgimes sociaux et de monte des tensions islamistes, se placerait dans une situation politiquement difficile soutenir. Un compromis acceptable est de jouer massivement la carte europenne et de lever toutes les restrictions l'embauche directe par nos entreprises de ressortissants de l'union largie. Depuis que l'Europe s'est largie, l'Irlande et l'Angleterre, au contraire de nombreux pays du continent, n'ont pas plac de limite l'accueil des ressortissants des nouveaux pays membres, qu'ils soient Baltes, Polonais... Ce sont 40 000 personnes de l'est qui ont rejoint la force de travail irlandaise pour la seule anne 2005, et plus de 400 000 en Grande Bretagne entre 2003 et 2006. Si l'on tudie en dtail les statistiques de l'emploi irlandaises (du quatrime trimestre 2004 au troisime de 2005 inclus), on constate que 25% de ces nouveaux entrants, soit 10.000 personnes, travaillent pour la construction, qui est le premier secteur pourvoyeur d'emploi pour ces immigrants. Cette immigration a-t-elle t dfavorable l'emploi des Irlandais ? Non, car sur le mme priode, ils ont t 20.000 de plus
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travailler dans le secteur98. Tous secteurs confondus, les 40.000 migrants n'ont pas empch la force de travail totale d'augmenter de 96.000 personnes, soit 56 000 en plus hors immigration. L'arrive massive d'trangers a-t-elle pes ngativement sur les salaires ? Non, car les salaires de la construction ont augment de 6% sur la mme priode, contre 3% en moyenne nationale. Aucun secteur n'a fait mieux. Cet exemple comme tant d'autres99 montre que l'immigration de main d'oeuvre bas salaire augmente, pour le pays d'accueil, les opportunits de crer des emplois induits , d'encadrement, de commerciaux, etc... L'immigration permet de pourvoir meilleur prix des emplois qui crent d'autres emplois et favorisent un cercle de croissance vertueux. La vigueur conomique de pays forte immigration comme les USA, la Grande Bretagne et l'Irlande devraient nous inciter y rflchir. Quant aux immigrants eux mmes, non seulement ils trouvent chez nous des meilleurs salaires, mais ceux qui retourneront un jour dans leur pays auront emmagasin une exprience, une connaissance de mthodes de travail nouvelles qui leur permettront d'lever les standards de leur propre industrie. Enfin, politiquement, cela montrerait aux nouveaux membres que nous les avons totalement accepts et effacerait l'impression dsastreuse produite par les campagnes peu reluisantes de dnigrement des plombiers polonais... Ouvrir les vannes de l'immigration aux professionnels en provenance des nouveaux membres de l'union serait donc un choix gagnant-gagnant.
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Central statistics Office, 2005-Q4 Quarterly national household survey. On pourrait mentionner l'arrive massive d'immigrs cubains en Floride dans les annes 80 cite par Cahuc et Zylberberg, le chmage, fatalit ou ncessit , 2004 - ou l'influence de l'arrive des immigrants mexicains sur l'emploi et les salaires dans l'industrie textile du sud des USA, tudie par N.Harris, thinking the unthinkable .
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Proposition n7 : Transformer le rle des services publics de l'urbanisme

La loi de libration foncire telle que nous l'envisageons aura pour effet de transformer considrablement le rle des services publics affects l'laboration des plans de zonage et l'instruction des autorisations de construire. Le rle de ces agents ne sera plus de vrifier point par point le respect d'une liste de rglements millimtrs au niveau de la demande de permis de construire, mais plutt de conseiller le maire afin que celui ci puisse ngocier au mieux le cahier des charges, notamment environnemental, des propositions que lui soumettront les dveloppeurs privs. Les agents instructeurs devront donc agir en amont des projets de construction, avec beaucoup moins de pouvoir de censure, mais en apportant une valeur ajoute d'expertise face des projets volus soumis par des dveloppeurs eux mmes bien pourvus en matire grise conceptuelle. L'instruction des actes en aval serait effectue par l'association de propritaires dans le cas d'un dveloppement communautaire, ou par la mairie dans les territoires toujours placs sous son administration, mais, en dehors des zones architecturalement sensibles, exigerait beaucoup moins de temps d'instruction par dossier. Il s'agit d'une authentique rvolution des pratiques actuelles qui conduira les communes ou les services dlgataires du pouvoir d'instruction (en gnral, la DDE pour les communes de moins de 10 000 habitants, parfois les intercommunalits) rduire leur personnel mais avec des qualifications plus leves, notamment dans le domaine de la gestion des risques et de l'environnement. Dans ce schma, un des rles majeurs des institutions publiques serait d'informer au mieux tout dveloppeur, particulier ou entreprise, des contraintes gographiques, environnementales et de voisinages pesant sur une parcelle: existence d'un sous sol pollu, d'une zone inondable, d'un couloir d'avalanche, d'une stabulation proximit, d'un projet autoroutier 20 mtres, etc... Aujourd'hui, ces informations existent. Les Directions Rgionales de l'Environnement, notamment, font un travail remarquable de collection et de diffusion de certaines de ces donnes. Hlas, le dispositif actuel de recueil et de diffusion est encore fragile et incomplet. Gageons que la mise en oeuvre du goportail de l'IGN permettra de simplifier et de prenniser la mise disposition de ces informations, avec une mise jour de qualit dans le temps. Il conviendra, pour les autorits, de distinguer les contraintes qui interdisent absolument toute construction (zone de captage d'eau potable difficile protger, couloir naturel de glissement de terrain) de celles qui compliquent la tche de celui qui veut construire sans l'en empcher, pourvu qu'il prenne les prcautions adquates. Ainsi, si une zone est inondable sur une hauteur de 1 mtre, rien n'interdit de permettre la construction d'une maison tage, charge pour le propritaire de prvoir les
dispositifs d'tanchit des ouvertures qui conviennent, et de ngocier sa prime d'assurance avec un assureur qui disposera exactement des mmes informations. De mme, une personne qui achtera en parfaite connaissance de cause un terrain sous le cne de bruit d'un aroport pour le payer moins cher ne pourra en aucun cas rclamer d'indemnisation ultrieure, sauf s'il y a augmentation du bruit. Gageons que dans une situation d'abondance foncire, les diffrences de prix entre terrains bien et mal situs seront trop faibles pour que des gens aillent de leur propre chef construire dans les endroits les plus scabreux. Si de telles dispositions venaient tre adoptes, il faudrait imprativement que l'tat et les collectivits profitent du choc dmographique qui s'annonce (toutes les fonctions publiques ont une pyramide des ges vieillissante) entre 2005 et 2015 pour rorganiser les services concerns (et les autres, soit dit en passant) sans heurt social majeur, en ne remplaant qu'une fraction trs minoritaire des dparts en retraite programms, et en sous-traitant des socits prives toutes les tches qui pourraient l'tre pour bnficier de la souplesse d'adaptation et du besoin impratif de performance propre ce secteur.
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D Les mauvaises solutions du gouvernement, de l'opposition, des associations de mal logs, et leurs effets pervers
Nous ne sommes certainement pas les premiers faire des propositions pour vaincre la crise du logement, mais force est de constater que du gouvernement la fondation Abb Pierre en passant par l'association Droit Au Logement (DAL), sans oublier l'opposition, les solutions proposes passent toujours par plus d'tat, plus de rglementations, plus d'interventions sectorielles. Inscrire le droit au logement opposable dans la loi Certaines personnes pensent, de bonne foi, qu'un logement dcent est un droit qui doit tre constitutionnalis. De fait, suite des manifestations trs mdiatises de sans logis, une loi instaurant un droit au logement opposable l'tat et aux collectivits locales devrait tre promulgue au cours du premier trimestre 2007. Une telle promulgation est bien plus qu'une erreur conomique, c'est une faute politique grave. L'inscription d'une telle clause lgislative permettra sans aucun doute de donner bonne conscience ses promoteurs, mais en aucun cas ne rsoudra les problmes actuels. Elle ira l'encontre des personnes dfavorises qu'elle serait cense aider. Les droits attachs un individu sont de deux natures: ceux qu'il peut exercer par lui mme sans exiger un transfert d'argent en provenance de tiers, comme la libert, ou la proprit, et ceux, qui, pour trouver une concrtisation dans les faits, demandent que de l'argent soit pris d'autres individus pour financer ces droits. Inscrire le droit au logement l'gal de la libert revient permettre implicitement des personnes dcidant de ne faire aucun effort productif de se faire financer une partie de leur niveau de vie par ceux qui acceptent de faire cet effort. je ne paie plus mon loyer ? Pas grave, j'ai droit au logement ! Personne ne conteste qu'un logement ne soit indispensable aux individus pour mener une vie simplement dcente, tout comme le sont l'eau, l'lectricit et la nourriture. Mais garantir la fourniture de ces biens comme un droit de l'homme sans la moindre contrepartie incitera une part croissante de profiteurs vivre aux crochets des autres sans rien donner en change. Il en rsultera un appauvrissement considrable de la nation, et une exacerbation des tensions entre ceux qui travaillent pour rien et un amalgame de tous les assists , quand bien mme une partie de ces assists sont des gens qui se donnent de la peine pour sortir de cette condition. Un droit au logement revient affirmer que toute personne doit occuper un logement quand bien mme elle ne serait pas en capacit d'en payer le prix rel. Pour que ce droit au logement ait une quelconque apparence d'effectivit, le lgislateur devra fixer arbitrairement le prix du logement des niveaux trs bas, voire en assurer une gratuit apparente l'occupant apparente, car il y a toujours quelqu'un qui doit payer les cots rels de la construction et de l'entretien des logements , et interdire les possibilits d'expulsion des locataires qui, malgr les conditions offertes , ne se sentiront pas obligs de respecter leur part du contrat offert par le bailleur.
Naturellement, dans ces conditions, les logeurs privs fuiront plus encore qu'aujourd'hui le march locatif, quand bien mme l'tat accorderait toujours plus de carottes fiscales dans l'espoir vain de corriger les effets pervers de ses lois. Toute tentative de respecter l'application du droit au logement reposera donc uniquement sur la construction massive de logements par la puissance publique, impossible financer en l'tat actuel de ses comptes, et aux effets immensment pervers100. Le droit au logement opposable obligera les communes fournir un toit, dcent de prfrence, toute personne mal loge, selon des critres qui restent dfinir. Par consquent, de nombreuses personnes en limite des conditions permettant d'accder ce droit estimeront n'avoir aucun intrt rechercher un logement dans le secteur priv, mais au contraire essaieront de dtriorer pour un temps leurs conditions affiches de logement pour pouvoir bnficier du nouveau droit ainsi cr. La pnurie sera donc exacerbe. La seule variable d'ajustement permettant aux btisseurs public de limiter cet excs de demande consistera diminuer la qualit des logements offerts, seul moyen de limiter la fois le cot d'investissement induit par le droit au logement, et le nombre de mnages souhaitant en bnficier. Ce droit deviendra de fait un droit de mauvais logements, voire des chambres meubles insalubres rquisitionnes par la force publique, o s'entasseront les familles modestes. Quel progrs par rapport aux cits HLM des annes 60 ! Exagration ? Voire. Le cas de l'Ecosse illustre cette problmatique. Depuis 1987 existait un Homelessness Act qui instaurait une priorit au logements social aux SDF les plus socialement en difficult, ce qui part d'une bonne intention. Cette loi avait pour intention d'radiquer le phnomne. Rsultat, depuis 1995, le nombre de SDF dclars a doubl101 en Ecosse. Belle efficacit ! Suivant sans doute les prceptes de quelque docteur Knock politique, selon lequel si un remde ne marche pas, il faut quadrupler la dose , le parlement cossais promulgu en 2003 un nouvel Homelessness Act renforc prvoyant que le droit au logement soit opposable aux collectivits locales en 2012 et que d'ici l, plusieurs tapes soient franchies pour placer les municipalits en capacits de respecter ce droit. Ainsi, l'viction des mauvais payeurs est rendue plus difficile ds 2006. Gageons que la mesure diminuera l'offre locative prive, comme cela a toujours t le cas partout dans le monde ds que de telles mesures ont t votes. En outre, ds la promulgation de la loi, une dfinition plus extensive de la condition de SDF a t mise en place, amliorant le rang de priorit des bnficiaires afin d'obtenir un logement public. Ce classement administratif a t associ la dlivrance de bnfices sociaux spcifiques supposs augmenter la solvabilit des allocataires, et dont la valeur brute est suprieure une anne de travail au salaire minimal, non imposable. Suite au vote de cette loi, on a constat une hausse de... 24% des candidatures en vue d'obtenir des logements en tant que SDF sur la seule anne 2004102. Selon le quotidien the Scotsman , sur 55000 demandes, soit 1% (!) de la population cossaise, 38000 (plus des deux tiers) ont t valides par l'administration, alors que seules 350 de ces
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Cf.Chapitre I.B One Scot in every 100 applies to be classed as homeless , Fraser Nelson, in The Scotsman , 20 mai 2005. Idem.
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personnes sont effectivement recenses comme dormant dans la rue, les autres se trouvant dans des phases de logement provisoire (co-location, sous-location, aide familiale ou d'amis, etc...) certes pas toujours agrables vivre mais qui ne constituent pas non plus des situations de grande dtresse. Si les mmes proportions taient appliques la France, les candidatures au statut de SDF excderaient 600.000, 400.000 seraient acceptes par l'administration, qui recevraient un surcrot de prestations sociales de 5 Milliards d'euros (une anne de SMIC hors charges incluses par bnficiaire) ! Et nous n'en sommes qu'au dbut de l'application de la loi. Rien ne semble permettre d'esprer un tassement de l'attrait ainsi cr au pays des lochs pour le statut de SDF. Visiblement, une part croissante de la population cossaise prend rang pour bnficier de la manne en provenance du contribuable, et figurer parmi les gagnants du droit au logement . La crainte de l'extension d'un parasitisme social de masse n'est donc pas une vue de l'esprit. Il existe des faons plus autoritaires de faire respecter le droit au logement . L'Union Sovitique, qui devait prouver au monde qu'elle logeait tous ses assujtis, avait rsolu le problme, si l'on peut dire, en imposant par la force aux occupants des logements existants la cohabitation avec d'autre familles. Environ 20% des logements de Moscou taient des Komunalka , et les autorits considraient comme satisfaisant un ratio de... 9m2 par personnes103 ! Le droit au logement pouss l'absurde risquerait de nous conduire notre tour vers de telles extrmits. Vous vivez dans un grand HLM ? Vous accepterez bien de le partager avec une seconde famille ? Il est en fait plus que probable que face ces perspectives, le droit constitutionnel au logement ne devienne qu'un droit de faade, destin donner l'apparence que l'tat et les collectivits font quelque chose pour loger les plus pauvres, mais que le lgislateur et les tribunaux s'empresseront de vider de son sens par quelque tour de passe-passe textuel dont notre technocratie est coutumire. A l'oppos de ces abominations, les solutions librales garantissent que seule une frange marginale de la population, le plus souvent par choix dlibr, sera exclue du logement stable: fugueurs, dsaxs, marginaux volontaires, qui seront laisss au bon soin des associations caritatives, voire d'actions publiques localises destines fournir un petit nombre de logements d'urgence pour des dures courtes. Ce rsultat serait acquis sans le graver dans le marbre d'une loi ni l'crire dans aucune constitution. A l'incantation lgislative ou constitutionnelle, la socit librale, pour peu qu'elle ne soit pas contrarie par de mauvaises interventions de l'tat, substitue l'efficacit oprationnelle. A tout prendre, n'est-ce pas infiniment prfrable ? Rquisitionner les logements vacants De nombreuses associations rclament la rquisition des logements vacants pour y placer les dmunis. Mais les logements rellement vacants sur une longue dure et aux endroits ou il y a pnurie effective sont relativement rares. De surcrot, une telle rquisition enverrait un signal absolument dramatique aux
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Mikhail Voslenski, la nomenklatura, les privilgis en URSS , 1980, ed. Belfond.

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investisseurs potentiels: si vous ne faites pas de votre proprit l'usage qui convient le mieux au dsir des clientles politiques dans les petits papiers de l'tat, alors l'tat vous la prendra . Un tel facteur de risque plac sur un investissement rmunration faible rduirait dans des proportions dramatiques l'incitation investir dans le locatif priv, et exacerberait la pnurie que nous connaissons. Il y a derrire cette proposition des attendus et des implications thiques et institutionnelles bien plus graves que des considrations conomiques, fussent-elles majeures. Une telle mesure crerait un prcdent extrmement grave contre le droit de proprit, qui est pourtant, nos politiciens ne l'oublient que trop frquemment, un des piliers des droits de l'homme, ce que rappelle fort justement l'article II de la dclaration du mme nom de 1789: le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'homme. Ces droits sont la libert, la proprit, la sret et la rsistance l'oppression . Les concepteurs de la dclaration n'ont pas fait figurer la proprit au mme rang que la libert par hasard, ou par esprit scandaleusement petit-bourgeois. Tout individu consacre une part importante de son activit d'homme libre former du capital permettant de lui assurer un avenir meilleur. La proprit est le fruit naturel de la libert. Le priver de ce fruit, c'est rendre totalement inoprante sa libert, c'est prtendre que l'individu ne produit que pour satisfaire d'autres besoins que les siens, c'est le considrer comme un esclave. S'il n'y a plus de limite ce que l'tat, par ailleurs dj fiscalement bien gourmand, peut prendre ceux qui pargnent et crent des actifs durables, alors l'exercice de la libert perd son intrt. Dans un tel contexte, les individus se contenteraient de produire ce qui serait juste ncessaire leur subsistance mais ne consentiraient gure d'effort supplmentaire, quoi que cela leur en cote en terme de difficults quotidiennes. C'est sur ces fondements totalement contraires aux aspirations naturelles des hommes que fonctionnaient, ou plutt dysfonctionnaient les socits communistes. Rquisitionner les logements vacants serait donner la socit un signal extrmement fort indiquant que ceux qui nous dirigent choisissent de nier l'importance de la libert, et donc de sovitiser la socit franaise. Pour augmenter le nombre de logements offerts sur leur march, il ne faut pas brandir de nouveaux pouvantails tels que la rquisition au visage des investisseurs. Il faut au contraire rduire le niveau de risque lgislatif li ce type d'investissement afin de le rendre plus intressant et dsirable pour des investisseurs en qute de rendement faible mais rgulier. Imposer aux communes le respect de la loi SRU par la force s'il le faut 20% de logements sociaux ou des amendes accrues , voil l'alternative que Jean Louis Borloo, ministre de la cohsion sociale, voudrait imposer aux collectivits locales, pour forcer tout prix l'excution d'une loi vote par la gauche sous l'impulsion d'un ministre communiste. Ineptie ! Imposer 20% de logements sociaux aux communes qui n'atteignent pas ce seuil ne fera qu'augmenter les cots fonciers du logement non social, rduira la concurrence par le bas sur le parc priv, et donc en augmentera le prix. Une part croissante de nouveaux entrants faibles moyens sur le march subira donc une
situation de pnurie de logements privs prix accessibles, stimulant la demande pour des logements sociaux. Alors il se trouvera un ministre pour dcrter que la proportion de ces logements subventionns doit passer 25%, puis 30%, et ainsi de suite. Le problme ne pourra jamais tre rsolu parce que l'accroissement du parc public poussera les prix de l'offre prive de rfrence la hausse et gnrera ainsi une nouvelle vague de demande pour des logements sociaux... Dans un march unique sous rgime d'abondance foncire, les prix de rfrence du secteur priv seront bien plus faibles qu'aujourd'hui. Ils seront mme parfois plus faibles que les prix actuels des programmes sociaux financs au prix fort par le contribuable et les pargnants dans des communes o le foncier est cher. Rformer les organismes HLM pour les forcer expulser les locataires devenus trop riches et librer les places pour les familles rellement modestes L'on pourrait se demander, en toute bonne foi, si il ne suffirait pas de forcer les locataires d'HLM dont les revenus ont trop augment quitter leur logement subventionn pour en finir avec le gaspillage de ressource dnonc prcdemment ? Cette proposition, qui semble au premier abord de bon sens, est malheureusement inoprante. Tout d'abord, elle serait politiquement trs difficile imposer. En effet, les lus qui prsident aux destines des offices HLM seront peu enclins crire ce type de courrier porteur des messages subliminaux suivants: Monsieur, madame, compte tenu de l'volution de vos revenus, merci de bien vouloir quitter votre logement social avant telle date. Je comprends que devoir payer 80% 140% de loyer en plus dans le secteur priv vous chagrine, mais comprenez que votre dpart s'inscrira dans une dmarche citoyenne et rpublicaine destine aider plus pauvre que vous. Au fait, n'oubliez pas, si vous emmnagez dans une commune autre (que la mienne), de vous y inscrire sur les listes lectorales en vue des prochaines lections, parce que si vous perdez votre privilge, je tiens aux miens, et je prfre que ce soit un confrre qui ptisse de l'ire que la dcision de notre office HLM ne manquera pas de provoquer. Quant aux offices HLM, leur quilibre financier serait menac si leurs bons locataires taient expulss au profit de mnages moins solvables. Leur marge d'autofinancement, de l'ordre de 9% actuellement, pourrait devenir ngative, ce qui obrerait gravement leur capacit d'amliorer leur parc, et donc... alimenterait la pnurie ! A moins bien sr que l'tat ne pressure un peu plus le contribuable qui n'en peut mais, pour combler le dficit d'exploitation des HLM via une augmentation de l'enveloppe de l'APL, ou, moins hypocritement, par un retour au rgime des subventions d'exploitation des organismes HLM qui a exist dans les premires annes de vie de ces organismes. Enfin, une telle mesure n'apporterait rigoureusement aucune construction supplmentaire, et donc n'aiderait en rien rsorber la pnurie gnrale de logements. Elle ne ferait que dplacer la dtresse d'un certain nombre de familles pauvres vers les classes moyennes. Voil qui crerait un nouvel effet de seuil redoutable, incitant plus encore que notre dispositif social actuel les familles modestes tout faire pour le rester, afin d'viter qu'une progression marginale de leur revenu ne leur impose une perte
sche norme en cas d'expulsion force. De nombreuses tudes104 ont montr que les couples, avec ou sans enfants, risquaient de perdre gros lorsqu'ils quittaient une situation d'assistance cumulant le RMI et diverses allocations attribues localement, pour un emploi peu qualifi au niveau du SMIC. Face cette situation, certains mnages choisissent tout de mme de rentrer sur le march du travail, pour la reconnaissance sociale et l'espoir de progression ultrieure des revenus que cela reprsente. Mais d'autres, en nombre non ngligeable, prfrent se cantonner dans des stratgies de prennisation de l'assistanat. Forcer tout prix l'adquation entre chelle des revenus et remplissage du parc social revient renforcer l'incitation adopter le second comportement au dtriment du premier. Le cot pour la socit en serait dsastreux, un nombre croissant d'assists devant tre financs par un nombre dcroissant d'actifs. Le chque logement monnayable sur le march priv, constant avec les premiers euros de revenus du travail, puis dgressif de faon viter les effets de seuil, rduit cet cueil (presque) nant, et cela sans instaurer un climat de relation quasi dictatorial entre un organisme public et les bnficiaires. Alors, quel est le meilleur choix ? Restreindre les possibilits d'expulsion des locataires en difficult, interdire la vente la dcoupe Expulser un locataire mauvais payeur est dj trs difficile. Cette difficult transforme le placement logement, autrefois considr comme pre de famille , en un placement risqu qui oblige les propritaires s'assurer lourdement, et exiger des garanties mirobolantes qui excluent de fait les plus fragiles de l'offre en pnurie. Un placement rendement brut (et plus encore net) faible et risque lev est ncessairement peu attractif : tout ce qui augmente le risque de dfaut subi par le bailleur dsincite l'investissement locatif et augmente la pnurie. Quant l'interdiction des ventes d'immeubles par appartement en mettant fin au bail du locataire actuel, pour pouvoir vendre le logement vide, donc meilleur prix, elle revient transfrer de facto une part de la proprit du logement au locataire, en crant une inamovibilit de fait. Gageons que si une telle mesure venait tre adopte, les dessous de table verss aux locataires pour qu'ils quittent certains logements redeviendraient la rgle. Cela alimenterait plus encore qu'aujourd'hui les incitations l'incrustation , et donc le manque de fluidit du march, au dtriment de ceux que la vie oblige changer de lieu de rsidence ou qui recherchent un premier logement. La vraie justice sociale consiste lutter contre tous les facteurs qui limitent l'incitation investir dans le logement locatif et solvabiliser les mnages les plus indigents en leur permettant de payer leur loyer par un complment de revenu. Si, malgr ces efforts de la socit, ils se comportent nanmoins de faon irresponsable, et ne tiennent pas leurs engagements de paiement, alors les protger des consquences de leur irresponsabilit, fussent-elles pnibles, revient pnaliser ceux qui se comportent avec
104
Notamment celle de l'conomiste Y. L'Horty, signale par Pierre Cahuc et Andr Zylberberg dans chmage, fatalit ou ncessit , 2004, dj cit.
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honntet, en diminuant l'offre disponible et en augmentant les prix. Protger les mauvais payeurs n'est pas faire preuve de coeur envers des familles en difficult mais au contraire d'gosme vis vis des familles modestes, et il y en a beaucoup, qui s'organisent pour respecter cote que cote leurs engagements contractuels sans faire de bruit dans les mdias, d'o le manque de sollicitude de l'opinion leur gard. Augmenter la contrainte pesant sur les bailleurs de logements insalubres Il y a chez les propritaires comme dans tout groupe d'individus une minorit d'individus malhonntes, qui n'hsitent pas profiter de la pnurie actuelle pour mettre en location des lieux pouvantables. Mais il y a surtout une majorit de propritaires que les faibles rendements nets locatifs et les contraintes lies aux mauvais payeurs, ou des locataires quittant les lieux en tat de dvastation, ont conduit abandonner l'entretien de leur logement. Ceux l devraient avoir le choix entre ne pas mettre leur logement sur le march et le laisser dprir, ou le proposer la location en prvenant honntement le locataire des dsagrments existants, et en baissant le prix en consquence. Or, cette deuxime option est impossible en l'tat actuel de la lgislation, qui oblige le propritaire faire les travaux cote que cote pour pouvoir louer son bien. Dans les faits, les lenteurs de notre justice permettent aux plus retors de s'y soustraire, ce qui n'est en aucun cas une situation satisfaisante. Renforcer la contrainte lgale sur les propritaires dj fort mal traits par la loi actuelle les conduira soit accentuer les comportements de nature scandaleuse vis vis des locataires, soit retirer du march des logements certes mdiocres mais encore habitables pour des locataires en recherche d'une solution provisoire une situation de dtresse financire passagre. Cela laissera encore plus de mnages la porte du logement . Dans une situation d'abondance foncire et de libert contractuelle, les cochonneries sont rapidement limines du march, car les demandeurs peuvent les mettre en concurrence avec des logements corrects, et les offreurs peuvent obtenir un revenu suffisamment garanti pour permettre l'entretien de leur logement, et sont incits le faire pour maintenir l'attractivit de leur offre dans un march trs concurrentiel.
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E - Urgence : Aggravation de la situation en vue !

Pnurie du pass, et pnurie de demain Le nombre de logements mis en chantier chaque anne a volu autour de 300.000 de 1995 2003. Il a mont 350.000 en 2004 et a atteint 400.000 en 2005, notamment grce une forte augmentation de la mise en chantier de logements sociaux, de 40.000 en 2003 prs de 100.000 en 2005. Cette augmentation a permis au ministre de la cohsion sociale de crier victoire, nous allons voir ce que nous allons voir, la crise du logement est en passe d'tre vaincue. Hlas, nous sommes encore trs loin du compte. Le besoin annuel en logements dans les dix prochaines annes sera bien suprieur pour faire face aux phnomnes suivants:

invitable poursuite du morcellement des mnages, attrait de nos plages et de nos paysages vis vis des trangers en provenance des pays en forte croissance, migrations internes qui augmentent la population de certaines rgions plus que d'autres arrive en fin de vie de vieux logements trop vtustes pour tre habitables, immigration soutenue.
Sur le site de la fondation Hritage et Progrs105, Christian Julienne a effectu un rtrocalcul bas sur des estimations trs conservatrices, prenant en compte l'ensemble des facteurs noncs ci dessus. Il en dduit que le besoin rel de nouveaux logements qu'il aurait fallu construire pour satisfaire la demande en France tait de 450 475.000 logements annuels entre 2000 et 2005. Les facteurs ci dessus ne peuvent que s'aggraver. En effet, pour la seule France mtropolitaine, les prvisions de l'INSEE tablent sur une population comprise entre 62 et 64 millions en 2020106, avec un scnario central aux alentours de 63. Le pourcentage de mnages gs crotra dans d'importante proportions. Les personnes ges vivant seules ou en couple, rarement avec leurs enfants, le pourcentage de mnages de petite taille va galement s'accrotre. Il n'y a hlas aucune raison de penser que la courbe ascendante des divorces change d'orientation, ce qui promet toujours plus de familles mono-parentales. Les logements construits la va-vite dans les annes 60, dans le parc social comme dans le parc priv, arriveront plus vite en fin de vie que ceux qui les ont prcd. La ncessaire flexibilisation du march du travail devrait augmenter la mobilit interne des mnages, et par consquent accentuer les dsquilibres dmographiques interrgionaux. Il n'y a donc aucune raison de penser que le besoin annuel actuel se tarisse d'ici 2015.
105 106
http://www.heritage-progres.com/logementbesoins.htm INSEE, projections dmographiques pour la France l'horizon 2030 , Brutel et Omalek.
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Si l'on ajoute qu'il serait prfrable de rattraper le retard accumul d'ici cette date, le besoin rel sera certainement suprieur. En prenant pour hypothses:
une population mtropolitaine de 62,1 millions en 2015 - le scnario central de l'Insee prvoit 61.3 millions en 2010 et 63.0 millions en 2020 -, une volution du nombre moyen de personnes par mnages 2.20 (actuellement, 2.35, contre 2.50 en 1995), si l'on estime que dans un march ou la mobilit gographique est normale , un taux de vacance minimal de 9% est souhaitable107,
Ce sont 30.8 millions de rsidences principales qui seront ncessaires pour loger de faon assez fluide la population franaise cette date, contre 27.6 disponibles actuellement (avec 6% de vacance). Mme en tenant compte qu'une toute petite partie des rsidences secondaires puisse tre transforme en rsidence principales, mais en supposant que le besoin de nouvelles rsidences secondaires soit quivalent (ce qui est trs optimiste, les achats d'trangers sur notre sol restant soutenus), et en estimant qu'environ 35.000 logements seront dtruits chaque anne (ce qui est trs faible, peine plus d'un pour mille), ce sont au minimum 3,5 millions de logements nouveaux qui seront ncessaires d'ici 2015, soit 350.000 par an. Cette estimation est trs conservatrice et de nombreux facteurs pourraient la pousser la hausse. En imaginant que le nombre de personnes par foyer se rapproche de 2,15, que des mutations gographiques plus frquentes poussent le besoin de logements vacants 10% et que la destruction annuelle touche 3 logements pour mille, ce sont 490.000 logements par an qui seraient ncessaires. Des hypothses induisant une volution dmographique un peu plus forte, incluant une immigration plus importante, peuvent encore lever cette estimation. Naturellement, ces estimations ne sont que des moyennes sur 10 annes. Compte tenu du retard pris par la construction ces 20 dernires annes108, il parat souhaitable, pour rsorber au plus vite un grand nombre de situations difficiles, que le rythme de construction soit plus lev sur la priode 2006-2010 que par la suite. L'on peut donc estimer sans crainte d'erreur qu'une production de 500.000 units annuelles ces cinq prochaines annes n'auraient rien de superflu, pourvu que ces units soient adaptes aux clientle actuelles, et non entasses dans des bassins d'emploi o le besoin est moindre comme le sont aujourd'hui nombre d'immeubles dfiscaliss. L'industrie franaise du btiment, qui a produit environ 430.000 logements en 2005, peut faire face cette volution. Le pic historique atteint par la construction franaise en 1973 fut de 556.000 units, une poque o ce secteur, s'il tait loin d'tre libr de l'tat, n'en tait pas moins nettement moins corset qu'aujourd'hui.
Estimation conservatrice base sur les caractristiques des marchs amricains abordables dont la vacance se situe frquemment au dessus de 10%. 108 cf. chapitre I.A
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Un objectif de plus de 500.000 logements pendant 5 annes et de plus de 400.000 en moyenne dcennale est donc ralisable par une industrie qui entre temps fait de gros progrs dans certaines techniques de prfabrication qui acclrent notablement la production des logements de gamme moyenne et basse. Mais pour ce faire, il faudra que les franais retrouvent encore plus qu' actuellement l'envie de construire tant pour eux mmes qu'en vue de louer leurs biens. Si les politiques actuelles taient maintenues, quels qu'en soient les ajustements paramtriques, mme en supposant que les gouvernements successifs tiennent sur cette priode leurs promesses plus qu' hasardeuses de construire 100 120.000 logements sociaux annuels, ce sont plus de 380.000 nouveaux logements privs qui devraient voir le jour chaque anne pendant 5 ans. Or, alors que les taux d'intrt n'ont jamais t aussi bas, que des carottes fiscales ont t rgulirement offertes aux investisseurs, la construction prive de ces 10 dernires annes s'est plutt situe autour de 250.000 units et vient tout juste d'atteindre le seuil de 330.000. Qu'une lgre dtrioration des conditions macro-conomiques gnrales vienne survenir, comme par exemple la hausse des taux d'intrt, et ce rythme ne pourrait tre soutenu. Nous pouvons donc affirmer que si les principes qui gouvernent la construction en France depuis l'aprs guerre ne sont pas considrablement transforms, la crise du logements ne fera que s'aggraver. Certes, la solvabilit des mnages, aprs avoir progress entre 1995 et 2000, a dcru depuis. Tous les banquiers affirment que les dossiers de demande de crdit qui leur parviennent aujourd'hui sont de moins bonne qualit qu'il y a deux ou trois ans, signe que la demande solvable s'essouffle. Le march immobilier semble enfin cesser de grimper, si l'on en croit les titres de la presse spcialise rcente109. Ajoutons que nombre de PLU dont l'tude a commenc au dbut des mandats des quipes actuelles (en 2001) rentrent actuellement en application, ce qui crera au moins temporairement une certaine dtente foncire, le temps que les terrains librs soient mangs par les premiers projets retenus. Ceci pourrait annoncer un dgonflement provisoire et partiel de la bulle immobilire actuelle. Mais outre qu'un march connaissant des variations mesures autour de sa tendance longue est structurellement plus sain qu'un march propice la formation de bulles, il ne faut pas esprer une trop grande dtente sur les prix, d'abord parce que la demande restera forte en tendance longue, d'autre part parce que la tendance actuelle des PLU est de librer de moins en moins de nouveaux terrains la construction, au profit de la constitution de rserves foncires publiques et autres fauteurs de raret. Si on ajoute que les SCOT, s'ils voluent mal, pourraient devenir une machine infernale empchant plus encore qu'aujourd'hui les communes associes d'ouvrir la quantit de terrain ncessaire la satisfaction des besoins, rien ne permet de croire une dtente longue sur le march du logement. Et si cette dtente ne se produisait que parce qu'une hausse des taux d'intrt venait ralentir les investissements, alors les familles restant la porte du logement seraient toujours plus nombreuses malgr la baisse des prix !
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Le dbut du retournement est la une du mensuel capital en septembre 2006.

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Voil pourquoi il est urgent de changer le modle franais tatis de la construction, pour une vritable conomie librale du foncier et de l'habitat. A cette condition, la crise du logement peut tre rsolue en moins de 10 ans, et les fondamentaux du march qui se mettra en place seront tels qu'aucune crise srieuse ne sera craindre pass ce dlai.
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Conclusion
En matire de logement comme dans d'autres, le modle franais atteint son point de rupture. Doux pour deux tiers de la population, dur pour ce tiers de la nation qui subit, seul, les contrecoups d'une prcarit croissante. Le modle franais suit une pente dangereuse, o la fraction pargne par les difficults se rduit inexorablement, alors que celle qui affronte les difficults les plus svres voit ses effectifs crotre. Un emploi moyen ne garantit plus l'accs un logement correct: le modle franais, prsent comme un bienfait par la quasi totalit de la classe politique de gouvernement , est devenu une machine infernale qui fabrique de l'exclusion, alors que nos voisins les plus librs enregistrent succs sur succs dans la lutte contre la pauvret. Rien ne peut sauver ce modle. Toute fuite en avant vers plus d'intervention tatique suppose corriger les dficiences du pseudo-march du logement cre un cercle vicieux empchant le march de remplir ce qui dans tous les autres secteurs conomique est sa fonction premire, savoir permettre une demande solvable de rencontrer une offre d'une large gamme adapte au plus grand nombre. Et plus le march est empch de jouer son rle, plus la demande politique pour instaurer de nouveaux instruments de contrainte tatique est forte. Tous les effets pervers de ces interventions sont connus, thoriss et tudis, parfois depuis plus de 100 ans. L'chec des politiques de contrle de loyer ou d'offre publique de logement est bien document depuis le dbut du sicle dernier. La dernire dcennie a permis la science conomique d'apporter des contributions dcisives la comprhension du rle des restrictions foncires dans l'envole des prix immobiliers. Pourtant, les dirigeants politiques des nations et des cits s'obstinent prtendre pouvoir rsoudre les crises du logements que leurs prdcesseurs ont cres en faisant assaut d'inventivit interventionniste et en promettant de faire toujours plus de ce qui a toujours chou. Il faut changer de modle. Il faut combattre les croyances fausses en des solutions faciles qui procurent au politicien un avantage politique immdiat au dtriment de l'efficacit relle court, moyen et long terme. Il faut faire prendre conscience aux propritaires fonciers et immobilier que les solutions aux crises du logements sont d'abord entre leurs mains, sous leur responsabilit, pour peu que l'tat les laisse faire leur ncessaire travail de valorisation de l'espace et de ses usages. Il faut que l'information et l'ducation conomique des populations progresse afin que les lecteurs ne soient plus si facilement mens en bateau par des joueurs de bonneteau qui promettent des lendemains qui chantent avec l'argent des contribuables, sans jamais rendre compte de leurs checs rpts. Rsoudre les crises perptuelles du logement serait bnfique la socit franaise bien au del de l'objet logement lui mme. Un foncier moins cher pour nos entreprises,
une pargne et des actifs mobilisables plus nombreux pour notre conomie, un taux de proprit en hausse, garant d'un intrt accru des citoyens pour leur cadre et leur mode de vie, source de progrs scolaire et de relations sociales enrichies... Tels sont les bnfices collatraux escomptables d'une rforme, d'une mancipation du march immobilier des chanes qui l'ont trop longtemps entrav. Rsolvons la question du logement, et nous tarirons la premire source de formation de la grande pauvret, et nous rduirons la demande politique d'interventions dans tous les autres domaines de la vie courante. Voil tout ce que la sparation du logement et de l'tat promet. Osons enfin la libert pour en finir avec la crise du logement !
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Annexes
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Annexe I Liste non exhaustive des interventions de l'tat dans le domaine du logement
Interventions financires
Aides directes la pierre: Financement des Offices HLM (logement social, logement intermdiaire) : objectifs : "loger les dfavoriss". En fait, 40% des mnages satisfont les critres de slection et 65% les critres de maintien dans les lieux. ANAH: Agence Nationale pour l'Amlioration de l'Habitat (rnovation des logements anciens - anciennement finance par une taxe de 2.5% sur les loyers, actuellement par le budget de l'tat. 500M /an) Aides l'individu APL (subvention d'exploitation dguise aux organismes HLM) ALS et ALF Epargne et Prt Taux Bonifi (PEL, CEL) Prt Taux zro Total des "aides l'individu": environ 13 Mds Crdits LOCA PASS pour aider les familles en difficult trouver des cautions solvables. Exonrations fiscales Lois Pons (DOM TOM) Lois Besson puis Robien puis Borloo - objectifs: favoriser l'investissement locatif, soit tous publics, soit vis vis de publics revenu "intermdaire" (Besson), avec plafonnement du loyer en dessous du prix du march. Dispositifs plus anciens encore en vigueur: ex: Malraux, Prissol, Girardin. Total des interventions financires (etat et collectivits) y compris cot des niches fiscales: 26 MdsEuro Fiscalit immobilire Fiscalit "commune" d'autres secteurs:
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IRPP, ISF ( noter: part importante de l'immobilier dans l'assiette de l'ISF ), impts successoraux, TVA sur la construction (total 22Mds, dont TVA 19.0 Mds soit 15% du total des recettes de TVA), CSG. Fiscalit spcifique: Taxe d'habitation, (non prise en compte par les comptes du logement...) Taxe foncire sur les proprits bties, Droits de mutation, Taxes sur la construction [Taxe Locale d'Equipement, Taxe Espaces naturels Sensibles, Redevances d'Archologie Prventive (!), taxes rgionale et dpartementales spciales, taxes pour le financement des CAUE (conseils en architecture, urbanisme et environnement)] (total 22 Mds hors Taxe d'Habitation, essentiellement perus par les collectivits locales) Le logement, avec 44 Mds de recettes fiscales hors Taxe d'Habitation, est le premier secteur de France en terme de produit fiscal.
Interventions rglementaires
Encadrement des contrats de Location: Lois de blocage ou de contrle des Loyers: 1914 - 1948 - Quilliot (82) - Mhaignerie, Malandain, (1989) Prise en charge dans certains cas des loyers pour locataires dfaillants inexpulsables pour "raisons sociales" par les Caisses d'Allocations Familiales. Encadrement du droit d'usage du sol et de la construction POS (Plan d'occupation des sols), Puis PLU (Plan Local d'Urbanisme, depuis 1999), intgrant un PADD (Projet d' Amnagement et de Dveloppement Durable) Permis de lotir, Certificats d'urbanisme (de simple information ou d'autorisation) Permis de Construire, de dmolir, dclarations de travaux, dclarations de commencement et d'achvement, certificats de conformit... Zone touches par des servitudes interdisant la construction. Aucune compensation pour le propritaire. Lois renforant l'encadrement du sol: Lois Littoral, Directive Europenne Natura 2000, ZNIEFF,
zones agricoles protges, zones viticoles protges, zones naturelles et sensibles protges, servitudes publiques (non compenses) Plan local de l'habitat. Loi SRU Lois de planification spatiale supra-communale: SCOT (Schma de Cohrence Territoriaux), DTA (Directives territoriales d'amnagement) Outils de rservation foncire l'usage des collectivits publiques: ZUP (pass), ZAC (Zone d'amnagement concert), ZAD (...diffr). Droit de premption des collectivits sur toute transaction.
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ANNEXE II RESUME Les principales conclusions de l'tude en 17 points cl:
A. Les causes de la crise du logement en France
Il y a actuellement en France une pnurie de 1,5 millions d'habitations, qui a entran une augmentation des cots du logement suprieure de 70% celle des revenus sur ces 10 dernires annes. Cette explosion des prix immobiliers pnalise lourdement les familles modestes et les classes moyennes. Cet tat de pnurie a t quasi permanent depuis 1914, des degrs divers. depuis cette poque, toutes les interventions imagines par l'tat et les collectivits pour rsoudre ces pnuries les ont en fait aggraves. Le logement social, outil majeur de l'intervention de l'tat dans le domaine du logement, aggrave la sgrgation entre catgories sociales, tout en permettant des personnes qui pourraient se loger sans aide de jouir dans la dure de rentes de situation finances par les pargnants et les contribuables. Il constitue en cela un incroyable gaspillage de ressources. Le secteur du logement social, en France, immobilise au moins 500 milliards d'euros qui pourraient tre employs de faon plus productive. Le logement social est le capital mort de la socit Franaise. Les interventions de l'tat sur le secteur priv n'ont gure t plus inspires. Le contrle des loyers, ainsi que la sur-protection dont jouit le locataire au dtriment du propritaire, loignent de nombreux pargnants de l'investissement locatif. Les subventions fiscales au secteur priv, par des dispositifs tels que l'investissement De Robien , renforcent le gaspillage de ressources. L'tat serait mieux inspir de moins taxer le logement, sans essayer de l'aider . Si le logement est devenu aussi cher, c'est essentiellement cause des rglementations de zonage mises en place dans les annes 60 et aggraves depuis, qui entravent la constructibilit du sol. Ces rglementations empchent l'offre de logement de s'adapter la demande croissante rsultant de taux d'intrt historiquement bas. Les rares marchs mondiaux qui connaissent ce mme pic de la demande, sans possder ce type de rglementation du sol, ne connaissent pas de bulle immobilire. Les avantages supposs de ces rglementations se rvlent l'usage discutables, leurs bnfices sont largement infrieurs leur cot social. Les grandes agglomrations qui ont choisi de ne pas se doter de telles rglementations ne sont en rien des repoussoirs en terme d'urbanisme, et obtiennent des rsultats conomiques et sociaux plutt meilleurs que les autres.
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B. Nos propositions pour sortir de la crise
Pour vaincre la pnurie et les consquences sociales dsastreuses de la hausse actuelle des prix, nous devons totalement changer de modle conceptuel en matire de politique du logement. Tout d'abord, une grande loi de libration de la terre est ncessaire, replaant le propritaire en position de principal dcideur de l'affectation de son terrain. Tout terrain doit tre prsum constructible. Toute servitude ne d'une ncessit publique, impose une proprit, doit faire l'objet d'une compensation. Une telle libration du sol provoquerait rapidement une baisse des biens immobiliers d'au moins un tiers par rapport leur valeur actuelle. Afin d'en finir avec la sgrgation par le quartier et de rinjecter dans l'conomie des actifs actuellement peu productifs, il convient de privatiser le parc de logements HLM en transfrant la dette des OPHLM sur les locataires actuels, afin que ceux ci puissent entrer en pleine proprit de leur logement pour un cot infrieur ou gal leur loyer. A toutes les aides actuelles, qu'elles soient destines au secteur priv ou au secteur social, il est prfrable de substituer un chque-logement unique, dgressif pour viter tout effet de seuil, calcul en fonction des revenus privs de chaque foyer, et du nombre de personnes qui le composent. Les mnages allocataires seraient libres d'utiliser cette aide pour financer un loyer ou un crdit sur le march unique priv. Afin d'inciter les pargnants investir dans le logement locatif, ceux-ci doivent retrouver une libert contractuelle pour fixer les loyers et plus de souplesse pour rompre un bail, que l'on soit locataire ou bailleur. Dans un contexte d'abondance foncire, les propritaires ne pourront pas se permettre d'augmenter abusivement leurs prix, l'offre nombreuse constituant la meilleure protection du locataire contre un excs d'apptit des bailleurs. Afin de permettre aux entreprises du btiment de rpondre la demande, il faut ouvrir largement les portes de l'immigration aux professionnels issus des nouveaux pays entrants dans la communaut europenne. Dans un march immobilier fonctionnant selon de tels principes, l'ancien jouerait envers les classes dfavorises le rle que joue l'occasion sur le march automobile: un moyen pour les plus modestes d'accder aux innovations rserves aux plus fortuns quelques annes auparavant. Il y a urgence modifier radicalement nos politiques du logement, sans quoi l'augmentation du nombre de foyers invitable d'ici 2015 condamnera un nombre croissant de mnages l' exclusion et des conditions de logement indignes d'une socit moderne et civilise.
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Annexe III L'institut Turgot

Construit sur le modle de lInstitute of Economic Affairs de Londres, lInstitut Turgot entend jouer un rle dcisif dans la production et la dfense des ides librales en France et en Europe. Indpendant de tout parti politique et de tout groupe dintrts, l'Institut Turgot produit des tudes et des propositions l'usage de relais d'opinion : journalistes, hommes politiques, universitaires, associations. Il vise faire connatre les avantages de la libert personnelle et les inconvnients de l'autoritarisme d'tat, l'un et l'autre largement mconnus du monde intellectuel franais. Les travaux de l'institut peuvent tre consults sur son site internet : www.turgot.org
L'auteur
N en 1968, Vincent Bnard est depuis 1990 Ingnieur des Travaux Publics de l'Etat et a consacr une large part de sa carrire professionnelle aux questions relatives l'amnagement du territoire, comme praticien de terrain, d'abord comme chef de bureau d'tudes, puis comme directeur de projets de formations en amnagement, et enfin comme ingnieur subdivisionnaire territorial, au sein du ministre de l'quipement. Depuis 2003, il est galement collaborateur scientifique de l'institut Hayek, think tank libral bruxellois. Depuis 2006, il est charg de l'analyse conomique et politique des problmes du logement en France par l'institut Turgot. Autres domaines d'intervention: il a t co-auteur du rapport Hyper-rpublique, btir l'administration en rseau autour du citoyen110 , command par M. Henri Plagnol, secrtaire d'tat la rforme de l'tat, et paru en 2003. Vous pouvez lui faire connatre vos ractions cette tude par courriel: vincent@benard.com
110
http://www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/034000010/
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Remerciements
Je tiens tout particulirement remercier : Mr. Henri Lepage, pour ses conseils clairs et sa patience pendant l'avancement de cette tude. Mr. Jacques Raiman, fondateur et prsident d'honneur de l'Institut Turgot, pour son soutien indfectible Mr. Guy Millire, prsident de l'institut Turgot, Mr. Antoine Jeancourt Galignani, administrateur de l'institut Turgot et prsident du CA de la socit foncire Gecina. Mr. Max Falque, directeur gnral Environmental Issues (ICREI) de l'International Center for Research in
Mr. Christian Julienne, prsident de la fondation Hritage et progrs Mr. Drieu Godefridi, directeur de l'institut Hayek
Vincent Bnard
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"Logement, Crise Publique, Remèdes Privés" - Vincent Benard, Institut Turgot, 2007

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LOGEMENT: Crise publique, remdes privs

2007 Vincent BENARD & Institut Turgot

Table des matires

2007 Vincent BENARD & Institut Turgot

Introduction Le logement, une proccupation majeure

Logement, quand l'tat s'emmle

2007 Vincent BENARD & Institut Turgot

A - La crise actuelle : pour qui ? quelle ampleur ? Quelles consquences ?

rang 1 2 3 4 5 6ex 6ex 8 9ex 9ex

Une liste dtaille est disponible en annexe I.

pays Allemagne Suisse

%age de mnages propritaires de leur logement

Mnages modestes 22,2 11,7 20,3 6,8

16,5 16,1 16,9 8,5

Pourcentage des dpenses du budget des mnages par domaine8

Surface moyenne /habitant, m2 67 52 43 41 40 39 37

Pays Union Europenne ( 15) Royaume uni

Surface moyenne /habitant, m2 37 35

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B - Le logement social public : solution aux problmes ou problme sans solution ?

TOTAL 93 Rpartition des dpenses des organismes HLM

le logement social , Amzallag et Taffin, 2003

Une rpartition pas trs sociale ?

Rapport au ministre de l'emploi, de la cohsion sociale et du logement, octobre 2005

www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/014000437/ L'humanit, 28 mai 2001

108,7 42,2 25,2 13,8 7,00 2,1

le logement social , Amzallag-Taffin, 2003

Hernando de Soto, le mystre du capital , vf: flammarion, 2005.

Il ne faut pas msestimer les inconvnients des aides l'individu:

2007 Vincent BENARD & Institut Turgot

C - Le march priv du logement : pas libre, pas efficient !

Anne 1960 1965 1970 1975 75/60

Logements non aids 31 59 101 220

Mises en chantier totales 316 412 456 514

% 9,9 14,3 22,1 42,8

Georges Mesmin, Op.Cit.

Georges Mesmin, Op.cit.

2007 Vincent BENARD & Institut Turgot

D - Pourquoi le logement est il aussi cher depuis 10 ans ?

2007 Vincent BENARD & Institut Turgot

taux des prts immobiliers consentis aux mnages 1995-2005

dure des prts immobiliers consentis aux mnages 1995-2005

La consquence de ce double mouvement est illustre par le tableau suivant :

solvabilit de la demande des mnages, source FNAIM

1970 ICC IPC 100 100

1975 157 149

1980 259 242

1985 375 395

1990 427 464

1995 459 520

2000 492 552

2005 577 597

total 24 23 11 Nombre de marchs par classe d'accessibilit financire

Demographia la bulle immobilire est slective

facilit d'obtenir l'autorisation d'accrotre la hauteur des btiments existants.

Evolution compare de la dlivrance des permis de construire et des prix Manhattan.

Variations corriges de l'inflation Base 100 en 1969

E - L'urbanisme la franaise: Comment organiser la pnurie

2007 Vincent BENARD & Institut Turgot

Lors du colloque environnement et proprit tenu l'universit d'Aix en Provence du 26 au 28

Le calcul prcdent doit tre relativis. En effet:

2007 Vincent BENARD & Institut Turgot

F La cit libre n'est pas l'enfer !