目 錄 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

■理事長的話
　02 政府作多　振興景氣
高雄房地產蓄勢待發

■建築心聲
　04 痛切檢討金融土地政策

■縣政與建築
　06 高雄縣議長許福森擘畫高雄縣發展遠景
　08 新任地方稅務局長林麗娟盼會員發展挹注縣庫收入

■專題論壇
　10 國民年金與勞保老年給付之解析及規劃實務

■時論評述
　20 美國二房政策的三大啟示
　26 符合自身需求最重要—房貸停看聽

■經營之道

　30 堅持高品質　吉隆大吉大利
季　刊 　 訪吉隆董事長方吉雄
第56期
　32 抗景氣　隨時做好準備
．中華民國97年10月16日出版 　 名陞施財明樂觀以待
．中華民國82年 4 月 9 日創刊
■特別報導
．行政院新聞局出版登記局台誌第10949號
．台灣南區郵政管理局雜誌 　34 國際商辦新指標　高軟時代正式來臨
　交寄執照南台字第1312號 　42 防疫搶先做　病毒不要來
創 刊 人 名譽理事長張榮次 ■法規與法律
發 行 人 理事長劉文城
編輯委員 卓永富　蘇　慶　江子超
　46 庖丁解牛　不能不知
　　　　　翁國振　黃文雄　侯正仁 　48 違反保護他人法律侵權行為損害賠償的觀念與實例
　　　　　丁友鴻　黃清源　許南盟 ■稅務專欄
　　　　　黃文弘　鍾俊榮　曹釗舜
　52 印花稅知多少
　　　　　洪光佐　郭騰鴻　王仁安
　　　　　吳斐琳　鍾享鵬　鄭福成 ■市場動態
總 編 輯 陳俊宇
　54 2008下半年房地產市場走勢分析
執行編輯 黃榮昌　黃乾玉　陳慧芳
　60 97年7月份會員申報開工統計表
發 行 所 高雄縣建築開發商業同業公會
　61 97年8月份會員申報開工統計表
地　　址 高雄縣鳳山市自由路224號8F之2
　62 97年9月份會員申報開工統計表
電　　話 (07)7478172
　63 97年7-9月份建物第一次保存登記筆數及面積統計表
傳　　真 (07)7413004
　64 97年7-9月份建物保存登記後第一次移轉登記筆數及
編輯印製 奇果廣告設計有限公司
面積統計表

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理事長的話 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

理事長 劉文城

政院通過「因應景氣整體對策方案」 工出口區，吸引成千上萬的外地民眾投入生
行 ，在刺激房市部分，祭出政策性房貸 產行列，使得楠梓、前鎮、五甲一帶人口急
優惠措施，將調降中央銀行辦理的政策性房 遽增加，房地產一片榮景，可惜近年來廠商
貸利率，同時擴大優惠貸款額度，為低迷房 不斷外移，就業人口快速縮減；反觀台北市
市注入活水，為業者帶來大利多。 近年來不斷朝國際都市型態發展，外來就業
　　在10大振興經濟方案中，另將推動賦 人口不斷聚集，使得房地產價格居高不下，
稅改革，規劃調降營所稅、遺產稅及贈與稅 還不斷創新高，如今高雄市最頂級的房價，
，這是非常正確的做法。遺產稅和贈與稅早 每坪約30萬元左右，台北市已達上百萬元
就應該檢討降低，但一直被外界披上討好有 ，兩地相距拉大至3~4倍，高雄縣市房價長
錢人的大帽子，致政府瞻前顧後，始終不敢 期委曲，期待政府關愛的眼神。
有任何調降動作。其實民眾所賺的錢，已被 　　高雄地區有機場、有港口，對產業發展
課了各式稅收，再加上高額的遺產稅與贈與 是一大利基，鴻海集團有意進駐軟體科學園
稅，等於一條牛被剝二層皮，有辦法的人當 區，是令高雄人振奮的好消息，希望有更多
然不願意把錢匯回國內，如今政府肯檢討調 的產業進駐高雄，再創高雄地區榮景。
降，民眾在國外的錢肯匯回國內，必可帶動 　　日前有地方鄉鎮提出擬課徵「建築工地
國內的經濟活動。 臨時稅」之議，由於該稅形同地方稅，一旦
　　由於政府長期來「重北輕南」的施政作 開徵會對會員造成莫大影響，所幸在高雄縣
為，導致高雄縣市的發展遲滯不前，與台北 長楊秋興鼎力相助下已經化解。惟目前仍面
市的差距愈拉愈大，以民國68年高雄市升 臨山坡地開發繳交回饋金之困擾，公會仍在
格院轄市的房價與台北市相較，兩者相差不 持續努力中。
多，台北市頂多高出高雄市數萬元而已，那 　　高雄縣政府於96年4月16日依據行政院
時高雄縣市有楠梓加工區、臨海工業區等加 農委會所訂頒「山坡地開發利用回饋金繳交

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

辦法」，公告「高雄縣山坡地開發利用類別 蓋房屋，依該公告開發類別與乘積比率，要
及計算回饋金之乘積比率」，惟目前高雄縣 繳交的回饋金非常驚人，任何一間房屋依土
所實施管制的山坡地範圍圖是民國69年間 地公告現值百分之12計算，都要繳交30~40
依據46年所公告地形、地籍圖所劃定，當 萬元的回饋金，是相當不合時宜和不合理的
時劃地的法律程序、劃定的原則及如何進行 惡法。
的實地調查，均不可考，且多年以來，就地 　　由於這項不合理的回饋辦法，影響層面
形、地貌的變化，已可斷言目前的山坡地範 非常大，本會已從多方面努力，先由本會顧
圍圖根本不合時宜。全縣27鄉鎮市劃有山 問方議員信淵，從議會提案要求高雄縣政府
坡地範圍就有21個鄉鎮市，比例非常高， 暫時停止實施該項公告，該項提案已於97
以鳥松鄉為例，全鄉有百分之80劃為山坡 年7月30日獲縣議會通過；另一方面要求縣
地，就連鳳山市地勢平坦且為都市計畫內住 政府重新檢討縮減轄區山坡地範圍，同時建
宅區的赤山、過埤子、竹子腳、灣仔頭、文 請中央修訂森林法，將回饋金繳交辦法限定
山、過埤、建軍等地段，也都被劃為山坡地 於林地開發，而非擴大解釋為山坡地開發。
範圍，民眾若要開闢曬穀場或整地種植農作 　　針對後續追蹤，本會將持續關注，避免
物，依該公告必須繳交回饋金；若要整地加 損及會員及縣民權益。

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建築心聲 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

久之前，南韓三星、起亞、L G和韓 機會參與此種大案者，個人或其身家往往具

不 劇，曾強力政佔包括台灣在內的亞洲 備相當的政經勢力，主觀上容或自認有本事
市場，堪稱韓流四溢，縱橫一時。於是就有 擺平一切，不遺把柄，或「辦不倒我」。因
「韓國能，台灣為何不能」的俗套論調出現 此，喬金改、搬銀行，再大的案也敢下手。
。 強制將龐大的經濟資源交到財團手上，卻缺
　　的確，咱們長期和南韓別苗頭，從四小 乏有效的管控機制；法令不完備是其一，政
龍排名和國民所得，乃至於整形醫技和棒球 商勾串極深是其二。法制面不夠強的情況下
水平，雙方都不認輸。北京奧運表現，我不 ，對於「強人加龐大資產」的組合，社會大
如韓遠甚；但政治方面，卻很爭氣的追近了 眾只能逆來順受。如今，金改過程被指涉有
一步。 不當的收買行為，並不會教人感到意外。
　　南韓近卅年來，有數名卸任總統陷入貪 　　除了制度面的不足，人的素質也是極大
弊醜聞，出庭應訊的狼狽身影，流傳國際。 的問題。金控經營者的角色，按理說，應屬
這類事件究應如何評價？政治人物品質和道 於「社會人」「天下人」之類的專業階層。
德的墮落？抑是司法的不畏強權，伸張公義 然而，台灣社會具備這種能力者不多；於是
?台灣如今也爆發了一樁弊案，不論從負面 ，家族色彩濃厚，鑽營之輩出頭。金控營運
或正面來觀察，島民都無從迴避，必須正視 績效和方向，無法獲得大眾信任，官方一逕
此一事件的轉折及發展。追近韓國的是哪一 包庇，更引人們反感。若非洗錢事件出包，
層面，且拭目以待。 扯上金改，誰能奈何那些巨獸！
　　綜合各方面的推測，金改涉入大弊案的 　　以土地資源為例，政府原來是最大的地
可能性極高。即今尚未窺全貌，但種種表象 主，但公地不斷釋出，都會區精華地，多數
都不免讓人有合理懷疑。何以故？愈大的利 落到財團手上。未來都市發展走向，很可能
益，愈可能引發人們鋌而走險；更何況，有 要看財團的臉色；而都會區繁榮的成果，地

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

價上漲的利益，亦將悉數歸屬財團。金控的
資金成本極低，把錢放出去，或掛在土地上
，利差即滾滾而來。另一方面金融服務的水
平，卻始終不見進境。
　　官員貪鄙，不足為奇，歐洲、亞洲、中
南美洲，總統、總理因涉貪下台或流亡海外
者，大有人在。時值廿一世紀，科技昌明，
資訊豐美，但人類道德水平並未相對提升，
燒殺、姦擄、竊盜、詐欺、背信，舉世皆然
，非僅本島獨有。各方的差異在於，該國人
民對於貪弊者的態度和手段。何謂進步的開
發國家，似可藉此觀察窺其一斑。
　　亡羊補牢為補強法制，金融一環，亂象
未戢，只因利益牽扯太廣，不論立法、執法
，都難出現猛藥。資本主義之弊，在於貧富
懸殊，金融罩門不破，弊病只會加重。島上
的資金土地，由少數人掌控，豈唯不公不義
，簡直台灣國恥。教育普及，民氣強悍，居
然任令一小撮人操弄政經利益；台灣人民，
該痛切檢討了！

0
讀者論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

高雄縣許議長福森專訪

高雄縣議長許福森
擘畫高雄縣發展遠景
雄縣建設發展腳步遲緩，高雄縣議會 　　他指出，高雄縣市有許多相緊鄰的地方
高 議長許福森指出，不能再以保守的思 ，高雄市的發展已漸趨成熟，而高雄縣還有
維處理縣政，必須要有創新、開創、突破的 許多尚待開發的地方，希望建築業朋友踴躍
做法，才能大破大立，他期許本會會員多多 參與。尤其政府財力有限，致使許多土地無
參與高雄縣的土地開發和建設，共創高雄縣 法開發，這時就必須借重民間的力量，一旦
美好的未來。 土地完成開發，吸引建商投資興建房屋，政
　　許議長說，建築業是地方發展的龍頭產 府就可課徵到土地增值稅、房屋稅、契稅等
業，對地方發展具有舉足輕重的地位，他非 稅收，除了增加政府稅收，還可帶來工作機
常肯定本會會員對地方所做的貢獻。 會，並帶動地方繁榮，對地方有相當正面的
循環，因此他展開雙臂歡迎本會會員到高雄
縣投資發展，縣政府站在輔導的立場也應全
力配合，政府與業者攜手，才能共創前景。
　　針對高雄縣發展前景，許議長已擘畫
出一份藍圖，他指出，鳳山市是高雄縣首
善之區，但數十年來，鳳山市的發展幾呈
停滯狀態，主要因政府機關和軍事學校占了
太多的土地，必須辦理遷建，釋出土地，將
鳳山市發展為大商圈，才能帶動高雄縣的
繁榮與發展。
　　許議長指出，擔任議長十年來，
經他觀察，鳳山市區幾條主要道
路，入夜之後人車稀少，沒有
商業活動，顯得冷冷清清，包

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

括國泰路、澄清路、自由路、曹公路等，究 可做完善的規劃，朝大商圈的型態發展，這
其因，是政府機關太多，縣政府、縣議會、 樣才能為高雄縣發展帶來新的契機。
地方稅務局、簡易法庭、警察局、國稅局等 　　高雄縣經濟活動貧乏，使得歲收有限，
單位都在這些主要道路旁，再加上三處軍事 財源困窘，許議長不諱言指出，高雄縣舉債
學校，就佔據了全鳳山三分之一強的土地， 已達272億元，必須要有「創新、開創、突
還有舊部落，由於沒有完善規劃和土地受限 破」的做為，才能為高雄縣注入活水，使高
，使得鳳山市無法向前發展。 雄縣發展欣欣向榮，縣民才能安居樂業，有
　　他說，政府機關占的都是鳳山的精華地 了財政做後盾，才能致力社會福利、教育改
段阻礙都市發展，應以都市更新的方式予以 革、觀光建設等。
重新整頓，遷建行政中心，以變產置產的方 　　禮運大同篇「……使老有所終，壯有所
式將公務機關騰空，至於遷建至何處，可由 用，幼有所長，鰥、寡、孤、獨、廢疾者皆
縣民集思廣益，但最好的方式是向台糖價購 有所養……」，是許議長希望達到的境界，
土地，由縣府自行開發，如此可發展成新興 他希望產官學界攜手合作，朝此目標邁進，
城市，一旦新的行政中心完成，也可帶動鄰 共創高雄縣美好未來。
近鄉鎮的發展，而土地騰空後的鳳山市，則

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讀者論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

地方稅務局長林麗娟專訪

新任地方稅務局長林麗娟
盼會員發展挹注縣庫收入
建築業是火車頭產業，只要建築業景 留任台北或返鄉服務的天人交戰，最後決定
「 氣，就能帶動地方繁榮發展，為縣庫 回南部服務，所持的理由只有一個，希望能
帶來收入」，新任高雄縣政府地方稅務局長 回家多陪伴婆婆。林局長說，由於常年工作
林麗娟對本會有相當大的期許，期望會員的 在外，她頂多當個假日媽媽，三個孩子都是
蓬勃發展，挹注高雄縣的財源，為高雄縣的 婆婆照顧，讓她深感虧欠，尤其孩子已長大
發展帶來新的契機。 成人，離家在外，獨留高齡婆婆一人在家，
　　高雄縣政府稅捐稽徵處於民國96年12 更讓她於心不忍。在林局長身上完全看不到
月20日更名為高雄縣政府地方稅務局，原 所謂的「婆媳問題」，婆媳兩人相處的模式
局長辛純浩屆齡榮退，新任局長林麗娟今年 反而更像母女，婆婆的無私，讓林局長沒有
7月16日接任，成為該單位第一位女性首長 後顧之憂可以在工作上完全衝刺，而林局長
，為舊單位帶來新氣象。 為了能反哺照顧婆婆，毅然離開台北的工作
　　林局長是土生土長的台中人，卻與高雄 ，這樣的婆媳關係令人感動。
結緣甚深，民國68年高雄市國稅局創局， 　　林局長到高雄縣任職，讓縣府猶如挖到
林局長由台中市稅捐處調任，從此在高雄落 一個寶；逢甲大學銀行保險系畢業的她，之
腳、生根，民國81年後任職台灣省南區國 後不斷進修，經中山大學公共事務管理研究
稅局科長長達10年，民國93年行政院金融 所，並取得義守大學管理研究所碩士、澳門
監督管理委員會成立，她再度成為開創 者 科技大學工商管理博士，從民國61年踏入
，雖然多年工作不在高雄，但家一直未搬離 公職開始，歷經台中稅捐處、財政部台北區
，她說，已愛上這塊土地。所以那段時間， 支付處、台灣省財政廳支付處、高雄市國稅
每逢週五下班搭機返回高雄，週一再北上台 局、台灣省南區國稅局、財政部財稅資料中
北，從飛機族一直到高鐵族，她始終不以為 心及金管會等單位，業務職掌都與稅務有關
苦。 ，30多年的經驗，使她成為該領域的翹楚
　　高雄縣政府地方稅務局長出缺，她陷入 ，因此有心為高雄縣地方稅務局開創一番新

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

局面。 知徵稅是不討好的工作，因此冀望高雄縣能
　　科技日新月異，善加利用可以減省人力 創造更優質的創業環境，吸引更多的產業進
、物力，林局長到任後強調電子化以及推動 駐，為縣庫帶來收入，目前鴻海集團有意在
局政便民措施，希望作業流程簡化，期許同 台設立環保數位科技城，高雄縣政府已積極
仁善用資訊工具，目前在地價稅開徵作業上 爭取中，將釋出路竹新市鎮1千多公頃土地
已顯現功效。林局長指出，包括一些農地非 ，以鄰近南科及軟體園區的優勢，希望獲得
農用，及建築物增建造成地形地貌改變，都 郭台銘先生的青睞。
會影響地價稅的課徵，以往都是同仁頂著烈 　　由於經濟不景氣，林局長才剛上任就面
陽，在大街小巷穿梭查訪，效果不彰，又浪 臨土地增值稅短收的窘境，她說，至目前為
費相當大的人力，如今結合衛星定位系統加 止土增稅的預算達成率僅3成5，今年肯定
上空照圖及戶政門牌資訊系統的整合運用， 無法達成目標，因此她期許被喻為火車頭產
結果一目了然，被課稅的民眾也心服口服。 業的本會會員們，多多推案，增加縣庫收入
　　肩負高雄縣歲收的重責大任，林局長深 。

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專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

國民年金與勞保 施才憲 會計師

老年給付之解析及規劃實務
　　國民年金法於96年8月8日立法通過，97年7月18日第1次修正案經立法
院三讀通過，97年10月1日起開始施行。

一、國民年金是給滿25歲，未滿65歲，沒有參加勞保、農保、公教保
和軍保的國民參加的新制度。參加國民年金保險（簡稱國保）後
，繳費繳到65歲，65歲開始每個月可以領取老年年金給付，領到
死亡當月為止。
二、我國之國民年金係採社會保險制，目前實施社會保險制的國家，有美
、英、法、德、日、韓等國。

壹、國民年金實施及納保對象（被保險人）
在國內設有戶籍的國民，符合下列情形之一者，應參加國民年金保險為被保險人：（國7）
一、未參加社會保險的一般國民
年滿25歲，未滿65歲，未曾領取勞保老年給付、公教保險養老給付、或軍保退伍給付的
國民，在未參加勞保、農保、公教及軍保的期間，均應參加國民年金。
二、退休勞工
　　分為下列2種情形：
　　⑴國民年金開辦前，已領取勞保老年給付，未曾領取公教保險養老給付、或軍保退伍給付
，而且未滿65歲的國民，均應參加國民年金。
　　⑵國民年金開辦後15年內，領取勞保老年給付年資未達15年，未滿65歲，且未曾領取公
教保險養老給付、軍保退伍給付的國民，均應參加國民年金。但勞工保險年金制度實施
前（即98年1月1日前），請領勞保老年給付者，不受年資之限制。

貳、國民年金保險費之計算及保險年資之核計
一、月投保金額及保險費率
　　⑴月投保金額

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

　　　①國民年金施行第1年依勞保投保薪資分級表第一級（目前為17,280元）為月投保金額。
　　　②第2年起，於消費者物價指數累計成長率達5％時，即依該成長率調整（國11）
　　⑵保險費率
　　　①第1年為6.5％，第3年調高0.5％（即為7％），以後每2年調高0.5％，到最高上限12％
為止。
　　　②但保險基金餘額足以支付未來20年保險給付時，不予調高（國10）。
二、保險費負擔比率及金額（國12）

自 付 比 率 及
被　　保　　險　　人　　身　　分 政府負擔比率
每月自付金額

一般民眾 60％（674元） 40％

低收入戶 0元 100％

未達最低生活費1.5倍 30％（337元） 70％

所得未達一定標準者
達最低生活費1.5倍未達2倍 45％（505元） 55％

重度以上 0元 100％

身心障礙者 中度 30％（337元） 70％

輕度 45％（505元） 55％

備註：
　　⑴上表自付保險費計算（國民年金施行第1年）：
　　　17,280元×6.5％×60％＝674元（一般民眾每月自付額）
三、保險費如何繳納
　　⑴國民年金保險不設投保單位，直接以被保險人為對象，由勞保局按雙月計算保險費（即
每2個月為1期），主動寄發繳款單。
　　⑵被保險人得預繳一定期間之保險費，其預繳保險費期間以1年為限（國13）。
　　⑶逾期繳納保險費加計利息，無力一次繳納保險費及利息之被保險人，得申請分期或延期
繳納（國14、15）
　　⑷被保險人未依規定繳納保險費時，勞保局得以書面限期命其配偶繳納（國15）；屆期未
繳納者，得對被保險人配偶處3000元以上，15,000元以下之罰鍰。但無謀生能力者，不
在此限（國50）。
四、保險費之繳納及保險年資之計算
　　⑴被保險人未繳清保險費及利息前，勞保局得對被保險人暫行拒絕給付（國16）。

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專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

　　⑵被保險人應繳納之保險費及利息，未依規定期限繳納者，不予計入保險年資（國17）。
　　⑶被保險人積欠保險費達10年以上，僅得請求補繳最近10年內之保險費及利息並可併計保
險年資；逾10年部分不得請求補繳且保險年資亦不得併計（國17）。
　　⑷被保險人退保後，再參加國民年金保險，其保險年資應予併計（國9）。未滿1年者，依
實際繳納保險費月數按比例計算。

國民年金各項給付彙總表
各項給付種類 各　項　給　付　細　目

①老年年金
1.老年年金給付
②老年基本保證年金
被保險人符合身心障礙年
①身心障礙年金
金給付、身心障礙基本保
2.身心障礙年金給付
②身心障礙基本保證年金 證年金、老年年金給付、
老年基本保證年金及遺屬
3.喪葬給付
年金給付條件時，僅得擇
4.遺屬年金給付 一請領。

參、國民年金的老年年金給付之請領條件及給付標準
一、老年年金給付之請領資格
年滿65歲之國民年金被保險人、或曾參加國民年金保險者，自年滿65歲當月起，按月發給
，發給至被保險人死亡當月為止（國29）。
二、老年年金之給付金額如何計算
　　⑴請領老年年金給付，依下列A、B兩種公式計算，擇優計給：（國30）
　　　A式＝（月投保金額×保險年資×0.65％）＋3000元
　　　B式＝月投保金額×保險年資×1.3％
　　◆舉例1：（老年年金給付金額之計算）
　　　王五參加國民年金保險年資15年，自年滿65歲起，每月可領多少老年年金給付？
　　　答：A式＝（17,280元×15年×0.65％）＋3000元＝4,685元
　　　　　B式＝17,280元×15年×1.3％＝3,370元
　　　　　則採A式發給較有利，每月可領4,685元
　　（註）：上項計算公式中，月投保金額調整時，則年金給付金額之計算基礎隨同調整
　　　　　　（國19）

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

　　⑵如有下列情形之一者，不得選擇A式發給老年年金給付
　　　①有欠繳保險費期間不計入保險年資情事
　　　②發生保險事故前一年期間，有保險費未繳納情形
　　　③領取相關社會福利津貼
　　　④已領取相關社會保險老年給付。但勞保年金制實施前已領取勞保老年給付，或國民年
金法施行後15年內，領取勞保老年給付年資未滿15年者，不在此限。
三、老年基本保證年金
國民年金開辦時，已年滿65歲國民，在國內設有戶籍，且最近3年內每年居住超過183日，
而無下列各款情事之一者，得請領「老年基本保證年金」，每人每月3,000元至死亡為止
（國31）。
　　⑴經政府全額補助收容安置。
　　⑵領取軍人退休俸（終身生活補助費）、政務人員、公教人員、公營事業人員月退休（職
）金、或一次退休（職、伍）金。但原住民領取一次退休（職、伍）金者，不在此限。
　　⑶領取社會福利津貼。
　　⑷稅捐稽徵機關核定之最近一年度個人綜合所得總額合計50萬元以上。
　　⑸個人所有之土地及房屋價值合計500萬元以上。
　　⑹入獄服刑、因案羈押或拘禁。
　　（註）：符合原「敬老福利生活津貼」請領條件之一般國民，於國民年金開辦後，改按月
發給老年基本保證年金3,000元。

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專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

國民年金之老年年金給付彙總表
給　付　項　目 請　　　　領　　　　條　　　　件 給　付　金　額

1.老年年金 年滿65歲之被保險人 A、B式擇一按月發放

開辦時已滿65歲，且現領取敬老津貼，符合
2.老年基本保證年金 每月3,000元
一定條件

肆、國民年金的身心障礙年金給付之請領條件及給付標準
身心障礙年金給付，分為①身心障礙年金②身心障礙基本保證年金二種，兩種僅能擇一請
領。
一、身心障礙年金
　　⑴請領條件（國33）：
　　　於保險期間因故致「重度」以上身心障礙，且經評估無工作能力者。
　　⑵給付標準（國34）：
　　　①一般情形：月給付金額＝月投保金額×保險年資×1.3％
　　　②基本保障4,000元（34條第2項）：
如依前項規定計算所得如低於4,000元，且無下列各款情形者，得按月發給基本保障
4,000元至死亡為止：
　　　a.有欠繳保險費期間不計入保險年資情事
　　　b.發生保險事故前一年期間，該期間之保險費有應繳納而未繳納情形
　　　c.領取相關社會福利津貼
　　◆舉例2：（身心障礙年金之計算）
陳先生參加國民年金保險年資8年，不幸因故致重度身障，則其每月可領取多少之身心
障礙年金？（假設陳先生無第34條第2項之各款情形）
　　　答：17,280元×8年×1.3％＝1,797元（不足4,000元）
　　　　　每月核發基本保障年金4,000元
　　◆舉例3：（身心障礙年金之計算）
承上舉例2之資料，陳先生之國民年金保險年資為30年，則其每月可領取多少之身心障
礙年金？
　　　答：17,280元×30年×1.3％＝6,739元
二、身心障礙基本保證年金
　　⑴請領條件（國35）：
於參加國民年金保險前，已重度以上身心障礙，且經評估無工作能力者，並於請領身心

18
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

障礙基本保證年金前3年內，每年居住國內超過183日，且符合一定條件者（35條第1項）
　　⑵給付標準（國35）
　　　①每人每月4,000元。
　　　②請領身心障礙基本保證年金者，不得再請領身心障礙年金給付。但其於年滿65歲時，
得改領老年年金給付（國35）。

伍、國民年金的喪葬給付及遺屬年金給付之請領條件及給付標準
一、喪葬給付
　　⑴請領條件（國39）：
　　　被保險人於保險有效期間死亡（指未滿65歲前死亡），可發給喪葬給付。
　　⑵給付標準（國39）：
　　　按月投保金額一次發給5個月喪葬給付。由支出殯葬費之人領取之，並以一人請領為限。
二、遺屬年金給付
　　⑴請領條件（國40）：
　　　①被保險人在保險有效期間（指未滿65歲）死亡、或領取身心障礙或老年年金給付者在
領取年金期間死亡。
　　　②遺有配偶、子女、父母、祖父母、孫子女或兄弟、姊妹者，如其當序遺屬符合
請領條件，得請領「遺屬年金給付」。
　　⑵給付標準（國42）：
　　　①一般情形：
　　　　a.被保險人在保險有效期間（指未滿65歲）死亡：
月給付金額＝月投保金額×保險年資×1.3％
　　　　b.領取身心障礙年金或老年年金給付期間死亡：
按身心障礙年金或老年年金給付之「半數」發給
　　　②基本保障3,000元：
依前項規定計算之年金金額不足3,000元者，按
3,000元發給。
　　　③加發遺屬年金：
依前2項計算後之金額，符合給付條件之當序遺屬有2人以上
時，每多1人加發25％，最多計至50％。
　　◆舉例4：（遺屬年金給付之計算）
參加國民年金保險25年，年滿63歲身故，遺有配偶及3名子
女（符合條件），則每月可領多少遺屬年金及一次喪葬給
付？

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專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

　　　答：①遺屬年金：
　　　　　　17,280元×25年×1.3％＝5,616元
　　　　　　5,616元×（1＋50％）＝8,424元
　　　　　②喪葬給付：
　　　　　　17,280元×5月＝86,400元

陸、勞保的老年給付之請領條件及給付標準

　　勞保之老年給付，原先規定僅能請領一次給付。97
年7月17日立法院通過之勞保條例修正案，將老年給付
區分為①年金給付②一次金給付，行政院預定於98年1
月1日開始施行。
一、請領條件（勞保58）
　　⑴一般規定
　　　①年滿60歲，保險年資合計滿15年者，請領老年「年金」給付。
　　　②年滿60歲，保險年資合計未滿15年者，請領老年「一次金」給付。
上項老年給付之請領年齡，於勞保條例本次修正施行之日起，第10年提高1歲，其後每2
年提高1歲，以提高至65歲為限。
　　⑵特殊情形（勞保58條第二項）
勞保條例本次修正施行前有保險年資者，於符合下列規定之一時，除依前項規定請領老
年給付外，亦得選擇一次請領老年給付：
　　　①保險年資合計滿一年，年滿60歲、或女性保險人年滿55歲退職者。
　　　②保險年資合計滿15年，年滿55歲退職者。
　　　③在同一投保單位參加保險之年資合計滿25年退職者。
　　　④保險年資合計滿25年，年滿50歲退職者。
　　　⑤擔任具有危險、堅強體力等特殊性質之工作合計滿5年，年滿55歲退職者。
二、給付標準
　　⑴老年年金給付（勞保58之1）
　　　老年年金給付，依下列A、B兩種公式計算，擇優發給：
　　　A式＝（月投保薪資×保險年資×0.775％）＋3,000元
　　　B式＝月投保薪資×保險年資×1.55％
　　◆舉例5：（勞保老年年金給付之計算）
年滿60歲退休時，其勞保年資32年，平均月投保薪資35,000元，則每月可領取多少的勞
保老年年金給付？

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

　　　答：A式＝（35,000元×32年×0.775％）＋3,000元＝11,680元
　　　　　B式＝35,000元×32年×1.55％＝17,360元
　　　　　採B式有利，每月可領17,360元。
　　⑵老年一次金給付（勞保59）
　　　依規定請領老年一次金給付者，其給付標準：
　　　①保險年資合計每滿1年，按月投保薪資，發給1個月老年給付，其保險年資合計超過15
年者，其超過部分，每滿1年發給2個月老年給付，但最高以45個月為限。
　　　②年逾60歲繼續工作者，其逾60歲以後之保險年資最多以5年計，合併60歲以前之一次
請領老年給付，最高以50個月為限。
　　◆舉例6：（勞保老年給付一次金）
年滿60歲退職，其勞保年資25年，平均
月投保薪資30,000元，則可領取多少一
次老年給付？
　　　答：15年×1月＋10年×2月＝35基數
　　　　　30,000元×35基數＝1,050,000元
三、平均月投保薪資及保險年資之計算
　　⑴平均月投保薪資的計算方式（勞保19）
　　　①年金給付及老年一次金給付：按被保
險人加保期間「最高60個月」之月投
保薪資予以平均計算；參加保險未滿5
年者，按其實際投保年資之平均月投保薪資計算。
　　　②依勞保條例第58條第2項規定選擇一次請領老年給付：仍同舊制規定，按被保險人退
保之當月起前3年之月投保薪資平均計算；參加保險未滿3年者，按其實際投保年資之
平均月投保薪資計算。
　　　③其他現金給付：仍同舊制規定，按被保險人發生保險事故之當月起前6個月之實際月
投保薪資平均計算；其以日為給付單位者，以平均月投保薪資除以30計算。
　　　④同時受僱於2個以上投保單位：其普通事故保險給付之月投保薪資得合併計算，不得
超過勞工保險投保薪資分級表最高1級。但連續加保未滿30日者，不予合併計算。
　　⑵保險年資計算方式（勞保19）
　　　①勞保條例修正施行後，不論是一次請領老年給付、或是三種年金給付（老年年金、失
能年金、遺屬年金），於計算給付標準時，如保險年資未滿1年者，依其實際加保月
數按比例計算；未滿30日者，以1個月計算。
　　　②例如：實際投保年資18年5個月13天，則其勞保核給給付之保險年資為18.5年。

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專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

　　◆舉例7：（勞保老年年金及一次金之比較）
年滿60歲退職，其勞保年資27年，平均月投保薪資32,000元，則領取勞保老年年金給付
、或老年一次金給付，何者有利？
　　　答：①勞保老年年金給付
　　　　　　A式＝32,000元×27年×0.775％）＋3,000元＝9,696元
　　　　　　B式＝32,000元×27年×1.55％＝13,392元
　　　　　　採B式有利，每月可領13,392元
　　（註）：修正條文施行前有保險年資者，於老年年金給付期間死亡：①符合條件之遺屬得
改領遺屬年金②或亦得選擇一次請領老年給付，扣除已領年金給付總額之差額（
勞保63之1）
　　　　　②勞保老年一次金給付
　　　　　　15年×1月+12年×2月＝39基數
　　　　　　32,000×39基數＝1,248,000元
　　（註）：假設1,248,000元存入銀行定存，年利率3％，則每個月可領利息3,120元
四、展延老年年金及減額老年年金（勞保58之2）
　　⑴展延老年年金
　　　①已符合請領老年年金給付條件
，而延後請領者，於請領時應
發給「展延老年年金給付」。
　　　②給付標準：
每延後一年，依規定計算之
給付金額增給4％，最多增給
20％。
　　⑵減額老年年金
　　　①被保險人保險年資滿15年，
未符合規定請領年齡者，得
提前5年請領老年年金給付。
　　　②給付標準：
　　　　每提前1年，依規定計算之給
付金額減給4％，最多減給20
％。

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時論評述 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

美國二房政策
的三大啟示
基泰建設總經理 馮先勉

啟示一： 的重要原因！
　　當房市蕭條後，他們又可以堂而皇之的
房市的問題在金融
將許多房地產打成不良資產予以拍賣。大量
而非金融的問題在房市
拍賣的結果，更加破壞了房屋市場行情，萎
國政府一向的錯誤思維是認為房屋市 縮了市場的交易量，只是肥了不良債權的處
我 場的起伏是造成金融危機的元兇！所 理公司（AMC）。而與美國不同的是，在
以，幾乎所有的政策都是在保護銀行、打擊 大量的不良資產拍賣後，如果清償不足，台
房市。支持銀行不斷地抽走房屋市場的銀根 灣的銀行還可以向貸款的借款人和擔保人，
，抽到房屋市場蕭條與價格崩跌之後，再用 實施永無止境的追償活動（在美國就不可以
更多的手段支持銀行（例如提供金融重建基 追債），而法院也成為幫兇，不斷地去扣押
金或是降低銀行營業稅以協助打消呆帳）， 許多早已陷入經濟困境者的薪水與日常所得
這種錯誤的思維自然造成每次政策都「賠了 ，搞得整個社會人心惶惶，造成假契約與假
夫人又折兵」，不僅犧牲了房市、破壞了房 人頭戶充斥市場的怪異現象。
價，也使銀行受重傷的雙輸結果。 　　造成如此大的社會破壞後，這些房市的
　　由美國的兩房政策我們可以看到，在房 破壞者又可出面說，他們早已發現房市已經
價不斷崩跌的過程中，美國政府終於發現「 過熱，所以所有緊縮銀根的行為，都是合理
房市的問題在金融！」那些所謂的銀行家， 行為。類似的行為，在美國兩房風暴中已經
是打擊房市與破壞房價的真正元兇，他們嘴 歷過一遍，美國政府發現，銀行這種「害人
巴中雖然說著不希望房價下跌，可是卻又不 又害己」的錯誤思維，會導致人民對房市失
斷地放出房價已經過高，房市已經過熱的訊 去信心，房市崩跌後，最倒楣的反而是銀行
息，然後又採取不斷提高利率、降低貸款額 自己，美國今年已有十多家銀行倒閉。
度、加速還本等緊縮貸款的行為……而這些 　　同時，被美國存保公司第二季列為「有
看似合理的行為，其實正是導致發生他們不 問題」銀行的數量已超過117家，而這些瀕
希望看到的狀況，「房價下跌、房市萎縮」 臨倒閉的銀行數量還在不斷地增加。銀行賠

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

錢與倒閉，會導致更多人減薪與失業，又會 啟示二：
造成許多社會問題，但為什麼還是會有這種
股市發展靠房市
「損人又不利己」的行為呢？這就是傳統上
而非房市發展靠股市
「金融問題在房市」錯誤思維的表現。
　　所謂「一白遮三醜！」以往總有許多人
房 市可穩定金融
認為股市好則百業皆好，所以如果股市不好
　　銀行家們並未真正了解，房市不但不是 就要給政府壓力，希望政府救股市，認為股
造成金融問題的元兇，反而是穩定金融的真 市一救，則一切問題自然可以迎刃而解。這
正恩人，尤其是台灣的銀行，他們的獲利至 是一種不正確的思維，而且也違背了經濟原
少有一半以上是來自與房地產貸款有關的收 理。
入，如果房市好，收入穩定，金融問題如何 　　其實股市只是一種結果（result），如
會發生？ 果百業蕭條，經濟不振，股市如何能好？如
　　所以在心態上，大家必須了解，房市的 果百業興旺，經濟發展良好，又何必要擔心
蓬勃是銀行利潤與成長的重要來源，維護都 股市不振？
來不及，如果還予以扼殺，豈不是一種自殺 　　但由於錯誤思維的影響，每當股市下跌
行為？ 嚴重時，就出現許多要求政府要救股市的聲
　　所以，由美國兩房政策所獲得的第一個 音。於是，許多挽救股市的政策，如平盤下
啟示是，金融緊縮才是房市問題的真正元兇 不能放空、提高融資比例、降低證交稅、放
，美國政府為了徹底解決問題，所以必須向 寬購買庫藏股的限制等「短多長空」的政策
金融機構下手，他們接管了兩房公司，不再 ，就會拿出來不斷地討論，但真正曾有用嗎
讓這些銀行家為了眼前的私利，打擊房市， ？
破壞房價，造成了更多的社會問題，這是值 　　由歷史的經驗可以知道，這些短期的政
得我們借鏡的！ 策通常只會有一、二日行情，隨後又將面臨
長期的股市不振，政府只能不斷地、片斷地
投入一些止痛藥應付股民，對真正救股市的
方法卻束手無策。

八 成五家庭與房市有關
　　真正解決問題的方向何在呢？正確的思
維是必須了解「股市發展靠房市！」台灣地
區的房屋自有率超過百分之八十五，代表至
少有百分之八十五以上的家庭與房屋是產生
密切關聯的，房屋問題直接影響到每一個家
庭與個人。

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時論評述 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

　　雖然我們的股市號稱「千萬股民，全民 　　由於二房風暴，美國政府才真正了解了
運動」，但是真正持續進出股市的人的比例 股市問題的核心在房市，因此才會如此迅速
還是遠低於房市的。所以，如果能將房價穩 地下決心，計畫至少投入二○○○億美元，
定，房屋市場自然活絡；房市活絡了，在「 非將房市穩定不可！他們接下來的政策，一
有土斯有財！」的傳統觀念下，每一個家庭 定是要減少房屋拍賣的數量，以防止破壞正
就有信心，也有能力消費，經濟活動自然蓬 常房價，一定會限制銀行處分房屋的速度、
勃，整體消費力必然提高，股市才能真正發 限制銀行緊縮銀根的手段，這些看起來似乎
達，政府也不會有燃眉之急。 有些不合市場機制的政策，但才是有效的政
　　相對地，如果房市不振，則全民普受其 策。因為，即使在經濟學上，亦有當市場「
害！受傷最重的人是被銀行抽銀根，必須籌 失靈」（英文是failure，其意是市場「失敗
（借）錢還銀貸，誰還有能力消費？受傷次 」）時，就不能再相信市場機制，必須用政
等的人，是被調高知率，每月的生活支出必 策讓市場機制恢復後，才能再度尊重市場的
須減少，誰還敢消費？受傷較輕的人則是因 機制，這就是政府的功能。
為房屋跌價，認為自己的財富縮水，誰還願 　　當美國的二房公司被接管後，房市價格
意消費？這種不能、不敢加不願消費的結果 一定會回到所謂的正常合理房價，房價穩定
，經濟活動自然停滯蕭條，百業自然不振。 以後，全民壓力自然減少，銀行也就不會倒
一個消費力下跌的國家是沒有未來的，缺乏 了。當民眾信心恢復後，也才敢消費，當消
未來的國家其股市如何會漲？ 費力提升後，經濟自然會好，經濟好了，股
　　所以「股市好房市就會好」是錯誤思維 市自然穩定（屆時市場機制又會開始發揮功
！正確觀念應該是「房市好股市才會好」， 能）。這種「房市好股市才會好」的經驗，
過去台灣的房屋市場好了近四年，即使世界 也是值得我們學習的。
上發生了再大的天災與人禍，股市都依然維
持穩定不易下跌，但是自從五二○之後，政 啟示三：
府與輿論一片叫衰房市，結果導致房市蕭條 信心基於行動
了，那股市的狀況如何呢？ 而非行動基於信心
　　蒸發掉了數以兆計的財富，其苦果是由
全民共嚐，一些所謂的專家學者，動輒發表 　　「心存僥倖」是人們的通病，當社會問
房市過熱與房價過高的言論，並不知道類似 題發生後，許多人常以為用信心喊話就可以
的行為，正因應了所謂的「蝴蝶效應」。當 重振信心，解決問題，但歷史的事實卻不斷
時唱衰的那些人，許多正是這波股市慘跌的 證明，如果只用嘴巴呼口號是無法提振信心
受害者，不但如此，他們的言論還造成了幾 的！
乎全體股民的受害，如果他們真正了解房市 　　每一項政策都有其優點與缺點，每一種
才是股市的基石，自然會有「早知如此，何 政策也都只能解決一個問題！電腦是全世界
必當初」的感嘆。 最有效率的工具，但它每一段時間裡也只能

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

解決一個問題（執行一個指令），但因為其
速度夠快，即使是錯誤的指令，它都能夠快
速的修正。
　　在現實社會中，每當問題發生後。政府
總希望有個兩全其美，或是社會上能產生共
識的方法，其結果通常不但無法真正解決問
題，反而還常賠掉了解決問題的黃金時間，
讓全民普受其害。有一個很好的例子，是某
一個政黨的主席當選後，他說一定要凝聚黨
員的共識後，依據共識再採取行動，批評者
就反駁他說。如果凡事透過民調來決定，那
我們不如選一台電腦當主席。
　　同樣地，無經驗的施政團隊，往往決定
緩慢、進退失據、行動不足，不但無法建立
民眾的信心，反而會不斷地打擊民眾的信心
房 市不振全民付代價
，因為投資人看不到政府的行動，自然不會
有信心；民眾信心無法恢復，經濟活動自然 　　由這種處理問題的經驗，我們可以獲得
無法提振，一個向下沉淪的惡性循環就會開 第三個啟示是，信心是無法靠喊話的，是必
始了！ 須基於快速的行動（甚至不論其是否真正有
　　以美國二房問題為例，在二○○七年， 效）！因為人民需要的是恢復信心，而非問
當次貸風暴出現時，美國政府不希望介入處 題的真正解決！台灣目前房市不振，經濟蕭
理，結果導致房市不振與房價崩跌，以及銀 條，政府仍然希望全盤考慮，集思廣益，凝
行呆帳大量增加、倒閉。在可以解決問題的 聚共識，當時間流失後，全民所付出的代價
第一時間裡猶疑不決，終於導致二○○八年 將是極為可觀的，六三二已有許多民眾等不
二房風暴的發生。發生後，美國政府依然不 及而走上了街頭，但如果股市再跌一千點，
想介入，還希望只透過一些信心喊話與道德 走上街頭的人可能就會數以倍計。
勸說的方法，以及希望國會背書通過法案， 　　美國政府這次接管二房公司的行動。可
以提振全民信心，但這種駝鳥心態終造成房 預見的，一定也會引來許多學者專家的批評
價的持續大跌、股價的持續大跌、全世界投 ，但其政府展現的行動速度，一定可以快速
資人與央行全部受傷慘賠、甚至造成美金幾 恢復民眾的信心。信心是一切經濟活動的核
乎全面崩盤的大風暴！ 心，如果信心恢復了，經濟就又可以回到市
　　大敗之後，才不得不採取行動，挽救房 場機制，由一隻看不見的手運作，但在社會
市，但因傷害已經造成，復原時間勢必拉長 需要重振信心之時，伸出一隻看得見的手，
，全民所付出的代價必然較高。 顯然是必要的！

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時論評述 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

　　而美國政府決定即使在大選前也斷然出 振興台灣的股市，不是只用護盤方法即可有
手，雖然是其問題已經嚴重到不得不出手的 效，必須振興房市，讓房市穩定，人民有消
地步，但其決定後的行動速度，仍然是我們 費的信心，經濟活動得以發展，股市自然會
政府可以作為參考的。 好，否則將大量的政府預算投入極少數產業
，只易成為另一次豪賭，並無法解決核心問
競 爭力下跌外資撤離
題！
　　「地球是平的！」全世界的政府都在競 　　第三、全民信心的建立基於挽救房市的
爭，誰表現的好，資金與人才就會向其匯集 行動！政府雖然計畫以極大的預算投入建設
，其經濟的發展就會蓬勃，反之就會一蹶不 ，但短期內都不會有太顯著的成效，只有對
振。最近外資大幅撤離台灣的股市，就代表 房市的提振政策，幾乎不必花什麼大錢，就
政府競爭力的下跌，他們用「腳」去尋找其 可以立竿見影、事半功倍，快速的重振人民
他有獲利能力的政府。 信心！捨可立竿見影、事半功倍的事不做，
　　雖然台灣的房地產發展了五十年，但對 而去做些事倍功半的灑錢行為，施政團隊必
於房地產市場的研究仍極缺乏，這可由大學 將為此付出代價。
密度雖然已為世界之冠，但真正研究房地產 　　以美國二房政策為例，當政府採取行動
市場的系所，卻極為稀少看出一斑。由於缺 ，接管二房公司後，全民信心大振，全球的
乏真正的專家與持續的研究，自然不易產生 投資客馬上開始行動，不但其房屋拍賣數量
正確的房地產政策，當然也就無法擁有國際 會快速減少，房價會自然穩定，股市亦會恢
競爭力。 復生機，連美元都快速成為強勢貨幣。同時
　　最近西班牙政府為拯救房市，將提供卅 ，房價穩定後，銀行呆帳自然減少，不但不
億歐元（約1354億元台幣），協助上市建 會倒閉，反而會開始增加獲利，有獲利能力
設公司享有稅賦優惠，並提供新的信用額度 ，就不會緊縮銀根，人民自然有安全感，就
，以協助該公司將餘屋轉供租賃用，並鼓勵 會敢於消費，全民消費，經濟活動自然活絡
有積蓄者投資房市；美國政府為提振房市， ，企業自然會生意興隆，股市焉會不漲？
人民購買房屋的所有貸款支出(不論有多少 　　由美國二房風暴的經驗可以發現，經濟
戶)，皆可在所得稅中列為扣除額。類似的 問題的核心在房市。美國這種抓住核心問題
正確政策，在台灣幾乎是不可能被支持的！ ，全力一擊的政策作為，是一個極成功的例
　　由美國的二房政策，我們可以得到三個 子，我們的政府只要順藤摸瓜，自然可收事
啟示： 半功倍之效。投資人亦應緊盯政府的政策，
　　第一、銀行的獲利與成長基於房市！所 如果政策方向正確了，就是另一波獲利機會
以要解決台灣的金融問題，不但不應打擊房 的出現，祝大家投資順利。
市，還必須大力振興房市，否則金融問題不
但不能解決，還會持續嚴重。 （本文作者為：股票上市公司基泰建設總
經理馮先勉博士）
　　第二、股市的榮衰亦基於房市！所以要

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時論評述 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

符合自身需求最重要—

房貸 停看聽
【文 住展雜誌•張威莉】

　　買賣房屋之金額往往動輒百萬、千萬，卻不是人人的存摺簿中，都備有七、八位數的存款
，尤其自住購屋族，更免不了有房貸方面的需求。但是，坊間房貸商品與政府優惠房貸琳瑯滿
目，究竟哪一種房貸才是好房貸？

■如果選對房貸產品，每個月最多可省下一到二碼的利息， 長期下來，將省下數十萬元。

30
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

為抗通膨，央行升息，房貸戶利息負 ，且會在借款契約書上備註此利率適用年份
「 擔重又重！」、「做好財務分配，不 ，除非央行調升利率幅度過大，才會適時提
枉房貸寬限期好意」、「房貸拚省息，一率 高利息。過去一段式只提供軍公教人員申請
到底大翻身」這樣的標題，近來常攻佔大量 ，近來土銀也推出非公教人員的一段式利率
新聞版面，但是正在挑選房貸商品的您，是 房貸。在過去房市全盛期時，銀行為了搶房
否了解央行升息和房貸有什麼緊密關聯？什 貸戶，紛紛推出前低後高的分段式指數型房
麼又是房貸寬限期？該如何挑選省息的房貸 貸，一般都分成前六個月、第六個月到第二
？ 年，以及第三年期等三段式利率。
　　大部份的房貸，都是民眾在購屋時，將 　　因此，民眾應該以實際還款能力和平均
房屋設定抵押給銀行、取得融資後，再依約 還款期做為挑選房貸的主要依據，一段式利
分期攤還。但由於房價不菲、貸款年限長， 率的好處是簡單明瞭，不僅每期還款金固定
因此如何減少利息支出、評估房貸利率，便 ，房貸戶也不需擔心會像分段式房貸一樣，
成了房貸選擇的重要判斷依據。如果選對房 在後期利率調高時，房貸負擔爆增；但如果
貸產品，每個月最多可省下一到二碼的利息 經濟能力允許，能夠在低於三年的時間內清
，長期下來，將省下數十萬元。 償房貸，則建議選擇分段型利率，因為前幾
年的低利優惠，就能省下一大筆費用。
指 數型、固定型房貸最普遍
保 險型房貸　不怕意外找上門
　　由公、私立金融機構所承作的房貸，多
半屬於「一般型房貸」，又分為「指數型房 　　除了由公、私立金融機構辦理的一般型
貸」與「固定型房貸」。這兩者商品間的主 房貸商品之外，還有由保險公司承作的「保
要差別，在於利率計算方式的不同。 險型房貸」。目前有承作保險型房貸的金融
　　「指數型房貸」的計息方式，是依照指 業者，通常多有壽險的背景，例如國泰、元
標利率加減碼，也就是說，只要央行調息， 大、南山等，因此房貸戶可同時享有房貸和
各銀行的房貸利率就會跟著修正。「固定型 保險的雙重服務，不僅能一邊繳房貸，如果
房貸」顧名思義，就是採取固定利率的房貸 發生不幸，還可以將重大意外導致家中經濟
商品，其特色是較不受利率上漲影響，且房 受創的影響降到最低。
貸戶可以掌握每月須繳交之房貸金額，較能 　　正所謂「天有不測風雲，人有旦夕禍福
有效規劃每月的財務收支。 」，近來流行的保險型房貸就貼心地為房貸
　　指數型房貸又細分為，利率前高後低、 戶提供了多一層保障。也稱為「房貸壽險」
呈三段分配的「分段式房貸」，和依指數型 的保險型房貸，是一種將房貸、壽險結合為
房貸指標利率固定加碼來計息的「一段式房 一的商品，房貸戶可以依照房貸額度，搭配
貸」。 上重大傷殘、死亡的壽險，一旦被保險人因
　　一段式利率是房貸戶向銀行貸款的同時 重大意外而失去謀生能力，甚至是死亡時，
，就按照既定的利率估算每個月需償還金額 則壽險公司會將理賠金拿來代償房貸，免去

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時論評述 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

貸款付不出，而使房屋慘遭法拍的命運。 貸款」已經行之有年，只要是年滿二十歲的
　　目前市面上的房貸壽險相當多，每項產 我國國民，都可以申請一戶、目前利率約
品也各具特色，舉例來說，過去保險型房貸 三．六％的優惠房貸，貸款期限最長二十年
多半只保障被保險人在遭遇死亡或重大傷殘 。只是申貸額度依房貸戶的置產地點有所
時，才可獲准申請理賠金。現在更推出新產 不同，購置台北市房地產的貸款額度以兩
品，將理賠項目的標準放寬，舉凡被保險人 百五十萬元為上限，台北市以外的上限是兩
面臨暫時性失能、非自願性失業等情形，都 百萬元。
可以申請理賠金，不過代價就是保費相對較 　　但是，由於中央銀行「三千億優惠購屋
高。 專案貸款」的申貸狀況遠不如預期，政府已
考慮將該方案的剩餘預算，另規劃成政府利
期 繳型房貸減輕繳款壓力
率至二碼半約○．六二五％、利率三％以下
　　過去房貸壽險的保費部份，都是採一次 的新優惠方案，屆時貸款額度也可望提高，
繳清的「躉繳」，但由於民眾在購屋時，已 詳細的實施辦法，目前還在研擬當中。
付了一大筆頭期款，所以導致房貸壽險雖有 　　至於由內政部主導的「購置住宅貸款利
保障，卻讓許多民眾只能望「險」興歎。因 息補貼方案」，利息僅二．七六七％，最多
此，金融業者近年也推出可年繳或月繳的「 可貸到兩百二十萬元，貸款期限最長為二十
期繳型」房貸壽險，由於期繳型的保單為一 年。申貸資格方面，除了必須沒有自有住宅
年一約，假設房貸戶能提前還清房貸，則還 之外，並沒有其他特殊限制，可說是相當優
可以省下的部分保費和利息。 惠的補助方案。
　　除此之外，房貸壽險還分成「遞減型」 　　如果民眾本身具備中央及地方各機關、
和「平準型」兩種。遞減型房貸壽險的保額 各級公立學校編制內員工，及公營事業機構
會隨著還款金額的減少而遞減，其好處為還 員工等特殊身分，還可以考慮全國公教員工
款壓力會隨著時間減輕，因此比較適合沒有 房屋貸款的「築巢優利貸」。該房貸利率目
家計壓力的單身貴族；平準型房貸壽險的保 前為二．九九％，貸款期限也是二十年，但
額和保費，在還款期間都不會變動，所以一 可貸金額乃是以擔保品金額為上限，房屋可
旦出了意外，理賠金除了支付房貸外，多餘 貸額度較前兩者優惠房貸更高，只是申辦時
的錢還可做為安家費用。 間只到二○○九年十月底為止，有意申辦的
民眾，要及早申請。
政 府優惠房貸　拉抬房市買氣
　　近來多次攻佔各報新聞版面的「青年安
　　政府為了增進民眾的房屋自有率、援助 心成家方案」，是馬英九的競選政見之一，
弱勢族群，刺激房市買氣，目前有三項「政 主要供新婚購屋者，或換屋需求者進行申請
府優惠房貸」正在推行當中，尚在規劃階段 。接受補助的房貸戶，可享前兩年零利率、
的方案則為兩項。 第三年起按郵儲利率加○．○四二％的優惠
　　中央銀行辦理的「三千億優惠購屋專案 房貸利率，也就是說，未來符合申貸資格的

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

■保險型房貸是否就優於一般型房貸，則沒有這樣絕對的論調，完全視房貸戶個人需要與經濟能力而定。

青年民眾，一生可有兩次機會享受「前兩年 房貸戶個人需要與經濟能力而定。
兩百萬零利率」的房貸。這項預計在明年元 　　另外，近來還有部份銀行推出具「利率
月份實施的優惠房貸方案，日前傳出可能提 轉換權」功能的房貸，能讓房貸戶自由選擇
前在今年十一月落實，惟目前尚在審議階段 指數型利率或固定型利率，適合貸款金額較
，還未正式公開。 大的換屋族使用，至於號稱「第二代壽險房
貸」的期繳型房貸，則具有保費月繳、季繳
結語
的好處，還可以選擇使用活存帳戶或是信用
　　雖然現在的房貸商品，提供的服務日漸 卡扣款等多種繳款方式，則較適合預算有限
多元，也越來越貼近房貸戶的需求，但也因 的首購族。
如此，產品的差異也明顯不同，建議民眾在 　　如果民眾實在不知道該挑選何種房貸，
貸款前，一定要自行分析、規劃比較，再從 那麼最保險的方式還是實際試算一次，將每
中選擇最符合自己需要的商品，才能夠達到 項產品的房貸利率加總，推算出支出總額後
獲得保障與減輕還款壓力的雙重效果。 ，再從中挑出最經濟、優惠的方案，畢竟小
　　舉例來說，有些民眾偏好房貸壽險的保 小的利息支出，長年累積下來，也是一筆可
險產品功能，但是保險型房貸是否就優於一 觀的金額。
般型房貸，則沒有這樣絕對的論調，完全視

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經營之道 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

堅持高品質　吉隆大吉大利
訪吉隆董事長方吉雄
文 黃乾玉

高雄地區屬老字號的吉隆建設公司，董事長方吉雄迄今仍事必躬親，親自巡視工地，不
在 放過任何一處小細節，對品質的堅持與執著，深受消費者肯定，使得吉隆業務蒸蒸日上
，在競爭激烈的市場屹立不搖。
　　方董事長在40不惑之年與洪維鴻先生創設吉隆公司，當時係由90坪的土地「起家」，選在
楠梓加工區附近，蓋了三間店舖和九戶住宅，看中的理由是「鄰近夜市，一定能帶來人潮」，
結果他的眼光獨到，雖然是「校長兼撞鐘」，自己發傳單兼銷售，非常辛苦，但銷售順利，奠
下吉隆發展的基礎。
　　創業作成功，給予方董事長極大的信心，接著轉往高雄市18期重劃區，在正義路興建30多
戶的公寓，那時房地產仍處於低迷階段，但銷售成績斐然，之後開發面積呈倍數成長，在五甲
一帶蓋了三期共千餘坪的透天住宅，為五甲地區注入新血輪。
　　在成功推出公寓和透天別墅之後，吉隆開始興建商業大樓，包括其公司所在的泛美財經
廣場等，也都有很好的銷售成績，其中位於七賢、復興路口的「亨利王」大樓，當時網際
網路剛開始風行，方董事長掌握時代潮流訊息，在電線已完成配置的情況下，一聲令下
全部重做，安裝網路線，成了全國第一棟網際網路大樓。
　　吉隆一路走來，並非無往不利，也有慘遭滑鐵盧的經驗，那是在8米巷內的高級
別墅，推出時景氣正往下滑，因此即使用的是非常高級的建材，也無法獲得消費
者青睞，最後只有忍痛拋售，公司損失數千萬元。方董事長分析「地點和時
機」是致命傷，有了這次慘痛經驗，使吉隆在選地、規劃上更加小心翼翼
。
　　從民國89年起，方董與吳斐琳先生及大公子方旺隆用祥傑建
設名義以代表「大吉大利」的橘子做為推案名稱，包括仁武
的橘園、橘鄉等，真的讓吉隆「大吉大利」，也發展至
另一知名品牌。
　　其中最令方董事長津津樂道的是在岡山鎮
與匯成建設合作推出的「理想國」，方

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

董事長指出，岡山鎮不曾有大型建案，理想國佔地2萬多坪，只規劃了277戶的別墅，區內有7
千多坪公共設施，包括3處公園和停車場，綠意盎然，由於規劃成功，推出時在高雄地區造成
轟動，每天參觀人潮不斷，使得該案創下新的銷售記錄，在半年內就圓滿結案。不但成為
高雄的別墅社區典範同時帶動地方發展，令他欣喜不已。
　　吉隆建設獲獎無數，專業土木工程出身的方董事長，對工程品質的要求非常嚴格
，所使用的建材也要求高品質，因此同地段的推案，吉隆的價格往往高於同業，但
銷售成果依然暢旺，顯示消費者願意以較高的價格購買高品質的產品。
　　除了對品質的要求，方董事長還有一項「龜毛」的地方，他不允許客戶
在規劃完善的社區自行增建或正面裝設鐵窗，就像房子貼了狗皮膏藥，不
僅有礙觀瞻，且會破壞整體社區價值，因此他會在合約中註明，若顧
戶執意要增建，他寧可不賣，絕不要因小失大。這份執著使得橘
系列的房子在多年後還有很大的增值空間。
　　如今房地產景氣持續低迷，30多年老經驗的方董事
長說，景氣都有一定的循環軌跡，不用太擔心，景
氣不好的時候就保守一點，等待「春天」來臨
。

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