TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2012.0000114066

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 061227636.2008.8.26.0001, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes COOPERATIVA HABIRTACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO BANCOOP e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES DE SO PAULO - CHT sendo apelado MARIA CELIA MICALLI CANTU.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA (Presidente sem voto), MAIA DA CUNHA E FBIO QUADROS.

So Paulo, 15 de maro de 2012.

ENIO ZULIANI RELATOR Assinatura Eletrnica

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VOTO N 23346 APELAO N 0612276-36.2008.8.26.0001 COMARCA: SO PAULO APELANTES: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP E OUTRO

APELADO: MARIA CLIA MICALLI CANTU JUIZ PROLATOR: Dra. Ana Carolina Della Latta Camargo Belmudes

Ao Possessria Cooperativa Habitacional Cobrana de resduos da compradora Pretenso de reintegrao de posse de unidade habitacional pelo inadimplemento da cooperada Valores que somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Inocorrncia, na hiptese R que sequer foi imitida na posse do bem, afastada a caracterizao de esbulho possessrio Sentena mantida No provimento.

Vistos.

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP ajuizou ao de reintegrao de posse, com pedido

de liminar, em face de MARIA CLIA MICALLI CANTU. Alega que a r associou-se cooperativa autora com a finalidade de adquirir uma unidade habitacional no empreendimento residencial Morada Inglesa, conforme comprova o Termo de Adeso e Compromisso de Participao, firmado em 1 de maro de 2002. Por meio de tal termo, a requerida obrigou-se a pagar o preo da unidade habitacional, alm de assumir a responsabilidade por valores que poderiam ser necessrios no decorrer ou ao final da obra. Afirma a autora que transferiu o bem requerida, a ttulo precrio. Ocorre que diante de variveis, o valor inicialmente cobrado no foi suficiente para cumprir com todas as despesas necessrias para finalizao da obra, diante do que a r deveria

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arcar com o custo adicional, que seria dividido em 24 parcelas. Porm, MARIA CLIA deixou de arcar com suas obrigaes contratuais, pagando somente as primeiras onze parcelas do sado residual, mas faltando com o pagamento das posteriores, tornando-se inadimplente. Como detm a posse indireta do bem, a autora ajuizou a presente ao buscando ser reintegrado em sua posse, alm de indenizado no valor de 0,1% por dia, sobre o valor total do imvel poca da eliminao at a efetiva desocupao.

A inicial foi emendada para constar no polo ativo da ao a COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES CHT. Indeferida a

liminar pleiteada [fl. 173], a r apresentou contestou s fls. 179/182, alegando que nunca esteve na posse do bem, razo pela qual as autoras so carecedoras da ao, j que no h prova do esbulho ou turbao de posse. Rplica s fls. 227/234.

A D. Magistrada julgou a ao improcedente [fls. 613/614], motivando a interposio de recurso de apelao pelos autores, que reiteraram as argumentaes iniciais e requereram a reforma da deciso, principalmente no que se refere aos honorrios advocatcios, fixados em 15% do valor da causa. Contrarrazes s fls. 648/652.

o relatrio.

O fundamento do pedido possessrio o inadimplemento do saldo residual, cujo dbito, como se ver, de questionvel exigibilidade, anotado que a tendncia da jurisprudncia do TJ-SP no sentido de excluir a cobrana.

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Embora as apelantes invoquem o regime da Lei n 5.764/71, absolutamente certo que a incidncia dessa norma no poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construda sob o regime de incorporao, uma certeza que exige interpretao, tendo em vista as regras da Lei n 4.591/64, como tambm da Lei n 8.078/90.

No obstante tenham procurado atribuir nfase ao fato de envolver direito de cooperativa, o que ensejaria outro e mais favorvel tratamento jurdico, o fato que a realidade dissociou-se do que seria verdadeira cooperativa habitacional, sendo certo que em casos como o dos autos, absolutamente justa a incidncia do CDC, princpio jurdico aplicvel ainda que se trate de contrato celebrado com aquela espcie de instituio que se utiliza do sistema de autofinanciamento, ou seja, naquele sistema em que as contribuies dos associados que custeiam as construes das unidades habitacionais.

As cooperativas no visam lucros, mas as atividades fins que sempre praticaram revelaram a eficincia do mtodo para unir produtores e racionalizar fornecimentos, tanto que seu campo de atuao se multiplicou e atingiu o ramo imobilirio, caso em que a pessoa que se associa a uma cooperativa habitacional, visando adquirir um apartamento em construo, assume os riscos e as vantagens da construo em grupo, sendo certo que os deveres do cooperado esto previstos nos estatutos, despontando o de observncia das deliberaes sociais.

HERNANI ESTRELLA explica que o cooperado lucra com as vantagens econmicas da cooperativa e suporta as suas perdas (Curso de Direito Comercial, Jos Konfino Editor, RJ, 1973, p. 481). O jurista gacho

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lembrou, tambm, que a assembleia geral o rgo supremo da sociedade cooperativa, com amplos poderes para decidir sobre distribuio de lucros e empenho de deveres, sendo que as deliberaes aprovadas vinculam os cooperados ausentes ou dissidentes. ESTRELLA adverte, por fim, que as assembleias ordinrias ou extraordinrias devem aprovar os atos de gesto, com os mesmos rigores das assembleias das sociedades annimas, exibindo, previamente para exame, relatrio da diretoria, parecer do conselho fiscal, balano, demonstrativo dos resultados, ressaltando perdas ou sobras e como distribu-los.

Nessa linha de raciocnio, no se nega que possvel a ocorrncia de abusos de direito ou de poderes por parte da maioria ou da liderana, e, tendo em vista tal possibilidade, WALMOR FRANKE menciona os artigos 43 e 54, da Lei n. 5.764/71, como referncia para que os prejudicados impugnem as deliberaes que violem as leis (Direito das sociedades cooperativas, Saraiva, 1973, p. 143).

Da resulta que as determinaes da Cooperativa no so imunes ao questionamento jurdico, porque vulnerveis quando viciadas. A finalidade da cooperativa de habitao envolve a conquista de um patrimnio magnnimo, que consiste na casa prpria, o que explica a imensa procura pelo sistema de captao, seja setorial (como nos bancrios) como de adeso livre. O comprador, ainda que chamado de cooperado, ser sempre o comprador tutelado pelas leis que protegem os consumidores, de modo que surge, como primeiro obstculo da cobrana do segundo saldo residual, a falta de transparncia.

As apelantes no comprovaram a origem do dbito que originou a cobrana do resduo no valor de R$ 42.189,31. Muito menos

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juntaram cpia da assembleia ordinria que teria sido convocada para este fim especfico, qual seja, a cobrana do custo adicional, com a aprovao das contas pelos compradores. No foram apresentados, da mesma forma, clculos minuciosos que teriam sido elaborados para constatar a necessidade de cobrana de valores residuais. Assim, e tendo em conta os casos similares j julgados por esta Egrgia Corte, conclui-se que a cobrana posterior quitao contrasta com os princpios da segurana contratual (artigo 6, III e 46, da Lei n. 8.078/90), como se observa dos julgados abaixo transcritos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ao monitoria para cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao cooperativa - Indeferimento de requerimento de suspenso do recurso de apelao - Discusso j abrangida em ao coletiva proposta pela associao de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC - Inexistncia de bice ao julgamento prvio da ao monitoria Mrito - Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadroresumo do termo de adeso ao empreendimento - Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo Peculiaridades do caso concreto - Cobrana, aps um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatria contra a boa-f objetiva, por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Manuteno da sentena de improcedncia da ao - Recurso improvido (TJSP, apelao cvel n 632.429.4/6-00. Desembargador Relator:

FRANCISCO LOUREIRO. DJ de 16.4.2009).

Empreendimento imobilirio - Construo de edifcios pelo

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sistema cooperativo a preo de custo - Cobrana de valor residual - Clculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas - Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria (TJSP, apelao cvel n 604.764.4/4-00. Desembargador Relator: JOO CARLOS GARCIA. DJ de 10.2.2009).

A Cooperativa no fez, como lhe competia, prova da regularidade da dvida que est exigindo da cooperada e nesse contexto no se aplica a consequncia da mora injustificada. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato (artigo 421, do CC) e na boa-f dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos participes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como um despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assembleia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu.

Portanto, soa como inexigvel o valor cobrado a ttulo de saldo residual pelas autoras, o que inviabiliza a providncia reintegratria pleiteada, sendo que no h como admitir a reintegrao, como sucedneo de uma resciso, se o contrato ainda vige. Ademais, sequer caberia falar em esbulho possessrio, j que a r nunca fora imitida na posse do bem, tendo, inclusive, ajuizado a competente ao de imisso na posse, julgada improcedente em 1 grau [fls. 183/186] e que est em grau de recurso na Corte [Ap. Cvel n 0031827-20.2009.8.26.0000].

Apelao n 0612276-36.2008.8.26.0001 - So Paulo - Voto n 23346 - A

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Para no incorrer em reformatio in pejus, prudente manter o valor dos honorrios advocatcios fixados em 15% do valor da causa.

Ante o exposto, nega-se provimento.

NIO SANTARELLI ZULIANI Relator

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