N3:Tradicindeinmuebles ySistemaRegistralChileno

ClnicaInterdisciplinariadePromocindeDerechosen ZonasRurales
MaterialdocenteelaboradoconlacolaboracindelDepartamentodeDerechoPrivado.

1Semestredel2010

ProyectoDerechopiensaenChile ClnicaInterdisciplinariadePromocindeDerechosenZonasRurales SeparatadePosesionesEfectivas 1Semestredel2011

Tabladecontenido
ITRADICINDEBIENES...........................................................................................................3 Culessonlasformasdeadquirireldominiouotrosderechosreales? ......................... 3 Cmoserealizalatradicindebienesinmuebles? ................................................................ 3 Qusucedesienunaherenciahaybienesinmuebles? ......................................................... 3 IISISTEMAREGISTRALCHILENO. .........................................................................................4 Culeslanormativaqueregulaelsistemaregistralchileno? ............................................ 4 QusonlosConservadoresdeBienesRaces?.......................................................................... 4 CmoseorganizanlosConservadoresdeBienesRaices? .................................................... 4 QuregistrostieneelConservadordeBienesRaces? .......................................................... 4 Elregistroconservatorioespblicooprivado? ...................................................................... 5 Qutitulosdebeninscribirse? ....................................................................................................... 5 Quttulospuedeninscribirse?..................................................................................................... 6 Cmoserealizanlasinscripciones? ............................................................................................. 6 QuseanotaenellibrodeRepertoriodelCBRycualessuimportancia? ..................... 6 ElConservadorseencuentraobligadoainscribir? ................................................................ 7 Qudebecontenerlainscripcinconservatoria? ................................................................... 7 Cmosearreglanlasomisionesenlainscripcin?................................................................. 8 Delassubinscripcionesycancelaciones ..................................................................................... 8 Lasinscripcionesseencuentranconectadasentreellas? .................................................... 8 IINOTARIOSYESCRITURASPBLICAS: .............................................................................8 QuesycualessonlasfuncionesdeunNotario? .................................................................... 8 Qusonycualeseselcontenidodelasescrituraspblicas? .............................................. 9 Bibliografa ................................................................................................................................. 10

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ITRADICINDEBIENES
Culessonlasformasdeadquirireldominiouotrosderechosreales?
El artculo 588 del Cdigo Civil seala que los modos de adquirir el dominio son la ocupacin,laaccesin,latradicin,lasucesinporcausademuerteylaprescripcin, alocualdebeagregarselaley.

Cmoserealizalatradicindebienesinmuebles?
LatradicinesdefinidaporelCdigoCivilcomounmododeadquirireldominiode lascosasyconsisteenlaentregaqueeldueohacedeellasaotro,habiendoporuna parte la facultad e intencin de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intencindeadquirirlo(Art670). Latradicinsehardeformadiferentesegnelbienseamuebleoinmueble: as,latradicindebienescorporalesmueblesseharporlosmediosestablecidosen el artculo 684 del Cdigo Civil, mientras que la tradicin del dominio o de otros derechosrealesconstituidossobreinmueblesseharporlainscripcindelttuloenel RegistroConservatoriodelterritorioenqueestesituadoelinmueble(686y687del CdigoCivil)

Qusucedesienunaherenciahaybienesinmuebles?

En el caso que dentro de la masa hereditaria existan bienes inmuebles, de todas formassernecesariorealizarlainscripcinconservatoria.Sinembargo,enestecaso el dominio no se adquiere por tradicin sino por el modo de adquirir sucesin por causademuerte.Alrespecto,elartculo688delCdigoCivil,sealaquealmomento dedeferirselaherenciaelherederotendrlaposesinlegaldelosbienesporelsolo ministeriodelaley,sinembargonopodrdisponerlosbienesinmueblesmientrasno realicelasinscripcionesconservatoriaspertinentes. Dichasinscripcionesson(Artculo688inciso2delCdigoCivil): En caso de ser una sucesin testada, debe inscribirse el decreto judicial que otorgue la posesin efectiva junto con el respectivo testamento ante el ConservadordeBienesracesrespectivo.Enestecaso,anteelConservadorse harndosinscripciones:lainscripcionesdeposesinefectiva(Artculo688n1 del CC) y la inscripcin especial de herencia para que los herederos puedan disponer de consuno de los bienes (Artculo 688 n2 y artculo 687 inciso primeroysegundodelCC). Encasodeserunasucesinintestadalaresolucinadministrativaqueotorgue laposesinefectivaseinscribeenelRegistroNacionaldePosesionesEfectivas quellevaelServiciodeRegistroCivileidentificacin(Artculo688n1).Ante elConservadordeBienesRacesserealizalainscripcinespecialdeherencia para que todos los herederos puedan dispones de consuno de los inmuebles hereditarios(Artculo688n2y687incisoprimeroysegundodelCC).

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En caso de que los herederos realicen la particin de la herencia, ser necesario inscribir dicha particin ante el Conservador de Bienes races del lugar donde se encuentre el inmueble para que cada heredero pueda disponer libremente del inmueblequeseadjudico(Artculo688n3y687incisotercerodelCC)..

IISISTEMAREGISTRALCHILENO.
Culeslanormativaqueregulaelsistemaregistralchileno?
Artculos686yss.delCdigoCivil,ReglamentoConservatoriodeBienesRacesdel24 de junio de 1857, los artculos 446 y ss. del Cdigo Orgnico de Tribunales y las normas aplicables relativas a los Notarios, del mismo cuerpo legal (artculos 399 y ss.).

QusonlosConservadoresdeBienesRaces?

Losconservadoressonministrosdefeencargadosdelosregistrosconservatoriosde bienes races, comercio, mineras, accionistas de sociedades propiamente mineras, asociaciones de canalistas, prenda agraria, prenda industrial, especial de prenda y dems que les encomienden las leyes. El Conservador es calificado como un funcionarioauxiliardelaadministracindejusticia (Artculo446delCdigoOrgnicodeTribunales,enadelanteCOT).

CmoseorganizanlosConservadoresdeBienesraces?

Debeexistirunaoficinaconservatoriaencadacomunaoagrupacindecomunasque constituya el territorio jurisdiccional de juzgado de letras. Cada Conservador de Bienes Races depende de una Corte de Apelaciones, siendo controlado por un MinistroVisitador.

QuregistrostieneelConservadordeBienesRaces?

1REPERTORIO: LibrodeingresosdelaoficinadelConservadordeBienesRaces(enadelanteCBR), en l se deben anotar todos los ttulos que se presentan al CBR por estricto orden cronolgicodellegada,cualquieraqueseasunaturaleza,siendoanual(Artculos21, 27,30y38delreglamentodelCBR). 2REGISTRO: Compuesto por el Registro de Propiedad, Registro de Hipotecas y Gravmenes y Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar, siendo tambin anuales (artculos31y36delreglamentodelCBR). - En Registro de Propiedad se inscribirn las traslaciones de dominio (transferencias,transmisionesyadquisicionesporprescripcin). - EnelRegistrodeHipotecasyGravmenesseinscribirnlashipotecas,los censos, los derechos de usufructo, uso y habitacin, los fideicomisos, las 4

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servidumbresyotrosgravmenessemejantes. - EnelRegistrodeInterdiccionesyProhibicionesdeEnajenarseinscribirn losimpedimentosrelacionadosconelartculo53,nmero32. Enlosmismosregistrosserealizarnlasrespectivascancelaciones,subinscripciones ydemsconcernientesalasinscripcioneshechasenellos(artculo33delreglamento delCBR).Cadaregistroparcialtendrunndiceporordenalfabticodelosotorgantes y un apndice donde se inventariarn los documentos agregados al fin de cada Registro. 3NDICEGENERAL: ndice por orden alfabtico de los otorgantes el cual se forma a medida que se realicenlasinscripcionesenlosrespectivosregistros.Actualmentelamayoradelos CBR cuentas con un ndice computarizado, sin embargo la base de datos electrnica noesunaobligacinlegalnireglamentaria.

Elregistroconservatorioespblicooprivado?
ElregistroconservatorioespblicodemaneraqueelCBRestobligadoamostrarlos librosderegistroyadarlascopiasycertificadosqueselesoliciten. Seacreditalaexistenciadeinscripcionesdedominioodegravmenesoprohibiciones de enajenar por medio de los respectivos certificados de dominio vigente o de prohibiciones y gravmenes. Asimismo, se deja constancia de la realizacin de una inscripcinmedianteuntimbreenlacopiadelttuloquesepresentoalCBR(articulo 49,50,51,85y86delreglamento). Ej:SiseinscribeunaCompraventa,eneldorsodelaescriturapblicaseestamparun timbredondesesealelosdatosdelainscripcinrealizadaolosmotivosdelrechazo. Sinembargo,elCBRnogarantizalacorrespondenciaentrelosttulosdedominioylas caractersticas materiales de los predios, ni la calidad de autntico propietario que puedetenerquienaparececomodueoenlainscripcin.

Quttulosdebeninscribirse?

Los ttulos que deben inscribirse se encuentran sealados en el artculo 52 del reglamentodelCBR: 1) Ttulostranslaticiosdedominiodebienesraces. 2) Ttulos constitutivos de usufructo, uso, habitacin, censo, fideicomiso e hipotecaconstituidossobreinmuebles. 3) Ttulos translaticios de los derechos reales que recaigan sobre inmuebles (salvoderechodeusufructo). 4) Sentenciaejecutoriadaquedeclaralaprescripcinadquisitivadedominioo decualquieradedichosderechos.

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5) Ladivisin,reduccinyredencindelcenso. 6) Larenunciaacualquierderechorealquerecaigasobreinmueblenombrado enelartculo52delreglamentodelCBR).

Otrosttulosquedebeninscribirsenosealadosenelartculoencuestin: 1) Sucesionesporcausademuerte. 2) Laadquisicindelaservidumbredealcantarilladoenprediourbano. 3) La resolucin que confiere el titulo saneado de un inmueble, segn el DL 2695,ascomolosdemsttuloscuyainscripcinordenelaley. 4) Losderechosdeinterdiccinprovisorioodefinitiva. 5) Larehabilitacindeldisipadorodemente. 6) Eldecretoqueconfieralaposesindefinitivadelosbienesdeldesaparecido. 7) El decreto que confiera la separacin de bienes segn lo sealado en el artculo1385delCdigoCivil.

Quttulospuedeninscribirse?

Los ttulos que pueden inscribirse se encuentran sealados en el artculo 53 del reglamentodelCBR: 1) Condicionessuspensivasoresolutoriasdeldominiodebienesinmueblesode otrosderechosrealesconstituidossobreellos. 1) Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los numero 1, y 2 del artculo 52 del reglamento del CBR, como las servidumbres. 2) Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legalojudicialqueembaracedecualquiermodoellibreejerciciodelderecho deenajenar.

Cmoserealizanlasinscripciones?

La forma de realizar las inscripciones se detalla en los artculos 54 y siguientes del reglamento del CBR. Sin embargo esto podra resumirse en la exhibicin de copia autentica del ttulo respectivo o de la sentencia judicial con su certificado de ejecutoriedadalCBRcorrespondientealacomunadondeseencuentreelinmueble. Tambin debern exhibirse los dems documentos necesarios sean pblicos o privados(porejemplo:certificadodeavalofiscalocertificadodenmeromunicipal). Deestaforma,aunqueelreglamentonolosealedemaneraexplcita,cabeconcluir que solo se aceptan las inscripciones derivadas de instrumentos pblicos o resolucionesjudicialesejecutoriadasydebidamentecertificadas.

QuseanotaenellibrodeRepertoriodelCBRycualessuimportancia?

En dicho libro se deja constancia del ingreso de un titulo para su inscripcin. Las anotaciones se hacen segn el orden de ingreso, y en ella se seala (artculo 24 del reglamentodelCBR): Elnombreyapellidodelapersonaquepresentaeltitulo. Lanaturalezadelactoquecontengalainscripcinquetratadehacerse. Laclasedeinscripcinquesepide. 6

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Lahora,daymesdelapresentacin. El registro parcial que debe hacerse a la inscripcin y en el nmero que le corresponde. Causalesderechazoencasodenorealizarselainscripcin. Laanotacinenelrepertorioespresuntivaycaducaalosdosmesesdesdesufechasila solicitud no se convierte en inscripcin. Convertida a inscripcin esta genera efectos desde la fecha de la anotacin en el libro de repertorio teniendo efecto retroactivo (artculo 15, 16 y 17 del reglamento de CBR). De esta forma, una vez anotada una solicitudenellibroderepertorio,statienepreferenciaparasuinscripcinduranteel lapsode60das.

ElConservadorseencuentraobligadoainscribir?

LareglageneralesqueelCBRdebeinscribirlosttulosqueselepresentensinmayor retardo(Artculos12,13,14,25y70delreglamentodelCBR).ElCBRpuedenegarsea inscribirporlassiguientesrazones,segnelreglamentodelCBR: - Artculo13:Cuandolainscripcinesenalgnsentidolegalmenteinadmisible. - Artculo14:Cuandoeldueodeunfundolovendesucesivamenteadospersonas distintas, y despus de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando igual inscripcin, o si un fundo apareciese vendido por persona que segn el Registro no es su dueo o actual poseedor, el CBR rehusar tambin la inscripcin hasta que se le haga constar judicialmente que se ha puesto la pretensinennoticiadelosinteresadosaquienespuedaperjudicarlaanotacin. En caso de negativa, el CBR deber estampar el motivo del rechazo en el titulo respectivo, dejando constancia en el repertorio (artculos 14 inciso final y 18 y siguientesdelreglamentodelCBR). La interpretacin de los artculos anteriormente sealados, en especial el artculo13,noesuniformeylaextensinensuaplicacinvariarentrelosdiferentes CBR.

Qudebecontenerlainscripcinconservatoria?

El artculo 690 del Cdigo Civil, seala el contenido de las inscripciones conservatorias: 1) Inscripcinprincipiarporlafecha. 2) Expresindelanaturalezayfechadelttulo. 3) Nombres,apellidosydomiciliosdelaspartes. 4) Ladesignacindelacosa,segnaparezcaenelttulo. 5) Expresindelaoficinaoarchivoenqueseguardeeloriginal. 6) Terminarporlafirmadelconservador. 7) Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se har mencin de la precedenteinscripcinenlanueva. Los artculos siguientes del Cdigo Civil sealan la forma de realizacin de las

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inscripcionesrelativasatestamentos,sentenciasyactosdeparticin(artculo691del CdigoCivil).ElreglamentodelCBRsealalaformadeinscripcindelosttulosde propiedadydemsderechosrealesensusartculos78ysiguientes.

Cmosearreglanlasomisionesenlainscripcin?
Lafaltaabsolutaenlosttulosdelasdesignacionesquehadecontenerlainscripcin sesubsanarpormediodeescriturapblicasuscritaporlaspartes.Sinembargo,las simples insuficiencias o defectos de los ttulos se subsanarn por medio de minutas (artculo82delreglamentodelCBR).

Delassubinscripcionesycancelaciones

Los errores, omisiones y otras modificaciones que sea necesario efectuar a la Inscripciones ya realizadas, se realizan al margen derecho de sta mediante una subinscripcin.Sinembargo,silasmodificacionessebasanenunnuevottulo,debe realizarseunanuevainscripcin(artculos88,89y91delreglamentodelCBR). Lacancelacindeunainscripcinimplicadejarlasinefecto.Paraello,elartculo 91 del reglamento del CBR seala que es necesario hacer una subinscripcin la margen de la inscripcin que se cancela. Sin embargo esto se aplica en el caso de cancelacin por la voluntad de las partes o por sentencia judicial, ya que en caso de transferencia o transmisin del derecho inscrito, la antigua inscripcin se entiende canceladaporlanueva(artculo728delCdigoCivil).

Lasinscripcionesseencuentranconectadasentreellas?
Elsistemaconfiguraunacadenadeinscripcionesdedominioporcadapredio,consus eslabonesdiseminadosenlosdiversosvolmenesanualesdelRegistro. Dentrodeestacadena,lainscripcindedominiotieneespecialimportancia,ya que en ella se har referencia a las inscripciones anteriores y por medio de anotaciones marginales, se sealar la existencia de prohibiciones o hipotecas que afectenelinmueble.

IINOTARIOSYESCRITURASPBLICAS:

Ya que el CBR solo inscribe documentos pblicos, es importante tener un conocimiento bsico del oficio del Notario y de los requisitos mnimos de las escrituraspblicas.

QuesycualessonlasfuncionesdeunNotario?
Elnotarioesunministrodefepblica,encargadodeautorizaryguardarensuarchivo los instrumentos que ante ellos se otorguen, de dar a las partes interesadas los testimoniosquepidierenydepracticarlasdemsdiligenciasquelaleyleencomiende (artculo399delCOT). 8

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FUNCIONESDELNOTARIO(ARTCULO401DELCOT): 1) Extender los instrumentos pblicos con arreglo a las instrucciones que, de palabraoporescrito,lesdierenlaspartesotorgantes. 2) Levantarinventariossolemnes. 3) Efectuarprotestosdeletrasdecambioydemsdocumentosmercantiles. 4) Notificarlostraspasosdeaccionesyconstitucionesynotificacionesdeprenda queselessolicitaren. 5) Asistir a las juntas generales de accionistas de sociedades annimas, para los efectosquelaleyoelreglamentodeellasloexigieren. 6) En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvierenencomendadosaotrosfuncionarios. 7) Guardaryconservarenrigurosoordencronolgicolosinstrumentosqueante ellosseotorguen,enformadeprecavertodoextravoyhacerfcilyexpedito suexamen. 8) Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o protocolizadosensusregistros. 9) Facilitar a cualquier persona que lo solicite, el examen de los instrumentos pblicosqueanteellosseotorguenydocumentosqueseprotocolicen. 10)Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su presenciaocuyaautenticidadlesconste. 11)Lasdemstareasqueleencomiendelaley.

Qusonycualeseselcontenidodelasescrituraspblicas?

La escritura pblica es el instrumento pblico o autntico otorgado con las solemnidadesquefijalaley,porelcompetentenotarioeincorporadoensuprotocolo oregistropblico(artculo403delCOT). Lasescrituraspblicasdebenescribirseenidiomacastellano,conestiloclaroy preciso. No podrn emplearse abreviaturas, cifras ni otros signos que los caracteres deusocorrientenidebenexistirespaciosenblanco.Podrhacerseusodepalabras enotroidiomaqueseandeusogeneral. Losreversosdelashojasdelosinstrumentospblicosdebenserinutilizadaspor mediodelafirmaysellodelnotario(artculo404delCOT). CONTENIDODELASESCRITURASPBLICAS(ARTCULO405DELCOT): 1) Lugaryfechadesuotorgamiento. 2) Laindividualizacindelnotarioautorizante. 3) Nombre de los comparecientes, sealando su nacionalidad, estado civil, profesin, 4) domicilioyceduladeidentidad. 5) Indicacindelnumerodeanotacinquetengaenelrepertorio,queseharel daenqueseafirmadaporelprimerodelosotorgantes.

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Bibliografa
PEAILILLO,Daniel.LosBienes,lapropiedadyotrosderechosreales,EditorialJurdicade Chile,2006. FELIS.,Juan.Manualdeestudiodettulosdedominiodelapropiedadinmobiliaria,Editorial JurdicadeChile,2006.

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