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En la hipoteca mexicana, el pas encuentra refugio frente a la crisis y refleja las lecciones aprendidas
por Eduardo Garca FUENTE: Sentido Comn

21 de abril (Sentido Comn) Con el despido de cerca de 600,000 trabajadores en los ltimos cuatro meses, no parecera exagerado pensar que Mxico se estara enfilando a un severo problema de incumplimiento de pagos hipotecarios como los que ocurrieron a lo largo de 1995 cuando en nueve meses el pas perdi un milln de empleos. Hasta ahora, sin embargo, los indicadores de la industria inmobiliaria mexicana, si bien lejos de ser perfectos, no muestran esa tendencia y nadie se atreve a predecir que Mxico sufrir un colapso hipotecario como el que vivi el pas hace 14 aos. Por el contrario, lejos de un problema masivo por falta de pagos, las ventas de casas en el pas crecen, el crdito hipotecario fluye (obviamente ambos a un ritmo menor que hasta hace unos meses, pero sigue creciendo) y las incautaciones masivas de viviendas, como las que ocurrieron en la ltima gran crisis econmica que vivi Mxico, simplemente no se han dado. Tenemos una situacin distinta hoy, dijo Ariel Cano, director general de la Comisin Nacional de Vivienda o Conavi, el organismo encargado de coordinar las polticas pblicas en materia de vivienda. Para las autoridades y los analistas la razn de este cambio est en las lecciones que dej la ltima crisis y que la industria, junto con los hacedores de polticas pblicas en materia de vivienda y financiamiento hipotecario, han sabido aplicar a lo largo de los ltimos aos para redisear el sistema hipotecario mexicanos, crear la llamada hipoteca mexicana y evitar as que la historia se repita. Adems de que obviamente hoy, a diferencia de hace 14 aos, las tasas de inters no se han quintuplicado como sucedi en la ltima gran crisis y que ocasion incumplimientos en cientos de miles de hipotecas. En 1994, aprendimos muchsimas cosas, adems de que hoy sabemos reaccionar mucho antes a los problemas, dijo Javier Gavito, el director general de Sociedad Hipotecaria Federal, uno de los organismos gubernamentales creados recientemente y que hoy juega un papel fundamental para dar viabilidad al sistema financiero hipotecario del pas. Gavito, como muchos de los funcionarios hoy al frente de instituciones hipotecarias pblicas, vivi de cerca la ltima crisis hipotecaria como dirigente en la Comisin Nacional Bancaria y de Valores. Para Gavito, como para otros de sus colegas entrevistados por Sentido Comn, son varias las caractersticas peculiares de las hipotecas mexicanas que estn permitiendo a la industria poder lidiar con una de las crisis ms severas de los ltimos tiempos. Un elemento clave para ellos es el hecho de que casi todas las hipotecas que se han otorgado en
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Mxico en los ltimos ocho aos tienen una tasa de inters fija, adems de que tienen plazos mucho ms amplios de hasta 20 aos o ms. Antes, las tasas eran por lo general variables y los plazos menores. Gracias a esas diferencias, quienes tienen un crdito hipotecario hoy saben con precisin, independientemente de lo que est ocurriendo con otras variables econmicas, como el tipo de cambio o la inflacin, lo que tienen que pagar mes con mes. Eso, para muchos, es algo que ha permitido a miles de familias planificar mejor sus pagos y evitar caer en suspensin, an cuando enfrenten una situacin econmica adversa. Adems, un porcentaje de las hipotecas que se han otorgado en los ltimos dos aos cuenta con un seguro de desempleo, que por lo menos cubre los pagos mensuales por seis meses cuando el deudor pierde su empleo. As, una tasa fija, el seguro de desempleo y el hecho que cerca de 80% de las pagos en las hipotecas mexicanas estn indexados a la evolucin que tenga el salario mnimo, se han convertido en elementos claves que permiten entender porqu hoy, frente a los despidos masivos que han ocurrido, el ndice de cartera vencida de los crditos hipotecarios si bien ha aumentado, no se ha disparado como sucedi hace casi 15 aos. Por qu no se ha disparado la cartera vencida? Por 10 aos de estabilidad econmica, por el diseo del producto baja inflacin y tasas fijas y por los mecanismos de cobranza social, dijo Cano. Estos elementos son los que han venido a constituir lo que el dirigente de Conavi describe como la hipoteca mexicana, un producto crediticio que est pensado en satisfacer las necesidades de los consumidores mexicanos, en el entorno econmico mexicano. Adems, la gran mayora de las instituciones crediticias han aprendido que frente a una crisis como la actual es mejor intentar encontrar una solucin negociada a los incumplimientos de sus deudores que buscar incautar las viviendas. Dependencias como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores o Infonavit han creado diversos programas para ayudar a quienes enfrentan algn problema en sus pagos, a fin de que estos no caigan en incumplimiento y puedan superar sus dificultades con el tiempo. El Infonavit, por ejemplo, cuenta con ms de 30 alternativas para solucionar y regularizar los pagos de sus usuarios. Las soluciones van desde prorrogar hasta por 12 meses los pagos cuando un usuario pierde el empleo, hasta la condonacin de intereses moratorios si el acreditado reactiva sus pagos. El Instituto cuenta adems con una bolsa de trabajo donde sus acreditados pueden conocer las ofertas de empleo que recaba la institucin. Si tienes empleo. . . [pero] se decreta un paro tcnico en la empresa que laboras, la mensualidad puede disminuir hasta un 25%, dijo la Institutcin en la publicidad que ha lanzado para difundir sus programas de ayuda y reestructura crediticia. Marisol Salazar, una ex trabajadora de la empresa fabricante de vajillas, Cermica Santa Anita, en Saltillo, Coahuila, es testigo de los esfuerzos que Infonavit lleva a cabo para ayudar a sus acreditados a reestructurar sus adeudos, antes que buscar evacuarlos de sus viviendas para recuperar la propiedad. Al tener que renunciar a su empleo por una complicacin durante su embarazo hace dos aos, Salazar acudi al Infonavit para ver si poda prorrogar los pagos de su crdito hipotecario. La respuesta fue favorable. Salazar recibi un ao de prrroga por la prdida del empleo, para posteriormente aplazar por seis meses ms sus pagos y posteriormente extender el vencimiento de su crdito hipotecario y bajar su pago mensual. Desde que yo me acerque a ellos siempre fueron muy amables y entendieron muy bien caso, dijo Salazar. En 10 minutos me arreglaron mi problema. . . Fueron muy humanos entendieron todo muy bien y no me pidieron ningn comprobante. Hoy Salazar, gracias al apoyo de su marido, con quien contrajo nupcias en mayo, est ya al corriente de sus pagos y ha logrado mantener la propiedad de su vivienda de una recmara. Los esfuerzos del Infonavit por encontrar soluciones a los problemas de los acreditados es lo que en la industria hipotecaria mexicana ya se conoce como la cobranza social. Se vale cobrar, pero siempre que sea de manera digna, dijo Romn lvarez, subdirector general de
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hipotecaria social con Infonavit. Nuestros acreditados son muy nobles, slo requieren que le eches la mano. Claro que no todo es color de rosa. El ndice de cartera vencida s ha aumentado en los ltimos seis meses de 3.1% en julio a 4% en enero, de acuerdo a la agencia calificadora Standard & Poors. Algunos analistas esperan incluso que aumente ms en los prximos meses a medida que la crisis se prolonga y complica las posibilidades de pago de los deudores. Esto es motivo de alerta para algunos, aunque est lejos an de ser un elemento de preocupacin. Y a se ha comenzado a ver un incremento en la cartera vencida, principalmente por el desempleo y el sobreendeudamiento de los consumidores, por tarjetas de crdito, crditos para carros, dijo Griselda Bison, analista en Nueva Y ork con la agencia calificadora Moodys Investors Service. Pero yo no dira que es una situacin de alarma. Es algo que se tiene que monitorear. De hecho, algunas de las acciones ms castigadas en la bolsa en los ltimos meses son las de las compaas constructoras de vivienda ante la preocupacin de que sus ventas sufran un freno. Algunos inversionistas temen que, frente al temor de perder su empleo, los trabajadores pospongan sus planes de tomar un crdito hipotecario para comprar una casa, sobre todo cuando se trata de viviendas medias o residenciales, que son las que por lo general proporcionan una mayor ganancia a las compaas constructoras. As, Consorcio Ara registra un desplome en el valor de su accin de 19% en el ao; Sare Holding una cada de 16.6%; Urbi, Desarrollos Urbanos, una baja de 15.2%, y Desarrolladora Homex un descenso de 8.7%. Slo la empresa Corporacin Geo registra una ganancia de 18.3% en 2009, mientras que el ndice de la bolsa reporta una prdida de 5.2% en el ao. Algunos intermediarios financieros hipotecarios tambin estn teniendo dificultades ante los problemas para fondear sus operaciones por las restricciones crediticias que ha desatado la recesin econmica mundial en los mercados. El apetito de los inversionistas por bonos respaldados por hipotecas tambin ha decrecido y con ello ha aumentado la dificultad para operar de esos intermediarios. Pero a pesar de todo, algunos analistas coinciden en sealar que Mxico aprendi bien las lecciones que le dej su ltima crisis hipotecaria, al grado que hoy, a diferencia de ayer, el gobierno no ha tenido que implementar ningn programa para rescatar a deudores hipotecarios en problemas, como s hizo en repetidas ocasiones y con diferentes planes en 1995.
Der ech os r eser v a dos Ca r t er a , S.A . de C.V . 2 0 0 9

Se ntido C om n e s una m arca re gistrada

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