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DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR (SEGUNDA PARTE)
La obligacin de indemnizar al comprador es divisible, porque tiene por objeto el pago de una suma de dinero. Cada heredero del vendedor o cada uno de los vendedores conjuntos de una misma cosa no quedan obligados sino por la cuota que les corresponda, no pudiendo exigirse a uno solo el total de la deuda. 6 REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCION DE SANEAMIENTO POR EVICCION 1209. Se ha dicho ms arriba que la obligacin de sanear se hace efectiva cuando el comprador es turbado en su dominio o posesin por actos de un tercero que pretende derechos sobre la cosa vendida. Los hechos que hacen exigible esta obligacin reciben el nombre genrico de eviccin. Pero para que el vendedor est obligado a sanear al comprador no basta que ste sufra una turbacin en el dominio o posesin de la cosa. Es menester, adems, que cite al juicio al vendedor, porque si el comprador omitiere citarle y fuera evicta la cosa, dice el inciso final del artculo 1843 del Cdigo Civil, el vendedor no ser obligado al saneamiento. Para que el vendedor est obligado a sanear al comprador por causa de eviccin se requiere, pues, la existencia copulativa de dos elementos: 1 que se produzca una eviccin y 2 que se cite al juicio al vendedor. 1) Primer requisito: Que se produzca una eviccin en la cosa vendida 1210. El artculo 1838 del Cdigo Civil define exactamente lo que es la eviccin diciendo que Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.1 El artculo 1475 del Cdigo espaol contiene una disposicin anloga. El Cdigo francs no dice lo que es eviccin. Todos los autores la definen ms o menos en la misma forma.2 La palabra eviccin viene de la expresin latina e-vincere que significa derrota, despojar, vencer a alguien en juicio. De aqu que Ortolan diga que la eviccin es arrebatar por medio de una victoria jurdica y en virtud de un derecho preexistente, una cosa al que la posea por una justa causa de adquisicin.3 La eviccin supone necesariamente la privacin de toda o parte de la cosa en virtud de una sentencia judicial. Pero estas circunstancias no son
de Derecho y Jurisprudencia, tomo IX, sec. 2, pg. 30. LACROIX, III, pg. 172; RAMBAUD, III, pg. 146; G UILLOUARD, I, nm. 299, pg. 318; DOMAT, Lois civiles, I, Du contrat de vente, ttulo II, seccin X, nm. I, pg. 181; LAURENT, 24, nm. 216, pg. 216; MANRESA, X, pg. 161; MAYNZ, II, pg. 214; P OTHIER, III, nm. 82, pg. 38; MARCAD, VI, pg. 261; P LANIOL, II, nm. 1486, pg. 493; HUC , X, nm. 104, pg. 142; TROPLONG, I, nm. 415, pg. 511. 3 Tomo II, pg. 336.
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1 Revista
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DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA
suficientes para que haya eviccin en el sentido jurdico, porque si bien un comprador puede ser privado del todo o parte de la cosa por sentencia judicial, el vendedor puede no estar obligado a sanearlo. De ah que sea necesario agregar otro elemento a la privacin que sufre el comprador por sentencia judicial. Ese elemento consiste en que la privacin provenga del ejercicio de un derecho preexistente al contrato de venta, porque estando obligado el vendedor a entregar la cosa sin ninguna limitacin, al dejar subsistente alguna, no ha cumplido su obligacin. Se requiere, pues, que la causa de la eviccin sea anterior a la venta. Este requisito est contemplado en el artculo 1839 del Cdigo Civil que dice: El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario. La definicin completa de la eviccin resulta en nuestro Cdigo Civil de los artculos 1838 y 1839. Segn ellos, puede decirse que es la privacin que sufre el comprador de toda o parte de la cosa vendida por una sentencia judicial, a consecuencia del ejercicio de un derecho preexistente al contrato de venta. Tres requisitos constituyen la eviccin: 1 que el comprador sufra una privacin de toda o parte de la cosa vendida; 2 que esa privacin se produzca a virtud de una sentencia judicial, y 3 que la privacin provenga de una causa anterior a la venta.1 Conviene hacer notar que la eviccin da derecho al saneamiento tanto cuando la venta recae sobre muebles o inmuebles, como cuando tiene por objeto cosas incorporales, pues los artculos 1837 y 1838 hablan de cosa vendida y sta, como sabemos, puede ser corporal o incorporal. 1211. A) El primer elemento de la eviccin es la privacin que sufre el comprador de toda o parte de la cosa, esto es, el abandono de ella que se ve obligado a hacer en manos de un tercero a causa de una sentencia judicial.2 Para que haya eviccin es menester que salga del patrimonio del comprador toda o parte de la cosa. Lo que caracteriza propiamente a la eviccin es la disminucin de los derechos del comprador. Este que crey tener tales y cuales derechos sobre la cosa, se ve defraudado en sus expectativas, porque hay otras personas que reclaman derechos sobre la misma. Habiendo privacin de la cosa vendida, falta la causa del contrato para el comprador, que se oblig a pagar el precio a fin de obtenerla con ciertos derechos. Esta privacin es la que constituye esencialmente la eviccin, porque, como dice Manresa, la sentencia firme y la necesidad que la causa sea anterior a la compra son requisitos formales.3 No se concibe eviccin sin que el comprador sea privado de la cosa o, mejor dicho, sin abandono de
1 En los casos de la sentencia 839, pg. 577, Gaceta 1880 y sentencia 2.919, pg. 1975, Gaceta 1884 concurren estos tres requisitos. 2 Sentencia 839, pg. 577, Gaceta 1880. 3 Tomo X, pg. 167.
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toda o parte de ella en manos de un tercero. En tanto que el abandono no se verifica, dice Maynz, el comprador no tiene ningn recurso contra el vendedor.1 Por esto todas las definiciones que se dan de la eviccin comprenden la idea de abandono, despojo, desposesin o privacin de toda o parte de la cosa.2 La jurisprudencia se pronuncia en el mismo sentido y en varias ocasiones nuestros Tribunales han desechado demandas de saneamiento por eviccin, porque el comprador no haba sido privado de toda o parte de la cosa, que es lo que la constituye en su esencia.3 1212. De los propios trminos del artculo 1838 se desprende que la eviccin puede recaer sobre toda o parte de la cosa. La eviccin, segn esto, puede ser total o parcial. Esta divisin de la eviccin en dos clases tiene importancia para los efectos del saneamiento, como lo veremos, pues mientras la eviccin total lleva siempre consigo la disolucin del contrato, la eviccin parcial puede dejarlo subsistente. La eviccin es total cuando el comprador se ve obligado a abandonar toda la cosa a un propietario que la reivindica o a un acreedor hipotecario que ejercita la accin de desposeimiento.4 Es parcial cuando el comprador pierde una parte de la propiedad de la cosa o un derecho que crey tener sobre ella o tiene que aceptar uno constituido sobre la misma.5 1213. El artculo 1838 no hace ningn distingo acerca de la magnitud que debe tener la eviccin parcial para dar derecho al saneamiento. Dice nicamente que hay eviccin cuando el comprador es privado de parte de la cosa. De qu tamao debe ser esta parte? Grande o chica? Mayor o menor que la mitad? La ley no lo dice. Luego, el hombre no puede distinguir. Cualquiera que sea la magnitud o el valor de la parte de que se priva al comprador, tiene derecho para ser saneado. La razn de esta disposicin, segn Laurent, es que la eviccin parcial es una inejecucin de la obligacin contrada por el vendedor de la misma manera que lo es la eviccin total.6 Esta explicacin es necesaria para evitar una duda que puede surgir y que la jurisprudencia francesa ha resuelto en diversos sentidos. Segn el inciso segundo del artculo 1832 del Cdigo Civil, el comprador puede pedir la resolucin del contrato cuando el precio de la cabida que falta excede de la dcima parte del precio de toda la cabida. Ahora bien, en
Tomo II, pg. 215. DOMAT, Lois Civiles, I, Du contrat de vente, ttulo II; seccin X, nm. 1, pg. 181; POTHIER, III, nm. 82, pg. 38; DELVINCOURT , III, pg. 73; ROGRON II, pg. 1664. 3 Sentencia 1.292, pg. 571, Gaceta 1873; sentencia 1.095, pg. 521, Gaceta 1874; sentencia 480, pg. 321, Gaceta 1879; sentencia 2.199, pg. 1321, Gaceta 1885; sentencia 6.044, pg. 605, Gaceta 1890, tomo III; sentencia 1.236, pg. 879, Gaceta 1896, tomo I. 4 P LANIOL, II, nm. 1488, pg. 494. 5 Locucin citada en la nota anterior. 6 Tomo 24, nm. 217, pg. 217.
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caso de eviccin parcial, el comprador slo puede pedir el saneamiento cuando el valor de la privacin excede de esa dcima parte o tambin cuando es menor? Despus de lo que hemos dicho, nos parece que la pregunta casi no puede formularse. Se trata aqu de situaciones diversas: la falta de cabida y la eviccin. Una es inejecucin de la obligacin de entregar. La otra se refiere a la de sanear. Cada una se rige por reglas diversas y no pueden aplicarse a la eviccin las que se establecen para la cabida. Si la ley no ha sealado la magnitud que debe tener la eviccin para dar derecho al saneamiento, ni se ha remitido tampoco al artculo 1832 no se puede hacer distingos fundados en este precepto. De lo contrario se torcera la ley y se crearan distinciones donde el legislador no las hizo. Toda eviccin, por consiguiente, aunque su valor sea inferior a esa dcima parte, da derecho al saneamiento. Los autores estn unnimemente de acuerdo en este sentido.1 Sin embargo, el caso ha sido resuelto de dos maneras diversas por la Corte de Casacin de Francia. La primera vez que se present declar que la eviccin deba sanearse aun cuando no hubiera dado lugar a la resolucin del contrato si se hubiese intentado como demanda por falta de cabida.2 La segunda vez fall lo contrario, esto es, que la eviccin slo puede sanearse cuando representa una privacin de un valor tal que, de haberse intentado como demanda por defecto de cabida, habra dado lugar a la resolucin del contrato.3 Este ltimo fallo ha sido duramente criticado por los autores que acusan a la Corte de haber confundido dos obligaciones tan diferentes, como son las de entregar y sanear. A pesar de todo, parece que la jurisprudencia francesa se uniforma en el primer sentido. 1214. Para determinar con toda precisin de qu naturaleza pueden ser los hechos o privaciones que causen una eviccin al comprador, distinguiremos entre la eviccin total y la parcial. La eviccin total se verifica cuando el comprador pierde toda la cosa en virtud del derecho que ejercita un tercero. Esto tiene lugar: 1 Cuando la cosa vendida era ajena y su dueo se presenta reivindicndola; 2 Cuando la cosa vendida est gravada con una hipoteca que el comprador no conoci o que, conociendo, debi sanear el vendedor y por no pagarla, el acreedor hipotecario lo desposee de ella; 3 Cuando la cosa comprada est afecta a un pacto de retroventa y, en general, a una condicin resolutoria, como si el vendedor debe una parte del precio y su antecesor, por su falta de pago, pide la resolucin de la
De la vente, nm. 349, pg. 345; MARCAD, VI, pg. 273; AUBRY ET RAU, V, pg. 94; HUC, X, nm. 124, pg. 172; LAURENT, 24, nm. 217, pg. 217; GUILLOUARD, I, nms. 303 y 373, pgs. 321 y 396. 2 ROGRON, II, pg. 1669; FUZIER -HERMAN, tomo 36, Vente, nm. 1212, pg. 871. 3 FUZIER -HERMAN, tomo 36, Vente, nms. 1213 y 1214, pg. 872.
1 BAUDRY -LACANTINERIE,
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venta, a consecuencia de la cual reivindica la cosa del segundo comprador quien, por lo tanto, ser privado de ella por sentencia judicial y por causa anterior a la venta. En todos los dems casos hay eviccin parcial y son: 1 Cuando parte de la cosa vendida era ajena y su propietario la reivindica; el caso ms frecuente es la venta de una cosa comn por uno de los comuneros sin el consentimiento de los dems. 2 Cuando un tercero pretende sobre la cosa un derecho de usufructo, uso, habitacin, hipoteca, censo o servidumbre que viene a disminuir el derecho del comprador.1 La Corte de Apelaciones de Santiago ha reconocido el carcter de eviccin que tienen estos diversos hechos en los siguientes trminos:
Que la existencia de una hipoteca o censo inscrito gravando la cosa comprada, puede traer y trae, en efecto, la privacin del todo o parte de esa misma cosa, puesto que el acreedor en uso de su derecho puede hacer vender, con intervencin de la justicia y para pagarse, la propiedad afecta a su crdito.2
3 Cuando el comprador es privado por un tercero de una servidumbre activa o de un derecho de aguas que crey incorporado al predio comprado y comprendido en la venta. Aqu hay disminucin de su derecho, ya que la servidumbre es algo as como una prolongacin del derecho de propiedad que se extiende sobre el predio ajeno.3 4 Cuando el comprador se ve obligado a pagar una deuda que pesa sobre el predio vendido para no ser molestado en su posesin y dominio, tales como rditos de censos, hipotecas, contribuciones, etc. 5 Cuando un tercero reclama sobre la cosa el cumplimiento de un contrato de arriendo celebrado con el vendedor.4 En todos los casos antes enumerados habr eviccin siempre que la causa que la ha originado sea anterior al contrato y que se produzca en virtud de una sentencia judicial que la declare. Para que esos hechos importen eviccin se requiere que la persona que se cree dueo de la cosa o con derechos sobre ella o la que es acreedor del vendedor demande al comprador y ste cite de eviccin a aqul. Si el comprador entrega la cosa voluntariamente5 o acepta en la misma forma la constitucin de alguno de los derechos indicados en el nmero 2 no hay eviccin y no puede reclamar nada del vendedor. Tampoco la hay si no se opone a la privacin de la servidumbre activa o de las aguas. Para que haya eviccin en este caso es menester que el tercero demande al comprador pidiendo la extincin de la servidumbre o la restitucin de las aguas, porque si sobre la negativa del tercero para
De la vente, nm. 388, pg. 398; LAURENT, 24, nm. 266, pg. 264. Sentencia 713, pg. 517, Gaceta 1888, tomo I. 3 PLANIOL, II, nm. 1488, pg. 494; B AUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 390, pg. 399; GUILLOUARD, I, nm. 405, pg. 421. 4 PLANIOL, II, nm. 1488, pg. 494; B AUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 388, pg. 398. 5 Vase nm. 1226, pg. 59 de este vol. 1, tomo II.
2 1 BAUDRY-LACANTINERIE,
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permitir el ejercicio de la primera o el uso o entrega de las segundas, el comprador se dirige contra el vendedor exigiendo una u otras, habra el ejercicio de un derecho que da a aqul la obligacin de entregar, ya que el vendedor, al comprender en la venta la servidumbre y las aguas, se oblig a entregarlas y si no lo hizo, ha violado su obligacin. En cierta ocasin, se vendi un fundo con una servidumbre de trnsito sobre el predio vecino, servidumbre que se mencion en la escritura de venta, de modo que form parte de lo vendido. El dueo del predio sirviente impidi al comprador que se sirviera de la servidumbre, en vista de lo cual demand al vendedor para que lo pusiera en el goce de ella. La Corte de Santiago acogi la demanda fundada en que la obligacin de entregar que tiene el vendedor comprende la cosa y sus accesorios.1 Para que haya eviccin en el caso del pago de sumas que adeudaba el vendedor, se requiere que el comprador sea demandado por el acreedor y que, a consecuencia de esa demanda, sea obligado al pago. Si las paga voluntariamente, no la hay y la accin que tiene contra el vendedor es la de reembolso de lo pagado.2 1215. Lo expuesto nos lleva a la conclusin de que para que haya eviccin no es necesario que la privacin que sufre el comprador sea material, que recaiga sobre la cosa misma. Existe aun cuando la privacin se refiera a una parte del valor o precio que la representa. Ya Pothier haba establecido este principio en su Trait du contrat de vente cuando dice: Se llama eviccin no slo la sentencia que condena a abandonar una cosa lisa y llanamente, sino la que condena a pagar o a obligarse a alguna cosa. Por esta razn si el comprador de un predio, condenado a virtud de una accin hipotecaria, paga la hipoteca para evitar el abandono de aqul, que vale tanto o ms que el crdito del demandante, ha sufrido una eviccin sobre la cosa, puesto que no puede conservarla sino dando dinero, por cuya razn el vendedor lo debe sanear, reembolsnsole lo que ha pagado.3 La Corte de Apelaciones de Santiago ha consagrado la misma doctrina. El comprador de un predio fue demandado por el censualista de un censo que lo gravaba para que le pagara los rditos que adeudaba la propiedad. El comprador fue condenado a ese pago, por lo que se present demandando al vendedor por saneamiento. La Corte acogi la demanda en virtud de estos considerandos:
5 Que siendo sesenta y cinco mil pesos el precio de la compra y obligado el comprador por sentencia de trmino al pago de cuatro mil quinientos veinticinco pesos, costas y la cancelacin de la inscripcin hipotecaria aludida en el considerando segundo, ha sido privado en realidad de una parte de la cosa vendida, o sea de la correspondiente al valor a que sube la condena; 6 Que, por lo tanto, procede la evic-
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Sentencia 1.168, pg. 679, Gaceta 1882. Vase nm. 1234, pg. 65 de este vol. 1, tomo II. 3 Tomo III, nm. 83, pg. 38.
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cin, sin que se necesite para su existencia que el comprador haya sido privado de todo o parte de la cosa material comprada, pues basta para el efecto y es lo que sucede de continuo, que lo sea de una parte de su valor o precio que la representa.1
1216. Para que haya eviccin es menester, segn se ha dicho, que el comprador sufra una privacin efectiva en la cosa, es decir, la perturbacin que sufre el comprador en el dominio y posesin le da derecho al saneamiento cuando constituye una disminucin de su patrimonio. Si esa perturbacin no importa privacin de toda o parte de la cosa no hay eviccin y no da derecho a aqul. De acuerdo con este principio, la Corte de Apelaciones de Concepcin desech una demanda de saneamiento por eviccin fundada en el embargo y retencin de la cosa vendida solicitada por el antecesor del vendedor y en el depsito de la misma hecho en manos de un tercero, pero que no lleg a verificarse, porque consider que esos hechos no eran una perturbacin en el dominio y posesin de la cosa comprada.2 1217. Para que la privacin que sufre el comprador constituya eviccin debe recaer sobre un derecho o sobre una cosa comprendida en la venta. Si se le priva de algo que no entr en el contrato, aunque hubiera entendido que contaba con ello, no la hay porque no sufre ninguna privacin en su derecho. As, el vendedor de un predio en cuyas orillas han crecido algunos rboles que el comprador crey que pertenecan al predio vendido, pero de los cuales no se habl en la venta, no debe ningn saneamiento al comprador si es privado de ellos por un vecino que justifica ser su dueo.3 Lo mismo puede decirse de una muralla no medianera respecto de la cual no se habl en el contrato y cuyo dominio pretende el vecino. No entr en la venta ni pudo entrar, pues el vendedor no era su dueo. La reclamacin del tercero no constituye eviccin. Dentro de estas ideas la Corte de Apelaciones de Valparaso ha fallado un caso muy interesante. Un comprador demand a su vendedor para que saneara unas especies que este ltimo sostena que no se haban comprendido en la venta. Ese Tribunal declar que, no estando de acuerdo las partes acerca de si esas especies entraron o no en la venta, por lo que no se poda conocer el carcter que ambas revestan en el contrato para que procediera el saneamiento por eviccin, la demanda era improcedente y el vendedor no estaba obligado a sanearlas ni a comparecer al juicio a defenderlas, ya que la eviccin se refiere a las cosas materia del contrato y comprendidas en l, lo que en el caso de autos no se haba acreditado respecto de aquellas.4
Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo IX, sec. 2, pg. 30. 6.044, pg. 605, Gaceta 1890, tomo II. 3 BAUDRY-L ACANTINERIE, De la vente, nm. 351 III, pg. 351. 4 ESCOBAR y MUOZ RODRGUEZ , Jurisprudencia Civil y Comercial de la Corte de Apelaciones de Valparaso (1892-1901), Citacin de eviccin, nm. 5, pg. 93.
2 Sentencia
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1218. Hay eviccin si la privacin se refiere a una servidumbre que exista aparentemente al tiempo de la venta y que descansaba en la mera tolerancia del propietario del predio sirviente? Guillouard,1 Baudry-Lacantinerie2 y la Corte de Casacin de Francia3 se pronuncian por la afirmativa. El vendedor, dice el segundo de estos autores, vende la cosa en su estado aparente al momento de la venta y garantiza tcitamente la subsistencia de este estado, salvo pacto en contrario. Pero creemos con l, que este principio debe aceptarse con cautela, pues la obligacin de sanear no existir en este caso sino cuando la servidumbre aparente se tom en cuenta en la fijacin del precio, porque si su importancia era tan escasa que las partes ni siquiera se fijaron en ella, su privacin no importa eviccin. Esta, en buenas cuentas, es una cuestin de hecho que queda al arbitrio del juez. El caso fallado por la Corte de Casacin de Francia es muy notable. En la venta de unas casas no se dijo nada acerca de unas ventanas que tena y que daban sobre la propiedad vecina, por las que se alumbraba. El vecino pidi que se cerraran porque le molestaban y no constituan una servidumbre. En vista de esto el comprador demand por saneamiento al vendedor. Ese tribunal acogi la demanda, obligando a ste a indemnizarle esa eviccin parcial.4 Lo mismo puede decirse si el comprador es privado de una servidumbre de trnsito aparente y no constituida legalmente que tena la propiedad comprada sobre el predio vecino, siempre que haya influido en la fijacin del precio y haya entrado tcitamente en la venta, lo que es fcil presumir puesto que tena una existencia legal aparente que autoriz al comprador para creerla incorporada en el derecho de propiedad que adquira. Anloga doctrina ha consagrado la Corte de Apelaciones de Concepcin. A compr un fundo a B que se regaba por un canal que se incluy en la venta. Despus de celebrada sta, los propietarios de los predios por donde atravesaba el canal se negaron a permitir el paso del agua alegando que eran dueos del cauce y que no estaban obligados a permitir ese paso, desde que la servidumbre de acueducto no exista constituida legalmente. El comprador demand al vendedor para que le asegurara el goce pacfico del canal, debiendo adquirir el terreno por donde aqul atravesaba, si era necesario, o, al menos, para que le entregara una suma equivalente al valor del terreno que deba adquirirse. Esa Corte acogi la demanda en cuanto el vendedor deba restituir al comprador lo que ste haba pagado para adquirir los terrenos por donde atravesaba el canal, porque atendidos los trminos en que se hizo la cesin o venta del canal, era verosmil creer que los compradores procedieron a celebrar el contrato en la creen-
Tomo I, nm. 406, pg. 423. De la vente, nm. 390, pg. 399. 3 FUZIER -HERMAN, tomo 36, Vente, nm. 1459, pg. 884. 4 Los fundamentos de esta resolucin pueden verse en G UILLOUARD, I, nm. 406, pg. 423.
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cia de que B fuera verdadero dueo de los terrenos por donde aqul pasaba y segn el artculo 1839 del Cdigo civil el vendedor est obligado a sanear todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, si no se ha estipulado lo contrario, con mayor razn todava cuando en la venta no se expres ni se tuvo presente al tiempo de celebrarla la circunstancia de que el vendedor haba pagado el valor de algunas de las porciones de terreno ocupadas por el canal y haba obtenido respecto de otras concesiones gratuitas; lo que indicaba que estaba legalmente obligado a pagar el valor o las sumas necesarias para la adquisicin del dominio de todo el terreno porque atravesaba o recorra el canal cedido, ya que los compradores hicieron la venta en la inteligencia de que iban a adquirir la propiedad con derecho a servirse tranquilamente de ese canal.1 1219. La cosa se vende con todos sus accesorios, de modo que su existencia ha influido en la determinacin del precio. Si la privacin recae sobre alguno de ellos, como si un tercero pretende derechos al agua, a los enseres, animales, etc., que se comprendieron en la venta, hay eviccin y el vendedor debe sanearla. Hay tambin eviccin que debe sanear el vendedor si la cosa comprada adeuda contribuciones o derechos de agua que se exigen al comprador. Por esta razn, la Corte de Apelaciones de Santiago dio lugar a una demanda en que se peda el reembolso de sumas pagadas por regadores de agua y por contribuciones de los mismos, aun cuando el demandado se excepcion alegando que el saneamiento slo se refiere a lo principal y no a los accesorios.2 1220. El pago que hace el comprador de una contribucin cuyo cobro no est autorizado por la ley que fija las contribuciones no importa una eviccin que deba sanear el vendedor. As lo ha resuelto la Corte de Apelaciones de Santiago fundada en que la contribucin no era exigible, de manera que si el comprador la pag lo hizo sin que estuviera obligado a ello, con lo cual queda de manifiesto que la cosa no estaba sujeta a ese gravamen. El vendedor no puede responder de l.3 Aqu habra un abandono voluntario de la cosa o, mejor dicho, una privacin parcial de la misma causada por un hecho voluntario del comprador y este abandono o privacin no constituye eviccin. 1221. Si al tiempo de efectuarse la entrega material del fundo vendido varios propietarios colindantes a quienes se les notifica judicialmente esa entrega declaran que tienen derecho a unas porciones de aqul, este reclamo no importa eviccin, ha dicho la Corte de Apelaciones de Santiago, en virtud de los siguientes considerandos:
1.898, pg. 1097, Gaceta 1881. 685, pg. 388, Gaceta 1882. 3 Vase la sentencia en el apndice del tomo V del Indice de la Gaceta de los Tribunales, de Plaza, nm. 50, pg. 295.
2 Sentencia 1 Sentencia
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2 Que slo hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial; 4 Que lo expuesto por varios vecinos colindantes al darse la posesin judicial del fundo, pretendiendo derechos a ciertas porciones de terrenos comprendidos en la venta, no es bastante para constituir eviccin y, en consecuencia, no ha llegado el caso de que el demandante est obligado al saneamiento.1
1222. La caducidad de la hipoteca que garantiza el crdito cedido no importa eviccin de una parte de la cosa que el vendedor deba sanear. As lo ha resuelto la Corte de Apelaciones de Concepcin que desech la demanda dirigida por el cesionario contra el cedente en que peda la restitucin de la suma pagada por el crdito, a virtud de haberse declarado nula, por sentencia judicial, la hipoteca que lo garantizaba. Los considerandos de ese fallo, que estimamos ajustados a derecho, son del tenor siguiente:
1 Que el contrato de que da cuenta la escritura de fs. 11 no es otro que el de cesin de un crdito a ttulo oneroso; 2 Que la caracterstica de este contrato es que el cesionario acepte las eventualidades de la cobranza, pues la ley salvo convencin expresa, no hace responsable al cedente sino de la existencia del crdito al tiempo de la cesin; 3 Que en el caso presente ni siquiera se ha alegado que el crdito no exista a la fecha de la cesin; 4 Que la garanta hipotecaria haba caducado legalmente antes de la fecha de la cesin, y el cesionario pudo convencerse de ello en presencia de los ttulos que le fueron entregado; 5 Que en estos contratos la ley no quiere prdidas para el cesionario y no aparece que ocurran prdidas en el caso presente, pues la caducidad de la hipoteca no ha importado la caducidad de la deuda; 6 Que no es causa suficiente para rescindir el contrato, por parte del cesionario, a ttulo de eviccin, la caducidad de la hipoteca, porque ello no importa la eviccin ni de todo ni de una parte del crdito, pues puede perseguir su valor en bienes del deudor.2
1223. Para que haya eviccin es necesario que el comprador sufra una disminucin de su derecho y que esta disminucin se deba a la accin que un tercero intenta sobre la cosa. De aqu se infiere que si la accin que se entabla contra el comprador no emana de un derecho existente sobre la cosa, sino de una falta o culpa suya, no puede dar origen al saneamiento, porque no habra privacin de ninguna especie. As, por ejemplo, si el primitivo comprador que vende la cosa, no la entrega con todos los derechos de agua a que alude en el contrato o no la entrega oportunamente y el segundo comprador pide su resolucin o cumplimiento, aqul no puede citar de eviccin a su vendedor. El derecho que ejercita el tercero no importa una privacin de la cosa, que ha sido entregada en su totalidad, sino el ejercicio de una accin emanada del nuevo contrato celebrado por el comprador y que deriva de la inejecucin cometida por su parte.
1 Sentencia 2 Sentencia
1.095, pg. 521, Gaceta 1874. 3.452, pg. 2167, Gaceta 1886.
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Puede citar de eviccin el comprador a quien se demanda la cosa comprada por causa anterior a la venta, pero no el vendedor a quien se exige su entrega o la resolucin del contrato, fundado en un acto suyo, que slo a l afecta y al cual es enteramente ajeno el primitivo vendedor. Aqu no hay privacin del derecho del comprador sobre la cosa comprada. Se trata de obligar al cumplimiento de un contrato o de sancionar su inejecucin. No habiendo privacin del derecho del comprador sobre la cosa comprada, esa demanda no constituye eviccin ni obliga al saneamiento. 1224. B) Pero para que se produzca la eviccin no basta que el comprador sea privado de toda o parte de la cosa. Se requiere, adems, que esa privacin se produzca a virtud de una sentencia judicial que lo obligue a abandonar toda o parte de ella. La importancia de este requisito constitutivo de la eviccin puede condensarse en esta frase: sin sentencia no hay eviccin. La eviccin, dice Cuq, implica una derrota judicial, supone un proceso.1 Para que haya eviccin es menester un juicio en que el comprador sea desposedo de toda o parte de la cosa, en virtud de la sentencia que en l se dicte. Los Tribunales han sido muy celosos de esta exigencia legal. Por esto han desechado siempre las demandas que tienen por objeto el saneamiento de hechos que, aunque importan turbacin en la cosa vendida, no provienen de sentencia judicial. La Corte de Apelaciones de Concepcin rechaz una demanda de saneamiento por eviccin en el caso siguiente: A vendi a B un coche y para asegurar el pago del precio se estipul que B no podra enajenarlo mientras aquel no se pagara totalmente. B vendi el coche a C antes de haber pagado todo el precio, por lo que A demand a B y pidi y obtuvo el embargo y retencin del coche de C. Este demand a B exigiendo la restitucin del precio por haber sido evicto en la totalidad de la cosa vendida. Acogida la demanda en primera instancia, esa Corte la desech, fundada, entre otras razones, en que el demandante no haba sido privado por sentencia judicial de toda o parte de la cosa comprada como lo exige el artculo 1838 del Cdigo Civil, para que haya eviccin.2 Ese mismo tribunal dice en otra sentencia:
Que hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial, sea que sta haya incidido en juicio que verse sobre el dominio o sobre la posesin.3
Esa Corte fall un caso muy curioso: A vendi a B un terreno y cuando ste fue a inscribirlo se encontr con que A haba vendido antes una parte de l a otra persona. B demand a A exigindole le saneara la eviccin. La demanda fue desechada, a virtud de estas consideraciones:
1 Tomo
II, pg. 409. 6.044, pg. 605, Gaceta 1890, tomo III. 3 Sentencia 839, pg. 577, Gaceta 1880.
2 Sentencia
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1 Que la mera interposicin de esas demandas (oposicin a inscripcin) no constituye eviccin, pues no aparece que se haya pronunciado sentencia declarndose que a los opositores les corresponde tal o cual parte de terreno vendido por A a B; y 2 Que mientras no se pronuncie sentencia en ambas causas, no es procedente la demanda.1
La Corte de Apelaciones de Santiago ha declarado que si la demanda que se promueve contra el comprador y que de ser acogida causara la eviccin de la cosa comprada, es desechada, no hay eviccin, porque de nada ha sido privado en virtud de sentencia judicial.2 La sentencia que produce la eviccin debe ser una sentencia firme o pasada en autoridad de cosa juzgada, porque slo entonces puede cumplirse y har efectiva la privacin que sufre el comprador.3 Del principio que hemos sentado relativo a que es menester una sentencia judicial que ocasione la eviccin para que el vendedor est obligado a sanearla fluyen tres consecuencias importantes: 1 para que el vendedor tenga esta obligacin no basta un reclamo extrajudicial del que pretende derechos sobre la cosa; 2 el abandono voluntario que el comprador hace de la cosa no obliga al vendedor a sanearlo, y 3 las simples turbaciones de hecho no dan margen al saneamiento. 1225. Siendo necesaria una sentencia judicial y la sustanciacin de un proceso para que se produzca la eviccin es indudable que el reclamo extrajudicial formulado por un tercero que pretende derechos sobre la cosa no es tal. En el mismo sentido se ha pronunciado la Corte de Apelaciones de Santiago.4 En otras palabras, el simple temor de ser evicto no autoriza al comprador para exigir del vendedor el saneamiento. Este se hace exigible cuando se realiza la privacin y puede ocurrir que el tercero a quien teme el comprador no intente su accin y lo deje tranquilo, en cuyo caso no sufrira ningn dao. Se requiere, como dice Planiol, una perturbacin actual.5 El Cdigo alemn es el nico que autoriza el saneamiento sin necesidad de que exista una privacin efectiva. Basta que el comprador tenga la prueba de que en la cosa hay derechos a favor de terceros para que pueda ejercitar su accin contra el vendedor. Esta modificacin a los principios generales de legislacin es para los inmuebles nicamente. Respecto de los muebles se sigue la regla romana (artculo 440 del Cdigo Civil alemn). El nico derecho que el comprador tiene en el caso que estudiamos, esto es, cuando est temeroso de ser evicto, es suspender el pago del preSentencia 6.307, pg. 2464, Gaceta 1889, tomo II. Sentencia 1.292, pg. 571, Gaceta 1873; sentencia 2.834, pg. 1586, Gaceta 1882. Vanse en el mismo sentido: sentencia 1.095, pg. 521, Gaceta 1874; sentencia 544, pg. 340, Gaceta 1884; sentencia 713, pg. 571, Gaceta 1888, tomo I; sentencia 3.082, pg. 1074, Gaceta 1888, tomo II; sentencia 1.236, pg. 879, Gaceta 1896, tomo I. 3 MANRESA, X, pgs. 161 y 162. 4 Sentencia 1.095, pg. 521, Gaceta 1874; vase nm. 1221, pg. 55 de este vol. 1, tomo II. 5 Tomo II, nm. 1479, pg. 492.
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cio, en conformidad al artculo 1872. Pero en ningn caso puede exigir el saneamiento.1 En efecto, dice Baudry-Lacantinerie, desde que nadie lo ataca, no puede exigir al vendedor que lo defienda y puesto que no ha sido evicto, no puede exigir las restituciones y las indemnizaciones que la ley acuerda al comprador evicto. La mera existencia de alguna inscripcin hipotecaria sobre el inmueble vendido no autoriza al comprador para entablar contra su vendedor la accin de saneamiento, aunque esa inscripcin le inspire el temor de ser evicto y lo autorice para suspender el pago del precio, porque, mientras el acreedor hipotecario no deduzca su accin, no hay turbacin. Solamente cuando ste la ejercita, el comprador podr citar de eviccin al vendedor. 1226. Como la privacin producida por una sentencia judicial es la nica que autoriza el saneamiento, a contrario sensu se desprende que el abandono voluntario que haga el comprador de la cosa comprada en manos de un tercero que la reclama no obliga al vendedor a sanear. Los autores franceses, sin embargo, han llegado en esta materia a una conclusin que, dentro de nuestro artculo 1838, la consideramos inaceptable. Segn ellos, el comprador que abandona la cosa voluntariamente al verdadero dueo, porque se ha convencido de que el derecho de ste es indiscutible, tiene accin de saneamiento contra el vendedor, que est obligado a sanearlo con arreglo a la ley. Esta doctrina fue formulada por Pothier en estos trminos: El abandono de la cosa que, aun sin haberse dictado sentencia, hace el comprador a un tercero que era su propietario desde el tiempo de la venta, o que desde entonces tena un derecho evidente para hacrsela entregar, da lugar al saneamiento, siempre que el comprador justifique que aqul a quien abandon la cosa tena efectivamente este derecho.2 Pero tanto Pothier como los autores que aceptan esta doctrina han comprendido los peligros que encierra. De ah que aconsejen al comprador en el sentido de que es ms conveniente que se deje demandar y que una vez hecho esto cite al vendedor de eviccin, quien, en vista del derecho del reclamante, consentir en que se abandone la cosa.3 Dentro de nuestro Cdigo el abandono voluntario de la cosa por el comprador no le da ningn derecho para ser saneado, porque, segn el artculo 1838, las evicciones que el vendedor debe sanear son las que provengan de sentencia judicial. Aqu no se ha dictado ninguna sentencia, por lo que no ha habido eviccin. Si el comprador abandon la cosa fue porque quiso. Este abandono es imputable a l nicamente y debe sufrir sus consecuencias.
1 BAUDRY -LACANTINERIE, De la vente, nm. 351 I, pg. 349; L AURENT , 24, nm. 218, pg. 218. 2 Tomo III, nm. 95, pg. 41. 3 LAURENT , 24, nm. 216, pg. 217; B AUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 350, pg. 347; AUBRY ET RAU, V, pg. 83; HUC, X, nm. 104, pg. 142; GUILLOUARD, I, nm. 300, pg. 319; RICCI, 15, nm. 151, pg. 393; FUZIER-HERMAN , tomo 36, Vente, nms. 1216 a 1221, pg. 872.
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En el mismo sentido se pronuncian los Tribunales que, en varias ocasiones, han declarado que mientras no haya una sentencia judicial que prive del todo o parte de la cosa al comprador, no puede exigir el saneamiento al vendedor.1 La Corte de Apelaciones de Concepcin ha declarado expresamente que el abandono voluntario de la cosa comprada hecha por el comprador a favor del que la reclama no constituye una eviccin que obligue al vendedor a sanearla. A vendi a B unos bueyes que haba robado a un tercero. Cuando ste los reclam, B se los entreg, por lo que se present judicialmente contra A exigiendo el saneamiento de la eviccin que haba sufrido, demanda que esa Corte desech por considerar que el demandante no haba probado que los bueyes vendidos por A le hubieran sido reclamados judicialmente y ordenndosele su restitucin por fallo de trmino.2 El nico caso en que el abandono voluntario de la cosa da derecho para exigir el saneamiento es cuando el vendedor que comparece al juicio reconoce la procedencia de la demanda y no opone medio alguno de defensa y el comprador tampoco se allana a seguirlo (artculo 1845), pues entonces ese abandono ha sido expresamente consentido por el vendedor que acepta dar por evicto al comprador sin necesidad de sentencia. 1227. La tercera y ltima consecuencia que fluye del principio antes mencionado referente a que se necesita una sentencia judicial que declare la eviccin para que el vendedor est obligado a sanearla, consiste en que las vas o perturbaciones de hecho que impidan al comprador el goce o posesin pacfica de la cosa no lo autorizan para exigir el saneamiento. El vendedor se ha obligado a entregar la cosa exenta de limitaciones o derechos que un tercero pueda reclamar sobre ella. Responde solamente de las acciones que se funden en esos derechos. Las perturbaciones o demandas que no se funden en ellos no le imponen ninguna responsabilidad. Esto nos lleva a la conclusin de que las perturbaciones que el comprador puede sufrir son de hecho o de derecho. Las primeras tienen lugar cuando el tercero, al realizar los actos de perturbacin, no sostiene que le asiste algn derecho y si le asiste, no lo invoca, limitndose a molestar y a inquietar al adquirente por vas de hecho o materiales. Las segundas son aquellas en que el tercero acude a los tribunales en demanda de la cosa o parte de ella, alegando un derecho y dando forma jurdica a su pretensin.3 De las perturbaciones de hecho, aunque importen el despojo del comprador, no responde el vendedor ni est obligado a defenderlo y mucho menos a indemnizarlo, porque no hay razn para que sea responsable de hechos que no provienen, como dice Baudry-Lacantinerie, de la insuficiencia de su derecho sobre la cosa vendida. El comprador debe defender-
1 Vanse 2
las sentencias citadas en el nmero 1224, pg. 57 de este vol. 1, tomo II. Sentencia 544, pg. 340, Gaceta 1884. 3 MANRESA, X, pg. 161.
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se de ellas solo sin que pueda llamar en su ayuda al vendedor.1 Las perturbaciones de derecho son las nicas que autorizan el ejercicio de la accin de saneamiento. De stas, s que el vendedor no puede excusarse de defender al comprador.2 Esta distincin entre las turbaciones de hecho y de derecho ha sido establecida por nuestro Cdigo, como en el francs, al tratar del contrato de arrendamiento (artculo 1930) y no al hablar de la compraventa, pero tanto la doctrina como la jurisprudencia la han hecho extensiva a esta ltima fundada en las razones anteriormente expuestas. 1228. Para que haya eviccin es menester que el comprador figure como demandado en el juicio o tambin se produce cuando interviene como demandante? He aqu una cuestin bastante discutible. El artculo 1843 se coloca nicamente en el caso de que el vendedor sea demandado, pues dice: El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla. Siendo esencial la citacin del vendedor al juicio para que est obligado a sanear al comprador y no pudiendo efectuarse ella sino cuando el comprador es demandado, creemos que la eviccin que da derecho al saneamiento es la que se produce a causa de una sentencia dictada en un juicio en que el comprador es demandado, mas no en uno en que sea demandante. El origen histrico de ese precepto corrobora esta opinin. El artculo 1843 fue tomado de la ley 32, ttulo V de la Partida V que dice: Pero luego quel mouieren pleyto, tenudo es el comprador, de fazerlo saber al que gela vendi; o a lo mas tarde, ante que sean abiertos los testigos, que fueren aduchos sobre aquella cosa en juyzio contra l. Esa disposicin manifiesta en forma indubitable que para que el vendedor est obligado a defender al comprador es necesario que el juicio sea dirigido en su contra y no entablado por l. Si el seor Bello tom el artculo 1843 de esa ley es claro que su espritu ha sido que la citacin de eviccin slo proceda en los juicios en que el comprador figura como demandado. Pero hay otra razn ms todava. El artculo 1843 establece que el comprador debe citar al vendedor para que comparezca a defender la cosa. Defender es el acto de repeler un ataque. La defensa supone necesariamente una agresin. Sin agresin o sin ataque no hay defensa posible. El que ataca no defiende. Defiende el que repele el ataque. Si el vendedor est obligado a defender la cosa es lgico que esa defensa no puede ejercitarla sino cuando alguien la ataque y como ese alguien no puede ser el comprador, desde que es l quien solicita la defensa, resulta que sta slo puede
GUILLOUARD, I, nm. 302, pg. 320. BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 351, pg. 349; MANRESA, X, pg. 162; DOMAT, Lois civiles, I, Du contrat de vente, ttulo II, seccin X, nm. 4, pg. 181; PLANIOL, II, nm. 1478, pg. 491; AUBRY ET RAU, V, pg. 84.
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prestarse cuando el comprador es el demandado en el juicio, pero no cuando es el demandante. Por lo dems, cualquiera duda que pudiera surgir sobre este particular desaparece con la disposicin del artculo 742 del Cdigo de Procedimiento Civil que habla del demandado, como de la persona que puede citar de eviccin, sin preceptuar nada para el caso que el comprador sea demandante. Por el contrario, da a entender que el evicto no puede tener nunca este carcter, porque, al hablar de demandante, se refiere al que ataca al comprador. Si el legislador hubiera credo que el comprador poda ser demandante alguna vez en el juicio de que proviene la eviccin habra dado una regla para ese caso. La Corte de Apelaciones de Concepcin ha consagrado la misma doctrina en dos ocasiones. En una de ellas, el comprador era a la vez demandante y demandado y pidi que se citara de eviccin a su vendedor, peticin que ese Tribunal acogi por considerar que, aunque era demandante, tambin era demandado y que, en tal calidad, tena derecho para formular esa peticin.1 El otro caso fue el siguiente: En un juicio ejecutivo se embarg una cosa respecto de la cual su dueo interpuso tercera de dominio. En el curso de sta pidi que se citara de eviccin a su vendedor, peticin que esa Corte desech en virtud de este considerando:
Que corresponde, segn la ley, el derecho de citar de eviccin al comprador a quien se le demanda la cosa comprada, lo que significa que es necesario que el comprador sea demandado y no demandante.2
1229. Sin embargo, el Derecho romano y los autores franceses aceptan el saneamiento por eviccin cuando el comprador se ve obligado a entablar un juicio para obtener la entrega de la cosa y lo pierde.3 Pothier era del mismo parecer y deca: Se llama eviccin no slo la sentencia por la cual se condena al comprador a abandonar a un tercero la cosa vendida, sino tambin la que rechaza la reivindicacin que el comprador haya intentado contra el tercero que la posee.4 Pero cabe preguntarse es accin de saneamiento la que el comprador ejercita en este caso? El saneamiento supone como fin inmediato y esencial la defensa del comprador. Si sta fracasa viene la indemnizacin. Aqu no hay defensa por parte del vendedor; luego, no puede haber saneamiento. No negamos que en la hiptesis propuesta el vendedor deba indemnizar al comprador, pero tal indemnizacin no se debe en virtud de la obligacin de saneamiento, sino en virtud de la obligacin de entregar. El
354, pg. 191, Gaceta 1885. Sentencia 934, pg. 286, Gaceta 1905, tomo II. 3 BAUDRY-L ACANTINERIE, De la vente, nm. 350, pg. 348; AUBRY ET R AU, V, pgs. 83 y 84; MANRESA, X, pg. 166; MAYNZ, II, pg. 215; LAURENT, 24, nm. 216, pg. 216, GUILLOUARD, I, nm. 301, pg. 319. 4 Tomo III, nm. 84, pg. 38.
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vendedor debe poner la cosa a disposicin del comprador. Si un tercero la tiene en su poder, aqul debe entablar las acciones del caso a fin de entregarla al comprador, a menos que se convenga en que se ejercitarn por ste sin responsabilidad para el vendedor, en cuyo caso habra ms bien una venta de derechos litigiosos. Si el vendedor no entrega la cosa, porque los terceros que la posean no han podido ser expulsados, no ha cumplido su obligacin y el comprador puede pedir la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios. As como este caso el vendedor puede y debe entablar las correspondientes demandas, tambin puede hacerlo el comprador, por cuenta y riesgo del vendedor, en cuyo caso ste debe indemnizarle todos los gastos que haya sufrido con el juicio y los perjuicios provenientes de la falta de entrega, si se pierde. Nuestros Tribunales se han pronunciado en el mismo sentido. El comprador de un predio demand judicialmente a su tenedor que se negaba a entregrselo. Terminado el juicio, demand al vendedor para que le reembolsara los gastos que le origin. La Corte de Apelaciones de Talca dio lugar a la demanda en atencin a que sobre el vendedor pesan las obligaciones de entregar y pagar las cosas que se hicieren para poner la cosa vendida en disposicin de entregarla.1 La Corte de Apelaciones de Santiago tampoco consider como eviccin la indemnizacin que el comprador tuvo que pagar a un tercero que arrendaba la cosa vendida para que pusiera fin al arriendo, sin perjuicio de que el vendedor, como obligado a entregarla, reembolsara la suma pagada.2 Podemos decir que slo hay derecho al saneamiento por eviccin cuando el comprador figura como demandado en el juicio, pero no cuando figura como demandante para recuperar la cosa vendida de terceros que la detentan desde antes de la venta. Si en este caso el comprador pierde el juicio no hay eviccin, sino falta de entrega, por lo que el vendedor le debe indemnizar los perjuicios provenientes de la inejecucin de su obligacin y los gastos que le origine el juicio, pero no las dems prestaciones a que se refiere el artculo 1847 del Cdigo Civil. 1230. La manera de ejercitar los derechos puede ser diferente segn sea la calidad o naturaleza de las acciones entabladas. Segn esto, hay juicios ordinarios, sumarios, posesorios, de hacienda, ejecutivos, de menor cuanta, etc. Habiendo varias clases de juicios y pudiendo producirse la eviccin tanto en unos como en otros, creemos que el vendedor est obligado a sanearla, cualquiera que sea la naturaleza o el procedimiento a que se sujete el juicio en que se dicte la sentencia que la produce. Si la ley no distingui los juicios que podan producir la eviccin, es evidente que se refiri a todos y donde la ley no distingue, el hombre tampoco puede distinguir.
1 Sentencia 2
598, pg. 515, Gaceta 1899, tomo I. Sentencia 2.927, pg. 1851, Gaceta 1886.
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La colocacin que tiene en el Cdigo de Procedimiento Civil el prrafo destinado a la citacin de eviccin nos est demostrando que procede en cualquier juicio. Corrobora esta interpretacin el hecho de que la tercera comisin que revis el Proyecto de ese Cdigo sac esta materia del Libro II, en que se trataba del juicio ordinario, para darle la colocacin que ahora tiene, fundada en que la eviccin no puede estimarse como una incidencia que sea exclusivamente propia del juicio ordinario.1 La jurisprudencia uniforme de nuestros Tribunales ha sustentado la misma doctrina. En varios fallos puede verse que la eviccin procede tanto de sentencia dictada en juicio ordinario como en uno sumario o posesorio. La Corte de Apelaciones de Santiago, considerando que la ley no hace ninguna distincin acerca de que el amparo de la posesin debe hacerse cuando la perturbacin o privacin se verifica por medio de un juicio ordinario, acogi una demanda sobre saneamiento de una eviccin originada por la privacin que sufri el comprador en virtud de una sentencia dictada en una querella posesoria.2 La Corte de Apelaciones de Concepcin tambin dio lugar a una demanda de saneamiento por eviccin proveniente de una sentencia judicial dictada en un juicio posesorio.3 La Corte de Apelaciones de Valparaso ha declarado procedente la citacin de eviccin en un juicio posesorio.4 1231. La sentencia arbitral, como que es una sentencia judicial, ya que ante la ley los rbitros son verdaderos jueces, tambin queda comprendida dentro del artculo 1838. Pero la eviccin producida por esta sentencia slo obliga al saneamiento, a virtud de lo dispuesto por el artculo 1846 del Cdigo Civil, cuando se ha dictado en un juicio de rbitros en el cual ha consentido el vendedor. Si el demandante y el comprador han ido a l sin su consentimiento, cesa la obligacin del vendedor de sanear la eviccin que resulte de ese fallo. 1232. Dictada la sentencia que priva al comprador de toda o parte de la cosa, hay eviccin aunque nadie se encargue de hacerla cumplir, porque se ha producido la privacin de los derechos del comprador que ya no podr gozar de la cosa en la forma que entendi hacerlo al adquirirla. La ley no exige para que haya eviccin que se cumpla la sentencia; le basta que exista un fallo que prive al comprador de toda o parte de la cosa. Raro ser el caso en que dictada la sentencia nadie se encargue de hacerla cumplir, porque ninguna persona inicia un juicio para ganarlo y no hacer ejecutar lo juzgado. 1233. La sola lectura del artculo 1838 que dice que la eviccin slo procede de sentencia judicial, basta para afirmar que no hay eviccin si la senten1 TORO 2
Y ECHEVERRA, Cdigo de Procedimiento Civil anotado, pg. 606. Sentencia 835, pg. 413, Gaceta 1872. 3 Sentencia 839, pg. 577, Gaceta 1880. 4 Sentencia 475, pg. 744, Gaceta 1912, tomo II.
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cia no llega a dictarse. Luego, no la hay si el juicio se paraliza y se declara abandonada la instancia o si el demandante se desiste de su accin. 1234. Hay casos en que el vendedor debe reembolsar al comprador sumas que ste ha pagado para mantener la posesin pacfica de la cosa comprada e impedir que le sea quitada, sin necesidad de que se dicte una sentencia judicial que obligue al comprador a hacer esos pagos y se cite de eviccin al vendedor. As ocurre cuando el comprador se ve obligado a pagar las contribuciones o saldos insolutos de precio que adeudaba el vendedor, los recibos de agua y de luz, los dividendos atrasados de hipotecas que gravan el inmueble y cuya existencia ignoraba, a menos que los tome sobre s y se disminuyan del precio. En estos casos el comprador tiene accin nicamente para exigir la devolucin de las cantidades pagadas, pero no las dems prestaciones que seala el artculo 1847, porque no hay propiamente eviccin. Si el vendedor est obligado a reembolsarlas en virtud de su obligacin de entregar, puesto que, segn ella, ha debido entregar la cosa libre de todas esas cargas. Estas sumas son cargas que debi satisfacer el vendedor, deudas suyas, pues afectan al propietario del inmueble. Como no las pag, el comprador lo hizo por l. En virtud del artculo 1573 del Cdigo Civil, el que paga sin conocimiento del deudor tiene derecho para pedir que ste le reembolse lo pagado; de modo que el comprador, haciendo uso de este derecho, puede exigir que el vendedor le reembolse esas cantidades. No hay, pues, accin de saneamiento por eviccin, sino reembolso de lo pagado por deudas ajenas. Varias sentencias han acogido demandas en que el comprador de un predio peda la devolucin de las sumas pagadas por l por contribuciones y derechos de agua que el vendedor adeudaba.1 Claro est que si a causa de esas deudas el comprador es evicto, el vendedor debe sanearlo, a menos que aqul las haya tomado sobre s; pero si el vendedor las tom a su cargo o no las dio a conocer al comprador y ste es evicto, lo debe sanear.2 Si el comprador no se allana a pagar las contribuciones y derechos de agua, luz, etc., que adeuda al inmueble, tiene derecho para exigir al vendedor que los pague. La Corte de Apelaciones de Santiago, fundada en la obligacin de sanear que tiene el vendedor, dio lugar a una demanda en que se peda que se ordenara al vendedor depurar el fundo vendido de los gravmenes que pesaban sobre sus regadores de agua por precio insoluto y por reparaciones y limpias.3
1 Sentencia 1.513, pg. 611, Gaceta 1878; sentencia 1.306, pg. 921, Gaceta 1880; sentencia 473, pg. 299, Gaceta 1881; sentencia 2.039, pg. 1151, Gaceta 1881; sentencia 685, pg. 388, Gaceta 1882; sentencia 1.168, pg. 679, Gaceta 1882; sentencia 2.097, pg. 1175, Gaceta 1882; sentencia 3.139, pg. 1882, Gaceta 1885; sentencia 2.443, pg. 1460, Gaceta 1885; sentencia 3.532, pg. 2098, Gaceta 1885; sentencia 1.210, pg. 883, Gaceta 1912, tomo II, que se refiere a la contribucin de pavimento. 2 Vase nm. 1404 sobre quien responde de las deudas que conoci el comprador pero que no tom sobre s expresamente y respecto de las cuales el vendedor tampoco nada dijo. 3 Sentencia 1.904, pg. 695, Gaceta 1864.
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1235. El comprador puede exigir al vendedor que liberte la cosa de las hipotecas y gravmenes que la afecten sin necesidad de una sentencia que declare su existencia, cuando se estipula en el contrato que se entregar libre de todo gravamen, porque en tal caso el vendedor est obligado a entregarla exenta de toda limitacin. Si alguna existe, ha violado su obligacin y el comprador tiene derecho, por consiguiente, para obligarlo a que la cumpla. La accin que ejercita el comprador es la de cumplimiento del contrato que establece al artculo 1489 del Cdigo Civil, pero no la de saneamiento, puesto que ste procede cuando el comprador es turbado en su dominio, lo que aqu no sucede. As lo han resuelto las Cortes de Apelaciones de Santiago1 y de Talca2 que han ordenado al vendedor que depurara la cosa vendida de las hipotecas y gravmenes que pesaban sobre ella, aun cuando su existencia no se hizo constar por una sentencia que privara al comprador de una parte de la misma cosa. En otra ocasin, la Corte de Apelaciones de Santiago acogi una demanda en que se peda que el vendedor cancelar una hipoteca vigente sobre el predio vendido, siendo de advertir que la Corte desech las razones alegadas por el vendedor demandado consistentes en que no haba ninguna sentencia judicial que privara de la cosa al comprador, nico caso en que procede el saneamiento.3 El comprador no puede exigir esta liberacin cuando tom sobre s esos gravmenes o hipotecas o cuando se descontaron del precio. Lo dicho se entiende sin perjuicio del derecho que tiene el comprador para pedir la resolucin del contrato a virtud del artculo 1489 del Cdigo Civil, porque debiendo entregar el vendedor la cosa exenta de gravmenes, cuando as se ha estipulado, es evidente que al existir alguno ha violado el contrato, infraccin que da al comprador el derecho de pedir su cumplimiento o su resolucin.4 1236. La Corte de Apelaciones de Santiago ha declarado que las partes pueden convenir que proceda el saneamiento por eviccin aunque no exista ninguna sentencia que prive al comprador de toda o parte de la cosa. He aqu el caso fallado por esa Corte. Los herederos de A, B y C convinieron en administrar y poseer pro indiviso un bien hereditario. C cedi sus derechos a A y B a un extrao, D. Ms tarde A cedi a D los derechos que haba adquirido de C, en cambio de un terreno que le entreg D, situado dentro del fundo de la testamentaria, por ser los que le correspondan a D en su calidad de cesionario de los derechos de B. Hecha la particin, se reconoci a D el carcter de cesionario de B y de C y A su carcter de heredero por sus derechos nicamente, a pesar de que reclam para s la calidad de cesionario de B, fundado en que D, al cederle ese terreno, le haba cedido los derechos de ste. Pero este terreno entr en la masa
1 Sentencia 2
1.904, pg. 695, Gaceta 1864; sentencia 2.536, pg. 1408, Gaceta 1881. Sentencia 5.171, pg. 1831, Gaceta 1889, tomo III. 3 Sentencia 1.577, pg. 1907, Gaceta 1879. 4 Vase nm. 1190, pg. 30 de este vol. 1, tomo II.
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comn y se distribuy entre A y D, por cuya razn A se qued sin l. D acept esta solucin. Ms tarde A reclam de D la devolucin del precio por haber sido evicto de la cosa, a lo que D se opuso, alegando que esa eviccin no provena de sentencia judicial por lo que no estaba obligado a sanearla. La Corte desech esta alegacin y dio lugar al saneamiento, fundada en
que si bien consta que en el juicio divisorio no hubo formal demanda de la sucesin contra A, sobre el dominio de las doce cuadras de terreno, fue porque las partes unnimemente, incluso D, no dedujeron oposicin alguna sobre el particular, habiendo todos considerado que eran de la testamentaria X, circunstancia que manifiesta que D consinti en dar por evicta la cosa vendida, pues la disposicin del artculo 1838 del Cdigo Civil, que exige sentencia judicial para la eviccin no excluye el consentimiento o avenimiento de las partes que la dan por hecha como se desprende claramente del artculo 1856.1
Creemos que este fallo est ajustado a derecho, porque siendo esta obligacin de la naturaleza del contrato, las partes pueden modificarla a su antojo, ms an cuando ninguna disposicin prohbe al vendedor que se allane a sanear al comprador, sin necesidad de una sentencia que declare la eviccin y, por el contrario, el artculo 1845 las faculta expresamente para que la den por producida sin necesidad de sentencia. 1237. Puede suceder que el comprador de una cosa llegue a adquirir su dominio por un ttulo diverso del contrato de venta, en cuyo caso exigir a su vendedor la restitucin del precio pagado por ella. De qu naturaleza es la accin que compete al comprador para exigir la devolucin del precio? No hay aqu ninguna sentencia judicial que prive al comprador de la cosa y aunque ste no la tiene ni la goza a virtud del contrato de venta, no puede decirse tampoco que haya privacin de ella en el sentido estricto de la palabra. Pothier, siguiendo la doctrina romana, conceda al comprador la accin de saneamiento por eviccin y deca: Es una especie de eviccin que da lugar al saneamiento si despus que Ud. me ha vendido una cosa, yo sucedo en ella a ttulo universal o singular, aun a ttulo lucrativo, a un tercero que era su verdadero propietario.2 Y agregaba: He aqu la razn. Si despus de haber comprado a Ud. una cosa que no le perteneca o que no le perteneca para siempre, yo sucedo, a cualquier ttulo, a la persona a quien pertenece, es en virtud de este nuevo ttulo que la retengo en lo sucesivo y no en virtud de la venta que Ud. me hizo. Desde entonces cesa Ud. de cumplir su obligacin hacia m y por consiguiente debe restituirme el precio que ha recibido.3 En este caso, dice Maynz, no puede exigirse una sentencia judicial que prive al comprador de la cosa, porque no podemos litigar contra nosotros mismos; pero esta circunstancia no exime al vendedor de indemnizar al comprador la prdida que le ha ocasionado la venta.4
1 Sentencia 2 Tomo
1.000, pg. 680, Gaceta 1880. III, nm. 96, pg. 42. 3 Locucin citada. 4 Tomo II, pg. 215.
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Baudry-Lacantinerie, Aubry et Rau, Lacroix, Huc, Planiol, Marcad, Laurent, Duvergier, Duranton y Troplong han aceptado esta doctrina y para justificarla buscan diversos argumentos. As, Marcad dice: No es necesario para que haya eviccin que el comprador sea privado de la cosa absolutamente; basta que lo sea en su calidad de acreedor.1 Para comprobar su aserto cita el ejemplo del comprador que llega a ser heredero del dueo de la cosa que otro le vendi y que, de este modo, se convierte en su propietario por otro ttulo que no es el contrato de compraventa. Laurent se expresa en esta forma: La cosa vendida no pertenece al propietario; el comprador adquiere la propiedad por cualquier otro ttulo; desde este momento es evicto, aunque est en lo sucesivo al abrigo de toda eviccin. De modo que est evicto desde el momento que su propiedad se consolida.2 Los dems autores no dan mejores razones y se limitan a exponer el hecho.3 A pesar del prestigio y autoridad de esas opiniones creemos que esta doctrina no es exacta y que importa el desconocimiento completo de lo que es la eviccin. Proviene, en nuestro sentir, de que el Cdigo francs no ha definido, como el nuestro, lo que debe entenderse por eviccin. Si esos autores hubieran tropezado con la definicin del artculo 1838, que exige una sentencia judicial para que haya eviccin, no habran vacilado en rechazar la doctrina de Pothier. Afortunadamente no somos nosotros, cuya opinin nada vale, los nicos que la censuramos. Uno de los ms eminentes comentaristas franceses, Guillouard, la combate enrgicamente cuando, criticando el pasaje de Laurent antes transcrito, dice: No podemos admitir esa razn, ni comprender cmo un comprador sea evicto en el momento mismo en que adquiere la certidumbre de que no lo ser jams.4 Para l no hay aqu accin de saneamiento sino la de pago de lo indebido. Nos parece que esta es la nica accin que compete al comprador en tal caso. Por esto, si ese hecho se produce, el comprador slo podr pedir la restitucin del precio y el reembolso de los gastos y costas; pero no los frutos ni el aumento de valor a que est obligado el vendedor en caso de eviccin. Aceptamos en todas sus partes la doctrina de Guillouard como tambin las razones en que la funda y a fin de evitar divagaciones intiles, citaremos sus propias palabras: El precio que el comprador ha pagado tiene por causa la transferencia del dominio de la cosa que el vendedor ha debido hacerle. Como nada le ha transferido, la venta es nula y el precio debe serle restituido como igualmente los gastos y costas. Pero no puede decirse que haya eviccin, es decir, una lucha seguida del abandono de la
VI, pg. 262. Tomo 24, pg. 217, nm. 216. 3 B AUDRY -LACANTINERIE, De la vente, nm. 350 I, pg. 347; AUBRY ET R AU, V, pg. 84; LA CROIX, III, pg. 172; PLANIOL, II, nm. 1487, pg. 494; HUC, X, nm. 104, pg. 143; TRO PLONG, I, nm. 415, pg. 512. 4 Tomo I, nm. 326, pg. 345.
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1 Tomo
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cosa, vincendo auferre, desde que no hay ni combatientes ni combate, ms aun cuando se sabe que no lo habr jams.1 1238. C) Para que haya eviccin no basta la sola privacin de la cosa a virtud de una sentencia judicial. Se requiere, todava, que la causa que produce la eviccin, el hecho que origina la privacin, sea anterior a la venta.2 Este requisito esencial de la eviccin est consagrado por los artculos 1839 y 1843 del Cdigo Civil. El artculo 1839 dice: El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario. Y el artculo 1843 agrega: El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla. A contrario sensu se desprende que el vendedor no es responsable de las evicciones que tengan una causa posterior al contrato de venta. De ah que los Tribunales hayan declarado que el vendedor no est obligado a sanear ni es responsable de las evicciones producidas por causas posteriores al contrato.3 La razn de ser de este requisito aparece a simple vista. Estando obligado el vendedor a entregar la cosa exenta de todo gravamen o limitacin en forma de que el comprador pueda gozarla tranquilamente, no cumple esa obligacin si un tercero lo molesta a virtud de un derecho que exista sobre ella al tiempo de la venta. Por la inversa, si al tiempo de sta no exista ningn derecho que habilitara a un tercero para molestar al comprador, aqul ha cumplido su obligacin de darle el dominio y la posesin pacfica por lo que no puede hacrsele responsable de lo que ocurra despus de la venta, pues entre l y el vendedor no existe ya ningn vnculo obligatorio.4 Siendo de cargo del comprador los riesgos de la cosa vendida despus de celebrado el contrato, dice Pothier, fluye de all que no tiene ninguna accin de saneamiento por las evicciones cuya causa sea posterior al contrato y que no proceden del hecho del vendedor.5 La jurisprudencia de nuestros Tribunales ha sido uniforme en reconocer que el vendedor no est obligado a sanear sino las evicciones que tengan una causa anterior a la venta.6 1239. Teniendo el vendedor la obligacin de sanear todas las evicciones cuyas causas sean anteriores a la venta esta obligacin pesa sobre l sea
citada en la nota precedente. G UILLOUARD, I, nm. 305, pg. 323; TROPLONG, I, nm. 416, pg. 513; AUBRY ET RAU, V, pg. 84; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 352, pg. 351; RICCI, 15, nm. 153, pg. 397; HUC, X, nm. 105, pg. 144; MARCAD, VI, pg. 262. 3 Sentencia 245, pg. 154, Gaceta 1881; sentencia 657, pg. 474, Gaceta 1893, tomo I. 4 LAURENT , 24, nm. 220, pg. 220; MANRESA, X, pg. 168; P LANIOL, II, nm. 1490, pg. 494; TROPLONG, I, nm. 416, pg. 513. 5 Tomo III, nm. 92, pg. 41. 6 Sentencia 835, pg. 413, Gaceta 1872; sentencia 1.898, pg. 1097, Gaceta 1881; sentencia 657, pg. 474, Gaceta 1893, tomo I; sentencia 532, pg. 916, Gaceta 1907, tomo I.
2 1 Locucin
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que la eviccin provenga de un acto personal suyo, o de un acto de alguno de sus antecesores ya que los actos de stos le afectan como si fueran propios. Por lo dems el vendedor ha debido conocer esas evicciones. Si las ignor es culpa suya nicamente. Justo es que cargue con su negligencia. El vendedor a quien el comprador exige el saneamiento de una eviccin cuya causa proviene del hecho de su antecesor no puede negarse a sanearla sin perjuicio del derecho que pueda tener contra el antecesor a quien sea imputable.1 1240. Pothier deca que el vendedor estaba obligado a sanear las evicciones que tuvieran una causa o, a lo menos, un germen existente al tiempo del contrato de venta.2 Los tratadistas franceses han criticado esta expresin de germen, porque, como dice Guillouard, no tiene ningn sentido preciso en el lenguaje jurdico. El hecho de que exista un germen que pueda dar lugar a la eviccin es algo vago e incierto, porque si tomamos al pie de la letra la regla de que en el mundo viviente todos los fenmenos son unos efectos de otros, resultara que toda eviccin, salvo escasas excepciones, tendra un origen anterior a la venta. Esta no ha sido la mente del legislador. De ah que slo pueda decirse que la eviccin tiene una causa anterior a la venta cuando el comprador es turbado en su dominio o posesin en virtud de un derecho que ya exista al tiempo del contrato. Se requiere que el tercero que evicciona al comprador lo haga en uso de un derecho que, en esa poca, exista jurdicamente, de tal modo que su ejercicio posterior no sea la creacin del mismo, sino el uso que se hace de algo existente desde antes.3 En otros trminos, para que la eviccin tenga una causa anterior a la venta es menester que, al tiempo de su celebracin, el derecho que la ocasion exista jurdicamente como derecho y no como esperanza, en forma de que pueda oponerse al comprador desde el momento mismo del contrato.4 De acuerdo con estas ideas, la doctrina reconoce como evicciones que tienen una causa anterior a la venta: a) la existencia de servidumbre o hipotecas u otros derechos anlogos existentes en ese momento; b) la que proviene de que el vendedor no sea propietario de la cosa; c) la que proviene de la accin resolutoria existente a favor del primitivo vendedor emanada de un pacto de retroventa, de la condicin resolutoria subentendida en todo contrato bilateral y, en general, de cualquiera condicin resolutoria, y d) la producida por la accin de desposeimiento que ejercita un acreedor hipotecario.
D ELVINCOURT, III, pg. 73; POTHIER, III, nm. 86, pg. 39. Tomo III, nm. 39, pg. 86. 3 LAURENT , 24, nm. 221, pg. 221; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 352, pg. 351; MARCAD, VI, pg. 262. 4 G UILLOUARD, I, nm. 306, pg. 325.
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1241. En nuestra jurisprudencia encontramos varios ejemplos de evicciones que tienen una causa anterior a la venta. Tiene una causa anterior al contrato, ha dicho la Corte de Apelaciones de Concepcin, la eviccin que sufren los propietarios de un fundo a quienes se les impide regarlo con las aguas que vienen por un canal que atraviesa terrenos ajenos sobre los cuales no hay constituida legalmente una servidumbre de acueducto, porque tal oposicin se origina en el hecho de no haber sido el vendedor dueo de esos terrenos.1 Tiene tambin una causa anterior a la venta, segn la Corte de Apelaciones de Santiago, la eviccin que sufre el propietario de un predio a virtud de habrsele privado de la posesin de una parte del terreno vendido por una querella de despojo fundada en el uso que el querellante haca por medio de sus inquilinos de esa parte y originado en la posesin que el mismo vendedor le haba dado.2 Tiene, igualmente, causa anterior a la venta, y en consecuencia, autoriza al comprador para que cite de eviccin a su vendedor, la demanda que se entabla contra el comprador de una mina pidiendo la nulidad de la mensura hecha por ste y que se funda en que cuando aqulla se hizo, ya se haba perdido por el comprador el derecho que haba adquirido sobre la mina, por no haber ratificado el vendedor su registro dentro del plazo legal; de modo que cuando aqul vino a mensurar, haba caducado el derecho para hacerlo, desde que tal caducidad se oper durante el dominio del vendedor, por lo que la causa de la eviccin era imputable a ste. As lo ha resuelto la Corte de Apelaciones de Tacna. 3 En otro caso se discuti la cuestin de saber si tena o no causa anterior a la venta la obligacin que pesaba sobre el comprador de un predio de dar agua al vecino. El vecino demand al propietario colindante para que se declarara que de las aguas que regaban ese fundo, le corresponda al suyo tal cantidad, pues el colindante lo privaba de ella y se negaba a drsela. Este pidi que se citara de eviccin a su vendedor, fundado en que si se negaba a dar el agua y si privaba de ella al demandante, lo haca a virtud de lo que apareca en sus ttulos de dominio y como estos consignaban expresamente el derecho adquirido con anterioridad por el fundo que haba comprado a las aguas materia del juicio, la demanda se refera a un hecho anterior a la venta, lo que lo autorizaba para citar de eviccin a su vendedor. La Corte de Apelaciones de Valparaso, sin embargo, considerando que la privacin y cercenamiento del agua en que fundaba su demanda el actor se deban a actos del mismo demandado y, en consecuencia, posteriores a la venta, desech la citacin de eviccin solicitada por el comprador demandado.4
1 Sentencia 2
1.898, pg. 1097, Gaceta 1881. Sentencia 835, pg. 413, Gaceta 1872. 3 Sentencia 2.021, pg. 674, Gaceta 1903, tomo II. 4 Sentencia 657, pg. 474, Gaceta 1893, tomo I.
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1242. Tiene causa anterior a la venta la eviccin que proviene de una prescripcin comenzada antes del contrato y cumplida despus? Este punto ha sido muy discutido entre los autores franceses. Dos opiniones hay al respecto. Segn una, esa eviccin no tiene una causa anterior a la venta, porque la prescripcin no cumplida es una mera esperanza o expectativa y para que la eviccin tenga una causa anterior a la venta se requiere que el derecho exista al momento de su celebracin. La prescripcin no es un derecho existente en ese momento, sino una mera esperanza que puede desaparecer por su interrupcin. Para los que as piensan, el vendedor ha transferido al comprador la propiedad libre de toda limitacin. Luego, ste y no aqul debe velar por la conservacin de sus derechos. Si la eviccin llega a producirse por esta prescripcin, aun cuando la venta se realice das antes de su terminacin, el vendedor no est obligado a sanearla.1 Los que sostienen la opinin contraria aceptan ese raciocinio y niegan tambin al comprador el derecho de ser saneado por el vendedor, pero exceptan la hiptesis de que la prescripcin haya avanzado tanto que el da de la venta slo falten pocos das o semanas para su terminacin, en cuyo caso la eviccin tendra una causa anterior al contrato, pues cuando ste se verific el derecho ya estaba casi adquirido y el comprador no pudo evitar su nacimiento. En esta situacin, la eviccin ha provenido de un hecho imputable al vendedor por cuyo motivo debe sanearla.2 La diferencia entre ambas opiniones estriba en esto nicamente: responde o no el vendedor de la eviccin que proviene de una prescripcin que vence pocos das o semanas despus del contrato? Respecto de la que vence mucho tiempo despus estn todos de acuerdo en que no es responsable. Para Laurent, el vendedor no responde. Para los dems autores, responde porque, aun cuando la eviccin tiene una causa posterior a la venta, resulta de un hecho imputable al vendedor que, vendiendo a la vspera de la prescripcin, debi haberla interrumpido l mismo para conjurar el peligro que amenazaba al comprador.3 Luego veremos que el vendedor responde de las evicciones que tienen una causa posterior al contrato cuando esta causa es imputable a l, como ocurre en este caso. Creemos, pues, que la segunda opinin es ms conforme con la ley y con la equidad y que el vendedor no responde de la eviccin proveniente de una prescripcin comenzada antes y terminada despus de la venta, sino cuando sta se realiza en una poca tal que slo faltan pocos das o semanas para que aqulla termine. Quede bien entendido que ni aun en este caso respondera el vendedor si advirti el peligro al comprador y ste nada hizo por evitarlo, pues entonces la culpa sera suya y no de aqul.
LAURENT, 24, nm. 222, pg. 222; TROPLONG, I, nm. 425, pg. 523. GUILLOUARD, I, nm. 307 I, pg. 327; PLANIOL , II, nm. 1492, pg. 495; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 354, pg. 354; MARCAD, VI, pg. 262; AUBRY ET R AU, V, pg. 85; HUC, X, nm. 105, pg. 144; FUZIER-HERMAN, tomo 36, Vente, nm. 1232, pg. 873. 3 B AUDRY-L ACANTINERIE, De la vente, nm. 354, pg. 354.
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1243. Las hipotecas que gravan la cosa vendida y a consecuencia de las cuales puede privarse de ella al comprador, pueden o no dar derecho al saneamiento. Las que no existen al tiempo del contrato y son constituidas por el comprador, son posteriores a la venta. El vendedor no responde de ellas, salvo cuando le sean imputables. En cuanto a las existentes al tiempo del contrato, hay que distinguir si el comprador las conoci o no al tiempo de la compra. En el primer caso, puede ocurrir que el vendedor las tome sobre s o no. Si las toma sobre s y el comprador es evicto por no cubrirlas, tiene accin de saneamiento en contra del vendedor. Si ste no las toma, sea que lo manifieste o no as y el comprador las echa sobre s, no tiene recurso contra el vendedor si, por no pagarlas, es evicto.1 Si el comprador las ignor, el vendedor es responsable de la eviccin, porque tienen una causa anterior a la venta y aqul no las tom sobre s. Lo mismo se aplica a los dividendos insolutos. Si se estipula que debe pagarlos el vendedor, es responsable de la eviccin que provenga de su falta de pago. Si se estipula que los pagar el comprador y se disminuyen del precio slo l es responsable. Pero si el comprador no supo que existan y despus se los cobran, tiene derecho para ser reembolsado por el vendedor y si a causa de su falta de pago es evicto, creemos con Laurent, que el vendedor debe sanearlo.2 1244. El vendedor no siempre est obligado a responder de las evicciones que provengan de una causa anterior a la venta. Esto ocurre, como dice el artculo 1839 del Cdigo Civil, cuando se estipula que el vendedor no responder de las evicciones. Ms adelante desarrollaremos estas ideas que ahora slo mencionamos para dejar constancia de que el principio de que el vendedor responde de las evicciones que tengan una causa anterior a la venta no es absoluto y tiene excepciones. Fuera de estos casos, hay otros tres en que el vendedor no est obligado a sanear las evicciones que tengan una causa anterior a la venta. Son: 1 Cuando lo vendido es un derecho hereditario o un legado y no se especifican los objetos de que se compone, en cuyo caso el vendedor slo responde de su calidad de heredero o legatario (artculo 1909 del Cdigo Civil); 2 El caso del nmero 1 del artculo 1846, y 3 Si el comprador deja de poner alguna defensa o excepcin suya y por ello fuere evicta la cosa u omitiere citar al vendedor (artculo 1843, inciso final).3 1245. El vendedor tampoco responde de las evicciones que tengan una causa anterior a la venta cuando son imputables al hecho o culpa del comprador. Tales son los casos contemplados en el nmero 1 del artculo 1846 y en el inciso final del artculo 1843, de que despus hablaremos. La
Vase nm. 1404 de este tomo sobre quien responde de las hipotecas que conoci el comprador y que no tom sobre s expresamente y respecto de las cuales el vendedor tampoco nada dijo. 2 Tomo 24, nm. 223, pg. 222. 3 FABRES , Obras Completas, Instituciones de Derecho Civil Chileno, tomo X, pg. 352, nota 73.
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razn de ser de esta excepcin se funda en que no puede hacerse pesar sobre el vendedor las consecuencias de un acto que no le es imputable, puesto que nadie puede sufrir por el hecho ajeno.1 Pothier cita a este respecto el ejemplo siguiente: A ha consentido en que su propiedad se hipoteque para responder por una deuda de B. En seguida A vende esa propiedad a C que la vende a D, quien, a su vez, la revende a A. Si A es evicto por parte del acreedor de B aunque la causa de esta eviccin es anterior a la venta que le hizo D, A no puede exigir que D lo sanee, porque aquella procede del hecho de A, que fue quien contrat esa hipoteca cuando era su propietario. Es cierto que A podra reclamar contra D y ste a su vez ira contra C, quien, por su parte ira contra A que asumira, en definitiva, la responsabilidad, pero como l es el perjudicado hay una confusin entre el evicto y el responsable de la eviccin.2 1246. El vendedor no responde de las evicciones que tienen una causa posterior a la venta. Es la consecuencia que se desprende de los artculos 1839 y 1843 del Cdigo Civil. Segn esto, el vendedor no responde del caso fortuito que sobrevenga en la cosa y la destruya, como tampoco de los deterioros que en ella ocasione el comprador, ya que stos son de cuenta suya desde el da de la venta, segn el artculo 1820 de ese Cdigo. Si una parte del terreno vendido desaparece despus de la venta por las violencias de las aguas que corren en l o si la fuente vendida se extingue a causa de los trabajos que hace el vecino en el predio superior, el comprador no puede exigir el saneamiento de esos hechos a su vendedor.3 Tampoco tiene responsabilidad el vendedor si el comprador deja que un tercero adquiera la cosa vendida por prescripcin, de resultas de la cual es evicto artculo 1846 nm. 2;4 si no interrumpe la prescripcin que continu corriendo despus de la venta;5 o si, por construir una obra nueva o por no alinderar el predio adquirido, se le entabla la respectiva querella y es vencido en ella. 1247. El vendedor responde de las evicciones que tiene una causa posterior a la venta cuando esta causa es imputable a l. Esta excepcin se funda en que nadie puede daar a otro y que si ocasiona un perjuicio a un tercero debe indemnizarlo. En la hiptesis aqu contemplada el vendedor falta a la principal obligacin que le impone el saneamiento, cual es no turbar al comprador a quien debe garantir de toda perturbacin.6
TROPLONG, I, nm. 421, pg. 519. Tomo III, nm. 90, pg. 40. 3 BAUDRY -LACANTINERIE, De la vente, nm. 352, pg. 352, GUILLOUARD , I, nm. 313, pg. 331; FUZIER-HERMAN, tomo 36, Vente, nm. 1240, pg. 873; TROPLONG, I, nm. 423, pg. 520. 4 P OTHIER, III, nm. 93, pg. 41. 5 HUC, X, nm. 106, pg. 146. 6 LAURENT, 24, nm. 220, pg. 220; G UILLOUARD, I, nm. 305, pg. 324; TROPLONG, I, nm. 442, pg. 520; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 352 I, pg. 352.
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El vendedor responde de las evicciones que tienen una causa posterior a la venta en los casos siguientes: 1 Cuando la prescripcin se completa despus de la venta, pero en un momento tan aproximado a la fecha de su celebracin (das o semanas despus de aquella), que el comprador no tiene tiempo para conocerla e interrumpirla,1 y 2 Cuando el tercero que origina la eviccin al comprador arranca su derecho de un acto ejecutado por el vendedor con posterioridad a la venta.2 Esta hiptesis tiene lugar: a) Cuando A vende una propiedad a B y luego despus se la vende a C, quien la inscribe antes que B, de modo que, seguido el pleito entre C y B, ste lo pierde y se ve privado de la cosa por ser su dueo C;3 b) Cuando A vende a B una propiedad y la hipoteca a favor de C antes que B la inscriba y a consecuencia de esta hipoteca, que B ignoraba, el acreedor hipotecario lo desposee de ella;4 c) Cuando A, dueo de una casa, que tena autorizado a B, residente en otro lugar, para que la hipotecara, la vende a C despus que B la haba hipotecado a D que inscribi su crdito hipotecario antes que C inscribiera su ttulo de compra. En tal caso, C tiene accin de saneamiento contra A, porque la eviccin, como en los casos precedentes, aunque posterior al contrato, naci de un hecho imputable al vendedor;5 d) Cuando el vendedor que haba adquirido la cosa vendida por prescripcin la renuncia despus de la venta, a menos que el comprador inscriba su ttulo antes de la renuncia, en cuyo caso sta no le causa dao, porque con la inscripcin adquiri el dominio cuando el tradente era dueo, de modo que un hecho posterior no puede alterar esa situacin;6 e) Cuando la expropiacin que sufre el comprador por orden de la autoridad proviene del hecho del vendedor. Luego veremos que esa expropiacin no constituye eviccin, a menos que sea originada por un hecho del vendedor, porque entonces es responsable de ella, aunque sea posterior a la venta. Este caso tiene lugar cuando un propietario que vende un molino o usina hidrulica contina siendo dueo de los terrenos que corren a lo largo del cauce que conduce las aguas que surten de sta a la fbrica o molino y solicita para el molino un nuevo reglamento de la autoridad que disminuye la fuerza motriz.7 El vendedor responde de esta eviccin, dice Guillouard, aun cuando el reglamento administrativo sea un
Vase nm. 1242, pg. 72 de este vol. 1, tomo II. AUBRY ET RAU, V, pg. 85. 3 MANRESA , X, pg. 169; TROPLONG, I, nm. 422, pg. 520; LAURENT, 24, nm. 220, pg. 220; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 352 I, pg. 352; P LANIOL, II, nm. 1492, pg. 495. 4 BAUDRY-L ACANTINERIE, De la vente, nm. 352 I, pg. 352; P OTHIER, III, nm. 91, pg. 40. 5 FABRES, Obras Completas, Instituciones de Derecho Civil Chileno, tomo X, pg. 353. 6 FABRES, locucin citada. 7 FUZIER -HERMAN , tomo 36, Vente, nm. 1248, pg. 873; ROGRON, II, pg. 1674. Vase otro caso anlogo en BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, nm. 352 I, pg. 353.
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hecho de la autoridad posterior a la venta, porque el vendedor debe siempre garanta por sus hechos personales, aun posteriores a la venta; y por otra parte, no hay fuerza mayor, desde que sin la iniciativa tomada por el vendedor, no se habra modificado el antiguo reglamento de aguas.1 1248. Los actos de la autoridad o del poder soberano (le fait du prince) a consecuencia de los cuales un propietario es privado de la cosa que le pertenece se reputan fortuitos o de fuerza mayor y no dan derecho al saneamiento. En una palabra, no constituyen eviccin, a menos que sean imputables al vendedor.2 Fundada en estas razones, la Corte de Casacin de Francia declar que no proceda el saneamiento de la eviccin que sufrieron los compradores de unos terrenos en Lyon, cuya compra se hizo en atencin a que iban a ser atravesados por unas calles que se abriran, consistente en que stas no se hicieron, por haber sido expropiados por causa de utilidad pblica los terrenos en que iban a trazarse, porque el hecho constitutivo de la eviccin fue un acto de la autoridad.3 Son actos de autoridad que no importan eviccin: a) todas las expropiaciones por causa de utilidad pblica, en general; b) la confiscacin de bienes; c) los cambios de legislacin que modifican o destruyen ciertos derechos de propiedad;4 d) la imposicin de nuevas contribuciones que no existan al tiempo de la venta, aunque tengan por objeto saldar deudas anteriores a ella,5 etc. En la jurisprudencia francesa encontramos algunos casos muy interesantes sobre esta materia, que vale la pena citar. La Corte de Pars ha establecido que el comprador de un hotel amoblado no tiene accin de saneamiento contra su vendedor por el perjuicio que puede causarle la prohibicin que le impone la autoridad administrativa de utilizar ciertas piezas que no cumplen con los requisitos exigidos por los reglamentos.6 Para que el vendedor fuera responsable sera menester una clusula especial sobre saneamiento que previera esta prohibicin. La indicacin del nmero de piezas no podra ser considerada como semejante clusula, porque es una simple descripcin de la cosa vendida cuyo estado higinico ha podido verificar el mismo comprador.7 La Corte de Orleans ha declarado que no hay eviccin y, en consecuencia, el vendedor no est obligado a sanear al comprador, cuando ste, al
Tomo I, nm. 309, pg. 328. ROGRON, II, pg. 1667; HUC, X, nm. 106, pg. 146; TROPLONG, I, nm. 423, pg. 520; GUILLOUARD, I, nms. 308 y 309, pgs. 327 y 328; P LANIOL, II, nm. 1491, pg. 495; BAUDRY -LACANTINERIE, De la vente, nm. 352, pg. 352; RICCI, 15, nm. 153, pg. 397; L AURENT, 24, nm. 224, pg. 223; MARCAD, VI, pg., 262; AUBRY ET RAU, V, pg. 86. 3 ROGRON, II, pg. 1667; FUZIER-HERMAN , tomo 36, Vente, nm. 1255, pg. 874. 4 Vase un ejemplo sobre este punto en LAURENT , 24, nm. 224, pg. 223, y en HUC, X, nm. 106, pg. 147. 5 MARCAD, VI, pg. 263; GUILLOUARD, I, nm. 312, pg. 330. 6 FUZIER -HERMAN , tomo 36, Vente, nm. 1243, pg. 873. 7 HUC, X, nm. 106, pg. 148.
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edificar en el terreno comprado, se ve obligado a entrarse para tomar la lnea de la calle en cumplimiento de un plan general de construccin anterior a la venta; esta prdida que sufre el comprador constituye una expropiacin por causa de utilidad pblica de que no responde el vendedor.1 Casos anlogos pueden presentarse entre nosotros con ocasin de la ley de transformacin de Santiago que obliga a todo propietario que quiere construir a tomar la lnea fijada por la Municipalidad. El comprador no podra alegar la eviccin, porque al adquirir el predio conoca la ley y saba lo que le ocurrira si edificaba. Adems la privacin proviene de un acto de la autoridad no imputable al vendedor. El vendedor sera responsable de esta eviccin en dos casos: a) Si las partes previeron este hecho en el contrato y el vendedor seal la extensin que deba entrarse el inmueble vendido. Si esa extensin es mayor y hay diferencia entre la prevista y la efectiva, el vendedor debe garantir esa diferencia al comprador en virtud de la declaracin que hizo y en atencin a la cual el comprador fij el precio de venta,2 y b) Si el inmueble vendido no est sujeto al alineamiento en virtud de una ley general sobre la materia sino en virtud de una clusula especial inserta en la adjudicacin que del terreno hizo el Estado, su primitivo enajenante, y el vendedor no seal en el contrato esa clusula, que deroga el derecho comn en materia de alineacin; la privacin que a virtud de ella sufra el comprador constituye una eviccin parcial que aqul debe sanear.3 1249. Se ha dicho que los actos de la autoridad no importan, en general, eviccin, salvo en cuanto sean provocados por el hecho personal del vendedor con posterioridad a la venta.4 Esos actos tambin dan derecho al saneamiento cuando tienen por causa un acto ilegal anterior a la venta y se ejecutan con el nico objeto de reparar esa ilegalidad; en una palabra, cuando se fundan en un derecho preexistente. Guillouard, Laurent, Aubry et Rau y Manresa citan a este respecto un ejemplo tomado de la jurisprudencia francesa que tiene el mrito de ser histrico. Jernimo, rey de Westfalia, durante la dominacin de su hermano Napolen I, dio a uno de sus Ministros, el conde de Frstenstein, el feudo de Immichenheim, declarando ms tarde que todos los feudos podan enajenarse libremente. El conde de Frstenstein, haciendo uso de esa declaracin, vendi ese feudo al barn de Boucheporn. Cuando cay el imperio de Napolen y con l su hermano el rey de Westfalia, el elector de Hesse-Cassel, en cuyo territorio se encontraba el feudo, anul esa donacin como contraria a las leyes existentes en Hesse y el barn de Boucheporn, privado de lo que haba comprado, demand el saneamiento de la
FUZIER-H ERMAN, tomo 36, Vente, nm. 1259, pg. 874; GUILLOUARD, I, nm. 311, pg. 329. 2 G UILLOUARD, I, nm. 311, pg. 330; HUC, X, nm. 106, pg. 147. 3 GUILLOUARD, I, nm. 311, pg. 330. 4 Vase nm. 1247, pg. 74 de este vol. 1, tomo II.
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eviccin a los herederos de su vendedor, el conde de Frstenstein. La demanda, acogida por el Tribunal del Sena, fue desechada por la Corte de Pars, sentencia que cas la Corte de Casacin. Conociendo de este asunto la Corte de Orleans la acogi y su fallo fue sancionado por la Corte de Casacin.1 Esta decisin, dice Guillouard, nos parece muy jurdica: la cosa vendida estaba atacada al tiempo de la venta de un vicio que poda acarrear y que trajo efectivamente la eviccin. El acto de la autoridad cambia entonces de carcter; no es ya un acto de fuerza mayor que las partes no podan prever, es la declaracin de un estado de cosas que el vendedor deba conocer y por el cual es responsable. 1250. La ley o el acto de la autoridad que ocasionan la eviccin no obligan al vendedor a sanearla, salvo el caso de excepcin mencionado, ni aunque sean obra suya en su carcter de legislador o de funcionario, porque entonces no procede como particular y con el fin de molestar a su comprador sino como autoridad, obedeciendo a las obligaciones que su cargo le impone, cuales son las de velar por el bien pblico y por la conveniencia general. Si se aceptara la opinin contraria tendramos que los legisladores y funcionarios pblicos no podran hacer nada, puesto que cualquier acto que ejecutaran les acarreara responsabilidades. Al ejecutar actos de autoridad o de soberana abandonan su carcter de particulares para convertirse en el derecho mismo, en la autoridad creadora de la ley y mantenedora del orden y as como contra los actos lcitos de sta no hay derecho a indemnizacin, tampoco la hay contra los que constituyen la autoridad, desde que sta se ejercita mediante hombres. Aun ms, las leyes y decretos, y en general, los actos de la autoridad, no son la obra de un hombre, sino de varios, de modo que si uno de ellos tuviere propsitos maliciosos al dictarla, los otros han podido no tenerlos. Segn esto, si A vende a B un terreno y despus presenta al Congreso una ley para expropiar ese mismo terreno por ser necesario para la construccin de un ferrocarril y la ley se aprueba y el terreno se expropia, B no podra demandar por saneamiento a A que no fue el autor de la expropiacin que slo es obra de la ley que emana de la voluntad popular. 1251. Reviste especial importancia para nosotros la cuestin de saber si el comprador que paga la contribucin de pavimento tiene o no derecho para ser saneado de ese pago por su vendedor, por cuyo motivo hemos decidido estudiarla en prrafo aparte, aun cuando pudo haber tenido cabida en alguno de los anteriores. Por la ley de 11 de junio de 1901 se autoriz a las Municipalidades para que puedan obligar a los propietarios de los predios urbanos de las ciudades cabeceras de departamento a pagar, por una sola vez, el valor de
1 GUILLOUARD,
I, nm. 310, pg. 329; LAURENT, 24, nm. 224, pg. 225; AUBRY ET RAU,
V, pg. 86, nota 20.
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la pavimentacin correspondiente a la mitad del ancho de la calle. Nada dijo la ley sobre la poca del pago ni la forma en que debiera hacerse, pero la Municipalidad de Santiago, para facilitarlo, lo dividi en dos cuotas pagaderas, una, al trmino de los trabajos y la otra, algunos meses despus. La cuestin es la siguiente: supongamos que la pavimentacin se hizo cuando el vendedor era el propietario del predio, de modo que pag la primera cuota de su valor, pero despus de esa poca y antes de la fecha en que debe pagarse la segunda se vende el predio y su comprador se encuentra siendo propietario al tiempo de hacerse efectiva esa cuota. Quin debe pagar esta segunda cuota? La Corte de Apelaciones de Santiago ha establecido que el pago de la segunda cuota es de cargo del vendedor y que si el comprador la paga, tiene derecho para ser reembolsado por aqul. Se funda en que cuando la propiedad se compr ya estaba hecho el pavimento y desde entonces pesaba sobre ella el gravamen de pagar su valor; de modo que la segunda cuota, formando parte de l, ha debido cubrirlo el vendedor y no el comprador.1 Estimamos que esta es la verdadera doctrina, porque la obligacin de pagar el valor del pavimento nace cuando ste se hace, importando poco o nada que se pague por parcialidades, ya que su causa es una misma. Siendo sta anterior a la venta pesa sobre el vendedor en virtud del artculo 1839 del Cdigo Civil. La misma Corte declar que la Municipalidad tena accin por la segunda cuota contra el comprador, o sea, contra el que a la fecha del pago era propietario del predio, ya que la ley impone ese pago al que, en el momento de hacerse exigible, tiene ese carcter;2 pero si la Municipalidad tiene accin contra el comprador debe tenerse presente que ste deber ser reembolsado por el vendedor. No se crea que hay contradiccin entre el fallo antes referido y el que da accin a la Municipalidad para exigir la segunda cuota del comprador. En el fallo que declar que ese pago corresponda al comprador se estudiaron las relaciones entre la Municipalidad y el propietario, dejando a salvo los derechos que el comprador pudiera tener contra el vendedor. De manera que no se determin en l quin deba soportar, en definitiva, el pago, si el primero o el segundo; en tanto que en el que estableci que ese pago era de cargo del vendedor se estudiaron las relaciones y obligaciones de ste para con el comprador a quien se le dio derecho para ser reembolsado por aqul. La prueba ms evidente de que no hay tal contradiccin es que ambos se refieren a un mismo caso y el fallo que orden que el vendedor reembolsara al comprador lo pagado por ste se dict a consecuencia del que orden que el comprador deba pagar esa suma a la Municipalidad, en el cual se le reservaron los derechos que tuviera contra el vendedor. En resumen, puede decirse que la Corte de Apelaciones de Santiago ha establecido acertadamente, segn nuestro criterio, que todo el valor del pavimento hecho en conformidad a la ley de junio de 1901, tanto la primera
1 Sentencia 2
1.210, pg. 883, Gaceta 1912, tomo II. Vase la sentencia en CORREA BRAVO, Ley de Municipalidades, nm. 162, pg. 203.
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como la segunda cuota, corresponde al vendedor si ste era propietario del predio a la poca en que aqul se hizo, aunque a la poca del pago de la segunda cuota, la propiedad haya sido vendida; sin perjuicio de que la Municipalidad tenga accin para demandar esta segunda cuota al comprador, en cuyo caso ste tiene derecho para ser reembolsado por el vendedor, por ser quien debe pagar ambas cuotas. En una palabra, el valor insoluto del pavimento ya ejecutado es una eviccin de que responde el vendedor. 1252. Despus de haber estudiado los diversos elementos que constituyen la eviccin podemos sealar, ms o menos, claramente cuales son las diferencias que existen entre ella y la falta de entrega material. Por el contrato de venta el vendedor se obliga a hacer al comprador la entrega legal y material de la cosa a fin de cumplir la primera de sus obligaciones, cual es entregar la cosa ponindola a su disposicin. Si esa entrega es imposible, porque la cosa la detenta un tercero que se opone a ella, porque no existe, etc., el comprador puede resolver el contrato por falta de entrega, por no haber recibido la cosa. La eviccin, en cambio, supone necesaria y forzosamente su entrega, porque consiste en la privacin que, con respecto a ella, sufre el comprador. El artculo 1838 dice que la eviccin tiene lugar cuando el comprador es privado de toda o parte de la cosa, lo que supone que ya la tiene en su poder, porque privar, segn el Diccionario de la lengua, significa quitar a alguien lo que tiene, despojarlo de algo que posea o de algo a que tiene derecho, disminuir su patrimonio. El acto de privar supone la prdida o disminucin de algo existente o de algo a que se tiene derecho. Si la cosa no le ha sido entregada, no le puede ser quitada, no puede ser privado de ella por el derecho que un tercero pretenda sobre la misma. La eviccin se produce cuando, despus de recibida la cosa por el comprador, alguien lo demanda pretendiendo un derecho sobre ella. Supone su entrega. Este es un requisito previo para que pueda producirse. Otro de los atributos de la eviccin, como dijimos, es que la privacin del comprador provenga de una sentencia judicial que se dicte en un juicio en que es demandado. Si el comprador no ha recibido la cosa, no puede figurar en ese carcter en un juicio en que alguien pretenda derechos sobre ella. El tercero demandar al vendedor o no demandar a nadie si l tiene la cosa; pero de ningn modo al comprador que no la tiene. No hay juicio posible y sin litigio, no hay sentencia y sin sta no hay eviccin. Es, pues, fsicamente imposible pretender declarar evicto a un comprador cuando la cosa no le ha sido entregada. Estas ideas nos sirven para llegar a las siguientes conclusiones: 1 La falta de entrega material de la cosa, aunque provenga de la oposicin a su entrega que haga su poseedor que se cree con derechos sobre ella, no es una eviccin sino una inejecucin de la obligacin de entregar que pesa sobre el vendedor, lo que autoriza al comprador para resolver el contrato. 2 La eviccin se verifica, cuando despus de entregada la cosa al comprador, un tercero lo pretende privar de ella, en cuyo caso el vendedor debe salir a defenderlo, lo que no es posible en el caso anterior. 80
Aun cuando el comprador en el primer caso demande al tercero que detenta la propiedad y pierda el juicio, no queda evicto. Lo que sucede es que no hay entrega, hecho que no se modifica por ser el demandante el comprador y no el vendedor, ya que aqul obra por cuenta y riesgo de ste sobre quien pesa toda la responsabilidad si el comprador no obtiene la cosa. La falta de entrega material no constituye una eviccin sino la inejecucin de la obligacin de entregar la cosa que se rige por el artculo 1826 del Cdigo Civil. Si el comprador no llega a tomar posesin de la cosa por tenerla un tercero, este hecho no le da accin para ser saneado sino nicamente para pedir la resolucin del contrato. A la inversa, si la cosa se entrega materialmente al comprador y despus un tercero lo desposee hay eviccin que da derecho al comprador para ser saneado en conformidad a los artculos 1838 y siguientes; pero no para pedir la resolucin por falta de entrega. A pesar de esta diferencia tan palpable entre la falta de entrega material y la eviccin no ha faltado un fallo de la Corte de Apelaciones de Talca que declar que el comprador, en caso de falta de entrega material del predio vendido, slo tiene derecho para ser saneado, pero no para pedir la resolucin del contrato.1 Este es el nico fallo que sustenta esta doctrina en nuestra jurisprudencia, pues todos los dems que versan sobre falta de entrega material han declarado que en este caso el comprador tiene derecho para pedir la resolucin del contrato, pero no para ser saneado.2 1253. Si la diferencia entre la falta de entrega material y la eviccin provoca ciertas dudas, con mucho mayor razn debe originarlas la que existe entre sta y la falta de cabida, desde que ambas suponen la entrega de la cosa y las acciones que de ellas emanan se ejercitan despus de entregada. Su diferencia ms notable est en el origen de la privacin que sufre el comprador y en la persona que la origina. En la eviccin el vendedor ha entregado al comprador toda la cosa vendida, pero resulta que un tercero tiene sobre ella un derecho que lo ejercita contra el comprador, quien, por lo tanto, se ve privado de una parte de la cosa por actos de un extrao que ejercita derechos que existan desde antes de la venta. En la falta de cabida, el vendedor entrega la cosa que existe al tiempo del contrato en una cantidad menor que la convenida, de manera que cuando el comprador comprueba la cabida se encuentra con que es inferior a la sealada en aqul. Se ve privado de una parte de la cosa, no por actos de un tercero que pretenda derechos sobre ella, sino por culpa del mismo vendedor que le entreg menos de lo convenido. En el primer caso, el comprador tiene derecho para ser saneado; en el segundo, tiene las acciones que le confiere el artculo 1832 del Cdigo Civil.
1 Sentencia 1.240, pg. 845, Gaceta 1911, tomo II; vase la crtica que hacemos de ella en el nm. 837, pg. 700, del vol. 2, del tomo I de esta Memoria. 2 Vanse los fallos citados en el nm. 837, pg. 670, del vol. 2, del tomo I de esta Memoria.
81
La eviccin proviene de un tercero; la falta de cabida de parte del vendedor que no entreg toda la cosa, porque no exista en la extensin que se crey. En aquella, la privacin es la consecuencia de un derecho existente sobre la cosa con anterioridad a la venta; en sta, la privacin arranca de un error del vendedor. En la eviccin el vendedor sufre una prdida de algo que tena, se le disminuye la cosa y reclama la indemnizacin del perjuicio que sufre al ser privado de aquello a que tena derecho; en tanto que en la falta de cabida no se le quita lo que recibi, porque no ha tenido nunca esa parte que falta, y si reclama lo hace fundado en la falta de entrega de todo lo que indica el contrato. Finalmente, la eviccin resulta de una sentencia judicial; la falta de cabida de la simple comparacin entre lo vendido y lo recibido. La primera supone, necesariamente, un litigio; la segunda ninguno. La privacin en el primer caso es la obra de un juez que reconoce el derecho del reclamante sobre la cosa; en el segundo, de la falta del vendedor que no entreg todo lo que rezaba el contrato. En la eviccin, por lo tanto, el comprador reclama haciendo uso del derecho que le da la obligacin de sanear que tiene el vendedor; en la falta de cabida, reclama ejercitando el derecho que le confiere la obligacin de entregar que al vendedor impone el contrato. 2) Segundo requisito: Que el vendedor sea citado al juicio de eviccin 1254. El segundo requisito para que proceda el saneamiento por eviccin es la citacin del vendedor al juicio. Este requisito se compone de dos obligaciones diversas: una que pesa sobre el comprador, llamar al juicio al vendedor; y otra sobre ste, comparecer a l. Y decimos que es obligacin del comprador citar al juicio al vendedor, porque el artculo 1843 es imperativo, pues dice deber, expresin que significa mandato, orden. El comprador a quien se demanda la cosa vendida est obligado, en virtud de ordenrselo la ley, a citar al juicio a su vendedor, quien, por su parte, tiene la obligacin de obedecer a ese llamado.1 Este requisito comprende, pues, dos faces: una relativa al cumplimiento de la obligacin del comprador, o sea, el procedimiento que debe seguirse para citar al vendedor, y otra referente al cumplimiento de la obligacin del vendedor, o sea, la forma como ste debe cumplirla. En otros trminos, hay aqu dos etapas: la primera desde que se demanda al comprador hasta que se cita al vendedor; y la segunda, desde esta citacin hasta la terminacin del juicio. Por este motivo dividiremos este prrafo en dos secciones. En la primera se estudiar el procedimiento sealado por la ley para citar de eviccin al vendedor y en la segunda la forma cmo debe cumplir esta obligacin y el aspecto que toma el juicio con su intervencin.
1 Sentencia
532 (considerando 1), pg. 916, Gaceta 1907, tomo II.
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V, pg. 86, nota 20.

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532 (considerando 1), pg. 916, Gaceta 1907, tomo II.

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